REVISTA DEL NOTARIADO

Colegio de Escribanos de la Capital Federal

FÓRMULAS Y PRÁCTICAS
NOTARIALES
PAGARÉS HIPOTECARIOS(*)(1071)

LYDIA JUÁREZ DE ZUBIA

SUMARIO

1. Concepto. Naturaleza jurídica. - 2. Requisitos. - 3. La indivisibilidad de la

hipoteca. - 4. Jurisdicción competente. - 5. Transferencia. - 6. Cancelación.
Procedimientos. Requisitos. - 7. Esquematización. - 8. Conclusiones.

1. CONCEPTO. NATURALEZA JURÍDICA

El pagaré es el "título - valor de contenido crediticio de dinero, en virtud del

cual el librador o suscriptor, promete pagar incondicionalmente en la fecha
de su vencimiento, una determinada cantidad de dinero al
tenedor"(1)(1072).
De este modo, el pagaré es un título de crédito que cumple eficazmente con
las condiciones de las modernas relaciones comerciales, facilitando la
circulación económica y dando a las operaciones seguridad y celeridad.
Winisky los llama "títulos circulatorios", en razón de que la circulación del
crédito es el elemento fundamental común a todos estos
documentos(2)(1073). Vivante es quien lo define en forma más clara y
precisa, diciendo que "Título de crédito es el documento necesario para
ejercitar el derecho literal y autónomo que aparece en el mismo"(3)(1074).
De su definición y siguiendo la exposición de Pelosi(4)(1075), surgen los
caracteres comunes a los títulos de crédito y que son:
a) Necesidad o documento necesario (no hay derecho sin título), vale decir
que el documento necesariamente debe estar representado por escrito y
rodeado de las formalidades impuestas por la ley.
b) Literalidad. Los derechos del tenedor se rigen por lo que literalmente
está expresado en el título.
c) Autonomía. Que equivale a decir que cada nuevo poseedor del derecho
cartular se desvincula de la relación jurídica de su transmitente.
El pagaré hipotecario, aun considerándolo un título de crédito o pagaré
común, tiene características especiales, es un pagaré sui generis. No deja
de ser un título de crédito o título circulatorio por estar garantizado con un
derecho real.
Como acertadamente opina Glasman, "el pagaré hipotecario, por su
carácter de tal, por haber sido entregado por un saldo adeudado con
afectación hipotecaria sobre un bien inmueble, ante escribano, con la
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constancia del oficial anotador, es un pagaré que podríamos llamarlo
calificado(5)(1076).
El problema de la naturaleza jurídica del pagaré hipotecario surge a raíz de
que algunos tratadistas lo consideran como una institución de derecho civil y
otros lo incluyen en el derecho comercial y ello es consecuencia de la
deficiente legislación que los contempla. Los sostenedores de la primera
teoría afirman que siendo la hipoteca un instituto civil y estando regulado
este tipo especial de instrumento en el Código Civil, su naturaleza no puede
ser otra que la civil y ello porque los califican un accesorio de aquélla.
Evidentemente, estas letras o pagarés están legislados en el Código Civil
porque el artículo 3202 está comprendido en el título referente a la
cancelación de hipotecas, previendo expresamente la anotación y
cancelación de ellas y esto no podría haberse insertado en otro texto legal;
por lo tanto, considero que esa circunstancia no avala las características
que se le atribuyen. Al no haber reglamentado el Código Civil el tipo
específico de pagaré mencionado en este artículo, significa que se refiere al
único pagaré conocido y que es el pagaré comercial, aunque rodeado de
mayores formalidades, como su anotación en el Registro de Hipotecas.
Pérez Delgado sostiene que "al referirse el artículo a «letras o pagarés», no
indica sino a los títulos de crédito a que hace mención el Código de
Comercio (ahora el decreto - ley 5965/63), que por la circunstancia de
hallarse garantizados no pierden los elementos que hacen a su esencia...
En consecuencia los pagarés hipotecarios son principalmente pagarés y
accesoriamente hipotecarios"(6)(1077). La comercialidad de esta clase de
papeles es independiente del contrato civil o comercial en que tienen
origen, según asegura Zavala Rodríguez(7)(1078). La comercialidad del
pagaré a la orden surge de la norma legal.
El problema se dilucida más fácilmente si nos atenemos a la esencia
misma de la hipoteca, que es un derecho real de carácter accesorio, porque
ella se constituye en seguridad de un crédito. Al respecto, Salvat afirma que
la hipoteca sigue la suerte y la condición jurídica del crédito que garantiza;
ella no puede existir sin el soporte de una obligación principal a la cual sirva
de garantía, y en su carácter de derecho accesorio se transmite con el
crédito al cual sirva de garantía (8)(1079)
La doctrina sustentada en numerosos fallos jurisprudenciales ratifica estos
conceptos y podemos sintetizarla de la siguiente forma: La hipoteca sólo
importa la afectación de un bien inmueble al pago de un crédito, de modo
que no basta demostrar la existencia de la garantía, sino que es esencial
invocar y acreditar la existencia de un crédito líquido y exigible,
instrumentado en forma fehaciente (Suprema Corte de Salta, 14 /2/64). La
naturaleza comercial del pagaré no se altera por emanar de una obligación
garantizada con hipoteca y no deviene por ello en un accesorio de aquélla
(Cám. Com. Cap. Federal, Sala A, 26/11/64). La anotación de la existencia
de la hipoteca en el pagaré tal cual lo requiere el artículo 3202 del Código
Civil no hace al documento un accesorio de la obligación fundamental
originariamente garantizada, sino solamente está orientada a que esos
documentos puedan ser tomados en cuenta de la obligación para la
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eventual cancelación de la hipoteca; lo accesorio es la hipoteca, como es
de su naturaleza propia y lo principal es el crédito garantido, el que por estar
instrumentado en pagarés sigue la ley de estos documentos, incluso en
cuanto a sus aspectos formales de competencia (Cám. Com. Cap. Federal,
Sala A, 17/5/65).
En general, los tribunales de la provincia de Mendoza, donde encontramos
la mayor elaboración jurisprudencial sobre el tema, se han pronunciado en
este mismo sentido.

