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Resumen parcial reales

Derech Civil IV (Universidad Nacional de La Plata)

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Teoría general de los derechos reales . BOLILLA 1- GENERALIDADES

Definición de derecho real:

Allende: “es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa
publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.
a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes.
b) Contenido patrimonial: los derechos reales susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio.
c) Naturaleza jurídica: sustancialmente de orden publico, lo que surge de los artículos 1884, 1887(numerus
clausus), lo que no quiere decir que todas las normas relativas a los derechos reales sean de orden publico.
d) Sujeto activo: puede serlo una persona humana o ideal
e) Objeto: son las cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes
f) Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no necesita
ningún intermediario.
g) Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido
por todos. La tradición y la inscripción en registros especiales
h) Sujeto pasivo es toda la sociedad, que esta obligada a respetar la acción del titular de el derecho sobre la cosa
(OBLIGACION DE INERCIA)
i) Acciones reales: protegen a los derechos reales en caso de que se atente contra su existencia, plenitud o
libertad.
Definición legal: “el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este código” RESALTEMOS - El poder jurídico directo de una persona sobre el objeto, regulado por normas de
orden publico, con oponibilidad erga omnes.

Persecución y preferencia
Art1886 Persecución y preferencia: el derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.
En primer lugar, los derechos reales –oponibles erga omnes- atribuyen el derecho de persecución, esto es, la facultad
de perseguir la cosa en poder de quien la tenga. Se trata del ius persequendi. En los derechos personales, el acreedor
solo puede demandar en principio al deudor que se obligó. En el campo de los derechos reales, las acciones siguen la
cosa más que a una persona determinada, de allí que puedan ir contra cualquiera.
En segundo lugar, aparece el derecho de preferencia, que tiene dos vertientes: por un lado, el derecho real constituido
con anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente. Así, por ejemplo, si el inmueble está hipotecado y
luego se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede solicitar que el inmueble se ejecute libre de la
servidumbre.
Por otro lado, se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con preferencia a otros, en
el caso de venta de la cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.

Objeto del derecho real : “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de una cosa que constituye
su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”

Estructura. Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Ley no se limita a este código sino también todas
las leyes nacionales dictadas por el congreso. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.

Enumeración. Numerus clausus y tipicidad. son derechos reales en este código:

A. El dominio
B. El condominio
C. La propiedad horizontal
D. Los conjuntos inmobiliarios
E. El tiempo compartido
F. El cementerio privado
G. La superficie
H. El usufructo
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I. El uso
J. La habitación
K. La servidumbre
L. La hipoteca
M. La anticresis
N. La prenda

Diferencias entre creación legal y fuente legal:

La creación del derecho real siempre es obra de la ley, mientras que la fuente de constitución puede ser otra. Una cosa
es el origen del derecho real, siempre legal, y otra distinta su causa fuente, que puede ser la ley, el contrato, un
testamento, etc. Las causas jurídicas de constitución varían según el derecho real de que se trate. Así, por ejemplo, el
condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca únicamente puede ser convencional.
Significado de la reforma: se incorpora nuevos derechos reales: conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido,
cementerio privado, superficie. En este último caso cabe advertir que la ley especial solo permitía la superficie
forestal, mientras que el código amplia la finalidad a las de plantar y de construir, además de la forestación.
Por otro lado, se termina la discusión con relación a situaciones dudosas que para algunos podrían constituir derechos
reales: la posesión, la locación, los derechos intelectuales, los privilegios, el derecho de retención, entre otros. Es claro
que si el código no los menciona es porque no los reputa como tales.

Convalidación: Art1885 Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Figura que permite regularizar la situación cuando alguien transmite un derecho real que no tiene pero que luego lo
adquiere.

DERECHOS REALES Y PERSONALES

Diferencias y semejanzas
Objeto: De los derechos personales, es la prestación, conducta del deudor a la que se obliga a favor del acreedor (dar,
hacer o no hacer).
De los derechos reales, generalmente es la cosa, la inherencia de la cosa es el rasgo característico de esta clase de
derechos. En situaciones excepcionales el código admite que el objeto de los derechos reales sea un bien.
Sujetos: la doctrina clásica sostiene que los derechos reales se diferencias de los personales por la ausencia del sujeto
pasivo. Si bien esto es cierto, las teorías modernas admiten que debe contemplarse el aspecto externo de los derechos
reales, consistente en la oponibilidad a terceros.
Los derechos personales admiten la unidad o pluralidad de sujetos activos y/o pasivos, resultando siempre factible su
concurrencia sin limitaciones. Los derechos reales, según su naturaleza, pueden ser concurrentes o exclusivos, es decir
que permiten o prohíben la concurrencia sobre un mismo objeto del mismo derecho real.
En los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que impone el
orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe.
En los derechos reales predomina el orden público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la voluntad.
En los derechos personales el número es ilimitado, pues las partes se encuentran facultadas para crear las relaciones
jurídicas de acuerdo a su voluntad.
En los derechos reales rige el principio del numerus clausus, el número es cerrado y reducido por la ley, hallándose
vedada la posibilidad de los particulares de crear o modificar los derechos reales.
Existen también excepciones, que dan a los particulares cierto margen para regular el contenido de los derechos reales.

En los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho y el objeto, puesto que el
cumplimiento de la obligación depende, en principio, de la conducta del deudor. En los derechos reales, el titular
obtiene el beneficio directo de la cosa, sin que media la actuación de otra persona.
Los derechos personales se originan en la causa que determina la ley (titulo)
En los derechos reales, basta en algunos casos el hecho o acto jurídico para que nazca el derecho real (titulo), mientras
que en otros se requiere que proceda otro hecho o acto (modo) para que se produzca la adquisición del derecho.

Los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad; mientras los derechos reales son absolutos,
oponibles erga omnes.
En los derechos personales no se requiere la publicidad, precisamente por ser relativos. Los derechos reales, por ser
derechos absolutos y con la finalidad de que resulten oponibles y sean respetados, deben ser conocidos por todos.

Los derechos personales tienen un carácter instantáneo o transitorio, pues el momento de la obtención del beneficio
por el acreedor coincide con la extinción del derecho. Los derechos reales permanecen en el tiempo con respecto al
beneficio que acuerdan al titular, pueden ser perpetuos o temporarios
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El derecho personal, carece en principio, de persecución con relación al objeto.

El sujeto titular de un derecho real goza del ius persequendi, lo que implica que puede perseguir la cosa, sin importar
el sujeto que la tenga bajo su poder.
El titular del derecho real goza del Ius preferendi, que importa el derecho de ser preferido en el ejercicio de su
derecho con respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa, posteriormente
constituidos conforme al principio prior in tempore potior in iure.
El derecho real, cuando el objeto se pierde, se opera su extinción; no así en el derecho personal, ya que no se extingue
aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.

La doctrina clásica va a ser combatida por las teorías no clásicas que se sustentan en distintas hipótesis:
a-la unificación de los derechos reales y personales en una sola categoría: derechos personales (teoría unitaria
personalista sostenida por Planiol, Michas, Kant).
b-La unificación de los derechos reales y personales en una solo categoría: los derechos reales (teoría unitaria realista).
c-La distinción de los derechos únicamente por su mayor o menos contenido institucional (teoría de la institución).
d-La diferenciación de los derechos según su ejercicio resulte más o menos cómodo y su oponibilidad sea más fuerte o
más débil, así los derechos reales serían más cómodos en el ejercicio porque no dependen de la voluntad de otra
persona y más fuertes por resultar oponibles a terceros (Teoría de Demogue).
e-La introducción en la relación jurídica del aspecto externo que, previa publicidad del derecho real, obliga (deber de
inercia) a toda la sociedad a abstenerse de realizar actos contrarios a aquél (teoría ecléctica, Allende).
f-La posición que admite la posibilidad del dualismo poderes-facultades (sostenida por Gatti), entre otras.
Doctrinas que niegan la distinción entre derechos reales y personales:
Teorías monistas
1.-Tesis Personalista. (Ortolan, Planiol y Demogue).
-Afirma que el derecho real tiene la misma naturaleza que el personal.

-Critica a la teoría clásica.

-Sostienen que no es cierto que exista una relación jurídica directa e inmediata entre la persona y la cosa.

-El derecho real implica una relación jurídica, y necesariamente debe tener un sujeto activo y uno pasivo, por lo tanto
tiene una relación idéntica al crédito.

-No puede haber relación entre persona y cosa.

-La escuela clásica al decir que los derechos reales son oponibles a terceros acepta la posibilidad de un sujeto pasivo.

-Sostiene Planiol que es un sujeto universal, que cualquier persona de la tierra puede ser sujeto pasivo con relación a
un derecho real determinado, Demogue dice que es potencial, ya que está la posibilidad de que cualquiera se
constituya sujeto pasivo. Es por esto que Planiol concluye que los derechos reales son IDENTICOS a los derechos
personales en su esencia, ambos tienen una relación entre sujeto activo y pasivo.

2.- Teoría Objetivista. (Saleilles, Gaudement, Jallu y Gazin)

-Derecho personal es en realidad un derecho real sobre el patrimonio.

-Derecho personal y derecho real tienen la misma naturaleza

-Saleilles: tendencia de despersonalizar la obligación o derecho de crédito.

-Gaudement: en el derecho romano la obligación es estrictamente personal, no se cambia ni acreedor ni deudor,

cuando se cambia la obligación se extingue y da paso a una completamente nueva = Novación = forma de extinción de
las obligaciones.

-Romanos: mandato en propia causa: acreedor sustituido por su mandatario. Mandante daba el mandato al mandatario
de cobrar el crédito y lo exoneraba de rendir cuentas = CESION DEL CREDITO. No obstante cuando el mandante
moría el mandatario si deba darle cuentas a los herederos, fue incompleta.

-En el derecho moderno se da un gran cambio:

Cesión como medio de transferir la obligación.

Códigos admiten el cambio de deudor por consentimiento del acreedor sin que se extinga la obligación.

Critica a la Teoría Objetivista

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-Desconoce la naturaleza del patrimonio y de la personalidad jurídica. Afirma que puede existir obligación sin sujeto
pasivo.

-Crítica Derecho de crédito se ha despersonalizado: la teoría clásica no admite que la obligación pueda existir sin
sujetos, no obstante estos pueden ser cambiados.

-Al sostener que la obligación puede existir sin sujetos DESCONOCEN LA NATURALEZA DE LA
PERSONALIDAD JURIDICA. Debe haber un sujeto activo o pasivo, no se puede concebir un patrimonio
responsable, las obligaciones y los derechos deben ser imputables a un titular.
Casos dudosos o de naturaleza controvertida
Hay varios casos de institutos de naturaleza jurídica controvertida.
Derechos reales de garantía en general. Algunos podrían sostener que son derechos
personales, por ser accesorios de derechos de esa naturaleza. Sin embargo, la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que
su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede, pero esto no puede nunca influir sobre su naturaleza jurídica.

El derecho del locatario. Es inexacto, ya que se trata de un derecho personal de uso y goce, en caso contrario, sería un usufructo
por el tiempo convenido. La duda surge en el art. 1498, que hace subsistir la locación durante el tiempo convenido, aunque se
enajene la finca arrendada. Pero lo único que existe es una obligación que contrae el adquirente de un inmueble de respetar un
contrato de arrendamiento, porque sabe que por ley no puede desalojar al locatario. No se trata de un derecho inherente a la cosa
ni otorga las ventajas del ius persecuendi y del ius preferendi. No tiene acciones reales en caso de ser desalojado, ni siquiera
acciones posesorias.

Los privilegios. Si bien el principio general es que todos los acreedores se encuentran frente al deudor común en un pie de
igualdad cualesquiera que sean las fechas de los créditos, excepcionalmente la ley otorga a ciertos acreedores el derecho de ser
pagados con preferencia a otros. Este derecho se llama privilegio y, al igual que los derechos reales de garantía, es accesorio del
crédito respectivo. Para algunos autores el privilegio es un derecho real, pero esta tesis es difícil de sostener en nuestro derecho.
Carece de inherencia a la cosa sobre cuyo precio se hará efectivo; no tiene el ius persequendi, salvo alguna excepción, ni el ius
preferendi. El privilegio no es un derecho real, ni personal, sino que es una simple cualidad de unos determinados derechos.

El derecho de retención. Se trata de un derecho que de acuerdo con el art. 3939 confiere al tenedor de una cosa ajena el de
mantenerse en la posesión hasta el pago de lo que le es
debido por razón de la misma cosa. Carece de inherencia a la cosa, a pesar de lo que en
contra dice la nota de Vélez al art. 3939; además la acción del 3944 conferida al retentor
cuando es desposeído no es acción real sino posesoria.

Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales. Derechos reales "in
faciendo". Ius ad rem. Obligaciones propter rem.
Hay situaciones que no siendo dudosas, en el sentido de si son derechos reales o personales, o de otra naturaleza,
algunos autores pretenden erigir en una tercera categoría entre los derechos reales y personales, por aparecer
integrados por elementos pertenecientes a estas dos clases de derechos.

