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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 251-2022-SUNARP-TR

Trujillo, 24 de enero de 2022.

APELANTE : JAIME JOSÉ ROJAS RAMÍREZ

TÍTULO : 1586244 -2021 del 18.6.2021
RECURSO: : 735-2021/ H.T.D. N° 42903 del 19.10.2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX– SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTOS : RECTIFICACIÓN DE ÁREA Y HABILITACIÓN URBANA
DE OFICIO
SUMILLAS :

Imposibilidad técnica detectada por la Oficina de Catastro

No impide la inscripción la imposibilidad del Área de Catastro de determinar
si la información contenida en la documentación técnica presentada
corresponda a la partida matriz por falta de información técnica y/o gráfica
en el antecedente registral, no constituyendo obstáculo que dicha área
además indique posibles afectaciones con otras partidas, puesto que esa
indeterminación no permitiría establecer con certeza la existencia de
superposición alguna.

Habilitación urbana de oficio

No es necesaria la intervención de los propietarios del predio matriz para la
inscripción de una habilitación urbana de oficio, pues para ese efecto basta
la resolución municipal que la aprueba, acompañada de los documentos
técnicos debidamente autorizados por la municipalidad competente.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción de la rectificación de
área del predio inscrito en la partida n.° 11096277 del Registro de Predios
de Lima e independización de la habilitación urbana de oficio de 125,650.07
m2. Para tal efecto, se adjuntaron las resoluciones gerenciales n.° 005-
2020/GDU/MDPN del 3.11.2020 y n.° 018-2021-GDU-MDPN del 18.5.2021,
memorias descriptivas y planos aprobados por la Municipalidad Distrital de
Punta Negra.
Con fecha 17.9.2021 se ingresaron los siguientes documentos:
− Escrito firmado por el recurrente.
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− Resolución gerencial n.° 031-2021/GDU/MDPN del 16.9.2021, informe

n.° 180-2021/SGOPB/GDU/MDPN del 14.9.2021, memorias
descriptivas y planos aprobados por la Municipalidad Distrital de Punta
Negra.
Forman parte del título alzado los siguientes informes técnicos:
− Informe técnico n.° 15647-2021-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del
4.8.2021 expedido por el ingeniero de catastro de la Oficina Registral
de Lima Aquiles Rolando Chuque Balbes.
− Informe técnico n.° 19939-2021-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del
27.9.2021 expedido por el ingeniero de catastro de la Oficina Registral
de Lima Oscar Manuel Cauti Agreda.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título ha sido observado hasta en dos oportunidades. Es materia de
impugnación la observación emitida por el registrador público de la Oficina
Registral de Lima José Luis Ortega Laberry mediante esquela del
12.10.2021, cuyos términos se transcriben cabalmente a continuación:
Reingresado el presente título, el mismo fue derivado a la Oficina de
Catastro de esta zona Registral a fin que evalúe la nueva documentación
técnica adjuntada por el interesado a fin de superar las observaciones
técnicas primeramente advertidas, oficina que ha emitido el Informe Técnico
N° 019939-2021-Z.R.N° IX-SEDE LIMA/UREG/CAT por el cual se informa a
esta instancia las siguientes conclusiones del estudio técnico realizado:
- El polígono del área rectificada se encontraría en el ámbito inscrito en la
partida N° 11096277, lo cual ha sido verificado gráficamente, ello por lo
mencionado en los párrafos 2.5.1 del informe técnico.
- El ámbito del área en estudio también se visualiza comprendido en el
ámbito de mayor extensión inscrito en la partida N°49059060.
- Una fracción del área inscrita en la partida N° 13519015 involucra
parcialmente al área en estudio.
- Una fracción muy ligera del área en estudio involucra una fracción mínima
del área inscrita en la partida N° 12985131, lo cual se corrobora con el título
archivado N° 1004953 del 08.11.2012.
- Adicionalmente se informa que el ámbito del área en consulta se ubica
íntegramente dentro del ámbito de la concesión para explotar servicios
públicos inscritos en la partida N° 49088043 del Registro de Concesiones de
Lima.
Estando a las superposiciones registrales detectadas en la evaluación de la
habilitación urbana de oficio dispuesta, no es posible acceder a lo solicitado,
pues con el ingreso de la documentación técnica que sustenta las
resoluciones emitidas por la Municipalidad distrital de Punta Negra, se
generan superposiciones registrales, sin perjuicio de indicar que por ello aún
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no es posible calificar positivamente tampoco la independización y