2. REQUISITOS

El origen legal de los pagarés hipotecarios lo encontramos en el artículo

3202 del Código Civil, ubicado en el título "De la cancelación de las
hipotecas", que dice: "Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada,
debe pagarse en diferentes plazos y se han dado al efecto letras o pagarés,
estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador
de hipotecas para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario, y con ellos
el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, pueden
solicitar la cancelación de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe
mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos".
Del análisis de esta norma surgen los requisitos que deben reunir. En
primer lugar, la deuda debe ser pagadera en diversos plazos. Aunque en la
práctica se ha generalizado la costumbre de que habiéndose pactado un
término único, se divide la deuda en varios pagarés con un mismo
vencimiento, entiendo que no se cumple con lo que expresa el texto legal.
Salvat, citado por Pelosi(9)(1080), opina que no existen razones para
oponerse a admitir un solo documento.
Además, deben ser inscriptos en el registro respectivo para ser
considerados hipotecarios, asentando el anotador la fecha del acto de
donde derivan y éste es un requisito fundamental. El notario debe hacer
constar en el pagaré la causa de la obligación, fecha, registro y folio en que
se constituyó y detallarlos cuidadosamente en el cuerpo de la escritura para
su fácil individualización. Los importes de los pagarés y fechas de
vencimiento deben coincidir con los mencionados en la escritura constitutiva
de la hipoteca.
Igualmente es conveniente que el notario los enumere para facilitar su
correlación. A pesar de que la ley no lo prevé, estimo necesario que sean
firmados por el escribano autorizante dando fe de su contenido y
otorgándoles fecha cierta.
Por último, además de los requisitos que le son propios por su carácter de
hipotecarios, deben cumplimentar los que exigen los artículos 1º y 101 del
decreto - ley 5965/63 para las letras de cambio y pagarés en general.

3. LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
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El artículo 3112 del Código Civil consagra este principio al enunciar - "La
hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada
parte de ella".
Para analizar esta característica de la hipoteca, Salvat lo estudia en primer
lugar, con relación a la cosa o cosas hipotecadas y en segundo término, con
relación al crédito que la hipoteca garantiza.
Es indudable que en lo que hace al primer punto, el inmueble hipotecado
aunque se halle pagada parcialmente la deuda que dio origen a esta
garantía, continúa afectado al pago total de la obligación, la hipoteca queda
subsistente hasta su total cancelación, aunque el inmueble haya sido
dividido entre varios copropietarios. Si son varias las cosas hipotecadas, la
ley dispone que cada una de ellas está obligada al pago de la totalidad de
la deuda y el acreedor cuya hipoteca se extiende a varios inmuebles tiene
derecho a elegir cualquiera de ellos para ser pagado con su valor de la
totalidad de su crédito, aunque sobre él se hubiesen constituido
posteriormente otras hipotecas. Afirma que no se trata de una indivisibilidad
de carácter esencial, como ocurre con la indivisibilidad en materia de
servidumbre. La indivisibilidad de la hipoteca, por consiguiente, es un
carácter inherente a la naturaleza de ella, establecida consultando el interés
del acreedor, pero las partes pueden aceptar la división de la hipoteca, del
mismo modo que la garantía de evicción, inherente a la naturaleza de los
contratos de venta, puede ser renunciada por el comprador. Las
convenciones tendientes a renunciar a la indivisibilidad de la hipoteca, por
lo mismo que no comprometen principio alguno de orden público, ni las
buenas costumbres, serían plenamente eficaces, añadiendo que las
mismas deben ser expresas.
Con relación al crédito, opina que el carácter indivisible de la hipoteca, no
afecta ni modifica en lo más mínimo el carácter divisible del crédito al cual
sirve de garantía, porque la hipoteca es un simple accesorio y este último es
lo principal(10)(1081).
El mismo Vélez Sársfield en la nota al artículo 3112 nos dice que "la
hipoteca es un accesorio de la obligación del deudor y no puede, por lo
tanto, alterar la naturaleza de la obligación principal... La indivisibilidad no
impide la división de la obligación principal". Así lo ha entendido nuestra
jurisprudencia, sentando en sus fallos el principio de que la indivisibilidad de
la hipoteca continúa intacto aun cuando el crédito asegurado sea divisible, y
en resolución dictada por la Cámara 1ª en lo Civil y Comercial de La Plata el
28 de octubre de 1965, se establece que "cada uno de los acreedores
hipotecarios puede reclamar individualmente el pago y la ejecución de la
garantía, por el importe que se le adeuda".

