Abstract Reglamento Ley 21.442 – Sobre Copropiedad Inmobiliaria.

El Reglamento establece las normas y obligaciones para la administración y

conservación de condominios, incluyendo el régimen administrativo, los derechos y
obligaciones de los copropietarios, las reglas para el uso y gestión de las áreas comunes, la
prohibición de discriminación, las sanciones por infracciones, entre otros aspectos. También
se establece el papel del administrador y la asamblea de copropietarios en la gestión del
condominio, incluyendo la formación de un comité de administración y la designación de
un administrador para la gestión diaria del condominio. Además, se establecen normas
específicas para los condominios de viviendas sociales.

En primer lugar, establece las definiciones y regulaciones de los condominios, que son
inmuebles divididos en unidades con dominio exclusivo. Los planos que identifican cada
unidad y otros elementos del condominio deben ser archivados en el conservador de bienes
raíces. El Reglamento de Copropiedad regula el régimen administrativo interno y los
derechos y obligaciones de los copropietarios, con la aplicación de la Ley y su reglamento
en caso de silencio del presente reglamento. Además, se deben cumplir plenamente las
normas de la Ley N°20.609, que establece medidas contra la discriminación.

El Título II establece los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio.
Algunos de los artículos importantes:

Artículo 4: Establece que las normas del reglamento de copropiedad son obligatorias para
todos los copropietarios del condominio, así como para sus sucesores en el dominio y para
los ocupantes de las unidades a cualquier título.

Artículo 5: Estipula que las normas de uso y administración del condominio serán dictadas
por el comité de administración del condominio, pero no podrán implicar discriminación
arbitraria hacia ninguno de los ocupantes, ya sean permanentes o transitorios.

Artículo 6: Establece que los propietarios son responsables de las reparaciones y

mantenimiento de su unidad, incluyendo muros interiores, pisos, ventanas, puertas,
instalaciones de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación que se encuentren
dentro de su unidad. Sin embargo, las reparaciones y mantenimiento de instalaciones
generales del condominio o de la red central no son de exclusiva responsabilidad de cada
copropietario, sino que deben ser compartidas entre los propietarios de unidades
colindantes.

Artículo 7: Estipula que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades del
condominio deben ejercer sus derechos sin perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de
los demás ocupantes. Se prohíbe el uso de las unidades para fines distintos a los dispuestos
en los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales y el reglamento de
copropiedad, así como la ejecución de actos que perturben la tranquilidad, seguridad,
salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades. También se prohíbe la
ocupación de espacios de circulación con muebles u otros objetos, el estacionamiento en
lugares no autorizados, y el daño a los bienes comunes más allá del uso normal.

El Titulo III, establece las normas y regulaciones relacionadas con los bienes de dominio
común y los derechos de uso y goce exclusivo de los copropietarios.

En resumen, algunos puntos importantes son:

Los bienes de dominio común son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios y son
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, como terrenos,
elementos estructurales de la edificación, instalaciones generales, entre otros (Artículo 10).

El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común está
determinado en el reglamento de copropiedad, atendiendo al avalúo fiscal de la respectiva
unidad (Artículo 11).

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes pueden utilizar los bienes de dominio común
de acuerdo a las normas de uso y administración establecidas en el reglamento de
copropiedad o, en su defecto, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso
legítimo de los demás (Artículo 12).

Las construcciones, alteraciones o modificaciones en los bienes de dominio común, así como
el cambio de su destino, deben sujetarse a lo establecido en el reglamento de copropiedad y
a las normas vigentes en la materia. Para algunas obras, se requiere autorización de
entidades competentes y el acuerdo de la asamblea de copropietarios (Artículo 13).

Con acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria de

mayoría reforzada, se pueden constituir derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes
de dominio común, en favor de uno o más copropietarios, según lo establecido en el
reglamento de copropiedad (Artículo 14).

