Penilaian Gedung Perkantoran

PLP 2 Properti - MAPPI

BAYU R. WISESO
PP No.P-1.08.00015
OJK No.STTD.PP-30/PM.2/2018
MAPPI No.00-S-01316
Definisi Gedung Perkantoran

“bangunan yang digunakan untuk tempat

bekerja, atau tempat melakukan kegiatan
bisnis yang berkaitan dengan pekerjaan
tata usaha/jasa administrasi yang dapat
digunakan oleh pemilik atau disewakan”.
Jenis Gedung Perkantoran
Jenis Kantor Karakteristik Alas Hak
Gedung kantor sewa - Dibangun oleh developer - HGB
(Lease/Rental Office) - Khusus untuk disewakan - BOT
- Pendapatan sewa tetap menerus
sebagai aset investasi
Gedung kantor jual - Dibangun oleh developer SHMASRS
(Strata-title Office) - Khusus untuk dijual /unit /lantai
- Pendapatan penjualan di awal
- Kepemilikan individu

Gedung kantor milik - Dibangun oleh perusahaan atau - HGB

badan pemerintah atau yayasan - Hak Pakai
- Khusus untuk digunakan sendiri
sebagai aset operasional
- Tidak ada pendapatan sewa
Karakteristik Gedung Perkantoran
1. Ketinggian Bangunan

Tipe Bangunan Karakteristik

Gedung Kantor Bertingkat Tinggi jumlah lantai lebih dari 20
(High-rise Office) lapis.
Gedung Kantor Bertingkat jumlah lantai antara 5 sampai
Menengah (Medium-rise Office) 20 lapis.
Gedung Kantor Bertingkat jumlah lantai kurang dari 5
Rendah (Low-rise Office) lapis.
Kantor Taman (Office Park) Pada suatu lahan terdiri dari
beberapa gedung kantor
Karakteristik Gedung Perkantoran
2. Lokasi

CBD Area
- Jalan Utama: Jl Sudirman,
Jl MH Thamrin, Jl Satrio,
Jl HR Rasuna Said, Jl Gatot
Subroto, dll.
- Kawasan: SCBD, Mega
Kuningan, Epicentrum, dll.

Non-CBD Area
- Jl TB Simatupang, Jl MT
Haryono, Jl. S Parman,
Jl Mampang, dll.
- Kawasan: Puri Indah, Alam
Sutera, dll.
Karakteristik Gedung Perkantoran
3. Fisik Bangunan

Kualitas Bahan - Fasade dinding eksterior.

Bangunan - Lobi lantai dasar dan lobi lift (bahan lantai)
- Toilet umum
- Green building
Usia Bangunan - Tahun 2010 ke atas
- Di antara tahun 2000 sampai 2010
- Sebelum tahun 2000.
Desain dan Lay-out - Bentuk: kotak, persegi panjang, bulat, dll
Bangunan - Penempatan koridor dan fasilitas penunjang
Luas per lantai - <1000 m2, antara 1000 – 1500m2, >1500 m2
- Luas lebih besar lebih disukai
Karakteristik Gedung Perkantoran
3. Fisik Bangunan
Teknologi dan mesin - Lift (merek, kapasitas, waktu tunggu, tombol),
utilitas bangunan AC (sentral atau VRV, pengaturan otomatis,
(M&E) double glaze facade), network infrastructure,
Pemadam kebakaran, Pengaturan lampu
otomatis, Genset dan UPS, CCTV, dll.
- Green building.

Fasilitas penunjang - Parkir kendaraan (rasio unit yang cukup)