4. JURISDICCIÓN COMPETENTE

En este punto, debemos analizar diversos aspectos.

1º) Caso en que los pagarés no han tenido circulación. En este supuesto en
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que los pagarés están en poder del acreedor y no han sido negociados,
continúan unidas la relación fundamental (hipoteca) y la cartular (pagarés).
Pelosi considera que en esta situación el título no ha cumplido con sus fines
económicos y el acreedor puede ejecutar a su arbitrio la hipoteca o el
pagaré, y si funda su derecho en la escritura hipotecaria deberá acompañar
los pagarés para acreditar que no han sido trasmitidos y conserva la plena
titularidad de los derechos que emanan de ese instrumento público.
Siguiendo a Cammarota estima que si los pagarés no se han negociado, el
gravamen hipotecario ha permanecido fiel a su condición civil y por ende,
compete la ejecución a la jurisdicción civil. Igualmente en el caso de que el
documento estuviere concebido no a la orden, éste constituiría una simple
promesa de pago que se habría de regir por las disposiciones del Código
Civil.
En caso de que el acreedor optara por la acción cambiaria, deberán
entender los tribunales comerciales(11)(1082).

2º) Caso en que se ha producido la negociabilidad de los pagarés.

Aquí el pagaré ha cumplido plenamente sus fines económicos y la doctrina y
Jurisprudencia en general se ha inclinado por afirmar que el único fuero
competente es el comercial.
Al pagaré hipotecario se le aplican las leyes de los títulos circulatorios, aun
cuando quien ejercite la acción sea el acreedor originario, si la funda en la
relación cartular. Malagarriga afirma que el pagaré emitido a la orden queda
sujeto a la legislación mercantil, aunque tenga garantía
hipotecaria(12)(1083).
Si el pagaré constituye el título ejecutivo, se acciona sobre la base de la
relación cartular, dejando en suspenso el vínculo o relación subyacente El
criterio seguido por la última jurisprudencia sostiene que la ejecución de
pagarés a la orden corresponde a la justicia comercial, sin atender a la
causa de la deuda instrumentada ni a la calidad de las partes intervinientes.
Pelosi en su interesante trabajo sobre el fuero competente en la ejecución
de pagarés hipotecarios confirma lo expuesto, diciendo - "la ejecución de
estos documentos (pagarés hipotecarios) cuando no se funda en la relación
subyacente, compete al fuero comercial''(13)(1084).
Esta distinción carece de relevancia cuando jurisdicción civil y la comercial
compete a los mismos jueces, como ocurre en la provincia de Mendoza. Al
respecto, Cámara, que llama a esta acción "ejecución cambiaria
hipotecaria", resalta que "esta querella entre la jurisdicción civil y Comercial
planteada únicamente en los tribunales de la Capital Federal, ha quedado
resuelta por la ley 16732 del año 1965 declarando la competencia de la
primera, en los juicios por cobro de créditos garantizados con hipoteca,
aunque tales créditos fueren de naturaleza comercial. La fórmula lata usada
por el legislador incluye la promesa de pago instrumentada en pagaré con
garantía hipotecaria"(14)(1085).

5. TRANSFERENCIA
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Como en todo lo concerniente a pagarés hipotecarios, su forma de

