Manual de Avaliacao de Imoveis 2018

Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão
Presidente em Exercício
Michel Temer
Ministro
Esteves Pedro Colnago Júnior
Gleisson Cardoso Rubin

Secretaria do Patrimônio da União – SPU
Secretário
Sidrack de Oliveira Correia Neto
Secretário-Adjunto
Erika Akemi Kimura Reis
Departamento de Caracterização e Incorporação do Patrimônio – DECIP
Diretor
Roberto Vanderlei de Andrade
Coordenação-Geral De Avaliação e Contabilidade do Patrimônio – CGCAV
Coordenador-Geral
José Gustavo Barbosa Villaça
Thiago Souza Nunes Rodrigues

Conselho de Avaliadores - SPU
Conselheiros
Alexandre Demicheli Ricardo de Albuquerque
Alexandre Marcolino Lemes
Antônio Sérgio Costa Amorim
José Edival Moraes Filho
Willian Zonato
BRASÍLIA - DF
SETEMBRO 2018
Ficha Técnica
Coordenação-Geral do Projeto
Elaboração e Pesquisa
Arq. Alexandre Demicheli Ricardo de Albuquerque
Arq. Alexandre Marcolino Lemes
Eng. Antônio Alves Ferreira Júnior
Eng. Antonio Sérgio Costa Amorim
Cybele Melo Shishido
Eng. José Edival Moraes Filho
Eng. José Gustavo Barbosa Villaça
Eng. Pedro Gustavo dos Santos Barros
Eng. Thiago Souza Nunes Rodrigues
Eng. Willian Zonato
Revisores
Arq. Alexandre Demicheli Ricardo de Albuquerque
Arq. Alexandre Marcolino Lemes
Eng. Antônio Sérgio Costa Amorim
Eng. José Edival Moraes Filho
Eng. José Gustavo Barbosa Villaça
Eng. Stefano Babinski Neto
Eng. Willian Zonato
Colaboradores – CGCAV
Terezinha de Jesus Pereira
Diagramação
Jean Marcell Azevedo de Almeida
Rogério Fernandes Guimarães
PARTE I
4. Critérios gerais 10
5.1. Contexto 11
PARTE II
6. Documentação 23
7. Legislação 23
8. Vistoria 23
8.1. Vistoria do bem avaliando 23
8.2. Caracterização do terreno e da região 23
a) Caracterização da região 24
b) Caracterização do terreno 24
8.4. Vistoria por amostragem 24

8.5. Impossibilidade de vistoria 24
8.6. Planta de valores 24
PARTE III
Metodologias Avaliatórias 25
10. Metodologias aplicáveis 25

PARTE IV
11.2. Procedimentos Gerais 30
11.4. Tratamento de dados 31

11.5. Tratamento de dados por fatores 32

13.3. Fator de comercialização (Fc) 58
14. Método da Renda 60
15.1. Contextualização 62
(ABNT NBR 12721) 64

PARTE V
17. Homologação de laudos de avaliação 83
17.3. Conclusão da análise 86
ANEXOS
“Conhecer o patrimônio imobiliário da União,
socioambiental e econômica e fortalecê-los como

indutor do desenvolvimento da Nação”
os procedimentos teóricos para a realização das
Espera-se que este produto, gradualmente
Boa leitura!
JOSÉ GUSTAVO BARBOSA VILLAÇA

Coordenador Geral de Avaliação e
Contabilidade do Patrimônio
1.1.
Avaliação, bem como descrever procedimentos técnicos que conduzam a
serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União.
2.1. É a atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o

valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e determinar os
indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada
finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do
valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características
físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas. (IN nº
02 2017).
Valor de mercado
3.1.1.
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
vigente. Este valor de mercado sempre será oriundo de um laudo de

avaliação em conformidade com a NBR 14653. Salvo referência em
contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel
livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.
Valor patrimonial
3.2.1.
Valor arbitrado
3.3.1.
limites do campo de arbítrio estabelecimento na Norma NBR 14653-2.
Valor contábil líquido
3.4.1.
3.5.1.
pela qual a SPU referência o valor de um bem imóvel, determinada por
Valor justo
3.6.1.
Valor residual
3.7.1.
4.1.
correspondente às diferentes modalidades de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia.
4.2.
a bens imóveis serão realizadas por servidores habilitados e que possuem
formação acadêmica em engenharia, em suas diversas especialidades ou
arquitetura, devendo-se observar o disposto na Lei nº 5.
.
(IN nº02 2017)
4.3.
notadamente dos procedimentos de excelência previstos na NBR 14.653
e suas partes e da própria experiência acumulada pela SPU, têm caráter
metodológico e visam melhor sistematizar a realização das atividades
. Caso o profissional
alterar as PLANILHAS MODELOS, poderá fazê-lo, fundamentando os

motivos por escrito.
4.4. Alguns procedimentos aqui explanados poderão ser alterados a depender
da gestão da SPU face a publicação de portaria específica.
5.1. Contexto
neste manual.
5.2.
I - Amostra:
população.
II - Amostragem:
III - Andar: é o pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo,
IV - é aquele recomendável e tecnicamente
tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
V - Área coberta-padrão:
adotados na NBR 12721.

VI - é a área coberta de padrão de
os padronizados na NBR 12721.

VII - Área de servidão:
servidão.
VIII - Área descoberta:
descoberto, terraço, etc).

IX - Área equivalente: é a área virtual cujo custo de construção é equivalente
do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser,
maior ou menor que a área real correspondente.
X-
e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de
construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes são os mesmos.
XI - Área real do pavimento:
XII -
dependências de uso comum; e
XIII - é a soma das áreas cobertas e descobertas
do projeto arquitetônico aprovado e com o auxílio do Quadro I do Anexo

A da NBR 12721.
XIV - Área total de construção: é a área resultante do somatório da área real
conforme a NBR 12721.

XV -
XVI - Arrendamento: é a retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou
convencionadas.
XVII - Bem:
objeto de direito, que integra um patrimônio.
XVIII - Bem tangível:
equipamentos, matérias-primas).
XIX - Bem intangível:
comércio, marcas e patentes).
XX -
BDI:
sobre o custo direto da construção.
XXI - é o resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não
XXII - Cadastro de logradouros:

mediante códigos apropriados, atribui a cada logradouro um valor
XXIII - Campo de arbítrio:

pontual adotado na avaliação, dentro do qual se pode arbitrar o valor do
contempladas no modelo.
XXIV - Códigos alocados: é escala lógica ordenada para diferenciar as
XXV -
do imóvel avaliando.
XXVI -
o valor do Custo Unitário Básico – CUB publicado pelas revistas técnicas
especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem
as despesas complementares, não contempladas no CUB (elevadores,
coisa feita, nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados,
quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria.
XXVII - Custo: é o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção,
manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
XXVIII - Custo Unitário Básico – CUB: é o custo por metro quadrado de construção
do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia
estabelecida na NBR 12721 e pelos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil.
XXIX - Custo de reedição: é o custo de reprodução, descontada a depreciação do
bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
XXX - Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem
considerar eventual depreciação.
XXXI - é o custo de reedição de um bem, com a mesma
XXXII -
a. Decrepitude:
b. Deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou

manutenção inadequada;
c.
d. superação tecnológica ou funcional.
XXXIII - Desmembramento: é a subdivisão de um terreno em lotes, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique em
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento,
XXXIV - Dado de mercado:

relacionadas a um determinado bem.
XXXV - Domínio: é o direito real que submete a propriedade, de maneira legal,
absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém.
XXXVI - Domínio direto: é aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o
XXXVII - Domínio pleno:

domínio direto.
XXXVIII -
podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.
XXXIX -
XL - Empreendimento: é o conjunto de bens capaz de produzir receitas por
XLI - é o conjunto de conhecimentos técnico-
XLII - Engenharia legal: é a parte da engenharia que atua na interface técnico-
procedimentos judiciais.
XLIII - Estado de conservação:
XLIV - Fator de comercialização - Fc: é a razão entre o valor de mercado de um
menor do que 1 (um).

XLV - Fração ideal: é a fração expressa de forma decimal ou ordinária que
representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à
unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.
XLVI -
desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão,
XLVII - Frente projetada: é a projeção da frente real sobre a normal ao menor dos
lados ou a corda, no caso de frente em curva.
XLVIII - Frente real:
de acesso, em projeção horizontal.
XLIX - é a frente da situação paradigma adotada.
L - Gabarito de altura:
legalmente para um determinado local.
LI - Gleba urbanizável: é o terreno passível de receber obras de infraestrutura
desmembramento ou implantação de empreendimento.

LII - Hipótese nula em um modelo de regressão: é a hipótese de que uma
ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de
regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um
LIII - Homogeneização: é o tratamento dos preços observados, mediante a
bem avaliando.
LIV - aproximação da idade real do imóvel, levando em
funcionais.
LV - Idade real: é o tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção
até a data de referência adotada no laudo.
LVI - Imóvel:
sua localização, uso ou vocação.

LVII - Imóvel alodial: é aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou
LVIII -
às do imóvel avaliando.
LIX - Imóvel dominante:
LX - Imóvel paradigma:
LXI - Imóvel com vocação urbana:

ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam
LXII - Imóvel rural: é o imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal,
qualquer que seja a sua localização.
LXIII - Imóvel urbano:
em lei.
LXIV - Imóvel serviente: é o imóvel que sofre restrição imposta por servidão.
LXV -
LXVI -
LXVII - Laudo de avaliação: é o relatório técnico elaborado por engenheiro de
LXVIII -
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.
LXIX - Logradouro: é qualquer espaço público reconhecido pela administração
LXX - Lote: é a porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

LXXI - Loteamento:
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
LXXII - Lote-padrão urbano: é aquele de forma retangular, com uma só frente ou

testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que
esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da
Planta de Valores Genéricos.
LXXIII - Lote urbano: é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana,
ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de
LXXIV - Modelo: é a representação técnica da realidade.

LXXV - Modelo dinâmico: é o modelo no qual as despesas e receitas são previstas
LXXVI -
leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.
LXXVII - Modelo de regressão:
fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas
LXXVIII - é a probabilidade de rejeitar a hipótese nula,

quando ela for verdadeira.
LXXIX - Outlier:
LXXX - é a qualidade das benfeitorias em função das
LXXXI - Parecer técnico: é o relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico
assunto de sua especialidade.

LXXXII - Pavimento:
ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos,
distantes entre si numa altura correspondente ao pé-direito mínimo
pela sua área.

