Quais são as instituições financeiras que fazem parte do Sistema Financeiro da Habitação?

Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e
podem ser utilizados para três finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa. Da mesma forma,
as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também
integram o SFH.O financiamento pode chegar no máximo a 80% do valor do imóvel, que não pode
ultrapassar o preço de R$ 1,5 milhão na avaliação. Vale frisar que, para ter acesso ao subsídio, é realizada a
análise financeira (crédito) do comprador, o qual deverá comprovar que os encargos mensais (prestação,
seguros, juros) não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta. O prazo do empréstimo pode chegar a
até 35 anos e a taxa de juros anual é fixa, limitada em no máximo 12%, mais a Taxa Referencial (TR), que
atualiza o saldo devedor. Para a contratação do financiamento existem gastos com a avaliação do imóvel,
emissão do contrato e, após a assinatura, imposto de transmissão (ITBI) e serviços cartorários para registro
do contrato, podendo representar até 5% do valor do imóvel. É permitido ao mutuário utilizar os recursos
do seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar o empréstimo imobiliário ou até
mesmo para quitar a dívida. No entanto, esse uso também envolve algumas condições: Trabalhar ao
menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não,
em uma ou mais empresas; Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil; Não possuir
outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção. Além disso, para financiar um patrimônio no
SFH, a legislação prevê: A contratação de seguros, cujos pagamentos são feitos mensalmente juntamente
com as prestações do subsídio. Seguro por Morte e Invalidez (MIP): tem como objetivo garantir que a
dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador; Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI):
é calculado a partir do valor do bem e garante a indenização caso a moradia sofra danos como
alagamento, incêndio e desmoronamento. Diferença entre SFI e SFH Além do SFH, os interessados na
aquisição de imóveis, que não se enquadrem nas condições e limites do referido modelo, podem recorrer
ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Ele foi criado em 1997, por meio da Lei nº 9.514. O modelo
engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH, especialmente
no que se refere ao perfil do patrimônio, como por exemplo: valor de avaliação, unidade comercial, bem
em zona rural ou localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha. Sobre o comprador, não
existe ressalva a respeito de ter outras unidades em seu nome, bem como tantos auxílios quanto sua renda
comportar pagar. “Tratando-se de um sistema de financiamento que não pressupõe prioritariamente o
atendimento à população de menor renda, especialmente Para a aquisição da casa própria. O SFI se revela
importante instrumento de fomento ao mercado imobiliário, possibilitando que outros imóveis possam ser
financiados, tais como as moradias para fins comerciais, áreas rurais e também para que investidores
possam adquirir unidades com o objetivo de revenda ou locação para constituição de renda” ao contrário
do SFH, a fonte de recursos do SFI não é proveniente dos depósitos em caderneta de poupança, nem do
FGTS, mas sim oriundos de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, fundos de investimento,
fundos de pensão e do mercado de securitização. Além dessas diferenças, importante destacar que os
financiamentos pelo SFI não estão subordinados às limitações de taxas de juros e demais condições como
ocorre no SFH, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.
“Outro aspecto relevante em que os dois sistemas se distanciam é que, nas operações regidas pelo SFI,
não podem ser utilizados os recursos do FGTS do contratante”. Bancos que fazem parte do Sistema
Financeiro de Habitação na qualidade de agentes financeiros, os bancos múltiplos com carteira de
crédito imobiliário, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança
e empréstimo, as companhias de habitação, as fundações habitacionais. Instituições financeiras criadas
para atuar no financiamento habitacional A Sociedade de Crédito Imobiliário (SCI) é um tipo
de instituição financeira especializada no financiamento habitacional, integrante do
Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quem compõe o SFH Os recursos do SFH são provenientes
basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e podem ser utilizados para três
finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa. Da mesma forma, as aquisições de bens
enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida
SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL Você já pensou em como milhões de pessoas e empresas, todos os
dias, conseguem transacionar recursos entre si com total segurança? Pois é, isso só é possível graças à
estrutura que existe em nosso sistema financeiro. O Sistema Financeiro Nacional é um conjunto de regras,
instituições e órgãos reguladores que trazem segurança, transparência e agilidade nas transações
financeiras Brasil afora. O SFN tem, através de sua estrutura, algumas funções e, para nosso estudo, vamos
destacar duas. 1. Prestação de serviços de gerenciamento de recursos Aqui estamos falando de quando
você abre o app do banco, faz o pagamento de uma conta de luz e no outro dia o dinheiro vai parar na
conta da concessionária de luz de sua cidade. Parece mágica, mas não é, estamos falando do SFN. 2.
Intermediação financeira Nesse caso estamos falando de você, enquanto investidor – chamaremos o
investidor de "agente superavitário", não esqueça esse nome – pode investir o dinheiro em um banco e o
banco, por sua vez, pode emprestar seu dinheiro ao tomador de crédito – o tomador de crédito será
chamado, nesse módulo, de "agente deficitário". Para você poder entender a importância do SFN em
nossa economia, pense que na cidade de Guaxupé-MG tenha um jovem empreendedor que tem uma ideia
incrível de um negócio que, se der certo, pode acabar com a fome do mundo. O problema é que,
infelizmente, esse jovem empreendedor não tem recursos financeiros para iniciar seu projeto. Agora,
viajaremos para a cidade de Dourados-MS e nos depararemos com uma senhora recém aposentada que
possui alguns milhões de reais em sua poupança financeira. Já imaginou se conseguíssemos fazer que
essas duas pessoas pudessem se encontrar? Para quem sabe, a senhora com dinheiro sobrando (agente
superavitário) pode emprestar ao jovem empreendedor (agente deficitário) e assim podem acabar com a
fome do mundo? Bem, você deve saber que promover esse encontro é tão simples. O jeito mais simples
para isso é: o agente superavitário deposita esse recurso em um banco e recebe um rendimento sobre
esse valor. O banco, por sua vez, empresta ao jovem que pagará juros por isso. É graças ao SFN que nós
conseguimos, nesse exemplo, acabar com a fome no mundo. Porém, acabar com a fome no mundo, não é
tão fácil assim, mas o SFN existe justamente para deixar as transferências entre os agentes do sistema
simples, de forma segura e ágil. O ponto que quero destacar aqui é que nesse exemplo todos saem
ganhando com essa transação. Pense comigo: o jovem empreendedor conseguiu viabilizar seu projeto, a
senhora aposentada recebeu rendimentos por isso, o banco que intermediou essa operação ganhou na
diferença de taxas, que chamamos de taxa de spread. E, sobretudo, a sociedade civil também ganhou com
um projeto que acaba com a fome. Agora que você já entendeu que o SFN permite o gerenciamento de
recursos e a intermediação financeira, vamos entender como, de fato, essas coisas acontecem em nosso
sistema e sua estrutura. Para podermos ter segurança no sistema possuímos uma hierarquia de órgãos e
associações que regulam, fiscalizam e autorregulam o sistema. Vamos falar sobre cada um deles agora. 1.1.
ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL Já conhecemos o que é o SFN, agora vamos ver qual
é a estrutura que permite existir eficiência no processo. Essa estrutura é dividida em três grandes níveis
hierárquicos. Primeiramente temos os órgãos reguladores, depois os órgãos supervisores e por último
os órgãos operadores. Vamos entender melhor quem são cada participante do SFN. 1.2. Conselho
Monetário Nacional Criado pela Lei n.º 4.595/1964, o CMN compõe a estrutura básica do Ministério da
Economia, mas é o órgão deliberativo máximo do SFN, em outras palavras, é a autoridade máxima do SFN,
o chefe. O CMN está subordinado apenas ao presidente da República. Sendo formado pelos seguintes
membros: • o ministro da economia (presidente do conselho); • o presidente do Banco Central; • o
secretário especial de Fazenda do Ministério da Economia. Já que eu disse que o CMN é o chefe do
sistema, eu preciso destacar suas deliberações. Por isso, o CMN vai deliberar entre outras coisas sobre: •
Diretrizes e normas das políticas monetária, creditícia e cambial; • Regular as condições de constituição,
funcionamento e fiscalização dos intermediários financeiros; • Adaptar o volume dos meios de pagamento
às necessidades da economia nacional, podendo autorizar as emissões de papel-moeda; • Propiciar o
aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros, com vistas à maior e eficiência do sistema
de pagamentos e de movimentação de recursos; • Zelar pela liquidez e solvência das instituições
financeiras; • Disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações creditícias em todas as
suas formas, inclusive prestações de quaisquer garantias por parte das instituições financeiras; • Expedir
normas gerais de contabilidade e estatística a serem observadas pelas instituições financeiras • Definir o
percentual e a forma de recolhimentos compulsórios; • Regulamentar (fixando limites, prazos e outras
condições) as operações de redesconto e de empréstimo, efetuadas com quaisquer instituições financeiras
públicas e privadas de natureza bancária. O CMN conduz o SFN com sua atividade regulatória por meio da
elaboração de atos normativos, que chamamos de "resoluções". Estas são deliberadas pelo CMN e
publicadas no site do Banco Central do Brasil. (BACEN) é uma autarquia federal de natureza especial
criada pela Lei n.º 4.595 de 1964, possuindo autonomia técnica, operacional, administrativa e financeira
para atuar em prol de seus objetivos. Também dispõe de personalidade jurídica e patrimônio próprios.
Tem como objetivo assegurar a estabilidade de preços, ou seja, manter a inflação sob controle. Como
objetivos secundários (que devem ser perseguidos quando não prejudicar a busca pelo objetivo geral): •
zelar pela estabilidade e eficiência do sistema financeiro; • suavizar as flutuações do nível de atividade
econômica; • fomentar o pleno emprego. Lembrando que as metas de política monetária serão
estabelecidas pelo CMN, competindo apenas ao BACEN conduzir as políticas monetárias necessárias para
que as metas sejam cumpridas; Sua estrutura organizacional é comandada por uma diretoria colegiada,
composta por nove membros: o presidente e oito diretores, cada um responsável por uma diretoria
específica. Todos os membros da diretoria colegiada são nomeados pelo presidente da República, entre
brasileiros de reputação ilibada e notória capacidade em assuntos econômicofinanceiros, após aprovação
pelo Senado Federal. O mandato do presidente e dos diretores do BC terá duração de quatro anos, não
coincidentes com o do Presidente da República. • O presidente do BACEN inicia seu mandato no início do
terceiro ano de mandato do presidente da República. • A cada ano do mandato do presidente da
República, dois diretores iniciam seus mandatos no primeiro dia do ano. O presidente e os diretores do
BACEN podem ser exonerados, se: • alguma enfermidade o impossibilitar de exercer a função; • for pedido
pelo próprio diretor para deixar a função exercida; • houver apresentação comprovada e recorrente de
desempenho insuficiente para alcançar os objetivos do BACEN; • cometer algum crime que impeça de
exercer cargos públicos. Entre as atribuições do BACEN a principal é fiscalizar as instituições financeiras.
Mas como ele é reconhecido por ser o chefe dos bancos, ele possui mais algumas atribuições, como: •
emitir papel-moeda, tendo autonomia para decidir o volume e o momento; • manter o meio circulante
(cédulas e moedas) em condições adequadas, prevenindo a qualidade em circulação e monitorando
incidências de falsificações; • receber os recolhimentos compulsórios; • realizar operações de redesconto e
empréstimo às instituições financeiras; • conduzir as políticas monetária, cambial e de crédito; •
determinar, via Comitê de Política Monetária (Copom), a meta da taxa de juros de referência para as
operações de um dia (Taxa Selic); • efetuar o controle de todas as formas de crédito e dos capitais
estrangeiro; • fiscalizar e disciplinar as instituições financeiras e demais entidades autorizadas a operar pelo
BACEN; • conceder autorização de funcionamento às instituições financeiras; • estabelecer condições para
a posse e para o exercício de quaisquer cargos de administração de instituições financeiras privadas; •
decretar regimes especiais em instituições financeiras. • gerir o Sistema de Pagamento Brasileiro (SPB),
vamos falar sobre o SBP ainda nesse módulo, e os serviços de meio circulante;
Para o BC poder fiscalizar e supervisionar o mercado, existem documentos normativos divididos em três
categorias. 1. Resolução BCB: atos normativos pelos quais o BACEN, por delegação, cria normas para o SFN
ou, também por delegação, regulamenta as normas contidas em resoluções do CMN. 2. Instruções
Normativas BCB instrumentos para esclarecer dúvidas ou divergências quanto à interpretação e à aplicação
de disposições normativas. 3. Resoluções conjuntas e Instruções Normativas Conjuntas: autoridade.
1.4. Comissão de Valores Mobiliários (CVM) Criada pela Lei n.º 6.385/1976, é uma autarquia federal
vinculada ao Ministério da Economia, mas não está subordinada a ele. Igualmente, embora esteja ligada ao
CMN, a maioria das atividades da CVM não decorrem da execução das determinações dele, mas sim de
atribuições legais próprias. Em outras palavras, a CVM tem autonomia para criar normas para o mercado
de capitais. Chamamos estas normas da CVM de "Instrução Normativa CVM". Já a administração da CVM
fica a cargo de um presidente e quatro diretores, nomeados pelo presidente da República, após aprovados
pelo Senado Federal. Entre as principais atribuições e competências da CVM estão: • fiscalizar as empresas
de capital aberto; • investigar e punir tempestivamente descumprimentos à regulação do mercado de
valores mobiliários; • zelar pelo funcionamento eficiente e regular do mercado de capitais e seu
desenvolvimento; • proteger os investidores do mercado de capitais; • assegurar o acesso do público a
informações tempestivas e de qualidade; • estimular a formação de poupança e seu investimento em
valores mobiliários; • assegurar e fiscalizar o funcionamento eficiente das bolsas de valores, do mercado de
balcão e das bolsas de mercadorias e futuros. O principal papel da CVM é proteger e promover um
ambiente seguro para os investidores.
1.5. Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) É o órgão governamental que fixa as diretrizes e
normas da política de seguros privados no Brasil. Composição:
• ministro de Estado da Economia ou seu representante; • representante do Ministério da Justiça; •
representante da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho; • superintendente da SUSEP; •
representante do Banco Central do Brasil; • representante da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Funções: • regular a constituição, organização, funcionamento e fiscalização dos que exercem atividades
subordinadas ao SNSP, bem como a aplicação das penalidades previstas; • fixar as características gerais
dos contratos de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro; • estabelecer as diretrizes
gerais das operações de resseguro. Conhecer os recursos de decisão da SUSEP e do IRB; • prescrever os
critérios de constituição, capitalização, entidades de previdência privada aberta e resseguradores, com
fixação dos limites legais e técnicos das respectivas operações; • disciplinar a corretagem do mercado e a
profissão do corretor. 1.6. BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS
Bancos são instituições financeiras que fazem intermediação financeira, possibilitando a transferência de
recursos entre os agentes superavitários e agentes deficitários. Para funcionamento, é necessário a
autorização do BACEN. Os bancos possuem carteiras, para poderem atender as demandas do mercado.