transferencia ha suscitado controversias.
Existen dos corrientes de opinión y, a mi juicio, ambas sólidamente
fundadas.
La primera doctrina sostiene que la transmisión de los pagarés hipotecarios
por vía del endoso, sólo transmite el crédito representado en la letra, pero
no la garantía hipotecaria, convirtiéndose en una cambial común. Al
transmitir por endoso los pagarés hipotecarios, sería necesario realizar una
escritura pública para que la garantía hipotecaria pase al documento
negociado, protegiendo al crédito y no cumplimentándose este requisito, el
crédito representado en la letra pierde el privilegio. El principal sostenedor
de esta teoría es Baldana(15)(1086), quien afirma que la transmisión por
endoso del pagaré no transmite la garantía hipotecaria y para ceder el
derecho accesorio de la hipoteca, que es un instituto de origen civil, deben
observarse las formalidades que establece el Código Civil para la cesión
de acciones y derechos consignados en escritura pública, vale decir, que
debe hacerse la transferencia en la misma forma (por escritura pública), en
cumplimiento a lo que dispone el Código Civil en su artículo 1184, inciso 9º.
Además asienta su posición en los artículos 1458 y 1438 del mismo
Código, en razón de que el primero dice que "la cesión comprende por sí la
fuerza ejecutiva del título que comprueba el crédito... " y el segundo, cuando
afirma que "las disposiciones de este título no se aplicarán a las letras de
cambio, pagarés a la orden...", pero más adelante manifiesta que "para
anotar la cancelación de la hipoteca debe presentarse al Registro de la
Propiedad la escritura respectiva, «los pagarés hipotecarios» o testimonio
de la sentencia que ordene la cancelación" y se remite a jurisprudencia que
ha fallado en el sentido de que es necesaria la posesión del pagaré para
que el registrador realice la cancelación. Creemos, como opina
Glasman(16)(1087), que al reconocer que la cancelación puede llevarse a
cabo con la presentación de los pagarés hipotecarios, desvirtúa y
contradice lo expuesto anteriormente.
Otros autores que defienden este criterio se apoyan en Lafaille, quien en el
capítulo sobre "Movilización de la hipoteca", dice que "las normas del
Código permiten de manera indirecta resolver en cierto modo este
problema económico. La posibilidad de garantizar con el derecho real que
estamos estudiando (la hipoteca), créditos documentados por medio de
pagarés (art. 3202), torna negociable la operación que se convierte en título
al portador por medio del endoso en blanco" y luego agrega:... "si el
derecho a que accede el gravamen, no está individualizado en el
instrumento y en el Registro, no cuadra hacerlo valer por los sucesivos
adquirentes de aquél. No hay más camino que cederlo con la hipoteca
ajustándose al artículo 1459"(17)(1088).
Como vemos, Lafaille sólo toma en cuenta el caso de que el pagaré no esté
individualizado en el instrumento y en el registro, vale decir que cuando el
mismo está perfectamente individualizado en la escritura constitutiva de la
hipoteca y lleve inserta la nota de inscripción puesta por el correspondiente
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registro, la garantía se transmitiría o trasvasaría al pagaré, sin necesidad de
escritura pública de cesión.
La teoría opuesta, que cuenta con el apoyo doctrinario de prestigiosos
investigadores de derecho como Pelosi, Obarrio, Cammarota, García Coni,
Winisky, Bruno Quijano y otros, sostiene que el endoso suple a la cesión y
que el mismo trasmite junto con el crédito, la garantía real. Se basan para
sustentar este criterio fundamentalmente en el carácter accesorio de la
hipoteca. Raymundo Fernández expresa que la transmisión del crédito
principal lleva aparejada la transmisión de la hipoteca y apoyándose en
Aubry y Rau, dice que tanto el cesionario como el endosatario, adquieren la
hipoteca con todos sus efectos frente a terceros, sin necesidad de nueva
escritura pública ni de la inscripción de su derecho(18)(1089).
Pelosi considera que el endoso trasmite los derechos accesorios como la
hipoteca y los derechos inherentes a la misma, que son inseparables de la
obligación(19)(1090).
La relación fundamental, originaria, de derecho común, que puede estar
garantizada con una hipoteca, al representarse por un instrumento cartular,
se produce en el "trasvasamiento de la obligación fundamental, formada por
derechos y obligaciones comunes, al título cartular que le da determinada
agilidad", según afirma Winisky, que llama al negocio jurídico - causa,
"relación fundamental subyacente" y citando a Valerie cuando se refiere a la
atracción que sufre la garantía hipotecaria accesoria hacia la legislación
cambiaria, dice que "el principio de atracción vale también en cuanto a la
garantía, siempre que esté válidamente constituida"(20)(1091).
Además, podemos afirmar que del mismo artículo 3202, al establecer que
con los pagarés hipotecarios el deudor o un tercero, cuando estuviesen
pagados en su totalidad, pueden solicitar la cancelación de la hipoteca, está
demostrando que cualquier tercero, por la sola posesión del título, detenta la
garantía hipotecaria, no requiriéndose la escritura de cesión, lo que lleva a
Salvat a ejemplificar el caso del tercer poseedor del inmueble hipotecado
que presenta al registro los pagarés para la cancelación de la hipoteca
(requisito indispensable en razón de que constituyen el título del crédito);
procede la cancelación en virtud de que el legislador supone que la
posesión del título del crédito acredita el pago de la obligación.
Bruno Quijano en su obra dedicada al endoso nos dice que el endoso
completo tiene el efecto de transferir al endosatario todos los derechos de
garantía que acompañen a la obligación cambiaria, en forma accesoria al
título, y añade - "acerca de la transferencia del privilegio hipotecario por
medio del endoso, pueden formularse ciertos reparos en orden a las
formalidades de inscripción del nuevo acreedor hipotecario venido en virtud
del endoso y a la forma en que se instrumente la transferencia de la
hipoteca; sin embargo, la doctrina se aviene en reconocer plena validez a la
transferencia de la hipoteca, mediante el endoso y así lo ha reconocido
también la jurisprudencia"(21)(1092).
Por otra parte, numerosos fallos jurisprudenciales con muy buenos
argumentos apoyan este último criterio. Así, en fallo dado por la Cámara de
Apelaciones en lo Comercial de Capital Federal, Sala B, del 15 de abril de
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1966, en autos "Banco Argentino de Comercio c/Ficom S.A.", estableció
que el endoso del pagaré hipotecario trasmite el crédito y también la
garantía de la hipoteca, sin necesidad de nueva escritura pública, ni de la
inscripción del derecho del endosatario como nota marginal en el Registro
de la Propiedad. Otro fallo del Juzgado Nacional de la Instancia Comercial
Nº 14 de Capital Federal, del 26 de noviembre de 1964, dice que
"atendiendo al carácter abstracto y literal de los documentos que se
ejecutan y a la circunstancia de que las mismas partes intervinientes en la
concertación de la hipoteca convinieron en documentar los pagos a que se
obligaban los deudores, ningún obstáculo legal ha impedido que los
pagarés fueran transmitidos conforme a la naturaleza de los mismos, esto
es, mediante el correspondiente endoso en el mismo cuerpo de cada
instrumento". La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, en fallo
registrado en la serie 9ª, tomo I, página 265, adujo que el endoso de los
pagarés trasmite el dominio del crédito y con él la garantía accesoria y
recordó que tal es la jurisprudencia de la corte francesa de casación.
Considero valiosa la jurisprudencia de los tribunales de la provincia de
Mendoza con relación a este punto y en especial, las resoluciones de la
Suprema Corte de Justicia, que ejerce la superintendencia sobre el
Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Esta última ha resuelto que el endoso de los pagarés transmite el dominio
del crédito y con él la garantía hipotecaria, estableciendo asimismo que no
es necesaria la toma de razón del endoso en el Registro para reconocer
como titular al endosatario. En otra resolución posterior, resolvió que la
trasmisión de los pagarés que autoriza el artículo 3202 del Código Civil se
rige por las normas relativas al endoso.
Como dice Pelosi, la moderna doctrina jurisprudencial se viene elaborando
en Mendoza en virtud de la gran difusión que tiene este tipo de documentos
entre nosotros y destaca que "es justo significar la jerarquía de las
interpretaciones, en las que se recoge la evolución del pensamiento jurídico
respecto de los títulos de crédito y arrojan luz para eliminar vacilaciones y
clarificar el conocimiento de su objeto"(22)(1093), opinión que nos
enorgullece.
El proyecto de reformas al Código Civil, que añadió al anteproyecto de
Bibiloni el último párrafo del artículo 1729, si bien es susceptible de algunas
observaciones, establecía expresamente que estas letras o pagarés (los
llama "papeles"), son transmisibles por endoso y tendrán fuerza ejecutiva.
Dentro de este tema de la transmisibilidad del derecho real de garantía por
medio del endoso, hay un punto que ha provocado discusión en la doctrina y
jurisprudencia y es el referente a las cláusulas insertas en la escritura
constitutiva de la hipoteca.
No comparto el criterio sustentado por Pelosi en el sentido de que las
condiciones estipuladas para el supuesto de hacerse efectiva la garantía,
como jurisdicción competente, base de remate, designación de martillero,
etcétera, hacen al derecho real y por lo tanto se transmiten conjuntamente
con aquélla, no ocurriendo lo mismo con las que regulan la relación
personal, como caducidad de los plazos, intereses punitorios, etc., las que
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deberían integrar la literalidad del pagaré para ser consideradas válidas.
Creo que la remisión a cláusulas que no se encuentran reproducidas en el
pagaré debe ser reconocida, en virtud de que las mismas son
perfectamente individualizables por estar insertas en un instrumento público,
que al estar debidamente registrado no puede ser opuesto por terceros en
virtud del principio de publicidad, siendo ésta la postura adoptada por la
Suprema Corte de Mendoza(23)(1094).