LXXXIII - Pesquisa:
coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados
sobre dados de mercado.
LXXXIV - Planta de valores:
genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.
LXXXV -
valores dos imóveis, na medida de sua proximidade com o elemento
avaliando.
LXXXVI -
modelo.
LXXXVII - População: é a totalidade de dados de mercado do segmento que se
pretende analisar.
LXXXVIII - Posse: é a detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.
LXXXIX - Preço:
transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
XC -
registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou

Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU.
XCI - é o resultado numérico da divisão da área de
um lote pela sua frente projetada principal.
XCII - Quota parte: é o valor atribuído a uma fração ideal.
XCIII - é o relatório técnico elaborado por
imóvel.
XCIV - Renda: é o fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de
capital.
XCV - Servidão:
proveito de outrem.
XCVI - Situação paradigma:
para avaliação de um bem.
XCVII - Taxa de desconto: é a taxa adotada para o cálculo do valor presente de
uma despesa ou receita futura.
XCVIII - é aquele que, situado no interior da quadra, se
comunica com a via pública por um corredor de acesso.
XCIX - Terreno encravado: é aquele que não se comunica com a via pública.
C - Terreno interno: é aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local
assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade
Genéricos do Município.
CI - Terrenos acrescidos de marinha:
seguimento aos terrenos de marinha.
CII - Terrenos de marinha: são aqueles medidos horizontalmente, em uma

profundidade de 33 m para a parte da terra, da posição da linha do
preamar-médio de 1831.
CIII - Testada: é a medida da frente do imóvel.
CIV - Tratamento de dados:
os do bem avaliando.
CV - Trecho de logradouro: é a parte do logradouro, com igual valor genérico

para os terrenos, nela situada. O ponto inicial do trecho deve ser o início
início do trecho subsequente. O trecho pode corresponder apenas ao lado

direito ou esquerdo de um determinado logradouro.
CVI - Unidade autônoma:
CVII - Valor depreciável: é a diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria

e o seu valor residual.
CVIII - Valor em risco:

segurar.
CIX - Valor residual:
CX - é a diferença entre o valor de mercado e o custo
CXI - Variáveis independentes: são as variáveis que dão conteúdo lógico à

variação dos preços de mercado coletados na amostra.
CXII - são as variáveis que não podem ser medidas ou

contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com
qualidade do solo).
CXIII - são as variáveis que podem ser medidas ou
garagem).
CXIV - Variável dependente: é a variável cujo comportamento se pretende
explicar pelas variáveis independentes.
CXV - Variável dicotômica:
CXVI - Variável proxy:
de mercado.
CXVII -
CXVIII - Vida remanescente:
CXIX - Vistoria:
CXX - Vocação do imóvel: é o uso presumivelmente mais adequado de
CXXI - são aquelas que apresentam
estabelecidos, vocação e capacidade de aproveitamento.
Simbologia
5.3.1. Neste manual foram adotados os símbolos da ABNT, complementados
desvio-padrão da população
Aa área do imóvel avaliando
Ab área das benfeitorias
Ae área do elemento pesquisado
Abp
Ate
área total do terreno
Atu área total da União
Cr custo de reprodução
Dt despesas totais deduzidos do Produto geral de vendas (Pgv)
Fac fator de acabamento
Fc fator de comercialização
Fcd fator de condomínio
Fd fator de depreciação
Fpj fator de projeto
Flj fator de loja ou de valorização comercial
Fpd fator de pedologia
Ftm
Frl fator de restrição legal
Ft fator de frente ou de testada
Ftr fator de transposição de local
i taxa de juros (por período ou mensal)
Iap
Li lucro do incorporador
Lp lucro percentual em relação ao Pgv
n número de elementos da amostra
P profundidade-padrão (do lote-padrão)
Pa percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis
Peq profundidade equivalente
Pgv produto geral de vendas
PVG planta de valores genéricos
r
Rlo receita líquida operacional

s desvio-padrão da amostra
t abscissa da distribuição de Student
T frente ou testada real
dos lados)
Tr frente ou testada de referência
Vad valor adotado
Vau
Vb valor das benfeitorias
Vbp valor da benfeitoria proporcional em relação à área do terreno da
União
Vcuo
Vd valor declarado
Vdu
Vg valor genérico unitário do terreno para trecho de logradouro

Vip
Vir valor de referência do imóvel para cálculo de laudêmio
Vl
Vpu
Vr valor residual
valor total do imóvel
valor total do terreno
Vtu valor do domínio pleno do terreno da União
Vuc valor unitário corrigido
Vui valor unitário inicial
Vuh valor unitário homogeneizado
xi elemento da amostra
x
Yi índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado
Ylp índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão
6.1. Ao iniciar o procedimento avaliatório, o profissional avaliador deverá
solicitar a documentação relativa ao imóvel avaliando, necessária à
realização do trabalho.
6.2. Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao
6.3. Na impossibilidade do conhecimento da documentação necessária, o

profissional avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a
avaliação, caso optando por fazer, deve consignar o fato no corpo do laudo.
7.1.
valor do imóvel.
8.1. Vistoria do bem avaliando

8.1.1. Nenhuma avaliação poderá prescindir de vistoria. Em casos excepcionais,
quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de
uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada
no laudo.
8.1.2.
de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu
coleta de dados.
8.2. Caracterização do terreno e da região
8.2.1. Em complemento à vistoria do bem avaliando, deve-se caracterizar o
terreno e a região na qual está inserido.
a) Caracterização da região: aspectos econômicos por meio de análises
uso e ocupação do solo (indicação da lei de zoneamento, plano diretor, vocação

existente), infraestrutura urbana (existência de pavimentação, redes de água e
serviços, etc), equipamentos urbanos comunitários e serviços à população

(segurança, educação, cultura, lazer, templos religiosos, etc.);
b) Caracterização do terreno:
danos, tombamentos históricos, aspectos relacionados ao estado de conservação,
incorporem o valor do laudo.

Vistoria por amostragem
8.3.1. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas (casas,
8.4. Impossibilidade de vistoria

8.4.1.
vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com
8.5. Planta de valores

8.5.1.
considerados no cadastro.
a) A renda
que ele pode gerar durante sua vida econômica.
b) A comparação – onde o valor de mercado do bem é determinado pelos
c) O custo – onde o valor do bem tem como base de cálculo os gastos diretos e
indiretos necessários à produção do bem.
10.1. Contexto
10.1.1. A metodologia a ser aplicada é em função, basicamente, da natureza do
que suportem racionalmente o convencimento do valor.

10.2.
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos dados
armazéns).
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto
(ex. glebas, áreas sujeitas a incorporação).
d) Método da Renda:
shopping center, armazéns, marina, hotéis, etc).
considerando uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a
de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico
um empreendimento
determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas
armazéns, marina, hotéis, etc).
10.2.1.
10.2.2.
10.2.3.
as metodologias previstas na NBR 14653, citadas acima, é facultado ao
10.2.4. Métodos empregados que não estejam detalhados na NBR 14653 devem
Metodologias aplicáveis no âmbito da SPU

10.3.1.
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO MODALIDADE
Para aquisição compulsória e voluntária quando

onerosa e alienação de domínio pleno, domínio
Para locação, arrendamento de imóveis.
Para dação em pagamento.
Para aforamento. Laudo de Avaliação
determinada por portaria de cessão onerosa.
Para adjudicação.
Para doação com ou sem encargo
aforamento gratuito, para constar em contratos.

Relatório de Valor
Para cobrança de aluguel de imóveis próprios
nacionais, caracterizados como residência
obrigatória de servidor da União, conforme
PERMISSÃO DE USO
Vpu = [(Vef × A × 0,01) (Nd/90)] Ft
Vpu = Valor do preço público diário com prazo de até noventa dias pela
permissão de uso em reais;
A
em metros quadrados;
Nd
área até sua completa liberação;
Ft = Fator de uso de acordo com a exploração da área.
(Portaria SPU 404 de 28/12/2012)
Vcuo = Vefap × A × 0,02
Vcuo = Valor do preço público anual da cessão de uso onerosa em reais;
quadrado;
A
federais, em metros quadrados.
11.1.
11.1.1.
14653-1).
11.1.2. A NBR 14653-2 estabelece que deve ser priorizado o uso do Método
11.1.3.
a comparação do mesmo com outros objetos semelhantes e com valores
11.1.4.
objetos que guardem semelhanças entre si, e que as diferenças que

porventura existam sejam pequenas ou desprezíveis. Normalmente é
impossível conhecermos todos os objetos disponíveis em um determinado
número possível de elementos para compor a amostra.

11.1.5.
homogênea será a amostra. Porém, normalmente os objetos não são
padronizados, portanto a população é heterogênea, gerando assim
amostras heterogêneas.
11.1.6.
sendo que nas amostras homogêneas a variação é pequena e nas amostras
heterogêneas a variação é elevada.
11.1.7.
são as causadoras da variação elevada em torno da média.
11.2. Procedimentos Gerais

A) Planejamento da pesquisa
11.2.1. No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição
B) Levantamento de dados de mercado
11.2.2. Cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor
tem de estar expressamente caracterizados e o seu conjunto formar uma
toda a evidência disponível.
11.2.3.
• à sua atualidade, observando a data de referência da avaliação;
• à sua semelhança com o imóvel avaliando, no que diz respeito aos seus
atributos;
•
•
sendo que as mesmas devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
11.3.1.
guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente,
onde o Grau I é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será
função do aprofundamento do trabalho avaliatório. A precisão será
estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação.
11.3.2.
a NBR 14653-2, estão condicionados à seleção da metodologia adotada
avaliação e da conjuntura do mercado.

11.3.3. A determinação dos graus de fundamentação e de precisão do valor
11.3.4.
11.4. Tratamento de dados

11.4.1.
11.4.2.
regressão que mais se aproxima dos dados de mercado.
11.4.3. O tratamento dispensado aos elementos, para serem levados à formação
11.4.4. A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para
elemento.
11.4.5.
da avaliação.
11.4.6. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos índices
mediante consulta à fonte.
11.4.7.
ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro
validação.
11.5.
11.5.1. a priori
Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento
11.5.2. O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado
11.5.3.
mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com as
11.5.4.
a qual são aplicáveis. Podem ainda ser deduzidos e comprovados pelo
apensados ao Laudo de Avaliação, a metodologia, o memorial de cálculo e

a amostragem que lhes deram origem.
11.5.5.
NBR 14653-2.
11.5.6.
consagrados de eliminação de dados discrepantes para o saneamento da
11.5.7. O campo de arbítrio corresponde ao intervalo com amplitude de 15 %, para
11.5.8.
do estudo que gerou os fatores.

B) Levantamento de dados de mercado
I. Fator de Fonte:
os elementos que impliquem em um fator fora do intervalo de 0,80 e 1,20.