determinación del área remanente que conllevan la habilitación urbana de
oficio a la que se refiere el segundo párrafo del artículo 48° del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, más aún cuando no ha sido
formulada por los propietarios sobre el área habilitada de oficio, el pedido de
independización, no es posible lograr la misma.
Se sustenta esta observación en lo resuelto en el X Pleno del Tribunal
Registral: ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME
EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO: “El informe del área de catastro
es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los
aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de
manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”.
Criterio adoptado en las Resoluciones N° 130-2004-SUNARP-TR-A del 5 de
agosto de 2004, N° 165-2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y N°
017-2005- SUNARP-TR-A del 28 de enero de 2005.
Derechos Pendientes de Pago S/ 759.00, sin perjuicio de la liquidación final
conforme el artículo 41° del RGRP. Lima, 12 de octubre del 2021.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Rojas interpone apelación, cuyos fundamentos se resumen a
continuación:
− Habiéndose ya cumplido con subsanar los defectos advertidos
inicialmente, el registrador vuelve a observar el título, haciendo mención
de mayor información que en un comienzo no había detectado (de
acuerdo al nuevo informe técnico emitido por el área de catastro de la
Sunarp), declarando inclusive respecto al pedido de independización, el
cual no es posible de acceder.
− Ante ello, cabe recalcar que el pedido inicial corresponde a la inscripción
de la habilitación urbana de oficio, procedimiento que se promueve con
la identificación de los predios matrices que reúnen las condiciones para
ser beneficiados, y que se encuentra dentro de las competencias del
gobierno local respectivo.
− Asimismo, el informe técnico, que es vinculante para el registrador,
advierte sobre la falta de información catastral en la Oficina de Registros
Públicos de la Sunarp, lo cual impide determinar con exactitud el área
comprometida.
− Ante lo expuesto, hay que señalar que se ha adjuntado una gran
cantidad de planos que permitían dilucidar la situación catastral de la
zona afectada, los cuales no han variado la decisión del informe técnico,
manteniendo su posición en que no cuentan con data catastral
suficiente, y que al detectarse superposición en diversas partidas se
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imposibilita la inscripción, más aún cuando no se tiene la autorización

de los propietarios de los predios involucrados, hecho que se contradice
con la primera esquela de observación, el cual precisa que la calificación
se restringe a la eventual inscripción de la resolución de habilitación
urbana de oficio, mas no comprende la independización de los lotes
habilitados.
− En ese sentido, se identifica que la falta de data catastral en la Sunarp
sería la causa de la observación de la inscripción de la habilitación
urbana, situación ajena que perjudica los intereses de una gran
población que requiere la habilitación urbana para la instalación de sus
servicios básicos, debiendo de ponderarse los intereses y derechos de
las personas.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida vinculada en esta calificación es la nro. 11096277 del Registro
de Predios de Lima, correspondiente al lote n.° 58-A y 58-B del Grupo
denominado W San Bartolo, del distrito de Punta Negra, provincia y
departamento de Lima, de un área de 17.0000 has, cuyo dominio es de
María Margarita Tolentino Retamal, Sonia Natalie Guardia Jiménez,
Edgardo Carlos Muñoz Huari, entre otros copropietarios.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. El informe oral
estuvo a cargo del abogado Jaime Rojas Ramírez.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera
instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:

⮚ ¿Cuáles son los alcances de la calificación registral cuando el informe

técnico del Área de Catastro da cuenta de la imposibilidad técnica o
gráfica en los antecedentes registrales?

⮚ ¿Es necesaria la intervención de los propietarios del predio matriz para

la inscripción de la habilitación urbana de oficio?

VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende rectificar el área del predio inscrito en la
partida n.° 11096277 del Registro de Predios de Lima e independizar la
habilitación urbana de oficio de 125,650.07 m2.
La primera instancia ha observado el título sobre la base del informe técnico
que ha detectado diversas superposiciones con partidas registrales
distintas de la antes mencionada, asimismo, advierte que la inscripción no
procedería porque no figura la intervención de los propietarios con derecho
inscrito del predio en cuestión.
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Según los términos indicados, corresponde determinar si las circunstancias

descritas impiden o no la inscripción solicitada.
2. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) regula sobre los informes de las áreas de catastro de la Sunarp,
estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción
de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro
o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de
catastro.
Asimismo, con relación a la labor que realiza el Área de Catastro se señala
que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con
la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el área de catastro, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del Área de Catastro es
vinculante para el registrador.
En tal sentido, el informe del Área de Catastro es vinculante para el
registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función de este
el de distinguir y pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean
consecuencia de este informe emitido.
3. Con relación al carácter vinculante del informe de Catastro en el
procedimiento registral, en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los
días 8 y 9 de abril de 2005 se aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria1:
Alcances del carácter vinculante del informe emitido por el área de
catastro
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe
distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros
aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le
competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al
Registrador Público.

De acuerdo al precedente en mención, queda clara la vinculación a la que

se encuentra obligada la calificación registral en el ámbito técnico. Para ese
efecto, el registrador debe distinguir en el informe de Catastro los aspectos
técnicos de los jurídicos, por lo que el informe de Catastro solo debe dar
lugar a una observación cuando los defectos técnicos constituyan un
obstáculo para la inscripción.

1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9.6.2005. Criterio sustentado en las Resoluciones n.°
130-2004-SUNARP-TR-A del 5.8.2004, n.° 165-2004-SUNARP-TR-A del 30.9.2004 y n.° 017-2005-
SUNARP-TR-A del 28.1.2005.
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4. En este caso se ha emitido como último pronunciamiento de la Oficina de

