7-Cles Investissement Immobilier

REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER
REUSSIR VOTRE
INVESTISSEMENT
IMMOBILIER
Les 7 Cls du succs
Charles Morgan
Libert Financire
www.commentdevenir-riche.com
Charles MORGAN | Libert Financire 2

Copyright 2014 par Charles Morgan. Tous droits rservs.
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Cette publication est destine procurer une information comptente et pertinente

en regard des sujets couverts. Toutefois, elle est publie avec la comprhension que
ni lauteur ni lditeur ne sengagent fournir des services lgaux, financiers, ou
autres services professionnels. Les lois et les pratiques diffrent dun tat lautre, et
si une assistance lgale ou toute autre forme dassistance et dexpertise est requise,
les services dun professionnel devraient tre recherchs. Lditeur et lauteur
sexonrent de toute responsabilit quant aux consquences lies lutilisation ou
lapplication des contenus de ce livre.

Introduction
Cl n 1 - Devenez expert(e) de votre march immobilier local
Cl n 2 - Achetez dans un bon quartier
Cl n 3 - Achetez un bien immobilier sous-valu
Cl n 4 - Votre projet doit sautofinancer
Cl n 5 - Ne sous-estimez pas le cot des travaux de rnovation
Cl n 6 - Slectionnez avec soin vos locataires
Cl n 7 - Mettez de lordre dans vos finances personnelles
Conclusion

Introduction
Investir dans limmobilier a toujours t et sera toujours - lune des

meilleures mthodes pour gagner de largent et accumuler de la richesse.
Aujourdhui, avec la crise conomique mondiale que nous connaissons depuis
2008, beaucoup de gens ont peur dinvestir. Cest pourquoi ceux qui ont
encore quelques conomies prfrent souvent, par scurit, laisser leur argent
sur des comptes en banque rapportant moins que linflation, plutt que de
courir le risque de perdre leur bas de laine si durement gagn.
Au milieu de cette incertitude conomique actuelle, limmobilier apparat

comme lune des dernires valeurs refuge aux yeux des investisseurs aviss.
Un btiment est en effet une chose relle, tangible, qui ne peut svaporer du
jour au lendemain comme le font les actions lors des crises boursires.
Comme lcrivait Franklin D. Roosevelt :
Limmobilier ne peut pas tre perdu ou vol, et il ne peut pas tre

emport. Achet avec bon sens, pay en totalit, et gr avec raison, il
est le placement le plus sr
du monde .
(lisez ce sujet mon article

Limmobilier est le Meilleur des
Investissements)
Mais la scurit est loin dtre le

seul avantage de limmobilier. Il
vous permettra galement dobtenir
des rentabilits trs importantes et
de faire crotre rapidement votre
fortune.

Vous pouvez par exemple amasser une fortune simplement en achetant des
immeubles en dessous de leur valeur de march. Cest quelque chose
dimpossible avec des actions ou avec de lor. Si vous voulez acheter pour
10.000 euros dactions, vous devrez payez 10.000 euros ! Par contre, avec de
la recherche et un peu de connaissances, il est possible dacheter une maison
10, 20, 30% ou mme plus, en dessous de sa valeur de march.
Je vous rassure tout de suite,

vous navez pas besoin dtre
millionnaire pour commencer
investir.
La bonne nouvelle est que

limmobilier sachte presque
toujours en empruntant de
largent. Vous pouvez donc
contrler de nombreux biens
immobiliers en utilisant trs peu
de votre argent personnel, et
parfois mme sans dpenser un
euro.
COMMENCER A INVESTIR DANS LIMMOBILIER SERA LA MEILLEURE

DECISION DE VOTRE VIE !
Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location :
Votre immeuble se finance tout seul tous les mois, car ce sont les
locataires qui payeront le remboursement de votre crdit
Vous bnficiez dun puissant effet de levier financier, parce quen

obtenant un crdit, vous pouvez dcupler vos moyens financiers
La valeur de votre immeuble grandira sur le long terme chaque anne

den moyenne 3 5%. Cest de lintrt compos calcul sur la valeur
totale de limmeuble, et non pas sur la petite somme que vous avez
investie !
Votre richesse personnelle grandira donc naturellement chaque anne.

