RESOLUCIÓN N° 3835-2022-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°3835-2022-SUNARP-TR

Arequipa, 26 de septiembre de 2022.

APELANTE : LUIS OCTAVIO ALVAREZ BUSTOS

TÍTULO : N.° 770381 DEL 15.03.2022
RECURSO : N.° 022816 DEL 07.06.2022
REGISTRO : PREDIOS – LIMA
ACTO : HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO
SUMILLA :

ASPECTOS VINCULANTES DEL INFORME TÉCNICO EN LA

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE UNA HABILITACIÓN URBANA
El carácter vinculante del informe técnico emitido por el Área de Catastro en la solicitud de
inscripción de una habilitación urbana está referido a la adecuación del perímetro de la
habilitación con su antecedente registral. Ello implica que el polígono de la habilitación
urbana a inscribir debe encontrarse dentro o coincidir con el perímetro del predio inscrito
en la partida en la que se solicita la inscripción.

INDEPENDIZACIÓN DE LOTES DE HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

La independización de lotes conformantes de la habilitación urbana de oficio, requiere de la
solicitud formulada por el titular registral, los posesionarios, o la organización con
personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. Cuando las
solicitudes sean formuladas por los poseedores éstas deberán contar con la conformidad del
ente municipal correspondiente, puesto que la posesión deberá ser acreditada ante la
autoridad administrativa y no ante el Registro.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

Habilitación Urbana de Oficio, en los inmuebles inscritos en las partidas
registrales N° 45224732 y 45224740 del Registro de Predios de Lima,
correspondiente a las secciones N° 6 y N° 7, respectivamente.

Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:

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 Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.

 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 853 del
30.12.2021, del 30.12.2021 expedida por el certificador Constantino
Yaurimu Flores, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 365 del
11.11.2020, del 26.11.2020 expedida por el certificador Constantino
Yaurimu Flores, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 392 del
09.08.2019, del 24.11.2016 expedida por el secretario general Javier
Augusto Lainez Ventosilla, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 878 del
24.11.2016, del 24.11.2016 expedida por el secretario general Javier
Augusto Lainez Ventosilla, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Memoria descriptiva de la habilitación urbana de oficio – Sección 6,
aprobada por Resolución de Alcaldía N° 853 de la Municipalidad
Distrital de Ate.
 Memoria descriptiva de la habilitación urbana de oficio – Sección 7,
aprobada por Resolución de Alcaldía N° 853 de la Municipalidad
Distrital de Ate.
 Documento privado de valorización del 24.07.2018 autorizado por el
ingeniero Ernesto Lazo Robles, con firma certificada del 18.10.2018
por notario público de Lima, Víctor Tinageros Loza.
 Plano de ubicación y localización – Sección 6 (Lámina U-01),
suscrita por el arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por
Resolución de Alcaldía N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano de ubicación y localización – Sección 7 (Lámina U-01),
suscrita por el arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por
Resolución de Alcaldía N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano perimétrico – Sección 7 (Lámina P-01), suscrita por el
arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de Alcaldía
N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano de catastro – Sección 7 (Lámina C-01), suscrita por el
arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de Alcaldía
N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.

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 Plano de trazado y lotización – Sección 7 (Lámina TL-01), suscrita

por el arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de
Alcaldía N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano perimétrico – Sección 6 (Lámina P-01), suscrita por el
arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de Alcaldía
N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano de catastro – Sección 6 (Lámina C-01), suscrita por el
arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de Alcaldía
N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Plano de trazado y lotización – Sección 6 (Lámina TL-01), suscrita
por el arquitecto José Luis Alva Arias, aprobada por Resolución de
Alcaldía N° 853 de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Escrito que contiene el recurso de apelación.

También forma parte del título:

 Informe técnico N° 009354-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT
del 06.05.2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la observación

formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima,
José Enrique Huarniz Castillo, en los siguientes términos:

“(…)
HABILITACION URBANA DE OFICIO

Mediante el presente título se solicita la habilitación urbana de oficio de los predios

inscritos en las partidas N° 45224740 (Sección 6) y 45224740 (Sección 7), al respecto
es preciso señalar lo siguiente:

1.- En aplicación del artículo 11 del Reglamento del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios se procedió a enviar a la Oficina de Catastro, el presente título
teniendo como resultado el Informe Técnico N° 009354-2022-Z.R.N°IX-SEDE-
LIMA/UREG/CAT del 06/05/2022, que en su análisis y conclusión indica lo siguiente:

“Con relación a la SECCION N°6 se tiene:

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2.4.1. El usuario hace de conocimiento su partida de inscripción, Partida

