Pendekatan Biaya

PENDEKATAN BIAYA ( COST APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu Properti dengan cara

menghitung Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
yang dikeluarkan untuk pembangunan properti
tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan
fisik, fungsi dan ekonomi yang ada “
Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :
1. Prinsip highest and best use
2. Prinsip penawaran dan permintaan

3. Prinsip pengganti
4. Prinsip kesesuaian
5. Prinsip keseimbangan
BIAYA REPRODUKSI BARU :
Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk
memperoleh suatu unit bangunan baru yang
persis sama baik mengenai material, kualitas,
bentuk, ukuran, desain, konstruksi, maupun
fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang
berlaku saat ini
BIAYA PENGGANTI BARU :

Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk
memperoleh suatu unit bangunan baru seperti
yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas
sama walaupun bentuk, dan ukuran mate
rialnya / bahannya berbeda dari bangunan yang
asli berdasarkan harga yang berlaku saat ini.
Formula :
Nilai = NT + ( NBB – Penyusutan )
LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :

1. Tentukan Nilai Tanah dgn Data Pasar
2. Perkirakan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari
bangunan
3. Hitung Penyusutan yang terjadi selama usia bangunan
4. Kurangi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan
penyusutan
5. Tambahkan Nilai Bangunan yg telah disusutkan
dengan Nilai Tanah
Metode Penelitian Jumlah
Metode Unit Terpasang
BIAYA
REPRO/PENGGANTI
BARU
Metode Meter Persegi
Metode Indeks Biaya

PENYUSUTAN
Fisik Ekonomi
Fungsi
Kelebihan :
1. Mudah dan praktis
2. Dapat digunakan utk segala
jenis properti
3. Sangat berguna utk bangunan
tingkat, besar dan mewah
PENDEKATAN Kekurangan :
BIAYA 1. Kurang dpt digunakan utk per
tambangan dan perhutanan
2. Perlu dukungan pengetahuan
teknik arsitektur/sipil
3. Penilai hrs menguasai teori dan
penghitungan penyusutan
4. Terkadang ada bahan/material
yg sudah tdk ada di pasaran
Biaya pengganti baru diperoleh dengan
menjumlahkan biaya membangun atau
instalasi seluruh komponen bangunan
baru, baik biaya langsung maupun
tidak langsung. Penilaian diambil
secara garis besar pekerjaan struktur
dan komponen pada objek penelitian
dengan menggunakan metode unit
terpasang pada bangunan
Contoh soal perhitungan rumah tinggal tipe 220
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 𝐵𝑎𝑟𝑢
= 220 × 𝑅𝑝. 5.504.086
= 𝑅𝑝. 1.210.898.920
𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘
= 𝑅𝑝. 1.210.898.920 × 10%
= 𝑅𝑝. 121.089.892
Hasil perhitungan dan analisa
menggunakan pendekatan biaya menunjukan
estimasi nilai bangunan sebesar Rp. 1.089.809.028
dengan total luas bangunan 2 lantai adalah 220 m2
Nilai bangunan per meternya sebesar Rp. 4.953.677,
penyusutan fisik bangunan sebesar 10%. Penyusutan
sebesar 10% digunakan sebagai pengurangan nilai
pada biaya pengganti baru bangunan.
PENDEKATAN PENDAPATAN
( INCOME APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu properti dengan cara
mengalikan Hasil Bersih dari properti tersebut
dengan suatu Angka Kapitalisasi tertentu “
Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :

1. Prinsip Highest and Best Use
2. Prinsip Antisipasi
3. Prinsip Perubahan
V = value
I = Net Income
R = rate
LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :
1. Menentukan Pendapatan Kotor Tahunan

2. Menentukan Tingkat Kekosongan/Kegagalan Sewa
3. Kurangkan PKT dengan TK/KS sehingga diperoleh
Pendapatan Kotor Efektif Tahunan
4. Menentukan Biaya-biaya Operasi per tahun
5. Kurangkan PKET dengan BO sehingga diperoleh
Pendapatan Bersih Tahunan
6. Menentukan Angka Kapitalisasi
7. Bagikan PBT dengan AK sehingga diperoleh Nilai
Indikasi Properti
Pendapatan
Kotor Tahunan
Core bussiness
Penghasilan
ikutan
Spesifikasi
tersendiri
Perlu dihitung dng data
yang akurat baik masa kini
maupun yg telah lalu
Bandingkan dng
properti sejenis
Estimasi sikonsosek, per

kembangan penduduk yad
Tingkat
Kekosongan Tkt pdpatan dan ekon
m’kat dan pendatang
di wilayah sekitar
Masa sewa
( lama dan kondisi )
Biaya Operasional :
1. Variabel : listrik, bbm

2. Tetap : PBB, Asuransi
3. Cadangan Penggantian :
AC
METODE PERBANDINGAN
DATA JUAL PROPERTI
METODE PERHITUNGAN
ANGKA PENGEMBALIAN MODAL
KAPITALISASI PINJAMAN & SENDIRI
METODE PENJUMLAHAN
ATAS TINGKAT BUNGA
PERBANDINGAN DATA JUAL
Formula : V = NI/R -  R = NI/V