BANCOS COMERCIAIS • Fornecer crédito a curto e médio prazo para todos os setores da economia
(indústria, comércio, PFs, PJs, serviços, varejo, etc). • Captação de recursos através do depósito à vista
(conta corrente). • Captação de recursos através de depósitos a prazo (CDB, Letra Financeira. • Aplicação
de recursos através de desconto de títulos. • Abertura de crédito simples em conta corrente (cheque
especial). • Operações de crédito rural, câmbio e comércio internacional. • Prestação de serviços (cobrança
bancária, arrecadação de tarifas e tributos públicos, etc). BANCOS DE INVESTIMENTO• São responsáveis
por fomentar os investimentos a médio e longo prazo para pessoa física e jurídica. Em outras palavras, são
responsáveis por conceder crédito a médio e longo prazo. • Ajudar na emissão de ações e debêntures. •
Captação de recursos através de depósito a prazo. • Administração de fundos de investimentos. •
Administração de recursos de terceiros. • Abertura de capital e subscrição de novas ações de uma empresa
(IPO e underwriting). • Conceder empréstimo para fins de capital de giro. • Financiamento de capital de
giro e capital fixo. • A subscrição ou aquisição de títulos e valores mobiliários. • A distribuição de valores
mobiliários. • Os depósitos interfinanceiros. • Os repasses de empréstimos externos. BANCOS MÚLTIPLOS •
Obrigatório ter no mínimo a carteira do banco comercial ou banco de investimento e uma outra carteira
qualquer, disposta no mercado. Lembrando que temos as sociedades de crédito imobiliário, sociedade de
crédito financiamento e investimentos, banco de desenvolvimento e banco de arrendamento mercantil. •
Cada carteira deverá ter seu CNPJ único. • Podem publicar em um único CNPJ (do banco múltiplo) o
balanço de todas as carteiras, para facilitar ao investidor obter os dados totais. 1.7. SOCIEDADE DE
CRÉDITO IMOBILIÁRIO (SCI) Instituídas pela Lei n.º 4.380/64, as sociedades de crédito imobiliário são um
tipo de instituição financeira especializada no financiamento habitacional. São integrantes do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH), que veremos mais detalhes logo mais. Esse tipo de carteira pode fazer parte
de um banco múltiplo, por exemplo. Mas o que exatamente faz uma SCI? CAPTAÇÃO DE RECURSOS •
Pelas cadernetas de poupança. • Pelas Letras e Cédulas Hipotecárias. • Pelos Depósitos Interfinanceiros
(DI): empréstimo que vem de outra instituição financeira. • Pelos repasses de financiamento de fundos
nacionais: recursos concedidos pelo BNDES, Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, etc. • Pelos
empréstimos do exterior FORNECEM RECURSOS PARA • Construção de habitações. • Crédito para
construção de casa própria. • Capital de giro para construtoras. • Capital de giro para distribuidoras de
materiais de construção. IMPORTANTE • Devem ser constituídas sob forma de S.A. • Devem ter em seu
nome a denominação "crédito imobiliário". • Devem ser integrantes do S.B.P.E (Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo). • Seguem as regras do BACEN. 1.8. ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO
(APE) Criadas pela Lei n.º 6.855/80, não são instituições financeiras e sim constituídas sob a forma de
sociedades civis. Tem como objetivo a formação de poupança e o financiamento da casa própria. Como
alguém pode participar de uma APE? Há duas formas. 1. Adquirir financiamento imobiliário: único e
exclusivamente para comprar a casa própria. 2. Depositar recursos para formação de poupança. A
participação via depósito pode ser através de: • L.H – Letras Hipotecárias; • repasses de financiamentos; •
L.C.I – Letras de Crédito Imobiliário; • L.F – Letras Financeiras; • D.I – Depósitos Interfinanceiros. 1.9.
Companhias Hipotecárias (CH) Foram criadas a partir da resolução 2.122 do CMN, em 1994. São as
primeiras instituições a serem criadas por meio de uma resolução da CMN e não através de uma lei. E faz
parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que veremos mais para frente. OBJETIVO Concessão de
crédito por financiamento imobiliário, podendo ser tanto para o crédito comercial quanto para o crédito
residencial. São caracterizadas por ter uma garantia forte, pois ao ser cedido um crédito, estará atrelado a
uma hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel. Então, caso o cliente não pague a companhia hipotecária,
ela irá tomar o imóvel. CAPTAÇÃO DE RECURSOS • Não capta por poupança. • Letras Hipotecárias. •
Debêntures emitidas no mercado financeiro. • Letras de Crédito Imobiliário (L.C.I). • Empréstimos e
financiamentos. Importante: Companhias Hipotecárias podem administrar fundos de investimento
imobiliário (FIIs).
1°sim.
Sistema Financeiro da Habitação (SFH) O Sistema Financeiro da Habitação, se originou pela Lei n.º
4.380/64 e tem como objetivo formular a política nacional de planejamento da habitação. Ele "destinase a
facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes
de menor renda da população." COMPOSTO POR • Ministério da Infraestrutura: efetuar as políticas de
desenvolvimento e subsídio da habitação popular, auxiliando pessoas em vulnerabilidade social. •
Conselho Monetário Nacional (CMN): órgão central que controla e disciplina o SFH. Lembrando que o
CMN é o órgão máximo do SFN. • Caixa Econômica Federal (CEF): substitui o BNH (Banco Nacional da
Habitação) e faz a gestão do FGTS. • Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI). • Caixa Fundações,
cooperativas, montepios e outras formas associativas: para aquisição da casa própria da população de
baixa renda. • Órgãos federais, estaduais e municipais: que atuam para aquisição da casa própria da
população de baixa renda. Sistema Financeiro de Habitação • Programas governamentais de incentivo à
moradia (emprestar dinheiro subsidiado para a população de baixa renda), incentivo à habitação popular. •
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): recolhimento compulsório do trabalhador (obrigatório). •
Caderneta de poupança: depósitos voluntários das famílias (opcional). 2.2. INTERMEDIÁRIOS
FINANCEIROS DO SFH são: • bancos comerciais, múltiplos e com carteira de crédito imobiliário; •
sociedades de crédito imobiliário (SCI); • associação de poupança e empréstimo (APE); • companhias
hipotecárias (CH); • órgãos federais, estaduais e municipais (atuando na construção e venda de moradias
populares); • montepios, fundações, cooperativas e outras associações; • Caixa Econômica Federal (CEF): 1.
Empresa pública ligada ao Ministério da Fazenda (Ministério da Economia; 2. Centraliza o recolhimento e
aplicação do FGTS para uso do SFH e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); 3. Atua como
banco múltiplo dentro da SFH; 4. Centraliza o recolhimento e aplicação do FGTS para uso do SFH e SBPE
(Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); • securitizadoras de crédito imobiliário: 1. quando uma
empresa tem um valor de dívida para vender, as securitizadoras transformam essa dívida em um valor
mobiliário e o negocia no mercado, trazendo liquidez no mercado; 2. Constituída sob a forma de S.A
(sociedade anônima); 3. faz a securitização de recebíveis imobiliários (comprar e vender dívidas de
empresas que atuam na construção civil). • companhias de habitação; • institutos de previdência: 1. as
entidades fechadas de previdência complementar, porque eles têm a função de garantir o pagamento aos
seus previdenciários; • carteiras hipotecárias de clubes militares e caixas militares. ORIGEM DOS RECURSOS
NO SFH Você poderia dizer que já sabe de onde vem a origem dos recursos, vai vir do FGTS e da
caderneta de poupança, certo? Certo, mas veja que o SFH financia a moradia popular, ou seja, o
financiamento pode durar até 35 anos. Então ocorre um descasamento do prazo, porque o FGTS tem uma
duração média de cinco anos e poupança de dois a três anos. Por isso, existe uma necessidade de captar
recursos de outras formas, para manter o SFH. Aqui, vou apresentar quatro formas no mercado de
captação de recursos para o SFH: • LH – Letras Hipotecárias; • LCI – Letras de Crédito Imobiliário; • CRI –
Certificado de Recebíveis Imobiliários; • LIG – Letra Imobiliária Garantida. 2.3. DIRECIONAMENTO DOS
RECURSOS DO SFH Aquele dinheiro que você coloca na caderneta de poupança, para onde é direcionado?
Vamos aqui esclarecer o que acontece. Pela resolução CMN 1.932/10, o Conselho Monetário Nacional
separou em quatro destinos o dinheiro investido na poupança: • 65% da poupança deve ser destinado ao
financiamento imobiliário (crédito imobiliário); • destes 65%, 80% devem ser direcionados ao Sistema
Financeiro Habitacional (SFH) e os outros 20% podem ser direcionados ao SBPE. • 20% da poupança vai ter
recolhimento compulsório ao BACEN, para evitar criação de moeda (remunerado pela poupança); • 15%
para livre aplicação da instituição financeiro (podendo ser destinado para cheques especial, cartão de
crédito, financiamento de automóveis, financiamento de máquinas, capital de giro, etc). OPERAÇÕES SFH
COM CET MÁXIMO DE 12% A.A 2.4. TIPIFICAÇÃO DAS OPERAÇÕES NO ÂMBITO DO SFH (80% DOS 65%)
Lembrando que 80% da caderneta de poupança são destinados a SFH, sendo que 65% desses 80% são
com CET (custo efetivo total) máximo de 12% ao ano. Para se enquadrar no SFH, o valor do imóvel no
financiamento é de no máximo R$ 1.500.000,00 em todas as regiões do país. Veja a seguir o que não está
incluso dentro desse CET. SEGUROS: • MIP (morte e invalidez permanente); • DFI (danos físicos ao imóvel);
• RCC(responsabilidade civil do consumidor). • taxa de administração do contrato (máximo R$25,00 por
mês); • custo de análise de proposta (ocorre uma única vez, quando está se contratando o financiamento,
máximo de R$100,00); • 0% de remuneração da poupança (após SET/2006). Veja que temos também o
valor máximo financiável (V.M.F) para o financiamento pelo SFH: 1. 80% do valor do imóvel na Tabela
PRICE (quando todas as parcelas são iguais); 2. 90% do valor do imóvel na Tabela SAC (quando as parcelas
têm preços decrescentes). Agora, vamos identificar as regras de utilização deste financiamento pelo SFH,
com CET máximo de 12% ao ano: • aquisição de imóveis novos ou atualizados; • construção de imóveis
residenciais para pessoa física; • construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio
das unidades dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vimos acima); •
retrofit de imóvel comercial para residencial. Retrofit é o nome que damos para uma super reforma do
imóvel, que é na maioria das vezes mantido só a estrutura e reformando toda a parte interna, o fazendo
deixar de ser comercial e se tornando residencial; • obras de infraestrutura de imóveis residenciais.
OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO (SFH) Vamos nos situar, para não ficarmos confusos. Lembra que o
dinheiro na caderneta na poupança é dividido em porcentagens para cada área e 65% é destinado para
financiamento habitacional? Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações
do SFH com CET máximo de 12% ao ano (como vimos acima) e sobra 20% do total. Então, este 20% não
tem restrição máxima de 12% a.a. Agora vamos detalhar abaixo como funciona as operações com taxa de
mercado. • Imóveis com avaliação superior ao teto do SFH: ou seja, imóveis com valor acima do teto
apresentado nas operações no SFH com CET máximo até 12% ao ano. • Atende também imóveis
comerciais. Pode ser ultilizado para: • aquisição, construção ou reforma de imóveis residenciais novos e
usados; • construção por pessoa jurídica de imóveis residenciais ou comerciais; • material de construção
para reforma ou ampliação de imóveis comerciais/residenciais; • infraestrutura de loteamentos urbanos.
Importante: os recursos não utilizados deverão ser recolhidos ao BACEN até o dia 15 do mês subsequente
(serão remunerados em 80% do rendimento da poupança). 2.5. Remuneração da Caderneta de Poupança
Vamos aqui para algumas informações importantes sobre a caderneta de poupança e sua remuneração: 1.
criada pelo imperador D. Pedro II em 1861; 2. investimento mais popular do Brasil (utilizado por 75% da
população); 3. liquidez imediata (D+0); 4. isento de IR para PF e PJ sem fins lucrativos; 5. facilidade da
aplicação programada; 6. possui garantia do FGC. Rentabilidade A data de aniversário refere-se ao dia em
que o dinheiro foi aplicado na poupança. Esta rentabilidade é mensal, isto é, paga juros ao investidor
somente uma vez por mês. Se o dinheiro for sacado antes do aniversário, não terá rendimento. Vou te dar
um exemplo: se o investidor colocou o dinheiro na poupança no dia de 10 fevereiro, receberá sua
rentabilidade no dia 10 de março e nos meses subsequentes. Importante: Poupanças com depósito inicial
nos dias 29, 30 e 31 farão aniversário no dia 01 do mês subsequente ao mês da aplicação. Multi-data: cada
data que é aplicado na poupança, significa que terá seu próprio dia de rentabilidade. Melhor explicando,
eu depositei no dia 10, 14 e 27 de março. • A rentabilidade será mediante a cada depósito. • Aplicação em
10/03 - rentabilidade em 10/04. • aplicação em 14/03 - rentabilidade em 14/04. • aplicação em 27/03 -
rentabilidade em 27/04. A remuneração antes de 3 de maio 2012 era da seguinte forma: 0,50% ao mês
mais TR (taxa referencial, calculada pelo BACEN). Isso nos garantia em juros compostos uma taxa de 6,17%
ao ano. A remuneração depois de 4 de maior de 2012 sofre uma pequena mudança. • Se a taxa SELIC
estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança segue a mesma forma que as anteriores de 3
de maio 2012 (0,50% ao mês mais TR); • se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a
remuneração será 70% da SELIC mais TR. Exemplo • SELIC em 8,50% a.a: 8,50 x 70% = 5,95% a.a.; • SELIC
em 6,50% a.a: 6,50 x 70% = 4,55% a.a. REMUNERAÇÃO da CADERNETA DE POUPANÇA PARA PESSOA
JURÍDICA Já vimos como era a remuneração da poupança para pessoas físicas. Agora, vamos compreender
como funciona a remuneração das pessoas jurídicas.