N'45224732, referida al ámbito que contiene al predio en estudio, el mismo que
cuenta con un área de 10 000,00 m2., y definición de medidas perimétricas.
Se señala que el Título Archivado correspondiente TA N°4187 (19.02.1982) carece de
documentación gráfica inscrita, no siendo posible efectuar comparaciones técnicas de
ocupación-linderos-medidas perimétricas y posición; sin embargo, se verificó
documentación gráfica obrante en TA N°2336 (15.06.1957) respecto del ámbito
matriz. El área de 10 000,00 m2., inscritos guarda correspondencia al igual que
definición de medidas perimétricas para sus linderos según descripción literal de
antecedente de inscripción (As. 1b Ficha N°149960).
Es de señalarse que el ámbito identificado según Plano Perimétrico (Lámina P-01) N°
PERIMETRICO-SGHUE-GIU/MDA-Sección 6, muestra la definición del ámbito
denominado como Sección 6 Lote Matriz y de dos ámbitos propuestos como
Subsección 6A y Subsección 6B.
Comparada la documentación adjunta con documentación gráfica obrante en TA
N°2336 (15.06.1957), se visualizan diferencias gráficas respecto del ámbito gráfico
de ocupación específicamente lindero colindante al Pasaje San Francisco,
apreciándose ocupación sobre camino, tanto para la definición de ámbito matriz
como de las Subsecciones A y B; sin embargo, documentación avalada por ente
generador de catastro define sección vial del Pasaje San Francisco”. El subrayado es
nuestro.
Sírvase subsanar respecto a la afectación sobre el camino observado.

2.- Las resoluciones aclaratorias N° 392 del 09/08/2019, N° 365 del 11/11/2020 y N°
853 del 30/12/2021 han sido adjuntadas en copia autenticada por Certificador de la
Municipalidad de Ate, Costantino Yaurimu Flores autorizado por Resolución de
Alcaldía N° 350-2017 sin embargo de la referida resolución se aprecia que dicho
funcionario no cuenta con facultades para expedir copias certificadas para trámites
fuera de la entidad a la que pertenece. En ese sentido sírvase presentar las
mencionadas resoluciones en original o en copia certificada por el secretario general
de la municipalidad de Ate.

3.- Revisadas las partidas N° 45224740 (Sección 6) y 45224740 (Sección 7) se

aprecia que las secciones 6 y 7 se encuentras sujetas a Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común regulado por la Ley 27157 fijándose porcentajes de
participación en función a su área ocupada de cada sección, siendo así como
consecuencia de la habilitación urbana de oficio de la Sección 6 se crean dos predios
independientes denominados Sub-sección 6-A y Sub-sección 6-B lo cual implica que
deba efectuarse la modificación de reglamento interno y la redistribución de
porcentajes de participación.

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4.- De conformidad con el artículo 49.2 del D.S. 029-2019 “La inscripción individual
registral de los lotes resultantes de la habilitación urbana de oficio es gestionada por
el titular registral, por los posesionarios, o por la organización con personería
jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios
matrices en copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50%
más uno del total de los mismos, de acuerdo al artículo 24 de la Ley”.
Siendo así, deberá adjuntar la mencionada solicitud de independización a efectos de
proceder con la inscripción individual de las Sub-sección 6-A y Sub-sección 6-B
producto de la habilitación urbana de oficio de la Sección 6. Caso contrario solo
procede la inscripción de la habilitación urbana en la partida matriz sin
independización de lotes, aclare.

Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá realizarse con la
misma formalidad con la que fue otorgado el documento original (Art. 1413 del
Código Civil).
(…).”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente fundamenta su recurso de apelación señalando lo

siguiente:

 Sobre el punto N° 1: El Pasaje San Francisco es una vía de carácter

local, por lo que su competencia es única y exclusiva de la
Municipalidad Distrital de Ate. Siendo ello así, mediante Ordenanza
N° 570-MDA publicada el 20.03.2022, la Municipalidad Distrital de
Ate aprobó el Planeamiento Integral del Pasaje San Francisco del
Sector Catastral 06 de la zona 2, distrito de Ate, provincia y
departamento de Lima.
En la mencionada ordenanza y respectivo plano, se señala que el
Pasaje San Francisco contará con una sección vial (A-A) con ancho
variable de 9.00 ml a 10.40 ml, con componentes viales de vereda
1.80 ml colindante a la propiedad privada industrial (es decir con la
Sección Matriz, Sección 6 y las Subsecciones 6A y 6B y 1.2 ml
colindante con el AA.HH. San Francisco, calzada de 6.00 ml y jardín
variable de 0.00 ml a 1.40 ml.