II. Fator de transposição:
do Patrimônio da União criará uma tabela com índices de valorização local de

acordo com o mercado da região. A equação que representará a variação do
elemento pesquisado.
III. Fator de acabamento:
os valores unitários publicados pelo SINDUSCON regional, SINAPI ou outra
Estas tabelas poderão ser ampliadas para muito alto, luxo e super luxo, desde
IV. Fator de área:
V. Para ajustamento do atributo poderão ser

calculados os índices de depreciação, preferencialmente pelo Critério de
11.5.10.
empresas privadas, bem como estudos consagrados pela engenharia de
11.5.11.
origem. Cabe a revisão dos fatores no período máximo de quatro anos.
11.5.12. O fator de fonte, de transformação do preço à prazo para à vista e de
e residenciais.
11.5.13.
anexados ao trabalho de avaliação os estudos de mercado que lhes deu

origem.
a) Terreno:
Fator de transposição de local;
Fator de frente ou de testada;
Fator de profundidade;
Fator de área;
Fator de pedologia;
Fator de restrição legal.
Fator de área;
Fator de projeto;
Fator de acabamento;
c) Apartamentos:
Fator de área;
Fator de projeto;
d) Salas e pavimentos comerciais:

Fator de área;
Fator de projeto;
e) Lojas:
Fator de área;
Fator de frente (vitrine);
Fator de posição (frente de rua ou interior de galeria);
Fator de garagem.

Fator de área;
Fator de frente;
Fator de altura (pé-direito);
Fator de acesso.
PRECISÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

TABELA 1
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
Completa
Caracterização Completa quanto quanto Adoção de
1 do imóvel a todos os fatores aos fatores situação
avaliando analisados paradigma
tratamento
mínima de dados
2 de mercado, 12 5 3
Apresentação Apresentação
Apresentação
3 dos dados de a todas as

dados analisadas, com dos dados
mercado
correspondentes
dos dados
observadas pelo autor aos fatores
analisadas
do laudo
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
Intervalo
admissível de
ajuste para cada
4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
fator e para o
conjunto de
fatores
de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de
mercado, a amostra seja menos heterogênea.
TABELA 2
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau Item 2 e 4 no
Itens obrigatórios
III, com os demais mínimo no Grau Todos, no mínimo
no grau
no mínimo no grau II e os demais no no grau I
correspondente
II mínimo no grau I
Grau
Descrição
III II I
NOTA
11.5.14.
completa.
11.5.15.
a) na Tabela 1,
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II,
dois pontos; e do Grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos
11.6.
11.6.1.
11.6.2.
o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que
são responsáveis pela variabilidade observada nos preços.
11.6.3.
11.6.4.
reta que passa mais próxima dos pontos observados, dispostos em um
plano formado por dois eixos cartesianos. Quando o modelo é composto
por duas variáveis independentes, os pontos estão dispostos no espaço,
11.6.5.
do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos
devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser
de fundamentação e de precisão.
11.6.6.
o Anexo A da NBR 14653-2.
11.6.7.
observar a relação existente entre as variáveis selecionadas, no intuito de
11.6.8.
são importantes na formação do preço procurado.
As variáveis independentes, a princípio, são relevantes para explicar a
variável dependente.
B)1 Variáveis dependentes
11.6.10.
formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas

unidades de medida.
B)2 Variáveis independentes
11.6.11.
11.6.12. As variáveis independentes podem ser divididas basicamente em
I. são aquelas que estão associadas a uma
II.
muito podem ser ordenadas ou hierarquizadas, assumindo posição

conservação, localização, etc.
11.6.13.
emprego de variáveis dicotômicas, proxy e de códigos alocados. Sendo
I. As variáveis dicotômicas são aquelas que podem assumir apenas dois

valores, vedada a extrapolação ou interpolação nessa situação. São
usadas para representar a presença ou ausência de um determinado
elevador, garagem, etc.

II. As variáveis proxy
III. Os códigos ajustados que são extraídos da amostra por meio de
IV. Os códigos alocados são uma escala lógica, uma ordenação numeral
= 3 e luxo = 4. Não é necessário que a amostra contenha dados de
vedada a extrapolação das variáveis expressas por códigos alocados.

11.6.14.
a) Terreno:
Área do terreno;
Localização;
Frente para logradouro;
Profundidade;
Tipologia;
Infraestrutura urbana;
Área do terreno;
Área construída;
Padrão da construção;
Localização;
Idade aparente e estado de conservação;
Vista privilegiada ou prejudicial;

Número de vagas de garagem.
c) Apartamentos:
Área da unidade;
Localização;
Estado de conservação;
Idade aparente;
Posição (frente, fundo, etc);
Número de quartos, de suítes e de dependências de empregado (a);
Número de vagas de garagem e de elevadores;
Número de apartamentos por andar;
Vista privilegiada ou prejudicada.
d) Salas e pavimentos comerciais:

Área da unidade;
Localização;
Idade aparente;
Número de vagas de garagem e de elevadores;
Posição (frente, fundo, etc);
Vista privilegiada ou prejudicada.
e) Lojas:
Área da unidade;
Localização;
Posição (frente de rua ou interior de galeria);

Número de vagas de garagem;
Fluxo no logradouro.
Área do terreno;
Área construída;
Localização;
Frente para logradouro;
Pé-direito;
linear
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO PARA O TRATAMENTO CIENTÍFICO

Tabela 4
Grau
It. Descrição
III II I
Completa quanto
Completa quanto a Adoção de
Caracterização do às variáveis
1 todas as variáveis situação
imóvel avaliando
analisadas paradigma
modelo
6 (k+1), onde 4 (k+1), onde 3 (k+1), onde

mínima de dados
k é o número k é o número k é o número
2 de mercado,
de variáveis de variáveis de variáveis
independentes independentes independentes
Apresentação
dados e variáveis
analisados na
3 modelagem, dados e variáveis dados e variáveis
dados de mercado
com foto e
observadas no modelagem modelo

local pelo autor do
laudo
Grau
It. Descrição
III II I
apenas uma
variável, desde a) as medidas das
a) as medidas das do imóvel

avaliando não
imóvel avaliando sejam superiores
não sejam a 100% do limite
superiores a 100% amostral superior,
do limite amostral nem inferiores à
superior, nem metade do limite
4 Extrapolação
inferiores à metade amostral inferior
do limite amostral
inferior não ultrapasse
20% do valor
não ultrapasse calculado no
15% do valor limite da fronteira
calculado no amostral, para as
limite da fronteira referidas variáveis,
amostral, para a de per si e
referida variável simultaneamente,
em módulo e em módulo
Nível de
(somatório do
valor das duas
5 caudas) máximo 10% 20% 30%
para a rejeição
da hipótese nula
de cada regressor
(teste bicaudal)
Nível de
para a rejeição
6 1% 2% 5%
da hipótese nula
do modelo através
do teste F de
Snedecor
Tabela 5
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
2, 4, 5 e 6 no Grau 2, 4, 5 e 6 no Grau
Todos, no mínimo
Itens obrigatórios III e os demais no II e os demais no
no grau I
mínimo no grau II mínimo no grau I
Tabela 6
modelos de regressão linear
Grau
Descrição
III II I
11.6.15.
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao
modelo, bem como das fontes de informação;
11.6.16.
a) na Tabela 4, i
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois
pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos
11.6.17.
dos dados de mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde
a) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto
b) conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da avaliação;

c) conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, desde que com
inferidos no mercado;
d) incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo remanescente
11.6.18.
limitado a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado
conforme 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 (por exemplo, aplicação do fator de
transação).
D) Pressupostos básicos do modelo
A NBR 14653-2 ressalta a necessidade, quando se usam modelos de
regressão, de observarem os seus pressupostos básicos, principalmente
n k+1)
para n ni
para n < 100, ni 10% n
para n > 100, ni 10
onde,
ni
ou códigos ajustados.
b) atentar para o equilíbrio da amostra, com dados bem distribuídos para cada
variável no intervalo amostral;
d) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
e) os erros são não autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição
de normalidade;
estejam incorporadas no modelo – inclusive as decorrentes de interação – e as

variáveis irrelevantes não estejam presentes;
g) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis
E)1 Linearidade do modelo
11.6.20. A análise de regressão baseia-se no “modelo linear clássico”. Esta condição
dependente em relação a cada variável independente. Espera-se que
E)2 Normalidade dos resíduos
11.6.21. A análise de regressão baseia-se na hipótese de que os erros seguem uma

distribuição Normal (distribuição de Gauss). A condição de normalidade
11.6.22.
mas os testes não têm validade, principalmente em amostras pequenas.
Entretanto, pequenas fugas da normalidade não causam grandes
problemas.
11.6.23.
não constante dos erros) ou a escolha de um modelo incorreto para a

equação.
11.6.24.
Figura 1 – Histograma
NORMALIDADE DOS RESÍDUOS
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
68% 65%
Figura 2 – Comparação de frequência
11.6.25.
de White.
11.6.26.
E)4 Autocorrelação
11.6.27. Existe autocorrelação quando os erros são correlacionados com os
valores anteriores ou posteriores na série. A situação ideal é aquela
onde cada transação se realiza independentemente da outra. Isto é, o
11.6.28.
amostrais, em relação a cada uma das variáveis independentes
possivelmente causadoras do problema ou em relação aos valores
ajustados.
Watson.
11.6.30. Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes
11.6.31.
11.6.32.
de regressão, alterando o valor e até o sinal em relação ao que ocorreria
se não houvesse este problema.
11.6.33.
da “matriz de colinearidade”, relacionando todas as variáveis da análise,
com atenção especial para resultados superiores a 0,80.
Id Variável Alias x1 x2 x4 x5 y
Setor Urbano x x1 0 0,31 0,26 0,11 -0,06
Dormitórios x2 0,31 0 -0,67 -0,18 -0,32 -0,04
Área Coberta X x3 0,26 -0,67 0 -0,17 -0,26
Padrão & Conserv ln (x) x4 -0,18 -0,17 0 0,63
Total Vagas ln (x) x5 0,11 -0,32 0,63 0
Valor Unitário ln (y) Y -0,06 -0,04 -0,26 0
que os valores não sejam superiores a 0,80.
11.6.34.
E)6 Outliers
11.6.35. Os outliers são elementos cujos resíduos são grandes e em módulos.
11.6.36.
desvios-padrão em torno da média dos erros. Como a média tem de ser
zero, os resíduos padronizados devem estar no intervalo [-2; +2].
11.6.37.
resíduos versus cada variável independente, como também em relação
11.6.38.
removidos. Contudo, se os outliers são mais parecidos com o avaliando
do que o restante da amostra, a coleta de dados foi mal conduzida, e
deve-se voltar ao mercado para a busca de um conjunto de dados melhor.
avaliação é a possibilidade de aferição do grau de precisão e estabelecer
de cada uma das variáveis.