RENTABILIDADE • Rentabilidade da caderneta de poupança para PJ é trimestral. • A remuneração antes de
3 de maio de 2012 era da seguinte forma: 1,50% ao trimestre mais TR (6,14% a.a). • A remuneração feitas
em 3 de maio de 2012 e adiante são da seguinte forma: 1. se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% a.a., a
remuneração da poupança segue a mesma forma que as anteriores de 3 de maio de 2017 - 1,50% ao
trimestre mais TR (6,14% a.a.). 2. se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% a.a., a remuneração será
70% da SELIC mais TR, com remuneração ao trimestre. • Imposto de renda pela Tabela Regressiva de IR. •
De 1 até 180 dias (até 6 meses) - 22,50% de IR. • De 181 até 360 dias (até 1 ano) - 20% de IR. • De 361 a
720 dias (até 1,5 ano) - 17,50% de IR. • Acima de 721 dias (acima de 2 anos) - 15% de IR. 2.6. ANIVERSÁRIO
EM DIA NÃO ÚTIL Quando o investidor fizer um depósito em sua caderneta de poupança, o valor aplicado
irá entregar a remuneração do período ao completar exatamente um mês de sua aplicação, ou seja, ela irá
entregar a rentabilidade no dia do aniversário do depósito feito. O aniversário, porém, será apenas feito
em dias úteis ao longo do mês. Caso o aniversário da poupança caia em um sábado, domingo ou feriado,
o próximo dia útil será utilizado como referência para o aniversário do depósito feito. Lembrando que
aplicações iniciadas nos dias 29, 30 e 31 irão acumular rendimentos a partir do primeiro dia útil do mês
seguinte, que será considerada a data para aniversário da aplicação. Para os depósitos feitos em cheque, a
data de aniversário irá contar a partir da data do depósito e não da compensação dele, contanto que não
seja devolvido o cheque por qualquer motivo. 2.7. FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO
(FGTS) Criado em 1966 pela Lei n.º 5.107/66 e atualizado na Lei n.º 8.036/90. Você deve saber que
trabalhando com carteira assinada o empregador paga 8% sobre o salário bruto, esse valor refere-se ao
FGTS, mas você sabe de fato para onde esse dinheiro vai? Já falamos aqui que ele é um capital utilizado
como recurso para o Sistema de Financiamento Habitacional, mas como é usado? Vamos esclarecer então
as características principais! OBJETIVO • FGTS é um depósito compulsório ao fundo para casos de: 1.
demissão sem justa causa (recebe o montante do período trabalhado e mais a multa rescisória); 2. doença
grave; 3. falecimento (herdeiros legais). • 8% do salário é depositado no FGTS: 1. "rentabilidade" de 3,04%
ao ano mais TR. • Fornece este recurso para: 1. habitação popular; 2. saneamento básico; 3. infraestrutura
urbana. Lembrando que o FGTS é de fato um fundo, logo não possui uma estrutura própria para
administração e distribuição de recursos. Dessa forma, as responsabilidades do FGTS são divididas com
quatro órgãos. Eles são: • gestão das aplicações (para onde vai os recursos) – Ministério das Cidades; •
fiscalização – Ministério da Economia, já que o Ministério do Trabalho e Emprego foram divididos e
incorporados em outros ministérios, um deles o da Economia, responsável pela fiscalização dos
recolhimentos e fiscalização do direcionamento dos recursos; • cobrança pela PGFN (Procuradoria Geral da
Fazenda Nacional) – efetua a cobrança os recursos não pagos ao FGTS; • atividades operacionais pela Caixa
Econômica Federal (CEF) – gerenciamento dos recursos, que estará pagando, recebendo e transferindo os
recursos para os destinatários. 2.8. AGENTE OPERADOR DO FGTS Conforme vimos acima, quem realiza as
operações sobre o destino do FGTS é a Caixa Econômica Federal (CEF). Para não ficar dúvidas, vou detalhar
melhor o que ela é responsável. • Controle e manutenção das contas: veja que todos os trabalhadores com
carteira assinada têm uma conta no FGTS onde recebem seu direito trabalhista. Com isso, existe na CEF
todo uma estrutura que permite o recebimento dos recursos e o repasse para as contas individuais. •
Centralização dos recursos do FGTS: único órgão que recebe das empresas o pagamento do FGTS. •
Aplicação dos recursos. Com este montante que a CEF concentra mediante ao FGTS, a Caixa possui os
programas da Caixa, sendo um deles o SFH. 2.9. AGENTES FINANCEIROS DO FGTS Aprofundando um
pouco mais o conhecimento. Quem são os agentes financeiros do FGTS que tramitam recursos uns para os
outros no mercado e constituem o SFH? INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS QUE COMPÕEM O SFH • Repasse
dos recursos: IFs recebendo o repasse da Caixa ou enviando o recursos para a Caixa. • Interveniente
(quando o trabalhador usa o FGTS para): • nas compras de imóveis prontos ou na planta – quando o
indivíduo vai em um banco para financiar um imóvel pelo SFH, utilizando o saldo do FGTS, a instituição
interveniente de sua escolha receberá os recursos, repassando para a construtora e o valor será debitado
de sua conta do FGTS; • amortização e quitação de financiamentos no S.F.H – passou-se dois anos e eu
tenho saldo no FGTS para realização da amortização ou quitação do financiamento em aberto, a instituição
novamente atua como interveniente. 2.10. TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS Agora vamos ver
quais são os tipos de financiamentos que pode utilizar os recursos do FGTS. • CARTA DE CRÉDITO
INDIVIDUAL (CCI) É o crédito para a aquisição de imóveis urbanos ou rurais, como: 1. aquisição,
construção, conclusão, ampliação ou reforma de unidade habitacional; 2. aquisição de lote urbano; 3.
aquisição de material de construção. • CARTA DE CRÉDITO ASSOCIATIVA (CCA) Muito comum no sistema
Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida), é um financiamento que ocorre antes do imóvel
ficar pronto: 1. aquisição de imóvel novo; 2. funciona de forma associativa. • APOIO À PRODUÇÃO 1.
Produção e comercialização de unidades habitacionais. 2. Beneficia: 3. pessoa jurídica no ramo da
construção civil; 4. pessoa física que utiliza crédito na aquisição destas unidades. • PRÓ-MORADIA 1.
Moradia para famílias em vulnerabilidade social. 2. Renda bruta familiar de R$1.800,00. • PRÓ-COTISTA 1.
Deverá possuir pelo menos três anos de contribuição no FGTS e ter saldo na conta do fundo de no mínimo
10% do valor do imóvel. • FINANCIAMENTO DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO (FIMAC) 1. Construção,
ampliação ou reforma de unidade habitacional. 2. Instalação de: 3. hidrômetros; 4. aquecimento solar.
2°sim.
3.1. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) O SFI tem como função regularizar a atuação de
instituições financeiras em operações de financiamento de imóveis, e tornar o crédito imobiliário mais
flexível nas condições de mercado com incentivo governamental. Aqui vale destacar também que a
garantia utilizada é a alienação fiduciária, onde pode ocorrer a retomada do imóvel em caso de
inadimplência. Isso visa maior segurança às instituições financeiras, permitindo que os investidores tenham
mais acessos ao mercado financeiro. 3.2. ENTIDADES DO SFI Temos aqui duas modalidades de entidades
que participam do SFI, sendo elas as "originadoras de crédito" e as "participantes adicinais".
ORIGINADORES DE CRÉDITO Atuam no mercado primário originando créditos imobiliários. Vão financiar
os imóveis para os adquirentes, sejam eles os PF's ou PJ's. • Caixa Econômica Federal (CEF). • Bancos com
carteira de crédito imobiliário. • Sociedades de crédito imobiliário (SCIs) • Associações especiais de
poupança e crédito (APEs). • Companhias hipotecárias. • Demais instituições autorizadas, conforme
Resolução 3.706/09 do CMN. PARTICIPANTES ADICIONAIS • Prestadores de serviço: como os
correspondentes bancários • Agentes fiduciários: representam os investidores no CRI. • Instituições
custodiantes: IFs que custodiam os títulos e valores imobiliários. • Agências de rating: essas dão notas de
crédito a um título de crédito. • Seguradoras. • B3 (antiga CETIP): local onde os títulos são negociados e
liquidados, como o CRI. • CVM (Comissão de Valores Mobiliários): fiscaliza toda a questão dos valores
mobiliários no mercado. 3.3. CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI O Sistema Financeiro Imobiliário é
regulado pela Lei n.º 9.514/97 e para te ajudar a entender melhor, vamos agora ver quais são as
características de suas operações. PRINCIPAL CARACTERÍSTICA • Liberdade de pactuação e respeito aos
contratos sobre remuneração, taxa de juros, seguros, etc. Veja que é bem mais livre do que é no SFH.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES • Reposição integral do valor emprestado. • Remuneração
conforme a taxa contratada: livremente compactuada entre as partes. • Sistema de capitalização de juros:
temos dois sistemas, sendo elas SAC e PRICE. • Contratação obrigatória de seguros: 1. MIP (morte ou
invalidez permanente); 2. Desejável DFI (dano físico ao imóvel), não é obrigatório. Vimos características que
definem bem o SFI sobre seus aspectos, mas para que serve ele? Vamos esclarecer! SERVE PARA O QUE? •
Imóvel em processo de incorporação: se o imóvel ainda não está pronto, este pode ser adquirido por meio
do SFI. • Compra e venda de imóveis com a construtora. • Leasing imobiliário: uma espécie de aluguel de
um imóvel, podendo em um certo período comprá-lo, caso queira. • Financiamentos imobiliários em geral.
3.4. SECURITIZAÇÃO Securitização é o processo para captar recursos que irão financiar empreendimentos
por meio da venda de títulos aos investidores. É quando uma instituição converte créditos em lastros para
títulos ou valores mobiliários. O processo ocorre quando empresas cedem (por meio da compra por parte
da securitizadora) para securitizadoras seus recebíveis e estas, por sua vez, emitem os títulos que serão
vendidos para o mercado de capitais. Isso ocasiona em uma antecipação dos valores para a empresa
cedente. O processo de securitização, em poucas palavras, pode ser definido como "a prática de converter
as dívidas de um credor em dívidas com os investidores". É uma forma de viabilizar projetos, antecipando
o recebimento do capital necessário para colocá-los em prática 3.5. Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
Mais um título lastreado no crédito imobiliário? Sim, temos aqui mais um instrumento que fomenta a
indústria da construção civil. A CCI é um instrumento que facilita a negociabilidade e a portabilidade do
crédito imobiliário. Viu a palavra "portabilidade" no parágrafo anterior? Guarda ela, pois vamos usar mais
para frente. Mas, basicamente, portabilidade é uma transferência. Vamos detalhar melhor isso. Um banco,
uma sociedade de crédito imobiliário ou uma incorporadora, emprestam dinheiro para as pessoas
comprarem seus imóveis, certo? O prazo desse tipo de crédito normalmente é longo, podendo chegar até
35 anos. Faz sentido para você que 35 anos é um baita tempo quando se trata de receber uma dívida?
Existe uma solução para isso, chamado "CCI". O banco (ou o emissor do crédito imobiliário) "empacota" o
recebível e vende no mercado financeiro. O banco recebe à vista esse crédito imobiliário, com desconto, e
quem comprou a CCI recebe a prazo dos mutuários do crédito imobiliário. Sabe quando um comerciante
vende seus produtos a prazo e vai ao banco solicitar a antecipação desses recebíveis? Então, é exatamente
isso que o banco faz ao emitir uma CCI no mercado, ele antecipa os recebíveis. Algumas características-
chave sobre esse produto: • é negociado no mercado de balcão e registrado na clearing da B3; • está
sujeito ao IR, conforme Tabela Regressiva; • possui garantia real do lastro da operação de crédito; • não
possui cobertura do FGC; • embora qualquer investidor possa ter acesso, é um produto negociado, via de
regra, entre o emissor e companhias securitizadoras e fundos de investimento. CERTIFICADOS DE
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (CRI) O CRI é um título de renda fixa de longo prazo emitido exclusivamente por
uma companhia securitizadora, com lastros em um empreendimento imobiliário que paga juros ao
investidor. Para não ficar dúvidas, vamos entender melhor o que significa a palavra securitizadora. O termo
"securitizadora" vem do inglês "securities", que significa "título". Ela é uma empresa que emite títulos no
mercado. Ou seja, ela compra a carteira de crédito de um banco e emite títulos no mercado para os
investidores. Deixando aindamais simples: a securitizadora é quem antecipa a carteira de crédito dos
bancos, pagando à vista para o banco e recebendo a prazo dos tomadores. Voltamos para o CRI. Esse
título é emitido por uma securitizadora. Em linhas gerais, imaginamos que a securitizadora tenha
comprado uma carteira de crédito imobiliário de um banco no valor de R$ 500.000.000,00. Essa compra é,
para o banco, uma antecipação de um fluxo de caixa futuro e,para a securitizadora, um pagamento à vista.
A pergunta que fica é: de onde a securitizadora vai tirar essa grana toda para pagar o banco? Se você
respondeu "do mercado financeiro", você acertou. A securitizadora emite um título chamado "CRI". Um CRI
é um título de valormobiliário, portanto tem de ser objeto de oferta pública com autorização da CVM para
ser ofertado ao mercado, exceto se for ofertado exclusivamente para investidor qualificado.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS • Não possui prazo mínimo. • Não possui garantia do FGC. • Possui lastro
no crédito imobiliário, portanto, tem garantia real. • Há isenção de IR para investidor PF. • Há incidência de
IR para investidor PJ, conforme a tabela regressiva de IR. • É um título registrado na clearing de títulos da
B3. • Não há regulação para o valor unitário do título, no entanto, é comum títulos com valor de aplicação
de R$ 1.000,00.
3 sim
4.1. GARANTIAS IMOBILIÁRIAS Dispostas na resolução n.º 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional, as
garantias imobiliárias possuem quatro tipos diferentes. Inicialmente vamos conhecê-las e nas próximas
páginas detalharemos melhor cada uma. As garantias imobiliárias são: • hipoteca; • alienação; • cessão
fiduciária de direitos creditórios com alienação; • cessão fiduciária de direitos creditórios em casos de
compra e venda de imóveis. Antes de tudo, precisamos evidenciar alguns pontos importantes sobre este
capítulo, para no desenvolvimento do conteúdo não haja confusão sobre conceitos, podendo atrapalhar
seu compreendimento do todo. Então, vamos lá! Importante: a "propriedade" é diferente da "posse".
