Tercería de Buena Fe

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TERCERÍA DE BUENA

FE
Derecho Registral

8 DE ABRIL DE 2023
FIORELLA ALMOGUERA LEIVA
Universidad Privada de Tacna
ANÁLISIS A LA SENTENCIA DEL EXPEDIENTE Nº 018-2015-PI/TC – CASO
DEL TERCERO DE BUENA FE

1. ¿Cómo se da el esquema en que se da el fraude inmobiliario?


De acuerdo a la sentencia materia de análisis, la mayoría de los casos de fraude
inmobiliario se dan de acuerdo al siguiente esquema: a) primero, cuando a través
de la suplantación de identidad o falsificación de documentos, se genera la
apariencia de que el propietario legítimo es quien celebra un contrato con el
comprador sobre un bien inmueble y b) cuando este comprador, ahora aparente
propietario del bien, celebra un siguiente contrato con un tercero.
2. ¿Qué exige el marco constitucional para la configuración de la buena fe del
tercero?
Nuestro actual marco constitucional exige para la configuración de la buena fe del
tercero que este último haya verificado previamente el contenido y autenticidad de
los asientos registrales y de los títulos archivados. De este modo, resulta
inconstitucional que el tercero sea preferido al propietario legítimo en los supuestos
de falsificación de documentos y suplantación de identidad antes mencionados.
3. ¿Considera que es evidente el drama de los despojados por el fraude, pero
más severo sería el daño a los terceros por la desconfianza que tornaría
frágiles a todas las adquisiciones?
En ambos casos, tanto para el despojado por el fraude como para el que es víctima
de fraude (el tercero), resultan en un verdadero drama. Sin embargo, a opinión
personal es más severo el daño que se le hace al despojado por el fraude que al
daño causado al tercero. No estoy de acuerdo con la sentencia en la medida de que
el derecho del tercero adquirente de buena fe prevalezca incluso en los casos de
cancelación de asientos registrales por suplantación de identidad o falsificación de
documentos, puesto que constituye en sí misma una merma al derecho del
propietario legítimo que confía en la seguridad jurídica registral.
4. ¿Considera que la protección al adquirente de buena fe deba ser considerada
como una sanción para el propietario que no es diligente con la protección de
su propiedad en Registros Públicos?
No debe ser considerada de tal manera, pero en la práctica recae en una suerte de
sanción hacia el propietario, a pesar que este ha cumplido de manera fehaciente
con la inscripción de su propiedad ante la SUNARP, siendo este el responsable de
realizar sus labores correctamente para evitar este tipo de casos.
5. ¿Qué debilidades tuvo el sistema registral en nuestro país, que permitieron
que documentos falsificados o emitidos sobre la base de la suplantación de
identidad sean inscritos?
Por ejemplo, el hecho de que hace años no se contaba con un sistema de
identificación biométrica de las huellas digitales del titular o también que muchas de
estas mafias de falsificación sustentaban su pedido de inscripción bajo una escritura
pública efectuada en una notaría ubicada en una zona muy lejana, lo que hacía
imposible verificar la veracidad de este documento.
6. ¿Los medios disponibles que ofrece SUNARP son suficientes para proteger al
propietario originario en los supuestos de falsificación de documentos y
suplantación de identidad, y cuál es la vinculación con la seguridad jurídica
respecto a la inscripción de la propiedad en los registros públicos?
No, absolutamente no lo son. Actualmente los medios disponibles que ofrece
SUNARP no bastan para poder proteger al propietario originario en los supuestos
de falsificación de documentos y suplantación de identidad.
7. ¿Considera que la inscripción en los registros públicos de un título de
propiedad, que, dota en principio de seguridad jurídica, resulta insuficiente si
es que el propietario no mantiene una conducta diligente en relación al
registro, utilizando mecanismos para proteger la propiedad? ¿Cuáles son esos
mecanismos que señala el TC?
No lo considero insuficiente. En principio el propietario no debería por qué tener la
obligación de mantener una conducta diligente en la medida que ha cumplido con
todo lo necesario para inscribir correctamente su propiedad. El problema está en el
sistema y la débil verificación de veracidad de lo que se le presenta al registrador. Al
respecto, los mecanismos que señala el TC que debe realizar el propietario originario
es la de utilizar mecanismos gratuitos que ofrece la SUNARP para proteger la
propiedad, tales como el servicio de alerta registral, el cual comprende a su vez: i)
la alerta de inscripción y ii) la alerta de publicidad.
8. ¿Considera que la diligencia exigible a los propietarios como regla de
actuación debería ser complementado con medidas que debería implementar
el Estado? ¿Qué medidas sugiere?
Sí, el deber de diligencia exigible a los propietarios, como regla general de
actuación, debe ser reforzado con medidas implementadas desde el Estado, no
solamente en aras de proteger a los titulares del derecho y a la propiedad como
instituto y valor del ordenamiento jurídico, sino también, en cumplimiento del
mandato constitucional de lucha contra la corrupción, sea ésta pública o privada.
9. ¿Considera que la aplicación del principio de la fe pública registral,
menoscaban el goce y ejercicio del derecho de propiedad de las víctimas de
tales actos delictivos, en beneficio de un tercero que, presuntamente,
desconocía de la ilicitud de tales actos al momento de adquirir el bien
inmueble?
Explique el contenido de la fe pública registral como opción del legislador. Sí,
considero completamente que en dicho caso la aplicación del principio de la fe
pública registral menoscaba el ejercicio del derecho de propiedad del propietario
originario, cuando se le debería de proteger frente al tercero. Por supuesto el tercero
tampoco debe quedar desprotegido puesto que también es una víctima, por lo
correspondería acudir a una instancia judicial para solicitar su debida indemnización.
10. ¿Qué requisitos deben concurrir para la configuración de la buena fe del
tercero, con la modificación introducida en el artículo 2014 del Código Civil y
Ley 30313?
El artículo 2014 del Código Civil señala una protección a los terceros adquirentes
siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos:
a) Ser un tercero adquirente de derechos reales.
b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral).
c) Ser un adquirente a título oneroso;
d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con
facultades para transmitirlos.
e) Inscripción del derecho del adquirente.
Adicional a ello, están los requisitos insertados en los términos en los que ha sido
modificado por la Ley 30313, los cuales son:
a) La escrupulosa revisión de los asientos registrales y de los títulos archivados

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