El Reglamento de la Ley establece un régimen específico para el uso y goce de los

estacionamientos en los condominios. En el artículo 16 se establece que los derechos de uso
y goce exclusivo sobre los bienes de dominio común que se constituyan en favor de uno o
más copropietarios, se mantendrán mientras no exista un nuevo pronunciamiento de la
asamblea de copropietarios. Además, el artículo 17 establece que los estacionamientos para
personas con discapacidad son bienes comunes del condominio y solo podrán asignarse en
uso y goce a copropietarios, ocupantes o arrendatarios del condominio que correspondan a
personas con discapacidad, especialmente aquellos con movilidad reducida, y que cuenten
con la respectiva acreditación de esa condición conforme a la Ley N° 20.422. El reglamento
también establece normas específicas para el uso de los estacionamientos, como la
prohibición de causar molestias a los copropietarios u ocupantes con los vehículos,
sobrepasar las delimitaciones de los estacionamientos, circular indebidamente o contaminar
tanto acústica como ambientalmente. Además, se establece que solo está permitido
estacionar en los lugares destinados a tal uso, y que lo contrario será considerado una
infracción. También se establece que los estacionamientos no pueden ser transformados sin
la decisión acordada por la asamblea respectiva. En caso de que existan más solicitudes que
estacionamientos disponibles, el Comité de Administración deberá contemplar en las
normas de uso y administración el procedimiento para resolver la asignación del
estacionamiento disponible. Además, se establece que los estacionamientos pueden ser
asignados temporalmente a cualquier copropietario mientras no sean requeridos por las
personas con discapacidad.

El Título IV que establece las obligaciones económicas de los copropietarios en un

condominio. Se establece que las obligaciones económicas incluyen pagos en dinero para
cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios, fondos de reserva,
multas, intereses, primas de seguros u otros conceptos determinados por el reglamento. Se
establece que cada copropietario debe contribuir oportunamente a estas obligaciones en
proporción a su derecho en los bienes de dominio común. Se establece también que los
copropietarios deben pagar estas obligaciones dentro de los diez primeros días siguientes a
la emisión del aviso de cobro, y que el administrador del condominio puede celebrar
convenios de pago con los copropietarios morosos. Se establece que el hecho de no hacer
uso de servicios o bienes comunes, o de tener la unidad desocupada, no exime a los
copropietarios de la obligación de contribuir al pago de las obligaciones económicas. Se
menciona que la recaudación de las obligaciones económicas corresponderá al
administrador, salvo que se encomiende a otras entidades autorizadas.

Además, se establece que los gastos comunes correspondientes a un sector del condominio
serán de cargo exclusivo de los copropietarios de ese sector, pero que todos los
copropietarios deben contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio en
su conjunto. Se establecen las normas para el cobro de los gastos comunes y otras
obligaciones económicas, incluyendo la información que debe incluirse en el aviso de cobro
y los plazos para su remisión. Se menciona que el administrador puede solicitar la
suspensión de servicios como el suministro eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción
a unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas de gastos
comunes, previa autorización del Comité de Administración. Sin embargo, se establece que
no se puede suspender más de un servicio a la vez. Se menciona que no se puede suspender
ningún servicio domiciliario por mora en el pago de gastos comunes durante la vigencia de
una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio, ni en unidades
habitacionales donde residan personas electrodependientes.

El Título V refiere a la administración del condominio y establece la obligación de los

copropietarios de solicitar su incorporación al Registro de Copropietarios y proporcionar
información actualizada dentro de los 60 días corridos desde la inscripción de la unidad a
su nombre. El administrador del condominio tiene el deber de requerir anualmente la
actualización de la información. Aquellos copropietarios que no cumplan con esta
obligación pueden ser sancionados con una multa. El Registro de Copropietarios debe
contener información detallada sobre los propietarios, arrendatarios y ocupantes de las
unidades, así como otros antecedentes relevantes. Se establecen reglas para acreditar la
calidad de propietario, arrendatario u ocupante en el Registro. Los copropietarios pueden
acordar voluntariamente entregar información adicional en la asamblea de copropietarios.
El administrador debe velar por la protección y resguardo de los datos personales de
acuerdo con la ley de protección de la vida privada. La información del Registro solo puede
ser utilizada para fines específicos y autorizados, como la actualización del plan de
evacuación, el ingreso forzoso a una unidad, la atención de emergencias o en otros casos
determinados por la ley.