PROPRIEDADE Garante o direito real sobre o imóvel, podendo solicitar novamente a posse. POSSE Quem
tem a posse do imóvel, é quem está morando no imóvel. Uma forma mais fácil de compreender esses dois
conceitos é um contrato de aluguel. É proprietário de um imóvel, aquele que está recebendo o aluguel e
quem tem a posse do imóvel é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode
solicitar ao locatário a posse de volta de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros
fins. Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está sendo
financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede o financiamento, tem
propriedade sobre a garantia. Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento
imobiliário? Ocorrerá após a formalização das garantias, ou seja, a averbação da garantia na matrícula. Em
contrapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre após a quitação total
do financiamento, ou seja, o banco não liberará a garantia até que o financiamento esteja totalmente
liquidado. 4.2. PROPRIEDADE X POSSE Para compreender melhor a alienação fiduciária há uma grande
importância em entender a diferença entre o que é propriedade e o que é posse. PROPRIEDADE O
indivíduo que possui propriedade do imóvel tem direito pleno. Isso quer dizer que todos os direitos são do
proprietário e somente este tem exclusividade de usar, desfrutar e dispor, desde que seja para sua
comodidade. POSSE O exercício dos poderes da propriedade é bipartida, porque vai ter a posse direta e a
posse indireta, sendo constatado no registro de imóveis. Então, ao comprar um imóvel por financiamento,
constará na matrícula do imóvel que ele está alienado fiduciariamente a uma instituição financeira XPTO,
durante o prazo do contrato que manterá a validade da bipartida direta e indireta. A alienação fiduciária é
a bipartição da posse pela duração do prazo do contrato, ou seja, acabando o contrato não haverá mais a
bipartição. NO CONTRATO TEMOS: • devedor – aquele que compra o imóvel; • credor – instituição
financeira que financia o imóvel; • lembrando que imóvel alienado não pode ser dado como garantia, seja
em caso de aluguel, empréstimos ou outros produtos. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE Resolução do
contrato com o término do contrato vigente • quitação com os pagamentos em dia – a IF fornece termo
de quitação total em 30 dias; • dívida não quitada nas condições estabelecidas (terminou o prazo do
contrato e há parcelas do financiamento em aberto) – o imóvel vai a leilão. 4.3. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Existem quatro tipos de garantia para financiamento imobiliário, sendo eles: alienação fiduciária, hipoteca e
cessão de direitos, que se divide em duas formas. Vamos iniciar pela alienação fiduciária, nela você tem
direito real de garantia. Para que isso ocorra, precisam existir duas partes: o devedor e o credor. DEVEDOR
É o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma instituição financeira. Ele
possui a posse do imóvel, podendo morar nele como também tem o usufruto do bem, em que "readquire"
o imóvel após a quitação do financiamento junto da instituição financeira. Lembrando de que • não pode
ser utilizado como garantia, já está sendo usado como garantia para o próprio financiamento; • não pode
vender o bem sem a quitação do financiamento. Caso venda o imóvel, o devedor deverá quitar o
financiamento com o valor recebido e somente o que sobrar terá de lucro na negociação. CREDOR É nada
mais, nada menos que uma instituição financeira. É quem possui posse indireta do imóvel, por ter direito
real de garantia do bem pela alienação fiduciária no registro de imóveis. O credor não irá usufruir do bem,
ou seja, morar no imóvel financiado pelo devedor e somente estará tornando o devedor como proprietário
do imóvel, quando houver a quitação do financiamento. Lembrando de que: • as questões de compra e
venda da alienação são somente para fins de garantia, ou seja, não gera ITBI (Imposto Sobre Transmissão
Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos de registro do imóvel. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO • valor da
dívida; • prazo; • taxa de juros; • cláusula de alienação fiduciária; • cláusula de usufruto do devedor; •
cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência; • cláusula de procedimentos de leilão. 4.4.
PROCEDIMENTO DE COBRANÇA Os procedimentos de cobranças são efetuados quando o cliente que
realizou o financiamento tem dívida vencida e não paga. Dessa forma, constituindo mora, que acontecerá
após a carência contratual (exemplo: você terá 10 dias para regularizar sua dívida, antes de entrar em
mora), o credor irá requerer ao oficial do registro uma notificação para o devedor regularizar a situação em
até 15 dias. Além de que será agregado ao valor em atraso os encargos legais e despesas correlatas (como
as custas de protesto, geradas pelo órgão responsável). Depois que o devedor recebe a notificação, pode
ocorrer dois casos: pagamento efetivado ou pagamento não efetivado. • Pagamento realizado: ocorrerá a
purgação da mora e restabelecimento do acordo anterior sobre o que já estava acordado no contrato e o
oficial repassa o pagamento da dívida em até três dias úteis, descontando as suas custas sobre o processo.
• Pagamento não realizado: averba-se a consolidação em nome do credor (fiduciário). Ou seja, o imóvel
será passado de fato ao nome da instituição financeira que concedeu o financiamento ao devedor. Efetiva-
se após o pagamento de ITBI e laudêmio, se for o caso: • com o imóvel no nome do fiduciário, pode-se
promover o leilão; a) 30 dias após a consolidação da propriedade por parte do fiduciário, o imóvel é
ofertado a valor de mercado. Caso no primeiro leilão um maior lance for oferecido e seja inferior ao valor
do imóvel, ocorre um segundo leilão, 15 dias depois; b) qualquer lance é aceito, podendo ser abaixo do
valor de mercado, desde que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida mais os custos com seguros,
encargos legais, tributos e condomínios. • se o valor oferecido no segundo leilão não atender às
exigências da instituição financeira e o imóvel não for vendido, a dívida será considerada extinta, havendo
a quitação mútua: a) credor recebe o imóvel – a instituição financeira vai ganhar posse do imóvel; b)
devedor recebe a quitação da dívida, dada por termo próprio no prazo de até cinco dias; • se o imóvel
continuar ocupado pelo devedor, este deverá pagar a taxa de ocupação do imóvel ao credor. Essa taxa
equivale a 1% ao mês do valor do imóvel até a posse (como se fosse um aluguel); • é assegurado a
reintegração de posse liminarmente em 60 dias, desde que se tenha a comprovação de propriedade, para
o: a) fiduciário; b) cessionário; c) sucessor; d) adquirente em leilão; • é permitida a transferência de
financiamento imobiliário para outra IF: a) portabilidade; b) refinanciamento – é quando o financiamento é
renegociado e o imóvel é dado como garantia do pagamento das parcelas. Assim, a taxa de juros do
empréstimo cobrada se torna menor. 4.5. HIPOTECA É um direito real de garantia, que se apropria do valor
do imóvel em caso de inadimplência se ocorrer a venda. Nesta relação teremos dois participantes: o
devedor (hipotecante) e o credor (hipotecário), que é a instituição financeira. CARACTERÍSTICAS •
Hipoteca é uma garantia menos sólida do que a alienação fiduciária, porque não tem a propriedade do
imóvel. Devido a este fato, a execução é mais complexa, pois exige o ajuizamento da ação de cobrança. • O
hipotecante pode vender o bem e depois repassar o valor para o hipotecário. • Na hipoteca pode ser
constituída uma nova garantia sob o bem hipotecado: você tem um bem hipotecado para receber um
empréstimo e também pode usá-lo para servir de garantia em uma locação de algum imóvel em caso de
locação imobiliária. COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA A cobrança das dívidas na hipoteca funciona um pouco
diferente, pois a execução deve ser somente por meio judicial. Essa cobrança pode ser realizada por
cobrança judicial ou por adjudicação do bem. Vamos ver melhor cada uma das duas formas abaixo.
COBRANÇA JUDICIAL • Ajuizamento da ação: juntamente com um advogado, abrir uma ação para entrar
na justiça para cobrar a hipoteca. • Citação do executado: a citação é o ato pelo qual o hipotecante é
convocado a integrar a relação processual. • Penhora do imóvel: apreensão do imóvel para o pagamento
da dívida. • Prazo de embargos (pode se arrastar por anos). • Leilão. 4.5. ADJUDICAÇÃO DO BEM 1.
Hipotecário compra o bem: instituição financeira com o; 2. Para alienação usa-se sempre o valor de
mercado, aí temos duas situações: 3. se a dívida for menor que o valor do imóvel, vai sobrar dinheiro,
correto? O valor que sobra é depositado para o hipotecário (credor); 4. se a dívida for maior que o valor do
imóvel, a execução judicial pode continuar. 4.6. FIANÇA Fiança é mais uma forma de garantia que
podemos dar em nossas negociações, muito conhecida nos processos de locação de imóveis. Nesta
garantia deve existir um fiador, alguém que assuma a responsabilidade de pagar débitos de um terceiro,
caso este não consiga cumprir com suas obrigações junto à empresa que estiver prestando serviço. Ou
seja, a garantia é pessoal. É necessário estar expresso no contrato vigente que o fiador se declara como
responsável, pois a fiança é regulamentada pelo código civil. Essa garantia se difere das outras duas que
abordamos nas páginas anteriores, a alienação fiduciária e a hipoteca. Nestas duas, a garantia é real. Isso
quer dizer que há um bem, um patrimônio como garantia. Importante: a fiança garante o principal mais as
despesas correlatas. Por exemplo: eu não paguei aluguel, o fiador será responsável por pagar o meu
aluguel, a multa por atraso, os juros, as despesas de cobrança e se necessário as custas judiciais. Como
funciona essa cobrança caso eu atrase e tenho como garantia a fiança? Vamos esclarecer: • a primeira
cobrança será feita para o devedor, somente depois será cobrado o fiador; • havendo mais de um fiador, a
responsabilidade é solidária (todos respondem pelo total da dívida); • para um fiador casado (exceto
separação de bens, regime em que o patrimônio pertence a apenas um deles) a assinatura do cônjuge é
obrigatória. 62 Em caso de inadimplência, em que o devedor não pagar a conta em atraso, ocorre: •
cobrança extrajudicial – primeiramente o advogado da instituição vai entrar em contato com o fiador
alegando o atraso e solicitando o pagamento das dívidas. Não sendo quitada a dívida, o caso é levado
para execução judicial; • execução judicial – a instituição financeira entra com uma ação contra o fiador,
para responsabilizá-lo pela dívida em aberto, conforme contrato vigente. 4.7. PENHOR E CESSÃO DE
RECEBÍVEIS Aqui vamos analisar mais duas formas de garantia que podem ser estabelecidas para a compra
de imóveis. Vamos iniciar com penhor. PENHOR • Uma forma de garantia por bens móveis (jóias, peças de
arte, etc). • Ocorre a transferência do bem, em que a posse fica com o credor. Direitos de quem faz o
empréstimo • Retenção do bem até a quitação total da dívida: sendo feito o pagamento total do valor
devido ao credor, o bem é devolvido para a posse do tomador. • Executar ou vender o bem conforme
disposto em contrato: havendo atraso nas parcelas do financiamento, a instituição financeira pode vender
o bem para pagar o valor em aberto. • Devolver o bem para o devedor realizar a venda: depende de
autorização judicial. Deveres de quem faz o empréstimo • Devolver o bem após a quitação da dívida. •
Ressarcir quaisquer prejuízos ao bem.
CESSÃO DE RECEBÍVEIS • Espécie de penhor de crédito (títulos). • Faz-se necessária a notificação do cliente
do devedor (com anuência do comprador do imóvel). Ou seja, funciona assim: temos um comprador de
imóvel que negocia com uma construtora. Como a construtora precisa se capitalizar para ter dinheiro em
curto prazo, ela vai fazer uma cessão de recebíveis com esta dívida do comprador do imóvel com um
banco. Este banco tendo garantia, empresta para a construtora o dinheiro correspondente. Finalizando,
quem paga a dívida é o comprador do imóvel. A construtora, por sua vez, repassa os valores ao banco. É
necessário a anuência do comprador (aprovação da cessão de recebíveis), porque os títulos passarão a ser
a favor do banco.
PRODUTOS PARA PESSOA FÍSICA 5.1. AQUISIÇÃO - ANÁLISE DO PROPONENTE Neste módulo
estudaremos quais são os requisitos necessários para ser aprovado um financiamento imobiliário e como
primeiro ponto, veremos a análise do proponente. Aqui se analisa a capacidade de pagamento do saldo da
aquisição de um imóvel por financiamento pela taxa TR: • se for por uma tabela SAC, pode ser financiado
até 90% do valor do imóvel; • se for por uma tabela PRICE, pode ser financiado até 80% do valor do
imóvel; • lembrando que o FGTS é utilizado como valor de entrada no financiamento, ele não conta como
parte do financiamento; • a linha de crédito de 8,50% a 9,75% ao ano corrigidas pela TR. 1. Parte da análise
do proponente é a proposta de financiamento: • fonte de renda (formal, informal e comprovantes); • o
imóvel que será adquirido; • valor a ser financiado; • prazo para pagamento (prazo máximo para
financiamento é de 35 anos); • taxas de juros e demais informações relevantes. 2. Aqui é analisada a
capacidade de pagamento do saldo da aquisição de um imóvel por financiamento pela taxa IPCA: • se for
por uma tabela SAC com financiamento corrigido pelo IPCA será de 80% do valor do imóvel; • pela tabela
PRICE, pode ser financiado até 80% do valor do imóvel. E a renda comprometida com as prestações passa
a ser de até 15%; • lembrando que o FGTS é utilizado como valor de entrada no financiamento, ele não
conta como parte do financiamento; • a linha de crédito de 2,95% a 4,95% ao ano corrigidas pela inflação.
3. Parte da análise do proponente é a proposta de financiamento: • fonte de renda (formal, informal e
comprovantes); • o imóvel que será adquirido; • valor a ser financiado; • prazo para pagamento (prazo
máximo para financiamento é de 30 anos); • taxas de juros e demais informações relevantes. É válido saber
que esses dados servirão de base para a análise de crédito. 4. Negociação de compra de imóvel: •
comprador; • vendedor; • imóvel; • instituição financeira. 5. Não podem ser negociados imóveis que já
estão com financiamento em aberto. • Para negociar um imóvel financiado é necessário quitar o
financiamento anterior e a instituição financeira, que vai possuir o crédito, será chamada de interveniente
quitante que irá liberar o imóvel para uma nova alienação do imóvel, pois recebeu todo o dinheiro e
quitou o financiamento anterior. 5.2. ANÁLISE DE CRÉDITO DO PROPONENTE Quando analisamos algo
quer dizer que o estudamos minuciosamente, desta mesma forma, a análise de crédito de um proponente
quer dizer que iremos analisar o crédito do próprio provedor. Logo, analisaremos o histórico de crédito do
proponente, a sua situação econômica financeira passada, atual e de certa forma tentar prever o futuro
deste cliente. É importante lembrar que cada IF possui sua política de crédito, pois ela administra o seu
dinheiro da forma que ela necessário e ideal. Vale ressaltar que análise de crédito em qualquer IF ou
empresa relacionada ao crédito considera o que chamamos de "5 C's do Crédito". 1. Caráter: é uma forma
de intenção da honra de seus compromissos. Para realizar isto é necessário olhar a situação passada da
pessoa através de empresas de proteção ao crédito que aqui no Brasil são o SPC, Serasa e o Boa Vista, que
possuem um histórico de crédito e inadimplência, e medem a capacidade e a idoneidade do proponente.
2. Capacidade: forma como o indivíduo pode honrar a dívida, onde geralmente o comprometimento
máximo da renda é de 30% dos participantes, podendo se compor a renda com os outros participantes.
