SISTEMAS REGISTRALES

• Los sistemas posibles de registro pueden ser muy amplios,

ya que una clasificación puede responder a su creación y
funcionamiento a necesidades, puntos de vista y finalidades
distintas.

• Por lo tanto, en este aspecto no sería factible clasificarlos

de una manera unitaria, a menos que la clasificación fuese
interminable o inexacta.
 •DEFINICIÓN
• Un sistema registral es una forma de organizar los registros
inmobiliarios y los efectos de la inscripción protegiendo a
los terceros.
• La idea de sistemas registrales especializados surge a partir
del siglo XIX, en búsqueda de seguridad y regulación para
la determinación de derechos existentes, cuya información
se puede proporcionar a quien solicite saber la situación
jurídica del bien.
• CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS
REGISTRALES.
• CARRAL Y DE TERESA: “Los sistemas registrales se
clasifican: según la forma; según la eficacia; y por los
diferentes grados de eficacia que se otorga por las
legislaciones a la inscripción, se distinguen cuatro sistemas
que son: el francés, el alemán y suizo, el español y el
australiano.
 • 1. SEGÚN LA FORMA DE REALIZAR LAS INSCRIPCIONES
• (ESTO SE REFIERE A COMO SE REALIZAN LAS INSCRIPCIONES, ES DECIR, POR
TRANSCRIPCIONES, POR FOLIO PERSONAL O POR FOLIO REAL.)

• A. EL SISTEMA DE TRANSCRIPCION: POR EL CUAL EL DOCUMENTO SE

ARCHIVA O SE COPIA ÍNTEGRAMENTE EN LOS LIBROS DEL REGISTRO.

• B. EL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL: EN QUE LOS LIBROS SE LLEVAN POR

ÍNDICES DE PERSONAS, O SEA DE PROPIETARIOS O DE TITULARES DE DERECHOS REALES.

• C. EL SISTEMA DE FOLIO REAL: EN QUE LOS LIBROS SE LLEVAN POR FINCAS,

A CADA UNA DE LAS CUALES SE LE ABRE UN FOLIO, EN QUE SE INSCRIBEN TODOS LOS
CAMBIOS, GRAVÁMENES, TRANSMISIONES, ETC., RELACIONADOS CON DICHA FINCA.
 • 2. SEGÚN LA EFICACIA CONCEDIDA A LA
INSCRIPCIÓN
• (ESTA CLASIFICACIÓN SE REALIZA CONTEMPLANDO LOS EFECTOS QUE PRODUCE
EL REGISTRO O SUS INSCRIPCIONES)

• A. SISTEMA DE LOS EFECTOS DE HECHO:

• Esteefecto se manifiesta en todos los registros, el carácter del registro debe ser
informativo, independiente y público.

• Estos efectos son comunes a todos los registros, pues en todos ellos el asiento
existe, tiene un carácter informativo, y puede ser consultado por cualquier persona,
y existe sin necesidad de producir determinados efectos.
• B. SISTEMA DE LOS EFECTOS PROBATORIOS:

• Elregistro es un medio privilegiado de prueba de lo consignado en el asiento. en

ciertos casos, como en el caso del registro civil, el asiento puede ser aún un medio
específico de prueba.

• Eneste sistema el registro constituye prueba. En Guatemala se emplea este para el

caso de las certificaciones que acreditan la titularidad sobre un bien, así como de los
derechos reales referentes a éste.

• Esta argumentación se sustenta específicamente en el art. 1179 del CC: la liberación o

gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, solo podrán
acreditarse por la certificación del registro en que se haga constar el estado de dichos
bienes.
• C. SISTEMA DE EFICACIA DEL REGISTRO:

• El registro es presupuesto de eficacia, y se exige el asiento en

declaraciones de voluntad para producir la eficacia contra terceros
(sistema declarativo) o la eficacia o validez misma del acto (sistema
constitutivo.
 • SEGÚN LA CALIDAD DE LAS INSCRIPCIONES
• A. SISTEMA DE INSCRIPCIÓN SUSTANTIVA:
• Este es el máximo de eficacia atribuido a la inscripción, ya que en esta opera el
cambio en el derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. En
la actualidad ya no hay propiamente inscripciones sustantivas, si no es en el
sistema australiano, habiendo existido en el antiguo sistema alemán.