V = Nilai Properti = Harga Jual
NI = Net Income (Pendapatan Bersih)
R = Rate (Tingkat Kapitalisasi)
Mis: Harga Jual =Rp1.000.000.000,00

Pend.Bersih Tahunan=Rp75.000.000,00
R = 75jt / 1M = 7,5%
PERHIT.MODAL PINJAMAN
DAN MODAL SENDIRI
Tingkat Bunga Modal Pinjaman : Rm

Komponen Pinjaman = M x Rm
Tingkat Bunga Modal Sendiri : Re
Komponen Modal Sendiri = (1-M) x Re
Tingkat Kapitalisasi = {MxRm + (1-M)xRe}
Contoh:
Pinjaman : 75% ; Rm = 14%
Modal Sendiri : 25% ; Re = 12%
TK = (0,75x0,14) + (0,25x0,12) = 13,5%

METODE PENJUMLAHAN
Tingkat bunga aman (save rate) Penyesuaian:
+ Pendapatan Bersih Pasti

+ Problem Likuiditas
+ Beban Manajemen
- Kemungkinan Peningkatan Nilai
- Keuntungan Bebas Pajak
- Hipotek (Jaminan)
METODE PENJUMLAHAN
 Tingkat Bunga Aman :6%
 Penyesuaian:
+Pendapatan Bersih Pasti :2%

+Problem Likuiditas : 1,5%
+Beban Manajemen :1%
- Kemungkinan Peningkatan Nilai : 1 %
- Keuntungan Bebas Pajak : 0,5%
- Hipotek (Jaminan) : 0,5%
Tingkat Kapitalisasi : 8,5%

DISCOUNTED CASHFLOW
ANALYSIS
Penentuan Pendapatan Bersih per Tahun

Penentuan Tingkat Diskon
Perhitungan Present Value
Perhitungan Net Present Value
Penentuan Permasalahan
Ident. Ident. Est.Tgl Tujuan Jenis Nilai Batasan
Properti Hak Penilaian Penilaian lainnya
Analisis Pendahuluan dan Pemilihan dan Pengumpulan Data

Umum : Khusus :
Sosek Tanah & Bangunan
Pemlingk Data Harga Jual, Biaya dan Penyusutan
Pendapatan/Pengeluaran dan Tkt.Kapitalisasi
Highest and Best Use Analysis
Aplikasi Pendekatan Penilaian
Rekonsiliasi Nilai
Laporan Penilaian
LAPORAN
PENILAIAN
Surat
(Sertifikat)
Sederhana
(Form Report
Lengkap
(Narrative Report)
LAPORAN PENILAIAN :
1. Pendahuluan ;
2. Tujuan Penilaian ;
3. Tanggal Pemeriksaan ;
4. Tanggal Penilaian ;
5. Dokumen Kepemilikan ;
6. Lokasi ;
7. Deskripsi properti ;
8. Lingkungan sekitar ;
9. Perencanaan Kota ;
10. Dasar Penilaian ;
11. Penilaian ;
12. Kesimpulan Nilai ;
13. Lampiran .
KONSEP DASAR PENILAIAN
Penilaian :
sebuah opini dari seorg penilai yg didasarkan pd
interpretasi dari fakta dan keyakinan pd suatu
waktu tertentu
Yang dinilai adalah Bumi dan/atau Bangunan

Nilai yg diberikan adalah Nilai untuk Tujuan
Tertentu ( Pajak )

Pendekatan Biaya

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pendekatan Biaya

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pendekatan Biaya

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PENDEKATAN BIAYA ( COST APPROACH )

“ Menentukan Nilai suatu Properti dengan cara

Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :

1. Prinsip highest and best use

2. Prinsip penawaran dan permintaan

BIAYA PENGGANTI BARU :

LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :

Metode Unit Terpasang

Metode Indeks Biaya

Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :

1. Menentukan Pendapatan Kotor Tahunan

Estimasi sikonsosek, per

1. Variabel : listrik, bbm

Formula : V = NI/R -  R = NI/V

Mis: Harga Jual =Rp1.000.000.000,00

Tingkat Bunga Modal Pinjaman : Rm

TK = (0,75x0,14) + (0,25x0,12) = 13,5%

Tingkat bunga aman (save rate) Penyesuaian:

+ Pendapatan Bersih Pasti

 Tingkat Bunga Aman :6%

+Pendapatan Bersih Pasti :2%

Tingkat Kapitalisasi : 8,5%

Penentuan Pendapatan Bersih per Tahun

Analisis Pendahuluan dan Pemilihan dan Pengumpulan Data

Highest and Best Use Analysis

Aplikasi Pendekatan Penilaian

Yang dinilai adalah Bumi dan/atau Bangunan

Anda mungkin juga menyukai