6. CANCELACIÓN. PROCEDIMIENTOS. REQUISITOS

El artículo 3202 del Código Civil estatuye que "si la deuda por la cual la
hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes plazos y se han dado al
efecto letras o pagarés, estos documentos y sus renovaciones deben ser
firmados por el anotador de hipotecas para ser tomados en cuenta del
crédito hipotecario, y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen
pagos en su totalidad, pueden solicitar la cancelación de la hipoteca. El
anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se
derivan esos instrumentos".
Evidentemente en este caso, el legislador ha querido establecer que la
posesión de los pagarés detentada por el deudor, presupone su pago, de
acuerdo a la norma general consagrada en el artículo 878 del Código Civil,
que dice: "Siempre que el documento original de donde resulte la deuda, se
halle en poder del deudor, se presume que el acreedor se lo entregó
voluntariamente, salvo el derecho de éste a probar lo contrario".
Vélez Sársfield tomó el texto del artículo 3202 del Código de Luisiana, si
bien en gran medida se apartó del mismo, ya que el artículo 3346 de dicho
Código dispone que "el notario que recibe un acto, en virtud del que se han
dado en pago billetes a a l orden, debe firmarlos e indicar la causa. El
deudor puede, si ha pagado esos billetes, hacerse dar por el notario un
certificado en el que eso conste. Con la presentación de ese certificado, el
conservador de hipotecas debe cancelar la inscripción hasta el valor de la
suma pagada". Y en el 3348 expresa: "El conservador a quien se hubieran
presentado alzamientos parciales resultantes de pagos hechos a cuenta de
una deuda con privilegio o hipoteca, deberá hacer mención de esos
alzamientos parciales al margen de la inscripción del acto de que deriva
ese privilegio o esta hipoteca; pero no deberá cancelarlos definitivamente
hasta que se haya acabado de pagar enteramente la deuda por que se
suscribió el acto".
Según surge de la lectura de estas disposiciones legales, nuestro artículo
difiere de su fuente en cuanto a quién debe suscribir los pagarés para
identificar su fecha y contenido.
Del mismo modo, a los efectos de su cancelación ¿ante quién deben
presentarse los documentos pagados? El Código de Luisiana nos
demuestra que se presentan ante el notario y éste expide un certificado en
que consta que se ha satisfecho su importe y con él, el anotador registrará
su cancelación. De nuestro artículo 3202 no se deja entrever este tipo de
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procedimiento. Bastará con que el deudor presente al Registro la totalidad
de los pagarés para que éste proceda a su cancelación, sin necesidad de
ninguna otra formalidad.
Como señala Lafaille, "el título habilitante consiste en los propios
documentos, sin necesidad de escritura extintiva para que conste el pago.
Se acompaña un título emanado del propio Registro"(24)(1095).
Al registrador le resultará por demás fácil y sencillo verificar que los
instrumentos que se le presentan son los mismos que registró al constituirse
la garantía y si han cubierto parcial o totalmente la deuda.
No obstante, es común en nuestra provincia, que el titular del dominio de un
inmueble adquirido con saldo de precio por el cual se constituyó hipoteca
instrumentada en pagarés, al haber cancelado su importe, concurre a la
escribanía con la totalidad de estos documentos y solicita al notario labre
una escritura pública en la que conste la cancelación, a fin de ser
presentada ante el Registro conjuntamente con los pagarés hipotecarios
para que se tome razón de ello.
En cuanto a quién puede solicitar la cancelación, la ley dice "el deudor o un
tercero" y este tercero puede ser el tercer poseedor del inmueble
hipotecado (caso de compraventa con cargo de deuda hipotecaria), el
último endosatario e inclusive un simple gestor de negocios que presente la
totalidad de los pagarés y así lo resolvió la Suprema Corte de Justicia de
Mendoza, manifestando que "la cancelación de la hipoteca puede solicitarla
un gestor de negocios, siempre que acredite los extremos
exigidos..."(25)(1096).
Una vez registrada la cancelación, el anotador devuelve los documentos con
nota de que así se ha hecho. No obstante, sería conveniente, en tutela de la
seguridad y responsabilidad de los registradores, que ellos queden
archivados acreditando la causa de la extinción de la hipoteca. Por último,
en caso de extravío de los pagarés y estando ausente el acreedor, no queda
otra vía que la judicial para peticionar la cancelación.
Concretando, diré que el único requisito para que proceda la extinción
definitiva de la hipoteca constituida con pagarés, es la presentación por
parte del deudor o un tercero, ante el Registro de Hipotecas, de la totalidad
de los documentos suscriptos, constando en ellos la inscripción
correspondiente. No presentándose todos, el registrador tomará razón de
los presentados anotándolos en el asiento respectivo, pero no cancelará la
hipoteca, que quedará subsistente hasta tanto se acredite el pago total de la
deuda.