IUS AD REM
El concepto aparece formulando en el Derecho Canónico, por Sinibaldus Fliskus en el siglo XIII que lo expresó con
tecnicismo y generalidad: Cuando un obispo estaba impedido para desempeñar el cargo se le nombraba un coadjutor
con derecho a sucederlo. Éste, por el momento, sólo tenía un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a él,
o sea las rentas para asegurar su subsistencia. Muerto el obispo se convertía en un ius in rem. El coadjutor no podía ser
privado de derecho al cargo y beneficio consiguiente, su futuro ius in rem era cosa segura para él con más fuerza que
la de un simple derecho personal. Esto llevó a considerar esta situación jurídica como intermedia entre el derecho real
y el derecho personal.
Esta idea luego pasó al derecho feudal, empleándose la expresión ius ad rem para designar la situación a que daba
lugar la investidura simbólica o formal, ya que el ius in re sólo se lograba con la posesión definitiva.
Por último ingresó en el derecho civil, en conexión con la teoría del título y el modo, como manera de proteger a quien
únicamente podía invocar a su favor un título suficiente, pero que no contaba aún con el modo suficiente. Se le
concedía un derecho preferente sobre posibles adquirentes posteriores con título y modo, salvo que fuesen de buena fe
y a título oneroso.
Esta aplicación luego fue dejada de lado, en algunos países, por adoptar el sistema consensualista para la adquisición
de derechos reales. Y en otros se consideró inadmisible que un derecho personal pudiese tener la fuerza de un derecho
real si no se había cumplido con el requisito del modo.
No se justifica la creación de esta categoría, aunque la expresión ius ad rem es la más técnica para designar el derecho
personal cuyo correlato consiste en una obligación de dar cosas para transferir el dominio o constituir sobre ellas
derechos reales.
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Obligaciones reales o propter rem.

I. Concepto
Se denominan obligaciones propter rem, ob rem o reales, a aquellas que nacen y se transmiten en cabeza de
personas que se encuentran en una relación real con una cosa. La obligación nace, de tal modo, con sujetos
perfectamente determinados pero éstos pueden ambular hasta el momento en que opere su extinción como
consecuencia de las sucesivas transmisiones del dominio, posesión o tenencia que puedan producirse hasta
entonces. Alsina Atienza describe esta característica de manera elocuente, señalando que en las
obligaciones propter rem "la obligación viaja con la cosa" .
Apresurémonos a señalar que no es el derecho real o la relación de poder sobre un objeto lo que por sí solo da
nacimiento a una obligación propter rem; es preciso, además, que exista una causa generadora de esta última, al
igual de lo que sucede con las restantes relaciones obligatorias, pues tampoco hay obligación propter rem sin causa
(art. 726)
Se mencionan como ejemplos de estas obligaciones: la obligación de contribuir en los gastos de conservación del
muro medianero y el crédito correlativo (art. 2026, 2027); la obligación de contribuir a los gastos de conservación
o reparación, y las mejoras necesarias de la cosa común (art. 1991); la obligación de los propietarios de unidades
en propiedad horizontal de contribuir al pago de expensas comunes y primas de seguro total del edificio art. 2048,
2049); las deudas provenientes de impuestos, tasas y contribuciones sobre un inmueble, o por obras municipales,
etcétera.
II. Naturaleza jurídica
Existen distintas corrientes de opinión al respecto.
a) Según algunos, se trataría de una categoría híbrida, intermedia entre los derechos reales y las obligaciones, que
tomaría de éstas el contenido del vínculo y de aquéllos la circunstancia "de que tal vínculo no se establece entre
personas determinadas, sino entre quienes revisten la calidad de titulares de una relación de derecho real o posesoria
respecto de alguna cosa, tanto en el aspecto activo (acreedor) como pasivo (deudor)".
b) Otros, en cambio, la aproximan fuertemente a los derechos reales, y consideran que serían una especie del lado
pasivo de los llamados derechos reales in facendo.
c) Finalmente están quienes, en posición que compartimos, sostienen que las obligaciones propter rem son
relaciones obligatorias de carácter legal y que, más allá de sus particularidades, quedan alcanzadas por los
principios rectores de éstas, en particular el que sustenta la responsabilidad ultra rem.
En nuestra opinión, las obligaciones propter rem son verdaderas obligaciones y deben ser distinguidas de ciertas
relaciones reales con las que frecuentemente tienden a ser confundidas, con peligroso oscurecimiento de nuestra
temática; en particular con las cargas reales y los deberes inherentes a la posesión.
En tanto las cargas reales y los deberes inherentes a la posesión son deberes jurídicos particularizados, la
obligación propter rem es técnicamente una obligación, estructural e institucionalmente, por lo que en modo
alguno puede ser tildada como una figura híbrida, que navega a media agua entre los derechos reales y personales.
Ella no claudica de su naturaleza de relación personal por el hecho de presentar ciertas particularidades en los
aspectos atinentes a su transmisibilidad y extinción, que ponderan una situación de conexión fáctica con la cosa.
La problemática de la obligación propter rem debe ser considerada tomando en cuenta cada caso en particular, en
función de la obligación ya gestada, y no de manera abstracta mirando la relación hacia el futuro. En el supuesto de
la obligación de contribuir a sufragar los gastos del condominio, lo que se debe tener en cuenta a la hora de
estudiar la obligación propter rem no son las relaciones futuras, probables entre los condóminos, derivadas de tal
condición, sino, específicamente, la obligación ya nacida después que alguno de ellos ha sufragado dichos gastos
y pretende que el otro se los reintegre proporcionalmente.
En la obligación propter rem, la responsabilidad del deudor originario nunca es intra rem y siempre responde con
todo patrimonio, lo cual no impide, veremos luego, que en algunos supuestos específicos, previsión normativa de
por medio, pueda autorizarse que el deudor facultativamente se libere haciendo abandono de la cosa.
El carácter propter rem de la obligación debe ser buscado no sólo en lo estructural, sino también
institucionalmente.
Es posible que una obligación sea propter rem en uno de esos planos y no en el otro, en cuyo caso quedará abierta
la discusión sobre si puede ser considerada como tal o si estamos frente a una figura distinta.
En el plano estructural es importante tener en cuenta el aspecto genético, pues la obligación real nace a raíz de una
conexión con la cosa. Todas las obligaciones propter rem dependen de esa conexión. Sin embargo, como
agudamente observa López de Zavalía, sería más preciso señalar "que la obligación no nace sin conexión real, con
lo que se quiere significar que además de ella es preciso que haya otros hechos que integran el supuesto del
nacimiento" (11).
Admitida esta conexión, cabe preguntar si con ella queda configurada la obligación propter rem o si es preciso
algún otro requisito, como su ambulatoriedad o la facultad de abandono.
Aquí las aguas se dividen. Conforme a una tesis amplia, con esto sería suficiente, lo cual lleva a un número
excesivamente dilatado de obligaciones propter rem, que puede incluir en su seno a supuestos verdaderamente
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sorprendentes. La tesis amplia incurre en frecuentes (y peligrosas) confusiones entre las obligaciones propter rem y
otras relaciones jurídicas que no revisten ese carácter como los deberes inherentes a la posesión (art. 1933) y las
cargas reales (art. 1888).
IV. Caracteres
Atendiendo al régimen del Código Civil y Comercial la obligación propter rem presenta dos caracteres invariables:
origen legal y ambulatoriedad; y otro que puede estar presente excepcionalmente en alguna de ellas, la facultad de
liberarse haciendo abandono de la cosa.
a) Origen legal
El carácter propter rem de una obligación surge siempre de la ley. Es el legislador quien determina cuáles son las
relaciones de obligación que emergen por ser una persona titular de derechos reales o relaciones de poder. No es
menester la utilización de fórmulas sacramentales. Basta, simplemente, con que de dicha regulación surja
claramente ese carácter. "Las partes —dice, con razón, Ossola— no podrían válidamente pactarlas como tales, pues
a ello se opone el principio de relatividad de los contratos (arts. 959 y 1022 CCyC), en tanto se trata de
obligaciones destinadas a proyectarse sobre terceros extraños a la relación contractual". La solución no varía
cuando la génesis de la obligación propter rem no es un contrato, pues las obligaciones, como regla, sólo producen
efectos entre partes y no con relación a terceros.
b) Ambulatoriedad
Conforme al Diccionario de la Lengua de la Real Academia Española, ambular significa "andar", o sea, "ir de un
lugar a otro".
En una obligación hay ambulatoriedad cuando los sujetos emplazados en uno u otro polo van mutando, por
cualquiera de las vías de transmisión que establece el ordenamiento jurídico (cesión de créditos, de deuda, de
posición contractual, endoso, transmisiones legales, etcétera). El tema presenta importancia cuando se trata de
obligaciones que proyectan sus efectos en el tiempo.
Se dice que la ambulatoriedad es uno de los rasgos salientes de las obligaciones propter rem. En verdad, ella no es
característica exclusiva de la obligación propter rem, sino de que también aparece en otras relaciones
obligacionales, en donde los sujetos activo o pasivo pueden no estar precisamente determinados en algún
momento, y sí en una etapa posterior. Tal lo que sucede, por ejemplo, en materia de títulos valores al portador, en
donde el acreedor sólo queda determinado de manera plena cuando es presentado al cobro. Hasta ese momento el
título y el crédito en él instrumentado puede ambular, pasar de mano en mano, de acreedor en acreedor.
La ambulatoriedad está presente también en las obligaciones propter rem.
Se afirma que la calidad de acreedor o de deudor se asienta estrechamente sobre una relación de dominio o de
poder sobre una cosa, de suerte que al transmitirse la propiedad o la relación de poder sobre la cosa a un
tercero, se transfiere la calidad de acreedor o de deudor.
La obligación nace con sujetos perfectamente determinados, pero éstos pueden ambular como consecuencia de
las sucesivas transmisiones del dominio o de la relación de poder hasta el momento en que opere su extinción.
Dicha ambulatoriedad se produce en ausencia de acuerdo de partes, siempre que haya bases normativas para
ello (20).

Clasificación legal de los derechos reales:

Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Cargas o gravámenes reales.
Art. 1888: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total
o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto, prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia
de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Interpretación de la norma
1-Derechos reales sobre cosa propia o ajena: existen distintos criterios para clasificar los derechos reales. Este articulo
adopta uno de ellos que es distinguirlos entre los que recaen sobre cosa propia o sobre cosa ajena.
2-Concepto de carga real: esta norma también lo aclara. Dice que los derechos sobre cosa ajena importan cargas reales
respecto del dueño. Así, por ejemplo, si sobre un inmueble pesa una servidumbre, ésta es una carga real que debe ser
soportada por los sucesores del inmueble. La idea de carga real es la existencia de un derecho real adherido a la cosa,
que debe ser mantenido.
Otras clasificaciones:
a-Derechos reales sobre la sustancia (dominio, por ser un derecho que permite disponer materialmente de la cosa), la
utilidad (el condominio y la propiedad horizontal recaen sobre la utilidad) y el valor (los derechos de garantía
comprometen únicamente el valor de la cosa que constituye su objeto).
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b-Según el sujeto, se pueden clasificar en exclusivos, aquellos que no permiten la pluralidad de titulares (dominio,
propiedad horizontal), y no exclusivos, que son los que admiten tal concurrencia (derechos reales de garantía).
Significado de la reforma: se define claramente el concepto de carga o gravamen real.
Derechos reales principales y accesorios.
Art. 1889: Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Interpretación de la norma: Los únicos derechos reales accesorios son los de garantía. Dependen para su existencia
de un derecho personal al que acceden.
Además, en materia de prescripción dispone el art. 2565 que, como regla general, los derechos reales principales se
pueden adquirir por la prescripción en los términos del art. 1897 y siguientes.
Significado de la reforma: se limita a instaurar una de las clasificaciones posibles .

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

Art. 1890 Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
(El código en esta clasificación tiene en cuenta la naturaleza del objeto).
Interpretación de la norma: Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser inmuebles o
muebles, y éstas a su vez son registrables o no registrables, cuando los documentos portantes de derechos tengan
acceso al registro, ya sea para su oponibilidad (buques, aeronaves) o también para su constitución (automotores,
caballos de pura sangre).
Significado de la reforma: incorpora una clasificación que no figuraba en el código anterior, ya que este no había
previsto la publicidad registral, con excepción de la hipoteca.
Ejercicio por la posesión o por los actos posesorios. Excepciones. Otras categorías.
Art. 1891 Todos los derechos reales regulados en este código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.
Es la última clasificación que admite el código, recogiendo conceptos de la doctrina.
Interpretación de la norma: Como se desprende de la norma, con excepción de las servidumbres y de la hipoteca,
todos los derechos reales se ejercen por la posesión; esto es, el titular ejerce un poder de hecho sobre la cosa.
Significado de la reforma: además de legislar otra clasificación de los derechos reales, en forma novedosa se refiere
a las servidumbres positivas. Esta norma parece sugerir que al haber actos posesorios, sería factible su adquisición por
usucapión.
Tanto la hipoteca como la servidumbre no se pueden ejercer la acción reivindicatoria.
En la hipoteca el dueño de la cosa se queda con ella pero responde como deudor.
En la servidumbre se ejerce por actos concretos por ejemplo cuando pasa por un camino que está en posesión de otro.
Antes no estaba legislado el ejercicio por la posesión o actos posesorios pero se tenía en cuenta.
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BOLILLA 2- ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS

REALES

1) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN GENERAL

Concepto general:
Los modos de adquisición del dominio son los hechos y actos (humanos y jurídicos) previstos por la ley para adjudicar
en propiedad una cosa determinada, mueble o inmueble, a una persona, que así incorpora ese derecho real a su
patrimonio. (Papaño)
Los modos de adquisición son clasificados asi:
1. Acto entre vivos y mortis causa
2. A titulo universal y a titulo singular
3. Originarios y derivados

*Originarios: el sujeto no adquiere de nadie, se apropia de ello. No se basa en un derecho anterior

*Derivados: el derecho nos viene de quien nos lo transmite, por última voluntad, por un acto entre vivos o por la ley.
ARTÍCULO 398.- Transmisibilidad. Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación válida de las partes o
que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas
costumbres.
ARTÍCULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Adquisición derivada por acto entre vivos: EL SISTEMA DE TITULO Y MODO.

ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las
formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria
es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía
a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre
del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo
sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la
adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Titulo suficiente: es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real. Es fuente de la constitución o transmisión del derecho real.

Modo suficiente: tradición posesoria (transmisión y constitución de derechos reales que se ejercen por la posesión)

Inscripción registral: transmisión y constitución de derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho asi lo requiere.

Primer uso: adquisición de la servidumbre positiva.

Antecedentes y evolución:
Código de Vélez
Art 577: “antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real” (norma general)
Art 2351: “habrá posesión de las cosas cuando alguna persona por si o por otro tenga una cosa bajo su poder con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”
ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a. los contratos que tienen por
objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en
que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa; b. los contratos que
tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c. todos los actos que sean accesorios de otros
contratos otorgados en escritura pública; d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley,
deben ser otorgados en escritura pública.
Código de Vélez: lo necesario para adquirir derechos reales era el título y el modo, entendiendo por modo a la
tradición, es decir, la entrega efectiva y voluntaria de la cosa.
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Sistema alemán
En nuestro derecho el derecho real de dominio nace con el título y modo suficiente, la inscripción en el registro solo le
da publicidad y oponibilidad frente a los interesados de buena fe.
Los elementos de la transmisión son el título (sustancial y formal, debe ser suficiente), el modo (es la tradición,
entrega material y efectiva de la cosa), inscripción (se inscribe el documento, es decir, el titulo formal)

En el sistema alemán: enajenación en materia de inmuebles.

Los elementos son el título, el acto abstracto y la inscripción.
*Título: es un contrato, no genera efectos reales, solo lo genera entre las partes. A la sociedad ese contrato no le
interesa porque no irradia derechos reales.
Acto abstracto: cuando Roma se convierte en metrópoli y el derecho romano dejo de ser el derecho civil solo de los
romanos, apareció un nuevo modo de transmisión (la tradición de la cosa), se adquiría el dominio.
Gayo decía que la tradición era suficiente.
Paulo decía que no era suficiente, la tradición por sí misma no puede transmitir el derecho, la entrega está justificada
por la causa que lo precede y debe ser licita. (iusta causa antecedente, titulo suficiente en la actualidad).
Este sistema siguió la posición de Gayo. No importaba si la causa era lícita o no, bastaba la tradición.
Con el correr de los siglos empezó a espiritualizarse y se convirtió en una simple cláusula del contrato.
*Acto abstracto: es un acuerdo para transmitir, no menciona cual fue el contrato, importa que haya un acuerdo para
transmitir la cosa entre el enajenante y el adquirente.
*inscripción: es el acuerdo abstracto el que se inscribe en el registro.
El dominio nace con la inscripción del acto abstracto, y el acto abstracto protege al adquirente
El registro tiene el principio de la fe pública registral, las constancias del registro se presumen exactas, es la verdad
jurídica, por lo tanto los terceros pueden confiar plenamente en las constancias registrales. El registro protege a los
terceros.
Artículo 4º de la LEY 17801 - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes

2) AQUISICIÓN DERIVADA DE DERECHOS REALES

La palabra título responde al concepto de causa, es decir, el acto jurídico que sirve de causa a la tradición; así, por
ejemplo, la venta, donación, permuta. El titulo seria la causa mediata y la tradición la causa inmediata.
En cuanto a la tradición (art. 750) en sí misma, es menester la realización de actos materiales en los términos de los
art. 1924 y siguientes.
La tradición, como acto jurídico real, importa la entrega material de la cosa, desplazándose desde el tradens hacia el
accipiens. Es un recaudo indispensable para la transmisión de los derechos reales, pero es insuficiente para ocasionarla
por sí misma.
Tradición:
ARTÍCULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición,
excepto disposición legal en contrario.
Excepción a la tradición: (casos en que no es necesaria según el art 1892)

 “la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía
a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro” ( el
poseedor sube de categoría)
 “el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente” (vendo el inmueble y quedo como locatario, es decir, bajo de categoría. Paso de ser poseedor a ser
tenedor)
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la
recibe, o de éste de recibirla.
Código de Vélez
Art 577: “antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real” (norma general)

Capacidad:
ARTÍCULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
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b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente.
Inoponibilidad:
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste
en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.
Los derechos reales son oponibles erga omnes. Por lo tanto, requieren de publicidad para ser conocidos y
oponibles a ciertos terceros.
Interpretación de la norma:
1-Formas de concretar la publicidad: La publicidad consiste en llevar a conocimiento de los interesados actos o hechos
jurídicos reconocidos y apoyados por la ley. A veces la publicidad equivale a un mero anuncio, una noticia, su
finalidad es simplemente tuitiva (proteger amparar) y su violación no tiene consecuencias o si las tiene, solo
importan la obligación de reparar el daño causado; otras veces la publicidad equivale a notificaciones hechas a sujetos
determinados y ampara la buena fue.
2-Inscripcion y publicidad: En materia de cosas registrables, la inscripción del título en el registro le otorga
oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe. La función de la inscripción registral, en lo que concierne a
inmuebles, había suscitado dudas en virtud de la defectuosa técnica legislativa del art. 2505 del código derogado, pero
estas fueron luego resueltas por el art. 2 de la ley 17.801 que expresamente le atribuye carácter declarativo.
3-Naturaleza de la inscripción registral: La inscripción es constitutiva cuando se la impone aun con referencia a las
partes del acto jurídico fuente de la transmisión, como también para la oponibilidad a los terceros, y declarativa (no
constitutiva) si la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico, ni a los terceros desinteresados y se
concreta a obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados.
4-Los terceros frente a la registración: para comprender, tercero en esta norma, se trata de una persona ajena o distinta
de dos o más que intervienen en un negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y por tanto no puede,
en principio, verse perjudicada por los efectos de las relaciones jurídicas vinculantes para otros, lo que surge de la
formulación del principio que en el marco contractual se expresa en el art. 1021: el contrato solo tiene efecto entre las
partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley.
Para Llambias era observable la terminología de terceros interesados y desinteresados, porque esta última clasificación
apunta a un desprendimiento que nada tiene que ver con la ausencia de interés legítimo que caracteriza a los
“desinteresados”. El concepto de tercero interesado, es propio de la teoría del pago, no siendo aconsejable su
extensión a esta materia, para evitar confusiones.
El código se refiere a terceros interesados, siguiendo la terminología más aceptada en la doctrina.
Significado de la reforma: el código consagra la tesis mayoritaria aceptada por la doctrina en el sentido de que la
publicidad, especialmente la registral, es necesaria para que el derecho real se torne oponible a terceros interesados de
buena fe.

La inscripción como modo suficiente. Supuestos.

En ciertos casos especiales, como señala la norma, el modo no es la tradición sino la inscripción registral. Es el caso
por ejemplo, de los automotores y de los caballos de pura sangre de carrera, en el que la inscripción en el registro es
constitutiva. Queda fuera de este sistema el derecho real de hipoteca, el que no se ejerce por la posesión y, por lo tanto,
no hay tradición, se constituye con el título.

Publicidad suficiente: (inscripción registral o posesión)

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título real.

3) ADQUISICIÓN LEGAL (releer) 7

ARTÍCULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y
del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

La adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente:

ARTÍCULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe
del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
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derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de
las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe
aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
(se trata la situación del subadquirente de cosas muebles en las trasmisiones a non domino)
Lo que en realidad procura el art. 1895 es proteger a los subadquierentes, que obtienen la cosa mueble de quien no
tenía derecho a transmitirla, en tanto no haya habido hurto o perdida. Esta norma apunta a la protección de terceros
adquirentes. Cabe aclarar que para repeler la acción reivindicatoria es necesario que el tercero, además de poseer de
buena fe, haya adquirido a título oneroso.
Dice el art. 1895 que las cosas no deben ser hurtadas o perdidas. Si se trata de cosas muebles robadas, hurtadas o
perdidas, el subadquirente de buena fe puede adquirirlas por prescripción breve al cabo de 2 años (art. 1898 y2254). Si
carece de buena fe, cabe inferir que podrá adquirir luego de 20 o de 10 años de posesión, según el caso (art. 1899).
Naturaleza jurídica de la adquisición: Dice el art. 1895 que se trata de una adquisición legal, pues su enfática
redacción quiere significar con su firmeza el atribuir, directamente por la norma, la propiedad al poseedor. Es la ley,
por razones de conveniencia económica y de seguridad en las transacciones, la que hace que el adquirente de buena fe,
que se encuentra en posesión de la cosa, adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier acción de
reivindicación del antiguo propietario, no obstante haberla recibido quien no era el dueño.
Caso en que la cosa haya sido robada o perdida: En el caso de que la cosa sea hurtada o perdida, esto es, que el
propietario no se haya desprendido de ella voluntariamente, los terceros no gozan de la propiedad y no pueden repeler
la acción reivindicatoria, aun cuando sean de buena fe y a título oneroso.
Requisitos: El art. 1895 protege a quienes adquieren cosas muebles de parte de quien no se encuentra legitimado, por
no ser propietario, o que siéndolo, no estaba legitimado para transmitir válidamente la propiedad al estar su título
subordinado a una acción de nulidad, resolución, etc. Para que el tercero adquirente pueda invocar el principio que se
desprende de dicha norma, deben ser satisfechos ciertos requisitos:
-Posesión: el tercero para poder invocar la regla emergente del art. 1895 en los supuestos de desprendimiento
voluntario, debe ser poseedor de la cosa mueble; los tenedores no pueden prevalerse de este sistema. Quien adquiera
del no propietario la mera tenencia no tiene un título idóneo para adquirir la propiedad; además, reconoce el poder
preferente de otro sobre la cosa.
Esta adquisición legal es uno de los efectos de la posesión. Del art. 1911 surge una presunción iuris tantum de la
existencia de la posesión, de manera que quien pretenda desconocer la calidad de poseedor tendrá que probarlo.
La posesión a la que se refiere el art. 1895, que permite generar la adquisición legal del derecho real, puede ser
aplicada a la adquisición de otros derechos reales y no solo a la del dominio.
-Buena fe: es otro de los requisitos que debe reunir el tercero para poder invocar la regla emergente del art. 1895.
Habrá buena fe cuando el poseedor, persuadido de su legitimidad, no haya sabido, después de una conducta diligente,
que quien le trasmitió la cosa mueble no estaba legitimado para hacerlo.
La buena fe también se presume (art. 1919), razón por la cual quien alegue la existencia de mala fe en el poseedor
tendrá que demostrarlo.
-Buena fe y cosas muebles registrables: en el caso de las cosas muebles registrables, el art. 1895 dice que “no existe
buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien
la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
éstos no son coincidentes”.
El que adquiere una cosa mueble registrable sabe que debe inscribir en el registro su adquisición, ya que el error de
derecho no es excusable. Por ende, si no la hace, no puede ser considerado de buena fe.
-Título oneroso: el art. 1895 exige, además de la posesión y la buena fe, el título oneroso en cabeza del
subadquierente, para escapar a la acción reivindicatoria del anterior propietario. Cabe entender que quienes sean
poseedores de buena fe, aun cuando hayan adquirido a título gratuito, gozan de la atribución de propiedad que
establece dicho precepto. Pero, a los efectos de poder repeler la acción reivindicatoria del anterior propietario, se
requiere también que haya mediado una adquisición a título oneroso. Es decir que el poseedor de buena fe, como
explica allende, es propietario frente a todos, sea a título oneroso o gratuito, pero en este último caso lo será frente a
todos menos frente al propietario anterior, porque si el verdadero dueño prueba que el poseedor de buena fe adquirió a
título gratuito, éste no estará en condiciones de repeler la acción real de aquél.
Significado de la reforma: Con respecto al régimen anterior, la reforma toma partido por señalar como un caso de
adquisición legal el previsto en la norma, descartando las tesis sobre una presunción de propiedad o una prescripción
instantánea.
Se trata de una aplicación de la teoría de la “apariencia”. En el derecho moderno, los instrumentos jurídicos más
importantes respecto a este son la posesión y la inscripción de ciertas titularidades jurídicas en registros creados con
ese fin.
Prohibición de constitución judicial:
ARTÍCULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su
constitución, excepto disposición legal en contrario.
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4) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Concepto
Código de Vélez
Art 3947: “los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio
de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Art.3948: “la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la
propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”
Art.3950: “todos los que pueden adquirir pueden prescribir”
Art.3952: “pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición”

ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de
una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Interpretación de la norma: La prescripción adquisitiva es la adquisición de un derecho real por la continuación de

la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la
prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso
del tiempo. En materia de derechos reales interesa la prescripción adquisitiva.
La corte suprema de justicia de la nación ha sostenido que la prescripción es una institución de orden público que
responde a la necesidad social de no mantener pendientes las relaciones jurídicas indefinidamente, poner fin a la
indecisión de los derechos y consolidar las situaciones creadas por el transcurso del tiempo, disipando las
incertidumbres.
Por su propia definición, quedan excluidos de su campo de aplicación los derechos reales que no se ejercen por la
posesión ni por actos posesorios como la hipoteca o las servidumbres negativas.
También se encuentran excluidas la prenda y la anticresis porque, al tratarse de derechos reales de garantía, junto
con la hipoteca, el código impone el requisito de la convencionalidad, como única fuente de origen (2185); además,
son accesorios (2186).

5) CLASES Y CATEGORÍAS
Prescripción adquisitiva breve:
ARTÍCULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y
buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el
plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
La prescripción breve confluye en la noción común de usucapión, como modo de adquirir el dominio y de otros
derechos reales por la posesión continua de la cosa. El fundamento de esta prescripción corta coincide con los
principios de la larga (dar seguridad jurídica, paz social y etc.) pero, además, aquí se procura proteger la buena fe de
quien le adquirió a la persona que aparentaba ser el propietario de la cosa.