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Siendo ello así, dichos módulos viales, así como la sección del
Pasaje San Francisco, se respetan y guardan relación con el Plano
Perimétrico (lámina P-01) PERIMETRICO-SGHUE-GIU/MDA-
Sección 6, por lo que, se está respetando las normas urbanísticas
vigentes.
Asimismo, al ser la Municipalidad Distrital de Ate un ente generador
de catastro, es la encargada de elaborar la documentación técnica
que obra en el título de la referencia, siendo ella quien ha tomado
sus normativas y ordenanzas vigente. Por lo que no cabe la
posibilidad de la afectación señalada por vuestro despacho, y en
razón a ello sírvase tener por subsanado el presente punto de
observación.
 Respecto al punto N° 2: Se debe precisar que las mencionadas
resoluciones se encuentran suscritas por el secretario general y
alcalde de la Municipalidad Distrital de Ate. Por lo tanto, probada la
competencia de los funcionarios que aprobaron dichas resoluciones,
estas se encontrarían debidamente emitidas.
Sin perjuicio de lo antes señalado, las resoluciones presentadas
fueron certificadas (no fedateadas) por el señor Constantino Yaurimu
Flores, quien actuó en calidad de certificador de acuerdo a la
Resolución de Alcaldía 350-2017, por lo que es una designación
administrativa que no puede ser observada por vuestro registro, ya
que tiene la facultad de autenticar y/o certificar la documentación
que se requiera y dar fe de la autenticidad de los documentos
emitidos, teniendo su facultad plenos efectos fuera de la entidad
administrativa.
 Respecto al punto N° 3: Debemos indicar que lo solicitado
corresponde la Habilitación Urbana de Oficio de la sección 6 y 7 y la
independización de la sección 6 en dos nuevas unidades
inmobiliarias (Sub sección 6-A y 6-B), por lo que la modificación del
reglamento interno se realizará en un acto posterior a la inscripción
de los actos rogados. Por tanto, la inscripción de la modificación del
reglamento interno no debería ser un acto exigible de inscripción en
el presente título.
En el presente caso nos encontramos ante la solicitud de inscripción
de una habilitación urbana de oficio mediante la cual se sincera por
parte de la Municipalidad Distrital de Ate, la condición de predio
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urbano de los inmuebles materia de habilitación y la consecuente

independización de la sección 6 en dos nuevas unidades
inmobiliarias, siendo la modificación del reglamento interno un acto
consecuente a la independización (lo que se pretende inscribir), es
decir no constituye un acto previo, no siendo exigible su inscripción.
Por tanto, sírvase tener presente lo expuesto y revocar dicho
extremo.
 Respecto al punto N° 4: Debemos indicar que adjuntamos al
presente recurso la solicitud de independización, la cual está suscrita
y certificada notarialmente por todos los propietarios de la sección 6.
Por tanto, sírvase tener por presentado el documento exigido y
revocar el presente punto de la observación.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

 En la partida registral N.° 45224732 del Registro de Predios de

Lima, obra inscrito el predio urbano ubicado en parte del Lote C del
Fundo Vásquez Psj. Común A Sección 6, del distrito de Ate,
provincia y departamento de Lima; cuya titularidad corresponde a los
siguientes copropietarios:

o Cynthia Fátima Hamide Sabal, Joanne Milagros Sabal Franco,

Kamelia María Rodríguez Sabal, Andrés Jesús Sabal Franco y
Gonzalo Rodríguez Sabal.

 En la partida registral N.° 45224740 del Registro de Predios de

Lima, obra inscrito el predio urbano signado como Sección 7,
ubicada en el Sótano, 1er y 2do piso, que forma parte del Lote 7 del
Fundo Vásquez, del distrito de Ate, provincia y departamento de
Lima; cuya titularidad corresponde a los siguientes copropietarios:

o Cynthia Fátima Hamide Sabal, Joanne Milagros Sabal Franco,

Kamelia María Rodríguez Sabal, Andrés Jesús Sabal Franco y
Gonzalo Rodríguez Sabal.

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Roberto Carlos Luna Chambi. De lo

expuesto y del análisis del caso, con el informe oral del Jorge Jesús
Villar Albino, llevado a cabo el 26.09.2022 a través de la plataforma
Google meet, a criterio de esta Sala corresponde determinar:

 ¿Cuál es el alcance del informe técnico emitido por el área

encargada del manejo de las bases gráficas registrales en la
inscripción de una habilitación urbana?
 ¿Pueden admitirse como parte de la calificación, documentos
emitidos por las entidades administrativas que únicamente ostentan
potestad de certificación interna?
 ¿Cuáles son los requisitos para independizar los lotes integrantes de
la habilitación urbana de oficio?

VI. ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en apelación se solicita la inscripción de la

habilitación urbana de oficio de los predios denominados: Sección N° 6
de Parte del Lote C del Fundo Vásquez, Pasaje Común A, distrito de
Ate, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida N°
45224732 del Registro de Predios de Lima, que comprende un área de
10,000.00 m2; y la Sección N° 7 de Parte del Lote C del Fundo
Vásquez, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, inscrito en
la partida N° 45224740 del Registro de Predios de Lima, que
comprende un área de 1,601.876 m2. No obstante, la primera instancia
dispuso la observación del mencionado título, en base a cuatro
observaciones formuladas, una de carácter técnico y las restantes de
orden legal.