7. ESQUEMATIZACIÓN

He creído interesante insertar en el presente trabajo un formulario de

escritura de compraventa con saldo de precio documentado en pagarés
hipotecarios y un ejemplar de estos últimos, que, debo aclarar, no son un
experimento ni el producto de mis investigaciones sobre el tema, como en
el caso del excelente esquema elaborado por el doctor Martínez Segovia,
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sino que se trata de una escritura común, que se realiza a diario, con
algunas ligeras modificaciones de redacción, en todas las escribanías de la
provincia de Mendoza. Incluso el formulario de pagaré hipotecario se
adquiere ya impreso como cualquier otro pagaré común.
Sólo lo hago a título ilustrativo, en virtud de que, como se sabe, en nuestra
provincia tienen gran difusión estos instrumentos de crédito, que son
fácilmente negociables y son preferidos ante todo otro tipo de título
circulatorio, ya que está en el consenso popular la seguridad que brindan
por llevar ínsitos en ellos la garantía hipotecaria. Incluso se descuentan más
ventajosamente en instituciones financieras.
Me atrevo a decir que en todos los casos de compraventa con saldo de
precio se utiliza el pagaré; excepcionalmente deja de instrumentarse en
esta forma la deuda. Por ejemplo, cuando se constituye hipoteca para
garantizar préstamos otorgados por el Banco de Mendoza, muy rara vez se
los emplea. Distinto es el caso cuando el mutuo se celebra con particulares
o empresas privadas, ya que éstos exigen el libramiento de pagarés.
Y vamos ya al esquema.

