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    Demanda Por Canon Locativo

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    Francisco Pucci
    La actora demanda a su hermano por fijación y cobro de canon locativo por la ocupación no consentida de dos inmuebles de su propiedad desde abril de 2021. Solicita se fije el canon desde esa fecha y se apliquen intereses por la mora, así como una indemnización por la pérdida de una oportunidad de venta frustrada por la intrusión. Acompaña documentación que acredita su titularidad sobre los inmuebles y las comunicaciones cursadas para requerir el pago sin éxito.

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    La actora demanda a su hermano por fijación y cobro de canon locativo por la ocupación no consentida de dos inmuebles de su propiedad desde abril de 2021. Solicita se fije el canon desde esa fecha y se apliquen intereses por la mora, así como una indemnización por la pérdida de una oportunidad de venta frustrada por la intrusión. Acompaña documentación que acredita su titularidad sobre los inmuebles y las comunicaciones cursadas para requerir el pago sin éxito.

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    La actora demanda a su hermano por fijación y cobro de canon locativo por la ocupación no consentida de dos inmuebles de su propiedad desde abril de 2021. Solicita se fije el canon desde esa fecha y se apliquen intereses por la mora, así como una indemnización por la pérdida de una oportunidad de venta frustrada por la intrusión. Acompaña documentación que acredita su titularidad sobre los inmuebles y las comunicaciones cursadas para requerir el pago sin éxito.

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    La actora demanda a su hermano por fijación y cobro de canon locativo por la ocupación no consentida de dos inmuebles de su propiedad desde abril de 2021. Solicita se fije el canon desde esa fecha y se apliquen intereses por la mora, así como una indemnización por la pérdida de una oportunidad de venta frustrada por la intrusión. Acompaña documentación que acredita su titularidad sobre los inmuebles y las comunicaciones cursadas para requerir el pago sin éxito.

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    SU M A R I O

    ACTOR: xxxxxxx

    DEMANDADO: xxxxxxx

    MATERIA: FIJACION Y COBRO DE CANON LOCATIVO

    DOCUMENTAL ACOMPAÑADA: Carta documento (3), copia simple de título de


    propiedad, fotocopia DNI actora, tasación canon locativo, bono ley 8480, anticipo
    de Ius previsional.

    ______________________________________________________

    PROMUEVE DEMANDA DE FIJACION Y COBRO DE CANON LOCATIVO

    Señor Juez:

    F XXXXXXXXX CLARICH , con domicilio real en calle Av XXXXXXXXX de Las


    Toninas, Partido de La Costa, Pcia. de Buenos Aires , por derecho propio y en mi
    carácter de heredera de RXXXXXXX Clarich y MXXXXX Amitrano, constituyendo el
    procesal conjuntamente con mi letrado patrocinante FRANCISCO ANTONIO PUCCI
    XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, Monotributista, email: XXXXXXXX.com, Dom.
    Electrónico: XXXXXXXXXX, en Alvear XXXXXXXXX Quilmes Pcia de Bs As, a V.S. me
    presento respetuosamente y digo:

    I.- OBJETO

    Que venimos en legal tiempo y forma a iniciar formal demanda por fijación y
    cobro de canon locativo, contra N XXXXXXXXX CLARICH, DNI XXXXXX , con
    domicilio real en la calle XXXXXXXXX La Florida, Quilmes: a fin de que se sentencie
    a fijar el canon locativo y su cobro por el uso exclusivo que aquel realiza desde
    fecha el mes de septiembre de 2021, más sus intereses a tasa activa, costas y
    demás accesorios, tasas e impuestos que gravan el inmueble en cuestión, con
    imposición de costas.

    II.- HECHOS

    En el mes de 2021 el aquí demandado ingresa clandestinamente junto a su


    núcleo familiar y ocupa dos los inmuebles sitos en la calle XXXXXXXXXXXX de
    Villa La Florida, San Francisco Solano, Pcia. de Bs. As. designación catastral
    XXXXXXXXXXXXX como lo acredita la escritura que se adjunta.