-Requisitos: los cuatro requisitos para la prescripción breve surgen del propio art. 1898: justo título, buena fe, posesión
y tiempo (10 o 2 años).
1. -justo título: en el comentario del art. 1892 fue expuesto el concepto de título suficiente para adquirir derechos
reales sobre inmuebles, en forma derivada, por actos entre vivos. Cabe recordar que se lo ha caracterizado
como el acto jurídico apto o idóneo para transmitir sobre el inmueble el derecho real de que se trata, revestido
de las condiciones de fondo y de forma establecidas por la ley. El titulo suficiente es la causa que justifica la
transmisión del derecho real, es decir, el acto jurídico que sirve de causa a l tradición (compraventa, permuta y
etc.) Se trata de un contrato que resulta idóneo para transmitir el dominio sobre la cosa.
2. -buena fe: sobre el concepto, se remite al comentario a los art. 1895, 1902 y 1918. Cabe aclarar que la buena
fe no es necesaria después del momento de la adquisición. La buena fe es un recaudo adicional, ya que puede
haber justo título sin buena fe. El primero es un elemento objetivo, mientras que la buena fe es subjetiva.
Claro que si no hay título, está descartada la buena fe. Si no hay buena fe, solo queda el recurso de la
prescripción larga.
3. -Posesión durante diez o dos años: El poseedor con justo título y buena fe es propietario frente a todos, erga
omnes, salvo al anterior propietario, quien puede reivindicar la cosa. El adquirente en estas condiciones está
expuesto a la reivindicación ya que, al no ser la transmisión a non domino un caso de acto nulo o anulable, no
puede invocar la protección del art. 392.
4. No obstante, si el titular con justo título se mantiene en la posesión de la cosa durante al menos 10 años
(pueden necesitarse más si hubo alguna causal de suspensión o interrupción) en ese caso podrá consolidar su
situación y repeler dicha acción real.
Si se trata de cosas muebles hurtadas o perdidas, el plazo es de 2 años.
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El plazo corre desde que se inicia la posesión. No obstante, si se trata de cosas registrables, comienza su
computo desde la inscripción del justo título en el registro que corresponda.
Ahora, a los efectos de la prescripción breve, cuando la inscripción es constitutiva, interesa la posesión
llamada “útil”, que es aquella posterior a la inscripción registral.
-Situación del sucesor singular del adquirente con justo título: el adquirente con justo título y buena fe, está
expuesto a la acción reivindicatoria hasta tanto se consolide la situación por el transcurso del plazo de 2 o 10 años. Es
posible que antes de cumplirse dio plazo, aquel le enajene la cosa a un tercero. El subadquierente queda colocado en la
misma posición que su antecesor y que, por lo tanto, solo podrá evitar la reivindicación consumada la prescripción
corta.
-Situación del subadquierente de cosa mueble con título gratuito: El subadquierente de una cosa mueble no
hurtada ni perdida puede repeler la acción reivindicatoria del verdadero propietario si es de buena fe y a título oneroso.
Si el reivindicante prueba que la adquisición fue a título gratuito podrá recuperar la cosa (art. 1895).
Asimismo, resulta que el art. 1898 contempla el caso del poseedor de buena fe de cosas hurtadas o perdidas, con lo
que pueden surgir dudas respecto al poseedor de esa clase cuando se trata de cosas que no son hurtadas o perdidas. En
estas condiciones, a pesar de la omisión, cabe inferir que el subadquirente a título gratuito está incluido implícitamente
en las previsiones del art. 1898, de manera que puede consolidar su situación al cabo de 2 años de posesión.
Significado de la reforma: esta norma trata en conjunto la situación de los inmuebles y de las cosas muebles, aunque
con diferentes plazos en uno y otro caso. Para las cosas muebles no registrables, reduce a 2 años el plazo que el
anterior código fijaba de tres en el anterior art. 4016 bis.
Establece que para las cosas registrables el plazo se computa desde la registración del justo título, en lugar de tomar en
cuenta la fecha de inicio de la posesión, siguiendo recomendaciones de la doctrina y de la jurisprudencia.

Justo título:
ARTÍCULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Prescripción adquisitiva larga:

ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

1-Pautas generales: Se define a la prescripción adquisitiva como el instituto por el cual el poseedor adquiere el
derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación de la posesión durante todo el tiempo
fijado por la ley.
La usucapión se justifica en diversas razones. Por un lado, se considera la presunción de abandono de la cosa por parte
de su propietario. Si bien el dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso, la ley le adjudica la propiedad al
nuevo poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja que otro aprovecha de la cosa con la intención de
adquirirla. Por otro lado, hay razones económicas, ya que la ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante
la explotó económicamente, la hizo rendir, en desmedro de quien no mostró interés en la explotación. Esto interesa a
toda la sociedad, si se recuerda que la propiedad tiene una función social.
La prescripción larga tiene su origen en la proescriptio longissimi temporis del derecho romano. Ella no requiere justo
título ni buena fe, bastando la posesión y el tiempo.
La prescripción larga requiere dos requisitos: posesión y tiempo. Por regla general, ya se trate de cosas muebles o
inmuebles cuya situación no encuadre en los casos de prescripción breve, el plazo requerido es el de 20 años.
-Caso especial del adquirente de cosa mueble registrable: el adquirente de una cosa mueble registrable no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre en el registro, es un poseedor de mala fe (art. 1895), ya que la ignorancia del
derecho no es excusable. Para ser de buena fe hay que estar persuadido de la legitimidad de la adquisición (art. 1918).
En teoría, podría consolidar su situación al cabo de veinte años de posesión, ya que la usucapión larga sanea la falta de
inscripción y la mala fe.
No obstante, el código en este caso introduce una importante innovación y reduce el plazo a 10 años. La situación más
común se presenta en el supuesto de automotores, ya que en ocasiones el comprador recibe la posesión del auto y paga
el precio, pero no inscribe en el registro, lo cual puede ocasionar diversos problemas.
-Personas que pueden adquirir o sufrir la usucapión: el código dispone que la prescripción opera a favor y en
contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario (2534). De modo que los que pueden adquirir
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pueden prescribir, lo que incluye al estado (nacional, provincial, municipal), en lo que respecta a los bienes
susceptibles de ser de propiedad privada.
La prescripción adquisitiva corre contra las mismas personas que pueden adquirir derechos reales, lo que incluye al
estado, cuando se trata de bienes sujetos al régimen de derecho privado. En cambio, no pueden ser adquiridos por
usucapión los bienes del dominio público.
Si la prescripción comenzó contra una persona que fallece, luego sigue corriendo contra sus herederos y legatarios
(beneficiarios). También corre contra los incapaces.
Significado de la reforma: esta norma abarca a todos los derechos reales principales que se ejercen por la posesión,
incluidas las servidumbres positivas, en las que el uso equivale al ejercicio de actos posesorios (1891). En cambio, el
código derogado exigía que hubiese título para las servidumbres, y que fuesen continuas y aparentes. Además, trataba
por separado a los inmuebles de los muebles.
Se introduce un nuevo caso de usucapión larga pero con plazo menor, para la hipótesis de cosas muebles registrables,
no hurtadas ni perdidas, en las que no hubo inscripción

Posesión exigible:
ARTÍCULO 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
La posesión es ostensible (publica) cuando no es clandestina (1921). El código pretende que el titular del derecho
real tenga la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce en su contra, dado que tiene derecho a oponerse a ella.
Además, la posesión tiene que ser continua y no interrumpida: la continuidad, esto es, la realización de actos
posesorios en forma sucesiva, continuada, depende del propio poseedor, aunque hay que tener en cuenta la
presunción de continuidad que establece el art. 1930. En cambio, la interrupción no depende de la omisión del
poseedor sino de un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (ej. Demanda 2546) y
aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (art.
2545).
Significado de la reforma: a diferencia del código anterior, ya no se exige que la posesión sea pacifica, sino
solamente que sea continua y publica. De tal forma, un poseedor que haya adquirido con violencia podría adquirir
por usucapión. Tampoco se legisla la purga de los vicios, que tantos desencuentros produjo en la doctrina.

Unión de posesiones:
ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular
puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción
breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
Interpretación de la norma:
-Accesión (conformidad, consentimiento) de posesiones: aquí se regula la posibilidad de acceder al plazo necesario
para la prescripción por la unión de posesiones, mediando sucesión por título universal o singular, aunque en verdad
solo en el segundo caso cabe aludir a la unión de posesiones. La accesión de posesiones influye en los plazos.
-Caso de sucesión universal: respecto estos casos, los herederos continúan la persona del difunto, no comienzan una
nueva posesión, sino que, continúan solo la posesión de su autor, y la conservan con las mismas condiciones y las
mismas calidades: si era de buena fe, continua como tal, aunque el heredero llegare a saber que la herencia pertenecía
a otro.
Hay que tener en cuenta que nuestro sistema responde más a la idea germánica de la adquisición de la herencia (ipso
jure), que a la romana.
De ahí que el heredero tenga la posibilidad de adquirir por usucapión las cosas poseídas por el causante, o se pueda
defender con las acciones posesorias o reales, al igual que lo hubiera podido hacer dicho causante, si la posesión de él
sufrió alguna turbación o despojo.
Teniendo en cuenta que el art. 1901 se refiere al heredero, cabe incluir a los legatarios de cuota y a los cesionarios de
herencia, que también son sucesores universales, y excluir de esta solución al legatario de cosa cierta.
-Sucesión particular. Accesión de posesiones: Los sucesores particulares no continúan la posesión de su autor; no hay
identidad jurídica en las personas; no representan a su autor; no suceden en sus obligaciones. El autor del sucesor
puede tener una condición totalmente diferente, que impida unir la posesión del uno a la del otro. Hay dos posesiones
distintas, que en ciertos casos tienen la facultad de unirse.
La solución es distinta de la expuesta, cuando se trata del sucesor singular. La sucesión de la posesión es un fenómeno
distinto a la unión de posesiones. La primera se produce en favor del sucesor universal en una sucesión por causa de
muerte, y no da lugar a una nueva posesión. La segunda se configura cuando el causahabiente del poseedor lo es por
título inter vivos o cuando lo es por causa de muerte, pero no con carácter universal, y nace una nueva posesión, que
es susceptible simplemente de unirse a la anterior.
-Requisitos de la unión de posesiones: Para que pueda operarse la accesión de posesiones debe satisfacerse un
requisito: que proceda la una de la otra inmediatamente. El art. 1901 permite más de una unión (porque dice
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antecesores, otras) pero debe haber un encadenamiento sucesivo. Una persona no podría unir su posesión a la del
antecesor de su antecesor, sin unir también la del segundo.

Comienzo de la posesión:
ARTÍCULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene
efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de
buena fe.
Presunción de la fecha de comienzo de la posesión: La presunción puede aplicarse también con relación al título del
antecesor del poseedor actual, ya que podría haber unido su posesión a la de aquél.
Por otra parte, la presunción puede ser útil en la prescripción larga, si el poseedor no tiene buena fe, o si presenta un
título que no puede caracterizarse como justo título (ej.: boleto de compraventa, titulo putativo y etc.).
En el caso de UNA COSA MUEBLE REGISTRABLE, y que la inscripción fuese constitutiva, la presunción es que la
posesión comienza el día de la registración.

Normas aplicables:
Art 1904 Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I del Libro Sexto de
este Código.
Sentencia de prescripción adquisitiva.
ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se
produce la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la
excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de
dar a conocer la pretensión.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de
oficio, la anotación de la Litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Interpretación de la norma:
-Carácter del juicio de prescripción adquisitiva: Siguiendo la línea impuesta desde hace muchos años por la
legislación especial, esta norma reitera que el proceso debe ser contencioso, esto es, que debe garantizarse el derecho
de defensa del posible perjudicado. La demanda se dirige contra quien figure como titular del dominio según las
constancias del registro de la propiedad inmueble, cuya certificación deberá ser acompañada con la demanda.
-Efectos de la sentencia: Dispone la norma, que la sentencia carece de efectos retroactivos. Ocurre que cada caso
debe ser examinado por separado.
El hecho de ser un modo originario de adquisición no significa que el adquirente por usucapión no deba respetar los
derechos reales que el propietario anterior hubiese constituido sobre la cosa (ej. Una servidumbre), que son oponibles
erga omnes, si no se extinguieron por el no uso o por la propia posesión del adquirente. Por ende, si se trata de una
hipoteca, el nuevo dueño deberá respetarla, aunque solo responderá con el inmueble y no con todo su patrimonio.
1905 según este, la sentencia no tiene efecto retroactivo.
-Efectos de la sentencia respecto de los derechos reales constituidos por el anterior propietario: Siguiendo a la
doctrina francesa que, aun sin la existencia de texto expreso, sostiene que cuando la usucapión se ha cumplido ella
tiene efecto retroactivo a la fecha en que comenzó su curso y desde ese momento el poseedor es considerado
propietario; alguna doctrina considera que dicha conclusión resulta aplicable a nuestro derecho (Salvat, borda entre
otros).
La reforma resuelve cuestiones que estaban controvertidas, especialmente lo atinente al efecto de la sentencia de
usucapión. A la vez, en forma novedosa, impone al juez el dictado de una medida cautelar (anotación de Litis) y
establecer la fecha en la cual considera adquirido el derecho real.

6) TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS REALES

ARTÍCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.
Interpretación de la norma: aquí se sienta una regla general: los derechos reales (también los personales) son
transmisibles, ya sea por actos entre vivos o por disposición de última voluntad (art. 398). Coincide con la regla del
art. 1972, que veda en los actos a título oneroso las cláusulas de no enajenar. Se trata de favorecer la circulación de los
bienes, de evitar que queden estancados.
El condominio sobre un muro, o una servidumbre, no pueden ser transmitidas con independencia del inmueble al que
acceden.
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Significado de la reforma: se establece claramente una regla general, con el fin de evitar la casuística. Al tratarse de
un principio, se puede concluir que, en caso de duda, debe estarse por la transmisibilidad.
El principio “nemo plus iuris”:
Afirmar el derecho del verdadero propietario.
Nadie es capaz de transmitir a otro más de los derechos con los que cuenta.
La ley le pone un candado al patrimonio de las personas. Nadie puede adquirir derechos sobre las cosas del patrimonio
de una persona, sin un permiso del propietario.

7) EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Interpretación de la norma: en esta norma se enumeran causas generales de extinción de los derechos reales:
destrucción de la cosa, abandono y consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

En cuanto a la destrucción de la cosa, es lógico ya que el derecho real carecería de objeto. La destrucción debe ser
total, pues si es parcial, el derecho real continuaría sobre la parte restante. Dice el artículo “si la ley no autoriza su
reconstrucción”. Claro ejemplo de ello es el derecho de superficie, que no se extingue si el superficiario reconstruye o
reforesta (art. 2122).
El abandono del derecho real, no de la posesión, debe ser categórico. Según el art. 948 la voluntad de renunciar no se
presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla es restrictiva.

Si se trata de inmuebles, debe ser formalizado por escritura pública, ya que según el art. 1017, inciso a- deben ser
otorgados por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles.
El abandono de la cosa mueble no registrable es el supuesto previsto por el art. 1947, es una causal de extinción
absoluta pues la cosa se transforma en res derilictae y deja de tener dueño; puede ser adquirida por usucapión.

Como aclara el art. 1907, se trata de causas generales que en principio abarcan a todos los derechos reales, pero no son
las únicas. En la regulación de los distintos derechos reales se encuentran causas especiales de muchos de ellos. Así,
por ejemplo, el usufructo se extingue por el no uso, lo que no es aplicable al dominio.
Ni el abandono, ni la consolidación, pueden afectar derechos adquiridos por terceros.
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BOLILLA 3- POSESIÓN Y TENENCIA

1) RELACIONES DE PODER:
ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia

Otras denominaciones
*La posesión es el goce de una situación de poder que luego invade el ámbito jurídico
*La posesión es el ejercicio de determinadas facultades
* Para los romanos: se referían a la posesio libertatis, que era el ejercicio factico (hechos) de un estado de libertad
del esclavo, y que ejercida de manera pacífica y pública se convertía en una condición jurídica de libertad
(persona)
*Posesión de estado de familia: no había reconocimiento formal, pero el trato era de un hijo digno

Percepción empírica: lo empírico es lo que nos dan los hechos y la experiencia.

En la posesión empírica se percibe una relación persona-cosa, pero en el fondo se ignora la situación jurídica que
existe entre ellas.
Sentido jurídico: esta idea nació en Roma, donde el USO hacia a la POSESION.
Rómulo dividió la tierra en 3:
*Tierra pública: tierra del estado (monarquía). Actualmente son los bienes públicos del estado
*tierra divina: destinada al culto de los dioses. No eran susceptibles de ser adquiridas por los particulares
*tierra privada: era susceptible de ser adquirida por los particulares.
Los patricios y los plebeyos comenzaron a invadir las tierras públicas cuando Roma empezó a crecer, se trataba de
una cuestión política y económica. Ninguna de las dos clases podía invocar un derecho porque se trataba de tierras
públicas y no era una cuestión jurídica.
Etimología: originariamente se utilizaba el término más antiguo de USOS, que indicaba el goce de UN PODER,
ejercido aun sobre derechos. Usos en un término amplio que comprendía la POSSESSIO. Entendieron los romanos
que la posesión significaba un estado de hecho por medio del cual una persona tenía una cosa en su poder y disponía
de ella según su voluntad, como lo haría un propietario.

Antecedentes, teorías de la posesión.

a) Teoría de Savigny
Esta teoría, también llamada clásica o subjetiva, se basa en la idea de que, para la existencia de la posesión, es
necesaria la concurrencia del corpus y el animus domini.
El corpus es el poder de hecho sobre la cosa. La posibilidad de disponer físicamente de tal.
El animus domini como la intención de comportarse con la cosa como lo haría su dueño
En síntesis, según la teoría de este autor si una persona reúne en su cabeza los dos elementos es poseedor. En cambio,
si falta el animus domini, habrá tenencia.
Ejemplo: si a una persona se le confía alguna cosa para que la guarde, si bien esta en contacto físico con la cosa, esa
relación no esta acompañada del animus domini, en tanto el tenedor reconoce un derecho superior en cabeza de su
dueño.
b) Teoría de ihering
La llamada teoría objetiva.
Dice que la diferencia entre posesión y detentación no radica en la intención del sujeto (teoría subjetiva), sino en la
voluntad de la ley (teoría objetiva).
Es decir, para ihering se puede configurar la posesión con el simple corpus ya que es el único elemento visible y
susceptible de comprobación.

SAVIGNY: fue el fundador de la escuela histórica del derecho, estudiaba el derecho desde una perspectiva histórica.
La posesión era una situación de hecho y no un derecho, es decir que era un hecho y un derecho a la vez.
UN HECHO en su naturaleza, UN DERECHO en su consecuencia jurídica.
El DERECHO SUBJETIVO era un poder que emanaba de la voluntad.
Su crítico fue IHERING (utilitarista): la posesión era un DERECHO, una apariencia de la propiedad. En toda
posesión hay una situación de propiedad.

2) DISPOSICIONES GENERALES DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL:

ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
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Concepto de posesión
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Concepto de tenencia:
ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor

Semejanzas y diferencias con el Código de Velez

*sobre la posesión:
El Código Civil y Comercial habla de ejercer un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como el titular de un
derecho real. Mientras que el Código de Vélez se refiere a tener una cosa bajo su poder con la intención de someterla
al ejercicio de un derecho de propiedad.
Ambos códigos coinciden en que habrá posesión cuando una persona actué por medio de si o por medio de otro.
*sobre la tenencia:
El código Civil y Comercial habla de ejercer un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como el representante
del poseedor. En cambio, el de Velez establece que se tiene efectivamente la cosa, reconociendo en otro la propiedad.
Difieren también en que el nuevo código establece que el tenedor se comporta como representante del poseedor, y el
código de Velez como representante de la posesión del propietario.

3) OTRAS RELACIONES REALES:

Son situaciones de hecho que no están legisladas, se refieren a como nos podemos relacionar con las cosas.
*Simple contacto material: se refiere a relaciones casuales, que no crean ningún tipo de consecuencia, pero si
genera responsabilidad en el caso de que rompa algo. (ej: apoyarse en una pared).
*yuxtaposición local: es la posibilidad de acceder a las cosas, no existe voluntad para que el hecho tenga
consecuencias jurídicas. Se trata de una mera relación de lugar, indiferente al derecho, ya que no hay conciencia
del poder sobre la cosa.
*cuasi-posesión: es de origen romano. Cuasi-poseedores son los que se comportan como si fueran titulares de
derechos reales distintos del dominio (usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis).
La cuasi posesión se refiere a la posesión de derechos, que en nuestro derecho actual no hay posesión de derechos.
En el código de Vélez se veía plasmado en las notas al art. 2400 “esta cuasi-posesión de un derecho consiste en el
goce que tiene aquel a quién pertenece”. Nota al art 2351 “se ha considerado como poseedor de una servidumbre
al que ejerce los poderes contenidos en el derecho de servidumbre. Esta es la jurispossessio o la quasipossessio
*coposesión: existe cuando se discute una posesión, es decir que solo habrá coposesión cuando las dos partes
estén de acuerdo de poseer la cosa conjuntamente. En teoría no puede existir ya que es de uno o es del otro.
Código Civil y Comercial
Art1912. Objeto y sujeto plural: “el objeto de la posesión y la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por
una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa”
Art1913. Concurrencia: “no puede concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que
se excluyan entre sí”
Grados de tenencia
Tenencia de 1° grado (TENENCIA DESINTERESADA): es la relación con cosas circunstanciales, es decir que lo
tengo, lo uso, y me voy. (ej: habitación)
Tenencia de 2° grado (TENENCIA INTERESADA): me interesa la relación que tengo con la cosa. (ej: locación)
Tenencia de 3° grado (TENENCIA AUTONOMA)
*tenencia autónoma (tenencia de 3°grado: NO EXISTE, nace sin depender de ninguna posesión.
*tenencia subordinada (es igual a la tenencia interesada, de 2° grado): uno está subordinado a la cosa que tiene en
tenencia; es decir que interesa la relación que se tiene con la cosa, en definitiva es una tenencia de uso (ej:
locación)
4) NATURALEZA JURIDICA DE LA POSESION
Análisis de las principales teorías:
SAVIGNY: fue el fundador de la escuela histórica del derecho, estudiaba el derecho desde una perspectiva
histórica.
La posesión era una situación de hecho y no un derecho, es decir que era un hecho y un derecho a la vez.
UN HECHO en su naturaleza, UN DERECHO en su consecuencia jurídica.
El DERECHO SUBJETIVO era un poder que emanaba de la voluntad.
La posesión es una condición requerida para el ejercicio de las acciones posesorias. Este estado de hecho se
encuentra protegido contra ciertas violaciones o ataques por medio de los interdictos o acciones posesorias.
Entonces la POSESION TIENE DOBLE NATURALEZA, por ser un hecho y un derecho a la vez.
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Su crítico fue IHERING (utilitarista): la posesión era un DERECHO, una apariencia de la propiedad. En toda
posesión hay una situación de propiedad.
El derecho subjetivo es el interés protegido por el derecho objetivo.
Para él la naturaleza jurídica de la posesión nace de la consideración de la misma como un derecho entendido
como una relación inmediata de la persona con la cosa, es decir, es un derecho real independiente.

5) CLASIFICACION DE LA POSESIÓN:
Presunción de legitimidad:
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

*Posesión legítima: se presume, el Nuevo Código no la define.

*Posesión ilegítima: se da cuando no se constituye de acuerdo a las normas del código. Cuando digo que tengo un
derecho real y no lo tengo en cuanto a las normas para obtener un derecho real.

Innecesaridad del titulo

ARTÍCULO 1917.- Innecesaridad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación
de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a
su relación de poder.
El título y el modo (tradición), son los recaudos mínimos de la ley para la constitución legítima de un derecho
real.
El título posee un sentido sustancial y uno formal.
Sentido sustancial: es un acto jurídico generador de la constitución de un derecho. Es la causa fuente, o también
denominado un negocio jurídico.
Sentido formal: es el instrumento, es decir, en este caso, la escritura pública.
Entre ambos existe una vinculación de continente (instrumento) a contenido (contrato). Ambos deben ser
otorgados por personas capaces y legitimadas al caso concreto; también se requiere el MODO, es decir, la
tradición “entrega material, voluntaria y efectiva de la cosa”, la tradición es entendida como un acto jurídico
bilateral y real.
Posesión de buena fe:
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos:
a. cuando el título es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
El poseedor de buena fe, por ignorancia o error de hecho, queda persuadido de su legitimidad.
Para persuadirse de su legitimidad el poseedor debe demostrar que actúo con error inexcusable y debe invocar la
existencia de un título.
Determinación de la buena o mala fe
ARTÍCULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la
relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible
determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.

6) LA POSESIÓN DE INMUEBLES MEDIANDO BOLETO DE COMPRAVENTA.

Para adquirir un derecho real se requiere titulo suficiente y en materia de inmuebles debe estar formalizado bajo
escritura publica.
La posesión se ejerce con el boleto de compraventa, sin embargo no tiene un derecho real constituido.
No tiene título suficiente, por lo tanto en principio la posesión no es legítima.
El boleto de compraventa es considerado un cuasicontrato, contrato provisorio o innominado.

Código civil y comercial

ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
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a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;

c. el boleto tiene fecha cierta; d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra
del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en
primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

ARTÍCULO 1724.- Factores subjetivos. Son factores subjetivos de atribución la culpa y el dolo. La culpa
consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación y las circunstancias de las
personas, el tiempo y el lugar. Comprende la imprudencia, la negligencia y la impericia en el arte o profesión.
El dolo se configura por la producción de un daño de manera intencional o con manifiesta indiferencia por los
intereses ajenos.

Mariani de Vidal:

Para algunos es simple promesa de venta no asimilable al contrato de compraventa aun cuando mediara tradición de la
cosa; solamente generaría la obligación de hacer u otorgar la escritura pública, pero no el derecho de exigir el
cumplimiento de ninguna de las obligaciones distintas a la de escriturar que pudiera contener el boleto. Para otros
constituye un contrato de compraventa definitivo y perfecto, que autoriza a demandar el cumplimiento de las
obligaciones que en él consten.
hay un punto sobre el cual existe coincidencia Boleto y casi absoluta de opiniones y es el siguiente: la compraventa—
o no— perfeccionada con la mera suscripción del boleto, pero tal perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los
derechos personales; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la transmisión del dominio
del inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y
nazca el derecho de propiedad del segundo, no bastará con el boleto y la tradición sino que será indispensable el
otorgamiento de la escritura pública.
En caso de compraventa de inmuebles, mientras no se firme la escritura pública y, eventualmente, se la inscriba en el
Registro de la Propiedad Inmueble, el único propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya
hecho tradición de ella al adquirente por boleto y aun cuando mediara condena judicial a escriturar44: para transferir
el dominio se requiere título, modo e inscripción, por lo que la suscripción de un boleto de compraventa no produce la
transmisión dominial.
Por tal motivo resultan rechazadas las tercerías de dominio que se pretende sustentar en la posesión del inmueble
obtenida en virtud de un boleto de compraventa.46 Aun cuando, por aplicación del principio iura novit curia se ha
interpretado —criterio que comparto— que al poseedor en virtud de boleto de compraventa le asistía una tercería de
mejor derecho (y no la de dominio que invocaba), de modo que, en definitiva resultó triunfador en su pedido de
sustraer el bien de la agresión de otro acreedor del transmitente ex-boleto.