2. Preliminarmente, resulta pertinente precisar que el artículo 11 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)1 regula

1 Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la Sunarp

Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del
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sobre los informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp,

estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un
predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del Área de Catastro.

Asimismo, con relación a la labor que realiza el área técnica se señala

que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad
con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido
a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o
no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si
los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el área técnica, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del área técnica es
vinculante para el registrador.

Sin embargo, esta norma, así como las directivas que regulan la labor
de las áreas técnicas (Directiva 004-2020-SUNARP-SCT-DTR), debe
ser interpretada bajo los alcances del artículo 2011 del Código Civil
modificada con la Ley 31309, que reconoce el principio de pro
inscripción, determinando además que la labor del área técnica no
puede sustituirse a la labor del registrador.

La norma propugna una labor más activa del Registrador Público en el

registro de predios. Labor especial que ya se encuentra reconocida por
la doctrina. Al respecto, el hipotecarista español Pedro Fandos señala

área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho
informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos
donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos
relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que
cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de
observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el
área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe
de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se
comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.
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que la calificación registral tiene una vertiente gráfica, cuando el

examen o calificación registral se centra en la descripción registral de la
finca con el material de localización geográfica aportado, que tendrá
que confrontar con la descripción que resulta del contenido del Registro
integrada con la herramienta auxiliar de calificación (...). Dicho autor
agrega que “el principio de especialidad resulta básico, al exigir la determinación
del objeto sobre la que recae el derecho, es decir la finca registral, a lo que nos
ayudará la implantación del sistema de bases gráficas registrales (...)”2. En este
marco argumentativo el autor defiende la tesis de la aplicación de los
principios registrales como los de rogación, prioridad, tracto sucesivo y
publicidad en sus vertientes gráficas cuando se trate de calificar actos
referidos a la incorporación y modificación física del predio.

La función del área técnica es de apoyo que se sustentará en la base

gráfica registral con la que cuentan las oficinas registrales, tal como se
desprende de la Ley 31309.

Bajo estos fundamentos legales y doctrinarios este colegiado concluye

que el informe del Área Técnica si bien es una herramienta de apoyo
muy importante, también lo es que el Registrador debe realizar una
calificación activa y pro inscripción tomando en cuenta sólo las
observaciones técnicas relevantes que constituyan un obstáculo para la
inscripción del acto rogado, labor que debe realizarse dentro del marco
de la aplicación de los principios registrales y el debido procedimiento.

3. Ahora bien, mediante Resolución N° 178-2020-SUNARP-SN3 del

31/7/2014 se aprobó la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, que regula la
emisión de informes técnicos en procedimientos de inscripción,
servicios de publicidad y procedimientos administrativos registrales.

En el numeral 7.1.1 de esta directiva se enumera qué actos requieren

de informe previo del Área de Catastro para su acceso al Registro. Así,
se considera, entre otros actos, a los siguientes:

2 FANDOS PONS, Pedro (2016) Los efectos jurídicos de la identificación y descripción gráfica de
fincas registrales. Tirant Lo Blanch. Valencia. España.
3 Publicada en el diario oficial El Peruano el 10/12/2020.

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“7.1.1.- Actos que requieren informe previo de catastro

Para la inscripción de los siguientes actos se requiere el Informe Técnico
previo de la Oficina de Catastro:
(…)
f) En todas las etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad
de su perímetro registrado.
(…).”.

Tal como ha sido regulado en el numeral 7.1.1 en referencia, en todas

las etapas de las habilitaciones urbanas se requiere informe del Área
de Catastro sobre la adecuación de dichos actos con el perímetro del
predio sobre el cual recaen. Por lo que el pronunciamiento de dicha
área técnica se encontrará limitado, toda vez que únicamente estaba
referido a la adecuación del título con el perímetro del predio inscrito.

4. En atención a las disposiciones antes expuestas, la documentación

técnica (planos y memoria descriptiva) acompañada al título submateria
fue remitida por el registrador a cargo de la calificación al área técnica
de la Zona Registral N° IX-Sede Lima, emitiéndose el informe técnico
N° 009354-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 06.05.2022,
parte del cual ha sido reproducido por el registrador en la denegatoria
formulada al solicitante, cuyo contenido es el siguiente:

“Con relación a la SECCION N°6 se tiene:

2.4.1. El usuario hace de conocimiento su partida de inscripción, Partida
N°45224732, referida al ámbito que contiene al predio en estudio, el mismo que
cuenta con un área de 10 000,00 m2., y definición de medidas perimétricas.
Se señala que el Título Archivado correspondiente TA N°4187 (19.02.1982)
carece de documentación gráfica inscrita, no siendo posible efectuar
comparaciones técnicas de ocupación-linderos-medidas perimétricas y
posición; sin embargo, se verificó documentación gráfica obrante en TA
N°2336 (15.06.1957) respecto del ámbito matriz. El área de 10 000,00 m2.,
inscritos guarda correspondencia al igual que definición de medidas
perimétricas para sus linderos según descripción literal de antecedente de
inscripción (As. 1b Ficha N°149960).
Es de señalarse que el ámbito identificado según Plano Perimétrico (Lámina P-
01) N°PERIMETRICO-SGHUE-GIU/MDA-Sección 6, muestra la definición del
ámbito denominado como Sección 6 Lote Matriz y de dos ámbitos propuestos
como Subsección 6A y Subsección 6B.
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Comparada la documentación adjunta con documentación gráfica obrante en

TA N°2336 (15.06.1957), se visualizan diferencias gráficas respecto del
ámbito gráfico de ocupación, específicamente lindero colindante al Pasaje
San Francisco, apreciándose ocupación sobre camino, tanto para la
definición de ámbito matriz como de las Subsecciones A y B; sin embargo,
documentación avalada por ente generador de catastro define sección vial del
Pasaje San Francisco.” (Resaltado nuestro).

De lo anterior, podemos advertir que el área de catastro indica que

existe correspondencia del área propuesta con relación a los
antecedentes registrales, al igual que la definición de medidas
perimétricas para los linderos, con lo cual se determina la adecuación
de la Sección N° 6 con los antecedentes registrales de la partida
N° 45224732 del Registro de Predios de Lima.

Sin embargo, más adelante se indica que efectuada la comparación

con el T.A. N° 2336 (15.06.1957), se visualiza diferencia respecto al
ámbito de ocupación, con relación al lindero colindante al Pasaje San
Francisco, evidenciando que existe ocupación sobre el camino.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que la Ley N° 31309 no sólo ha

definido los alcances de la calificación registral en el Registro de
Predios, sino que, mediante su numeral 3.2 del artículo 3, ha
determinado la prevalencia de la información catastral sobre la
información de la base gráfica. En tal sentido, la información que
emiten los entes generadores de catastro cobra su real importancia y
prevalencia a partir de la dación de la mencionada Ley.

Así, siendo que la documentación técnica presentada (planos y

memoria descriptiva) que sustenta la habilitación urbana de oficio de
los predios submateria, los cuales a su vez han sido aprobados por la
Municipalidad Distrital de Ate, que es un ente generador de Catastro, y
que del informe técnico citado no se desprende que se esté
perjudicando a terceros, corresponder aplicar la prevalencia de la
documentación técnica presentada sobre la inscrita, máxime si
conforme a las conclusiones del referido informe técnico, el área de
catastro indica:

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“3.3 La documentación técnica se encuentra aprobada por el ente generador

de catastro – Municipalidad Distrital de Ate.”

Con lo cual se reconoce la prevalencia de la información catastral con

relación a la que obra en nuestras bases gráficas. En ese sentido
corresponde revocar el numeral 1) de la denegatoria de inscripción.

5. Ahora bien, el artículo 24 de la Ley N° 29090 – Ley de regulación de

habilitaciones urbanas y de edificaciones, modificado por el artículo
único de la Ley N° 29898, publicada el 11.07.2012, norma aplicable
para el presente título, establecía lo siguiente:

“Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio.

Las municipalidades declaran la habilitación urbana de oficio de los predios
registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas
consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios.
Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación
urbana”.

De la lectura del citado artículo se advierte que la habilitación urbana

de oficio está referida básicamente a la verificación efectuada por parte
de la respectiva municipalidad de los predios que aparecen inscritos
como rústicos en el Registro, pero que en la realidad se encuentran en
zonas urbanas consolidadas, esto es, que cuentan con edificaciones y
servicios públicos. Así, una vez constatada dicha circunstancia, la
municipalidad respectiva procederá a emitir de oficio la resolución
municipal que declare habilitados los predios. En este orden de ideas,
en una habilitación urbana declarada de oficio no es posible distinguir
las dos etapas de una habilitación regular (aprobación del proyecto de
habilitación y recepción de obras), ello por cuanto es la misma
autoridad municipal la encargada de constatar que el predio registrado
como rústico se encuentra en una zona urbana consolidada. Asimismo,
la norma —cuando se trata de una habilitación urbana de oficio— no
distingue la modalidad, toda vez que con la verificación realizada por
ellos mismos (recordemos que es un procedimiento de oficio) se
declara habilitado el predio.

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6. El procedimiento de habilitación urbana de oficio se encontraba

establecido en el artículo 24-A de la precitada ley, norma aplicable para
el presente caso, bajo los siguientes términos:

“Artículo 24-A.- Procedimiento de habilitación urbana de oficio.

