M2.

823 - Dirección de Proyectos

Curso 2024-25 / 1er semestre

Alba Sánchez García

Andrés Felipe Hernández Jaimes
David Marcos Valdeolmillos
Gastón Guillermo Bustos Quintana

Prueba de Evaluación Continua 2. ACTA DE CONSTITUCIÓN

1. INTRODUCCIÓN

El presente documento establece la constitución formal del proyecto de reforma integral de tres
apartamentos de lujo situados en la urbanización "Sa Calma" de la ciudad de Les Escaldes, en
Andorra. Este proyecto, promovido por la empresa PromOCiones UOC S.A., se desarrollará bajo
la modalidad de contrato "llaves en mano", asegurando la gestión completa de todas las fases,
desde la planificación inicial hasta la entrega final de los inmuebles al propietario.

PromOCiones UOC S.A., con sede en Barcelona, es una compañía especializada en la promoción
de obras de edificación, destacada por su enfoque integral que abarca la arquitectura, el diseño de
interiores, la gestión de licencias y la supervisión técnica de obras. La experiencia de la empresa en
proyectos de alto nivel, sumada a la conexión local de uno de sus socios fundadores en Andorra,
permite garantizar la excelencia en la ejecución y la adaptación a las particularidades del mercado
andorrano.

El proyecto responde al encargo de un propietario particular que busca transformar un edificio

heredado, construido en 1960, en tres apartamentos de alto standing con cuatro plazas de
aparcamiento. Estos inmuebles estarán destinados a su posterior venta o arrendamiento como
apartamentos turísticos. Se estima un presupuesto total de 2.376.000 €, incluyendo costos de
construcción, diseño, licencias, mobiliario y un margen industrial del 10%. El plazo de ejecución se
ha fijado en 24 meses, con etapas claramente definidas que abarcan desde el estudio de viabilidad
hasta la entrega de llaves.

El proyecto está liderado por el jefe de proyectos de la empresa, respaldado por un equipo
multidisciplinario compuesto por especialistas en arquitectura, diseño de interiores y supervisión de
obras. Se priorizará la calidad, la sostenibilidad y el cumplimiento estricto de las normativas locales,
garantizando una ejecución eficiente y segura.

Este documento sirve como guía inicial para todos los interesados, incluyendo al propietario, las
autoridades locales y los contratistas, delineando el alcance, objetivos y lineamientos principales
que regirán la ejecución del proyecto. Su aprobación constituye el punto de partida oficial para la
realización de este ambicioso proyecto de reforma.

2. ALCANCE

INCLUSIONES Y EXCLUSIONES DEL PROYECTO

El alcance del proyecto se define claramente mediante las inclusiones y exclusiones que
especifican los trabajos, servicios y resultados esperados. Esto permite gestionar las expectativas

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de los interesados y establecer límites claros para el desarrollo del proyecto (Torruella & Nadal,
2022, pp. 25–30).

INCLUSIONES: El contrato, bajo el formato de llaves en mano, incluye los siguientes elementos:

- Estudio de viabilidad, iniciación y planificación.

- Proyecto básico y ejecutivo de arquitectura.
- Diseño de interiorismo y mobiliario.
- Licencias de obras y tasas.
- Construcción de obra.
- Ejecución, seguimiento y control de obra.
- Mobiliario.
- Documentación administrativa-legal y entrega final del libro del edificio.

EXCLUSIONES: El contrato establece también exclusiones específicas para delimitar lo que no

será parte del alcance del proyecto, incluyendo:

- Modificaciones al proyecto pactado.

- Mejoras en calidad y acabados.
- Retrasos no imputables a la promotora.
- Factores normativos o legales ajenos.
- Paradas de obra por hallazgos arqueológicos.

Estas inclusiones y exclusiones reflejan tanto las responsabilidades asumidas por la promotora
como los límites dentro de los cuales se ejecutará el proyecto.

