Sumas y Restas de Una Inversion 25-06-2021

@el_pingo83
SUMAS Y RESTAS PARA INVERTIR

A toda inversión debemos hacerle los números. Si los números están bien hechos, son rentables y el estudio de mercado es
correcto el proyecto será exitoso. Uno de los mayores inconvenientes de muchos inversionistas es el de no calcular bien la
estructura de costos. En este sencillo ejemplo de un proyecto de apartamiento VIS con subsidios analizaremos que tan rentable
es este tipo de proyectos y se muestran los análisis de costos que se deben realizar para decidir invertir en él. Aunque los
subsidios no son para proyectos de inversión se recomienda hacer estas cuentas en caso realizar una estrategia de salida en
caso de no poder pagar las cuotas del crédito de vivienda para no perder la propiedad.
EJEMPLO
Apartamento VIS: $120.000.000 de pesos
Cuota inicial: $50.000.000
Gastos notariales: $3.500.000
Inversión total = $50.000.000 + $3.500.000 = $53.500.000
INGRESOS POR RENTA

La mejor manera de calcular el valor de la renta es hacer un recorrido por el sector y promediar los valores de renta de los
apartamentos que están alquilando en el sector. Este sería el estudio de mercado que se debe hacer antes de hacer números.
En el concepto de renta cualquier variación en el precio marca la diferencia por lo que se debe estimar muy bien este valor.
Para el ejemplo el costo del alquiler promedio del sector es de $700.000 mensuales incluyendo la administración.
La rentabilidad bruta se puede calcular dividiendo el ingreso antes de gastos entre el valor invertido.
R = $700.000 / $53.500.000 = 1.31%
La rentabilidad bruta no nos dice mucho del negocio especialmente porque no esta descontado el costo de la administración
y demás gastos. Si el proyecto no lo entregan con acabados debe sumarse a la inversión inicial los costos de esta labor.
ESTRUCTURA DE COSTOS
Los gastos del negocio se pueden calcular al mes o anualmente. En este caso se calcularán de manera mensual. Se debe tener
en cuenta los impuestos, administración, valor del crédito, vacancia y provisión de mantenimiento.
Predial: $600.000 / 12 = $50.000 al mes
Administración (de la unidad residencial) = $140.000
Mantenimiento = 3% x $700.000 = $21.000. Para proyectos nuevos y con este canon de arrendamiento se asume un 3%
mensual. Si es un edificio con varias puertas el % de mantenimiento baja.
Vacancia: 5% x $700.000 = $35.000. Siempre se debe calcular la vacancia. Aunque este tipo de proyectos normalmente tienen
una ocupación importante ya que son muy demandados se recomienda calcular la vacancia como un 5% del canon de
arrendamiento. Sino hay vacancia es un dinero que entraría en la rentabilidad.
25 de junio de 2021
@el_pingo83
Costo del crédito: Para calcular el crédito restamos del valor del inmueble lo que tenemos de cuota inicial más los subsidios
del gobierno. Para este ejemplo suponemos un núcleo familiar que gana entre 2 y 4 SMLV por lo que se hacen candidatos a
obtener un subsidio por caja de compensación de $18.170.000 para la cuota inicial más un subsidio de tasa Frech.
De esta manera el valor del crédito sería:
Valor a financiar = $120.000.000 - $50.000.000 - $18.170.000 = $51.830.000
Adicional al subsidio para cuota inicial se puede acceder al subsidio de tasa. Teniendo en cuenta una tasa actual del mercado
del 9.8% anual el gobierno otorga un beneficio en tasa que se verá reflejado en los primeros 7 años del crédito hipotecario.
Recomendamos que el crédito hipotecario se saque en cuota fija y tasa fija en pesos. El siguiente cuadro presenta la proyección
del crédito incluyendo el beneficio de tasa.
Aproximadamente el valor de la cuota mensual es de $380.000. A esto se debe sumar el seguro de vida ($16.000) más el seguro
por incendio y terremoto ($20.000). En total la cuota fija mensual es de $416.000
Los gastos mensuales del proyecto son = $50.000 + $140.000 + $21.000 + $35.000 + $416.000 = $662.000 al mes
CALCULO DE LA RENTABILIDAD POR FLUJOS