Et si votre ambition est grande, vous pouvez mme devenir millionnaire
(voir mon article Les 4 tapes pour devenir un investisseur immobilier
millionnaire )

Lorsque vous aurez rembours votre crdit, vos loyers vous assureront
une source de revenus passifs rguliers qui pourront tre suprieurs
votre salaire actuel (ou beaucoup plus si vous achetez plusieurs biens
immobiliers)
Vous serez ainsi financirement indpendant et ne serez donc plus

lesclave de votre emploi
Lorsque vos revenus locatifs seront suffisants, vous pourrez (si vous le
dsirez) arrter de travailler avant lge normal de la pension et profiter
pleinement de votre temps pour vous consacrer vos passions ou
votre famille
Et finalement, quand vous vous prendrez votre retraite, vous aurez

toujours des revenus suffisants pour vivre dcemment (Qui parmi nous
peut en effet encore tre certain que le systme des pensions tel que
nous le connaissons actuellement existera toujours cette poque ?)
Beaucoup de personnes tout--fait ordinaires - et donc pas spcialement

riches - ont un jour dcid de se lancer, et chaque anne qui passe leur
prouve quel point cela aura t la meilleure dcision dinvestissement de
leur vie
Cest ce que jai fait galement en achetant mon premier immeuble de rapport
lge de 35 ans, avec mes conomies et en contractant un crdit. Je
travaillais lpoque comme psychologue salari dans le secteur social, et
mon salaire ntait donc pas mirobolant.
Par la suite jai continu progressivement acheter, rnover, mettre en

location, faire construire et vendre un grand nombre de proprits, tout cela en
parallle de mes activits professionnelles de psychologue.
Puis, lge de 46 ans, jai

perdu mon emploi. Cest alors
que jai dcid de devenir
rentier et de ne plus vendre
mon temps contre un salaire.
Etant propritaire dun

patrimoine immobilier qui me
rapportait tous les mois des
revenus locatifs suprieurs
mon ancien salaire, jtais
financirement indpendant et

donc libre de faire ce que je voulais de mes journes.
Tout le monde peut suivre le mme chemin et construire progressivement son

indpendance financire et sa richesse. Vous pouvez vous aussi commencer
investir pendant votre temps libre, tout en conservant votre profession.
Mais on n'achte pas une maison ou un appartement comme on achte une

paire de chaussures. Pour russir dans ce domaine, et donc faire des
investissements rentables, il faut connatre les rgles du jeu et ne pas faire
d'erreurs. Cest pourquoi jai rdig ce petit guide pour vous permettre de
dmarrer du bon pied en mettant toutes les chances de votre ct.
Ces 7 Cls pour Russir votre Investissement Immobilier reprsentent ce qui

fait la diffrence entre ceux qui russissent et ceux qui chouent. Les premiers
les suivent scrupuleusement, tandis que les seconds les ignorent parce quils
sont presss de se lancer.
Je vous souhaite une bonne lecture et de trs bons investissements.

Cl
1
Devenez expert(e) de votre
march immobilier local
Avant dacheter une voiture ou une tlvision, la plupart des gens comparent
diffrents modles, vont dans diffrents magasins et posent des questions afin
de sassurer que lachat quils vont faire vaut rellement largent dpens.
Eh bien, le travail de recherche effectuer avant dacheter un bien immobilier

devrait tre encore plus rigoureux !
INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !
Cest en gnral parce quelles

ngligent ce point que de nombreuses
personnes prennent des mauvaises
dcisions. Elles ne font pas, ou
insuffisamment, leur travail de
recherche personnelle propos du bien
quelles voudraient acheter, de la
lgislation en vigueur et des conditions
du march immobilier.
En consquence, elles finissent par

dpenser toutes leurs conomies parce
que la maison ncessite dimportants travaux de rnovation imprvus, ou
parce quelles ne parviennent pas la vendre ou la louer.
Plus votre connaissance du march local de limmobilier, des moyens de

financement, des procdures et frais dachat, de la fiscalit, etc. sera bonne, et
moins vos placements immobiliers seront risqus. Lachat dune proprit est

presque toujours un investissement sr, mais il faut connatre les rgles de ce

genre dinvestissement.
En rsum, informez-vous suffisamment avant de signer !

Cette recherche personnelle doit vous permettre de :
a) Connatre les rgles gnrales de linvestissement immobilier,
cest--dire notamment savoir comment calculer la rentabilit, connatre
tous les frais que vous aurez en tant que propritaire (en ce compris les
taxes et impts), connatre la procdure dachat et ses cots, etc.
b) Connatre votre march immobilier local, cest--dire savoir pour la

zone qui vous intresse ce que lon peut trouver, dans quel tat et pour
quel prix.
Pour apprendre les rgles gnrales de linvestissement immobilier (point a),
lisez des livres, suivez des formations, et lisez beaucoup darticles sur internet.
Mais pour connatre votre march immobilier local et valuer la valeur des
immeubles (point b), vous devez obligatoirement aller sur le terrain et visiter
autant de biens immobiliers que vous pouvez. Il ny a aucune autre solution !
COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES DACHAT
Pour trouver la perle rare - le bien immobilier

qui vous rapportera de largent et vous
permettra daugmenter votre fortune -, vous
devez dabord commencer par dfinir ce que
vous allez chercher !
Prenez une feuille de papier et dcidez quels

seront vos critres de recherche, et donc
dachat. Parmi ceux-ci :
La localisation : le point le plus important (voyez la page 13)

