2 Ley Que Reglamenta El Regimen de Propiedad Horizontal en Colombia

1.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas
que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la
segregación de un edificio o de un terreno común.
En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que
reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios
de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o
edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el
mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se
ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de
dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un
derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de
propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio
en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del
piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso,
siendo inseparable de ésta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una
empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin
ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad
individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo
complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y
hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades
horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de
propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales
para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la
propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad
horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.
2 LEY QUE REGLAMENTA EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001. Esta ley cobija tanto
a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, pero la ley no
prevé, como en efecto se da, que puedan coexistir en un complejo urbanístico al interior
de una copropiedad, tanto propiedades horizontales como unidades inmobiliarias
cerradas. Solo prevé la responsabilidad del administrador para que sea reglamentada
posteriormente por el Gobierno Nacional. Así es que la propiedad horizontal y las
unidades inmobiliarias cerradas que se sometan a esta ley, son irresponsables e
inembargables. Tienen patrimonio pero es un patrimonio distinto al patrimonio de
cualquier otro ente económico, porque la persona jurídica está conformada por los
propietarios individuales y su patrimonio es de propiedad de los propietarios particulares.
La ley 675 estableció esta persona jurídica tomándola de una ley anterior, la ley 428, la
que fue derogada por la ley 675, al igual que las otras leyes y decretos anteriores.
3 CONTENIDO DE UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Es un sistema jurídico que posibilita el sometimiento a propiedad horizontal de un

edificio o conjunto construido o por construirse
El régimen de propiedad horizontal se encuentra regulado por la ley 675 de 2001; la

propiedad horizontal es una clase de propiedad donde se comparte con otros propietarios
la copropiedad de ciertos lugares como por ejemplo la zona de juegos para los niños.
El artículo 1° de la mencionada ley habla sobre el objeto de la misma, de la siguiente
manera:
“La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así
como la función social de la propiedad”
4 AREAS COMUNES DE UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes

a proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por naturaleza o destinación
permiten o facilitan la existencia, efabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad,
uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular
Las áreas comunes de el régimen de propiedad horizontal aplica en un edificio:

Escaleras, patios, ascensores, porterías
5 AREAS PRIVADAS DE UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes , de propiedad y

aprovechamiento exclusivo, e integrantes de un edificio o conjunto sometido a un régimen
de propiedad horizontal, con salida a la vía publica directamente o por pasaje común
Las áreas comunes del régimen de propiedad horizontal son

(los pisos o locales)
6 AREAS LIBRES DE UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1 la determinación delos bienes comunes con indicación los que tengan el carácter de
esenciales y de aquellos cuyo uso asigne a determinados sectores del edificio o conjunto
cuanto fuere el caso
2 Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
3. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto,
la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
4 Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio
o conjunto.
7 QUE ES LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Por ser un tema de actualidad, queremos tratar el tema de la Asamblea en la Propiedad

Horizontal, mencionando algunos aspectos prácticos y otros legales, que seguramente
serán de utilidad.
En primer lugar es necesario decir que la reunión no debe convertirse en una larga
jornada, exasperante y fatigante, para lo cual debemos organizarla y dirigirla de manera
que pueda realizarse en un máximo de dos o dos horas y media, tiempo más que justo
para evacuar los temas después de un debido análisis y debate.
Para lograrlo, es necesario recordar y recordarle a los asistentes que la Asamblea solo
debe tratar los temas que son de su exclusiva competencia y dejar los temas generales
para su debido trámite ante el órgano competente: P. ej. Los temas que pueden ser
resueltos por el Consejo de Administración se trataran en reuniones del Consejo y los
temas que son competencia del Administrador deberán ser planteados directamente ante
la Administración. Eso significa sencillamente que en la reunión de Asamblea NO SE DEBEN
TRATAR TEMAS QUE SON DE COMPETENCIA DEL CONSEJO O DEL ADMINISTRADOR, sino
SOLO AQUELLOS QUE COMPETEN A LA ASAMBLEA.
8 QUIEN ADMINISTRA UN REGIMEN DE PROPIEDA HORIZONTAL
El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese efecto tiene

facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que con
sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne en si las funciones y
atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y DEPOSITARIO, susceptibles de
ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad.
Antes de la Ley 675 de 2001, al no existir una definición suficientemente clara del cargo,
los "Administradores de Propiedad Horizontal" formaban un grupo heterogéneo, donde
podiamos encontrar desde pensionados y amas de casa, sin ninguna preparación previa,
hasta profesionales especializados, por lo que no se podía hablar con propiedad de un
"Perfil" del Cargo.
Ahora, no solo por las nuevas normas legales, (la ley exige que el Administrador acredite
su idoneidad para ejercer este cargo), sino porque la misma evolución de la sociedad y de
la Propiedad Horizontal han hecho indispensable la profesionalización de quienes tienen a
su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la
seguridad de toda una comunidad de copropietarios, podemos decir que se requiere un
alto y especifico Perfil.
Se debe entonces buscar un Administrador con perfil Gerencial, Ejecutivo, con