El procedimiento se inicia con la identificación de los predios matrices que
reúnen las condiciones para ser beneficiados con la habilitación urbana de
oficio.
La municipalidad notifica a los titulares registrales de los predios matrices y a
los ocupantes del predio, sobre el inicio del procedimiento de habilitación
urbana de oficio y la elaboración del expediente técnico cuyos requisitos lo
establece el reglamento de la presente Ley.
La municipalidad elabora el expediente técnico que sustenta la declaración de
la habilitación urbana de oficio. La declaración se efectúa mediante resolución
municipal que dispone la inscripción registral del cambio de uso rústico a
urbano. La inscripción individual registral es gestionada por el propietario o
por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de
propietarios.
Para la declaración de habilitación urbana de oficio, el predio matriz debe:
a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rústico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones destinadas a
vivienda y demás complementarias a dicho uso. El nivel de consolidación será
del 90% del total del área útil del predio matriz.
c) Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado,
energía eléctrica y alumbrado público.
d) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías, acorde
con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad
respectiva.
e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las
servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la vía
férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el caso.”

Por su parte, el artículo 40-H del Reglamento de Licencias de

Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por el D. S.
N.° 008-2013-VIVIENDA, establecía en relación a la inscripción
registral que “por el simple mérito de la resolución expedida, la autoridad
municipal procederá a efectuar la inscripción registral del cambio de uso de rústico a

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urbano del predio matriz; para tal efecto la copia certificada del expediente
sustentatorio de la resolución, constituye el título de inscripción. La inscripción
individual registral de los lotes que conforman el predio matriz será gestionada por el
propietario o por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad
de propietarios…”.

De esta manera, podemos decir que el documento por excelencia que

reconoce y/o aprueba una habilitación urbana de oficio, es la resolución
municipal, cuyo contenido determinará en principio el área habilitada y
la descripción del predio objeto del procedimiento, así como el cuadro
de áreas de la habilitación. Asimismo, se aprecia que la resolución
municipal aprobará los planos que conforman el expediente técnico,
que vienen a ser los planos de ubicación y localización del terreno
matriz, plano perimétrico y plano de lotización, entre otros. En tal
sentido, resulta coherente que el título en mérito del cual se inscribirá la
habilitación urbana de oficio esté constituido principalmente por la
resolución municipal y los documentos técnicos que esta aprueba. Por
otro lado, se distingue la inscripción de la habilitación urbana de oficio
de la inscripción individual registral de los lotes que forman parte del
predio matriz que es objeto de la habilitación urbana de oficio, la cual
será gestionada por el propietario o por la organización con personería
jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios.

7. Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 31 del TUO del

RGRP, la calificación registral es la evaluación integral de los títulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia
de su inscripción. Dicha evaluación se encuentra a cargo del
registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia
respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e
indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
Reglamento y en las demás normas registrales.

Los alcances de la calificación se encuentran descritos en el artículo

324 del citado reglamento, el cual dispone que el Registrador y el
Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar

4
Artículo modificado por el Artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP/SA, publicada en el
diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.
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los títulos ingresados para su inscripción, deberán:

“c) Verificar la validez y naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que
autorice o certifique el título;
(…)”. (Resaltado nuestro).

Asimismo, tomando en consideración que estamos ante un acto

administrativo, en el XCII Pleno llevado a cabo los días 2 y 3 de agosto
de 2012, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16 de agosto de
2012, el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el
carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de
derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la
regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”.

8. En esa línea, la observación de la primera instancia, contenida en el

numeral 2), apunta a cuestionar que el funcionario que certifica las
Resoluciones presentadas a calificación, no ostenta facultades
suficientes para expedir certificaciones fuera de la entidad municipal.

Para tal efecto, se acompañan –entre otros– los siguientes

documentos:
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 853 del
30.12.2021, del 30.12.2021 expedida por el certificador Constantino
Yaurimu Flores, de la Municipalidad Distrital de Ate.

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 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 365 del

11.11.2020, del 26.11.2020 expedida por el certificador Constantino
Yaurimu Flores, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 392 del
09.08.2019, del 24.11.2016 expedida por el certificador Constantino
Yaurimu Flores, de la Municipalidad Distrital de Ate.
 Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 878 del
24.11.2016, del 24.11.2016 expedida por el secretario general Javier
Augusto Lainez Ventosilla, de la Municipalidad Distrital de Ate.