- Bank dan ATM
- Restoran dan foodcourt.
- Minimarket dan toko
- Musholla
- Dll.
Office grading: Grade Premium, A, B, C.
Berdasarkan lokasi, karakteristik fisik bangunan, reputasi developer,
manajemen pengelola
Ilustrasi Ringkasan Spesifikasi Gedung Perkantoran
Total Semi Gross Area approx. 49,000 sqm
Total Number of Floors 32 level of tenancy office floors, 3 level of basement parking
floors
Typical Office Floor Size 1,586 – 1,632 sqm Semi Gross
Parking Facilities 740 cars or 1 lot for 65 sqm semi gross area
Floor to Ceiling Height Main Lobby 12 meters, Banking Hall 4 meters, Penthouse 4
meters
Typical floor office area 2.8 meters from finished floor level
Curtain Wall Reflective glass pane
Ceiling Acoustic ceiling panel
Floor Marble at ground floor lobby and typical floor lift lobby
Bare concrete at office area
Partition Double gypsum board

http://www.office8jakarta.com/
Istilah dalam Gedung Perkantoran

Gross Floor Area (GFA) jumlah keseluruhan permukaan lantai bangunan

yang dihitung dari dinding terluar bangunan.
Semi-Gross Floor Area - luas lantai tertentu dalam suatu Gedung
(SGA) Perkantoran yang ditetapkan oleh pemilik
bangunan untuk disewakan atau dijual.
Lantai sewa - Biasanya termasuk koridor, lobi dan beberapa
(Rentable Floor Area) ruang fasilitas (dihitung secara proporsional).
- Tidak termasuk ruang lift, tangga darurat,
saluran M&E.
Net Floor Area - Luas ruangan sewa atau milik yang dihitung dari
dinding terdalam tembok pembatas.
- Luas sesuai SHMASRS.
Ilustrasi Denah Gedung Perkantoran
Ilustrasi Lantai dan Luas Suatu Gedung Perkantoran
Ratio
Floor Semi Gross Area (sqm) Net Area (sqm) SGA to Type
NLA
37th 1,399 1,153 1.2 Penthouse
36th 1,399 1,153 1.2 Penthouse
23rd - 35th 1,632 1,382 1.2 High Zone
21st 1,560 1,274 1.2 High Zone
20th 1,560 1,274 1.2 High Zone
1.2 Low Zone
11th - 19th 1,586 1,310
(Multiple Tenancies)
9th - 10th 1,586 1,310 1.2 Low Zone
5th - 8th 1,594 Low Zone
1st, 2nd, 3rd n.a n.a Food and Beverage
Banks & Other
Ground Floor n.a n.a
Facilities
Istilah dalam Gedung Perkantoran

Tarif Sewa Tarif sewa pokok yang disepakati bersama antara

(Base Rental Rate) penyewa dan pemilik Gedung Perkantoran yang
ditetapkan dalam kontrak perjanjian sewa-
menyewa.
Biaya Servis Biaya atau tagihan atas penyediaan layanan untuk
(Service Charge) kepentingan tempat-tempat publik suatu Gedung
Perkantoran yang dipungut oleh pemilik/pengelola.
Periode Sewa (Lease Masa berlaku suatu ikatan sewa-menyewa dalam
Period atau Lease kontrak perjanjian sewa-menyewa antara penyewa
Term) dan pemilik Gedung Perkantoran.
Tingkat Hunian Persentase luas lantai yang sudah tersewa
(Occupancy Rate) dibandingkan dengan luas total luas lantai yang
dapat disewakan dalam suatu Gedung Perkantoran
Tahapan dalam Penilaian Gedung
Perkantoran
1 . Menentukan tujuan penilaian.
2 . Pengumpulan data.
3 . Analisis data.
4 . Analisis HBU.
5. Pendekatan Penilaian.
3 Sumber Data untuk Penilaian:

 Data dari Klien (data khusus tentang obyek

penilaian)
 Data dari hasil inspeksi dan riset pasar
 Data dari Penilai Sendiri (database internal)
Data Obyek Penilaian
 Data Legalitas
 Sertifikat hak atas tanah atau dokumen kepemilikan lainnya;
 Perjanjian terkait pembangunan atau penggunaan bangunan;
 Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
 Sertifikat Layak Fungsi (SLF); dan
 Izin lain yang relevan.