11.6.40.
teste de Fischer-Snedecor (F), que deverá ser rejeitada ao nível máximo de
pela Norma NBR 14653-2 (item “6” da Tabela de fundamentação),

enquanto que as variáveis são examinadas pelo teste t de Student, sendo
os limites indicados pela mesma Norma (item “5” da mesma Tabela de
análise de regressão baseia-se no “modelo linear clássico”. Esta condição
dependente em relação a cada variável independente. Espera-se que

G) Poder de explicação do modelo
11.6.41. Em uma mesma amostra, a explicação do modelo pode ser aferida pelo
sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes

e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada
ajustado.
H) Campo de arbítrio
11.6.42. O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da
escolha.
11.6.43.
por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de

homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram
I) Códigos alocados
11.6.44. Os critérios da construção dos códigos alocados devem ser explicitados,
estejam agrupados no mesmo item da escala.

11.6.45.
possíveis na formação do valor, com valor inicial igual a 1 (ex. Padrão de
construída. É vedada a extrapolação de variáveis expressas por códigos

alocados.
J) Apresentação do modelo adotado

11.6.46. A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no
Y = a0 + a1X1 + a2 X2 + a X + ... + akXk

Y é o valor do imóvel, total ou unitário;
a0, a1, a2, a , …, ak
X1, X2, X , …, Xk, correspondem às variáveis.
11.7.1.
efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado
a) arredondar o resultado da avaliação até 1%;
11.8.
11.8.1.
o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a
liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta
e o desempenho do mercado (NBR 14653-1 em 7.7.2).
Modalidade e apresentação do laudo de avaliação

A NBR 14653-1 seção 10.2 admite que o laudo de avaliação seja
I.
seu entendimento.
I. Completo:
ser auto-explicável. Modalidade esta exigida pela SPU quando passível
de homologação.
II. Laudo de uso restrito:
entre as partes, e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros,
que deve ser explicitado no laudo.
A NBR 14653-2 seção 10.1, observa que o laudo de avaliação completo
o do solicitante;
NBR 14653-1 (conhecimento da documentação);
7.3 da NBR 14653-1 (vistoria do bem avaliando);
conforme seção 8 da NBR-14653-1 (metodologia aplicável);
graus de fundamentação e precisão;
modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
a) a h), e k).
12.1.
12.1.1.
se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-

14653-1)
12.1.2.
a) lotes urbanos vazios, quando no entorno não há terrenos nas mesmas
b) lotes urbanos com apenas uma casa construída, em logradouro já ocupado por
c) glebas situadas em zona urbana ou de expansão urbana ainda não loteadas ou

subaproveitadas.
12.1.3.
permissíveis de aproveitamento do terreno. Uma vez estabelecidas as
da construção e o número de unidades que resultarão disponíveis para

locação ou comercialização.
12.2.1.
12.2.2. Estudo de viabilidade para implantação do empreendimento a ser efetuado
aproveitamento, estabelecendo o número máximo de unidades (lotes,

salas, casas, etc.) que o mesmo possa conter.
B) Pesquisa de valores
12.2.3. Cálculo do valor total das vendas das unidades projetadas. A NBR 14653-2
variação ao longo do tempo.
C) Previsão de receitas ou Produto geral de vendas (Pgv)

12.2.4. Faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do
empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal
de previsão de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros
existentes na mesma região.
12.2.5.
valor genérico pela área de cada unidade e pelo número total de cada
uma delas.
12.2.6.
e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação dos projetos necessários
D)1. Cálculo da área equivalente de construção e de área comum que servirão de
D)2. Os custos diretos cobrem itens, cuja existência deve ser considerada
(terraplenagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.); supervisão e

despesas gerais; e outros.
publicidade; com a comercialização das unidades.
E) Margem de lucro do incorporador (Li)
esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento,
mercado.
E)2. Estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li), que pode ser por
consulta a pessoal especializado. Normalmente este lucro é calculado como uma
percentagem sobre o produto geral de vendas, podendo-se, entretanto, optar por
outro critério que seja mais usual para o caso considerado.
F) Prazos
12.2.7.
mercadológicas;
e desempenho do mercado.
G) Taxas
12.2.8.
de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do
H) Modelo
12.3.1.
Vt = Pgv – (Dt + Li)
Vt = Valor do terreno;
Pgv = Produto geral de vendas;
+ Dc (comercialização) + Di (impostos) + Da (administração);

Li = Lucro do incorporador.
12.4.
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO PARA O MÉTODO INVOLUTIVO
It. Descrição Grau

III II I
Nível de Aproveitamento,
Anteprojeto ou
1 detalhamento do Estudo preliminar ocupação e usos
projeto básico
presumidos
No mínimo Grau II Grau I de
Preço de venda
de fundamentação fundamentação
2 das unidades do
no método no método
Grau III de Grau II de Grau I de

fundamentação fundamentação fundamentação
3 dos custos de no método da no método da no método da
produção
custo custo custo
Fundamentados
4 Prazos Arbitrados
no mercado
Fundamentadas
5 Taxas Arbitradas
no mercado
6 Modelo
De estrutura,
Análise setorial
conjuntura,
7 Da conjuntura
tendências e conjuntura
mercado
conduta
8 Cenários Mínimo de 3 2 1
Análises de
discussão do
sensibilidade do Sem simulação
comportamento variáveis mais
modelo
do modelo
NOTA O cenário é o conjunto de premissas a respeito do comportamento
Tabela 8
Graus III II I
Pontos mínimos 22
Itens obrigatórios 2, 6, 7 e 8, com os 2, 6, 7 e 8, no Todos, no mínimo
no grau demais no mínimo mínimo no grau II no grau I
correspondente no grau II
12.4.1.
completa.
12.4.2.
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois pontos;
e do Grau III, três pontos;
para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 8.
13.1.1.
considerado o fator de comercialização.” (NBR 14653-1)
13.1.2.
valor da benfeitoria.
13.1.3.
sui generis impliquem na
Procedimentos Gerais
13.2.1.
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou
Vti = ( Vtt + Vb ) · Fc
é o valor total do imóvel;

é o valor total do terreno;
Vb é o valor das benfeitorias;
Fc é o fator de comercialização.
13.2.2.
maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na

época da avaliação.
Fator de comercialização (Fc)

13.3.1. Fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado de um bem e
do que um (NBR 14653-1).
valor de mercado
Fc =
custo de reedição ou substituição
“– Custo de reedição é o custo de reprodução, descontada a depreciação
do bem, tendo em vista o estado em que se encontra;
13.3.2. O fator de comercialização é aplicado sobre o somatório do valor total
a) localização do imóvel;
c) funcionalidade;
d) equilíbrio econômico de empreendimento;
g) retração ou euforia do mercado local.
Grau
It. Descrição
III II I
1 no método no método no método
do terreno

2 no método da no método da no método da
custos de reedição
custo custo custo
Inferido em
Fator de
3 mercado Arbitrado
comercialização
semelhante
Tabela 10
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5
Itens obrigatórios
1 e 2, com o 3 no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo
no grau
mínimo no Grau II Grau II no Grau I
correspondente
13.4.1.
completa.
13.4.2.
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois

pontos; e do Grau III, três pontos;
13.4.3. Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos

de 15% do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item,
14.1.
14.1.1.
renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.”(NBR-14653-1)
14.1.2.
de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem

ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4 da NBR 14653-2”

14.2.1.
renda, por meio de aluguéis ou arrendamentos, da produção ou de
14.2.2. No caso de imóveis prediais urbanos, a renda está geralmente associada à
possibilidade de obtenção de receitas e como tal será aqui tratada.
14.2.3. Em síntese, para se obter o valor de um bem imóvel, segundo o método da
e) Valor do Imóvel.
14.2.4.
modelagem do negócio assume importante papel, consideradas as fontes
de receitas e despesas, representando a base para projeção dos resultados
futuros, que serão traduzidos para valores presentes a uma taxa de
I. Receita operacional – Ro
II. Despesa operacional – Do
operacionais, de manutenção, de impostos, inclusive as de condomínio,

caso estas não sejam transferíveis.
III.
do negócio.
IV. Valor do Imóvel
14.2.5.
considerado um Cenário Básico projetado para no mínimo 10 (dez) anos.
14.3.1.
de áreas situadas na região Pantaneira, na Amazônia Legal, nas Várzeas no
em gruta (casos de determinação de valor de retribuição pela permissão de
uso ou cessão onerosas que venham a ser concedidas), essa metodologia
14.4.
14.4.1.
14653-4 referente à determinação do valor do bem, conforme tabelas 4 e

5 da NBR 14653-4.
15.1. Contextualização
15.1.1.
objeto da NBR 14653-4.” (NBR 14653-2)
15.2.
15.3.1.
considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes,
14653-2).
15.4.
15.5.
15.5.1.
apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento,
com citação das fontes consultadas.” (NBR 14653-2)
15.5.2.
a) pelo orçamento detalhado;
b) pelo custo unitário básico (CUB).
15.6.
15.6.1.
15.6.2.
detalhado, preenchendo uma planilha de acordo com o modelo sugerido

na NBR 12721.
15.6.3. Os custos unitários dos materiais e serviços são pesquisados no mercado
especializadas.
15.6.4.
publicados pelo SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices
Orçamento (Editora PINI) e revistas especializadas, tais como “Construção

Mercado” publicada mensalmente e regionalizada, dentre outros.
15.6.5.
o custo direto da construção (NBR 14653-1). É a margem de acréscimo
que se deva aplicar sobre o custo direto para incluir as despesas
prestação dos serviços) na composição do preço da obra.
15.6.6.
do tempo, ocasionado por diversos fatores que acaba por diminuir o seu
econômica
15.6.7.
meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de
aplicado sobre o valor depreciável.

15.6.8. O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de
15.7.1. “Custo de reprodução é o gasto necessário para reproduzir um bem, sem

considerar eventual depreciação”. (NBR 14653-1)
15.7.2.
OE + OI + ( OFe - OFd )
C= CUB+ × ( 1 + A ) × (1 + F ) × ( 1 + L )
S
C é o custo unitário de construção por m² de área equivalente de

construção;
CUB é o custo unitário básico;
OE é o orçamento de valores;
OI
geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás,
OFe
OFd
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F
construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da
construtora.
15.7.3.
área correspondente descoberta ou coberta de padrão diferente”. (NBR

12721)
15.7.4.
construída padrão (Ap) e, da área construída de padrão diferente (Aq)
15.7.5.
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;

Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi
área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites
estabelecidos na NBR 12721.
P
área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites
estabelecidos na NBR 12721.
15.7.6.
Tabela 11
Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
1,00
1,00
Área de loja (sem acabamento) 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraços ou áreas descobertas sobre lajes 0,30 a 0,60
Estacionamento sobre terreno 0,05 a 0,10
0,50 a 0,75
Casa de máquinas 0,50 a 0,75
Piscinas, quintais, etc. 0,50 a 0,75
15.7.7.
C) Custo Unitário Básico (CUB)

15.7.8. É o custo do material e de mão de obra por metro quadrado de construção
e índices do SINAPI ou dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil –

SINDUSCON.
NOTA O SINAPI é referência para delimitação dos custos de execução de

obras segundo a Lei de Diretrizes Orçamentárias aprovada pela Comissão Mista de
Planos, Orçamentos Públicos e Fiscalização do Congresso Nacional, usado pela CEF
(Caixa Econômica Federal) e TCU (Tribunal de Contas da União), dentre outros.
quadrado é necessário caracterizar de forma adequada o padrão de
15.7.10. Serão adotados os da Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR
mínimo e popular.
E) Projetos-padrão
15.7.11. As séries mensais dos custos de construção por metro quadrado são
principais dos projetos-padrão.
F) Orçamento para elevadores (Oe)

15.7.12. Deve ser pesquisado no mercado da construção civil. Este valor, por
elevador, situa-se em torno de 8% do CUB.
15.7.13. Deve ser pesquisado no mercado da construção civil. Para grandes
rebaixamento do lençol de água, este valor situa-se em torno de 7% do

CUB.
15.7.14.
este valor situa-se em torno de 10% do CUB.
I) Taxa de administração da obra (A)

15.7.15. Este valor varia conforme as regras de mercado e, portanto, deve ser
Caixa Econômica Federal.
J) Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora (L)

15.7.16. É limitada a 15% pela Caixa econômica Federal.
construção (F)
15.7.17. Esta taxa é consequência do custo do capital da construção. A Caixa
imobiliários.
15.7.18. Vale ressaltar que o capital da construção não é aplicado todo de uma
da obra, numa percentagem média de 50%.