El ingreso neto por renta del apartamento es = $700.000 - $662.000 = $38.000 al mes
La rentabilidad neta mensual es = $38.000 / $53.500.000 x 100 = 0.07% al mes
La rentabilidad anual es = 0.07% x 12 = 0.85% anual
ESTIMACION DE LA VALORIZACION DEL INMUEBLE

En Colombia en promedio un inmueble se valoriza un 5% anual. Pueden encontrase mejores rentabilidades en zonas donde a
penas se va a desarrollar o pueden encontrarse zonas con un desarrollo maduro donde el precio del inmueble se mantiene.
Usamos el 5% suponiendo de una manera conservadora que el aparamento esta ubicado en una zona de desarrollo urbano de
una ciudad principal.
25 de junio de 2021
@el_pingo83
Año 1:
Al pasar el primer año el inmueble se valoriza un 5%, así que pasaría de $120.000.000 a:
Precio al pasar 1 año: $120.000.000 x 1.05 = $126.000.000 ($6.000.000 de valorización)
La rentabilidad del inmueble por valorización se calcula como la razón entre la valorización y el valor de la inversión.
R = $6.000.000 / $53.500.000 = 11.21%
La rentabilidad sumando la valorización a los flujos sería:
R = 11.21% + 0.85% = 12.06% al año
Año 2:
Con el nuevo precio de $126.000.000 x 1.05 = $132.300.000 ($12.300.000 de valorización)
La rentabilidad del inmueble por valorización se calcula como la razón entre la valorización y el valor de la inversión.
R = $12.300.000 / $53.500.000 = 22.99%
La rentabilidad sumando la valorización a los flujos sería:
R = 22.99% + 1.23% = 24.22% al año
Año 5
Repitiendo el proceso hasta el año 5 tenemos:
$120.000.000 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 = $153.153.788
Valorización = $153.00.00 - $120.000.000 = $33000.000
R = $33.153.788 / $53.500.000 x 100 = 61.68%
Para el año 5 la rentabilidad por flujos estaría en 3.44% debido al incremento de precio del arrendamiento por IPC asumiendo
una inflación anual del 3.5% y tomando la ventaja del costo fijo mensual del crédito (al ser un gasto de precio fijo que no
incrementa con el paso del tiempo).
Siendo así la rentabilidad total es de = 61.68% + 3.44% = 65.12%
Tendríamos un retorno de la inversión del 65.12% a 5 años.
Como lo importante es ver un promedio de rentabilidad anual dividimos el anterior valor por 59:
Rentabilidad promedio anual = 65.12% / 5 = 13.02%
25 de junio de 2021

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SUMAS Y RESTAS PARA INVERTIR

Cuota inicial: $50.000.000

Gastos notariales: $3.500.000

Inversión total = $50.000.000 + $3.500.000 = $53.500.000

INGRESOS POR RENTA

R = $700.000 / $53.500.000 = 1.31%

Predial: $600.000 / 12 = $50.000 al mes

Administración (de la unidad residencial) = $140.000

De esta manera el valor del crédito sería:

Valor a financiar = $120.000.000 - $50.000.000 - $18.170.000 = $51.830.000

CALCULO DE LA RENTABILIDAD POR FLUJOS

La rentabilidad neta mensual es = $38.000 / $53.500.000 x 100 = 0.07% al mes

La rentabilidad anual es = 0.07% x 12 = 0.85% anual

ESTIMACION DE LA VALORIZACION DEL INMUEBLE

Precio al pasar 1 año: $120.000.000 x 1.05 = $126.000.000 ($6.000.000 de valorización)

R = $6.000.000 / $53.500.000 = 11.21%

La rentabilidad sumando la valorización a los flujos sería:

R = 11.21% + 0.85% = 12.06% al año

Con el nuevo precio de $126.000.000 x 1.05 = $132.300.000 ($12.300.000 de valorización)

R = $12.300.000 / $53.500.000 = 22.99%

La rentabilidad sumando la valorización a los flujos sería:

R = 22.99% + 1.23% = 24.22% al año

Repitiendo el proceso hasta el año 5 tenemos:

$120.000.000 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 = $153.153.788

Valorización = $153.00.00 - $120.000.000 = $33000.000

R = $33.153.788 / $53.500.000 x 100 = 61.68%

Siendo así la rentabilidad total es de = 61.68% + 3.44% = 65.12%

Tendríamos un retorno de la inversión del 65.12% a 5 años.

Rentabilidad promedio anual = 65.12% / 5 = 13.02%

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