Le type de bien immobilier : un studio ? un appartement ? une
maison ? un immeuble avec plusieurs units locatives ? Informez-vous
sur ce qui attire la plus forte demande en location, et achetez
uniquement en fonction de cela. (Voyez ce sujet mon article Les
avantages dun immeuble de rapport)
Les caractristiques du bien : sa surface, le nombre de chambres

minimum, son tat ( rnover (un peu ? beaucoup ?) ou en parfait
tat)

Votre prix maximal : dterminer en fonction de votre capacit

demprunt (demandez votre banquier ou votre courtier de vous faire
une simulation).
La rentabilit minimale que vous dsirez obtenir. Pour calculer la
rentabilit dun bien immobilier de rapport, divisez son loyer annuel par
son prix total (prix dachat + frais dachat).
Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600

euros/mois et le prix de vente de 100.000 euros frais dachat compris.
Son loyer annuel est de 600 euros x 12 = 7.200 euros, et sa rentabilit
est donc de 7.200 / 100.000 = 7,2%.
En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilits entre 5% et

10%, parfois plus mais rarement. Personnellement, je trouve que 5%
cest trop peu. Visez donc plutt 8-10%, mme si cela vous demande un
peu plus de recherche.
COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?
Il existe de nombreux moyens de

trouver des biens vendre qui
correspondent ce que vous
cherchez.
Aujourdhui, avec internet, on peut

avoir accs normment
dannonces de ventes dimmeubles
sans bouger de chez soi. Il y a des
sites multi-listings o vous pouvez
effectuer des recherches sur base
de critres de prix, dendroits, de
type de biens, etc.
Il y a galement les sites des agences immobilires, la presse crite, les

notaires, les ventes publiques, etc.
Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, pied ou en voiture,

soyez laguets des affiches A vendre , et tout particulirement celles qui
ont lair dtre l depuis longtemps.

VISITEZ LE PLUS DE BIENS POSSIBLE
Visitez le plus possible dimmeubles correspondant vos critres de

recherche !!!
Plus vous en verrez, plus vous serez mme de reconnatre la bonne

affaire . Vous allez regarder des centaines dannonces, et faire des dizaines
de visites. De cette quantit, vous devez progressivement arriver isoler la
bonne affaire.
Tenez un journal et notez-y les caractristiques des proprits intressantes :

prix, loyers, taxes, surface, etc.
Ce travail de recherche sur le terrain vous familiarisera avec votre march

immobilier. Vous connatrez les prix des proprits dans cette zone, ainsi que
ltat dans lequel elles sont. De cette manire, vous aurez des bases solides
pour estimer la valeur des biens qui vous intressent, et vous assurer que
vous ne payez pas trop cher votre achat.
Renseignez-vous galement sur le montant des loyers dans la zone qui vous
intresse. Cela vous permettra de faire des calculs de cash-flow ralistes (voir
page 18) lorsque vous serez prt acheter un immeuble.
En conclusion, faites votre propre recherche vous-mme. Vous verrez, cest

passionnant et trs amusant. Vous dvelopperez ainsi votre propre expertise,
et ne serez plus la merci de ce que vous racontent les agents immobiliers et
autres experts .
Et, lorsque vous rencontrerez finalement LA bonne affaire, vous serez en
mesure de la reconnatre immdiatement.

Cl
2
Achetez dans un bon quartier
Vous avez certainement dj entendu le fameux dicton disant que dans

limmobilier, il y a 3 rgles dor :
1) lemplacement
2) lemplacement
et . 3) lemplacement !
En effet, quand vous

achetez un bien immobilier,
vous achetez aussi le
quartier dans lequel il est
situ.
Et comme vous le savez, il
y a des quartiers ou des
villes qui sont trs
recherchs, et dautres qui
sont moins bien cots et
que fuient les gens aiss.
Lune des deux premires

tapes de votre projet dinvestissement immobilier (lautre tant de choisir quel
type de bien vous voulez acheter), est donc de dfinir une bonne zone de
recherche.

COMMENT CHOISIR UNE BONNE LOCALISATION ?

