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‘PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA (PTAM)

PTAM NÚMERO: 0016/21

CLIENTE: CAMILA RADAELI GRANATO SERPA e

MARCO ANTÔNIO RADAELI GRANATO

FINALIDADE: VALOR PATRIMONIAL

OBJETO: IMÓVEL COMERCIAL URBANO, SITUADO

À PRAÇA GABRIEL BOTELHO, 167, CENTRO,

BOTELHOS-MG.
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1.CLIENTE/PROPONENTE

 -1.1 CAMILA RADAELI GRANATO SERPA, brasileira, casada,

técnica de enfermagem, inscrita no CPF sob o nº 357.831.618-02,

portadora da cédula de identidade RG sob o n° 42.206.462,

SSP/SP, residente e domiciliado à Rua Major Feliciano, nº 556,

Centro, na cidade de Machado/MG, CEP: 37950-972

MARCO ANTÔNIO RADAELI GRANATO, brasileiro, casado, soldador,

inscrito no CPF sob o nº 322.605.388-43, portador da cédula de identidade RG

sob o n° 42.206.548-1, SSP/SP, residente e domiciliado à Rua Afonso Buzato,

nº 59, bairro Jardim Paulista, na cidade de Vargem Grande do Sul/SP, CEP:

13880-000

 2.INTRODUÇÃO

 -2.1 Competem às avaliações de mercado pelos corretores de

Imóveis, com a elaboração de PTAM – Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica, em obediência às condições normativas

preconizadas pela Resolução – COFECI nº 1.066/2007, que dentre

outras providências, determina que estes trabalhos avaliatórios

estejam sempre em consonância com as condições normativas

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preconizadas pela série 14653 da ABNT – Associação Brasileira -

de. Normas Técnicas.

3.OBJETIVO

-3.1 O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem

por finalidade e determinação do real valor de mercado do imóvel

apresentado, localizado à Rua Doutor Guilherme Bolzan, SN ,

Centro, Botelhos-MG, tomando-se como referências de valores,

imóveis situados numa mesma região de influência econômica,

com condições semelhantes, já que este imóvel está situado em

uma região com características de imóveis residenciais e

comerciais de médio porte.

4.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

-4.1 O trabalho apresentado foi elaborado em conformidade com as

normas técnicas para Avaliação de Imóveis urbanos, estipuladas

pela NBR 14653-2 da ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE

NORMAS TÉCNICAS, por estar localizado dentro de uma zona

urbana de Botelhos-MG, estando classificado como “Parecer

Técnico “, em atendimento à Resolução – COFECI nº 1.066/2007,

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que dita os procedimentos a serem observados nos trabalhos

avaliatórios desta natureza e no disposto no art. 3º da Lei

6.530/78, que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a

competência para opinar sobre comercialização imobiliária.

 5.METODOLOGIA E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÕES

  -5.1 Para obter o valor de terreno, considerando-se área de terra

bruta, sem benfeitorias (construções), será obtido com a utilização

do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO, por ser este, que melhor exprime o valor real de

mercado procurado, em observância às condições normativas

preconizadas pela NBR 14.653-2 da ABNT, seguindo os preceitos

da citada Norma. Os elementos de pesquisa, inerentes aos terrenos,

coletados na cidade de Botelhos-MG, nos permitem realizar uma

avaliação com satisfatório grau de precisão, em conformidade com

o mercado imobiliário da região, possibilitando um procedimento

avaliatório através de tratamento matemático estatístico das

pesquisas de valores.

-5.2 Para as BENFEITORIAS, representadas pelas construções,

obras civis complementares e demais instalações permanentes,

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MÉTODO DE CUSTO, pois este identifica o custo do bem ou de suas

partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das

quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

 6.CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

-6.1 Imóvel urbano residencial constituído por um terreno

irregular de aproximadamente 324,00 m², com topografia em

declive e 362,34m² de área construída, dados apresentados junto

ao IPTU do imóvel.