En el caso de los documentos expedidos por el certificador Constantino

Yaurimu Flores, se indica que se encuentra autorizado por Resolución
de Alcaldía N° 0350-2017. Así, del contenido de la referida Resolución,
se evidencia que en el artículo 1, se dispone lo siguiente:

“DESIGNAR; a partir de la fecha al señor CONSTANTINO YAURIMU

FLORES, Empleado permanente y servidor de la Secretaría General de la
Municipalidad Distrital de Ate, como Certificador Titular, para la certificación
de Normas Municipales. Expedientes Administrativos que forman parte del
acervo documentario y los documentos solicitados por las diferentes unidades
Orgánicas de la Municipalidad Distrital de Ate; en mérito a los considerandos
antes expuestos.”

9. Al respecto, el artículo 9 del RGRP, precisa que cuando las

inscripciones se realizan en mérito a instrumentos públicos, sólo
podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su
poder la matriz, salvo disposición en contrario.

Tratándose de inscripciones efectuadas en mérito de documentos

expedidos por funcionario administrativo, debe presentarse el traslado
del mismo, es decir, la copia certificada de la resolución administrativa
correspondiente, expedida por el funcionario autorizado, por ser quien
conserva en su poder la matriz.

10. Sin embargo, en el artículo 1395 del TUO de la Ley N° 27444 se

5 Artículo 139.- Potestad administrativa para autenticar actos propios

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establece que la facultad para realizar autenticaciones atribuidas a los

fedatarios no afecta la potestad administrativa de las autoridades para
dar fe de la autenticidad de los documentos que ellos mismos hayan
emitido. Con esta norma no sólo se ha destacado la atribución fedante
de los fedatarios y de los funcionarios o autoridades que conservan el
documento original, sino también la competencia de los fedatarios para
autenticar documentos producidos por la entidad para ser presentados
ante otras autoridades.

Así, siendo que de conformidad con el artículo 48.1.26 del TUO de la

Ley 27444, los fedatarios no podrían autenticar documentos que posee
la entidad para destinarlos a trámites al interior de ella, la única
interpretación posible del artículo 139 del TUO indicado es que los
fedatarios pueden autenticar documentos que posee la entidad para
ser presentados ante otras autoridades.

En tal sentido, dado que los documentos presentados a calificación han

sido certificados por el servidor de la Municipalidad Distrital de Ate,
Constantino Yaurimu Flores, con las facultades conferidas al amparo
del artículo 139 del TUO de la Ley 27444, las resoluciones emitidas
gozan de plena eficacia y deben ser aceptadas por las instancias
registrales, debido a la fe que otorga el funcionario que suscribe. Por lo
que aún en el caso que el certificador ostente únicamente facultades
para fedatear documentos internos, estos pueden ser presentados y
admitidos en sede registral. Consecuentemente, se revoca el numeral
2) de la observación, conforme al desarrollo de la presente.

“La facultad para realizar autenticaciones atribuidas a los fedatarios no afecta la potestad
administrativa de las autoridades para dar fe de la autenticidad de los documentos que ellos mismos
hayan emitido.
(Texto según el artículo 128 de la Ley Nº 27444)”
6 Artículo 48.- Documentación prohibida de solicitar

“48.1 Para el inicio, prosecución o conclusión de todo procedimiento, común o especial, las entidades
quedan prohibidas de solicitar a los administrados la presentación de la siguiente información o la
documentación que la contenga:
(…)
48.1.2 Aquella que haya sido expedida por la misma entidad o por otras entidades públicas del sector,
en cuyo caso corresponde a la propia entidad recabarla directamente.
(…)”
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11. Adicionalmente, como consecuencia de la habilitación urbana de

oficio, se advierte que dentro del inmueble denominado Sección N° 6,
inscrito en la partida N° 45224732 del Registro de Predios de Lima, se
crean las Subsecciones 6A y 6B, sin que ello haya sido solicitado por
los titulares del inmueble, hecho que ha sido materia de observación en
el numeral 4) de la observación, al igual que con motivo de dicha
independización, los porcentajes de participación del inmueble matriz,
sufrirían variaciones, motivo por el cual debe procederse a la
modificación del reglamento interno como acto previo, cuestión
contenida en el numeral 3) de la observación.

Al respecto, en el CXXVI Pleno del Tribunal Registral7 se adoptó el

siguiente acuerdo plenario:

INDEPENDIZACIÓN DE LOTES CONFORMANTES DE LA

HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO
La inscripción de la habilitación urbana de oficio no da mérito para la
independización de los lotes conformantes de la misma, pues para ello se
requiere de la solicitud del propietario o de la organización que agrupe a los
propietarios, de conformidad con el artículo 24-A de la Ley N.° 29090 y el
artículo 40-H de su reglamento.

Si bien es cierto que las normas vigentes a la fecha de aprobación del

mencionado acuerdo han sido modificadas por las normas vigentes y
aplicables a la habilitación urbana de oficio, debe considerarse que se
mantiene el sentido de estas; en otras palabras, que la inscripción de la
habilitación urbana de oficio no da mérito a la independización de los
lotes resultantes de dicha habilitación, siendo necesaria la solicitud de
los propietarios o de la organización que agrupe a los propietarios.