El párrafo 3° del Comité de Administración establece que la asamblea de copropietarios

debe designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros,
de al menos tres y como máximo cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor
según lo establecido en el artículo 17 de la Ley. Este comité será presidido por el miembro
que designe la asamblea o, en su defecto, el propio comité. Si no hay acuerdo para la
designación de los miembros del comité o no hay interesados en ser parte del mismo, el
primer administrador o el presidente saliente deberá designarlos por sorteo, en el cual
participarán solo aquellos copropietarios hábiles que sean personas naturales o sus
cónyuges y convivientes civiles, que residan permanentemente en el condominio y hayan
declarado dicha calidad en el Registro de Copropietarios. Si no se puede aplicar esta regla,
el sorteo se realizará entre todos los copropietarios del condominio. El sorteo será realizado
por el administrador, con presencia del comité de administración saliente, en caso de
haberlo, y en la misma asamblea en la cual no se pudo realizar la designación, utilizando el
método más eficiente según las circunstancias. La designación realizada de esta manera será
vinculante para las personas elegidas. Sin embargo, los copropietarios que hayan
desempeñado esa función en el periodo anterior o en los tres años previos podrán eximirse
del sorteo. Además, los copropietarios podrán presentar documentación que respalde
alguna otra causal para eximirse del sorteo por no poder cumplir con las funciones exigidas
a los miembros del comité, y el comité recién designado deberá decidir si acepta o no dicha
solicitud. Si la solicitud es aceptada, se realizará un nuevo sorteo para completar la cantidad
de miembros faltantes. Los copropietarios que sean elegidos mediante sorteo como
miembros del comité de administración no podrán renunciar a esta designación antes de
que hayan transcurrido 6 meses desde el inicio de sus funciones. Sin embargo, podrán alegar
la ocurrencia de hechos sobrevinientes que les impidan continuar con el desempeño de esa
función, y deberán acreditarlos como circunstancias eximentes. De lo contrario, serán
multados con el monto equivalente a 3 Unidades de Fomento.

El artículo 32 establece que los copropietarios que cumplan funciones como miembros del
comité de administración podrán hacer uso de un descuento del 30% en el pago de los gastos
comunes durante el período en que ejerzan ese cargo, como forma de retribución según lo
establecido en el artículo 17 de la Ley.

El párrafo 4° se refiere al administrador del condominio, que será designado por el

propietario del condominio como primer administrador, o posteriormente por la asamblea
de copropietarios como administrador o subadministrador. El administrador debe cumplir
y ejecutar las labores de administración del condominio de acuerdo a las disposiciones de
la Ley, del reglamento y del presente reglamento de copropiedad, así como las instrucciones
que le dé la asamblea.
Finalmente, el Reglamento establece normas específicas para los condominios de viviendas
sociales en el Título VI. En el artículo 35 se establece que el reglamento de copropiedad, las
escrituras que contengan modificaciones de estos reglamentos y las actas que contengan la
nómina de los miembros del comité de administración y la designación del administrador,
en su caso, deberán quedar bajo custodia del presidente del comité de administración, sin
perjuicio de la entrega de copia de tales antecedentes a la municipalidad para efectos de dar
cumplimiento a la obligación contenida en el artículo 71 de la Ley referida al apartado
especial del registro municipal a que se refiere el artículo 6° del decreto supremo N° 58, del
Ministerio del Interior, de 1997, que fija texto refundido, coordinado y sistematizado de la
Ley N° 19.418, sobre Juntas de Vecinos y demás Organizaciones Comunitarias.

Además, se establecen normas específicas para la tenencia de mascotas en las unidades de

viviendas sociales en el artículo 8, donde se autoriza la tenencia de mascotas en las unidades,
siempre y cuando éstas sean adecuadas al entorno, a la higiene y a la superficie de la unidad.
Los propietarios u ocupantes de unidades solo podrán tener mascotas en conformidad a la
Ley N° 21.020, sobre Tenencia Responsable de Mascotas y Animales de Compañía, cuya
identificación y datos de contacto deben estar señalados en el collar de la mascota y en un
registro que estará a cargo del administrador, señalando tipo de animal, propietario y
domicilio. En resumen, el documento establece normas específicas para los condominios de
viviendas sociales en relación a la custodia de los documentos del condominio y la tenencia
de mascotas en las unidades, con el objetivo de garantizar una convivencia pacífica y
ordenada en estos condominios.