Catastro el informe técnico n.° 19939-2021 del 27.9.2021, cuya parte
pertinente se transcribe a continuación:
II. Evaluación técnica
(…)
2.5 Efectuadas las evaluaciones técnicas correspondientes entre la
información remitida y la información gráfica disponible a la fecha en el
Registro de Predios, se informa lo siguiente:
2.5.1 Mediante el presente expediente, el usuario nos indica que el
área rectificada se encontraría en el ámbito inscrito en la partida N°
11096277; pero respecto a esta afirmación cabe indicar lo siguiente:
● La citada partida registral corresponde al terreno constituido por el
Lote 58-A y 58-B del Grupo W – San Bartolo; con un área inscrita de
17.00 Ha; y debidamente publicitadas sus medidas perimétricas.
● Se ha efectuado la revisión de los títulos archivados Nos 4702 del
27.02.1969 y 2181 del 07.09.1697; los cuales dieron mérito a lo
inscrito en la citada partida registral; verificándose que no
contienen información gráfica alguna que permita determinar el
ámbito y ubicación del polígono del área inscrita; ello para
efectuar algún tipo de comparación gráfica.
● Así mismo se ha efectuado la revisión del título archivado N° 1900
del 08.11.1955; el cual dio mérito a la lotización de donde proviene
los lotes en estudio; inscrito en el tomo 879 fojas 497 que continúa
en la ficha N° 86013 y posteriormente en la partida N° 49071459;
encontrándose plano de carácter referencial; el cual no contiene los
elementos técnicos necesarios que nos permita establecer
correspondencia total del área en estudio con el citado antecedente
registral.
● En el plano perimétrico remitido (lámina PP-1) se describe un
polígono que reduce el área inscrita de 17.00 Has a 16.853772 Ha;
manteniendo iguales las medidas perimétricas de los lados,
Norte y Sur-Suroeste, e incrementa la medida perimétrica del
lado Noreste-Sureste; en relación a lo que publicita literalmente la
citada partida registral. Se hace la precisión, que la comparación es
literal; debido a lo mencionado en el punto anterior.
● Respecto a la posible afectación a las áreas colindantes, cabe
indicar que debido a falta de planos en su respectivo título
archivado, así como a la antigüedad de la información gráfica
registral de su partida matriz, que no cuenta con los elementos
técnicos necesarios, y la sinuosidad de uno de sus tramos; no
es posible efectuar una evaluación de este tipo.
2.5.2 Adicionalmente se informa que el ámbito del área en estudio;
también se visualiza comprendido en el ámbito de mayor extensión
inscrito en la partida N° 49059060.
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2.5.3 Por otro lado se visualiza que una fracción del área inscrita en la
partida N° 13519015, graficado en plano que forma parte del título
archivado N° 1007780 del 28.10.2015, involucra parcialmente al área
en estudio.
2.5.4 De igual manera se informa que el área en estudio involucra
muy ligeramente al ámbito del área inscrita en la partida N°
12985131, lo cual se corrobora con el título archivado N° 1004953 del
08.11.2012.
2.5.5 El ámbito del área independizada de 125,650.07 m2 graficado en la
lámina PP-2 y del área remanente de 42,887.65 m2 graficado en la lámina
PP-3, se enmarcan dentro del ámbito rectificado de 168,537.72 m2
graficado en la lámina PP-1.
2.5.6 La información técnica contenida en los planos perimétricos y
memorias descriptivas remitidas, son técnicamente concordantes entre
sí.
2.5.7 Es importante señalar que la presente evaluación técnica, está
referida exclusivamente al límite perimetral que se describe en los planos
perimétricos remitidos en formato PDF (archivos digitales) y no contempla
las modificaciones internas que sufriera producto de la inscripción del
plano de trazado y lotización.
2.5.8 No ha sido factible determinar gráficamente el área
superpuesta entre el área rectificada, graficado en los planos
remitidos, y las áreas inscritas en las mencionadas partidas, por
cuanto no se cuentan con los elementos técnicos necesarios que lo
permitan.
(…)
2.5.11 Adicionalmente se informa que el ámbito del área en consulta
se ubica dentro del ámbito de la concesión para explotar servicios
públicos inscritos en la partida N° 49088403 del Registro de
Concesiones de Lima.
(…)
III. Conclusiones
3.1 El polígono del área rectificada se visualiza gráficamente
comprendido de la siguiente manera:
3.1.1 El usuario nos indica que el área rectificada se encontraría en
el ámbito inscrito en la partida N° 11096277; lo cual no ha sido
verificado gráficamente, ello por lo mencionado en los párrafos 2.5.1.
3.1.2 El ámbito del área en estudio; también se visualiza comprendido en
el ámbito de mayor extensión inscrito en la partida N° 49059060.
3.1.3 Una fracción del área inscrita en la partida N° 13519015, involucra
parcialmente al área en estudio.
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3.1.4 Una fracción muy ligera del área en estudio involucra una fracción
mínima del área inscrita en la partida N° 12985131.
3.2 La información técnica contenida en los planos y memoria descriptiva
remitidos, son técnicamente concordantes entre sí.
(…).
Por lo mencionado en los párrafos 2.5.1, no se adjunta gráfico
referencial complementario.
(…). (El resaltado es nuestro).

5. De los elementos destacados, se aprecia que la Oficina de Catastro ha

concluido en relación a la partida vinculada n.° 11096277 que no existen
elementos técnicos que permitan efectuar cualquier tipo de evaluación
gráfica, siendo así, estamos frente a una imposibilidad de tipo técnico que
le impide a dicha área determinar si el predio materia de evaluación se
emplaza dentro de los confines de la referida partida; no obstante, el
informe citado sí advierte superposición del predio en consulta respecto a
las partidas n.° 49059060, n.° 13519015 y n.° 12985131.
Entonces, en este caso fluye que la Oficina de Catastro no sabe si el
polígono objeto de estudio está en la partida que indica el usuario, pero sí
comprueba que se sobrepone con otras partidas registrales.
6. Sobre el particular, cabe indicar que en el CLXXVII Pleno del Tribunal
Registral, realizado en sesión ordinaria modalidad presencial los días 31 de
agosto y 1 de setiembre de 2017, se adoptó el siguiente acuerdo vinculante
para los integrantes de este colegiado:
Antecedente registral en la independización
Cuando en el informe del Área de Catastro se hubiera señalado que la
porción materia de transferencia está comprendida dentro del ámbito de
dos o más partidas registrales – aun cuando en una de ellas no exista
absoluta certeza – procederá inscribir el título, reputándose como
antecedente registral el indicado por el solicitante, sin perjuicio que
el registrador informe sobre la duplicidad advertida. (El resaltado es
nuestro).