• En los lugares donde se acepta la inscripción sustantiva, debe afirmarse que sin
registro no existe el derecho.
• B. SISTEMA DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA:

• No hace caso omiso al acuerdo de transferencia de creación o extinción del derecho,

sino que se exige como requisitos inexcusables para que el derecho quede
constituido, transferido, etc.

• C. SISTEMA DE INSCRIPCIÓN DECLARATIVA:

• Es aquel sistema cuya eficacia estriba únicamente en declarar la existencia, la

transmisión, la modificación o la extinción de un derecho, ya operada fuera del
registro por un negocio jurídico que se contiene en el título que se presenta al
registro.
 • SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
• En estos sistemas la adquisición y constitución del dominio y demás derechos reales
se llevan a cabo con total independencia del registro de la propiedad, en virtud de
que tal órgano se limita a publicar la titularidad de propiedad y demás derechos
reales que nacieron fuera del registro, sin añadirles eficacia alguna; puesto que el
fin que perseguía este era evitar daños como la clandestinidad de gravámenes y las
dobles enajenaciones, estableciéndose que quien inscribe en el registro su título
queda a salvo de cualesquiera reclamaciones que se puedan formular por parte de
terceros que adquirieron en fecha anterior o al mismo tiempo, pero que no
realizaron su correspondiente inscripción registral.

• Lo no inscrito no perjudica al que inscribe.

• Este tipo de sistema se relaciona con el francés.
 • LA PUBLICIDAD REGISTRAL CON EFICACIA
CONVALIDANTE
• De acuerdo con este sistema, el derecho real nace fuera del registro de la
propiedad, por tal motivo, esta institución se limita a brindar únicamente la
publicidad de los derechos reales que ya han sido constituidos.

• En virtud de la publicidad que el registro promueve, se considera que lo que el

mismo publica es exacto, y de tal manera se convalidan los contratos que el titular
realizó basándose de buena fe en los requisitos que exige la ley para realizar tal
inscripción.
 • LA PUBLICIDAD REGISTRAL CON EFECTOS
CONSTITUTIVOS

• Conforme este sistema, la inscripción en el registro de la propiedad es

un requisito obligatorio para la constitución y así dar lugar al
nacimiento de los derechos reales, es decir que en las formas de
publicidad van absorbidas las formas constitutivas de las
modificaciones reales en las adquisiciones por negocio jurídico
 • SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS
• En los inicios de la revolución francesa, la publicidad era escasa, pero
gracias al código civil de 1804 se abre paso a diferentes cuerpos
legales que transforman el sistema registral.

• La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de

una buena organización de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la
ley de transcripciones del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la
transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles.
• FORMA
• La finca es la unidad registral y se sigue el modelo de transcripción.
• Se sigue un sistema de folio con forma de fichero personal, lo cual
facilita relacionar las fincas.

• Este sistema cuenta con un principio de publicidad registral numerus

clausus, de actos determinados.

• Las inscripciones son obligatorias y tienen un plazo de 3 meses, con

una sanción de multa y responsabilidad civil para el titular de los
oficios públicos, de conformidad con el decreto de 1955.
• EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS TIENE UN FICHERO
INMOBILIARIO, QUE ES DOBLE:

• A. FICHERO PERSONAL: Que consiste en llevar una ficha por cada

propietario o titular de derechos reales. En ella se mencionan todos los inmuebles o los
derechos reales de cada propietario o titular.

• B. FICHERO REAL: Que consiste en llevar una ficha por cada finca o parcela
que exista, esta ficha tiene mucha relación con el catastro.

• Enesta ficha además se hace constar las características del inmueble, así como los
derechos de propiedad y gravámenes sobre ellos.
• EN EL SISTEMA FRANCÉS CONSTITUYEN ACTOS Y DERECHOS SUJETOS A LA
TRANSCRIPCIÓN:

• A. Donaciones de bienes inmuebles.