Condominio. Bolilla n9

Antecedentes históricos
En el derecho romano ya se admitía que varias personas podían tener en conjunto la propiedad de una cosa; la cosa
permanece indivisa, pero el derecho de propiedad se encuentra fraccionado entre varias personas y le pertenece a cada
una de ellas por una cuota parte numéricamente determinada. Los juristas romanos veían con disfavor al condominio,
lo que se ponía en evidencia con el jus prohibiendi y la idea de su carácter transitorio.
Concepto
El derecho real de condominio es una especie del genero comunidad que se refiere al derecho real de dominio que
pertenece a mas de una persona. El dominio es exclusivo, tiene un solo titular, cuando la cosa pertenece a mas de una
persona se llaman, entonces, condominio.
Definición y caracteres.
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Art 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y
que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condominios se presumen iguales, excepto que
la ley o titulo dispongan otra disposición.
De este concepto se desprenden sus elementos distintivos, y son:
 Es un derecho real
 Tiene por objeto una cosa  mueble o inmueble.
 Pertenece a mas de una persona. (jurídica o humana) sin limite en cantidad.
 Cada titular tiene una cuota, cuya proporción, puede ser igual o diferente. La parte indivisa, también llamada
cuota parte, cuota ideal, parte imaginaria, etc. representa la porción que tiene cada titular sobre la cosa desde
el punto de vista jurídico y desde el punto de vista material no tiene repercusión dado que el derecho de cada
uno de ellos se proyecta sobre toda la cosa, sobre cada partícula.
El segundo párrafo del articulo sobre el concepto de condominio establece una presunción de igualdad de
cuota que opera en casos de que existiera alguna duda sobre el valor de la parte alícuota de cada comunero.
LA PRESUNCION ES JURIS TANTUM.
Clasificación
Existen dos clases de condominio
 El condominio normal, común o sin indivisión forzosa.  caracterizado x la facultad de los condóminos de
pedir la división en cualquier momento desde su constitución:
 Y por otro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder la división se
encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador)
en este ultimo caso la indivisión puede ser voluntaria o perdurable.
Facultades de los condóminos Sobre la parte indivisa
Art 1989 “cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida que su parte indivisa sin el asentimiento de
los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutar sin esperar el resultado de la partición, que
les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.”
 Las únicas facultades que pueden admitirse son las jurídicas. El ejercicio de las facultades materiales se
encuentra vedado por ser ello físicamente imposible.
 Cada condómino puede vender, donar, hipotecar e incluso abandonar, entre otros casos sin la necesidad del
concurso de los otros comuneros.
 Puede constituir usufructo sobre dicha cuota.
 Derechos personales: en cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la
parte indivisa sin consentimiento de los demás.
 Tampoco el condómino puede constituir servidumbre pues dicho derecho real agrava la cosa común y es
necesaria la concurrencia de todos los condóminos.
 Acreedores. Hipoteca: art 2207. “un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta
hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso”
Se pretende restar eficacia a a los actos realizados por un condómino en perjuicio de un acreedor hipotecario.
Regla:
Si el acreedor ejecuta la parte indivisa ANTES de la partición (a la cual tienen todos los condóminos
derecho). Quien adquiera la parte en el remate ocupara el lugar de condómino y el acreedor hipotecario
cobrara lo producido del remate. (SI SOBRA DINERO LE CORRESPONDE A EL ANTERIOR
CONDOMINO QUE FUE HIPOTECADO)
Si la partición ya se hizo no perjudica al acreedor porque como dice el art 1989 y 2207 el acto de partición le
es inoponible. Distinto si este presta conformidad y participa de la partición.

Facultades sobre toda la cosa

 actos de disposición: la disp. Jurídica o material de la cosa o de alguna parte determinada de ella , solo puede
hacerse en conformidad de todos los condóminos (art 1990). La oposición de uno de ellos bastara para
impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
No se requiere conformidad de todos para realizar mejoras necesarias
 uso y goce: art 1986 “cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorara en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades
por los restantes condóminos”
El uso y goce puede ser conjunto o individual.
Convenios de uso y goce:
 uso y goce alternado
 uso y goce exclusivo:
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 uso y goce excluyente:

Mejoras (leer)
Obligaciones de los condóminos
a. Gastos art 1991
Condóminos obligados a contribuir con
 gastos de reparación y conservación,
 las mejoras necesarias,
 rembolsar a los otros lo que hayan pagado con exceso con relación a sus partes indivisas.
No puede, el condómino, liberarse de las obligaciones por el abandono de su derecho de propiedad. Se ha aportado del
régimen anterior, y le ha quitado a esta obligación el carácter de proter rem. (la obligación no viaja con la cosa)
b. Deudas en beneficio de la comunidad art 1992
 si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al acreedor pero
tiene acciones de regreso contra los otros condóminos para el rembolso de lo pagado.
 Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin solidaridad, deben satisfacer la deuda en partes iguales.
Quien paga mas con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado de mas.

Administración
a. Imposibilidad de uso y goce común
Se da en dos supuestos:
 Cuando la cosa no es susceptible de uso común
 Cuando si lo es pero algunos condóminos ejercen el ius prohibendi
Si se da alguna de estas dos situaciones y no optan por la partición. No se propone soluciones solo que las partes
decidan lo que mas le convenga en una asamblea.
Las alternativas mas comunes son: explotación por administración o arrendamiento de la cosa común.
b. Asamblea
Todos los condóminos deben ser
 informados de la finalidad de la convocatoria,
 citados de forma fehaciente y
 con anticipación razonable.
La mayoría requerida para decidir es absoluta (esto es mas de la mitad). Dicha mayoría no es numérica, o sea no se
cuanta por persona, sino por proporción al valor de la parte de cada condómino en la cosa común, aunque corresponda
a uno solo. La mayoría se calcula sobre el total, no sobre los que asistieron a la reunión. Por eso es mayoría absoluta y
no simple.
Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa a solicitar la partición.

Conclusión del condominio

Partición art 1997 “Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condominio puede, en cualquier tiempo, pedir
la partición de la cosa. La acción es imprescriptible”
Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en la
adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.
La división es un derecho potestativo. Si no hay acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de “la
acción de división de condominio”.
La norma refiere a la acción pero lo cierto es que puede hacerse, también, de forma privada.
Este principio general de que cualquiera puede pedir la partición, cede cuando:
 se pacto lo contrario
 o cuando cualquiera de los coparticipes pida que la partición se postergue total o parcialmente por un tiempo
que fije el juez si su realización inmediata puede ser nociva.

Formas de hacer la partición .

 Privada
 Judicial; si bien la división de la cosa común en principio puede hacerse en forma privada (art 2369), si los
condóminos no se ponen de acuerdo deben someter sus diferendos ante el juez, o bien uno de ellos demandar
a los otros por división de condominio.
Hay otros casos en los que la via judicial es forzosa; 1) si hay coparticipes incapaces, con capacidad
restringida, o ausentes. 2) si hay terceros, que fundados en un interés legitimo, se oponen a que la partición se
haga en forma privada
Efectos de la partición.
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La partición tiene como consecuencia efectos declarativos y no traslativos (o constitutivos)  Lo que significa que la
ley considera al condómino, al que se le adjudico la propiedad de la cosa, no desde el momento de la adjudicación,
sino como si hubiese sido siempre único propietario desde el inicio del condominio. (art 2403).
El efecto declarativo solo rige entre condóminos. Cuando la cosa pasa a manos de un tercero (v.gr.: por una
compraventa, subasta, etc) es que no hubo partición sino otro acto jurídico distinto.
El efecto declarativo también se extiende al supuesto de una licitación.

Condominio con indivisión forzosa temporaria

Los casos en los que no es posible pedir la indivisión pueden ser por; voluntad, decisión de un juez o imposición legal.
Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no pueden exceder los 10 y los 5 años,
respectivamente.
Habrá que agregar también el caso de indivisión forzosa en el condominio fiduciario que puede durar hasta 30 años o
mas.
ARTICULO 1999.-Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por
tiempo indeterminado.

Art 2000.-Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no
exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por
ese tiempo.

ARTICULO 2001.-Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias
graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez
puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es
renovable por una vez.

ARTICULO 2002.-Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

ARTICULO 2003.-Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo
producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

Condominio con indivisión forzosa perdurable.

ARTICULO 2004.-Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos
propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

ARTICULO 2005.-Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a
los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

Condominio sobre muros, cercos y fosos

ARTICULO 2006.-Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

Interpretación

De ahí que el CCyC, con miras a superar ese efecto negativo y siguiendo el criterio del Proyecto de 1998, define los
distintos tipos de muros que se verifican en la materia.

El muro lindero, separativo o divisorio es el que “demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante”.
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Son tales, por tanto, los ubicados en los límites de los fundos.

La distinción entre los muros encaballado y contiguo toma en cuenta —como ocurría en el CC— un elemento
objetivo:

el lugar de su emplazamiento físico.

Así, el encaballado (o “a caballo”) es aquel cuyo eje medio coincide con la línea que divide a los fundos vecinos,
mientras que el contiguo es el que ha sido edificado íntegramente en uno de los inmuebles, pegado a la línea
separativa con el fundo vecino, pero sin avanzar sobre este.

La referencia a los muros medianero y privativo o exclusivo responde a un criterio jurídico:

el de la titularidad de la pared. es privativo el que pertenece exclusivamente al propietario de una heredad, sin que
sobre ella exista un condominio con el propietario del inmueble vecino.

El medianero, en cambio, es aquel muro sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa que afecta no solo la
pared, sino también a la franja del terreno sobre el cual esta ha sido asentada.

Los muros de cerramiento son aquellos que se encuentran comprendidos en las hipótesis señaladas en los arts. 2007 y
2031 CCyC.

Por último, la alusión a los muros de elevación y el enterrado es novedosa en relación a las categorías admitidas en el
CC.

Así, mientras el primero es la porción de la pared que excede la altura de la pared de cerramiento, el segundo es la
porción que, sin servir de cimiento a una construcción existente —es decir, siendo una pared divisoria— está por
debajo de la superficie.

Seguir tema desde art 2006 a 2036

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Propiedad Horizontal bolilla 11

 ARTICULO 2037.-Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

 De la definición legal y sus sucesivas normas surgen las siguientes características:

a. Es un derecho real.
b. Sobre cosa propia, principal, registrable y ejercido por la posesión.
c. Objeto; este derecho real tiene por objeto un inmueble.
Objeto inmediato las partes propias. Objeto mediato las partes comunes(unidad funcional)
d. Facultades  uso, goce y disposición material y jurídica. Aunque con limitaciones mas fuertes
que las de un dominio, específicamente a lo que concierne a la facultad de disponer
materialmente, ya que se requiere el concurso de los demás.
Estas facultades se ejercen de acuerdo al régimen especial de PH, las vinculadas a D reales, las
prevista a la personaría jurídica del consorcio (art 150), y por lo regulado específicamente en el
reglamento.
e. Interdependencia  tanto las partes del inmueble (privativas y comunes) como las facultades que
se ejercen sobre ella, son interdependientes. Es decir, no se pueden separar, de modo que si se
enajena una parte privativa se transmite en forma conjunta el derecho sobre las partes comunes.
f. Estatuto obligatorio que regule la vida en conjunto.
g. Consorcio  persona jurídica.
h. Administración
i. Destino  fijado en el reglamento.

 Constitución
ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El articulo refiere a la división jurídica del inmueble.
La propiedad horizontal para ser régimen necesita una serie de requisitos físicos y jurídicos.
En cuanto al orden físico tiene que cumplir las exigencias del art 2039 (independencia funcional,
comunicación con la vía publica) y la existencia de las partes comunes adecuadas.
Como paso previo a la inscripción del reglamento  construcción debe ser aprobada por la municipalidad.
Finalmente, corresponde la redacción del reglamento de PH bajo escritura publica y su inscripción en el
registro de la propiedad inmueble.
El reglamento es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los
titulares de los departamentos, bajo el régimen de PH.
El otorgamiento del reglamento constituye el denominado -“estado de propiedad horizontal”- que posibilita
la división jurídica del inmueble en propiedades autónomas.

 objeto
El objeto principal de este derecho real es un inmueble edificado con cuya “unidad funcional” que es propia,
y que confiere un derecho accesorio, indivisible e inescindible sobre el resto del inmueble (eepto las partes
propias de los otros) integrado por las partes comunes. Debe satisfacer dos requisitos para ser sometido al
régimen de PH.
a. Independencia funcional; esta exigencia se relaciona con la autonomía necesaria para cumplir con
el destino previsto en el reglamento.
b. Comunicación con la vía publica ; cada unidad funcional debe tener franqueada su vinculación con
el exterior
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La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o mas unidades
complementarias destinadas a servirlas.
Cosas y partes propias
ARTICULO 2040.-Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y
partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva
a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.