 Data Bangunan
 Informasi jumlah lantai bangunan dan luas bangunan GFA;
 Gambar denah tapak tanah (site plan), denah blok bangunan
(block plan), denah bangunan per lantai;
Data Obyek Penilaian
 Informasi spesifikasi bahan bangunan, tahun selesai dibangun,
tahun mulai beroperasi, renovasi terakhir yang pernah dilakukan;
 Daftar mesin dan peralatan bangunan seperti : sumber listrik
utama, sumber listrik cadangan, sumber air bersih utama,
pendingin udara, pemadam kebakaran , mesin lift , telepon atau
faksimili , Building automation system, sistem lampu penerangan,
sistem tata suara, kamera CCTV (closed circuit television) , dll.
 Data fasilitas penunjang bangunan yang tersedia, antara lain:
 Restoran dan sentra makanan (food court);
 Toko ritel penunjang;
 Sarana ibadah;
 Gedung parkir serta kapasitas parkir kendaraan; dan
 Ruang pertemuan (ballroom).
Data Obyek Penilaian
 Data Operasional
 Luas Lantai Sewa dan Informasi Tingkat Hunian.
 Daftar Penyewa (tenancy list) lengkap dengan rincian nama
penyewa, nomor unit sewa, lokasi lantai, luas unit sewa, Periode
Sewa (termasuk tanggal mulai dan berakhir sewa), Tarif Sewa,
Service Charge, cara dan termin pembayaran, ketentuan kenaikan
Tarif Sewa dan Service Charge selama periode sewa (jika ada),
dan ketentuan lain (jika ada);
 Contoh perjanjian sewa;
 Data statistik operasional (3 tahun terakhir): kenaikan rata2 tarif
sewa, service charge, tingkat hunian, dll
 Data Keuangan
 Laporan Laba Rugi Operasional (3 tahun terakhir).
 Data lainnya seperti PBB, asuransi, perjanjian pengelolaan parkir
Data dari hasil inspeksi dan riset pasar
1. Data dari lokasi gedung perkantoran yang meliputi lokasi ,
aksesibilitas, bangunan – bangunan gedung perkantoran
disekitarnya.
2. Data dari dinas tata kota mengenai peruntukkan, KDB, KLB,
tinggi maksimum bangunan yang dijinkan .
3. Data kondisi fisik dari gedung perkantoran baik tanah ,
bangunan , sarana pelengkap lainnya , mesin dan peralatan
gedung perkantoran.
4. Data Pasar dari tanah disekitar gedung perkantoran.
5. Data pesaing seperti tahun di bangunan, luas SGA, tingkat
hunian, harga sewa, service charge dan fasilitas.
Data dari Penilai Sendiri
 data jual beli gedung perkantoran ,
 daftar gedung perkantoran yang ada didaerah Obyek
Penilaian,
 tingkat hunian pasar gedung perkantoran dan rata – rata tarif
yang tersedia dalam data base penilai atau dari riset
konsultan lain,
 data – data keuangan atas operasi gedung perkantoran yang
sejenis yang dimiliki oleh penilai dari proyek penilaian yang
lain.
 Dll.
Kantor Kantor
Ilustrasi Peta Lokasi
Strata 4 Sewa 8

Jalan Protokol 1 Kantor

Tanah 3
Strata 3

Kantor
Sewa 7 Kantor Kantor Kantor
Mall Hotel Tanah 1
(sedang Strata 2 Sewa 6 Sewa 5
konstuksi)

Jalan Protokol Utama

Kantor

Jalan Protokol 2
Kantor Kantor Kantor Obyek Kantor Hotel & Strata 1
Sewa 4 Sewa 3 Sewa 2 Penilaian Sewa 1 Apartemen (sedang
konstruksi)