    El demandado ocupa la vivienda junto con su familia desde el mes de abril de


    2021. Que el ingreso al inmueble no fue pacifico, lo hizo rompiendo cerraduras y
    cámaras de seguridad que habían sido colocadas a los efectos de que las
    heredades no fueran intrusadas.

    Lejos de la vía del diálogo, lo que debería ser propio de un buen hermano, y más
    aun de un buen ciudadano, so pretexto de estar enfermo, y de no tener casa
    propia, ingreso violentamente al inmueble que en vida fuera propiedad de
    nuestros padres, y cuyo sucesorio se encuentra abierto, con declaratoria de
    herederos dictada el fecha 12/07/2022 en el Juzgado Civil y Comercial Nro. 4 del
    Departamento Judicial de Quilmes QLXXXXXXXXXX.

    Cabe destacar, que han existido un sinfín de llamados telefónicos, a los efectos de
    llegar a una justa composición del tema, es decir me abone el correspondiente
    canon locativo ya que tengo derecho al 50% de los inmuebles mencionados.
    Como respuesta, obtuve destratos e insultos totalmente desafortunados por
    parte del demandado, que encuadran en violencia familiar hacia mi persona ,
    por lo que me he visto en la obligación de remitir CD 286718114 de fecha 3 de
    septiembre de 2021 la cual dice: "En mi carácter de heredera, en virtud de
    encontrarse Ud. ocupando en forma exclusiva el inmueble ubicado en la calle
    Calle XXXXXXXXXXX de la localidad de San Francisco Solano y Partido de
    Quilmes desde el mes de junio de 2021, cuya titularidad también me
    corresponde INTIMO a Ud. a que en el plazo de 48 hs. me abone la suma de Cien
    Mil ($ 100.000.-) en concepto de canon locativo por los meses de abril, mayo,
    junio, julio y agosto de 2021, calculados sobre un total de Pesos Cuarenta Mil
    mensuales ($ 40.000.-) de acuerdo a los valores de mercado, y a abonarme
    mensualmente la suma de $ 20.000 del 1 al 10 de cada mes en el domicilio
    constituido en la presente por el mismo concepto.

    Intimo a Ud. a que en el plazo de 48 hs. se comunique con los letrados que me
    patrocinan Francisco Antonio Pucci, Alfredo Nicolás Romero y V/o Vanesa
    Lorena Díaz (tel: XXXXXXXXXXXXXXXX ) a los efectos de consensuar, formalizar,
    e instrumentar la administración de la unidad funcional citada y el pago del
    canon locativo mensual. A fin de dar cumplimiento a los pagos y a todos los
    efectos legales constituyo domicilio en la calle José Ignacio Rucci XXXXXXX de la
    Localidad de Claypole, Pcia de Bs. As.
    Todo ello bajo apercibimiento en caso de negativo o silencio a iniciar acciones
    legales correspondientes y por los daños y perjuicios que esta situación me
    pudiera ocasionar. QUEDA UD DEBIDAMENTE NOTIFICADO".

    El accionado responde mediante CD 134002105 de fecha 13 de septiembre de


    2021: "Me dirijo a Ud. con el fin de contestar la CD 286718114, desconociendo y
    negando cada uno de los puntos mencionados, declarándola como maliciosa,
    falsa e improcedente. Le solicito que cualquier comunicación la haga mediante
    mi abogada Dra. Benvenutti Carla Noeli, XXXXXXXXXX, o recurra por la vía que
    corresponde. De lo contrario me veré en la obligación de iniciar las acciones
    civiles y penales pertinentes, que este hostigamiento, violencia me genera desde
    su persona; atendiendo a mi situación de salud. QUEDA UD DEBIDAENTE
    NOTIFICADO."

    Note SS, que el demandado concluye que la defensa de mis legítimos derechos
    hereditarios, es violencia,; obviando que fue él y su familia quienes ingresaron
    violentamente al inmueble, propinando improperios telefónicamente cada vez
    que he intentado el diálogo y victimizándose con su supuesta enfermedad, la cual
    no me consta.