• B. Hipotecas
• C. Actos onerosos traslativos de propiedad o de derechos reales sobre éstas.
• D. Constitución de anticresis, servidumbre, usufructo, uso y habitación.
• E. Renuncia de derechos
• F. Arrendamiento mayor de 18 años.
• G. Trasmisiones por causa de muerte de propiedad o derechos reales sobre ésta.
• H. Resoluciones judiciales
 • SISTEMA REGISTRAL SUIZO-ALEMÁN
• En Suiza y Alemania se emplea el sistema de folio real, en el cual el
procedimiento es oficial, la articulación es formal y la ordenación
interna de los libros refleja la situación jurídica de la finca.

• Se exige un plano oficial, para lograr la concordancia con la realidad.

Se requiere el consentimiento del dueño de la finca para que pueda
efectuarse algún cambio en el derecho sobre ella; y, en las
cancelaciones, basta la firma del acreedor puesta en el libro registral.
• En Alemania rige el sistema de folio real, o sea que cada finca posee
su propia hoja. La hoja, es un cuaderno donde se inscriben las
relaciones reales y cuenta con tres secciones destinadas: la primera,
a las relaciones de propiedad: la segunda, a las cargas y a las
limitaciones; y la tercera, a las hipotecas, gravámenes, etc.

• En cada hoja debe aparecer principalmente: la extensión de la finca,

nombre del propietario y los gravámenes a los que se sujeta.
 • SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
• Estesistema es conocido también como “Sistema Torrens” porque
fue ideado por Sir Robert Richard Torrens quien quiso dar una gran
seguridad a los títulos de las propiedades de la corona inglesa en
Australia.

• En Australia había dos clases de títulos, el directo que venía

inmediatamente de la corona, que era por lo tanto intachable; y el
derivado de ella, que como no existía un sistema de registro, se
prestaba a toda clase de fraudes pues se movía en un terreno de
completa clandestinidad.
• Por ese motivo, Torrens procuró que todos los títulos fuesen directos,
es decir, como si proviniesen directamente de la corona.

• Para ello se estableció el sistema de la inmatriculación o sea el acceso

por primera vez, al registro público.

• Lainmatriculación era voluntaria, pero una vez hecha, la finca

quedaba sometida al sistema registral.

• La inmatriculación tiene por objeto comprobar la existencia de la

finca, su ubicación y sus límites, y acreditar el derecho del
inmatriculante, así como hacer inatacable ese derecho. De esta
manera se crea un título único y absoluto.
• Para inmatricular se sigue un procedimiento consistente en presentar una
solicitud al registro, a las que se le acompañan planos, títulos y demás
documentaciones necesarias.
• Esa solicitud y sus anexos se someten al examen de peritos que unos son
juristas y otros ingenieros topógrafos.
• De esa manera se busca una gran perfección tanto desde el punto de vista
legal, como desde el punto de vista físico.
• Enseguida, de acuerdo con el examen, se hace una publicación que
contiene todos los elementos del caso y de individualización de la persona y
de la finca, fijándose un término para que pueda presentarse una oposición
por cualquier interesado, vencido el cual, se hace el registro, o sea
inmatricula la finca y se redacta el certificado del título.
 • SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
• El sistema español, tiene como nota característica la inscripción
transcribiendo la parte esencial de los documentos, dividiendo el
registro de la propiedad en diferentes secciones en las que se
inscriben variados actos y hechos.

• En el sistema español “la transmisión inmobiliaria se da por el título

más la tradición, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega
de la cosa.
• España tiene su primer antecedente de un sistema de registro a partir del
año 1539, en el cual se instituía el registro especial de gravámenes.

• En 1869 se dicta la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre, la cual se

complementa con el Código Civil que contempla un apartado para el tema
del Registro de la Propiedad, resultando escueto el contenido destinado para
la hipoteca.

• Posteriormente se aprueba en 1946 la nueva Ley Hipotecaria con su

respectivo reglamento, el cual ha sufrido varias modificaciones, siendo su
última la realizada en 2007.