Para tal efecto, se tiene como referencia que en el tema de las

inmatriculaciones esta instancia aprobó el precedente de observancia
obligatoria en el XII Pleno del Tribunal Registral con el siguiente tenor: “No
impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro
señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito
o no”.
Conviene citar los argumentos expuestos en la Resolución n.° 067- 2005-
SUNARP-TR-T del 25.4.2005, en virtud de la que se sustenta el precedente
invocado:
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(…) iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un

predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los
administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar la titulación
requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los
planos e información gráfica para que el catastro emita su informe. Si esta
área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que
precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o
no entonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre ésta ha
sido la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el
registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se
deriven por la incorporación de inmuebles. La posición asumida, además
de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar
a que la administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por
determinar si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo
un veredicto cierto, de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro
emita recurridamente dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez
que ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las
instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta
absurdo.

7. El mismo criterio fue aplicado por esta instancia a las independizaciones de

predios cuyos antecedentes registrales carecen de documentación gráfica
que permita descartar una eventual afectación. Así, este colegiado ha
señalado en reiterados pronunciamientos2 que será de aplicación el criterio
y regulación establecidos para la primera inscripción de dominio,
considerando que dicha imposibilidad de emitir un pronunciamiento de
carácter técnico acerca de las probables superposiciones con predios
colindantes no puede impedir o constituir un obstáculo para la inscripción
del título.
8. Posteriormente, el criterio adoptado en el caso de las independizaciones
fue recogido en el tercer párrafo del artículo 59 del citado RIRP que, en
concordancia con lo señalado, establece:
Cuando el área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos
suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre
imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya
independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna
de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra
dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la
independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos
señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el registrador
independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de
requerir plano del área remanente, siempre que la independización
efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se
independiza.

2
Véase las Resoluciones n.° 2370-2016-SUNARP-TR-L del 24.11.2016, n.° 502-2013-SUNARP-TR-
L de 22.3.2013, n.° 377-2012-SUNARP-TR-L del 8.3.2012 y n.° 640-2012-SUNARP-TR-L del
27.4.2012, entre otras.
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Conforme a esa norma, procede la independización cuando existen datos

técnicos insuficientes en los antecedentes registrales y el área de Catastro
señale que esto le imposibilita determinar en forma indubitable si el área
cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de
alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún está
dentro de la partida matriz.
9. El supuesto normativo del tercer párrafo del artículo 59 del RIRP fue
extrapolado a otros casos de modificaciones físicas de predios. A esa
conclusión llegó el CCXXVII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días
20 y 21 de julio de 2020, que aprobó el siguiente acuerdo plenario:
Modificación física de predios y ausencia de datos técnicos
El supuesto regulado en el tercer párrafo del art. 59 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios respecto de las independizaciones
resulta aplicable a la subdivisión, habilitación urbana y declaratoria de
fábrica. (El resaltado es nuestro).

10. Sin embargo, la norma materia de comentario también refiere que la

imposibilidad detectada permite la independización, sin necesidad de
presentarse plano del área remanente, siempre que la independización
efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se desprende.
Por tanto, la imposibilidad regulada en el RIRP tiene sus límites, no debe
llevar a sostener que en las partidas en que exista tal imposibilidad puede
salir ilimitadamente toda área, dependerá si de dicha partida pueden
hacerse los cálculos matemáticos para impedir que se independice áreas
superiores al área total de la partida matriz.
11. En razón de lo expuesto y siendo que el área a independizar como
consecuencia de la habilitación urbana de oficio materia de estudio
(125,650.07 m2) no excede el área del predio matriz (que se rectifica de
170,000.00 m2 a 168,537.72 m2), entonces, la inscripción puede
extenderse, no obstante la imposibilidad del área de catastro de determinar
si la información contenida en la documentación técnica presentada
corresponda a la partida vinculada: 11096277, por falta de información
técnica o gráfica en el antecedente registral, ya que las deficiencias del
Registro no pueden ser trasladadas al administrado.
En cuanto a la superposición detectada en relación a la partida n.°
49088403 del Registro de Concesiones de Lima, se concluye que, al
tratarse de inmuebles de distinta naturaleza3, dicha circunstancia no revela
incompatibilidad como impedimento para la inscripción solicitada.
Consecuentemente, las superposiciones advertidas por la primera
instancia no constituyen obstáculos para la inscripción, por lo que
este ámbito de la denegatoria debe ser revocado, sin perjuicio de
informar a la Unidad Registral sobre la eventual duplicidad registral con las