    A este cable respondo mediante CD 286718437 de fecha 27 de septiembre de


    2021: " Me dirijo a Ud. a los efectos de rechazar en todo su contenido su Carta
    Documento, identificado con el CD 134002105, por falsa, maliciosa y
    gravemente injuriante; niego y rechazo su desconocimiento y negación de los
    puntos mencionados en mi anterior misiva; rechazo por gravemente injuriante
    que mi conducta sea violenta y hostil; desconozco su estado de salud, del cual no
    menciona patología alguna. Por lo tanto, ratifico lo manifestado en misiva
    anterior, informo a usted, que haré efectivo la intimación del que fuera
    debidamente notificado e iniciare acción por Daños y Perjuicios que me asisten.
    QUEDA USTED DEBIDAMENTE NOTIFICADO.

    Teniendo en cuenta los gastos, costos y demás tasas que irroga la vivienda, los
    cuales desconozco si están siendo abonados por los ocupantes, habiendo
    intimado en forma verbal y de manera fehaciente al pago de canon locativo, y
    habida cuenta que se encuentra en mora ante las intimaciones cursadas, solicito
    se aplique intereses conforme la nueva ley de alquileres, o según fallo JI Y OTRO
    c/ YC s/ FIJACION Y COBRO DE VALOR LOCATIVO EXPTE 103358/2009”.-

    Dichas sumas se hacen extensivas a quien ocupe la vivienda, solicitando a VS


    constate quienes se encuentran viviendo en la misma a fin de regularizar los
    cánones en igual tiempo, monto y forma que fuere notificada el señor
    NXXXXXXXXXXX CLARICH.
    Cabe destacar que la vivienda se encontraba en perfectas condiciones de uso y
    habitabilidad, estando la misma constituida por las siguientes comodidades:
    Tipología Inmueble: Casa de dos Plantas, Características: Dispuesta en dos niveles,
    planta baja con dos dormitorios; baño; cocina comedor. Planta Alta con
    dormitorio y terraza. También cuenta con una casilla con dormitorio, cocina y
    baño y un galpón.

    III.- FIJACION DEL CANON LOCATIVO. PERDIDA DE LA CHANCE

    Como la accionada se ha beneficiado económicamente al ocupar y disponer del


    inmueble que es de nuestra propiedad, sin compensar ese beneficio obtenido,
    solicito a VS la condene a abonar los alquileres desde el día 01/04/ 2021 fecha en
    la cual mi hermano y su familia comenzaron con el uso del inmueble en cuestión,
    solicitando se fije tasa activa restantes operaciones del Banco de la Provincia de
    Buenos Aires actualizando al efectivo pago el monto del canon locativo desde el
    momento de la notificación fehaciente mediante misiva que obra en autos ( 3 de
    septiembre de 2021) conforme surge del fallo JI Y OTRO c/ YC s/ FIJACION Y
    COBRO DE VALOR LOCATIVO EXPTE 103358/2009”; o de lo contrario se apliquen
    intereses establecidos por la nueva Ley de alquileres Nro. 27.551, la cual tiene
    prevista una actualización según una fórmula compuesta en un 50% por la
    evolución de los salarios ( INDICE RIPTE) y 50% por la evolución de la inflación que
    mide el INDEC (IPC) .-

    Ya que el artículo 2328 del Código Civil y Comercial utiliza el término


    indemnización, que es mucho más amplio que el canon locativo, solicito que
    además del cobro del canon locativo, se fije la indemnización en los términos del
    artículo 1738 del Código Civil y Comercial que dispone que tal indemnización
    comprende “el lucro cesante en el beneficio económico esperado de acuerdo a la
    probabilidad objetiva de su obtención y la pérdida de chances.