• El derecho español adopta la teoría del título y modo.

• FORMA
• La principal inspiración del sistema español es el alemán, pero cuenta realmente con
un régimen hibrido el cual se ve influido por el derecho romano que distingue el
título y modo de adquisición de la propiedad, el francés respecto a inoponibilidad del
título que no está inscrito y fiablemente por la fe pública registral que caracteriza al
sistema alemán.

• Usael sistema el folio real, el cual implementa los principios del sistema alemán.
Además el sistema cuenta con un índice personal que incluye a los titulares de la
propiedad, complementándose con la existencia de un catastro cuya tarea es
recopilar la información física de la propiedad.

• Lainscripción en el sistema español es voluntaria pero si se le recomienda a los

propietarios inscribir la propiedad para prevenir cualquier inconveniente si se
presentan litigios.
• PROCEDIMIENTO
• EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN SE PUEDE DIVIDIR EN CINCO ETAPAS:
A. Solicitud de inscripción
B. Presentación de los documentos en que se basa la solicitud
C. Calificación registral, en la que el registrador analiza la legalidad de documentos
que se acompaña.
D. Al revisar se puede inscribir o denegar si se deniega hay un plazo establecido para
enmendar los errores.
E. Inscripción definitiva en caso de no aprobarse la inscripción existen recursos para
reclamar de forma administrativa y judicial ante el registro.
• SISTEMAL REGISTRAL DE TIPO
INMOBILIARIO APLICADO EN
GUATEMALA.
 • SISTEMA REGISTRAL GUATEMALTECO
• ORIGEN HISTÓRICO
• El sistema registral guatemalteco se remonta a la existencia de los registros
españoles, que surgen en tiempos de la colonia. Es hasta 1877, con el primer Código
Civil, el nacimiento de un sistema registral nacional.

• Inicialmente se contaba con 3 registros en diferentes regiones del país, pero en 1936
se centralizan y quedan únicamente dos registros, el Registro General de la Propiedad
de la zona central y en Quetzaltenango, el Segundo Registro, que son los actuales.

• En1963 se emite el Código Civil actual donde se autoriza la inscripción de bienes

consistentes en prendas.

• La Constitución Política de la República regula lo referente a la estructura interna del

registro.
• El
sistema registral de tipo inmobiliario que se aplica en
Guatemala es el del folio real.

• Cada finca será individualizada en el folio que se abrirá en el

Registro General de la Propiedad, y en donde constaran
todas sus inscripciones, modificaciones y cancelaciones.

• De tal manera que el folio contendrá todo el historial jurídico

y topográfico de la finca, desde su origen hasta su extinción
• Dentro de la legislación que regula la actividad del Registro General de
la Propiedad, se encuentra lo referente a la calificación jurídica o
registral que deben realizar los registradores de los documentos que
les son presentados, los cuales deben ser acompañados de su
respectivo duplicado (esta es una particularidad del sistema
australiano).

• Asimismo se infiere de la normativa registral, que toda inscripción

debe ser a petición de parte; y que todo lo que aparezca inscrito en el
registro perjudicará a tercero, de tal manera que hasta el momento de
la inscripción, un negocio jurídico que afecte un bien inmueble,
produce efecto frente a terceros.
• El sistema registral de tipo inmobiliario guatemalteco posee cierta
influencia del sistema alemán, pues también influyó al sistema
español, el cual, hasta cierta medida, es el que sigue el
ordenamiento jurídico guatemalteco.

• Algunos tópicos del sistema australiano han sido aplicados en el

sistema registral guatemalteco.
 • FE PÚBLICA REGISTRAL
• Su fundamento en materia registral se contempla en los artículos 1179, 1180, 1183,
1223 y 1225 del código civil.

• Es la seguridad que otorga el registro, de las operaciones registrales, y que tienen

como cierto y valido todo acto y operación registral.

• La fe pública registral es una presunción de veracidad de los actos que se autorizan

en el registro por las personas que se encuentran investidas de esta.

