Civil Ii - Tema 1

El derecho real en general. Concepto y tipos.
1. LOS DERECHOS REALES

El Código civil regula los derechos reales o sobre la cosa en el Libro Segundo, dedicado a tratar “De los bienes, de la Propiedad
y sus modificaciones”, sin embargo, algunas instituciones que también pertenecen al grupo de los derechos reales se hallan en el
Libro tercero, como sucede con la ocupación, y en el Cuarto, cuando se refiere a los censos y a los derechos reales, de garantía:
anticresis, prenda e hipoteca.
Además, numerosas disposiciones sobre derechos reales están fuera del Código civil. Tales como la Ley Hipotecaria, la Ley de
Propiedad Horizontal, entre otras.
Los derechos reales son derechos absolutos sobre un bien. Conceden pues un poder inmediato y directo sobre un bien que debe
ser respetado por todos.
En este sentido, las principales características del derecho real son: la inmediatez del derecho y la eficacia “erga omnes”.
1.1. La inmediatez del derecho
Al hablar de inmediatez del derecho real se pretende indicar que el poder del ser humano sobre las cosas se desenvuelve de forma
directa. La nota más sobresaliente de tal tipo de derecho es el señorío que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre
la cosa.
Dicho señorío puede ser total, cuando sólo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la
dominación de la cosa (propiedad), o por el contrario, parcial, en este caso diversas personas ejercitan facultades o tienen
atribuidos “derechos reales” de forma simultánea y compatible, sobre un mismo bien.
La coexistencia de una pluralidad de “derechos reales” sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad en sí misma
considerada (derecho real pleno), y los demás derechos reales que el propietario atribuye o está obligado a reconocer a otras
personas (derechos reales limitados o derechos en cosa ajena).
1.2. La eficacia “erga omnes”
El “derecho real” es eficaz frente a cualquiera. Por consiguiente, el titular de un derecho real, aunque limitado, puede ejercitar
facultades que le sean propias, con independencia de quien sea la persona con la que haya de relacionarse, actuando directa e
inmediatamente sobre la cosa.
2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO

Tradicionalmente, se ha venido distinguiendo entre la distinta naturaleza y la dinámica de los derechos reales frente a los derechos
de crédito.
Podemos encontrar criterios distintivos entre derechos reales y derechos de crédito.
A) Sujetos
La relación obligatoria presupone la existencia de un acreedor y un deudor, individual o pluralmente considerados.
El derecho real se constituye por antonomasia mediante la existencia de un único sujeto que ostenta las facultades de poder o
señorío sobre la cosa en sí misma considerada.
Dicho sujeto puede exigir el respeto de todos los miembros de la colectividad (eficacia “erga omnes”).
Por el contrario, en los derechos de crédito, el acreedor deberá compeler o requerir al deudor u obligado.
B) Objeto
El elemento objetivo de la relación obligatoria es la prestación, esto es, la conducta que debe desplegar el deudor (dar, hacer o
no hacer alguna cosa —art. 1088 del Código civil—).
En cambio, el elemento objetivo de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recaen, de forma directa o indirecta, los
poderes del propietario o del titular del derecho real limitado.
C) Permanencia de los derechos reales
La mayor parte de los derechos reales son en general derechos de duración prolongada, y tendencialmente permanentes,
mientras no se modifique la situación fáctica que les sirve de fundamento.
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La naturaleza del derecho real determina que en los supuestos de concurrencia de varios derechos sobre un mismo bien, deba
aplicarse el principio prior tempore potior iure, de manera que el derecho real posterior deba quedar siempre subordinado a la
eficaz del derecho real sobre el mismo bien anterior en el tiempo.
Frente a ellos, los derechos de crédito atienden al intercambio de bienes y servicios, son derechos transitorios y con vocación de
autoextinción, en cuanto el deudor lleve a cabo la ejecución de la prestación.
D) Forma y tradición
En los derechos de crédito, los contratos en general no requieren una forma específica, es decir, hay libertad de forma (art. 1278
– art. 1280 del Código Civil). Excepto en el caso de donaciones de bienes inmuebles, las cuales requieres ser formalizadas
mediante escritura pública.
Para la constitución de un derecho real se necesitan el título y el modo. Es decir, se necesitará un contrato (un acuerdo de
voluntad), más la entrega de la cosa (la traditio).
La hipoteca (derecho de garantía) junto con el derecho de superficie, son los dos únicos derechos reales que exigen la inscripción
en el Registro de la Propiedad. La forma y la inscripción en estos derechos es constitutiva.
NO ES OBLIGATORIO INSCRIBIR LA CONSTITUCION DE LOS DERECHOS REALES EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD, SALVO EL DERECHO DE SUPERFICIE Y LA HIPOTECA
FIGURAS INTERMEDIAS
Existen figuras intermedias entre los derechos reales y los derechos de crédito:
§ “Ius ad rem”: derecho que tenían determinados sujetos a la cosa. puesto que había un pacto entre los sujetos que tenía
como objeto la adquisición de una cosa, la cual todavía no había sido entregada. [Derecho a la cosa]
§ Derechos reales “in faciendo”: son derechos y obligaciones que tienen las partes y que forman parte del contenido de
dicho derecho real.
§ Obligaciones “propter rem”: obligaciones que, por el hecho de ser titular de la cosa, estás obligado a estas. Estas
obligaciones son derivadas de la cosa, independientemente de quien sea el titular. [Obligaciones derivadas de la cosa] (Ejemplo,
obligación a pagar la comunidad)
§ Obligaciones “ob rem”: el titular de un elemento privativo tiene un derecho sobre un elemento común (tanto en
edificios verticales como en complejos inmobiliarios). [Obligaciones sobre la cosa] (Ejemplo, derecho a utilizar la piscina)
3. CLASES DE DERECHOS REALES

El derecho absoluto es el derecho de la propiedad, este engloba todas las facultades de bienes sobre la cosa.
Por otro lado, encontramos los derechos reales limitados o derechos en cosa ajena. Derechos reales en los cuales el titular del
derecho de propiedad cede a un tercero una de las facultades que tiene sobre la cosa (servidumbre, usufructo…), o la posibilidad
de constituir una garantía sobre la cosa.
Dentro de los derechos reales limitados encontramos dos grupos: los derechos reales de goce y los de realización de valor.
3.1. Derechos reales de goce
Son derechos reales limitados que tienen como objeto la utilización, el disfrute de alguna de las utilidades de la cosa.
En esta categoría se encuadran:
- Derecho de usufructo que posibilitan un goce y disfrute del bien objeto del usufructo por el usufructuario.
- Derecho de servidumbre en el que el predio dominante proporciona una utilidad al predio sirviente o a una persona.
- Derecho de superficie en el que el goce del inmueble ajeno radica en el poder de construir en él haciéndose el
superficiario dueño de lo construido mientras dura el derecho real.
- Derecho de vuelo o subsuelo que faculta para construir sobre el vuelo o el subsuelo de la finca de otro, adquiriendo la
propiedad el titular de tal derecho sin la sujeción temporal del de superficie.
3.2. Derechos reales de realización de valor
Son derechos que se constituyen sobre una cosa, en garantía del cumplimiento de una obligación principal.
Dentro de este tipo, encontramos el derecho real de prenda [derechos reales sobre bienes muebles], derechos reales de hipoteca [garantía
sobre un bien inmueble] y anticresis [derechos reales cuando la garantía se constituye sobre los intereses].
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3.3. Los derechos reales discutidos
Derechos que están a camino del derecho real y derecho de crédito. Por un lado, podemos hablar de que se trata de un contrato,
pero, por otro lado, pueden tener hasta una eficacia real.
3.3.1. Derecho arrendaticio
La tesis tradicional sitúa al derecho del arrendatario como derecho personal.
El arrendamiento, además no vincula a terceros adquirentes del objeto de arrendado (art. 1571 del Código civil). Esta doctrina
tropieza con algunas dificultades y ello porque el arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder
directo e inmediato. La idea o principio de la ineficacia del arrendamiento frente a los terceros adquirentes de la cosa tiene hoy
excepciones muy importantes. La primera la constituyen los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad y la segunda
excepción la constituyen los arrendamientos protegidos con prórrogas legales.
3.3.2. Derecho de retención
La ley concede al obligado a la restitución de una cosa el derecho de retenerla hasta que no se le hayan satisfecho determinados
pagos, que él ha realizado en beneficio del acreedor de aquella restitución en general sobre la cosa misma.
La postura negativa en torno a la naturaleza real de este derecho parece más justificada. La retención es oponible “erga omnes”,
no sólo frente al deudor, sino también frente a sus acreedores y sucesivos en la titularidad de la cosa.
El retenedor no puede usar, disfrutar o disponer de ella, pues está obligado a guardarla hasta que se cumpla la obligación de la
otra parte. Además, no otorga ningún derecho de preferencia para cobrarse antes que otros acreedores, ni un derecho de
realización de valor.
La retención se pierde si el retenedor entrega la cosa.
3.3.3. La opción de compra
El titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el
concedente. Cuando un derecho de opción de compra sea inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento
Hipotecario), nos encontraremos en presencia de un derecho que puede ser ejercitado no solo frente al concedente de la opción,
sino también frente a los posibles terceros adquirentes del inmueble. En esta característica se ha querido ver un signo de carácter
real de este derecho. No obstante, el derecho de opción no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente
la facultad de decidir su adquisición, y en consecuencia no puede ser considerado como un derecho real.
3.3.4. Los derechos de tanteo y de retracto
Por voluntad del propietario o por disposición de ley, se concede a determinadas personas en razón de su situación jurídica la
facultad de adquirir la cosa que se pretende enajenar en lugar del que está dispuesto a hacerlo y por el mismo precio por el que
se enajeno la cosa y en las mismas condiciones (retracto).
Aquí nos encontramos con una carencia de poder directo sobre la cosa del titular del tanteo o del retracto, a los que se quiere
considerar como derechos reales por ser susceptibles de ejercitarse frente a terceros, pero estos potenciales efectos “erga omnes”,
no pueden solapar la ausencia de los caracteres tradicionales del derecho real.

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