La rgle la plus simple est de rechercher les zones o lemploi se dveloppe.
Quand un endroit connat une bonne sant conomique, de nombreuses
personnes viennent y travailler, et ces travailleurs ont besoin dun logement.
Par contre, quand une zone connat un dclin conomique, les gens ont
tendance la quitter pour aller chercher du travail ailleurs.
Les capitales des pays sont

toujours de bons endroits pour
investir, parce quelles abritent
de nombreuses institutions
publiques et beaucoup
dentreprises. Mais la loi de
loffre et de la demande fait
que les prix de limmobilier y
sont souvent les plus levs du
pays.
Des villes secondaires
dynamiques peuvent donc
parfois tre plus intressantes, parce que les prix de limmobilier y sont plus
bas (mais les loyers sont en gnral galement infrieurs). Evitez les villes qui
se sont dveloppes par le pass autour dune seule grosse entreprise, par
exemple sidrurgique. Lorsque lentreprise ferme, cest toute la zone qui
plonge dans le dclin.
Quel que soit le lieu que vous choisissez, il faut toujours vous assurer que la
demande de biens ( la vente et la location) y est forte et ne court pas de
risques majeurs lavenir. Prfrez un endroit prs de bonnes coles, des
commerces et des moyens de transport. Ce sont des lments que
rechercheront vos futurs locataires ou acheteurs.
Idalement, vous devriez choisir une localisation proche de lendroit o vous
vivez de faon pouvoir vous y rendre facilement.
Renseignez-vous galement auprs des autorits locales pour voir sil nexiste
pas des projets qui risquent de diminuer la valeur de votre investissement
(construction dusines ou dautoroutes, ). Et inversement, soyez aussi
laffut de toute information sur de futures amliorations du quartier
susceptibles de faire prendre de la valeur votre bien (grands projets de
rnovation urbaine, nouvel accs routier ou ferroviaire, etc.)

Cl
3
Achetez un bien immobilier
sous-valu
La premire raison pour laquelle certains investisseurs immobiliers ne gagnent

pas dargent est simple : ils paient trop cher lachat.
Votre profit potentiel est immdiatement dtermin et cadenass au moment

o vous achetez un bien immobilier. Si vous faites des erreurs en analysant la
proprit, vous risquez de la payer trop cher et vous serez ensuite surpris plus
tard de constater que vous ne gagnez pas dargent.
Souvenez-vous toujours de cette rgle de base :
Dans limmobilier, cest lachat que lon gagne de largent !!!
La recherche de la bonne affaire peut parfois prendre du temps. Et quand on

trouve enfin une maison ou un appartement qui rpond totalement nos
critres de recherche, on est naturellement anxieux de voir le vendeur
accepter notre offre.
Mais le problme, cest que lorsque lon a peur de perdre une bonne affaire,
on a tendance surenchrir sur la proprit. Et faire une offre trop leve peut
provoquer des problmes en cascade. Lacheteur peut ainsi se retrouver bien
plus loin que les limites financires quil stait fixes, et tre ainsi contraint de
s'endetter trop lourdement, avec des paiements mensuels plus levs que ce
qu'il peut se permettre. En consquence, cela peut prendre de nombreuses
annes supplmentaires pour rcuprer son investissement.

COMMENT ETRE CERTAIN DE NE PAS PAYER TROP CHER ?

Comme nous lavons dj vu dans la premire cl, la seule faon de ne pas
vous tromper est de visitez de nombreuses proprits dans la mme zone.
Cest en comparant le bien qui vous intresse avec ce que vous aurez vu lors
de vos visites que vous pourrez vous faire une ide relativement correcte de la
valeur de ce bien.
Pour estimer la valeur dune proprit, commencez par chercher pour quel prix
se sont vendus d'autres biens semblables dans le secteur ces derniers mois.
Regardez les annonces de vente sur internet et voyez quel prix ces
proprits sont mises en vente (mais il sagira l du prix demand, et non du
prix auquel elles ont rellement t vendues. Vous pouvez donc
vraisemblablement diminuer ce prix de 5%). Tout agent immobilier devrait
aussi tre en mesure de fournir cette information relativement facilement.
Soyez cependant
certain de comparer
des pommes avec des
pommes ! Prenez en
considration des
critres tels que la
surface habitable, la
taille du terrain, la
prsence dun garage,
dun jardin, ltat du
bien (rnov
rcemment ou
rnover ), etc.
Que donne la comparaison de la proprit qui vous intresse avec ces autres
proprits proches ? A-t-elle plus ou moins offrir pour le prix ?
Egalement, soyez attentifs la dure depuis laquelle toutes ces proprits
sont en vente. Si elles restent sur le march pendant longtemps, cest un
signe clair que soit le march est trs lent (peu de gens sintressent ces
maisons et cet endroit), soit que personne nest prt payer un prix aussi
lev pour elles. Dans ces cas, prudence !
Lorsquen bonne connaissance de cause votre choix sest arrt sur une
proprit, faites une offre basse. Vous navez rien perdre, mais au contraire
tout gagner !

