EL FRAUDE INMOBILIARIO

1. INTRODUCCION

El aseguramiento de la circulacin de bienes inmuebles ha encontrado en el

Registro un aliado fundamental, inesperadamente convertido casi en
indispensable e ineludible. Sin embargo el sistema registral guarda dentro de s un
defecto de estructura, y es que ste fue concebido como uno de privilegios para
quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisin de la propiedad
inmobiliaria por el slo consentimiento (Art 949 C.C. Peruano). Teniendo en
cuenta que la inscripcin no es obligatoria para los titulares inmobiliarios, se
justifican los incentivos, y el mayor de todos es que mediante el Registro puedes
oponer derechos, incluso contra otros que tienen derechos ms antiguos pero no
inscritos. An ms el incentivo nunca se agota, pues la cuestin es llegar al
Registro aunque luego la rueda vuelva a girar y quien lleg luego deja de serlo a
veces sin su participacin o conocimiento.

2. DESARROLLO

CONCEPTO DE FRAUDE

El fraude manifiesta las siguientes acepciones: Viene del latin fraus, fraudis;
accin contraria a la verdad y a la rectitud que perjudica a la persona contra quien
se comete. // Acto tendiente a eludir una disposicin legal en perjuicio del Estado o
de terceros // Delito que comete el encargado de vigilar la ejecucin de contratos
pblicos, e incluso algunos privados, confabulndose con la representacin de los
intereses opuestos. 1

El fraude es una forma de incumplimiento consciente de la norma que supone la

obtencin de un beneficio, generalmente econmico, para el transgresor, en

1
Gadea, Cristina y Docavo, Diego. Fraude y Corrupcin en el Sector Inmobiliario. 05 de octubre del 2017.
(http://www.prevencionblanqueo.com/wp-content/uploads/2012/04/fraude-y-corrupcion-en-el-sector-
inmobiliario.pdf)

1
perjuicio de aquellos que cumplen honestamente con sus obligaciones respecto a
la economa pblica.

El fraude inmobiliario tiene por objeto evadir el pago de los tributos que recaen
sobre la propiedad, disfrute, adquisicin o transmisin de los bienes inmuebles.

LA UTILIZACIN DEL REGISTRO PARA EL FRAUDE2

El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a travs de los Registros

Pblicos, la utilizacin de los diversos registros pretende dotar de proteccin
jurdica al fraude y a sus consecuencias jurdicas.

El sistema registral en el Per en lo que a predios se refiere, tiene entre sus

caractersticas el que sus efectos son declarativos en un sistema donde las
transferencias de la propiedad son de carcter consensual, por lo que el acceso
permite acceder a un mayor nivel de seguridad por la oponibilidad de derechos
que permite y que es esencial en el sistema. Justamente resulta que esa situacin
determina que el acceso al Registro se convierta en prioridad para quienes
quieren asegurar de mejor modo la titularidad de un derecho real, por ello tanto los
titulares legtimos como los ilegtimos pretenden registra pues de ese modo el
inmueble puede asegurar su trfico con garantas que brinda el sistema jurdico.

Los registros pblicos como sistema, est administrado en el Per por un

organismo estatal, el cual lo regula internamente. Las acciones de la entidad
estatal han pretendido estructurar el funcionamiento de los Registros Pblicos
para ofrecer resultados visibles a la opinin pblica y que se entiendan como
eficientes. Esta orientacin ha estado enmarcada en dos aspectos fundamentales,
que son la celeridad y la disminucin de rigor para el acceso al registro. Ello en
lnea con polticas de estado sobre entender que la administracin pblica debe
servir al ciudadano de manera ms sencilla, inmediata y eficiente. Esta situacin
sin embargo es un espacio importante para el desarrollo el fraude inmobiliario

2
Pajares, Miguel Angel, El fraude inmobiliario frente al Sistema Registral Peruano, Scribd. 01/2016. 05 de
octubre del 2017. (https://es.scribd.com/document/297298065/El-Fraude-Inmobiliario-Frente-al-Sistema-
Registral-Peruano-doc)

2
pues se tiene que la garanta que brinda el registro es la misma, no hay
disminucin de sta, esto es sigue siendo el mejor modo de asegurar la titularidad
de un derecho real, as se tiene que la percepcin de seguridad que tiene la
ciudadana est aumentada, por decirlo de algn modo est sobredimensionado la
percepcin del efecto del registro, para considerarlo de hecho como constitutivo de
derechos, lo cual no es as. Esta situacin por su parte se contrapone con la
regulacin al interno del propio registro, la cual considera a la institucin rectora y
sus operadores como parte de la administracin pblica, que estn sometidos a
lneas obligatorias de simplificacin y celeridad, con responsabilidades
disminuidas en razn de reparticin de stas entre los entes generadores del
Ttulo que da mrito a la inscripcin. El fraude puede entonces facilitarse al poder
utilizar la simplificacin que permite el acceso al registro y obtener la misma
garanta de seguridad jurdica.