capacidades de dirección y administración de recursos humanos, conocimientos
específicos en Contabilidad y Administracion de Propiedad Horizontal, manejo y liderazgo
de Comunidades, amplio conocimiento del Regimen Laboral, y de la Legislación de
Propiedad Horizontal, solución de conflictos, etc.
9 CUA ES LA FUNCION DEL REVISOR FISCAL EN UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Generalmente se piensa que la labor de un Revisor Fiscal en la Propiedad Horizontal, se

limita a revisar los Estados Financieros y pare de contar. No obstante, su trabajo
realmente encierra otras actividades de vigilancia y control que le permiten a los
copropietarios con base en sus pronunciamientos, solicitar de los órganos de
administración y gobierno la correcta aplicación de la Ley y el Reglamento. El acto de
nombramiento del Revisor Fiscal es una atribución indelegable de la Asamblea de
Copropietarios.
Principales funciones del REVISOR FISCAL:

.Emitir opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros.
Conceptuar si la contabilidad se lleva de acuerdo con las normas legales y la técnica
contable.
.Verificar que la correspondencia, los comprobantes de las cuentas, libro de inventarios,

actas y de registro de propietarios se lleven y conserven debidamente.
Identificar si durante el año las operaciones celebradas y registradas en los libros y los
actos del Administrador y del Consejo de Administración, se ajustan a las disposiciones
legales y reglamentarias: (1) Ley 675 de 2.001 o Régimen de Propiedad Horizontal.(2)
Reglamento de la Copropiedad.(3) Decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios y
el Presupuesto aprobado por la misma.
.Revisión de todos y cada uno de los contratos firmados por el Administrador y dictaminar
si se ajustan a lo ordenado por la Asamblea de Copropietarios.
Informar oportunamente por escrito, al Consejo de Administración , de las irregularidades
que ocurran en el funcionamiento y el desarrollo de las distintas actividades de la
Copropiedad.
.Evaluar el sistema de control interno.

Colaboración con las entidades gubernamentales de regulación y control y rendición de los
informes a que haya lugar o de terceros que lo soliciten.
.Velar por la salvaguarda y adecuada conservación y utilización de las propiedades y

equipos.
.Revisar y firmar las declaraciones tributarias, respuestas a requerimientos y otras

certificaciones que requieran la firma del revisor fiscal, de acuerdo con la legislación
vigente.
10 QUE SON LA AREAS DE CESION EN UNA PH, MENCIONE LOS TIPOS Y COMO SE
ENTREGA A ENTE ENGARGADO
Proceso de recibo y entrega de las áreas de secion
Del análisis realizado por la Auditoria en cuanto a la Evaluación del procedimiento del
recibo y toma de posesión de las áreas de cesión Obligatorias, como consecuencia de las
licencias de urbanismo expedidas por las curadurías urbanas, se detectó, que no existe
norma que obligue a una entidad a reportar al DADEP y al IDU las áreas de cesión que
hacen parte de la licencia de urbanismo aprobadas
por los Curadores Urbanos. Este Ente de Control considera que como la
Secretaría Distrital de Planeación es quien consolida y filtra la información
reportada por los Curadores Urbanos, sería la entidad apropiada para que oportunamente
reporte la información antes mencionada con el fin de evitar que muchas de estas no
cumplan con las condiciones técnicas y con los diseños aprobados por las curadurías
urbanas.
Se detectó que en algunos casos de los estudiados, el DADEP incorpora áreas de

cesión, las cuales presentan inconsistencias en cuanto a diseños y especificaciones
técnicas, lo que conlleva a que se reciba vías locales espacios públicos como parques y
andenes que no cumplen con los requerimientos, desmejorando las áreas de cesión
obligatorias de espacio público del Distrito
Capital.
Se estableció la falta de coordinación Interinstitucional en este proceso del trámite de
recibo y entrega de las áreas de cesión obligatorias al Distrito Capital de los desarrollos
urbanísticos, entre la Secretaria Distrital del Hábitat, Secretaria
Distrital de Planeación, Instituto de Desarrollo Urbano, DADEP, Curadurías
Urbanas y Alcaldías Locales, por cuanto cada una de estas instituciones actúan
independientemente y ejercen sus funciones sin lograr una visión integral del proceso,
dejando a la deriva la entrega real y material de las áreas de cesión como fuentes de
espacio público; es decir, no perciben la magnitud del desarrollo urbanístico y su grado de
afectación en el contexto urbano, ambiental y social resultado de la carga urbanística.

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