NE PAYEZ JAMAIS LE PRIX DEMANDE !

Les vendeurs mettent toujours un prix qui est suprieur ce quils veulent
vraiment obtenir. Ils se prservent ainsi une marge de manuvre, car ils
sattendent ce que lacheteur demande un rabais. Nayez donc jamais peur
de ngocier. Le pire qui puisse vous arrivez, cest que le vendeur rigole de
votre prix. Mais sil accepte de baisser ses exigences de 20.000 euros, dites-
vous bien que cest 20.000 euros que vous aurez immdiatement gagn le
jour o vous signerez le contrat !
Acheter un bien immobilier sous-valu (dont le prix est infrieur sa
valeur de march) est aussi quelque chose qui plaira votre banquier.
Acheter bas aura en effet comme consquence de diminuer la
quotit emprunte, cest--dire le rapport entre le montant que vous voulez
emprunter et la valeur de la maison telle questime par lexpert.
Quotit emprunte = Montant emprunt
Valeur du bien (hors frais dachat)
Au plus la quotit emprunte est basse, au plus facilement le banquier vous
prtera et au plus avantageux sera le taux dintrt de votre crdit
hypothcaire.
Prenez votre temps et ne vous prcipitez pas. Si vous manquez une affaire,
vous en trouverez dautres meilleures. Cest une rgle que jai souvent
constate.
Cest juste une question dtre patient. Comme dit le dicton : Qui va
lentement va srement !

Cl
Votre projet doit sautofinancer

4
Si votre stratgie est dacheter une proprit pour la louer, le chiffre le plus
important - celui qui dterminera si votre projet est bon ou mauvais -, cest le
cash-flow (flux de liquidits en franais). Le cash-flow est la somme dargent
quil vous reste en main la fin de chaque mois aprs avoir pay toutes les
dpenses.
Cash-flow mensuel = Rentres Mensuelles Dpenses Mensuelles
Les rentres mensuelles sont ce que vous rapporte votre immeuble, cest--
dire les loyers bruts.
Du ct des dpenses mensuelles, la plus importante sera

vraisemblablement le remboursement du ou des emprunt(s) que vous aurez
contract(s) pour acheter limmeuble.
Mais en plus de cela, vous devrez vous acquitter galement dautres
dpenses, et au minimum :
lassurance de limmeuble
lassurance dcs pour votre crdit hypothcaire
la taxe foncire
les impts ou taxes sur vos revenus locatifs
Nachetez que des immeubles qui ont un cash-flow positif. Cela signifie
que lorsque vous avez tout pay, il vous reste un peu dargent que vous
pouvez, par exemple, mettre de ct pour faire face dventuelles
rparations ou des vides locatifs.
Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos
dpenses, et vous devrez sortir de largent de votre poche en cas dimprvus.

Nachetez jamais un immeuble qui a un cash-flow ngatif. Vous devriez

chaque mois rajouter de largent pour faire face toutes vos obligations et
pour pouvoir conserver
limmeuble. Cest une
situation dquilibre instable
qui risque de conduire la
faillite si les difficults
saccumulent.
Notez que si vous tes

certain que limmeuble est
une bonne affaire, il y a
moyen damliorer son
cash-flow en prenant une priode damortissement du crdit plus longue. Vous
aurez ainsi des remboursements mensuels moindres, et donc moins de
dpenses mensuelles.
Il est primordial que votre calcul du cash-flow soit le plus exact possible. Pour
cela, il doit reposer des chiffres corrects et ralistes qui ne sortent pas de votre
imagination. Sinon, vous risquez lavenir de faire des cauchemars et de vivre
des fins de mois trs difficiles !
La principale raison pour laquelle des gens voient leur maison

saisie et mise en vente publique, est quils nont pas bien calcul
leur cash-flow avant dacheter.
DES ERREURS DE CALCUL A EVITER ABSOLUMENT
Une mauvaise estimation du cash-flow peut venir :

