Tema 11

TEMA 11.
LOS DERECHOS REALES

Siguiendo la concepción intermedia del derecho real, Diez Picazo define el derecho real como
determinado tipo de derecho subjetivo que protege con carácter absoluto el interés de una
persona sobre una cosa, otorgándole un poder directo e inmediato sobre ella y una eficacia
general en relación con los terceros.
Elementos constitutivos del derecho real:
- La inmediatividad (elemento interno): el poder del sujeto sobre la cosa que le permite
recabar por sí solo de ella las utilidades de que sea susceptible sin necesidad de una
especial colaboración o intermediación de otra persona. Se trata del contenido
económico del derecho real.
- La absolutividad (elemento externo): el deber de contenido negativo que tienen los
terceros de no invadir aquella relación autónoma y directa entre el sujeto y la cosa. Se
trata de elemento externo porque proyecta a todas consecuencias el elemento interno
y es la garantía jurídica de aquel contenido económico. La absolutividad permite una
efectividad erga omnes.
Además, encontramos otros elementos como:
 La eficacia reipersecutoria: que les permite exigir el uso o el disfrute, que el derecho
real comporte como carácter jurídico natural propio, cualquiera que fuera el poseedor
y allí donde estuvieran los bienes
 La prioridad o rango en caso de concurrencia dado su carácter exclusivo a través del
principio prior tempore potior iure
 La publicidad o protección de terceros que se lleva a cabo a través del registro de la
propiedad.
Encuadramiento sistemático de los derechos reales.
La doctrina moderna rechaza la separación tajante entre derecho de cosas y derecho de

obligaciones. El derecho civil patrimonial entiende de dos grandes clasificaciones.
- Derecho de cosas: estudia el derecho de propiedad y demás derechos reales. Cabe

mencionar que tiene un apéndice muy importante de cierta sustantividad y autonomía
que es el derecho hipotecario o derecho registral inmobiliario.
El derecho de cosas regula la estática patrimonial que constituye el presupuesto de la
dinámica del tráfico económico que eso objeto del derecho de obligaciones.
- Derecho de obligaciones: estudia las obligaciones y los contratos.
Figuras intermedias entre derechos reales y derechos de obligaciones.
Las diferencias entre derechos reales y de obligaciones son:
- Diferencias de orden teórico

 Objeto del derecho real es la propia cosa mientras que el objeto del derecho de
obligaciones es una conducta del deudor o prestación.
 Sujeto El sujeto del derecho real, su titular, es una persona física o jurídica, directa
o indirectamente determinada, individual, salvo en los casos de cotitularidad, que
tiene el poder sobre la cosa, erga omnes; en el derecho de obligación, existe el
sujeto activo o acreedor, frente al sujeto pasivo o deudor.
 Eficacia: mientras los derechos reales son erga omnes los derechos de crédito son
inter partes.
 Nacimiento: los derechos de crédito nacen de un contrato, mientras que los
derechos reales no nacen directamente de un contrato, sino que requieren que al
titulo se añada un acto de transmisión de la posesión.
 El ejercicio de los derechos reales no lo extingue porque constituye la esencia de
este. Mientras que los derechos de obligaciones al tener por objeto un
comportamiento, cuando este se da se extingue normalmente.
 Número: los derechos reales se encuentran sometidos a un control en cuanto a su
número y forma porque obedecen al principio del orden público mientras que el
derecho de obligaciones admite las más variadas formas.
 Extinción: los derechos reales se extinguen por la pérdida de la cosa, lo que no
ocurre forzosamente en los de obligación.
Algunos autores señalan otras diferencias:
Cuando hay cotitularidad en derecho reales hay titularidad solidaria mientras que en derecho
de obligaciones la titularidad se encuentra mancomunada
También es distinta la ley que rige los derechos reales y los derechos de obligación; su régimen
jurídico y la actuación de los tribunales.
- Diferencias de orden práctico:

 Los artículos 609 y 1095 son configurantes de la teoría del titulo y el modo, pues se
exigen ambos elemento s para la constitución y transmisión de los derechos reales
mientras que los derechos de obligación nacen directamente del contrato, sin
requerir la traditio.
 Párrafo I art 1280: Los actos y contratos que tengan por objeto la creación,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
 Inscripción en el registro de la propiedad: los derechos reales inmobiliarios son
inscribibles en el registro de la propiedad.
Hay algunos que no son inscribibles como la posesión o las prohibiciones de
disponer a titulo oneroso, tampoco necesitan inscribirse las servidumbres legales o
las servidumbres aparentes. Hay bienes exceptuados de inscripción como los
bienes de dominio y uso público y excepcionalmente son inscribibles derechos
como el de arrendamiento y el de opción.
 Conforme al art 1930, los derechos reales se pueden adquirir por usucapión, los
derechos de crédito nunca pueden adquirirse por usucapión.
 El art 1255 permite la creación de nuevos contratos mientras que en los derechos
reales no hay el numeus apertus que si existe en los derechos de crédito.
CLASES
• Los típicos: distinguimos los propiamente dichos, son derechos sobre cosas corporales, y los
que son sobre bienes inmateriales, como la propiedad intelectual.
Los propiamente dichos, se dividen en tres tipos:
Derecho real pleno: la propiedad (art. 348 CC).
Derecho real no pleno: la posesión que es un derecho real de protección provisoria. Derechos
reales limitados que se dividen en otros tres tipos: de goce, de garantía, de adquisición.
Derechos reales limitados:
- Derechos de goce: disfrute total o parcial de la cosa. Distinguimos el usufructo, el uso y

la habitación (art. 523 a 529 CC), la servidumbre (art. 530 y siguiente CC.), los censos
(art. 1604 CC), el Dº de superficie, de vuelo, de sobreedificación y análogos. También
hay instituciones forales como la rabassa morta.
- Derechos de garantía: según el valor en venta del bien asegura contra el eventual
incumplimiento de una obligación pecuniaria: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
También pueden ser incluidas nuevas formas de garantía legal.
- derechos reales de adquisición permiten reclamar en beneficio propio la transmisión la
transmisión de derechos sobre la cosa a quien quiera que la tenga. Incluye figuras
dudosas como los tanteos, el retracto (art. 1521 y 1510 CC) y la opción
Derechos Reales sobre bienes incorporales:
o PROPIEDAD INTELECTUAL
o PROPIEDAD INDUSTRIAL
Derechos reales atípicos: Son aquellos que podrían nacer al amparo del sistema del numerus
apertus con limitaciones o matizaciones
o La autonomía privada en la creación de los derechos reales. El problema del

numerus clausus o numerus apertus de los derechos reales. Sistema seguido
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LOS DERECHOS REALES

Elementos constitutivos del derecho real:

Además, encontramos otros elementos como:

Encuadramiento sistemático de los derechos reales.

La doctrina moderna rechaza la separación tajante entre derecho de cosas y derecho de

- Derecho de cosas: estudia el derecho de propiedad y demás derechos reales. Cabe

Figuras intermedias entre derechos reales y derechos de obligaciones.

Las diferencias entre derechos reales y de obligaciones son:

- Diferencias de orden teórico

Algunos autores señalan otras diferencias:

- Diferencias de orden práctico:

Los propiamente dichos, se dividen en tres tipos:

Derecho real pleno: la propiedad (art. 348 CC).

Derechos reales limitados:

- Derechos de goce: disfrute total o parcial de la cosa. Distinguimos el usufructo, el uso y

Derechos Reales sobre bienes incorporales:

o La autonomía privada en la creación de los derechos reales. El problema del

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