    La situación puede esquematizarse en dos extremos: 1) la probabilidad que es


    suprimida por el evento dañoso y 2) la ventaja esperada o resultado final, cuya
    realización frustra la pérdida de la probabilidad

    En el caso he tenido un ofrecimiento para la venta del terreno que se encuentra


    lindante a la casa ocupada violentamente, los posibles compradores, han retirado
    la oferta en razón de la ocupación violenta ejercida por el accionado, de esto hace
    más de tres años . Calculando el valor del terreno en Dólares US$ 20.000, y
    tomando el dólar oficial, reclamo en concepto de indemnización el 65% de lo que
    me hubiere correspondido, de no ingresar mi hermano y su familia violentamente
    al inmueble, tal como se ha cuantificado este daño en la jurisprudencia argentina :
    Zonenfeld Norberto José y Otro c/ Construcciones Potosí 4013 S.A. s/
    escrituración Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala/Juzgado: H / 2016 .
    Reclamo una indemnización por la suma de $ 2.375. 750 o lo que en más o en
    menos SS estime corresponder.

    IV.- PRUEBA

    Se acompaña la siguiente:

    a) DOCUMENTAL

    1) Copias de las escrituras del inmueble sito en la calleXXXXX Nro. XXXXXX de Villa
    La Florida . 2) Tres cartas documentos 3) Tasación de alquiler de una de las
    heredades. 4) Fotos de las propiedades. 5) Copia de la Declaratoria de Herederos
    dictada en autos: “CLARICH XXXXXXX Y OTRA S/ SUCESION AB INTESTATO”
    fecha 12/07/2022 en trámite en el Juzgado Civil y Comercial Nro. X del
    Departamento Judicial de Quilmes QL XXXXX/2021 Expediente Nro. XXXXX.

    b) INFORMATIVA:

    1) Correo Argentino SA, a fin de que informe si las cartas documentos


    acompañadas, son auténticas y si han sido recibidas por la demandada:

    CD 286718114 de fecha 3 de septiembre de XXXX

    CD 286718437 de fecha 27 de septiembre de XXXX

    2) Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, a fin de que


    informe la titularidad de los inmuebles sitos en calle 881 Nro. XXXXX de Villa La
    Florida, San Francisco Solano. 1) Circunscripción 3ra Sección X Manzana X Parcela
    X 2) otro inmueble cuyos datos catastrales son los siguientes: Circunscripción 3ra.
    Sección N Manzana X Parcela X. como lo acredita la escritura que se adjunta.

    3) Al Juzgado en lo Civil y Comercial N° x departamental ( en subsidio), para que


    remitan ad effectum vivendi et probandi las actuaciones caratuladas “CLARICH
    xxxxxxx Y OTRA S/ SUCESION AB INTESTATO” en trámite por ante Juzgado Civil
    y Comercial Nro. 4 del Departamento Judicial de Quilmes QL 23030/2021
    Expediente Nro. 41426.

    4) A la Inmobiliaria Vittorioso sita en la calle 17 de octubre XXXXX de la localidad


    de Claypole a fin de que se expida sobre la autenticidad de la tasación de canon
    locativo que se acompaña.

    c) TESTIMONIAL.
    Se cite a los siguientes testigos propuestos:

    XXXXXXXXX

    XXXXXXXXX

    XXXXXXXXX

    Los citados depondrán sobre el ingreso violento al inmueble y la fecha de la


    ocupación del mismo

    d) CONFESIONAL

    Que, se cite a la demandada a la audiencia de absolución de posiciones que se


    fijará a tal efecto, a tenor del pliego que oportunamente se acompañará, bajo
    apercibimiento de ley en caso de incomparecencia injustificada. (art 408 y 415
    CPCC).-

    e) PERICIAL ( En Subsidio)

    Para el caso de no arribar a un acuerdo con la contraria, sobre el monto del canon
    locativo solicito Se designe perito Martillero de oficio a los fines de que constate
    la vivienda y responda los siguientes puntos de pericia: 1) Determine el valor de
    inmueble objeto de autos. 2) Determine el valor locativo de la propiedad
    indicada..