- soit dune surestimation des rentres
- soit dune sous-estimation des dpenses
Surestimer les rentres, cest rver que les loyers que vous recevrez seront
plus levs que ce quils seront en ralit. Si vous tes exagrment optimiste
sur ce point, tous vos calculs seront fausss. Pour viter cela, tudiez le
niveau des loyers en lisant les annonces de location pour des biens
semblables dans la mme zone. Aujourdhui, grce internet, vous pouvez
voir des photos des appartements et ainsi les comparer aux vtres.
Sous-estimer les dpenses est aussi quelque chose que lon fait trs
souvent. Tous les propritaires savent bien que possder un immeuble
implique dautres dpenses que le seul remboursement de lemprunt

hypothcaire. Mais le fait est que les gens qui investissent pour la premire
fois dans limmobilier ont parfois tendance oublier ces cots.
Lorsque vous aurez dtermin que limmeuble qui vous intresse dgage un
cash-flow positif, vous saurez que vous avez devant vous un bon projet
dinvestissement. Cest--dire un projet qui gnre suffisamment de revenus
locatifs pour pouvoir couvrir toutes les dpenses de fonctionnement et les
remboursements du crdit.
Un cash-flow positif est galement le meilleur moyen de trouver un

financement pour votre achat. Que veut le banquier pour vous accorder un
crdit ? Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant
toute la dure du prt. Vos revenus professionnels sont importants bien sr,
mais ce qui lest plus encore, cest que limmeuble produise assez dargent
pour sautofinancer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous
suivre est donc de lui prsenter un cash-flow trs nettement positif.

Cl
5
Ne sous-estimez pas le prix des
travaux de rnovation
Nous venons de voir prcdemment le danger de sous-estimer les dpenses

mensuelles. Mais il est une autre sorte de dpense qui est la fois onreuse
et difficile estimer : le cot des travaux de rnovation.
Bien sr, il se pourrait que vous achetiez un immeuble neuf, ou qui a t
rnov rcemment, et dans ce cas ce qui suit ne vous concerne pas.
Mais les meilleures affaires sont souvent trouver dans des immeubles
dlaisss qui au minimum ont besoin dun bon rafraichissement pour
gagner en valeur et donner
leur plein potentiel. Si vous
dcidez dacheter ce genre
de bien, vous devrez
introduire dans votre plan
financier un budget
travaux et savoir
comment le financer.
A moins que vous ne soyez
vous-mme un professionnel
du btiment, il nest pas
simple destimer ce que vont
rellement coter les travaux.
On peut donc trs facilement tomber dans le pige de sous-estimer cette
dpense, une erreur qui peut avoir des consquences trs fcheuses. Ce fut
mon cas, comme vous pouvez le lire dans larticle : Mon Premier Immeuble de
Rapport : Bilan Aprs 15 ans.

Avant dacheter un immeuble, faites le visiter par un expert professionnel. De

toute faon, la plupart des banques vous le demanderont. Mme si la maison
vous semble en bon tat, un expert pourra vous aider voir les dfauts
cachs, et plus particulirement les problmes de structure. Pour un prix
modique, une telle inspection peut vous faire conomiser des dizaines de
millier d'euros.
Et pour avoir la meilleure estimation
du cot des travaux, le mieux est
encore de visiter la maison en
compagnie dun entrepreneur.
Celui-ci pourra vous faire un devis
prcis, et vous pourrez galement
utiliser ce document pour
emprunter la somme dargent
ncessaire.
Comme tout le monde le sait, il y a
toujours des retards dans les
travaux de btiment. Si vous
comptez que votre appartement sera prt le 1er avril aprs 3 mois de travaux, il
vaut donc mieux compter large et ajouter un mois ou deux dans votre
planning.
Cela peut tre trs lourd de consquences, dans la mesure o des travaux
non-finis prolongent le temps pendant lequel votre bien ne produit pas de
loyers. Or, vous devrez quand mme rembourser votre emprunt pendant cette
priode. Avoir une rserve de liquidits dans laquelle vous pouvez puiser en
cas durgence vous permettra de passer ce cap plus facilement.

Cl
Slectionnez avec soin vos

6
locataires
Vous avez certainement dj entendu autour de vous des gens dire quils ne
veulent pas investir dans limmobilier parce quavoir des locataires entrane
trop de problmes.
Et cest vrai quil y a des propritaires compltement dgots de la location
parce que leurs locataires ne paient pas leurs loyer, dtriorent limmeuble ou
leur crent de gros ennuis.
Jai connu de tels propritaires au bout du rouleau. Mais sils en sont arrivs
l, cest parce quils ont mal gr leur petite entreprise !
Si vous vous empressez de donner
aveuglment votre bien en location
la premire personne qui fait une
visite et veut emmnager ds le
lendemain, vous risquez de le
regretter amrement par la suite !
Si vous ne voulez pas avoir de
problmes, le plus important est de
bien choisir vos locataires. Tout
commence par l !
Dites-vous bien quil vaut mieux que
votre appartement reste vide pendant
1 mois, plutt que de laisser sy installer un mauvais locataire qui ne paie pas
rgulirement et que vous aurez bien du mal mettre dehors.
Si vous tes victime de ce genre de personnes, vous devrez probablement
faire appel la Justice pour quelle sen aille, et cela prendra du temps, peut-
tre une anne. Et pendant tout le temps que durera la procdure, vous ne

