 PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2037: Concepto.

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Es un derecho real sobre cosa propia que recae específicamente sobre inmuebles edificados.
o Facultades de uso privativas sobre la unidad funcional
o Facultades de uso comunes sobre las partes comunes
 Características:
1-Es un derecho real;
2-Sobre cosa propia: es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la posesión;
3-Objeto: es un inmueble efificado. Hay uno inmediato que son las partes y otro mediato constituido por
las partes comunes. La base objetiva del derecho la constituye la “unidad funcional”;
4-Facultades: de uso, goce y disposición material y jurídica;
5-Interdependencia: tanto las partes del inmueble, sean privativas o comunes, como las facultades que se
ejercen sobre ellas, son interdependientes. Esto significa que no se pueden separar, de modo que si se
enajena una parte privativa se transmite en forma conjunta el derecho sobre las partes comunes. Hay una
inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes.
6-Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
7-Consorcio: además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos, que es el
consorcio, con su propio patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
8-Administración: a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las decisiones que hacen a su
función, representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y cobra los
gastos de mantenimiento y conservación del edificio.
9-Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares de este
derecho real. Puede ser apto para vivienda, actividad profesional, mixto, garaje, galería comercial, etc.

 UNIDAD FUNCIONAL
Es un cubo imaginario, un objeto exclusivo con un espacio determinado.
Pueden ser pisos, departamentos, locales comerciales, etc.
Estado constructivo:
A construir, en construcción o ya construido.
Plano de las unidades funcionales:
Semi cubierto, cubierto, descubierto y servidumbre.
Las unidades funcionales deben tener:
o Independencia funcional:

Debe poder funcionar sin necesitar las otras unidades

Esta depende del destino de la unidad funcional
Ejemplo: Una oficina no requiere baños y cocina, pero una vivienda sí.
o Comunicación con la vía pública:

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No debe tener que pasar por otra unidad para salir a la calle.
Puede ser:
-En forma directa
-Por un pasaje común

 UNIDAD COMPLEMENTARIA:
Son espacios que sirven a la unidad funcional para que tenga un mejor aprovechamiento y confort.
El reglamento define si algo es una unidad funcional o una unidad complementaria.
Por ejemplo, una cochera puede ser una unidad complementaria o una unidad funcional.
o No puede ser enajenada, ni embargada, ni hipotecada separadamente de aquella.
o De cualquier forma, se puede vender entre titulares de unidades funcionales dentro del mismo edificio.

Por ejemplo, entre titulares de departamentos de un mismo edificio, se pueden vender las cocheras.

 COSAS Y PARTES COMUNES

Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales.
Ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias
unidades funcionales
Todos los propietarios pueden usarlas por igual (siempre que no perjudiquen o restrinjan el derecho de los
demás) conforme a su destino.
Son las partes de uso común del edificio o indispensables para su seguridad.
o Pueden ser necesariamente comunes (terreno, pasillos, cañerias, ascensores)
o Pueden ser comunes no indispensables (piscina, gimnasio, lavadero, SUM)

CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Establecido en el Artículo 2038. Para que un inmueble se afecte a Propiedad Horizontal se requiere:
o Confección de un plano de división del inmueble por un agrimensor.
o Escritura pública del Reglamento de Propiedad Horizontal.
o Inscripción en el registro inmobiliario (inscripción declarativa).

Para transmitir derechos un derecho de Propiedad Horizontal, como título suficiente se requiere:
La escritura pública + el reglamento.
El plano de mensura: Es el primer paso que se debe realizar al momento de la inscripción en el registro del
terreno o de la unidad funcional. Para que el escribano pueda inscribir el terreno por medio de escritura
pública es necesario el plano de mensura. Es realizado por un agrimensor sobre el terreno o sobre la
edificación. Son las medidas ciertas de la propiedad. Debe especificar todo lo que se encuentra en el
terreno o en el departamento o piso. Es necesario para la creación de la propiedad horizontal.
“Mensurar” significa medir o sacar medidas.
Subdivisión: Se realiza a partir del plano de mensura. Es la formación de la propiedad horizontal. Determina
o arroja las unidades funcionales.
REGLAMENTO:

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Naturaleza jurídica:
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio
de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o
apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.
Redacción. Forma:
Puede ser redactado por:
- El propietario vendedor del inmueble: luego el reglamento debe ser aceptado por los compradores
adhiriéndose al mismo.
- Todos los propietarios de las unidades funcionales en forma unánime: luego los futuros compradores irán
adhiriéndose al reglamento.
Se debe redactar y acordar un reglamento de copropiedad por acto de escritura pública y se inscriba en el
registro público de la propiedad. La existencia del reglamento es siempre obligatoria y es un requisito
previo para el reconocimiento de la propiedad horizontal.
Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal):
Para la inscripción del reglamento debe presentarse conjuntamente en un formulario o un plano del edificio
extendido por profesionalidad con título habitante. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real
de la propiedad horizontal.
Clausulas obligatorias:
- Especificación de las partes del edificio de la propiedad exclusiva.
- Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o dpto. , con relación al valor del conjunto.
- Enumeración de las cosas comunes.
- Uso de las cosas y servicios comunes.
- Destino de las diferentes partes del inmueble.
-Cargas comunes y contribuciones a las mismas.
- Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción, facultades y
obligaciones.
- Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias o extraordinarias de los propietarios, persona
que las preside reglas para deliberar, quórum, mayorías necesarias para modificar el reglamento y para
adoptar obras resoluciones, cómputo de los votos y representación.
- Persona que ha de certificar los testimonios.
-Constitución del domicilio delos propietarios que no han de habilitar el inmueble. Clausulas facultativas:
Cláusulas facultativas:
las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses
moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas
violaciones al reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales
comerciales, entre otras.

 CONSORCIO DE PROPIETARIOS
ARTICULO 2044: Consorcio.
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

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El consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales.
Se considera que es una persona jurídica distinta de cada uno de sus miembros, tiene patrimonio propio y
su domicilio en el inmueble. El administrador no representa a los titulares, sino al ente consorcio. El
encargado no es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de esta persona jurídica distinta de sus
miembros.
Personería jurídica
Es una persona jurídica privada según el Artículo 148 del CCyC
Tiene todos los atributos:
o Nombre:

-Comúnmente se denomina a los edificios haciendo referencia a la calle y el número donde se encuentran
ubicados.
Ejemplo: Consorcio de Propietarios Calle 58 n 883
o Domicilio:

-Hace referencia a la dirección del edificio

o Capacidad:

-Está limitada por el estatuto constitutivo (es decir el reglamento), para el fin por el que fue constituido.
o Patrimonio:

-Está limitado a las expensas.

-El consorcio NO es titular de las partes comunes.
-El patrimonio exclusivo del consorcio son las sumas recaudadas por las expensas comunes (ordinarias y
extraordinarias), los fondos de reserva y los créditos contra los consorcistas.
o Como toda persona jurídica puede adquirir derechos y contraer obligaciones.
o Puede adquirir una unidad funcional.