Ou seja, se houver mais de um participante, ambos terão que comprometer 30% de sua renda de para
honrar a despesa. 3. Capital: significa o patrimônio do cliente, que está ligado ao que ele possui. Por
exemplo, quando vamos fazer uma proposta ao cliente é indispensável perguntar se ele possui imóvel,
carro ou aplicações financeiras, pois a partir destas questões será possível analisar o potencial do cliente. 4.
Colateral: é a garantia oferecida, no caso da CA-300, CA-400 e CA-600, como falamos muito de imóveis, é
óbvio dizer que a garantia será o imóvel financiado. 5. Condições: é o ambiente econômico, onde será
analisada qual é a perspectiva de mercado, onde temos noção de geração de emprego, e até mesmo se as
taxas de juro tendem a subir ou descer. Portanto, é importante lembrar que a renda normalmente é de
30% e cada instituição possui sua política de crédito, por conta disso ela pode levar em análise a renda
líquida, que já desconta impostos, INSS e seus encargos, e a renda bruta, o total que o trabalhador recebe
em folha. E em relação à renda é importante sabermos a sua origem, pois possui riscos, um destes é se a
pessoa for trabalhador assalariado (CLT ou funcionário público, este possui menos riscos, pois não arrisca
ser demitido); aposentado ou pensionista também possui menos risco por ter a renda de forma vitalícia;
profissional liberal ou autônomo, possui grande risco pois não possui uma renda fixa; e por último
empresários ou empreendedores. 5.3. ANÁLISE DE SEGURO DO PROPONENTE Quando falamos de análise
de seguro do proponente estamos falando de dois seguros obrigatórios na contratação de financiamento
imobiliário e que estão salvos em disposição na Lei n.º 11.977/09, veja-os abaixo. • MIP: por morte ou
invalidez permanente, que cobre o pagamento total da dívida do financiamento, por não possuir mais
renda para pagá-lo. • DFI: por danos físicos ao imóvel, pois se um indivíduo reside em um sobrado
financiado e um possível acontecimento da natureza danifica ele, por ser um financiamento é importante
possuir um seguro para estes danos. No momento que falamos de seguro, já sabemos que ao contratar
ele é por algum risco que corremos, então os seguros estão ali para nos proteger de algum risco que
possa acontecer. E estes riscos são para proteger tanto o proponente contratante quanto a instituição
financeira, então vejamos estes riscos possíveis. • IF: para a instituição protegerá da perda de garantia, pois
se algo acontecer com o imóvel a instituição perde esta defesa, no caso de DFI. Irá proteger pelo não
recebimento da dívida, no caso do MIP, pois em caso de falecimento não haverá mais o pagamento. •
Proponente: neste mesmo contexto protege o contratante do financiamento, que pode haver danos ao
imóvel. No caso de DFI e para perda de herança, pois em caso de falecimento do proponente os filhos não
precisaram pagar pelos custos restantes do financiamento, eles ficarão com o imóvel. Por isso estes
seguros são obrigatórios para a contratação de financiamentos de imóveis. É considerável lembrar e
ressaltar que havendo mais de um participante, deve-se se obedecer à proporcionalidade do
financiamento, ou seja, se um casal realizou um financiamento, e um ficou de pagar 60% e o outro 40% do
valor, se um dos dois falecer, a parte de sua obrigação é quitada, assim em diante, por isso é chamada de
"proporcional". Também é necessário relevar que é assegurada a livre escolha e a apólice individual para
coibir a venda casada, que será visto mais adiante, ela é contra o CDC.
(Código de Direito do Consumidor), pois é proibida a venda casada por ser de livre escolha do consumidor
escolher a seguradora e a apólice individual se for importante para o proponente. E também se for feita
uma venda em conjunto é importante que haja a opção de duas ou mais seguradoras para evitar a
situação. 5.4. ANÁLISE JURÍDICA E DOCUMENTAÇÃO BÁSICA Qual é o objetivo dessa análise? É a
mitigação (diminuição) dos riscos jurídicos que a empresa pode sofrer por parte do tomador. Ou
simplesmente diminuir o risco de ser processado, tendo que assumir penalidades ou multas. Toda essa
jurisprudência está prevista no Código Civil (CC) que visa o cumprimento das normas de realização de um
contrato. • Agente capaz: se a pessoa possui mais de 18 anos este cidadão está plenamente capaz de
assinar por seus direitos, ou seja, não deve estar interditada judicialmente. O processo também pode
ocorrer caso a pessoa tenha 16 anos, porém ela deve ser emancipada. • Objeto lícito: obviamente, e por
senso comum, sabemos que nada que relacionado à pirataria ou drogas é possível realizar um contrato. A
mesma situação acontece com um imóvel, que deve estar quitado e regularizado para a realização de um
contrato. • Segundo a lei: se determinado processo não estiver dentro da lei, não é possível fazer seu
encaminhamento, tanto que qualquer contrato que esteja fora do regulamento, a lei se sobrepõe.
Sabemos que é sempre importante haver observância em todas as regras e suas pontuações para o bom
controle e andamento de um contrato. Bem como a obrigatoriedade de alguns documentos necessários,
sendo eles: • RG e CPF; • comprovação do estado civil com apresentação de certidão de nascimento,
casamento, viúvo ou separado; • certidão negativa do INSS e da Receita Federal se for trabalhador rural; •
procuração de representação de terceiros, obrigatória a apresentação em caso de dar direito a outra
pessoa lhe representar, já vista no início do curso. Todas estas questões podem ser encontradas em
diversos aspectos de aberturas de contratos, e todos conhecemos pelo uso do consenso, pois
compreendemos que existem princípios em todos os lugares. 5.5. ANÁLISE DO IMÓVEL Iremos iniciar
nossos estudos nas análises dos imóveis. Este conteúdo será dividido em duas partes, sendo a primeira a
avaliação técnica e em segundo momento a avaliação jurídica. AVALIAÇÃO TÉCNICA Todo imóvel deve
obrigatoriamente passar por uma avaliação técnica de um profissional capacitado, podendo o profissional
ser: • engenheiro; • arquiteto. É válido ressaltar que o corretor do imóvel não pode realizar esta avaliação e
os profissionais não devem ter vínculos com a IF, para evitar o conflito de interesses. É chamada de
"avaliação técnica" principalmente por constatar vícios e coisas que podem prejudicar a conservação do
imóvel. Após realizada a avaliação é feito um documento, pois tudo deve estar registrado e documentado.
Nele deve conter: • metodologia comparativa de preços, isto é, quais imóveis foram usados e seus valores
para a comparação de preços; • tudo deve estar documentado e estar disposto ao BACEN, porque ele
pode solicitar a qualquer momento para realizar algum tipo de fiscalização; • deve ser armazenado por
toda a vigência do contrato, ou seja, ele deverá ficar arquivado e disponível por todos os anos de
pagamento.
Este avaliador vai olhar primeiramente dois documentos essenciais para conferir se não há desigualdade
com a avaliação técnica realizada, que são: • carnê do IPTU; • matrícula do imóvel. Conferindo esses
documentos, o avaliador a partir de agora irá analisar: liquidez do imóvel – se um móvel valer mais de um
milhão de reais é muito mais difícil do que vender um imóvel como um quitinete; valor máximo a ser
financiado (LTV); comparação desta avaliação com o valor da prefeitura – como já mencionado é
necessário analisar a matrícula do imóvel para não haver diferenças de avaliação; identificação do tipo de
imóvel – aqui é realizada uma visita presencial, quando os avaliadores vão ao imóvel classificar se ele de
fato é um local urbano, residencial e afins. E para o avaliador concluir, ele irá avaliar: • vícios construtivos –
é por isso que precisamos de um especialista para avaliar, pois ele possui os conhecimentos básicos e
especiais para vistorias de construção; • problemas que afetam a garantia do imóvel – se houver alguma
coisa material errada, ou até mesmo construída fora das medidas previstas, é o avaliador que documenta
isso e saberá como proceder de maneira correta. Seguimos falando das análises de imóveis, mas agora
vamos para um ponto mais simples e tranquilo, olhando sempre a parte documental para haver outras
análises existentes. 5.6. ANÁLISE JURÍDICA Os documentos necessários, como já mencionamos alguns
devem ser: • matrícula atualizada – é necessário saber se o imóvel está averbado, com a conferência é
verificado se existe uma casa fixa neste local e se não é apenas um terreno vazio; • carnê do IPTU – para
entender se não há débitos e qual o valor de qualificação da prefeitura; • certidão negativa de débitos
imobiliários; • certidão negativa de débitos condominiais. A partir destes documentos será verificado: • a
legalidade do imóvel – se está registrado ou não, o seu resultado legal; • se está livre e desembaraçado – o
imóvel não pode possuir nenhum débito com a prefeitura, com o condomínio ou até mesmo de
financiamento; • a existência de impedimentos para venda – se este imóvel está sendo trabalhado em um
inventário, ele não pode ser negociado para venda, a menos que ele já esteja pronto, pelo representante
legal deste inventário, para executar a venda; • a inexistência de quaisquer débitos – em casos de débitos,
será impedida esta operação até que sua situação esteja regularizada. 5.7. ANÁLISE DO VENDEDOR Agora
iremos falar sobre as análises do vendedor e suas responsabilidades. OBJETIVOS • Verifica a legitimidade
da propriedade. Por exemplo, outra pessoa não pode vender um imóvel que não é dela. • Alterações civis
do vendedor. Por exemplo, se uma pessoa mudou seu estado civil, independente qual for deve ser
analisado e assim atualizado para não haver problemas futuros. • Se há dívidas em nome do vendedor,
para que não haja fraudes contra os credores. Estas análises de vendedores são muito importantes
principalmente para identificar se o imóvel é do próprio vendedor e não haver risco de fraude. É tão
relativo que há uma lei sobre esse assunto. A Lei n.º 12.097/15: dispõe sobre a concentração da matrícula
imobiliária. Os negócios prescritos nesta norma são com a finalidade de construir, modificar ou alterar
direitos reais sobre os imóveis, devendo ser averbados na matrícula. Isso quer dizer que: 1. registros ou
citações em ações executórias, quando há uma garantia e há o pagamento, devem constar na matrícula; 2.
averbação por solicitação do interessado de ajuizamento de ação em fase de sentença, se o vendedor está
devendo para alguém e deseja por este imóvel como garantia. É obrigatório pedir ajuizado caso seja
requisitado; 3. averbação de restrição administrativa, indisponibilidade ou outros ônus previstos, muito
importante para driblar golpes; 4. averbação mediante ação judicial de outro tipo de ação cujo resultado
afete a responsabilidade patrimonial. Para lembrar e deixar bem claro, é dever constar as averbações na
matrícula das ações que possam caracterizar possível fraude contra credores em relação assim com a Lei
n.º 12.097/15. E no total do que são feitas as análises deve-se notar: • legitimidade do credor; • ocorrência
de alteração no estado civil; • existência de espólio ou menor de idade (necessita de autorização judicial
em casos de inventário); • existência de dívidas do vendedor. 5.8. FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE
SERVIÇO (FGTS) A partir de agora iremos estudar sobre o FGTS em diversas etapas existentes, onde
começaremos em relação ao uso dele para habitação, ou seja, para investir em imóveis. Ele pode ser
utilizado para o pagamento total ou parcial da compra. É importante ressaltarmos que mesmo que haja o
pagamento total do valor deverá existir a intermediação de uma instituição financeira, para que este
recurso possa sair da Caixa Econômica e ir ao vendedor. Porém, atenção quanto ao uso do FGTS: • não
pode ser utilizado para pagamento de taxas e impostos; • obrigatoriedade de intermédio do SFH.
(instituição financeira) que solicita estes recursos da Caixa para o vendedor. Abaixo conseguimos ver como
funciona o passo a passo para uso do valor do FGTS: 1. preenchimento da proposta de financiamento com
intenção de uso do FGTS; 2. analisado o enquadramento do FSH – se o móvel financiado não pertence a
esta instituição, como um móvel comercial, móvel industrial ou móvel rural, não poderá ser utilizado o
FGTS, pois ele não se encaixa nas diretrizes do SFH; 3. solicitação da liberação dos recursos junto à CEF
(Caixa Econômica Federal) – se estamos realizando o financiamento em outro banco, ele solicitará a
liberação à Caixa que posteriormente liberará e será possível realizar este financiamento do imóvel; 4.
assinatura do contrato; 5. registro do imóvel – é encaminhado via instituição financeira; 6. pagamento para
o vendedor. Após feito todos os processos anteriores e se o vendedor não possui restrições, o valor
solicitado do FGTS é liberado para seguir com os processos. O FGTS pode ser utilizado para a amortização
esporádica a cada dois anos. Sendo que pode-se somar o FGTS dos cônjuges, para conseguir até mesmo
mais proporcionalidade na parte do seguro; ainda também não necessitando que as pessoas sejam
casadas no papel (de forma civil) mas também com o contrato de união estável; ou mesmo pessoas sem
parentescos, apenas que morem no mesmo imóvel, por ser um processo de aquisição de imóvel com único
intuito de ser moradia. 5.9. FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO PROPONENTE Continuando nossos
estudos sobre o FGTS, iremos estudar os requisitos e a documentação necessária para a sua utilização.
REQUISITOS DO PROPONENTE • Ter no mínimo 3 anos de FGTS, mesmo que em empresas diferentes. •
Não ter financiamento ativo no SFH, o usuário não pode ter dois financiamentos ao mesmo tempo. • Não
ser proprietário, comprador, possuidor, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial (concluído ou em
construção no município que exerce trabalho ou nos municípios limítrofes). 5.9. DOCUMENTOS DO
PROPONENTE Descrito no Anexo VII do MMP - Manual da Moradia Própria • Identificação oficial (via CPF,
onde constam todas as informações pessoais, e documento com foto). • Declaração do IR. Se for isento,
deverá ser solicitado o DIRF ao empregador que fará essa comprovação. • Comprovação de não
propriedade de imóvel nas condições de utilização do FGTS. • Declaração afirmada com estado civil ou
regime de casamento, tempo de trabalho no regime do FGTS, até porque deve haver comprovação de
trabalho com FGTS com no mínimo de 3 anos, ocupação laboral e local de trabalho, ou seja, a profissão e
lugar trabalhado e a negativa de imóvel próprio impedido ao uso do FGTS. 5.10. FGTS - REQUISITOS DO
IMÓVEL Para que um imóvel possa ser investido com o dinheiro do FGTS ele deve atender alguns
requisitos. ATENDER ÀS CONDIÇÕES DO SFH 1. Ser imóvel residencial urbano. 2. Como já mencionado
anteriormente, o imóvel deve ser utilizado para moradia dos compradores. É válido saber que é proibido o
aluguel desta residência, pois é contra as regras do uso do valor do FGTS. 3. Ter o valor de avaliação
dentro do SFH: R$ 1,5 milhão por unidade em todas as regiões do país. 4. Ser aprovado no laudo de
avaliação, feito pelos profissionais responsáveis por isso (já mencionado anteriormente). 5. Estar no mesmo
município. Muitas vezes haverá a possibilidade de limites de localização, como cidades vizinhas ou por
regiões, em que o trabalhador exerce a atividade principal. Se a pessoa trabalha em duas empresas, será
utilizado o salário com maior renda mensal. 6. Não ter sido adquirida com o FGTS a menos de três anos. 7.