Cabe recalcar que en el sistema registral peruano, no ha considerado al Fraude

Inmobiliario como un elemento a tener en cuenta en su estructura ni diseo
normativo protector, pues el sistema est basado en la buena fe, en una
consecuencia de sta como es la Simplificacin Administrativa. El sistema del
Registro Inmobiliario est diseado para dar privilegios a los ms diligentes, es
decir a los que usan el Registro sin que ello implique la negacin de quienes no
acceden a ste sino que la justificacin el privilegio que adiciona seguridad jurdica
a los titulares de derechos reales y a quienes contratan con stos. El Registro
tiene efectos declarativos, es decir, declaran un hecho jurdico relevante que
ocurre en la realidad extra-registral, pero, va a tener relevancia jurdica a efectos
de considerar la buena fe registral con la que intervienen los adquirentes.

EL NOTARIO Y LA FUNCIN EN EL TRFICO INMOBILIARIO

El notario est dotado de fe pblica y hace presumir que todas sus actuaciones,
en tanto sean notariales, son ciertas, a menos que se desvirten en una sede
judicial. Bajo esa presuncin, el notario pblico tiene un enorme poder: representa
una funcin estatal.

3
Pero adems, una vez que el interesado acude donde el notario, este es el primer
calificador de la legalidad y de la procedencia del negocio jurdico. Debe identificar
plenamente a las partes y comprobar la capacidad de actuar de las personas que
acuden ante l. Esos dos rubros son fuentes primarias de fraude: la identificacin
(por cuanto algunos fraudes se han dado por la suplantacin de los verdaderos
titulares); y la capacidad de actuar tambin (sobre todo en los casos de
representacin de empresas jurdicas, o poderes especiales). El notario verifica la
legalidad del acto y asesora jurdica, notarialmente y, adems, registralmente; es
decir, debe aconsejar a las partes y realizar los estudios registrales previos a la
negociacin.

Los tipos de documentos notariales son slo dos: protocolares y extraprotocolares.

Para efectos de esta presentacin vamos a analizar slo los documentos
protocolares, porque son los que tienen acceso al Registro.

Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras pblicas, actas y

protocolizaciones. De esos tres tipos, los que comnmente acceden al Registro
son las escrituras pblicas y las protocolizaciones. En las escrituras pblicas
siempre hay comparecencia; en las protocolizaciones no hay comparecencia, sino
que el notario acta a solicitud de alguien. En las escrituras pblicas estn
plasmados los contratos, las negociaciones.

LEGISLACION QUE COMBATE EL FRAUDE INMOBILIARIO

LEY N 30313

Las estafas inmobiliarias representan una amenaza latente para las personas que
ya cuentan con una propiedad o planean adquirir una.

Hasta antes de marzo del 2015, el notario -y en general cualquier persona-, no

poda oponerse a la solicitud de inscripcin de un ttulo fraudulento en trmite y
era imprescindible acudir a un juzgado para defender la titularidad de una
propiedad.

4
Debido a ello, la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos promovi
que el Congreso dictara la Ley 30313, Ley de oposicin al procedimiento de
inscripcin registral en trmite y cancelacin del asiento registral por suplantacin
de identidad o falsificacin de documentacin, la cual permite que una vez
detectada la presentacin de un ttulo falso, las autoridades o funcionarios
legitimados (por ejemplo, los notarios) puedan oponerse a su inscripcin de
manera inmediata.

Entre los mltiples beneficios de la Ley 30313, destacan:3

A travs de la oposicin se disminuye el riesgo de inscripcin de un ttulo

fraudulento, sea por falsedad de documento o suplantacin de la identidad
de la persona.

Si el ttulo falso ya fue inscrito, permite que la autoridad o funcionario

legitimado solicite la cancelacin del asiento irregular, evitando que la
vctima de la estafa deba acudir al Poder Judicial, para luego de un largo
proceso, lograr la cancelacin del asiento falso.

Es importante conocer que el notario tiene la obligacin de identificar la identidad

de los otorgantes a travs de la base de datos del Reniec, y en el caso de
extranjeros, mediante la base de datos de Migraciones. Esto ltimo para evitar que
se creen identidades falsas de supuestos extranjeros a fin de generar
instrumentos fraudulentos.