VENTA CON HIPOTECA. - ESCRITURA NUMERO.... - En la ciudad de

Mendoza, República Argentina, el veintinueve de junio de mil novecientos
setenta y uno, ante mí, LYDIA JUAREZ, Escribana Pública, adscripta a este
Registro Notarial Nº 36, cuyo titular es el notario don Miguel Alberto
Cebreros Videla, comparecen: por una parte, la señora Esther Gómez de
García, argentina, con libreta cívica
Nº...., casada en primeras nupcias con don Pedro García, quien no concurre
a este acto a prestar su consentimiento de acuerdo a lo que prescribe el art.
1277 del Cód. Civil, en virtud de que el inmueble objeto de este instrumento
es un bien propio, como surge de los antecedentes de dominio que se
relacionan más adelante y en él no se encuentra radicado el hogar conyugal
ni existen hijos menores o incapaces, según así lo declara bajo fe de
juramento la compareciente, quien tiene su domicilio real en calle....
Nº.... de esta Ciudad; y por la otra parte, el señor Gabriel Lobos, argentino,
con Cédula de Identidad expedida por la Policía Federal Nº...., soltero,
domiciliado en calle.... Nº.... también en la ciudad de Mendoza; ambos
concurrentes son mayores de edad, personas hábiles y de mi conocimiento,
de que doy fe. -
Y la señora E. G. de G., dice: PRIMERO: Que vende y transfiere a favor del
otro compareciente, señor G. L. una fracción de terreno baldío e inculto de
su propiedad, ubicado sobre calle.... sin numeración municipal, del distrito
.... Departamento.... de esta Provincia, designada como fracción "A", en el
respectivo plano de subdivisión confeccionado por el Ing. C. O.,
debidamente aprobado por la Dirección de Geodesia y Catastro de la
Provincia el 16 de junio del corriente mes y año y archivado bajo el Nº...., una
copia del cual, firmada por las partes, se agrega al presente protocolo.
SEGUNDO: Que dicha fracción consta de una superficie total de....
Hectáreas, comprendida dentro de los siguientes limites: Norte: N.N. en....
mts.; Sud: A.A., antes X.X., en.... mts.; Este: C.C., en.... mts., y Oeste: calle
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pública denominada.... en.... mts. TERCERO: Que el inmueble descripto le
corresponde, con mayor superficie, por adjudicación que se le hizo en la
sucesión de su señor padre, don F. G., según hijuela que se le formó a fs. ....
del Expte. Nº..... caratulado "Sucesión F. G." tramitado ante el 6º Juzgado en
lo Civil, Comercial y Minas, Sec. Nº 12, de la Primera Circunscripción
Judicial de la Prov. de Mendoza, aprobada en fecha.... a fojas.... de los
autos citados. A su vez, el causante, don F. G., lo hubo por compra que
efectuó al señor A. L. R., mediante escritura de fecha...., pasada ante el
escribano.... a fojas.... de su protocolo, debidamente inscripta. Por todo ello,
la escribana autorizante hace constar: a) Que da fe de todo lo manifestado
por la vendedora en virtud de tener todos los títulos a la vista y haber
realizado su correspondiente estudio. b) Que con el certificado Nº....
expedido por la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la
Provincia el día 23 de junio cte., se acredita que la vendedora, señora E. G.
de G., no se encuentra inhibida para disponer de sus bienes y que el
inmueble antes deslindado se halla inscripto a su nombre, con mayor
superficie, bajo el Nº.... fojas.... del Tomo.... de Maipú, libre de todo
gravamen y contrato que afecte su dominio. c) Que con las constancias
dadas por la Dirección General de Rentas de la Provincia, Municipalidad
del Departamento de Maipú, Superintendencia General de Irrigación y
Dirección Provincial de Vialidad, se certifica que se ha tomado nota de la
presente transferencia a favor del señor G. L. en el padrón territorial de
Maipú al Nº.... y en el municipal al Nº.... no adeudándose impuestos fiscales,
tasas, ni servicios de ninguna especie hasta la fecha, hallándose
cumplimentado el pago del Impuesto Nacional de Emergencia a la
Propiedad Inmobiliaria establecido por la ley Nº 17196/67 y que el plano
respectivo ha quedado registrado bajo la nomenclatura catastral Nº....
Igualmente se acredita que el terreno tiene derecho de agua de regadío de
carácter definitivo en toda su extensión, por hijuela...., rama del río Mendoza,
inscripto bajo los Nros.... del padrón parcial y.... del general, no registrando
pozo de explotación de agua subterránea, hallándose inscripto el plano
antes aludido, en la Superintendencia General de Irrigación, bajo el Nº....
Ietra .... certificándose además, que se halla pendiente la liquidación
definitiva de la deuda que en concepto de pavimentación, contribución de
mejoras y conservación corresponde al inmueble, de la que deberá hacerse
cargo el comprador. d) Que se exhiben al adquirente todos los certificados
relacionados, los que quedan archivados en este Registro. e) Que en virtud
del convenio celebrado entre las partes, que se le presenta para este acto,
la transferencia se realiza con todo lo plantado, clavado y adherido al suelo y
cuanto más por derecho corresponde al inmueble, por el precio total y
convenido de DOSCIENTOS VEINTE MIL PESOS LEY 18188, de cuyo
importe la vendedora recibe de conformidad, de manos del comprador, la
suma de CIEN MIL PESOS LEY 18188, sirviendo la presente del más
competente recibo y carta de pago, y por el saldo, o sea la cantidad de
CIENTO VEINTE MIL PESOS de igual moneda, el comprador se obliga a
pagarlo a la vendedora o a quien del mismo modo sus derechos represente,
en tres cuotas anuales, iguales y consecutivas de CUARENTA MIL PESOS
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LEY 18188 cada una, con más el interés del quince por ciento anual sobre
saldos adeudados, pagaderos junto con cada cuota, vendiendo la primera
de ellas el día veintinueve de junio de mil novecientos setenta y dos y las
restantes en igual día y mes de los años subsiguientes. f) Que por el saldo
de precio, el comprador y deudor, suscribe en este acto tres pagarés
hipotecarios a la orden de la vendedora y acreedora, por CINCUENTA Y
OCHO MIL PESOS LEY 18188 el primero y con vencimiento el día 29 de
junio de 1972; el segundo, que vence el 29 de junio de 1973, por la suma de
CINCUENTA Y DOS MIL PESOS LEY 18188 y por la cantidad de
CUARENTA Y SEIS MIL PESOS LEY 18188 el tercero y último, pagadero el
día 29 de junio de 1974, incluidos ya en todos los intereses
correspondientes, quedando garantidos éstos y demás accesorios legales
si el deudor diere lugar a demanda, con DERECHO REAL DE HIPOTECA
EN PRIMER TERMINO DE PRIVILEGIO, sobre el mismo inmueble vendido,
incluyéndose en la garantía las mejoras que se introduzcan en adelante y los
bienes considerados inmuebles por accesión. g) Que la hipoteca queda
sujeta a las siguientes condiciones: PRIMERA: Si el deudor se atrasara en
el pago de uno cualesquiera de los pagarés suscriptos o de los impuestos y
tasas que afecten al inmueble, incurrirá en mora sin necesidad de
requerimiento judicial ni extrajudicial, dando derecho a la acreedora para
exigir de inmediato el pago total del saldo deudor, ejerciendo al efecto, la
acción judicial que corresponda o por la que optare. SEGUNDA: En caso
de ejecución, el deudor renuncia a los trámites previos del juicio ejecutivo
hasta la sentencia de remate inclusive, salvo los considerandos
irrenunciables por el Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza,
sometiéndose desde ya, únicamente a la jurisdicción de los tribunales
ordinarios de la Capital, siendo facultad de la acreedora designar por sí
sola al martillero, perito y/o cualquier otro funcionario que fuere menester,
para el caso de venta en subasta pública del inmueble hipotecado.
TERCERA: En caso de transferencia de los documentos suscriptos, por
endoso o cesión, automáticamente quedarán transferidos al nuevo tenedor,
todos los derechos, privilegios y obligaciones que la ley y la presente
escritura conceden a la acreedora primitiva, debiendo esta última notificar
por escrito y en forma fehaciente al deudor, el nombre y domicilio del o los
acreedores subrogados. CUARTA: Los pagos parciales que pudieran
efectuarse en cualquier tiempo, forma y condición, no importarán novación
de esta obligación, la que quedará subsistente mientras no haya sido
satisfecha en su totalidad. QUINTA: El deudor no podrá celebrar contratos
de arrendamiento, anticresis, usufructos u otros análogos sobre el inmueble
hipotecado, mientras subsista la deuda, sin previo y expreso consentimiento
de la acreedora, dado por escrito, y SEXTA: Para todos los efectos
judiciales de este contrato, el deudor fija domicilio especial en el citado al
comienzo de esta escritura, en donde y fuese cual fuere el domicilio real del
mismo, se diligenciarán todas las citaciones, notificaciones y demás
trámites judiciales a que diere lugar, cuyo domicilio no podrá ser cambiado
sin previo aviso por escrito a la acreedora, quien fija domicilio legal a su
vez, en calle.... Nº.... de esta Ciudad, en el cual o donde posteriormente se le
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indique en forma fehaciente, deberá abonar el deudor el importe de los
pagarés suscriptos a sus vencimientos, dejándose establecido que no
podrá fijarlo fuera de la Provincia de Mendoza. h) Que por último, la
enajenante se obliga con arreglo a derecho, por evicción y saneamiento y
desiste de los derechos de posesión y dominio que sobre el inmueble
vendido tenía, transmitiéndolos al adquirente, quien lo acepta conforme,
verificándose la tradición por estar ya este último en posesión material y
definitiva del bien adquirido. Los contratantes en lo que a cada uno
respecta, aceptan esta escritura en todas sus partes, manifestando el
comprador su expresa conformidad con los antecedentes de dominio
relacionados y previas lectura y ratificación, la firman ambos por ante mí, de
lo que doy fe.
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Con respecto a este formulario de pagaré hipotecario, aunque resulte obvio,