Los órganos del consorcio son:

La Asamblea de propietarios (órgano deliberativo)
El Consejo de propietarios (órgano de vigilancia)
El Administrador (órgano representativo)

 ADMINISTRADOR
Es el representante legal del consorcio con carácter de mandatario.
No se sabe por qué se utiliza el término mandatario en el CCyC, cuando es un representante orgánico
Convoca a la Asamblea:
o Con tiempo suficiente
o Con orden del día determinado
o Con lugar y fecha establecido

Puede ser:
o Propietario o tercero
o Persona jurídica o persona humana

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Designación y remoción
o El primer administrador se designa en el Reglamento de Propiedad Horizontal (si no, este está viciado)
o Se debe establecer un plazo
o Se permite que la Asamblea remueva y cambie al administrador.

Este puede contratar personal pero no echarlo

o El despido puede generar obligaciones laborales, por lo que para despedir personal tiene que aprobarlo
la asamblea.
o Si el administrador renuncia, y hay un juicio laboral, el responsable es el consorcio que debe pagar con
su patrimonio.
Algunos otros derechos y obligaciones son:
o Recaudar expensas para gastos cotidianos y corrientes.
o Conservar cosas y partes comunes y cumplir normas de seguridad
o Llevar los libros
o Mantener asegurado el inmueble

 ASAMBLEA:
La asamblea es el órgano más importante del consorcio (órgano esencialmente deliberativo) y está
compuesto por la reunión de todos los propietarios, ya que representa la voluntad de todos ellos.
Es el órgano deliberativo y de toma de decisión.
Quórum:
o Es el número de presentes necesario para sesionar.
o En este caso es la mitad más uno.

Mayorías
o Son el número de votos afirmativos para que se de determina resolución.
o Estas se cuentan sobre la totalidad de propietarios, no sobre los miembrospresentes.

LOS TIPOS DE MAYORÍA SON:

o Mayoría simple o absoluta:

Es la mitad más uno

o Mayoría calificada:

Son ⅔.
Es la requerida para la modificación del reglamento según el CCyC.
Debe tomarse con pinzas, ateniéndose al Artículo 2061
o Unanimidad:

Ej temas que no están en la orden del dia, ej temas economicos

Los tipos de asamblea son:
o Asamblea convocada:

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Son las que convoca un administrador con el orden del día establecida.
Si están todos los consorcistas, se pueden plantear temas por fuera del orden del día.
Si falta una persona, no se pueden tomar decisiones que excedan el orden del día predispuesto.
o Asamblea autoconvocada

El Código permite a los consorcistas autoconvocarse para deliberar.

Por la informalidad, la ley eleva el piso para la toma de decisiones:
Toda decisión tomada en Asamblea autoconvocada debe tomarse con ⅔ de los miembros totales del
consorcio.
“Artículo 2059. Tercer párrafo. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del
total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.”
o Esto permite a los pequeños consorcios tomar decisiones unánimes sin convocar una asamblea.

“Artículo 2060. Segundo párrafo. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.”
Se busca darle dinamismo al consorcio
Es una excepción a la mayoría, permitiendo tomar una decisión cuando no exista mayoría absoluta
Los presentes pueden tomar una decisión sin mayoría pero deben cumplir una.
Formalidad:
o El administrador debe notificar fehacientemente (con carta documento, telegrama o acta por escribano)
a los ausentes, informando la decisión que tomaron los presentes.
o Los ausentes tienen derecho de defensa. Es decir, tienen 15 días para oponerse a la decisión a través de
la mayoría necesaria.
La no oposición significa aquiescencia
o Este artículo aparece para evitar el llamado a asambleas que nunca llegan a la mayoría. Antes, el Código
obligaba a los consorcistas a judicializar la situación.
o Hoy solo existe asamblea judicial cuando el administrador se niega a convocar.

ARTICULO 2061: Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a
las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con
la conformidad expresa de sus titulares.
o Si se toma una decisión trascendental que afecta directamente a un propietario o consorcista en
particular, la mayoría debe integrarse por ese propietario en particular.
o Esto genera una cuestión con respecto a los cambios de reglamento:

Según el CCyC, los cambios de reglamento se llevan adelante por una mayoría de ⅔
De cualquier manera, estos cambios en general son trascendentales y afectan a todos los consorcistas.
Por lo tanto, para cambiar el reglamento se necesita un voto afirmativo de todos los consorcistas.
Voto:
o El voto se contabiliza mediante una doble exigencia:

1-Un voto por unidad funcional

2-Cantidad de metros que se ve reflejado en el coeficiente de esa unidad funcional, es decir su
representación en el todo.

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Es decir, la regla es que se dispone de un voto por unidad funcional, pero hay que atenerse a si una unidad
funcional tiene un coeficiente de mayor significación o no. Por ejemplo, puede existir una unidad funcional
con 4 votos porque tiene la misma cantidad de metros cuadrados que 4 unidades funcionales.
Expensas:
-Los obligados al pago de las expensas son el propietario y el poseedor (Artículo2050 CCyC)
En la práctica se delega el pago de expensas por contrato (se crea una obligación personal) hacia el
inquilino.
De cualquier manera, en caso de adeudamiento, el consorcio solo puede ejecutar al propietario y al
poseedor (sujetos ejecutables).
-Las expensas comunes son las utilizadas para el gasto común de mantenimiento, y pueden ser:
Ordinarias:
Son para gastos de mantenimiento, reparación o sustitución de las cosas y partes comunes.
Extraordinarias:
Se disponen por resolución de la asamblea.
o La venta de la unidad funcional no libera al propietario original si le debe expensas al consorcio.
o El comprador y el vendedor son responsables solidarios.

El consorcio puede ir contra:

o Vendedor por todo su patrimonio.
o Comprador por la unidad funcional adquirida.

Consejo de propietarios:
Es facultativo, pudiendo estar o no.
Tiene funciones de fiscalización.
El órgano de fiscalización si o si debe estar constituido por propietarios. No puede constituirse por una
persona ajena al consorcio.

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  CONJUNTOS INMBOBILIARIOS
ARTICULO 2073: Concepto.
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Son una propiedad horizontal especial.
Controversia:
Es controversial porque no se difiere del derecho real de propiedad horizontal.
La creación arbitraria de nuevos derechos reales atenta contra el numerus clausus.
Se debería permitir que sean regulados dentro de los derechos reales como una propiedad horizontal, pero
permitiendo que se organice bajo regímenes personales o mixtos.
Evolución histórica:
Nace para atender a un problema de la realidad fáctica.
Surgen como una nueva forma de aprovechamiento común de los inmuebles, con la finalidad de satisfacer
variados aspectos, tales como necesidades habitacionales, recreativas, comerciales e industriales. Se
constituyen en extensas áreas verdes. Por un lado, se localizan partes privadas, donde se construyen las
casas de fin de semana o residenciales y por el otro, partes comunes donde están los sectores recreativos
como piscinas, canchas, etc., con fines recreativos. En todos ellos existen calles de circulación interna que
vinculan un sector con otro.
Los clubes de campo, los country, los barrios privados se regían por Leyes de Ordenamiento Territorial del
suelo, sin mucho criterio ni unificación legislativa.
Se consideraban:
Propiedad Horizontal
Domino en lotes y servidumbres en zonas comunes
Dominio en lotes, las áreas de esparcimiento tienen el dominio una persona jurídica
Cuando uno integra el barrio privado, se convierte en miembro de la persona jurídica.
Proyecto de 1998:
Es más flexible, primando la voluntad del desarrollista.
Permite constituirse como derecho real de conjunto inmobiliario, como derecho personal o tomando
aspectos de ambos derechos.
Retroactividad:
Cuando se sanciona el CCyC, su articulado obliga a los country, clubes de campo, barrios privados (y demás)
que se adecuen al Derecho Real de Propiedad Horizontal (Artículo 2075)
-Es imperativo y retroactivo.
-Muy difícil y caro en la práctica.
Imposible que se adecue la realidad extrarregistral al registro.
Se debió haber prevenido esta situación, permitiendo que los emprendimientos urbanísticos preexistentes
conserven el marco legal elegido, solo obligando adecuarse al régimen de Propiedad Horizontal a los que
aparecen luego del CCyC.
Concepto de clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales y clubes náuticos
Los clubes de campo se caracterizan por estar sometidos a un plan urbanístico especial. Son complejos
habitacionales cerrados, con numerosas parcelas. Su acceso es restringido a los propietarios de los
inmuebles allí emplazados e invitados de éstos, los cuales cumplen con un régimen especial de visitas que

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tiende a la seguridad del emprendimiento urbanístico.
Los barrios cerrados, de acuerdo al art. 1º del dec. 27/1998, se definen como “todo emprendimiento
urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá
materializarse mediante cerramiento.” Las áreas de esparcimiento son mínimas en comparación a los
clubes de campo. Es un requisito que los barrios cerrados estén integrados a su entorno.
Se define a un parque industrial como una porción delimitada de la zona industrial, diseñada y subdividida
para la radicación de establecimientos manufactureros y de servicios, dotada de la infraestructura,
equipamiento y servicios apropiados para el desarrollo de sus actividades.
Los parques náuticos tienen la misma estructura que los clubes de campo, adicionándoles que los terrenos
cuentan con salida a lagunas (naturales o artificiales) o ríos, poseen servicios como amarras para
embarcaciones y otras cosas muebles a tono de la recreación náutica. El deporte tiene un lugar especial en
estos emprendimientos contando con áreas recreativas y deportivas. Así es usual que cuenten con servicios
tales como canchas de tenis, futbol, gimnasio, puerto y club house entre otros.
Numerus clausus:
El número cerrado indica que sólo por ley del Congreso Nacional se pueden crear los derechos reales. No se
permite la creación por parte de los particulares de nuevos derechos reales aparte de los vigentes.
Es importante mantener un ordenamiento jurídico con pocos derechos reales. Esto no significa negar la
existencia de aquellos que se necesitan, porque utilizar otra figura haría forzar la estructura de la misma
para darle un marco jurídico a aquel que aún no lo tenga. Sin embargo, se entiende que el legislador debe
actuar con estricta moderación al incorporar nuevos derechos reales.
Análisis de la incorporación de los conjuntos inmobiliarios como nuevo derecho real autónomo:
Luego de varios proyectos, valiosos debates doctrinarios, Jornadas de Derechos Civiles, Jornadas Notariales
como así también Registrales, que apuntaron a diferentes soluciones sobre el adecuado marco legal que
debía regir a las propiedades especiales, la postura que comenzará a regir en nuestro ordenamiento jurídico
será, ampliar el numerus clausus y considerar a los conjuntos inmobiliarios como un nuevo derecho real.
Análisis del art. 2075 del CCYC:
Primer párrafo del art. 2075: ‘’Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.
La remisión a las normas administrativas locales debido a que son las provincias a través del poder de
policía las que regulan lo relativo al ordenamiento del suelo. Igualmente, son los municipios los que están
en relación más directa con los efectos que pudiera tener el emplazamiento de un conjunto inmobiliario en
determinada zona y los efectos a nivel urbanístico, ecológico, etc.
Segundo párrafo del art. 2075: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”.
Los conjuntos inmobiliarios son por un lado un nuevo derecho real (de acuerdo a estar enunciados en el
art. 1887 donde se enumera de forma taxativa cuáles son derechos reales en este Código) y a la vez una
sub-categoría del derecho real de propiedad horizontal, conminando a todo promotor de propiedades
especiales a conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Así pues, se deberá utilizar la misma metodología del régimen de propiedad horizontal y su marco legal
para regir la vida de las propiedades especiales.
Tercer párrafo del art. 2075: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como
derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Dicha circunstancia, parece muy engorrosa para llevar a la práctica. La adecuación obligatoria de los
conjuntos inmobiliarios que hayan elegido sujetarse a las normas de los derechos personales o mixtos,
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deberán reformularse como derecho real, tomando la figura de la propiedad horizontal. Es imperante tener
en cuenta los conocimientos de la práctica registral, y lo dificultoso que ha sido siempre para los countries
llevar a cabo modificaciones en los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración, cuando han
elegido la modalidad de propiedad horizontal.
El terreno, una problemática superada:
En cuanto a la problemática que radicaba en el condominio que pesaba sobre el terreno, el proyecto de
1998 había encontrado una fórmula más simple y ajustada para dar solución a este inconveniente.
El proyecto de 1998 resolvió tal problemática de forma expresa, al incorporar en párrafo aparte que “en los
conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal (...) sólo son necesariamente
comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común”.
El CCYC también resuelve este tema, diciendo en el art. 2076 que “son necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación (...)”. El
artículo de forma extensa analiza otras cosas que deben considerarse de uso comunitario, sin incluir a las
partes privativas. Es así que debe entenderse por exclusión que la parcela con destino a vivienda es de
propiedad exclusiva.
Ausencia de regulación para los “pueblos privados” o “ciudades satélites”. ¿Deben considerarse
enumerados dentro de los conjuntos inmobiliarios?:
Es desafortunada la técnica utilizada por el art. 2073 del C.C.C.N. al enumerar los diferentes supuestos
comprendidos dentro de los conjuntos inmobiliarios y excluir a los pueblos privados o ciudades satélites de
dicha enunciación. Si bien en el anteproyecto la redacción era distinta, pues sí estaban nombrados los
pueblos privados y los barrios chacras hoy su ausencia es notoria.
Ante este cambio, es preciso preguntarse si la enumeración del art. 2073, donde constan las diferentes
modalidades de los conjuntos inmobiliarios es taxativa o simplemente ejemplificativa. Por la fórmula
abierta que adopta al final del último supuesto contemplado (los parques náuticos) diciendo “o cualquier
otro emprendimiento urbanístico”, se estima que la enumeración es meramente ejemplificativa.
Si tenemos en cuenta que el nuevo Código ha utilizado la fórmula de comprimir los artículos y eliminar
cualquier repetición que pudiese encontrarse en su articulado ¿debemos asentir ante el interrogante de si
están sujetos los pueblos privados a las normas de los conjuntos inmobiliarios? ¿Será que ser nombrados
hace incuestionable que no podrán apartarse de las normas de los conjuntos inmobiliarios?
Se dejan abiertos estos cuestionamientos apelando a la brevedad de este trabajo.
Comparación de las estructuras del derecho real de propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios:
*En la Propiedad Horizontal, el terreno de la Propiedad Horizontal es de propiedad común de los
copropietarios:
-No se puede edificar ni para arriba ni para abajo sin permiso de los copropietarios.
-El suelo es compartido
*En los Conjuntos Inmobiliarios, solo son comunes las partes del terreno destinadas a vías de
comunicación y acceso:
-Los titulares de Derecho Real de Conjunto Inmobiliario son dueños del suelo donde se asienta su unidad
funcional.
-Tienen menos limites: pueden edificar para abajo y para arriba sin necesitar permiso de los demás
propietarios.
* En cuanto a sus órganos, ambos derechos reales se rigen por los mismos órganos, como ser la toma de
decisiones a través de asambleas y tienen un consorcio con personalidad jurídica.
* Ambos tienen la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes (expensas).
Tanto la propiedad horizontal como los conjuntos inmobiliarios cuentan con sectores privados y otros
comunes, que son interdependientes y conforman un todo no escindible.

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  USUFRUCTO:
Derechos reales de disfrute sobre cosa ajena:
Uso, usufructo, habitación y servidumbre (nombras en orden decreciente según su contenido).
ARTICULO 2129: Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.

 Caracteres:

o Es un derecho real, tiene una relación directa e inmediata con el objeto.

o Sobre cosa ajena: siempre es un bien ajeno.
o Facultades de usar, gozar y disponer, no pudiendo alterar la sustancia de la cosa, ya que el usufructuario
en algún momento debe restituir el objeto.
o Es un derecho temporario: cualquiera sea el plazo convenido, no puede ir más allá de la vida del
usufructuario, se extingue cuando venza el plazo o condición pactados, o bien por la muerte del
usufructuario. En el caso de las personas jurídicas, el máximo autorizado es de 50 años, si no se previó
uno menor. Además, no se transmite por causa de muerte a los herederos.
o Divisible: porque la cosa fructuaria que es su objeto es susceptible de división.
o Obligación de respetar la sustancia:

Salva rerum substantia.

Hay alteración de la sustancia cuando:
-Si es una cosa: cuando se modifica su materia, forma o destino
Si es un derecho: cuando se lo menoscaba
La alteración de la sustancia comprobada judicialmente es causal de extinción del usufructo.
Concepto:
Consiste en usar y gozar temporalmente de una cosa, mueble o inmueble e incluso un derecho, cuya
propiedad pertenece a otro.
Se le impone un limite:
Respetar el destino que le dio su dueño, o el que tiene por naturaleza mismade la cosa, para evitar un
perjuicio al momento de la restitución del objeto a sus propietarios.
Concepto legal: es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.
Solo disposición jurídica (de manera limitada). La disposición material es contraria a la prohibición de
alterar la sustancia.
OBJETO:
ARTICULO 2130: Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una
parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

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El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, parte material o parte indivisa
o Derecho

Por ejemplo, acciones de una S.A

Cuando se trate del usufructo sobre derechos, se debe registrar de acuerdo a la demarcación: en la
Inspección General de Justicia o en la Dirección de Personas Jurídicas si es la provincia de Buenos Aires.
Tiene un efecto declarativo.
o Cosa fungible

Relacionado con animales.

o Cosa no fungible

Muebles o inmuebles.
o Herencia

Si el usufructo es testamentario, sobre una parte indivisa o el todo.

Legitimados:
Solo están legitimados para constituir usufructo los titulares de:
-Dominio
-Condominio (cada uno por su alícuota).
-Propiedad Horizontal
-Titular de Conjuntos Inmobiliarios
-Superficiarios
-Comuneros del objeto (Cuando existe comunión de derechos, por ejemplo: el condominio que recae sobre
una unidad funcional)
Constitución:
Se exige la concurrencia del título suficiente + modo suficiente, cuando se trata de una transmisión
derivada entre vivos (art.1892).
Cuando se trate de cosas registrables, deberá inscribirse en el RPI si es un inmueble, para su oponibilidad a
3° de BF (art.1893).
Si el usufructo recae sobre un auto, en el registro automotor, para su nacimiento como derecho real (por el
efecto constitutivo de la registración de automotores).
Autorizada la escritura pública, más la entrega de la cosa, nace el Usufructo.
Constitución del usufructo entre vivos:
A-Transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad
B-Transmisión de la nuda propiedad y reserva del uso y goce:
Se utiliza como forma de planificar en vida la distribución de las cosas que heredaran los hijos.
Ejemplo:
-Sra. A transmite la nuda propiedad al Sr. B, reservandose el uso y goce del inmueble.
Se desmembra el dominio al transmitir la nuda propiedad.
Nace el usufructo por reserva de las facultades preexistente.
La posesión continúa en cabeza de la Sra. A, ahora a título de usufructuariacon los limites de este Derecho
Real.

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El Sr. B, al cabo de un tiempo estipulado o al fallecimiento de la Sra., recupera las facultades que le faltaban
a su dominio para ser pleno.

C-Transmisión a una persona la nuda propiedad y a otra el uso y goce:

Ejemplo:
Una abuela dona a su hijo el usufructo y a su nieto la nuda propiedad.
Regala un inmueble al pequeño para cuando sea adulto y su padre haya fallecido.
En el presente, beneficia a su hijo.
Duración:
-Si no se pactó un plazo o una condición resolutoria, el usufructo es vitalicio
-Si el titular es una persona jurídica, dura 50 años
-Nunca se transmite por causa de muerte.
Formas de constitución
*Constitución sucesiva:
Se prohíbe a los fines de no desmembrar de manera perpetua el dominio, pues lo desnaturalizaría.
La excepción prevista en el Artículo 2132 es que se permite nombrar a mas de un usufructuario, en caso de
que se ofrezca la constitución de un usufructo pero este no sea aceptado.
*Constitución conjunta y simultánea:
Es el supuesto donde el usufructo recae sobre más de una persona.
Al fallecer un usufructuario, las facultades de uso y goce vuelven al nudo propietario.
Se puede optar por un derecho de acrecer, donde al fallecer un usufructuario en vez de volver las
facultades al nudo propietario, mejoran las de los usufructuarios.
Modalidades:
Art 2136.
*Puro y simple.
*Sujeto a condición o plazo resolutorios.
Está prohibida la condición suspensiva como modalidad para dar nacimiento al usufructo.
Si se estableciera en un testamento, es nula su constitución, salvo que el testador fallezca luego de haber
ocurrido la condición suspensiva.
Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa:
Inventario:
Describe las cosas y determina en qué estado recibe la cosa, puesto que la presunción es que se dio la
cantidad indicada en el título y en buen estado de conservación.
Es obligatorio y por escritura pública cuando el usufructuario es un menor o su capacidad es restringida o el
origen del usufructo es testamentario.
Garantía:
No es obligatorio, salvo que se trate de la transmisión del Artículo 2142 (el usufructuario transmite su
derecho a otra persona).
Puede ser personal o real la garantía.
La finalidad es asegurar la conservación y restitución del objeto.

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Derechos del usufructuario:
-Hace suyos los frutos y productos que existan al tiempo de constituirse el usufructo
-Puede realizar mejoras útiles si no alteran la sustancia
-Puede transmitir su derecho
-Puede constituir derechos reales de menor categoría, como el uso, habitación o servidumbre sobre su
derecho, como también constituir una anticresis. También derechos personales.
-Extinguido el usufructo originario, se extinguen todos los derechos constituidos sobre el mismo
Obligaciones del usufructuario:
-Debe ajustarse al destino de la cosa
-Debe realizar a su costa, las mejoras necesarias, de mero mantenimiento, y las que se originen por su culpa
-Debe pagar las tasas y contribución, expensas cuando existan
-Comunicar las perturbaciones de hecho o derecho al nudo propietario
-Restituir la cosa al extinguirse el usufructo
Artículo 2142:
-Permite la transmisión del derecho de Usufructo, por parte del usufructuario, a otra persona: nuevo
usufructuario.
-El adquirente debe dar al nudo propietario garantía personal o real, por la conservación y restitución del
objeto.
-Cuando se extingue el primer usufructo constituido, también se extinguen las transmisiones realizadas.
Nudo propietario:
-Conserva la disposición jurídica y material de la cosa
-Está obligado a respetar y no turbar el uso y goce del usufructuario
Extinción:
Son medios especiales de extinción (además del cumplimiento del plazo o condición):
A-Muerte del usufructuario. Si no se pactó plazo, se entiende que es vitalicio.
B-Extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pacta la duración, se extingue a los 50 años.
C-Por el no uso durante 10 años
D-Uso abusivo y alteración de la sustancia demostrada judicialmente

 USO:

ARTICULO 2154: Concepto.

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Concepto:
Se denomina uso al derecho que consiste en usar y gozar de una cosa ajena (su parte material o indivisa),
en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia.
*Tiene ius utendi y ius fruendi, pero de forma restringida solo puede percibir frutos cuando sea necesario
para el y su familia.
Diferencia con usufructo:
-El uso no otorga la facultad de la disposición jurídica.
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-El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
-Debe limitarse en su uso y goce, para no ser usufructo
-Solo admite la constitución a favor de personas humanas
ARTICULO 2156: Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
ARTICULO 2157: Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando
el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

 HABITACION:

ARTICULO 2158: Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Concepto:
Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin
alterar su sustancia. Sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Habitación del cónyuge supérstite:
Requisitos:
-La exige de un inmueble habitable en el haber hereditario del causante
-Que el inmueble haya sido el hogar conyugal hasta la muerte del conyuge
-Que no estuviera en condominio con otras personas
Habitación del conviviente supérstite:
-El conviviente supérstite no puede tener vivienda propia habitable
-El derecho de habitación es por un plazo máximo de 2 años
-El inmueble propiedad del causante tuvo que haber sido el último hogar familiar de ambos
-Al abrir la sucesión no puede estar en condominio
Si el conviviente supérstite forma nueva unión, o se caso o adquiere vivienda propia habitable o bienes
suficientes para acceder a ella, se extingue el derecho real de habitación.
Morar significa habitar o residir habitualmente en un lugar, el cual debe ser apto para vivienda.
Caracteres:
-Temporario: el derecho de habitación es limitado en el tiempo, pudiendo extenderse como máximo a la
vida del beneficiario.
-Inherente a la persona: se tiene consideración esencial a la persona del beneficiario.
-Intransmisible: no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa.
-Inembargable: por sus características, se encuentra fuera del comercio, y por esa razón no puede ser
atacado por los acreedores del habitador.
-El objeto es un inmueble: debe ser un inmueble apto para vivienda. Puede ejercerse sobre todo el
inmueble o sobre una parte material.
-No se puede alterar la sustancia.
-Puede surgir de la ley: por voluntad del legislador, como ocurre en los casos del cónyuge o conviviente
supérstite.
ARTICULO 2160: Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte,
y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los
acreedores.

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ARTICULO 2161: Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de
la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones
a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

 GARANTIA:
Las garantías en general:
Se entiende por garantía, en sentido amplio, toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito
para asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades.
La clasificación de derechos reales de garantía la encontramos dentro de los derechos reales sobre la cosa
ajena, dentro del mismo encontramos por ejemplo la hipoteca, prenda y anticresis.
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero)
que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
Clasificaciones. Legales y convencionales, personales y reales:
Las garantías pueden ser de diferentes clases:
Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc.
Convencionales: surgen de la voluntad de las partes
Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Por
ejemplo, en la fianza, Pedro (fiador) le garantiza personalmente que Juan (deudor) va a cumplir, y que si
este no cumple lo hará él en su lugar.
Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo el acreedor se
cobre de ella. Ejemplos:
Venta con pacto de retroventa: el deudor da al acreedor la propiedad de una cosa suya, y este tendrá que
devolvérsela a aquel cuando cumpla con su deuda.
Hipoteca: el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa en subasta pública para
cobrarse de ahí su crédito, en caso de que el no pague su deuda.
Prenda y anticresis: el deudor da al acreedor la posesión (no la propiedad) de la cosa, y al cumplir con su
deuda, el acreedor le devuelve la posesión de la cosa.
Claro está que al acreedor le da más seguridad una garantía real que una personal, ya que cuenta con un
bien cuyo valor sabe de antemano y del cual podrá cobrarse teniendo en general 2 derechos: de obtenerlo
para ejecutarlo, (aun si está en manos de terceros porque el deudor lo enajeno) y de preferencia en el
cobro, es decir que será el primero de los acreedores en cobrar cuando el bien sea ejecutado.
Derechos reales de garantía:
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero)
que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
ARTICULO 2184: Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de
créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que
corresponden a su tipo.
*Elementos esenciales:
Si falta uno es igual a nulidad.

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1-Convencionalidad:
-Los créditos garantizados deben ser probados a través del instrumento que los contenga, por la
celebración de un contrato.
-La fuente es la convención o contrato.
2-Accesoriedad:
-El crédito es lo principal, y la garantía lo accesorio.
-Son intransmisibles sin el crédito
-Se extinguen con el crédito principal
3-Especialidad en cuanto al objeto y el crédito:
En cuanto al crédito:
-Debe individualizarse la obligación, los sujetos, el objeto y su causa.
Esto si no es un crédito futuro, donde la garantía valdrá como máximo del gravamen.
-El gravamen real debe estimarse en dinero, se debe asegurar el monto.
-Es en interés del constituyente, del acreedor y de los terceros.
-Ello permite su disposición (venta) y la afectación con otro gravamen.
En cuanto al objeto:
-Debe ser una cosa cierta y estar individualmente determinada.
*Inmueble:
Provincia
Partido
Número/matrícula del folio real
Nomenclatura catastral
Ubicación
Designación según título/plano
Superficie
Medidas y linderos
*Muebles:
Características
Auto: marca, modelo, número de motor y chasis, uso y destino, número de dominio, etc.
*Derechos:
Debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (Artículo 2188).
*Elementos naturales:
Indivisibilidad:
ARTICULO 2191: Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste
en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda
la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno
o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio
al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
Permite asegurar al acreedor la percepción integral del crédito.
Por ejemplo, en caso de que fallezca el deudor y se divida la deuda entre los herederos. Permite que el
acreedor no se vea perjudicado.
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Al ser un elemento natural, puede ser modificado:
Si el acreedor consiente, se puede dividir el gravamen
Debe escriturarse e inscribirse
Ejemplo:
Debo 100 mil dólares, por lo que tengo 2 inmuebles hipotecados.
Pago 70 mil dólares, con una casa alcanza para garantizar el pago.
Se puede dividir la garantía
Subrogación real (Artículo 2194)
La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
Responsabilidad del propietario no deudor (Artículo 2199)
Responde por la deuda gravada únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo importe
fijado al constituir la garantía.
Subasta pública
En los casos de subasta publica se extingue la garantía real y el adquirente recibe el bien sin gravamen
alguno.
Hay tres requisitos:
1-Que la subasta sea publica
2-Que los acreedores hayan sido citados correctamente
3-Respetar el orden de preferencia de los acreedores.
Cancelación del gravamen (Artículo 2204)
*Puede ser:
1-En forma voluntaria:
La cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido para constituir la garantía.
2-En forma judicial:
La cancela el juez ante el incumplimiento del acreedor.

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  HIPOTECA:
ARTICULO 2205: Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
Analizando la definición tenemos que tener en cuenta:
-Derecho real: algunos autores lo niegan basándose en que el acreedor no adquiere la posesión de la cosa,
es decir que faltaría la relación directa entre el titular y la cosa; o que ante el incumplimiento del deudor, el
acreedor no puede quedarse con la cosa, sino solo ejecutarla y cobrarse de la venta. A pesar de esto para la
mayoría de los autores se trata de un derecho real con características especiales
-De garantía: el deudor constituye hipoteca sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor
hipotecario que va a cumplir con la obligación que contrajo. Por ej: A es dueño de una casa, necesita dinero
y pide un préstamo, y para garantizarle al acreedor que va a devolverle el dinero hace una hipoteca sobre
su casa de manera que si este no paga podrá cobrarse de ahí.
-Que recae sobre uno o mas inmuebles individualizados: no se aplica a muebles, salvo la hipoteca naval,
aeronáutica y sobre minas; y se determina su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias
datos de registración, nomenclaturas catastrales, etc.
- Que continúan en poder del constituyente: el bien no se desplaza, sino que queda en poder del dueño
-Que otorga al acreedor, ante el incumpliendo del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado: si el deudor no cumple el acreedor puede a) seguir y
perseguir la cosa de manos de quien la tiene para hacer la venta o ejecución para así poder cobrar; b) tener
preferencia, prioridad en el cobro una vez hecha la venta.
Es un derecho real de garantía, por lo que es utilizado para reforzar el cumplimiento de una obligación
personal.
-Su objeto son los inmuebles.
-Por excepción, su objeto son los derechos cuando:
Artículo 2120: permite garantizar el derecho de superficie.
Artículo 2207: recae sobre la parte indivisa de un condominio
Principio de especialidad:
De acuerdo a este principio, el objeto puede estar individualizado.
¿Como se determina un inmueble?
1. Partido
2. Número/matrícula del folio real
3. Nomenclatura catastral
4. Ubicación
5. Designación según título/plano
6. Superficie

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7. Medidas y linderos

Partes intervinientes:
Desde la óptica del derecho personal:
-Acreedor
-Deudor
Desde la óptica del derecho real:
-Titular del derecho de hipoteca
-Constituyente:
Puede ser el deudor, o una persona que le preste como garantía su inmueble.
Ejemplo. Yo adquiero una obligación. Le pido a mi mamá que sea garante, poniendo su casa como objeto de
la hipoteca.
Yo: titular del derecho de hipoteca
Mamá: constituyente.
Legitimados:
Pueden constituir hipoteca según el Artículo 2206, los titulares de derechos reales de:
*Dominio
*Condominio:
-Los condóminos por unanimidad pueden dar en garantía el inmueble de su propiedad.
-Cada condominio está facultado a hipotecar su parte indivisa. El acreedor puede ejecutar esa proporción
aún antes de la partición (Artículo 2207)
*Propiedad Horizontal
*Conjuntos Inmobiliarios
*Superficiario
Formalización e inscripción:
-La hipoteca se formaliza en escritura pública.
-Luego debe registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, a los fines de su publicidad y oponibilidad
(declarativo, no constitutivo).
-Como no se ejerce por la posesión, debe existir publicidad registral para ser oponible a terceros.
Puede celebrarse entre presentes o ausentes.
Caducidad:
-El asiento registral con la publicidad de la hipoteca tiene una validez de 35 años, pasados los mismos
caduca de pleno derecho y no es necesario un contra-asiento que indique tal variación.
-El asiento registral nunca caduca si el acreedor es un banco oficial (Banco Nación o Banco Provincia)
Cancelación:
Si se cumple con la obligación principal previo a ese término, debe pedirse la cancelación del asiento
registral, por no subsistir la hipoteca.
Ejecución hipotecaria
Esta en el Código Procesal Penal

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1-Ejecución Judicial (Artículo 597 a 599 del CPPCN):
-Es un juicio efectivo por cuanto la causa del crédito consta en la escritura pública.
El juez solicita informes de deudas por impuestos y al Registro de la Propiedad, para conocer si existen más
acreedores.
-El deudor debe presentar el título de la propiedad
-Se comprueba el estado de ocupación
-Con estos datos se decreta la subasta
-El juez llama a los demás acreedores hipotecarios, embargantes e inhibientes para que puedan cobrarse
según el orden de prelación temporal y privilegios
-Se publican edictos por 3 días para su publicidad, tanto en el boletín oficial como en el diario de mayor
circulación de acuerdo a la ubicación del inmueble
-Se produce el remate, se paga el precio y se entrega la posesión del inmueble ejecutado.
2- Ejecución mixta:
-Las partes deben expresamente acordar este tipo de ejecución. Suele hacerse junto a la constitución de la
hipoteca, pero puede realizarse por acto separado, antes de la constitución en mora.
-Se llama ejecución mixta porque contempla procedimientos judiciales y privados.
-El deudor debe tener 60 días de atraso para intimarlo y constituirlo en mora, por parte del acreedor.
-Luego se presenta el acreedor al órgano jurisdiccional presentando la intimación de pago, un informe de
dominio (para conocer quién es el titular del inmueble y si existen otros acreedores).
Concepto de hipoteca abierta:
Se utiliza el nombre de hipoteca abierta para indicar que el derecho real de hipoteca garantiza el
cumplimiento de créditos eventuales o futuros.
La hipoteca abierta puede definirse como aquel derecho real que recae sobre un inmueble determinado, ya
sea del deudor o de un tercero llamado constituyente, por el cual se garantiza el pago de créditos
eventuales o futuros, que irán surgiendo en base a la relación negocial según se pacte en el contrato
fuente, al tiempo del acto constitutivo o posteriormente. Por ser indeterminada la suma por la cual se
generarán obligaciones, la ley impone que se prevea un monto máximo para la garantía real —por el cual
responde el inmueble— y prevé que la vigencia no puede superar los diez años (artículo 2189 CCiv. y Com.).
En el último cuarto de siglo se observó el uso de la hipoteca para garantizar el cumplimiento de
obligaciones de dar sumas de dinero, prestaciones o suministros indeterminados (aunque determinables)
de gran envergadura. Los primeros usos que se le dieron a la hipoteca como garantía de créditos futuros
fueron para asegurar el pago de saldos de cuentas corrientes mercantiles y cuentas corrientes bancarias.
Un ejemplo muy típico es el siguiente: una industria, tal podría ser el caso de YPF, mantiene una relación
comercial con determinado comerciante, dueño de una estación de servicio que vende los productos de la
industria citada. YPF de forma periódica le entrega suministros de combustibles productos y mercancías, le
otorga préstamos a pagar en pronto/mediano plazo cada vez que la estación de servicio lo solicita. Esta
última, en vez de pagar cada vez que recibe dichos insumos, lo hace a final de año. Esta comodidad de la
cual goza el comerciante se debe a que al comenzar la relación comercial con YPF, celebraron un contrato
donde pactaron los créditos que podrían nacer y la forma de pagarlos. Como desde un primer momento, no
podían establecer con exactitud cuántos insumos se necesitarían para satisfacer la demanda de la estación
de servicio, se estimó una suma, que fue protegida con la constitución de una hipoteca. Si el comerciante al
final del tiempo pactado, incumple con el pago, el acreedor —YPF— puede cobrar su crédito del producido
del inmueble con el que se garantizó la deuda. Normalmente dicho inmueble, es aquel donde está
emplazada la estación de servicio.
El Código Civil y Comercial le reconoce al acreedor la atribución patrimonial de adquirir un derecho real
como condición de un préstamo en dinero, suministros que realice, fianzas que preste y demás actividades

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propias de la esfera comercial y financiera, y al deudor contar con todas aquellas ventajas que el acreedor
le facilita, asegurando el pago de las mismas al constituir una hipoteca.
Ventajas:
La hipoteca abierta es utilizada en operaciones bancarias para asegurar y promover el flujo de actividades
propias del sistema bancario. La relación entre la institución financiera y su cliente, quedará garantizada por
la hipoteca que se constituya al comienzo de la relación. Así se evita tener que volver a constituir otros
gravámenes para proteger cada obligación que se vaya gestando en el curso de la vinculación.
En el marco de las relaciones comerciales, la hipoteca abierta, también es utilizada para afianzar
prestaciones, suministros, préstamos, y otros conceptos.
Es muy ventajoso contar con la posibilidad de garantizar varias obligaciones con una sola hipoteca, puesto
que disminuye los costos de las operatorias aseguradas, las que de otro modo, requerirían la formación de
una hipoteca para cada una de ellas. Asimismo, acelera la entrega de los préstamos otorgados al deudor, lo
cual en la hipoteca cerrada desde que es solicitado hasta la efectiva entrega del dinero, transcurre un
tiempo considerable.
Alcance del monto del gravamen. Aplicación práctica:
En cuanto al monto máximo, el artículo 2189 establece que para “todos los casos”, el gravamen constituye
el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria.
¿Podría pensarse, que el monto del gravamen consignado en el contrato constitutivo, será el único que
goce de privilegio, tanto para los casos de hipotecas que garanticen créditos indeterminados como
determinados?
Se entiende que a fin de no generar incertidumbre a los terceros interesados, en el caso de la hipoteca
abierta, se aplica el artículo 2189, por lo cual gozará de privilegio el monto estipulado, y cualquier otra
suma que lo exceda será considerada como quirografaria.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dicho acerca de los supuestos que garantizan créditos
determinados, en cuanto a que se considera provisorio el monto del gravamen convenido en el contrato.
Por tal, cuando la hipoteca recaiga sobre créditos determinados, la garantía cubrirá el capital adeudado y
los intereses posteriores a su constitución, los cuales aumentarán el monto del gravamen pactado y gozará
de privilegio (artículo 2193 CCiv. y Com.).
Conclusión:
Existen ciertos recaudos a tener en cuenta a la hora de su constitución. Por un lado, se establece un monto
máximo como responsabilidad hipotecaria. El mismo goza de privilegio, excluyéndose de esta manera todo
rubro componente del crédito que no se halle por él comprendido, al cual se lo considera quirografario. Por
otro lado, se debe estipular un plazo máximo al que la garantía se sujeta, que no puede superar los diez
años desde el momento de su constitución.
Como se ha expuesto, un factor que ha potenciado la implementación de este régimen de garantía es la
búsqueda de prevenir las contingencias económicas y los riesgos que puede sufrir una relación comercial o
financiera en un mediano plazo.
La nueva regulación acerca de las garantías sobre créditos indeterminados, es acertada y recoge las
recomendaciones de Jornadas de Derechos Civiles, y que doctrinarios y juristas han propuesto.
En un futuro cercano se verá, que no existe motivo para dudar en la conveniencia de la validez de la
hipoteca abierta. Esto último, siempre y cuando las relaciones comerciales o financieras se ajusten a la ley,
cosa que en la práctica no se estaría realizando.
En cuanto al monto del gravamen y su extensión es importante diferenciar los supuestos según que el
crédito sea determinado o indeterminado. Para el primero, se aplica solamente el artículo 2193 y la
garantía cubrirá el capital adeudado, los intereses, daños y costas posteriores a su constitución. Mientras
que para el segundo, el monto del gravamen convenido en el contrato será el único que goce de privilegio,
siendo otras sumas que excedan al mismo, consideradas quirografarias.
22
Finalmente, será la práctica de los próximos años la que demuestre si los cambios legales son
favorables a la moderna sociedad.

 ANTICRESIS
ARTICULO 2212: Concepto.
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda.
-Es un derecho real de garantía poco utilizado
-Recae sobre cosas registrables individualizadas cuya posesión se entrega al acreedor o un tercero, para que
perciba los frutos para imputarlos a una deuda
-Se solia utilizar con inmuebles, y el acreedor percibe la renta del mismo

 PRENDA

ARTICULO 2219: Concepto.

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se
constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se
rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
-Es un derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados
-Debe ser por contrato formalizado en instrumento público o privado, y se hace la tradición al acreedor
prendario o a un tercero.
-Puede ser:
*Prenda sin registro
*Prenda con registro
Ejemplo:
Compra de autos 0km en cuotas, al pagar cierta cantidad de cuotas te dan el auto pero ese bien está
prendado.
-Funciona como la hipoteca pero sobre bienes muebles.

 PRIVILEGIOS

ARTICULO 2573: Definición. Asiento.

Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede ejercitarse
mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto disposición legal en
contrario y el supuesto de subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio no puede ser ejercido
sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley.
-No es un derecho de preferencia, es una característica legal definida en el Artículo 2573 del CCyC.
-Es la calidad que le corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro.
-Se puede ejercer cuando la cosa está en el patrimonio del deudor.
Tipos:
*Generales:
Solo pueden ser invocados en los procesos universales, es decir, sucesiones y quiebras (2580)

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*Especiales:
Casos previstos en el CCyC, se pueden extender exclusivamente al capital del crédito, con las excepciones
previstas en el Artículo 2583.

 ACCIONES REALES

La acción es la herramienta con que cuenta el titular de un derecho para reclamar la intervención del
órgano jurisdiccional a fin de que se reconozca aquel derecho que ha sido afectado o lesionado.
Todos los derechos reales encuentran su defensa a través de las acciones reales.
Estas son imprescriptibles.
1-Acción reivindicatoria:
Protege la existencia del derecho del titular de un derecho real que se ejerce por la posesión y que ha sido
totalmente despojado por la cosa.
*Legitimados activos:
Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión y acreedor hipotecario (la garantía que tiene
sobre la obligación radica en el inmueble).
*NO son reivindicables:
-Los objetos inmateriales
-Los objetos indeterminables
-Los objetos futuros
Ejemplo: frutos
-Los objetos fungibles
Ejemplo: dinero
-Los objetos accesorios si no se reivindica lo principal
Ejemplo: ventanas de un inmueble
-Los automotores inscriptos de buena fe
*El efecto de la sentencia es:
-Reconocer el derecho (declarativa)
-Ordena a restituir la cosa a su titular sumado al resarcimiento de los daños.
2-Acción negatoria:
Protege la libertad del titular víctima de actos materiales que turban la libertad del vínculo material que
tiene con la cosa.
El efecto de la sentencia:
Es hacer cesar la turbación.
Ejemplo:
Una persona tiene una servidumbre de paso.
En vez de pasar por donde le corresponde, utiliza todo el fondo sirviente.
El titular del fondo sirviente promueve una acción negatoria.
3-Acción confesoria:
Protege la plenitud
Aplica en casos en el que al titular del derecho real se le impide realizar actos inherentes a la posesión.

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La acción confesoria se aplica de manera residual, cuando no puede aplicarse la reivindicatoria ni la
negatoria.
Aplica especialmente en servidumbres activas.
Ejemplo:
En una servidumbre, el titular del fundo dominante que debe pasar por el fundo sirviente se ve impedido
de hacerlo porque hay una construcción que le obstruye el paso.
Se ejerce contra aquellos que impiden el pleno ejercicio de las servidumbres activas.
4-Acción de deslinde:
El objeto es hacer cesar un estado de incertidumbre en materia de límites entre fundos contiguos, fijando
de manera cierta la linea divisoria.
Ejemplo:
Existen dos fundos con los limites confundidos entonces alguno de los dos inicia la acción de deslinde para
que se intente esclarecer límites

 ACCIONES POSESORIAS Y DEFENSAS

Lesiones:
Las lesiones a las relaciones de poder se materializan por actos materiales de un tercero que alteran la
relación de poder, producidos de forma efectiva o inminente. Se ejecutan estos actos con la intención de
alterar la relación de poder contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Las dos lesiones principales son:
1-Turbación:
Actividad que obstaculiza o torna más gravosa la posesión o tenencia
Se produce molestia que turba el ejercicio de la misma, pero no priva de la utilización de la cosa.
Es la modificación de la situación producto del actuar de un tercero.
2-Desapoderamiento:
Implica privar de forma completa la relación de poder con la cosa.
Incluso el titular de un derecho de dominio puede ser el que desapodera.
Las acciones posibles son:
1-Acción de despojo:
Aplica contra la lesión de desapoderamiento
El objetivo es conseguir la devolución de la cosa
Tengo que demostrar que yo era titular de la relación de poder, y la perdí.
2-Acción de mantener:
Está relacionado con la turbación
El juez ordena que cese inmediato la turbación que me genera perjuicio

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  PUBLICIDAD REGISTRAL
Los derechos reales sobre inmuebles deben estar registrados para su publicidad. Es una inscripción
declarativa.
La registración es un sistema de inscripción.
Folio real:
-Es el documento en que se registra el inmueble
Se registra:
-Su adquisición
-Su transmisión
-Sus gravamenes y el levantamiento de los mismos
-Todo aquello que tenga que ver con la información de dicho inmueble que precise información registral.
Principios:
Se encuentran en la Ley 17.801
1-Principio de Autenticidad
2-Principio de Rogación:
Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el registro no actúa de
oficio, solo a solicitud de parte.
Pueden pedirlas:
1-El autorizante (escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal
2-Quien tuviere interes en asegurar el derecho que se ha de registrar
3-Principio de Inscripción (Artículo 2 y 3):
Los documentos detallados en el Artículo 2 deben inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a
terceros.
Estos son:
1-Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles
2-Los que dispongan embargos, inhibiciones y demas providencias cautelares
3-Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales
4-Principio de Presunción Registral:
Todo lo anotado en cada folio real (cada asiento registral) se presume verdadero hasta que se demuestre lo
contrario, en cuyo caso son rectificados.
5-Principio de Especialidad (Artículo 10 y 11):
El inmueble debe estar perfectamente determinado e individualizado.
Es decir, debe estar determinado su valor, ubicación, quién es su titular, si tiene gravamenes hay que
especificar su monto, y todos estos datos deben ser inscriptos en su folio real.
6-Principio de Legalidad (Artículo 8 y 9):
El registro tiene facultad para aceptar o rechazar (provisional o definitivamente) el título que se pretenda
inscribir, a través de un examen en el cual se analizará si dicho título reúne los requisitos de forma

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7-Principio de Prioridad (Artículo 17, 18, 19 y 40):
El orden en que se tendra en cuenta la inscripción sera en base a la prioridad al inscribir: “primero en el
tiempo, primero en el derecho”.
8-Principio de Tracto Sucesivo (Artículo 14 y 15):
El orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena; y cada nueva inscripción se
apoya en otra anterior.

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