Tanah 2 Apartemen
Analisis Data
 Analisis Data Umum dan Data Pasar Gedung Perkantoran
 Mengevaluasi cakupan area pasar primer (primary market area)
 Pengamatan pembangunan dan rencana pembangunan Gedung
Perkantoran di daerah sekitar lokasi obyek penilaian.
 Penentuan Gedung Perkantoran yang menjadi pesaing sesuai
kesamaan tipe, karakteristik, dan kelas bangunan, dan kesamaan
fakta.
 Analisis atas keunggulan dan kelemahan obyek penilaian
dibandingkan dengan pesaing.
 Analisis untuk menentukan Tarif Sewa obyek penilaian dengan
menggunakan Pendekatan Pasar melalui teknik perbandingan
langsung (penyesuaian).
 Analisis makro ekonomi: GDP, inflasi, kurs tukar, tingkat
pertumbuhan properti, supply and demand, siklus properti, dll.
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use
/ HBU Analysis)
 Apabila indikasi nilai dari suatu gedung perkantoran berdasarkan Pendekatan
Pendapatan lebih besar dari nilai tanah dalam keadaan kosong, maka
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis) dari obyek
penilaian tersebut adalah penggunaan yang saat ini berlangsung.
 Melakukan langkah-langkah Uji Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest
and Best Use Analysis) dengan memenuhi kriteria sebagai berikut:
 Secara hukum diizinkan (legally permissible)
 Memeriksa kesesuaian kondisi fisik bangunan yang ada atau
mendekati optimalitas dengan ketentuan pembangunan yang
ditetapkan oleh Pemerintah atau Dinas Tata Kota atas tanah obyek
penilaian antara lain; peruntukkan, KDB, KLB, ketinggian maksimal.
 Memeriksa kesesuaian kondisi fisik bangunan dengan ketetapan
dalam izin yang telah diperoleh, antara lain IMB, IPB/KMB.
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use / HBU Analysis)
 Secara fisik dimungkinkan (Physically Possible)
Penilaian atas spesifikasi fisik dari obyek penilaian yang mendukung
operasional bangunan yang ada.
 Lokasi sesuai untuk kantor, dan kemudahan akses pencapaian.
 Desain dan bentuk bangunan sesuai untuk kantor
 Kualitas bahan, usia bangunan dan kondisi perawatan.

 Secara finansial menguntungkan (Financially feasible)

 Data keuangan obyek penilaian menunjukkan keuntungan operasional.
 Tingkat Hunian sesuai dengan kondisi pasar properti pada umumnya atau
kondisi pesaing dari obyek penilaian.

 Menghasilkan produktivitas maksimum (maximally productive) dari suatu

obyek penilaian.
ALASAN PEMILIHAN PENDEKATAN DAN
METODE PENILAIAN
 Jenis obyek penilaian :
 Komersial
 Non komersial

 Ketersediaan data :
 Ada data pembanding
 Tidak ada data pembanding
 Lengkap/terinci atau tidak

 Kebutuhan tujuan penilaian :

 Penjaminan utang
 Laporan keuangan  KlasifikasiAset :
 Jual beli  Properti Investasi
 Lain-lain  Aset tetap, aset operasional
Pendekatan Penilaian
PENDEKATAN PASAR
 Untuk rental office jarang dan sulit digunakan
 Biasanya digunakan untuk strata title office
 Data pasar harga jual strata title office biasanya digunakan
sebagai cara untuk cek indikasi nilai.

PENDEKATAN BIAYA
 Menurut SPI sebagai pilihan terakhir
 Pada prakteknya sangat banyak dipakai karena tuntutan
pengguna jasa -> terutama perbankan yang masih
memisahkan antara nilai tanah, nilai bangunan dan M&E
Pendekatan Penilaian
PENDEKATAN PENDAPATAN
Jarang digunakan,
• Kapitalisasi Langsung (Direct kecuali pertumbuhan
1. Capitalization Method) pendapatan sudah stabil

• Arus KasTerdiskonto Lazim dan sering

2. (Discounted Cash Flow Method) digunakan

Jarang digunakan,
• Pengali Pendapatan Kotor biasanya sebagai alat
3. (Gross Income Multiplier-GIM) cross check

• Penyisaan (Residual Method) Sangat jarang digunakan

4.
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
PROYEKSI
 CUT OFF DATE
 UTK AGUNAN
 UTK LAPORAN KEUANGAN= sesuai tanggal laporan audit
 UTK TUJUAN LAIN
 PERIODE PROYEKSI
 5 TAHUN
 7 TAHUN
 10 TAHUN
 ?
 FREKUENSI
 BULANAN
 6 BULANAN
 TAHUNAN
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Tahapan dalam pembuatan Proyeksi DCF