3
Artículo 885 numerales 1 (suelo) y 7 (concesiones) del Código Civil.
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partidas n.° 49059060, n.° 13519015 y n.° 12985131 del Registro de

Predios de Lima.
12. De otro lado, es tema de discusión la exigencia de la intervención de los
propietarios con derecho inscrito del terreno matriz, pues forma parte de la
rogatoria la rectificación de área e independización del área habilitada.
Veamos, en relación a la habilitación urbana de oficio, el artículo 24 de la
Ley n.° 29090 – Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de
edificaciones, cuyo TUO ha sido aprobado por el Decreto Supremo n.° 006-
2017-VIVIENDA, establece lo siguiente:
Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio
Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación
urbana de oficio de aquellos predios matrices registralmente calificados
como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas que cuenten con
edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento
urbano, de ser el caso, así como con servicios públicos domiciliarios de
agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado
público, otorgándoles la correspondiente calificación de urbano de
conformidad con su realidad local, y disponen la inscripción registral del
cambio de uso de suelo rústico a urbano. Estas habilitaciones no se
encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana; sin embargo,
de existir áreas destinadas a recreación pública, educación, salud y otros
fines, éstas serán consideradas en la habilitación urbana de oficio e
independizadas según corresponda.
El procedimiento de habilitación urbana de oficio se inicia con la
disposición fundamentada de la municipalidad, la cual es notificada a los
titulares registrales del predio matriz y a los posesionarios, en la cual se
identifica al predio matriz por reunir las siguientes condiciones:
a) Encontrarse inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios
públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía
eléctrica y alumbrado público. El nivel de consolidación será del 90% del
total del área útil del predio matriz.
c) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y
veredas acorde con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados
por la municipalidad respectiva.
d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar
las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta tensión,
de la vía férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el caso.
La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución
Municipal, disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso
rústico a urbano del predio matriz.
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RESOLUCIÓN N.° 251-2022-SUNARP-TR

La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación

urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los
posesionarios, o por la organización con personería jurídica que agrupe
a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en
copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50%
más uno del total de los mismos.
Las municipalidades pueden rectificar y/o determinar áreas, linderos y/o
medidas perimétricas inscritas que discrepen con las resultantes del
levantamiento topográfico que se realicen en el procedimiento de
habilitación urbana de oficio.
Las causales de procedencia e improcedencia, el órgano responsable, el
contenido del expediente técnico, el procedimiento y demás condiciones
para obtener de las municipalidades la habilitación urbana de oficio se
establecerán en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación. (El resaltado es nuestro).

De la lectura del artículo invocado se aprecia que la habilitación urbana de

oficio está referida básicamente a la verificación efectuada por parte de la
respectiva municipalidad de los predios que aparecen inscritos como
rústicos en el Registro, pero que en la realidad se encuentran en zonas
urbanas consolidadas, esto es, que cuentan con edificaciones y servicios
públicos.
13. Así, una vez constatada dicha circunstancia, la municipalidad competente
procederá a emitir de oficio la resolución municipal que declare habilitados
los predios. En este orden de ideas, en una habilitación urbana declarada
de oficio no es posible distinguir las dos etapas de una habilitación regular
(aprobación del proyecto de habilitación y recepción de obras), ello por
cuanto es la misma autoridad municipal la encargada de constatar que el
predio registrado como rústico se encuentra en una zona urbana
consolidada. La norma —cuando se trata de una habilitación urbana de
oficio— no distingue la modalidad, toda vez que con la verificación realizada
por la autoridad edil (recordemos que es un procedimiento de oficio) se
declara habilitado el predio.
14. Por su parte, el artículo 49 del Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por el Decreto Supremo n.°
029-2019-VIVIENDA, establece sobre la inscripción registral de la
habilitación urbana de oficio las siguientes disposiciones:
Artículo 49.- Inscripción Registral
49.1 Por el simple mérito de la Resolución expedida, la Municipalidad
solicita la inscripción registral de la habilitación urbana de oficio, que
dispone el cambio de uso de rústico a urbano del predio matriz. Para tales
efectos, presenta ante el Registro de Predios copias de la mencionada
Resolución, así como de los documentos indicados en los literales b)
y c) del artículo 46 del Reglamento, los que constituyen el título de
inscripción.
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49.2 La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la

