Universidade Federal Do Rio Grande Do Sul Faculdade de Direito Departamento de Direito Privado E Processo Civil
Universidade Federal Do Rio Grande Do Sul Faculdade de Direito Departamento de Direito Privado E Processo Civil
Universidade Federal Do Rio Grande Do Sul Faculdade de Direito Departamento de Direito Privado E Processo Civil
FACULDADE DE DIREITO
DEPARTAMENTO DE DIREITO PRIVADO E PROCESSO CIVIL
PEDRO BRUNELLI
PORTO ALEGRE
2012
PEDRO BRUNELLI
PORTO ALEGRE
2012
PEDRO BRUNELLI
BANCA EXAMINADORA:
________________________________
Prof. Dr. Sérgio Viana Severo
Orientador
Universidade Federal do Rio Grande do Sul – UFRGS
________________________________
Prof. Jamil Andraus Hanna Bannura
Universidade Federal do Rio Grande do Sul – UFRGS
________________________________
Prof. Dr. Gerson Luiz Carlos Branco
Universidade Federal do Rio Grande do Sul – UFRGS
RESUMO
Este trabalho tem como objetivo, partindo de uma base que combina
pesquisa literária e experiência prática do autor, explorar os elementos
referentes ao instituto do patrimônio de afetação e sua aplicação na atividade
incorporativa de imóveis, com foco na contribuição havida em relação à
melhoria da segurança jurídica dos negócios compreendidos nesse segmento
de mercado. O texto define incorporação imobiliária e a figura do incorporador,
apresentando os aspectos característicos de um e de outro, assim como
discorre sobre matéria contratual nessa atividade. O trabalho analisa as
alterações trazidas pela nova legislação que introduziu o patrimônio de
afetação no negócio imobiliário sob uma perspectiva histórica, abrangendo dois
períodos: um anterior à mudança, partindo de 1964 até 2004, e outro posterior
a ela, seguindo de 2004 até os dias atuais. São analisados os pontos
vulneráveis do primeiro período e os benefícios alcançados com a nova
legislação no segundo período. O estudo aponta, também, algumas
deficiências ainda contidas no atual regramento jurídico, as quais devem ser
corrigidas, indicando as sugestões para tanto.
This work aims, starting from a base that combines literary research and
practical experience of the author, referring to explore the elements of detached
assets theory and its application in incorporative activity of real estate, focusing
on the contribution that took place in relation to the improvement of safety in
legal business, concerning to this market segment. The text defines
incorporative business on real estate and the figure of real estate developer,
presenting the characteristic features of one or the other, as well as discusses
contractual matters in this activity. The paper analyzes the changes introduced
by the new legislation which introduced the detached assets in real estate
business from a historical perspective, covering two periods: one before the
change, from 1964 to 2004, and another after that, from 2004 until the current
days. The study shows the vulnerabilities of the first period and the benefits
achieved with the new legislation in the second period. The paper also points
out some deficiencies still contained in the current legal rules, which should be
corrected, indicating the suggestions.
1 INTRODUÇÃO ........................................................................................ 6
REFERÊNCIAS .......................................................................................... 58
6
1 INTRODUÇÃO
1
ÁVILA, Humberto. Segurança jurídica entre permanência, mudança e realização no direito
tributário. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 282.
7
2
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária: ensaio de uma teoria geral. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993, p. 260.
9
3
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. V.3.
18. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 573.
4
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
14.
5
GOMES, Orlando. Contratos. 23. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 446.
10
6
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 2.
11
7
Conforme elenca o artigo 32 da Lei nº 4.591/64.
12
8
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
14.
9
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Incorporação Imobiliária. Revista do Direito Imobiliário, São Paulo,
n. 4, julho/dezembro 1979, p. 23.
10
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e
do Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.
14
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano
implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
11
BOTTEGA, Jeverson Luis. Incorporação Imobiliária e a responsabilidade civil do incorporador.
Porto Alegre: Norton Editor, 2005.
12
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
393.
15
13
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.
V.3. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 582.
14
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e
do Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 206.
16
15
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e
do Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 210.
17
28
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo direito imobiliário e
registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 20.
29
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária: ensaio de uma teoria geral. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993, p. 261.
30
BOTTEGA, Jeverson Luis. Incorporação Imobiliária e a responsabilidade civil do incorporador.
Porto Alegre: Norton Editor, 2005, p. 26.
19
31
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
145.
20
32
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
174.
21
33
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e
do Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 70.
34
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
24.
22
35
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p.
2.
36
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo direito imobiliário e
registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 18.
23
37
PAIVA, João Pedro Lamana. Do Patrimônio de Afetação: Redução de Riscos. In: TUTIKIAN, Cláudia
Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; ______ . Novo Direito Imobiliário e Registral. São Paulo: Quartier
Latin, 2008, p. 36.