recevrez pas vos loyers, mais vous devrez cependant continuer rembourser
votre emprunt.
Et, lorsquenfin le locataire indlicat sera parti, qui sait dans quel tat vous
retrouverez votre appartement ? Ce seront encore des frais supplmentaires
pour le remettre en tat correct pour le locataire suivant.
QUEST-CE QUUN BON LOCATAIRE ?
Cest quelquun :
qui paie rgulirement son loyer
qui reste longtemps
qui entretient le bien et ne le dgrade pas
Avant daccepter le moindre argent et de

signer un contrat, prenez le temps de parler
avec vos candidats locataires, afin de vrifier
quil sagit de personnes srieuses et quils
sont solvables. Cest un exercice qui nest pas
facile et demande une certaine dose de
psychologie, mais qui est absolument
ncessaire.
Ne soyez pas press. Fiez-vous votre
intuition, et si quelquun ne vous plat pas
100%, gagnez du temps, par exemple en
disant de retlphoner plus tard car il y a dj
une option dessus. Si votre bien est de qualit
et bien situ, le locataire idal ne tardera pas
vous appeler.
Croyez-moi, cela fait presque vingt ans que japplique cette logique, et je nai
jamais eu un seul loyer impay !

Cl
7
Mettez de lordre dans vos
finances personnelles
Avant de vous lancer dans lachat dun bien immobilier, je vous encourage
vivement mettre de lordre dans vos finances personnelles. Vous serez ainsi
plus laise au cas o vous devriez faire face des dpenses imprvues. Si
vous avez un vide locatif prolong, des loyers impays ou de grosses
rparations urgentes, cest dans votre portefeuille personnel que vous devrez
puiser pour rembourser la banque ou payer le plombier. Si vos finances
personnelles sont saines et sous contrle, vous serez en mesure dabsorber le
choc.
Essayez notamment de vous dbarrasser de vos autres dettes et crdits.
Outre la libert retrouve que cela vous procurera, vous augmenterez
galement ainsi votre capacit demprunt.
Beaucoup dorganismes de crdit hypothcaire
valuent en effet votre capacit demprunt en se
basant sur la rgle selon laquelle lensemble de
vos remboursements de crdits ne peut
dpasser 33% de vos revenus.
Donc, si vous avez dj beaucoup de dettes
rembourser (crdits auto, prts personnels,
financements divers, etc.), cela diminue votre
capacit demprunt. Et dans les pays
industrialiss, ces institutions ont accs des
banques de donnes qui centralisent tous les
crdits. Elles peuvent donc facilement avoir
connaissance de lensemble de vos dettes, et
savoir si vous tes un bon emprunteur qui
rembourse rgulirement ses cranciers.

Et, comme vous vous en doutez, les banques prfrent prter aux personnes
qui ont un bon historique de crdit !
Rsorber vos dettes avant dacheter de limmobilier constituera de plus un
excellent entranement qui vous sera trs utile lorsque vous aurez grer
votre emprunt hypothcaire.
Pour tre certain de garder longtemps votre proprit, il vaut mieux avoir
toujours une rserve de liquidits. Si vous navez pas de bas de laine dans
lequel puiser en cas de difficult, vous risquez de connatre des moments de
stress, ce qui vous amnera peut-tre prendre de mauvaises dcisions,
comme par exemple ne pas effectuer des rparations ncessaires ou accepter
de mauvais locataires.
Lorsque vous avez un peu dargent de ct, vous pouvez agir de faon plus
rationnelle et efficace :
Vous pouvez vous permettre de choisir des locataires de qualit, quitte

laisser le bien vide pendant un mois supplmentaire
Vous pouvez effectuer les rparations ncessaires, et ainsi non
seulement prserver votre bien, mais galement satisfaire vos locataires
Si vous vendez, vous pouvez vous permettre dattendre pour avoir un
prix de vente suprieur

