Derecho Registral.2

DERECHO REGISTRAL:
Conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados
de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma cómo ha
de practicarse tales registraciones, y los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de éstas.
REGISTRO:
Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad social, de tranquilidad ciudadana en el ámbito

patrimonial.
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL:
1. Autónomo: Constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan la

organización del Registro, la inscripción y publicidad Registral.
2. Heterogéneo: Encontramos en su definición normas de organización y procedimiento
propias del Derecho Público.
3. Limitativo: Los actos inscribibles se determinan en las normas jurídicas.
4. Formalista: El cumplimiento de las exigencias legales (fondo y forma) constituye un
requisito de acceso al Registro.
NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL:
 DERECHO PUBLICO
 DERECHO PRIVADO
DENOMINACION: tiene como finalidad la sistematización de los principios relacionados

con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con terceros.
AUTONOMIA DEL EERECHO REGISTRAL:
Es una rama autónoma, que se ha desglosado recientemente del derecho civil. Indica que
mientras el derecho civil estudia la estructura, el contenido, los modos de adquisición y de
pérdida de los derechos, el derecho registral regula la registración de los actos por medio
de los cuales se crean, modifican y extinguen los derechos reales inmobiliarios y los
efectos que de los mismos se derivan.
CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL
El contenido del Derecho Registral puede dividirse en dos partes, una substantiva o
material y, otra adjetiva u orgánica.
En la parte substantiva o material se encuentra: la finca y su inmatriculación, los actos y

derechos inscribibles, los principios fundamentales y, la anotación preventiva.
Mientras que en la parte adjetiva u orgánica se encuentran: los asientos registrales en su

aspecto formal, el proceso de registración, la forma de llevar el Registro y los respectivos
procedimientos y, la organización de los Registros.
SUJETOS:
 TITULAR REGISTRAL: Es la persona natural o jurídica que ostenta el derecho

real inmobiliario objeto de inscripción en el Registro de la propiedad. Puede ser
titular registral una persona futura que, al menos, sea determinable. La
designación de dicha persona se hará de forma que no pueda confundirse con
ninguna otra.
 TERCERO REGISTRAL: Es la persona que inscribe un derecho real adquirido de

buena fe y a título oneroso, de quien aparece como su titular en el Registro
Público de la Propiedad. Una vez inscrito su derecho, es oponible y preferente a
cualquier otro titular con derecho anterior pero no inscrito.
 REGISTRADOR: Entre sus funciones, destacan la capacidad de «calificar bajo su

responsabilidad la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción así como la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas.
PUBLICIDAD REGISTRAL:
Es una modalidad de comunicación propia de ámbito jurídico y económico muy habitual

en documentos de carácter inmobiliario. Sirve principalmente para garantizar el
conocimiento y validez determinados hechos jurídicos relacionados.
PRINCIPIOS REGISTRALES:
Son líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado de la
sintetización del ordenamiento jurídico.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Por este principio, todo título que se trate de inscribir en
el Registro está sometido a un examen previo, también llamado verificación o calificación,
con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los títulos válidos y
perfectos.
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL: Es el acceso a la información Registral,

brindando así seguridad jurídica.
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Llamado también principio de determinación porque

la publicidad registral exige determinar con precisión el acto que inscribe.
 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO: Para que el registro se realice, debe basarse la

inscripción en el consentimiento de las partes interesadas.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Todo acto de disposición aparece ordenado en

forma de que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
registrales.
 PRINCIPIO DE ROGACION: Inscripciones en los Registros Públicos se extienden

necesariamente solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio,
es decir a voluntad propia del Registrador.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Establece que el acto registrable que primeramente

ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo
incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es
decir, en caso típico de doble venta, el principio que registra excluye los derechos que
pudiera haber adquirido del otro comprador.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Exige a los registradores, bajo su responsabilidad, la

legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción,
la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en escrituras
públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos.
 PRINCIPIO DE FE PUBLICA:
o Presenciar el acto.
o Dar constancia del acto
o Efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
NECESIDAD DE INSCRIPCION:
Expone la necesidad que existe de la inscripción y según su parecer existen dos casos extremos,
por un lado menciona la inscripción forzosa, la cual puede ser exigida coercitivamente, sujetándola
a plazos para realizarla y sanciones en caso de no hacerlo, pudiendo el mismo registro hacerla de
oficio si la parte interesada mantiene su rebeldía. Por el otro extremo está caso de que la
inscripción sea facultativa o voluntaria, pues el derecho queda más o menos igual si es registrado o
no.
FINCA:
Respecto a la finca, se concentra su historial jurídico, como unidad registral, en el folio o registro
particular que se le abre al ser inmatriculada, con su descripción y sus sucesivas modificaciones.
DERECHO:
Respecto al derecho real inmobiliario, consta su naturaleza, cargas y limitaciones, su
denominación, valor si consta en el título y su titular o cuota o participación en caso de
cotitularidad.
EXCEPCIONES DEL PRINCIPIO DE ROGACION:

Se da una excepción porque el registrador actúe de oficio como si fuera iniciativa del mismo, existe
un mandato legal que lo obliga a ello.
RELACION CON EL DERECHO NOTARIAL:
Se da al momento del faccionamiento de la escritura pública de Sociedad, Acta de Nombramiento

del Representante Legal, Actas de Asamblea Ordinaria y Extraordinaria, Cancelación de
Nombramientos y otros.
RELACION CON EL DERECHO CIVIL:
Explica sobre la aplicación supletoria de la ley civil y la aplicación a los negocios, obligaciones y
contratos mercantiles de la ley civil.
NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL:
 DERECHO PUBLICO
 DERECHO PRIVADO
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL:
1. DERECHO AUTONOMO: Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la

cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están
contenidas en el código civil, sino en otras leyes especiales y el código Notarial.
2. DERECHO PUBLICO: Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, persigue el bien común referido a los terceros que pueden
contratar a los titulares registrales bajo la fe del registro.
3. DERECHO LIMITATIVO: El derecho registral es de numero cerrado, o sea que
solo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.
4. DERECHO FORMALISTA: Está sujeto a etapas preclusivas y de requisitos de
cumplimiento obligatorio para la inscripción o la denegatoria de inscripción de los
títulos.
5. DERECHO REGULADOR DE PUBLICIDAD: Consiste en la divulgación de una
situación jurídica a objeto del conocimiento de los interesados para la tutela de
derechos y seguridad del tránsito jurídico.
6. DERECHO LEGITIMADOR: Impone credibilidad en el registro.
7. DERECHO PROTECTOR: Asegura y protege la confianza en la apariencia
registral.
TECNICAS REGISTRALES:
a) El folio real. Toma como base el bien mueble o inmueble. No obstante ello, en nuestro sistema
los índices del Registro de Predios se llevan por persona y no por inmueble
b) Folio personal. Los asientos se llevan por orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y
los índices se ordenan por los nombres de los titulares. Esta técnica se viene estableciendo de
modo general para los registros de personas.
ACTOS REGISTRALES:

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CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL:

1. Autónomo: Constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan la

NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL:

DENOMINACION: tiene como finalidad la sistematización de los principios relacionados

AUTONOMIA DEL EERECHO REGISTRAL:

En la parte substantiva o material se encuentra: la finca y su inmatriculación, los actos y

Mientras que en la parte adjetiva u orgánica se encuentran: los asientos registrales en su

 TITULAR REGISTRAL: Es la persona natural o jurídica que ostenta el derecho

 TERCERO REGISTRAL: Es la persona que inscribe un derecho real adquirido de

 REGISTRADOR: Entre sus funciones, destacan la capacidad de «calificar bajo su

Es una modalidad de comunicación propia de ámbito jurídico y económico muy habitual

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL: Es el acceso a la información Registral,

 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Llamado también principio de determinación porque

 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO: Para que el registro se realice, debe basarse la

 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Todo acto de disposición aparece ordenado en

 PRINCIPIO DE ROGACION: Inscripciones en los Registros Públicos se extienden

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Establece que el acto registrable que primeramente

 PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Exige a los registradores, bajo su responsabilidad, la

EXCEPCIONES DEL PRINCIPIO DE ROGACION:

RELACION CON EL DERECHO NOTARIAL:

Se da al momento del faccionamiento de la escritura pública de Sociedad, Acta de Nombramiento

RELACION CON EL DERECHO CIVIL:

NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL:

1. DERECHO AUTONOMO: Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la

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