REGLAMENTO DE ADMINISTRACION DEL “CONDOMINIO ALTOS DE LA ESCALON”

TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES DEL CONDOMINIO

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo uno: Todas las personas, sean estos propietarios, poseedores, arrendatarios, inquilinos,
habitantes, ocupantes, usufructuarios, nudo propietarios y usuarios, que bajo cualquier concepto ocupen
una unidad habitacional o utilicen áreas comunes del Condominio Altos de la Escalón, así como los nuevos
adquirientes, quedan sometidos a los siguientes instrumentos:

a) Régimen jurídico al que se sometió la finca matriz en la que se constituyó el Condominio Altos de la
Escalón.

b) El presente reglamento de administración.

c) Las disposiciones contenidas en la Escritura Pública que contiene el contrato de enajenación de cada
unidad habitacional.
d) Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos.
e) Instructivos y circulares emitidos por la Asamblea de Propietarios o Administrador del Condominio en su
caso.

Artículo Dos: Cualquier pacto que tergiverse, amplíe, modifique, o altere en cualquier forma el régimen
jurídico aquí establecido, no tendrá valor alguno y no podrá oponerse a terceros.

Artículo Tres: El régimen de copropiedad al que se sometió el inmueble en el que se desarrolla el

Condominio Altos de la Escalón, y que se relaciona en este reglamento, es de duración indefinida; Sólo
podrá ser modificado en la forma y con los requisitos que en este reglamento se indican y únicamente se
podrá extinguir por acuerdo unánime de los propietarios.

CAPITULO II
DERECHOS DEL PROPIETARIO

Artículo Cuatro: El propietario de cada unidad habitacional: a) Tiene el dominio de la superficie y espacio
de cada unidad habitacional enmarcado dentro de los linderos derivados del título de propiedad. El derecho
de propiedad que corresponde al titular de la unidad habitacional se ejercerá dentro de los límites que se
deriven de las disposiciones contenidas en los instrumentos relacionados en el artículo Uno del presente

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Reglamento. Unidad habitacional, para los efectos del presente reglamento, se entiende por lote; y b) Posee
un derecho de copropiedad, en forma alícuota y proindiviso sobre los elementos y partes comunes del
Condominio Altos de la Escalón, pudiendo en consecuencia, ejercer respecto de los mismos todas las
facultades inherentes al dominio con sujeción a las disposiciones del presente reglamento y demás
instrumentos que regulan el condominio.

Artículo Cinco: Se reputan como bienes y elementos comunes, entre otros, especialmente los siguientes:
Las áreas verdes, las calles de acceso y las instalaciones construidas sobre las mismas, la caseta de control
y su mobiliario, los portones de ingreso y egreso al proyecto, las cajas de registro y los drenajes de aguas
lluvias y aguas negras, la red de distribución de agua potable.

Artículo Seis: Son derechos del propietario: a) Usar, gozar y disponer de su unidad habitacional y de los
bienes y elementos comunes del condominio, sin más limitaciones y prohibiciones que las que se
establecen en la escritura pública de sometimiento del régimen, las que se expresan en este Reglamento y
las establecidas en las Leyes de la República. Sin embargo, los propietarios habitacionales no podrán
enajenar, gravar, arrendar y en general, disponer de sus derechos de copropiedad en forma aislada o
separada de los derechos que les corresponden sobre las unidades habitacionales. b) Hacer toda clase de
obras y reparaciones en el interior de su propiedad, siempre que las mismas no afecten de manera alguna
los bienes y elementos comunes, la seguridad, salubridad, estructura o solidez, estética y funcionalidad
general del proyecto, salvo las excepciones contempladas en otros artículos de este reglamento. Toda
mejora, obra o reparación interior podrá hacerse si mediar el consentimiento escrito de la Junta Directiva o
de la Asamblea General de Propietarios. Las mejoras, obras o reparaciones que afecten el exterior de la
unidades habitacionales y que han sido diseñadas dentro de un mismo estilo, como las fachadas, pintura
exterior u otros, así como los elementos comunes, deberán ser acordadas por la Asamblea de Propietarios
y cuando afecten especialmente a una unidad habitacional será indispensable, además, el consentimiento
del respectivo propietario. Los ocupantes de las unidades habitacionales quedan obligados a permitir las
obras necesarias de mantenimiento, reparación, mejoramiento, modificación, ampliación y cualesquiera
otras que sean indispensables para el buen funcionamiento de los servicios del proyecto. Tales obras se
efectuarán en las horas que causen menos molestias y los gastos que se ocasionen serán cubiertos por
todos los copropietarios. Los ocupantes o propietarios de las unidades habitacionales están obligados a
mantener la casa, su fachada, los techos y jardines en buen estado para no desmerecer la estética del
Condominio. Si no cumplen, la Junta Directiva o el Administrador en su caso, podrá contratar a las
personas para que ejecuten los trabajos que sean necesarios a efecto de cumplir con ese fin, a costa del
ocupante o propietario, sin perjuicio de las sanciones que la omisión conlleve. c) Servirse de los bienes y
elementos comunes del Condominio, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer
más oneroso el derecho de los demás, debiendo reparar o pagar la reparación de los daños que cause y
que le sean imputables directamente a él, a sus invitados o a las personas que concurran o vivan en su
unidad habitacional. d) Asistir y participar a las sesiones de la Asamblea de Propietarios con voz y voto, en
el entendido que cada propietario o quien lo represente podrá emitir un voto por cada unidad habitacional. e)

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Hacerse representar por escrito en las sesiones de la Asamblea de Propietarios. f) Elegir y ser electo para
cargos de la Administración. g) Ejercitar todas las demás facultades que al propietario le confiere la
escritura pública de constitución del régimen.