En la Resolución N° 864-2021-SUNARP-TR del 05.07.2021 dijimos que

un precedente no se puede aplicar si falta la identidad normativa entre
las reglas jurídicas sobre las cuales se emitió y aquellas vigentes
cuando se pretende su aplicación, sin embargo, en el presente caso, si
bien ha cambiado el número y nombre del artículo y de la norma, las
reglas jurídicas siguen siendo las mismas lo que habilita sobradamente

7 Realizado el día 12 de diciembre de 2014.

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la vigencia del precedente.

12. En consecuencia, de los señalado hasta aquí, se puede concluir

que a diferencia de lo que sucede con los procedimientos regulares de
habilitación urbana, el supuesto de las habilitaciones urbanas de oficio
constituye un procedimiento excepcional para declarar habilitados los
predios registrados como rústicos, ya que su inicio no depende de la
voluntad o participación del interesado sino del reconocimiento de una
situación de hecho ya dada que la propia autoridad municipal verifica.
Si bien puede presentarse el supuesto en que sea el propio
administrado quien solicite a la autoridad municipal que dé inicio al
procedimiento de habilitación urbana de oficio, dicha entidad no se
encuentra obligada a efectuarlo, pues quedará a su criterio determinar
la conveniencia de declarar la habilitación de los predios rústicos
correspondientes. En ese orden de ideas, puede concluirse que la
habilitación urbana de oficio puede incluso realizarse sin la intervención
del propietario, siempre que se haya cumplido con notificársele durante
el procedimiento, tal como señala la ley y su reglamento.

13. Siguiendo esa línea, se debe tener en cuenta que el artículo 48 del
RIRP que regula la inscripción de la habilitación urbana de oficio
establece lo siguiente:

“Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio

registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución
municipal respectiva.

En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión

deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano
perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la memoria
descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas perimétricas
no consten en la resolución. En este caso, el registrador independizará el área
objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el
presente artículo.

En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación

que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de
regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley

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Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no

procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución
municipal respectiva.

Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un

arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la
valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización
se encuentre contenida en la resolución respectiva”.

Como puede apreciarse, la norma registral tampoco exige la

intervención o consentimiento de los propietarios registrales para
inscribir la habilitación urbana de oficio, estableciendo que esta
procederá únicamente en mérito a la resolución municipal respectiva, a
la cual, según lo dispuesto por la ley N° 29090 y su reglamento, deben
adjuntarse los documentos técnicos pertinentes. En tal sentido, dado
que en el procedimiento de habilitación urbana de oficio no se requiere
la intervención del o los propietarios del predio, puesto que implica el
reconocimiento de la realidad existente en el predio llevado a cabo por
la municipalidad, no corresponde exigir en sede registral la
presentación de documentación alguna que acredite tal participación;
siendo exigible la intervención de los titulares solo para el caso de
la inscripción individual de los lotes resultantes de la habilitación
urbana de oficio, esto es, para la independización de tales lotes (acto
que también se solicita conforme se precisa en la apelación), mas
no así para la tramitación o inscripción de la habilitación.

En ese sentido, se aprecia que no se ha cumplido con acompañar la

solicitud de independización debidamente suscrita por los titulares
registrales, así como tampoco consta el documento anexo al escrito de
apelación, como se menciona, por lo que corresponde confirmar dicho
extremo de la observación contenido en el numeral 4).

14. Finalmente, conforme a los antecedentes registrales de la partida

N° 4224732 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que en el
asiento B00001 corre inscrita la modificación de porcentajes, por la
cual, como consecuencia de la modificación y adecuación del
reglamento interno, los propietarios acuerdan modificar los porcentajes
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de participación, correspondiéndole al referido inmueble el 54.296% de

participación sobre las Zonas Comunes.

Ahora bien, en el presente caso, corresponde la modificación

simultánea del reglamento interno, a fin de que a los lotes resultantes
de la habilitación urbana se les asigne el porcentaje correspondiente
respecto de su participación en las áreas comunes. En ese sentido, se
confirma la observación contenida en el numeral 3).

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N° 202-2022-SUNARP/PT de fecha 08.08.2022 y
Resolución N° 222-2022-SUNARP/PT de fecha 05.09.2022, expedidas
por el Presidente del Tribunal Registral.

Por lo tanto, estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención

del vocal (s) Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución
N° 200-2021-SUNARP/SN de fecha 22.12.2021.

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR las observaciones contenidas en los numerales 1 y 2 y

CONFIRMAR las observaciones de los numerales 3 y 4 de la
denegatoria formulada al título apelado, conforme a los fundamentos
desarrollados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese

Fdo.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Vocal (s) del Tribunal Registral

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