PRESCRIPCION. CLASE 22 mayo

Prescripción un medio de prueba de la propiedad “nemo plus iuris”.  yo actuó como poseedor adquirente para
hacer valer mi derecho tengo que necesariamente apoyarme en el derecho de mi autor. (el que me lo trasmitió)
Denominada “prueba del diablo” .
De manera que por apoyarse en la posesión y en la publicidad de esta (que se manifiesta exteriormente como la
propiedad)
Ejercicio de los poderes comprendidos en los derechos respectivos. Posesión se revela como ejercicio del derecho que
voy a adquirir.  PRESCRIPCION asegura un valor( sentido axiológico) SEGURIDAD JURIDICA. Estática
(subjetiva) y dinámica (de los negocios). Y A LA CONSOLIDACION DE ADQUISICIONES IRREGULARES.
DOS VERSIONES.
Naturaleza jurídica de la prescripción adquisitiva  modo originario. 1897  poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella mediante la posesión por el tiempo fijado por la LEY (3 elemento)
Prescripción breve 1898  requiere ELEMENTOS PROPIOS DE LA PRESCRIPCION (POSESION Y TIEMPO) +
JUSTO TITULO + BUENA FE
10 años
si la cosa es mueble hurtada y perdida (dos años)
si es registrable  se computa …
DEBE SER OSTENSIBLE Y CONTINUA .Antecedente. Vélez publica, pacifica ininterrumpida y a titulo de dueño.
Año 1988 proyecto de unificación civil y comercial  este elimina la posesión viciosa porque dice que es obsoleto y
que los vicios se purgaban, etc.… . el código vigente toma parte del proyecto y otra del c. De Vélez. Sarsfield.  a
ambas legislaciones se le paso por alto el hecho de que además de ser ostensible sea DE CARÁCTER PACIFICO.
Nada se dice de esto, es algo mas que cuestionable. PRINCIPIO  LA LEY NO PUEDE PERMITIR QUE DE UN
ILICITO NAZCA UN DERECHO.  por ende el plazo de la prescripción no va a correr hasta el cese de la violencia.
JUSTO TITULO:  cuando hablamos de esto, hablamos de un acto jurídico. (todos los que por su naturaleza jurídica
su idoneidad son susceptibles de trasmitir derechos. Debe estar revestido de todas las solemnidades que la ley
requiera.
TITULO SUFICIENTE  traslativo, causa a la transmisión, suficiente en su sentido formal.
Diferencias; el justo tiptulo objetivamente se me representa como titulo suficiente. Sustancial y formalmente apto. El
problema del justo titulo esta en la persona. O NO ERA CAPAZ O NO ERA LEGITIMADO ACTIVO PARA LA
TRASNFERENCIA (NO ERA PROPIETARIO)
FALTA DE CAPACIDAD O FALTA DE LEGITIMACION.
EL VICIO ESTA EN EL SUJETO.
Se parecen, en apariencia pero, no es suficiente en su otorgante.
Titulo suficiente es un titulo que reúne idoneidad y formalidad y también tiene capacidad y legitimación en el sujeto.
Justo titulo y titulo putativodif. Este ultimo no es un titulo verdadero, es aparente pero en realidad no tiene
virtualidad jurídica. EJEMPLO LEGADO REVOCADO X EL TIO. Hay un error implícito. Esa apariencia le sirve al
posedor para creer que su posesión es legitima.  sirve para calificar el posedor de buena fe.

Distinción  en la escritura falsa es referido a las formas extrínsecas (ME PERDI MIRAR) o intrínsecas meras
adulteraciones no ya en la materialidad del instrumento sino en su contenido  cuando hay una sustitución de
personas por ejemplo. JUAN VIENE CON EL DOCUMENTO DE PEDRO. Este justo titulo tampoco es justo titulo,
auque a veces no se puede probar.
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TITULO PERFECTO El inatacable, el que resiste a cualquier acción de nulidad, porque supera los 20 años de
posesión. (leer)
BUENA FE. Debe existir en el origen de la posesión. Es cuando se califica la posesión. Algunos dicen que ese estado
de buena fe debe estar durante todo el tiempo o plazo para la prescripción. Roma “mala fides supervenien no nosen
“LA MALA FE SOBREVINIENTE NO PERJUDICA.”
Ley Pierri sobre regulación de dominio. Consagra un sistema de adquisiscion semejante al de la presc breve
respecto de cosas que se adquieren de modo irregular. Escritura que firma el interesado con autoridad de aplicación y a
partir de allí se consagra un plazo que va a culminar con la adquisición al cabo de 10 años. ALGUNOS DICEN QUE
ES JUSTO TITULO. NO LO ES, AUQEU COMPLE FUNCION SEMEJANTE.
Carácter originario de la prescripción breve
prescripción Larga 20 años . las cosas son mas simples. POSESION PUBLICA PASIFICA A TITULO DE DUEÑO
Y UNA SIMPLE MALA FE. HASTA QUE NO CESE LA VICIOSA OSTENSIBLE EL PLAZO DE LA PRESCRIPCION
NO EMPIEZA A CORRER.

Dominio.

BOLILLA 5- DOMININIO
1) PROPIEDAD Y DOMINIO
El concepto de propiedad es más amplio, abarca al dominio. Es el interés que toda persona puede tener fuera
de su vida.
El derecho de propiedad esta constitucionalmente protegido (por la constitución nacional art 17)
La propiedad es inviolable.
El dominio es el derecho de propiedad sobre cosas determinadas

Evolución histórica de la propiedad

Desde los tiempos más remotos, el hombre genero una relación directa e inmediata con la cosa que poseía,
en dicha relación quedaban excluidos el resto de los hombres.
Esa situación de hecho admitida y respetada por todos dio nacimiento a la idea de propiedad.
En el derecho romano la propiedad de la tierra fue de carácter colectivo, primero fue la comunidad agraria,
que es el momento histórico en que la tierra pertenecía a la tribu, luego se dio la propiedad familiar y por
ultimo surgió la propiedad individual.
Derecho romano  3 etapas
Carácter colectivo  comunidad agraria.
Propiedad familiar
Propiedad individual.  individualización de la propiedad
Limites de la ley civil romana.  vecindad e interés publico.

Dominio:
En cuanto a su concepto, reglamentación y orientación no ha sufrido grandes cambios.
Su reglamentación varía a la organización económica del país.

1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Dominio desmembrado
Carga real  sevidumbre, hipoteca, uusfructo.

Tesoro
Cosa mueble de valor
Sin dueño conocido
Oculta en cualquier cosa mueble o inmueble
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 dominio publico o en una sepultura

clase de rosa.
Ley Pierri.
1989
jornadas sanjuaninas de derecho civil. Necesidad de arribar a una solución legislativa.
Consagra un sistema que se asemeja bastante a la prescripción adquisitiva breve. No lo es porque la p breve se basa
en el just titulo y la buena fe.

Acciones de manutención.
Cumple las veces de obra nueva
Cautio damni infecti.

Clase posesión y tenencia de Nadalini.

Las relaciones de poder.

Existen otro tipo de relaciones de poder con la cosa además de la posesión y la tenencia pero no llegan a constituirse
como tal porque no tienen potestades. 
No llegan a tener la entidad suficiente para que a esa persona se la reconozca con poderes es decir, Capacidad y
aptitud para poder realizar acciones o conductas que impliquen relaciones de poder.

Diferencia con el derecho real “el derecho real es el poder jurídico” “las relaciones de poder son
poderes/potestades facticos. Con independencia a que el sujeto tenga o no derecho sobre tal cosa”

NORMAS INMEDIATAS establecen distinción entre ambas relaciones de poder.

Posesión  corpus y animus domini. (este ultimo, como convicción de tener el mejor derecho sobre la cosa)
Tenencia corpus.  carece de intención dominial.  ejemplo LOCACION.

Clase
Buena fedebera el valor de los materiales.
Mala fe  debe además los daños y per que hubuiera causado la apoderacion de esos bienes.
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BOLILLA 15 ACCIONES POSESORIAS.

El código ha organizado un sistema de defensa de las relaciones de poder tratadas en:

CCyC – Libro Cuarto – Título XIII:
Capítulo I.- Defensas de la posesión y la tenencia (arts. 2238 a 2246).
Capítulo II.- Defensas del derecho real (arts. 2247 a 2268).
Capítulo III.- Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales (arts. 2269 a 2276).
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BOLILLA 15: DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

CCyC – Libro Cuarto – Título XIII:
Capítulo I.- Defensas de la posesión y la tenencia (arts. 2238 a 2246).
Capítulo II.- Defensas del derecho real (arts. 2247 a 2268).
Capítulo III.- Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales (arts. 2269 a 2276).
Acciones posesorias:
La persona que ejerce un señorío sobre una cosa, aun cuando no tenga un derecho sore ella tiene el de ser
amparado frente a cualquier perturbación o desapoderamiento que provenga de un tercero, sin necesidad de alegar
ni probar que tiene un derecho sobre dicha cosa; es suficiente acreditar la relación de poder que existía sobre ella
para lograr el amparo, incluso si dicho tercero es el dueño o tiene algún derecho sobre el objeto.
El secreto del fenómeno posesorio es el de proteger situaciones de hecho, con prescindencia del derecho
que puedan tener las partes, para favorecer la armonía social, la convivencia, el orden, y evitar la justicia por mano
propia.
El poseedor o tenedor puede sufrir dos tipos de ataque: desapoderamiento o turbación, y para cada uno de
ellos se regulan acciones específicas, cuyo objeto es mantener o recuperar la cosa; ellas son:
- Acción de despojo (art. 2241).
- Acción de mantener la tenencia o posesión (art. 2242).
Antecedentes históricos:
I.- En el Derecho Romano clásico el pretor hizo utilización de los llamados ‘interdictos’ que se resumían en
una orden basada en un acto de imperium, destinados a tutelar relaciones contempladas por el ius civile. Si la orden
no era atacada, la cuestión se ventilaba ante el juez, quien debía hacer mérito de si existieron esas circunstancias
que tuvo en cuenta el pretor para dictarla.
Al tiempo de la compilación de Justiniano, los interdictos perdieron sus características originales, aunque no
la denominación, se transformaron en verdaderas acciones posesorias en las cuales era de rigor la aplicación del
Derecho vigente.
Hubo dos clases de interdictos posesorios: los organizados para mantener la posesión y para recuperarla.
Una tercera clase, los destinados a adquirir la posesión, no tiene las características de los anteriores, que
presuponen una posesión amenazada o perdida, sino una posesión nunca tenida y que se pretende adquirir (ej.
interdicto para permitir a los herederos entrar en posesión de la herencia).
Los interdictos para mantener la posesión, destinados a proteger al poseedor de molestas o turbaciones
(interdictos conservatorios), eran dos:
 Uti possidetis (para cosas inmuebles). La diferencia desapareció
 Utrubi (para cosas muebles. También tenía en el Derecho justinianeo. efectos restitutorios).

Los interdictos para recuperar la posesión también fueron dos:

 Unde vi (sin armas).
 Unde vi armata (con armas). Otorgados para desposesiones
violentas y solo inmuebles. Ambos
se unificaron en el Corpus Iuris
Los interdictos tutelaban al poseedor que no hubiese
obtenido la posesión por medio de violencia o clandestinidad. Al demandado se le permitía valerse de la excepción de
posesión viciosa.
II.- En la Edad Media sufrieron nuevos remedios posesorios:
 Exceptio spolii.
 Actio spolii.
 Possessorium summarissimum. Defiende la posesión y la tenencia y tiene efecto conservatorio y restitutorio a
la vez. Debía ser resuelto rápidamente.

El Derecho consuetudinario francés se extrae, a la complainte de saisine et de nouvelleté (sancionada en

1667), tanto para conservar como para obtener la restitución de la posesión anual y no viciosa sobre inmuebles, y la
réintégrande, de naturaleza policial, remedio restitutorio que se confería a poseedores y tenedores de inmuebles.
El Code Civil no reguló la materia de las acciones posesorias, las que fueron previstas por el Código de
Procedimientos sin especiaciones ulteriores. No obstante, la práctica judicial distinguió las referidas acciones.
Fundamento:
Es un tema muy discutido por la doctrina: ¿por qué se protege al poseedor sin pedirle la acreditación de un
derecho y aun en contra de quien tenga título? ¿Por qué se protege al despojante cuando es atacado por aquel a
quien despojó?
- Teorías absolutas: la posesión es un bien en sí mismo y, por lo tanto, requiere una protección autónoma.
- Teorías relativas:
 Savigny. Afectar la posesión es comprometer la esfera personal del poseedor constituyendo un ataque a la
persona. La protección posesoria es consecuencia de la prohibición de violencia: la reparación de los daños
causados por la violencia exige el mantenimiento o restablecimiento del estado de hecho alterado.
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 Ihering. La defensa de la posesión es un bastión avanzado de la defensa de la propiedad. Al ser la posesión

la exteriorización de la propiedad, su protección es un complemento necesario de la protección de la
propiedad, una facilitación de la prueba en beneficio del propietario, al que le bastará para vencer en el juicio
probar el hecho de la posesión.