• Debidoa la fe pública registral todo lo que consta en libros del registro, se tiene
como cierto y autentico, y está revestido de verdad.

• El adquiriente del dominio o titular de un derecho real se ve amparado en base a la

información contenida en los registros
 • SISTEMAS REGISTRALES DE TIPO ADMINISTRAVO.
• Algunos países bajo el influjo de sus particulares estructuras jurídico-
política, han adoptado el establecimiento y ordenación de registros
públicos, atendiendo a la amplia o reducida extensión territorial,
escasa o compleja densidad de la población; es decir, estados
federados o estados unitarios, para éstos lo mas reducido, para
aquellos lo extenso.

• Porlo tanto, estos sistemas registrales varían según las ventajas o

beneficios que les dispensen sus propias legislaciones.
 • 1. SISTEMA DIFUSIVO
• Es un sistema descentralizado por regiones, y consiste en establecer registros
en todas las jurisdicciones en donde existan autoridades locales, bajo la
guarda y custodia de secretarios de los ayuntamientos o municipalidades.

• Es similar al Registro Civil en Guatemala.

• Se le denomina descentralizado, por establecer asientos o registros en todos
los pueblos o ciudades en donde existan autoridades locales.

• Esaplicado en estados de extenso territorio y densa población, aunque

también, en estados unitarios especialmente en los registros de personas.
• Con la emisión del Decreto 90-2005 del Congreso de la República, Ley del
Registro Nacional de las Personas, que norma la creación y organización de
Registro Nacional de las Personas (RENAP), cuyo fin es organizar y mantener
el registro único de identificación de las personas naturales, inscribir los
hechos y actos relativos a su estado y capacidad civil, la concepción de los
registro civiles dependientes de las municipalidades cambia en ciertos
aspectos.

• El RENAP dentro de su organización, cuenta con oficinas ejecutoras, como el

registro central de las personas y los registros civiles de las personas.
 • 2. SISTEMA CONCENTRATIVO
• La particularidad de este sistema registral radica en congregar en una
sola oficina, varias zonas, departamentos y regiones, bajo una misma
estructura u organización.

• Para ilustración de este sistema registral se puede citar como ejemplo

claro al Registro de la Propiedad Intelectual, que posee una sola sede
u oficina en el territorio nacional, la cual se ubica en la ciudad capital
de Guatemala.
• El
sistema concentrativo presenta más inconvenientes que ventajas, tales
como:

• a) Interrumpe la trayectoria normal del tráfico jurídico;

• b) El interesado en la inscripción registral se sujeta a distancias amplias de su
domicilio, para efectuar tal cometido. de tal manera el registro público es ineficiente
en los territorios alejados a la sede del mismo;

• c)
Se agrava la onerosidad que representa para el interesado el hecho de efectuar
una inscripción registral;

• d) Se produce un innecesario incremento a la burocracia estatal;

 • 3. SISTEMA MEDIO
• Este sistema se le concibe como conciliador entre los dos sistemas
registrales anteriores -de los que se denotó una total incompatibilidad
entre ellos-, ya que por medio del mismo se instituyen registros
públicos exclusivamente en los distritos o cabeceras departamentales,
con jurisdicción sobre los demás municipios que integran el
departamento.
• El mejor ejemplo es el Registro General de la Propiedad, que funciona
bajo un sistema registral medio dentro del Estado de Guatemala.

• Art.230 Constitución Política: El Registro General de la Propiedad

deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o región,
que la ley específica determine, se establezca su propio registro de la
propiedad y el respectivo catastro fiscal.

• Siendo el Registro de la Propiedad una institución de carácter general,

el reglamento normará el funcionamiento del Registro de la zona
central con sede en la ciudad capital y del Segundo Registro de la
Propiedad con sede en la ciudad de Quetzaltenango.
CLASIFICACIÓN DE LOS
REGISTROS
• 1. POR SU NATURALEZA.

• A. REGISTRO PÚBLICO:
• Cabanellas de las Torres, lo define como cualquiera de las oficinas
públicas en que un funcionario debidamente autorizado en forma
legal da fe de ciertos actos con relación a sus atribuciones, es decir,
que el registro es público cuando es una institución creada por el
estado.
• B. REGISTRO PRIVADO:

• Cuando las anotaciones hechas por personas individuales o sociales o

por particulares que carecen de fe pública.