Estar com a matrícula livre e sem restrições. DOCUMENTAÇÃO BÁSICA • Matrícula do imóvel (comprova a
utilização do FGTS). • Laudo de avaliação com variedade máxima de um ano. • Inspeção com a prefeitura
feito sob inscrição e IPTU imobiliário. 5.11. REQUISITOS E DOCUMENTOS DO VENDEDOR Para finalizar e
deixarmos todo o conteúdo acerca do FGTS concluído, vamos agora falar sobre os documentos
necessários que o vendedor necessita para cumprir as suas funções dentro deste processo. Basicamente
estes documentos são parecidos com os já mencionados antes, pois são vários tipos de papéis, mas é bom
ressaltarmos que não há requisitos para a utilização do FGTS por parte do vendedor, isto é, qualquer
pessoa pode ser vendedor usando o seu FGTS, salvo regras da instituição financeira escolhida.
DOCUMENTOS PARA PF • CPF. • Documento de identificação com foto, previsto em lei. DOCUMENTOS
PARA PJ • Estatuto ou Contrato Social. • Cartão do CNPJ. • Certificado de regularidade do FGTS, caso não
possua ela não pode receber recurso vindos do FGTS. Documentação Do Vendedor Sobre os documentos
do vendedor, que são diferentes para pessoa jurídica e pessoa física. Este módulo é tranquilo, mas é
preciso sabermos que há requisições para cada tipo de solicitação. PESSOA FÍSICA • RG e CPF. •
Comprovante de estado civil (certidão ou pactos nupciais). • CND (Certidão Negativas de Débitos) que
devem ser forenses – documentos que vêm do Fórum (Cível, Criminal, Familiar). Dependendo do caso é
necessário uma procuração, em casos de uma pessoa representar outra, autorização judicial para menores
de 18 anos, e anuência dos demais filhos, em casos do pai vender ao filho, ou seja, o consentimento dos
outros filhos em relação desta venda. PESSOA JURÍDICA • Estatuto Social ou Contrato Social, que depende
da empresa e o regimento dela, pois pode ser limitada, anônima ou afins. • Certidões Negativas da Receita
Federal, PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional), FGTS, INSS, Junta Comercial, Justiça Federal e
Forenses. É importante sabermos que restrições nas certidões ou órgãos de protestos podem gerar recusa
do financiamento. 5.12. USO DO FGTS PARA CONSTRUÇÃO A partir de agora vamos falar sobre o uso do
FGTS para compras de imóveis que estão em construção, em andamento. Quando falamos destes imóveis
em construção, estamos citando duas formas de tipos de imóveis. • Funcionamento dentro ou fora do SFH
(imóvel na planta): pode ser comprado um imóvel na planta com uma construtora, através de um
programa sócio ativo. • Programa de autofinanciamento: como já falamos, aqui o autofinanciamento é
sempre em relação à construção da casa própria, e uma das características que devem ser consideradas
nessas situações é que o terreno para a construção deve estar no nome da pessoa que pretende comprar
o financiamento. Este tipo de contratação deve atender alguns pré-requisitos que veremos mais adiante de
forma mais aprofundada, mas que devem ser sempre lembrados, pois esse autofinanciamento deve ser
feito junto de uma construtora, incorporadora, cooperativa habitacional, companhia de habitação ou ainda
uma administradora de consórcio habitacional. 5.13. FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO
CONSTRUTOR Nosso assunto agora é tão importante que está de acordo com o que está registrado no
MMP (Manual da Moradia Própria) do FGTS, e são documentos obrigatórios. PARA CONSTRUTOR PJ •
Estatuto Social, para companhias S/A; Contrato Social para empresas limitadas; ou Requerimento de
empresário, para empresário individual, nada mais é do que um documento de identificação de uma
empresa. • CREA do responsável técnico que deve assinar as avaliações. • Certidão simplificada da junta
comercial, para verificar se a empresa está regulada. • CRF (Certificado de Regularidade do FGTS),
verificação se não há dívidas com o FGTS. PARA CONSTRUTOR PF Cartela de identidade ou documento de
identificação; Comprovante do CREA (engenheiros) ou do CAU (arquitetos). CRF (certificado de
regularidade fgts). PARA A OBRA • Projeto entregue e aprovado pela prefeitura. • Cronograma financeiro e
cronológico, para saber quanto de dinheiro será preciso e para quando. • Orçamento discriminativo, quais
materiais utilizados e quanto será gasto. • Declaração de não utilização do FGTS nos últimos três anos.
Atenção! No edital da prova aparecem termos como: análise de crédito, análise de seguro, requisitos do
proponente e requisitos e documentos do imóvel falam exatamente o mesmo conteúdo das aulas
anteriores, então em caso de dúvidas é só voltar algumas aulas que você estará hábil. 5.14. USO DO FGTS -
LIBERAÇÃO DAS PARCELAS PARA CONSTRUÇÃO Para a liberação das parcelas para uma construção de
imóvel é necessário alguns aspectos importantes: • é essencial um cronograma financeiro e cronológico –
é preciso ter, pois para cada material faltante ou que será utilizado futuramente, deverá ter um valor
específico guardado e organizado para o uso, com tempo e valores do que será feito; • com base no
cumprimento do cronograma ocorre a liberação das parcelas; • para o recebimento da primeira parcela é
necessário a inscrição da obra no INSS, pois é necessária para a fiscalização do trabalho dos colaboradores
da obra. É fundamental ter conhecimento também que, a primeira coisa feita é a construção, para em
seguida liberar o dinheiro. Isto é, quando a obra ficar pronta fiscalizadores responsáveis irão verificar se
está tudo pronto, cada parte em si, e assim serão liberados os valores para tais pagamentos Qualquer
crédito solicitado e realizado deve obedecer: • o valor da avaliação do imóvel; • o preço final do imóvel; • o
custo total da obra (subtraindo o valor do terreno), Exemplo: se o custo total de uma obra for de
R$500.00,00, mas deste valor final foi gasto R$200.000,00 apenas em terreno, então o valor restante que é
de R$300.000,00, este é o saldo total. Lembrando que, o valor do terreno não entra no custo da obra. Uma
das coisas que devem ser lembradas na hora de realizar a prova é que pode ocorrer o cancelamento do
repasse dos recursos do FGTS nos seguintes casos: • desistência do trabalhador com influência do agente
financeiro; • transferência do financiamento – é quando alguém quer vender o seu financiamento, e toda a
obra até aqui feita para terceiros; • obra paralisada por mais de um ano; • demora de mais de 90 dias para
a entrega do DAMP e do contrato assinado; • indenização do seguro; • apuração de sobras – caso haja
pedido de um valor a mais do que tinha sido estipulado no início, pode haver o cancelamento dos
repasses; • encerramento antecipado pelo não cumprimento dos prazos; • outros motivos justificados pelo
agente financeiro. 5.15. HOME EQUITY O home equity é uma das coisas mais conhecidas dentro do âmbito
de investimentos, onde pode ser conhecido como o mútuo com garantia imobiliária, mais especificamente
é o empréstimo com garantia imobiliária. Basicamente é quando uma pessoa, ao financiar, coloca o imóvel
como garantia para a obtenção de crédito com finalidade específica, podendo ser de capital de giro,
compra de máquinas/equipamentos e pagamento de dívida. Dizemos que o imóvel é dado como garantia,
pois formaliza-se pela CCB (Cédula de Crédito Bancário), onde chamamos ela de "garantia forte", em
hipoteca ou alienação fiduciária. É relevante considerar também o valor máximo do empréstimo, 60% do
valor do imóvel e como é uma garantia forte, é obrigatório a contratação de um seguro MIP (morte ou
invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel). É sempre interessante, para melhor treinamento,
avaliarmos um case de sucesso, um desses é o créditas.com.br, que é um correspondente bancário
especializado em home equity com créditos em garantias e também ideias de sucesso para negócios,
tanto para correspondentes quanto para bancários. 5.16. PLANO DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO E DO
SALDO Os planos de reajustes de prestações e saldos surgiram há alguns anos quando o saldo era
corrigido e as prestações não, no final do processo o investidor iria pagar além dos anos de financiamento,
ele pagava também mais o dinheiro restante que não era corrigido. Desta forma no mandato do ex-
presidente Fernando Collor, foi criado o Plano Collor, que inclui diversas leis incluindo a criação da Taxa
Referencial: Lei n.º 8.177/91 CRID a TR (Taxa Referencial). Essa taxa na época era calculada pelas bases de
negociações dos certificados dos depósitos bancários, mas hoje quem realiza esta ação é o BACEN, é
derivativa com as negociações da LTN. Mas para que serve a cobrança da Taxa Referencial? A TF é utilizada
para a correção das cadernetas de poupança e do FGTS, que consequentemente irá fazer que os
financiamentos do SFH. também sejam reajustados pela TF, assim, todos os financiamentos imobiliários do
S.F.H. são corrigidos por esta taxa. Porém, no S.F.I. a taxa pode ser livremente negociada pela IGPM, IPCA e
INCC, que são entidades que possuem relação com construção civil. É importante sabermos também de
outra lei, a Lei n.º 9.514/97. Ela dispõe da reposição integral do valor ajustado. Ou seja, acabou com os
saldos gigantes que eram pagos no final dos financiamentos, assim, todas as prestações são corrigidas em
cálculos das prestações com a atualização monetária. 5.17. LOAN TO VALUE (LTV) O LTV vai depender de
onde é cobrado e enquadrado o financiamento feito por um indivíduo, se é do SFH, com CET de máximo
de 12%; SFH sem limite máximo de 12% a taxa de mercado ou se está no SFI. Então, vai ser um tipo de
equação que deve ser considerada: taxa de juros x renda do proponente x idade x tarifa. Lembrando que a
idade máxima da última prestação tem que ser 80 anos e 6 meses. 5.18. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO Aqui
neste módulo veremos o sistema de amortização como um modo introdutório, pois ele é trabalhado em
diversos assuntos, como no módulo mais a frente acerca de matemática financeira. Os sistemas de
amortizações são as formas de pagamento, amortização mais juros e são basicamente a maneira como
será pago o financiamento realizado. Existem três formas comuns de suceder essa amortização. 1. SAC
(Sistema de Amortização Constante): aqui é onde as parcelas geralmente vão caindo em seus valores. 2.
PRICE (conhecido como Sistema Francês de Amortização): aqui todas as parcelas possuem valores iguais
do início ao final do financiamento. 3. SACRE (Sistema de Amortização Crescente): como seu próprio nome
diz, aqui todas as parcelas aumentam seus preços a todo o tempo do financiamento. Lei n.º 4.380/64 Esta
lei dispõe do sistema de amortização que pode ser livremente pactuado entre as partes, independente da
forma escolhida, entre ambos, o investidor e a instituição financeira, deverá ser entendida pelos dois. Mas
é válido o investidor lembrar estas regrinhas de cada um dos sistemas de amortização para não pagar a
mais em casos de dificuldades, ou seja, é melhor se programar. Sendo obrigatório o oferecimento dos três
tipos de sistemas aos investidores. 5.19. CET E CESH Nesta aula falaremos de dois temas bem simples e se
tornam um agregador de tudo o que estudamos até agora. Falaremos do CET (Custo Efetivo Total) e do
CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional). Custo Efetivo Total (CET) Esta opção se torna a melhor
ferramenta para a tomada de decisão do cliente, por ser literalmente o custo efetivo total por ano que o
investidor irá pagar no financiamento, como os juros, tarifas bancárias, seguros, impostos, comissões e
avaliação. É tão importante que o Conselho Monetário Nacional fez uma resolução para isso, a Resolução
3.517/07. Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH) Por ser um seguro habitacional é essencial se
lembrar, pois são estes que serão considerados na hora do financiamento. Também possui uma resolução,
a Resolução 3.811/07 do Conselho Monetário Nacional, somam-se os prêmios de seguros do MIP e do DFI.
É notável reparar que excluem-se os demais seguros, apenas se consideram seguros habitacionais. 5.20.
INSTRUMENTOS CONTRATUAIS E LIBERAÇÃO DO VALOR Vamos estudar agora o que acontece em
seguida das liberações realizadas. E como um instrumento particular de compra e venda com força de
escritura pública, ou seja, este é o contrato do banco, sendo dividido em duas leis: a Lei n.º 4.380/SFH e a
Lei n.º 9.514/SFI Em todo o tipo de contrato há normas específicas para a sua realização e funcionamento e
sempre é necessário lembrarmos quais são estas especificações. DEVE CONSTAR NO CONTRATO • O
imóvel comprovado/vendido. • Formalização da garantia. • Os seguros contratados. • Utilização do FGTS,
se for o caso. • Condições relativas ao financiamento. Após o contrato assinado haverá a realização do
registro que deve ser feito. REGISTRO • Recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de bens e Imóveis)
junto à prefeitura, que é um imposto municipal. • Em seguida é feita o lançamento na matrícula da
transação imobiliária, que nada mais é do que a negociação imobiliária deste imóvel. LIBERAÇÃO DO
VALOR Ao recebimento do contrato mais a matrícula com a alteração do registro, a instituição financeira
providencia a liberação dos recursos. Isso é importante pois deixa o móvel em propriedade do
financiamento e alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O valor a ser pago ao vendedor deve
ser corrigido no período entre a assinatura do contrato e a efetiva liberação dos recursos de remuneração
da poupança mais 0,50% ao mês, para operações feitas no SFH.
sim+1
SEGUROS E SEGURADORAS 6.1. SEGUROS E SEGURADORAS Para finalizar, neste módulo, aprenderemos
um pouco mais sobre os seguros e as suas seguradoras, é importante destacar que, de forma até mesmo
para aprofundar os nossos conhecimentos, seguro é o princípio do mutualismo (divisão da perda entre os
segurados). Podemos entender esse processo de seguro na prática, por exemplo, quando compramos um
carro. A companhia que fornece o seguro, possui cem segurados e não irá receber dinheiro com o valor de
prêmio fornecido, mas sim com a soma dos prêmios que ela faz nas aplicações financeiras. Então, dos cem
segurados, um deles teve sinistro e, basicamente, o conceito de mutualismo significa que o restante dos
participantes do grupo de seguro, noventa e nove segurados, irão pagar este um sinistro. É válido saber
que a conta para isso é bem mais complexa, mas a base de entendimento é esta apresentada, que
representa a divisão de riscos entre os participantes. Para possuirmos um seguro é obrigatório possuirmos
elementos essenciais: • riscos – seu objetivo não é ganhar valor sobre algo, mas sim impedir uma perda; •
prêmio de seguro – é o que pagamos para obter o seguro; • contrato (apólice); • princípios da boa-fé
objetiva. Agir com estes princípios é fazer que tudo seja realizado com verdade e ética, tanto que muitos
seguros cobrem a primeira parcela caso não haja o pagamento, pois a seguradora possui essa boa-fé
objetiva que o cidadão pagará por este seguro. 98 • reserva de benefícios a conceder – como no exemplo
antes citado, com o pagamento dos participantes acerca do seguro, esse montante será considerado uma
reserva até que algum sinistro não aconteça com algum associado. Em casos, de algum acontecimento,
esse valor será retirado para o uso do seguro. Tais participantes do seguro citados aqui devem ser: •
segurado – quem contrata o seguro; • segurador – companhia S/A autorizada pela SUSEP; • beneficiário –
quem recebe o prêmio deste seguro; • estipulante – empresa ou pessoa física que contrata este seguro.