aclaro que la última parte, o sea cuando expresa: "Garantido con Hipoteca a
fs....", es llenada y firmada por el oficial del Registro Público.
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8. CONCLUSIONES

No voy a enumerar las cuantiosas ventajas que representan esta clase de

títulos, sobre todo para el comercio inmobiliario, fraccionamiento del crédito
y en lo que hace a su cancelación, porque ya ha sido tratado en extenso por
autores de mayor jerarquía, a los cuales me remito.
Solamente deseo expresar mi inquietud en el sentido de que los
organismos notariales propulsen la sanción de una ley específica que regule
explícitamente la figura sui generis que nos ocupa y la contemple en todos
sus aspectos, desde su nacimiento e inscripción hasta su cancelación.

JURISPRUDENCIA
I SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA. CESIÓN DE CUOTAS:
Inscripción en término. Improcedencia del embargo

DOCTRINA: 1) La inscripción solicitada dentro del plazo por el artículo 39 del Código
de Comercio debe llevar la fecha de presentación.
2) No es procedente, por tardío, el embargo trabado con posterioridad sobre las cuotas
del cedente.

Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala 1ª'. AUTOS:
O.K. 3 SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA s/Inscripción de su
modificación.

2ª Instancia. - Mar del Plata, diciembre de 1971.

Cuestiones: 1ª ¿Es justa la resolución de fs. 11? 2ª ¿Qué pronunciamiento
corresponde dictar?

A la primera cuestión el señor juez doctor Games dijo:

I. El día 7 de octubre de 1971 se presenta al Registro Público de Comercio

la escritura pública del 23/9/71 de cesión de cuotas y modificación del
contrato social de O.K. 3 Sociedad de Responsabilidad Limitada.
El día 13 el juez a quo ordena la inscripción y publicación en el Boletín
Oficial, pero a continuación, con la misma fecha, ante el informe del actuario
de que antes de producirse la inscripción se ha recibido oficio del Tribunal
del Trabajo Nº 2 ordenando la traba de las cuotas sociales que uno de los
cedentes tenía en la sociedad, revoca por contrario imperio la inscripción
hasta tanto se levante la medida dispuesta por dicho Tribunal.
Recurren los comparecientes y a fs. 14/7 fundan su remedio.

II. Les asiste razón por los siguientes motivos: 1) La inscripción fue
solicitada en término, conforme lo dispone el artículo 39 del Código de
Comercio.