INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Como os bens da vida não conseguem satisfazer todos os seres humanos, as regras
de posse e de propriedade se tornaram necessárias à vida em sociedade.
Por isso, “o direito das coisas serve a dominação dos bens terrenos, sem a qual a vida do
homem é impossível” (J. W. Hedemann).
Seu campo legislativo é marcado por normas de ordem pública, que se sobrepõem
aos interesses particulares, devido a preponderância cada vez maior do interesse público
sobre o privado.
O grande passo que o direito das coisas deu, ultimamente, se refere ao interesse
coletivo na esfera da propriedade privada (função social da propriedade).
Quando falamos em função social da propriedade, falamos também na pressão
social dos últimos tempos: habitações precárias em todos os sentidos; reivindicação de
terras por grupos politicamente organizados, para obter condições de trabalho e moradia.
Tudo isso faz surgir a chamada contracultura, que se coloca antagônica ao Direito Oficial.
Outra grande inovação no que se refere ao estudo do direito das coisas é a análise
da função social da posse que é uma questão que decorre Direitos Fundamentais nas
relações entre particulares tendo adquirido uma larga importância, pois vem efetivar os
Direitos Fundamentais ao trabalho e à moradia no contexto do Estado Democrático de
Direito, principalmente com o atual Código Civil, embora, este não possua de forma
expressa previsão em seu texto, o que determina que se socorra aos princípios
constitucionais para fundamentá-la.
A função social da posse é um instrumento recente, e veio satisfazer uma
necessidade social e econômica, por isso pode-se dizer que a função social da posse não é
limitação ao direito de posse. É sim, exteriorização do conteúdo imanente da posse,
permitindo uma visão mais ampla do instituto, de sua utilidade social e de sua autonomia
diante de outros institutos jurídicos como o do direito de propriedade. A posse possui
como valores sociais a vida, a saúde, a moradia, igualdade e justiça.
Sem embargo, cabe se fazer à distinção entre função social da propriedade e função
social da posse. Vejamos, a função social da posse é mais evidente; a posse já é dinâmica
em seu próprio conceito; e, o fundamento da função social da posse revela uma expressão
natural da necessidade. A função social da propriedade é menos evidente; sua finalidade é
instituir um conceito dinâmico de propriedade em substituição do conceito estático; e, o
fundamento da função social da propriedade é eliminar da propriedade o que há de
eliminável.
Pode-se enumerar duas grandes importâncias da função social da posse: a) Todo
homem tem direito natural ao uso dos bens e à apropriação individual desses bens através
da posse, a fim de atender a necessidade individual como também para proporcionar
vantagens para o bem comum; e, b) Essa importância vem ditada, não só pelo contato do
homem com a terra, mas pelo aproveitamento do solo pelo trabalho de acordo com as
exigências pessoais e sociais, transformando a natureza em proveito de todos.
A essa idéia de posse trabalho, traz, mais uma vez, a função social da posse. No caso
de uma ação reivindicatória proposta pelo proprietário, os ocupantes poderão alegar tal
desapropriação como matéria de defesa, desde que paguem uma indenização como se
verá mais adiante.
Outrossim, ainda a título de introdução, deve-se perceber o exercício efetivo do
direito real como ato discricionário do seu titular, mas deve-se também observar que a
inércia de seu titular também pode trazer resultados negativos.
Devemos observar, também que parte do Direito das Obrigações conduz a
formação de direitos reais, como ocorre com a compra e venda.

TERMINOLOGIA, CONCEITO E OBJETO DO DIREITO DAS COISAS

a) Terminologia: há uma discussão se o nome a ser aplicado a esta parte do direito

civil seria Direito das Coisas ou Direitos Reais. A expressão Direito das Coisas é mais
 abrangente, já que a Posse não esta no rol dos direitos reais do nosso CC (art. 1225,
CC).
Assim é que o Dep. Ricardo Fiúza apresentou um projeto de lei (PL 6.960/02) onde propõe
a substituição do de Direito das Coisas para Da Posse e dos Direitos Reais.
b) Conceito: é a parte do Direito Civil que regula os poderes da pessoa sobre os bens
(materiais – móveis e imóveis – e imateriais).
Assim quem tem direito sobre a coisa tem poder jurídico sobre ela que se traduz não só no
poder de alienar (disposição), mas no uso, gozo (ou fruição) e na pretensão (direito de
defesa através da prestação da tutela jurisdicional pelo Estado).
c) Objeto: Quanto ao seu objeto, já ficou claro que são os bens materiais – móveis e
imóveis – e imateriais, não sendo pacífico, porém que os imateriais possam ser
objeto do Direito das Coisas, pois que alguns autores o colocam como objeto do
direito pessoal.
Do ponto de vista filosófico, bem deve estar, necessariamente, harmônico à Moral, pois é o
seu valor específico.
Em sentido jurídico, bem é qualquer ser, material ou imaterial protegido pelo jus positum.
Já o conceito de coisa seria tudo que existe. Coisa seria gênero do qual bem é espécie. As
coisas constituem bem jurídico desde que susceptíveis de apropriação. As coisas se
classificam em objetos naturais e culturais, aqueles são os fornecidos pela natureza e estes
resultam da experiência, da atividade da pessoa.