De esta manera, la Sunarp refuerza la seguridad jurdica de los bienes y derechos

3
SUNARP, 02/2017. 05 de octubre del 2017.
(https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2017/02/23/ley-simplifica-la-cancelacion-del-
asiento-registral-por-suplantacion-o-falsificacion-de-documentos-para-protegernos-de-estafas-
inmobiliarias)

5
legalmente adquiridos y se cierra las puertas a cualquier persona u organizacin
delictiva que con malas artes, pretenda apoderarse de lo que no le pertenece.

El reglamento de la mencionada ley fue publicado en el diario El Peruano con

fecha veintids de julio del ao dos mil diecisis, es decir a la actualidad ya es
aplicable.

LA FALSIFICACIN DE DOCUMENTOS Y LOS ESFUERZOS DE SUNARP 4

Dentro de los mecanismos legislativos y administrativos implementados para

salvaguardar al propietario frente al fraude inmobiliario, podramos enumerar los
siguientes:

Servicio de alerta registral

Bloqueo por presunta falsificacin de documentos
Inmovilizacin temporal de partidas
Oposicin al procedimiento de inscripcin registral en trmite y
cancelacin de asiento registral
Nulidad de pleno de derecho de escrituras pblicas de disposicin o
constitucin de gravamen sobre inmuebles

No obstante el esfuerzo de SUNARP, el instrumento jurdico principal para

combatir el fraude inmobiliario, esto es la Ley N 30313, ha sido objeto de
numerosas crticas desde la doctrina. En la prctica se dice que sus
modificaciones no solo contienen un propsito poco claro (evidente en la nueva
regulacin de los artculos 2013 y 2014), sino que adems, y principalmente,
es insuficiente para combatir eficazmente esta problemtica. Por ejemplo, an no
existen mecanismos eficientes para evitar la falsificacin de poderes con
propsitos fraudulentos, pues si bien las modificaciones sobre competencia
notarial territorial apuntan a impedir que se cometan fraudes fuera del lugar donde
se ubica la propiedad, ello no es bice para que se emitan poderes de manera
4
LEGIS.PE, 05/2017. 05 de octubre del 2017. (http://legis.pe/la-inexistencia-del-negocio-juridico-frente-al-
fraude-inmobiliario/)

6
fraudulenta, y de este modo se saque la vuelta a la norma a travs de este
mecanismo. Ms an si nuestro Registro personal no cuenta con ningn tipo de
alerta registral desde el momento en que se abre una partida a nuestro nombre.

LA INEXISTENCIA DEL NEGOCIO JURDICO PUEDE SER PARTE DE LA

SOLUCIN?

La inexistencia del negocio jurdico es una patologa negocial que se desenvuelve

en el plano de la relevancia de los comportamientos humanos dentro del sistema
jurdico. De este modo, un negocio debe primero ser existente para poder ser
calificado por el ordenamiento como nulo o anulable y eventualmente ineficaz.

Uno de los supuestos de inexistencia ms comunes es la llamada ausencia de la

manifestacin de voluntad, la cual configura un elemento necesario de la
configuracin del negocio mismo. Por lo cual, si estamos frente a un negocio
celebrado sobre la base de una declaracin de voluntad obtenida sobre la base de
la falsificacin de un documento, tal negocio es irrelevante jurdicamente y no
debera surtir efectos. Sobre el particular se ha pronunciado un importante sector
de la doctrina a propsito de la proteccin al tercero registral consagrada en el
artculo 2014. De acuerdo con Hctor Campos:

A nivel de la aplicacin prctica del concepto, por ejemplo en el caso de

las declaraciones obtenidas mediante la falsificacin de documentos, el
ordenamiento no debe tutelar (ni reprochar) tales negocios, sino que, a partir de
dicha situacin, tendr que considera que no genera ningn efecto jurdico,
solucin que se impone, ms all de las consideraciones jurdicas expuestas, por
una necesidad de brindar una solucin concreta al problema de la falsificacin de

7
documentos que, en un medio como el nuestro, es un mecanismos usual con el
que se priva de propiedad a sus verdaderos titulares. 5

Del mismo modo, Gilberto Mendoza ha sostenido que:

En los casos de falsificacin de documentos no se aplica la fe pblica registral,

dado que a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de
manifestacin de voluntad, no existe ttulo en la adquisicin del otorgante emitido
por el verdadero propietario, pues no se cumple con el supuesto de hecho propio
de las adquisiciones a non domino.6