1. Proyeksi Harga Sewa

 Analisis Tenancy List: harga sewa rata-rata, harga sewa
lantai tipikal dan dasar, harga sewa kontrak baru, dll.
 Analisis sewa dari gedung perkantoran pesaing.
 Analisis realisasi vs pasar
 Analisis posisi sewa pasar yang sesuai untuk Obyek.
2. Proyeksi kenaikan harga sewa
 Kondisi pasar perkantoran
 Tingkat daya saing Obyek Penilaian
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Analisis Posisi Sewa yang sesuai dengan Pasar

Teknik tambah-kurang
UNSUR PEMBANDING OBJEK PROPERTI PEMBANDING
PENILAIAN 1 2 3 4
Harga Sewa [Rp/m2/bulan] ? 115,000 90,000 105,000 110,000

Neighborhood - - - =
Location + - - -
Facilities + - = =
Physical Condition + - - +
Size = + + +
Developer Reputation + - - -

Overall Comparability +++ ---- --- 0

Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Analisis Posisi Sewa yang sesuai dengan Pasar

Teknik Pemberian Score dengan Regresi

UNSUR PEMBANDING OBJEK PROPERTI PEMBANDING
PENILAIAN 1 2 3 Korelasi Bobot

Harga Sewa per m2 per bulan ? 110,000 99,000 120,000

Lokasi 4 3 1 4 0.986803 30%

Aksesbilitas 4 3 3 4 0.851957 26%

Kualitas dan Disain Bangunan 4 3 1 3 0.87944 27%

Fasilitas 5 4 2 3 0.523612 16%

Total 3.241812 100%

Score Tertimbang 4.2 3.2 1.7 3.6

Properti Harga Sewa Score

Tertimbang
Objek Penilaian ? 4.16
Properti Pembanding 1 110,000 3.16
Properti Pembanding 2 99,000 1.69
Properti Pembanding 3 120,000 3.57
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Analisis Posisi Sewa yang sesuai dengan Pasar

Ilustrasi Grafik Regresi

160,000
150,000 14
3
140,000
Harga Sewa (Rp/m2/bulan )

130,000 7 10 12
120,000 5 1 13
9 11
110,000 6
2 8
100,000 4 Objek Penilaian
90,000
80,000
70,000
-
0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00
Score
Tahapan dalam pembuatan Proyeksi DCF
3. Proyeksi pendapatan selain sewa dan service charge
seperti: tarif utilitas, parkir, iklan, sewa antena, dll.
4. Proyeksi Tingkat Hunian
 Tingkat hunian pasar
 Tingkat hunian pesaing
 Kondisi obyek penilaian
 Analisis masa berakhir sewa
5. Proyeksi biaya antisipasi untuk Kekosongan Sewa
(Vacancy Loss) dan Kesulitan Penagihan (Collection Loss)
6. Menghitung Effective Gross Income.
Tahapan dalam pembuatan Proyeksi DCF
7. Proyeksi Biaya Operasional
 Analisis biaya per m2.
 Analisis pertumbuhan biaya per tahun.
 Analisis perbandingan dengan gedung kantor
sejenis (jika ada)
8. Replacement Allowance (cadangan biaya penggantian)
 % dari pendapatan service charge
9. Menghitung Net Operating Income
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
 Nilai obyek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan
[mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian
pendapatan (Net Operating Income) yang akan datang
menjadi nilai sekarang.

NOI1 NOI2 NOIn-1 NOIn

V= + + +
[1+i]1 [1+i]2 [1+i]n-1 [1+i]n

V = Value
NOI = Net Operating Income
i = Discount Rate
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
DISCOUNT RATE
 TEKNIK PERHITUNGAN DISCOUNT RATE :
 SUMMATION
 BAND OF INVESTMENT (WACC)
 MARKET
 EKSTRAKSI

 HAL-HAL YANG PERLU DIPERTIMBANGKAN:

 JENIS PROPERTI
 JENIS KEPEMILIKAN: HGB ATAU BOT
 TAHUN PROYEKSI / MASA MANFAAT
 RESIKO-RESIKO SPESIFIK

 ASUMSI DAN ALASAN

Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
TERMINAL VALUE

 TAHUN AKHIR PROYEKSI

 PENENTUAN TINGKAT KAPITALISASI (CAPITALIZATION RATE)