Conclusion
Si vous avez de largent investir, vous trouverez dans limmobilier un

placement sr et rentable.
Si vous tes moins fortun, investir dans limmobilier vous permettra terme
davoir des revenus supplmentaires et daccumuler du patrimoine.
Et dans tous les cas, cela vous assurera un joli complment de pension.
Investir dans limmobilier est aussi le moyen par lequel vous dvelopperez
votre indpendance financire et prendrez le contrle de votre avenir financier
et celui de votre famille. Vous y gagnerez un lment de scurit par rapport
aux crises conomiques de ce monde, et vous viterez ainsi dtre lesclave
impuissant dun monde du travail de plus en plus dshumanis qui broie
souvent les gens quand il na plus besoin deux.
Ce nest pas un rve inaccessible, et vous pouvez vous aussi construire votre
indpendance financire si vous le dcidez fermement et passez laction !
Enfin, avant de vous quitter, je vous invite me retrouver sur mon blog
LIBERTE FINANCIERE. Jy publie rgulirement des articles sur
linvestissement immobilier, la cration de richesse et lindpendance
financire.
Vous pourrez y rencontrer une communaut de personnes qui partagent le
mme intrt que vous pour linvestissement immobilier, et appliquent les
principes exposs dans cet ebook.
Nhsitez pas commenter les articles. Je serai particulirement trs heureux,
et tous les lecteurs avec moi, de lire les expriences de vos investissements.
Cela sera une source dencouragement et de partage de connaissances pour
nous tous.
Je vous souhaite de raliser dexcellents investissements.
Bien vous.

Si vous avez apprci cet ebook, vous pourriez galement tre intress par
ces quelques articles traitant de limmobilier sur mon site Libert Financire :
Limmobilier est le meilleur des investissements

Comment acheter votre premire proprit de rapport
Les avantages dun immeuble de rapport
La puissance de leffet de levier financier
Dix bonnes excuses pour ne pas investir dans limmobilier
Comment rembourser plus tt son crdit hypothcaire
15 citations encourageantes pour investir dans limmobilier
Investir dans lImmobilier pour Profiter des Revenus Non-Raliss
Les 4 tapes pour devenir un investisseur immobilier millionnaire
Investissement immobilier locatif : comment fixer le montant du loyer ?

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REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Charles MORGAN | Libert Financire 2

Copyright 2014 par Charles Morgan. Tous droits rservs.

Libert Financire www.commentdevenir-riche.com

Ce livre est 100 % GRATUIT !

Cette publication est destine procurer une information comptente et pertinente

Charles MORGAN | Libert Financire 3

Charles MORGAN | Libert Financire 4

Investir dans limmobilier a toujours t et sera toujours - lune des

Au milieu de cette incertitude conomique actuelle, limmobilier apparat

Comme lcrivait Franklin D. Roosevelt :

Limmobilier ne peut pas tre perdu ou vol, et il ne peut pas tre

(lisez ce sujet mon article

Mais la scurit est loin dtre le

Charles MORGAN | Libert Financire 5

Je vous rassure tout de suite,

La bonne nouvelle est que

COMMENCER A INVESTIR DANS LIMMOBILIER SERA LA MEILLEURE

Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location :

Vous bnficiez dun puissant effet de levier financier, parce quen

La valeur de votre immeuble grandira sur le long terme chaque anne

Votre richesse personnelle grandira donc naturellement chaque anne.

Charles MORGAN | Libert Financire 6

Vous serez ainsi financirement indpendant et ne serez donc plus

Et finalement, quand vous vous prendrez votre retraite, vous aurez

Beaucoup de personnes tout--fait ordinaires - et donc pas spcialement

Par la suite jai continu progressivement acheter, rnover, mettre en

Puis, lge de 46 ans, jai

Etant propritaire dun

Charles MORGAN | Libert Financire 7

donc libre de faire ce que je voulais de mes journes.

Tout le monde peut suivre le mme chemin et construire progressivement son

Mais on n'achte pas une maison ou un appartement comme on achte une

Ces 7 Cls pour Russir votre Investissement Immobilier reprsentent ce qui

Je vous souhaite une bonne lecture et de trs bons investissements.

Charles MORGAN | Libert Financire 8

Eh bien, le travail de recherche effectuer avant dacheter un bien immobilier

INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !

Cest en gnral parce quelles

En consquence, elles finissent par

Plus votre connaissance du march local de limmobilier, des moyens de

Charles MORGAN | Libert Financire 9

presque toujours un investissement sr, mais il faut connatre les rgles de ce

En rsum, informez-vous suffisamment avant de signer !

b) Connatre votre march immobilier local, cest--dire savoir pour la

COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES DACHAT

Pour trouver la perle rare - le bien immobilier

Prenez une feuille de papier et dcidez quels

La localisation : le point le plus important (voyez la page 13)

Les caractristiques du bien : sa surface, le nombre de chambres

Charles MORGAN | Libert Financire 10

Votre prix maximal : dterminer en fonction de votre capacit

Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600

En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilits entre 5% et

COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?

Il existe de nombreux moyens de

Aujourdhui, avec internet, on peut

Il y a galement les sites des agences immobilires, la presse crite, les

Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, pied ou en voiture,

Charles MORGAN | Libert Financire 11