habilitación urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los
posesionarios, o por la organización con personería jurídica que agrupe
a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en
copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50%
más uno del total de los mismos, de acuerdo al artículo 24 de la Ley. (El
resaltado es nuestro).

15. De esa manera, podemos decir que el documento por excelencia que
reconoce o aprueba una habilitación urbana de oficio es la resolución
municipal, cuyo contenido determinará en principio el área habilitada y la
descripción del predio objeto del procedimiento, así como el cuadro de
áreas de la habilitación. La resolución municipal aprobará los planos que
conforman el expediente técnico, que vienen a ser los planos de ubicación
y localización del terreno matriz, plano perimétrico y plano de lotización,
entre otros.
En suma, el título en mérito del cual se inscribirá la habilitación urbana de
oficio está constituido, principalmente, por la resolución municipal y los
documentos técnicos que esta aprueba.
16. Por otro lado, se distingue la inscripción de la habilitación urbana de oficio
de la inscripción individual registral de los lotes que forman parte del predio
matriz que es objeto de la habilitación urbana de oficio, la cual será
gestionada por el propietario, por los posesionarios, por la organización con
personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios o por el 50%
más uno de los copropietarios. Ciertamente, en el CXXVI Pleno del Tribunal
Registral, realizado el día 12.12.2014, se adoptó el siguiente acuerdo
plenario:
Independización de lotes conformantes de la habilitación urbana de
oficio
La inscripción de la habilitación urbana de oficio no da mérito para la
independización de los lotes conformantes de la misma, pues para ello
se requiere de la solicitud del propietario o de la organización que agrupe
a los propietarios, de conformidad con el artículo 24-A de la Ley N.° 29090
y el artículo 40-H de su reglamento.

Si bien es cierto que las normas invocadas a la fecha de aprobación del

mencionado acuerdo han sido modificadas por las normas vigentes y
aplicables a la habilitación urbana de oficio, debe considerarse que se
mantiene el sentido de estas; en otras palabras, que la inscripción de la
habilitación urbana de oficio no da mérito a la independización de los lotes
resultantes de dicha habilitación, siendo necesaria para tal efecto la
solicitud de los sujetos legitimados a los que se refiere el artículo 49
numeral 2 del Decreto Supremo n.° 029-2019-VIVIENDA.
En la Resolución n° 864-2021-SUNARP-TR del 5.7.2021 se señaló que un
precedente no se puede aplicar si falta la identidad normativa entre las
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reglas jurídicas sobre las cuales se emitió y aquellas vigentes cuando se

