Diviser Un Bien

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DIVISER UN BIEN ET GAGNER GROS
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Le groupe d’entraide facebook
GROSSE RENTA IMMO
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questions, des choses que vous n'avez pas comprises ou des
points que vous souhaitez approfondir. Le groupe est très actif,
plusieurs milliers de membres y participent chaque jour. Alors
qu'attendez-vous pour nous rejoindre ?
Cette formation, sous forme de livre, vous est gracieusement

offerte.
Ce livre est protégé par un copyright, toute reproduction ou

revente est absolument interdite sous peine de poursuites
judiciaires.
Remerciements :
La Juriste de la société Hellia et du groupe Facebook (http://bit.ly/

immobilier-gestion-locative), qui a vérifié la partie juridique de la
formation.
Dan ZERBIB pour la correction de la formation.

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SOMMAIRE
PAGE 4 - MODULE 1 LA STRATÉGIE DE LA DIVISION

PAGE 9 - MODULE 2 LES GÉNÉRALITÉS DE LA DIVISION
PAGE 14 - MODULE 3 POURQUOI FAIRE DE LA DIVISION ?
PAGE 19 - MODULE 4 LE DROIT IMMOBILIER (Partie 1)
PAGE 27 - MODULE 5 LE DROIT IMMOBILIER (Partie 2)
PAGE 31 - MODULE 6 LE DROIT IMMOBILIER - FISCALITÉ
PAGE 37 - MODULE 7 LES PERMIS DE DIVISER ET DE LOUER
PAGE 44 - MODULE 8 À VÉRIFIER PENDANT LA RECHERCHE DE BIEN
PAGE 49 - MODULE 9 À VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 1)
PAGE 54 - MODULE 10 A VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 2)
PAGE 59 - MODULE 11 LES AVANTAGES ET INCONV. DE LA DIVISION OFFICIEUSE
PAGE 64 - MODULE 12 CRÉER UNE DIVISION OFFICIEUSE
PAGE 69 - MODULE 13 TRANSFORMER UNE DIVISION OFFICIEUSE EN OFFICIELLE
PAGE 74 - MODULE 14 LES CAS SPECIFIQUES A LA DIVISION OFFICIEUSE
PAGE 80 - MODULE 15 LA GESTION DES COMPTEURS ET SOUS-COMPTEURS
PAGE 85 - MODULE 16 LA GESTION DE LA COPRO
PAGE 90 - MODULE 17 LA GESTION DES LOCATAIRES
PAGE 95 - MODULE 18 REVENDRE UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT
PAGE 100 - MODULE 19 ACHETER UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT
PAGE 106 - MODULE 20 LES AVANTAGES ET INCONV. DE LA DIVISION OFFICIELLE
PAGE 111 - MODULE 21 LA LÉGALITÉ D'UN BIEN DIVISÉ OFFICIELLEMENT
PAGE 117 - MODULE 22 LE PLAN LOCAL D’URBANISME
PAGE 123 - MODULE 23 LE PLANNING
PAGE 129 - MODULE 24 LA PROCÉDURE
PAGE 133 - MODULE 25 LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
PAGE 138 - MODULE 26 LES CAS SPÉCIAUX EN COPROPRIÉTÉ
PAGE 143 - MODULE 27 LA DÉCLARATION PRÉALABLE ET LE PERMIS DE CONSTRUIRE
PAGE 149 - MODULE 28 LES FORMULAIRES P0I, P2P4I et H2
PAGE 155 - MODULE 29 VALIDER LE PRODJET DE DIVISION
PAGE 158 - MODULE 30 LA GESTION DES COMPTEURS
PAGE 163 - MODULE 31 REVENDRE A LA DECOUPE UN BIEN DIVISE OFFICIELLEMENT
PAGE 168 - MODULE 32 ACHTER UN BIEN DIVISE OFFICIELLEMENT
PAGE 173 - MODULE 33 LES DÉROGATIONS (Partie 1)
PAGE 178 - MODULE 34 LES DÉROGATIONS (Partie 2)
PAGE 183 - LA FIN

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MODULE 1 : LA STRATÉGIE DE LA DIVISION
INTRODUCTION :
Nous allons rentrer en douceur dans ce premier module de la formation en
expliquant à quoi elle va servir. Je vous expliquerai également les difficultés
qu'on rencontrera pour mettre en place une division mais également tous les
bénéfices que l'on peut en tirer. Ça sera dur, il y aura du sang, des sueurs
froides, mais si vous faites les choses correctement, vous y arriverez ! Vos
neurones seront en ébullition, car l'immobilier c'est compliqué, mais faire une
division, c'est vraiment, mais alors vraiment plus compliqué.
PREAMBULE :
Cette formation complète vous permettra de connaître absolument toutes les
obligations/contraintes légales et techniques afin de faire une division sans
embûche. Dans cette formation de 50 modules, vous allez comprendre
absolument tout ce qu'il faut savoir sur la division immobilière. C'est un thème
que beaucoup d'investisseurs souhaitent maîtriser, mais dont peu connaissent
vraiment le fonctionnement, car il n'existe aucune vraie formation sur ce
domaine actuellement.
Vous comprendrez enfin la différence entre une division officieuse et une division
officielle, et toutes les subtilités qu'il faut savoir pour chacune de ces divisions.
Vous saurez enfin la procédure qu'il faut suivre pour faire une division dans les
règles. Vous apprendrez la différence entre le droit public et le droit privé. Il faut
suivre ce que dit la loi pour que notre division soit légale. Vous verrez également
toutes les procédures à suivre pour chacune des divisions afin que ce soit fait
correctement au niveau administratif, au niveau juridique, et au niveau de la
copropriété (si vous en faites partie bien sûr et qui est régi justement par le
droit de la copropriété).
Vous saurez enfin ce qu'il faudra vérifier pendant la recherche de biens, lors de
vos visites pour déterminer si tel ou tel bien est divisible ou non. Lors des
visites, il y a des tonnes de détails qu'il faudra regarder. En effet, on regardera
comment créer un sas entre les 2 appartements, comment vérifier la disposition
des fenêtres afin d'être sûr qu'on puisse en avoir dans chaque appartement
provenant de la division. Nous vérifierons également tout ce qui est évacuation
et arrivée d'eau, pour voir si la faisabilité du projet est assurée ou non.
Je vous indiquerai ce qu'il faudra faire comme travaux au niveau de l'électricité

et de la plomberie car ce sont des postes très importants pour une division
réussie. En effet, sans nouvelles arrivées d'eau et de points électriques, la
division n'existe pas. Il y aura un gros point sur tout ce qui est isolation, car
c'est l'un des postes les plus importants à mettre en place lors d'une division
réussie. Une mauvaise isolation et c'est une catastrophe pour vos appartements.
Une fois cette formation terminée, vous saurez aisément déterminer en quelques
minutes si un bien est divisible ou non, vous connaîtrez toute l'importance d'une

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division (de réagencement ou officielle), vous saurez également gérer tous les
travaux inhérents à la division.
Pas à pas, vous allez être guidés dans la formation la plus complète du marché
sur la division de bien immobilier, tout au long de cette dure épreuve sur le
groupe Facebook privé « Grosse rentabilité immobilière ». Si tu as des questions,
n'hésite pas à poster sur le groupe, nous sommes près de 10 000 membres sur
le groupe, nous essayons de répondre à tout le monde.
On le verra en détail dans les modules suivants, mais il faut savoir avant d'aller
plus loin dans cette formation que la division apporte évidemment beaucoup
d'avantages, mais également des inconvénients, c'est pourquoi il ne faut pas se
lancer tête baissée. Notamment, le plus gros inconvénient, c'est que la
procédure est longue et assez coûteuse lorsqu'on fait une division dans les
règles.
UNE STRATÉGIE COMPLEXE

La division immobilière est l'une des stratégies les plus complexes à mettre en
place dans le domaine immobilier. En effet, tu le verras par toi-même lors de
cette formation, il y a énormément de points techniques à vérifier, il y a des
normes à suivre, et il y a de fortes connaissances à avoir au niveau juridique et
fiscal afin d'être dans la légalité. On ne fait pas de la division immobilière
n'importe comment, il faut suivre des étapes pas à pas et ne pas se tromper de
route afin que celle-ci se fasse correctement.
C'est une stratégie assez rare sur l'ensemble des opérations immobilières, pour
vous donner un exemple, il y a plus d'opérations de “marchand de biens”, lequel
achète un bien, pour le revendre derrière, que d'opérations de division. Sachant
que les opérations de marchand de biens sont marginales dans le monde de
l'immobilier, alors, imagine pour une division... Tu ne passeras pas inaperçu si tu
veux faire ce genre de travaux, alors sache que tu dois être bien préparé pour
que tout se passe toujours bien.
Tu devras rester focus, quoiqu'il arrive, tu ne devras rien lâcher, car diviser un
logement c'est très dur, et si tu ne fais pas les choses correctement, il se peut
que ça se passe vraiment très mal par la suite au niveau travaux ou au niveau
juridique. Quels que soient les soucis que tu vas rencontrer tout au long de ta
procédure de division immobilière, ça sera quelque chose qui te fera grandir,
chaque erreur ou échec permet d'avancer dans la vie. Tu vas avoir une mairie
qui va te saouler pour un permis de construire, tu vas avoir Enedis qui va te
bloquer des mois pour un compteur, tu vas avoir un artisan qui va t'ignorer, mais
ce n'est pas grave, tu devras toujours aller de l'avant sans te lamenter sur ton
sort.
Je ne conseille pas à un débutant dans l'immobilier de commencer par faire de la

division immobilière car l'immobilier en règle générale, lorsqu'on commence, ce
n'est pas évident, car il y a beaucoup de choses à retenir. Entre la fiscalité, la
gestion locative, tout le processus d'achat, ça demande déjà beaucoup de temps

!
et d'énergie, et il faut déjà avoir acheté quelques biens immobiliers afin de
connaître les rouages de tout ça. Une fois que vous connaîtrez la routine d'achat
d'un bien, et que vous voudrez passer à la vitesse supérieure, alors vous pourrez
commencer à chercher un bien à diviser. Néanmoins, sachez qu'à la fin de cette
formation, vous connaîtrez tout le processus pour faire une division
correctement, après libre à vous de commencer par faire une division
immobilière dès votre premier achat, ça sera très compliqué, mais pas
impossible. Si vous aimez, comme moi, foncer et faire toujours plus que les
autres, faites comme vous le sentez, mais vous êtes prévenus.
MES STRATÉGIES
Selon moi, la division est l'une des meilleures stratégies qui existe en immobilier,
et si elle est couplée avec d'autres stratégies rentables, alors c'est le jackpot au
niveau cashflow, mais également au niveau patrimonial. En effet, tu le verras à
la suite de la formation, mais une petite surface se vend plus cher au m² qu'une
grande surface. Voici les différentes stratégies que je mixe afin d'avoir de très
bonnes rentabilités :
Ma première stratégie, c'est d'acheter uniquement des immeubles, me

permettant d'avoir des prix à l'achat au m² beaucoup plus bas puisque j'achète
en gros. Mais ce n'est pas la seule raison. Acheter un immeuble, c'est être en
mono-propriété, c'est-à-dire que je fais ce que je veux, de plus, je suis le seul
maître à bord du navire, je fais donc ce que je veux dans tout l'immeuble sans
rendre de comptes à une copropriété. Enfin, ça me permet de gagner beaucoup
de temps puisque la demande de prêt, le passage chez le notaire etc... se font
en une seule fois. 
 
Ma deuxième stratégie, c'est d'acheter des biens pourris, que des trucs dont
personne ne veut. Ça me permet de massacrer le prix lors des négociations,
puisque personne n'en veut, je suis en position de force. N'oubliez pas, ne faites
pas ce que les autres vous disent, soyez toujours à contre-courant. 
 
Ma troisième stratégie, c'est de faire beaucoup de travaux, afin de pouvoir
refaire un bien à neuf, afin que je puisse louer beaucoup plus cher que la
moyenne du marché immobilier. De plus, ça me permet de n'avoir aucun impôt
pendant des années.
Ma quatrième stratégie, c'est d'acheter en nom propre et de louer en meublé. Je

suis actuellement en LMNP, je passerai peut-être en LMP l'année prochaine.
Louer en meublé me permet d'avoir des avantages fiscaux comme notamment
les amortissements. Ça permet également de louer plus cher également puisque
le bien est meublé. 
 
Ma cinquième stratégie, c'est de faire de la division, je te donnerai tous les
avantages plus tard, mais en tous cas, tu comprendras assez vite qu'il est très
avantageux de faire de la division. Toutes les difficultés liées à la division d'un

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bien seront très vite oubliées lorsque tu verras le « pognon de dingue » que t u
gagneras en contrepartie, comme dirait notre cher président.
Voilà, je t'ai donné mon secret pour gagner beaucoup d'argent en immobilier. Je
récapitule, je n'achète que des immeubles, uniquement dans un état pourri, je
fais beaucoup de travaux, je loue en meublé et je fais de la division. En faisant
ce mix des 5 stratégies, je vous mets au défi de ne pas être rentable dans
n'importe quelle ville de France, hors Paris et encore, certains y arrivent.
LES CONTRAINTES
Pour ceux qui ont déjà suivi ma première formation gratuite ACHETER UN
IMMEUBLE ET GAGNER GROS, vous avez vu qu'il était déjà assez complexe
d'acheter un immeuble pour plusieurs raisons, mais faire une division d'un
appartement, voire d'un immeuble complet, c'est une autre paire de manches.
En effet, tu verras pendant ta route des situations complexes auxquelles tu

pourras remédier pour certaines, puis pour d'autres, tu n'auras pas le choix que
d'attendre que ça arrive. En tant qu'investisseur, tu aimes tout maîtriser, mais
lorsqu'on fait de la division immobilière à grande échelle, ce n'est pas possible
de tout maîtriser, il y a des éléments extérieurs qui viendront brouiller le
message. Néanmoins, si vous préparez tout bien correctement en amont, alors il
sera déjà plus simple d'atténuer les effets de ces éléments perturbateurs.
Vous le verrez durant toute cette formation, chaque poste clé de la division vous
apportera des problèmes plus ou moins compliqués à résoudre. Vous êtes un
chef d'entreprise et vous devez agir en conséquence. Pour cela, vous devez
toujours ANTICIPER, c'est le maître-mot de tout bon chef d'entreprise. Quel que
soit le type de souci, qu'il soit de votre fait ou non, même si c'est une broutille, il
ne faut jamais laisser ce problème envahir votre espace. Cela pourrait perturber
votre jugement, et sur le long terme, vous faire perdre beaucoup d'argent, si
tout cela n'est pas anticipé correctement.
C'est pour ça que dans cette formation, il y aura évidemment beaucoup de

pratique, mais également beaucoup de théorie et d'apprentissage. En effet, la
division est un ensemble de postes qui devront être préparés correctement
grâce à un apprentissage poussé, grâce notamment à une théorie poussée qui te
permettra de ne passer à côté de rien.
Lorsqu'on fait une division, il y a plusieurs postes à problème, des postes sur
lesquels vous êtes sûrs que vous aurez des problématiques conséquentes ou au
moins des lourdeurs qui vous feront perdre du temps. Pour vous mettre l'eau à
la bouche, je vais vous mettre une petite liste non exhaustive de soucis que vous
allez rencontrer, puis si vous avez encore envie de faire des divisions après ça,
alors vous serez prêts mentalement.

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1ère problématique : Le droit public, c'est ce qui régit tout ce que sont les
obligations et normes obligatoires édictées par la puissance publique. Cela
concerne les rapports entre les personnes publiques et les personnes privées.
Nous sommes en France, les lourdeurs au niveau des normes sont assez
conséquentes. Même si la plupart des contraintes sont normales, comme
l'obligation de ne pas avoir un bien insalubre, la surface minimum pour qu'un
locataire puisse y habiter, les normes au niveau de l'hygiène, il y a d'autres
obligations plus contraignantes comme le permis de construire et dans une
moindre mesure, la demande préalable finalisée par une déclaration
d'achèvement des travaux.
2ème problématique : Le droit privé, lui, régit tout ce qui relève de la sphère
privée, comme notamment le fameux règlement de copro, avec ce qu'il autorise
et ce qu'il interdit. On verra également toute la partie de l’assemblée générale et
les surprises qu'on peut y trouver. Pour ceux qui achètent des immeubles
complets comme moi, il n'y a pas de souci puisqu'en mono propriété, il n'y a pas
tous les soucis de la copropriété.
3ème problématique : Nos amis les monopoles, en effet, vous le verrez

rapidement, l'électricité gérée par ENEDIS et l'eau par des antennes locales en
fonction des villes, sont des merdiers pas possible. En effet, pour créer un
compteur électrique, c'est plusieurs mois de procédure et c'est au bon vouloir de
l'interlocuteur qu'on a en face de soi. De plus, les normes et obligations au
niveau de la création d'un compteur électrique sont conséquentes, il faut faire
les choses dans l'ordre et correctement, je ne vous explique pas toutes les
problématiques pour la création d'une colonne électrique, ça sera un point
complet de la formation. Au niveau de l'eau, c'est moins problématique, ils sont
plus réactifs et il y a moins de normes, donc en général, ça va quand même
beaucoup plus vite.
4ème problématique : Les travaux, nos grands amis les travaux. Sans eux, pas
de suppressions d'impôt pendant des années, pas de très gros cashflow. Vous le
savez, je ne jure que par les travaux, mais encore une fois, c'est une nouvelle
problématique à laquelle il faudra être attentif. En effet, les travaux lorsqu'ils
sont bien faits, c'est parfait, mais lorsqu'un grain de sable vient se mettre ou
qu'une chose non prévue se pointe, il faut faire très attention, car on peut
perdre beaucoup si ce n'est pas anticipé un minimum à l'avance.
Voila les 4 principales problématiques qui font que votre chemin vers la division
sera compliqué et semé d'embûches, mais au final, lorsque vous aurez atteint le
sommet, vous en serez d'autant plus heureux, car non seulement vous aurez
réussi quelque chose que peu savent faire, mais en plus, vous aurez une très
belle rentabilité.
Alors vous êtes prêts pour cette nouvelle aventure avec moi ? C'est parti,
préparez vos bloc-notes, nous partons ensemble pour une grande aventure qui
vous permettra de gagner très gros si vous suivez tout ce que je vous dirai.

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MODULE 2 : LES GÉNÉRALITÉS DE LA DIVISION
INTRODUCTION :
C'est bien de parler de division, mais avant de rentrer dans les détails de cette
formation, on va voir ensemble ce qu'est une division de façon générale. Puis on
ira plus en détail pour voir les différents types de division qui existent comme la
division officielle et la non officielle. Je t'expliquerai également quelles sont les
différences entre faire de la division dans un bien en copropriété et faire de la
division dans un bien en mono propriété, il y a des points similaires ainsi que des
choses totalement différentes.
C'EST QUOI LA DIVISION ?

La division, également appelée la découpe d'un bien immobilier, est le fait de
diviser un appartement, une maison ou un immeuble en plusieurs habitations. La
division d'un bien d'habitation n'est pas une chose aisée, c'est l'un des points les
plus techniques qui existe dans l'immobilier.
La division d'un bien immobilier n'est pas à prendre à la légère, ça demande

beaucoup de compétences techniques et juridiques afin d’effectuer une division
dans les règles. Tous les biens immobiliers ne peuvent pas se diviser. Que ce soit
une division officielle ou officieuse, la division est très rentable, elle a beaucoup
d'avantages. En contrepartie, beaucoup d'obligations et de contraintes seront
présentes au niveau juridique mais également au niveau des travaux.
Il y a le terme juridique et le terme non officiel dans une division. Légalement,

une division signifie qu'un bien qui valait 1 seul lot, désormais, après la division
en vaut 2 ou plus, en fonction du nombre de logements créés grâce à cette
division. Vous le verrez juste après, mais il y a également la notion de division
non officielle, où l'on parle d'une division, mais qui n'en est pas réellement une
puisqu’elle n'est pas officielle. Que ce soit une maison, un appartement ou tout
un immeuble, le fait de diviser le bien en plusieurs appartements ne veut pas
dire qu'elle soit officielle tant que les obligations administratives n'ont pas été
faites correctement. Vous comprendrez la différence plus tard.
Pour prendre un exemple simple, vous prenez un appartement de 50m², vous le

découpez en 2 studios de 25m², vous venez donc de faire une division. Vous
voyez que c'est très simple à comprendre, mais ça sera plus compliqué à
réaliser.
LES 2 TYPES DE DIVISION 
La division non-officielle
La division de bien immobilier de type réaménagement, porte ce nom car elle
n'est pas officielle. Cela signifie que le bien n'est pas officiellement divisé, les 2
lots créés ne sont pas juridiquement distincts. Cela revient à faire du
réaménagement d’intérieur, c'est comme si vous faisiez des travaux pour une
colocation par exemple. Vous allez créer 2 appartements différents (cuisine, salle

!
de bain, salon...) mais ces 2 appartements feront partie d'un même lot
juridiquement.
Cette technique de division offre des contraintes et des avantages qui seront
détaillés plus tard dans la formation, mais sachez que le gros avantage de la
division non-officielle, c'est que c'est plus simple au niveau de la gestion et c'est
moins cher, par contre vous serez limité assez rapidement car il y a pas mal de
contraintes qui vont bloquer la situation (les compteurs, les interdictions, les
impôts, l'interdiction de toucher aux communs, l’impossibilité de toucher un mur
porteur...)
Même si c'est autorisé, certains copropriétaires peuvent se poser des questions,

car la division non-officielle n'est pas courante. Dans certains cas exceptionnels,
ça peut se terminer en justice.
Ce n'est pas le type de division que je conseille, car si on veut vraiment être
tranquille sur le long terme et ne pas être dans le stress d'un problème au
niveau de la copro ou au niveau juridique, il vaut mieux faire une division
officielle. Néanmoins, il faut savoir que ce type de division, lorsqu'elle est bien
faite, est légale, mais pour cela, vous devrez suivre les instructions indiquées
dans cette formation. Attention, ce type de division est légale si tu suis
correctement la procédure et que tu ne fais pas n'importe quoi, sinon, tu
pourrais facilement être dans l'illégalité.
La division officielle
La division officielle est quant à elle aux antipodes de la division non-officielle.
Ce qui signifie que les lots seront séparés juridiquement via plusieurs étapes
avec un géomètre, une assemblée générale extraordinaire de copro (si vous êtes
en copro) et un notaire. Au niveau des travaux, c'est similaire à la division non-
officielle, mais ce qui change vraiment, c'est toute la partie administrative et
juridique qui s'ajoute au processus, ainsi que la création de compteurs
indépendants.
Cette division est conseillée car il n'y aura aucune limite avec des biens divisés
officiellement, ils pourront être revendus ou loués comme bon vous semble. En
amont, il y aura plus de travail au niveau de la gestion globale, mais ensuite, ça
sera beaucoup plus pratique.
Il existe des dérogations possibles pour ce genre de division, permettant de faire

une division officielle avec plus ou moins de souplesse. J'ai d’ailleurs demandé
une dérogation pour mon nouvel immeuble de 700m² actuellement en cours
d'achat au moment où j'écris ces lignes. Je vous en parlerai plus tard dans la
formation lorsqu'on sera dans la partie de la division officielle.
C'est le type de division que je conseille, car c'est à la fois la méthode la plus
sécurisée, mais également celle qui ne vous bloquera pas pour la revente et
diminuera votre gestion au niveau des locataires.

! 0
Ce que j'en pense
Il est important de savoir que les 2 types de division sont légaux, mais les 2
types de division sont à utiliser en fonction de vos différents besoins. Si vous
souhaitez faire de la location meublée, que la copro est exigeante au niveau de
la division, que vous ne souhaitez pas revendre dans l'immédiat et que vous ne
souhaitez pas vous embêter avec beaucoup d'administratif, alors la division non-
officielle suffit. Cela ne vous empêchera pas de devoir suivre quand même
certaines étapes importantes au niveau notamment de la copro.
En revanche, si vous souhaitez être libre avec vos biens, pouvoir les louer
comme vous le souhaitez et les revendre à l'unité, alors il sera préférable de
faire de la division officielle.
A savoir que les baux pour la location d'un bien divisé officiellement ou d'un bien
non divisé officiellement seront les mêmes. Pour de la location meublée, si vous
gérez les charges, le locataire ne saura pas que vous avez divisé votre bien
officiellement ou officieusement.
Vous l'aurez compris, la division officielle est à privilégier car elle vous permettra
d'être totalement libre avec vos biens.
DIVISER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ

Les divisions les plus courantes se font dans des appartements car les prix sont
très accessibles pour les investisseurs confirmés, mais surtout pour les
investisseurs débutants. Il est aisé d'acheter un appartement à moins de 50K€
et de le diviser, si toutes les configurations le permettent. La division d'un
appartement est souvent très limitée, dans de rares cas, il est possible de diviser
un appartement en 3 voire 4 habitations différentes, mais dans la plupart des
cas, la division d'un appartement sera possible en 2 au maximum.
Si vous êtes débutant, c'est la division d'appartement qui est conseillée, car elle
va vous permettre d'acquérir une expérience réelle moins coûteuse qu'une
maison ou un immeuble avec moins de contraintes techniques.
Les contraintes, le plus souvent liées à la copropriété, seront un point de
vérification important avant toute opération car elle peut limiter grandement la
division pour plusieurs raisons qui ne sont pas spécialement explicites. Savoir
interpréter un règlement de copro et comprendre les différentes procédures
techniques d'une division d'appartement seront des points importants pour
mener à bien ce projet.
Vous le verrez un peu plus tard dans le module DROIT PRIVÉ, mais pour
amorcer le terrain, sachez qu'une copro a presque le droit de vie ou de mort sur
votre projet de division. En effet, c'est elle qui décide de tout dans votre
immeuble, vous n'êtes pas le maître à bord. Si elle dit blanc, vous faites blanc, si
elle dit noir, vous faites noir et vous devez suivre ce qu'elle dit.

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Voici les risques encourus en cas de non respect du règlement de copropriété :
Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires. Les sanctions
applicables en cas d’infraction à ces stipulations sont celles attachées à
l’inexécution de tout contrat par les articles 1217 et suivants du code civil, à
savoir l’obligation imposée au copropriétaire défaillant de tenir ses engagements
et/ou l’obligation de réparer le préjudice causé au syndicat ou aux autres
copropriétaires par le paiement de dommages et intérêts… Ce serait donc bête
de vous retrouver au tribunal...
Sur le règlement de copropriété, il peut y avoir des choses qu’on ne peut même
pas imaginer. Voici quelques exemples surprenants qu'on peut trouver dans un
règlement de copro que j'ai vus tout au long de ma vie d'investisseur lors de
visites ou des exemples relevés par des amis investisseurs :
Exemple 1 : Il est interdit de sortir son chien entre 8h et 18h
Exemple 2 : Il est interdit d'avoir un animal dans son appartement
Exemple 3 : Les locataires doivent être de bonnes mœurs
Ce sont 3 exemples parmi tant d'autres qui montrent la stupidité de certains

règlements. Quelle est la limite d'une personne de bonnes mœurs ou de
mauvaises mœurs ? Est-ce qu'un poisson rouge est un animal ? Même si
certaines tournures sont illégales, sachez qu'il faudra bien faire attention au
règlement de copro, car une simple phrase peut vous interdire tout simplement
une division d'un appartement. Au final, si vous achetez le bien, mais qu'en fin
de compte, vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas faire de division,
c'est une catastrophe pour votre rentabilité et vos futurs investissements.
C'est l'une des raisons pour lesquelles je n'achète jamais de bien en copro,
j'achète uniquement des immeubles, me permettant d'être tranquille dans mes
achats. Il n'y a rien de pire que d'être bloqué par des copropriétaires jaloux et
aigris qui sont toujours dans la contestation.
DIVISER UN BIEN EN MONO PROPRIÉTÉ

En tant qu'investisseur rentable, tu comprendras au fur et à mesure de cette
formation à quel point il est important de toujours optimiser son temps, quelle
que soit la tâche à accomplir. Une tâche qui peut mettre plusieurs heures à être
faite par quelqu'un de mal organisé, peut ne prendre qu'1 heure à quelqu'un qui
a tout organisé en amont. Comme je te l'ai toujours dit, le temps c'est la chose
la plus précieuse qui existe dans ce monde, puisque le temps ne s'achète pas
(quoique tu sais que Google travaille sur le ralentissement, et même l'arrêt du
vieillissement des cellules de notre corps. Un jour peut-être, nous devrons payer
pour vivre le plus de temps possible).
Un exemple concret d'optimisation du temps : tu feras des biens à la chaîne

dans ta division, ce qui signifie que vouloir faire une ambiance différente pour
chacun des 10 appartements créés n'a aucun intérêt. Ça peut se faire quand tu
crées 2, 3, 4 appartements, mais pour 10, 20 appartements, c'est une perte de

! 2
temps. Beaucoup ne seront pas d'accord avec moi, mais il n'y a aucun intérêt à
faire des univers différents pour chaque appartement. Ça te fait plaisir à toi, à
ton ego, mais tu ne loueras pas plus cher pour autant. Si tu veux vraiment
optimiser ton temps, fais des biens à la chaîne, avec les mêmes déco, les
mêmes meubles, tu gagneras beaucoup de temps sur le choix du mobilier et tu
payeras moins cher car tu feras l'achat de gros.
Que ce soit la division d'une grande maison ou d'un immeuble complet en

plusieurs studios ou appartements, il faut savoir que cette division est
généralement plus simple au niveau administratif que l'appartement qui se situe
en copropriété. En effet, dans une maison ou un immeuble il n'y a pas de
copropriétaires qui peuvent interdire ou limiter la division, ce qui nous enlève
une épine du pied. Généralement, à l'achat, une maison ou un immeuble coûtent
plus cher qu'un appartement, car tu achètes beaucoup de m². Donc le m² te
coûte moins cher, mais l'investissement global est plus important. L'avantage
d'acheter des grandes surfaces, c'est qu'il est possible de créer 5, 10, 15
logements avec le même bien, te permettant d'économiser un maximum de
temps chez le notaire, à la banque, pour les visites...
Ce genre de projet est plutôt conseillé aux investisseurs ayant déjà pratiqué la
division d'appartement, car il y a plus de contraintes techniques au niveau des
travaux pour une division d'une grande surface en beaucoup d’habitations. Un
débutant peut commencer par diviser une maison, mais il devra faire plus
attention car les risques sont plus importants. En contrepartie, la division d'une
maison est plus rentable et moins administrative que la division d'un
appartement.
Tu connais ma position, moi je n'achète que des immeubles, c'est beaucoup plus
compliqué à trouver car il y a très peu d'immeubles en vente, moins de 1% du
marché. En contrepartie, il y a également beaucoup moins de concurrence et la
négociation est beaucoup plus facile. Bref, il y a énormément d'avantages. La
division d'immeuble est le but ultime de l'investisseur qui fait de la division. Ce
type de division est très rentable et permet de gagner beaucoup d'argent. En
revanche, beaucoup de contraintes seront présentes pour vous barrer la route, il
faudra savoir surmonter toutes les épreuves de ce type de division.
Non seulement l'immeuble coûte moins cher à l'achat au m² puisque c'est un

achat au prix de gros, mais en plus la division augmente également la
rentabilité. Cette stratégie est très rentable lorsqu'on suit toutes les étapes
correctement sans faire aucune erreur. Evidemment, ce type de division n'est
pas réservé aux débutants, de par le fait de toutes les contraintes techniques qui
seront présentes durant tout le processus de la division, mais également parce
que suivre un chantier de 5 – 10 – 20 appartements à diviser en même temps
demande beaucoup d'expérience et de sang froid pour tout diriger correctement.

! 3
MODULE 3 : POURQUOI FAIRE DE LA DIVISION ?
INTRODUCTION :
Je vais vous expliquer pourquoi il faut faire de la division, vous comprendrez
rapidement que la rentabilité est beaucoup plus élevée puisqu'on peut louer plus
cher. Vous verrez également l'importance d'acheter des m² en gros et pourquoi
la division permet de diviser les risques par rapport à un investissement
classique. Je vous dévoilerai à la fin, le match entre la colocation et la division et
vous verrez qu'il ne faudra pas rater le train en marche.
UNE RENTABILITÉ PLUS ÉLEVÉE

La rentabilité sera plus élevée grâce à plusieurs points :
Point N°1 Louer et vendre plus cher

L'un des plus gros avantages de la division, c'est que ça permet d'augmenter
considérablement sa rentabilité pour plusieurs raisons. Tu loueras plus cher 2
studios de 25m² qu'un T3 de 50m².
A savoir que les travaux pour faire de la division sur un appartement sont un
peu plus conséquents que de refaire l'appartement à neuf, mais la différence
n'est pas non plus faramineuse. Prenons l’exemple d'un appartement de 50m²
pourri à la base, que je refais à neuf : il faut compter environ 800€ du m², soit
40K€. Alors que si j'avais fait une division, on partirait sur 1K€ du m² car il y a
des évacuations et arrivées d'eau à créer, un compteur électrique à créer, ainsi
qu'une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain. Pour faire une division en
2 biens, ça coûtera environ 50K€. Faire la division nous aura donc coûté 10K€ de
plus que si j'avais juste remis le bien à neuf sans faire de division.
En tant qu'investisseur rentable, tu as donc compris qu'il faut rentabiliser ces

10k€ au plus vite et que si tu n'arrives pas à les rentabiliser, la division n'a donc
aucun intérêt. Mais alors, me diras-tu, comment rentabiliser ces 10K€ de
travaux supplémentaires ? Très simple, en louant plus cher.
Prenons un exemple concret, pour ma part, dans l'une des villes où j'investis, je
loue mes studios de 25m² au prix de 390€ Charges comprises alors qu'un
appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ charges comprises,
ce qui fait 130 € de plus par mois, 1 560€/an, 15 600€ sur 10 ans et 31 200€
sur 20 ans (la durée totale du crédit).
Certes, les travaux et les meubles sont plus importants pour 2 studios que pour
un T3, mais la différence est très vite compensée, rentabilisée en quelques
années seulement. Pour faire simple, en environ 6 ans, j'aurai donc récupéré ces
10k€ supplémentaires que m'auront coûté les travaux de la division. Ce qui
signifie que tous les loyers après la 6ème année ne seront que du bonus par
rapport au surcoût des travaux de division. La division sur mon bien était donc
très rentable.

! 4
En revanche, il faut savoir quand faire de la division et quand ne pas en faire. La
division n'est pas toujours intéressante en fonction du prix du bien, du loyer et
du surcoût des travaux. On va partir sur un 2ème exemple concret, qui va vous
montrer que la division n'est pas toujours rentable.
Imaginons que je loue mes studios de 25m² au prix de 350€ Charges comprises
alors qu'un appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ CC, ce
qui fait 50€ de plus par mois, 600€/an, 6 000€ sur 10 ans et 12 000€ sur 20 ans
(la durée totale du crédit). Ce qui fait qu'au final, on a divisé un bien, mais qu'il
faudra environ 17 ans pour rembourser le surcoût de la division, ce qui n'est pas
intéressant. Autant mettre ces 10K€ ailleurs plutôt que de faire une division.
Vous avez compris qu'une division peut être très rentable ou pas du tout en
fonction de ces différents facteurs. C'est pourquoi vous devez faire votre étude
de marché pour savoir à combien vous pourrez louer votre bien. Pour rappel,
j’explique en détail ma stratégie consistant à faire une étude de marché dans
mon autre formation gratuite ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS.
Je vous ai dit dans quels cas il faut faire de la division ou non sur le strict plan
du montant des locations. Mais il y a également un autre facteur important qui
entre en jeu, c'est le potentiel prix de revente du bien. En effet, c'est bien de
voir en combien de temps le surcoût des travaux aura été récupéré via le surplus
de loyer, mais c'est également important de calculer la potentielle plus-value
qu'on fera à la revente de ces biens. Vous vous doutez bien qu'un appartement
de 50m² se revendra moins cher que 2 appartements de 25m², comme vous le
savez, plus on achète des m², et moins ce m² est cher.
Prenons encore l'exemple de mes appartements. Un T3 de 50m² refait à neuf se

revendra environ 1 500€ du m², soit 75K€. Alors qu'un studio de 25m² refait à
neuf se revendra environ 2 000€ du m², soit 100K€. Donc rien qu'avec la plus-
value, je gagnerai 25K€ brut, sans compter tout ce que je gagnerai en plus avec
les loyers. Ce qui induit également et logiquement que votre parc immobilier
augmente également plus rapidement puisqu'avec le même bien initial, vous
gagnerez sur tous les tableaux. C'est toujours intéressant d'avoir un patrimoine
plus important pour la demande de nouveaux prêts, ça permet de les obtenir
plus facilement.
Donc au final, à vous de voir, même si le surcoût des travaux de division met
plus de 10 ou 15 ans à se récupérer via les loyers supérieurs, mais que derrière
il y a une grosse plus-value à faire pour un bien divisé, alors il peut être tentant
au final de faire de la division. Il faut voir si vous avez une stratégie de garder le
bien très longtemps ou si vous avez une stratégie de revente à court terme.
Point N°2 La déduction d'impôt plus importante

Plus vous faites de travaux, plus vous pourrez déduire de travaux de vos impôts.
En effet, les travaux sont déductibles des impôts. Ainsi, une division
d'appartement apportant des travaux plus importants qu'une rénovation

! 5
classique vous permettra de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années sur
vos revenus locatifs. Attention néanmoins, les travaux de création de logement
ne sont pas déductibles pour de la location nue (on en parlera dans les modules
traitant de la fiscalité).
Une déduction d'impôt plus importante vous permet donc de gagner plus,
puisque vous aurez moins d'impôt à payer. En revanche, il y a une chose
importante à noter, c'est qu'on ne fait pas des travaux pour faire des travaux, il
n'y a aucun intérêt. Non, on fait des travaux qui sont nécessaires au bien et qui
lui apporteront une plus-value vous permettant en même temps de défiscaliser,
c'est ça qui est important.
DES m² EN GROS
Point N°1 Acheter des m² en gros

Le but de la division est d'acheter un bien immobilier assez grand. Que ce soit
un appartement ou un immeuble, plus il y a de m² et plus c'est intéressant. En
effet, c'est comme faire un achat de gros, plus le bien immobilier est grand,
moins le prix au m² sera cher. C'est tout simplement une histoire d'offre et de
demande et ça marche partout pareil. Plus la surface est grande et moins il sera
facile de vendre et vice-versa.
Un studio de 25m² est recherché par des primo-accédants, par des petits
investisseurs, par des gros investisseurs, pour des parents voulant loger leurs
enfants... Bref, tout le monde cherche un studio, c'est pourquoi les prix sont
élevés. A l'inverse, un grand appartement de 100m² ou même un immeuble
intéresseront beaucoup moins de personnes, quelques investisseurs, des familles
nombreuses... Bref, la demande étant moins conséquente, les prix au m² seront
beaucoup plus bas que pour un studio. C'est tout simplement la loi du marché !
Prenons l'exemple d'un appartement de 50m². Le prix moyen au m² dans la ville

est de 1 000€ le m² pour un bien de 50m², soit un prix d'achat de 50 000€,
alors qu'un studio de 25m² s'achète environ 1 400€ le m², soit 70 000€, pour 2
studios de 25m². Le calcul est donc vite fait, plus la surface est grande et moins
c'est cher au m².
Les frais de notaires sont également réduits, ce qui permet de gagner encore un
peu d'argent. En effet, les frais de notaire seront un peu plus faibles pour l'achat
d'un seul bien que pour 2 biens différents. De plus, cela signifie également 1
seul passage chez le notaire, c'est du temps de gagné, et pour un investisseur,
du temps c'est de l'argent.
Point N°2 Faire des achats en gros

Un point supplémentaire important auquel on ne pense pas lorsqu'on achète «
EN GROS » des m², c'est que le matériel vous coûtera moins cher au m². Je
m'explique, lorsque vous faites une rénovation, vous allez devoir acheter toutes
sortes de matériaux au niveau électricité, plomberie, mobilier, décoration... Pour

! 6
1 seul appartement, il y a très peu de chances d'arriver à avoir une promo
conséquente, en revanche, si vous faites 5, 10, 20 appartements, vous pouvez
être sûr que vous aurez des promotions dans tous les sens.
En divisant plusieurs appartements, on a une force de frappe importante, nous

sommes en position de force face au vendeur. Lorsque vous arrivez chez votre
fournisseur de plomberie et que vous lui dites que vous voulez 10 WC, 10
receveurs de douche, 10 meubles vasque, 10 mitigeurs (...), vous serez
accueillis les bras ouverts.
Un point intéressant également pour les artisans, ils préféreront travailler sur un
même chantier pendant 6 mois, que de devoir chercher un nouveau chantier
tous les mois, ça leur offre une tranquillité d'esprit. Tout est regroupé au même
endroit donc plus pratique pour les artisans, vous pourriez donc avoir une petite
remise par rapport à cela.
DIMINUER LES RISQUES

Le fait de diviser un bien immobilier, permet de diminuer doublement les risques.
Déjà, l'un des plus gros risques lorsqu'on se lance dans la location immobilière,
c'est la vacance locative. En effet, il n'y a rien de pire que de se taper une
vacance locative de 2 mois sur 12 mois par exemple, ça fait plus de 16% de
loyer perdu. Il en résulte donc une rentabilité moindre malheureusement, avec
une rentabilité à 10%, si vous perdez 16% de votre loyer annuel, votre
rentabilité tombera à 8.4%, ce qui n'est plus du tout pareil au niveau de la
renta. Si vous avez 2 biens en revanche, la vacance locative sera comblée par
l'autre bien, ainsi, vous serez plus confortable financièrement que si vous aviez
un seul appartement.
De plus, on le dit souvent dans la vie, mais c'est encore plus vrai en immobilier,
selon l'adage bien connu, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même
panier. En immobilier, ça veut dire qu'il vaut mieux avoir plusieurs revenus de
plusieurs appartements différents plutôt qu'avec un seul et même appartement.
C'est assez simple à comprendre, en cas d'impayé, vous serez bien content
d'avoir 1 appartement en plus. Ainsi, s’il vous arrive la malchance d'avoir d'un
locataire qui ne paie plus son loyer, il y aura au moins l'autre loyer pour vous
aider à payer votre prêt, afin de ne pas être pris à la gorge.
Faire de la division, c'est d'autant plus important pour ceux qui utilisent les
loyers des appartements pour payer leur prêt. Si vous n'avez pas ou peu
d'épargne, et qu'il y a de la vacance locative ou un impayé, vous aurez au moins
1 des 2 appartements qui continuera à faire rentrer de l'argent, vous permettant
ainsi de ne pas être dans une situation précaire très dangereuse. Notez bien que
les banques ont horreur de ce genre de situation et de voir que vous êtes en
difficulté à cause de loyers impayés, car vous êtes censés pouvoir gérer votre
bien correctement.
LA DIVISION CONTRE LA COLOCATION

! 7
Souvent utilisée pour avoir une bonne rentabilité, la colocation est considérée
comme un très bon moyen de faire de bonnes rentabilités. Mais la division
permet une rentabilité plus importante. De plus, l'appartement individuel est
largement préféré à la colocation.
Depuis plusieurs années maintenant, nos amis les vendeurs de rêve se font un
plaisir de vous proposer des formations à prix d'or pour faire de la colocation,
car selon eux, la colocation serait le futur eldorado immobilier. Je ne suis pas du
tout d'accord avec ça. Pour moi les gens sont individualistes, ils ne sont pas des
adeptes de la vie en communauté, je le vois actuellement dans mes locations,
les gens préfèrent largement être seul ou en couple dans leur studio plutôt que
d'être dans une colocation.
Voici comment fonctionne le système de la colocation actuellement. Oui, les

colocations fonctionnent bien dans les villes où la demande est tendue, puisqu'il
est tellement compliqué de trouver un studio, que les locataires sont obligés de
se rabattre dans une colocation. Mais dans une ville où la demande n'est pas
ultra tendue, vous pouvez être sûr que les gens préféreront louer un studio pour
être tranquilles.
Le gros souci, c'est que de plus en plus de colocation ont été créées ces
dernières années, ce qui fait que l'offre a considérablement augmenté. La raison
est simple, il est très simple de transformer un T3, T4, T5 en une colocation
puisqu'il y a très peu de modifications à faire. Les principaux travaux pour
transformer un grand appartement en colocation, c'est la création de salle de
bain, car il faut au moins 1 salle de bain pour 2 chambres. Il est donc simple de
transformer une colocation mais comme les gens sont des moutons, ils suivent
ce que les autres font. Au final, tout le monde fait la même chose, ils sont donc
en train de créer une saturation de marché.
A l'avenir, puisque de plus en plus d'investisseurs en herbe continueront à faire

des colocations à la suite des vendeurs de rêve, ce marché sera en totale
saturation, puisque l'offre sera supérieure à la demande. C’est le scénario
catastrophe pour un investisseur. Mon message peut paraître alarmiste, vous
pouvez ne pas être d'accord avec moi, c'est votre choix, mais je ne changerai
pas d'avis. Je suis persuadé que dans quelques années, les colocations sont
vouées à mourir. La solution pour ça, c'est tout simplement de faire de la
division, puisque vous pouvez être sûr que maintenant ou dans 50 ans, les
locataires veulent et voudront vivre dans leur cocon tranquillement.
A noter : Dans les villes où le marché est ultra tendu, comme je vous l'ai dit plus
tôt, il n'y aura pas de soucis pour trouver un locataire, car quel que soit le type
de logement, ça se louera sans problème. Tout ce que j'ai dit précédemment
concernait les villes classiques moyennes de moins de 500K habitants.

! 8
MODULE 4 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 1)
INTRODUCTION
On va voir un chapitre assez indigeste mais obligatoire à connaître, c'est tout ce
qui est le droit public. On verra ensemble ce qu'est un bien insalubre et en péril,
ainsi que tous les critères à connaître pour éviter d'avoir ce genre de logement.
On verra également ce qu'est un changement de destination et le changement
d'usage et comprendre la différence entre les 2 afin de faire correctement vos
déclarations lorsque vous ferez des divisions.
LA DÉFINITION DU DROIT IMMOBILIER

Le droit immobilier est une branche du droit, c'est un terme générique
regroupant tous les textes juridiques du droit privé et du droit public concernant
les biens immobiliers. Il régit toutes les problématiques inhérentes aux biens
immobiliers. La location, les troubles du voisinage, l'achat-revente, la sous-
location, la construction, sont entre autres, des problématiques abordées dans le
droit immobilier.
Un bien immeuble est un bien qui ne peut pas être déplacé, contrairement à un
bien meuble qui lui peut se déplacer. Par exemple, une caravane, un camping-
car, un mobil-home... sont des biens meubles car il peuvent se déplacer, ils ne
sont donc pas considérés comme des biens immobiliers.
Le droit immobilier intervient uniquement lorsqu'un bien immeuble est en cause,

que ce soit pour un bien en location, un bien en vente, ou tout acte inhérent aux
biens immeubles. Les textes relatifs au droit immobilier sont principalement
contenus dans le code de la construction et de l'habitation, dans le code civil, le
code des baux et le code de l'urbanisme. A savoir qu'en France, il n'existe pas un
code spécifique à l'immobilier.
Comme vous l'avez compris, l'immobilier regroupe plusieurs branches du droit :

- Le droit des baux (gestion locative)
- Les transactions immobilières (achat-revente)
- Le droit de la copropriété
- Le droit de l'urbanisme qui traite notamment du permis de construire
- Les troubles de voisinage
- La fiscalité immobilière
Nous verrons une grande partie de tous ces points durant la formation, hormis
l'achat-revente qui est spécifique à l'activité de marchand de bien. Tous les
autres droits immobiliers seront nécessaires à connaître et à appréhender
correctement pour faire de la division immobilière dans les règles, mais
également pour faire de l'immobilier correctement de façon générale.

! 9
LE DROIT DES BAUX
Il y a plusieurs règles qui régissent les normes autour d'un bien à mettre en
location, comme notamment la surface minimum, les biens insalubres, les biens
en péril... A savoir qu'en tant qu'investisseur rentable, vous n'aurez pas de bien
qui sera insalubre ou en péril, par contre, il se peut que vous achetiez un bien
étant déjà insalubre ou dans un immeuble étant en péril. Il est donc important
de connaître la procédure pour sortir de ça au plus vite.
La surface minimum
La surface minimum à louer est liée à la décence du logement dont vous

trouverez tous les critères dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
relatif aux caractéristiques du logement décent.
Tout logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
- Une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de

2,20 mètres
OU
- Un volume habitable de 20 m³. 
Il est essentiel pour bien comprendre les contours de ces critères de savoir ce
que recouvre la réalité de chacun de ces termes.
Qu’est ce qu’une pièce principale ?

D’après le Code de la construction et de l’habitation, un logement ou habitation
comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil,
éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service,
telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras,
séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Qu’est ce que la surface habitable ?

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après
déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable
correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les
hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves,
sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au
logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux
communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une
hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est important de rappeler ces définitions car
dans la pratique, on parle de la surface habitable d’un logement qui englobe
toutes les chambres, la cuisine, les toilettes et la salle de bain.
Or, j’insiste, ici il faut tenir compte seulement de la surface de la pièce

principale. Si les choses s’arrêtaient là, ça serait trop simple. Si vous envisagez

! 0
de louer une petite surface, mettez votre nez dans le règlement sanitaire
départemental qui envisage des règles de calcul très strictes pour calculer ladite
surface (dans l’affaire que j’ai en tête, il fallait exclure du calcul la surface du bac
de douche)
En fonction de certaines villes, ou de certains usages, il se peut que cette limite

soit augmentée, nous vous invitons à vous renseigner sur les normes minimum
de logement dans votre ville selon l'usage soit au service de l'urbanisme ou
auprès des agences immobilières compétentes. Notez bien que les normes
minimum indiquées dans le droit public sont les minimums, jamais elles ne
pourront être plus basses que ce qui est affiché par ce décret, c’est le strict
minimum légal. En revanche, certaines villes, via le PLU par exemple, élèvent le
minimum légal. En effet, la ville peut dire 14m² MINIMUM...
Les biens insalubres

 
Un appartement ou une maison qui est considéré comme insalubre, est un
logement qui présente des dangers au niveau de la santé ou au niveau de la
sécurité de leurs occupants. La loi qui définit l'insalubrité d'un bien est la loi du
13 avril 1850. Voici ce que cette loi qualifie d'insalubre : « Les logements qui se
trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de
leurs habitants ».  
Il y a plusieurs critères d'insalubrité, dont voici une liste non exhaustive : 

 
- La surface minimum que nous avons vue juste au-dessus, 
- L'isolation thermique et acoustique,
- Les équipements sanitaires, l'évacuation des eaux usées, le chauffage,

l'installation électrique, 
- L'état du bâti (sol instable, fissure, humidité importante...), 
- L'éclairage naturel...
C'est le préfet qui décide d'engager une procédure d'insalubrité, la plupart du

temps, c'est dû à des habitants qui vivent ou qui voient le bien dans un sale état
et qui décident de le signaler à la mairie de la commune - soit par courrier, soit
par téléphone. A la suite de ce signalement, le service d'hygiène de la mairie
viendra vérifier l'immeuble afin de réaliser un rapport qui sera remis à un conseil
départemental des risques sanitaires. A la suite de cette enquête, ce conseil
départemental se prononcera sur la cause de l'insalubrité et les mesures qu'il
faudra prendre pour y remédier. A la suite de cela, le préfet prendra un arrêté
d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.
Cet arrêté obligera le syndic (ou le propriétaire pour une mono propriété) à
réaliser les travaux dans un délai déterminé, faute de quoi, une astreinte

! 1
journalière de 1 000€ maximum sera mise en place. Enfin, pour résumer, une
fois les travaux terminés, le préfet prononcera une mainlevée afin que le bien ne
soit plus en insalubrité. Ceci est dans le cas où l'insalubrité est remédiable, mais
si au contraire, elle est irrémédiable, alors ça signifie que les travaux pour
mettre fin à l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
Pendant les travaux, s’il est interdit d'habiter dans le logement, il faudra reloger
à vos frais le locataire.
Les biens en péril

Si le bien immobilier est dangereux structurellement, il peut être frappé de péril,
c'est encore plus grave que l'insalubrité. L'insalubrité concerne l'état du
logement et les conditions d'occupation, en revanche, la procédure de péril est
mise en place pour un bien immobilier sur lequel il y a un problème concernant
la solidité. C'est le maire qui peut engager une procédure de mise en péril à
l'encontre du syndic ou du propriétaire du logement.
Dès qu'un immeuble ou ses parties communes peuvent présenter un danger

pour la sécurité des locataires ou passants au niveau de sa solidité, l'immeuble
peut être frappé de péril. Voici quelques exemples de cause de mise en péril :
● L'effondrement d'un escalier, d'un plancher, d'une terrasse, d'une façade... 
● La chute de pierres.
Il y a 2 types de procédures pour une mise en péril :  

 
- La procédure ordinaire, situation qui présente un danger, mais pas immédiat
pour les locataires. Ils peuvent encore vivre dans l'appartement sans risquer de
se faire blesser. Lorsque la mairie est prévenue, elle enverra un courrier au
syndic ou au propriétaire pour indiquer les différents problèmes qu'il y a dans
l'immeuble. Le syndic a 2 mois pour répondre. Si le syndic ne répond pas, la
mairie peut prendre un arrêté de péril mettant en demeure le syndic ou le
propriétaire de faire les travaux à une date limite. Si les travaux ne sont pas
terminés à la date indiquée, il peut y avoir des astreintes journalières. 
- La procédure d'urgence situation qui présente un danger immédiat et grave

pour les locataires ou les voisins, qui ne peuvent plus vivre dans le logement car
il y a des risques de blessure. Lorsque la mairie est prévenue, elle saisit le
tribunal administratif afin qu'il désigne un expert en 24 heures maximum qui
vient constater si le péril est imminent. Si le péril est vraiment imminent, la
mairie prendra un arrêté de péril imminent obligeant le syndic ou le propriétaire
à faire les travaux très rapidement sous peine d'astreinte pouvant aller jusqu'à
1 000€ par jour. 

! 2
 
Que ce soit pour la procédure de péril ordinaire ou d'urgence, une fois que les
mesures prévues par l'arrêté ont été exécutées, le maire pourra alors prononcer
la mainlevée de l'arrêté de péril. Cela peut prendre de quelques semaines à
plusieurs mois, en fonction de la réactivité du service de la mairie. 
A noter : Un bien peut être à la fois en péril et en insalubrité, mais il est

également possible qu'il ne soit qu'en péril ou qu'en insalubrité, car les 2
procédures sont totalement différentes.
Le minimum requis lors de la division

Faire une division immobilière, qu'elle soit officielle ou officieuse, c'est bien, vous
avez vu pourquoi dans les modules précédents, mais cela ne doit pas être aux
dépens de la qualité de vie de vos locataires. Il y a les chiffres et il y a la réalité.
Pour cela, il va falloir suivre notamment les règles du droit public et du droit
privé pour que votre division soit en règle.
C'est pour ça que si vous souhaitez être dans les règles au niveau de votre
division, il va falloir suivre toutes les obligations, afin de ne pas faire de votre
bien un logement insalubre, voire pire, en péril. Pour que le bien immobilier que
vous allez diviser soit dans les règles, il faudra notamment que les éléments
suivants soient présents :
● Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès

est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les
eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures
et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection
contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
● Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres
du logement, ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur
l'extérieur ou des locaux non chauffés, présentent une étanchéité à l'air
suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non
chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent
être munies de trappes. 
● Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès,

tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans
un état conforme à leur usage. 
● La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de

construction, des canalisations et des revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique
des locataires. 
● Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, et les équipements

de chauffage et de production d'eau chaude, sont conformes aux normes

! 3
de sécurité définies par les lois et règlements, et sont en bon état d'usage
et de fonctionnement. 
● Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et

les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et
permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité
adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements. 
● Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient

d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou
sur un volume vitré donnant à l'air libre. 
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort

suivants:
● Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs

d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et
adaptée aux caractéristiques du logement. 
● Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du

logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour
l'utilisation normale de ses locataires. 
● Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes

empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de
siphon. 
● Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil

de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation
d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation
des eaux usées. 
● Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC,

séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un
équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une
douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en
eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à
un w.-c. extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le
même bâtiment et facilement accessible. 
● Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces

et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers
courants indispensables à la vie quotidienne. 

! 4
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Lors de votre carrière d'investisseur, notamment lorsque vous ferez de la
division, vous allez peut-être devoir faire un changement d'usage ou un
changement de destination. On verra comment déposer un permis de construire
et une demande préalable plus tard dans la formation, mais on va ici commencer
à parler de tout ce qui est changement de destination et changement d'usage.
Le changement de destination est régi par le code de l'urbanisme (article R.

123-9, R. 421-14 et R.421-17). Il faut savoir qu'il y a 9 types de destinations
prévus par l'administration. Voici les 9 destinations possibles : Habitation ;
Hébergement hôtelier ; Bureaux ; Commerces ; Artisanat ; Industrie ;
Exploitation agricole ; Entrepôt ; Service public. Quel que soit le bâtiment que
vous voyez, il fera partie de l'une de ces 9 destinations.
Le changement de destination se fait administrativement avec la mairie, ce qui

signifie qu'il faudra déposer une déclaration préalable ou un permis de construire
en fonction du type de travaux qui seront accompagnés avec ce changement de
destination. Sauf exception, chaque bien peut faire l'objet d'un changement de
destination. En fonction du plan local d'urbanisme de la ville, également appelé
PLU, vous aurez plus ou moins de mal à passer d'une destination à une autre.
Pour qu'un bien change de destination, il faut que le bâtiment passe d'une
destination à l'une des autres destinations.
Voici des exemples de changement de destination : transformer un commerce en

habitation, transformer un entrepôt en bureau, transformer un hangar agricole
en hébergement hôtelier.
Si vous faites un changement de destination sans modification de la façade ou

de la structure porteuse, une demande préalable suffira. En revanche, si vous
faites un changement de destination avec modification de la façade ou de la
structure porteuse, dans ces cas-là, il faudra déposer un permis de construire.
Le permis de construire, c'est typiquement le cas par exemple lorsqu'on veut

passer un commerce en habitation. Il peut y avoir des grandes baies vitrées pas
adaptées à une habitation, alors il faudra retirer les baies vitrées, ajouter un peu
de mur en façade pour y mettre des fenêtres plus petites, plus propices à un
logement.
En revanche, si vous souhaitez faire un changement de destination sur un

bureau qui se trouve au premier étage d'un immeuble, logiquement, vous
n'aurez pas besoin de toucher ni la façade, ni la structure porteuse, donc une
demande préalable suffira. Nous parlerons en détail du permis de construire et
de la demande préalable, dans un prochain module.

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Un bâtiment peut avoir plusieurs destinations, avec un commerce au rez-de-
chaussée, un bureau au premier étage, ainsi que des habitations dans le reste
de l'immeuble. Un seul appartement ou maison ne peut avoir plusieurs
destinations à la fois. En gros un seul et unique lot juridique ne peut pas avoir 2
destinations différentes. En revanche, un appartement peut avoir 2 usages
différents, c’est autorisé.
Le changement d'usage, également appelé changement d'affectation, est quant

à lui plus light que le changement de destination. Il est régi par le code de la
construction et de l'habitation (Article L631-7 CCH et suivants). Il existe 2 types
d'usages reconnus par le code de la construction et de l'habitation. Il y a les
logements et tous les autres biens qui ne sont pas à usage d'habitation. Pour
faire simple, vous avez les habitations d'un côté, et les bureaux, commerces,
entrepôts, etc. de l'autre côté.
Vous devrez faire un changement d'usage lorsque vous voudrez passer d’un type
de bien à un autre et vice versa. Exemple : Vous souhaitez transformer une
habitation en commerce, il faudra faire un changement d'usage. Vous voulez
transformer un bureau en habitation, il faudra faire un changement d'usage. En
revanche, pour tout ce qui est hors habitation, il n'est pas nécessaire de faire de
changement d'usage. Exemple, vous avez un entrepôt à transformer en
commerce, alors il n'y a pas de changement d'usage, car il reste le même.
Au même titre que le changement de destination, le changement d'usage se fait

directement au sein de la demande préalable ou du permis de construire.
A noter : le changement de destination ou d'usage d'un bien changera sûrement

votre imposition au niveau de ce bien. En effet, l'imposition n'est pas la même
entre une habitation et un garage par exemple, alors pensez-y, lors de vos
simulations de rentabilité.

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MODULE 5 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 2)
INTRODUCTION
Le droit immobilier de la copropriété en particulier n'aura plus aucun secret pour
vous une fois que vous aurez lu ce module. On verra en détail ce qu'est un bien
en copropriété et un bien en mono-propriété. On verra également ce qu'est un
règlement de copropriété avec tout ce à quoi il faut faire attention lorsqu'on veut
faire une division.
LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ
Si vous achetez, comme moi, des immeubles entiers, alors le droit de la
copropriété ne vous intéressera pas, mais comme il y a beaucoup d'investisseurs
qui n’achètent que des appartements, il est important de s'y pencher un
minimum pour savoir dans quoi on va mettre les pieds.
Pour faire un topo rapide, il faut savoir qu'il y a plus de 60 000 copropriétés en
France, ce qui représente près de 7 millions de personnes. Il existe des biens en
copropriété et des biens en mono-propriété, voici la différence :
● Un bien en copropriété signifie qu'il y a plusieurs propriétaires, c'est

typiquement le cas dans les immeubles. Dans un seul bâtiment, il peut y
avoir des dizaines de propriétaires. Une copropriété se crée à partir de 2
propriétaires différents dans un même bâtiment, et il n'y a pas de limite
maximum. 
● Un bien en mono-propriété, à l'inverse, signifie qu'il n’y a qu’un seul

propriétaire dans le bien. C'est notamment le cas pour les maisons, mais
également pour les immeubles. J'ai tous mes immeubles en mono-
propriété, puisque je suis le seul propriétaire. 
Dans une copropriété, il y a des parties communes qui appartiennent à tous les
copropriétaires, dans lesquelles chacun paiera des charges, et il y a les parties
privatives, avec une jouissance exclusive.
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire use et jouit

librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de
l’immeuble ». La copropriété est le droit de propriété de plusieurs personnes sur
les parties communes d’un même bien, chaque propriétaire ayant un droit de
propriété exclusif sur ses parties privatives.
Les propriétaires d’un appartement en immeuble collectif sont appelés les

copropriétaires. Ils doivent respecter certaines règles et suivre le règlement de
copropriété. Ce document obligatoire (lorsqu'il y a plusieurs copropriétaires dans

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un même immeuble) définit les codes de l’immeuble et précise les droits et
obligations à observer.
LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copro est l'un des points les plus importants avec l'EDD. Il va
permettre de délimiter précisément les parties privatives et les parties
communes, ainsi que les modalités d'usage de chacune des parties. Cette charte
commune à tous les copropriétaires décrit le fonctionnement de la copropriété
en interne. Voici les 4 points clés du RC :
- L'usage des parties communes sera bien défini. On y trouve plusieurs

consignes comme les consignes en cas d'incendie, les heures d'ouverture
des portes du bâtiment, l'interdiction d’encombrer le passage... Tout ce
qui a trait aux communs.
- La destination de l'immeuble (exemple de standing, de bureau, de

libérale...) ainsi que la destination de chaque lot. Chaque lot peut avoir
une destination différente : habitation, bureau, garage, cave…
- Les modalités de fonctionnement de l'immeuble qui définiront,

notamment, l'institution d'un conseil syndical, le fonctionnement des AG…
- La répartition des charges de la copro en fonction de la quote-part qui est

associée à chaque lot. 2 types de charges existent : Les charges générales
qui permettent l'entretien, la conservation et l'administration des parties
communes de l'immeuble. Leur quote-part correspond à celle indiquée
dans l'EDD. Les charges spéciales qui sont communes également, mais
réparties en fonction de l'utilité pour chacun des lots.
Il faudra le créer du moment où 2 copropriétaires vivront dans le même

bâtiment. Si vous avez un immeuble entier et que vous souhaitez revendre une
partie ou tous les appartements, alors vous devrez faire créer un RC par un
notaire. Ce document doit être fait avant la vente officielle du bien, il peut
notamment être fait chez le notaire pendant le compromis, ainsi vous
économiserez de l'argent, car tout sera fait en même temps (vente + RC).
Il faudra le modifier lorsque vous ferez une division officielle dans une
copropriété. En effet, étant dans une copropriété, un RC existera déjà pour
instaurer les règles auprès des différents propriétaires. Dans ce cas-là, afin
d'officialiser la division (entre autres étapes), le RC sera modifié par le notaire.
Il est obligatoire du moment où il y a au moins 2 copropriétaires dans un

bâtiment. En revanche, si vous êtes en mono-propriété, le RC n'est pas
nécessaire, car servant à édicter les règles entre les copropriétaires, il ne vous
sera donc pas utile.

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Certains règlements de copro accepteront la division, d'autres l'interdiront, et
certains la restreindront. Il faut donc bien lire le règlement de copro.
Cas n°1 : Le règlement de copro interdit la division
Que ce soit de la division officielle ou non, dans tous les cas, si le règlement de
copro affiche une clause d'interdiction de division de votre bien, alors il n'y aura
pas le choix de ne pas en faire. Voici les cas qui pourraient faire que la division
serait interdite. Les phrases du type : « Il est interdit de louer à plusieurs
personnes distinctes », « il est interdit d'avoir trop de locataires dans le même
logement », « la colocation est interdite » ou « il est interdit de diviser » seront
rédhibitoires pour vous lancer dans la division.
Il m'arrive de voir des règlements de copro où il est indiqué que l'immeuble doit
être exclusivement à usage d'habitation bourgeoise. A l'époque déjà, certains
bailleurs divisaient les grands appartements haussmanniens en chambres de
bonne, d'où certaines restrictions très vieilles. Cette partie se trouvera, la
plupart du temps, dans la section « Usage des parties privatives »
Un règlement de copro peut contenir des interdictions illégales. En effet,

certaines peuvent aller contre les droits du copropriétaire. Toutes les
interdictions que nous avons indiquées ci-dessus ne sont pas toujours légales,
en fonction de l'interdiction, du type d'immeuble, du quartier où celui-ci se
trouve. Il est alors possible de se retourner contre la copro et d’aller en justice
pour lui donner tort. Par contre, ce genre de procédure coûte beaucoup d'argent
et prend beaucoup de temps, sans compter l'ambiance délétère qu'il y aurait
durant toute la procédure. Il faut savoir que c'est possible, ensuite, vous faites
ce que vous voulez.
Dans tous les cas, si vous ne comprenez pas certaines phrases, qui peuvent être
ambiguës, vous pouvez contacter directement le syndic et leur poser la question
directement, afin d'avoir une réponse claire sur ce qui est possible et ce qu’il
n'est pas possible de faire. Certains RC datent de plus de 70 ans, les phrases
n'étaient pas tournées de la même manière à l'époque. Votre division ne doit pas
faire apparaître des désagréments qui feraient qu'y habiter serait moins agréable
qu'auparavant.
Un turn-over trop important à toute heure du jour et de la nuit apporte une gêne
sonore assez importante pour que la copro se retourne contre vous, le cas est
surtout présent pour la LCD.
Voici différentes nuisances visuelles pouvant faire baisser le standing d’un bien :
- Le débordement des poubelles communes de l'immeuble.
- Toutes les nuisances qu'apporte votre activité.
- Tout ce qui ne correspond pas à la destination résidentielle de l'immeuble est
un motif d'action en justice contre vous. Ensuite, c'est à l’appréciation du juge
qui peut être différent en fonction de chacun d'eux. Certains d'entre eux

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estiment que la courte durée est contraire à la destination résidentielle de
l’immeuble.
Concernant la location nue ou meublée à l'année : Que ce soit au niveau visuel

ou sonore, la division d'un appartement en 2 habitations ne peut pas en soi
nuire à la copropriété, car 1 locataire supplémentaire ne peut pas nuire à la
destination résidentielle de l'immeuble.
Cas n°2 : Le règlement de copro restreint la division
Un règlement de copro peut également restreindre au lieu d'interdire. On peut

trouver des phrases du type, « la location à plusieurs personnes distinctes » ou
« la colocation » ou « la division » « sont soumises à acceptation de la copro »
par exemple. Ce n'est pas interdit mais c'est une restriction obligeant la
validation de la copro en AG.
LES TROUBLES DU VOISINAGE
Lorsque vous ferez votre première division, il y aura une chose importante à
faire, outre ce que nous avons dit sur tout ce qui est réglement de copro : ce
sera de suivre les instructions à la lettre pour être conforme au droit de la
copropriété. De plus, il faudra éviter les troubles du voisinage qui relèvent du
droit commun.
Ça peut faire rire, et pourtant, c'est un fléau qui touche des dizaines de milliers
de locataires et propriétaires en France. Un locataire qui fait n'importe quoi suffit
à pourrir l'ambiance d'un immeuble entier, c'est pourquoi il faut être très vigilant
avec ça. Déjà, il faudra choisir un ou des très bons locataires, calmes, éduqués
et courtois, mais en plus, il faudra être ferme lors de leur entrée dans les lieux.
Un trouble du voisinage est un souci causé par l'un des voisins, qui fait que la
tranquillité des autres locataires est affectée. Il y a les nuisances sonores avec
une musique trop forte, mais il y a également les nuisances olfactives comme de
l'urine de chat, qui sont également reconnues comme des nuisances possibles.
Il y a donc le comportement du locataire auquel il faut faire attention, mais il y a

également vous, qui devez être très vigilant lors de vos travaux. En effet, diviser
un appartement en plusieurs studios, ce ne sont pas de simples travaux. On le
verra en détail dans le module ISOLATION, mais sachez déjà que les cloisons
que vous allez faire pour la division seront spécifiques. En effet, si vous faites
une cloison classique comme celle qu'on pourrait faire pour une chambre par
exemple, vous risquez de gros problèmes de voisinage. Il n'y a rien de pire que
d'entendre tout ce que fait son voisin.
C'est pourquoi, nous verrons ensemble qu'il faut faire des cloisons spécifiques,
qui permettront une parfaite isolation phonique et thermique. Elles coûteront
plus cher qu'une cloison classique, mais vous serez tranquille, puisque le bien-
être des locataires, ça n'a pas de prix.

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MODULE 6 : LE DROIT IMMOBILIER - FISCALITÉ
INTRODUCTION
Dans la partie fiscalité, je ne rentrerai volontairement pas en détail dans
l'imposition de chaque statut. Pour cela, je vous invite à aller dans la formation
ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Ici, je parlerai surtout de points
inhérents à la division. Nous verrons que tous les travaux de division ne se
déduisent pas lorsqu'on fait de la location nue. C'est pour cela que nous
comprendrons ensemble que la location meublée est plus intéressante lorsqu'on
fait de la division en nom propre.
LES TRAVAUX DE DIVISION EN RÈGLE GÉNÉRALE

Les travaux, je vous l'ai déjà dit plusieurs fois, c'est la niche fiscale par
excellence, car avec les travaux vous avez plusieurs avantages non négligeables.
L'une des choses les plus importantes pour les investisseurs rentables, c'est de
ne pas payer d'impôts et pour cela, il n'y a qu'une seule solution, c'est avoir
beaucoup de charges à déduire de vos loyers : LES TRAVAUX. Avec les travaux
vous avez plusieurs avantages :
● 1er avantage - Louer plus cher que la concurrence. Puisque votre bien
sera refait à neuf, vous pourrez vous permettre de louer beaucoup plus
cher que la concurrence, et non seulement vous gagnerez plus que les
autres, mais en plus, vous louerez plus facilement.
● 2ème avantage – Payer peu voire aucun impôt pendant des années. En
effet, puisque vous avez fait énormément de travaux, ceux-ci vont se
déduire ou s'amortir dans votre comptabilité, vous permettant dans les
meilleurs cas, de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. 
 
● 3ème avantage – La tranquillité. Cette tranquillité, lorsque vous aurez de

plus en plus de biens immobiliers dans votre patrimoine, vous verrez à
quel point elle est importante, et pour cela, il faut prévoir les soucis. C'est
justement en faisant les travaux que vous pourrez prévenir des problèmes
futurs, vous permettant d’être tranquille pendant plusieurs années. En
effet, avec un bien refait à neuf, vous pouvez être sûr de n'avoir aucun
problème pendant très longtemps.
Ces 3 principaux avantages font que les travaux sont indispensables pour un
investisseur rentable. Si vous ne faites pas de travaux, vous vous enlevez le
bénéfice de ces 3 principaux avantages fondamentaux qui sont la colonne
vertébrale d'un investisseur RENTABLE SUR LE LONG TERME.

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LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION NUE EN NOM PROPRE
Lorsqu'on fait de la location nue en nom propre, dont les revenus sont appelés
des revenus fonciers, il est très important de savoir que les travaux de division
ne sont pas déductibles.
En effet, le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux

déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier
imposable à l’impôt sur le revenu. Pratiquement tous les travaux sont
déductibles, quel que soit le mode de location choisi, sauf quelques cas spéciaux
à voir ci-dessous. Voici une liste non exhaustive de tous les travaux déductibles
tout le temps :
● Tout ce qui est travaux de réparation et d'entretien, ce sont des travaux

qui maintiennent ou remettent en bon état le bien afin d'en permettre u n
usage conforme à sa destination sans en modifier la circonstance ou
agencement initial. Exemple de ce type de travaux : Traitement du bois,
réparation des plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la
toiture, réparation ou remplacement de la chaudière... 
 
● Tout ce qui est travaux d'amélioration, ce sont des travaux qui servent à
apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux
adapté au confort de vie, sans modifier la structure du bien. Exemple de
ce type de travaux : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre,
changement de parquet, remplacement d'une douche, changement d'une
cuisine... 
Vous trouverez les liens et informations nécessaires si vous souhaitez en savoir

plus sur le BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP
Tout ce qui est meubles pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les
étagères, le matelas, l'électroménager... ne sont pas déductibles en location nue.
En revanche, la cuisine, le meuble vasque, la cabine de douche... sont
déductibles en NU.
Tout ce qui est travaux de construction, de reconstruction ou

d'agrandissement, ne sont pas déductibles en revenus fonciers, ce qui inclut
donc tout ce qui est travaux de division. Ce type de travaux a pour but
d'apporter une modification importante au gros oeuvre du bien, ou d'apporter
plus de volume au bien, ou encore de changer la destination du bien (passer un
local commercial en habitation).
Exemple de ce type de travaux non déductibles en revenus fonciers : aménager

des combles en habitation, passer un commerce en habitation, diviser un
appartement, surélever un toit pour y créer un étage supplémentaire, consolider
des murs extérieurs, créer de la surface habitable, effectuer des travaux de gros
œuvre qui entraînent une redistribution totale de l'aménagement.

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Il faut faire attention, car la frontière entre travaux déductibles ou non est mince
parfois. Il faut donc bien faire attention avant de commencer ce type de travaux.
De plus, si vous faites les 2 types de travaux, il faudra que ce soit dissocié sur la
facture de l'artisan, sinon, tout passera en NON déductible.
En gros, si vous souhaitez faire de la location nue en nom propre (revenus

fonciers), il vous sera donc déconseillé de faire une division officielle, puisque
tous les travaux inhérents à la division ne seront pas déductibles. Cela
compromet donc une très grande partie des avantages. La restriction de la non
déductibilité des travaux de division se pose ici uniquement lorsque vous faites
de la location nue en nom propre. En revanche, il vous sera possible de faire des
travaux de division même en faisant de la location nue, via une structure type
SCI IS par exemple, on en reparlera un peu plus bas.
LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION MEUBLÉE EN NOM PROPRE

Dans le cas de la location meublée en nom propre ou via une structure, c'est
très simple, absolument tous les travaux sont déduits ou amortis de vos loyers
en meublé. Contrairement au NU où c'est très restreint, ici il n'y a aucune limite.
Ainsi, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
sont tous déductibles ou amortissables. Tout ce qui est meubles pour la
maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas,
l'électroménager sont également déductibles. Donc tous vos travaux de division
sont déductibles ou s'amortissent, mais en tout cas, il n'y a pas de restriction
pour de la location meublée, contrairement à de la location nue.
A noter, pour ceux qui font leurs travaux tout seul, que vous ne pourrez pas
déduire le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la
matière première, comme la peinture, le placo, le carrelage...
L'amortissement
Voici une nouvelle notion qui est assez peu connue : c'est la notion
d'amortissement. Pour expliquer les choses simplement, c'est la perte de valeur
d'un bien qui se fait avec le temps, due à son utilisation ou à son usure
temporelle. On en parle au niveau comptable, puisqu'en meublé, il faudra avoir
une comptabilité. Dans la location meublée, on parle ici de déductibilité, mais
également d'amortissement. En location meublée, les travaux sont tous
déductibles, alors qu'en location nue, les travaux peuvent s'amortir ou se
déduire en fonction du montant et de la nature de l'objet sur la facture.
Exemple, vous achetez un macbook pro. Lors de son achat il vaut environ 2K€,
mais 5 ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c'est dû à son utilisation
quotidienne, ainsi qu'au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont
sorties depuis celui-là. Sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement,
il ne vaut plus rien. Le macbook, comptablement, vaudra 0€ dans 5 ans. Il
s'amortit donc à 20% par an (100% = 20% x 5 ans). La première année il
vaudra 2 000€, puis il vaudra 1 600€ la 2ème année, 1 200€ la 3ème année,

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800€ la 4ème année, 400€ la 5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième
année, il vaudra 0€.
A quoi sert l'amortissement en fait ? J'ai un bénéfice annuel de 100 000€. Sans
amortissement, si on passe le mac en charge, on aurait fait 100K€ – 2K€ =
98K€. Si on le passe en amortissement, on fera 100 000€-400€ et cela pendant
5 ans. Ainsi, en charge, on considère que le bien vaut 0€ directement la 1ère
année, alors qu'en amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année
pendant 5 ans. L'amortissement permet donc d'étaler le coût d'un bien sur
plusieurs années.
Quel est l’intérêt de l'amortissement en immobilier ?
● Pour les travaux en meublé, c'est moins avantageux que pour des revenus
fonciers, car en revenus fonciers, les travaux passent tous en charge
immédiatement, alors que pour du meublé, on ne peut pas les déduire
directement, on amortit sur plusieurs années. Vous faites des travaux, par
exemple l'électricité que vous allez refaire dans votre immeuble. Cela ne
passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce genre
de travaux s'amortissent entre 10 et 20 ans. Vous l'aurez compris, plus la
durée est courte, et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets
donc la durée la plus courte à chaque fois. Pour 10 000 € de travaux
d'électricité, amortis sur 10 ans, vous avez donc 1 000€ par an, qui vont
se déduire de vos impôts. 
● Pour le bien immobilier en revanche, c'est un avantage considérable par

rapport à la location nue, puisqu’ici, vous pouvez amortir le bien
immobilier en lui-même, ce qui n'est pas possible en revenus fonciers.
Exemple, votre bien vaut 300k€. Vous pouvez l'amortir sur 30 ans, ce qui
fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%)
de la valeur du bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire
10K€ de vos impôts. Le calcul que j'ai fait n'est pas correct, car
l'immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs types
d'amortissements (il y a la charpente, le gros œuvre, l'électricité, la
plomberie qui sont amortis de façon différente, mais en faisant une
moyenne, on amortit cela sur environ 30 ans).
Vous l'aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur comptablement chaque

année, alors qu'en fait, non seulement il n'en perd pas, mais si vous êtes sur un
bon secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez
amorti la totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l'Etat.
Pourtant, si vous le revendez dans 30 ans, on ne prendra pas la base de sa
valeur qui sera de 0€, mais le prix que vous l’aurez acheté. Ce qui est génial en
LMNP, c'est que vous ne payerez de la plus-value que sur la différence entre le
prix d'achat du bien et le prix de vente, alors même que vous aurez déduit
pendant 30 ans sa valeur, et que comptablement il ne vaudra plus rien.

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Contrairement au LMP, où on prendra sa valeur d'achat en retirant tout ce qui a
été amorti.
Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez
faire en meublé, aura son propre taux d'amortissement. Voici un récapitulatif à
titre d'information, mais au final, c'est votre comptable qui décidera :
● Plomberie, électricité : amorti de 15 ans à 30 ans 
● Mobilier, agencement, décoration : amorti de 5 ans à 15 ans 
● Façade, terrasse : amorti de 20 ans à 25 ans 
● Gros œuvre : amorti sur 50 ans 
A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€ HT
peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce
montant, ça passe en amortissements. Les amortissements se reportent
indéfiniment sur vos impôts.
LE P0I et LE P2P4I
Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre
activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C'est pour cette raison que
vous allez devoir remplir le formulaire P0I. Ainsi, vous serez immatriculé en tant
que loueur meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir
envoyé le formulaire. Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d'avoir le
statut MICRO BIC ou le statut RÉEL. Vous avez 15 jours après le début de votre
activité pour envoyer le formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par
beaucoup de personnes qui se lancent sans se former. Ainsi, l'administration
admet une tolérance. Je sais que certains investisseurs l'ont envoyé avec
plusieurs mois de retard sans qu'il n’y ait eu de pénalité.
LES TRAVAUX DE DIVISION EN SCI

Comme nous l'avons vu dans la précédente formation, il y a 2 types de SCI qui
existent :
● La SCI IR, c'est une société à l’impôt sur le revenu, 
● La SCI IS, c'est une société à l’impôt sur les sociétés.
La SCI IR
Sans rentrer dans les détails, en SCI IR, il est interdit de faire de la location
meublée, néanmoins il y a une tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10%
maximum de vos revenus en meublé, le reste doit être de la location nue. Mais
c'est risqué, car si vous dépassez les 10%, vous serez requalifié en SCI IS. Ce

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n'est pas un drame en soi, sauf si vous souhaitez absolument rester en IR. Donc
ne faites pas de meublé en SCI IR.
En SCI IR, c'est exactement comme être en nom propre, sauf que vous pouvez
investir à plusieurs, mais l'imposition est la même. Vos revenus en SCI IR sont
des revenus fonciers. Le gros désavantage, c'est que comme vous êtes en
revenus fonciers, vous ne pourrez donc pas déduire les travaux de division, vous
perdrez donc le principal avantage de la division. Si on ne peut pas déduire les
travaux, il n'y a pratiquement plus aucun intérêt à faire de la division, sauf si
vraiment il y a un objectif de plus-value important.
La SCI IS
La SCI IS est une vraie société, au sens que vous avez une vraie comptabilité à
tenir, des assemblées générales à tenir tous les ans, un bilan annuel, bref une
vraie gestion de société en fait. Le gros avantage avec une SCI IS, c'est que
vous pouvez faire absolument tout type de location que vous souhaitez, il n'y a
aucune limite. Il est possible à la fois de faire de la location nue et de la location
meublée sans restriction, contrairement à la SCI IR.

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MODULE 7 : LES PERMIS DE DIVISER ET DE LOUER
INTRODUCTION
Les permis de louer et de diviser sont assez récents. En effet, ils ne datent que
de quelques années, et ils sont mis en place dans assez peu de villes pour le
moment. C'est au stade expérimental. Ces 2 dispositifs sont présents
principalement pour que les villes puissent analyser leur parc locatif, ainsi que
pour stopper les marchands de sommeil qui sont présents dans certaines villes
pauvres de France, comme c'est le cas dans plusieurs villes du Nord par
exemple.
COMMENT CA MARCHE
Dans certaines villes où il y a beaucoup de biens indécents ou insalubres, les
villes ont mis en place des outils spécifiques grâce à la loi ALUR. Ces outils sont :
● L'Autorisation Préalable de Mise en Location 
● L'Autorisation Préalable à la division de logement 
Ces 2 outils sont communément appelés le permis de louer et le permis de

diviser, donc ne soyez pas surpris si vous lisez ce genre de termes. Ils
permettent aux villes d'avoir un rôle préventif, pédagogique et de blocage, en
dernier ressort, pour lutter contre les logements indécents.
Voici les rôles principaux de ces outils :
● 1er rôle : agir en prévention auprès des propriétaires bailleurs et les

accompagner dans l’amélioration de leur logement, 
● 2ème rôle : encadrer la division de logement, 
● 3ème rôle : mieux connaître le parc locatif privé et repérer les logements
potentiellement indignes, 
● 4ème rôle : disposer d’outils coercitifs, complémentaires à ceux existants,

permettant d’agir avant la mise sur le marché du bien. 
Vous l'avez compris, il s’agit de dispositifs que les mairies peuvent activer pour
bloquer les marchands de sommeil, mais nous, nous faisons du haut de gamme,
donc cela ne nous impactera pas. Ces outils ont été créés car il y a des
marchands de sommeil qui prennent un appartement de 50m² pour y mettre 10
personnes, souvent des personnes sans papiers ou avec de faibles revenus, ne
leur permettant pas de trouver un logement dans le marché immobilier
classique.

! 7
LE PERMIS DE DIVISER
Le permis de diviser est prévu par les articles L.111-6-1-1 et L.111-6-1-2 du code
de la construction et de l’habitation. L'autorisation préalable aux travaux de
division, également appelée permis de division, n'est pas présente dans toutes
les villes de France, mais uniquement dans des zones présentant une proportion
importante d’habitat dégradé ou susceptible de se développer. Pour savoir si
vous faites partie d'une zone où le permis de diviser est obligatoire, vous devez
vous rendre à votre mairie, car il n'y a pas de fichier qui récapitule toutes les
villes faisant partie de ce dispositif. Voici quelques villes où le permis de diviser
est obligatoire : Lille, quelques communes avoisinantes de Lille, comme
Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Lambersart, et quelques autres également.
Le permis de diviser se concrétise de la façon suivante : vous devez envoyer une

demande d'autorisation avant les travaux de division du logement. Vous devez
envoyer le formulaire que vous trouverez auprès de la commune ou de l'EPCI
ayant instauré cette procédure. La réponse est apportée dans un délai de 15
jours suivant la réception de la demande complète.
Voici les différents motifs de refus possibles pour une demande de division :
Motif de refus N°1 : lorsque le bien ou l'immeuble est frappé par un arrêté
d'insalubrité ou un arrêté de péril. Comme on l'a vu précédemment ensemble,
les biens frappés par ce genre d'arrêté sont interdits de division, ou même de
location. Lorsque vous achetez ce genre de bien, vous devez absolument suivre
la procédure correctement pour en sortir.
Motif de refus N°2 : d'une part, le décret décence qui impose que le logement
doit comporter au moins une pièce principale présentant : une surface habitable
de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume
habitable de 20m3. Attention, on en parle peu, mais regardez aussi le
Règlement Sanitaire Départemental qui est davantage restrictif. D'autre part,
l'Article L111-6-1 dont la division d'immeuble en vue de mettre à disposition des
locaux à usage d'habitation doit respecter une superficie et un volume habitables
inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3. Exemple : vous avez un
appartement de 30m², vous pourriez vous dire que vous aurez 2 appartements
de 15m², mais en fait ce n'est pas aussi simple car, il y a la problématique de
l'agencement du bien. Sauf à avoir une chance de cocu, il ne sera pas possible
de diviser le bien en 2 part égales, car il y a la problématique des fenêtres, des
évacuations et des arrivées à créer, mais également les murs porteurs.
De plus, il faut penser aux m² qu'on va perdre, car pour rappel, la surface
habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers,
gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au
total des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous
plafond. Les cloisons qui vont séparer les 2 appartements seront épaisses,
environ 20 cm d'épaisseur. Imaginons que la cloison qui sépare les 2

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appartements fasse 5 mètres linéaires. Nous perdrons 1m² juste avec les
cloisons. Enfin, il faudra penser au hall d'entrée qui va séparer les 2
appartements. Il ne fera pas partie des appartements, donc ce sont des m²
perdus.
Lorsqu'on divise 1 appartement, il faut donc bien penser à l'agencement et aux

m² perdus, car si l'un des 2 appartements fait moins de 14m², la mairie ne
donnera pas l'autorisation à votre permis de division.
Motif de refus N°3 : Ne pas avoir les équipements minimaux pour qu'un bien soit
habitable (ce qui, au final, revient à faire un bien indécent). Ça correspond à
tout ce qui est équipement électrique pour faire fonctionner les éléments de
cuisine et pour utiliser des appareils électriques de façon courante. Ça regroupe
tout ce qui est installation d'alimentation en eau potable pour pouvoir se laver
de façon décente et utiliser le bien dans sa vie courante. Ça regroupe également
tout ce qui est évacuation des eaux usées des toilettes et de la cuisine. Enfin, il
faudra également qu'il y ait au moins une fenêtre, afin que le bien soit considéré
comme décent. Les critères sont consignés dans le décret n°2002-120 du 30
janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dont le lien est ici :
h t t p s : / / w w w. l e g i f r a n c e . g o u v. f r / a f f i c h Te x t e . d o ?
cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729
Motif de refus N°4 : lorsque le bien que vous souhaitez diviser n'a pas fait l'objet
des diagnostics obligatoires qui sont entre autres le DPE, le Constat de risque
d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante.
Ces 2 types de produits sont assez dangereux (en fonction de la quantité
présente dans l'immeuble). Il est possible d'en retrouver dans d’anciens
immeubles. Si c'est le cas, faites venir des artisans, ils pourront vous dire ce
qu'on peut faire pour y remédier. S’il y a du plomb dans une partie des
communs, au plafond par exemple, cela n'est pas dangereux, vous pouvez le
laisser, mais si l'immeuble entier est peint avec de la peinture au plomb, ça sera
problématique. Ce diagnostic ne doit être fait qu'une seule fois si celui-ci indique
qu'il n'y a aucune trace de plomb ou d'amiante. Si le diagnostic indique la
présence de ces produits, les diagnostics ne sont valables qu'un an.
Motif de refus N°5: lorsque les logements créés suite à la division ne

correspondent pas à la taille minimum imposée par le plan local d'urbanisme
(communément appelé le PLU). On l'a vu juste avant, il y a la taille légale de
14m² ou de 30M3, par contre, il est possible que le PLU de la ville impose une
surface minimum plus élevée. En effet, j'ai déjà vu dans un PLU par exemple
que le minimum légal pour la division d'un logement devait être de 18m² au
minimum. Donc si votre division crée 2 appartements de 15m², la ville ne vous
donnera pas votre permis de division. Il y a dans un premier temps la loi à
regarder, puis le PLU de chaque ville qui vient se greffer à la loi.
On verra ce qu'il faut regarder dans le PLU dans des modules suivants.

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Vous pourrez retrouver ces obligations dans les articles L111.6.1 et L111.6.2 du
code de la construction et de l'habitation.
Le formulaire à remplir
Ce document est spécifique à chacune des communes qui l'ont mis en place, il
n'y a pas de formulaire CERFA normalisé comme nous avons l'habitude d’en voir.
Chaque ville a donc son propre formulaire, vous devez donc vous rapprocher de
la ville pour qu'elle vous le fournisse. Voici un exemple de formulaire de permis
de diviser pour l'agglomération du boulonnais qui l'a mis en place il y a déjà
quelques années : http://www.agglo-boulonnais.fr/uploads/media/Formulaire-permis-de-
diviser.pdf
La demande d'autorisation contient différents points :
● La nature et la consistance des travaux à effectuer pour votre division,
● Les différentes surfaces qu'auront les biens créés suite à la division, c'est-
à-dire que vous devrez indiquer la surface plancher de chaque appart, la
hauteur sous plafond, la surface des fenêtres et le volume habitable (pour
rappel, on calcule le volume habitable en multipliant la largeur par la
longueur par la hauteur. Ainsi, on obtient un nombre en M3). A noter que
pour les calculs, on prend bien les m² CARREZ, c'est-à-dire tout ce qui se
trouve au-dessus d'1m80, 
● Un plan avant les travaux, ainsi qu'un plan après les travaux avec toutes
les mesures. Pour appuyer votre dossier, vous pouvez en plus, y rajouter
des plans 3D, avec les cuisines et salles de bain. Indiquez également où
se trouvera la porte d'entrée ainsi que toutes les fenêtres avec les
mesures également, 
● Le diagnostic amiante, comme on l'a vu plus tôt,  
● Le diagnostic plomb, également appelé le constat de risque d'exposition

au plomb.
La procédure pour obtenir le permis de division

Cette procédure diffère en fonction des villes, chacune ayant son propre mode
opératoire. La procédure que je vais vous donner peut donc être différente pour
votre ville, mais dans les grandes lignes, c'est elle que vous allez avoir.
● 1ère étape : vous remplissez le formulaire de demande d'autorisation le

plus complet possible afin que le dossier ne soit pas retoqué par la mairie,
vous faisant ainsi perdre du temps bêtement. Ce formulaire est à envoyer
en lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie.
● 2ème étape : elle fournira ensuite un récépissé pour indiquer que le
dossier est complet ou non. Ce récépissé ne vaut pas acceptation, ça
prouve juste que la mairie a bien reçu tous les documents nécessaires et

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qu'elle va analyser ça. Si le dossier n'est pas complet, la mairie vous
indiquera les pièces manquantes qu'il faudra rajouter.  
● 3ème étape : il se peut que la ville envoie un inspecteur pour faire une
visite de contrôle. Ce n'est pas obligatoire, mais c'est possible. Cet
inspecteur vérifiera l'état de l'immeuble portant sur la sécurité et la
salubrité des futurs logements. Suite à cette visite, il rédigera un rapport
et donnera à la mairie un avis favorable ou non favorable pour faire cette
division. Il peut également donner des avis sur le type de travaux à
réaliser.  
● 4ème étape : normalement, sous 15 jours à un mois maximum, la mairie

vous donne une décision motivée par des arguments avec l'appui de
l'inspecteur qui a effectué la visite. Cette décision est notifiée par courrier.
Il y a 3 possibilités de décision. La 1ère décision possible, c'est que la
mairie ne vous délivre pas le permis de diviser. Dans ce cas-là, il faut
regarder les raisons du refus, normalement la mairie est tenue de vous
indiquer les travaux à faire pour que la collectivité accepte la division. La
2ème solution, c'est que la mairie autorise les travaux. La 3ème solution,
c'est que la mairie autorise les travaux sous certaines conditions. 
● 5ème étape : une fois les travaux terminés, il faudra faire une déclaration
d'achèvement et de conformité des travaux (Daact). Un inspecteur de la
mairie est alors susceptible de vérifier les travaux qui ont été effectués.
Ce permis étant pris très au sérieux par les villes, suivez bien tout ce que
vous avez mis dans votre formulaire, car les mairies sont vraiment
tatillonnes.
Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent

en matière d'habitat, ou à défaut le maire, peut refuser ou soumettre à
conditions l'autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque
les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la
sécurité des occupants et à la salubrité publique.
Si vous faites une division sans autorisation dans une ville où le permis de
division est obligatoire, vous risquez 15K€ d’amende, somme qui sera recouvrée
par le préfet, qui sera ensuite versée à l'agence nationale de l'habitat,
communément appelé l'ANAH. S’il y a une récidive dans les 3 ans, l'amende
pourra être portée à 25k€, toujours au profit de l'ANAH. Il y aura aussi la
possibilité de poursuite pénale. A noter que si vous faites une division en
absence de demande ou après un refus, c'est considéré de la même façon, c'est
illégal. Comme d'habitude, si personne ne le sait, vous ne risquez rien, mais il
suffit d'une dénonciation pour vous faire pincer, alors faites les choses dans les
règles.
Un point important à noter, comme nous le verrons plus tard, en règle générale,
lorsqu'on fait une division non officielle, en gros du réagencement d'intérieur, il

! 1
n'y a pas d'autorisation de la mairie, en revanche c'est différent pour obtenir le
permis de diviser. En effet, si vous ne faites que du réagencement d'intérieur,
vous devrez quand même demander l'autorisation préalable de division. La loi
Alur du 24 mars 2014 et la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017
imposent un permis de diviser dès lors que vous souhaitez entreprendre des
travaux dans votre logement, même si ceux-ci à la base n'obligent pas de
demander une autorisation de la mairie.
Imaginons que vous achetez une maison de 200m² que vous souhaitez diviser
en 8 studios. Si vous faites juste du réagencement d'intérieur, à la base, il n'y a
pas d'obligation de la mairie à avoir pour faire ce genre de travaux, SAUF dans
les villes où le permis de diviser est obligatoire. Dans une ville comme Lille par
exemple, pour ce genre de travaux, il faudra absolument avoir un permis de
diviser.
Si vos travaux vous imposent de déposer un permis de construire ou une

demande préalable, dans ces cas-là, il n'est pas nécessaire de faire une
demande de permis de division. En effet, dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord de l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation préalable,
alors cela est suffisant. Cela s'explique par le fait que si vous déposez un permis
de construire, une demande préalable ou une demande de permis de construire,
dans tous les cas, le document mentionnera que vous souhaitez faire une
division, et dans tous les cas c'est la mairie ou le service de l'urbanisme qui
s'occupera du dossier, donc une seule demande sera suffisante.
LE PERMIS DE LOUER
L'autorisation préalable de mise en location, également appelée le permis de
louer, est une mesure administrative au droit immobilier qui découle du décret
d'application de la loi ALUR depuis décembre 2014. Il permet à la ville d'avoir un
suivi administratif et visuel du parc locatif. Elle peut ainsi voir rapidement un
bien en suspicion d’indécence pour lancer une procédure. En cas de doute, la
mairie peut envoyer des inspecteurs du service d'hygiène, afin de vérifier si le
logement est conforme ou non. Le cas échéant, elle peut obliger le propriétaire à
faire les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme à la loi. En
gros, ça permet aux villes ayant mis en place ce genre de dispositif de repérer
facilement les marchands de sommeil.
Tout ceci est réglementé par les articles L 635-1 à L 635-11 du CCH
Ce document est une bonne chose pour les propriétaires comme nous, qui
faisons les choses dans les règles, car il y aura plus de travail pour le premier
bien, mais ensuite, la mairie nous connaîtra, nous permettant d'avoir les
autorisations plus facilement.
Le permis de location est obligatoire dans les zones concernées. Si vous faites
partie de l’une des zones concernées, ça concernera tout nouveau bail, même
les biens sur le marché depuis plusieurs années, ce n'est donc pas uniquement

! 2
pour les nouveaux biens immobiliers entrant sur le marché. Une exception est
faite pour les renouvellements de bail, les reconductions de bail, les avenants au
bail... C'est uniquement pour des logements loués en nu ou meublé que le
locataire occupera en tant que résidence principale. Exemple, vous avez loué un
logement à un étudiant il y a 1 an, le bail se reconduit automatiquement si le
locataire souhaite rester, dans ce cas-là, le permis de location n'est pas
nécessaire.
A noter que le permis de diviser et le permis de louer ne sont pas

nécessairement dans les même villes. Dans certaines villes, il y aura l'obligation
d'avoir le permis de louer et le permis de diviser, dans d'autres villes, il faudra
juste le permis de diviser et dans d'autres villes encore, il ne faudra que le
permis de louer. Pour savoir si vous faites partie d'une zone où le permis de
louer est obligatoire, vous devez vous rendre à votre mairie, car il n'y a pas de
fichier qui récapitule toutes les villes faisant partie de ce dispositif. Voici
quelques villes où le permis de louer est obligatoire : Lille, quelques communes
avoisinantes de Lille, comme Wattrelos, Lambersart, Loos, Halluin, et quelques
autres également.
La demande du permis de louer se fait au moment où vous vous apprêtez à

mettre votre logement en location.
Il y a 2 points noirs non négligeables aux permis de louer :
● 1er point noir, c'est le coût. En effet, certaines communes font payer au
prix fort le permis de louer, allant de 60 à 114€. Il faut donc vous
renseigner au niveau de votre ville quant au tarif qu'elle a mis en place. 
● 2ème point noir, le permis de louer est obligatoire à chaque entrée de

locataire et cela, même pour un bien identique. Donc si vous avez une
rotation de locataires importante, 2 fois dans l'année par exemple, alors il
faudra payer 2 fois le permis. Pire encore, si vous avez un immeuble de
10 logements, vous payerez autant de permis de louer que de locations,
ce qui au final peut faire un gros billet à sortir.
Le permis de louer, également appelé la déclaration de mise en location de

logement, est à remplir au maximum 15 jours après la date de signature du
contrat de bail. Il faut pour cela, remplir le formulaire CERFA 15651. Voici le lien
pour y accéder :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47392
Attention, ne confondez pas cette procédure avec la déclaration de mise

en location que certaines villes ont pu mettre en place et qui engendre
donc des démarches administratives différentes (et souvent peu
contraignantes).

! 3
MODULE 8 : À VÉRIFIER PENDANT LA RECHERCHE DE BIEN
INTRODUCTION
Vous allez voir dans ce module tout ce que vous allez devoir vérifier pendant la
recherche de bien à diviser. Vous comprendrez ce qu’il faut faire pour analyser
une annonce, pour savoir si elle est intéressante ou non. On verra ainsi
comment correctement préparer sa recherche de bien, afin de ne rien oublier
pendant la visite.
PRÉPARER SA RECHERCHE
Avant toute chose, vous allez devoir créer une routine de recherche. Cela ne
vous prendra que quelques minutes par jour si vous faites les choses
correctement, comme nous le verrons plus tard. Plus vous serez minutieux dès
le départ, et plus vous gagnerez du temps sur votre recherche de bien. Si vous
êtes en pleine période de recherche de bien, je vous invite à faire vos recherches
3 fois par jour si vous en avez le temps. Une fois le matin, une fois l'après midi
et une fois le soir. Si vous êtes dans les premiers à chaque fois, ça vous
permettra de ne pas louper une seule annonce. Pensez également à enregistrer
des recherches sur Leboncoin, ça vous permettra de recevoir un email chaque
matin avec les biens immobiliers qui rentrent dans vos critères.
Personnellement, j'utilise principalement 2 sites d'annonces, Leboncoin et

Seloger, qui dominent 90% du marché immobilier en France. Je vais vous
montrer les recherches à faire sur Leboncoin qui vous permettront de gagner
beaucoup de temps. Il faut savoir une chose, c'est qu'absolument tous les biens
immobiliers sont susceptibles d'être divisés, que ce soit un simple appartement,
une maison, un immeuble ou même un entrepôt. Bref, dans votre recherche, il
ne faut rien laisser de côté.
Comme il ne faut laisser aucun bien de côté, dans la barre de recherche, vous
n'allez rien mettre, laissez-la vide. Ce qui sera important dans notre cas, comme
il n'y a pas de recherche précise, c’est de ne rien mettre dans la barre de
recherche. Choisissez la catégorie VENTE IMMOBILIÈRE, puis cochez les filtres
Maison, Appartement, et autre. Mettez ensuite le budget maximum que vous
pouvez investir. Sachez que si vous avez par exemple 300k€ à investir, vous
pouvez regarder les biens en vente jusqu'à 350k€, puisque le prix affiché n'est
pas le prix que vous allez payer, il y aura la partie négociation qui entrera en jeu.
RECONNAÎTRE UN BIEN DIVISIBLE SUR LES ANNONCES

L'analyse des annonces va se faire en 2 étapes : il y aura une première partie
qui nous permettra d'analyser le titre avec la miniature de l'annonce, puis une
deuxième partie où nous analyserons l'annonce en elle-même. La première
étape est importante, car ouvrir une annonce et l'analyser, ça fait perdre du
temps, alors si vous êtes capable de dégager toutes les annonces juste avec le
titre et la miniature, sur les milliers d'annonces que vous aurez vues durant
votre carrière d'investisseur, vous aurez gagné beaucoup de temps.

! 4
L'idée, pour gagner le plus de temps possible, c'est que dès que vous trouvez
une annonce intéressante avec la première étape, vous l'ouvrez dans une
nouvelle fenêtre. Vous ferez ainsi avec toutes les annonces intéressantes que
vous trouverez, mais vous n'irez les voir qu'à la fin. Concentrez-vous sur 1 chose
à la fois pour gagner un maximum de temps. Dans un premier temps, analysez
tous les titres avec les miniatures, et dans un deuxième temps, vous analyserez
toutes les annonces que vous aurez ouvertes dans un autre onglet.
Au niveau du titre je regarde :
● La taille en m² du bien, c'est souvent indiqué sur le titre, c'est pratique,

ça permet de savoir très vite si le prix au m² est trop cher par rapport au
prix moyen du secteur. Vous savez que le prix moyen est 2K€ au m², et
vous voyez un bien de 100m² à 250K€, c'est next direct, pas besoin
d'ouvrir l'annonce, vous perdrez du temps.
● Le secteur : régulièrement, dans le titre on voit « proche gare », «
quartier XXX »... sachant que grâce à l'étude de marché, vous savez où
investir, vous saurez directement si le secteur indiqué dans le titre mérite
d'ouvrir l'annonce ou non.
● Les indications du type « refait à neuf », « Neuf », sachant qu'en tant
qu'investisseur rentable, on veut faire beaucoup de travaux, pas besoin
d'aller plus loin non plus, je dis NEXT.
Au niveau de la miniature, je regarde :
● La miniature avec un programme neuf en 3D, c'est next direct.

● La miniature qui montre un chalet, une ferme ou une maison de
campagne, je fais Next direct aussi. On cherche du centre-ville, pas une
maison familiale paumée.
● La miniature qui montre une façade de l'immeuble dont le bien est en
vente, j'aime bien, on se rend compte vite de l'état du bien. Si c'est une
façade pourrie en train de dépérir ou avec du gros oeuvre, je n'ouvre pas
l'annonce.
Analyse de l'annonce :
Nous en sommes au point où vous n'avez gardé que les annonces intéressantes
en les ouvrant dans un nouvel onglet. La première chose à regarder, c'est le prix
au m² en quelques secondes avec l'application Rendement locatif qui s'affiche à
côté de chaque annonce (on verra dans le module d'après, le détail de
l'application). Comme on l'a vu ensemble dans les précédents modules, on
achète avec des travaux, donc le bien doit être au moins 20% en dessous du
prix au m² moyen pour une rénovation moyenne, ou 40% en dessous du prix
pour une grosse rénovation. Si vous trouvez des biens au prix du marché ou plus
cher, inutile d'aller plus loin, baisser un prix de plus de 20% étant très rare. Si le
bien est 10 ou 15% en dessous du prix du marché et que c'est une rénovation
moyenne, alors vous pouvez aller plus loin dans l'analyse car il y aura la
négociation qui vous permettra de baisser le prix.

! 5
Ensuite, la chose primordiale qu'il faut regarder, c'est la possibilité de pouvoir
diviser le bien en plusieurs appartements. On ne pourra savoir si un bien est
divisible qu’en se rendant sur place, mais on va déjà pouvoir dégager tous les
biens dont on sait qu'ils ne seront pas divisibles juste avec l'annonce, nous
permettant de gagner du temps, car une visite prend beaucoup de temps. Il y a
plusieurs types de biens :
 
Si l'annonce correspond à un appartement, il va falloir regarder en priorité les
fenêtres, car ce sont elles qui vont vous permettre de voir si vous pouvez aller
plus loin dans l'analyse du bien. S’il n'y a qu'une seule fenêtre dans
l'appartement, il n'y a pas de division possible. Sauf si vous faites une
ouverture sur un mur de l'immeuble, mais il vous faudra l'autorisation de la
copro et de la mairie. Ça induit plusieurs mois d'attente pour que chacun accepte
ou refuse, et ce n'est pas ce qu'on recherche. Il faudra notamment regarder la
disposition des fenêtres, car même s’il y en a 2, il faut être sûr qu'on puisse en
faire 2 appartements. Si les 2 fenêtres sont collées, ça sera plus compliqué que
si elles sont face à face par exemple.
Essayez aussi de voir les plans ou de savoir s’ils existent en appelant

directement le vendeur, ça va vous permettre de savoir directement la
disposition du bien, vous pourrez ainsi facilement connaître la disposition des
murs porteurs car s’ils sont nombreux, cela peut bloquer la possibilité de faire
une division. Regardez également l'agencement du bien, s’il est en enfilade ou
plutôt en rectangle.
Dans un premier temps, ici vous allez dégager tous les biens n'ayant qu'une
fenêtre, ou dont la disposition des murs porteurs ou l'agencement n'est pas bon.
Avant de faire une visite, on ne saura pas beaucoup de choses, car seule une
visite nous permettra réellement de voir si un bien est divisible ou non, mais en
tout cas, vous aurez déjà une idée précise du bien. Vous saurez ce qu'il faudra
regarder pour savoir si le bien est divisible facilement et rapidement.
Pour les immeubles et les maisons, c'est beaucoup plus simple car il n'y a pas la
problématique des fenêtres. Le bien étant en mono-propriété, vous pouvez faire
ce que vous voulez à l'intérieur. En cassant des cloisons, vous pouvez
réorganiser l'agencement du bien, afin que les fenêtres soient au bon endroit.
Idem pour les murs porteurs, on arrive à passer outre en mettant la disposition
qu'on souhaite.
PRÉPARER SA VISITE
Si vous avez trouvé un bien avec un prix au m² intéressant qu’il est possible de
diviser, au vu des premières informations que vous avez vues dans l'annonce,
alors il faut vérifier des points complémentaires avant de faire la visite. Si vous
faites une visite d'un bien, il faut compter facilement 1h, il est donc important de
ne pas se déplacer pour rien. En tant qu'investisseur rentable, notre temps est
précieux. Pour cela, nous allons vérifier plusieurs points importants. Si vous avez

! 6
un doute ou une question qui n'est pas dans l'annonce, vous pouvez appeler
directement le vendeur, vous gagnerez du temps.
1er point important – Vérifier si le bien a déjà été divisé

Si c’est le cas, vérifiez si ça a été fait officiellement ou officieusement. Il n'est
pas rare de voir des appartements ou des maisons qui ont déjà été divisés pour
augmenter la rentabilité, mais il faut vérifier si cela a été fait dans les règles ou
non. On le verra plus tard dans les modules traitant de la visite de bien, mais on
va dans un premier temps demander au vendeur si le bien a déjà été divisé, afin
d'avoir une première réponse. En fonction de sa réponse, si vous pensez qu'il
ment, alors vous pouvez faire vos propres recherches.
Vous pourrez déjà avoir des doutes juste avec l'annonce. Exemple : si vous
voyez une annonce proposant 2 appartements en vente en même temps, et
qu'ils ne peuvent pas être différenciés, alors, il y a de grandes chances que le
bien ait été divisé officieusement. Ce n'est pas mauvais, mais c'est une info qu'il
faut savoir. Si l'annonce ne semble pas suspecte, vous pouvez aller plus loin
dans vos recherches, en allant vous renseigner auprès du cadastre. Vous saurez
ainsi si le bien a déjà été divisé ou non.
2ème point important – Vérifier si le bien n'est pas insalubre ou en péril

Je vous ai indiqué les différentes procédures qui existent au niveau d'un bien en
péril ou insalubre, et comment en sortir. Ici, je vais vous indiquer comment faire
pour savoir si un bien fait partie de l'une de ces procédures.
Comme on l'a vu ensemble, les biens insalubres ou en péril le sont via un arrêté,
ce document est disponible à la mairie. Il vous suffit donc d'appeler le service de
la mairie et de leur demander si tel ou tel bien est en statut de péril ou en
insalubrité. Si c'est le cas, demandez une copie de cet arrêté. Sur cet arrêté,
vous verrez pour quelle raison ce bien est frappé de péril ou d'insalubrité.
Connaître cela avant d'aller visiter le bien vous donnera un avantage que n'ont
pas les autres acheteurs. Listez bien les raisons pour lesquelles il est sous
arrêté, cela vous permettra de vérifier cela lors de votre première visite.
A savoir que si vous oubliez cette étape, dans tous les cas, c'est un point que
votre notaire devra regarder lors de l'élaboration du compromis. Vous serez donc
mis au courant durant la signature de celui-ci, mais en tant qu'investisseur
rentable, vous vous devez de savoir cette information avant évidemment. Ainsi,
cela vous donnera une bonne marge de négociation, car un bien frappé d'un
arrêté se vend difficilement, le vendeur sera donc plus ouvert.
3ème point important – Vérifier la destination du bien

On ne va pas à une visite dans le même état d'esprit lorsque le bien est une
habitation ou lorsque c'est un commerce ou un bureau par exemple. En effet, les
vérifications ne seront pas les mêmes pour une habitation classique ou pour un
local commercial. La destination étant différente, les vérifications le seront aussi.

! 7
Dans la quasi-totalité des annonces, vous connaîtrez la destination du bien en
vente.
La chose la plus importante, lorsque vous achetez un bien ayant une destination
autre que de l'habitation, est d’absolument vérifier que le changement de
destination est possible, puisque vous le savez, vous ne pouvez pas louer un
bien en tant qu'habitation si sa destination n'est pas la bonne. Au final, si vous
allez visiter un commerce dont le changement de destination n'est pas possible,
alors ce n'est même pas la peine d'aller le visiter, vous perdrez du temps pour
rien. On le verra en détail plus tard, mais pour changer la destination d'un bien,
vous devez regarder le PLU (plan local d'urbanisme) de la ville. Celui-ci peut
vous obliger à créer des places de parking pour la création de logement. En
effet, le changement de destination d'un commerce en habitation est considéré
comme de la création de logement, il faut donc bien vérifier les obligations
inhérentes à cette création.
Pour savoir s’il est possible de changer la destination d'un bien, il faut
obligatoirement appeler la mairie ou le service de l'urbanisme pour les villes en
ayant un. Ce n'est pas sur le PLU que vous saurez si tel ou tel commerce peut
changer de destination, c'est directement le service concerné qui pourra vous
répondre. A savoir que c'est différent en fonction de chaque ville, certaines
accepteront tous les changements de destination, alors que d'autres préfèreront
sauvegarder les commerces pour garder une dynamique dans la ville. De plus,
c'est aussi de savoir si vous êtes aux abords d'un monument historique. Si tel
est le cas, sachez seulement que des obligations supplémentaires vous pendent
au nez si vous effectuez des travaux… et qu'il est possible que vous ayez à
batailler dur avec l'ABF.
4ème point important – Vérifier l'environnement

Une visite qui se passe bien, c'est une visite organisée. Pour arriver à la visite
dans les meilleures conditions, vous devez visualiser l'environnement du bien sur
Google street view. Si vous n'avez pas la rue, demandez-la au téléphone, c'est
impératif, ou au moins le quartier si le vendeur est récalcitrant.
En un coup d'oeil, vous pourrez voir les différents commerces à proximité, ainsi
que si le quartier est plutôt propice à vos locataires ou non. Exemple : si vous
louez à des étudiants et que le bien est situé dans une zone pavillonnaire, loin
de tout, que le centre-ville est à plusieurs kilomètres et qu'il n'y a pas de
transports en commun proches de votre bien, alors vous n'aurez pas besoin de
vous déplacer, ça sera de la perte de temps. Si vous voyez en bas de votre
immeuble un kebab ou une épicerie qui ferme à 3h du matin ou une boite de
nuit, ça peut être rédhibitoire.
Ces 4 points importants vont vous permettre de ne pas vous déplacer pour rien.
Si vous trouvez des points rédhibitoires, vous n'y allez pas, un point c'est tout.
De plus, cette analyse vous permettra d'appréhender plus facilement vos visites
de bien.

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MODULE 9 : À VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 1)
INTRODUCTION
Nous allons voir ensemble dans cette première partie des visites ce qu'il faut
vérifier au niveau des fenêtres, des murs porteurs ainsi qu’1 gros point complet
sur comment appréhender l'agencement du bien. Nous verrons également tout
ce qu'il faut vérifier au niveau des évacuations.
LA VISITE
La visite sera le passage le plus important durant toute la procédure, car c'est en
fonction d'elle que vous allez savoir si vous irez plus loin ou non avec ce bien
immobilier. Une visite se prépare à l'avance, pour cela, vous allez devoir vous
mettre en condition pour que cette visite se passe au mieux. Vous avez déjà
visualisé le bien au niveau géographique via Google maps, désormais, vous allez
devoir visualiser l'environnement en réel.
Arrivez une trentaine de minutes avant le début du rendez-vous et baladez vous

autour du bien. Ecoutez ce qui se passe autour du bien, regardez
l'environnement autour, faites attention aux moindres détails.
Lorsque vous allez faire une visite pour diviser un bien, sachant qu'il y a plus de
points à regarder que pour un achat classique, prenez l'habitude d'emmener un
plan. Faites-vous envoyer les plans par email avant, ou si vous n'en avez pas,
faites-les à la main le jour de la visite. Sur ce plan, vous allez devoir mettre
impérativement l'emplacement des points stratégiques. Ces points importants à
noter sont :
● Les arrivées d'eau et les évacuations avec les cuisines et les salles de
bain. Différenciez bien les arrivées d'eau et les évacuations afin de ne pas
vous perdre lorsque vous reprendrez les plans après la visite. 
● La porte d'entrée pour situer où vous devrez créer le sas entre les
différents appartements. 
● Les fenêtres, ça vous permettra de voir rapidement si la division est

faisable ou non. 
● Les murs porteurs, comme les fenêtres. Vous saurez si vous pourrez
diviser ou non. Cela vous permettra également de voir les endroits où les
cloisons SAD ne sont pas nécessaires.
Pour qu'une division soit possible, il va falloir vérifier plusieurs points importants,
certains sont plus importants que d'autres, mais dans tous les cas, il faudra tous
les vérifier. Ne laissez rien passer, vérifiez tout, car vous n'achetez pas juste un
appartement, vous achetez un bien que vous allez diviser, il faudra donc avoir
l'esprit ouvert et les yeux aiguisés comme des lames de rasoirs. Voici les
différents points que vous allez devoir vérifier :

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LES FENÊTRES
C'est une évidence, mais toujours bon à rappeler. Pour que le bien soit décent, il
faut au moins 1 fenêtre, donc le bien à découper devra avoir au moins 2 fenêtres
minimum pour les dispatcher dans chaque appartement. Un appartement sans
fenêtre peut être considéré comme insalubre, donc autant vous dire que je vous
interdis d'avoir des appartements sans fenêtre.
Avoir 2 fenêtres dans un bien à diviser ne suffit pas, il faut également vérifier
que les 2 fenêtres soient bien disposées. En effet, si celles-ci sont collées par
exemple, ça ne sera pas idéal. Quand une fenêtre se trouve dans un côté de
chaque mur, c'est plus facile pour la division par exemple.
Vous devez vérifier quels types de fenêtres sont présents. Si ce sont des
fenêtres simple vitrage, vous saurez que vous devrez les changer
obligatoirement. En tant qu'investisseur rentable, vous vous devez de mettre du
double vitrage partout, que ce soit pour l'insonorisation ou pour l'isolation
thermique. Vérifiez que les fenêtres s'ouvrent et se ferment correctement, c'est
tout bête mais une fenêtre qui ferme mal, ce sont des travaux supplémentaires.
Si vous devez créer une fenêtre, vous devrez avoir 2 autorisations en fonction de
la situation dans laquelle vous êtes. Il vous faudra obligatoirement déposer une
demande préalable auprès de la mairie, avec tout ce que ça implique, comme la
création de plan de façade, avec des métrés. De plus, si vous êtes dans une
copro, alors il faudra demander son autorisation, avec la création d'une
assemblée générale extraordinaire, ça sera donc un coût supplémentaire, sans
compter le prix de la fenêtre en elle-même qui peut coûter de 200€ à 2 000€ en
fonction des matériaux, de la taille, de la forme de la fenêtre et des indications
des architectes des bâtiments de France en fonction de votre secteur.
LES ÉVACUATIONS
Dès le début de votre visite, il faudra identifier les différentes évacuations qui se
trouvent dans l'appartement, car chaque appartement que vous allez créer,
devra se raccorder à l'évacuation principale. Il faut essayer de ne pas dépasser
7-8 mètres d'espace entre les 2 douches par exemple pour ne pas avoir une
pente trop importante. Il faut donc idéalement que les évacuations se trouvent
au centre de l'appartement, ainsi il sera plus simple d'en créer une nouvelle qui
sera proche de l'existante, afin de s'y raccorder. A contrario, si l'évacuation de
l'appartement se trouve au bout, dans un angle, ça sera plus compliqué, idem
pour un appartement en longueur où les évacuations se trouvent au fond. 
La norme est de 1 cm minimum de pente par mètre linéaire. Exemple, si la

douche à créer se trouve à 7 mètres de l'évacuation principale, la surélévation
(via une estrade) fera environ 20 cm, environ 7cm seront pour la pente et
3-5cm pour le siphon sous la douche ainsi que 10 cm pour les WC.

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Pour les toilettes en revanche, le diamètre de l'évacuation est de 100 mm,
l'estrade devra donc être surélevée en fonction du diamètre et de la longueur. En
revanche, il faudra faire attention au fait qu’il y ait assez de hauteur sous
plafond, car comme vu au-dessus, l'estrade fera 20 cm, ce qui sera de la
hauteur perdue pour vous.
Idéalement, plus les évacuations sont proches et moins la pente sera

importante, l'estrade sera donc plus petite. En revanche, plus elles seront
longues et plus l'estrade devra être longue. Pour que ça soit optimal, il faut
idéalement que les évacuations soient au centre du bien, ainsi, c'est plus simple
à gérer pour s'y raccorder. Ce n'est pas rédhibitoire si ce n'est pas au centre,
mais c'est plus simple et les travaux seront moins chers.
Pour que ce soit plus simple, en général j'essaie de faire les salles de bain et les
cuisines en miroir d'un appartement à un autre. Quand c'est possible c'est
l'idéal. Ça vous permettra à la fois de ne pas créer d'estrade, mais en plus, plus
les créations de points d'eau sont rapprochés, et plus ça sera simple pour les
artisans, ce qui fait que le devis sera moins cher. En effet, créer 1 appartement
dont les arrivées et les évacuations sont très rapprochées, permettra d'aller plus
vite pour l'artisan, mais en plus, il y aura moins de matériel, c'est donc tout
bénef pour vous. De plus, ça permettra d'avoir moins de problèmes par la suite,
car moins il y a de longueur de tuyaux, et moins il y a de risque de les boucher.
Il est également possible de faire passer les évacuations par les cloisons, ainsi il
faudra faire une estrade juste pour la salle de bain, afin de partir du plus haut
possible, ensuite, la pente se fera derrière le placo. C'est à voir en fonction de
l'agencement du bien, car ce n'est pas toujours possible. C'est rare de pouvoir
traverser l'appartement juste grâce aux cloisons. Si c'est possible, faites-le, ça
sera plus simple et moins coûteux pour vous. C'est très pratique et c'est surtout
faisable lorsque vous replaquez tout, ou lorsque vous créez des cloisons aux
endroits où l'on pourra faire passer les évacuations. Ça permettra également de
cacher les tuyaux d'évacuations dans les cloisons, ce n'est pas toujours
esthétique, donc autant en profiter pour les cacher.
Lors de la visite, parmi les détails importants, il faut bien penser à demander s’il
y a le tout-à-l'égout, car avoir sa propre fosse septique, c'est un nid à problèmes
entre l'entretien, le vidage... Et puisque vous allez diviser votre bien, il y aura
encore plus d'eaux usées, donc une fosse septique qui va se remplir encore plus
vite. Personnellement, je ne prends que des biens dotés du tout-à-l'égout. De
plus, une fosse septique, c'est un coût non négligeable, c'est plusieurs centaines
d'euros par an pour la vider. Alors autant avoir le tout-à-l'égout. Pour
information, on trouve principalement des fosses septiques dans les petits
villages, où le tout-à-l'égout n'existe pas, mais il est également possible de voir
des immeubles dans des villes encore en fosse septique. En effet, c'est possible
pour des immeubles ayant plusieurs centaines d'années.
LES MURS PORTEURS

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Avec les fenêtres, les murs porteurs sont les éléments déterminants pour savoir
si un bien peut être divisé ou non. Le plus simple, c'est qu'il n'y ait aucun mur
porteur dans l'appartement, que de la cloison ou de la briquette, afin de ne pas
avoir de soucis avec ce genre de mur.
Vérifier les murs porteurs, ce n'est pas évident de les voir au premier coup
d'oeil, certains étant cachés par du placo par exemple. Si le mur porteur n'est
pas doublé avec du placo, ça sera très simple, il suffit de taper dessus, si c'est
très dur et qu'il n'y a pas de bruit, alors c'est un mur porteur. Dans tous les cas,
il faut demander des plans et vérifier avec un artisan afin qu'il puisse vérifier en
présentiel où se trouve exactement les murs porteurs car certains peuvent être
bien cachés. L'artisan plaquiste/peintre saura trouver les murs porteurs
facilement en fonction de la disposition du bien.
Il faut également regarder quel type de mur porteur est présent, vous pourrez
ainsi trouver des murs porteurs en pierre, en béton et/ou en briquette. Les murs
porteurs en pierre font en général plusieurs dizaines de centimètres, donc il n'est
pas nécessaire de doubler par dessus, alors que la briquette et le béton sont
moins isolant, un doublage en placo + laine de verre sera peut-être nécessaire,
ça sera donc de l'espace de perdu.
Si un mur porteur est en plein milieu de l'appartement et que ça rend la division
impossible, alors il ne faut pas tenter d'aller plus loin. En effet, pour casser ou
ouvrir un mur porteur, il faudra 2 autorisations en fonction de la situation dans
laquelle vous êtes. Dans un premier temps, il faudra déposer un permis de
construire, ce qui est assez lourd administrativement, mais en plus, il faudra
l'autorisation de la copro via une assemblée générale extraordinaire, et la
plupart du temps, la copropriété refuse car ce sont des travaux qui font peur. A
tout cela, il faudra ajouter le coût des travaux. Pour ouvrir un mur porteur, c'est
minimum 1 000€.
L'AGENCEMENT DU BIEN
Ce n'est pas toujours le cas, mais il est souvent plus facile de faire de la division
d'un appartement qui a un agencement type traversant avec des fenêtres à
chaque extrémité. Outre le cadre légal que nous avons vu auparavant sur la
taille minimum de logement qui est de minimum 14m² pour diviser un bien, il
est important de ne pas diviser un 30m² en 2 studios de 15m² pour 2 raisons :
● 1ère raison - En tant que propriétaire rentable, je souhaite que mon

locataire se sente bien et pour cela il faut au minimum 20m². En
dessous, le logement est vraiment trop petit, il sera très compliqué de
mettre tout ce que l'on veut comme un vrai lit, un canapé, un coin salon...
De plus, hors zone tendue, il sera plus compliqué de louer un bien de
15m². 
 
● 2ème raison – Le minimum pour diviser un bien est 14m², mais pour
cela, il ne faut pas que l'appartement de base fasse 30m² car il faut

! 2
penser à 2 choses importantes : il y a le sas entre les 2 appartements qui
va prendre un peu de place, peut-être 1 ou 2 m² dans le meilleur des cas,
mais en plus, il y aura la perte de place suite à la création des cloisons
spécifiques entre les 2 logements. Entre le sas et les cloisons, on perd
facilement 5 m² sur l'appartement de base qu'on va diviser.  
Un bien mal agencé, trop petit ou pas assez lumineux, fera que vous aurez du
mal à louer votre bien. Ne soyez pas trop gourmand. Dans mon dernier
investissement de 21 logements, j'aurais pu en créer 26, mais les studios
auraient été trop petits, et auraient sûrement provoqué de la vacance locative.
Faites un logement comme s'il était pour vous, afin que les autres puissent s'y
sentir bien.
La hauteur sous plafond sera également importante si vous devez créer une
estrade pour créer des évacuations, elle prendra facilement 20 cm comme nous
l'avons vu plus haut. De plus, vous devrez également créer un faux plafond pour
isoler le bien, mais également pour passer l'électricité. Vous perdrez également
environ 20-30 cm. Prenez en compte une perte globale de 50 cm de hauteur, il
faut donc avoir une hauteur sous plafond d'au moins 3m. Après, notez que
l'estrade ne sera pas à faire dans tout l'appartement, mais juste à l'endroit pour
faire passer l'estrade.
Au niveau de la disposition, le mieux est de tout mettre à côté en effet miroir.

Exemple, vous mettez la salle de bain et la cuisine de l'appartement à côté, puis
pour l'autre appartement, il faudrait que ce soit collé en effet miroir afin de tout
regrouper dans un plus petit périmètre et se repiquer dans l'évacuation
existante. Par contre, les arrivées d'eau peuvent être mises dans le doublage en
placo, cela ne pose pas de problème car il n'y a pas de pente à avoir.
Lorsque vous allez entrer dans l'appartement, pensez que l'agencement actuel
est primordial. C'est via l'agencement de base que vous allez déduire si la
division est possible. L'endroit où vous allez pouvoir créer le sas est un point
important. Le mieux est de créer un sas d'1 ou 2 m² pour perdre le minimum de
place possible. Chaque m² vous coûte de l'argent, le sas est une perte sèche,
c'est pourquoi il faut se rattraper avec le reste du bien. Si la disposition est
merdique et que vous deviez par exemple créer un couloir de plus de 5m², il
faut être sûr qu'on arrivera à rentrer dans ses frais. Il faut qu'il se trouve au
centre de l'appartement idéalement, afin de ne pas perdre d'espace. A contrario,
si l'entrée se trouve au bout de l'appartement, ou dans un angle, il sera plus
compliqué de créer un sas commun. Il y aura par exemple un couloir de
plusieurs m² à faire et c'est une perte sèche.
Repérez rapidement les cuisines et les salles de bain pour voir s’il est possible
d'en créer en version miroir. Plus les éléments d'évacuation et arrivée d'eau
seront proches des existantes, et plus ça sera pratique pour vous, mais
également pour vos artisans qui auront moins de travail.

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MODULE 10 : A VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans ce module, nous rentrerons dans les détails au niveau des arrivées d'eau
qui peuvent être problématiques lorsqu'on fait des divisions de plusieurs
appartements. On verra également les points essentiels à regarder au niveau
des aérations, ce qu'il faut impérativement vérifier pour les planchers. Enfin, on
verra ce qu'il faudra vérifier si on visite un immeuble ou une maison à diviser.
LES ARRIVÉES D'EAU

L'arrivée d'eau sera l'un des points importants à regarder lors d'une visite, car
pour faire une division, vous devrez vous raccorder à cette arrivée. Dans les
vieux immeubles, on trouve régulièrement l'arrivée d'eau avec son compteur
sous l'évier de la cuisine.
Lorsque vous divisez un appartement en plusieurs studios, il faut s'assurer que

la puissance de l'arrivée d'eau est suffisante pour alimenter tous les nouveaux
appartements. En effet, c'est bien de créer des nouveaux appartements, mais si
la puissance n'est pas suffisante, alors ça sera catastrophique. La puissance de
l'arrivée d'eau a été calculée à la création de l'immeuble pour 10 appartements
par exemple, mais comme vous allez créer des appartements supplémentaires, il
est possible que cette puissance ne soit pas suffisante.
Si vous divisez un appartement en plusieurs studios sans vérifier la puissance

auparavant et que tout le monde utilise l'eau en même temps, et bien il se peut
que chaque locataire ait de l'eau avec un faible débit. Pour savoir si le débit
existant est suffisant pour la création de nouveaux appartements, il faut faire
venir votre plombier à la base, avant les compteurs d'eau, afin qu'il puisse
regarder la puissance actuelle.
Les arrivées d'eau existantes sont prévues pour le nombre d'appartements créés
avec le bâtiment à la base. Il y a généralement une marge permettant de créer
des appartements, mais il est important que ça soit validé par votre plombier.
Vous ne pourrez pas savoir de vous-même, si vous n'êtes pas du métier, si la
puissance existante est suffisante ou non.
LES AÉRATIONS
C'est un point qu'on ne regarde pas spécialement mais qui est très important, et
encore plus lorsqu'on veut faire une division. Plusieurs types de division peuvent
être faits dans les vieux appartements :
● 1ère possibilité, c'est qu'il n'y a rien du tout. En effet, dans les vieux
appartements, il est possible de ne rien avoir. Dans ces cas-là, vous savez
que vous devrez créer une vraie VMC. 
 
● 2ème possibilité, c'est qu'il n'y a que des aérations naturelles, sans rien
d'autre comme des aérations au niveau des fenêtres et/ou un trou dans le

! 4
mur avec une ouverture sur l'extérieur. Dans ces cas-là, une nouvelle fois,
il faudra créer une VMC.  
● 3ème possibilité, il y a une vraie VMC mécanique. Si c'est le cas, il faudra

regarder s’il est possible de l'utiliser pour un appartement supplémentaire
ou s’il faudra en ajouter une nouvelle pour l'appartement à diviser.
On en parlera en détail dans le module travaux, mais sachez qu'il faut une vraie
VMC pour les locataires afin d'avoir un bien qui ne se dégrade pas plus vite que
la normale.
Il est important de vérifier l'isolation actuelle du bien, car même si vous allez
tout doubler en placo avec de l'isolant, s’il y a des soucis d'infiltration, ça ne
changera rien. Il faut donc régler le souci en amont. Lors de la visite, touchez les
murs, les sols, les plafonds, vérifiez que ce n'est pas humide. Vérifiez qu'il n'y a
pas de champignons ou d'autres choses qui montrent des soucis d'humidité. Il
faudra donc traiter l'origine du problème avant de tout isoler et tout replaquer,
sinon le souci sera toujours présent.
LES PLANCHERS
Dans les nouveaux immeubles, le plancher est en béton, donc aucun souci. La
création d'un nouvel appartement ne posera pas de souci au niveau du poids. En
revanche, dans les vieux immeubles, c'est très souvent un plancher en bois, et
le souci c'est que la division d'un appartement va augmenter considérablement
son poids, au niveau des meubles, de l’électroménager, mais également au
niveau des cloisons SAD.
En effet une cloison SAD (voir section qui en parle), c'est 5 plaques + Rail +
montant + isolant. Cela fait des cloisons de plus de plusieurs centaines de kilos
en plus à supporter pour les poutres en bois sur une faible surface, ce qui n'était
pas prévu à l'époque lors de la construction du bien. Demandez à votre artisan,
et s’il a un doute, faites intervenir un architecte qui pourra vérifier si le projet
est faisable au niveau du poids.
Vous allez ajouter du poids, beaucoup de poids en fonction du nombre

d'appartements que vous allez créer. En effet, un appartement de 100m² sera
beaucoup moins lourd que 4 studios de 25m² car dans un grand appartement il
n'y a qu'une cuisine, peut-être 2 salles de bain, des cloisons classiques, 1 seul
chauffe-eau, moins d'occupants, contrairement à 4 studios où c'est multiplié par
4, où les cloisons spécifiques à la division sont très lourdes, sans compter le
poids de l'OSB que l'on pourrait mettre.
L'OSB, c'est des planches de bois qu'on met au sol lorsqu'il n’est pas droit. Ça
permet de repartir sur un sol droit, mais c'est assez lourd. Si vous avez un sol
biscornu, il se peut que vous deviez en rajouter. Il y a aussi la possibilité de faire
du ragréage, en fonction du plancher qu'il y a pour repartir sur un sol droit, mais
c'est extrêmement lourd.

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Il faut donc prendre cette donnée en compte, surtout que lorsqu'on fait des
divisions, c'est surtout dans des vieux immeubles datant d'une centaine
d'années. Dans ces vieux immeubles, les planchers sont principalement en bois.
Il n'est donc pas assuré que ces planchers puissent accueillir autant de
nouveaux appartements d'un coup.
LES COMPTEURS
Vous aurez des propriétaires qui vous diront que leurs biens ne sont pas divisés,
mais en réalité, ils le seront. Outre la vérification au niveau du cadastre que
vous aurez faite avant la visite du bien, vous allez devoir vérifier le nombre de
compteurs d'électricité et d'eau présents dans l'appartement. Souvent, non
seulement les propriétaires marchands de sommeil ne déclarent pas leurs
divisions, mais en plus, ils laissent 1 compteur pour plusieurs appartements.
Dès que vous rentrez dans l'appartement, vérifiez systématiquement les

compteurs d'électricité. Ils sont principalement placés dans les appartements.
Dans les anciens appartements, ils peuvent être placés sur le palier ou dans les
communs de l'immeuble. Dans tous les cas, il doit y en avoir 1 par appartement.
Si vous voyez plusieurs appartements avec un seul compteur, il y a de grandes
chances que le bien n'ait pas été divisé officiellement. Attention, s’il manque des
compteurs, ce n'est pas rédhibitoire, mais il faut le savoir avant d'acheter.
Au niveau des compteurs d'eau, c'est pareil. Vérifiez qu'il y ait bien des
compteurs pour chaque appartement. On verra les différentes obligations en
matière de compteur lors d'une division officielle plus tard, mais déjà, assurez-
vous qu'il y ait bien un compteur pour chaque appartement.
VISITER UNE MAISON OU UN IMMEUBLE

Quand on achète un immeuble, pour faire de la division c'est l'idéal car vous êtes
le maître à bord, mais qui dit maître à bord, dit prendre toutes les
responsabilités. Si vous souhaitez faire de la division d'immeuble, je conseille
d'acheter un immeuble vide, ça sera beaucoup plus simple, car s’il y a déjà des
locataires, on retrouvera les contraintes qu'on a dans les appartements.
En effet, imaginons que vous avez un immeuble de 2 étages, et qu'au premier il

y a des locataires, mais au 2ème il n’y a personne. Et bien vous ne pourrez pas
créer de colonne d'évacuation, puisque vous ne pourrez pas passer par les
appartements déjà loués. La seule solution sera de se raccorder à l'évacuation
existante, ce qui serait dommage. L'immeuble entier vous appartenant, autant
créer des évacuations entières, c'est plus pratique, surtout pour les grosses
divisions.
Les principales problématiques, pour la division d'un immeuble ou d'une maison,

seront les arrivées d'eau, les évacuations d'eau et l'électricité.

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Si vous créez plusieurs appartements à partir de ce qui est à la base un seul
appartement, vous devrez créer plusieurs estrades pour relier toutes les
évacuations entre elles. De plus, la taille de l'évacuation existante ne sera peut-
être pas suffisante pour la création de tous les nouveaux appartements, c'est
pourquoi il est préférable de créer plusieurs colonnes d'évacuation. Ça vous
permettra de ne pas avoir à créer d'estrade, vous ferez ainsi la disposition que
vous souhaitez pour les appartements. Idem pour les arrivées d'eau, pour une
division, on devra se raccorder à celles qui existent déjà, et si celle-ci n'a pas
assez de puissance pour tous les nouveaux appartements créés, alors il faut en
créer une nouvelle en bas, plus puissante. Ça peut être différent en fonction de
la politique de la compagnie des eaux de la ville. Moi, elle demande de la mettre
dans les caves avec tous les compteurs d'eau.
Concernant l'électricité, si vous créez beaucoup plus d'appartements que ce qu'il

y avait de prévu initialement dans l'immeuble, en doublant, voire triplant les
appartements, alors vous pourrez être sûr que vous devrez changer la colonne
électrique. La colonne électrique à la base est prévue pour X appartements. Si
vous doublez le nombre d'appartements, elle n'aura sûrement pas une puissance
suffisante. Pour la changer, il ne faudra donc pas de locataires pendant les
travaux, sinon ceux-ci n'auront pas d'électricité, ou alors il faudra trouver des
systèmes D, comme leur proposer un compteur provisoire, mais ce n'est pas
idéal.
Ensuite, partons sur un immeuble sans locataires, vous avez le cas d'acheter un
immeuble en plateau (c'est-à-dire qu'il y a seulement les 4 murs porteurs, mais
aucune cloison), c'est idéal car il n'y a aucune démolition à faire, donc un gain
de temps et d'argent au niveau des artisans. Sinon, dans un immeuble classique
avec différents appartements, vous avez le choix d'essayer de garder un
maximum de cloisons afin d'avoir un minimum de démolition, mais vous devrez
essayer de trouver des solutions avec des plans détaillés, ou alors de tout
démolir. C'est un budget, mais ça permet de repartir de 0 et c'est vachement
plus pratique pour faire ses optimisations.
Une division d'immeuble ou de maison, ça se passe également à l'extérieur. Si

vous devez créer des fenêtres pour diviser votre bien, alors vérifiez que vous
suivrez l'alignement vertical et horizontal des fenêtres existantes, car si ce n'est
pas le cas, alors il y a de grandes chances que la mairie refuse votre demande
d'autorisation de création de fenêtres.
Dans tous les cas, pour diviser une maison ou un immeuble, il faut
impérativement faire venir votre plombier et votre électricien pour qu'ils voient
la faisabilité technique de la division et qu'ils vous indiquent si la colonne
électrique, les arrivées d'eau et les colonnes d'évacuation sont suffisantes ou
non pour votre nouveau projet. On parlera de tous ces points en détail dans les
modules traitant des travaux.
ANALYSER LE RÈGLEMENT DE COPRO

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Le règlement de copro est votre pire ennemi avec le Plan local d'urbanisme de la
ville. On en parlera en détail dans les prochains modules
ANALYSER LE PLU POUR LA DIVISION

On verra en détail comment analyser le plan local d'urbanisme de votre ville,
mais en gros, si vous souhaitez diviser votre bien officiellement, alors vous
devrez suivre les indications du PLU. En effet, le PLU est la bible de la ville. A
chaque fois que vous devez faire des travaux dans la ville, quel que soit le type
de travaux à faire, vous devrez vérifier le PLU. C'est le document administratif à
regarder en priorité lorsqu'on veut diviser un bien.
SE FAIRE ACCOMPAGNER
Sauf si vous avez une grande expérience dans les travaux, je vous conseille
fortement de vous faire accompagner par un ou plusieurs artisans. N'allez pas
faire venir un artisan à chaque visite, ça sera inutile et du temps de perdu pour
lui. Faites la première visite seul, avec les différents points à vérifier que nous
vous avons appris.
Si selon vous, lors de votre première visite, les points importants (portes,
fenêtres, évacuations, murs porteurs...) semblent être en adéquation avec de la
division, alors à ce moment-là, je vous recommande de faire venir des artisans.
Plusieurs corps de métier doivent vérifier si le projet est faisable : un plombier,
un plaquiste et un électricien.
Le plombier pourra analyser et trouver les différentes évacuations et arrivées

d'eau de l'appartement. L'électricien, lui, sera moins important car l'électricité ne
gêne que très rarement une division, mais il pourra vérifier si le compteur
existant est aux normes. Le plaquiste, ou menuisier, sera là pour vérifier si
l'estrade et le faux-plafond qu'il devra créer sont faisables, ainsi que leur coût.
Important : n'achetez pas un bien tant que vous n'avez pas de devis détaillé de
la part de ces 3 corps de métier.
Pour récapituler, il faudra jouer à la fois avec les évacuations, la porte d'entrée et
les fenêtres pour voir si la découpe est faisable, tout en vérifiant les murs
porteurs. Il faut que ces 4 points essentiels soient en accord avec la division afin
que celle-ci puisse se réaliser. Si vous souhaitez créer plusieurs appartements,
comme 4, 5, 6... alors il faudra faire attention à tout ça mais en puissance 10.
Diviser un appartement en 2 c'est assez facile, mais le diviser en plus
d'appartements, c'est très compliqué au niveau technique. Pour résumer cette
première partie, il faudra faire extrêmement attention à l'agencement qui
regroupe plusieurs points importants, comme notamment les fenêtres et les
murs porteurs qui peuvent vraiment bloquer une possibilité de division. Les
évacuations seront un point moins important qu'il faudra quand même vérifier.

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MODULE 11 : LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA
DIVISION OFFICIEUSE
INTRODUCTION
On va rentrer dans le premier module qui va traiter de la division officieuse, et
nous verrons que même s’il y a plusieurs avantages à faire ce type de division, il
y a quand même pas mal d'inconvénients également. Ça sera à vous de faire
votre choix en fonction de ce que vous souhaitez, mais sachez néanmoins que la
division officieuse est plus contraignante que la division officielle.
Notez une chose sur la division officieuse, j'en parlerai une grosse partie de la
formation car elle a le mérite d'exister, néanmoins je ne conseille pas de faire de
la division officieuse. Je vous rassure, si j'en parle dans la formation, c'est que
c'est légal de faire de la division officieuse, car je vais me baser sur un flou
juridique qui existe actuellement et qui permet d'en faire sans problème. Par
contre, il se peut que la législation change dans les années à venir, on n’est à
l'abri de rien.
LES AVANTAGES DE LA DIVISION OFFICIEUSE

Avantage N°1 – La simplicité à mettre en place :
Il est vrai que la division officieuse apporte une vraie liberté dans le sens où
c'est très simple. En effet, il n'y a presque pas d'administratif, contrairement à la
division officielle, qui elle demande plusieurs points administratifs à valider. Ici,
en division officieuse, il n'y a presque rien à faire au niveau administratif. La
principale restriction que vous pourrez trouver, dans le cas d'un achat
d'appartement en copropriété, c'est que le règlement de copro interdise
purement la division d'appartement. On en parlera plus en détail et on donnera
des exemples plus tard dans la formation.
C'est à la fois simple à mettre en place, mais c'est également pratique car il y a
très peu d'étapes à réaliser pour faire une division officieuse. C'est pratique car
ça va très vite, contrairement à la division officielle qui peut prendre des mois
avec les différents intermédiaires qui entrent en jeu. Ici, une fois les travaux
terminés, vous y allez, vous dépendez donc de beaucoup moins de personnes
pour faire cette division.
Avantage N°2 – La gratuité à mettre en place :

C'est gratuit dans le sens où il n'y a pas à payer tout ce qui est administratif,
c'est-à-dire l'Assemblée générale extraordinaire pour demander la validation de
la copro, l'établissement de l'état descriptif de division par le géomètre, la
prestation du notaire, la création des compteurs... Bref, le coût de la division
officieuse est minime. Evidemment, dans les 2 types de division, il y aura les
travaux à faire, c'est un coût incompressible, mais la partie administrative sera
beaucoup plus light au niveau de la division officieuse.

! 9
Avantage N°3 – Inutile de prévenir la copropriété :
Dans les faits, votre logement est personnel, vous pouvez en jouir comme vous
le souhaitez. La seule condition, c'est qu'il ne faut pas nuire à la copropriété. Si
ça ne contrevient pas au règlement de copro, alors vous n'avez pas à prévenir
qui que ce soit, vous êtes libre chez vous de faire ce que vous voulez. On verra
plus tard comment vérifier dans le règlement de copro si la division, même
officieuse, est autorisée ou non.
LES INCONVÉNIENTS DE LA DIVISION OFFICIEUSE

Inconvénient N°1 – Certains types de location sont interdits :
Contrairement à la division officielle, où vous pouvez louer de la façon dont vous
le souhaitez, pour une division non officielle, il est interdit de faire certains types
de location tant que le locataire n’aura pas son propre compteur. Le locataire
n'ayant pas son propre compteur puisque vous avez divisé officieusement, c'est
vous qui devriez prendre à votre charge l'électricité, mais lorsque c’est la
résidence principale du locataire (en nu ou en meublé), cela est interdit. En
effet, c’est le locataire qui doit pouvoir choisir lui-même son propre fournisseur
d’énergie.
Pour la location meublée classique à l'année dont le bien est la résidence

principale du locataire, il faut savoir, contrairement aux idées reçues, que
légalement il n'est pas autorisé de facturer l'électricité à son locataire. En effet,
même en location meublée, le compteur d'électricité doit être au nom du
locataire. Vous avez dû voir et entendre l'inverse pendant des années, mais
normalement c'est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire,
il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d'électricité. Il faut savoir
néanmoins qu'il y a la loi et l'esprit de la loi, donc il y a quand même une
tolérance. Ca a dû arriver très peu de fois de voir un propriétaire se faire
ennuyer par le fait qu'il refacture l'électricité en location meublée, mais
normalement c’est interdit. On verra en détail dans des prochains modules, pour
quelles raisons, il est interdit de refacturer l’électricité à son locataire, il y a 2
principales raisons à cela.
Pour être vraiment ennuyé, il faut que ça aille jusqu’au tribunal, il faut donc que
le locataire ou celui qui vous attaque veuille vraiment vous faire payer. Après,
voilà, vous le savez, quel que soit le type de location que vous faites, il est
normalement interdit de gérer l’abonnement de son locataire, donc si vous le
faites, vous savez que vous pouvez être hors la loi et vous risquez donc d’être
attaqué. Encore beaucoup de propriétaires font de la location meublée en
refacturant les charges d’électricité à leurs locataires, sans même savoir que cela
est illégal. Mais, vous, en regardant cette formation, vous aurez une grosse
avance sur les autres, qui ne savent pas encore cette information capitale.
Je vous expliquerai en détail plus tard dans un module de division officieuse,

comment vous allez faire pour louer plusieurs studios de façon légale. Mais ce

! 0
n’est pas spécialement pratique, il y a de grosses contraintes à cela. Vous
comprendrez pourquoi je dis ça plus tard.
Il existe la possibilité de faire écrire une clause de refacturation spécifique par

exemple pour l’électricité, mais c’est très complexe et encore controversé. Dans
un des prochains modules, je vous indiquerai néanmoins, comment fonctionne
cette clause de refacturation afin que vous puissiez l’inclure dans vos charges
pour que vous puissiez gérer vous-même l’électricité. Mais moi, je vous conseille
pour faire simple et pour être sûr de n’avoir aucun problème avec votre locataire
ou avec la justice, de ne pas mettre d’abonnement que ce soit d’électricité ou de
gaz à votre nom, quel que soit le type de location que vous proposez à vos
locataires. On en parlera en détail dans le module 14.
En revanche, en location courte durée ou toute autre activité dont le logement

n'est pas la résidence principale du locataire, il est toléré d'avoir l'abonnement
au nom du propriétaire. Ainsi, il n'est pas obligatoire que le locataire ait son
propre compteur pour que la location soit légale. Je vous indiquerai comment
faire en location courte durée dans le module 14 traitant des cas spécifiques.
Inconvénient N°2 – Revente du bien à l'unité impossible :

Il n'est pas possible de revendre un des biens découpés officieusement à l'unité.
Ce n'est pas qu'il est interdit de vendre un des appartements qui a été divisé
officieusement, c’est qu'on ne pourrait même pas le faire car il n'a aucune
existence juridique. Le cadastre ne le connaît pas, il connaît uniquement le lot
principal. C'est justement pour cette raison que vous pouvez voir de temps en
temps des personnes qui vendent 2 appartements en même temps sur le même
palier. Il y a de grandes chances que le propriétaire n'ait pas fait de division
officielle, donc ces 2 appartements sont encore officiellement 1 appartement.
Inconvénient N°3 – Revente du bien plus compliquée :

Quand on revend en lot, on revend au prix de gros et on n’attire que les
investisseurs. C’est l'un des plus gros points noirs si vous souhaitez revendre à
court ou moyen terme. Ne pouvant pas être revendu à l'unité, votre bien aura
moins de valeur que 2 plus petits biens séparés. Si le bien avait été divisé
officiellement, alors vous auriez pu toucher tous les acheteurs possibles comme
les primo-accédants, les jeunes investisseurs, les acheteurs de résidence
secondaire... Bref, sachant que le prix est beaucoup moins cher pour 1
appartement, il est beaucoup plus facile de revendre 1 appartement que 2 d'un
coup.
L'acheteur achetant un lot de 2 appartements, mais seulement 1 lot

juridiquement, aura donc plus d'exigences. En effet, ce n'est pas un achat
classique comme pour un achat de studio à un primo-accédant. Déjà, il va falloir
trouver un investisseur connaissant le système de la division non officielle, ce
qui ne court pas les rues. Vous allez perdre un très grand nombre de personnes
intéressées, ça fera fuir la majorité des acheteurs potentiels, même des
investisseurs.

! 1
Un point important également, si l'acheteur ne se rend pas compte que les
appartements font partie d'une division lors de ses visites, il le saura tôt au tard
très rapidement. En effet, le notaire, lors du compromis lorsqu'il vérifiera le
cadastre, verra très bien qu'il n'y a qu'une seule entité et non 2, et donc que
l'achat des 2 appartements ne sera qu'un seul et même lot. Il le fera remarquer
immédiatement à l'acheteur. Jouez franc jeu et dites-le dès le début afin que
l'acheteur soit mis au courant le plus vite possible.
Si l'acheteur souhaite faire les choses dans les règles, il voudra peut-être faire
une découpe officielle. Pour cela, il va mettre plusieurs clauses suspensives dont
la vente longue, acceptation de la copro, acceptation de la mairie avec une
demande préalable, ou un permis de construire en fonction des travaux qui
seront faits. Tout cela engendrera une perte de temps et d'argent, car il n'est
pas assuré que la vente se fasse, avec les différents facteurs qui vont entrer en
jeu, puisque plus il y a de conditions suspensives dans un compromis, et moins il
y a de chances qu'il aille jusqu'à son terme.
Tout cela fait qu'au niveau de son patrimoine, c'est de l'argent de perdu, car on
revendra moins cher 2 appartements en même temps, plutôt qu'1 appartement
par 1 appartement.
Inconvénient N°5 – Le permis de diviser :

On l'a vu plus tôt dans la formation, actuellement quelques villes ont mis en
place le permis de diviser pour pallier les logements insalubres qui se trouvent
dans les villes. Pour l'instant, c'est plus au stade expérimental car le nombre de
villes l'ayant mis en place est assez marginal. En revanche, rien ne garantit par
la suite que ce genre de permis ne soit pas mis en place dans toute la France. En
effet, vu comme Macron et ses amis n'aiment pas spécialement l'immobilier, ça
ne m'étonnerait pas que ça se généralise prochainement.
Le souci, c'est que si vous avez divisé un bien officieusement, mais que quelques
mois ou années plus tard, le permis de diviser est mis en place, alors vous serez
bien ennuyé. En effet, on l'a vu ensemble, même si vous ne touchez pas la
façade ou les surfaces planchers de votre bien, il faut quand même déposer un
permis de diviser en cas de division. Par conséquent, même pour une division
officieuse, il faut déposer un permis de diviser.
Inconvénient N°6 – En cas de sinistre :

Comme toujours, quand ça se passe bien, pas de problème, mais lorsque
l'assurance doit mettre la main à la poche, il pourrait y avoir un gros problème.
On va voir que ce n'est pas évident de comprendre ce qui pourrait se passer en
cas de sinistre.
Le locataire, de son côté, va prendre une assurance habitation pour son

logement de 25m². Demain, s’il y a un dégât des eaux, l'assurance va donc faire
son enquête avant de devoir sortir plusieurs milliers d'euros et elle va se rendre
compte que l'appartement ne fait pas 25m² mais 50m². C'est donc un faux

! 2
contrat signé par le locataire, le contrat ne vaut plus rien. Le risque c’est que
l’assurance du locataire risque de ne pas couvrir les dommages et que
dans ces cas-là, ça serait donc au propriétaire d'effectuer les travaux. Et
ça serait donc avec son argent personnel qu’il devrait régler les dégâts.
La question pour la garantie des loyers impayés, appelée GLI : comment va-t-
elle gérer en cas de non paiement d'un loyer d'un appartement qui n'a pas
d'existence juridique ?
Je vous rassure, ces problèmes peuvent être possibles si vous ne faites pas une
division officieuse correctement. En revanche, si vous faites une division
officieuse dans les règles, comme on le verra plus tard dans la formation, alors
ces différents problèmes en cas de sinistre ne seront pas possibles.

! 3
MODULE 12 : CRÉER UNE DIVISION OFFICIEUSE
INTRODUCTION
Dans ce module très complet, vous comprendrez ce que dit la loi au niveau de la
division officieuse et tout ce à quoi il faut faire attention pour ne pas entrer dans
l'illégalité. Vous allez enfin comprendre dans les grandes lignes comment faire
une division officieuse légale et comment vous allez pouvoir faire pour en faire
une division officielle. On verra point par point ce qu'il faut faire et ce qu'il ne
faut pas faire, la limite étant facile à franchir, il faudra faire attention. Préparez-
vous pour un module complexe à comprendre mais riche en apprentissage.
CE QUE DIT LA LOI

Pour faire une division officieuse, en fait, c'est tout simple : il faut faire une
division qui ne soit pas officielle. C'est bête à dire, mais une division officieuse se
fait de la même façon au niveau des travaux à quelques exceptions près, sauf
qu'elle n'est mentionnée nulle part au niveau administratif et fiscal.
La question qu'on se pose souvent lorsque nous sommes en copropriété, c'est

“Est-ce que la division officieuse est légale ?”. La réponse est oui. Voici ce que dit
la jurisprudence de la cour de cassation : “Chaque copropriétaire peut disposer
librement de son lot, rien ne s’oppose en effet à ce que vous puissiez diviser le
vôtre”. Une analyse confirmée par une jurisprudence constante (cass civ 3ème
du 24.2.09 N08 11852)
En gros, cela signifie que vous faites ce que vous voulez dans votre bien, tant
que cela est légal. Vous pouvez créer 10 studios dans votre appartement
puisque vous pouvez disposer librement de votre bien comme vous le souhaitez.
Au niveau légal, vous faites donc ce que vous souhaitez de votre bien. Par
contre, il faudra quand même suivre les règles du règlement de copropriété si
vous achetez dans une copro.
Pour la monopropriété qu'en est-il ? Déjà, en matière d'urbanisme, la question

écrite n° 22476 posée au Sénat, publiée dans le journal officiel du Sénat du
16/02/2012, disait cela : M. Jean Louis Masson demande (...) si le projet de
transformation d'une maison de ville en six appartements, sans aucun
changement du bâti extérieur, demeure soumis à l'obtention d'une autorisation
au titre de l'urbanisme ?
Voici la réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des

transports et du logement, en date du 03/05/2012 :
(…) Dans le cas d'espèce, où il s'agit de transformer une maison de ville en six
appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la
même puisqu'il s'agit dans les deux cas d'un usage d'habitation. Une
autorisation d'urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation
s'accompagne de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la
création d'un niveau supplémentaire par exemple. En l'absence de création de

! 4
surface de plancher, aucune taxe d'urbanisme n'est dûe. Par ailleurs, cette
division d'une maison de ville en six appartements ne peut entraîner une
participation pour raccordement à l'égout (PRE) puisque cette opération n'est
pas soumise à autorisation d'urbanisme. (…)
En gros, pour expliquer le fonctionnement de la division officieuse, si vous ne

faites pas de travaux devant obligatoirement faire l'objet d'un dépôt de permis
de construire, comme des travaux de création de surface d'une emprise au sol
supérieure à 20m², des travaux sur la modification de la structure porteuse du
bien, des travaux de modification de façade du bâtiment ou d'une demande
préalable, comme des travaux d'une emprise au sol supérieure entre 5m² et
20m² ou un changement de destination, alors vous pouvez faire ce que vous
souhaitez de votre bien.
Voici le lien de la réponse complète faite qui a été publiée au journal officiel :
h t t p s : / / w w w . s e n a t . f r / b a s i l e / v i s i o . d o ?
id=qSEQ120222476&idtable=q251399&fbclid=IwAR2SXF4T6ho4COAUoYqWMIlz
Kd_O25MdfbCY3dwFFEpDrOgcovb1tsy_l80
FAIRE UNE DIVISION OFFICIEUSE

Faire une division officieuse, ce n'est pas juste prendre un appartement, le
couper en 2 et le louer à 2 locataires différents. Non, c'est beaucoup plus subtil
que ça. On va voir en détail ici comment vous allez faire pour mettre en place
une division officieuse légale, sans qu'elle vous pose de problème au niveau
légal. Ce que je vais vous dire ici n'a jamais été dit, c'est une exclu pour vous
qui lisez ou écoutez cette formation gratuite que je vous offre.
Comme je vous l'ai déjà dit plus tôt, il est théoriquement interdit de louer un
bien, que ce soit en nu ou en meublé pour un locataire dont l'habitation est sa
résidence principale , sans que le compteur d’électricité soit au nom du locataire.
En effet, le compteur d'électricité doit absolument être au nom du locataire.
Vous l'aurez donc compris, acheter un appartement, que vous divisez en 2, pour
y mettre 2 locataires différents, c'est donc interdit car le compteur ne sera pas
au nom du ou des locataires présents dans les lieux.
En effet, même en location meublée, le compteur d'électricité doit être au nom

du locataire. Vous avez dû voir et entendre l'inverse pendant des années, mais
normalement c'est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire,
il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d'électricité.
Si vous louez un bien meublé avec un abonnement d'électricité à votre nom,

vous ne risquez rien tant que tout se passe bien. Par contre, imaginons que
demain, le locataire ne paie plus son loyer et ses charges , vous lancez une
procédure judiciaire. L'avocat du locataire cherchera une seule chose, c'est de
démontrer l'illégalité de la clause. Cela n’est encore jamais arrivé à ma
connaissance, on est dans un cas extrême, mais s’il arrive à casser le bail pour
cette raison notamment, la clause n'ayant plus d'existence légale, il sera difficile

! 5
pour vous de récupérer les arriérés de charge à moins que le juge décide
d'instaurer un système de restitutions réciproques (c'est déjà arrivé mais la
jurisprudence est maigre en la matière). 
 
Il existe la possibilité d’utiliser une clause de refacturation afin de gérer vous-
même l’abonnement, mais je ne vous conseille pas de l’utiliser. On en parlera
néanmoins longuement dans le module 14 afin de vous expliquer en détail
comment ça fonctionne.
Il y a non seulement la loi qui oblige d'avoir un compteur par habitation, quel
que soit le type de logement en habitation principale, mais il y a également le
fournisseur d'électricité qui oblige cela.
1er point voici ce que dit ENGIE mot pour mot :

« Dans tous les cas et sans la moindre exception, il vous faudra séparer les
installations électriques des deux logements et demander un nouveau
raccordement d'électricité pour l'habitation nouvelle, indépendamment du
raccordement existant avant la division.
Un deuxième compteur exclusivement dédié au nouvel appartement sera donc

installé après ce raccordement supplémentaire. Le compteur fourni sera un
compteur de dernière génération LINKY, même si votre région n'est pas encore
équipée de ces compteurs.
Si vous pensez pouvoir conserver l'unique compteur pour les deux

appartements, quitte à vous arranger avec le locataire, c'est absolument interdit
par la loi. D'abord parce que cela s'assimile à de la revente d'électricité à un
tiers par un particulier. Ensuite, parce que tout bail locatif implique
obligatoirement un contrat d'électricité individualisé et donc un compteur dédié
». Vous trouverez le texte sur cette page :
https://www.happ-e.fr/actualites-electricite/changer-fournisseur-electricite/
dans-son-logement/separer-logement-2-habitations-electricite
2ème point voici ce que dit la cour d'appel :

Attendu que l’article L. 331-1 du code de l’énergie est ainsi rédigé : « Tout client
qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de
l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il
peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un
fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre
de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux,
sur le territoire d’un autre Etat ;
Attendu que l’effectivité de ce droit suppose que chaque locataire ait la

possibilité de disposer d’un compteur individuel ainsi que d’un accès personnel
au réseau d’électricité, sans être obligé de recourir au fournisseur choisi par le
bailleur »

! 6
Cours d'appel de Nancy, 2ème chambre, 26 juillet 2018. Lire en ligne :
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556
Maintenant que vous savez que la loi et le fournisseur d'énergie interdisent tous
les 2 de refacturer un abonnement d'électricité à ses locataires, vous vous
demandez donc comment faire une division officieuse légalement sans avoir à
créer de compteur pour chaque logement ?
Pour qu'une location soit légale, il faut que le ou les locataires aient le choix de
choisir leurs propres compteurs d'électricité ou de gaz si nécessaire, et ce n'est
logiquement pas possible lorsque vous prenez un appartement que vous divisez
en 2, car il n'y aura pas de nouveaux compteurs. On va rentrer dans les détails,
suivez bien, car la solution que je vais vous donner pour faire une division
officieuse est à ce jour, et à ma connaissance, la seule solution qui existe pour
qu'elle soit légale.
La solution, c'est de faire une colocation. Vous allez me dire, WOW c'est trop
naze ta solution, tout ça pour ça ? Alors, attendez, car c'est très subtil. En effet,
la colocation est la seule façon de faire une division officieuse. Plein de questions
se posent à vous, vous vous demandez en quoi la colocation est légale
contrairement à une location classique, en quoi la colocation signifie que vous
faites une division de studio, et pourquoi je dois faire de la colocation alors que
moi je veux louer des studios distincts... Bref, vous ne comprenez sûrement pas
encore où je veux en venir, mais patience, vous allez comprendre. A la fin du
prochain module, vous saurez comment faire en sorte que votre division
officieuse devienne une division officielle sans avoir à suivre le plan local
d'urbanisme (PLU). Ca se passe en 2 étapes :
La 1ère étape est de louer légalement votre bien :

Comme je vous le disais juste avant, la seule solution de louer un appartement
divisé en plusieurs studios sans que chaque appartement ait son propre
compteur, c'est de passer cela en colocation. Voici comment ça marche.
La colocation est le seul type de location où tous les locataires peuvent ne pas
avoir leur propre abonnement d'électricité et d'eau. En effet, pour une coloc de 5
personnes par exemple, l'abonnement ne pourra être pris que par un seul
locataire. Ce ne sera pas grave si seulement 1 locataire aura l'abonnement à son
nom. Le plus important, c'est que les locataires aient choisi leur fournisseur
d'énergie ensemble. Vous allez me demander l'intérêt de faire une colocation
alors qu'on parle ici de division.
Revenons au point de départ. Imaginons que vous avez un appartement de

100m² et que vous souhaitiez le diviser en 4 appartements. La division étant
officieuse, vous allez donc garder un seul compteur d'eau et d'électricité. Vous
allez donc créer 4 studios de 20 à 25m², mais au final votre bien sera

! 7
officiellement, aux yeux de l'administration, une grande colocation puisqu'il n'y
aura qu'un lot.
Mais alors, on peut se demander si les étudiants ne trouveront pas cette

situation étrange. En fait, ça ne changera rien pour eux, car vous allez leur faire
signer un bail de colocation individuel. Chaque studio sera officiellement une
chambre de colocation.
La seule chose un peu embêtante, c'est la gestion des abonnements d'eau et

d'électricité. Comme ce sont les locataires qui doivent gérer les abonnements,
c'est entre eux qu'ils devront se débrouiller pour gérer tout ça. Idem pour la
taxe d'habitation, comme il y a plusieurs locataires à la même adresse, il arrive
que seule 1 personne reçoive la taxe d'habitation à payer à son nom. En général,
c'est le premier locataire que vous avez déclaré entrer dans les lieux qui la
recevra. Ils devront donc gérer ensemble la taxe d'habitation en fonction des
proratas du nombre de mois de location pour chacun.
Pour résumer, aux yeux de l'Etat et de l'administration, vous avez 1 appartement

loué en colocation avec 4 colocataires, alors qu'en fait, vous avez 4 studios loués
à 4 locataires différents. Pour les locataires, ça demande un peu plus de gestion
puisque ce sont eux qui gèrent leurs abonnements et les taxes, mais en leur
expliquant comment ça marche, ce n'est pas grand chose.
Pour les locataires qui se demandent pourquoi ils signent un bail de colocation et
non un bail de location classique, il vous suffit de leur dire qu'au niveau de la
gestion, c'est plus simple par exemple. De plus, expliquez-leur bien que comme
ce sont des baux de colocation individuels, chaque locataire est indépendant. Il
n'y a pas d'obligation des uns envers les autres, chacun étant indépendant.
Au niveau fiscalité, rien ne change par rapport à un appartement classique. Pour

les impôts, vos 2, 3, 4 appartements ne sont qu'un seul appartement
fiscalement. De toute façon, si vous aviez eu 2 appartements divisés
officiellement ou 1 seul divisé officieusement, cela ne change rien puisque tous
vos revenus entrent dans une seule case à la fin de l'année. Comme votre bien
est une colocation meublée, et bien il suffit de reporter les loyers charges
comprises dans la case BIC de fin d'année. Au niveau administratif et juridique,
il suffit de suivre les procédures d'une colocation classique en prévenant l'entrée
et la sortie de chaque locataire aux impôts afin qu'ils mettent à jour les
locataires comme pour vos autres locations.
Pour résumer, il est interdit de ne pas laisser le choix au locataire de choisir son
fournisseur d'énergie (hors clause de refacturation qu’on verra plus tard). De
plus, il est également interdit d'avoir un compteur au nom du propriétaire car
cela s'apparenterait à de la revente d'électricité. Ce sont donc ces 2 points qui
font que la division officieuse doit être faite correctement si vous ne voulez pas
être hors la loi. On verra dans le module suivant, comment transformer votre
division officieuse en division officielle.

! 8
MODULE 13 : TRANSFORMER UNE DIVISION OFFICIEUSE EN
OFFICIELLE
INTRODUCTION
Dans ce module très complet et assez complexe, nous allons voir en détail
comment vous allez pouvoir transformer votre division officieuse en division
officielle de façon légale. Vous comprendrez également la notion importante de
prescription, c'est d'ailleurs grâce à elle que vous allez pouvoir faire de votre
division officieuse, une division officielle. Enfin, nous verrons en détail la
procédure à mettre en place pour en faire une division officielle et de façon
définitive.
QUI FAUT-IL PRÉVENIR ?
Vous faites une division officieuse, qui n'existe donc pas officiellement, il n'y a
donc personne à prévenir aux niveaux des impôts ou au niveau de la ville. Votre
appartement est devenu une colocation, il n'y a pas de formalité administrative
à faire pour prévenir qui que ce soit que vous faites de la colocation dans votre
appartement. On verra plus tard dans la formation ce qu'il faut faire pour faire
entrer des locataires dans une colocation, mais il n'y a rien de sorcier.
Au niveau des impôts et de l'administration, il n'y a personne à prévenir, par

contre, au niveau de la copropriété c'est une autre histoire. En effet, il arrive
régulièrement que les règlements de copro interdisent de faire de la colocation,
et dans ces cas-là, il vous sera donc impossible de faire de la colocation.
TRANSFORMER UNE DIVISION OFFICIEUSE EN OFFICIELLE
Oui, vous avez bien compris, avec tout ce que je vais vous dire, non seulement
vous pouvez faire une division officieuse, mais en plus, vous allez pouvoir
transformer cette division officieuse en division officielle.
On le verra un peu plus tard dans la formation, mais au final, ce qui pose le plus
problème pour faire une division officielle, c'est de suivre le plan local
d'urbanisme de la ville, que je nommerai souvent ici le PLU. Ce PLU est un
document de planification en matière d'urbanisme de la ville, il indique tout ce
que vous pouvez faire ou ne pas faire dans la ville au niveau immobilier, et vos
différentes obligations en matière d'urbanisme. Il y a notamment cette place de
parking, qui ennuie beaucoup d'investisseurs. En effet, il est très compliqué de
la mettre en place pour des biens en centre-ville par exemple.
Voilà pourquoi beaucoup sont tentés de faire de la division officieuse. J'ai un

cadeau à vous faire, vous allez comprendre en quelques minutes comment cette
division officieuse va se transformer en division officielle.
Il faut savoir qu'il y a une prescription de 6 ans PÉNAL et 4 ans supplémentaires

CIVIL lorsque vous ne suivez pas le PLU. Ce qui signifie que si vous faites des
travaux sans suivre le PLU, vous pouvez être poursuivi par la Mairie. Sauf que

! 9
dans notre cas, nous faisons une division officieuse qui est légale puisque c'est
officiellement 1 seul appartement.
Vous me voyez venir bande de malins !! En fait, la solution est simple, vous
faites une division officieuse, vous louez en tant que colocation pendant 10 ans,
et la onzième année, vous faites votre division officielle. 10 ans après votre
division officieuse, vous ne risquez plus rien, puisqu'il y a la prescription. Mais,
comment prouver qu'on a fait la division il y a 10 ans ? C'est simple, vous devez
fournir des documents prouvant que vos appartements sont divisés depuis plus
de 10 ans.
Le problème pour la mairie, c'est que pendant 10 ans, elle ne pourra rien dire,
car la technique de division officieuse est légale. En plus, la 11ème année, vous
vous pointez avec les documents prouvant que le bien est divisé depuis plus de
10 ans, donc elle est totalement bloquée et ne peut qu'accepter avec dépit votre
division officielle.
Qu'est-ce que ça signifie exactement ? Tout simplement, que la onzième année,

vous pourrez faire la division officielle sans suivre le PLU (si bien évidemment,
vous n'effectuez pas de travaux qui nécessitent un permis de construire ou une
déclaration préalable), et donc sans créer de place de parking, puisque la
prescription de 10 ans depuis laquelle vous avez terminé les travaux de division
est purgée. Vous pourrez donc suivre toute la procédure de division officielle
qu'on verra plus tard dans la formation sans être inquiété.
COMMENT FONCTIONNE LA PRESCRIPTION
Je vais déjà vous expliquer comment fonctionne cette histoire de prescription.

Lorsque vous faites des travaux non conformes à l'autorisation que vous avez
eue de la part de la mairie, ou qui contrevient au plan local d'urbanisme, ça
constitue une infraction qui engage votre responsabilité pénale pendant une
première période puis une responsabilité civile dans un second temps.
Voici quelques exemples qui constituent une infraction au niveau de

l'urbanisme :
● Vous ne respectez pas ce que vous avez indiqué dans la déclaration

préalable ou le permis de construire. 
● Vous faites des travaux nécessitant une autorisation de la mairie, sans en

faire la demande 
● Vous faites des travaux sans suivre le plan local d'urbanisme, comme
créer un logement sans avoir la fameuse place de parking obligatoire dans
beaucoup de villes
Le délai de prescription pénal est passé de 3 ans à 6 ans depuis le 28 février

2017. Le délai de prescription civil est de 4 ans. Ce qui signifie que vous
engagez votre responsabilité pénale les 6 premières années de l'infraction, puis

! 0
votre responsabilité civile les 4 années supplémentaires. Puis au bout de 10 ans,
la prescription étant dépassée, vous ne risquez plus rien.
Prenons un exemple concret :
● Pour des travaux achevés en janvier 2019, vous engagez votre

responsabilité pénale jusqu'en janvier 2025 si ces travaux sont non
conformes ou contreviennent au PLU.  
● Pour ces mêmes travaux achevés en janvier 2019, vous engagez votre
responsabilité civile à partir de janvier 2025 jusqu'à janvier 2029. 
● Enfin, pour bénéficier d'une exonération totale, il faudra attendre février

2029. A ce moment-là, au niveau juridique vous ne risquez plus rien
puisque le délai de prescription est dépassé.
En cas de non respect du PLU ou pour des travaux non conformes, vous risquez
une peine de prison, une amende, la démolition ou la mise en conformité de la
construction.
Cette prescription est présente dans l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.

Cet article prévoit que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix
ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être
fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de
l’urbanisme ». Donc si vous avez fait une construction ou des travaux en
infraction avec le droit de l'urbanisme, alors vous pouvez obtenir une
autorisation de réaliser de nouveaux travaux, sans avoir à régulariser les
anciens travaux irréguliers.
Ce délai de prescription de 10 ans est à prendre avec des pincettes car il y a des
exceptions importantes. Ça ne sera pas spécialement votre cas, mais il est
intéressant de les connaître. Il y a notamment des exceptions sur des
constructions de maison ou de bâtiment sans aucune autorisation de la mairie.
En gros, si vous construisez une maison sans aucun permis de construire,
l’Administration peut toujours refuser une nouvelle autorisation sur ce même
bien tant que la situation initiale n’est pas régularisée. Il faut alors demander
une autorisation d’urbanisme englobant la totalité des constructions nouvelles et
anciennes. Mais on est dans un cas extrême ici. Dans notre cas, c'est beaucoup
plus light puisque nous ne faisons pas de construction.
Pour savoir à quel moment vous serez exonéré d'autorisation administrative, il

faut déterminer à quel moment débute le délai de prescription. Dans un cadre
légal, lorsqu'on termine les travaux engagés suite à une demande préalable ou à
un permis de construire, on doit remplir une déclaration d’achèvement de
travaux, on verra en détail ce point dans un module plus tard. Le souci dans
notre cas, c’est qu’on a fait une division officieuse, et donc nous n'avions rien à
déclarer au niveau des travaux effectués, donc on n’a pas fait de déclaration
d’achèvement de travaux.

! 1
Mais la question est alors, comment prouver que les travaux ont été terminés à
une date précise ? En effet, sans date précise, on ne peut pas déterminer la date
de la prescription. Pour déterminer la date d’achèvement des travaux, mettez de
côté un maximum de documents comme tous les baux de colocation individuels
évidemment, mais également la facture des travaux de division ainsi que tous
les documents prouvant que les lieux sont loués depuis plus de 10 ans. Avec
tout ça, vous êtes sûr de prouver efficacement que la division date de plus de 10
ans.
Pour ne pas être ennuyé, il faut bien comprendre la notion de fin de travaux.
Imaginons que vous ayez 1 appartement de 100M2 que vous divisez en 4
studios de 25M2 en 2019, puis, en 2023, vous décidez de créer un 5ème studio
dans ce même appartement, alors la durée de prescription est relancée à partir
de 2023. Donc faites bien vos travaux de division en même temps et n'en faites
plus jamais ensuite sur ce bien. En revanche, je vous rassure, tout ce qui est
travaux autres que la division, ne repousse pas le délai de prescription.
Exemple, des travaux de peinture, de plomberie ou d'électricité sont faisables
n'importe quand.
J'attire votre attention sur 1 point important, la prescription est de 10 ans

actuellement (6 ans pénal et 4 ans civil), mais rien n'empêche qu'elle augmente
dans les mois et les années qui viennent. En effet, on l'a vu par exemple, la
responsabilité pénale était de 3 ans en 2017 et elle est passée à 6 ans. Donc il
faut bien prendre en compte ce facteur dans votre calcul. En revanche elle n'est
pas rétroactive, si vous avez dépassé ce délai de 10 ans, vous êtes tranquille,
même si cette durée est allongée, en revanche si cette durée se prolonge alors
que vous n'avez pas encore atteint la prescription, alors vous rentrerez dans
cette nouvelle durée.
LA PROCÉDURE À SUIVRE
Je vous ai dit qu'il était possible de transformer une division officieuse en

division officielle et vous avez vu comment fonctionnait la prescription.
Désormais, je vais vous donner la procédure à suivre.
La fiche suivante écrite par les services de l'Etat de Haute-Savoie à destination

des services de l'urbanisme et mise à jour en janvier 2019, http://www.haute-
savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/
Police-de-l-urbanisme/Fiche-5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-
une-construction-illegale
se termine par la conclusion suivante :
Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux
illégaux avant la fin du délai de prescription et d'initier une procédure pénale .
Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d'occupation des sols
(Permis de construire, demande préalable), même non respectée, il y a
prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux.

! 2
Cette conclusion signifie en gros qu'après la prescription de 10 ans, même sur
un bien non existant à la base, la mairie devra accepter votre demande
administrative.
Dans notre cas, nous pourrions ne pas prévenir la mairie du tout après la
prescription et lancer les procédures d'une division officielle que nous verrons
dans les modules traitant de la division officielle. Le souci, c'est que comme vous
le verrez juste après, vous pourriez être bloqué au niveau de la création du
compteur, car certaines mairies obligent Enedis à demander une autorisation de
l'urbanisme pour la création d'un compteur. Nous allons donc prévenir la mairie
afin que nous puissions installer les fameux compteurs, permettant notamment
d'avoir une division officielle.
Pour faire au plus simple, nous allons déposer une demande préalable, cette
déclaration est beaucoup plus light qu'un permis de construire.
DISCLAIMER
Attention, toute cette technique en 2 étapes pour louer avec une division
officieuse, puis pour la transformer en division officielle fonctionne grâce à un
flou juridique. Actuellement, il est donc possible de faire ça, par contre, on ne
sait pas ce qui peut se passer dans les années à venir, retenez bien cela. De
plus, si vous faites un coup comme ça avec la mairie, je peux vous dire qu'elle
ne vous lâchera plus, vous serez dans son viseur pour la moindre infraction que
vous ferez. Ce qui est normal, n'ayant pas pu vous verbaliser pour la division,
grâce à la prescription, vous serez surveillé. De plus, dans ce même cas, la
mairie pourra refuser le raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou
de téléphone.
Donc je vous ai donné la technique pour pouvoir faire la division officieuse. Cette
technique a le mérite d'exister, elle est légale pour le moment, après, vous en
faites ce que vous voulez. Dans les modules suivants, on rentrera un peu plus
dans le détail de cette technique.

! 3
MODULE 14 : LES CAS SPECIFIQUES A LA DIVISION OFFICIEUSE
INTRODUCTION
Dans ce module riche en contenus dédiés aux cas spécifiques, on verra plusieurs
points importants. Vous verrez ce qu'il faut faire au niveau de la refacturation de
l'électricité en location courte durée. On verra dans un 2ème temps, une longue
partie sur la fameuse clause refacturation que l'on peut mettre dans son bail afin
de refacturer l'électricité à son locataire, je vous dirai notamment pourquoi je ne
la conseille pas. Enfin, nous verrons ensemble comment diviser officieusement
uniquement une partie de sa résidence principale afin d'être exonéré de ses
revenus locatifs.
FAIRE UNE LCD DANS UNE DIVISION OFFICIEUSE
On en a parlé brièvement il y a quelques modules, où je vous disais que lorsque

l'on fait de la location courte durée, l'habitation du locataire n'est donc pas sa
résidence principale, c'est uniquement une habitation de tourisme. Pourtant,
pour aller dans les détails, selon la loi normalement, même en location courte
durée nous n'avons pas le droit de revendre l'électricité. En fait, dans la loi, il n'y
a pas de distinction entre l'habitation principale où on vit des années et une
résidence de vacances où on passerait 3 jours, tout le monde est logé à la
même enseigne, il est interdit de revendre de l'électricité.
Après, il y a la loi et l'esprit de la loi. On le sait tous, il est impossible de laisser

un locataire qui irait vivre dans votre logement 3 jours, s'occuper de son
abonnement d'électricité. Non seulement, c'est impossible techniquement, mais
en plus, si le locataire devait faire ça, il irait voir votre concurrent. Si une
personne prend une location courte durée, c'est soit en touriste soit pour le
travail, dans tous les cas, il n'a pas envie de s'ennuyer à faire ce genre de
démarche, c'est totalement inconcevable.
En soi, je crois qu'il n'existe aucune action en justice qui ait été créée par un
locataire en location courte durée car il ne pouvait pas gérer lui-même son
électricité durant son court séjour en LCD. Si une action en justice devait être
lancée contre vous pour revente d'électricité à des locataires, ça serait le
fournisseur d'énergie qui la ferait, mais encore faudrait-il qu'il trouve un intérêt
à faire cela, car une action comme ça, c'est de l'argent et beaucoup de temps.
Selon moi, et ce n'est que mon avis, tout le monde qui fait de la location courte
durée, revend l'électricité, ainsi que toutes les autres énergies, puisque c'est
logique. A moins d'être le plus poissard du monde, vous n'aurez pas de soucis
avec la justice pour cela, et quand bien même ce serait le cas, alors vous
pourriez justifier facilement qu'il n'est techniquement pas possible, ni
envisageable de laisser le locataire gérer cela. Donc lorsque je ferai de la
location courte durée, je pense que je ferai comme tout le monde et je
refacturerai l'électricité.

! 4
Selon Christelle Félix qui accompagne des investisseurs (via https://
www.facebook.com/ChristelleFelixErwann/), qui est très stricte au niveau des
lois, elle va plus loin pour se mettre totalement en sécurité. Au final, le
concessionnaire (Engie) interdit la revente d'électricité, OK, mais pour être dans
les clous au niveau du fournisseur d'énergie, elle conseille d'en demander
l'autorisation écrite. En gros, vous souhaitez revendre de l'électricité à vos
locataires en location courte durée, alors vous en faites part à Engie, et vous
leur demandez une autorisation écrite.
Voilà, vous avez 2 points de vue différents, à vous de faire ce que vous pensez
être le mieux pour vous et pour votre business.
LA CLAUSE DE REFACTURATION
Il est néanmoins possible de louer une résidence principale à son locataire, en
ayant l’abonnement d’électricité au nom du propriétaire, mais c’est risqué, je ne
le conseille pas. Pour cela, il faut insérer une clause de refacturation d'électricité,
il faut très bien la rédiger et à sa lecture on doit comprendre que le locataire
peut s'en défaire facilement. En aucun cas, vous ne pouvez le forcer, sinon elle
pourrait être considérée comme une clause non-écrite (encore faut-il qu'elle soit
qualifiée en ce sens) et donc annulée. En effet, est considérée comme telle la
"clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour
occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements"
(article de la loi du 6 juillet 1989).
Par ailleurs, elle pourrait être attaquée sur le fondement du décret n°87-713 du
26 août 1987 car l'électricité ne fait pas partie des charges récupérables, mais
aussi au regard de l'article L. 331-1 du code de l’énergie ainsi rédigé : “Tout
client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de
l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il
peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un
fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre
de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux,
sur le territoire d’un autre Etat.”
Voici un exemple de clause de refacturation que vous pouvez mettre si vous

souhaitez mettre l’abonnement d’électricité à votre nom :
“Le bailleur refacturera le cas échéant au locataire les abonnements et

consommations variables des abonnements des dépenses privatives relatives à
l’internet et l’électricité du logement. Ces abonnements seront conservés au nom
du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire. Cette
refacturation sera incluse dans la provision pour charges demandée au locataire,
et sa régularisation”. Étant entendu que cette électricité ne fait pas partie des
charges récupérables. Attention, il ne faut pas inclure cela dans les charges
récupérables.

! 5
Cette clause de refacturation est à utiliser avec précaution car plusieurs points
nous interdisent en principe de garder l’abonnement à notre nom. Voici ce que
dit l’article L331-1 du Code de l'Énergie :
“Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui

achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur
d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur
ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat
membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords
internationaux, sur le territoire d’un autre Etat.”
L'article indique clairement que celui qui achète l'électricité, donc le locataire, a
la liberté de choisir son fournisseur d'énergie. Néanmoins notre clause
précédente, même si elle n'est pas considérée comme une clause abusive, il y a
une clause équivalente qui elle est interdite, la voici :
“Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du

logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.”
Cette clause est considérée comme abusive puisqu’elle impose la location de

meubles au locataire. Si l’on considère que le législateur considère que
d’imposer la location de meubles ou d’équipements au locataire est abusif, on
peut se dire qu'imposer l’abonnement d’électricité l’est aussi.
De plus, imaginons que vous mettiez une clause de facturation dans votre bail,
comme vous le savez, le locataire peut, en cours de location, dire qu’il veut lui-
même gérer même son abonnement d’électricité. Comme vous êtes obligé
d’accepter le choix du locataire, comment vous allez faire si vous n’avez qu’un
compteur pour tous les locataires ? Qu’allez-vous lui répondre ? Ça sera
problématique… Cette clause, en plus d’être borderline et controversée, vous
met une épée de Damoclès au-dessus de la tête, puisque vous êtes dépendant
du choix du locataire.
Voici les cas selon moi dans lesquels on peut envisager d’inclure une clause de
refacturation :
- Vous venez d’acheter un immeuble où l’ancien propriétaire avait fait une
division officieuse qui n’est pas dans les règles. Vous souhaitez en faire
une division officielle, mais le temps de la procédure qui peut prendre
plusieurs mois, alors vous pouvez y inclure la clause de refacturation
temporairement, jusqu’à ce que chacun de vos locataires ait son propre
compteur.
- Votre locataire ne compte pas rester longtemps, de quelques semaines à

quelques mois, et il vous demande explicitement que ses charges lui
soient refacturées pour éviter des démarches.
Voici néanmoins 2 liens qui montrent que cette clause peut être utilisée sans
conséquence importante pour vous si vous avez l'accord du locataire :

! 6
1er lien : La jurisprudence de la Cour d'appel de Nancy, 2ème chambre, 26
juillet 2018
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556
2ème lien : La cour de cassation

https://www.anil.org/jurisprudences-nullite-clause-remboursement-fourniture-
electricite/
Ces 2 liens prouvent que, si vous n’avez pas d’autre choix que de faire de la
refacturation par provision, alors cette clause peut être utilisée. Le souci, comme
vous le voyez, c’est que les procédures peuvent aller jusqu’en cassation, soit des
années de procédures. C’est donc de la perte de temps et d’argent et même si
au final le locataire est débouté, vous n’en sortirez pas indemne.
Voilà, vous avez toutes les informations sur cette clause, à vous de voir ce que
vous préférez faire. Cette clause étant contestée, je vous donne un conseil, ne
mettez pas de clause de refacturation, ne mettez pas un compteur d’électricité à
votre nom, vous serez ainsi plus serein et ça, ça n’a pas de prix pour un
investisseur rentable.
FAIRE DE “MA RÉSIDENCE PRINCIPALE ENTIERE UNE DIVISION

OFFICIEUSE”
Vous avez un appartement ou une maison qui était votre résidence principale,
mais vous allez déménager. La question se pose de revendre ou de mettre en
location ce bien. Si vous souhaitez garder ce bien pour en faire une division
“officieuse”, c’est une bonne idée, mais il faut savoir plusieurs choses.
Pensez que vous ne pourrez pas bénéficier de l’argent de la banque pour faire
tous vos travaux de division qui sont assez conséquents, vous devrez soit sortir
de l’argent cash de votre poche, soit faire un prêt travaux assimilé à un prêt
conso. De plus, vous aurez sûrement moins de charges à déduire puisque vous
avez cette résidence principale depuis plusieurs années, alors ne serait-il pas
plus judicieux de la revendre et de repartir sur un nouveau bien pourri ?
Si vous décidez de garder votre résidence principale pour en faire une division
officielle, alors il faut suivre la procédure que je vais vous expliquer dans les
modules traitant de la division officielle.
Vous devrez notamment créer votre activité de loueur meublé en remplissant le

formulaire P0I, mais ça, vous le savez déjà, puisque tout est dans la formation
ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Si vous n'avez pas encore regardé
cette formation, je vous invite à le faire avant de continuer cette formation.
“DIVISER” UNE PARTIE DE SA RÉSIDENCE PRINCIPALE

! 7
Vous l'avez remarqué, je mets diviser entre guillemets parce que c'est un
raccourci de ma part pour vous expliquer que l'idée c'est de "fractionner" votre
bien pour en louer une partie.
Maintenant, imaginons que vous ayez un appartement de 50M2 et que vous

souhaitiez le diviser officieusement en 2 appartements, mais que vous souhaitiez
encore habiter dans l'un des appartements, quelle que soit la raison. Ça peut
être une bonne solution pour rentabiliser sa résidence principale, puisqu'en
louant une partie de celle-ci, vous allez pouvoir diminuer votre taux
d'endettement. Ça fonctionne aussi pour une grande maison de par exemple
200M2, que vous souhaitez louer 150M2 et garder pour vous uniquement 50M2.
L'appartement ou la maison restera 1 seul et unique lot, il ne s'agit pas en tant
que telle d'une division bien sûr ! Vous mettez à dispo une partie de votre bien
par le bien d'un bail. Tout simplement !
Avant toute chose, c'est bête à dire, mais évidemment, ce que vous louez doit
répondre aux critères de décence et de sécurité, c'est notamment ce que nous
avons vu dans les modules traitant du droit immobilier où j'ai détaillé tout ce qui
était un bien indécent, insalubre et en péril.
La bonne nouvelle pour vous, c'est que vous allez pouvoir être exonéré d'impôt,
tous les revenus provenant de cette location ne seront pas taxés. Voici les
conditions pour ne pas être taxé sur ces revenus locatifs :
● Le bien en lui-même doit être entièrement meublé.

● Le bien doit être la résidence principale de votre locataire
● Le bien doit faire partie de votre résidence principale
● Le bien doit être loué à un prix raisonnable, il y a un prix plafond à ne pas
dépasser pour bénéficier de cette exonération. Ces prix sont mis à jour
chaque année, voici les prix plafonnés de 2019 : 
=> 187€/M2 et par an hors charge pour l'Ile de France. Exemple, vous avez
25M2 à louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 4625€ soit 385€ par
mois.
 
=> 138€/M2 et par an hors charge pour la province. Exemple, vous avez 25M2
à louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 3400€ soit 283€ par mois. 
Non seulement vous êtes totalement exonéré de taxe sur vos revenus, mais en
plus, vous n'avez rien à déclarer aux impôts. Attention, pour cela, vous devez
respecter les 4 points cités au-dessus. Si l'un des 4 points n'est pas suivi, alors
vous serez taxé comme une location meublée, c'est notamment le cas si vous ne
respectez pas les plafonds des loyers, c'est-à-dire que vous devrez déclarer ces
revenus comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Voici le lien du
bofip : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11154-PGP?branch=2

! 8
Voici la procédure à suivre pour louer une partie de votre résidence principale.
1er point important, comme toujours, vérifiez que le règlement de copropriété

vous autorise à louer une partie de votre résidence principale. On verra un peu
plus tard dans la formation comment analyser le règlement de copro, car il
arrive que certains d'entre eux soient assez restrictifs.
2ème point, il faut prévenir votre compagnie d'assurance habitation car le

contrat que vous avez actuellement avec eux, n'est peut-être pas le bon si vous
souhaitez louer une partie de votre logement. On le sait, en cas de pépins, les
assurances cherchent toujours à ne pas payer, donc soyez bien en règle à ce
niveau.
3ème point, vous devez également avoir certains diagnostics à jour au même
titre que si vous deviez louer un appartement entier. Vous devez avoir le DPE
(diagnostic de performance énergétique) en cours de validité, il doit avoir moins
de 10 ans ET un état des risques naturels de moins de 6 mois.
4ème point, pensez à meubler l'appartement avec au minimum la liste imposée

par la loi ALUR. Petit rappel des meubles obligatoires pour une location
meublée : https://bit.ly/33M6p7U
5ème point, le bail à utiliser est un bail de meublé classique, en y ajoutant

l'emplacement de "la chambre" avec sa jouissance exclusive pour le locataire
ainsi que la possibilité d'utiliser les parties communes.
Louer une partie de sa résidence principale pour toucher un peu d'argent est une
bonne solution pour arrondir les fins de mois. Aucune notion de quantité n'est
indiquée dans la loi, mais il faut être raisonnable, louer 1, 2, voire 3 parties de
sa résidence principale, ça passe, ensuite, si vous en faites une usine, ça peut
bloquer. Il ne faut pas que votre maison devienne une usine à locataires.

! 9
MODULE 15 : LA GESTION DES COMPTEURS ET SOUS-COMPTEURS
INTRODUCTION
La question revient régulièrement : Faut-il absolument installer un compteur
dans un appartement qu'on divise ? Est-ce possible ? Quel est l'intérêt d'installer
un sous-compteur et quelles sont les démarches à faire pour en installer un ?
Vous comprendrez tout sur les compteurs et les sous-compteurs dans ce
module. Vous comprendrez notamment qu'un compteur n'est pas spécialement
conseillé dans une division officieuse, contrairement à un sous-compteur qui
pourrait être plus adapté.
PUIS-JE INSTALLER UN COMPTEUR ?

Le compteur fait partie de l’un des derniers points qu'il faut pour qu'une division
devienne officielle, même s’il y a beaucoup d’autres points à régler, car il y a
toute la partie administrative et juridique à mettre en place pour diviser un bien.
Au niveau technique, c'est le dernier rempart. Lorsque vous avez un compteur
par logement, une location devient tout de suite plus simple. En revanche, pour
avoir ce fameux compteur, vous allez voir à quel point c'est compliqué. Comme
d'habitude, on va tomber sur pas mal d'embûches.
Généralement, lorsqu’on fait une division officieuse, on ne pose pas de nouveaux

compteurs, sinon le bien aurait un statut bâtard. En effet, si l'appartement créé
avait son compteur, mais qu'il n’était pas divisé officiellement au niveau
administratif et juridique, il pourrait y avoir des soucis d'incohérence. En outre,
le bien serait divisé à la fois pour Enedis et pour le service des eaux, mais pas au
niveau juridique ni administratif.
Ce nouvel appartement n'aurait aucune existence juridique. Il serait donc très

risqué d’essayer de le louer puisque l’Etat pourrait par exemple requalifier vos
logements divisés officieusement en logement officiel, avec toutes les obligations
qui vont avec.
Dans ces cas-là, on aurait donc la possibilité de pouvoir louer son bien, en bail
de location meublé ou nu, et non en bail de colocation comme nous l'avons vu
précédemment.
Mais alors, me direz-vous, pourquoi ne pas mettre un compteur directement

dans son appartement divisé officieusement ? La réponse est simple. Dans de
plus en plus de villes, les municipalités obligent Engie à demander une
autorisation de la mairie pour installer un nouveau compteur.
En effet, demain, vous divisez un appartement, vous faites passer le consuel à la

fin du chantier. Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le CONSUEL, on en parlera
plus tard dans la formation. Le consuel valide votre installation. Légalement,
dans un immeuble, seul le CONSUEL est obligatoire pour qu'on vous installe un

! 0
compteur Enedis. C'est le seul document que doit vous demander ENEDIS. Si
vous avez le document validé par le CONSUEL qui dit que votre installation
électrique est OK, alors Enedis a le devoir d'accepter d'installer votre compteur,
s’il n'y a pas d'autres contre-indications, comme celles de la copro.
Sauf que ce n'est pas aussi simple malheureusement. Les mairies sont de plus
en plus embêtantes désormais. Dans de plus en plus de villes, si vous n'avez pas
d'autorisation écrite de la mairie, vous ne pourrez pas installer un nouveau
compteur. En gros, même si vous n'avez pas besoin de déposer un permis de
construire ou une déclaration préalable pour vos travaux de division car vous ne
faites pas de travaux touchant à la façade ou à la structure du bien, et vous ne
créez pas de surface plancher, vous devrez quand même fournir un document à
ENEDIS. Vous devrez donc déposer au moins une déclaration préalable, qui doit
être acceptée par la mairie. On parlera de la demande préalable et du permis de
construire en détail plus tard dans la formation.
Les mairies demandent ces obligations afin de pouvoir vérifier facilement toute
nouvelle création de logement dans leur ville. En fait, en y réfléchissant, c'est
tout simplement l'ancêtre du permis de diviser. La finalité est la même, cela
permet aux villes de vérifier l'évolution de leur parc, mais également de mettre
la main sur les marchands de sommeil. Pour savoir si votre mairie pratique ce
genre d'obligation, demandez au service de l'urbanisme directement, car ça ne
sera écrit nulle part sur le PLU, puisque cette demande n'est pas vraiment
légale.
Et oui, c'est vraiment borderline ! Les mairies obligent Enedis à demander un

papier de validation de la mairie à leur client, alors qu'en fait ce n’est sur aucun
texte de loi. Il n'existe aucun texte de loi qui oblige ENEDIS à demander à son
client un tel papier. C'est un excès de zèle de la part des mairies. En outre, ils
savent très bien que quelqu'un qui fait une division officieuse n'ira pas porter
plainte contre une mairie pour ce genre d'obligation. Soyez donc attentif à ce
genre de choses. Par ailleurs, il faut comprendre les mairies : il y a eu tellement
de divisions dégueulasses faites par des marchands de sommeil, qu'elles
souhaitent pouvoir vérifier facilement désormais.
Alors quand je vous disais que les mairies se mettent de plus en plus à mettre le
permis de diviser en place, on le voit par cet exemple. Lorsque les mairies se
feront retoquer cette demande pas très légale, elles feront quoi selon vous ?
Elles vont tout simplement mettre en place le permis de diviser dans leurs villes,
et ainsi elles seront dans la légalité. Elles pourront surtout voir en détail ce que
comprendra cette division que vous souhaitez faire pour votre bien immobilier.
De plus, imaginons que la mairie ne soit pas embêtante pour l'installation d'un
compteur. Enedis installe votre compteur sans avoir de papier de la mairie. Le
souci est que le fait d'installer un compteur dans une division officieuse pourrait
être considéré comme une division officielle aux yeux de l'Etat. En effet,
imaginons que la mairie se rende compte que vous avez installé un compteur

! 1
pour un appartement que vous êtes censé avoir mis en colocation, il pourrait y
avoir une confusion. Vous ne pouvez pas dire d'un côté que vous avez une
colocation et d'un autre côté y mettre plusieurs compteurs.
Tout cela engendrerait de très gros risques, puisque si vous êtes considérés
comme une division officielle, alors vous vous devez d'avoir suivi le PLU et
d'avoir notamment les places de parking, les abris de vélo, les espaces verts et
toutes les autres obligations du PLU pour la création de logement. Comme vous
le savez, ne pas suivre le PLU pour la création d'un logement est très risqué car
la mairie peut vous obliger à remettre le bien en l'état.
Pour résumer, on ne met pas de compteur dans une DIVISION OFFICIEUSE.
PUIS-JE INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR ?

Vous avez donc compris qu’on n’installe pas de compteur. Par contre, il faut
installer un sous-compteur, que ce soit pour l'électricité ou pour l'eau. Ce n'est
pas obligatoire - il n'y a pas d'obligation - mais c'est une nécessité pour vos
locataires. Ce sont eux qui vont gérer ensemble les abonnements d'électricité et
d'eau, c’est pourquoi il faut que la gestion soit simplifiée. Pour cela, mettre un
sous-compteur dans chaque appartement leur permettra de suivre la
consommation de chacun sans difficulté.
Le gros avantage des sous-compteurs d'eau et d'électricité est qu'il n'y a pas de
déclaration ou de papier à remplir, ça s'installe facilement. Vu qu'il n'y a pas de
normes spécifiques avec les sous-compteurs, vous pouvez les mettre où vous le
souhaitez. Un sous-compteur est un accessoire qui permet de relever la
consommation d'électricité et d'eau exacte pour un logement.
Ces sous-compteurs ne vous serviront pas à vous, puisque vous n'aurez pas à
gérer l'électricité de vos locataires, ils serviront à vos locataires. En effet,
comme on l'a vu plus tôt, vous ne pouvez pas mettre l'abonnement d'eau et
d'électricité à votre nom, ce qui signifie qu'il y aura un des locataires de la
colocation qui devra prendre les abonnements à son nom pour tout le monde.
Par la suite, chacun des locataires fera une régularisation quand ils le souhaitent
entre eux. Vous, vous n'aurez pas à vous en occuper.
Vous ne pourrez pas installer de sous-compteur directement dans les communs

de l'immeuble. Dans le cas où vous achetez un appartement à une copro, vous
ne pourrez pas faire ce que vous voudrez contrairement à un immeuble en
mono-propriété. Dans ces cas-là, il faudra impérativement l'installer dans votre
appartement. Il est possible de faire une assemblée générale de copro afin de
demander l'autorisation de le mettre dans les communs par exemple, mais les
copros sont toujours récalcitrantes avec ce genre de demande. Si vous pouvez
éviter de demander des autorisations, alors faites-le.
Il faudra donc idéalement mettre les sous-compteurs dans le couloir menant à

tous les appartements en « colocation » ou à un endroit auquel il sera simple

! 2
d’accéder pour tous les locataires. Il faudra être transparent, chaque locataire
devra avoir accès au sous-compteur de son voisin. Si chaque compteur est dans
un appartement, il sera plus compliqué pour les locataires de vérifier la
consommation de chacun.
Ainsi, le locataire qui aura l'abonnement à son nom pourra réguler tout ça avec
les autres locataires directement. Au cas où il y aurait un turn-over important
dans votre logement, dites aux locataires de gérer leur abonnement chaque
mois. En gros, au début de chaque mois, les locataires doivent noter les charges
sur un document écrit ou sur un ordinateur afin de garder un historique complet.
Ceux qui consomment plus, devront ajouter de l'argent et ceux qui consomment
moins, retireront de l'argent.
Notez que vous pouvez ne pas en mettre, ainsi les différents locataires de votre
colocation devront diviser tous les frais par le nombre d'habitants, mais cela ne
serait pas correct pour ceux qui consomment moins que les autres. De plus, cela
pourrait générer des disputes car il y aura toujours un qui dira qu'il consomme
moins que les autres, mais qu'au final “il paie pour tout le monde”. Le fait qu'il y
ait des sous-compteurs permettra donc de responsabiliser chacun des locataires,
puisque chacun paiera pour sa propre consommation.
LA LÉGALITÉ D'UN SOUS-COMPTEUR

On voit régulièrement la question, mais est-ce qu'un sous-compteur est légal ?
La réponse est oui ! Le sous-compteur, appelé également compteur
divisionnaire, est légal puisqu'il est juste un indicateur permettant de relever la
consommation d'une énergie sur une période. Le sous-compteur est interdit
lorsqu'il va servir au propriétaire du logement à relever la consommation du
locataire pour le facturer, car comme on l'a dit plus tôt, la revente d'électricité ou
d'eau est interdite en France
Dans notre cas, les sous-compteurs seront présents uniquement afin que les
locataires puissent gérer leur consommation ensemble, et ça c'est totalement
légal.
A noter : Lorsque vous êtes en copro, le compteur divisionnaire ne vous

permettra pas de payer moins de charges sur l'immeuble au global. En effet, si
vous remarquez avec votre sous-compteur que vos locataires consomment
moins que ce qui est indiqué dans les charges de copropriété, cela ne changera
rien, car c'est le règlement de copro qui indique une répartition des charges en
fonction de la surface de chaque appartement et non pas de la consommation.
COMMENT INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR

Même s’il n'y a pas d'autorisation à demander pour installer un sous-compteur,
et même s’il se trouve dans n'importe quel magasin en libre service, il faut
quand même savoir qu'il y a des normes à respecter lorsqu'on installe un sous-
compteur.

! 3
Dans tous les cas, c'est votre électricien qui va installer le compteur, mais il faut
savoir quelques informations au niveau des normes. L'installation d'un compteur
divisionnaire doit respecter les normes électriques françaises NF C15-100 pour
éviter tout risque de dysfonctionnement. On parlera de l'installation en détail
dans les modules traitant des travaux, mais il faut compter 200 euros de main
d'oeuvre pour l'installation d'un sous-compteur.
Un sous-compteur coûte de 30 à 130 euros en fonction du modèle choisi. Plus le

modèle est perfectionné et plus vous aurez d'informations sur le type de poste
de consommation comme le chauffage, les prises de courant, la climatisation...
Prenez une bonne marque pour être certain de la qualité, demandez directement
à votre électricien il saura quel modèle choisir chez son fournisseur.
L'installation d'un sous-compteur va très vite, vu qu'il n'y a pas de formalité

administrative à faire et il peut être installé en quelques heures après son achat
dans un magasin ou sur internet.

! 4
MODULE 16 : LA GESTION DE LA COPRO
INTRODUCTION
La copropriété est très réglementée en France. Vous ne pouvez pas faire ce que
vous souhaitez. Vous verrez dans ce module ce qu'il faut vérifier au niveau du
règlement de copro et si vous pouvez ou non faire de la division. On verra que le
règlement de copro peut être assez vicieux. Nous verrons également qu'il faut
absolument penser aux détails qui sont indispensables pour une division
officieuse. Puis nous terminerons sur le statut juridique du SAS.
LA COPRO
On parlera dans ce module de tout ce qui est copro au niveau de la division. Si
vous souhaitez rentrer dans les détails de tout ce qui touche à la copro, je vous
invite à lire et/ou écouter ma première formation ACHETER UN IMMEUBLE ET
GAGNER GROS. Vous achetez un appartement dans une résidence en
copropriété. Cela signifie que vous n'êtes pas le maître à bord comme lorsque
vous achetez un immeuble entier. Vous faites partie d'une communauté régie par
un règlement de copro, que vous devez suivre à la lettre, même si vous faites
une division officieuse. C'est le seul point administratif que vous devez suivre et
qui peut faire que votre division officieuse soit interdite.
Alors prenez bien le temps de le lire avant d'acheter votre appartement. Pour
gagner du temps, vous pouvez demander le règlement de copro avant la visite
du bien, car si vous trouvez des interdictions, il vous sera inutile de continuer
avec cet appartement. Avant toute chose, regardez si la copropriété est régie
par un syndic professionnel ou un syndic bénévole. En général, une copro régie
par un syndic pro est plus galère car les syndic sont pointilleux alors que dans
un petit syndic bénévole, ils sont généralement plus cool. S’il y a déjà eu des
travaux importants dans cet appartement, touchant notamment à la structure
porteuse du bâtiment, l'ancien propriétaire a dû demander l'autorisation à la
copro pour faire les travaux. Vérifiez donc sur les derniers PV d'assemblée s’il y a
déjà eu des travaux sur ce bien. On ne sait jamais ce qu'on peut trouver, donc
autant vérifier au maximum ce genre d'informations.
CE QU'IL FAUT VÉRIFIER DANS LE RÈGLEMENT DE COPRO

Officiellement, vous faites une division officieuse, mais dans le règlement de
copro, il ne faudra pas vérifier si vous pouvez faire une division. Non c'est plus
subtil que ça. Comme on l'a vu plus tôt, nous faisons officiellement une
colocation, il va donc falloir vérifier si les colocations sont autorisées ou pas. Je
vous ai préparé plusieurs extraits de règlement de copro afin que vous puissiez
comprendre ce qui est autorisé et ce qui est interdit. Vous allez voir que ce n'est
souvent pas si évident que ça en fonction de ce qui est écrit.
Extrait N°1 :
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes de
bonne vie et moeurs, à l'exclusion de tout commerce de location meublée, les
professions libérales seront admises.

! 5
Vous verrez cette expression très souvent lorsque vous regarderez les
règlements de copropriété. En effet, « personnes de bonne vie et moeurs »
signifie tout simplement être une bonne personne. Les règlements de copro
étant très vieux, datant souvent d'avant les années 50, on y retrouve de très
vieilles expressions comme celle-là. Que veut dire une bonne personne, telle est
la question, mais en gros ça veut dire que vous devez vivre en bonne entente
avec votre voisinage et ne pas causer de troubles.
Cet extrait est très ambigu car la location meublée y est interdite, alors que les
professions libérales y sont autorisées. Au final, un arrêt de la cour de cassation
a interdit ce genre de texte dans le règlement de copro. Celui-ci indique que si
les professions libérales sont autorisées, alors les locations meublées doivent
l'être également. Ils ont estimé à juste titre qu'un locataire en meublé ne nuirait
pas plus à la copropriété qu'une profession libérale. De plus, dans notre cas on
parle uniquement de baux en meublé et non de location en Location courte
durée.
Arrêtons-nous quelques instants sur la LCD. C’est un arrêt qui a été rendu par la
cour de cassation le 8 juin 2011, voilà ce que dit l’arrêt : Un règlement de
copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un meublé de tourisme dans
l’immeuble, mais un arrêt rendu par la cour de cassation du 8 juin 2011 indique
cependant que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale
(cabinet médical…), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte
durée car les deux activités provoquent des inconvénients similaires. Attention,
la jurisprudence en la matière est fluctuante. Les Cours d'appel durcissent leur
position. Donc si vous voulez aller plus loin, rendez-vous sur cet article : https://
www.village-justice.com/articles/une-copropriete-peut-elle-faire-cesser-les-
locations-airbnb-dans-son-immeuble,30721.html
Extrait N°2 :
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à
des personnes différentes est interdite, mais les locations en meublé par
appartement sont autorisées.
A première vue, on pourrait penser que la colocation est interdite et c'est vrai
puisqu'il est bien indiqué noir sur blanc que la location à plusieurs personnes
différentes est interdite. Ici, on vise totalement la colocation qui ne peut pas être
faite. Sauf que comme vous le savez, en colocation, il y a 2 type de baux. Il y a
le bail de colocation collectif et le bail de colocation individuel.
On va jouer sur les mots et être subtil : ici, ce qui est interdit est le bail de
colocation collectif, puisque c'est bien une location à plusieurs personnes
différentes. En revanche, le bail de colocation individuel, lui est autorisé puisque
ce n'est pas une location à plusieurs personnes différentes.
Extrait N°3 :

! 6
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à
des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par
appartement entier, sont autorisées à la condition d'être exceptionnelles et
temporaires.
Cet extrait N°3 est le même que l'extrait précédent, à ceci près qu’il comporte
une petite mention qui fait toute la différence. Ici, seules les locations meublées
temporaires sont acceptées, mais les locations meublées à l'année ou les
colocations à l'année également sont interdites puisqu'elles ne sont pas
temporaires. Même les locations courte durée sont interdites car elles sont
temporaires - certes - mais elle ne sont pas exceptionnelles.
Extrait N°4 :
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de
bonne vie et moeurs, à l'exclusion de toute utilisation commerciale, et
notamment de tout commerce de location meublée inférieure à 1 mois.
Dans l'extrait N°4, la réponse est simple. La location meublée est interdite pour
toute location inférieure à 1 mois, comme notamment la location courte durée. Il
ne sera pas possible d'en faire dans cet immeuble. En revanche, la colocation
meublée en bail individuel est autorisée.
Extrait N°5 :
Toutes modifications à la redistribution intérieure des appartements,
subdivisions ou réunions d'appartements devront être autorisées par le ministère
de la reconstruction et du logement sur demande présentée par l'architecte. Si
cette autorisation était accordée par ledit service, les copropriétaires ne
pourraient s'y opposer.
Cet extrait est très intéressant, je l'ai vu très rarement. On voit d'ailleurs à quel
point il est très vieux car ce ministère a changé de nom en 1955, ce qui prouve
que certains règlements de copro sont très vieux. Dans cet extrait, il est indiqué
qu'il faut demander une autorisation au ministère pour faire une division, mais
dans notre cas, la division étant officieuse, il n'y a pas à demander cette
autorisation. En revanche, si on trouve ce genre de texte pour une division
officielle, ça sera plus complexe. On en parlera dans les modules traitant de la
Extrait N°6 :
Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des
occupants, est formellement interdit alors même qu'il aurait lieu à l'intérieur des
appartements.
Cet extrait est ambigu car on ne connaît pas la limite à laquelle le bruit ou
tapage est autorisé ou non. Mais en gros, pour être tranquille avec la copro, il
faut que votre colocation n'engendre pas plus de bruit qu'avec une location
classique d'appartement.

! 7
Nous avons vu plusieurs exemples d’extrait de règlement de copropriété, mais il
y en a des tonnes. J'en ai vu beaucoup de la part d’investisseurs qui achètent en
copro. Il faut le regarder en détail. Sachez que si le règlement de copro ne
s'oppose pas aux colocations en bail individuel, alors vous pouvez y aller sans
prévenir la copropriété. En effet, vous êtes chez vous, vous pouvez donc faire ce
que vous souhaitez chez vous tant que vous respectez le règlement de copro. Je
vous conseille vraiment de décortiquer tout cela et de demander à votre notaire
son analyse. Vous pourrez alors trancher en connaissance de cause.
PENSER AUX DÉTAILS

Il y a les points auxquels on pense instantanément lorsqu'on fait une division
officieuse et il y a les détails auxquels on pourrait ne pas penser. Les détails ne
sont pas à négliger car ils font partie de la division, il faut donc penser à tout.
C'est bien de diviser un logement, mais si le locataire ne sait pas comment
passer la porte de l'immeuble ou recevoir son courrier, cela sera problématique
pour votre locataire sur le long terme.
Détail N°1 L'interphone

La plupart des platines de rue, également appelées interphone, sont filaires, ce
qui signifie qu'elles fonctionnent uniquement avec des fils. Pour ajouter un
nouvel appartement dans l'interphone, il faut ajouter une alimentation allant de
l'interphone jusqu'au nouvel appartement. Le souci est que le système passe par
les communs, et pour ajouter un fil, il faudrait toucher les communs, mais
comme nous faisons une division officieuse, et comme il n'est pas question de
demander l'accord à la copro, on ne pourra pas toucher les communs. Il faut
savoir qu'avoir son nom sur un interphone ou avoir un système de sonnette
n'est pas une obligation pour un locataire. Néanmoins, il faudra donc lui indiquer
qu'on ne pourra pas sonner chez lui directement. Soit les gens entreront le code
d'entrée s’il y en a un, soit ils devront appeler le locataire qui descendra ouvrir. Il
n'est pas rare de voir aucun interphone dans de vieux immeubles.
Vous avez 2 possibilités pour la sonnette actuelle. En effet, il y a une sonnette à

la base dans l'appartement que vous avez divisé. Soit vous gardez cette
sonnette, que vous attribuez au hasard parmi l'un des différents appartements,
soit vous la coupez totalement. Le souci est que si vous gardez cette sonnette,
les autres locataires seront peut-être jaloux. C'est pour cette raison que je
conseille de l'enlever directement. Votre électricien le fera facilement lorsqu'il
fera les travaux.
Détail N°2 la boîte aux lettres

Là par contre, il s’agit d’un détail qui pourrait agacer vos locataires. Cela peut
devenir problématique. En effet, ne pas avoir de boîte aux lettres est assez
embêtant en fonction du type de locataire que vous avez. La seule solution est
de partager la boîte aux lettres avec les différents locataires. En gros, vos
locataires auront la même boîte aux lettres. Identiquement au point précédent,
vous êtes en copro, vous ne souhaitez donc pas toucher les communs pour une

! 8
division officieuse. Ce faisant, vous ne pourrez pas ajouter une ou plusieurs
boîtes aux lettres supplémentaires.
Si vous louez principalement à des étudiants, ça ne sera pas très grave car les
étudiants ont en général très peu de courriers. De plus, partager une boîte aux
lettres n'est pas spécialement dérangeant, et encore ça dépend. Mais si vous
louez à un jeune actif ou à un couple, alors ça passera assez mal que le voisin
puisse voir la boîte aux lettres de son voisin. De plus, il faudrait au moins
pouvoir mettre le nom des locataires sur la boîte aux lettres. Elle se retrouverait
donc avec 2 noms ou plus. Le problème est que même le nom sur la boîte aux
lettres peut être bloquant puisque toucher à l'étiquette de la boîte aux lettres,
c'est toucher aux communs, donc ça peut tiquer avec les autres copropriétaires.
Voilà deux détails simples qui peuvent totalement ruiner votre division officieuse.
Pensez-y donc dès les visites, car ça pourrait vous jouer des tours. Après, si
vous avez de la chance et que vous êtes dans un petit immeuble de moins de dix
propriétaires, il pourrait y avoir une tolérance. N'hésitez pas à les sonder
pendant les visites pour voir s’il y a des possibilités de rajouter une boîte aux
lettres et un interphone pour le logement créé. Tout cela est bloquant lorsque
vous êtes en copropriété, mais si vous achetez un bien en mono-propriété, alors
vous n'aurez aucun problème pour créer une boîte aux lettres et un interphone
supplémentaire puisque vous faites ce que vous voulez.
LE SAS ENTRE LES APPARTEMENTS

Lorsque vous allez diviser un appartement en plusieurs studios de façon
officieuse, vous aurez d'un côté les appartements, mais il y aura également le
sas permettant d'accéder aux différents appartements. Ce couloir, sans division
officieuse, n'aura aucune existence juridique car il appartiendra toujours à
l'appartement de base. Il ne fera donc pas partie des communs. Un problème
survient alors car si ce couloir ne fait pas partie des communs, il ne sera donc
pas nettoyé par la femme de ménage. En effet, vous ne payez pas de charges de
copro pour ce sas, ce n'est donc pas à la copro de prendre en charge le ménage
de ce couloir, qui est officiellement encore à vous.
La seule solution qu'il vous reste est donc de dire aux locataires de faire le
ménage eux-mêmes dans le couloir chacun leur tour. Cela peut engendrer des
problèmes puisque comme toujours, il y en a qui seront assidus et qui feront le
ménage correctement, et d'autres qui le feront moins souvent. C'est un nouveau
point problématique à résoudre rapidement pour ne pas avoir de soucis par la
suite.
Enfin, ce sas est desservi par une porte d'entrée. Pour ne pas avoir un locataire
enfermé par un autre locataire, je vous conseille de garder cette clé et de n'en
donner aucune aux locataires.

! 9
MODULE 17 : LA GESTION DES LOCATAIRES
INTRODUCTION
Nous comprendrons dans ce module la différence entre le bail de colocation
collectif et le bail de colocation individuel, qui sont en réalité totalement
différents. Vous verrez également ce à quoi il faut faire attention au niveau de
l'encadrement des loyers, puis enfin nous verrons comment devront être gérés
la taxe d'habitation ainsi que les différents abonnements dont auront besoin les
locataires.
QUEL BAIL A FAIRE SIGNER

On l'a vu plus tôt. Pour faire une division officieuse légale, il faudra faire
officiellement aux yeux de l'Etat une colocation, et pour cela, il va donc falloir
suivre les obligations pour que la colocation soit dans les règles. Il faut savoir
qu'en colocation, il existe 2 types de baux. Même si celui qui nous intéresse
particulièrement est le bail de colocation individuel, nous allons voir la différence
entre les 2 types de baux pour que vous ne fassiez pas d'erreurs.
Le 1er type de bail est le bail de colocation collectif.

C'est le type de bail le plus courant pour de la colocation et qui relève du bail
type de la loi du 06 juillet 1989. Ce type de contrat lie tous les colocataires entre
eux avec vous, le propriétaire. C'est un même bail unique pour tous les
colocataires. Tous les colocataires ont les mêmes droits et ils se répartissent à
leur convenance les pièces du logement sans attribution obligatoire. Absolument
tous les colocataires doivent apparaître sur le bail unique. Imaginons que vous
ayez 5 colocataires, alors tous les 5 devront signer le bail et l'état des lieux.
La répartition du loyer est commune, ce qui signifie que chacun des locataires
donne le montant qu'ils ont choisi ensemble. De votre côté, vous recevez le
montant total indiqué dans le bail. Pour le dépôt de garantie, vous n'avez pas à
le restituer en cas de départ d'un locataire, il doit récupérer sa quote part avec
celle du locataire qui va le remplacer.
Lors du départ d'un locataire, la colocation se poursuit avec tous les autres
colocataires qui restent. Si le contrat de bail de colocation contient une clause de
solidarité entre colocataires, chacun d’entre eux est redevable, à titre individuel,
de l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement de la totalité du
loyer et des charges locatives. Le risque d’insolvabilité des locataires est donc
diminué, puisqu’il est alors possible de réclamer le loyer à chaque locataire en
cas de défaut.
Enfin, la dernière chose à savoir est qu'il n'y a pas de partie privative dans une
colocation à bail collectif, ce qui signifie que chacun peut aller se laver dans la
salle de bain de l'autre, et vice versa. Le but d'une colocation avec ce type de
bail est que tout le monde puisse utiliser les pièces de son choix.
Comme vous le voyez, ce premier type de bail de colocation n'est pas idéal pour
le locataire car il y a pas mal de contraintes. Je ne vous conseillerai pas de

! 0
l'utiliser, surtout que vos locataires qui vont rentrer dans votre division officieuse
sont censés louer des studios à la base, et certainement pas être en colocation
avec une clause de solidarité. Si votre locataire doit partager son studio avec
d'autres colocataires, ça risque de ne pas le faire.
Le 2ème type de bail est le bail de colocation individuel.

Ce type de bail est beaucoup plus avantageux pour le locataire. Contrairement
au premier, ce type de bail offre une vraie individualité à chaque colocataire.
Contrairement au bail collectif qui est unique pour tous les locataires, le bail
individuel est, comme son nom l'indique, pour chaque colocataire. Si vous avez
5 colocataires, vous aurez en tout 5 baux de colocation individuels, puisque
chacun aura le sien. Au même titre qu'un bail de location meublée classique,
chacun paiera son propre loyer qui sera indiqué dans son contrat de bail. Le
garant ne se porte donc caution que pour celui qu'il souhaite, et non pour tout le
monde.
Chaque colocataire étant en bail individuel, il n'y a donc pas de clause de

solidarité comme il pourrait y avoir avec le bail collectif. Ce faisant, si un
locataire part, ce sera à vous de trouver un nouveau locataire, sinon vous
perdrez un loyer. Chaque studio, qui est officiellement une chambre, est privatif,
donc personne ne peut y rentrer sans votre accord.
Comme vous le voyez, ce 2ème type de bail de colocation est beaucoup plus
adapté à notre technique de division officieuse, car chaque locataire fait sa vie. Il
n'y a pas de solidarité entre eux et ils partageront très peu de choses entre eux
au final. Le fait qu'ils soient en colocation sera presque totalement transparent
pour eux, puisque chacun pourra faire sa vie dans son studio comme il le
souhaite. Au final, ce type de bail ressemble plus à un bail de location meublée
classique qu'à un bail de colocation.
L'ENCADREMENT DES LOYERS

Comme vous l'avez sûrement déjà entendu, dans certaines villes on est soumis
à l'encadrement des loyers. L'encadrement des loyers à Paris par exemple avait
été mis en place en 2015, puis annulé par le tribunal administratif en 2017, puis
confirmé par la cour d'appel en juin 2018. Il a finalement été remis en place le
1er juillet 2019.
Ce dispositif avait été annulé puisqu'il aurait dû être mis en place dans les 412
communes d'Île-de-France et non uniquement à Paris, comme le prévoyait le
décret du 10 juin 2015. Puis, le Conseil d'Etat a infirmé les jugements et validé
le dispositif. Enfin, la loi Élan est sortie, permettant de pouvoir instaurer le
dispositif de façon expérimentale dans certains territoires à zone tendue pendant
5 ans. Actuellement, seule Paris a mis en place ce dispositif, mais une trentaine
de communes situées principalement en région parisienne pourraient également
tester l'encadrement des loyers.
L'encadrement des loyers n'est applicable uniquement que pour le contrat de bail
signé après l’instauration de la date d'application dans l'arrêté. Dans le cas de

! 1
Paris par exemple, pour un contrat de bail signé avant le 1er juillet 2019, le
loyer ne changera pas, il restera celui indiqué sur le contrat de bail. En revanche,
pour un locataire qui rentre dans les lieux le 5 juillet, alors l'encadrement des
loyers devra se faire impérativement. Ça concerne aussi le renouvellement de
contrat de bail si celui-ci ne se reconduit pas tacitement mais le locataire devra
alors suivre une procédure précise.
L'encadrement des loyers est applicable uniquement pour les logements loués au
titre de la résidence principale du locataire. Cela concerne les locations nues, les
locations meublées et le bail de mobilité. En gros, cela concerne pratiquement
tous les contrats de bail d'habitation de la loi du 06 juillet 1989. Le seul exclu
sera la location courte durée, puisque ce type de logement ne correspond pas à
la résidence principale du locataire.
Pour faire simple, en tant que bailleur, vous avez un prix de location au m² que
vous ne pouvez pas dépasser, et cela secteur par secteur à Paris. Par exemple, si
le loyer est à 30 euros maximum le m², vous ne pourrez louer votre studio de
25 m² qu'à 750€ maximum.
Pour un bail de colocation commun, c'est le nombre global de m² qui sera

calculé. Donc si vous avez 90m², avec un plafond maximum à 12€ le m², vous
ne pourrez louer votre colocation maximum 1080€, quel que soit le nombre de
locataires et quel que soit le montant que vous donnera chaque locataire.
Pour un bail de colocation individuel, on pourrait se dire que ça fonctionne de la

même façon. Imaginons qu'il y ait un plafonnement fixant le loyer maximum à
12 €/m² ou que la règle de l'évolution vous empêche de louer plus de 12 €/m².
Pour votre colocation de 4 chambres dans votre T5 de 90 m², vous vous dites
donc que chaque chambre peut être louée 12 x 90 = 1080 €/mois du fait que
chaque chambre dispose d'un bail distinct. Vous qui comptiez appliquer un loyer
de 500 €/chambre, vous êtes larges ! Moitié moins cher que ce que le
plafonnement vous autorise. Ils sont vraiment chanceux ces futurs colocs ! Je
suis désolé, mais ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.
L’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colocation qui est
formalisée par la conclusion de plusieurs baux entre les locataires et le bailleur.
Que dit cet article ? “Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble
des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au
logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont
applicables.”
Cela veut dire que si le plafonnement ou l'évolution du loyer ne vous permet pas
de louer plus que 12 €/m², vous ne pourrez dépasser 12 x 90 = 1080 €/mois en
cumulant les loyers des 4 chambres. Le loyer de chaque bail (correspondant à
chaque chambre) ne doit donc pas dépasser 1080/4 = 270 €/mois. C'est
vachement moins intéressant.
LA GESTION DES CHARGES ET IMPÔTS DES LOCATAIRES

! 2
On l'a vu brièvement dans un des modules précédents, la seule chose qui pourra
gêner les locataires sera la gestion des abonnements comme l'électricité ou
l'eau, ainsi que la gestion de la taxe d'habitation. En effet, comme vous ne
pouvez pas revendre de l'électricité à vos locataires sans être requalifié
marchand d'électricité, et comme le locataire doit pouvoir mettre son
abonnement à son nom, alors ce sont les colocataires qui vont s'en occuper.
Mais vous l'avez deviné, il y a un souci. Je vous dis depuis le début que les
locataires doivent avoir un abonnement à leur nom, mais si vous divisez un
appartement en 4 studios par exemple, il n'y aura qu'un seul compteur. Ainsi,
seulement 1 des 4 colocataires aura un abonnement à son nom, les autres
n'apparaîtront pas sur le contrat. Oui c'est bien ça, mais ce n'est pas grave, je
vous explique pourquoi :
Tous les colocataires choisiront conjointement le fournisseur d’énergie. A

contrario, lorsque c'est le bailleur qui prend l'abonnement, le locataire ne peut
pas choisir son fournisseur d'énergie. Tous vos colocataires devront donc choisir
ensemble un fournisseur, puis ils décideront ensemble qui prendra l'abonnement
à son nom. L'un des 4 colocataires mettra donc l'abonnement à son nom, et les
autres colocataires devront le rembourser chaque mois.
Voilà pourquoi il est également important de mettre des sous-compteurs. En

effet, lorsque le fournisseur d'eau ou d'énergie fera sa régularisation annuelle,
les 4 colocataires pourront vérifier leur consommation. Ainsi, ils pourront
recalculer au plus juste le montant de leur consommation à chacun.
Il y a les abonnements d'énergie, mais il y a également la taxe d'habitation que

vos locataires devront gérer. En effet, vous le savez déjà, c'est votre locataire
qui paye la taxe d'habitation. Ça, vous n'avez pas à le gérer car c'est
directement votre locataire qui reçoit l'avis à payer. Cependant, dans notre cas,
nous sommes dans une colocation, donc c'est un peu plus complexe que si vous
aviez un seul locataire. Si vous avez 1 locataire, celui-ci doit payer la taxe
d'habitation, mais lorsqu'il y a plusieurs locataires, tous devront la payer
logiquement.
Malheureusement, ça ne fonctionne pas toujours comme ça. L'Etat ne va pas

s'embêter à envoyer un avis de taxe d'habitation à chacun de vos locataires,
puisque officiellement, vos studios ne sont encore qu'un seul appartement. Il n'y
a pas de règle établie, mais ce qui se passe de manière générale dans une
colocation, c'est soit un des locataires déclaré dans votre bien qui recevra l'avis
de taxe d'habitation, soit c'est un locataire au hasard. Dans tous les cas, vous
n'avez pas le droit de gérer l'argent de cet impôt. Ce sont les locataires entre
eux qui devront gérer ça. C'est très simple, celui qui recevra la taxe devra la
payer, puis il se fera rembourser par les autres. Il peut récupérer la taxe en
fonction du nombre de m² pour chaque appartement ou en divisant le montant
de la taxe par le nombre d'appartements.

! 3
A noter que seuls les locataires présents dans les lieux au 1er janvier de l'année
devront payer la taxe d'habitation. Si un des locataires est arrivé par exemple en
février, il n'aura pas à payer la taxe d'habitation. En effet, il paiera la taxe
d'habitation de son ancien logement, là où il était au 1er janvier 2019. Il faudra
notamment faire payer le prorata de la taxe d'habitation au locataire qui partirait
avant que l'un des locataires reçoive l'avis à payer.
Il n'y a pas de règles établies, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un locataire qui va
payer la taxe d'habitation, un autre qui va payer l'abonnement de l'eau, un autre
qui va payer l'abonnement d'électricité, mais dans tous les cas, lorsque la
régularisation sera faite par les fournisseurs d'énergie, les locataires devront
faire un point ensemble pour savoir qui doit quoi. Néanmoins, il est plus simple
d'avoir une seule personne qui paie tout, mais pour cela, il faut une personne qui
accepte car ça fait un gros montant au final.
On pourrait être tenté de mettre ça par écrit dans le bail par exemple. Ainsi,
vous pourriez dire que telle ou telle personne paie cet abonnement, une autre
cet abonnement et ainsi de suite, mais ce n'est pas possible car vous n'avez pas
à intervenir là-dedans. Ce sont bien les locataires entre eux qui doivent se
débrouiller.
Si un des locataires qui s'occupait de payer un ou plusieurs abonnements quitte

la colocation, alors il faudra prévenir les autres colocataires qu'ils devront gérer
la consommation et le prorata de la taxe d'habitation avant le départ de celui-ci
afin que les choses soient bien claires. En effet, il sera compliqué d'aller réclamer
de l'argent à une personne qui sera partie plusieurs mois auparavant.
Si le locataire qui recevait l'avis de taxe d'habitation part durant l'année, alors il
faudra prévenir les impôts. En effet, dès que vous avez un nouveau locataire,
pensez à prévenir les impôts afin que leur base soit mise à jour rapidement. Il
faut envoyer une lettre au Service des impôts gérant l'adresse de l'appartement
à louer.
Tout ce fonctionnement pour avoir une division officieuse légale peut faire peur
au locataire au niveau de la gestion qu'il doit avoir concernant la taxe
d'habitation et les abonnements d'énergie. C'est pourquoi il est possible que des
locataires refusent de louer chez vous à cause de cela, sachant qu'à la base ils
ne sont pas là pour avoir la gestion d'une coloc, mais pour être dans leur propre
studio.

! 4
MODULE 18 : REVENDRE UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT
INTRODUCTION
Dans ce module riche en contenu, vous verrez à quel point il est important de
choisir la stratégie à mettre en place pour la revente de votre bien divisé
officieusement, si vous souhaitez plutôt revendre votre bien en un seul lot ou à
la découpe. On parlera également de la préemption du locataire, souvent
oubliée, il ne faut pas la négliger. Enfin, il y aura une grosse partie sur la
négociation à avoir en face d'un acheteur, afin de mettre la position de force de
votre côté.
Choisir sa stratégie de revente
Vous avez exploité votre division officieuse, et désormais vous souhaitez

revendre votre bien. Quelle que soit la revente de votre bien, il y a 3 situations
différentes possibles :
● 1ère possibilité, revendre le bien en un seul lot 
● 2ème possibilité, revendre à la découpe moins de 10 ans après avoir fait

la division officieuse  
● 3ème possibilité, revendre à la découpe plus de 10 ans après avoir fait la

division officieuse
VENDRE LE BIEN EN UN SEUL LOT
Cette possibilité est la plus simple, car c'est celle qui demande le moins de
gestion administrative. Vous revendez officiellement 1 seul bien, celui qui existe
légalement depuis toujours. Ceux qui ont été créés à l'intérieur n'existent pas
réellement. Si c'est ce que vous souhaitez faire, alors la vente sera simple. Il
faudra simplement vendre tous les appartements d'un seul coup sans découpe
possible.
Vous le savez, vous avez divisé le bien officieusement en y créant une

colocation, ce qui signifie que tous les appartements que vous avez créés
n'existent pas fiscalement et juridiquement. Comme tous ces biens n'existent
pas, vous ne pouvez pas revendre les biens un par un.
Il faudra bien indiquer à l'acheteur que le lot d'appartements que vous allez lui
vendre sont issus d'une division officieuse et qu'au final, il n'achète qu'un seul et
unique bien. De toute façon, si vous ne lui dites pas, c'est son notaire qui se
chargera de lui dire, car il le verra très vite que tous les appartements en vente
n'ont en réalité aucune existence légale. Seul 1 seul bien existe vraiment, celui
qui regroupe tous les studios.
Le principal inconvénient, c'est que ça va faire fuir les acheteurs potentiels

classiques. Il restera surtout les investisseurs qui s'y connaissent un minimum
dans les divisions officieuses, et malheureusement, peu d'investisseurs s'y

! 5
connaissent dans ce domaine, ce qui entraînera un prix plus faible au M2 que si
vous aviez revendu à la découpe.
Vous devrez former l'acheteur à ce qu'il faut faire et ce qu'il ne faut pas faire
lors d'une division officieuse. Expliquez-lui bien tout ce que je vous ai dit plus tôt
afin qu'il ne fasse pas d'erreur par la suite avec le bien que vous venez de lui
vendre.
VENDRE LE BIEN A LA DÉCOUPE AVANT 10 ANS
Comme vous le savez, on l'a vu plus tôt, il y a pour l’instant la prescription de

10 ans pour que l'on puisse passer une division officieuse en officielle de façon
légale. Si vous revendez avant les 10 ans, et que vous souhaitez revendre à la
découpe, alors vous n'aurez pas le choix que de diviser le bien officiellement.
Pour diviser un bien officiellement, il y a plusieurs démarches administratives à
faire. On verra ça en détail dans les modules traitant de la division officielle plus
tard, mais sachez déjà que vous devrez suivre le Plan local d'urbanisme de la
ville qui vous obligera dans la plupart des cas à créer une place de parking par
logement créé.
L’inconvénient principal, c'est que vous allez avoir pas mal de gestion et des
coûts supplémentaires non prévus à la base, comme la création de places de
parking. Si vous souhaitez vraiment revendre à la découpe un bien immobilier
que vous avez divisé officieusement, alors le plus simple est d'attendre les 10
ans de prescription comme on l'avait vu plus tôt.
VENDRE LE BIEN A LA DECOUPE APRES 10 ANS
Vous avez suivi toute la procédure que je vous ai apprise dans les modules
précédents, vous avez fait vos travaux, vous avez mis votre bien en colocation
et vous avez attendu sagement pendant 10 ans. Pour que votre division
devienne officielle, il faudra suivre la procédure que je vous ai indiquée plus tôt.
Non seulement vous allez pouvoir revendre votre bien à la découpe, mais en
plus, vous n'aurez pas eu à suivre le Plan local d'urbanisme de la ville. Vous
avez donc gagné sur tous les côtés.
On verra dans l'un des modules de la division officielle, comment créer une
copropriété et toutes les autres obligations nécessaires à faire afin de pouvoir
revendre à la découpe.
LA PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Dans la loi, le locataire dispose, sous certaines conditions, d'un droit de

préemption si vous souhaitez revendre votre bien immobilier.
Avant toute chose, la préemption du locataire s'applique uniquement pour les

locations non meublées comme les baux d'habitation nue ou les baux
commerciaux pour locaux nus. Si vous faites de la location meublée à l'année ou
en courte durée, la préemption du locataire ne s'applique pas.

! 6
Lorsque vous mettez fin au contrat de bail de votre locataire pour revendre votre
bien immobilier, vous devez le proposer en priorité à votre locataire avant tout
autre acquéreur potentiel. Ce droit de préemption existe lorsque vous délivrez
un congé pour vendre prévu par l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ou lors de
la procédure de ce qu'on appelle la vente à la découpe (c'est à dire une vente
après division d'un immeuble) réglementée par la loi n°75-1351 du 31 décembre
1975 complétée par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de
préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble dans
sa totalité.
Je vous rassure, en cas de revente d'un bien divisé officieusement, en un seul

lot, la condition pour que vous deviez proposer votre bien à la vente à votre
locataire, c'est uniquement si vous donnez congé à votre locataire pour la vente,
mais si celui-ci reste dans l'appartement en tant que locataire, alors cette
obligation n'a plus lieu d'être. Pour rappel, le congé pour vente doit être envoyé
au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un
préavis de 6 mois.
Donc en gros, en cas de congé pour vente, pour que vos locataires bénéficient
de la préemption, il faut à la fois que la location soit nue, mais qu'en plus, vous
souhaitiez faire partir les locataires lors de la vente, ce qui représenterait un
pourcentage minime des investisseurs, ce pourquoi je ne rentrerai pas plus dans
les détails. Concernant la vente à la découpe, la procédure est spécifique et je
vous invite à prendre connaissance des deux lois précédemment citées, il en est
d'ailleurs de même de la vente en bloc.
HABITER DANS UNE PARTIE DU BIEN
Il se pourrait que vous souhaitiez revendre juste une partie du bien, mais ne pas
vendre la totalité, c'est possible, mais cela dépend dans quelle situation vous
vous trouvez. Vous pourrez le faire sans problème dans certaines situations et
vous serez bloqué dans d'autres situations.
Il y a 2 possibilités :
La possibilité N°1, c'est de revendre un appartement sur les 2 que vous aviez
créés. Vous en vendez 1 et l'autre, vous y habitez. Comme on l'a déjà vu
ensemble plus tôt dans la formation, il n'est pas possible de revendre un des
appartements divisé officieusement à la découpe puisque juridiquement, il n'y a
qu'un seul appartement. Pour revendre une partie du bien uniquement, il faudra
absolument créer une copro, et pour cela il faudra en faire une division officielle.
Nous verrons donc la procédure dans la partie de division officielle.
La possibilité N°2, c'est de revendre le lot, mais de continuer à habiter dans un

des appartements divisés. C'est tout à fait possible, vous vendrez le bien initial
de par exemple 2 appartements, dont 1 sera déjà loué par vous. L'acheteur sera
donc votre nouveau propriétaire. Au final, c'est comme si vous revendiez un
appartement déjà loué, c'est tout à fait classique. Il faudra quand même
expliquer la situation au vendeur.

! 7
ATTENTION A LA NEGOCIATION
Vous revendez un bien divisé officieusement, donc l'acheteur sera en position de

force car il n'y a pas des acheteurs à tous les coins de rue pour ce genre de
bien. Étant en position de force, il aura plus tendance à tenter des négociations
que ce soit au niveau du prix ou au niveau des conditions à mettre chez le
notaire. Protégez-vous et restez fort quoiqu'il arrive, il ne faudra jamais flancher
face à l'adversaire. Voici les différents points de négociation que le vendeur
pourrait essayer de faire avec vous :
1er point de négociation, le prix. En tant qu'acheteur, lui veut payer le prix le
plus bas possible, quand vous, vous essayerez d'en tirer le prix le plus haut
possible. Tout cela se joue en fonction de l'offre et de la demande, mais
également en fonction de la force mentale de votre adversaire. Il le saura,
l'acheteur a les cartes en mains car les acheteurs d'un bien divisé de façon non
officielle sont moins présents que pour acheter un studio, où la concurrence est
rude.
Il faudra jouer le jeu des négociations, en vous laissant une marge correcte à
laquelle vous êtes prêt à accepter la vente, mais ne pas accepter d'offre trop
basse. Ne montrez aucun signe de faiblesse à votre adversaire, car ce sont les
faiblesses qu'il va chercher à trouver chez vous pour faire baisser son prix au
maximum.
Si vous êtes dans des situations d'urgence, ne le montrez surtout pas, c'est pire
que tout. En effet, l'urgence dans un divorce, une mutation, un besoin d'argent
immédiat sont les pires situations. Il faudra toujours dire à votre adversaire que
vous n'êtes pas pressé, que les loyers tombent tous les mois et que la rentabilité
est bonne. Il faut faire en sorte de renverser la situation en faisant comprendre
que ce bien est une affaire en Or car il a une très bonne rentabilité par exemple.
2ème point de négociation, les conditions. En négociation, il y a le prix, mais

également les conditions que l'on peut négocier chez le notaire qui sont
également un point important. Si l'acheteur souhaite garder ce bien en division
officieuse, alors il n'y aura pas spécialement de conditions suspensives
contraignantes qu'il devrait vouloir rajouter. En revanche, s’il souhaite la
transformer en division officielle, alors là ça sera différent, car il voudra
sûrement mettre des conditions suspensives contraignantes pour vous.
On verra en détail, dans les modules traitant de la division officielle, toute la

procédure à suivre, mais sachez notamment que certaines mairies vous obligent
le dépôt d'une demande préalable pour diviser un bien. Sans cette demande
préalable acceptée, Enedis refusera d'installer un nouveau compteur électrique,
ce qui est l'une des étapes obligatoires afin de faire une division officielle.
Dans les conditions suspensives, l'acheteur voudra donc absolument avoir

l'acceptation de sa déclaration préalable par la mairie. Le problème, c'est qu'il
est assez complexe d'avoir une autorisation de la déclaration préalable pour une
division si on ne suit pas une procédure stricte, comme notamment lire le plan

! 8
local d'urbanisme de la ville et suivre les obligations qui en découlent. A moins
d'avoir un acheteur averti en face de vous, qui sache ce qu'il faut exactement
faire pour créer une division, je vous invite à refuser cette condition qui vous
ferait perdre du temps plus qu'autre chose.
Pour rassurer l'acheteur, s’il a des doutes sur la légalité de cette division et qu'il
veut négocier sec à cause de cela, jouez votre principale carte qui est celle de lui
présenter la transformation de cette division officieuse en officielle après les 10
ans de prescription. Montrez-lui les textes de lois et faites-lui comprendre que
lorsque la prescription sera terminée, il gagnera un max en faisant une division
officielle, et ainsi revendre cet appartement ou cet immeuble à la découpe.
LES AUTRES POINTS IMPORTANTS DE VOTRE REVENTE
Voici quelques points importants auxquels il faut faire attention lorsque vous
souhaitez revendre votre bien divisé officieusement :
● Donnez la procédure légale à l'acheteur s’il souhaite garder cette division

officieuse. Parlez-lui bien de la gestion de l'abonnement des énergies, les
types de baux qu'il faut utiliser pour être tranquille et tous les autres
points que nous avons vus ensemble.  
● Montrez-lui les différentes créations que vous avez faites pour cette
division. Puisque vous avez créé plusieurs appartements, vous avez dû
créer plusieurs salles de bain et plusieurs cuisines. Il faudra donc lui
montrer où se trouvent l'arrivée d'eau, l'évacuation principale et les
différents passages des tuyaux des créations. Indiquez-lui si vous avez
tout passé dans des estrades, si vous les avez passés dans des murs ou
encore mieux, si vous avez créé des nouvelles colonnes d'évacuation et
d'arrivée d'eau. C'est notamment le cas lorsqu'on a un immeuble entier,
l'immeuble nous appartenant, on fait ce qu'on veut à l'intérieur. 
● Il faudrait que la division officieuse ne reste qu'entre vous et l'acheteur,

car les autres interlocuteurs ne comprendront pas spécialement ce qu'est
une division officieuse et pourrait dissuader l'acheteur d'acheter. Le
notaire, que ce soit le vôtre ou celui de l'acheteur, sa banque, son courtier
et pour tous les autres intermédiaires, cette vente est une simple
colocation et c'est tout, rien de plus. Même si je vous ai prouvé que c'est
légal suite à un flou juridique, c'est clair que ça peut faire peur aux
intermédiaires qui ont une obligation de conseil et engagent leur
responsabilité en cas de défaillance. Quoi qu'il en soit, ne cachez rien au
futur acquéreur. A défaut, vous pourriez avoir de graves problèmes s'il se
retournait contre vous.

! 9
MODULE 19 : ACHETER UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT
INTRODUCTION
Acheter un bien divisé officieusement n'est pas un achat comme les autres, et
vous le verrez très vite. Nous verrons ensemble les différentes possibilités qu'il y
a lorsque l'on achète ce type de bien avec les risques que ça comporte. Je vous
expliquerai les différents points qu'il faut regarder afin de vérifier si le bien a été
divisé ou non. On terminera sur la notion de responsabilité qui est importante
lorsqu'on achète un bien divisé officieusement et les 2 techniques de
négociations possibles afin de massacrer le prix facilement.
LES POSSIBILITÉS
Cette fois, on va se mettre dans la peau de l'investisseur, vous avez trouvé un

bien intéressant à acheter, et lors de vos visites et investigations, comme je
vous l'ai appris plus tôt, vous avez appris que le bien était déjà divisé
officieusement. Ce n'est pas rédhibitoire mais il y a des choses qu'il va falloir
prendre en compte.
Vous avez 2 possibilités en achetant un bien divisé officieusement :
Possibilité N°1 : La division officieuse date de moins de 10 ans, et n'ayant pas

la possibilité de créer ou d'acquérir des places de parking si vous avez un plan
local d'urbanisme exigeant, vous ne pourrez pas en faire une division officielle.
Vous devrez donc mettre en place les différentes étapes que nous avons vues
ensemble plus tôt, pour en faire une division officieuse légale.  
 
Par contre, vous saurez que vous devrez garder ce bien en division officieuse, il
ne sera pas possible d'en faire une division officielle. Il faudra donc réfléchir à la
stratégie à mettre en place. Si le bien est déjà loué à plusieurs locataires, il y a
de grandes chances que le propriétaire ait fait des baux de locations meublées
classiques en refacturant lui-même l'électricité aux locataires, et cela est interdit
comme nous l'avons vu plus tôt.
Vous pourrez alors soit mettre en condition suspensive dans le compromis que le
propriétaire doive donner congé aux locataires pour que les lieux soient vides
lors de l'acte final. Ainsi, vous pourrez mettre en place votre division officieuse
de façon légale. Vous pourrez sinon garder les locataires actuellement présents
dans les lieux, mais il faudra leur expliquer la procédure à mettre en place.
Pour cela, vous allez devoir changer les baux actuels des locataires présents sur
place. Oui, il est possible de changer les baux des locataires, par contre il faut
que le locataire soit d’accord et il faut suivre une procédure précise.
1ère étape : Vous demandez au locataire de vous envoyer une résiliation de son
bail avec sa date de départ. Si le locataire a actuellement un bail meublé, c'est 1
mois et en nu c’est 3 mois. Il y a des exceptions où même en location nue, la
résiliation peut se faire en 1 mois, c’est notamment le cas si le locataire est en
zone tendue, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte
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d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, pour le locataire
dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement
de domicile, pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de
l'allocation adulte handicapé, pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement
défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
2ème étape : Vous meublez l’appartement avec des meubles que vous aurez
achetés en magasin. Attention, il est interdit de récupérer ou de payer les
meubles du locataire actuellement en place pour en faire un appartement
meublé, c’est considéré comme de l’abus de droit.
3ème étape : Vous faites rentrer le locataire dans l’appartement avec un

nouveau bail de colocation individuel, comme on l'a vu plus tôt. Puis, il faudra
que les locataires gèrent eux-mêmes leurs abonnements d'électricité et eau.
Possibilité N°2 : La division officieuse date de plus de 10 ans.
L'appartement ou l'immeuble que vous achetez a été divisé officieusement, et

cela depuis plus de 10 ans. Dans ce cas-là, vous allez pouvoir transformer ce
bien officiellement, sans avoir à suivre le plan local d'urbanisme. Il faudra donc
suivre la procédure que je vous ai expliquée plus tôt dans la formation pour que
votre division devienne officielle.
RECONNAÎTRE UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT
Il y a plusieurs points qui ne trompent pas lorsque vous achetez un bien déjà
divisé officieusement. Le plus simple est tout simplement de demander cette
info aux vendeurs, mais certains cacheront la vérité. En effet, il arrivera que
certains vendeurs peu scrupuleux essayent de cacher ça le plus longtemps
possible. Voici les points qui doivent retenir votre attention :
● Les compteurs, on l'a vu plus tôt déjà, mais sachez que si chaque
appartement n'a pas son propre compteur, alors c'est que déjà il y a de
très grandes chances que le bien ne soit pas encore divisé de façon
officielle. 
● Un hall d'entrée commun. Imaginons que vous achetiez 3 appartements

d'un coup, si chacun de ces 3 appartements est accessible via un hall
d'entrée commun aux 3 appartements, et si de surcroît, ce hall précède
les communs de l'immeuble, alors il y a de grandes chances une nouvelle
fois que le bien ait été divisé. En effet, il est très courant de créer un hall
commun aux appartements divisés pour qu'on puisse y accéder. 
● Le sanibroyeur, c'est un grand classique. Lorsque vous divisez un

appartement en 3 studios, vous devez donc créer 2 nouveaux toilettes.
L'idéal est de pouvoir relier chaque nouveau toilette sur l'évacuation
principale, mais il arrive que cela ne soit pas possible. Dans certaines
divisions, les toilettes de l'un ou de plusieurs appartements ne peuvent

être raccordés à l'évacuation principale car elle serait trop loin, l'obligeant
à créer une estrade sur plusieurs mètres assez hautes, donc pas
spécialement faisable dans certains cas. La solution de certains
investisseurs dans ces cas-là, c'est de mettre un sanibroyeur. Ce système
permet de se relier beaucoup plus facilement à une évacuation, même si
elle se trouve à plusieurs mètres. C'est un système D qui f o n c t i o n n e ,
mais rien ne vaut de vrais toilettes. 
● L'estrade, on en parlait juste avant, mais c'est un indicateur très

intéressant également. Celle-ci permet de relier facilement plusieurs
toilettes à l'évacuation centrale grâce à une pente qu'on introduit dans
l'estrade. Ainsi, l'évacuation est cachée dans l'estrade. Il est assez rare de
voir des estrades, donc si vous en voyez, c'est une possibilité
supplémentaire montrant que le bien a déjà été divisé. 
Dans tous les cas, sachez que votre notaire saura très vite si le bien a déjà été
divisé ou non. Néanmoins, il est important de faire vos vérifications avant afin
de préparer le terrain et ne pas apprendre cette information capitale uniquement
le jour du compromis.
À NÉGOCIER CHEZ LE NOTAIRE
Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions suspensives, je vous donne
rendez-vous sur la première formation Acheter un immeuble et gagner gros.
Lorsqu'un bien qui a déjà été divisé officieusement vous intéresse, il va falloir
négocier plusieurs conditions suspensives chez le notaire en fonction de la
stratégie que vous allez avoir. Si vous souhaitez garder la division officieuse,
dans ces cas-là, il n'y aura pas plus de conditions suspensives qu'il y aurait pour
un achat classique
Si vous souhaitez, en revanche, en faire une division officielle, alors il y aura

plusieurs points à vérifier et des conditions suspensives à rajouter dans votre
compromis. On parlera en détail de cela lorsqu'on sera dans les modules traitant
de la division officielle.
VOTRE RESPONSABILITÉ
Il y a une chose importante à savoir lorsqu'on achète un bien déjà divisé

officieusement, c'est de vérifier que tout a bien été fait dans les règles, puisque
si vous achetez un appartement ayant été divisé en plusieurs studios, la
responsabilité d'être en règle vous incombera. On pourrait se dire que comme la
division a été faite par l'ancien propriétaire, alors je ne risque rien ? Et bien non,
c'est le contraire. Vous achetez un bien divisé officieusement, c'est désormais
vous qui en avez la responsabilité.
Alors ça signifie quoi exactement ? Tout simplement que si le bien immobilier

que vous achetez fait fait l'objet d'une division officieuse qui n'est pas dans les
règles, alors vous risquez gros. Alors, oui vous pouvez acheter un bien qui a

déjà été divisé officieusement, mais il faudra tout vérifier. Je vous ai déjà dit en
détail dans les précédents modules ce qu'est une division officieuse correcte,
mais on va récapituler 3 points importants à regarder pour un achat de ce type :
 
Point N°1 : Le type de bail utilisé pour tous les locataires présents dans le bien
divisé officieusement. Si le propriétaire a mis pour chaque locataire un bail de
location meublé classique, alors ce n'est pas bon. Il faut un bail de colocation
individuel pour chaque locataire.  
 
Point N°2 : A quel nom se trouvent les abonnements d'électricité et d'eau ? Si
le propriétaire gérait lui-même les abonnements, alors une nouvelle fois ce
n'est pas bon. Il faudra que les locataires eux-mêmes gèrent leurs abonnements
d'eau et d'électricité. 
 
Point N°3 : Que le règlement de copropriété accepte la division officieuse d'un
bien. Si ce n'est pas le cas, c'est problématique, car autant les 2 premiers points
peuvent être modifiables, un bail et un abonnement ça peut se changer, mais un
règlement de copro, ça ne se change pas facilement, et encore moins pour y
faire accepter une division officieuse. Pour reconnaître un règlement interdisant
la division officieuse, je vous invite à regarder dans un précédent module où je
vous donnais plusieurs exemples de texte de règlement de copro refusant la
division. 
 
Si vous souhaitez acquérir un bien dont le règlement de copro refuse ce genre
de division, vous pouvez néanmoins vous rapprocher du syndic ou du président
de la copro afin de lui demander si cette division ne pose pas de problème. En
effet, si la division a été faite il y a plusieurs années et que la copro n'ait jamais
rien dit, c'est soit qu'elle n'est pas au courant, soit qu'au final, ça ne la dérange
pas.
 
C’est essentiellement au syndic que revient la lourde tâche de veiller au respect
des règles édictées par le règlement de copropriété. Dès qu’un manquement est
constaté ou porté à sa connaissance, il se doit d’intervenir. Pour cela, il dispose
de plusieurs moyens d’action. Dans le pire des cas, une action en justice peut
être lancée par la copro afin de vous obliger à remettre le bien immobilier
comme il était initialement avant la division officieuse.
 
Alors à vous de voir, de calculer les risques du pour et du contre. Dans mon cas,
dans cette situation je ferais demi-tour car c'est trop risqué d'avoir toute une
copropriété à dos, ça serait l'enfer au quotidien. Ce dernier point concerne
uniquement les biens immobiliers en copropriété, car si vous achetez un
immeuble entier, vous serez donc en mono-propriété et vous n'aurez donc aucun
compte à rendre à une quelconque copropriété.
FAIRE UNE GROSSE NÉGOCIATION

Imaginons que vous souhaitiez acheter un bien divisé officieusement, mais que
cette division soit faite illégalement, sans tenir compte de tout ce que nous
avons vu ensemble pour qu'une division officieuse soit légale. Vous savez que
vous devrez faire les modifications qu'on a vues ensemble pour qu'elle devienne
légale, OK, mais stratégiquement on a une carte à jouer. En effet, cette
personne est donc dans l'illégalité.
Maintenant qu'on a cette information, qu'est ce qu'on fait ? C'est très simple,
comme nous savons que cette personne utilise une stratégie illégale, vous
pourriez être très vicieux et retourner ça à votre avantage, vous avez 2
stratégies que vous pouvez adopter :
La 1ère stratégie est de faire l'acheteur qui ne connait pas trop la division.
Faites-lui croire que ça vous fait peur d'acheter un bien divisé officieusement,
que vous n'êtes pas sûr, bref, faites jouer le temps sur votre peur d'investir sur
ce genre de bien. Attendez quelques jours, puis ajoutez à votre argumentaire
que vous avez demandé à un ami avocat, ce qu'il en pensait, et qu'il n’était pas
très enthousiaste par rapport à cela, et qu'il vous déconseillait d'acheter ce bien.
Puis, attaquez en disant que vous accepteriez de prendre le risque à la seule
condition qu'il accepte de baisser son prix de xx%. Continuez à jouer l'ingénu,
jusqu'à ce qu'il se dise qu'il accepte par peur de n'avoir que des acheteurs qui
ont peur de ce genre de division. Cette première stratégie fonctionne mieux
lorsque le vendeur n'est pas sûr de lui, qu'il est un peu en retrait.
La 2ème stratégie est de faire l'acheteur très vicieux et sûr de lui. Vous savez
que le vendeur vend un bien divisé officieusement de façon illégale, donc vous
allez en profiter pour lui faire peur. Pour cela, vous allez analyser tout ce que j'ai
dis plus tôt, comme notamment à quel nom sont les abonnements d'eau et
d'électricité, quels types de baux sont utilisés ou encore est-ce que le règlement
de copropriété accepte ce genre de division. Il y aura au moins 1 de ces 3 points
qui sera illégal, donc vous pourrez l'attaquer dessus.
Il suffira de lui dire la vérité. Énumérez oralement le ou les points qui sont
absolument interdits, et dites-lui qu'il risque gros et qu'en continuant comme
cela, il pourrait avoir une plainte contre lui. Puis, envoyez-lui une lettre en
recommandé en énumérant les différents points interdits en terminant par dire
que vous acceptez de remettre tout en ordre, que ça prendra beaucoup de
temps, c'est pourquoi vous proposez ce prix pour le bien. En faisant cela, il
prendra peur et acceptera facilement de baisser son prix.
Attention, la 2ème stratégie est assez vicieuse, je vous l'ai donnée pour que
vous la connaissiez, ensuite, vous en faites ce que vous voulez. Certains diront
que c'est pas très moral de faire ça, mais dans le business, qu'est-ce qui est
moral et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est à l’appréciation de votre propre
jugement. Personnellement, je n'ai jamais eu à le faire, car je n’achète que des
immeubles. Lorsque vous connaissez les faiblesses de votre adversaire, vous
gagnez à tous les coups.

Acheter un bien déjà divisé officieusement, comme je l'ai dit plus tôt, ce n'est
pas un achat comme les autres car votre responsabilité est en jeu plus qu'avec
d'autres achats. En tant qu'investisseur rentable et intelligent, vous vous devez
d'avoir une longueur d'avance et toujours vérifier ce genre de chose. Ce n'est
pas le jour de l'achat qu'il faudra réfléchir à la stratégie que vous auriez dû avoir.
Réfléchir maintenant, c'est avoir un avenir serein.
LA BANQUE
Vous vous doutez bien que la banque n'est pas fan de division officielle, c'est
trop complexe pour elle et elle ne connaît pas. Je ne vous raconte pas pour une
division officieuse, il est inutile d'en parler. Dans votre cas, quelle que soit la
stratégie que vous allez effectuer, que ce soit de garder la division officieuse ou
de la transformer en division officielle, je vous invite à ne pas en faire mention à
la banque. Sauf si vous avez déjà fait plusieurs divisions avec succès et que la
banque connaît votre stratégie, alors vous pouvez dire la vérité. C'est d'ailleurs
ce que je fais, puisque mes banques connaissent mes stratégies.
Dans votre cas, si c'est votre première division, alors parlez plutôt d'une
colocation ça sera plus safe, la banque comprendra plus facilement.

MODULE 20 : LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA
DIVISION OFFICIELLE
INTRODUCTION
Nous voilà dans le premier module traitant de la division officielle, vous verrez
qu'elle est beaucoup plus complexe à mettre en route, que la procédure est plus
longue et coûte plus cher que la division officieuse, mais en contrepartie, vous
serez plus serein et vous aurez une gestion plus saine et claire de vos biens.
C'est notamment le type de division que j'utilise pour tous mes biens. Je vais
vous expliquer tout au long des prochains modules comment vous allez pouvoir
créer une division officielle de façon légale.
On va commencer en douceur en récapitulant les différents avantages et

inconvénients que vous rencontrerez en faisant une division officielle. Vous
verrez qu'il y a plus d'avantages que d'inconvénients. Si l’on souhaite investir de
façon sérieuse dans le temps, il faut faire ce type de division. En gros, la division
officielle demande un travail plus conséquent en amont, mais ensuite, une fois
que c'est lancé, la gestion sera plus simple. Vous pourrez ainsi vous concentrer
sur l'achat de nouveaux biens.
LES AVANTAGES
Avantage N°1 : La compréhension du locataire
Contrairement à la division officieuse où vous devez expliquer au locataire pour

quelles raisons vous leur faites signer un contrat de bail de colocation, et
pourquoi ils doivent gérer tous ensemble le compteur électrique directement
eux, ici tout est limpide : chacun a son indépendance.
Dans une division officielle, on le verra en détail plus tard, chaque appartement
divisé aura son propre compteur et chaque locataire aura un bail de location nu
ou meublé, et non un bail de colocation, donc on enlève l'incompréhension que
le locataire aurait en division officieuse. Dans ce cas-là, la division étant
officielle, les nouveaux appartements créés existant réellement, il n'y a aucune
contrainte à ce niveau-là.
Avantage N°2 : La revente à la découpe est autorisée
L'un des plus gros avantages de faire une division officielle, c'est de pouvoir
revendre les appartements à l'unité. Il est autorisé de revendre à l'unité ce bien
car il est divisé officiellement, ça signifie que le bien en question est bien
cadastré, il a donc une existence juridique.
Le principal avantage de pouvoir revendre à la découpe, c'est tout simplement

que vous allez pouvoir revendre plus cher. En effet, il est beaucoup plus rentable
de revendre lot par lot que de revendre un bien entier provenant d’une division
officieuse. C'est le fonctionnement de l'achat en gros, lorsque vous vendez
100M2, le prix au M2 sera moins élevé que si vous vendiez 4 appartements de
25M2.

A Grenoble, dans la ville où j'ai mon achat en cours d'un immeuble de 700M2,
un studio refait à neuf se vend environ 3300€ le M2, alors qu'un 50M2 refait à
neuf se vendra plus autour de 2800€ le m2. Ce qui fait un delta de 500€ par M2.
Sur un appartement de 50M2, on gagne 25000€ juste pour avoir fait une
division officielle. Pour mon immeuble entier de 700M2, je gagnerai au final 350
000€ de plus en le revendant à la découpe grâce à une division officielle plutôt
que si je devais revendre sans découpe avec une division officieuse. Vous
comprenez combien peut vous coûter de faire une division officieuse plutôt
qu'une division officielle désormais.
Alors, non seulement on peut revendre plus cher, mais en plus, on s'offre un très
large panel de clients potentiels. A l'inverse de la division officieuse où l’on
n’était bloqué que par des investisseurs, ici, dans une division officielle, vous
ouvrez les vannes à un très grand nombre de prospects. Comme on revend un
studio à la découpe, vous allez pouvoir attirer les primo-accédants, ceux qui
veulent un pied-à-terre, les investisseurs débutants comme confirmés, ou même
un couple achetant pour leur enfant étudiant.
Vous l'avez compris, la raison pour laquelle vous pouvez revendre plus cher, c'est
qu'il va y avoir une grande concurrence sur vos studios à vendre, du fait du
nombre de prospects potentiellement intéressés par votre bien immobilier. C'est
la loi du marché entre l'offre et la demande. Quelle que soit la ville où vous vous
trouvez, les studios sont toujours très recherchés, et ça s'est accru ces dernières
années avec l'explosion des locations courtes durées, les petites surfaces étant
idéales pour ce type de location.
Avantage N°3 : Vous louez vos appartements comme vous le souhaitez
Contrairement à la division officieuse, où vous êtes obligé de mettre en place un

bail de colocation pour tous les locataires de l'appartement, ici, en division
officielle, vous louez comme vous le souhaitez. En effet, comme les studios créés
suite à la division officielle existent réellement, vous allez pouvoir louer en bail
de location meublé, en nu, en colocation…
Je préconise très souvent de faire de la location meublée, pour son intérêt au

niveau fiscal, mais ce type de location a également des inconvénients. Le turn
over est plus important, et il faut remplacer régulièrement le mobilier qui
s'abîme rapidement, alors qu'en location nue, le turn over est beaucoup moins
récurrent. En location meublée classique, un locataire reste environ 1 an, alors
qu’en location nue, un locataire peut rester plusieurs années sans problème.
De plus, la location meublée ne peut pas être faite partout, il y a des secteurs,
comme les petits villages, où il n'est pas sûr que la demande soit vraiment
présente. Tout ça pour dire qu'en faisant une division officielle, vous pourrez
choisir le type de location que vous souhaitez en fonction de la demande de
votre marché. Par contre, petit rappel, en location nue, les travaux de division
officielle ne sont pas déductibles ou amortissables, il est donc recommandé de
faire du meublé.

Avantage N°4 : Vous augmentez votre valeur patrimoniale
Un avantage supplémentaire auquel on ne pense pas au premier abord, mais il

est extrêmement intéressant, c’est que faire une division officielle augmente
réellement votre valeur patrimoniale. Outre le fait de revendre plus cher comme
on l'a vu plus tôt, notre valeur patrimoniale va augmenter. Ce sont 2 choses bien
différentes. Pour ceux qui n'auraient pas compris la différence, voici une
explication.
La valeur patrimoniale va vous servir au niveau des banques, puisque lorsque

vous faites un prêt, vous l'avez sûrement remarqué, la banque vous demande la
valeur des biens que vous possédez. Cela lui permet de calculer votre
patrimoine, plus il est élevé et plus il sera simple d'emprunter pour vos
prochains projets.
Je ne vais pas remettre le calcul montrant que les M2 sont plus chers avec des
petites surfaces, mais dans l'exemple de mon projet à Grenoble, le fait de faire
une division officielle me permet de gagner 350 000€ de patrimoine sans
compter la plus-value faite sur le projet au global. Une fois le projet terminé, ça
rentrera dans mon patrimoine, donc la banque le prendra en compte lors de
mon prochain achat.
Souvent, la banque prend en compte uniquement la valeur d'achat du bien avec

le montant des travaux pour inclure un bien dans votre patrimoine. Pour faire
valider cette plus-value faite grâce à la division officielle, le mieux est de faire
passer un agent immobilier et de lui faire estimer vos biens divisés. Avec cette
estimation de valeur de bien que vous remettra l'agent immobilier, vous aurez la
réelle valeur de vos biens à fournir à votre banquier.
Avantage N°5 : Vous êtes en règle avec la législation
On l'a vu longuement dans les modules traitant de la division officieuse, la

technique précise que je vous ai donnée est légale grâce à un flou juridique. Le
problème, c'est qu'on ne sait pas ce qui va se passer dans 1 mois, 1 an ou 5
ans. On le sait en immobilier, tout bouge assez vite, surtout sous l'air Macron,
où on l'a vu à plusieurs reprises, il n'aime pas l'immobilier. Il se pourrait donc
que la législation change et fasse que la division officieuse devienne
complètement illégale.
Je vous donne un exemple simple, il suffit que la réglementation dise qu'une

chambre en colocation sera requalifiée en appartement à part entière si celle-ci
contient une salle de bain et une cuisine. Dans ces cas-là, vous ne pourrez pas
continuer votre division officieuse, votre colocation de 3 chambres serait en fait
3 studios distincts, et il faudra suivre le PLU pour être dans les règles sous peine
de devoir remettre l'appartement de base comme il l’était initialement.
Sans parler du Permis de diviser qu'on a vu au début de la formation, si celui-ci

est étendu dans votre ville ou dans toute la France, votre division officieuse
pourrait être problématique. Sachant que pour l'instant ce dispositif est apprécié
par les villes qui l'ont mis en place, d'autres villes devraient également le mettre

en place dans les mois et années à venir. Dans un pays où l’on aime tout
contrôler, ça ne m'étonnerait pas qu'il soit généralisé à l'avenir.
Ainsi, avec une division officielle, vous serez tranquille quelles que soient les
législations qui arrivent, même si les divisions officielles deviennent beaucoup
plus contraignantes par la suite, ce n'est pas grave puisque les lois ne sont pas
rétroactives. Votre division officielle est et restera officielle. Vous le savez un
investisseur serein est un investisseur heureux, c'est comme ça qu'on va loin
dans l'immobilier, en ayant une longueur d'avance sur les autres.
LES INCONVÉNIENTS
Inconvénient N°1 : L'acceptation de la copropriété
Comme nous le verrons en détail un peu plus tard, lorsqu'on fait une division
officielle, vous allez entre autre devoir modifier le règlement de copropriété et
l’état descriptif de division existant puisque les tantièmes changeront pour les
appartements créés. Cela implique donc qu'il faille l'autorisation de la
copropriété. Pour avoir cette autorisation, vous devrez mettre à l'ordre du jour
de l'assemblée générale la division de votre logement ainsi que la modification
des tantièmes des appartements.
Cela n'est pas une mince affaire, car il faudra convaincre la majorité des
copropriétaires d'accepter votre demande de division. Mais en soi, les
copropriétaires n'ont pas de raison de refuser une division, si celle-ci ne
contrevient pas à la destination du bâtiment qui est représenté dans le
règlement de Copropriété. A vous de faire en sorte de rassurer les
copropriétaires qui peuvent avoir peur de voir un appartement se diviser. Ils
pourraient notamment avoir peur des travaux, de la nuisance dûe à plus de
locataires par exemple.
Le souci dans les copropriétés, c'est qu'il y a toujours les anciens qui ne veulent
pas de changement, donc il va peut-être falloir batailler dans certaines copro
pour faire votre division.
Inconvénient N°2 : Le temps de création
Pour mettre en place une division officielle, il va y avoir tout un processus assez
long, ça peut prendre plusieurs mois pour que votre division devienne officielle.
Le souci est le nombre d'acteurs qui vont entrer en jeu. Pour en citer quelques-
uns, il y aura la copropriété, le notaire, le géomètre, l'architecte dans certains
cas, Enedis, le réseau d'eau, les services de la mairie... Bref, tout un ensemble
de maillons qui fera qu'à chaque étape, il y aura toujours un souci qui fera
retarder votre division.
Après, c'est le jeu et vous êtes au courant, mais sachez qu'une fois que vous
aurez fait tout ce travail en amont qui prend énormément de temps, ensuite
vous serez tranquille à vie au niveau de la division. Alors ça vaut le coup de
s’embêter quelques mois, pour ne plus avoir de soucis au cours des années à
venir.

La procédure peut prendre 2 mois comme 1 an en fonction de plusieurs facteurs
comme la difficulté de la division, le bon vouloir de certains interlocuteurs ou
même en fonction des différents aléas de la vie qu'on ne peut pas prédire à
l'avance. La division étant assez peu répandue dans l’immobilier, ça fera peur à
certains interlocuteurs et ça donnera une incompréhension pour d'autres. Il
faudra donc bien préparer votre argumentaire et faire les choses correctement
afin d'avoir le moins d'embûches possibles. Il existe des astuces pour gagner du
temps, on en parlera un peu plus en détail plus tard.
Inconvénient N°3 : Les frais supplémentaires
Faire une division officielle, ça sera également coûteux en effet, mais la

tranquillité ça se paye. Il vaut mieux payer des frais en amont une seule fois et
être tranquille à vie avec cette division, plutôt que de stresser au sujet des
différentes évolutions de la réglementation dans ce domaine. Pour établir cette
division dans les règles, vous allez avoir différents frais, en voici quelques-uns :
● Lorsque vous êtes en copropriété, si vous avez de la chance, vous pourrez

faire votre demande pendant l'assemblée générale annuelle. Dans ces
cas-là, vous n'aurez pas de frais à payer à ce niveau, mais si vous devez
établir une assemblée générale extraordinaire juste pour vous, il y aura
des coûts importants. 
● Le géomètre également est un coût non négligeable. Il faudra payer au

moins 1000€ pour qu'il établisse un état descriptif de division. C'est un
document primordial pour établir une division officielle. 
● Les frais de notaire, cette prestation a également un coût élevé. Pour que
votre bien puisse être enregistré au cadastre, il faut encore mettre la
main au porte-monnaie.  
● Puis, il y a tous les frais annexes comme notamment les frais de création
de compteurs d'eau, d'électricité, la création de la ligne téléphonique, et la
prestation d'un architecte dans certains cas peut également faire monter
la note.
On récapitulera le coût global de la division poste par poste dans un prochain

module, mais c'était en préambule, pour vous prévenir qu'une division, ça coûte
assez cher à mettre en place. Néanmoins, outre ces quelques inconvénients, on
le remarque assez facilement, la division officielle a plus d'avantages que la
division officieuse. C'est donc la division officielle que je vous conseille afin
d'être plus tranquille dans le temps.

MODULE 21 : LA LÉGALITÉ D'UN BIEN DIVISÉ OFFICIELLEMENT
INTRODUCTION
Nous voilà dans le 2ème module traitant de la division officielle, vous verrez que
tous les modules traitant de cette partie seront assez riches en contenu, vous
devrez peut-être les relire ou les écouter plusieurs fois si nécessaire. Nous
traiterons dans ce module des obligations préalables pour pouvoir lancer une
division officielle. Je vous expliquerai de façon détaillée ce qu'est une division
officielle. On terminera sur les risques encourus et si vous devez prévenir la
mairie ou non en cas de division, et vous verrez qu'il n'y a pas qu'une seule
réponse.
LES OBLIGATIONS
Au préalable, avant toute chose, nous allons voir ensemble les obligations qui
vous incombent avant de lancer les procédures de division officielle. On a déjà
parlé de certains points dans la partie du droit immobilier en début de
formation, mais il est important de rappeler ces points importants. Pour faire
une division officielle, vous devez vous assurer de vérifier les points suivants. Si
ces points ne sont pas validés, alors vous ne pourrez pas faire votre division.
Point N°1 : Votre logement ne doit pas être indécent ni insalubre, vous devez en
effet, vous assurer de cela. Pour rappel, les notions d'indécence et d'insalubrité
sont définies en détail dans la formation plus tôt. Votre logement doit encore
moins être frappé d'arrêté de péril. Si votre logement est dans ces cas-là, il vous
sera impossible de faire une division. En tant qu'investisseur intelligent, je sais
que vous ne serez pas dans ce cas-là mais il est important de le savoir pour
votre culture personnelle.
Point N°2 : Chaque appartement divisé devra faire au minimum 14M2 ou un

volume habitable supérieur à 33M3. Le nombre de M2 habitables fait partie de la
notion d'indécence, mais j'ai préféré le mettre dans un point à part car je
trouvais important de le mettre en évidence. Mais attention, pour les micro-
logements, il convient de mettre le nez dans le règlement sanitaire
départemental qui est parfois plus sévère quant au calcul des surfaces
Point N°3 : Le plan local d'urbanisme que je nommerai désormais PLU pour
gagner du temps. On le verra un peu plus tard, mais si vous ne respectez pas le
PLU, vous risquez gros. Le PLU d'une ville c'est la bible de l'investisseur, c'est là
que se trouvent toutes les obligations à respecter afin d'être en règle avec la
mairie pour faire une division légale. On verra notamment comment lire un PLU,
et les points importants à mettre en évidence, comme notamment la fameuse
place de parking, mais ce n'est pas la seule chose à regarder, il y a certains PLU
qui obligent de créer des espaces verts, ou même des locaux à vélo, on verra
tout ça en détail dans un module traitant de l'urbanisme.

Point N°4 : Le règlement de copropriété, lui, c'est la bible de l'investisseur à
suivre dans une copropriété. Evidemment, il faudra le suivre et vérifier s’il est
possible de diviser votre logement en fonction de ce qui est écrit dans ce
règlement. On parlera du règlement de copro en détail dans un module traitant
de la copropriété.
Point N°5 : La faisabilité technique. C'est bien d'avoir tous les feux au vert au
niveau des autres points, mais si la division n'est techniquement pas faisable,
alors inutile d'aller plus loin. En fin de formation, il y aura une grosse partie
traitant de la faisabilité technique. On verra notamment qu'avec un immeuble, il
est plus simple de faire une division officielle puisque vous pourrez par exemple
créer directement des colonnes d'évacuation.
Si vous respectez ces 5 points, alors vous êtes apte à faire une division officielle.
N'oubliez pas, si l'un de ces points n'est pas respecté, n'allez pas plus loin, sinon
vous risquez gros. Il peut être tentant de diviser en ayant 4 points OK sur 5, en
supprimant par exemple le règlement de copro ou la PLU, mais si vous faites ça,
vous ne serez jamais serein et si vous souhaitez investir de façon régulière, vous
vous devez de ne pas avoir ce genre de soucis.
LA DÉFINITION
Il faut savoir dans un premier temps que la division est une procédure longue
qui peut prendre plusieurs mois à 1 an en fonction du projet que vous avez à
diviser. Vous allez y perdre certains cheveux, beaucoup de temps, un peu
d’énervement, car il y a tellement de strates différentes qu'il est impossible que
la division se passe comme on le souhaite. Il faudra savoir garder son sang froid
quoiqu'il arrive, c'est le plus important.
On parle de division depuis longtemps, ok, mais qu'est-ce que ça veut dire
exactement ? Au niveau imagé, une division c'est un bien de 50M2, coupé en 2
logements. Mais qu'est-ce que ça signifie exactement, faire une division officielle
? Une division officielle, c'est diviser un bien de façon juridique, fiscale et
administrative de sorte que le bien de base devienne 2 lots bien distincts avec
chacun ses propres compteurs pour l'électricité, l'eau et le cas échéant, le gaz.
On va voir en détail ce qu'est chacun de ces points.
Une division au niveau juridique c'est faire en sorte que l'Etat ainsi que la
copropriété soient au courant que votre bien a été divisé officiellement. Pour
cela, il y aura plusieurs étapes à établir comme notamment la création ou la
modification de l'état descriptif de division par un géomètre, ainsi que la
modification cadastrale du bien de base par votre notaire.
Une division au niveau administratif et fiscal, c'est prévenir les impôts que le
bien c'est désormais 2 appartements, afin que l'administration fiscale puisse
calculer correctement la nouvelle taxe foncière pour 2 petits studios plutôt qu'un
grand appartement de 50M2. Ça lui permettra également de calculer la taxe
d'habitation pour chacun des locataires des appartements divisés. De plus, cela

permettra à l'administration de pouvoir calculer les APL auxquelles vos locataires
auront droit pour les logements.
La définition de la division ne prend que quelques lignes, mais vous allez voir
que dans tous les prochains modules vous allez comprendre que c'est long et
complexe à mettre en place. Une fois la division officielle faite, les 2 lots seront
distincts, vous pourrez chacun les louer de la façon dont vous le souhaitez et
vous pourrez les revendre à la découpe. Chaque bien aura sa propre existence, il
n'y aura plus aucune corrélation entre les 2 biens.
PRÉVENIR LA MAIRIE
Voilà une question qu'on entend très souvent. Faut-il prévenir la mairie lorsqu'on
veut faire une division ? La réponse est “ça dépend du type de division que vous
souhaitez faire”.
1ère réponse, Vous n'avez pas besoin de prévenir la mairie si vous ne touchez
pas à la façade et éléments visibles tels que les volets et si vous ne créez pas de
surface plancher pour cette division. On en a parlé en début de formation, mais
je vais faire un rappel afin de vous rafraîchir la mémoire.
La question écrite n° 22476 posée au Sénat publiée dans le journal officiel du

Sénat du 16/02/2012 disait cela : M. Jean Louis Masson demande (...) si le
projet de transformation d'une maison de ville en six appartements, sans aucun
changement du bâti extérieur, demeure soumis à l'obtention d'une autorisation
au titre de l'urbanisme.
Voici la réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des

transports et du logement, en date du 03/05/2012 :
(…) Dans le cas d'espèce, où il s'agit de transformer une maison de ville en six
appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la
même puisqu'il s'agit dans les deux cas d'un usage d'habitation. Une
autorisation d'urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation
s'accompagne de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la
création d'un niveau supplémentaire par exemple. En l'absence de création de
surface de plancher, aucune taxe d'urbanisme n'est dûe. Par ailleurs, cette
division d'une maison de ville en six appartements ne peut entraîner une
participation pour raccordement à l'égout (PRE) puisque cette opération n'est
pas soumise à autorisation d'urbanisme. (…)
La réponse du ministère de l'écologie est sans appel, si vous faites des travaux
ne nécessitant ni un permis de construire, ni une déclaration préalable comme
une création de surface plancher, ou des travaux de structure porteuse du bien
ou des travaux de façade, alors vous n'avez pas à prévenir la mairie de votre
division. Alors attention, ne pas avoir à prévenir la mairie c'est une chose, mais
vous devrez obligatoirement suivre le PLU quand même.
En effet, ne pas avoir d'autorisation à avoir de la mairie pour faire votre division
officielle ne vous dispense pas de suivre le PLU comme notamment pour la

création de places de parking. Si vous ne suivez pas le PLU, vous risquez gros,
on en parlera juste en dessous.
Voici le lien de la réponse complète faite qui a été publiée au journal officiel :
https://bit.ly/2Z3RjMy
Si vous êtes dans ce cas, alors vous n'avez pas à prévenir la mairie.
2ème réponse, si en revanche, vous faites des travaux nécessitant l'autorisation

de la mairie, alors dans ce cas-là, oui, vous devrez prévenir la mairie de votre
division. Et ça englobe le permis de construire ainsi que la déclaration préalable.
On verra dans la partie travaux le type de travaux qui nécessite ce genre de
demande, mais sachez par exemple que les créations de surface plancher de
plus de 5M2, les modifications de la structure porteuse, ou encore la
modification de la façade font partie des travaux avec demande d'autorisation.
Il se pourrait que vous n'ayez même pas besoin de travaux, mais qu'il faille
quand même faire une déclaration préalable. C'est notamment le cas si vous
faites un changement de destination. Actuellement, l'immeuble est par exemple
un immeuble de bureau, et vous souhaitez le transformer en habitation, dans
ces cas-là, vous devrez faire une déclaration préalable pour changer de
destination du bien. Il passera ainsi de bureau en habitation. Dans ce cas-là,
comme il faut une validation de la mairie, vous devrez indiquer également votre
Complément de réponse, si vous êtes dans le premier cas, ce qui signifie que
vous n'avez donc pas besoin de prévenir la mairie pour faire votre division
officielle, alors vous pourriez être tenté de ne pas faire de déclaration préalable
puisqu'il n'y a pas d'obligation si les travaux faits n'en nécessitent pas. En
revanche, je sais que certains investisseurs préfèrent quand même prévenir la
mairie afin que celle-ci soit au courant de la division. Ça peut se comprendre, on
préfère être totalement transparent avec la mairie mais sachez que ce n'est pas
obligatoire, donc à vous de voir ce que vous préférez. Je vous expliquerai
comment avoir une autorisation lorsqu'on sera dans les modules traitant des
déclarations préalables.
Cependant, sachez que certaines municipalités obligent ceux qui souhaitent

créer des compteurs à avoir une autorisation de la mairie, sans cette
autorisation, ENEDIS ne peut pas poser de compteur dans leur logement. Toutes
les municipalités n'obligent pas ça, mais dans les grandes villes c'est très
souvent le cas. Donc au final, je vous conseille néanmoins d'obtenir cette
autorisation de la mairie, même si elle n'est pas obligatoire normalement, si
vous souhaitez être transparent avec la mairie et si vous ne souhaitez pas avoir
de soucis avec la pose du compteur. Je vous parlerai en détail du
fonctionnement des compteurs dans un prochain module.
Dans certains cas, vous devrez systématiquement obtenir une autorisation pour
pouvoir diviser votre maison en plusieurs logements. C’est par exemple le cas de
d’une maison qui se situe dans un secteur d’habitat dégradé ou qui peut le

devenir, ou si la maison se trouve dans une zone urbaine ou à urbaniser du PLU,
qui impose des proportions minimales de grands logements pour les nouveaux
programmes. Si vous faites une demande, l’autorisation préalable est considérée
comme tacite passé le délai de 15 jours après réception de la demande par le
maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale.
LES RISQUES ENCOURUS EN DIVISION OFFICIELLE
Pour faire une division officielle dans les règles, j'ai commencé à vous le dire, il
faut suivre plusieurs étapes dans l'ordre, on les verra dans les prochains
modules. On va s'attarder ici sur les risques encourus si vous ne faites pas les
choses correctement. Lorsqu'un investisseur ne respecte pas les règles
d'urbanisme en faisant des travaux non conformes au plan local d'urbanisme,
c'est une infraction pénale.
On a déjà vu en détail les risques encourus pour des travaux immobiliers

illicites. Désormais, on va se pencher sur les risques spécifiques à la division
suite à une demande administrative comme on l'a vu juste avant.
Si vous ne suivez pas la procédure correctement, vous risquez gros. Que

risquez-vous si vous ne suivez pas le PLU de la ville ? Il faut savoir que le droit
de l'urbanisme est assorti d'un dispositif pénal très répressif. C'est l'article
L610-1 du code de l'urbanisme qui dispose qu'en cas d'infraction aux
dispositions des PLU, les articles L480-1 à 480-9 sont applicables.
La réalisation de certains travaux sans autorisation de la mairie est un délit

pénal, il y a 2 types d'infractions qui peuvent vous incomber en fonction du type
d'infraction que vous faites.
Il y a les infractions aux règles de procédure, c'est notamment le cas des

travaux nécessitant une autorisation de la mairie via une déclaration préalable
ou un permis de construire. Par exemple, si vous créez de la surface plancher de
plus de 5M2, si vous touchez à la structure porteuse du bien, si vous faites un
changement de destination d'un bien, dans tous ces cas-là, vous devrez avoir
l'autorisation de la mairie. Pour la liste exhaustive, rendez-vous aux articles
R421-14 à R421-16 du Code de l'Urbanisme
Si vous n'avez pas cette autorisation, c'est un délit pénal L.480-4. Voici ce que
dit cet article : "Le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1
à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII
du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en
méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de
démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable, est
puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut
excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme
égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue
inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de
300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie, un
emprisonnement de six mois pourra être prononcé."

Les articles L 480-5 et L480-7 vous en disent davantage sur la procédure… Si
vous en arrivez là, c'est que vous êtes dans la panade jusqu'au cou et c'est
votre avocat qui se chargera de votre dossier au tribunal !
Il y a les infractions aux règles de fond, c'est entre autres le cas lorsque vous ne
suivez pas les obligations du plan local d'urbanisme de votre ville. La plus
connue est, par exemple, ne pas avoir à disposition une place de parking pour la
division d'un appartement. Toutes les villes ne demandent pas ça, mais la
majorité des grandes villes oblige à avoir la fameuse place de parking. Ça peut
également être la création d'un espace vert, par exemple 5M2 d'espace vert par
logement créé, ou même la création d'un local à vélo. Les villes sont très
imaginatives lorsqu'il s'agit d'urbanisme. Ces règles de fond sont régies par L.
610-1 L.480-4 et 5 et 7 et c'est toujours un délit pénal.
Le délit est traité par le tribunal correctionnel, et les sanctions possibles sont les
peines de prison et les amendes. Maintenant que je vous ai fait ce rappel,
gardez bien en tête qu'il est inutile et dangereux de jouer avec le feu. Suivez les
règles d'urbanisme de votre ville, afin d'être serein. Comme je le dis toujours,
un investisseur heureux est un investisseur serein, car c'est l'une des choses les
plus importantes lorsqu'on investit.

MODULE 22 : LE PLAN LOCAL D'URBANISME
INTRODUCTION
Je vais vous expliquer tout ce qu'il faut savoir sur notre copain, le plan local
d'urbanisme (PLU). On va dans un premier temps définir ce qu'est un PLU et
comment l'approcher correctement sans perdre de temps. Nous verrons ensuite
les points spécifiques qui se trouvent dans le PLU au niveau de la division
officielle. Enfin, je vous montrerai un cas pratique d'un extrait tiré d'un PLU
d'une grande ville de France afin d'en comprendre toutes les particularités.
QU'EST-CE QUE LE PLAN LOCAL D'URBANISME
Voici votre plus grand copain, ce fameux PLU (plan local d'urbanisme) qui va
vous coller comme de la glue sur vous. Vous savez les filles, le gros relou en
boite qui ne vous lâche jamais parce qu'il est bourré, et bien le PLU, c'est le
même. Il va nous emmerder, nous faire louper des affaires, nous coûter cher,
mais dans tous les cas, vous aurez quand même l'obligation de le lire et le
suivre religieusement. Bon, maintenant que mon speech sur notre ami le PLU
est terminé, voyons ce que c'est exactement.
Le PLU est un document qui fixe les différentes normes de planification de

l'urbanisme pour une ville. Il n'est pas rare de voir un groupement de communes
pour des petits villages. Celui-ci établit les principales règles applicables à
l'utilisation du sol sur un territoire déterminé. Le PLU se trouve normalement, si
la ville fait correctement son travail, sur son propre site. Comme souvent, les
sites des villes sont très mal organisés, le plus simple est d'écrire sur votre
navigateur NOM DE LA VILLE + PLU, vous tomberez ainsi directement sur la
page contenant le PLU de votre ville.
Après son élaboration, le PLU peut éventuellement être révisé ou modifié

régulièrement, c'est pourquoi je vous invite à y faire attention au cas où de
grosse modifications soient prévues dans votre ville. Pour voir les modifications
ajoutées au PLU de ma ville, la solution la plus simple que j'ai trouvée c'est tout
simplement de mettre la page du PLU de votre ville en favoris, et d'y retourner
de temps en temps. Moi j'y vais environ 1 fois par mois ou tous les 2 mois quand
j'ai oublié d'y aller.
Inutile d'y aller très souvent, mais il faut le surveiller, car il arrive que le
président de la métropole, le préfet du département ou encore le conseil
métropolitain mettent à jour le plan local d'urbanisme. Dans 99% des cas, ce
sont des points qui ne vous intéresseront pas directement, mais on ne sait
jamais, il est important de se tenir au courant. Le PLU permet de voir aussi les
projets d'urbanisme de la Ville qui pourront impacter (en bien ou en mal) votre
investissement.
Veuillez noter que si vous achetez dans une ville proche d'une agglomération,
comme par exemple à Sassenage, une petite ville dans l'agglomération

Grenobloise, cette ville aura quasiment le même PLU que la grande
agglomération.
Le PLU détermine notamment les règles permettant de délivrer un permis de

construire, un permis d'aménager, les différentes normes obligatoires pour de la
construction et bien d'autres éléments encore.
Le PLU est constitué de :
o Un rapport de présentation du projet avec diagnostic du territoire
o Un projet d'aménagement et développement pour les années à venir
o Un règlement d'urbanisme et une carte des différentes zones
o Des annexes (servitudes, gestion des risques, etc.).
Un projet ne suivant pas les règles du PLU est systématiquement refusé. En

revanche, si un projet respecte le PLU (et autres règles obligatoires en fonction
des villes), il sera normalement accepté. En effet, la commune n'a juridiquement
pas le droit de refuser un projet s’il suit les contraintes du PLU.
Dans le PLU, il y a plusieurs documents présents, mais il y a surtout 2

documents qui vont nous intéresser :
Le 1er document important est le graphique, appelé également le Zonage.

Souvent dans une grande ville, il y a plusieurs zones différentes, par exemple,
Lyon est divisé en plusieurs zones. Lorsque vous serez intéressé par un bien, il
faudra donc bien vérifier l'adresse, afin de déterminer dans quelle zone se trouve
votre bien immobilier. Vous le verrez dans le document suivant, un bien
immobilier dans la ZONE A peut avoir beaucoup moins ou beaucoup plus
d'obligations en cas de division que dans la ZONE B.
 
Le 2ème document important est le règlement, c'est dans ce document que vous
trouverez absolument tous les éléments obligatoires à suivre ainsi que toutes les
normes. Le règlement est divisé en plusieurs parties. Chaque partie est
représentée par une zone. C'est notamment pour ça que les PLU des grandes
villes peuvent faire plusieurs centaines de pages. S’il y a 10 zones différentes,
avec 40 pages pour une zone, on arrive à 400 pages, sachant que les textes ne
diffèrent pas énormément d'une zone à l'autre.
LE PLU ET LA DIVISION
Le point qui nous intéresse est la division, nous nous attarderons donc sur les
obligations du PLU pour une création de logements lors d'une division. Il faut
savoir qu'un PLU peut faire 20 pages pour des petites communes à 1000 pages
pour des très grandes villes... Vous n'allez donc pas vous embêter à tout lire.
Déjà, vous allez repérer la zone qui vous concerne.

Dans un premier temps, il faut ouvrir le graphique qui représente le zonage de
la ville. Vous devez repérer où se trouve votre bien sur le zonage, une fois que
c'est fait, retenez le numéro de la zone, exemple ZONE A1-4. Une fois que vous
avez relevé votre zone, il faudra aller sur le règlement et repérer la partie qui
représente votre zone. Même si le PLU fait plusieurs centaines de pages, si vous
regardez uniquement la zone qui vous intéresse, alors ça représentera peut-être
une cinquantaine de pages au maximum.
Si vous n'avez jamais lu de PLU, je vous invite à lire toutes les pages qui
représentent votre zone (sans oublier bien sûr, les dispositions communes à
toutes les zones, il faut regarder le sommaire), ça vous permettra de
comprendre tout ce qui se trouve dans un PLU. Par contre, si vous avez déjà vu
quelques PLU, ne vous embêtez pas à relire entièrement toute votre partie.
Dans mon cas, j'ai des astuces, j'utilise la fonction recherche, je fais «
COMMANDE + F » avec mon Mac, ou « CTRL+F » sur Windows, et je recherche
les termes suivants :
Parking, Division, Découpe, stationnement, création de logement,

Stationnement, Aire de stationnement, Stationnement de véhicule.
La principale obligation que l'on trouve très souvent, c'est la place de parking,
cette maudite place de parking qui vous fera perdre des affaires en Or. En
général, beaucoup de communes obligent d'avoir une place de parking par
logement. Si vous coupez un logement en 2, il vous faudra donc 2 places de
parking, la place de parking existante ne suffira donc pas.
Si le PLU oblige une place de parking, vous aurez plusieurs choix possibles :
● Vous achetez une place de parking proche du bien 
● Vous créez une place de parking sur un terrain proche du bien 
Pour exemple, dans des villes que j'ai analysées, voici les obligations que j'ai
eues du PLU : 
● Création d'1 place de parking pour un studio 
● Création de 2.5 places de parking pour 50M2  
● Création d'une place de vélo (en plus de la place de parking) 
● Création d'un espace vert de 5M2 par logement créé
Certaines villes sont assez farfelues quand d'autres sont plutôt cool, où la place
de parking ne sera pas nécessaire pour une division. Les villes cool, ne rêvez
pas, ça ne sera pas les grandes villes en croissance, ça sera surtout les petites

villes ou les villages qui ont besoin de redynamiser la ville avec la création
d'habitation ou division d'habitation plus facilement (sauf cas rare, ne rêvez pas,
dans des villes de plus de 100K habitants, la place de parking est très souvent
demandée). Chaque PLU de chaque ville est différent.
Si vous ne pouvez vraiment pas acheter ni créer une place de parking, il vous
reste un espoir, il est très mince, mais il est possible. Il est possible d'obtenir
une dérogation. Je vous en dirai plus dans le module consacré aux dérogations.
Une info concernant les logement sociaux, c'est assez rare de faire de la
division/rénovation pour en faire des logements sociaux, mais c'est à savoir, les
mairies sont assez concernées par les logements sociaux car il en manque
toujours. Dans ce cas-là, les obligations de place de parking sont beaucoup plus
souples. Je vous invite à appeler la mairie pour expliquer votre projet si c'est
pour du logement social.
Note : Justifier qu'il y a un parking (même gratuit) proche du bien ne sera pas
suffisant. De même qu'un parking « visiteur » dans votre copro même sécurisé
par un portail, ne suffira pas. Il faut que le parking vous appartienne. 
 
Info : Si vous avez vraiment un doute sur une tournure de phrase, et si vous
n'avez pas envie de perdre du temps à analyser tout le PLU, alors le plus simple,
c'est d'appeler directement le service de l'Urbanisme. Ainsi, vous serez assuré
d'avoir une réponse claire sur ce que vous avez le droit de faire et ce que vous
n'avez pas le droit de faire, ainsi que les différentes obligations.
La taille d’une place de parking standard est donc de 2,5 mètres sur 5 mètres.
La distance de la place de parking ne doit pas dépasser 300m. Ces 2 données
peuvent être différentes en fonction des PLU des villes, il faudra donc bien
vérifier les indications qui y seront indiquées. Une place de parking, si vous avez
déjà le terrain, pour la créer ça vous coûtera environ 2000€ si vous devez mettre
le goudron + le marquage au sol.
Si vous avez un doute, appelez le service de l'urbanisme. Dans certaines villes,

ils seront accueillants, dans les grandes villes, souvent ils vous diront de
regarder le PLU. Si vous appelez l'urbanisme pour avoir des informations car
vous n'êtes pas sûr de ce qui est écrit sur le PLU, lorsque vous avez une réponse
orale, par exemple « il n'y a pas de place de parking à avoir pour une division»...
Pensez à demander une réponse écrite (mail ou courrier) car tous les agents de
la mairie ou même de l'urbanisme ne connaissent pas tous les points des
600 pages de la ville par cœur. Si l'un d'entre eux a dit une erreur, comme il y
aura une preuve écrite, vous aurez une preuve à montrer en cas de souci
ultérieur pour prouver votre bonne foi (après ça ne changera pas grand chose).
LE CAS PRATIQUE D'UN PLU
1er cas pratique pour la création de logement via une division.

Voici un extrait récupéré sur le PLU d'une grande ville. C'est un extrait comme
vous pouvez en voir sur plein d'autres villes françaises. Accrochez-vous, il n'est
pas évident à comprendre.
« Lors de changements de destination ou de création de nouveaux logements, il

est exigé, la réalisation d’1.5 place de stationnement pour 50 m² de surface
hors oeuvre brute. »...« Lorsqu’une création comporte plusieurs logements, le
calcul des besoins en stationnement s’effectue au prorata des logements créés.
En fin de calcul, lorsque le nombre de places de stationnement a une partie
décimale inférieure à 0,5, il est arrondi au chiffre inférieur. En revanche, si le
nombre de places de stationnement a une partie décimale supérieur ou égale à
0,5, il est arrondi au chiffre supérieur. »
Avant d'aller plus loin, je vais vous expliquer ce que signifie la notion de «
surface hors oeuvre brute ». Il serait trop simple de calculer le nombre de M2 du
bien en lui-même, en effet pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué !
Cette surface, également appelée SHOB, comprend la surface des murs de
façade.
Par contre, je suis en train d'imaginer votre tête, en vous demandant pourquoi
1.5 place de parking et pas 1 place de parking, c'est une bonne question. On se
dit que ceux qui rédigent les PLU, ne sont pas pro-investisseurs, ça c'est certain.
Pour bien comprendre l'extrait ci-dessus, c'est que si vous ne faites qu'un
logement de moins de 50M2, vous devrez créer non pas 1.5 place, mais 2 places
de parking, puisqu'il faut arrondir à l'unité supérieure.
Voici ce que veut dire la phrase du PLU, pour chaque logement de moins de
50M2 SHOB, vous devez fournir 2 places de stationnement. Si le logement fait
plus de 50M2 SHOB, alors il faudra y mettre (1.5 + 1.5) soit 3 places de
stationnement. Pour les petits malins qui se poseraient la question, on pourrait
se dire, si on crée 2 logements de 20M2, comme la surface totale de ces 2
logements sont inférieurs à 50M2, alors 2 places de parking suffiraient.
Malheureusement non, que votre logement fasse 10M2 ou 50M2 SHOB, ça sera
1.5 place de parking pour chaque logement. Donc pour 3 logements de 15M2
par exemple, même si la surface totale est inférieur à 50M3 SHOB, vous devrez
fournir 5 places de stationnement puisqu'on arrondit 4.5 à 5 directement.
Après, je vous rassure, certaines villes ne fonctionnent pas avec le 1.5, mais
directement avec les chiffres ronds, 1 ou 2.
SHOB, vous vous demandez ce que c'est non ? Bon en fait, maintenant c'est la
surface de plancher (je vous fais grâce de l'évolution législative de cette notion)
définie à l'article R111-22 du code de l'urbanisme. La surface de plancher de la
construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau
clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures

des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à
1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules

motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou

pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au

fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une
maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de
l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements,
dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation

telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents,
dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
2ème cas pratique pour la création de logement via un changement de

destination.
Voici un extrait récupéré sur le PLU d'une grande ville pour un changement de
destination.
« Pour les habitations créées par changement de destination, si les travaux n’ont
pas pour effet la création de plus de 2 logements, aucune place de
stationnement n’est exigée. En revanche, si les travaux ont pour effet la création
de plus de 2 logements, il est fait application de la règle posée pour la totalité
des logements créés. »
Dans ce 2ème extrait, nous venons de voir par exemple que la création de 1 ou
2 logements suite à un changement de destination n'oblige pas la création de
place de parking du tout. Imaginons que vous achetiez un local commercial de
100M2, vous en faites un changement de destination en 2 appartements de
50M2, alors, vous n'aurez pas à créer de place de parking. C'est une très bonne
nouvelle. En revanche, à partir de 3 logements créés, il sera obligatoire de
fournir des places de parking également.
Bien sûr, il y a plein d'autres exemples différents. Le PLU prend vraiment tout en
compte, c'est pourquoi, il faut lire entièrement la zone vous concernant au
moins une fois pour bien tout voir. Sachez néanmoins que je ne vous laisse pas
dans la mouise quand même. Dans l'un des prochains modules de la formation,
je donnerai les dérogations possibles pour ne pas avoir à créer de place de
parking pour la division de votre appartement. Patience !

MODULE 23 : LE PLANNING
INTRODUCTION
Dans ce module, nous allons voir tout le planning à mettre en place de la

signature du compromis à plusieurs mois après l'acte final. On verra notamment
qu'il faudra déposer au plus vite le permis de construire ou la déclaration
préalable, l'assemblée générale extraordinaire ainsi que le lancement de la
procédure Enedis. Vous comprendrez également l'importance de faire venir ses
artisans plusieurs fois dès le début pour avoir des devis au plus juste pour lancer
la procédure de prêt.
LE PLANNING
Lorsque vous achetez un bien, vous devez avoir un planning, mais lorsque vous
achetez un bien que vous allez diviser, vous allez devoir avoir un planning précis
jour par jour. Il y aura tellement de choses à penser durant les mois précédents
une division, que si vous ne respectez pas ce planning, vous allez droit dans le
mur. Vous perdrez du temps, beaucoup de temps, et on le sait tous, le temps
c'est de l'argent. Chaque jour perdu sur un chantier global est du loyer en moins
dans votre poche.
Je vais vous détailler le planning que j'utilise moi-même pour mes

investissements que je divise. Vous le savez maintenant, je ne divise que des
immeubles de plusieurs dizaines de logements, et sans ce planning, je serais
totalement perdu. Ce planning est découpé en plusieurs étapes, dont certaines
sont importantes avec des dates précises et d'autres dont on ne sait pas quand
l'objectif sera atteint. Ce planning, faites-le si vous pouvez sur une feuille au
propre une fois que vous aurez fait votre brouillon sur ordinateur.
Ce planning devra être accroché à un endroit que vous voyez tous les jours,
comme ça, lorsque vous avez un doute ou une vérification, vous avez la réponse
en quelques secondes. Puis, une fois qu'un objectif du planning est atteint, alors
vous pourrez le barrer. Atteindre un objectif de son planning est jouissif, si si, je
vous confirme. Vous verrez le plaisir que vous aurez lorsque vous barrerez un
objectif atteint.
Vous avez trouvé le bien de vos rêves via la stratégie de recherche mentionnée
en début de formation. Puis, vous avez vérifié les obligations du PLU et du
règlement de copropriété comme nous avons vu juste avant. Désormais, nous
en sommes à l'étape de la signature du compromis, qui n'est pas à prendre à la
légère, car il vous engage juridiquement.
Une fois le compromis signé, vous entrez dans une course de fond qui va durer
plusieurs mois. Il ne faudra pas perdre une minute, déjà que dans un
investissement classique, l'obtention du prêt est un challenge à remonter, pour
un investissement qu'on va diviser, il ne faut pas perdre ce temps précieux. Les
différentes étapes ne seront pas détaillées, j'en ai parlé en détail dans les

modules suivants. Voici les différentes étapes de ce planning, je vous laisserai le
choix de la mise en page.
1ère étape, la semaine suivant le compromis
=> Lancer les demandes administratives
En fonction de ce que nous avons vu plus tôt dans la formation, vous devrez
peut-être faire une déclaration préalable ou déposer un permis de construire
pour effectuer votre division.
La déclaration préalable est validée ou refusée en 1 mois, et le permis de

construire en 3 mois.
A savoir en plus, que les mairies peuvent demander 1 mois supplémentaire de

délai s’il manque un papier, ce qui repousse d'autant la validation de votre
demande. Ce délai peut être également prorogé si votre bien est dans une zone
soumise au contrôle de l'ABF (d'où l'importance de prendre toutes les
informations en amont à la Mairie)
Vous prendrez peut-être un architecte et un géomètre si besoin, pour établir et

déposer votre permis de construire. Il faut compter 1 à 2 mois pour
l'établissement de ce dossier, en plus du temps de validation de la mairie pour le
permis de construire.
A noter : Les articles L431-1 à L431-4 et R431-2 du Code de l'Urbanisme vous

indiquent dans quels cas il est obligatoire d'avoir recours à un architecte. C'est
notamment le cas si les travaux soumis à permis de construire conduisent la
surface de plancher de l'ensemble à dépasser 150 m².
=> Lancer les demandes de la copropriété
Cette partie concerne uniquement les personnes qui souhaitent diviser un bien
qui se trouve dans une copropriété. Il faudra contacter le syndic ou la copro
bénévole pour organiser une AG Extraordinaire dans les plus brefs délais, sauf si
vous avez un coup de bol et que l'AG classique tombe au bon moment. Le temps
de tout mettre en place, ainsi que l'obligation légale de prévenir tous les
copropriétaires par LRAR plusieurs semaines avant l'AG font qu'elle se fera sous
2 voire 3 mois.
=> Retourner sur le chantier
Les artisans sont déjà venus sur le chantier pendant les visites afin de valider la
faisabilité du projet et pour établir un devis. Néanmoins, refaites des visites plus
approfondies si besoin, afin de vérifier qu'ils ne trouvent pas des surprises non
prévues lors de vos premières visites. S’il y a un gros souci, il faut le voir dès le
début et ne pas perdre de temps à lancer les autres démarches si l'affaire est
morte depuis le début.

=> Lancer la procédure avec les fournisseurs d'énergie
On le verra dans une prochaine partie en détail avec quels documents il faut
remplir, mais il faut savoir que les fournisseurs d'énergie, principalement ENGIE
c'est une catastrophe. Il faut attendre plusieurs mois pour avoir votre compteur,
ça peut aller de 2 mois dans les meilleurs cas à 1 an dans le pire des cas. Ça
c'est sans compter si vous devez installer une colonne électrique, qui elle mettra
au minimum 6 mois à être installée, dans le meilleur des cas. Il faut donc
commencer à remplir les dossiers pour avoir les compteurs au plus vite.
Je parle principalement pour l'électricité, car pour le compteur d'eau, vous le

verrez, ça sera très rapide donc inutile de lancer la procédure dès le début. On
en parlera plus tard mais il n'y a aucune formalité à remplir. La régie de l'eau de
votre ville viendra vérifier l'installation de votre plombier, c'est tout.
Oui, il faut le CONSUEL pour avoir un compteur électrique, mais il est inutile
d'attendre d'avoir le Consuel pour lancer la procédure. Ce document, vous
l'aurez une fois que le chantier sera terminé, donc si vous attendez la fin du
chantier pour lancer la procédure du compteur, vous perdrez un temps fou.
Pendant toute la procédure, le Consuel n'est pas nécessaire, il le sera
uniquement lors de la pose du compteur.
 
Je ne vous parle pas de la recherche de banque, qui évidemment est à lancer
également très rapidement. Voilà, il est impératif de lancer ces 4 procédures en
même temps dès le début de votre compromis. Ainsi, vous gagnerez beaucoup
de temps. Cela vous permettra, une fois que vous arriverez au moment de l'acte
final, d'avoir lancé ces 4 procédures, d'avoir gagné 3 mois.
2ème étape, 1 mois après le compromis
Pour vous sortir des soucis de la tête, il est important d'avoir fait visiter et
d'avoir eu les retours finaux de vos artisans sur tous les corps de métiers. Il faut
qu'à la fin de ce premier mois de compromis, vous sachiez tout ce qu'il y a à
faire lors de votre chantier. Allez-y autant de fois que nécessaire pour sortir ce
point de votre tête. Les devis des artisans doivent être définitifs afin que vous
puissiez les fournir à votre banque pour les demandes de prêt.
Si jamais le bien est dans une copropriété, il faut impérativement que durant ce
premier mois, vous ayez réussi à avoir une date pour votre assemblée générale
extraordinaire. Comme nous le verrons plus tard, vous avez mis une condition
suspensive d'acceptation de la copro pour votre division, il faut absolument que
cette réunion se fasse au plus vite, idéalement le premier mois, mais ça ne sera
pratiquement pas possible. Si vous arrivez à avoir cette assemblée durant le
2ème mois, ça serait bien.
Il faut alors vous rapprocher d'un géomètre, et un bon de préférence car diviser
un bien en copropriété signifie inéluctablement modifier l'état descriptif de
division (eh oui ça modifie les tantièmes). En principe, vous arrivez à l'AG avec
un projet d'EDD (éventuellement, préparez aussi les éléments qui vont être

modifiés dans le règlement de copropriété). En amont, contactez rapidement 3
personnes : votre notaire à qui vous exposez votre projet (et s'il est bon, il vous
conseillera sur la façon de procéder et pourra même vous indiquer un
géomètre), le syndic de copro qui vous dira la procédure à suivre pour déposer
votre demande et bien sur le géomètre.
Concernant le permis de construire ou la déclaration préalable, il faut l'avoir

déposé durant ce premier mois. Une déclaration préalable, c'est très simple,
c'est un formulaire qui ne prend que quelques minutes à remplir, donc vous
devriez l'avoir faite dès la 1ère semaine du compromis. Le permis en revanche,
ça prend plus de temps, il y a des plans, il peut également être fait par un
architecte donc ça prend du temps. Je vous invite à prendre vos dispositions en
le mandatant dès le premier jour du compromis pour qu'il puisse vous fournir le
récépissé de dépôt de permis de construire avant la fin du premier mois.
Enfin, il reste le plus chiant et le plus long, les fournisseurs d'énergie. On verra
toute la procédure de l'installation d'un compteur plus tard, mais pour résumer,
normalement, si tout s'est bien passé, pendant le premier mois, vous avez
appelé ENEDIS la première fois et ils vous ont donné les différentes étapes.
Dans un premier temps, pour finaliser votre dossier, vous devrez envoyer
plusieurs informations telles que des photos de l'habitation ou du chantier, un
plan de masse, la demande administrative en cours (Permis de construire ou
déclaration préalable), un extrait du cadastre et la puissance du raccordement
nécessaire. Une fois que vous aurez envoyé tous ces documents, votre dossier
sera finalisé, il faudra donc attendre.
Si vous avez fait tout ça durant le 1er mois, c'est une très bonne chose, vous
avez bien travaillé, vous êtes dans les temps.
Si votre projet concerne une copro et que vous avez eu de la chance,

l'assemblée générale extraordinaire s'est déroulée durant ce 2ème mois, si c'est
le cas, vous avez de l'avance sur le planning. En ayant cette validation de la
copro sur votre projet dès le 2ème mois, vous vous enlevez un gros poids de la
tête. Néanmoins, si cette AG est prévue au 3ème mois, ce n'est pas grave, mais
sachez que plus elle est faite tôt et mieux c'est pour votre projet. Ainsi, vous
savez que vous pouvez avancer plus sereinement.
Si vous avez bien déposé votre déclaration préalable dès le premier mois,
normalement vous avez eu une réponse. Soit la mairie vous a envoyé un
courrier pour valider ou refuser, soit elle n'a rien envoyé, votre déclaration est
donc validée automatiquement. Si vous avez déposé un permis de construire,
alors ça ne fait qu'un mois, il faut encore attendre. Que ce soit un permis de
construire ou une déclaration préalable, il se peut que la mairie demande des
pièces complémentaires. Dans ce cas-là, ça repousse la durée d'un mois
supplémentaire.

Concernant Enedis, normalement, si vous avez de la chance, un technicien sera
passé pour vérifier la faisabilité technique de votre projet. En effet, suite à
l'envoi de votre dossier, Enedis se déplace pour être sûr que ce que vous avez
mis dans votre dossier et la réalité soient justes et que le ou les compteurs
puissent être installés.
Dans le 3ème mois, nous sommes normalement dans le dernier mois du

compromis, il faut donc que ce que vous avez mis en condition suspensive soit
validé afin de signer l'acte final. Après, s’il y avait des conditions comme la
validation du permis de construire purgé de tout recours, il est possible que vous
ayez un compromis plus long, mais pour une déclaration préalable ou une
validation en AG de copro, la durée des 3 mois est censée être suffisante.
Ensuite, s’il y a du retard pour quelque raison que ce soit, en général, le vendeur
est compréhensif, il accepte de repousser, son but n'est pas de perdre à nouveau
du temps pour remettre son bien en vente.
Durant ce mois, il faut impérativement avoir fait valider votre projet en copro,
afin de pouvoir lancer votre division correctement une fois que vous aurez signé
l'acte final. Idem pour la déclaration préalable, elle doit être validée, cela fait
près de 3 mois que le compromis a été signé, désormais c'est OK.
Concernant le permis de construire, la durée du compromis est plus longue. Il

faudra attendre sa validation pour signer l'acte final. Sauf si vous avez décidé de
ne pas mettre de condition suspensive d'acceptation du permis de construire,
dans ce cas-là, vous prendrez le risque de signer l'acte final sans être sûr que le
permis de construire soit accepté et exempt de tout recours (un voisin ayant
intérêt à agir peut faire un recours devant le Tribunal Administratif). Donc dans
un cas classique, 5 mois minimum et 6 mois (si on compte le délai de retrait de
la mairie depuis l'obtention du permis de construire, mais je vous fais grâce des
détails).
Pour Enedis, le but n'était pas d'avoir le compteur avant la fin du compromis,
mais de lancer la procédure au plus tôt, ça vous permet d'avoir gagné 3 mois.
Voilà, vous venez de signer l'acte final. Pensez à prendre contact avec Orange
pour la création de la ligne téléphonique. En effet, vous allez créer un logement,
il faudra donc installer une nouvelle ligne téléphonique pour que le locataire
puisse installer sa ligne téléphonique. Ça peut être plus ou moins long en
fonction du travail qu'il y a à faire au niveau de l'opérateur, alors lancez cette
procédure rapidement après la signature de l'acte final.
L'étape qu'il ne faudra surtout pas lâcher, c'est la création du compteur et peut-
être de la colonne électrique. Ce sont des procédures très longues comme nous
l'avons déjà vu, alors soyez réactif. Dès qu'Enedis vous demande un papier,
répondez dans la journée, et dès qu'ils souhaitent se déplacer, faites-les venir le

plus vite possible. En étant réactif, vous verrez qu'ils seront plus enclins à vous
aider rapidement.
Si votre bien est dans une copropriété, il y aura 2 procédures importantes à

commencer une fois que vous aurez eu l'accord de la copro, que vous aurez
l'accord de l'urbanisme pour votre déclaration préalable ou votre permis de
construire, que la division aura été faite au niveau des travaux. En gros, une fois
que l'appartement sera prêt à être mis en location, à ce moment-là, vous
pourrez lancer la procédure du géomètre pour qu'il établisse son état descriptif
de division et le notaire pour qu'il enregistre votre appartement au cadastre pour
qu'il ait une réelle existence juridique.
Une fois que la division sera faite, il faudra remplir différents formulaires pour
les impôts. Il y aura notamment le formulaire :
● P0I pour déclarer votre début d'activité en meublé 
● H2, pour indiquer aux impôts la création de logements. 
Nous avons survolé tous les différents points importants d'une division officielle
dans ce module afin que vous puissiez avoir une procédure complète dans votre
planning. Mais ne vous inquiétez pas, sachez que nous rentrerons en détail dans
chacun des éléments dans les modules suivants.

MODULE 24 : LA PROCÉDURE
INTRODUCTION
Nous allons voir dans ce module, différents points de la procédure pour faire une
division officielle. Je vous expliquerai en détail ce qu'est le géomètre ainsi que
son utilité. Nous comprendrons ce qu'est l'état descriptif de division. Puis nous
verrons les différentes taxes que vous aurez à payer à cause de la division.
Enfin, nous verrons l’avantage qu'il y a à être en mono-propriété contre la
copropriété.
LE GÉOMÈTRE
Le géomètre-expert est un indépendant de la profession libérale dont l’activité

est de réaliser des documents topographiques, qui font office d’actes
authentiques judiciaires ou administratifs pour toute propriété foncière (Article
1er de la loi du 7 mai 1946).
Il est assez rare de faire appel à un géomètre, contrairement au notaire qu'on a

souvent l'habitude de voir, un géomètre réalise des missions spécifiques. Un
géomètre est un professionnel qui est en charge de fixer les limites d'un terrain.
Dans le cas d'une rénovation ou division, celui-ci a comme principal rôle de
trouver la délimitation au sol. Il peut s'aider des plans et actes de propriétés afin
de localiser et placer une délimitation.
La profession de Géomètre est réglementée au même titre qu'un notaire

néanmoins, ses honoraires sont totalement libres, c'est une profession libérale.
Il n'est pas rare de voir de grandes disparités en fonction des villes. Alors faites
comme avec vos artisans, comparez les prix et choisissez le meilleur rapport
qualité prix, en faisant également attention à sa réputation. Le géomètre fait
plusieurs types de travaux, mais dans notre cas, celui qui nous intéresse sera
l'EDD (Etat descriptif de division, voir descriptif plus bas) afin de délimiter
officiellement des biens immobiliers.
A noter également qu’il est notamment responsable des actes qu’il a facturés
pendant 5 ans. L’article 33 du décret n°96-478 du 31 mai 1996 qui réglemente
la profession de géomètre l'oblige à prendre une assurance pro. Ce qui vous
couvre si vous subissez un dommage du fait de son erreur.
L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN COPRO
L'État descriptif de division que je nommerai l'EDD est l'un des premiers
documents qu'il faudra obtenir pour lancer une division de façon officielle. Il met
en place plusieurs points importants, il permet de mesurer la surface loi carrez,
identifier, localiser et déterminer, créer tous les lots de la copropriété
(concernant les parties privatives et la quote-part des parties communes).
Chaque lot se verra attribuer un numéro d'identification, ainsi, une quote-part
des parties communes sera affectée à chacun d'eux.

En plus de la numérotation, l'EDD fera apparaître une description et une
situation de chaque lot de la copro mentionnant le bâtiment, l'étage, l'allée...
mentionnant également le type de logement. Cette quote-part s'exprime en
tantièmes de copropriété. De plus, les parties communes sont fractionnées en
tantièmes avec une réaffectation proportionnelle en fonction de tous les lots.
Vous aviez par exemple 40 Millièmes avec votre appartement actuel, en créant 2
appartements et un sas, vous aurez peut être 19 millièmes par appartement + 2
millièmes pour le sas commun.
Le calcul tient compte de la superficie du lot, de la situation du lot, de la hauteur

du lot... afin d’affecter à chaque lot les tantièmes généraux, spéciaux et des
différentes charges de copropriété (escalier, ascenseur, eau froide / chaude
etc..). Il s’agit de définir les lots privatifs et de leur attribuer un numéro afin de
répartir au prorata les charges communes de la copropriété (gardiennage, frais
de syndic, entretien, électricité des parties communes, locaux collectifs,
ascenseur …).
Concrètement pour mon nouveau projet de création de 29 appartements à

Grenoble, où j'achète un ancien immeuble qu'on va diviser, j'ai pris un architecte
qui s'est occupé de créer et déposer un permis de construire, mais il n'était pas
apte à faire les mesures lui-même. Nous avons dû prendre un Géomètre, car un
architecte n'a pas le matériel d'un géomètre. En effet, on pense à tort pouvoir
faire l'impasse sur un géomètre, mais c'est une mauvaise idée. En effet, mon
projet étant assez atypique, je n'ai pas envie de me faire retoquer par la mairie
pour un détail, et pour cela, il faut avoir des mesures pour les surfaces exactes.
L'architecte ne certifie pas les mesures qu'il fait contrairement à un Géomètre,

c'est pour ça que pour prendre le moins de risques possible, souvent, les
architectes font appel à des géomètres pour avoir des mesures certifiées. Ces
mesures engagent la responsabilité du géomètre.
Un EDD ne se modifie que dans des cas spécifiques. Dans notre cas (pour de la
division), il sera impératif de contacter un géomètre pour modifier ce document.
A chaque fois qu'il y a une modification de propriété d'un bien, la modification de
l'EDD sera indispensable.
C'est vous qui devez mandater le géomètre pour faire la division de votre
appartement, c'est donc vous qui devrez payer, et non la copro. Certains
travaillent à l'heure, et d'autres au forfait, je conseille de prendre un géomètre
au forfait afin d'être sûr de payer le montant indiqué. Si vous faites payer à
l'heure et qu'il y a des imprévus, ça peut coûter cher. Les géomètres ont des
honoraires libres, il faut compter entre 500 et 1500€ pour la prestation du
géomètre selon la complexité du travail à accomplir au niveau de la division pour
un appartement.
LES TAXES SUPPLÉMENTAIRES
On va voir que la division, outre les frais administratifs, va nous apporter des
taxes supplémentaires. Voici la liste des taxes d'une division officielle.

LA TAXE FONCIÈRE
Cette fameuse taxe foncière que nous seuls, propriétaires, devrons payer
lorsqu'on a un bien immobilier, on le sait, est de plus en plus chère, surtout avec
le cadeau empoisonné de Macron qui va supprimer la taxe d'habitation petit à
petit à tous les français. Les mairies devront bien récupérer l'argent perdu. On a
beau nous dire que non, nous sommes beaucoup à avoir vu notre taxe foncière
prendre 10% en moyenne.
Ce qu'il faut savoir, c'est que lorsque l'on divise un bien, la TF va augmenter. Le
souci avec la TF, c'est qu'il sera pratiquement impossible de savoir le montant de
la Taxe foncière pour votre bien une fois divisé, car il y a plusieurs paramètres
qui entrent en jeu. Pour rappel, la TF se calcule sur 3 éléments :
- La valeur locative cadastrale du bien, c'est le loyer théorique du bien, s’il

était loué. 
- Le coefficient de revalorisation, voté chaque année par le gouvernement. 
- Le taux d'imposition voté par les collectivités locales.
Le montant de la Taxe foncière est égal à la base d'imposition multiplié par le

taux d'imposition voté par la commune. Sachant qu'un bien avec le même
nombre de M2 en face du vôtre peut avoir une TF totalement différente, il est
selon moi inutile d'essayer de calculer le montant de la TF. Mais en gros, ce qu'il
faut retenir, c'est que comme le bien divisé en 2 aura une valeur cadastrale plus
élevée qu'un bien seul, la TF, pour un bien divisé est plus élevée.
A noter : Je vous rappelle que lorsque vous louez un local professionnel, vous
pouvez faire payer une partie ou toute la taxe foncière à votre locataire.
LA TAXE DE RACCORDEMENT
Il peut également y avoir une taxe de raccordement au tout-à-l'égout en

fonction des villes. Selon la ville, il y aura logiquement plus de déchets car plus
de logements, alors pour pallier cette augmentation d'eaux usées, la mairie peut
faire payer cette taxe, qui peut aller de 1000€ dans certaines communes contre
plusieurs milliers d'euros dans d'autres communes. Dans certaines villes, cette
taxe n'existera pas, ça dépend de la politique de la ville. Cette taxe
normalement affichée dans le PLU, mais ce n'est pas toujours le cas, il m'est
arrivé de devoir appeler le service de l'urbanisme pour avoir cette information.
LA TAXE PARKING
Auparavant, il y avait la possibilité de payer la taxe parking à la commune afin

de combler le fait de ne pas avoir de place de parking, c'était plusieurs milliers
d'euros, mais ça permettait d'acheter son bien rentable. L'argent de cette taxe
permettait à la ville de créer de nouvelles aires de stationnement suite à

l'augmentation de population consécutive à votre division d’appartement.
Malheureusement, cette taxe a été totalement supprimée en janvier 2015.
En effet, même si c'était une taxe supplémentaire, il est plus simple de devoir
payer un montant fixe que de devoir trouver des stratégies pour cette fameuse
place de parking. Pour certaines divisions très rentables, ça ne m'aurait pas
dérangé de payer par exemple 5000€ la taxe parking en échange d'une
dérogation de cette place de parking. Néanmoins, il y a encore quelques mairies
qui pratiquent cette méthode, alors qu'elle n'est plus censée exister. C'est
surtout dans des petites communes que cette taxe existe encore, mais c'est
assez rare.
VOUS ÊTES EN MONO-PROPRIÉTÉ
Vous êtes dans une position idéale, vous souhaitez faire une division, vous
n'avez donc pas de copropriété, vous êtes donc plus tranquille. La seule chose
qui pourrait bloquer, au niveau juridique, ça sera au niveau du Plan local
d'urbanisme de votre ville. On a vu dans les modules précédents comme il était
contraignant de devoir diviser un bien en copropriété avec les différentes
obligations.
Par contre, en mono-propriété, l'état descriptif de division et le passage chez le

notaire sont inutiles dès lors que vous souhaitez diviser votre immeuble en
louant tous les appartements. En effet, tant que votre bien reste une mono-
propriété, ces étapes sont inutiles. En revanche, si vous divisez votre immeuble
pour le revendre à la découpe, là par contre il y aura pas mal de choses à faire,
mais on le verra dans le module dédié à la revente d'un bien en mono-propriété.
Sachez pour le moment, que pour diviser votre bien en mono-propriété pour le
louer, les étapes qu'on a vues ensemble pour la copropriété n'existent pas.
En revanche, que ce soit une division en copropriété ou en mono-propriété, il y

aura des obligations administratives comme notamment le fait de remplir des
formulaires H2, afin de prévenir la division au niveau des impôts, on verra ça
plus tard.
VOUS ÊTES EN COPROPRIÉTÉ
Vous êtes en cours d'achat du bien, vous avez mis entre autres conditions
suspensives, l'acceptation de la copropriété pour votre division. Si la copropriété
refuse votre division, alors vous pourrez vous retirer du compromis sans risque,
en revanche, si la copropriété accepte votre division, alors vous pourrez aller
jusqu'à l'acte final. Dans le module suivant, nous verrons la procédure lorsque
vous êtes en copropriété. Je ne reparlerai pas du règlement de copropriété dans
la division officielle, j'en ai parlé longuement dans les modules traitant de la
division officieuse. Je vous invite à les regarder pour voir lorsque la division est
autorisée et lorsque elle est interdite.

MODULE 25 : LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
INTRODUCTION
La copropriété c'est un gros obstacle lorsqu’on veut faire de la division, c'est

pourquoi il vaut mieux être amis qu'ennemis avec elle. On verra 2 cas différents
pour une division officielle au niveau de la copro. Dans un cas, un vote en AG
sera obligatoire alors que dans l'autre cas, le vote ne sera pas exigé. On verra
ensuite en détail ce qu'est un géomètre-expert et son travail au niveau de l'état
descriptif de division. Je vous montrerai enfin comment se déroule une
assemblée générale en détail.
LE PRÉAMBULE
Dans le module précédent, nous avons vu le planning en gros, désormais, on va

détailler chaque point plus en détail. Avant toute chose, quoiqu'il arrive, si votre
bien se trouve dans une copropriété, vous allez devoir avertir les copropriétaires
des démarches que vous souhaitez effectuer pour votre division. En effet, une
division officielle entraîne automatiquement un changement du règlement de
copropriété puisque les tantièmes de vos appartements ainsi que du SAS vont
être recalculés. Pour cela, vous devez participer à l'assemblée générale annuelle
des copropriétaires pour proposer votre division ou demander une assemblée
générale extraordinaire dans le cas où l'AG classique ne tomberait que dans
plusieurs mois. Pour gagner du temps L'AG extraordinaire est une bonne
possibilité.
Avant de lancer une AG pour votre projet de division, il convient de voir

ensemble ce qu'est un Géomètre et comment fonctionne l'Etat descriptif de
division, le document nécessaire à modifier pour votre division.
En fonction du type de modification de l'EDD que vous allez faire, il y a 2

procédures différentes.
CAS N°1 La division concerne tous les copropriétaires
La transformation des lots concerne tous les copropriétaires, en changeant leur

quote-part des parties communes, ce qui va donner une nouvelle répartition de
l'ensemble des millièmes. Vous faites une division d'appartements en y ajoutant
des combles qui appartenaient à la copro ou vous touchez aux parties
communes, en y récupérant une partie par exemple dans ces cas-là, voici la
procédure :
- Vous devez mandater un géomètre-expert afin qu'il effectue un projet

modificatif de l'état descriptif de division 
- Vous devez organiser une AG en y joignant l'acte modificatif de l'EDD à

l'ordre du jour. Puis faire voter en assemblée générale, le projet
modificatif de l'EDD. Le projet doit être accepté à la double majorité. 

- Enfin, il faudra mandater un notaire pour établir l'acte modificatif de
l'EDD. Il publiera ainsi le nouvel EDD à la publicité foncière. 
CAS N°2 La division ne concerne que vous
La transformation ne concerne que vous, vous n'allez pas toucher aux parties
communes, donc les millièmes des copropriétaires ne changeront pas. C'est
typiquement le cas d'une division d'un appartement en 2 appartements avec 1
sas commun entre les 2 appartements divisés. Vous ne touchez pas du tout aux
communs de l'immeuble, rien ne change pour tous les autres copropriétaires.
Imaginons que vous aviez 100 millièmes pour votre appartement de 100M2,
désormais, vous aurez toujours 100 millièmes, mais dispatchés en 2
appartements de 48M2 et 1 sas commun de 4M2. Vous aurez donc un lot avec
48 millièmes, un autre avec 48 millièmes et un dernier avec 4 millièmes.
Dans ces cas-là, la procédure est globalement similaire au premier cas, puisqu'il
faudra toujours un géomètre-expert qui doit effectuer un projet modificatif de
l'état descriptif de division et un notaire pour établir l'acte modificatif de l'EDD et
le publier. En revanche, vous n'aurez pas à avoir l'accord de la copropriété. En
effet, la quote-part de chaque copropriétaire ne change pas puisque vous ne
touchez pas les communs. Vous pourrez faire l'acte d'en parler lors de la
prochaine AG pour tenir au courant les copropriétaires de ce changement, mais
ce n'est pas un projet qui est soumis à un vote.
C’est le cas sauf si le règlement de copro exige une acceptation de la division

par une assemblée générale, alors vous devrez quand même faire valider votre
division par les copropriétaires, même si la quote-part de chaque propriétaire ne
change pas.
LE DÉROULEMENT DE L'AG
Une AG classique est une assemblée générale qui se passe obligatoirement au

moins 1 fois par an, dans laquelle chaque copropriétaire est convoqué
individuellement par le syndic en général par une lettre recommandée avec
accusé de réception au moins 1 mois avant la date d'AG car les lettres
recommandées sont souvent envoyées environ 3 semaines avant le début de
l'AG.
Un ordre du jour est fixé au préalable, il récapitule l'ensemble des questions qui
devront être votées au cours de cette AG. On y vote des décisions sur le
fonctionnement de la copro durant toute l'année. Certaines décisions auront
besoin d'être votées à la majorité simple (11 voix sur 20 suffisent à valider la
décision) alors que d'autres décisions devront l'être à la majorité absolue.
Une AG est donc organisée 1 fois par an, alors qu'une assemblée générale
extraordinaire peut être organisée à n'importe quel moment de l'année.
Lorsqu'une décision importante doit être votée au plus vite, une AGE est
organisée rapidement. Attention, contrairement au coût d'une AG classique où

les frais sont partagés, les frais d'une AGE seront à votre charge (papier +
recommandé + location de la salle + Honoraires...), cela peut coûter plusieurs
centaines d'euros pour cette organisation s’il y a beaucoup de copropriétaires.
Si vous êtes obligé d'organiser une AG Extraordinaire qui est gérée par un
syndic, alors vous devrez payer l'organisation de cette AG. Prenons l'exemple
d'une grosse copro de 50 lots. Les prix sont des prix courants qui peuvent être
plus bas ou plus hauts. Pour cette organisation, vous devrez payer les copies
papier, 0.10€ par page (10 pages = 1€ x 50), la LRAR (5 x 50 = 250€), la
location de la salle pour 1h (100€). Ce qui est un vrai coût supplémentaire. Si
possible, autant faire la demande de division pendant une AG classique, afin
d'économiser un max d'argent.
Soit vous avez la chance que l'AG tombe au bon moment, dans ce cas-là, il
faudra demander au syndic de porter votre résolution dans l'ordre du jour de
l'AG. Envoyez votre demande au Syndic au moins 1 mois avant le date de l'AG,
dans tous les cas, il faut l'envoyer avant l'envoi de la convocation à l'AG, sinon
ça sera trop tard.
Soit l'AG ne tombe pas au bon moment, elle tombe trop tard, alors dans ce cas-
là, il faudra contacter le syndic, leur expliquer votre projet et leur demander la
création de l'AGE. Outre le caractère spécial de cette AG du fait qu'elle ne soit
pas annuelle, le déroulement de cette AG est identique à l'AG annuelle.
Au-delà des cas spéciaux qui peuvent être ajoutés dans l'AG que nous verrons
plus tard, la principale décision à voter pour votre division sera la validation par
les copropriétaires de la nouvelle répartition des charges issues du
fractionnement.
Plus précisément, prenons un exemple pour bien comprendre la situation, dans

un immeuble de 10 appartements de 50M2 ayant tous les mêmes charges de
COPRO. Chaque copropriétaire paie actuellement 50€ de charges pour son
appartement. Il y a donc 500€ par mois qui sont payés par l'ensemble des
copropriétaires. La surface pour chaque copropriétaire restera identique, sauf
que vous, vous aurez 2 appartements de 23M2 + 1 sas de 4M2. Rien ne
changera au niveau des copropriétaires, chacun continuera à payer les mêmes
charges.
Durant l'AG, vous expliquerez qu'il y aura désormais 11 appartements + 1 sas,

avec une approbation qu’il serait difficile de ne pas vous accorder, car le total
des tantièmes des deux lots sera équivalent à celui que vous déteniez
auparavant, donc sans incidence sur les quote-parts des autres copropriétaires.
Il y a 2 cas de figure :
Le premier cas où il n'y avait aucune indication de restriction dans le RC au

niveau de la division, dans ce cas-là, il n'y a pas à avoir de vote, le projet est
présenté comme indication simplement, afin de prévenir qu'il y aura désormais 2
lots au lieu d'un seul.

Il y a ensuite le cas où la division doit être validée par un vote lors de l'AG, ça
sera un vote à la majorité simple qui sera effectué. La majorité simple est
atteinte lorsque le nombre de voix "pour" la décision est supérieur au nombre de
voix "contre". Il n'est pas nécessaire qu'un minimum de copropriétaires (ou
quorum) soit présent ou représenté pour que l'assemblée puisse statuer à cette
majorité.
En revanche, que la division doive être votée ou non en fonction de la restriction

indiquée sur le RC, il y aura des choses qu'il faudra obligatoirement faire voter
durant cette AG. Ce sont des cas spéciaux qui modifieront les parties communes,
comme l'ajout d'une boîte aux lettres par exemple. On parle des cas spéciaux
juste après.
Si les copropriétaires refusent votre division, ils devront le motiver, car si le

standing de l'immeuble n'est pas modifié suite à votre division, alors vous
pouvez aller devant la justice, mais ça sera des coûts élevés et une longue
procédure.
Il faut lancer cette procédure si ça vaut vraiment le coup, s’il y a vraiment

beaucoup d'argent à gagner avec cette division.
Un copropriétaire est quelqu'un qui veut avoir le moins de tracas possible, alors
il est important de le caresser dans le sens du poil. Essayez même de devenir
son ami, intéressez-vous à lui. Au final, ce que vous allez essayer de faire dans
cette assemblée générale, c'est de la pure négociation, ça sera vous contre les
autres. Plus vous vous intéresserez à vos interlocuteurs et plus vous
comprendrez leurs besoins et plus vous pourrez vous les mettre dans la poche.
NE PAS TOUCHER LES COMMUNS
Vous l'aurez compris après tous ces différents exemples, il n'est vraiment pas
conseillé de toucher les communs d'un immeuble, lorsque vous n'êtes que
copropriétaire. Vous serez obligé à chaque fois de motiver et justifier tous vos
travaux touchant aux communs.
Il arrive que dans certains cas, il soit obligatoire que vous deviez toucher les
communs avec l'un des éléments que l'on a vus plus tôt, dans ces cas-là, soyez
malin, mettez-vous les copropriétaires dans la poche. Pour cela, il y a le bon
vieux cadeau qui marche dans la plupart du temps. Puisque vous allez gêner les
copropriétaires de façon plus ou moins importante en fonction des travaux qu'il y
aura à faire dans les communs, offrez-leur par exemple, la rénovation de tout ou
une partie des communs à vos frais. Ça peut coûter plus ou moins cher en
fonction de la taille de la copro, mais c'est une charge déductible évidemment,
et il faut rentrer ces frais dans votre calcul de rentabilité. Le plus important n'est
pas de voir si ça coûte cher, mais surtout de voir si les frais de ces travaux vous
permettront quand même d'être rentable.
Idéalement, dans une division, on l'a vu, le mieux est de ne pas toucher aux
communs, ainsi, vous n'avez pas à faire voter d'autorisation à l'assemblée
générale. Malheureusement, il arrive que nous n'ayons pas le choix que de

toucher les parties communes pour notre division. Nous allons voir ensemble,
les différents cas qui nous obligent à toucher les parties communes.
Etudiez de près avec votre notaire le règlement de copropriété, notamment pour

connaître les règles de vote et savoir de quelle façon négocier.
LA MODIFICATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
Puisque vous allez faire une division, avec toutes les modifications que ça
comporte au niveau du règlement de copropriété, il sera donc à modifier. Du
moment qu’il y a des évolutions ou des changements à apporter sur le
règlement de copropriété, il faudra le faire voter par les copropriétaires.
Un règlement de copropriété est un document qui vit et évolue en fonction de la

copropriété. Il y a de multiples raisons de vouloir modifier un règlement de
copropriété, ça peut être pour une répartition des charges comme dans notre
cas, pour ajouter un équipement collectif ou même pour acheter une partie des
communs. Bref, pour chaque changement dans la copropriété, il faudra modifier
le règlement en l'inscrivant dans l'ordre du jour de l'assemblée. Cela pour une
assemblée générale annuelle ou pour une assemblée générale extraordinaire.
Une fois votée, la modification du règlement n'est pas effective tout de suite, en
effet, pour être validée définitivement, cette modification doit être certifiée par
un NOTAIRE. C'est ensuite lui, et lui seul, qui pourra publier le règlement de
copropriété modifié au fichier immobilier du cadastre de la ville et ainsi devenir
définitivement opposable.
Un conseil, ça peut coûter un peu d'argent la modification du règlement de

copropriété et pour faire passer la pilule aux autres copropriétaires, dîtes que
c'est vous qui allez payer les frais de notaire pour la modification. Dans le cas
contraire, il y a des chances que les copropriétaires refusent de voter pour le
changement du règlement de copro, ce qui est compréhensible, car ce
changement sera fait uniquement pour votre division.
Allez voir un notaire au plus vite, avant la procédure, pour avoir un devis dans
un premier temps, n'hésitez pas à aller en voir plusieurs, car les frais sont plus
ou moins conséquents en fonction des notaires. En fonction de la complexité, de
la nature du travail, et en fonction du nombre de personnes impliquées, ça peut
faire une belle somme. Pour une modification de règlement, juste pour des
changements de tantième, il faudra compter de 500 à 2000€ en fonction du
notaire.

MODULE 26 : LES CAS SPÉCIAUX EN COPROPRIÉTÉ
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail les différents points qui peuvent vous
obliger à toucher aux parties communes de votre immeuble pour votre division.
Le mieux est de ne pas toucher aux communs, mais cela n'est pas toujours
possible. Je vous expliquerai notamment toute la procédure pour y inclure une
demande à l'ordre du jour de l'AG. Enfin, nous verrons les différents risques
encourus si l'on ne demande pas l'autorisation avant de faire des travaux.
LA PORTE PALIÈRE
Dans des vieux immeubles, des années début 1900, il n'est pas rare de voir des
portes condamnées à chaque étage. Par exemple, sur un étage qui a
actuellement 2 appartements de 100M2, il y en avait peut-être 3 ou 4 à la
création de l'immeuble, les propriétaires ont agrandi leurs appartements et
condamné des portes. Lors de mes visites, ça m'est souvent arrivé de voir des
portes condamnées pour des appartements ayant été rassemblés pour n'en faire
qu'un.
Dans ces cas-là, si la porte condamnée est placée de telle sorte qu'elle peut
s'utiliser comme l'entrée du nouvel appartement à diviser, ça serait intéressant
pour vous, car il n'y aurait pas de SAS à créer, donc pas de perte de M2, ni de
3ème lot à créer. De plus, généralement il est très compliqué de toucher à un
mur de communs pour y créer une porte car ce sont des murs porteurs (surtout
dans les vieux immeubles), donc le fait que l'entrée soit déjà là, c'est un
avantage.
En revanche, il y a aussi l'inconvénient de l'accord de la copro pour mettre une

porte palière à la place de la condamnation de cette porte, ça sera soumis au
vote lors de l'AG. Normalement, ça devrait être accepté facilement, par contre, il
faudra trouver où faire sur-mesure une porte identique aux autres portes des
communs. Ça aura un coût non négligeable, mais pensez également aux M2 que
vous gagnerez sur le sas que vous n'aurez pas à créer.
LA COLONNE ÉLECTRIQUE
On parlera en détail de la colonne électrique dans le module traitant de celle-ci,

mais sachez que si vous devez toucher la colonne électrique alors que vous êtes
en copro, il faut partir en courant. En effet, changer une colonne électrique
coûtera très cher, de 10 à plusieurs dizaines de milliers d'euros que vous devrez
payer seul. Et oui, vous vous doutez bien que si vous avez une colonne à
changer dans une copro à cause de vos travaux de division, aucun autre
copropriétaire n’acceptera de mettre la main à la poche pour une nouvelle
colonne.
Néanmoins, on peut se faire payer la colonne par Enedis depuis une loi récente
sous certaines conditions, on en parlera d'ailleurs plus tard. Même si on peut se

faire rembourser cette colonne, sachez que ça entraînera de très gros travaux
dans votre copropriété et plusieurs mois de procédure.
Donc il y a très peu de chances que la copro accepte le changement de la

colonne électrique juste parce que vous souhaitez faire une division, surtout vu
la complexité de la procédure. Surtout, il faut penser que le temps de
l'installation de la nouvelle colonne, les copropriétaires, n'auront pas
d'électricité, ce qui sera rédhibitoire pour tout le monde.
Lorsqu'on est en copro, on ne change pas une colonne électrique.
LA PLATINE DE RUE
Rajouter un nom sur une platine de rue, également appelée interphone, ce n'est
pas le plus compliqué, le syndic envoie un technicien modifier l'interphone de
l'immeuble, et en quelques minutes le nom du nouveau locataire est ajouté. Le
syndic facture cette prestation, de 20 à 50€ en général, mais ce n'est pas ça le
souci.
Le plus gros souci, va être de tirer le fil allant de l'interphone au nouvel

appartement. Pour chaque appartement, 1 fil relie la platine de rue et va jusqu'à
chaque appartement. Pour le nouvel appartement à créer, il faudra faire la même
configuration, et donc toucher aux communs. Généralement, ça ne pose pas de
souci de rajouter ce détail au vote dans l'AG car ça ne va pas se voir.
Normalement tous les fils qui sortent de la platine sont dans une goulotte.
L'électricien devra ouvrir la goulotte, ajouter le fil allant jusqu'au nouvel
appartement et refermer la goulotte. L'opération est invisible pour les
copropriétaires.
A savoir que c'est un travail spécial, tous les électriciens ne savent pas faire ce
genre de travail. Il faut compter au moins 200€-300€ en main d'oeuvre + 100€
de matériel pour cette opération.
LA BOÎTE AUX LETTRES
C'est tout bête, on n’y pense pas dès le départ en général, mais c'est un point à
ne pas oublier, la boîte aux lettres du nouvel appartement créé.
Ce que je conseille, c'est de rajouter une création de boîte aux lettres dans l'AG,
elle sera soumise au vote des copropriétaires. A vous de montrer que vous
rajouterez une boîte aux lettres identique aux autres et que ça ne changera rien
pour eux. En revanche, si vous êtes dans un vieil immeuble, trouver la même
boîte aux lettres que les anciennes déjà existantes, ne sera peut-être pas facile,
dans ce cas, montrez que vous êtes généreux et changez toute la batterie de
boîte aux lettres à vos frais, c'est quelques centaines d'euros, mais les
copropriétaires verront que vous vous impliquez pour eux, ils auront tendance à
accepter plus facilement.

Il faut également faire attention aux normes des boîtes aux lettres, car oui, il y a
même des normes pour de simple BAO. Au niveau de la boîte aux lettres, elle
doit être conforme à la norme AFNOR D27-405 agréée PTT. Les dimensions
minimum doivent être de 26X26X34cm et la fente pour la réception du courrier
est d'au moins 23,5X2.4CM. En gros, la vieille boîte aux lettres fine, juste pour y
mettre du courrier, n'est plus aux normes.
Vous avez la possibilité de ne pas mettre de nouvelle boîte aux lettres pour le
nouvel appartement, ce qui fait que la boîte aux lettres existante pourrait être
utilisée par les 2 locataires. Ce n'est pas l'idéal pour les locataires qui auraient
tous les 2 le courrier de l'autre dans la boîte aux lettres.
LES MURS PORTEURS
Si vous souhaitez créer une porte palière à travers un mur porteur, afin de ne
pas avoir de sas et ne pas perdre de place entre les 2 appartements, c'est
possible dans les faits, mais c'est très compliqué. Sachant que certains
copropriétaires ne seront pas ravis de voir que vous faites une division, le fait de
demander en AG de pouvoir ouvrir un mur porteur pour y mettre votre porte
d’entrée, n'est pas conseillé. Faites le petit SAS, ça sera plus simple. De plus,
pour ouvrir un mur porteur, il faut dans certains cas déposer un permis de
construire. La procédure est longue et coûteuse.
L'ANTENNE TV
L'antenne TV, surtout dans les vieux immeubles, peut ne pas avoir assez de
puissance pour un nouvel appartement, ou peut tout simplement être obsolète.
Il n'est pas rare de voir des antennes TV ayant 30 ans sur un vieil immeuble. Le
changement de l'antenne TV avec son récepteur ne changera rien pour les
locataires en soi, mais il faudra passer en AG pour l'acceptation du changement
de ces 2 produits. Ca ne devrait pas poser de problème, si c'est vous qui prenez
en charge ce changement, surtout que vous remettrez à neuf l'antenne.
Comptez environ 700-800 € pour ce genre de travail. On en parlera en détail
dans l'un des modules travaux.
LES COMBLES
Il est très tentant d'utiliser les combles pour en faire un appartement ou pour
agrandir l'appartement existant en y faisant un duplex par exemple, mais ceci
est normalement soumis à l'autorisation de la copro. En effet il y a 2 cas de
figure qui s'offrent à vous lorsque vous achetez un appartement en dernier
étage.
Cas N°1, les combles sont rattachés à l'appartement, ils vous appartiennent,
donc dans ce cas-là, vous pouvez en faire ce que vous voulez. Par contre, si les
combles deviennent une pièce habitable supplémentaire ou un appartement, il
faudra le mentionner dans l'AG. En effet, même si cela ne changera pas grand
chose pour les autres locataires, il faut néanmoins retenir que puisque les
combles vont devenir habitables, le calcul des tantièmes va changer chez tous
les colocataires.

Je m'explique, imaginons que l'immeuble entier faisait 200M2 (hors communs)
et qu'il y avait 4 copropriétaires ayant chacun un appartement de 50M2. Les
combles font 30M2. Demain, vous souhaitez transformer les combles en
habitation, alors dans ce cas-là, l'immeuble n'aura plus 200M2 habitables, mais
230M2. Alors que chacun des copropriétaires avait 250 millièmes de l'immeuble,
il sera différent une fois que les combles auront été aménagés. Désormais, pour
faire simple, sans rentrer dans les détails de la nature des lots, du niveau de
confort ou de l'exposition de chaque lot, vous aurez vous plus de millièmes que
les autres copropriétaires puisque votre bien est désormais plus grand. Ce qui
fera que vous aurez donc plus de charges de copropriété à payer que les autres
copropriétaires.
Cas N°2, les combles appartiennent à la copropriété. Dans ce cas-là, vous ne

faites pas ce que vous voulez. Ça peut être tentant d'utiliser les combles sans
l'accord de la copropriété, surtout si on est le seul à pouvoir y accéder, mais
c'est interdit et si quelqu'un vous dénonce ou s'en rend compte, alors vous
risquerez gros.
La solution dans cette situation est de demander à racheter les combles qui
appartiennent à la copropriété. Souvent, c'est accepté car ça fait toujours un peu
d'argent qui rentre dans les comptes, après c'est une histoire de négociation. Le
prix en plus est souvent assez bas, puisqu'il y a tout à aménager du sol en
plafond. Il faudra convaincre les autres que les combles valent le plus bas prix
possible.
LES RISQUES ENCOURUS
S’il vous venait à l'esprit de faire des travaux dans les communs d'une
copropriété, sachez que vous prenez de gros risques. Lorsque vous êtes en
copro et que vous souhaitez faire des travaux touchant les parties communes ou
l'aspect extérieur de l'immeuble, l'article 25B de la loi du 10 juillet 1965 précise
que ces travaux sont soumis obligatoirement à une autorisation lors d'une
assemblée générale des copropriétaires. Ça permet à la fois de vérifier que les
travaux sont conformes à la destination de l'immeuble mais également qu'ils ne
portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Si vous faites des travaux sans l'accord de la copropriété, vous pourrez être
condamné à rétablir les lieux dans leur état antérieur puisque ces travaux sont
considérés comme irréguliers. De plus, le syndicat des copropriétaires peut
décider de démolir vos travaux si ceux-ci ont été faits sans leur accord. Cette
démolition peut être faite sans avoir à apporter une preuve de préjudice.
En revanche, sachez que le syndic de copro peut renoncer à démolir vos travaux
en échange d'une contrepartie financière par exemple. Le syndic a 10 ans après
la fin de vos travaux pour agir, outre cette date, la prescription est dépassée.
Veuillez noter que le dépôt d'une déclaration préalable ou le dépôt d'un permis
de construire, ne permet pas de se soustraire à l'obligation d'obtenir une

autorisation de l'assemblée générale. On verra en détail plus tard, comment
établir une DP ou un PC. De plus, veuillez noter qu'une autorisation du syndic
seule n'est pas valable. C'est bien en AG que la copro doit accepter vos travaux.
DEPOSER SON PROJET A L'ORDRE DU JOUR
Pour proposer des travaux dans les communs, par exemple une ouverture sur
un mur porteur, il faudra que ces travaux soient prévus dans l'ordre du jour de
l'assemblée générale. Pour cela, il doit mentionner en détail, la demande
d'autorisation et le projet qui sera soumis au vote.
Pour que ce projet intervienne dans l'assemblée, vous devrez au préalable les
prévenir, au moins 1 semaine avant l'envoi des lettres envoyées en LRAR à tous
les copropriétaires pour leur notifier la date de l'AG et les différents points qui y
seront traités. Cette procédure pour inscrire une demande en assemblée
générale est décrite par l'article 10 du décret du 17 mars 1967, il faudra
impérativement suivre cette procédure pour que le syndic accepte de l'intégrer.
Déjà, je vous conseille d'envoyer votre demande par LRAR afin d'avoir une trace
de votre envoi. Cette demande devra être accompagnée d'un projet de
résolution. C'est une modalité obligatoire pour autoriser le syndic à introduire
votre demande de travaux. Ce projet de résolution précise le texte de la
résolution qui sera soumis à l'AG ainsi que la majorité applicable à la prise de
décision.
Lorsque vous présenterez votre projet, il faudra mettre un maximum de

documents afin que la copro comprenne ce que vous voulez faire. Pour cela,
mettez des plans et tous les documents nécessaires. Plus il y a de documents
détaillés et plus votre auditoire comprendra et sera susceptible d'accepter votre
projet. Pour que votre dossier ait des chances d'être accepté :
● Il ne doit pas compromettre la stabilité de l'immeuble 
● Il doit être conforme à la destination de l'immeuble 
● Il ne doit pas porter atteinte aux droits des copropriétaires
Pour être accepté, un projet affectant les parties communes doit recueillir la
majorité des voix de tous les copropriétaires. Si votre demande est acceptée,
alors en principe, elle ne peut pas être remise en cause et l'est définitivement.
Enfin, si les travaux effectués ne sont pas conformes à ceux qui ont été acceptés
durant l'AG, le syndic pourra faire démolir vos travaux.

MODULE 27 : LA DÉCLARATION PRÉALABLE
ET LE PERMIS DE CONSTRUIRE
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail comment fonctionnent la demande

préalable et le permis de construire, et dans quels cas il faut déposer un permis
de construire ou une déclaration préalable. Nous verrons également quels sont
les documents nécessaires à mettre dans vos déclarations afin d'avoir un dossier
en béton.
LES DIFFÉRENTS DOCUMENTS À REMPLIR
Nous sommes en France, et donc comme vous le savez, nous avons droit à une
ribambelle de documents à remplir et des démarches administratives à établir.
Pour que votre division soit officielle et pour que tout soit fait dans les règles,
alors vous n'aurez pas le choix que de faire tout bien correctement sous peine
d'avoir des soucis à l'avenir.
Outre ce que nous avons déjà vu, comme le permis de diviser, le changement de
règlement de copro et d'autres documents, Voici une liste des différents points
administratifs à remplir pour faire une division officielle :
Point N°1 Le permis de construire
Le permis de construire est un document à remplir qui permet au service de la

ville de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme
actuellement en place. Ce document obligatoire pour les travaux de grande
importance ne doit porter que sur les biens immobiliers. Le dépôt du PC
s'effectue à la mairie de la ville du bien immobilier.
La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans avec possibilité d'une
prolongation 2 mois avant son expiration. La mairie a 2 à 3 mois (en fonction de
plusieurs critères) pour valider ou refuser votre permis de construire. Si vous
n'avez aucune réponse de la mairie sous cette durée, le permis de construire est
automatiquement validé.
Une fois la validation du PC, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à
rénover, un grand panneau qui se voit depuis la voie publique indiquant les
références du PC obtenu. Ce panneau devra rester en place durant toute la
durée des travaux.
Lorsque vous agrandissez un bien immobilier de plus de 40m² de surface de

plancher, vous devrez obtenir un permis de construire. La surface de plancher
correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits dont la
hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l'intérieur de la
construction, d'un mur de façade à un autre.

La création de surface plancher, c'est de la création de M2 n'existant pas
auparavant, comme la création d'une mezzanine par exemple. En revanche, la
transformation d'un garage en habitation n'est pas de la création de surface
plancher, car cette surface plancher était déjà existante.
Les villes n'ayant pas de PLU (c'est le cas dans les petites villes par exemple), le
PC est à déposer à partir de 20M2 de surface plancher créés. En revanche, si
l'augmentation par exemple de 20M2 dépasse les 150M2 au global de la bâtisse,
alors il faudra obligatoirement un permis de construire et passer par un
architecte (l'architecte n'est pas obligatoire lorsque la superficie est inférieure à
150M2 si vous êtes un particulier).
Lorsque vous touchez à l'aspect extérieur du bien, vous devrez déposer un

permis de construire. Voici les différentes options qui vous obligeront à obtenir
un permis de construire.
- Il arrive régulièrement qu'au RDC, il y a ou avait un commerce, avec une

grande baie vitrée, pour le transformer en habitation, en général on met 2 ou 3
fenêtres et des moellons entre chacune d'elles afin de les fixer.
- Vous souhaitez changer le bardage de votre façade, dans ce cas, ça sera

également un permis de construire. Idem pour la création d'une fenêtre ou
d'une ouverture de porte. En somme, tout ce qui touche à la structure
extérieure du bien.
DIVERS
Tous les cas suivants obligeront le dépôt d'un permis de construire :
- Les travaux portant sur les immeubles inscrits aux monuments historiques
(sauf si ce sont des petits travaux d’entretiens ou de travaux de réparations
classiques).
- Les travaux qui touchent à la structure porteuse du bâtiment
- Dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains

immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient
pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants.
- Dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant
un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise
en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme)
Il est à télécharger ici :https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/

R20835
Point N°2 La déclaration préalable

La déclaration préalable est une formalité légale obligatoire pour des travaux,
moins importants que ceux qui demandent un permis de construire. Le dépôt de
la DP s'effectue à la mairie de la ville du bien immobilier. La durée de validité
d'une déclaration préalable est de 3 ans, par contre, il n'y a aucune demande de
prolongation possible. La mairie a 1 mois pour valider ou refuser votre DP. Si
vous n'avez aucune réponse de la mairie sous 1 mois, la DP est
automatiquement validée.
Une fois la validation de la DP, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à
rénover, un grand panneau visible depuis la voie publique indiquant les
références de la DP obtenue. Ce panneau devra rester en place durant toute la
durée des travaux.
Lorsque vous créez de la surface plancher de 5m² et inférieure ou égale à 40m²,

vous serez soumis à une demande préalable pour les villes ayant un PLU, pour
les villes n'ayant pas de PLU, au-dessus de 20M2, c'est un permis de construire.
Voici différents cas de DP obligatoire : Changement de couleur de la façade,
modification des matériaux constituant la façade, remplacement ou ajout de
volets, volets roulants... Remplacement de fenêtre, remplacement de porte.
Si vous souhaitez faire un changement de destination (Ex : Passage d'un garage

en habitation), il faudra demander une DP, et ceci même s'il n'y a pas de
travaux. Quels que soient les détails qui devront être rajoutés dans le domaine
public, dans la rue par exemple, il faudra faire une demande préalable. C'est le
cas pour une boîte aux lettres par exemple.
Pour des travaux ne portant pas sur une maison individuelle ni sur un
lotissement, donc pour des travaux portant sur des rénovations que nous ferons
sur des biens locatifs, il faudra télécharger le formulaire :
h t t p s : / / w w w. f o r m u l a i r e s . m o d e r n i s a t i o n . g o u v. f r / g f /
showFormulaireSignaletiqueConsulter.do?numCerfa=13404
LES PIÈCES DU DOSSIER
Voici une liste d'informations et de pièces qu'il faudra entrer ou intégrer lorsque
vous remplirez votre déclaration préalable ou votre permis de construire. Tous
les documents ne sont pas obligatoires, ça sera en fonction de votre projet.
 
1ère information, Votre identité et vos coordonnées, ainsi que votre email. 
 
2ème information, L'adresse du bien, la superficie, ainsi que la référence
cadastrale.  
 
3ème information, Les travaux en détaillant la nature du projet, puis précisez
si vous allez créer de la surface plancher.
Il faudra y ajouter les pièces suivantes :

 
1ère pièce, Un plan de situation du terrain permet de faire connaître aux

services de l'urbanisme où se situe le terrain sur lequel se trouve votre
bâtiment. En général, pour ce plan, on fournit un extrait de carte topographique
voire un plan cadastral. Sur ce plan on doit y voir la représentation du nord pour
l'orientation, le nom de la commune et la localisation précise de la parcelle. Pour
faire simple, il vous suffit d'aller sur le site du cadastre, puis d'éditer le plan
cadastral de votre bien avec l'échelle suivante : 1/2000. 
Le site est cadastre.gouv.fr. Il vous suffit de remplir quelques informations sur

l’adresse et vous aurez toutes les informations cadastrales nécessaires pour
votre plan de situation. 
2ème pièce, Un plan de masse du bâtiment. Ce document est une

représentation graphique décrivant l'état actuel du terrain et exposant
également votre futur projet. En général, on fournit 2 plans de masse : 
 
1 plan de masse montrant le bâtiment existant  
1 autre plan de masse montrant le bâtiment avec le projet
Ce document est un plan aérien qui reprend les dimensions de tous les éléments
qui composent l'agencement de la construction. On doit notamment voir les
informations suivantes si nécessaire :
● L'emplacement et la taille des constructions existantes s’il y a lieu 
● L'emplacement et la taille des constructions en projet s’il y a lieu 
● Les parties du terrain qui vont être creusées et les arbres qui vont être
supprimés si nécessaire s’il y a lieu 
● L'emplacement du raccordement au réseau d'assainissement s’il y a lieu. 
● L'échelle de réalisation du plan avec l'orientation en nord.
En envoyant ces 2 plans, le service de l'urbanisme se rendra vite compte si votre

projet respecte le Plan local d'urbanisme ou non. Les principales informations
sont les dimensions qui doivent être indiquées de façon exacte à l'échelle.
3ème pièce, un plan de coupe. Selon l'article R431-10b du code de

l'urbanisme, le plan de coupe indique « L’implantation de la construction par
rapport au profil du terrain, lorsque les travaux ont pour effet de modifier le
profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ».
En gros, le plan de coupe présente la bâtiment comme s’il avait été coupé et
ouvert à un endroit précis du toit jusqu'aux fondations. Il permet au service de
l'urbanisme de contrôler le respect des règles en ce qui concerne les hauteurs et
la forme de la construction. Ce plan apporte également de nombreuses
indications techniques sur la structure du bâtiment et sur son implantation. Ce
document complète le plan de masse. Ce plan doit être précis dans les cotes afin
que l'administration puisse visualiser facilement le projet. Ce plan doit afficher

une échelle sur le plan. Il faut y indiquer les dimensions et les hauteurs de la
construction existante.
Voici une liste de ce que peut comporter un plan de coupe en fonction du type
de travaux que vous faites :
● La pente du terrain à partir de la voie publique, elle va permettre à

l'administration d'identifier la façon dont les constructions occupent le sol
au regard de la pente. 
● Les constructions existantes  
● La hauteur de la construction 
● Les limites de la propriété et les distances entre ces limites 
● Les routes, rues, fossés, trottoirs et clôtures 
● La pente de la toiture 
Un plan de coupe est assez complexe à réaliser, vous pouvez taper plan de
coupe sur Google Images, vous comprendrez. Je vous conseille de le faire
réaliser par un architecte si possible.
4ème pièce, un plan de façade, c'est une représentation graphique montrant

chaque façade d'une construction, on doit y voir la façade avant, arrière, ainsi
que les côtés droits et les côtés gauches.
Je vous recommande de faire 2 plans de façade :
● 1 plan montrant le bien actuellement 
● 1 plan montrant le bien une fois que votre projet sera terminé. 
Le but de montrer 2 plans est qu'on se rende compte en quelques minutes des
modifications de façade que vous allez faire avec votre projet.
Voici un récapitulatif de ce qu'on doit voir dans un plan de façade :
● Les portes et les fenêtres 
● Les toitures 
● Les matériaux utilisés sur l'ensemble des façades 
● Les cheminées, panneaux solaires, et les autres éléments visibles sur les
façades

Ce document est très important pour le service de l'urbanisme et s’il n'est pas
assez détaillé ou s’il manque des éléments, il est possible que la demande soit
refusée. Comme pour le plan de coupe, il est préférable que le plan de façade
soit fait par un architecte car il demande des mesures spécifiques.
5ème pièce, des photographies permettant de situer le terrain dans

l'environnement proche et de situer le terrain dans le paysage lointain.
Tous ces documents doivent permettre au service de l'urbanisme d'avoir le plus

de détails possible pour qu'ils arrivent à se rendre compte rapidement de votre
projet et des modifications que vous allez y apporter. Plus c'est précis et
ordonné et plus vous aurez de chances que votre dossier passe, si tant est qu'il
respecte le plan local d'urbanisme évidemment.
Pour rappel comme nous l'avons vu plus tôt, si vous ne créez pas de surface
plancher de plus de 5M2 et si vous ne touchez pas la façade de votre bâtiment
pour votre division, alors vous n'avez pas besoin de déposer une déclaration
préalable ni un permis de construire.

MODULE 28 : Les formulaires P0I, P2P4I et H2
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail comment vous allez pouvoir remplir les
formulaires P0I afin de déclarer votre début d'activité à l'administration ainsi que
le formulaire P2P4i qui lui permet d'informer l'administration d'une modification
de votre activité de loueur meublé. Pour faire simple, le P0i est à remplir une
seule fois lors de la création de l'activité, puis, à chaque nouveau bien, il faudra
remplir le P2P4i.
LES DOCUMENTS ADMINISTRATIFS
Les 3 documents P0I, P2P4I et H2 sont très importants comme documents

administratifs pour que votre eco-système d'investisseur ainsi que votre division
se passe bien. Si vous ne remplissez pas les documents correctement, alors
vous risquez de mettre en péril votre avenir d'investisseur. Alors suivez bien ce
que nous allons voir ensemble.
LE FORMULAIRE P0I (p zero i)
Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre
activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C'est pour cette raison que
vous allez devoir remplir le formulaire P0I, ainsi, vous serez immatriculé en tant
que loueur meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir
envoyé le formulaire. Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d'avoir le
statut MICRO BIC ou le statut RÉEL. Vous avez 15 jours après le début de votre
activité pour envoyer le formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par
beaucoup de personnes qui se lancent sans se former. Ainsi, l'administration
admet une tolérance, je sais que certains investisseurs l'ont envoyé avec
plusieurs mois de retard sans qu'il n’y ait eu de pénalités.
Il faut envoyer ce document qui comprend 4 pages à votre greffe du Tribunal de

Commerce de votre ville. Envoyez-le en lettre recommandée avec accusé de
réception pour être tranquille et gardez-en une copie. Attention, pas la ville où
vous habitez, mais la ville où se trouve le bien immobilier que vous allez louer.
Quelques semaines plus tard, vous recevrez votre numéro de siret. Pour savoir
de quel Greffe vous dépendez, rendez-vous ici :
https://www.infogreffe.fr/recherche-greffe-tribunal/chercher-greffe-tribunal-de-
commerce.html
Voici le lien de téléchargement du formulaire P0i :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11921.do

Le formulaire P0i est à remplir une seule fois, pour votre tout premier bien, afin
que vous puissiez obtenir votre numéro de siret et déclarer à l'administration le
début de votre activité.
P0i = 1 formulaire pour le 1er appartement
Voici comment remplir le formulaire P0i :
Avant de commencer à le remplir, voici la liste des cadres obligatoires à remplir,

le 1, 2, 4, 5, 7, 10, 12 et 13. Voici la liste des cadres non obligatoires, à remplir
en fonction de votre situation, le 3, 6, 8, 9 et 11.
Cadre N°1 :
Le document demande si vous avez déjà exercé une activité non salariée comme
auto entrepreneur, libéral, TNS... Si vous n'avez été que salarié, alors cochez
NON. Dans le cas contraire, il faudra cocher OUI et mettre votre numéro de
SIRET.
Cadre N°2 :
Rien de spécial, ici il faudra remplir toutes vos informations personnelles.

L'adresse à mettre est votre adresse personnelle.
Cadre N°3 :
C'est en rapport avec une EIRL, ce qui ne sera sûrement pas votre cas. Vous
pouvez ignorer ce cadre.
Cadre N°4 :
Il faut cocher UNE ADRESSE PROFESSIONNELLE, car votre bien à mettre en

location ne sera sans doute pas dans votre RP. C'est donc considéré comme une
adresse professionnelle.
Cadre N°5 :
La date de début d'activité que vous allez rentrer est importante, ce n'est pas la
date de début de location, il faut mettre la date de signature chez le notaire afin
de pouvoir déduire les frais de notaire de vos impôts. Si vous signez par
exemple le 10 novembre chez le notaire et que vous mettez un début d'activité
au 15 novembre, malheureusement, vous ne pourrez pas déduire les frais de
notaire et autres frais annexe à cet achat comme le courtier par exemple. De
plus, si vous faites des achats de peinture pendant le compromis par exemple,
alors mettez une date plus tôt pour faire commencer votre activité pendant le
compromis, ainsi, vous pourrez y déduire des frais.
Il faudra cocher ACTIVITÉ PERMANENTE si vous louez votre bien toute l'année
même si vous faites de la location courte durée, il faudra cocher cette case.
Vous devrez en revanche cocher la case ACTIVITÉ SAISONNIÈRE si vous ne
louez votre bien qu'une partie de l'année.

Dans activité exercée, il faudra y mettre LOCATION MEUBLÉE NON
PROFESSIONNELLE.
Cadre N°6 :
Dans ce cadre, l'adresse professionnelle est l'adresse du bien qui sera mis en
location.
Cadre N°7 :
Si vous êtes en création d'activité, alors il faut cocher CRÉATION.
Cadre N°8 et 9 :
Vous pouvez ignorer ces cadres, c'est au cas où il y a plusieurs exploitants.
Cadre N°10 :
Ce cadre est important, il ne faut pas faire d'erreur.
Il faut choisir BIC RÉEL MICRO si vous souhaitez être en micro bic, mais je
pense que ça ne sera le cas de personne. Si vous souhaitez être au réel, alors il
faudra choisir l'option RÉEL SIMPLIFIÉ. Pour la date de clôture comptable,
généralement on met au 31/12, c'est le plus simple pour la gestion.
En face, le cadre TVA en lien avec le BIC, il faut cocher sur Franchise en base, ça
permet de ne pas gérer la TVA du tout.
Au niveau du cadre en dessous de BNC avec en face la TVA, ça vous n'y touchez
pas.
Cadre N°11 :
Tu peux y mettre des observations si tu souhaites ajouter des informations.
Cadre N°12 :
En adresse de correspondance, mets ton adresse personnelle, ça sera plus

simple pour y recevoir des courriers des impôts plutôt que d'y mettre l'adresse
du bien. Mets également un max d'infos comme 2 numéros de téléphone, le
mail... afin d'être sûr d'être joignable facilement pour le service des impôts.
Cadre N°13 :
Il faut cocher LE DÉCLARANT et mettre la date et l'endroit où vous l'avez fait. La

date à cet endroit n'a pas d'importance. Dans formulaire PEIRL, cochez NON.
Puis vous signez.
Veuillez noter que le greffe pourra mettre plusieurs semaines avant de le valider
afin de recevoir votre siret, donc ne vous inquiétez pas si vous n'avez pas de

nouvelles du greffe pendant un bon moment. Le plus important, en cas de
contrôle, est que vous ayez rempli et envoyé ce document avec la preuve de
l'envoi en LRAR. Ce formulaire vous permettra de déclarer votre établissement
principal de votre activité.
A noter : Le formulaire FCMB est le même document que le P0i à la différence

qu'il est à remplir lorsque vous investissez en indivision. Si tel est le cas, il ne
faudra pas remplir le P0i mais bien le formulaire FCMB pour le démarrage de
votre activité.
LE FORMULAIRE P2P4I
Le formulaire p2P4I vous permet d'informer l'administration d'une modification

de votre activité de loueur meublé. Le but de ce formulaire est de rattacher à
votre activité de location meublée, des établissements supplémentaires sur
votre même numéro de siren. Ainsi, le service des impôts et l'administration
sera au courant de la modification de votre activité, qui sera dans votre cas,
l'ajout d'un établissement.
Vous avez acheté votre premier bien, et vous avez fait les choses correctement,
vous avez envoyé votre formulaire P0i si vous investissez seul ou le formulaire
Fcmb si vous investissez en indivision. Étant un investisseur rentable, vous
n'allez pas vous arrêter à un seul appartement, il faudra donc remplir ce
nouveau formulaire. Pour tous les nouveaux biens immobiliers, il faudra remplir
le formulaire P2P4i. Vous avez déjà un appartement avec lequel vous avez
déclaré votre activité de loueur meublé, désormais, vous achetez un immeuble
de 5 appartements, il faudra remplir un formulaire P2P4i pour chaque
appartement.
Néanmoins, il se peut que vous ayez un immeuble en entier, étant donc en

mono-propriété, vous pourriez ne remplir qu'un formulaire P2P4i pour un
immeuble entier. Cela dépend des villes. Je vous invite à appeler le greffe de
votre ville et leur dire que vous avez un immeuble en mono-propriété, et leur
demander s’il ne faut qu'un formulaire P2P4i pour l'immeuble entier ou un pour
chaque appartement.
Dans la théorie, P2P4i = 1 formulaire pour chaque appartement supplémentaire.
Voici le lien de téléchargement du formulaire P2P4i :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11996.do
Voici comment remplir le formulaire P2P4i :
CADRE 1 :
Vous devez cocher la case MODIFICATION. Puis, parmi toutes les propositions,
celle qui semble le plus juste est la case AUTRE, c'est celle que je coche.
CADRE 2 :

Le numéro unique d'identification que vous devez mettre est votre numéro de
SIREN qui se compose de 9 chiffres, vous l'avez reçu par courrier quelques
semaines après avoir déclaré votre début d'activité en loueur meublé lorsque
vous avez rempli le formulaire P0I. Pour le reste de la case, rien de compliqué.
CADRE 3 et 4 :
Ces cadres ne nous concernent pas.
CADRE 5, 6 et 7 :
Dans l'ajout d'un appartement à votre activité, ces cadres ne nous concernent
pas non plus, car ils concernent des modifications de la personne.
CADRE 9 :
C'est surtout ce cadre qui sera important, puisque c'est ici que vous devrez
inscrire un nouvel établissement. Il faudra mettre l'adresse de votre nouvel
appartement.
Cadre N°13 :
En adresse de correspondance, mets ton adresse personnelle, ça sera plus

simple pour y recevoir des courriers des impôts plutôt que d'y mettre l'adresse
du bien. Mets également un max d'info comme 2 numéros de téléphone, le
mail... afin d'être sûr d'être joignable facilement pour le service des impôts.
Cadre N°13 :
Il faut cocher LE DÉCLARANT et mettre la date et l'endroit où vous l'avez fait. La

date à cet endroit n'a pas d'importance. Puis vous signez.
LE FORMULAIRE H2
Pour que les impôts puissent recenser les constructions nouvelles et établir leur
valeur locative cadastrale, vous devez remplir le formulaire H2 pour chaque
appartement créé.
Il faut envoyer le formulaire H2 une fois que les travaux sont terminés, ça
permet de prévenir de la division au niveau des impôts pour le calcul de la Taxe
d'habitation, taxe foncière, ainsi les impôts seront à jour de vos nouvelles bases
foncières... Pour que l'administration mette à jour ce changement, ça peut
prendre plusieurs mois à 1 an, donc ne soyez pas inquiet si ce n'est toujours pas
mis à jour au bout de 6 mois par exemple.
La déclaration H2 a pour objet de recenser les constructions nouvelles et

d'établir leur valeur locative cadastrale. Elle concerne exclusivement les locaux
d'habitation ou à usage professionnel et leurs dépendances situés dans un
immeuble collectif. Il doit être rempli maximum 90 jours après l’achèvement des
travaux.

Les déclarations sont à déposer par le propriétaire au Service des Impôts des
Particuliers (SIP) ou au Centre des Impôts Foncier (CDIF) du lieu de situation du
bien.
 
A télécharger ici : https://www.impôts.gouv.fr/portail/files/formulaires/
6652/2018/6652_20.pdf 
Voici comment remplir le formulaire H2 :
Cadre N°1 :
Indiquez l'adresse du bien en question.
Cadre N°2 :
Indiquez vos informations personnelles.
Cadre N°3 :
Dans l'encadré 30, indiquez la date d'achèvement des travaux. Si vous êtes
passé par une société de travaux ou des artisans, indiquez la date où vous avez
réceptionné le chantier. Si vous faites les travaux vous-même, mettez la date à
peu près où vous avez terminé le chantier.
Dans l'encadré 31, indiquez la lettre V si le bien n'est pas encore loué ou la
lettre A si vous l'avez déjà loué à un locataire. Si le bien est déjà loué, indiquez
le nom et le prénom de votre locataire.
Dans l'encadré 32, il faut remplir les informations en cas de prêt aidé par l'Etat,
comme le prêt à taux 0. Veuillez noter, que le prêt à taux 0 est interdit pour de
la location, ça ne fonctionne que pour la résidence principale.
Cadre N°4 et 5 :
Ces cadres vont servir à l'administration pour savoir tout ce qui se trouve dans
votre bien, combien de salles à manger, combien de salles de bain, de cuisines,
de caves, de garages... Votre bien a-t-il l'eau courante, l'électricité... Bref,
indiquez tout ce que comporte le bien. Ce document servira notamment à
l'administration pour le calcul de la taxe foncière, alors remplissez-le
correctement.

MODULE 29 : Valider le projet de division
INTRODUCTION
Dans ce module nous allons voir ce qu’est un certificat d’urbanisme dans les
détails. Nous verrons également ce qu’il faut faire face à un refus de l’urbanisme
que ce soit pour un permis de construire ou une déclaration préalable, vous
verrez qu’il y a plusieurs solutions qui s’offrent à vous en fonction de la réaction
de l’urbanisme.
LE CERTIFICAT D'URBANISME
On a vu plus tôt comment déposer un permis de construire ou une demande

préalable en fonction du type de travaux à réaliser. En revanche, il y a une chose
que vous pouvez faire avant, qui n'est pas obligatoire mais que je vous conseille.
Pour faire les choses correctement, je vous invite à demander un certificat
d'urbanisme. Il y en a 2 types.
Il y a le certificat d'information qui permet de disposer d'informations sur la

situation d'un terrain. Il vous permet notamment de vous renseigner sur les
règles d'urbanisme applicables à un terrain donné, qu'on trouve par exemple sur
un PLU. Il vous renseigne également sur les limitations administratives aux
droits de propriété, via des servitudes par exemple. Il vous renseigne enfin sur
la listes des taxes que vous aurez suite à ces travaux comme la taxe
d'aménagement par exemple.
Il y a le certificat opérationnel qui contient les mêmes informations que le

certificat d'information, mais il indique en plus si le projet de construction est
possible sur le terrain et mentionne l'état des équipements qui le desservent.
En gros, ce document vous permet, avant l'achat d'un bien immobilier de vous
assurer que le bien ou le terrain peut bien faire l'objet de votre projet de
rénovation ou de construction.
Il faut remplir le cerfa 13410*04 et envoyer les pièces à fournir énumérées dans
le formulaire. Il faut l'envoyer en 2 exemplaires, 3, si vous êtes dans un
périmètre protégé aux monuments historiques. Ca va assez vite, la mairie a 1
mois maximum pour traiter votre demande. S’il n'y a pas de réponse, le
certificat est donc délivré tacitement.
LES REFUS
Si vous avez un refus pour une déclaration préalable ou un permis de construire,

c'est soit qu'il y a des pièces manquantes, soit que les dates ne sont pas
bonnes, soit que certaines informations sont erronées, dans tous les cas, il suffit
de suivre la raison du refus afin de remplir à nouveau votre document. Gardez

bien le courrier du refus, afin de prouver que vous aviez bien rempli une 1ère
fois le formulaire en cas de contrôle.
En revanche, si vous avez un refus par rapport aux documents remplis qu'on a
notamment vu dans le module précédent, en rapport avec le permis de
construire ou la déclaration préalable, c'est plus embêtant.
Déjà, il faut se renseigner sur les motifs de refus. Il peut y avoir plusieurs
raisons mais celle qui revient le plus souvent, c'est le fait de ne pas respecter les
règles d'urbanisme en vigueur dans votre localité. Ca peut également être le fait
que votre dossier ne soit pas conforme aux spécifications attendues d'un dépôt
d'autorisation, que ce soit une déclaration préalable ou un permis de construire.
Il faut savoir que quel que soit le refus, la mairie doit expliquer et justifier sa
décision depuis la loi Macron de 2015, c'est ce qu'on appelle une obligation de
motivation.
La première étape après un refus, si c'est possible, c'est de faire les

modifications qui ont fait que votre dossier a été refusé. S’il y a des détails
manquants, des mesures erronées, des matériaux à changer, c'est assez simple
à corriger. Dans ce cas-là, vous faites la ou les modifications, puis vous pouvez
renvoyer le dossier à nouveau. On est dans le cas le plus simple.
Par contre, si le refus est selon vous contestable, vous avez une première
possibilité. C'est de prendre rendez-vous physique avec la personne de
l'urbanisme qui a refusé votre demande, pour lui expliquer la situation et voir les
points bloquants afin de trouver une solution. Voir la personne en physique est
plus simple pour expliquer les choses. Votre interlocuteur n'avait peut-être pas
compris une chose sur votre dossier, alors qu'à l'oral c'est plus simple. Si vous
vous êtes mis d'accord, bonne nouvelle, dans ce cas-là, vous allez pouvoir
déposer une seconde demande révisée sans passer par la case « recours ».
La deuxième étape, si vous estimez que ce refus de la part de la mairie n'est pas
justifié, avec des motifs de refus contestables, alors vous pouvez envoyer une
lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui a refusé votre
demande de permis ou de déclaration préalable. Dans cette lettre, vous devrez
expliquer pourquoi vous estimez que les motifs du refus ne sont pas acceptables
et que vous auriez dû avoir l'acceptation de votre permis de construire. Vous
avez jusqu'à 2 mois après le refus pour envoyer cette lettre de contestation. Si
la demande est encore refusée, alors il faudra lancer une procédure de
contentieux.
La troisième étape, c'est donc le recours contentieux. Ce recours est la dernière

possibilité qu'il vous reste. Allez-y si vraiment vous estimez que la mairie est en
tort. Vous avez 2 mois après le nouveau refus pour saisir le tribunal administratif
auquel votre commune est rattachée. Pour que le tribunal administratif accepte
d'ouvrir une procédure, vous devez envoyer un courrier recommandé et
demander l'annulation de la décision de refus. Pour écrire cette lettre, qui vous
l'aurez compris est décisive, faites-vous accompagné d'un conseil, comme un

avocat spécialisé en urbanisme. Il pourra ainsi vous aider, voire même écrire
entièrement lui-même cette lettre.
Note : Vous pouvez demander l'aide d'un architecte membre d'un conseil
d'architecture.
Mon conseil : Quelle que soit la complexité de votre déclaration préalable ou de

votre permis de construire, faites-vous accompagner. Certes, ça coûtera un peu
d'argent, mais vous gagnerez du temps et des tracas. Comme on dit, la
tranquilité n'a pas de prix. Dans un premier temps, au moins un architecte,
même s’il ne fait pas le dépôt lui-même, prenez une consultation payante pour
qu'il vous donne toutes les informations nécessaires pour effectuer un dépôt
correctement.
Puis, pour les cas complexes comme le mien, où je demande une dérogation de
place de parking, je me suis fait accompagner d'un architecte, ainsi que d'un
avocat spécialisé dans l'urbanisme de ma ville, ainsi, je mets toutes les cartes
de mon côté. Si j'y avais été seul, j'aurais été sûrement recalé, en revanche,
aller au front avec un architecte et un avocat spécialiste de l'urbanisme, ce n'est
pas la même chose. Ca permet de gérer le moins de choses possible, tout en
montrant à l'urbanisme que je ne suis pas un rigolo. S’il y a un refus de la
mairie pour mon permis de construire, elle y réfléchira à 2 fois, car la mairie sait
que dans ce cas-là, elle risque d'avoir un procès. Ca coûte de l'argent à la ville
lorsqu'elle se fait attaquer.
Dans mon cas, j'ai payé environ 12k€ pour l'architecte, le géomètre-expert et
l'avocat, afin d'avoir un dossier béton. Vous comprenez bien qu'un dossier ayant
coûté ce prix-là a plus de valeur aux yeux de l'urbanisme que si je l'avais fait
tout seul dans mon coin.

MODULE 30 : La gestion des compteurs
INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail ce qu'est un compteur électrique et

comment faire pour s'en faire installer un. Vous verrez que la procédure est
assez longue, mais que si vous faites les choses correctement en amont, vous
gagnerez beaucoup de temps. Nous verrons également s’il est obligatoire d'avoir
un compteur pour les parties communes.
LA CRÉATION DE COMPTEUR ÉLECTRIQUE
Lors d'une division officielle, le compteur sera l'un des éléments les plus
compliqués et longs à avoir. C'est ENEDIS qui s'occupe de la gestion des
compteurs, ils ont un monopole, ce qui fait que la procédure est longue, très
longue. Il y aura plusieurs étapes à franchir pour avoir enfin accès au graal
qu'est le compteur électrique.
Le principal souci lorsqu'on veut installer un compteur, comme on l'a vu plus tôt
dans la formation, c'est qu'il faut souvent une autorisation de la mairie. Ce n'est
pas toujours le cas, mais ça se démocratise de plus en plus. Les mairies obligent
ENEDIS à demander aux investisseurs une autorisation de la mairie pour
l'installation d'un nouveau compteur. Ca peut être une déclaration préalable ou
un permis de construire. Dans beaucoup de grandes villes, impossible d'avoir ce
fameux compteur si vous n'avez pas d'autorisation de la mairie. Si demain, vous
demandez la création d'un compteur sans autorisation, ENEDIS peut refuser
purement et simplement votre demande, vous pourrez donc dire au revoir à
votre division officielle. Il faut donc faire les choses dans les règles.
Le souci, c'est que vous n'avez pas nécessairement besoin d'une autorisation de
la mairie pour une division. En effet, comme on l'a vu plus tôt, si vous ne créez
pas de surface plancher, que vous ne touchez pas aux murs porteurs et que
vous ne touchez pas à la façade, alors, vous pouvez faire ce que vous souhaitez
dans votre bien immeuble, idem pour un appartement si vous avez l'autorisation
de la copropriété. Dans ces cas-là, vous allez me dire, mais comment avoir une
autorisation de la mairie si je n'en ai pas besoin pour ma division ?
Malheureusement, vous n'aurez pas le choix. En effet, vous allez devoir faire
une déclaration préalable. C'est assez light niveau administratif, et ça ne dure
qu'un mois. Mais au moins, ce document vous permettra de demander à ENEDIS
un compteur, et ainsi, faire votre division officielle.
QU'EST CE QU'UN COMPTEUR ÉLECTRIQUE
Le compteur électrique est un organe électronique servant à mesurer la quantité

d'énergie électrique consommée dans un lieu (comme une habitation). Il est
utilisé par les fournisseurs d'électricité afin de facturer la consommation
d'énergie au client. Restons ici dans le plus optimal, c’est-à-dire dans l’optique
où il faut 1 compteur pour chaque logement créé, ça ne vous créera pas

certaines contraintes qui peuvent arriver lorsqu’il y a 1 compteur pour 2
logements. A l'origine ces appareils étaient de conception électromécanique,
désormais, tous les nouveaux compteurs sont intelligents car ils communiquent
à distance, ce sont les compteurs Linky.
Le compteur Linky est mal perçu par certaines personnes, mais en tant que
propriétaire, c’est tellement plus simple je trouve, tout est fait à distance
désormais, les changements de puissance, les relevés de consommation, tout
est en ligne, ainsi plus de perte de temps pour prendre un rendez-vous avec un
technicien.
Lorsque l’on crée un logement, que ce soit du neuf, ou la division d’un

appartement de façon officielle, il y aura un compteur ENEDIS à installer.
Le dossier à remplir pour la création de compteur regroupera plusieurs

documents, en général il y a la fiche de renseignement regroupant les différents
matériels fonctionnant à l'électricité (four, frigo, radiateur...), ce qui permettra de
trouver la puissance que l'on souhaite mettre dans ce compteur, pour vous
donner un ordre d’exemple, pour un studio de 15-25M2, une puissance de 3KVA
sera largement suffisante. Il y a également des plans à établir, il y a le plan de
Masse et le plan de situation, afin qu’Enedis puisse situer correctement votre
bien dans l'espace. Dans tous les cas, ne vous souciez pas de la puissance à
mettre, votre électricien saura vous la donner, et même le conseiller ENEDIS
saura vous dire la puissance nécessaire pour votre compteur en fonction des
appareils présents dans l'appartement.
ENEDIS peut également demander une copie de l'autorisation du permis de

construire ou déclaration préalable que vous avez demandée pour la division (si
vous avez créé de la surface plancher ou si vous avez touché la façade), dans
mon cas, ils ne me l'ont jamais demandée, ça dépend des villes. Il n’y a aucun
texte de loi qui dit qu’il faut une autorisation de la mairie pour installer un
compteur ENEDIS, mais le service de l’urbanisme dans certaines grandes villes
l’oblige, afin qu’elle puisse vérifier la création des nouveaux logements dans sa
ville.
Pour installer un compteur d'électricité, il faudra au tout début remplir un dossier

que vous enverra ENEDIS, suite à ce dossier, Enedis peut se déplacer sur place
pour voir la difficulté du travail à effectuer et vérifier si la création d'un compteur
est possible ou s’il faut remplacer la colonne d’électricité. En effet, si vous
souhaitez installer plusieurs nouveaux compteurs sur une colonne électrique qui
n’était pas prévue à la base pour en avoir plus, il est possible qu’il faille créer
une nouvelle colonne, c’est un très gros coût (on en parlera dans un module des
travaux). Ensuite, Enedis va pouvoir émettre un devis pour l’installation du
nouveau compteur que vous pourrez accepter ou refuser.

Contrairement à ce qu'on peut penser, un compteur peut être installé par Enedis
ou par votre électricien. En effet, on pense souvent à tort que seul Enedis peut
poser les compteurs mais c'est faux. Vous pouvez très bien refuser le devis
d'installation d'enedis et demander à votre électricien de l'installer. Hormis peut-
être dans quelques villes où il y a encore des villes gérant leur électricité elles-
mêmes, comme pour l'eau, avec un fournisseur pour chaque ville.
De toute façon, Enedis va sous-traiter le travail si c’est lui qui va vous facturer,
et bien sûr il prendra sa marge, qui est non négligeable. Si vous ne demandez
pas vous-même à Enedis que vous souhaitez que votre électricien installe le
nouveau compteur, Enedis ne vous le proposera pas, sûrement parce qu’ils
souhaitent faire de la marge sur vous. Dans tous les cas, si vous passez par
votre électricien, une fois que le compteur sera installé, Enedis viendra contrôler
que le travail est bien fait avant d’envoyer le jus.
L’installation en elle-même est très rapide, il ne faut pas plus d’une heure pour
installer un compteur Enedis, par contre le procédure, ce n’est pas la même
chose. La procédure d'installation d'un compteur est très longue, plusieurs mois,
il est donc important de commencer la procédure le plus tôt possible, même si
les travaux d'électricité ne sont pas encore terminés.
Nous sommes dans une situation de monopole, comme souvent en France, ça

pose beaucoup de soucis, nous sommes donc tributaires de cela, pas le choix
que d’attendre.
Pour gagner du temps, et c’est la technique que j’utilise quand c’est possible, du
moment où vous avez signé votre compromis, la première chose à faire, c'est de
contacter Enedis afin de lancer la procédure. Ca prend plusieurs mois avant
l'installation d'un compteur, donc autant gagner du temps en lançant la
procédure dès le lendemain du compromis.
Mon astuce pour gagner du temps, c’est celle-là, elle fonctionne si vous n’avez
qu’un compteur à demander, mais si vous en avez plusieurs, ça ne fonctionnera
pas. Le service d'Enedis a plus l'habitude de créer des compteurs pour des
logements neufs, c'est beaucoup moins courant pour de la division
d'appartement, ce n'est pas UNE priorité pour les agents Enedis d'installer un
compteur Enedis pour un investisseur. Alors, il est conseillé de dire au conseiller
que c'est pour votre résidence principal, ainsi, le service est plus compréhensif
et passe plus rapidement.
Quand je peux utiliser cette technique, j’envoie ma femme, elle est très forte
dans ce domaine, en faisant la malheureuse, en disant qu’on va emménager
dans ce bien dans quelques semaines et qu’il faut absolument que la procédure
aille vite, sinon nous ne pourrons pas nous chauffer, ni avoir d’eau chaude…
Bref, faites la causette avec l’agent au tel, s’il vous aime bien, il peut vous faire
gagner beaucoup de temps.

Il faut savoir une chose importante, ENEDIS n'a pas le droit de facturer le
compteur, il est gratuit que ce soit pour un changement de compteur ou pour la
création d'un compteur, JAMAIS vous ne devez payer pour le compteur en lui-
même. Par contre, ce que facture Enedis, c'est juste la pose, et le prix est très
élevé, en général, Enedis facture entre 500 et 1000 euros la pose d’un compteur,
en fonction des secteurs, alors que votre électricien, ne vous prendra que 100 à
200 euros pour la pose.
Il y a donc l’avantage financier, mais il y a également l’avantage du temps, en

effet, contrairement à Enedis qui peut mettre plusieurs semaines à installer le
compteur (après la validation de la procédure), votre électricien mettra
beaucoup moins de temps. De plus, si c’est l’électricien qui travaille sur votre
chantier, il vous arrangera, profitez-en. Attention, tous les électriciens ne savent
pas poser un compteur électrique, assurez-vous donc avec lui au début du
chantier qu’il sait bien faire ce travail.
Si vous passez par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le valide,
il vous envoie un devis que vous signez. Entre temps, vous avez le certificat de
conformité du consuel, ensuite ils viennent poser le compteur.
Si vous ne passez pas par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le
valide, il vous envoie un devis que vous refusez. Vous avez le certificat de
conformité du consuel. Enedis ne fournit pas un compteur comme ça, ils vont
venir sur place, voir que le travail de branchement a bien été fait. Si c'est le cas,
enedis fournit le compteur. Votre électricien le pose. Enfin, Enedis passe pour la
finalisation et c'est bon.
Si vous passez par votre électricien pour installer le compteur électrique, sachez
qu’Enedis viendra vérifier l’installation avant d’envoyer le jus, pour cela Enedis
vous facturera des frais de mise en service, la facture sera minime mais il faut le
savoir.
LE COMPTEUR DES PARTIES COMMUNES
On n’en parle pas assez, le compteur des parties communes, il est aussi
important que le compteur qui se trouve dans chaque appartement. En effet
sans compteur de communs, il sera très compliqué d'avoir de l'électricité, voire
du chauffage dans celles-ci. Puis, il faut savoir que ne pas avoir de compteur
dans les parties communes, c'est illégal, donc il n'y a pas à chercher plus loin.
Pour la petite histoire, il est possible, lors de visite d'anciennes maisons divisées
par exemple, de ne pas avoir un compteur pour les parties communes.
L'électricité qui se trouve dans les communs est alors payé par un des locataires
via son compteur. Ceci est illégal, ce n'est pas le locataire qui doit payer les
charges des communs dans son abonnement, s’il s'en rend compte, le
propriétaire risque gros. J'ai même vu des branchements sauvages pour avoir

l'électricité dans les communs, sans savoir qui payait réellement les charges des
parties communes.
Donc vous savez qu'il est obligatoire d'avoir un compteur dans les communs,
donc si vous avez un immeuble ou si vous visitez un immeuble où il n'y a pas de
compteur dans les parties communes alors faites attention, vous risquez gros.

MODULE 31 : Revendre à la découpe
un bien divisé officiellement
INTRODUCTION
Dans ce module nous allons rentrer en détail dans la procédure de vente d'un
bien qu'on a divisé officiellement. Pour cela, je vous expliquerai comment
fonctionne le cadastre, puis, nous verrons en détail toute la procédure de
création d'une copropriété et vous verrez que ce n'est pas une mince affaire,
puisqu'il y a beaucoup de choses à faire. Enfin, nous verrons comment ne pas
être requalifié en marchand de biens suite à la revente de plusieurs
appartements divisés.
LE SERVICE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE
QUAND ENREGISTRER LA DIVISION AU SERVICE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE
Une fois que tout a bien été fait correctement pour votre division, la dernière
chose qu'il reste à faire, c'est de passer chez votre notaire pour qu'il enregistre
votre bien au cadastre. Sachez une chose, c'est que la publication par le notaire
n'est pas nécessaire à faire pendant l'exploitation des appartements. En effet,
elle se fait en règle générale lors de la revente des biens.
Exemple, vous avez 1 appartement que vous avez divisé en 2 appartements, si

vous continuez à les exploiter en location, alors il n'est pas nécessaire de passer
chez votre notaire pour qu’il le publie. Idem si vous avez un immeuble en mono-
propriété et que vous le louez en restant propriétaire de tout le lot, alors ce n'est
pas nécessaire d'aller chez le notaire. Dans les 2 cas, il faudra le faire lors de la
revente du ou des biens immobilier, à ce moment-là, vous serez obligé de le
faire, mais avant, ce n'est pas obligatoire.
Personnellement, je préfère attendre la revente d'un bien pour diviser le bien

officiellement. Il faut savoir qu'un enregistrement au cadastre d'un bien, c'est
facilement plus de 2000€ si on y va juste pour ça, par contre, si vous le faites
pendant la vente d'un bien, les frais seront réduits puisque le notaire regroupera
la prestation de la vente + la prestation du cadastre, alors autant en profiter.
Surtout que faire un enregistrement au cadastre n'est pas obligatoire pendant
qu'on reste propriétaire, donc autant ne pas le faire tout de suite.
CRÉATION D'UNE COPROPRIÉTÉ
Vous avez fait les choses dans les règles, vous avez fait votre division officielle,
puis vous avez exploité le bien pendant plusieurs années, désormais, vous
souhaitez revendre une partie ou tout votre immeuble à la découpe. Très bien,
alors vous allez devoir créer une copropriété. En effet, du moment où vous
souhaitez revendre en lot, vous serez obligatoirement soumis au statut de la
copropriété. Je vous rassure, ce n'est pas insurmontable, mais ça vous coûtera
de l'argent et du temps.

Il y a 2 cas de figure qui s'offrent à nous :
Le 1er cas de figure c'est si vous êtes propriétaire d'un appartement. Pour y
faire votre division officielle, vous avez déjà fait appel à un géomètre pour qu'il
établisse l'état descriptif de division. Ce document est obligatoire (article 7 du
décret N°55-22 du 4.1.55) et doit être obligatoirement fait par un géomètre.
Puisque vous avez ce document, il vous suffira d'aller chez le notaire afin qu'il
établisse un nouveau règlement de copropriété et qu'il publie l’ensemble des
documents au service de publicité foncière.
Le 2ème cas de figure c'est si vous êtes propriétaire d'un immeuble entier. Si
c'est le cas, vous n'avez pas encore fait passer de géomètre pour qu'il établisse
l'état descriptif de division. Pour connaître la procédure, je vous invite à
regarder un peu plus tôt dans la formation, j'explique la procédure du géomètre.
Ensuite, il vous suffira d'aller chez le notaire afin qu'il établisse un nouveau
règlement de copropriété et qu'il enregistre la division au service de publicité
foncière. Si l'immeuble date de plus de 10 ans, pour une mise en copro, il faudra
obligatoirement réaliser un diagnostic technique global.
Nous verrons plus tard dans ce module, la procédure du cadastre.
Il ne faut pas confondre le règlement de copropriété et l'état descriptif de

division, ce sont 2 documents bien distincts. Néanmoins, il faut savoir que l'EDD
peut être inclus dans le règlement de copropriété. Le règlement de copro est
une charte commune à tous les copropriétaires, il précise les droits et les
devoirs de chacun ainsi que les règles de fonctionnement interne de la copro. Il
détermine également les parties privatives et les parties communes ainsi que
leur destination.
Voici les exceptions qui font que vous n'êtes pas soumis au statut de la
copropriété :
1ère exception, sachez que si vous souhaitez revendre l'immeuble en entier,

vous n'aurez pas besoin de créer de copropriété puisque l'acheteur sera en
mono-propriété, et comme vous le savez, en mono-propriété, il est inutile de
créer une copropriété.
2ème exception, si vous vendez une maison divisée en 2 dans le sens de la

hauteur et formant 2 logements séparés ayant chacun une entrée distincte et
aucune partie commune, vous n'êtes pas dans une copropriété.
Pour finir, je vais vous lister les différents points qui font qu'une création de
copropriété n'est pas possible :
● Un bien en péril, insalubre ou en interdiction d'habiter. 
● Un bien qui n'a pas fait l'objet du diagnostic amiante 

● Un bien qui aura un volume habitable inférieur à 14M2 et 33M3. 
On le voit régulièrement, dans certains règlements de copro, les parties

privatives et communes sont trop floues, ce qui peut poser des problèmes dans
les années à venir. Vérifiez bien le contenu de ces documents, et soyez sûr que
tout est bien indiqué.
Un exemple concret, ce sont les combles, régulièrement on voit des personnes

essayer de se les approprier car ils sont au dernier étage, et juste au-dessus il y
a les combles. Étant les seuls à pouvoir y accéder, certains se disent qu'elles
sont à eux, sauf que c'est souvent faux. C'est pour cela qu'il faut bien indiquer
dans le règlement de copropriété que les combles sont des parties communes au
même titre que les communs de la copropriété.
Enfin, il restera une dernière chose à faire, c'est d'immatriculer votre copropriété
au registre national d'immatriculation qui a été créé par la loi alur. Ce registre
est tenu par l'agence nationale de l'habitat, également appelée ANAH. Toutes les
copropriétés sont tenues de s'y inscrire. Pour accomplir la déclaration
d'immatriculation, c'est le notaire qui s'en occupe lors de la mise en copropriété.
Cette immatriculation est en générale faite en même temps que la publication
du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
La procédure d'enregistrement de votre copropriété au registre national

d'immatriculation se fait directement en ligne sur le site registre-
copropriete.gouv.fr
Le fait d'avoir effectué toutes ces démarches n'est pas encore suffisant pour que
l'immeuble puisse avoir le statut de copropriété. Pour que votre mono-propriété
devienne une copropriété, il faut obligatoirement avoir vendu au moins 1 lot à
un acheteur différent, afin qu'il y ait au moins 2 propriétaires différents dans
l'immeuble. Il restera enfin à nommer un syndic en organisant une première
assemblée générale des copropriétaires.
Au niveau des coûts, il y a les frais encadrés et les autres frais :

 
La rémunération du géomètre n'est pas encadrée, il fixe les prix qu'il souhaite,
ça peut aller de 500€ pour un appartement à diviser à plusieurs milliers d'euros
pour un immeuble. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
La rémunération du diagnostiqueur également n'est pas encadrée, il faut

compter entre 400 et 600€ pour un diagnostic technique global.
La rémunération du notaire appelée émoluments, elle, est encadrée. Les tarifs

étant susceptibles d'être modifiés, il se peut que ce ne soient plus les mêmes
tarifs que vous verrez si vous lisez ou écoutez cette formation dans quelques
mois ou années. Actuellement, il faut compter environ 460€ pour la rédaction du
règlement de copropriété ainsi qu'autour de 15€ par lot. Pour chaque prestation
d'immatriculation de mise en copropriété, le notaire prend environ 25€.

LA MISE EN COPRO D'UN IMMEUBLE
Veuillez noter que lorsqu'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte

d'habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des
zones mentionnées au I de l'article 17, est mis en copropriété, voici ce que ça
entraînera :
 
1. Les baux en cours dont le terme intervient moins de 3 ans après la date de
mise en copropriété sont prorogés de plein droit d'une durée de 3 ans.
2. Les autres baux en cours sont prorogés d'une durée permettant au locataire
d'occuper le logement pendant une durée de 6 ans, à compter de la mise en
copropriété.
Le locataire aura tout de même un droit de préemption (article 10-1 de la loi du

31 décembre 1975) sans même qu'il ne doive quitter les lieux. Ce droit de
préemption s'applique lors de la mise en vente du logement dès sa mise en
copropriété suite à la division. Attention, ce droit de préemption doit respecter
une procédure particulière, je vous conseille fortement de vous rapprocher de
votre notaire qui connaîtra les tenants et les aboutissants de la réglementation.
REQUALIFICATION MARCHAND DE BIENS
Voilà, vous avez fait votre division correctement, désormais, celle-ci est bel et
bien effective, vous pouvez donc revendre vos lots à la découpe, sans aucun
problème. Un problème vient alors se poser, allez-vous être requalifié en
marchand de biens (MDB) ? Attention, être MDB n'est pas l'enfer, mais c'est une
stratégie totalement différente, qui, si nous ne sommes pas préparé, peut coûter
très cher. Notre but à nous, ce n'est pas d'être MDB, on souhaite revendre, et se
taper le moins de plus-value possible sur nos reventes, en bénéficiant de la plus-
value du particulier en ayant un statut en nom propre (LMNP, NU, SCI IR...)
Pour savoir comment la revente à la découpe pourrait vous requalifier, on va

déjà voir ce qu'est un MDB. Un MDB est une personne physique ou morale qui
fait des achats immobiliers dans le but de les revendre en faisant une plus-
value. En gros, pour l'administration, vous pourriez être requalifié en tant que
marchand de biens si vous cumulez les 2 conditions suivantes :
1ère condition, il faut une intention spéculative, ce qui signifie que vous
souhaitez gagner de l'argent avec cette opération d'achat-revente.
2ème condition, il faut un caractère répétitif, c'est à dire refaire cette opération
plusieurs fois.
Concernant la première condition, c'est assez simple à comprendre, si vous

achetez 100 et que vous revendez 150, vous êtes dans l'intention spéculative,
vous remplissez donc cette condition. En revanche, pour la 2ème, c'est plus
compliqué car dans la loi, il y a juste la notion d'habitude, sans dire précisément

à partir de combien d'achat-revente faits, nous passerions automatiquement
MDB, ça serait plus simple d'avoir un seuil à ne pas dépasser. Sur les forum et
Facebook, on entend régulièrement qu'il faut faire une opération maximum tous
les 1 an, 2 ans, 5 ans ou 10 ans, malheureusement, il n'y a pas plus
d'indication, c'est donc à l’appréciation du juge, mais logiquement, à partir de 2
opérations, nous pourrions être requalifié de MDB.
Si vous exploitez vos biens pendant plusieurs années, vous ne serez

normalement pas requalifié, mais impossible d’être affirmatif à 100%. En effet,
un MDB est là pour faire de l'achat-revente, a contrario, vous, vous allez
exploiter les biens en les louant, 3, 5, 10 ans avant de les revendre, dans ces
cas-là, vous ne serez jamais considéré comme un MDB, quel que soit le nombre
d'appartements que vous revendrez. Une nouvelle fois, il n'est pas indiqué le
nombre d'années durant lesquelles les appartements devront être loués afin de
ne pas être ennuyé lors de la revente, mais selon moi, 5 ans est une durée
assez longue pour prouver qu'on n’était pas dans l'intention de faire de l'achat-
revente.
Vous l'aurez compris, si vous achetez un appartement de 100M2, que vous faites
juste la division officielle en 2 appartements et que vous revendez les 2
appartements directement, c'est une opération de MDB puisque les biens n'ont
pas été exploités en location et cela, même si vous faites des travaux ou non.

MODULE 32 : Acheter un bien divisé officiellement
INTRODUCTION
Dans ce module, nous allons voir ensemble, les 5 points importants qu'il faut
vérifier lorsqu'on achète un bien déjà divisé. Nous verrons qu'il faut vérifier tout
ce qui est obligatoire au niveau de l'urbanisme, si la division a été faite
correctement chez le notaire, si le vendeur a suivi les obligations qu'il a envers
la copro, si les travaux ont été faits dans les normes, ainsi que les différents
formulaires que le vendeur a établis lors de sa division.
VÉRIFIER QUE TOUT A ÉTÉ FAIT DANS LES RÈGLES
Lorsqu'on achète un appartement ou un immeuble entier qui a été divisé

officiellement, il va falloir vérifier plusieurs points importants, car il n'est pas sûr
que la division ait été faite correctement. Le vendeur a pu diviser l'appartement
ou l'immeuble, mais il se peut qu'il ait oublié certains points, c'est pourquoi il est
important de toujours vérifier ce qui a été fait dans le bien qu'on souhaite
acheter.
Veuillez noter que si vous achetez un bien qui a été divisé officiellement, mais en
étant illégale, alors vous prenez un risque. Oui, en effet, un bien peut être divisé
de façon officielle, avec un enregistrement au cadastre, tout en étant illégale, je
vous laisse réfléchir quelques minutes, je vous dirai comment c'est possible un
peu plus bas. Dans tous les cas, n'ayez confiance en personne, faites vos
propres analyse, vérifiez tous les documents, on n’est jamais mieux servi que
par soi-même. Je ne vais pas vous redonner les procédure de chaque document
que nous avons vu tout au long de la formation, mais je vais vous récapituler
tout ce qu'il doit avoir fait pour que cette division soit dans les règles :
 
1er point, vérifiez si tout est fait dans les règles niveau notaire. De toute
façon, pour revendre un bien à la découpe, comme nous l'avons déjà vu
ensemble, le vendeur a obligatoirement fait la procédure de division avec dépôt
de la part du notaire. Néanmoins, il est intéressant de savoir combien ça lui a
coûté, dans quel ordre il a fait tout ça. Plus vous aurez d'expérience et de
témoignage sur un sujet et plus vous serez bon.
De plus, un notaire n'est pas infaillible, on ne sait jamais, il est quand même
important de faire une vérification de toute la procédure car un oubli est vite
arrivé.
2ème point, Vérifiez auprès du notaire qui publiera alors les différents lots. Sur
le papier, tout va bien. Mais il faut également composer avec le droit de
l'urbanisme. En effet, il se peut que le vendeur n'ait pas respecté les
prescriptions du PLU.
Le souci, comme vous le savez, c'est que le PLU est souvent embêtant puisqu'il
oblige notamment très régulièrement la création de parking pour une création

de logement. Donc, si la division a été faite entièrement sans suivre le PLU, vous
risquez gros. En effet, en achetant un bien qui a été divisé sans création de
place de parking, alors qu'elle était obligatoire, alors ce bien est contraire au
PLU.
A qui revient la responsabilité ? Logiquement, lorsque le notaire divise un bien

officiellement, en le publiant, il est censé faire son travail de vérification,
puisqu'il est payé pour ça et donc vérifier que la personne qui a fait la division a
bien suivi les règles, notamment celles du PLU. Néanmoins, il se peut que cette
partie soit oubliée par le notaire. C'est pourquoi, je vous invite grandement à
vérifier vous-même les obligations du PLU de la ville et d'alerter le notaire sur ce
point quoi qu'il en soit. Si vous trouvez une anomalie, parlez-en à ce dernier
avant le compromis afin de valider ou non le souci que vous auriez trouvé.
Même si vous n'êtes pas responsable si le vendeur n'a pas suivi le PLU, il est
préférable de ne pas acheter un bien qui ne respecte pas les règles du PLU.
3ème point, si vous achetez dans une copropriété, vérifiez si tout est fait dans
les règles niveau copro. C'est un peu comme le PLU, le vendeur peut avoir fait
tout correctement, mais s’il n'a pas suivi le règlement de copropriété, ça sera
problématique. Si vous achetez un bien dont la copropriété peut contester
l'existence quelques mois ou années après votre achat car le règlement de copro
interdit la division en petite surface, comment allez-vous faire ? Même si la
responsabilité reste celle du vendeur, vous serez le propriétaire d'un
appartement qui pose problème. Donc assurez-vous que le vendeur ait bien suivi
le règlement de copro avant d'acheter un bien divisé.
Le principal élément à vérifier dans une copropriété pour un bien qui a été
divisé, avant d'acheter, c'est le règlement de copropriété, car comme nous
l'avons vu plus tôt dans la formation, celui-ci peut être très restrictif. En effet,
les divisions de logements peuvent être mal vues par les copropriétaires, il est
donc important de voir si ceux-ci n'ont pas émis de restriction dans ce fameux
règlement de copropriété. Si vous avez un doute, revoyez le module dans lequel
nous avons analysé différents règlements de copropriété pour voir quand la
division est possible ou non.
Vérifiez également le Procès verbal de l'assemblée générale qui a dû avoir lieu

avec les nouveaux lots ainsi que leurs M2, dont chacun doit avoir ses millièmes
de calculé.
4ème point, Vérifiez si tout est fait dans les règles au niveau des travaux. Là
encore un point important, lorsqu'un bien est divisé, que ce soit un immeuble
entier ou un appartement, il faut absolument vérifier les travaux qui ont été
effectués. Si vous êtes en copro, vérifiez surtout la création des évacuations et
des arrivées d'eau, car si elles sont mal faites, vous risquez de gros ennuis avec
la copropriété.
On le verra plus tard dans les modules traitant des travaux, mais les travaux
pour faire une division sont assez complexes. S’ils sont mal faits, vous risquez
d'avoir des fuites d'eau ou des tuyaux bouchés. Faites donc venir vos artisans

pour qu'ils vérifient si tout est OK. Ceci est encore plus vrai lorsque vous achetez
un immeuble, car pour faire des divisions de logement dans un immeuble,
généralement on crée des colonnes d'arrivée d'eau et d'évacuation, il est donc
impératif de regarder tout ça.
Voici les principaux travaux de division à vérifier :
Les évacuations. Lorsqu'un ou plusieurs logements sont créés, il y a

obligatoirement des évacuations qui sont soit créées en perçant le sol, et en y
créant des colonnes d'évacuation soit en l’ajoutant sur une colonne d'évacuation
existante. Dans tous les cas, une colonne d'évacuation d'eau peut être
problématique si elle est mal faite, car il n'y a rien de pire que d'avoir des fuites
régulièrement.
Si c'est en copropriété, la création d'une colonne d'évacuation n'est presque

jamais possible, il faut donc se rattacher à l'évacuation existante. En général,
lorsqu'on divise un appartement en 2, on rattache le 2ème appartement créé
avec l'évacuation principale, et pour cela, généralement on crée une petite
estrade pour faire passer cette évacuation. Vérifiez donc un maximum tous les
tuyaux d'évacuation avec votre plombier afin de voir si tout a été fait
correctement. Si c'est en mono-propriété généralement on crée des colonnes
d'évacuation, ça permet à chaque appartement d'avoir sa propre évacuation.
Pour un immeuble de 3 étages avec 4 appartements par étage, on pourrait créer
4 colonnes d'évacuation en partant des caves, jusqu'à l'appartement le plus
haut. Dans ces cas-là, il doit y avoir des trappes à plusieurs endroits, ouvrez-les
avec votre plombier pour vérifier que les évacuations sont bien faites et qu'il n'y
a pas de fuite d'eau. Regardez également s’il n'y a pas de fuite au plafond.
Les compteurs et les colonnes. La pose des compteurs et encore plus la pose des
colonnes électriques impose des normes très strictes. Normalement, pour la
création de compteur, le vendeur a obligatoirement dû obtenir le consuel, qui
vérifie l'installation, mais rien ne vous empêche de venir avec votre électricien
pour vérifier que les compteurs et les colonnes ont bien été installées.
Pour les compteurs d'eau, généralement installés dans les caves pour des
immeubles en rénovation, il faut faire l'inspection de ce qu'a fait le plombier.
Pour la division de logement, on doit créer des compteurs d'eau, faites vérifier ce
qui a été fait au niveau de la nouvelle installation à votre plombier.
Vérifiez enfin, tout ce qui est isolation. On verra ça en détail dans les modules
sur les travaux, mais un appartement qu'on divise ne s'isole pas de la même
manière qu'un appartement rénové. L'isolation est un point crucial pour une
division réussie, et si celle-ci est mal faite, vous risquez d'avoir un turn-over
important. Mettez-vous dans le silence plusieurs fois à plusieurs moments de la
journée et écoutez, vous entendrez des bruits de fond, c'est normal dans un
appartement, mais vous ne devez pas entendre tout ce que fait votre voisin.
Normalement, pour avoir une bonne isolation, on met des cloisons SAD,
demandez au vendeur quel type de cloison il a installé pour sa division.

5ème point, vérifiez si tout est fait dans les règles au niveau de
l'administration. Comme on l'a vu plus tôt, pour créer un logement au niveau
administratif, il faut remplir le formulaire H2, c'est obligatoire pour informer
l'administration de la création d'un logement. Normalement, pour être officiel, ce
formulaire a normalement dû être rempli, mais on ne sait jamais, il vaut mieux
vérifier, ça prend quelque minutes et au moins vous serez rassuré.
Ce document va servir à l'administration de savoir tout ce qui se trouve dans le

bien, combien de salles à manger, combien de salles de bain, de cuisines, de
caves, de garages... Le bien a-t-il l'eau courante, l'électricité... Bref, ce
document doit récapituler tout ce que comporte le bien. Ce document servira
notamment à l'administration pour le calcul de la taxe foncière, alors remplissez-
le correctement. Vérifiez l'exactitude du document rempli, car si celui-ci est mal
rempli, cela peut vous coûter cher.
Certes, l'administration ne vous mettra pas d'amende si l'ancien propriétaire a

mal rempli ce formulaire mais, imaginons que le nombre de M2 ait été minimisé
ou encore pire, qu'une pièce ait été oubliée, cela signifie que la taxe foncière a
mal été calculée, puisque celle-ci a été calculée sur les éléments indiqués sur le
formulaire H2. Si l'administration s'en rend compte, alors il y a de grande
chance que votre taxe foncière soit recalculée à la hausse, alors que cela n'était
pas prévu dans votre plan. Alors pensez à bien vérifier l'exactitude de ce
formulaire.
Pensez donc à demander un maximum de documents, comme la déclaration

préalable ou le permis de construire, le formulaire H2, le règlement de copro, le
PLU de la ville, l'état descriptif de division, le dépôt au cadastre... Avec tous ces
documents, vous pourrez commencer à faire votre enquête.
A noter : Si vous achetez un immeuble entier, vous serez en mono-propriété, le

vendeur n'a donc pas l'obligation de faire la procédure d'enregistrement au
cadastre. En revanche, il doit avoir effectué toutes les autres formalités pour
avoir une division officielle. Donc même si vous achetez un immeuble, vérifiez si
tout a bien été fait correctement pour le reste.
Il se peut que vous ne sachiez pas que l'appartement ou l'immeuble que vous
allez acheter a été divisé, vous pouvez lui demander tout simplement, mais s’il
répond non et que vous avez un doute alors c'est à vous de jouer. Avec tout ce
que vous avez vu dans cette formation, vous allez pouvoir détecter rapidement
si le bien a été divisé.
Si c'est un appartement, ça sera assez simple, le plus souvent, il y a toujours un

sas entre 2 appartements qui viennent d'un seul appartement de base. La porte
palière sera la même que les portes des autres appartements, donc facile à
repérer. Si c'est un immeuble qui a été divisé, il sera également assez simple de
voir s’il y a eu des divisions également. En effet, un immeuble divisé a de
grandes chances d'avoir une nouvelle colonne électrique, comme vous le verrez

dans les modules traitant des travaux. Une colonne électrique, si elle est neuve
est très simple à repérer, puisqu’elle doit respecter des normes strictes, comme
si vous deviez créer un bâtiment neuf.
Savoir que le bien a été divisé est important pour faire les vérifications qu'on a
vues juste avant, mais c'est également important pour la négociation. En effet,
vous savez que la personne va faire une plus-value, sauf s’il est mauvais, mais
lorsqu'on divise un appartement ou un immeuble qu'on revend à la découpe, en
général, il y a de grosses plus-values en jeu. C'est normal, le vendeur a fait un
gros travail administratif pour la division, il a peut être fait des travaux, il est
donc normal qu'il fasse une plus-value, mais comme vous avez cette
information, vous allez pouvoir en jouer.
Il n'est pas rare de faire une plus-value de plusieurs dizaines de K€ pour chaque
appartement revendu, vous savez donc que vous allez avoir une marge de
manœuvre, n'hésitez pas à faire des offres agressives.
Au niveau des conditions suspensives inhérentes à la division que vous pourriez

rajouter dans le compromis, je conseille d'en mettre une, qui regroupe un très
large spectre. Il faut mettre la condition suspensive qui dit que si la division de
cet appartement n'a pas été faite dans les règles, alors vous pourrez vous retirer
facilement. Après, vous pouvez acheter un bien divisé officiellement sans être
dans les règles, mais sachez que c'est un risque que vous prenez en fonction de
ce qui n'a pas été fait correctement.
Ce n'est pas une Condition suspensive, mais c'est un point important à rajouter
pendant le compromis. Allongez la durée du compromis à 6 mois, il y a
tellement de choses à faire/penser et d'autorisations à avoir que tout faire en 3
mois serait compliqué, pas impossible mais le planning serait très tendu. Avec 6
mois, vous avez le temps de voir venir, de gérer tout ce qu'il faut.
Acheter un bien déjà divisé ne fait pas partie de ma stratégie, je préfère faire la
division moi-même et mes travaux moi-même afin de pouvoir amortir un
maximum de travaux et ne payer aucun impôt. Ce qui ne sera pas spécialement
possible si vous achetez un bien déjà divisé dont les travaux ont été faits.
Néanmoins, si vous souhaitez quand même acheter un bien déjà divisé, vous
savez ce que vous devez faire pour prendre le moins de risques possible.
A noter : Si vous souhaitez vendre en bloc plus de cinq logements, l'acquéreur

potentiel doit s'engager à proroger les baux en cours conformément à Article
10-1 de la loi du 31 décembre 1975. En général, ce point est maîtrisé par le
notaire.

MODULE 33 : LES DÉROGATIONS (Partie 1)
INTRODUCTION
La fameuse place de parking, celle qui emmerde tous les investisseurs qui
veulent diviser un bien immobilier n’est en fait pas une fin en soi. En effet, dans
ce module, vous allez voir qu’il est possible de s’en passer, même lorsqu’elle est
indiquée dans le PLU. Nous allons voir ensemble toutes les dérogations que je
connais et que j’utilise moi-même pour les investissements. Je vous dévoilerai
les dérogations sur 2 modules, le module 33 et le 34.
LE PRÉAMBULE
Pendant les 2 prochains modules, je vais raconter mon vécu, c'est ce qui s'est
passé dans mon cas pour mon projet actuel. Certaines dérogations ne seront
pas utilisables dans votre cas, certains points de négociation ne sont pas pour
vous, mais en tout cas, ça vous permettra de connaître en détail le
fonctionnement des dérogations de place de parking. Le module dérogation a
été établi avec mon avocat spécialiste de l'urbanisme, ce texte sera donc assez
complexe à comprendre, je vous invite donc à les lire plusieurs fois pour être sûr
de tout comprendre.
Auparavant, les villes dans lesquelles j'investissais ne demandaient pas la

création de place de parking pour de la division de logement, ce qui était assez
simple, car c'est cette problématique de la place de stationnement qui bloque
beaucoup d'investisseurs. Mais je me renseigne depuis septembre 2018 à
comment obtenir une dérogation de place de parking car je cherchais un
immeuble à Lyon ou à Grenoble. Malheureusement, dans le PLU de ces 2 villes,
la place de parking est obligatoire lorsqu'on fait une division de logement, car
c'est considéré comme de la création de logement.
Auparavant, j'investissais uniquement dans des villes à Cashflow, c'est-à-dire

des villes qui permettent de gagner beaucoup de cash rapidement, par contre, à
la revente, je n'aurai pas de plus-value. Cette stratégie est très bien lorsqu'on
commence en immobilier car elle permet de mettre pas mal d'argent de côté. En
quelques années, vous pouvez vous créer un bel apport pour de plus gros
projets. Cette stratégie est selon moi à mixer avec une stratégie plus
patrimoniale, c'est-à-dire, acheter un bien dans une ville qui prend de la valeur.
C'est pourquoi, à l'heure où j'écris ces lignes, j'ai 40 lots dans des villes à
cashflow, désormais, je vais investir dans des villes patrimoniales. Même si j'ai
un cashflow plus faible, ce n'est pas grave, le plus important c'est de mixer
plusieurs stratégies afin de ne pas avoir tous ses œufs dans le même panier.
J'ai vite compris que je n'allais pas trop tarder sur la ville de Lyon, car les
immeubles partent très vite à des marchands de biens, qui achètent cash
plusieurs millions et sans conditions suspensives, donc autant vous dire qu'on ne
joue pas dans la même cour de jeu. Je décide donc de rechercher activement
sur Grenoble. Depuis plusieurs mois, je ne trouve pas grand chose, comme vous
savez, je n'achète que des immeubles pourris et sans locataires afin de pouvoir

tout rénover entièrement afin d'en faire des logements de standing. Le problème
c'est que des grands immeubles pourris de plus de 500M2, sans locataire, dans
une zone intéressante, ça ne se trouve pas partout.
En février 2019, je trouve enfin un superbe immeuble qui était un Hôtel. Pour la
petite histoire, j'ai ma société qui est à Grenoble depuis 2010, et je passais
devant tous les jours, il avait une très belle façade, face à la gare, j'avais
toujours rêvé de l'acheter. A cette époque j'étais encore jeune et j'avais les
croyances limitantes que la majorité ont, c'est-à-dire, penser qu'on ne pouvait
investir en immobilier que lorsqu'on a de l'argent. J'ai compris que c'était faux
des années plus tard.
L'immeuble était affiché 1 600 000€, pas du tout dans mon budget au vu des
travaux et trop cher au niveau des M2. Comme je vous le dis souvent, on achète
des M2, pas une rentabilité. Après plusieurs mois de négociation avec l'agent
immobilier et le vendeur, nous décidons de conclure l'affaire à 1 200 000€. Nous
signons donc le compromis en juillet 2019. Comme vous pouvez le voir, il y a eu
6 mois de négociation, il ne faut rien lâcher, ça peut être très long, mais au final,
ça rapporte gros.
En parallèle, dès que je me suis intéressé à ce projet, j'ai évidemment lu le plan

local d'urbanisme de la ville, et malheureusement, pour une création de
logement, celui-ci obligeait d'avoir une place de parking par logement créé. Le
problème, c'est que le bâtiment actuel est un hôtel, je vais donc y faire un
changement de destination pour le rendre habitable, ce qui fait que je vais créer
29 logements, ce qui doit me contraindre théoriquement à avoir 29 places de
parking. Malheureusement, je n'ai même pas une seule place car l'hôtel n'en
avait pas une seule.
Début février, dès ma première visite du bien j'ai su que je l'aurais quoi qu'il
arrive, et pour gagner du temps, j'ai pris rendez-vous avec un avocat spécialiste
de l'urbanisme dans la ville de Grenoble pour voir comment déroger à ces places
de parking. L'avantage, c'est qu'il est spécialiste dans l'urbanisme, donc il sait
exactement de quoi je lui parlais, il avait l'habitude de ça, beaucoup de ses
clients sont des marchands de biens qui eux aussi ont cette problématique. De
plus, j'ai volontairement pris un avocat de la ville où j'investis puisqu'il connaît le
service de l'urbanisme de la ville, même si ce ne sont pas ses copains, ils les
côtoient régulièrement, il sait donc comment négocier avec eux pour ce genre
de demande.
J'ai pris une prestation de conseil dans un premier temps, pour savoir s’il était
possible de déroger aux place de parking. Ça m'a couté environ 500€. Quelques
jours plus tard, je reçois son compte-rendu détaillé de 5 pages qui m'indique
que c'est possible (je vous dirai les astuces plus tard). J'étais assez étonné, car
depuis toujours, on entend ou on lit qu'il est très difficile, voire impossible de
pouvoir déroger à ces fameuses places de parking. En fait, c'est faisable, mais il
faut bien s'entourer.

Avant d'aller plus loin, je vais vous récapituler les dates importantes du projet
afin que vous puissiez comprendre :
=> Première visite en février 2019
=> Compte-rendu de l'avocat en Mars 2019
=> Compromis signé en Juillet 2019
=> Permis de construire déposé en septembre 2019
J'écris ces lignes le 9 novembre 2019, le permis a donc été déposé il y a plus de
2 mois, mais je dois attendre 3 mois, donc jusqu'au 05 décembre pour savoir si
mon permis est accepté ou non.
Faisons un bond dans le temps. Tout se passe bien, les négociations sont
validées, on signe le compromis en juillet 2019. Ensuite, nous mandatons un
architecte pour déposer le permis de construire et nous engageons notre avocat
pour qu'il ajoute un compte-rendu au permis de construire . Ce projet nécessite
un dépôt de permis de construire car nous allons casser toute la façade
actuellement en hôtel et restaurant pour y mettre des fenêtres d'habitations. Le
permis est déposé le 05 septembre 2019.
Prendre un architecte pour déposer un permis, c'est classique, mais ajouter un

avocat pour appuyer la demande, c'est moins courant. De plus, nous avons
également mandaté un géomètre afin d'avoir des mesures certifiées. Si vous y
allez seul déposer votre permis de construire, sans appui ni conseil de personne,
la mairie pourra refuser très facilement votre demande de dérogation. Alors que
s'entourer d'un architecte, un géomètre et d'un avocat spécialisé dans
l'urbanisme de la ville, vous permettra de passer beaucoup plus facilement. En
effet, la mairie y réfléchira à 2 fois avant de refuser un permis de construire qui
pourrait l'amener à un procès coûteux. Pour ce genre de projet, il ne faut pas
faire le radin, il faut se faire entourer par un maximum de gens compétents afin
d'avoir le plus de chances possible que son projet passe.
Certains d'entre vous sont en train de se dire que je prends le risque de payer
un avocat, un architecte et un géomètre sans être sûr d'aller jusqu'au bout. Oui
en effet, je prends ce risque, car dans la vie, si on veut aller loin, on n’a pas
d’autre choix que de prendre des risques. Attention, il ne faut pas prendre des
risques inconsidérés mais il faut savoir en prendre. Comme beaucoup
d'investisseurs, vous aussi vous prenez des risques, vous n'êtes pas
l'investisseur lambda qui achète un bien à 3% de rentabilité, qui le loue en nu
avec le statut Micro foncier, non, vous faites probablement des travaux, peut-
être en meublé au réel afin d'avoir du cashflow. Il faut prendre des risques qu'on
peut accepter de perdre. Dans mon cas, la prestation globale m'a coûté environ
12K€, c'est de l'argent que je suis prêt à perdre, mais en retour ça peut me
rapporter gros.

A noter que, cette place doit être présente pour le logement, mais peut être
louée à un autre locataire, ce n'est pas obligé de la louer au locataire de
l'appartement. Ce qui est une aberration en soi. Le plan local d'urbanisme oblige
d'avoir une place de parking pour la création de logement, mais n'oblige pas que
cette place, reliée à l'appartement soit louée au locataire en place dans cet
appartement.
Si vous faites partie des chanceux qui peuvent créer des places facilement, c'est
notamment le cas lorsque vous divisez une maison, vous pourrez utiliser une
partie du terrain pour en faire des places de parking, alors sachez que vous
pourrez augmenter votre bénéfice assez facilement. Il suffit de louer votre
appartement au locataire X et de louer la place de parking seule à quelqu'un
d'autre, ainsi, vous pouvez gagner plus sans trop d'effort.
LES DÉROGATIONS
Une chose importante à retenir, dans toutes les astuces que je vais vous donner
pour déroger à la place de parking, aucune n'est sûre de passer. La dérogation
de place de parking, c'est de la négociation avec la mairie qui doit être appuyée
avec des textes de loi précis.
Il existe plusieurs possibilités de déroger aux règles de stationnement contenues dans un

Plan local d'urbanisme, sous réserve bien entendu que la commune accepte d'appliquer
l'une d'elles. Je vais vous lister toutes celles que je connais.
Je connais 3 dérogations et 1 astuce au cas où ces dérogations peuvent

bloquer :
● La 1ère dérogation concerne l'augmentation du gabarit du bien 
● La 2ème dérogation concerne les transports en commun 
● La 3ème dérogation se basera sur une jurisprudence 
● Le bonus vous donnera la solution ultime pour que ça passe presque

toujours. 
En premier lieu, l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme expose que les règles définies par
un plan local d'urbanisme peuvent faire l'objet de dérogations strictement énumérées par les
articles L. 152-4, 5 et 6.
Au terme de l'article L. 152-6 du même code, les dérogations au règlement du plan local
d'urbanisme peuvent être autorisées « dans les communes appartenant à une zone
d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232
du code général des impôts».
La ville de Grenoble figure bien dans la liste des zones continues avec plus de 50000
habitants établie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013. Il est donc possible de demander
une dérogation sur le fondement sus-évoqué.

Les 2 premières dérogations sont envisageables sur le fondement du code de
l'urbanisme uniquement si la ville fait plus de 50K habitants.
1ère dérogation :
« En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité

compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée :
Déroger aux règles relatives aux obligations en matière de création d'aires de

stationnement pour autoriser la transformation à usage principale d'habitation
d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la
limite d'une majoration de 30% du gabarit de l'immeuble existant »
Il ressort de ces dispositions qu'il est possible de déroger aux règles de

stationnement contenues dans un plan local d'urbanisme pour autoriser la
transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par
reconstruction, rénovation ou réhabilitation dans la limite d'une majoration de
30% du gabarit de l'immeuble existant.
Quand on parle de modification de gabarit, c'est par exemple augmenter des M2

à l'habitation en créant de la surface habitable, ce qui est notamment le cas
lorsque vous créez un étage à un immeuble. Dans mon cas, je ne touche pas le
gabarit de l'immeuble, je ne vais pas créer un M2 supplémentaire à mon
immeuble, on travaillera uniquement sur le gabarit existant.
Dans la mesure où le gabarit de l'immeuble ne sera donc pas modifié en

l'espèce, ces dispositions semblent pouvoir être appliquées à mon projet.
De plus, une précédente instruction du 28 mai 2014 relative au développement

de la construction de logements par dérogation aux règles d'urbanisme et de la
construction (NOR: ETIL1400077C) précisait déjà que:
« cette dérogation est ouverte pour les projets de transformation, ou

démolition/ reconstruction d'immeubles existants de tous types, en immeubles à
destination principale d'habitation, dès lors que la zone dans laquelle ils se
situent autorise les constructions à usage d'habitation».
Le Maire dispose d'une marge d'appréciation pour délivrer une telle autorisation
dès lors que les termes « en tenant compte de la nature du projet et de la zone
d'implantation » sont employés au détour des dispositions précitées.

MODULE 34 : LES DÉROGATIONS (Partie 2)
INTRODUCTION
On rentre un peu plus dans la complexité juridique dans les 2 dernières

dérogations. Ce module sera complexe à lire ou écouter, lisez-le ou écoutez-le
autant de fois qu'il sera nécessaire afin que vous puissiez tout comprendre. On
terminera sur quelques points de négociations possibles à ajouter aux
dérogations, ainsi que le bonus que je vous ai promis.
DÉROGATION N°2
Le même article que celui de la dérogation N°1 prévoit une autre dérogation aux
obligations d'aires de stationnement :
« lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500

mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport
collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la
densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de
stationnement existantes à proximité» (loi ELAN).
En l'espèce, l'immeuble est situé à 350 mètres de la Gare SNCF et à 140 mètres
d'un arrêt de tramway desservi par deux lignes qui permettent d'accéder à toute
la ville de Grenoble facilement.
Du reste, les futurs résidents seront des étudiants. Or, d'une part il existe
certains établissements d'enseignement supérieur à proximité immédiate (IUT,
École supérieur de commerce de Grenoble, etc.) et d'autre part, les autres
établissements d'enseignement supérieur sont desservis par les transports en
commun susvisés.
Par ailleurs, pour les étudiants qui disposeraient de véhicules, il existe des
solutions de stationnement puisque plusieurs parkings privés et places de
stationnement publiques se situent à proximité de l'immeuble.
Dans ces conditions et sous réserve de l'acceptation du Maire de la Commune,

ces dispositions me semblent parfaitement adaptées pour obtenir une
dérogation, étant entendu de surcroît que mon projet permettrait d'améliorer le
bâti, dont vous me précisez qu'il serait actuellement squatté.
DÉROGATION N°3
Une autre possibilité de dérogation pourrait encore être soumise au Maire de la

Commune de GRENOBLE sur le fondement de la jurisprudence du Conseil d'État
Au terme de la jurisprudence, lorsque la construction existante a été

régulièrement autorisée et est devenue non conforme à la réglementation, du

fait de l'évolution du PLU, cette circonstance « ne s'oppose pas, en l'absence de
dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles
existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de
travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions
réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions» (CE,
sect., 27 mai 1988, n° 79530, Sekler: Lebon, p. 324, concL Ch. de la
Verpillière.).
Pour un exemple de travaux regardés comme étant étrangers à la règle

méconnue :
«La cour administrative d'appel de Marseille a relevé que les travaux portaient
sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours
Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du
plan d'occupation des sols relatives à l'implantation des constructions par
rapport à l'alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres
comptés de l'alignement; pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux
exigences rappelées au point précédent (la règle posée par la jurisprudence
Sekler), la cour, après avoir relevé qu'ils n'avaient pas pour effet de rendre la
construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu'ils n'étaient pas
étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu'ils avaient pour objet de transformer
un commerce et des caves en maison d'habitation ; en statuant ainsi, alors que
ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d'implantation
des constructions définie à l'article UB 7, la cour a commis une erreur de
droit.» (CE, 13 déc. 2013, n° 356097: Juri.sData n° 2013-028560).
Un simple changement de destination peut participer à rendre un immeuble plus

conforme à la règle d'urbanisme méconnue, y compris si ce changement
n'intéresse qu'une partie de l'immeuble considéré (voir en ce sens: CAA Paris,
15 octobre 2009)
Dans cette affaire, un pétitionnaire a sollicité un permis de construire ayant pour

objet de modifier l'aménagement intérieur d'un ensemble immobilier à
destination d'ateliers et de bureaux aux fins d'en affecter une partie à
destination de logements. Cet ensemble ne répondait pas aux prescriptions de
l'article 12 du POS communal en vigueur dans la mesure où il ne comportait que
14 places de stationnement alors que les dispositions de cet article en
imposaient 22.
Toutefois, en vertu de la jurisprudence précitée, la circonstance qu'une

construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un
plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en
l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification
des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il
s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux
dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces
dispositions.

En l'espèce, le Maire avait rejeté la demande de permis de construire aux motifs
que le changement de destination impliquait de respecter strictement les
prescriptions de l'article 12 applicable et non pas seulement d'en atténuer la
méconnaissance.
Cette décision a cependant été sanctionnée par la Cour administrative d'appel de

Paris:
« Considérant que la SCI Le Grenier Lavandière a demandé l'autorisation au

maire de Cachan de changer en partie la destination de deux immeubles à usage
d'ateliers et de bureaux situés 4648 rue Etienne Dolet à Cachan en y créant 9
logements ; qu'il est constant que ces immeubles ne sont pas conformes aux
dispositions précitées du plan d'occupation des sols ; qu'en effet, ils comportent
14 places de stationnement alors qu'en application de ces dispositions et compte
tenu d'une surface hors oeuvre nette de 446 m2 à usage de bureaux et d'une
surface hors oeuvre nette de 367 m2 d'ateliers, 22 places seraient nécessaires;
qu'en diminuant la surface à usage d'ateliers et de bureaux et en affectant une
partie de ces locaux à la création de 9 logements, le projet conduit toutefois à
diminuer de 22 à 20 le nombre de places de stationnement nécessaire ; que le
tribunal administratif a donc estimé que ces travaux auraient pour effet de
rendre les immeubles existants plus conformes aux dispositions méconnues du
plan d'occupation des sols;
Considérant que la COMMUNE DE CACHAN, qui conteste cette analyse, fait

valoir, en premier lieu, que le projet litigieux prévoit de créer à l'intérieur des
bâtiments existants un espace à usage d'habitation qui n'existait pas auparavant
et que la conformité aux dispositions du plan d'occupation des sols des
logements ainsi créés n'est pas améliorée; que, toutefois, cette circonstance est
sans incidence sur l'application qui doit être faite des dispositions précitées, le
respect de celles-ci devant s'apprécier non pas pour chaque destination
existante ou à créer, mais sur la totalité de l'immeuble considéré;
Considérant, en second lieu, que la COMMUNE DE CACHAN soutient que du fait

d'une sous-estimation de la surface hors oeuvre nette de la construction
existante, cette construction ne nécessitait, pour être conforme au plan
d'occupation des sols, que l'aménagement de 20 places de stationnement et non
de 22 ; que, toutefois, si, dans une première demande de permis de construire
présentée pour la SCI Le Grenier Lavandière, le caractère aménageable d'une
surface de combles n'avait effectivement pas été indiqué, il ne ressort pas des
pièces du dossier que ces combles auraient fait l'objet, antérieurement à cette
demande, d'un quelconque changement d’affectation; que l'existence d'une
erreur dans la surface hors oeuvre nette indiquée dans la demande litigieuse
n'est donc pas établie de ce fait; qu'à supposer, d'autre part, que les travaux
envisagés, en ce qu'ils prévoient la transformation de ces combles en studios,
ait pour effet d'augmenter la surface future des locaux à usage d'habitation,
cette circonstance est sans incidence sur le nombre de places de stationnement
requis au regard de l’affectation et de l'étendue de la surface hors oeuvre nette
existante »

Ainsi, les règles applicables à des travaux emportant un changement de
destination d'un bâtiment doté d'une existence légale au regard du droit de
l'urbanisme sont celles concernant les travaux sur existant au sens de la
jurisprudence précitée et non pas celles applicables aux constructions nouvelles.
Voir également CE, 9 juillet 2008, Ministre de l'Équipement contre Montigny-le-

Bretonneux :
« Considérant que, lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une

disposition d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé, cette
circonstance ne s'oppose pas à la délivrance ultérieure d'un permis de construire
s'il s'agit de travaux qui doivent rendre l'immeuble plus conforme aux
dispositions réglementaires méconnues; que, dans l'hypothèse où le permis de
construire est relatif à une partie d'un ouvrage indivisible, il y a lieu d'apprécier
cette meilleure conformité en tenant compte de l'ensemble de l'ouvrage».
Cette dérogation permise par la jurisprudence pourrait également être soumise

à la commune.
Le Maire pourrait en effet accepter une méconnaissance de la règle de création

de stationnement prévue au PLU, si votre projet avait pour effet une
amélioration de la conformité du projet. Il suffirait pour cela, que quelques
places de stationnement soient créées.
LES AUTRES NÉGOCIATIONS
Outres les 3 dérogations que nous avons vues plus tôt, on va voir ici ce qu'on
peut ajouter comme technique de négociation pour appuyer notre dossier et
l'aider à passer plus facilement.
 
1er argument la ville de Grenoble est une ville écolo qui a une politique depuis
plusieurs années qui vise à diminuer le nombre de voitures. Le maire fait partie
d'un parti politique écologique. L'obligation des places de parking est donc
antinomique avec la politique actuelle de la ville.
2ème argument, les caves ne seront pas louées, elles seront mises gratuitement
à la disposition des locataires afin qu'ils puissent y mettre leurs vélo, trottinette
électrique ou tout autre moyen de locomotion écologique.
3ème argument, le bien que je suis en train d'acheter était un hôtel bien connu
des services de la mairie, c'était à la fois un squat et un hôtel de passe pendant
un bon moment. Ce qui fait que cet hôtel était un cancer pour la mairie, le fait
de le transformer en logement étudiant est donc bénéfique également pour la
ville.
4ème argument, la ville de Grenoble est dans une zone tendue, la ville est donc
en manque de logement. Comme dans toutes les zones tendues, la ville de
Grenoble cherche de façon permanente de nouveaux logements pour pallier ce

manque. Mon projet va donc dans le sens de la mairie, créer 29 logements à la
place d'un hôtel.
Vous l'avez compris, le but est de trouver un maximum de points qui vont dans
votre sens, il faut que la mairie comprenne que ce que vous allez faire est
bénéfique pour elle. Plus votre projet va dans le sens de la ville, et plus vous
aurez de chances que votre demande de dérogation de places de parking passe.
LE BONUS
La dernière solution, c'est simplement de louer une place de parking. Elle peut
être louée à un particulier qui loue sa place de parking, ou à la mairie sous
forme de concession. Renseignez-vous sur les différents parking qui se trouvent
en location à proximité. Cela dépend des PLU, mais il faut une place de parking
proche du bien.
Louez-la par exemple 1 mois avant le début du dépôt de la déclaration préalable

ou du permis de construire en indiquant l'emplacement de cette place de
parking. Puis 1 ou 2 mois après la validation de la mairie, vous pouvez résilier
votre bail de place de parking ou de garage. En cas de contrôle, l'important est
de prouver que vous aviez une place de parking lors du dépôt de la déclaration
ou du permis de construire.
De plus, cette place de parking, comme on l'a vu, doit être présente, mais il
n'est pas nécessaire et obligatoire de la mettre dans le bail de votre locataire,
elle peut très bien être louée à quelqu'un d'autre. Donc même si vous louez
votre bien dès la validation du permis de construire, pas besoin de mettre le
parking dans le bail du locataire. Attendez alors 1 ou 2 mois, puis résiliez votre
bail de place de parking.
Vous allez me dire, mais pourquoi tu n'utilises pas simplement cette technique
pour les places de parking. Simplement que ça fonctionne quand vous avez 1 ou
2 biens, mais lorsque vous devez trouver 29 places de parking, déjà il faut les
trouver les 29 concessions qui se trouvent à proximité à louer et en plus, ça sera
une vraie galère au niveau de la gestion. Mais il y a également le problème
financier, puisque si je prends 29 places de parking pendant environ 5 mois (1
mois avant le début du permis, 3 mois pendant la procédure et 1 mois après) ça
chiffre vite sachant qu'une place de parking coûte environ 80€. 29 x 80 x 5 =
11600€ supplémentaires à sortir de ma poche avant même de toucher le
moindre euro de loyer. Ce qui n'est pas négligeable.
Nous avons fait le tour de tout ce qu'on pouvait dire, je pense, sur les
dérogations de place de parking. Certains passages sont compliqués à
comprendre car ce sont des extraits de textes de loi, donc lisez-les plusieurs fois
si vous n'êtes pas sûr ou si vous avez un doute.

LA FIN
Et bien voilà, nous en sommes à la fin de cette formation DIVISER UN BIEN ET

GAGNER GROS. Je comptais faire une partie travaux dans cette formation, mais
en fait je me suis rendu compte que j'ai déjà dit tout ce que je savais dans la
première formation gratuite que j'ai faite, ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER
GROS. Donc pour tout ce qui a trait aux travaux, je vous invite à lire ma
première formation.
Je voulais faire 34 modules complets sur la division, je pense que beaucoup

d'éléments présents dans cette formation ne sont disponibles nulle part ailleurs
sur internet ou dans des formations payantes. J'ai mis un peu plus de 6 mois à
faire cette formation, j'y ai mis tout mon savoir gratuitement afin de pouvoir
aider le plus de personnes possibles.
Si vous n'avez pas tout compris sur cette formation, je vous invite à la relire
plusieurs fois, afin d'être sûr de ne passer à côté de rien et à poser vos
questions sur le groupe facebook GROSSE RENTA IMMO. Cette 2ème formation
est plus complexe que la première. Pour la première formation, j'ai mis environ
3 mois, pour celle-ci, j'ai mis 6 mois, j'ai voulu prendre mon temps afin de faire
une formation de qualité en rentrant dans les détails.
Désormais, avec ces 2 formations, vous n'avez plus aucune excuse pour ne pas
passer à l'action rapidement. Franchement, il n'existe aucune formation gratuite,
et assez peu de formations payantes qui sont allées aussi loin dans les détails.
Je vous souhaite d'enchaîner le plus de biens immobiliers possible afin d'arriver
à votre objectif.
A l'heure où j'écris ces lignes, j'ai 40 biens en location qui me rapportent 180K€
de loyers à l'année, tout cela en ayant commencé il y a 3 ans.
Toutes mes formations sont gratuites, en format PDF et en format vidéo sur
youtube, je ne demanderai jamais un seul euro pour mes formations. En
revanche, je vous demande une seule chose, si vous souhaitez me remercier,
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aucune obligation, vous faites ce que vous voulez :)
Sébastien Morin

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Cette formation, sous forme de livre, vous est gracieusement

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La Juriste de la société Hellia et du groupe Facebook (http://bit.ly/

Dan ZERBIB pour la correction de la formation.

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PAGE 4 - MODULE 1 LA STRATÉGIE DE LA DIVISION

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Je vous indiquerai ce qu'il faudra faire comme travaux au niveau de l'électricité

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UNE STRATÉGIE COMPLEXE

Je ne conseille pas à un débutant dans l'immobilier de commencer par faire de la

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Ma première stratégie, c'est d'acheter uniquement des immeubles, me

Ma quatrième stratégie, c'est d'acheter en nom propre et de louer en meublé. Je

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En effet, tu verras pendant ta route des situations complexes auxquelles tu

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