L) Cálculo do custo de reedição
15.7.20. Custo de reedição é o custo de reprodução, descontada a depreciação do
bem, tendo em vista o estado em que se encontra (NBR 14653-1).
15.7.21.
Cr = Custo de reedição da construção avalianda;

S = Área equivalente de construção avalianda em m²;
C = Custo de construção (nova) ou reprodução por m²;
Fd = Fator de depreciação.
M) Fator de depreciação (Fd)

15.7.22.
meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de
em conta a idade e o estado de conservação (NBR 14653-2).
15.7.23.
x:
serviço até a data da análise;
n:
comportamento em serviço para o qual foi projetada, sem elevados

custos de manutenção e reparação;
c:
imóvel.
15.7.24.
vida (n).
15.7.25.
Tabela 12
Vida provável ou Vida provável ou

Tipo Tipo
Apartamentos 50 Hotéis 50
Bancos 67 Paióis 67
Residenciais 60 67
escritórios
Fábricas 50 Lojas 67
Garagens 60 Teatros 50
Celeiros 75 Armazéns 75
15.7.26.
de sua manutenção (NBR 14653-2). O critério de HEIDECKE prevê para
os diversos estados de conservação do imóvel, nove categorias, conforme
Critério de Heidecke
Estado ESTADO DA EDIFICAÇÃO Valores de c (%)
a 1,0 Novo 0,00
b 1,5 Entre novo e regular 0,32
c 2,0 Regular 2,52
d 2,5 Entre regular e reparos simples
e 3,0 Reparos simples 18,10
f 3,5 Entre reparos simples e importantes 33,20
g 4,0 Reparos importantes 52,60
h 4,5 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i 5,0 Sem valor 100,00
15.7.27.
facilitar o enquadramento do imóvel avaliando.
Valores
de c (%)
Novo 0,00 menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste
natural da pintura externa.
Entre novo
0,32 menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
e regular
uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas

Regular 2,52
pintura externa e interna.
Entre
regular e 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo
reparos
simples e externa.
Reparos
18,10
simples generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural.
Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
Entre
reparos
33,20
simples e
de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente
importantes
pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da
Reparos
52,60
importantes
impermeabilização ou no telhado.
Valores
de c (%)
Entre
reparos
75,20
importantes
e sem valor
impermeabilização ou do telhado.
Sem valor 100,00
15.7.28.
Tabela 14
Idade Estado de conservação

em % de
duração 1,0 1,5 2,0 2,5 4,0 4,5
2 1,02 1,05 3,51 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 55,2 76,6
12 6,72 6,75 14,3 23,6 37,7 55,8
14 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 11,6 16,6 25,7 57,0 77,5
18 10,6 10,6 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 41,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 42,2 78,5
24 17,0 21,8 30,3 43,1
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4
28 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1
30 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 64,2 81,3
Idade Estado de conservação
em % de
duração 1,0 1,5 2,0 2,5 4,0 4,5
38 26,2 26,2 28,1 32,2 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 33,8 41,0 82,1
42 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 84,0
50 37,5 37,5 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 41,0 44,4 50,5 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6
60 48,0 48,0 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 58,4 63,0 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 71,4
70 60,5 62,8 66,8 80,8
72 61,2 65,0 68,8 74,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1
76 67,7 84,3
78 70,2 85,5
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7
82 74,6 74,6 75,3 76,7 83,0 88,0
84 77,3 77,3 77,8 81,4 84,8
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5
85,5 85,5 86,7 88,1
88,3 88,3 88,6
100 100 100 100 100 100 100 100 100

( 100 – d )
Fd =
100
15.7.30.
de depreciação (Fd).
15.8.
TABELAS DE GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Tabela 15
Graus
It. Descrição
III II I
de custo unitário
Pela elaboração de custo unitário
básico para projeto
1 de orçamento, no básico para projeto
custo direto diferente do projeto
semelhante ao
padrão, com os
projeto padrão
devidos ajustes
2 BDI Calculado Arbitrado
Calculada por
levantamento Calculada por
do custo de métodos técnicos
recuperação do consagrados,
Depreciação
3 bem, para deixá-lo considerando- Arbitrada
no estado de novo se idade, vida
ou caso de bens
novos ou projetos conservação.
Tabela 16
Graus III II I
Pontos mínimos 5
Itens obrigatórios no 1, com os demais no 1 e 2, no mínimo no todos, no mínimo
grau correspondente mínimo no grau II grau II no grau I
15.8.1.
completa.
15.8.2.
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois

pontos; e do Grau III, três pontos;
16.1.
16.1.1.
determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido,

taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR
14653-1)
16.1.2.
viabilidade econômica de empreendimentos de base imobiliária, tais

16.2.1. De acordo com a NBR 14653-4 os procedimentos gerais a serem adotados
A) Documentação básica
16.2.2. A documentação necessária para atender as necessidades do trabalho
deverá estar em acordo com o estabelecido na Tabela 17 (Tabela 1 da NBR
Documentação básica para determinar indicadores de viabilidade da
It. Documentação Básica Indicadores

Valor Custos
de viabilidade
Documentação da situação
1 Sim Sim Não
dominial
2 Alvarás e licenças Sim Sim Não
It. Documentação Básica Indicadores
Valor Custos
de viabilidade
3 Sim Sim Sim
engenharia e arquitetura
Orçamentos de despesas Sim, para valor
4 Sim Sim
pré-operacionais econômico
Sim, para valor
5 Sim Sim
econômico
Sim, para valor
6 Sim Sim
econômico
Planos de desenvolvimento
7 Sim Sim custo de
previstas) desenvolvimento
Pesquisas e estudos de
8 Sim Sim Não
mercado
Fluxo operacional do
Sim Sim Não
empreendimento
Sim, para
Balanços e balancetes Sim, para valor análise de
10 Não
econômico
operação
Sim, para
Relatórios gerenciais de
análise de
11 desempenho, incluindo as Sim Não
receitas e despesas
operação
Sim, para valor
12 Sim Não
econômico
Análises anteriores de
Sim, para valor
13 viabilidade técnica e Sim Não
econômico
B) Coleta de dados
16.2.3.
Tabela 18
Dados Indicadores
Valor de Custos
viabilidade
Legislação aplicável, inclusive impostos
Sim, para
e taxas sobre o faturamento e
impostos
tributação sobre o lucro, depreciação e Sim Sim
incidentes sobre
os custos
da receita líquida tributável
aplicáveis e enquadramento tributário Sim Sim Sim

do empreendimento
Sim, para
Orçamentos de despesas pré-
valor Sim Sim
operacionais
econômico
Sim, para
valor Sim Sim
econômico
Sim, para
análise de
ou de empreendimentos semelhantes, Sim Não
de operação
Pesquisas e estudos de mercado Sim Sim Não
Sim, para
valor Sim Não
globais e setoriais
econômico
Sim, para Sim, para
Taxas de juros de mercado valor Sim os custos
econômico
Sim, para
valor Sim, em
Betas de empresas de capital aberto do
econômico, setores Não
setor em análise
em setores
Sim Sim Não

ocupação, nível de ociosidade, receitas
de vendas, receitas de locação)
C) Escolha da metodologia
16.2.4.
no qual se insere, podendo ser empregada mais de uma metodologia,
Escolha da metodologia
Valor Valor Valor de Valor de

Método
patrimonial econômico desmonte mercado
valor do terreno, valor do terreno,

de taxas de
de alguns de alguns
juros, taxas de do valor do
Direto de equipamentos equipamentos
crescimento, empreendimento,
Dados de
receitas e em mercados
Mercado de semoventes, de semoventes,
despesas de
móveis e móveis e
referência
utensílios utensílios
Não aplicável Não aplicável

valor do terreno valor do terreno
do valor das
do valor do
partes do
do valor empreendimento,
Não aplicável empreendimento,
patrimonial do com fator de
com fator de
empreendimento comercialização
comercialização
adequado
adequado
a) cálculo do
valor presente
da venda das
valor de partes ou diversas partes ou do valor do
componentes do componentes do empreendimento
empreendimento, empreendimento; em mercados
Renda valor do em- onde as
terrenos, jazidas, preendimento valor de partes ou
culturas, direitos componentes, tais efetuadas com
(por exemplo,
servidão) jazida, direitos análise
(por exemplo,
servidão)
16.2.5.
E) Fluxo de caixa
16.2.6.
16.2.7. A NBR 14653-4 recomenda a adoção da seguinte estrutura básica de
ESTRUTURA BÁSICA DO FLUXO DE CAIXA

1. Receita líquida (1.1 + 1.2)
1.1. Receita bruta
2. Custo direto (soma: 2.1 a 2.4)

2.1. Custo de mão-de-obra
2.2. Custo de matéria-prima
2.4. Custo de manutenção

2.5. Custo direto de vendas
4. Custo indireto (soma: 4.1 a 4.4)
4.3. Despesas gerais
6. Resultado não operacional (6.1 + 6.2)