Um exemplo com esses termos de seguro pode ser entendido da seguinte forma: se você possui um carro
em nome de seu pai, pois há vantagem no seguro por ele ser uma pessoa mais velha, sendo o condutor
responsável, a apólice do seguro se torna mais barata. Portanto, neste contexto o segurado será o seu pai,
a seguradora será a companhia escolhida pelo segurado entre diversas que existem no país e já o
beneficiário desta apólice é você, dado que, aconteça alguma ocorrência com o carro o dinheiro do seguro
irá diretamente para você. Já o termo estipulante, é posto, por exemplo, quando um pai solícita e contrata
um plano de previdência, para quando o filho chegar na maior idade e quiser fazer uma faculdade ou
intercâmbio, ele tenha esse determinado valor como seguro para o seu futuro. E como seu filho é menor
de idade, é obrigatório haver um estipulante, então essa pessoa maior de idade, ao abrir esse plano de
previdência, será então o estipulante da conta, como um titular. É válido lembrar também que os três
primeiros termos: segurado, segurador e beneficiário. Eles são os mais comuns e utilizados, já o estipulante
é uma forma um pouco rara de utilização, mas existe no mercado financeiro. Em termos de
regulamentação temos o CNSP (Conselho Nacional de Seguros Privados), órgão máximo dos seguros, e a
SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) que fiscaliza todos os seguros privados. 99 6.2. MORTE E
INVALIDEZ PERMANENTE (MIP) Iniciando o módulo de seguros, vamos falar sobre o MIP, seguro de morte
ou invalidez permanente. Conforme o nome, esse seguro cobre o sinistro de morte e invalidez
permanente. Ele possui algumas características importantes: • são excluídas as doenças anteriores ao
contrato; • possui vigência após a assinatura do contrato (sem carência); • proporcionalidade se houver
mais de um proponente. Digamos que há um financiamento no valor de R$ 300.000,00 sobre um imóvel e
que têm dois participantes com a mesma proporcionalidade de participação, em que cada um compõe a
renda com R$ 150.000,00. Se uma das partes vier faltar, o seguro irá indenizá-lo em R$ 150.000,00, sendo
assim quitado, ficando apenas os outros R$ 150.000,00 para acerto; • este seguro tem um limite máximo
de indenização (LMI), que é o valor do financiamento do imóvel, sendo que protege os herdeiros, caso
ocorra alguma fatalidade dos financiadores em casos de: 1. pagamento da dívida; 2. protege o patrimônio.
Para o cálculo do MIP é necessário obter: • idade do proponente (máximo de 80 anos e 6 meses); • valor
do financiamento; • prazo restante do financiamento. 6.3. DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL (DFI) Como o seu
próprio nome diz, esse seguro garante ao consumidor em casos de danos ao seu imóvel. 100
COBERTURAS BÁSICAS • Incêndio e explosão. • Vendaval. • Desmoronamento ou ameaça comprovada. •
Destelhamento. • Inundação ou alagamento. • Pagamento de prestação em caso de saída do imóvel para
reparo. Casos em que os moradores necessitam sair do imóvel, é a cobertura que pagará o aluguel ou
financiamento para eles. Devemos lembrar sempre que o LMI é sempre o valor de avaliação inicial do
imóvel. RISCOS EXCLUÍDOS • Vícios de construção em até seis anos. • Mau uso (falta de manutenção). •
Riscos não seguráveis (terremoto, guerra, tumultos). 6.4. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSUMIDOR
(RCC) Esse é um seguro que não é muito comentado por ser primeiramente um seguro para o construtor e
não é um seguro obrigatório para o financiamento, mas sim como já mencionado, para o construtor.
Evidentemente reembolsará o construtor em caso de danos ao imóvel. Destemodo, a indenizaçãomáxima é
a importância segurada, ou seja, a importância contratada do construtor. RISCOS EXCLUÍDOS • Erro de
projeto. • Danos materiais causados pelo construtor, o mesmo significado de mau uso da construção. •
Riscos não seguráveis: já citados anteriormente, mas o principal é o risco de terremoto, pois traz uma
deslocação geológica, podendo trazer risco para a edificação, mas é um risco excluído. • Bens de terceiro
para guarda: se houver um roubo de alguma máquina ou ferramenta, não haverá a cobertura pela
seguradora. • Danos corporais causados ao empregado. Nenhum acidente de trabalho é coberto pela
cobertura do construtor, em toda obra existem normas do uso de equipamentos de segurança e em casos
do trabalhador não estar usando um equipamento, como capacete, não haverá cobertura civil do
construtor. • Danos causados por descumprimento de norma técnica. • Danos morais. • Outros danos
excluídos na apólice Como é um contrato registrado feito entre seguradora e construtor, e se a seguradora
não aceitar um risco, ele estará escrito na apólice, assim, por sua exclusão, ele não será indenizado. 6.5.
LIVRE ESCOLHA DA SEGURADORA A livre escolha da seguradora é uma forma de coibir a venda casada, é
um direito garantido em lei. Lei n.° 12.424/11 Assegura o direito ao cliente da livre escolha da seguradora
habilitada para os seguros habitacionais. Dentro deste da lei ela assegura a contratação avulsa, isto é, não
é necessário contratação junto a uma instituição financeira, é garantido o direito de substituição do
seguro, por mais que houve a assinatura do contrato de financiamento há 4/5 102 anos atrás, é possível
substituir o seguro, se o contratante achar que houver vantagens. Mas é essencial saber que isso é apenas
possível desde que: • sejam previstas coberturas de MIP e a DFI; • o beneficiário seja a instituição financeira
– para ambos os lados é necessário haver a asseguração, mas principalmente à instituição, pois garante o
pagamento da dívida; • tenha a vigência pelo prazo do contrato – o seguro deve ter a mesma data de
vigência para garantir o pagamento à instituição financeira em caso de sinistro. Atendido os pré-requisitos
e procedida à contratação de forma correta, é necessário para encaminhar uma apólice individual: • a
instituição financeira terá 15 dias para realizar a análise e responder se está tudo certo ou não; • é
permitido a cobrança de taxa para análise no valor de até R$100,00, pois a instituição contrata uma pessoa
específica para realizar esta ação. Há casos que podem ocorrer em que o indivíduo não queira contratar
uma apólice individual, mas sim com a instituição financeira, é necessário que a pessoa comprove: • a
oferta de contratação com seguradoras diferentes – mais de uma seguradora, para prevenir a venda
casada, por mais que a instituição esteja ganhando uma comissão, é proibido oferecer somente um banco
como opção; • adesão de apólice (coletiva ou individual); • ciência do cliente do CES (Custo Efetivo Total
do Seguro Habitacional). MATEMÁTICA FINANCEIRA 8.5. CONCEITO DE JUROS Para iniciarmos os
estudos relacionados à matemática financeira iremos começar com o básico que conhecemos sobre este
assunto, o conceito de "juro". Juro é o valor do dinheiro no tempo, ou seja, o rendimento que o dinheiro
colocado em determinada data terá ao passar do tempo em uma instituição financeira. E para dominarmos
esta parte de rendimentos na matemática financeira, é necessário aprendermos o que é juro simples e juro
composto. JURO SIMPLES Nesta opção é quando o juro trabalha única e exclusivamente sobre o montante
do valor total. Para sabermos o valor que teremos do rendimento que teremos em um determinado tempo
em juro simples calculamos da seguinte maneira: • hoje uma pessoa possui R$1.000,00 em sua conta com
uma aplicação de 1% ao mês de juro simples, mas qual é o valor que esta pessoa terá daqui um ano com
essa quantia investida? Se é um ano, deveremos pegar o valor do juro, que é 1% e multiplicar por 12, que é
o número dos meses que queremos descobrir o valor do rendimento, assim o resultado será de 12% de
juro, logo, este cidadão terá R$1.120,00. Lembrando que o juro incidirá no valor inicial que foi colocado no
investimento. JURO COMPOSTOS Este tipo de juro também é sobre o montante e sobre os juros. Como o
próprio nome diz, o juro composto aumenta conforme o valor que irá aumentar todo o mês sobre o juro.
Para entendermos melhor vamos ao exemplo: 159 • Se continuarmos com a mesma pessoa que investiu os
R$1.000,00 hoje e possui seu juro de 1% ao mês, neste caso ele irá ter o rendimento do primeiro mês de
R$10,00, de acordo com o seu valor de juro, e no mês seguinte esse juro trabalhará sobre o valor do
rendimento no mês e assim por diante. Isto é, com o rendimento do juro do primeiro mês a pessoa obteve
R$1.010,00 assim o juro do mês seguinte se multiplicará por esse valor de rendimento, e não pelo valor
inicial de investimento, mas sim por todo o valor que será rendido em cada mês em todos os meses. E de
certa forma, este tipo de juro rende bem mais do que o modo de juro simples. Capitalização Simples Às
vezes, pode parecer que chamar algo de "simples" é exagero. Mas a capitalização simples é realmente
simples. E o que a torna tão fácil de entender é que nela o juro não incorpora capital para efeito de novos
juros periódicos. Se tivermos uma taxa de juros de 2% ao mês e quisermos encontrar qual é a taxa
proporcional a um ano, basta multiplicar a taxa pelo prazo desejado, que nesse caso é 12. No regime de
capitalização simples, podemos calcular o montante de uma aplicação com a mesma simplicidade que o
nome desse regime nos concede. • VF = Valor futuro ou montante. • VP = Valor presente ou capital inicial.
Vamos colocar isso na prática. Quanto teríamos em um regime de capitalização simples se aplicarmos R$
1.000,00 a uma taxa de 1% a.m, por um período de 12 meses? • VP = R$ 1.000,00 • Taxa = 1% • Prazo = 12
160 • VF =1.120,00 Fique ligado: sempre que vamos fazer cálculos com números expressos em percentual
(%), é preciso convertê-los para o formato decimal. Para fazer isso, basta dividir o número por 100. Que, no
caso de 1%, ficaria 0,01 (1/100). Agora que aprendemos fazer o cálculo de juros simples, vem a pergunta:
quanto teríamos ao aplicar R$ 1.000,00 a uma taxa de 24% ao ano, no período de seis meses? Agora você
tem uma taxa expressa ao ano e precisa saber o resultado do semestre. Tão simples como o nome dessa
capitalização é a fórmula para calcular. Em resumo: no regime de capitalização simples basta multiplicar a
taxa pelo prazo e o valor presente para chegarmos ao valor futuro. O mais importante é colocar taxa e
prazo na mesma unidade de tempo. Se temos uma taxa ao ano e uma operação ao mês, temos que
converter a taxa em mês. Neste regime não existe a capitalização dos juros, e assim os juros de um período
não geram juros nos períodos seguintes. Principalmente em economias com elevadas taxas de inflação,
como historicamente é o caso do Brasil, tal regime de capitalização não é utilizado com frequência. Em seu
lugar, o regime de capitalização composta tende a ser preferido. Nele o montante inicial cresce de maneira
geométrica ao longo do tempo e o valor de principal acrescido de juros em um dado período serve como
base de cálculo para os juros do período subsequente. 8.6. Capitalização Composta Aqui temos que abusar
um pouco mais de nossas habilidades matemáticas. No regime de capitalização composta, os juros
incorporam o capital para efeito de capitalização, é o famoso "juro sobre juros". A fórmula matemática
para encontrar um montante no regime de capitalização composta é muito simples. 161 Para deixar tudo
mais fácil de se comparar, vamos analisar com os mesmos dados que utilizamos no exemplo de
capitalização simples. Quanto teríamos em um regime de capitalização composta, se aplicarmos R$
1.000,00 a uma taxa de 1% a.m. por um período de 12 meses? Feito isso, agora vamos também entender o
segundo exemplo, em que tínhamos um capital inicial de R$ 1.000,00 com uma taxa de 24% a.a, com
período de seis meses e período de capitalização composta. A grande vantagem desta equação é que um
gênio, um dia, inventou umamáquina incrível chamada HP-12C que faz esta conta para a gente com alguns
cliques. Abaixo eu listo o passo a passo que você deve seguir para chegar neste resultado na HP-12C. • PV
chs = R$ 1.000,00 • i = 24 • n = 6/12 • FV =1.113,55 A HP-12C será sua companheira nas melhores horas.