NOÇÃO DE DIREITO REAL

a) Conceitos gerais:
O termo Direito Real pode ser considerado objetiva ou subjetivamente.
Objetivamente equivale a terminologia de direito das coisas, correspondendo ao conjunto
de normas que organiza os institutos da posse, da propriedade e direitos sobre as coisas
alheias. Subjetivamente é o poder jurídico da pessoa sobre a coisa, independentemente de
intermediário, tendo a coletividade com sujeito passivo das relações.
 O direito real por excelência é o direito de propriedade, pois consiste no amplo
domínio do titular da coisa, dele derivando os demais direitos reais.
Como todo direito subjetivo, o direito real se origina de um fato jurídico único, não
pode ter duas origens, p. ex.: tradição e usucapião (ou é uma, ou é outra).
Difere do obrigacional porque enquanto este promove a mobilidade do circuito
econômico, ele disciplina e estática patrimonial. Difere do direito de credito porque não
necessita da identificação do sujeito passivo. Ademais, embora haja controvérsia no campo
doutrinário, prevalece o entendimento de que o rol dos direitos reais é numerus clausus, é
o Princípio da Tipicidade ou da legalidade dos direitos reais (art. 1225, CC), o que não é o
caso dos direitos obrigacionais que tem o elenco ilimitado.
Enquanto no Direito real o poder jurídico recai imediatamente sobre uma coisa, no
direito obrigacional, o poder jurídico recai sobre uma pessoa, o sujeito passivo, obrigado a
fazer, deixar de fazer ou a dar.

b) Teorias sobre a relação jurídico-real

TEORIA CLÁSSICA OU ROMANA: existe uma relação direta entre o sujeito e o objeto do
direito, competindo a lei estabelecer o elenco das faculdades que o sujeito se acha
investido em relação a coisa. De acordo com esta teoria inexiste um vinculo que una o
titular do direito a outra pessoa. Segundo ela, nas ações reais o nome do demandado não
figurava na intentio, uma vez que se concebia a relação entre o titular e a coisa. Como
observa Marcel Planiol, esta concepção exclui da relação jurídica um elemento que lhe é
essencial: o sujeito passivo.
TEORIA PERSONALISTA: o direito real apresenta uma relação jurídica entre o seu titular e a
coletividade, portadora do dever jurídico. Não haveria relação do titular do direito e a
coisa. Esta seria apenas o objeto sobre o qual o titular exerceria seu poder. O direito real é
absoluto, já que tem efetividade erga omnes. Este teoria coloca em destaque o lado
externo do direito real que é a relação do sujeito ativo com a coletividade, mas deixa de
falar sobre o lado interno, que é o poder direto e imediato do sujeito ativo sobre o objeto.
TEORIA ECLÉTICA: leva em conta o lado interno e o externo do direito real. Esta é a
dominante entre os juristas.

CLASSIFICAÇÃO DO DIREITO REAL

a) Quanto à amplitude dos poderes concentrados: pode ser PLENO ou LIMITADO. O

pleno é a propriedade, porque comporta o poder de usar, gozar e dispor da coisa,
com exclusão de outrem e nos limites da lei. Afora este, os direitos reais são
limitados. Assim, segundo o art. 1.225, CC, são limitados: a superfície, as servidões,
o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o
penhor, a hipoteca e a anticrese. O critério distintivo se aplica pelo fato da
propriedade ser perpétua, pois nem a morte a extingue, já que a titularidade se
transmite aos herdeiros, enquanto os demais são temporários.
b) Quanto à titularidade do objeto: pode recair SOBRE COISA PRÓPRIA e SOBRE COISA
ALHEIA. Nos primeiros temos o de propriedade, no outro os direitos de fruição (a
superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação) e os direitos de garantia (o
penhor, a hipoteca e a anticrese).
c) Quanto à autonomia: o direito real pode ser PRINCIPAL ou ACESSÓRIO. O principal
existe por si, como a propriedade e o usufruto, já o segundo tem a existência
necessariamente atrelada a uma relação obrigacional, como o são os direitos reais
de garantia (penhor, hipoteca e anticrese).
d) Quanto à mobilidade: direito real MOBILIÁRIO e IMOBILIÁRIO. Esta classificação diz
respeito ao bem ao qual o direito está ligado, se bem móvel ou imóvel.