27
38
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 21.
39
Art. 32, §2º, Lei nº 4.591/64.
28
40
SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Porto Alegre: Norton Editor, 2006,
p. 88.
41
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p.18.
33
42
CHALHUB, Melhin Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p.
4.
43
BRASIL. Art. 31A da Lei Ordinária nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de
afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário,
Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de
16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá
outras providências. In: Diário Oficial da União, Brasília, 3 de agosto de 2004, p. 17.
34
Essa autonomia, por sua vez, foi posteriormente ratificada pela Lei nº
11.101/05, que regulamenta a recuperação da sociedade empresária e do
empresário. Conforme o inciso IX de seu artigo 119, as atividades relacionadas
a patrimônios de afetação prosseguirão independentes do processo de falência
até que cumpram sua finalidade44.
44
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p.19.
45
MATOS, Sandro Rafael Barioni de. Noções Gerais do patrimônio de afetação instituído pela Lei nº
10.931 de 03.08.2004. In: MARQUES FILHO, Vicente de Paula e colaboradores. Incorporação
imobiliária & patrimônio de afetação: Lei nº 10.931/04 numa abordagem interdisciplinar. 1. ed.
Curitiba: Juruá, 2006, p. 120.
35
46
GUEZZI, Leandro Leal. A Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e
do Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 196.
47
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 240.
36
48
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 240.
49
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 22.
50
MESSINEO, Francesco. Manual de derecho civil y comercial. V. 2. Buenos Aires: Ediciones
Jurídicas Europa-América, 1971, p. 265.
37
51
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 248.
52
CHALHUB, Melhin Namem. Negócio Fiduciário. Rio de Janeiro: Renovar, 1998, p. 95.
53
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 23.
38
da afetação seja retirado do patrimônio do titular, mas tão somente que que
seja destacado para atender a determinada finalidade, sempre mediante
expressa autorização legal, estando compreendidos nessa teoria, por exemplo,
o bem de família, as rendas vitalícias e o dote. A afetação do acervo significa
que os credores vinculados ao patrimônio especial têm ação somente sobre
bens dele integrantes, com exclusão dos outros bens do patrimônio do
devedor, ou que esses credores têm preferência sobre os bens afetados.
54
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 23.
40
ela se desenvolva com suas próprias forças e com relativa autonomia, livre de
pressões decorrentes de compromissos da empresa incorporadora que sejam
estranhos ao orçamento da obra do patrimônio segregado57.
59
CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro : Renovar, 2005. p.
82.
60
SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Porto Alegre: Norton Editor, 2006. p.
89.
43
(vi) assegurar o livre acesso à obra, aos livros, aos contratos, às contas
correntes e aos demais documentos e instrumentos relativos ao patrimônio de
afetação, notadamente à pessoa ou órgão incumbido pelo condomínio a
exercer fiscalização;
61
SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Porto Alegre: Norton Editor, 2006. p.
91.
45
63
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 32.
50
64
CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro : Renovar, 2005, p.
175.
65
VANZELLA, apud MARQUES FILHO, Vicente de Paula e colaboradores. Incorporação
imobiliária & patrimônio de afetação: Lei nº 10.931/04 numa abordagem interdisciplinar. 1.
ed. Curitiba: Juruá, 2006, p. 62.
52
66
MARQUES FILHO, Vicente de Paula e. Incorporação Imobiliária & Patrimônio de Afetação. 1. ed.
Curitiba: Juruá, 2006. p. 44.
67
FRANCISCO, Caramuru Afonso. O Novo regime jurídico dos contratos, das incorporações, do
registro imobiliário e da alienação fiduciária em garantia. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2005, p.
161.
53
68
Artigo 31-E, I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em
nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador
perante a instituição financiadora do empreendimento.
69
Artigo 31-E, II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei.
70
Artigo 36. No caso de denuncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a
contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via
executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder
aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
54
71
VANZELLA, apud MARQUES FILHO, Vicente de Paula e colaboradores. Incorporação
imobiliária & patrimônio de afetação: Lei nº 10.931/04 numa abordagem interdisciplinar. 1.
ed. Curitiba: Juruá, 2006. p.77.
72
CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro : Renovar, 2005, p.
125.
55
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
73
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 30.
57
74
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação do acervo das incorporações imobiliárias. In: TUTIKIAN,
Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana. Novo Direito Imobiliário e
Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 31.
58
REFERÊNCIAS
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações
contratuais e extracontratuais. São Paulo: Saraiva, 11. ed., 1996, 611 p.
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais
e extracontratuais. V.3. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, 786 p.
GOMES, Orlando. Contratos. 23. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, 523 p.
GOMES, Orlando. Direitos reais.14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999, 436 p.