6.1. Receitas não operacionais
6.2. Despesas não operacionais
10.1. Imposto de renda

10.2. Contribuição social sobre o lucro tributável
12.1. Implantação
12.2. Ampliação e melhorias
12.4. Necessidade de capital de giro
16.3.1.
enquadradas segundo a fundamentação de acordo com a Tabela 20 mais
adiante (Tabela 4 da NBR 14653-4).
16.3.2.
I.
7.5.1.1 ao 7.5.1.5.4);
II. O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2
pontos; e do Grau III, 3 pontos;
III.
para o conjunto de itens, atendendo às Tabela 21 e Tabela 22 (Tabela 5 da NBR
14653-4).
Tabela 20
Indicação de valor e indicadores de viabilidade
Item
Grau III Grau II Grau I
Ampla, com os
Análise a apresentação
elementos operacionais com base nos
7.5.1.1 operacional do dos indicadores
devidamente indicadores
empreendimento básicos
explicitados operacionais
operacionais
Com base Com base
Com base em análise
em análise em análise
Análise das séries
7.5.1.2 históricas do para as variáveis-chave,
para um prazo para um prazo
empreendimento* em um período mínimo
mínimo de 24 mínimo de 12
de 36 meses
meses meses
Análise setorial De estrutura,
7.5.1.3 conjuntura, tendências Da conjuntura
conjuntura
mercado e conduta
7.5.1.4 Taxas de desconto Fundamentada Arbitrada
Item
Grau III Grau II Grau I
7.5.1.5.1 Escolha do modelo associado aos

cenários
Estrutura básica do
7.5.1.5.1 Completa Rendas líquidas
Cenários
7.5.1.5.2 Mínimo de 5 Mínimo de 3 Mínimo de 1
fundamentados
Simulação com Simulação
Análise de única com
7.5.1.5.3 apresentação do
sensibilidade variação em
por variável torno de 10%
Risco
7.5.1.5.4 Análise de risco Risco fundamentado Risco arbitrado
* Só para empreendimento em operação.
Tabela 21
Graus III II I
maior ou igual
Pontos de 13 a 21 de 7 a 12
a 22
máximo de 3 itens
em graus inferiores, máximo de 4 itens em
mínimo de 7 itens
graus inferiores ou não
atendidos
máximo um item no atendidos
Grau I
Tabela 22
indicadores de viabilidade
Graus III II I
Pontos maior ou igual a 18 de 11 a 17 De 5 a 10
máximo de 4 itens
em graus inferiores, máximo de 4 itens
mínimo de 5 itens
em graus inferiores
atendidos
máximo um item no ou não atendidos
Grau I
CONSIDERAÇÕES GERAIS
17.1.1.
Superintendência do Patrimônio da União, cujo o escopo é averiguar a
para que sejam homologadas pelo Superintendente. Tais Laudos deverão

apresentar requisitos mínimos exigidos para a modalidade completa em
acordo com a NBR 14653 e suas partes.
17.1.2. O técnico responsável pela análise do laudo apresentado elaborará uma
•
que solicitou o serviço
•
•
• Proprietário(a);
•
•
a metodologia adotada no laudo;

•
tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta, e o desempenho
do mercado;
• Área construída;
• Área do terreno;
•
equação apresentada;
•
responsável(is) pela avaliação;
• Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou RRT(recolhida)
•
vigentes da SPU;
•
CONSIDERAÇÕES TÉCNICAS
17.2.1.
a) Para qualquer metodologia avaliatória adotada
• Se os elementos da amostra são assemelhados quanto às
• Se na estrutura da pesquisa foram eleitas as variáveis que, em

princípio, são relevantes para explicar a formação de valor;
•
conformidade com o grau de fundamentação informado;
• Se os percentuais indicados no item “Extrapolação” nas Tabelas
correspondentes da NBR 14653-2 estão em conformidade com o
Grau de Fundamentação informado;
• Se o Grau de Precisão informado está em conformidade com a
• Se o Campo de Arbítrio está em conformidade com os percentuais
mercado e memória de cálculo ou relatórios originais dos programas
•
e do campo de arbítrio, conforme tratamento adotado, e o grau de
precisão informado.
• Se os intervalos admissíveis para cada fator e para o conjunto de fatores
informado.
•
que lhe deram origem, desde que os estudos sejam de autoria de
sua validade temporal (prazo máximo de quatro anos) e abrangência

regional.
•
adotado representado pela equação de regressão linear.
• Se o modelo adotado, representado pela equação de regressão linear,
apresenta um comportamento esperado para as variáveis adotadas,
adequados para o mercado imobiliário estudado.

•
independentes é superior ou igual a 0,75 (caso seja inferior deve ter
Alertando-se para os casos em que o mercado tenha sofrido variação,
de variáveis independentes, obedecendo aos critérios constantes no

Anexo A da NBR 14653-2.
•
mercado.
•
•
normal;
• do teste numérico pelas propriedades da curva normal, 68% [-1;+1],
devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum
•
entre outros, através do teste Durbin-Watson.
•
que devem apresentar pontos situados no intervalo de ( -2; +2).

Os outliers não devem representar mais do que 5% dos dados. Se
estão distantes da massa de dados e acabam por alterar a tendência

do modelo;
•
da Tabela 4 deste Manual ou Tabela 1 da NBR 14653-2 estão em
conformidade com o grau de fundamentação informado.
CONCLUSÃO DA ANÁLISE
17.3.1.
homologação do laudo pelo Superintendente caso tenha sido atendido as
e suas partes.
17.3.2. Caso contrário, o técnico proporá a devolução do Laudo ao solicitante para

CONSIDERAÇÕES FINAIS
17.4.1. Vale salientar que, independente da homologação da SPU, o valor atribuído
laudo de avaliação. A homologação do Laudo apresentado se restringe
17.4.2. Porém, ressalta-se que quando a Administração Pública contrata ou elabora

um Laudo de Avaliação, pretende encontrar o valor de mercado daquele
imóvel. Portanto, o técnico responsável pela análise do laudo deverá
recomenda-se uma conferência por amostragem dos dados constantes no

Laudo analisado.
co de Mercado
3.1. M
3.2. Mediana 100
3.3. Moda 101
3.5. Desvio Padrão 102

3.6. Regressão Linear 103
105
106
4. Pressupostos Básicos para Validação do Modelo
4.2. Linearidade 108
4.7. Outliers 114
120
120
b) Teste de hipótese unicaudal para a relação entre a variável
123
vas Intervalares 125
5. Enquadramento do laudo
5.1. Quanto ao Grau de Fundamentação 127
5.2. Quanto ao Grau de Precisão
FLUXOGRAMA MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO POR INFERÊNCIA ESATÍSTICA
1.1.1.
1.1.2.
aplicada à avaliação, de modo que o avaliador possa compreender e
computacionais.
1.1.3.
possível se conhecer toda a população na qual se insere a amostra.
para o estudo dessa amostra.

1.1.4. O tratamento que abordaremos será de regressão linear, descrito no Anexo
2.1. Solicitação da Avaliação

2.1.1. Pretende-se avaliar para venda um terreno comercial para determinar seu
valor de mercado, em Brasília, no Setor de Autarquias Norte, com área de
450 m² e Índice Fiscal 150.
2.2.
2.2.1.
a) Endereço: Setor de Autarquias, quadra x lote x.
b)
c) Solicitante: SPU.
d) Proprietário: União Federal.
e) Finalidade: Determinação de valor de mercado.
f) Terreno comercial urbano.
2.2.2.
2.2.3.
Vistoria
2.3.1. Durante a vistoria, atestou-se que o imóvel avaliando trata-se de um
terreno desocupado, que não possui benfeitorias.
2.3.2. Da vistoria, procedeu-se à caracterização da região na qual se encontra o
imóvel e do terreno, que neste caso se confunde com o próprio imóvel.
a) Caracterização da Região
O imóvel avaliando encontra-se no Setor de Autarquias Norte - SAUN,
região central da cidade, próxima ao Eixo Monumental e Eixo Rodoviário
Norte, duas das principais vias de ligação de Brasília e próxima à Rodoviá-
ria.
a gregária e a bucólica.
de Brasília, está representada pelas superquadras das Asas Sul e Norte. A

gregária (ou de convívio) situa-se na Plataforma Rodoviária e nos setores
autarquias e de rádio e televisão Norte e Sul. A bucólica, por sua vez, con-
O Setor de Autarquias Norte é uma região que está no início de sua im-
plantação, contando com vários terrenos vagos, inclusive com permissão
-
-
-
bilidade encontra-se prejudicada. Para os pedestres, o espaço livre público
carece da manutenção e implantação de calçadas adequadas à circulação
-
Art. 29. O Setor de Autarquias Norte e o Setor de Autarquias

Sul compreendem:
a) Sedes, delegacias ou agências de Autarquias e seus

organismos auxiliares;
b) Sedes ou agências de órgãos da Administração Federal
ou Local;
O Setor de Autarquias Norte tem como setores confrontantes o Setor Ban-

cário Norte à noroeste, o Setor Cultural Norte à oeste, as Superquadras
Norte ao norte.
ou por transporte público, por meio de vias pavimentadas, bem interli-
Setor de Autarquias Norte são a Via L2 Norte, o Eixo Rodoviário L Norte e

a via N2.
b) Caracterização do Terreno
15,00 m pelo lado sul, 15,00 m pelo lado norte 30,00 m pelo lado leste e
30,00 pelo lado oeste, perfazendo área de 450,00 m².
O imóvel é confrontado por logradouros públicos por todos os lados.
-
um. A taxa de ocupação máxima do lote é de 60% e os afastamentos míni-
é de 65,00 m.
O imóvel conta com infraestrutura urbana completa, com água potável,
esgoto sanitário, energia elétrica, telefone, iluminação pública, pavimen-
tação e esgoto pluvial. Conta ainda com equipamentos públicos como es-
lixo, acesso à segurança pública, rede bancária e comércio.

O terreno encontra-se vago.
2.4.
2.4.1.
que se adote preferencialmente o MCDDM.
2.5.
a)
2.5.1. Para o imóvel do exercício, um terreno comercial, uma possível escolha
• Área do terreno,
o tamanho do terreno.
• Localização, que poderia ser considerada como uma variável proxy
como variável dicotômica (onde 0 indica “não” e 1 indica “sim” no caso
de a amostra pertencer ou não a um bairro, setor ou região), entre
outras formas de considerar essa variável.
• Frente para logradouro,
que indica o tamanho da frente do terreno
•
tamanho da profundidade do terreno.
• que poderia ser considerada como variável dicotômica (em
ser considerada como uma variável de códigos alocados (considerando,

por exemplo, 1 para terreno muito irregular, 2 para terreno irregular e 3
para terreno regular), entre outras formas de considerar a variável
• considerada como uma variável
que valoriza ou desvaloriza as amostras colhidas pelo avaliador.

pode ser explorado no terreno.

pode ser construída no terreno.

• Área de construção máxima, considerada como uma variável
2.5.2. Área
b) Pesquisa de mercado
2.5.3. Planejou-se a pesquisa delimitando-se a região de abrangência onde serão
buscados os dados amostrais para compor o modelo. A região delimitada
equivalentes às do bem avaliando.