Las teorías de Savigny y Ihering se complementan: la posesión se protege porque la paz y el orden social
exigen que los estados de hecho no sean alterados por propia autoridad de los particulares. Pero al mismo tiempo,
en muchos casos, la protección de la posesión se traduce en la protección del derecho; protección que ofrece la
ventaja de realizarse a través de un procedimiento sencillo, en el que no es necesario probar el derecho, sino
solamente la relación posesoria y la lesión de que ha sido objeto.
Entonces, no cabe fundamentar la defensa de la posesión en alguna de las teorías que se han elaborado,
con exclusión y olvido de las demás. Todas ellas concurren a forman un fundamento complejo y plural.
Concepto y finalidad:
Las acciones posesorias son acciones judiciales que procuran, en forma más expeditiva que la de un juicio
normal, que quien ostenta una relación de poder pueda poner fin a una turbación, o recuperar el objeto si es
despojado. Como se trata de cuestiones de hechos, la prueba no debe versas sobre el derecho de poseer, y la
sentencia no hace cosa juzgada de manera definitiva. Se tutela la relación de poder con independencia de la
existencia de un derecho que la sustente.
Las acciones posesorias sirven para lesiones sufridas tanto en cosas inmuebles como muebles.
ARTÍCULO 2238.- ‘Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones
posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el
que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción,
ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor.
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria
sino como acción de daños.’ (daños y perjuicios).
Objeto de las acciones posesorias: están previstas para recuperar o mantener la relación de poder sobre una
cosa muebles o inmueble. El CCyC aclara que puede tratarse de una cosa individualizada o de una universalidad de
hecho. En el último caso, cabe entender que la acción y la relación de poder recaerán sobre cada una de las cosas
que integran el conjunto.
a) TURBACIÓN: actividad que obstaculiza o torna más gravosa a la posesión, o a la tenencia. A diferencia
del despojo, la molestia no priva al poseedor del goce de la cosa, pero turba su ejercicio. Se trata de actos que
implican una molestia y que provocan un cambio en la situación de hecho –la posesión/tenencia no puede ser
ejercida como se lo venía haciendo–.
Actos materiales: se refiere a los actos posesorios. No revisten este carácter las palabras, ni los actos
jurídicos, debe tratarse del ejercicio de vías de hecho.
Inminente producción: se trata de otorgar un remedio no solo ante hechos consumados, sino también para
prevenir.
Es necesario que el autor tenga la intención de tomar la posesión; es decir, que su propósito sea el de excluir
de la posesión a quien la está ejerciendo para convertirse él en poseedor.
La exclusión absoluta, reunidos los demás requisitos, es la línea que separa a la turbación del
desapoderamiento. En consecuencia, puede afirmarse que hay turbación toda vez que se produce una lesión menor
al desapoderamiento.
b) DESAPODERAMIENTO: según el art. 1931, la posesión y la tenencia se pierden cuando otro priva al
sujeto de la cosa. El art. 1921 se refiere a algunos de los medios empleados para que haya desapoderamiento
(violencia, clandestinidad o abuso de confianza). En verdad, el concepto de desapoderamiento es más amplio,
abarcando todos los supuestos en los que se prive al poseedor de su posesión contra su voluntad.
Fuera de ello, no existe diferencia conceptual entre el acto de turbación y el de desapoderamiento,
diferenciándose solo por el resultado.
Prescripción: según el art. 2564 inc. b, las acciones posesorias prescriben al año.
Vías legales para adquirir la posesión:
- ARTÍCULO 2239.- ‘Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a
la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.’
Esta norma veda hacer justicia por propia mano. Tiene su fuente en el art. 2468 CCV, que proscribía las vías
de hecho y el accionar de propia autoridad, salvo en el caso excepcional de defensa privada (art. 2240 CCyC – art.
2470 CCV).
El ordenamiento jurídico repudia las vías de hecho, tanto para el mantenimiento del estado de hecho
actual, como para su restablecimiento.
Este art. se refiere a la persona que cuenta con un título pero que aún no adquirió la posesión por faltarle el
modo; aún no hubo entrega de la cosa, a pesar de que alguien de obligó a ello. En tal caso, el sujeto no puede ser
reputado poseedor: tiene derecho a la posesión, un derecho personal, de crédito, a que la cosa le sea entregada por
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el obligado. La primera de las vías legales a que puede recurrir el adquirente que se halla en esta condición es la
acción que tiende al cumplimiento del contrato respectivo.
Otra posibilidad que puede darse es la de aquellos que son poseedores, pero sin derecho a serlo, por
faltarles el correspondiente título. Estas personas cuentan con los derechos derivados de la posesión, pero carecen
del derecho a ser poseedores.
Título válido: acto jurídico del cual deriva un derecho a la posesión. La palabra título está empleada en el
sentido de causa fuente del derecho real; no se refiere al instrumento.
- El interdicto de adquirir. Arts. 607 a 609 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Naturaleza jurídica de las acciones posesorias:
No son acciones personales, ya que no tienen un deudor determinado y gozan de cierto efecto
reipersecutorios. Tampoco hay que asimilarlas a las acciones reales; pues no tienen efecto erga omnes, y no tienen
por objeto, en principio, hacer valer un derecho real. Tampoco pueden dirigirse con éxito frente al titular del derecho
real.
No son ni reales ni personales, sino que constituyen una categoría autónoma de acciones, caracterizadas por
una causa pretendí propia y un régimen específico.
Defensa extrajudicial:
ARTÍCULO 2240.- ‘Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en
los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla
sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede
también ser ejercida por los servidores de la posesión.’
Está vedada la posibilidad de hacer justicia por propia mano, aunque, como toda regla, reconoce una
excepción.
Legitimación activa: toda clase de poseedores (legítimos o no, viciosos o no), los tenedores, e incluso los
servidores de la posesión.
Legitimación pasiva: el requisito de inmediatez (sin intervalo de tiempo) excluye los casos de
desapoderamiento clandestino y los abusos de confianza, aplicándose exclusivamente esta defensa a los supuestos
de ataques violentos. Este remedio solo puede emplearse frente al atacante o autor de la agresión, quedando
excluidos los terceros.
Debe tratarse, aunque la norma no lo dice, de una agresión ilegítima. El art. comprende la intimidación o
violencia moral.
Debe existir unidad de tiempo y de acción entre el ataque y la defensa, si el poseedor deja transcurrir algún
tiempo, más tarde ya no podrá ejercer su derecho, y solo le quedará el recurso de las acciones posesorias.
Tiene que haber proporcionalidad entre los medios empleados para el ataque y los empleados para la
defensa. Es una cuestión de hecho que quedará reservada al arbitrio prudente del juez, quien deberá hacer mérito
también de lo dispuesto por el art. 34 inc. 6 b CP. Si se excede la legítima defensa, la persona podría incurrir en
delito penal.
Acción de despojo (art. 2241):
El desapoderamiento requiere la exclusión absoluta, la que no existe cuando solo hay una amenaza o
fuerte posibilidad de que se concrete.
ARTÍCULO 2241.- ‘Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el
despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La
acción puede ejercerse aún contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a
hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la
remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la
posesión o a la tenencia.’
Se trata de una obra nueva, que viene a ser el medio o vehículo por el cual se causa una turbación o un
desapoderamiento. Es una variante de las acciones que previenen y reprimen dichos ataques, pero que requiere una
regulación específica, por el peculiar efecto que produce la sentencia que en el proceso se dicte (demolición de la
obra).
La ubicación de la obra nueva determina cómo será juzgada la acción: dentro (acción contra el
desapoderamiento) o fuera (acción de daños) del objeto. Cuando se invade el terreno ajeno es que tiene interés la
acción posesoria –puede ser que no se invada el objeto pero que cause algún perjuicio (acción de daños)–.
La obra, además de no estar terminada, tampoco debe estar muy avanzada; se busca evitar los perjuicios
que pueda ocasionar la destrucción de una obra con alto grado de avance. El concepto de obra nueva debe ser
apreciado con criterio amplio, comprensivo de toda clase de obras.
Legitimación pasiva: la acción se puede dirigir contra los autores del desapoderamiento –si es que tienen la
cosa– y sus sucesores universales. Si son varios los autores del despojo, pero la cosa la tiene uno solo, la acción
puede dirigirse solo contra éste. Para los herederos es indiferente la buena o mala fe, ya que ellos continúan la
persona del causante. Asimismo, se puede intentar la acción contra los sucesores particulares de mala fe, es decir,
los que sabían o debieron saber del despojo.
Cabe hacer la salvedad de que, si en la cadena aparece un sucesor de buena fe, allí se corta la persecución,
la que no renace si la cosa para a manos de un sucesor de mala fe. Ello, claro, sin perjuicio de la acción de daños
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correspondiente. La acción de despojo tiene efectos persecutorios limitados, deteniéndose ante el sucesor particular
de buena fe, sin importar el título gratuito u oneroso de la adquisición.
Sentencia: el juez puede agregar la indemnización del daño causado. La sentencia hace cosa juzgada
material en lo que concierne a la posesión o a la tenencia. Ocurre que posteriormente, solo puede promoverse la
acción real, en caso de que el vencido se encuentre en condiciones de hacerlo, ámbito en el que podrá discutirse el
derecho de poseer. No hay cosa juzgada respecto de los hechos posteriores, distintos al que fue tenido en cuenta por
el fallo.
Interdicto de recobrar: arts. 614 a 618 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
El CCV, luego de la reforma de la ley 17.711 regulaba la acción de daño temido (art. 2499). El CCyC no la
incluye.
Acción posesoria de mantener (art. 2242):
En sentido amplio, implica cualquier molestia que no llegue a ser un desapoderamiento. Frente a los actos de
turbación existe esta acción para los poseedores (aun viciosos) y tenedores. Su objeto es retener o conservar la
posesión o la tenencia que han sido turbadas.
Si el que realiza la lesión está autorizado por el ordenamiento jurídico para llevarla a cabo, no existe
perturbación a los efectos de ejercer esta acción (ej. allanamiento, uso de la fuerza pública, etc.).
ARTÍCULO 2242.- ‘Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la
tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los
actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a
la posesión o a la tenencia.’
Legitimación pasiva: al tratarse de una turbación es inconcebible la existencia de sucesores particulares. Por
lo tanto, la acción solo procede contra el autor de la turbación, sus copartícipes y, eventualmente, contra sus
herederos, si es que estos continúan con los actos iniciados por el causante.
Requisitos: la amenaza habilita a demandar sin necesidad de esperar que el hecho se concrete. Ocurre que
la norma tiene una finalidad preventiva. Con respecto a la obra, si ni siquiera comenzó –pero es inminente su
realización–, la acción es la de mantener.
Sentencia: la prueba debe versar sobre el hecho de la posesión o la tenencia invocado por el actor, y sobre la
verdad o falsedad de los actos de turbación. La sentencia puede desestimar la acción o condenar al demandado a
cesar en sus amenazas o perturbaciones.
Interdicto de mantener: arts. 610 a 613 Código Procesal.
Interdicto de obra nueva: art. 619 Código Procesal.
ARTÍCULO 2243.- ‘Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta
prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.’
En el ámbito del juicio posesorio, la prueba versa especialmente sobre hechos, siendo indiferente la prueba
de quien tiene derecho (o mejor derecho) sobre la cosa. El actor debe probar su posesión o tenencia, así como el
despojo o la turbación producida.
Hay una regla según la cual la carga de la prueba pesa sobre el actor, lo cual armoniza con las disposiciones
generales del Código Procesal y con las propias del ámbito posesorio, donde el mandado posee la cosa, sin tener
nada que probar.
En este ámbito es inútil la prueba del derecho real, sin perjuicio de que se valoren los títulos a otros efectos.
Caso de duda: puede ocurrir que la situación sea dudosa, que no se acredite claramente quién ejercía la
relación de poder al momento de la lesión. Por ej. si dos personas poseen la cosa al mismo tiempo, tratando cada
una de ellas de excluir a la otra. Fuera de los casos de coposesión, el CCyC no admite que dos posesiones
concurran al mismo tiempo sobe una misma cosa.
ARTÍCULO 2244.- ‘Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión
mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.’
Permite que la acción de mantener se convierta en la de despojo, si se dan las circunstancias. Esta situación
recibió adecuada respuesta en el art. 617 del Código Procesal (Nación).
ARTÍCULO 2245.- ‘Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de
los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas
acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. (Porque
este tipo de conflictos exceden el ámbito posesorio)
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que
éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.’
Legitimación activa: ambas acciones se confieren a todo poseedor, a los coposeedores y al tenedor o
cotenedor. En cambio, están excluidos los servidores de la posesión.
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En la hipótesis de que el autor del ataque sea un tercero, es claro que un coposeedor puede demandarlo, ‘sin
el concurso de los otros’. En tal caso, si hubo desapoderamiento, la acción tendrá por objeto recuperar toda la cosa, y
no una parte de ella, salvo que el propio interesado limite su pretensión a una parte material de la cosa.
Demanda contra otro coposeedor: puede suceder que uno de los coposeedores/cotenedores haya alterado y
violado sin el consentimiento, y en perjuicio de los otros participantes, el estado de hecho o el destino de la cosa
objeto de la posesión común, impidiendo o restringiendo el goce que le corresponde a cada uno de los otros. En este
caso, el Código autoriza a cada uno de los perjudicados a demandar al autor de la lesión, para volver todo a su
estado anterior.
Tenedor: supuesto en que poseedor y tenedor se ven afectados, lo que ocurre especialmente cuando hay
desapoderamiento. El tenedor puede pedir que el poseedor sea reintegrado, aunque este último no haya promovido
la demanda. Ahora, si el poseedor no quiere recibir la cosa, el tenedor puede tomarla directamente, continuando su
tenencia.
ARTÍCULO 2246.- ‘Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.’
Esta norma no establece un trámite para las acciones posesorias, sino que remite a lo que dispongan los
códigos procesales locales. Establece una pauta o regla: el proceso de conocimiento más abreviado, generalmente
es el juicio sumarísimo o el trámite previsto para los incidentes. La regla no es absoluta, ya que el juez puede
apartarse de ellas por las circunstancias del caso.

La sentencia tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión/tenencia.
La cosa juzgada, por ende, se limita a los hechos juzgados (a lo vinculado con la relación de poder). No tiene ese efecto
en lo que respecta a los derechos que puedan tener las partes, porque excede el ámbito posesorio.
Si posteriormente se inicia una acción real, allí se debatirán las cuestiones de derecho, y la sentencia hará cosa juzgada
en forma definitiva.
Por eso, si primero intenta la acción real, pierde el derecho a promover la acción posesoria; pero si interpone la acción
posesoria puede iniciar después la real.