    V.- DERECHO:

    Que, fundo el Derecho que me asiste en los Arts. 2328, 1738 del y ccdtes. del
    CCyCN.

    VI.- COMPETENCIA:

    Que, V.S. es Competente debido que la presente, tiene como cosa litigiosa un
    Inmueble situado en la calle 881 Nro 4045 de Villa La Florida, San Francisco
    Solano.-

    VII.- PIDE RADICACION POR CONEXIDAD:

    Que habiendo sido dictada la declaratoria de herederos en los autos CLARICH


    AXXXXX Y OTRO/A/ S/ SUCESION AB INTESTATO (Expediente. Nº
    XXXXXXX/2021, en fecha 12/07/2022 y que tramita por ante Juzgado en lo civil y
    comercial Nro 4 de Quilmes Nº de Receptoría: QL - XXXXX- 2021 Nº de
    Expediente: XXXX, solicitando la radicación del presente en el juzgado
    mencionado.
    VIII.- LIQUIDACION

    Se adjunta liquidación adeudada la que se actualizara en el momento oportuno


    hasta su efectivo pago. Se practica la siguiente liquidación:

    AÑO 1 (01/abr/2021 al 31/mar/2022) $40.000 ICL1,23 Aumento0,00% x 12 meses


    = $ 480.000

    AÑO 2 (01/abr/2022 al 31/mar/2023) $61.463 ICL1,89 Aumento 53,66% x 12


    meses = $ 737.556

    AÑO 3 (01/abr/2023 al 31/mar/2024) $118.374 ICL3,64 Aumento 195,93% x 12


    meses= $ 1.420.488

    En enero de 2024 el incremento en los alquileres fue del 137, 5 % , lo que solicito
    se tenga presente para el momento de la fijación del cannon locativo.

    El monto total de alquileres adeudados asciende a la suma de $ 4.958.174


    correspondiendo a esta parte el 50%, es decir $ 2.479.087 con más la suma de $
    2.375.750 ( Ver apartado III.- FIJACION DEL CANON LOCATIVO. PERDIDA DE LA
    CHANCE) o lo que SS estime en concepto de indemnización

    TOTAL RECLAMADO: $ 4.854.837,00 o lo que en más o en menos resulte de las


    probanzas de autos y la sana crítica de SS.; con más los intereses costos y costas.
    Se solicita asimismo se agreguen los cánones a vencer en los próximos períodos

    IX.- MANIFIESTA INICIO DE BENEFICIO DE LITIGAR SIN GASTOS

    Que al momento del inicio de las presentes actuaciones se ha iniciado el beneficio


    de litigar sin gastos. Se tenga presente a sus efectos.

    X.-PETITORIO

    Por todo lo expuesto a V.S. solicito:

    1°) Que se tenga por presentada, parte y constituidos los Domicilios indicados.

    2°) Se tenga por interpuesta la presente Demanda de Fijación y cobro de canon


    locativo, corriéndose traslado a la demandada por el término de Ley.-

    3°) Se me tenga por agregada la prueba documental acompañada, y se me tengan


    por ofrecidas las pruebas restantes para su oportuna producción.
    4°) Solicita se practique en el momento oportuno la referida liquidación
    actualizada al momento en que se fije el canon locativo desde la intimación
    cursada con fecha 03/09/2021 hasta la fecha del efectivo pago.

    5°) Se encuentran autorizadas a controlar el expediente, retirar cédulas, oficios


    mandamientos, testimonios, practicar desgloses de documentación y/o cualquier
    otro tramite inherente a estas actuaciones las Dras. Xxxxxxxxx Ardusso y
    xxxxxxx Díaz.

    6°) Que oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la Demanda en todas


    sus partes, condenándose a la demandada a abonar las sumas reclamadas, o lo
    que en más o en menos resulte de las probanzas de autos, con más las
    actualizaciones que correspondieren, sus intereses conforme la tasa activa
    operaciones restantes del Banco provincia de Buenos Aires, costos, y costas.-

    Proveer de Conformidad, que

    SERA JUSTICIA

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