2.5.4. Obteve-se dados apenas de transação para compor a amostra, que foram
2.5.5.
2.5.6.
2.5.7. Para essa pesquisa, buscou-se dados apenas de terrenos comerciais vazios
que tenham sido transacionados no ano corrente.
2.5.8. O avaliador coletou os seguintes dados de transação de terrenos
Área Índice Valor Total

Amostra Endereço
(m²) Fiscal (R$)
Gustavo Villaça
1 End. 1 450 R$ 1.400.000,00
(61) 2020-1762
Thiago Rodrigues
2 End. 2 730,00 400 R$ 580.000,00
(61) 2020-1164
Charles Brindeiro
3 End. 3 6.300,00 250 R$ 3.150.000,00
(61) 2020-8531
Sidrack Neto
4 End. 4 5.000,00 R$ 750.000,00
Danilo Santos
5 End. 5 7.000,00 180 R$ 4.000.000,00
(61) 2020-1032
Caio Livramento
6 End. 6 1.300,00 300 R$ 800.000,00
(61) 2020-1302
Gustavo Villaça
7 End. 7 634,00 200
(61) 2020-1762
Thiago Rodrigues
8 End. 8 426,00 120 R$ 120.000,00
(61) 2020-1164
Charles Brindeiro
1.067,65 500 R$ 750.000,00
(61) 2020-8531
Sidrack Neto
10 End. 10 336,00 170 R$ 110.000,00
Danilo Santos
11 End. 11 1.888,00 450 R$ 1.500.000,00
(61) 2020-1032
Caio Livramento
12 End. 12 600,00 350 R$ 530.000,00
(61) 2020-1302
Gustavo Villaça
13 End. 13 600,00 R$ 160.000,00
(61) 2020-1762
Thiago Rodrigues
14 End. 14 6.200,00 250 R$ 3.100.000,00
(61) 2020-1164
Charles Brindeiro
15 End. 15 6.653,10 120 R$ 2.000.000,00
(61) 2020-8531
Sidrack Neto
16 End. 16 7.700,00 400 R$ 4.500.000,00
Danilo Santos
17 End. 17 5.040,00 200 R$ 1.764.000,00
(61) 2020-1032
Caio Livramento
18 End. 18 420,00 180 R$ 100.000,00
(61) 2020-1302
Gustavo Villaça
360,00 350 R$ 160.000,00
(61) 2020-1762
2.6.
2.6.1.
O mercado imobiliário brasileiro segue enfraquecido desde 2012, quando

se iniciou uma contração no segmento de incorporação, agravando-se a
esperada para 2017, mas que a reviravolta da situação não ocorrerá antes
-
poradoras nacionais oscile entre queda de 10% e alta de 10% em 2017 e
2018, com margem bruta ajustada em torno de 22% a 28%. Já os lança-
No Brasil, a análise acadêmica do mercado imobiliário ainda é incipiente.
de forma a oferecer mais dados capazes de se traduzirem na construção

-
ção Getúlio Vargas – Ibre-FGV constrói o Índice Geral do Mercado Imobi-
liário – IGMI.
evolução da valorização dos preços do negócio imobiliário. O indicador
•
• o retorno do capital; e
• o retorno total, que é resultado da soma dos dois anteriores.
-
dores obtenham mais transparência em relação à formação dos preços de
compra, venda e locação e servindo para acompanhamento da valorização
imobiliárias, incorporadores, dentre outros no Brasil.

O retorno total do IGMI-C, em termos de valores percentuais acumulados
Percebe-se, desde de 2011, uma tendência de queda do acumulado do

índice, indicando, em uma análise inicial, que a receita operacional e o
momento vantajoso.
-
biliário comercial de Brasília, em especial o mercado voltado para grandes
empreendimentos empresariais, é fortemente afetado pelo setor público,
Percebe-se, como forma de corroborar essa informação, que o início da

implantação do Setor de Autarquias Norte ocorreu com a construção de
entre outros, os Ministério Público do Trabalho, a Procuradoria-Geral do
banco do Brasil, também na Quadra 05 do SAUN.
As novas diretrizes do setor público, no entanto, são de racionalizar o uso

dos espaços ocupados atualmente e de reduzir os gastos com locação. Ou
o imóvel como de baixa liquidez, de demanda baixa e número de ofertas

baixa.
3.1.1.
Mediana
3.2.1. É um valor central de um rol, ou seja, a mediana de um conjunto de valores
ordenados (crescente ou decrescente) é a medida que divide este conjunto
em duas partes iguais.
3.2.2. Ordenando-se a variável área do menor para o maior valor da amostra,
percebe-se que a mediana é o valor 1.300,00, correspondente à amostra 6.
Amostra Área (m²)

10 336,00
360,00
18 420,00
8 426,00
12 600,00
13 600,00
7 634,00
2 730,00
1.067,65
11 1.888,00
4 5.000,00
17 5.040,00
14 6.200,00
3 6.300,00
15 6.653,10
5 7.000,00
16 7.700,00
Moda
3.3.1. É o valor que se repete com maior frequência no conjunto.
3.3.2. Para a nossa amostra, a moda de cada uma das variáveis está destacada
Amostra Área (m²) Índice Fiscal Valor Total (R$)

1 450 R$ 1.400.000,00
2 730,00 400 R$ 580.000,00
3 6.300,00 250 R$ 3.150.000,00
4 5.000,00
5 7.000,00 180 R$ 4.000.000,00
6 1.300,00 300 R$ 800.000,00
7 634,00 200
8 426,00 120 R$ 120.000,00
1.067,65 500
10 336,00 170 R$ 110.000,00
11 1.888,00 450 R$ 1.500.000,00
12 600,00 R$ 530.000,00
13 600,00 R$ 160.000,00
14 6.200,00 250 R$ 3.100.000,00
15 6.653,10 120 R$ 2.000.000,00
16 7.700,00 400 R$ 4.500.000,00
17 5.040,00 200 R$ 1.764.000,00
18 420,00 180 R$ 100.000,00
360,00 R$ 160.000,00
3.3.3. O conjunto de dados da variável “Área (m²)” é unimodal, uma vez que
3.3.4.
apresenta mais de uma moda. Para esse conjunto, os valores 450, 400,
3.3.5. O conjunto de dados da variável “Valor Total (R$)” é uma
vez que apresenta mais de uma moda. Para esse conjunto, os valores R$
750.000,00 e R$160.000,00 representam a moda, aparecendo 2 vezes cada.
3.3.6. Caso o conjunto de dados
amodal.
Variância
3.4.1. É a soma dos quadrados dos desvios dividida pelo número de ocorrências.
3.4.2. Para o conjunto de dados da variável Índice Fiscal, por exemplo, temos que
Desvio Padrão
3.5.1.
3.5.2. Para o conjunto de dados da variável Índice Fiscal, temos que o desvio
3.5.3. Para o conjunto de dados da variável Área (m²), temos que o desvio padrão
3.5.4. Para o conjunto de dados da variável Valor Total (R$), temos que o desvio
Regressão Linear
3.6.1.
duas ou mais variáveis.
3.6.2.
•
•
3.6.3.
3.6.4.
outros, pelo método dos mínimos quadrados e pelo método da máxima
verossimilhança.
3.6.5.
de 60 dados).
3.6.6.
dados tentando minimizar a soma dos quadrados das diferenças entre
resíduos).
3.6.7. Os par
, . A variável com a maior t (t de Student)
absoluto é a variável mais importante do modelo de regressão.
3.6.8. ,
onde = Valor Total (R$), = Área (m°) e = Índice Fiscal. Para a equação
O valor observado é o valor transformado da variável independente, ou

seja, para a amostra 1, o valor da variável independente “Valor Total (R$)” é
R$ 1.400.000,00, logo o valor observado para a equação de regressão des-
sa amostra será . Para a amostra 2, o valor
observado será , e assim sucessivamente.
cada amostra. Ou seja, para a amostra 1, o valor de (Área) = 1.

valor de (Índice Fiscal) = 450, logo, o valor estimado para essa amostra
será .
Pode ser que dados de determinada amostra não sigam um padrão de

linearidade. Note que, de modo a ajustar o modelo de regressão linear, as
variáveis foram transformadas, “forçando” uma linearidade, de forma que
3.7.1. ção das

variáveis dependentes sobre a variável independente. Assim, ao dizermos
terminação é
que 85,00% da variação dos preços em torno da média aritmé ão
²
3.8.1. É a raiz quadrada do co
da correlação existente entre as variáveis, podendo variar entre -1 e 1.
Quanto maior a correlação, maior o poder de explicação.
4.1. x
4.1.1. Para que se possa validar o modelo de regressão linear, deve-se observar
alguns pressupostos básicos, em especial, o preconizado no Anexo A da
• Linearidade
• Normalidade
•
• Não Auto-correlação
•
• Micronumerosidade
4.2. Linearidade
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3. Nosso modelo pode ser aceito para esse pressuposto.

Normalidade
4.3.1.
• Pela análise do histograma de resíduos, que deve se assemelhar ao
comportamento da curva normal;
• Pela análise dos resíduos padronizados versus valores ajustados, que
deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria
situados no intervalo [-2;+2];
•
as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos,
• versus
bissetriz do primeiro quadrante;

• Pelos testes de aderência não paramétricos, como, por exemplo, o
qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirniv ajustado por Stephens e o de
Jarque-Bera.
4.3.2. A análise da normalidade pela análise dos resíduos padronizados versus
avaliador.
4.3.3. As análises mais simples de serem feitas para se observar a normalidade
Figura 10 – Curva normal
4.3.4.
padronizados, que para o nosso exemplo foi de 78% para o intervalo [-1;
4.4.
4.4.1.
apresentar sob a forma de uma nuvem.
4.4.2. Deseja-se que os erros sejam aleatórios, ou seja, não devem ser
tendências nos erros.
4.4.3. da homoc
versus valores
ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem
Figura 11 – Distribuição de resíduos
4.4.4.
4.4.5. Para o nosso exemplo, temos o seguinte comportamento da distribuição

4.4.6.
para esse pressuposto.
4.5.
4.5.1. Existe autocorrelação quando os erros são correlacionados com os valores
anteriores ou posteriores na série.
4.5.2.
dos testes de hipótese. Este é o problema da autocorrelação.
4.5.3.
Watson.
4.6.
4.6.1. Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes
4.6.2.
4.6.3.
informacional (variabilidade similar, i.e., altamente correlacionada). Com
efeitos diretos e indiretos das variáveis.
4.6.4.
4.6.5.
o tamanho da amostra.
4.6.6.
entre as variáveis independentes, com especial atenção especial para

resultados superiores a 0,80.
4.6.7.
independentes. A correlação entre uma variável independente e uma
dependente poderá ser elevada (acima de 0,80).
4.6.8.
linha e coluna (destacadas).

