NU Garganta La Olla

NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE GARGANTA LA OLLA (CÁCERES)
INDICE
TITULO I. GENERALIDADES
Art. 1.- Marco Físico.
Art. 2.- Abreviaturas.
Art. 3.- Régimen y desarrollo de las Normas.
Art. 4.- Publicidad del planeamiento.
Art. 5.- Información a los particulares.
Art. 6.- Interpretación de documentos.
Art. 7.- Desarrollo de las Normas.
TITULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO, JURÍDICO Y DESARROLLO DEL

SUELO.
Art. 8.- Clasificación del suelo.
CAPITULO 1. El suelo urbano.

Art. 9.- Disposiciones generales.
Art. 10.- Desarrollo y gestión de las U.E.
Art. 11.- Derechos y deberes generales de los propietarios del S.U.
Art. 12.- Derechos y deberes generales de los propietarios de edificios.
Art. 13.- Conservación de la Edificación.
Art. 14.- Estado ruinoso de los edificios.
Art. 15.- Modificaciones catastrales en S.U.
CAPITULO 2. El suelo urbanizable.

Art. 16.- Generalidades sobre el S. Urbanizable.
Art. 17.- Derechos y deberes de los propietarios del suelo urbanizable.
CAPITULO 3. El suelo no urbanizable.

Art. 18.- Generalidades sobre el suelo no urbanizable.
Art. 19.- Derecho y deberes de los propietarios del S.N.U.
CAPITULO 4. Planeamiento de desarrollo.

Art. 20.- Planes parciales. Requisitos, documentación, condiciones parti-
culares
Art. 21.- Planes especiales.
NORMAS URBANÍSTICAS
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CAPITULO 5. Otros instrumentos de desarrollo.

Art. 22.- Estudios de detalle.
Art. 23.- Proyectos de Urbanización.
Art. 24.- Ejecución de las obras de urbanización.
TITULO III. TRAMITACIÓN Y PROCEDIMIENTO.
CAPITULO 1. Generalidades.
Art. 25.- Actos y sujetos sometidos a concesión de licencia.
Art. 26.- Tramitación de licencias, inspección y publicidad.
Art. 27.- Procedimiento.
CAPITULO 2. Clases de licencias.

Art. 28.- Parcelaciones.
Art. 29.- Derribos.
Art. 30.- Vaciados y movimientos de tierras.
Art. 31.- Obra nueva.
Art. 32.- Urbanización.
Art. 33.- Reformas en edificios.
Art. 34.- Reformas en edificios fuera de ordenación.
Art. 35.- Apertura y uso.
Art. 36.- Actividades extractivas y prospectivas.
TITULO IV. ORDENACIÓN DE SISTEMAS.
Art. 37.- Ejecución de los sistemas generales.

Art. 38.- Sistema viario.
Art. 39.- Sistema de equipamientos y dotaciones.
Art. 40.- Sistema de zonas verdes y espacios libres.
Art. 41.- Sistema de infraestructuras, servicios básicos y viario local.
TITULO V. CONDICIONES REGULADORAS DE LA EDIFICACIÓN.
CAPITULO 1. Condiciones generales de aprovechamiento.

Art. 42.- Definiciones.
CAPITULO 2. Condiciones generales de uso e higiene en la edificación.

Art. 43.- Usos de la edificación.
Art. 44.- Disposiciones generales.
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Art. 45.- Uso de aparcamiento y servicios del automóvil.

Art. 46.- Uso residencial.
Art. 47.- Uso industrial.
Art. 48.- Uso comercial.
Art. 49.- Uso de oficinas.
Art. 50.- Equipamientos: cultural, espectáculos, salas de reunión, sanitario,
religioso y deportivo.
Art. 51.- Uso agropecuario.
CAPITULO 3. Condiciones estéticas y medioambientales.

Art. 52.- Condiciones generales.
Art. 53.- Condiciones particulares.
Art. 54.- Normas de protección del medio ambiente.
CAPITULO 4. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo urbano.

Art. 55.- Definiciones.
Art. 56.- Clave 01. Residencial en casco, sin huerto.
Art. 57.- Clave 04. Residencial en zonas de ensanche.
Art. 58.- Clave 06. Familiar intensiva.
Art. 59.- Clave 11. Industria compatible.
Art. 60.- Clave 21. Institucional y equipamientos públicos.
Art. 61.- Clave 31. Deportivo.
Art. 62.- Clave 41. Parques y jardines.
Art. 63.- Unidades de Ejecución.
Art. 64.- Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Conjunto
Histórico-Artístico
CAPITULO 5. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo urbanizable.

Art. 65.- Suelo Urbanizable (S.UB.)
Art. 66.- Régimen transitorio del suelo urbanizable.
CAPITULO 6. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo no

urbanizable.
Art. 67.- Suelo No Urbanizable (S.N.U.)
Art. 68.- Clave 72. Suelo No Urbanizable de Protección ecológica y
ambiental (S.N.U.E-A).
Art. 69.- Clave 73. Suelo No Urbanizable Protegido de interés agropecua-
rio y forestal.
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TÍTULO I.- GENERALIDADES.
ARTICULO 1.- Marco físico.
Estas Normas Urbanísticas serán de aplicación en todo el ámbito ocupado por el

término municipal de GARGANTA LA OLLA.
ARTICULO 2.- Abreviaturas.
Las abreviaturas empleadas a lo largo de estas Normas Urbanísticas tienen los

siguientes significados:
L.S/98: Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998 de 13 de

Abril.
L.S/92: Ley del Suelo y Ordenación Urbana. Texto Refundido R.D. 1/1192
de 26 de Junio.
L. 13/97: Ley reguladora de la actividad urbanística de la Comunidad autóno-
ma de Extremadura.
R.P.: Reglamento de Planeamiento. R.D. 2159/1978 de 23 de Junio.
R.G.: Reglamento de Gestión. R.D. 3288/1978 de 25 de Agosto.
R.D.: Reglamento de Disciplina Urbanística. R.D. 2187/1978 de 23 de
Junio.
S.U.: Suelo Urbano
S.UB.: Suelo Urbanizable.
S.N.U.: Suelo No Urbanizable.
U.E.: Unidad de Ejecución.
P.P.: Plan Parcial.
E.D.: Estudio de Detalle.
P.U.: Proyecto de Urbanización.
P.G.O.U.: Plan General de Ordenación Urbana.
N.S.M.: Normas Subsidiarias de ámbito Municipal.
C.O.A.EX: Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura.
J.E.: Junta de Extremadura.
F.O.: Fuera de Ordenación.
R.S.C.L.: Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales
ARTICULO 3.- Régimen y desarrollo de las normas.
Las N.S.M. están integradas por los siguientes documentos:
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Memoria de Información.
Memoria Justificativa.
Catálogo de elementos protegidos.
Normas Urbanísticas.
Planos de información.
Planos de Ordenación.
Las N.S.M. tienen vigencia indefinida, una vez publicado el acuerdo de apro-
bación definitiva.
Si las circunstancias lo exigen, se podrá modifica cualquier elemento de las

N.S.M. La modificación de cualquiera de los elementos de las N.S.M se ajustará a
lo previsto en la legislación urbanística, en especial con lo contenido en los
artículos 128 y 129 de la L.S/92, 160 a 163 del R.P.
ARTICULO 4.- Publicidad del planeamiento.
Todos los documentos de las N.S.M. son públicos. Tal y como dispone la L.S/92
en su art. 133., y el art. 164 del R.P.
ARTICULO 5.- Información de los particulares.
La persona que se propusiera realizar actos sujetos a licencia y, en particular, los

propietarios de las fincas, sus administradores y técnicos encargados de la
redacción de proyectos podrán solicitar que los Ayuntamientos, les informen por
escrito, previo pago de las correspondientes tasas, sobre cualquier duda técnica a
que pudiera dar lugar la aplicación de lo dispuesto en las normas para el caso
concreto que se contemple. Las peticiones deberán ir acompañadas de un plano
de situación de la finca o sector, sobre los planos de ordenación de las presentes
N.S.M.
ARTICULO 6.- Interpretación de documentos.
Las determaciones de las N.S.M. y concretamente, estas Normas Urbanísticas,

se interpretarán en base a aquellos criterios que, partiendo del sentido propio de
sus palabras en relación con el contexto y los antecedentes históricos y legislati-
vos, atiendan fundamentalmente a su espíritu y finalidad, así como a la realidad
social del tiempo en que han de ser aplicadas.
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La información escrita prevalecerá sobre la gráfica. En caso de dudas, preva-

lecen las Normas Urbanísticas sobre los otros documentos escritos.
Cuando existan contradicciones gráficas entre planos de diferente escala,

prevalecerán los de mayor detalle.
En todo caso, y como criterio general, prevalecerá siempre el más restrictivo, en

aras a la mejor defensa del interés colectivo.
ARTICULO 7.- Desarrollo de las Normas.
Con objeto de completar las determinaciones de estas Normas, se elaborarán

Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle, que habrán de respetar
las previsiones y determinaciones de las presentes N.S.M.
Cuando no sea necesaria o no esté prevista la previa aprobación de los docu-

mentos mencionados en el párrafo anterior, las determinaciones de las N.S.M.
serán de aplicación directa e inmediata.
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TÍTULO II.- RÉGIMEN URBANÍSTICO, JURÍDICO Y DESARROLLO

DEL SUELO.
ARTICULO 8.- Clasificación del suelo.
Las menciones a la clasificación del Suelo que se hacen en estas Normas

Urbanísticas, se refieren a las señaladas gráficamente en los Planos de Ordena-
ción.
A los efectos de aplicación de las N.S.M la totalidad de los terrenos del municipio
de GARGANTA se clasifican en los siguientes tipos de suelo:
Suelo Urbano.
Suelo Urbanizable.
Suelo No Urbanizable.
CAPÍTULO 1.- EL SUELO URBANO.
ARTICULO 9.- Disposiciones generales.
1.- Definición.
Constituye suelo urbano el comprendido dentro de la delimitación reflejada en la

documentación gráfica a E 1:1000.
Se define como suelo urbano aquellos terrenos que disfrutan de las siguientes
condiciones, simultaneas o alternativas:
a) Los que reúnen la condición de solar por disponer de acceso rodado,

abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de
energía eléctrica.
b) Terrenos con ordenación consolidada por al ocupar la edificación existen-

te al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma.
c) Terrenos que en ejecución del planeamiento lleguen a sean desarrollados

de acuerdo con estas N.S.M.
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2. Clases de suelo Urbano
Se distinguen dos subclases de suelo urbano:
1. Zonas de aplicación directa: Se definen como las áreas de suelo urbano

que reúnen las condiciones a) o b) del apartado anterior. Para edificar
deben solicitar licencia de acuerdo con lo previsto en estas Normas,
habiendo, en su caso de cumplimentar la condición establecida en el Art.
14.1 de la L.S/98.
2. Zonas englobadas en Unidades de Ejecución: Son aquellas áreas de

intervención en las que, por carecer de los servicios totales que definen a
un solar, por estar sometidas a transformación del régimen de ocupación
del suelo, uso y/o de las edificaciones existentes, por su estado de escaso
desarrollo, es precisa una actuación previa a la concesión de licencias. La
diferente casuística de cada U.E. obliga a un tratamiento diferenciado de
las mismas en orden a la secuencia de su gestión y desarrollo, y para
conseguir su plena integración como suelo urbano, para lo que deben
realizar las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el Art. 14.2 de la
L.S/98.
ARTICULO 10.- Desarrollo y gestión de las U.E.
El desarrollo de las Unidades de Ejecución se realizará mediante estudios

de Detalle (E.D.) y si procede proyectos de urbanización (P.U.).
Conforme al procedimiento establecido en el Art. 91 L.S/92 y art. 38 R.G.

podrán delimitarse otras unidades de ejecución no previstas en las N.S.M.
Las U.E., no podrán subdividirse ni subpoligonarse a efectos de la

reparcelación o compensación, pero sí podrán establecer etapas para el desarrollo
de E.D.
Será necesaria la redacción de un proyecto de urbanización (P.U.) para

definir las obras necesarias para la urbanización de los viales de nuevo trazado y
los servicios urbanísticos necesarios, con las especificaciones contenidas en el
Título IV de la presente normativa.
El Ayuntamiento deberá exigir la ampliación del proyecto de urbanización
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cuando se considere indispensable para enlazar con los servicios generales.
Cada una de las U.E. dispone de las correspondientes condiciones

particulares en cuanto a superficie y/o volumen construible, sistema de actuación,
etc., las cuales se detallan en el Art. 63 de las presentes Normas.
No se permitirá, en ningún caso, la edificación en cualquier parcela si no se

cumplen con anterioridad los siguientes requisitos:
1. Haber realizado la urbanización de las vías de acceso dentro de la

unidad de actuación y de las exteriores de enlace con los restantes
servicios generales del suelo urbano.
2. Haber instalado los servicios mínimos necesarios para que la parcela

pueda cumplir la condición de solar.
3. Que las cesiones que en derecho correspondan, hayan sido inscritas

en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento, lo cual se
acreditará mediante la correspondiente certificación registral.
Los sistemas de actuación fijados para el desarrollo de las U.E. tendrán

vigencia en tanto los propietarios los desarrollen de acuerdo con las previsiones
de las N.S.M. En caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas del
sistema de actuación, el Ayuntamiento podrá ordenar el cambio en el mismo, de
manera que se asegure el cumplimiento de las previsiones de las N.S.M.
ARTICULO 11.- Derechos y deberes generales de los propietarios del

suelo urbano.
1. Son derechos de los propietarios del Suelo Urbano:
* Completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición

de solar.
* Edificar sobre su solar de acuerdo con lo dispuesto por las N.S.M. y por el
RG (Título II).
* La distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento.
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* El establecimiento de usos provisionales en el suelo de su propiedad,

siempre y cuando no sean incompatibles con las disposiciones de las
N.S.M. o con otras disposiciones municipales.
2. Son deberes de los propietarios del Suelo Urbano:
* Los establecidos en el Art. 14 L.S./98
* Mantener los solares vallados y en el debido estado de limpieza y decoro

en tanto no sean edificados. El Ayuntamiento podrá exigir este deber y
ejercer la acción subsidiaria a costa del propietario, si éste no atendiese a
sus obligaciones. Podrá ser exigida esta obligación a través del Ayunta-
miento, o por cualquier particular que estime que está siendo incumplida.
ARTICULO 12.- Derechos y deberes generales de los propietarios de

edificios.
1. Son derechos generales de los propietarios de edificios:
Su sometimiento a cualquier uso admitido por estas Normas Urbanísti-

cas para la zona en la que esté enclavado.
Todos los derechos reconocidos por la legislación vigente para la pro-

piedad inmobiliaria.
2. Son deberes generales de los propietarios de edificios:
Su mantenimiento en las debidas condiciones de ornato y decencia. El

Ayuntamiento podrá exigir este deber y ejercer la acción subsidiaria a costa del
propietario, si este no atendiere a sus obligaciones. El deber de conservar puede
ser exigido, a través del Ayuntamiento, o por cualquier particular que estime que
se está incumpliendo dicho deber, de acuerdo con el procedimiento establecido en
el Art. siguiente.
ARTICULO 13.- Conservación de la edificación.
Los propietarios de las edificaciones deberán conservarlas en buen estado

de seguridad, salubridad y ornato público sin perjuicio de lo dispuesto en el
Artículo 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Art. 245 LS/92).
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En cumplimiento de lo dispuesto en el Art. 19 L.S/98 y 10 R.D., el Ayun-

tamiento ordenará de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de
las obras necesarias para la conservación de las buenas condiciones de seguri-
dad, salubridad y ornato de las edificaciones, urbanizaciones o terrenos, cuando
sus propietarios no cuidaren de esta conservación a que están obligados.
Si existiera peligro inminente, se procederá conforme a la necesidad que el

caso exige, a cuyo efecto la Alcaldía Presidencia ordenará a la propiedad la adop-
ción de las medidas necesarias para evitar daños y perjuicios a las personas o
cosas.
Si el propietario no cumpliese lo ordenado en el plazo que se señale, el

Ayuntamiento procederá a la ejecución subsidiaria, conforme al Artículo 104 de la
Ley de Procedimiento Administrativo.
En los casos de urgencia debidamente razonada en el informe técnico, las

obras se comenzarán en el plazo señalado. Deberán, asimismo, especificarse las
condiciones en que hayan de ejecutarse las obras.
ARTICULO 14.- Estado ruinoso de los edificios.
Aquellos edificios que señalen las N.S.M., edificios catalogados y de interés

Histórico - artístico, o aquellos que puedan alcanzar esta declaración, quedarán
exceptuados de la aplicación del régimen general de edificación forzosa y de con-
cesión de licencias de derribo.
La declaración del estado ruinoso de las edificaciones procederá en los

siguientes supuestos :
a) Coste de reparación superior al 50% del valor actual del edificio o plantas
afectadas.
b) Agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o funda-

mentales.
c) Obras no realizables por situación en fuera de Ordenación del Edificio.
Esta declaración corresponde al Ayuntamiento, de oficio o a instancia de

cualquier interesado, de conformidad con lo establecido en el artículo 247 LS/92.
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El procedimiento de declaración de ruina se ajustará a lo establecido en los

Art. 18 a 28 R.D.
Las deficiencias referentes a las dimensiones de los patios, ventilación de

habitaciones y, en general, a la carencia de instalaciones exigidas por la legisla-
ción específica no serán tenidas en cuenta por hacer referencia a las condiciones
de habitabilidad del inmueble y no a su estado ruinoso.
El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la habitabilidad

del inmueble, no llevarán implícitas por sí solas la declaración de ruina.
ARTICULO 15.- Modificaciones catastrales en suelo urbano.
Las modificaciones en la configuración de la propiedad catastral en suelo

urbano podrá practicarse sin más restricciones que las del procedimiento estable-
cido por estas Normas. No obstante, quedará prohibida la parcelación de solares
por debajo de la parcela mínima fijada para cada zona, salvo que se trate de
segregaciones cuyo fin sea su incorporación a otra parcela, y el resultado de la
segregación y agregación sea una parcela de superficie igual o superior a la
mínima.
Los Notarios harán advertencia de ilegalidad si no se presenta licencia de

parcelación antes de otorgar escritura pública de la misma, la cual será expedida
por el Ayuntamiento con arreglo al procedimiento establecido en el Art. 28 de
estas Normas.
La reparcelación, tanto si se trata de un procedimiento normal como de uno

abreviado, se tramitará de acuerdo con lo dispuesto en el RG.
Las agregaciones catastrales en suelo urbano no tendrán ningún efecto

sobre las condiciones generales o particulares de la edificación, por lo que queda
excluida la posibilidad de desarrollar Estudios de Detalle que modifiquen la
volumetría de la ordenación.
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CAPÍTULO 2.- EL SUELO URBANIZABLE
ARTICULO 16.- Generalidades sobre el suelo urbanizable.
1. Definición.
El suelo urbanizable está constituido por aquellos terrenos expresamente

clasificados como tales y grafiados en los planos de ordenación. El desarrollo del
S.Urbanizable se realiza a través de planes parciales.
2. Efectividad de la clasificación y división del S. Urbanizable.
El suelo urbanizable se desarrollará en diferentes sectores de planea-

miento, constituidos cada uno de ellos por único plan parcial. Los Planes Parciales
pueden dividirse a su vez en polígonos de actuación según las especificaciones de
cada sector.
ARTICULO 17.- Derechos y deberes de los propietarios de suelo urba-

nizable.
1. Son derechos de los propietarios del suelo urbanizable:
* Usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a la naturaleza rústica

de los mismos.
* Promover su transformación instando a la Administración la aprobación de

los correspondientes P.P. en las condiciones previstas en estas Normas y
en el Art. 16 L.S/98.
2. Son deberes de los propietarios de S. Urbanizable:
* Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para viales, espacios

libres y zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local.
* Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de

los sistemas generales.
* Costear y ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas

generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para
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la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos en función de la

actuación a realizar y en las condiciones establecidas en estas Normas.
* Costear y ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente.
* Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento el 10 por ciento del

aprovechamiento tipo del sector, totalmente urbanizado.
* Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados

del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del
mismo.
* Mantener en condiciones de limpieza, decoro y, en su caso, normal apro-

vechamiento agrario sus terrenos hasta tanto sean urbanizados.
CAPÍTULO 3.- EL SUELO NO URBANIZABLE.
ARTICULO 18.- Generalidades sobre el suelo no urbanizable.
1. Constituye el Suelo No Urbanizable los terrenos protegibles en razón de sus

valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o cultu-
rales, de riesgos naturales o en función de su sujeción a limitaciones o servi-
dumbres para la protección de dominio público; los que reúnen valores agrícolas,
forestales, ganaderos, de riquezas naturales, así como aquellos que se consideran
inadecuados para un desarrollo urbano.
2. Clases de usos. A los efectos de estas Normas se agrupan los usos en Suelo
No Urbanizable en tres clases:
Usos permitidos, sujetos a concesión de licencia municipal sin trámites pre-

vios.
Usos autorizables que con anterioridad a la licencia municipal necesitan

proceder al trámite previsto en los Art. 16.3.2º LS/92 y 44.2 del R.G., esto
es, aprobación previa de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del
Territorio de Extremadura, información pública de veinte días y posterior
aprobación o denegación por este mismo órgano.
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Usos incompatibles o prohibidos que en todo caso exigen una transfor-

mación de la naturaleza jurídica de esta clase de suelo con anterioridad a
cualquier otra autorización y licencia.
3. Peligro de formación de núcleo de población.
Quedarán prohibidas las edificaciones cuya construcción supusiere peligro

de formación de un núcleo de población, entendiéndose como tal cualquier
asentamiento de tres o más viviendas que queden inscritas dentro de un círculo de
300 metros de diámetro con centro en la edificación proyectada, salvo en el caso
de que se hallen dentro de suelo urbano.
Además de las actuaciones descritas en el párrafo anterior se considera

que dan lugar a la formación de núcleo de población las actuaciones que se
describen a continuación, por lo que quedan prohibidas en suelo no urbanizable:
- Parcelaciones en contra de lo establecido en la legislación agrícola,

forestal y en estas Normas para cada clase de suelo no urbanizable.
- Trazados viarios propios de zonas urbanas.
- Redes de servicio ajenas al uso agrícola.
- Edificaciones agrícolas cuya tipología constructiva permita su transfor-

mación en edificio residencial por plantas.
ARTICULO 19.- Derechos y deberes de los propietarios de SNU.
1. Son derechos de los propietarios de SNU:
* Usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la natura-

leza de los terrenos, debiendo destinarla a fines vinculados a la utilización
racional de los recursos naturales.
2. Son deberes de los propietarios de SNU:
* Mantener en condiciones de limpieza, decoro y normal aprovechamiento

agrario sus terrenos.
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CAPITULO 4. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO.
ARTICULO 20.- Planes Parciales: requisitos, documentación, condiciones

particulares.
El suelo urbanizable se desarrollará mediante Planes Parciales que se

tramitarán de conformidad con el art. 116 LS/92. Dichos P.P. serán redactados y
ejecutados de acuerdo con las condiciones que se determinan en el Art. 83 LS/92
así como las establecidas a continuación.
Los planes parciales respetarán, en su diseño, la ordenación que pueda