pretende su aplicación, sin embargo, en el presente caso, si bien han
variado los números y nombres de los artículos y de la norma, las reglas
jurídicas siguen siendo las mismas, fundamentando la pertinencia del
criterio vinculante transcrito.
17. En consecuencia, de lo señalado hasta aquí se concluye que a diferencia
de lo que sucede con los procedimientos regulares de habilitación urbana,
el supuesto de las habilitaciones urbanas de oficio es un procedimiento
excepcional para declarar habilitados los predios registrados como rústicos,
ya que su inicio no depende de la voluntad o participación del interesado,
sino del reconocimiento de una situación de hecho ya dada que la propia
autoridad municipal verifica.
Si bien puede presentarse la hipótesis en que sea el propio administrado
quien solicite a la autoridad municipal que dé inicio al procedimiento de
habilitación urbana de oficio, queda a su criterio determinar la conveniencia
de declarar la habilitación de los predios rústicos correspondientes. En ese
orden de ideas, la habilitación urbana de oficio puede incluso realizarse sin
la intervención del propietario, siempre que se haya cumplido con
notificársele durante el procedimiento.
18. Siguiendo esa línea, se debe tener en cuenta que el artículo 48 del RIRP,
que regula la inscripción de la habilitación urbana de oficio, contempla la
siguiente redacción:
Artículo 48.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio
Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio
registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución
municipal respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor
extensión deberá presentarse, además, el plano de ubicación y
localización, el plano perimétrico del área habilitada y del área
remanente, así como la memoria descriptiva cuando los datos referidos
al área, linderos y medidas perimétricas no consten en la resolución. En
este caso, el Registrador independizará el área objeto de la
habilitación en mérito a los documentos mencionados en el
presente artículo.
En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o
anotación que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación
urbana o de regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de
publicación de la Ley Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-
B de dicha Ley, no procederá la inscripción de la habilitación urbana de
oficio, salvo que esta circunstancia se encuentre considerada
expresamente en la Resolución municipal respectiva.
Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito
por un arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que
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contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que

dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución respectiva.
(El resaltado es nuestro).

19. Como puede apreciarse, la norma tampoco exige la intervención o

consentimiento de los propietarios registrales para inscribir la habilitación
urbana de oficio, estableciendo que esta procederá únicamente en mérito
a la resolución municipal, a la cual, según lo dispuesto por el TUO de Ley
n.° 29090 y su reglamento, deben adjuntarse los documentos técnicos
pertinentes.
Entonces, dado que en el procedimiento de habilitación urbana de oficio no
se requiere la intervención del o los propietarios del predio, puesto que
implica el reconocimiento de la realidad existente en el terreno llevado a
cabo por la municipalidad, no corresponde exigir en sede registral la
presentación de documentación alguna que acredite tal participación;
siendo exigible la intervención de los titulares solo para el caso de la
inscripción individual de los lotes resultantes de la habilitación urbana de
oficio, esto es, para la independización de tales lotes, mas no así para la
tramitación o inscripción de la habilitación. Por esa razón, el ámbito de la
denegatoria referido a este extremo debe ser revocado.
20. Cabe esclarecer que la independización prevista por el artículo 48 del RIRP
es aquella que se genera como consecuencia del reconocimiento municipal
de la habilitación urbana de oficio, siendo este contexto en el que es
inexigible la intervención de los titulares registrales, ni mucho menos es
necesaria su participación para proceder con la rectificación de área pues
esta acción es exclusiva de la autoridad edil que se fundamenta en el
artículo 24 del TUO de la Ley n.° 29090; ello claro está constituyen aspectos
distintos de la independización individual de los diversos lotes
conformantes que será gestionada con posterioridad según se explicó
anteriormente.
21. Finalmente, mediante escrito presentado por correo electrónico con fecha
21.1.2022, las señoras María Margarita Tolentino Retamal y Laura Ivone
Tovar Curto, quienes adujeron ser copropietarias del predio materia de esta
habilitación de oficio, solicitaron a esta instancia que el presente título sea
tachado sustantivamente por las razones que exponen en su documento.
Al respecto, debemos señalar que es improcedente el apersonamiento de
personas extrañas al trámite de inscripción del título, “únicamente cabe
admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al procedimiento
de inscripción en trámite para plantear su oposición por suplantación de
identidad o falsificación de documentos”, de conformidad con el artículo 2
de la Ley 30313. Las personas indicadas carecen de las calidades
establecidas por la citada ley. En consecuencia, se rechaza de plano su
oposición a la inscripción.
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Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: REVOCAR la observación emitida contra el título alzado y
DISPONER SU INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales, de
ser el caso.
SEGUNDO: DISPONER que la primera instancia informe a la Unidad
Registral respecto a las superposiciones del predio en consulta con las
partidas n.° 49059060, n.° 13519015 y n.° 12985131 del Registro de
Predios de Lima.
TERCERO: RECHAZAR la oposición a la inscripción formulada por las
señoras Tolentino y Tovar, por los fundamentos señalados en el último
considerando.
Regístrese y comuníquese.

Fdo.
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER E. MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Vocal (s) del Tribunal Registral