FACHADA IMÓVEL

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-6.1.1 TERRENO

Localizado à Rua Doutor Guilherme Bolzan, SN, com uma área

total de 144,00 metros quadrados, com aproximadamente 12,00

metros de frente localizado no centro da cidade de Botelhos, MG.

VISTA AÉREA

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6.1.2 – REFERENCIAS:

REFERÊNCIA 1:

Casa com terreno irregular com aproximadamente 270,000m² de terreno e

270,00m² de construção, Avenida Major Antônio Alberto Fernandes ,

469, Centro, Botelhos.

Imóvel ofertado para venda por 900.000,00 (novecentos mil reais).

Descartaremos as benfeitorias de aproximadamente 270,00m ² para obtermos

o valor do terreno separado.

270,00m² (área construída) X R$ 1.233,71(valor CUB R$ 2.090,97/m2, padrão

R-1N, em junho/2021, menos a depreciação 41% conforme tabela de Hoss

Heidecke). = R$ 333.101,70

R$ 900.000,00 – 00 (construção) = R$ 566.898,30 (valor estimado do terreno).

R$ 566.898,30/ 270,00m² = R$ 2.099,62/m2

Informações prestadas pela imobiliária Paulo Afonso

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REFERÊNCIA 2:

Terreno com topografia ligeiramente plana com aproximadamente 300,00m²,

localizado à Rua João Pedro Anunciação, S.N., Centro Botelhos.

Imóvel vendido por R$ 700.000,00 (Setecentos Mil Reais).

R$ 700.000,00/ 300,00m² = R$ 2.333,33/m2

Informações prestadas pela imobiliária Remax Fazendas

REFERÊNCIA 3:

Casa com terreno irregular com aproximadamente 240,000m² de terreno e

350,00m² de construção, Avenida Major Antônio Alberto Fernandes ,

469, Centro, Botelhos.

Imóvel vendido por 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais).

Descartaremos as benfeitorias de aproximadamente 350,00m ² para obtermos

o valor do terreno separado.

350,00m² (área construída) X R$ 1.451,14(valor CUB R$ 2.090,97/m2, padrão

R-1N, em junho/2021, menos a depreciação 30,6% conforme tabela de Hoss

Heidecke). = R$ 507.899,00

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R$ 1.100.000,00 – 507.899,00 (construção) = R$ 592.101,00 (valor estimado

do terreno).

R$ 592.101,00/ 240,00m² = R$ 2.467,08/m2

REFERÊNCIA 4:

Casa com terreno irregular com aproximadamente 260,00m² de terreno e

300,00m² de construção, Avenida Major Antônio Alberto Fernandes ,

467, Centro, Botelhos MG.

Casa vendida por R$ 850.000,00

Descartaremos as benfeitorias de aproximadamente 300,00m ² para obtermos

o valor do terreno separado.

300,00m² (área construída) X R$ 639,84 (valor CUB R$ 2.090,97/m2, padrão

R-1N, em junho/2021, menos a depreciação 69,40% conforme tabela de Hoss

Heidecke).

= R$ 191.952,00

R$ 850.000,00– 191.952,00(construção) = R$ 658.048,00 (valor estimado do

terreno).

R$ 658.048,00 / 260,00m² = R$ 2.530,95/m2.

Informações prestadas pela imobiliária MGF

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TABELA DAS REFERÊNCIAS APRESENTADAS:

PARADIGMAS VALORES R$/M2 F.F. F. O F.L. V.HOMOGENEIZADO

REFERÊNCIA 01 R$ 2.090,62/m2 0% 10% 10% R$ 1.672,50

REFERÊNCIA 02 R$ 2.333,33/m2 20% 0% 20% R$ 1.400,00
REFERÊNCIA 03 R$ 2.467,08/m2 20% 0% 20% R$ 1.480,25
REFERÊNCIA 04 R$ 2.530,95/m2 20% 0% 20% R$ 1.012,38

F.O. = Fator de oferta ou realizado (vendido)

F.F. = Fator de frente (ou testada) do imóvel.