• Los asientos y registros privados solo hacen prueba contra los que los
han anotado y que constan por escrito pero el que quiere
aprovecharse de ellos habrán de aceptarlos en la parte que le
perjudique o le favorezca.
• C. REGISTRO DE HECHOS:

• Es cuando simplemente se anota y se da a conocer un hecho; ej:

cuando en un Registro Civil se inscribe el nacimiento o la muerte de
una persona, no agrega elementos más que los señalados en el CC
para cumplir con los requisitos de forma, lo cual tiene como fin
facilitar la prueba del hecho.
• D. REGISTRO DE DOCUMENTOS:

• Es una variante del registro de hechos y doctrinariamente por esta

clase de documentos debemos de entenderlos como una cosa mueble
representativa de un hecho que consta en ella por escrito y lo que se
registra es el documento con un hecho incorporado pero sin someterlo
a análisis o previa calificación salvo en la propia competencia del
registro.
• E. REGISTRO DE ACTOS O CONTRATOS:

• Se le da el nombre de registro de actos o contratos, existe

previamente pero para su validez deben de ser incorporados a un
protocolo notarial.

• F. REGISTRO DE TITULOS:
• Consiste en una variedad de registros de actos o contratos con la
diferencia de que en los títulos el acto o contrato existe sin que haya
sido celebrado fuera del registro y realizado ante otro funcionario.
• G. REGISTRO PERSONAL:

• Es cuando su centro o eje es el sujeto titular y puede referirse a efectos generales

de la persona y no ha bienes determinados. ejemplo: registro de ciudadanos y
registro civil.

• H. REGISTRO REAL:
• Es aquel que se refiere al objeto de la registración que generalmente son muebles o
inmuebles. ejemplo: los registros de la propiedad que implica el folio real o sea un
folio por cada finca inscrita.
• I. REGISTRO DE TRANSCRIPCIÓN:
• Es cuando la registración se hace mediante la transcripción literal del
documento o por medio de su incorporación o la copia y es propia de
los registros de documentos. ejemplo: registro de mandatos o
poderes.
• J. REGISTRO DECLARATIVO:
• En ellos el derecho existe antes de que ingrese el documento, pero la
inscripción del mismo hace que ese derecho pase a ser poco punible
antes terceros. art. 1148.

• K. REGISTRO CONSTITUTIVO:
• En esta clase de registros el derecho nace con la inscripción.
 • 2. POR SU ESPECIALIZACIÓN EN UN DETERMINADO TIPO DE
FUNCIONES:
• Se entiende por especialidad la clase de inscripciones entre determinada materia que el
registro realiza. Entre los registros públicos y por su especialidad que existen en Guatemala
tenemos:

• A. REGISTROS CIVILES

• B. REGISTRO DE CIUDADANOS

• C. REGISTRO DE COOPERATIVAS

• D. REGISTRO DE PROCESOS SUCESORIOS

• E. REGISTRO DE PODERES O MANDATOS

• F. REGISTRO DEL DIGECAM

• G. REGISTRO CENTRAL DE DETENIDOS

• H. REGISTRO DE PANTEONES EN LOS CEMENTERIOS

• I. REGISTROS PARROQUIALES DE LA IGLESIA CATÓLICA
• J. REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD
• K. SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD
• L. REGISTRO MERCANTIL GENERAL DE LA REPUBLICA
• M. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL
• N. REGISTRO DE OBRAS ARTÍSTICAS, LITERARIAS
• Ñ. DICABI (TAMBIEN ES REGISTRO)
• O. REGISTROS MUNICIPALES (CATASTRO MUNICIPAL)
• P. REGISTRO DEL MERCADO DE VALORES Y MERCANCÍAS
• Q. RTU
• R. REGISTRO FISCAL DE VEHÍCULOS
• S. REGISTRO DE TITULOS DE EMPAGUA