CAPITULO III
LIMITACIONES

Artículo Siete: En virtud de la naturaleza estrictamente residencial del Condominio Altos de la Escalón, se
establecen, entre otras, las siguientes limitaciones al derecho de propiedad: a) Los propietarios no podrán
hacer, en sus unidades habitacionales, desmembraciones o particiones que alteren la extensión de los
lotes. b) En cada unidad habitacional no se podrá construir más de una vivienda. c) No se podrá realizar
mejoras, obras o reparaciones que afecten el exterior de la unidades habitacionales y que han sido
diseñadas dentro de un mismo estilo, como las fachadas, pintura exterior u otros, así como los elementos
comunes, sin acuerdo emitido por la Asamblea de Propietarios y cuando afecten especialmente a una
unidad habitacional será indispensable, además, el consentimiento del respectivo propietario. d) No se
podrá construir viviendas de tres pisos o más. e) El frente de la unidad habitacional deberá ser enteramente
visible, de tal suerte que, al frente de cada una no se podrá construir muro, portón o cerco alguno u otros.

CAPITULO IV
OBLIGACIONES

Artículo Ocho: Los propietarios que no ocupen por si mismos sus unidades habitacionales serán sin
embargo responsables personalmente, en forma solidaria con el ocupante, de la ejecución y cumplimiento
de las obligaciones y condiciones impuestas por el presente reglamento, incluyendo el pago de los gastos
comunes.

Artículo Nueve: Cualquier nuevo adquiriente estará obligado a cumplir lo dispuesto en este reglamento y
por el hecho de la adquisición por cualquier titulo, queda subrogado en las obligaciones y compromisos que
el anterior propietario hubiere adquirido para la copropiedad y será responsable solidariamente con sus
antecesores respecto de las obligaciones y responsabilidades que se encuentran pendientes de
cumplimiento o de pago, sin perjuicio del derecho de repetición que habría de corresponderle. Previo a la
transferencia de una unidad habitacional del condominio, deberá obtenerse una certificación expedida por el
Administrador o por el Presidente de la Junta Directiva, o de quien haga sus veces, de la solvencia del
enajenante por los gastos comunes, o en su caso, por los adeudos que tenga por éste concepto, de
conformidad con lo que aparezca en los libros respectivos.

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 CAPITULO V
PROHIBICIONES

Artículo Diez: Los propietarios u ocupantes tendrán, además de las que establece la ley, la escritura de
constitución del régimen y las que disponga la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva o el
Administrador si lo hubiere, las siguientes prohibiciones: a) Consentir, promover o ejecutar actos en contra
de la moral, la urbanidad, las buenas costumbres y las normas de convivencia. b) Llevar o mantener
sustancias explosivas, inflamables, salitrosas y en general cualesquiera otras que puedan poner en peligro
la seguridad de las personas y del condominio. c) Acumular o incinerar en el condominio, basura y toda
clase de desechos, así como también arrojar objetos, basuras o desperdicios a la vía pública o a cualquiera
de las áreas comunes del proyecto. Queda prohibida igualmente, la quema de juegos pirotécnicos y
similares, salvo autorización expresa del Administrador o si no hubiere, de la Junta Directiva en casos y con
ocasión de festividades especiales. d) Hacer o consentir que se produzcan en el condominio ruidos que
molesten a los vecinos; en consecuencia queda prohibido escuchar aparatos de sonido incluso en vehículos
a volúmenes que no sean moderados, así como cualesquiera otros aparatos, fonógrafos, instrumentos
musicales y todos aquellos que perturben la tranquilidad del vecindario. e) Obstruir con bultos, sillas, bancas
o cualquier otro tipo de objetos la vía pública o dejar en la misma, objetos que dificulten el tránsito o que
signifiquen pretensión de ejercer dominio sobre los bienes y elementos comunes. f) Usar los bienes y
elementos comunes para celebrar reuniones, hacer lugares de juego, colocar macetas, plantas o jaulas de
pájaros y en general, para ejercer en el área común cualquier actividad que no correspondiere al destino de

la misma; salvo que se trate de áreas específicamente designadas para realizar en ellas las actividades que
se pretendan ejecutar. g) Tener animales con excepción de los domésticos y siempre que no perjudiquen en
ningún sentido a los demás propietarios u ocupantes del condominio, o permitir la presencia ocasional de
los mismos, salvo aquéllos que ajuicio del administrador o en caso que no hubiere, de la Junta Directiva, no
causen molestias a los vecinos. En cualquier caso, los animales no podrán estar sueltos o fuera del control
de sus propietarios o encargados, en el jardín frontal de las unidades habitacionales, en las áreas comunes,
verdes o en cualquiera otro lugar en los que se pueda afectar a los vecinos, ocupantes, propietarios,
trabajadores o visitantes. h) Tocar o permitir que se toque la bocina de vehículos en el interior del
proyecto, así como circular dentro del mismo con los escapes de los vehículos abiertos o dañados y, en
general, producir ruidos o molestias a los vecinos. i) Reparar o permitir la reparación de vehículos en las
áreas comunes del proyecto, así como en los estacionamientos para vehículos, salvo en las área
destinadas para tal fin. j) Estacionarse o permitir el estacionamiento de vehículos automotores, motos o
bicicletas en las áreas comunes o de circulación vehicular del condominio que obstaculicen el tráfico, salvo
el área destinada para tal fin. k) Colocar toda clase de anuncios, letreros, distintivos, signos o nombres
comerciales, técnicos o profesionales o de publicidad en las ventanas de los inmuebles, en el exterior de las
unidades habitacionales y de estacionamiento de vehículos del proyecto y, en general, en las áreas
comunes de éste, así como en su exterior a efecto de no alterar la estética del proyecto. l) Mantener en las

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unidades habitacionales, en los estacionamientos y en las áreas comunes, maquinaria, talleres o motores
sobre todo si producen ruidos molestos o emanaciones nocivas a la salud, armas o explosivos prohibidos
por la ley y materias que produzcan o puedan llegar a producir malos olores, humedad, humo y que, en
general, atenten contra la salud, seguridad, bienestar y tranquilidad de los vecinos. m) Tener en el
estacionamiento correspondiente a cada vivienda, vehículos que excedan las dimensiones de dicho
estacionamiento y que como consecuencia ocupen parte del área común de circulación vehicular o
peatonal. n) Instalar o colocar antena parabólica de señal de televisión en lugares no destinados para tal
uso. o) Omitir tomar las medidas de habitabilidad e higiene que pongan en peligro la seguridad de sus
habitantes y la del condominio. p) Sacar la basura de las unidades habitacionales en la forma, tiempo y
condiciones distintas de las que establezca el Administrador si lo hubiere, o la Junta Directiva en defecto de
aquél. q) Consentir los juegos de personas en las áreas de circulación peatonal o vehicular, puertas de las
unidades habitacionales, estacionamientos de vehículos y vías de acceso al proyecto. r) Tender ropa en los
balcones, terrazas y paredes medianeras, si las hubiera; así como en las áreas visibles desde las áreas y
elementos comunes. s) Colocar ornamentos y plantas en el exterior de las unidades habitacionales que
perjudiquen las áreas comunes, a juicio de la Junta Directiva o del Administrador, si lo hubiere. t) Destinar
las unidades habitacionales para otros fines que no sean el de vivienda. De esa suerte, en las residencias
no podrán instalarse tiendas, minitiendas, abarroterías, oficinas, ventas y en general realizar actividades que
contraríen el objeto al cual se destinan las unidades habitacionales. u) Realizar cualquier tipo de
construcción dentro del área de alineación definida en este reglamento, salvo las excepciones
contempladas en el mismo. v) No se permite estacionar vehículos de cualquier naturaleza en las áreas de
circulación vehicular por más de siete días. w) Para evitar daños a las tuberías de agua y drenajes, así
como a otras instalaciones del condominio, no se permite plantar árboles de raíces extensivas tales como
ficus benjamín, sauce (de cualquier clase), palo de hule, ceibas, amates, pixquín y laurel de la India.

a) Realizar cualquier obra, construcción o edificación en contravención a las siguientes disposiciones:

1 Previo al inicio de la construcción, el constructor deberá contar con el anteproyecto autorizado por
la Junta Directiva de Copropietarios del Condominio y entregar a la misma copia firmada que acepta
las disposiciones contenidas de los numerales uno al nueve del presente inciso, así como las
limitaciones a la construcción establecidas en el presente reglamento. Asimismo deberá registrarse
en la Junta Directiva los nombres y los teléfonos del propietario y constructor responsable. Mientras
que no esté integrada la Junta Directiva, el administrador asumirá las funciones establecidas en
este numeral.
2. No se permitirá el inicio de ninguna construcción sin tener previamente instalado el contador de
agua.
3. Se permitirá la construcción de instalaciones provisionales ó bodegas, únicamente dentro de la
propiedad y en lugares no visibles desde las áreas y elementos comunes, siendo responsable el
propietario de los daños que causen a los sistemas existentes de drenaje, agua, electricidad, cable
y teléfonos del condominio.
4. Las calles deben mantenerse siempre libres de materiales y deberán permanecer limpias.
5. Queda terminantemente prohibido preparar mezclas, concretos u otros en las calles.

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 6. Cada propietario será responsable del control de sus materiales almacenados, eximiendo de
cualquier responsabilidad al condominio.
7. Cada propietario se hará responsable del comportamiento de sus trabajadores, proveedores,
subcontratistas, incluyendo el respeto a las viviendas vecinas, así como de los daños a propiedad
ajena por cualquier causa.
8. Se prohibe el ingreso de vehículos y trabajadores al condominio antes de las seis horas y la salida
de los mismos después de las dieciocho horas.
9. Tanto los vehículos como el personal de las construcciones deberán sujetarse al sistema de
control impuesto por el condominio, el cual podrá incluir registros personales y de los vehículos.

Articulo Once: Para garantizar la no transgresión de las limitaciones y prohibiciones relacionadas y el

cumplimiento de las obligaciones contenidas en los artículos anteriores, todo propietario que desee realizar
una construcción deberá contar con la aprobación previa del anteproyecto por parte de la Junta Directiva o
Administrador en su caso, antes de presentar la solicitud de licencia de construcción ante la Municipalidad
o cualquier otra autoridad correspondiente la que, en todo caso, no dará trámite ni autorizará el permiso
respectivo sin la autorización escrita, en la que expresamente conste que la obra no viola disposiciones del
presente Reglamento.

Articulo Doce: La contravención a cualquiera de las limitaciones, prohibiciones y obligaciones contenidas

en este reglamento, dará derecho a cualquiera de los propietarios o al Administrador, y si no lo hubiere al
Presidente de la Junta Directiva o a quien ésta designe, para pedir en representación de los demás
propietarios, la suspensión y/o demolición de la obra. Sin perjuicio de lo anterior, el infractor quedará sujeto
al pago de los daños y perjuicios que se causen y a las demás responsabilidades que se establezcan en el
presente reglamento.

TITULO II
CAPITULO UNICO
CARGAS, REPARTICION, PAGO

Artículo Trece: Son gastos comunes: a) Los gastos de conservación, operación, mantenimiento y
reparación de cualquier naturaleza que exijan los servicios y diversas partes comunes del Condominio. b)
El consumo de agua de las áreas comunes. c) El consumo de energía eléctrica en las áreas comunes. d)
Las erogaciones para equipos, mobiliario, utensilios y materiales para la conservación y limpieza de los
bienes y elementos comunes. e) Los impuestos, tasas, arbitrios y contribuciones de cualquier naturaleza
que afecten el inmueble donde se ha constituido el Condominio Altos de la Escalón en su calidad de cosa
común. f) Las obras nuevas autorizadas por la Asamblea de Propietarios en los bienes y elementos
comunes. g) Los gastos de vigilancia y otros gastos comunes. h) Los gastos de recolección de basura. i)
Todo gasto tendiente al mantenimiento y mejoramiento de las áreas comunes. j) El servicio de control de

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ingreso y egreso desde la caseta de control. k) Cualquier otro que se acuerde legalmente por la Asamblea
de Propietarios y que sea de beneficio para los mismos y en especial será responsabilidad de todos los
propietarios del condominio el mantenimiento de la obra de paso y sistema de detención de aguas lluvias
que forma parte de los bienes comunes del mismo, así como de la revegetación de las áreas comunes.

Artículo Catorce: Son gastos de Administración: a) Los sueldos, salarios y prestaciones del personal
administrativo y de servicio. b) los gastos para adquisición y mantenimientos del equipo de oficina y
mobiliario de administración.

Artículo Quince: Para cubrir los gastos comunes y de administración existirán dos tipos de cuotas: a)
Cuota de mantenimiento: Es aquélla que comprende todos los gastos comunes y de administración del
Condominio. b) Cuota extraordinaria: Es aquélla que tiene como propósito principal cubrir el costo de
remodelaciones y cualquier mejora que deba hacerse a la copropiedad y la compra de mobiliario,
maquinaria, equipo o cualquier otro gasto extraordinario. Los gastos comunes, de administración y las
cuotas extraordinarias se distribuirán en forma proporcional al valor de cada unidad habitacional con
respecto al valor total del Condominio, según lo establecido en la Escritura de Constitución del Régimen, lo
cual no podrá variar sino por acuerdo de las tres cuartas partes de los votos en Asamblea de Propietarios.

Artículo Doce: El pago de las cuotas de mantenimiento se hará mensualmente, en forma anticipada, y
deberá pagarse dentro de los cinco días siguientes a la presentación del recibo respectivo. Las cuotas en
mora causarán un interés mensual equivalente a la tasa de interés bancaria vigente correspondiente a los
depósitos a plazo ciento ochenta días, desde la fecha en que debieron efectuar los pagos hasta su
cancelación, tales intereses deberán reflejarse en unión del saldo deudor en los Libros de Contabilidad del
Condominio. El que reiteradamente no cumpla con pagar en la forma y tiempo indicados, será sancionado
por la Junta Directiva o el Administrador en su caso en la forma establecida en este reglamento, sin perjuicio
de la acción judicial de cobro que corresponderá promover en su contra. La sanción será apelable ante la
Asamblea de Propietarios previo depósito del importe de la multa. El propietario que no cumpla las
obligaciones que le corresponden será responsable de los daños v perjuicios que cause a los demás.

TITULO III
ORGANOS DE ADMINISTRACION
CAPITULO I
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

Artículo Trece: Será competencia exclusiva de la Asamblea de Propietarios Ordinaria los siguientes
asuntos: a) Conocer el informe de la Junta Directiva y las cuentas de administración. b) Elegir y remover a
los miembros de la Junta Directiva y el Administrador. c) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que
deben pagar los propietarios. d) Resolver sobre los demás asuntos que le refiere este reglamento. e)
Conocer, informarse y decidir sobre cualquier asunto de interés común que no se encuentre comprendido

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dentro de las atribuciones de la Junta Directiva o el Administrador.

Artículo Catorce: Serán competencia exclusiva de las Asambleas de Propietarios Extraordinarias los
siguientes asuntos: a) Declarar la urgencia o necesidad de determinadas obras y fijar su importe. b)
Decretar las reformas al presente reglamento o la emisión de uno nuevo. c) Decretar circulares, instructivos
y en general las normas de convivencia, orden y moralidad necesarias para la armonía de los habitantes del
condominio. d) Fijar las cuotas extraordinarias que deben pagar los propietarios. e) Resolver sobre la
extinción del régimen de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos al que esta sometido el
Condominio Altos de la Escalón.

Artículo Quince: Asambleas Ordinarias: Se efectuaran dentro de los sesenta días siguientes a la
terminación del periodo contable anual, oportunidad en la cual deberán: 1. Elegir y nombrar a los miembros
de la Junta Directiva y al Administrador. 2. Conocer del informe y rendición de cuentas del Administrador si
lo hubiere, o de la Junta Directiva. 3. Aprobar el presupuesto de gastos para el ejercicio siguiente y
determinar la forma en que deben recaudarse y obtenerse los fondos necesarios para cubrirlos, fijando las
cuotas respectivas. 4. Resolver los asuntos de interés común no comprendidos en las facultades del
administrador, si lo hubiera, o de la Junta Directiva, así como aquéllos que correspondan a éste, pero que
los propietarios consideren conveniente conocer en Asamblea. 5. demás asuntos que señale la
convocatoria. 6. Tratar cualquier otro asunto para el que fuera convocada.

Artículo Dieciséis: Asambleas extraordinarias: Tendrán lugar cuando el Presidente de la Junta Directiva
y/o el Administrador citen para el efecto, o lo hagan a solicitud de por lo menos el cincuenta por ciento de
propietarios de las unidades habitacionales para conocer cualquier asunto de interés para el Condominio,
aún cuando sean competencia de una asamblea ordinaria. En la convocatoria deberán mencionarse
expresamente los asuntos a tratar.

Artículo Diecisiete: Asambleas sin previo Aviso: La Asamblea podrá reunirse en cualquier tiempo sin
necesidad de convocatoria previa, sí concurriere la totalidad de sus integrantes o representantes y que la
agenda sea aprobada por unanimidad.

Artículo Dieciocho: Convocatorias: La convocatoria para la reuniones ordinarias y extraordinarias deberá

efectuarle por medio de una publicación en cualquiera de los diarios de mayor circulación, y/o notificación
escrita a cada una de las unidades habitacionales, señalando el lugar, fecha y hora de la reunión, así como
los asuntos a tratar, con una anticipación no menor de diez días, también se colocará un aviso en la caseta
de entrada del Condominio con cinco días de anticipación a la Asamblea. Cualquier propietario podrá pedir
judicialmente la convocatoria de la Asamblea cuando la Junta Directiva o el Administrador no lo hubieren
hecho en aquellos casos en que ésta es legalmente procedente.

Artículo Dieciséis: Quórum para establecer Asambleas de Propietarios: Para que una Asamblea se
considere legalmente constituida en la primera Convocatoria, deberán estar presentes o representados los

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propietarios de por lo menos la mitad más uno de las unidades habitacionales que componen el
Condominio. La Asamblea constituida en segunda convocatoria, será válida cualquiera que sea el número
de propietarios presentes o representados y sus resoluciones se tomarán por mayoría simple. La Asamblea
en primera y segunda convocatoria y las fechas de las reuniones estarán separadas cuando menos por un
lapso de veinticuatro horas. Sus resoluciones surtirán efectos, siempre que se tome en la forma requerida al
efecto por este Reglamento y La Ley.

Artículo Diecisiete: Acreditación para formar Asamblea: Para participar en las sesiones de la Asamblea
de Propietarios, el interesado debe acreditar dicha calidad así: a) si es propietario por medio de su titulo de
propiedad debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, sin embargo se tendrá
como propietario legítimamente acreditado aquél que aparezca en el Libro de Propietarios que llevará el
Administrador; b) Los menores de edad o incapaces y las personas jurídicas serán representados por sus
correspondientes representantes legales, debidamente acreditados; c) Si la unidad habitacional
perteneciere a dos o más personas, éstas quedan obligadas a designar entre ellas una que las represente
ante la Asamblea de Propietarios y el Administrador. Si no hubiere acuerdo entre los propietarios en la
designación, se considerará suficiente y legítima la elección que haga la mayoría de ellos, comprobándolo y
comunicándolo al Administrador por medio de documento debidamente autenticado. La representación se
considerará conferida al tiempo que dure la proindivisión salvo que al representante le sobreviniere algún
impedimento o dejare de ser propietario, en cuyo caso se procederá entre ellos a efectuar la nueva
designación; y d) Todo propietario puede ser representado por otro propietario por medio de simple carta y
si es por persona extraña al Condominio mediante carta debidamente legalizada por Notario o Poder con
facultades suficientes. El Administrador no podrá representar a otros condóminos.

Artículo Dieciocho: Acuerdos Tomados en Asamblea: Salvo que la ley o este reglamento exigieran una
mayoría determinada o la unanimidad, las resoluciones de la Asamblea requerirán las siguientes mayorías:
a) Las resoluciones relativas a los asuntos que por su naturaleza sean competencia de las Asambleas
ordinarias, deberán ser adoptadas por la mayoría de los votos presentes en la reunión.
b) Las resoluciones relativas a los asuntos que por su naturaleza sean competencia de las Asambleas
extraordinarias y que no estén incluidos en los asuntos que normalmente deban conocerse en
Asamblea Ordinaria, tales como innovaciones o mejoras en el inmueble y actos extraordinarios de la
administración, requerirán dos tercios del total de propietarios
Para resolver asuntos que importen actos de disposición del inmueble o de los bienes comunes, o
de la constitución de gravámenes sobre el inmueble total, se requiere el voto favorable de las dos
terceras partes del total de propietarios; y,
c) Las resoluciones que importen modificación a este reglamento o la emisión de uno nuevo y no se
hallen comprendidas en el inciso anterior, requerirá el voto de las tres cuartas partes del total de
propietarios salvo que lo efectué el Administrador Interino del Condominio quien tendrá la facultad
de modificarlo una vez no se haya establecido la primera asamblea de propietarios.

Artículo Diecinueve: Todos los acuerdos que se adopten por la asamblea y un resumen de la reunión

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respectiva se asentarán en el libro de actas, debidamente autorizado, que llevará el Administrador si lo
hubiere o la Junta Directiva. Las actas y los acuerdos deberán ser suscritos por el Presidente y el
Secretario. Las decisiones de Asamblea General tienen fuerza vinculante para todos los propietarios, hayan
o no asistido a la sesión o votado en contra.

CAPITULO II

JUNTA DIRECTIVA
Artículo Diecinueve:
La Junta Directiva se integra por un Presidente, un Vicepresidente, un Tesorero, un Secretario y un Vocal
como miembros titulares, y dos suplentes, nombrados todos por la Asamblea de Propietarios. Los miembros
de la Junta Directiva durarán dos años en el ejercicio de sus cargos a partir de la fecha de la elección En
todo caso, los miembros de la Junta Directiva podrán ser reelectos. Los miembros de la Junta Directiva
continuaran en el desempeño de sus cargos aún cuando ya hubiese vencido el plazo para el que fueron
electos, en tanto y en cuanto los sustitutos no tomen posesión. Los miembros de la Junta Directiva deberán
tomar posesión de sus cargos, de ser posible, en el mismo acto de la elección.

Artículo Veinte:
Entre otros derechos y atribuciones, propios de su cargo o que establezca el presente reglamento,
corresponde al Presidente:

a) restablecer el quórum de las sesiones de Asamblea y de Junta Directiva;

b) Presidir las sesiones de Asamblea y de Junta Directiva y dirigir sus debates;

c) Presidir el escrutinio de las votaciones; y

d) Suscribir las actas de las sesiones y las certificaciones y acuerdos.

Artículo Veintiuno:
Entre otros derechos y atribuciones propios de su cargo o que se establezca en el presente reglamento,
corresponde al Vicepresidente, sustituir al presidente en caso de ausencia o impedimento temporal y en
todos los demás casos mientras la Asamblea de Propietarios dispone el nombramiento del sustituto
definitivo para completar el periodo del Presidente que no hubiese continuado en el ejercicio del cargo.

Artículo Veintidós:
Entre otros derechos y atribuciones propios de su cargo o que se establezca en el presente reglamento,
corresponde al Secretario:
a) Coadyuvar a las labores de la Presidencia.

b) Redactar las actas y los acuerdos que se tomen por la Asamblea y Ia Junta Directiva

c) Suscribir las actas de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva y las

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 certificaciones y acuerdos.

Artículo Veintitrés:
Entre otros derechos y atribuciones inherentes a su cargo o que se establezcan en el presente reglamento,
corresponde al Tesorero:

a) Velar porque las cuentas se lleven en la forma que establece la ley.

b) Informar a la Asamblea sobre la ejecución del presupuesto.

Artículo Veinticuatro:
El vocal sustituirá a los otros miembros de la Junta Directiva, asumiendo las atribuciones y obligaciones que
correspondan al sustituido, en casos de ausencia temporal o definitiva, hasta que la asamblea nombre a!
sustituto definitivo para completar el período del miembro de la Junta Directiva que no continuare en el
ejercicio del cargo. Las vacantes que no puedan llenarse en la forma establecida anteriormente, deberán
ser cubiertas, en su orden, por los suplentes.

Artículo Veinticinco:
La Junta Directiva se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias una vez al mes o cuando sea
convocada por el Presidente, respectivamente. Sus resoluciones se tomarán por mayoría de votos.

Artículo Veintiséis:
Además de las atribuciones que este Reglamento le asigna a la Junta Directiva, corresponderá a ésta:
a) Ejecutar y velar porque se ejecuten los acuerdos de la Asamblea de Propietarios
b) Convocar a sesiones a la Asamblea General.
c) Dictar las normas de convivencia para su aprobación en Asamblea de Propietarios.
d) Preparar el proyecto de presupuesto de gastos.
e) Vigilar y fiscalizar las funciones el Administrador si lo hubiere.
f) Decidir acerca de cualquier otro asunto que no esté encomendado a la Asamblea de Propietarios y
al Administrador si lo hubiere.
g) Asumir las facultades y obligaciones que de conformidad con la ley y el presente reglamento
corresponden al Administrador si no hubiere.

Artículo Veintisiete:
Las resoluciones y acuerdos de Junta Directiva se harán constar en el libro de Actas correspondiente,
debidamente autorizado.

CAPITULO III

DEL ADMINISTRADOR

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Artículo Veintiocho:
La dirección y administración inmediata y directa del Condominio estarán confiadas a un Administrador que
podrá ser persona natural o jurídica, por el plazo de dos años, siempre que la Asamblea de Propietarios lo
estime necesario pues en caso contrario la Junta Directiva podrá asumir las facultades y obligaciones que
de conformidad con la ley y el presente reglamento corresponden al Administrador.

Artículo Veintinueve:

Sin perjuicio de otros derechos y obligaciones que el régimen jurídico o el presente reglamento establezcan
para el Administrador, éste tendrá las siguientes:

a) Representar legalmente a los propietarios en todos los asuntos judiciales, administrativos, o

extrajudiciales comunes relacionados con el régimen de copropiedad del Condominio, sea que se
promuevan a nombre o en contra de ellos; y además de las facultades que competen al Mandatario
General con Representación y aquellas inherentes a la naturaleza de su cargo para el adecuado
desempeño del mismo y las que pudiera confiarle la Asamblea de Propietarios y Condueños, gozará
de las especiales siguientes: Para prestar confesión, reconocer firmas, denunciar delitos y acusar
criminalmente, prorrogar competencias, desistir del juicio, de los cursos, recursos, incidentes.
excepciones y de las recusaciones, así como para renunciarlos. Asimismo podrá interponer toda
clase de recursos ya sea ordinarios y extraordinarios inclusive los de casación, contencioso
administrativo, inconstitucionalidad y amparo.
b) Nombrar al personal auxiliar de administración; de servicio, de vigilancia y de mantenimiento, de
acuerdo con el presupuesto aprobado; velando porque el condominio se mantenga en perfectas
condiciones de higiene y funcionamiento.
c) Ejercer la función administrativa general del proyecto velando por la integridad y conservación del
mismo; controlar la adecuada y efectiva prestación de los diversos servicios que se deben
proporcionar a los propietarios; recaudar periódicamente los aportes que corresponda efectuar a
estos para cubrir los gastos comunes ordinarios y los extraordinarios que acuerde la Asamblea
General de Propietarios y efectuar las obras urgentes para seguridad y conservación del inmueble.
d) Llevar las actas, correspondencia de secretaría y los libros de contabilidad y pagar con puntualidad
los impuestos, arbitrios, tasas v contribuciones que graven el inmueble.
e) Preparar y distribuir el informe anual de su administración y la rendición anual de cuentas.
f) Llevar el libro de registro de propietarios.
g) Velar porque el orden, la armonía y la tranquilidad prive entre los propietarios y demás personas
que ocupen el proyecto.
h) Velar porque se cumplan las disposiciones del régimen jurídico y las que en el futuro adopte la
Asamblea de Propietarios o la Junta Directiva y tomar las medidas que considere adecuadas o
resguardo de las mismas.
i) Cualesquiera otras que sean inherentes a las funciones que le competen.

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Si no hubiere administrador, las atribuciones y obligaciones del mismo serán asumidas por la Junta
Directiva, la que designará expresamente a uno o varios de sus miembros para que asuman todas o
específicamente algunas de esas atribuciones u obligaciones.

Artículo Treinta:
En caso de siniestro, el Administrador si lo hubiere o la Junta Directiva, recibirá las indemnizaciones
correspondientes, sí se hubiese contratado un seguro, que empleará exclusivamente en volver las cosas al
estado que encontraban previo al siniestro.

Artículo Treinta y Uno :

El Administrador si lo hubiere o la Junta Directiva, vigilará la ejecución de los trabajos necesarios que se
lleven a cabo en las partes de propiedad común. Sin necesidad de comunicarlo previamente a la Junta
Directiva, ordenará las pequeñas reparaciones que requiera la conservación del inmueble.

TITULO IV
EJERCICIO CONTABLE
CAPITULO ÚNICO

Artículo Treinta y Dos :

El ejercicio contable será anual y se computará del uno de enero al treinta y uno de diciembre del año
siguiente, salvo en lo que se refiere al primer período que lo será desde que el condominio empiece a
funcionar como tal hasta el treinta y uno de diciembre del año que corresponda.

Artículo Treinta y Tres:

El presupuesto anual se elaborará sobre la base que a cada propietario de cada unidad habitacional le
corresponde contribuir en forma proporcional con los gastos comunes. Durante la sesión ordinaria, se
aprobará un presupuesto de gastos y reserva para el ejercicio correspondiente y así sucesivamente. La
cantidad a que ascienda el presupuesto se repartirá en cuotas mensuales y éstas a su vez se dividirán en
cuotas entre los diferentes titulares de las unidades habitacionales. El saldo que se adeude generará
intereses de conformidad a este reglamento y serán computados desde la fecha obligatoria del pago o
pagos omitidos, intereses que deberán cargarse y figurar en los libros del proyecto debidamente
autorizados. La presente disposición es aplicable tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias,
cuando éstas sean aprobadas por a Asamblea de Propietarios. En todo presupuesto se establecerá por lo
menos un cinco por ciento de su importe para constituir, e incrementar un fondo de reserva para gastos
imprevistos en la conservación, mantenimiento y funcionamiento del Condominio. La Asamblea General de
propietarios deberá acordar la forma en que cualquier déficit sea cubierto por todos los propietarios.

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 TITULO V
SANCIONES Y PROCEDIMIENTO
CAPITULO UNICO
SANCIONES

Artículo Treinta y Cuatro:

Las infracciones al régimen jurídico y al presente reglamento por parte de los propietarios, inquilinos u
ocupantes de las unidades habitacionales estarán sujetas a las sanciones que se establecen a
continuación:
a) Las infracciones que por acción u omisión se cometan en contra del régimen jurídico o del
reglamento se sancionarán.
1. La primera vez, con una multa de treinta dólares de los Estados Unidos de América
2. La segunda, con multa de sesenta dólares de los Estados Unidos de América, y,
3. La tercera, con la multa de ciento veinte dólares de los Estados Unidos de América, quedando
adicionalmente sujeto al pago de los daños y perjuicios ocasionados y, si además, el infractor fuese
un inquilino o simple ocupante, se promoverá su desocupación.
b) Para el caso de obras, construcciones, o de realización de edificaciones prohibidas, además de las
multas, se ordenará la demolición de la obra, construcción o edificación prohibida o que
contravenga el reglamento ó la escritura de sometimiento del régimen.

Artículo Treinta y Cinco:

La acción judicial de cobro por contribuciones, cuotas y multas se sustanciará por el procedimiento
establecido en la Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos. Las demás acciones se
ventilarán por el procedimiento sumario; cualesquiera controversias que se susciten entre propietarios,
arrendatarios, usufructuarios, usuarios y ocupantes en general, entre si o entre unos y otros, se
substanciarán y resolverán por lo establecido en las leyes de la República. La adquisición de una unidad
habitacional o su simple ocupación conlleva para el propietario u ocupante la renuncia al fuero de su
domicilio y el sometimiento a los tribunales de la ciudad de San Salvador para los asuntos relacionados con
el Condominio.

TITULO VI
EXTINCION Y LIQUIDACION DEL REGIMEN
CAPITULO UNICO
Artículo Treinta y Seis:
Las áreas y elementos comunes y el régimen de condominio como tal se extinguirán, en los casos
siguientes:
a) Por acuerdo unánime del total de propietarios.
b) Por destrucción total del condominio, si los propietarios deciden no destinar el monto del seguro

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 para la reconstrucción del mismo, en caso que el seguro se hubiere contratado.

Artículo Treinta y Siete:

Todos los actos, operaciones y gestiones referentes a la liquidación y extinción del Condominio deben ser
realizados por el Administrador, si lo hubiere o por la Junta Directiva, o por la persona designada como
liquidador por la Asamblea de propietarios. Dicha persona fungirá como representante común de todos los
propietarios y estará sujeta a los acuerdos de la Asamblea de propietarios.

TITULO VII
DISPOSICIONES ESPECIALES Y
TRANSITORIAS CAPITULO ÚNICO

Artículo Treinta y Ocho:

En todo lo no previsto en el presente Reglamento, se estará a lo que determine la Asamblea de
Propietarios, siempre que no sea contrario a la Ley. Mientras la entidad desarrolladora del Condominio
tenga disponible para la venta unidades habitacionales, la sociedad Inversiones Roble, S.A. de C.V. será la
encargada y responsable de resolver y disponer sobre lo no previsto en el presente reglamento, será la
única que podrá introducirle modificaciones al mismo en beneficio del condominio, para lo cual podrá
comparecer ante notario a otorgar las escrituras de modificación correspondiente y tendrá también la
facultad de fijar las cuotas respectivas. Así mismo, la sociedad Inversiones Roble, S.A. de C.V. asumirá
todas las atribuciones que de acuerdo al reglamento corresponden a la Junta Directiva, Administrador ó
Asamblea de Propietarios.

Artículo Treinta y nueve:

Cualquier modificación que se acuerde al presente reglamento deberá inscribirse en el Registro de la
Propiedad a cuyo efecto el Administrador Interino, el Administrador o la persona que designe la Junta
Directiva, en representación de los propietarios, tiene conferida la personería necesaria para comparecer
ante Notario y otorgar la escritura pública correspondiente.

Artículo Cuarenta:
Mientras la empresa desarrolladora del condominio tenga disponible para la venta unidades habitacionales,
se permite únicamente a la misma, colocar rótulos de publicidad en el perímetro del Condominio.

Artículo Cuarenta y uno:

Los agentes de seguridad de las personas que habitan en el Condominio deberán observar las siguientes
normas:

a) Que no sean visibles las armas que se portan;

b) Los vehículos que transponen la seguridad de los residentes no podrán estacionarse en la calle
sino que dentro de los límites de la propiedad particular.

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Los agentes de seguridad que ACOMPAÑAN A LOS VISITANTES deberán observar las siguientes normas:
a) Deberán permanecer dentro del vehículo en todo momento, salvo que el residente les permita
ingresar a la casa en cuyo caso deberán permanecer dentro de los límites de respectivo
inmueble, no pudiendo permanecer en las Zonas Verdes del Condominio ni en la caseta de
ingreso.
b) Los residentes del Condominio tienen la responsabilidad de que los agentes de seguridad de sus
visitas observen las normas anteriores y serán responsables de sus actos.

Artículo Cuarenta y Dos:

Cuando un residente desee celebrar una reunión o fiesta en su inmueble, deberá observar las
siguientes normas:
a) el residente deberá avisar con cinco días de anticipación al Administrador a fin de coordinar los
preparativos de la reunión, además deberá proporcionar a la Caseta de Entrada una lista de sus
invitados por escrito en orden alfabético. Si se omitió el nombre de algún invitado, éste no podrá
ingresar salvo que el residente lo autorice expresamente.
b) Se permitirá un ingreso máximo de dieciséis vehículos.
c) El consumo de alcohol en las áreas comunes del condominio está terminantemente prohibido.
d) El volumen de la música deberá ser moderado, para no perturbar la paz y tranquilidad de los
residentes, las reuniones no podrán prolongarse mas allá de la primera hora del día siguiente a
aquél en que la reunión hubiese empezado, salvo que apaguen la música y no se perturbe la
tranquilidad de los vecinos. Si a juicio del Administrador no se cumple con este requisito, éste podrá
personalmente o a través de la persona que designe, hacer que el volumen se modere. Igual
derecho tendrán los vecinos de los costados, frente y parte trasera de la unidad habitacional donde
se realice la reunión.
e) Queda entendido que, de acuerdo al Reglamento de Administración, el solicitante de las
instalaciones es responsable por el pago de los daños y perjuicios que ocasione en sus
instalaciones y en general a las instalaciones del condominio las personas que concurran a la
reunión.
f) El incumplimiento por parte de los residentes a las obligaciones que se deriven de las reglas
indicadas se atenderán como contravenciones al régimen jurídico y serán sancionadas en la forma
que establece el Reglamento de Administración.
g) La Junta Directiva a través del administrador tendrá el derecho de negar el ingreso de visitas a
reuniones y fiestas que a su juicio afecten reiteradamente en forma negativa la vida diaria del
condominio.

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