F.L. Fator Localização em relação a principal avenida comercial do centro da

cidade de Botelhos

Pela média aritmética simples dos valores homogeneizados obtemos:

MAS = R$ 1.391,28/m²

Pela MÉDIA PONDERADA dos valores homogeneizados obtemos:

- Limite mínimo: R$ 1252,16/M2.

- Limite máximo: R$ 1.530,40 M2.

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Portanto, para apurarmos a MP (média ponderada) calcularemos:

Desconsideraremos a amostra 01 por estar fora dos limites: mínimo e Máximo

da MAS (média aritmética simples) apurada,

Amostras- 02+03= MP
02

R$ 1.400,00 + R$ 1.480,25
02

Portanto temos:

M.P. = R$ 1.440,12/M2.

Em análise de todos os aspectos físicos e gerais do imóvel em

estudo aliados à tendência mercadológica atual da região ,

verificamos, conforme valores calculados, que o valor médio de

R$ 1.440,12/m² é o mais representativo para a avaliação do

TERRENO em estudo, considerando-se que o mesmo, refere-se a

pagamento à vista, estando salvo melhor juízo, compatível com o

mercado imobiliário atual, vigente na região.

Área do TERRENO = 324,00m 2 X R$1.440,12/m²

=R$ 466.598,88

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 -6.2 BENFEITORIAS

Total de área construída 362,34,00², divididas em:

6.2.1- Construção em alvenaria: 92,00m², descrito da seguinte

forma:

Casa: em tijolo a vista com portões em ferro com pintura branca e

piso em cerâmica

Copa: 01(um) piso em cerâmica com paredes com pintura em tinta

branca, uma janela em ferro e uma porta de entrada de madeira.

01 (uma) pia em granito, paredes em azulejo, porta em madeira.

Cozinha: 01(um) piso em cerâmica com 01 (uma) pia em granito,

paredes em azulejo, janela em ferro pintado de branco, porta em

madeira.

Banheiro 01: piso em cerâmica, 01 (uma) pia, 01(um) vaso em

cerâmica e paredes em azulejo.

Quarto 01: paredes brancas com pintura estilo “látex”, piso em

carpete de madeira, uma janela de ferro pintada.

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Quarto 02: paredes brancas com pintura estilo “látex”, piso em

carpete de madeira, uma janela de ferro pintada.

Banheiro 02: piso em cerâmica, 01 (uma) pia, 01(um) vaso em

cerâmica e paredes em azulejo.

Banheiro 03: piso em cerâmica, 01 (uma) pia, 01(um) vaso em

cerâmica e paredes em azulejo

Sala : paredes brancas com pintura estilo “látex”, piso em em

carpete de madeira, uma janela de ferro pintada.

Lavanderia: 01(um) piso em cerâmica, paredes em azulejo, janela

em ferro pintado de branco, porta em madeira

Quintal amplo com um apartamento de 3 cômodos em baixo da

casa.

Quintal amplo com edícula ao fundo em alvenaria com telhado

O valor do M2 construído pelo índice do SINDUSCON-MG, referencia

junho/2021 do padrão GI é de R$ 2.090,97 por metro quadrado, menos

depreciação 66,70% de acordo com a idade e conservação do imóvel

conforme tabela ross heidecke. = R$ 696,30

362,34m² X R$ 696,30= R$ 252.297,34

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7. CONCLUSÃO

Levando-se em consideração o que determina a NBR 14653-1, em

seu item “3.8”, relativo à faixa da qual o avaliador pode decidir o

valor mais representativo para o imóvel avaliando (“Campo de

Arbítrio”) e em análise dos elementos influenciáveis na sua

comercialização, temos como justo e razoável em estudo (terreno +

benfeitorias), na data de agosto de 2021, pelo valor de:

VALOR DO TERRENO = R$ 466.598,88

VALOR BENFEITORIAS = R$ 252.297,34

VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIADO = R$ 718.896,22

8. ENCERRAMENTO

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O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica consta de 16 folhas

impressas e rubricadas, sendo última, datada e assinada pelo Corretor de

Imóveis Avaliador responsável, abaixo assinado.

POÇOS DE CALDAS, 06 DE AGOSTO DE 2021.

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