AQUISIÇÃO DOS DIREITOS REAIS

• Art. 1226 CC – ‘Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.’’
 • Art. 1227 CC – ‘Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis
dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste código.’’
OBS: Com relação aos imóveis cujo valor não ultrapasse a 30 vezes o maior salário-
mínimo vigente do país, dispensa-se a escritura pública. O contrato pode, assim,
formalizar-se por instrumento público particular; todavia, o registro desse instrumento é
necessário para o surgimento do direito real de propriedade. A ausência do registro não
torna o ato nulo ou anulável, apenas deixa as partes sem eficácia real perante
terceiros. → Ex: uma hipoteca não registrada vigora entre as partes, mas não gera
efeito erga omnes; assim, quem adquirir o bem não o adquira hipotecado.

CARACTERES DISTINTIVOS DOS DIREITOS REAIS:

a) Tipicidade: a enumeração dos direitos reais é numerus clausus (art. 1.225,CC). Observe-
se que nada impede a criação de novos direitos reais por legislação, o que se impede é que
os particulares criem direito real com fundamento em sua autonomia de vontade. A ideia
fundamental é a de que somente podem existir direitos reais se decorrentes de previsão
legal correspondente. Ou seja, há uma reserva legal, que não admite flexibilização pela
autonomia da vontade, para a criação de direitos reais. Essa característica merece ser
levada a princípio, pois é uma ideia estruturante de todo o sistema brasileiro de direitos
reais. Como ocorre no Art.1225 do CC. Um equívoco comum é considerar que este
dispositivo é numerus clausus, taxativo, ou seja, esgota todos os diretos reais. Para que
haja um direito real, é preciso que ele seja previsto em lei, não necessariamente no Código
Civil ou neste importante dispositivo transcrito. Em síntese, os direitos reais são típicos,
pois derivam da lei, mas não se pode dizer que o rol do art. 1.225 é taxativo, esgotando
todos os direitos reais, pois poderá haver outros previstos em normas legais diversas do
nosso ordenamento.
b) Oponibilidade Erga Omnes: apresentam caráter absoluto. Valem contra todas as
pessoas.
c) Direito de Seqüela: o direito real acompanha a coisa, independentemente de onde se
encontre e de quem a possua. Isto é o caráter de aderência ou de ambulatoriedade do
direito real. O direito de seqüela é o direito que tem o titular do direito real fazer valer seu
direito onde quer que o bem esteja, através dele o titular do direito tem o jus persequendi,
somente pode ser viabilizada por força da publicidade que os direitos reais possuem.
d) Publicidade: tratando-se de coisas imóveis, a regra geral é que o direito se adquire
mediante registro em Cartório de Registro de Imóveis. No que se refere aos móveis, a
aquisição se opera com a tradição, mas em favor do possuidor existe a presunção iuris
tantum de domínio. Com efeito, não se admite, por princípio, a constituição de um direito
real secreto ou sigiloso, não havendo espaço para seu estabelecimento apenas inter partes,
devendo existir, sempre, para segurança do próprio sistema, a publicização das relações
jurídicas reais.
e) Preferência: no que se refere aos direitos reais de garantia, o seu titular tem o direito de
preferência em relação aos credores simples ou quirografários, para o recebimento do
crédito, com os recursos gerados pela coisa gravada.
f) Princípios da Elasticidade e da Consolidação: o primeiro se refere à possibilidade de
desmembramento dos poderes contidos no direito de propriedade (uso e gozo). O segundo
se refere à possibilidade da reunião na pessoa do proprietário dos poderes desmembrados.
g) Princípio da Função Social: A função social de um instituto jurídico somente pode ser
compreendida a partir da relação com a sociedade e o meio em que está inserida. Quando
alguém se torna proprietário ou possuidor de uma joia ou de um terreno, este fato, por si
só, não permite visualizar a função social. A propriedade deixou de ser o direito subjetivo
do indivíduo e tende a se tornar a função social do detentor da riqueza mobiliária e
imobiliária; a propriedade implica para todo detentor de uma riqueza a obrigação de
empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a interdependência social. Só o
proprietário pode executar uma certa tarefa social. Só ele pode aumentar a riqueza geral
utilizando a sua própria; a propriedade não é, de modo algum, um direito intangível e
sagrado, mas um direito em contínua mudança que se deve modelar sobre as necessidades
sociais às quais deve responder.
h) Abuso de Direito: A norma que trata do abuso do direto de propriedade (art. 1.228, §
2.º), eis que esta última exige o dolo específico para a sua configuração (“intenção de
prejudicar outrem”). Com efeito, a concepção tradicional da propriedade – e que consta do
caput do art. 1.228, CC/2002 – é de que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha”. Nesse ponto uma importante reflexão deve ser feita. O § 2.º do art. 1.228
trata, especificamente, do abuso do direito de propriedade, vedando os denominados atos
emulativos: “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. Para Stolze, defende que,
em caso de abuso da propriedade, a parte final do art. 1.228, § 2.º, no que tange à
exigência do dolo específico de prejudicar, deve ser desconsiderada, a teor de uma
interpretação sistemática amparada na cláusula geral do art. 187 do Código Civil.
PARALELO ENTRE OS DIREITOS REAIS E OBRIGACIONAIS:

a) Ambos constituem direitos subjetivos patrimoniais;

b) As relações jurídicas reúnem os elementos: sujeito ativo; passivo e objeto. O dever
jurídico nas relações de direitos reais é de abstenção e nos direitos de crédito
podem ser positivos (obrigação de dar e de fazer) ou negativa (não fazer);
c) Os direitos reais são absolutos, enquanto que os direitos obrigacionais são relativos
podendo ser exercidos somente contra o devedor;
d) Os diretos reais são números clausus (taxativos) e os direitos obrigacionais são
números apertus (amplos);
e) Os direitos reais se extinguem com o perecimento da coisa enquanto que os
direitos obrigacionais, em regra, permanecem, mesmo que o objeto da prestação
deixe de existir;

DIREITOS REAIS NO DIREITO INTERNACIONAL PRIVADO

 • BEM ÍMOVEL: O que vige no direito internacional privado é a lex rei sitae, é o
foro da situação da coisa (art. 8º, da LICC), aplicando-se a lei do país em que
a coisa se encontre.
• BEM MÓVEL: Tratando-se de bem móvel, porém, aplica-se a lei do domicílio
do proprietário.
• PENHOR: No que se refere ao penhor, especificamente, aplica-se a lei do
domicílio de quem se encontre na posse da coisa empenhada.

AÇÕES REAIS

• Ações Possessórias Visam: restabelecer ou manter a posse, as quais são

Reintegração de Posse; Manutenção de Posse e Interdito Proibitório.
• A ação real que diz respeito à proteção da propriedade é a Ação
Reinvindicatória.
• Os direitos reais de fruição não têm ação específica para sua proteção já que
são desdobramentos da propriedade. Já no que se refere aos direitos reais
de garantia, estes não são passiveis de violação e sim os respectivos direitos
de crédito a qual estão ligados.

OBRIGAÇÕES PROPTER REM

Conforme já estudamos na Teoria geral das obrigações, estas obrigações não

constituem direitos reais, mas existem em função do direito real e do seu titular, sua
titularidade acompanha o direito real. São obrigações na qual recaem sobre uma pessoa,
imposta ao titular por força de determinado direito real. O titular é sempre o do direito
real, portanto quem se vincula a obrigação propter rem não o faz espontaneamente ou por
ato de vontade, mas em decorrência de ser o titular do direito real. Assim, se o direito de
que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A
transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o
adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
EXEMPLO: São exemplos da obrigação, que pode ser identificada em vários dispositivos
esparsos do Código Civil, já que não a disciplinou isoladamente: a obrigação imposta ao
condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (artigo 1.315);
a do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (artigo
1.336, III); a obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o
descobridor (artigo 1.234); a dos donos de imóveis confinantes, de concorrerem para as
despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (artigo 1.297, § 1º) ou de
demarcação entre os prédios (artigo 1.297); a obrigação de dar caução pelo dano iminente
(dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (artigo 1.280); e a
obrigação de indenizar benfeitorias (artigo 1.219).