8.7. Taxa de juros proporcional e taxa de juros equivalente Cada regime de capitalização que mencionamos
um pouco mais acima possui suas peculiaridades matemáticas para cálculo, certo? Vamos usar essas
peculiaridades para entender e calcular taxas equivalentes e proporcionais. Não se assuste com os cálculos,
porque a matemática é bem tranquila. Não sei se você notou, mas no regime de capitalização simples a
taxa cresce e diminui na mesma proporção do tempo. Isto é, se tenho a taxa ao mês e quero encontrar a
taxa expressa ao ano, basta multiplicar pela quantidade de meses que desejo, no caso, 12. Justamente por
termos as taxas crescendo de forma proporcional é que vamos chamá-las de "taxas proporcionais", nesse
regime. Já no regime de capitalização composta, as taxas não se movem de maneira proporcional. 1% ao
mês não é proporcional a 12,68% ao ano, por isso chamamos de "taxa equivalente". Em outras palavras,
para o regime de capitalização composta teremos sempre taxas equivalentes, pois apesar de não serem
proporcionais, se equivalem no tempo. Imagine que tenhamos uma taxa expressa de 1% ao mês. Quanto
será essa taxa expressa ao ano? No regime de capitalização simples, nós chamamos essa taxa de
"proporcional". Perceba que, enquanto no regime de capitalização simples nós encontramos a taxa
proporcional de 1% ao mês no período de 12 meses, isto é, um ano igual a 12% ao ano, no regime de
capitalização composta o resultado é 12,683% ao ano. Agora vem uma pergunta: qual dos dois regimes de
capitalização é o melhor? Para encontrar a resposta é necessário saber se vamos capitalizar ou
descapitalizar a taxa. Confuso? Veja, se temos a taxa expressa ao mês e queremos descobrir em um
período maior, por exemplo, ao ano, estamos capitalizando a taxa. Se temos uma taxa é expressa ao ano e
queremos saber a respeito de um período menor, por exemplo, um mês, estamos descapitalizando. Faz
sentido para você? Vamos colocar na prática. 1. Capitalização • 1% ao mês é equivalente a 12,68% ao ano
(vide conta anterior). • 1% ao mês é proporcional a 12% ao ano (vide conta anterior). 2. Descapitalização •
12% ao ano é equivalente a 0,95% ao mês. • 12% ao ano é proporcional a 1% ao mês. Resumindo: quando
estamos capitalizando, usar o regime de capitalização composta é melhor. Quando estamos
descapitalizando, usar o regime de capitalização simples é melhor. 163 8.8. Taxa de Juro Nominal e Taxa de
Juro Real Imagine que você tem em suas mãos hoje a quantia exata para comprar um computador. Porém,
ao invés de fazer essa compra, você resolve investir esse dinheiro em um investimento que te paga 20%
a.a., para daqui um ano você comprar o tão sonhado computador. Um excelente negócio, não? Agora
imagine que esse computador sofra um reajuste de 30% em um ano. Imaginou? Pois é, nesse exemplo, por
mais que você tenha ganho 20% em um ano, você perdeu poder de compra, pois o preço do computador
subiu 30%. Caso queira comprá-lo, terá que desembolsar um pouco mais de grana. Esse exemplo
representa o ganho nominal e o ganho real de uma aplicação. Ganho nominal é quanto um investidor
recebe ao fazer uma aplicação e ganho real é quanto o investidor realmente ganha com essa aplicação.
Confuso? Ganho nominal é quanto o investidor recebe em um investimento. Já o ganho real é quando
descontamos do valor recebido a taxa de inflação no período. Vamos analisar isso na prática. Imagine que
um investimento rendeu 15% em um ano e que a inflação medida pelo IPCA tenha sido de 5% ao ano.
Nesse caso, para sabermos o ganho real, basta descontar da taxa nominal 15% no IPCA 5% e chegamos na
taxa real. Para achar a taxa real de um investimento, é necessário abusar um pouco mais do conceito de
matemática financeira, dessa forma, chegamos à conclusão que, embora a taxa nominal do investimento
tenha sido 15% ao ano, a taxa real simulada no exemplo acima é de 9,52%. Isso significa que esse
investidor teve um aumento do poder de compra de 9,52% e não 10%, como parecia inicialmente. Taxa
nominal: o retorno que o investidor recebe por seus investimentos durante 164 um período. Taxa real: é o
aumento do poder de compra que um investimento traz a seu detentor; é a taxa nominal descontada a
inflação. É interessante notar alguns pontos adicionais sobre a taxa de juros real e sua relação com a taxa
de juros nominal. 1. Se a taxa de inflação for maior que a taxa de juros nominal durante o período de um
investimento, a taxa de juros real ficará abaixo de zero. Ou seja, o rendimento real em um investimento
pode ser negativo, o que significa que o poder de compra do investidor pode se reduzir entre o momento
da aplicação dos recursos e o momento do recebimento do montante principal acrescido dos juros. 2. Se a
taxa de inflação for negativa (deflação), a taxa de juros real será superior à taxa de juros nominal. Isso
significa que o poder de compra do investidor pode crescer a um ritmo maior do que aquele indicado pela
taxa de juros nominal oferecida em determinada aplicação financeira. Em tese, a Política Monetária deveria
ajustar as taxas de juros nominais de uma economia conforme se percebe maior ou menor risco de
inflação, o que deveria manter a taxa de juros real relativamente estável ao longo do tempo. Entretanto,
esse fenômeno não é necessariamente verificado na prática, e a taxa de juros real pode apresentar
flutuações significativas ao longo dos anos. JUROS PREFIXADOS X JUROS PÓS-FIXADOS Toda aplicação
realizada por um cidadão é em função de requerer um rendimento sobre um juro que um investimento
possui. Assim, tais aplicações são reconhecidas, pois são colocadas como renda fixa, cuja remuneração está
vinculada ao pagamento das taxas de juro. Portanto, essas taxas são aquelas cuja a remuneração está
vinculada a uma taxa de retorno prometida que pode ser juro prefixado ou pós-fixado. Juro prefixado:
ocorre quando a taxa é pactuada no momento em que uma pessoa fecha o contrato, seja ele de
empréstimo ou de uma aplicação financeira. 165 Juro pós-fixado: ocorre em casos onde a pessoa conhece
o retorno do investimento no final da aplicação. Vale ressaltar que se a taxa de juro está alta, acontece o
favorecimento das aplicações com juro pós-fixado, pois acompanham os movimentos em altas. Diferente
das taxas de juro prefixado que tendem a sofrer com esta ação, porque a taxa sobe e as aplicações já
acertadas na taxa anterior, que pode ser menor que a taxa que passa a vigorar atualizada no dia. 8.9.
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO Para finalizar este módulo sobre os conceitos que abrangem a matemática
financeira, iremos falar sobre o sistema de amortização que é a forma como é pago o financiamento.
Dentro do financiamento temos: • capital; • juros; • parcela – que se compõe com juros, que remuneram a
instituição financeira e a amortização de pagamento da dívida. A maneira como é feita a amortização são
de três formas, representadas a seguir segundo a sua comum utilização: • Tabela SAC; • Tabela PRICE; •
Tabela SACRE. Cada uma destas tabelas possui seus requisitos, suas diferenças e suas maneiras de interpor
dentro de um contrato. Os modos de cálculo também serão vistos na aula de matemática financeira com o
auxílio da HP, porém é muito pouco usado. 166 8.10. FUNDAMENTOS DA HP Agora chegamos ao tópico
principal da aula de matemática financeira, o qual já estávamos falando desde o início, a utilização da
calculadora financeira, a nossa querida HP. É essencial que você saiba os fundamentos e o uso de uma
calculadora financeira para a resolução de problemas relacionados aos conceitos aqui apresentados, para
posteriormente você conseguir realizar os exames pretendidos. Para começarmos é necessário
conhecermos as principais teclas da calculadora. No cálculo do valor futuro (FV), o valor que será calculado
aparecerá com um sinal negativo (-) em boa parte das calculadoras, pois a ideia deste valor negativo é que
o valor inicial é um investimento, que é o valor presente (PV) e o valor final é uma retirada, que é o valor
futuro (FV). Desta forma, enquanto há uma entrada de valor, há também uma saída de caixa. Para
introduzir números com sinal negativo, utilize a tecla "CHS". Esta tecla também é utilizada para retirar o
valor negativo e passar a positivo. Lembre-se que toda vez que você iniciar qualquer problema de
matemática financeira zere todos os variáveis, em função que ela armazena valores passados, o que pode
prejudicar as resoluções atuais que se pretende realizar. Para isso, basta clicar na tecla" f", destacada em
amarelo, e no botão "CLX", que irão limpar a memória. Em relação às casas decimais a serem utilizadas na
HP, geralmente, nos exercícios é solicitado os cálculos com até a segunda casa decimal após a vírgula. Para
que sua calculadora fique configurada para isso, basta clicar na tecla "f", e digitar o número "2", logo, ela
fará os arredondamentos necessários automaticamente para duas casas decimais. Caso você deseja que
apareça mais casas além de duas, deverá ser digitado o valor do número respectivo. IMPORTANTE: Ao
estudarmos os cálculos de matemática financeira, devemos lembrar que em sua apresentação as
informações dos cálculos são apresentadas de forma contínua e nós tiramos esses elementos da seguinte
forma: i igual a 10 e n igual a 20, mas é necessário saber que na calculadora financeira sempre é colocado
o número respectivo primeiro e depois a identificação da informação, por exemplo, 10 = i e 20 = n. 167
Desta maneira, é fundamental termos cuidados ao executar o problema, pois as mudanças de teclas,
modificam as suas funções. Por isso, nossa dica principal é que você já comece seus exercícios tirando as
informações conforme é incluso na calculadora, para que assim já haja melhores memorizações. Conhecido
as formas essenciais da calculadora HP partimos agora para os exemplos relacionados a cada conceito de
matemática financeira. Quando trabalhamos com a matemática financeira e suas especificações que
utilizam a calculadora financeira, mais conhecida como HP, temos em mente que existem diversas formas
de calcular e identificar determinados resultados de certos termos utilizados dentro deste assunto,
veremos os principais a partir de agora com seus respectivos exemplos: 8.11. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO
Já sabemos que uma pessoa física ou jurídica ao realizar um tipo de financiamento ou empréstimo para
adquirir um bem, seja qual for, sempre é previsto e esperado que esse capital investido acresça juros. E as
maneiras mais comuns de pagamentos de uma despesa é o sistema de amortização, que se modifica de
acordo com a sua maneira de pagamento de cada prestação, que podem ser constantes, variáveis ou até
mesmo únicas, e compostas de duas partes: juros e amortização. Para conseguirmos resolver problemas
com a calculadora científica denominamos a amortização (A) é o juro (J) que compõem a prestação (PMT).
Não importando a tabela de financiamento, a prestação (PMT) será sempre constituída pela soma de
amortização (A) com os juros (J) devidos em cada período. Os principais sistemas de amortização que
existem são: • Tabela Price; • Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC); • Sistema de Amortização
Crescente (Tabela SACRE). 168 8.12. Tabela Price A tabela Price também é chamada de Sistema de
Amortização Francês, ou ainda de Sistema de Prestação Constante. Por esse último nome, podemos
deduzir que neste sistema de amortização, as parcelas são fixas. Sabe quando você toma um empréstimo
no banco e paga em 24 parcelas fixas? Então, este é o sistema Price. Esse regime é o mais utilizado
(embora não único) em operações de crédito no segmento de varejo. Neste modelo as amortizações são
crescentes e os juros, por incidirem sobre o saldo devedor são decrescentes, ou seja, o valor da
amortização cresce e o valor dos juros diminui ao longo do tempo, de forma que a soma destes será
sempre o mesmo número. Você notou como fica uma tabela de liquidação de um dado empréstimo,
vamos entender, matematicamente, como chegar nesses valores. • PMT = Valor da Parcela • PV = O valor
presente do fluxo de caixa • i = taxa da operação • n = prazo da operação • FPV = Fator do Valor presente
Agora, de posse do FPV podemos encontrar o PMT usando a fórmula PV = PMT x FPV(i, n). Chegamos a
conclusão de como achar o valor das parcelas, certo? Como chegamos então ao valor da amortização e
dos juros? Agora tenho uma pergunta bem importante: por que complicar se a gente pode usar a HP-12C
para nos informar estes dados com alguns poucos cliques? Agora que conhecemos o regime de prestação
constante (Price) e o regime de amortização constante, como seria se tivéssemos um misto desses dois? É
isso que vamos ver no sistema de amortização crescente. 169 8.13. Sistema de Amortização Constante
(SAC) Como o nome sugere, estamos falando de um modelo de cálculo que apresenta a amortização
constante (igual) ao longo do tempo. O valor da amortização é facilmente obtido mediante a divisão
simples do capital pelo número de prestações. Os juros, por incidirem sobre o saldo devedor, cujo
montante decresce após o pagamento de cada amortização, assumem valores decrescentes nos períodos.
Então, se os juros e as amortizações são decrescentes, podemos concluir que o valor da parcela reduz ao
longo do tempo, certo? Certíssimo. Vamos para um exemplo: imagine um empréstimo de R$ 100.000,00,
com prazo de cinco anos, que será pago em dez parcelas semestrais com taxa de juros de 30% ao ano.
Conforme falamos no início deste tópico, o sistema SAC apresenta uma amortização constante e, como
vimos na tabela acima, o valor da amortização, neste caso, é R$ 10.000,00. Já no cálculo dos juros usamos
conceitos simples que já estudamos anteriormente, neste caso, capitalizando através do regime de
capitalização com juros compostos. Assim, aplicamos esta taxa ao saldo devedor imediatamente anterior a
parcela que vamos pagar. Ou seja, a primeira parcela será calculada com os juros sobre o saldo inicial. Se
entendemos a lógica do sistema SAC, vamos entender como encontrar o valor da parcela sem montar essa
planilha lindona. • PMT = valor da parcela que estamos buscando • PV = valor presente do fluxo de caixa •
n = o prazo da operação • t = a parcela que estamos buscando • i = a taxa efetiva da operação. 170 Se
conferir na tabela vai uma sutil diferença em função do arredondamento da máquina. Sistema de
Amortização Crescente (SACRE) Se você entendeu bem o sistema SAC, vai ficar bem fácil entender como
funciona o sistema SACRE. Como o próprio nome sugere, neste sistema, a amortização vai crescendo ao
longo do tempo. Ao contrário do sistema SAC, neste regime os juros vão reduzindo ao longo do tempo. O
que temos aqui: uma amortização que cresce e juros e prestações que diminuem ao longo do tempo. Esse
sistema é muito utilizado para financiamento imobiliário. Isso porque, em função de termos um contrato
de longo prazo, é feito o cálculo sobre o saldo devedor a cada ano de vigência do contrato. Essa
atualização é importante para proteção, tanto do mutuário (quem pega dinheiro emprestado) quanto do
banco. A proteção se dá por conta de eventual mudança brusca no mercado financeiro. Este sistema é,
como eu disse no início do tópico, um misto do sistema de amortização constante e o sistema de
prestação constante (Tabela Price). Para encontrar o valor das prestações neste sistema, precisamos
encontrar a média aritmética dos dois. Agora, tenho uma boa e uma má notícia para você. A má notícia é
que não conseguimos calcular parcelas na HP-12C no sistema Sacre sem programação. Ou seja, para
calcularmos na HP-12C precisamos programar a calculadora para isso. A boa notícia é que, como em sua
prova não será requerido habilidade de programação com essa calculadora, não será exigido cálculo neste
sistema de amortização. Valor Presente (VP) Valor presente é o valor que você (em tese) me emprestou.
Em outras palavras, é o valor do fluxo de pagamento na data atual. Valor Futuro (VF) Usando nosso fluxo
de pagamento anterior como exemplo, o valor futuro é a soma do recebimento das parcelas mensais. Em
outras palavras, é o quanto seus R$ 1.000,00 valerão no futuro. Fluxo de pagamentos Se eu te pedir
R$1.000,00 emprestados para pagar em 12 parcelas de R$100,00, você me emprestaria? Eu não sei sua
resposta Agora aperte a tecla "SAP" dos investimentos e lembre que sempre que um investidor investe em
um título de renda fixa, ele está, na prática, emprestando dinheiro ao emissor do título. Se é um
empréstimo, ele terá, assim como o nosso, um fluxo de pagamentos.

Ate mt financ sem lgpd.