4.6.10.
independentes, sendo, portanto aceito em relação a esse pressuposto.
Outliers
4.7.1. Os outliers são elementos com comportamento muito diferente dos
demais.
4.7.2. É extremamente importante controlar os outliers porque, em virtude da
equação.
4.7.3.
mesmo que a amostra seja grande. Deve ser feita a análise da adequação
dos elementos suspeitos ao conjunto da amostra e de sua semelhança
4.7.4.
causa uma mudança substancial nos valores ajustados.
4.7.5.
e representam a relação entre o resíduo e o desvio padrão da regressão.
4.7.6. O desvio padrão da regressão do nosso modelo de 2 variáveis independentes

4.7.7. Para o dado 18, outlier do nosso modelo, o resíduo da regressão é a
4.7.8.
4.7.10.
0
4.7.11.
0
= 0,0003077447, X1 2
=
4.7.12.
reta.
4.7.13.
4.7.14.
modelo.
4.7.15.
um dado 20
Fiscal = 150 e Valor Total (R$) = 800.000,00. Em uma rápida análise em
relação aos demais dados coletados, percebe-se que os atributos do dado
20 são inconsistentes em relação aos demais.
4.7.16.
Figura 18 –
4.7.17.
de valores observado
nte
4.8.
4.8.1.
problema, mas quando houver, é necessário evitar a micronumerosidade.
obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis
para n nj
para 30 < n nj n
para n > 100, nj
onde:
nj é o número de dados de mesma característica, no caso de

utilização de variáveis dicotômicas e variáveis qualitativas expressas
por códigos alocados ou códigos ajustados.
a) Teste de hipótese bicaudal para os parâmetros da Regressão
t(n–k–1), onde k é o número de regressores e n é o tamanho da amostra.
em geral superando os níveis indicados pela NBR 14653.
Para isso, formulamos um teste de hipótese. Muitas vezes formulamos

hipóteses com o único intuito de rejeitá-las. Para decidirmos se a regressão
linear é adequada, formulamos a hipótese de que os regressores são
iguais a 0, ou seja, o que o avaliador não quer que ocorra. Chamamos essa
hipótese de hipótese nula (H0) e queremos rejeitar H0.
Para o nosso modelo, o número de graus de liberdade para entrarmos na
1 1,000 3,078 6,314 12,71 31,82 63,66 127,3 318,3 636,6
2 0,816 1,886 4,303 22,33 31,60
3 0,765 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841 7,453 10,21
4 0,741 1,533 2,132 2,776 3,747 4,60 4 7,173 8,610
5 0,727 1,476 2,015 2,571 3,365 4,032 4,773
6 0,718 1,440 2,447 3,143 3,707 4,317 5,208
7 0,711 1,415 2,365 4,785 5,408
8 0,706 1,860 2,306 3,355 3,833 4,501 5,041
0,703 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250 4,781
10 0,700 1,372 1,812 2,228 2,764 3,581 4,144 4,587
11 1,363 2,201 2,718 3,106 4,025 4,437
12 1,356 1,782 2,681 3,055 3,428 4,318
13 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012 3,372 3,852 4,221
14 1,345 1,761 2,145 2,624 3,326 3,787 4,140
15 1,341 1,753 2,131 2,602 3,286 3,733 4,073
16 1,337 1,746 2,120 2,583 3,252 3,686 4,015
17 1,333 1,740 2,110 2,567 3,222 3,646
18 0,688 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878 3,610
0,688 1,328 2,861 3,174 3,883
20 0,687 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845 3,153 3,552 3,850
21 0,686 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831 3,135 3,527
22 0,686 1,321 1,717 2,074 2,508 3,505
23 0,685 1,714 2,500 2,807 3,104 3,485 3,768
24 0,685 1,318 1,711 2,064 3,467 3,745
25 0,684 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787 3,078 3,450 3,725
26 0,684 1,315 1,706 2,056 3,067 3,435 3,707
27 0,684 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771 3,057 3,421
28 0,683 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763 3,047 3,408 3,674
0,683 1,311 2,045 2,462 2,756 3,038 3,660
30 0,683 1,310 2,042 2,457 2,750 3,030 3,385 3,646
35 0,682 1,306 2,030 2,438 2,724 3,340
40 0,681 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704 3,307 3,551
45 0,680 1,301 2,014 2,412 3,281 3,520
50 1,676 2,403 2,678 3,261
z 1,282 1,645
Figura 23 – Tabela de t de Student
Figura 24 – t de Student
O t tabelado para nosso modelo é de 1,746. Para a variável Área (m²), o t
calculado é 15,05. Portanto, t calculado > t tabelado, logo, rejeitamos H0.
0,01%, que quer dizer que a probabilidade do t tabelado ser maior que o t
Para a variável Índice Fiscal, o t calculado é de 4,02, também maior que

1,746. Para esse regressor, também rejeitamos H0. A a probabilidade do t
tabelado ser maior que o t calculado para essa variável é de 0,10%.
b) Teste de hipótese unicaudal para a relação entre a variável dependente
De maneira similar, o teste de é o de análise de
explicada da variável dependente.

Essa relação tem distribuição F, com k e (n–k–1) graus de liberdade, sendo
k o número de regressores e n o tamanho da amostra.
Então, compara-se o p tro
F(k,n–k–1). Sendo Fcalc>Ftab, rejeita-se a hipótese nula de não existência
ao nível de 1,0% de probabilidade
Figura 26 – Tabela F de Snedecor

Figura 27 – Distribuição F de Snedecor
Para o nosso modelo, F calculado = 123,8 > F tabelado = 6,226, ou seja,
aceitação de H0 é 0,01%, menor que 1%, preconizado pela norma para se
4.10.
4.10.1.
4.10.2.
4.10.3. A norma ABNT NBR 14.653 preconiza que amplitude deve ser < 50% para
Grau I de precisão, < 40% para Grau II e < 30% para Grau III. Nosso modelo,
4.10.4. O intervalo do campo de arbítrio é uma variação de 15% em torno do valor
155.315,75 ± 0,15x155.315,75
4.10.5. Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissíveis

deve estar limitado ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude
tendência central.
4.10.6.
central.
4.10.7. Arredondaremos o valor em menos de 1%, conforme preconiza a norma

ABNT NBR 14653-1.
4.10.8. O valor adotado para esse exemplo é R$ 155.000,00.
5.1. Quanto ao Grau de Fundamentação

5.1.1. O enquadramento do laudo, segundo o grau de fundamentação no caso
Pontos
Grau Grau Grau
Item Descrição
III II I
Completa Completa quanto

Adoção de
Caracterização do quanto a todas às variáveis
1 situação II
imóvel avaliando as variáveis
paradigma
analisadas modelo
6 (k+1), onde 4 (k+1), onde 3 (k+1), onde

mínima de dados
k é o número k é o número k é o número
2 de mercado, III
de variáveis de variáveis de variáveis
independentes independentes independentes
Apresentação
todos os dados
e variáveis
3 analisados na todos os dados dados e variáveis II
dados de mercado
modelagem, e variáveis
com foto e analisados na
modelagem modelo
conferidas pelo
autor do laudo
Pontos
Grau Grau Grau
Item Descrição
III II I
apenas uma as medidas das

variável, desde
do imóvel
medidas das avaliando não
sejam superiores
do imóvel a 100 % do limite
avaliando não amostral superior,
sejam superiores nem inferiores
a 100% do limite à metade do
4 Extrapolação amostral superior, limite amostral III
nem inferiores inferior; b) o
à metade do
limite amostral não ultrapasse
inferior, b) o valor 20 % do valor
calculado no
ultrapasse 15% do limite da fronteira
valor calculado no amostral, para as
limite da fronteira referidas variáveis,
amostral, para a de per si e
referida variável simultaneamente,
e em módulo
Nível de
(somatório do
valor das duas
5 caudas) máximo 10% 20% 30% III
para a rejeição
da hipótese nula
de cada regressor
(teste bicaudal)
Nível de
para a rejeição da
6 1% 2% 5% III
hipótese nula do
modelo através
do teste F de
Snedecor
Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
2, 4, 5 e 6 no
2,4,5 e 6, no Grau
mínimo no Grau Todos, no mínimo
Itens obrigatórios III e os demais no
II e os demais no no Grau I
mínimo no Grau II
mínimo no Grau I
5.1.2. Grau III de fundamentação.
5.1.3.
• Apresentação de laudo na modalidade completa;
•
como das fontes de informação;
•
central.
5.2. Quanto ao Grau de Precisão

5.2.1.
Grau
Descrição
III II I
tendência central
Grau III de precisão.

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Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão

Gleisson Cardoso Rubin

Thiago Souza Nunes Rodrigues

Terezinha de Jesus Pereira

8.4. Vistoria por amostragem 24

10. Metodologias aplicáveis 25

11.2. Procedimentos Gerais 30

11.4. Tratamento de dados 31

12.2. Procedimentos Gerais 53

13.2. Procedimentos Gerais 58

14. Método da Renda 60

14.2. Procedimentos Gerais 60

(ABNT NBR 12721) 64

16.2. Procedimentos Gerais 76

17. Homologação de laudos de avaliação 83

17.3. Conclusão da análise 86

socioambiental e econômica e fortalecê-los como

os procedimentos teóricos para a realização das

Espera-se que este produto, gradualmente

JOSÉ GUSTAVO BARBOSA VILLAÇA

serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União.

2.1. É a atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o

mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente

vigente. Este valor de mercado sempre será oriundo de um laudo de

correspondente às diferentes modalidades de Engenharia, Arquitetura e

alterar as PLANILHAS MODELOS, poderá fazê-lo, fundamentando os

IV - é aquele recomendável e tecnicamente

tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos

adotados na NBR 12721.

os padronizados na NBR 12721.

descoberto, terraço, etc).

dependências de uso comum; e

XIII - é a soma das áreas cobertas e descobertas

do projeto arquitetônico aprovado e com o auxílio do Quadro I do Anexo

conforme a NBR 12721.

XVI - Arrendamento: é a retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou

XXII - Cadastro de logradouros:

XXIII - Campo de arbítrio:

b. Deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou

XXXIII - Desmembramento: é a subdivisão de um terreno em lotes, com

XXXIV - Dado de mercado:

XXXVII - Domínio pleno:

XL - Empreendimento: é o conjunto de bens capaz de produzir receitas por

XLI - é o conjunto de conhecimentos técnico-

XLII - Engenharia legal: é a parte da engenharia que atua na interface técnico-

menor do que 1 (um).

desmembramento ou implantação de empreendimento.

LIII - Homogeneização: é o tratamento dos preços observados, mediante a

sua localização, uso ou vocação.

LXI - Imóvel com vocação urbana:

LXVII - Laudo de avaliação: é o relatório técnico elaborado por engenheiro de

LXX - Lote: é a porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

LXXII - Lote-padrão urbano: é aquele de forma retangular, com uma só frente ou

ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de

LXXIV - Modelo: é a representação técnica da realidade.

LXXVIII - é a probabilidade de rejeitar a hipótese nula,

LXXXI - Parecer técnico: é o relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico

assunto de sua especialidade.

pela sua área.

registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou