Bolilla 6

ANTECEDENTES DE LA PH.-El CV en el art 2617 vedaba la posibilidad de este derecho real, ya que no permitía
que personas diferentes pudieran ser propietarios de la parte más baja o más alta, porque generaría muchos conflictos,
si bien esto era cierto, el crecimiento de la población y su concentración en las ciudades torno necesario un mejor
aprovechamiento de los espacios, construyendo hacia arriba, lo que hizo necesario el régimen de PH. Dentro de las
ventajas nos encontramos con el mejor aprovechamiento del terreno, un mayor confort en el aprovechamiento de
servicios difíciles de sostener para una sola persona, y dentro de las desventajas decimos que hay que pagar expensas,
problemas de administración o abusos en la redacción del reglamento. Esta figura fue introducida como D°R a través
de la ley 13.512.
La P.H. es el D°R que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad a lo establecido en este título y en el reglamento de P.H. Las diversas partes del inmueble y las
facultades sobre ellas son interdependientes y conforman un todo no escindible.

CARACTERES
A) Que es un D°R que se ejerce sobre un inmueble propio; 1887
B) Que el objeto es una unidad (edifico, lote o local)
C) Que su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y comunes
del edificio;
D) interdependientes: si se enajena una parte privativa, se transmite en forma conjunta el d° sobre las partes
comunes.
CONSTITUCION.- Para la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el registro inmobiliario., este se integra al
título suficiente sobre la unidad funcional.
Así existen diferentes formas de constitución
A) Por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de PH, comenzando propiamente el
régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos, oficinas, locales, cocheras;
B) En el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos podrán afectarlo al régimen de PH,
siempre y cuando el edificio cumpla con los requisitos (unidades funcionales independientes —destino— y que tengan
una comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común).
C) Supuesto de la PH constituida por el superficiario: se encuentra facultado para que la construcción edificada sobre
el terreno del propietario se afecte al régimen de PH. En dicho caso, el d° de PH se extingue con la extinción del d° de
superficie, por ejemplo, por el cumplimiento del plazo convenido.

Para la constitución de la PH se deben cumplir con dos requisitos

- Plano de mensura que debe estar aprobado por la administración
- La constitución del reglamento por escritura pública, este es vital, no solo xq constituye un requisito jurídico
para la afectación, también regula la organización consorcial, allí se mencionan las unidades funcionales, sus
metrajes, sus porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los órganos de
gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de convocar a asambleas.

Unidad funcional.- El d° de PH recae la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
El objeto del derecho real de PH es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características.
El espacio propio está conformado por un cubo de aire delimitado por divisiones horizontales y verticales y por cosas
propias del titular de la unidad funcional (tabiques divisores de ambientes, las puertas, las ventanas, artefactos de
iluminación, de calefacción y/o refrigeración, sanitarios, revestimientos de los distintos ambientes (alfombras,
cerámicas, azulejos, papeles, pisos flotantes o el revestimiento de los balcones, entre otros).
Unidades complementarias: son aquellas superficies que tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como
por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc, las cuales deben figurar en el plano de mensura. Se debe establecer si
pueden ser objeto de disposición a 3eros no propietarios o bien si se puede otorgar la tenencia (locación o comodato).
COSAS Y PARTES COMUNES.- Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el RPH, si no se
consideran comunes. Sobre ellas ningún propietario puede alegar d° exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales (terrazas que están en dos cuerpos de edificación de un mismo
consorcio, balcones o patios anexados a una unidad). Se pueden usar conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los d° de los otros propietarios.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES.- El terreno; los pasillos, vías que comunican unidades
entre sí y a éstas con el exterior; los techos, terrazas y patios solares; los cimientos, columnas, muros maestros y
demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; las instalaciones de los
servicios centrales; las cañerías, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; la vivienda para
alojamiento del encargado; los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; los muros exteriores y los
divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes (enunciativo). Al ser una norma de orden público las
partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por ende el reglamento de PH no podría modificarlo.
Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o partes comunes no mencionadas. Las no indispensables son la
piscina; el solárium; el gimnasio; el lavadero; el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter
enunciativo.

COSAS Y PARTES PROPIAS CON RESPECTO A LA U.F..- Las comprendidas en el volumen (cubo de aire)
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos
(bañadera, inodoro, aire acondicionado) y los revestimientos (cerámicas), incluso de los balcones, y las previstas
en el reglamento de PH.

CONSORCIO.- El conjunto de los propietarios de las U.F. constituye la P.J. consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad se
extingue por la desafectación del inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública (asamblea extraordinaria por unanimidad- condóminos-)o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
El consorcio como sujeto de d°, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de reserva (si lo
hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas
bancaria.
"Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible
(son inembargables e indispensables para el funcionamiento del sistema), los consortes no transfieren parte de su
patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación de mantenerlas en
buen estado de conservación.
Los órganos a los que hace referencia la norma son aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse
de una PJ, necesita de un representante legal (administrador PF o PJ) que representa al consorcio ante las entidades
administrativas, bancarlas y judiciales.
Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayorías legales y/o
las establecidas en el RPH, toma las decisiones que deberán ser ejecutadas por el administrador.
El CCyC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facultad de representar al
consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o renuncia del administrador (temporal).
Concurso o quiebra: se trata de un problema más ficticio que real, ya que, si el consorcio es insolvente para atender
sus obligaciones, ellas finalmente serán cubiertas por los propietarios al pagar las expensas, cuyo concepto incluye a
las obligaciones imputadas al administrador.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS .- Cada uno sin necesidad de consentimiento de

los demás, enajenar la U.F. que le pertenece, o sobre ella constituir D°R o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un D°R., gravamen o embargo sobre la U.F., comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria. Cada propietario tiene las facultades y derechos propias de un dueño, se
puede distinguir entre:

Facultades materiales:
• d° de poseer: ya que la PH es un D°R sobre cosa propia que se ejerce por la posesión;
• d° de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento;
• d° de gozar: puede percibir los frutos que genere la cosa;
• d° de disponer materialmente: se limitan a los revestimientos y no mucho más, teniendo en cuenta que las paredes,
pisos, techos que dividen a la unidad son comunes.
Facultades jurídicas. Cada propietario puede enajenar la U.F. que le pertenece o constituir D°R o P:
• d° de enajenar (venta, donación, permuta, dación en pago, etc.); , d° de gravar (hipotecar, constituir usufructo, uso,
habitación); • d° de constituir D°P (locación, comodato); ,d° de abandonar.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

a) cumplir con las disposiciones del RPH, y del reglamento interno, si lo hay: Son un verdadero contrato, son
como la ley misma para los propietarios. En cuanto al reglamento interno es voluntario y se suelen incluir cuestiones
menores, como el horario de uso de la terraza, recomendación para el retiro de la basura, se lo podrá modificar por
mayoría absoluta, salvo que se haya previsto una mayoría superior.
b) conservar en buen estado su U.F.: Como dueño se debe hacer cargo de los gastos necesarios para conservarlo
(reparaciones), nadie podrá exigir el cumplimiento de esta obligación ya que cada titular tiene liberad de mantener su
unidad en las condiciones que le plazca, el problema si se presenta cuando por descuido puede causar perjuicio en los
sectores comunes, salvo pacto en contrario, propietario debe cargar con los costos totales de la reparación integral.
En cuanto a la responsabilidad debe distinguirse entre las cosas comunes —de las cuales es guardián el consorcio
(humedades y filtraciones en estos lugares en su responsabilidad)—, y las cosas privativas —de las cuales es guardián
el dueño de la respectiva unidad (cañería que sirven a su unidad).
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa: El D° R de PH,
por su propia naturaleza y finalidad, trae aparejada la necesidad de la realización de gastos comunes de
mantenimiento, conservación y reparación de las partes comunes, como asimismo el pago del sueldo y cargas sociales
del encargado, personal de mantenimiento, de seguridad, honorarios del administrador, gastos en diferentes insumos.
A fin de afrontar dichos gastos, los propietarios se encuentran obligados a abonar las expensas.
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay: Es un ahorro en dinero que permite hacer frente a
situaciones urgentes o imprevistas (cambio de cañerías rotas, inundaciones, rotura del termo tanque correspondiente a
los servicios centrales o bien para efectuar obras). En cuanto al monto se establece en el RPH (mensual o por %).
e) permitir el acceso a su U.F. para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, y
para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los
trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
U.F.
PROHIBICIONES PARA LOS PROPIETARIOS Y OCUPANTES(poseedores ilegitimas, locatarios, comodatari,
usufructuario)
a) destinar las U.F. a usos contrarios a la moral (prostíbulo)o a fines distintos a los previstos en el RPH (si se
pretende cambiar el destino se debe modificar el reglamento y esto es por unanimidad, ya que afecta el estatus
patrimonial de cada consorcista)
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; no es lo mismo
escuchar música durante el día que en la madrugada.
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales (material explosivo).
Está destinado a resguardar la armónica convivencia.
GASTOS Y CONTRIBUCIONES.- Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de
su propia unidad funcional. Debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos
de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe,
es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
¿Qué son las expensas ordinarias? Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, consideramos que se
encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de
seguridad, personal de mantenimiento de piletas, quinchos, etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.),
los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran
esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes,
indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro.
Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del art.
2067, inc. h, CCyC (seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos).
¿Qué son las expensas comunes extraordinarias? no son ordinarias o habituales y a además por quien las dispone, se
fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, (innovaciones
que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes.)
También la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o
indemnizaciones a 3eros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio. El pago es fundamental
dado que hace al normal funcionamiento del consorcio.

DEFENSAS.- Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun
con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes (no usa el ascensor porque prefiere subir en escalera), por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su U.F. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin
perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El RPH puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS

Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones
de la PH los que sean poseedores por cualquier título.
Poseedor con boleto de compraventa Se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de
expensas. La cesión de los derechos derivados del boleto de compraventa de la unidad no libera al cedente —que
sigue revistiendo la calidad de propietario— de las obligaciones por expensas contraídas hasta la cesión, sino que se
produce una delegación imperfecta de la deuda en virtud de la cual el cesionario tomó a su cargo la deuda por
expensas. Por tanto, frente al consorcio acreedor, existen dos deudores en igual situación y grado, ambos obligados
por la misma prestación. De ahí que se encuentre facultado para dirigir su reclamo contra ambos.

El usufructuario: es titular de un D°R que se ejerce por medio de la posesión razón por la cual se está en presencia de
un poseedor legítimo de una cosa ajena. Motivo por el cual, si el bien objeto del usufructo está sometido al régimen de
la PH, el usufructuario se encuentra obligado al pago de las expensas generadas durante la vigencia del usufructo.
El usufructuario se comporta aparentemente respecto de la cosa como lo haría el propietario: usa y goza de ella en
forma casi plena. Pero la distinción es neta; el d° de dominio, que es el más amplio d° que se puede tener sobre una
cosa, incluye la facultad de disponer de ella, facultad que no tiene el usufructuario; la propiedad es perpetua, mientras
que el usufructo es esencialmente temporario. Inclusive la facultad del usufructuario de usar y gozar de la cosa no
tiene la misma extensión que la del dueño, ya que aquel debe respetar el destino económico de la cosa, obligación que,
en cambio, no tiene el propietario.
La norma en examen no incluye al poseedor sin derecho, aunque es probable que este tenga interés en pagar las
expensas, si pretende adquirir por usucapión. Tampoco incluyen al locatario ni al comodatario, si bien titulares de d°
personales, pues no son poseedores.

Modificaciones en cosas y partes comunes. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren
consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Esto
refiere a las mejoras que no sean indispensable ya que las que so necesarias para la conservación de la cosa y partes
comunes e buen estado las debe realizar el administrador y luego los propietarios lo solventan con el pago de
expensas.
Aquellas mejoras sobre partes comunes que se estimen convenientes, útiles o suntuarias, no las puede decidir un
titular por su cuenta, sino que requiere la conformidad con los demás. Como no son indispensables la decisión no la
puede tomar el administrador, sino que debe surgir de una asamblea convocada al efecto. Por regla se necesita la
mayoría absoluta (más de la mitad de votos) ,. Así por ejemplo si se pretendo mejorar el revestimiento del ascensor o
decorar el hall de entrada, la decisión deberá ser aprobada por mayoría absoluta, ya que son mejoras que benefician al
conjunto.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la
autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad (ej. Si se quiere hacer una abertura en el muro maestro), solidez, salubridad (innovación que
facilita la contaminación), destino y aspecto arquitectónico (si se autorizara que partes del frente tuviesen un color
diferente al resto y ello afeara y desvalorizara el edificio, esto no ocurre cuando se colocan macetas, plantas, aparatos
de aire acondicionado) exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una
orden judicial expresa.

MEJORAS U OBRAS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD.- La regla es que si la obra o mejora beneficia a todos,
basta con la mayoría absoluta, si beneficia a uno solo se precisa la unanimidad, sin embargo hay un supuesto en que
de todas maneras se necesita unanimidad por más que beneficie a todos que es cuando modifica la estructura del
inmueble de una manera sustancial, ejemplo cuando se elevan nuevos pisos o se hacen excavaciones, por ejemplo,
cuando quieran achicar la entrada del edificio para ensanchar el garaje o al revés, puede ser beneficiosa para todos
pero se altera sust.
También se requiere unanimidad la mejora sobre cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia a un
propietario, ej: cuando quiere techar un pario de uso exclusivo o cerrar un balcón. Si la obra es aceptada, el costo
debe ser afrontado por su beneficiario, y soportar los gastos de la modificación del RPH y de su inscripción si se diera
lugar.

MEJORAS SIN AUTORIZACION.- La doctrina es variada, el caso más frecuente es el del cerramiento del patio,
hay fallos que obligan a demoler la obra realizada y otros analizan si causa algún perjuicio.

Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes (el transcurso del tiempo agravaría la situación, como un caño roto
que esta inundando una parte o toda la unidad funcional) en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde,
la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio (desgaste por el paso
del tiempo, incendio, terremoto), la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su
demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción,
la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.

Reglamento de PH.- Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los d° y obligaciones de los titulares de
UF bajo el RPH., aquí se describe las partes del edificio y la proporción en que las privativas participan en las
comunes, y para diferenciar a este d° del condominio. Debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el
registro de propiedad inmueble, este produce el estado de PH pero no el nacimiento de los diversos d° de PH el cual
operar al cumplimiento de los requisito del código (título y modo), requiriéndose al menos la existencia de dos
titulares.
Es considerado en cuanto a su naturaleza jurídica un contrato, si es redactado por una sola persona, la doctrina
entiende que se trata de una oferta de contrato que luego es aceptada por los respectivos adquirentes del D°R de PH.

Contenido del reglamento.- Este de divide en tres partes, las que refieren a la descripción de las partes privativas y
comunes, la proporción de cada unidad y su destino, en segundo lugar, las que establecen las normas de convivencia
entre los integrantes del consorcio y por ultimo las referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, d° y
obligaciones.
1) Determinación del terreno; de las unidades funcionales y complementarias;
2) Enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes (su uso y goce);
3) composición del patrimonio del consorcio;
4) Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; y la proporción en el pago de expensa
5) Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes;
 6) Facultades de las asambleas de propietarios; la forma de convocar, mayorías, su periodicidad y notificación
7) Prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia 3ros no propietarios;
8) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador (duración);
9) Facultades especiales del consejo de propietarios.

Modificación del reglamento. Por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad
de los propietarios. Esta mayoría se computa sobre el total de los propietarios. Al tratar las asambleas, dice que la
mayoría absoluta se calcula con la doble exigencia del N° de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas
con relación al conjunto, mientras que en caso de grave destrucción del edificio la mayoría debe superar más de la
mitad del valor.
Las modificaciones deben ser instrumentadas por escritura pública pero no todas tienen vocación registral, ya que solo
la tendrán los cambios de aquellas estipulaciones del estatuto original de las que el registro de la propiedad inmueble
haya tomado razón. .
Aun en los asuntos que exigen unanimidad podría requerirse judicialmente la modificación que se considera justa y
necesaria para evitar arbitrariedad, por ejemplo, la del dueño del inmueble que establece reservarse la elección del
administrador por 100 años, que no se pueda remover al administrador sin su voto, etc, pero primer se debe agotar la
vía de la asamblea.

Asambleas.- Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común, previa
deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas legales y reglamentarias en cuanto a la
convocatoria, deliberación y decisión. Es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas por la ley o por el RPH; el código establece algunas como la aprobación de
una obra nueva, o la decisión de demoler el edificio y vender los materiales en caso de grave deterioro, designar el
consejo de propietarios.
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.
Se suele diferenciar entre las ordinarias que son las que se celebran con periodicidad, el plazo esta fijado en el
reglamento, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del consorcio, como la rendición de
cuentas del administrador, la aprobación del presupuesto de gastos para el próximo ejercicio, etc. Las extraordinarias
están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso, ante situaciones imprevistas, son
temas de especial importancia o urgencia como la remoción del administrador, la necesidad de hacer una reparación
que importe una erogación muy grande.

Legitimidados a participar.- los propietarios de las UF, la mayoría se calcula sobre la totalidad de los propietarios.
Si la unidad pertenece a ms de una persona en copropiedad, todos ellos solo tienen un voto, si hay desacuerdo, deberá
aplicarse el art 1994. No es necesario que concurran personalmente, pueden hacerlo a través de un apoderado o ser
representados por otro titular a través de una carta poder (el código no las limita, las deja librado al reglamento).los
poseedores por cualquier título si bien están obligados al pago de expensas, no tienen d° a votar en la asamblea, menos
aún los tenedores.
Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el RPH, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros
temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.
A la convocatoria la debe realizar el administrador y en su defecto el consejo de propietarios si hau, si estos omiten
hacerlo, y no se da el supuesto de autoconvocatoria se puede promover la asamblea judicial, salvo que el reglamento
prevea otras alternativas.
Se debe realizar por medio fehaciente para impedir que algún titular alegue no haberse enterado, es necesario procurar
que quede constancia de la recepción, como por carta de documento, o telegrama, o aviso individual que se reparte en
cada unidad y se pide la firma de recepción (debe estar previsto en el reglamento).
El orden del día es importante par evitar que los asistentes se vean sorprendidos con temas suscitados durante el
transcurso de la asamblea, sin haber tenido tiempo para reflexionar, como para proteger a los ausentes que quizás
decidieron no ir por no estar interesados. Este consiste en la enumeración concisa y completa de los temas que serán
objeto de tratamiento y debate en la asamblea, no pudiendo tratar otros temas bajo pena de nulidad, hay una excepción
que es si asisten todos y aceptar por unanimidad tratarlo.

Mayoría absoluta. El quórum es la cantidad mínima de personas que deben estar presentes para que la asamblea
pueda sesionar válidamente, alcanzado este es necesario que se vote y que la decisión cuente con la mayoría
suficientes.
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las UF y se forma con la doble exigencia del N° de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto. (quien tenga unidad más grade tiene más fuerza al votar que el que tiene
una menor)
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la
fecha de la asamblea (si la misma se realiza sin la debida convocatoria o si se tratan temas no incluidos en el orden
del día).

Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan
de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus
titulares.

Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro
de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios, donde los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las
firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los
presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador
debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.

Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea,

los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión,
decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares
(designación de un administrador provisorio, suspensión de una obra nueva, etc) para regularizar la situación del
consorcio.

Consejo de propietarios.- Es principalmente un órgano que sirve de nexo entre los consorcista y el administrador,
tiene una función de control de las tareas del administrador y el de recomendación y colaboración con el representante
legal. La asamblea puede designarlo, con las siguientes atribuciones:
1) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
2) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
3) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
4) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones.

Administrador.- El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
El designado en el RPH cesa si en la primera asamblea (90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del
reglamento o desde el momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las UF) no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del
RPH. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
Este tiene los d° y obligaciones impuestas por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. Debe:
1) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; y ejecutar sus decisiones;
2) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio
3) recaudar los fondos necesarios para satisfacer las expensas. Para disponer del fondo de reserva, debe requerir
la autorización previa del consejo de propietarios;
4) rendir cuenta dentro de los 60 días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el RPH;
5) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
6) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral;
7) en caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
8) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales

Subconsorcios.- En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el RPH puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el
edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente
y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva. Frente a 3ros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran.
Son sectores interdependientes que se administran y hasta pueden tener un subadministrador, realizando
subasambleas, es una división interna.

Infracciones.- En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este
Código o en el RPH, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier
propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal
más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser
desalojado en caso de reiteración de infracciones. (si se afecta la estética del edificio). Dentro de la unidad privativa
(ruidos molestos, depósito de mercadería peligrosa) o una violación sobre las partes comunes.

Prehorizontalidad.- Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la PH están
incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
Hace muchos años se dictó la ley 19.724 de prehorizontalidad para proteger a los adquirentes de unidades aun no
construidas, ya que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus d° ya sea por estafas, venta de la misma
unidad a diferentes personas, quiebra del vendedor, etc. Pero la ley cayó en desuso, por lo que se ideo un sistema de
seguro obligatorio a favor del adquirente, así dispone que para celebrar contratos sobre unidades construidas bajo el
régimen de PH, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del
fracaso de la operación, que comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su
caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento priva al titular del dominio de todo d° contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con
sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus d° contra el enajenante.

Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la PH resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o
de la liquidación de PJ;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.