Frente a un supuesto de inexistencia negocial no debiera existir posibilidad de

alegar buena fe pblica registral. Efectivamente, la falta de declaracin de
voluntad del verdadero propietario, objeto de falsificacin, impide que exista el
consentimiento de ambas partes, elemento esencial del contrato como negocio
jurdico, por lo que no cabe establecer una relacin jurdica vlida fundamentada
en un documento pblico falsificado. Del mismo modo, la posterior adquisicin del
tercero, independientemente de la buena o mala fe, se basa en la apariencia de
que el primer comprador es el titular registral y, por ende, el propietario. No
obstante, ante la declaracin de inexistencia del negocio jurdico previo, este
ltimo tambin debera correr la misma suerte, sin que sea posible que los
Registros Pblicos publiciten la existencia de un negocio inexistente, por faltar uno
de sus elementos configuradores.

De acuerdo con la teora general sobre las patologas negociales, la inexistencia

tendra como consecuencia prctica la no produccin de efectos jurdicos bajo
ninguna circunstancia, con lo cual todo el debate en torno a la buena o mala fe del
5 Mendoza del Maestro, Gilberto. La fe pblica registral y la falsificacin de documentos (Apuntes sobre la legitimacin
aparente y el poder de disposicin). RAE Jurisprudencia. Revista de Anlisis Especializado de Jurisprudencia. N 60.
Ao V (junio de 2013), pp. 89-90.

6Campos Garca, Hctor Augusto. Invalidez e ineficacia negocial (apuntes introductorios para su estudio en el Cdigo
Civil peruano). En: El negocio jurdico. LIma: Fundacin M.J. Bustamante de la Fuente, 2014, p. 24.j

8
adquirente, as como las innovaciones legislativas y disposiciones administrativas
para evitar el fraude inmobiliario, requerira de revisin, por lo menos para el caso
de la falsedad. Esto no significa desproteger al tercero adquirente de buena fe, en
la medida que existen mecanismos alternativos para su efectiva compensacin,
tales como la contratacin de un seguro a cargo del tercero frente a este tipo de
contingencias. En este sentido, nuestro propio sistema registral reconoce
como garanta institucional la posibilidad de indemnizar al perjudicado por la
inexactitud registral, garanta que de ser acertadamente regulada y empleada en
la prctica puede ser de utilidad para proteger los intereses de los terceros
perjudicados.

9
 CONCLUSIONES

1. El Estado de Derecho est relacionado desde sus orgenes con la garanta de la

propiedad, la libertad y la igualdad jurdica. El registro de la propiedad est
estrechamente ligado a la construccin del Estado de Derecho. Los sistemas
registrales, cualquiera que sea el modelo, suponen que el poder pblico asume la
proteccin y aplicacin de los derechos de propiedad.

2. El Registro es el instrumento del poder pblico para proteger los derechos de

propiedad porque los hace seguros y facilita el proceso de su negociacin.

3. La configuracin del Registro que mejor sirve a esta funcin pblica y en

consecuencia a la prevencin del fraude inmobiliario, es la del Registro de
derechos, con calificacin plena (de fondo y forma) y llevada por el sistema de
folio real, porque slo con esta configuracin puede el registro crear titularidades
inatacables, lo cual es factible de manera inmediata, si el sistema tiene fe pblica,
o por el lapso de tiempo, si se apoya en la usucapin. Asimismo, el registro de
derechos facilita la negociacin, simplificando la prueba de los derechos, al no ser
necesarias ni las investigaciones retrospectivas ni los estudios de ttulos.

4. El Registro de la Propiedad de este modo configurado se convierte en un

mecanismo para adquirir sin riesgos, no una simple base de datos. Por ello, en los
Registros que opten por asociar datos extrarregistrales, deben adoptarse las
cautelas necesarias para no enturbiar el Registro con datos extraos a los
necesarios para facilitar la negociacin y de cuya fiabilidad no puede responder el
Registro por ser ajenos a su competencia, lo cual puede disminuir la confianza en
los datos propiamente registrales (identificacin del titular y de la finca y
clarificacin del derecho y sus cargas) y reducir la seguridad del mercado
inmobiliario.

5. La implantacin de los modernos sistemas registrales se ha vinculado siempre

no slo a un fin econmico o utilitario, favorecer los mercados de crdito
hipotecario, sino tambin a otro moral, impedir todo tipo de fraudes y
simulaciones y para ello es necesario dar firmeza, robustez y precisin a la

10
propiedad. Ahora bien, el Registro no es slo un medio que evita el fraude, sino
que tambin es necesario impedir que sea utilizado como un instrumento para el
fraude. Por ello debe exigirse, para que los derechos inscritos adquieran el
carcter de inatacable, el requisito tico que la legislacin de los diferentes pases
ha llamado buena fe.

11
 RECOMENDACIONES

1. Los registros implementen medidas preventivas del fraude inmobiliario acordes

a sus necesidades, haciendo uso de la tecnologa a su alcance, tales como la
comunicacin entre los que autorizan o redactan documentos y el Registro a
travs de un canal seguro que acredite la autenticidad, invariabilidad e integridad
del documento y su autora; cotejo de los documentos presentados en papel a
travs de cdigos seguros de verificacin online; avisos o alertas va correo
electrnico, mensaje de texto, tecnologa biomtrica de la presentacin de
documentos a la autoridad que los autoriz y a los titulares registrales de las fincas
afectadas (como medio para prevenir la suplantacin de identidad y otras
modalidades de fraude inmobiliario); bloqueo de las inscripciones relativas a fincas
determinadas a solicitud del titular registral que teme la comisin de un fraude y en
general cualquier otra que se revele til para prevenir el fraude inmobiliario sin
suponer un obstculo al trfico jurdico, en el caso de nuestro pas esto ya se
viene realizando gracias a la Alerta Registral.

2. En este sentido, para la prevencin del fraude documental y de identidad, debe

acudirse a las nuevas tecnologas entre ellas la firma electrnica y la cooperacin
con las administraciones pblicas. Al mismo tiempo deben suscribirse convenios
de confidencialidad con las personas que utilizan claves de acceso al sistema
electrnico del Registro y adoptar las cautelas tecnolgicamente accesibles para
prevenir la manipulacin de la base de datos. Con el mismo fin, deben celebrarse
convenios con las instituciones pblicas para el fortalecimiento de la seguridad
jurdica en el desempeo de las funciones registrales.

3. El Registro debe ser confiable por los ciudadanos. Condicin de esta

confiabilidad es la transparencia. Por ello, deben ponerse a disposicin de los
ciudadanos la informacin registral, dejando a salvo la legislacin de cada pas
sobre proteccin de datos personales. En materia de crditos hipotecarios y
titulacin de los mismos cuando se han identificado en el Registro los crditos que
respaldan la emisin la transparencia del Registro beneficia no slo a los

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consumidores y usuarios sino tambin a los inversores y es garanta de solvencia
de las entidades financieras. Asimismo, la transparencia redunda en beneficio de
las administraciones y poderes pblicos, al permitirles utilizar los datos del
Registro para prevenir diversas modalidades de fraude, como el fraude fiscal y el
blanqueo de capitales.

4. Deben incrementarse los esfuerzos para dar a conocer la funcin registral,

mediante campaas de difusin, lo cual redundar en el incremento de la
confianza en el Registro.

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 BIBLIOGRAFIA

Campos Garca, Hctor Augusto. Invalidez e ineficacia negocial (apuntes

introductorios para su estudio en el Cdigo Civil peruano). En: El negocio
jurdico. LIma: Fundacin M.J. Bustamante de la Fuente, 2014, p. 24.j

Gadea, Cristina y Docavo, Diego. Fraude y Corrupcin en el Sector

Inmobiliario. 05 de octubre del 2017.
(http://www.prevencionblanqueo.com/wp-content/uploads/2012/04/fraude-y-
corrupcion-en-el-sector-inmobiliario.pdf)
LEGIS.PE, 05/2017. 05 de octubre del 2017. (http://legis.pe/la-inexistencia-
del-negocio-juridico-frente-al-fraude-inmobiliario/)
Mendoza del Maestro, Gilberto. La fe pblica registral y la falsificacin de
documentos (Apuntes sobre la legitimacin aparente y el poder de
disposicin). RAE Jurisprudencia. Revista de Anlisis Especializado de
Jurisprudencia. N 60. Ao V (junio de 2013), pp. 89-90.
Pajares, Miguel Angel, El fraude inmobiliario frente al Sistema Registral
Peruano, Scribd. 01/2016. 05 de octubre del 2017.
(https://es.scribd.com/document/297298065/El-Fraude-Inmobiliario-Frente-
al-Sistema-Registral-Peruano-doc)
SUNARP, 02/2017. 05 de octubre del 2017.
(https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2017/02/23/ley-simplifica-
la-cancelacion-del-asiento-registral-por-suplantacion-o-falsificacion-de-
documentos-para-protegernos-de-estafas-inmobiliarias)

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