 Tingkat diskonto
 Tingkat pertumbuhan stabil

 PROSES KAPITALISASI
 Contoh Soal:
Luas bangunan (Gross Floor) 60.000 meter persegi.
Rasio luas lantai yg bisa disewa 85% dari luas bangunan Gross.
Pendapatan parkir 5% dari pendapatan sewa.
Biaya Operasional Rp.65,000/m2/bulan kali luas lantai yg bisa disewa
tumbuh 5% per tahun
Biaya cadangan penggantian M&E 1% dari service charge.
Biaya antisipasi kekosongan 0.5% dari jumlah pendapatan.
sewa dan service charge.
Tingkat Kapitalisasi Terminal 8%
Tingkat Diskonto 13%

Harga Sewa Tahun 1 Rp.200,000/m2/bulan tumbuh 5% /tahun.

Service Charge Tahun 1 Rp.80,000/m2/bulan tumbuh 5% /tahun.

Tingkat Hunian Tahun 1 85% bertambah 2,5% /tahun
Tingkat Hunian Pasar (stabil) 92,5%
Hitung indikasi nilai gedung kantor di atas dengan Metode DCF proyeksi 5 + 1 tahun?
Luas bangunan 60,000 m2
Rasio Lantai yang dapat disewa 85%
Lantai sewa 51,000 m2
Tingkat Hunian Pasar (stabil) 92.50%
PROYEKSI Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6
Tingkat Hunian 85% 87.5% 90.0% 92.5% 92.5% 92.5%
Kenaikan /tahun 2.50% 2.50% 2.50%

Harga Sewa Rp200,000 Rp210,000 Rp220,500 Rp231,525 Rp243,101 Rp255,256

Service Charge Rp80,000 Rp84,000 Rp88,200 Rp92,610 Rp97,241 Rp102,103
pertumbuhan /tahun 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Sewa Rp104,040,000,000 Rp112,455,000,000 Rp121,451,400,000 Rp131,066,302,500 Rp137,619,617,625 Rp144,500,598,506
Service Charge Rp41,616,000,000 Rp44,982,000,000 Rp48,580,560,000 Rp52,426,521,000 Rp55,047,847,050 Rp57,800,239,403
Parkir /sewa 5% Rp5,202,000,000 Rp5,622,750,000 Rp6,072,570,000 Rp6,553,315,125 Rp6,880,980,881 Rp7,225,029,925
Total Pendapatan Rp150,858,000,000 Rp163,059,750,000 Rp176,104,530,000 Rp190,046,138,625 Rp199,548,445,556 Rp209,525,867,834

BIAYA
Biaya Operasional /m2 lantai sewa Rp65,000 Rp68,250 Rp71,663 Rp75,246 Rp79,008 Rp82,958
pertumbuhan /tahun 5% 5% 5% 5% 5%
Total Biaya Operasional Rp39,780,000,000 Rp41,769,000,000 Rp43,857,450,000 Rp46,050,322,500 Rp48,352,838,625 Rp50,770,480,556
Biaya cadangan penggantian 1% Rp416,160,000 Rp449,820,000 Rp485,805,600 Rp524,265,210 Rp550,478,471 Rp578,002,394
Biaya antisipasi kekosongan 0.5% Rp728,280,000 Rp787,185,000 Rp850,159,800 Rp917,464,118 Rp963,337,323 Rp1,011,504,190

LABA BERSIH Rp109,933,560,000 Rp120,053,745,000 Rp130,911,114,600 Rp142,554,086,798 Rp149,681,791,137 Rp157,165,880,694

Nilai Terminal @ 8% Rp1,964,573,508,678

Tingkat Diskonto 13% 1 2 3 4 5

Faktor Diskon 0.884955752 0.783146683 0.693050162 0.613318728 0.542759936
Nilai Kini Lab Bersih + Nilai Terminal Rp97,286,336,283 Rp94,019,692,223 Rp90,727,969,217 Rp87,431,091,140 Rp1,147,533,071,214
Total Nilai Kini Rp1,516,998,160,078

INDIKASI NILAI Rp1,516,998,000,000

SELESAI – TERIMA KASIH