3. ACTA DE CONSTITUCIÓN

3.1. TÍTULO Y DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

TÍTULO: Promoción de 3 apartamentos de alto standing en Andorra

Un propietario particular andorrano ha contactado con nuestra empresa de promoción de obras de

edificación, denominada PromOCiones UOC SA, con su sede social situada en la ciudad de
Barcelona para que le realicemos el proyecto llaves en mano de reforma integral de un edificio
entero construido en el año 1960 que acaba de heredar emplazado en la urbanización “Sa Calma”
de la ciudad “Les Escaldes” del país andorrano. El contrato entre las partes contemplaría la
totalidad de los trabajos a realizar hasta la entrega definitiva de las obras, en la modalidad llaves
en mano. Una de las virtudes de nuestra organización PromOCiones UOC, es que la empresa
cuenta con varios departamentos que podrían gestionar la totalidad de los procesos a realizar como
son la creación del proyecto arquitectónico de reforma integral, un equipo de diseñadores de
interiores, la solicitud de todas las licencias y permisos para realizar la obra y equipos de
dirección facultativa para el control de la ejecución de la obra. Además, da la casualidad de que
uno de los socios fundadores de la empresa es de origen andorrano, cosa que valora muy
positivamente el propietario particular, y posee grandes contactos dentro del pequeño grupo de
constructoras locales a las que solicitar la realización de los trabajos de obra. Finalmente, se le
ofrece al propietario/promotor la posible posterior comercialización de los 3 apartamentos de lujo
y 4 plazas de aparcamiento que resultan de dicha obra de reforma, de cara a venta o
arrendamientos como apartamentos turísticos y/o vacacionales.

3.2. PROPÓSITO Y JUSTIFICACIÓN

Esta presentación persigue una primera meta consistente en convencer a la propiedad de la

idoneidad en la contratación de los servicios por parte de la promotora PromOCiones UOC.

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A su vez, la meta del proyecto a realizar es la entrega definitiva de los inmuebles a la propiedad
en un periodo fijado en 24 meses, cumpliendo todos los estándares de calidad y seguridad y sin
que el coste del presupuesto sufra desviaciones.

Para cumplir dicha meta, los objetivos a lograr en el proyecto contemplan el conjunto de
procesos a ejecutar desde la aceptación del presupuesto por parte de la propiedad hasta la entrega
a esta de las llaves del edificio, cumpliendo los plazos de proyecto y obra pactados, ajustando el
Presupuesto al contrato pendiente de firmar, minimizando al máximo los posibles contratiempos y
Precios Contradictorios que pudieran surgir y manteniendo en todo momento la excelencia en la
calidad de la construcción a realizar siguiendo el Pliego de Condiciones del Proyecto, todo ello
siendo inflexibles en el cumplimiento de la ley en cuanto a los Riesgos de Seguridad y Salud para
los trabajadores que contempla la ejecución de una obra de construcción. Finalmente, la
organización espera obtener el margen de beneficios sobre el proyecto pactado internamente, aún
a riesgo de posibles contingencias que pudieran variar ese margen prefijado.

Una descripción SMART de dichos objetivos sería:

- Entrega de la obra llaves en mano en un periodo de 24 meses.

- Cumplimiento de todas las calidades marcadas por normativa y pliego de condiciones.
- Consecución de todos los hitos parciales de la planificación técnica.
- Anulación de la siniestralidad laboral grave durante el periodo de las obras.
- Obtención de un beneficio neto para la empresa mínimo del 10% del presupuesto.
- Ampliación de la cartera de obras ejecutadas en el sector residencial.
- Aumento de la presencia de la empresa fuera de territorio español (internacionalización).

3.3. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO/SERVICIO Y SUS PRINCIPALES ENTREGABLES

Resultado Final del Proyecto

El resultado final será un edificio completamente renovado, consistente en tres apartamentos de
lujo y cuatro plazas de aparcamiento, listos para su venta o arrendamiento como apartamentos
turísticos. El proyecto cumplirá con los más altos estándares de calidad y sostenibilidad,
asegurando la optimización de recursos y el retorno de la inversión estimada dentro de los plazos
previstos.

Entregables del Proyecto

1. Estudio de Viabilidad:
● Informe técnico y financiero que evalúe la transformación del edificio.

2. Proyecto de Diseño Arquitectónico e Interiorismo:

● Planos arquitectónicos detallados.
● Renderizaciones en 3D de los apartamentos y zonas comunes.
● Propuesta de diseño interior: selección de materiales, acabados y mobiliario.

3. Gestión de Permisos y Licencias:

● Obtención de licencias de construcción y operación para apartamentos turísticos.
● Certificación de cumplimiento con las normativas locales (urbanísticas, de accesibilidad,
etc.).

4. Plan de Ejecución de Obras:

● Cronograma detallado de las etapas del proyecto.
● Documentos técnicos y especificaciones para la construcción.
● Documentos legales de contratistas y proveedores.

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5. Supervisión y Gestión de la Construcción:

● Informes periódicos de progreso y calidad de la obra.

6. Entrega Final del Proyecto:

● Apartamentos completamente terminados y equipados, listos para su uso o
comercialización.
● Espacios comunes y aparcamiento con acabados de alto estándar.
● Certificados finales de obra y habitabilidad.

7. Plan de Comercialización: (Opcional)

● Estrategia y materiales de marketing para venta o alquiler de los apartamentos.
● Fotografía profesional de los inmuebles.

3.4. OBJETIVOS MEDIBLES DEL PROYECTO Y FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO

FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO DEL PROYECTO

El éxito del proyecto de promoción de tres apartamentos de lujo en Andorra dependerá de la

gestión efectiva de diversos factores críticos que deben ser abordados de manera estratégica y
coordinada. Estos factores incluyen:

- Presupuesto y rentabilidad.
- Clima y temporalidad.
- Gestión de tiempos y licencias
- Coordinación y planificación técnica.
- Gestión de riesgos y contingencias.
- Calidad y cumplimiento normativo.

3.5. ORGANIGRAMA Y RECURSOS PREASIGNADOS

La organización del proyecto a alto nivel estará formada por:

- Jefe de departamento de estudios de contratación: Realiza el proceso de estudio,

presupuesto y contratación de los proyectos a realizar.

- Jefe de departamento de arquitectura: Realiza el estudio básico del proyecto de

arquitectura, así como el desarrollo del proyecto ejecutivo y toda la documentación legal a
presentar para la obtención de la licencia de obras.

- Jefe de departamento de dirección de ejecución de obras: Realiza el control en la

ejecución de los trabajos de obra contratados a un contratista principal o constructora.

- Jefe de departamento de interiorismo: Realiza el proyecto de diseño de interiorismo del

proyecto y la compra y ejecución de todos los elementos que este contempla.

- Delegado de obras: Realiza la coordinación económico-técnica de los trabajos realizados

por sus jefes de departamento especializados en cada apartado de un proyecto, de la mano
del jefe de proyecto, el cual administra los recursos de los diversos jefes de departamento.

- Jefe de proyecto: Es el responsable del buen curso del proyecto a realizar. Utiliza los
recursos de los diversos jefes de departamento y reporta directamente al delegado de
obras.

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El responsable a alto nivel del proyecto internamente en la empresa será el jefe de proyectos,
siendo auditado trimestralmente por el delegado, el cual tiene poderes y firma el contrato, por lo que
es el responsable legal de la ejecución del proyecto y obras.

Dicho lo cual, consideramos que la estructura de la empresa corresponde a una organización

matricial.

Una organización matricial es una estructura de trabajo en la que los miembros del equipo
dependen de varios líderes. En este tipo de organización, los miembros del equipo (ya sean
externos o internos) informan a un gerente de proyecto, así como al líder del departamento.

3.6. INTERESADOS Y SUS REQUISITOS

De forma indirecta y externamente a la organización tenemos el siguiente listado de interesados:

- El propietario del edificio a reformar, el cual contrata los servicios de promoción de

PromOCiones UOC.Supervisa que los objetivos se vayan cumpliendo y que todo esté en
orden dentro del tiempo y presupuesto.
- Un asesor externo (auditor) contratado por la propiedad, el cual auditará todos los
documentos entregables, la correcta ejecución y seguridad de las obras y validará las
certificaciones mensuales a facturar.
- El “comú” de “Les Escaldes” (ayuntamiento), el cual ha de conceder los permisos de
obras.Evaluará y dará las licencias oportunas garantizado que se cumplan las normativas
locales
- Agentes inmobiliarios: Personal que se encargará de vender o alquilar estos
apartamentos promocionando las propiedades y gestionando los clientes interesados.
- Proveedores de material local: Aportarán los materiales y acabados, lo que facilitará la
construcción y optimizará los costos y el tiempo debido a su proximidad.
- Vecinos y comunidad local: Los residentes de la zona que se verá afectada por el
proyecto, podrán expresar preocupaciones por lo que hay que mantener buenas relaciones
con ellos.
- Empresas tecnológicas de construcción: Proveedores de innovaciones tecnologicas que
se usará en la domótica para aumentar el valor de los apartamentos.
- La constructora contratada para realizar los trabajos de obra.

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De forma directa e internamente a la empresa, el listado de interesados es el reflejado en la

organización de alto nivel del proyecto (definidos en su correspondiente capítulo):

- Delegado de obras:Es el supervisor de la obra en el lugar. Su trabajo es asegurar que la

construcción cumpla con los requisitos establecidos por el cliente

- Jefe de proyecto.Coordina el proyecto, gestiona los recursos, toma decisiones y se

cerciora de que se cumplan los objetivos.
- Auditor contratado por la propiedad: se encarga de supervisar la calidad del
proceso.Hace inspecciones y auditorías para cerciorarse de que se están cumpliendo las
normativas y estándares.
- Jefe de departamento de estudios de contratación.Gestión del personal contratado y de
los proveedores
- Jefe de departamento de arquitectura.Crean y validan planos
- Jefe de departamento de dirección de ejecución de obras.Controlan la construcción para
que se haga de forma adecuada
- Jefe de departamento de interiorismo.Diseñan los interiores y se encargan del mobiliario.
- Diseñadores de Interiores: Crean propuestas estéticas para los apartamentos, escogen
los materiales y controlan la implementación.
- Puestos administrativo-técnicos : Dan apoyo en la gestión del proyecto realizando la parte
administrativa, ya que gestiona la documentación, licencias y pagos.

3.7. RIESGOS DE ALTO NIVEL

Los riesgos del proyecto a alto nivel son en parte los contemplados en los factores críticos del
proyecto. Estos riesgos abarcan varias áreas críticas que podrían afectar significativamente el
costo, el cronograma, la calidad y la seguridad del proyecto, formados por:

- Riesgos financieros. Se pueden dar por costos adicionales inesperados, falta de

financiación, cambios en los precios de los materiales o mano de obras, lo que supondría un
aumento en el presupuesto general, retrasos por falta de recursos y daría lugar a pérdidas
de rentabilidad. Por eso se debe crear un fondo de contingencia y realizar un buen análisis
financiero. Además, se deben cerrar contratos con precios fijados desde el inicio.
- Riesgos del cronograma.Se da por retrasos en la entrega de materiales, licencias o
permisos.Esto provoca un alargamiento de tiempos, por lo que se debe elaborar un
cronograma con márgenes de imprevistos y seguir de cerca el progreso del proyectos por si
hay que implementar otras herramientas.
- Riesgos técnicos y de diseño.Errores en los diseños o condiciones inadecuadas del terreno
supone un reordenamiento, lo que aumenta los costos y supone un riesgo para la
estabilidad de la obra.Por eso hay que realizar estudios técnicos detallados.
- Riesgos de seguridad y salud.Accidentes laborales o condiciones peligrosas de la obra
pueden suponer multas, paradas de la obra y problemas legales.Hay que contar con
personal capacitado e implementar protocolos de seguridad.
- Riesgos medioambientales.Son causados por el impacto ambiental de las obras o por las
condiciones climáticas adversas, pueden crear daños al entorno natural y suponer retrasos y
multas. Por eso se tiene que hacer previamente un impacto ambiental previo.
- Riesgos de gestión.Se da por mala o poca coordinación entre equipos, lo que provoca
desorganización,falta de tiempo y pérdida de recursos. Es muy importante que se contrate a
personas capacitadas, que definan bien los roles y responsabilidades.
- Riesgos legales y contractuales.Inclumpliento legales, problemas de licencias o conflictos
legales con terceros. Provocan multas y retrasos, por lo que es muy importante contar con
asesores legales desde el inicio hasta el fin del proyecto.

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- Riesgos sociales y políticos.Si la comunidad local se resiste o cambia la normativa se

retrasara el proyecto y aumentaran los costos, motivo por el cual hay que tener
comunicación constante con la comunidad y hacer buenas practicas laborales.
- Riesgos tecnológicos.Errores en el uso de software técnico, falta de equipamiento
tecnológico,etc.Hay que realizar una inversión en tecnología para capacitar al personal.

3.8. RESUMEN DEL CRONOGRAMA

El cronograma de los trabajos a realizar en 24 meses y sus hitos en plazos sería el siguiente:

- Estudio de viabilidad, iniciación y planificación 1 mes (camino crítico)

- Proyecto básico y ejecutivo de arquitectura 3 meses (c.c.)
- Diseño de interiorismo y mobiliario 1 mes
- Licencias de obras y tasas 2 meses (c.c.)
- Construcción de obra 17 meses (c.c.)
- Ejecución, seguimiento y control de obra 17 meses
- Mobiliario 1 mes (c.c.)
- Documentación administrativa-legal 1 semana
- Acta final de obra y entrega de llaves 1 día

La ruta crítica en la gestión de proyectos es la secuencia más larga de actividades que deben
finalizarse a tiempo para completar la totalidad del proyecto.

3.9. RESUMEN DEL PRESUPUESTO

El presupuesto de los trabajos a realizar suma un total de 2.376.000 € formados por:

- Estudio de viabilidad, iniciación y planificación 40.000 €

- Proyecto básico y ejecutivo de arquitectura 100.000 €
- Diseño de interiorismo y mobiliario 50.000 €
- Licencias de obras y tasas 70.000 €
- Construcción de obra 1.500.000 €
- Ejecución, seguimiento y control de obra 100.000 €
- Mobiliario y varios 300.000 €
- Beneficio Industrial (10%) 216.000 €

3.10. REQUERIMIENTOS PARA LA APROBACIÓN DEL PROYECTO

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 PEC 2. Acta de Constitución

Los requerimientos para la aprobación del proyecto de reforma integral de tres apartamentos de lujo
en Andorra:1. Presentación Ejecutiva Convincente: La presentación ejecutiva debe ser clara,
concisa y persuasiva; 2. Acta de Constitución Detallada: El Acta de Constitución debe proporcionar
una descripción completa del proyecto, incluyendo:

○ Título y descripción clara del ○ Identificación completa de los

proyecto interesados y sus requisitos
○ Propósito y justificación sólidos ○ Riesgos a alto nivel y
○ Objetivos medibles (SMART) estrategias de mitigación
○ Entregables bien definidos ○ Cronograma realista con hitos
○ Factores críticos de éxito clave
identificados ○ Presupuesto detallado y
○ Organigrama y recursos justificado
preasignados ○ Requerimientos para la
aprobación bien definidos

3. Viabilidad y Beneficios: El proyecto debe demostrar viabilidad técnica, económica y organizativa;

4. Gestión de Riesgos: El plan de gestión de riesgos () debe identificar y evaluar los riesgos
potenciales del proyecto., proponer estrategias de mitigación e incluir un plan de contingencias, 5.
Cumplimiento Normativo y Calidad: Se debe garantizar la obtención de todas las licencias y
permisos necesarios antes del inicio de las obras.; 6. Comunicación y Coordinación: Garantizar la
coordinación entre los diferentes equipos internos y externos y se deben utilizar herramientas de
gestión de proyectos para facilitar la planificación, el seguimiento y el control.; 7. Aprobaciones
Formalizadas: El proyecto debe contar con la aprobación formal del propietario del edificio
(patrocinador) junto con documentar todos los procesos de aprobación para asegurar la trazabilidad
y el cumplimiento de los requisitos.

BIBLIOGRAFÍA

Torruella, G.; Nadal, E. (2022) La dirección de proyectos: Conceptos básicos, Recurso de

aprendizaje UOC.

Torruella, G.; Nadal, E. (2022) Iniciación y planificación, Recurso de aprendizaje UOC.

COLORES DE LITERATURA
Enunciados
Literatura definitiva
Alba Sánchez García
Andrés Felipe Hernández Jaimes
David Marcos Valdeolmillos
Gastón Guillermo Bustos Quintana

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