preverse en la documentación gráfica , la cual es vinculante. Serán posibles
modificaciones siempre y cuando se adapte el viario para su conexión con el viario
ya existente en el suelo urbano y no se aumente el aprovechamiento del sector.
Se deberá justificar convenientemente en la Memoria del Plan Parcial el motivo
por el que se cambia el diseño, que habrá de ser aprobado por el Ayuntamiento.
Podrán admitirse pequeñas modificaciones derivadas de la existencia de

una mayor información sobre el terreno, de una más exacta distribución y cómputo
de las superficies. Cuando sea necesario proceder a este tipo de modificaciones,
el Ayuntamiento habrá de autorizarlas antes de admitir a trámite el documento de
planeamiento.
Los P.P. habrán de redactarse con el suficiente grado de detalle como para
hacer innecesaria la posterior tramitación de estudios de detalle. La escala mínima
de la documentación gráfica será 1/500 para los planos de ordenación.
Cuando se tramite simultánea y/o conjuntamente la reparcelación o com-

pensación con el PP, existirá un plano de implantación general a escala 1/500. Por
motivos excepcionales, tales como existencia de áreas consolidadas, litigios, etc.,
se admitirá la remisión a E.D. en zonas muy concretas de los P.P., previa
autorización municipal, sin que proceda en ningún caso la generalización de este
procedimiento.
Las ordenanzas de los P.P. se ajustarán a las definidas por estas Normas
en las ordenanzas correspondientes, aunque podrán ampliar el contenido norma-
tivo.
El Plan de Etapas de los P.P. deberá redactarse en sintonía con las
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previsiones que la Autoridad Local y/o Regional pueda establecer en los planes y
proyectos de cualquier índole que se prevean, y que afecten al cronograma de las
etapas del P.P., para una mejor sintonía en la coordinación de las inversiones.
La Memoria de los Planes Parciales deberá exponer con claridad el aprove-

chamiento del PP, que debe coincidir con el especificado para el mismo en estas
normas; que parte de sistemas generales entrarán a formar parte en el reparto de
beneficios y cargas del PP. Asimismo, deberá justificar el cumplimiento - o la
desviación – de las especificaciones de las N.S.M, que no podrán ser modificadas
más que en los supuestos previstos en los apartados anteriores de este mismo
artículo.
ARTICULO 21.- Planes especiales
Los Planes Especiales se entienden como los instrumentos de desarrollo de

las previsiones contenidas en el Plan con las finalidades, contenido y determi-
naciones establecidas en los Art. 84 a 90 LS/92. Su tramitación se regula en los
Art. 115 y 116 LS/92.
En concreto podrán formularse planes especiales con las finalidades y de

los tipos siguientes:
- Desarrollo de sistemas generales de comunicaciones, de espacios libres,

de infraestructuras, y equipamiento comunitario.
- Ordenación y protección de recintos y conjuntos históricos.
- Reforma interior del suelo urbano.
- Saneamiento de las poblaciones.
- Mejora de los medios urbano, rural y natural.
- Protección del paisaje.
- Otras finalidades análogas.
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CAPITULO 5. OTROS INSTRUMENTOS DE DESARROLLO
ARTICULO 22.- Estudios de detalle
La formulación y contenido de los Estudios de Detalle se ajustará a lo

establecido en el art. 92 LS/92. Los límites de la U.E. habrán de establecerse
sobre base cartográfica oficial adecuada y señalando la identificación de las fincas
sobre certificación catastral. En este acto podrán reajustarse los límites de
superficie en exceso o defecto, no admitiéndose otras variaciones dimensionales
que aquellas que razonablemente se deriven del cambio de escala, y sin que las
mismas puedan afectar al aprovechamiento fijado ni a la geometría de los espa-
cios públicos.
Los E.D. deberán ser objeto de la tramitación que se establece en el Art.

117 LS/92.
Cuando sea necesario y así se indique, los propietarios deberán presentar a

trámite el correspondiente proyecto de reparcelación (normal o abreviado, según
sea el caso), o de compensación, según proceda en función del sistema de
actuación.
Hasta tanto éste no tenga aprobación definitiva, y hayan sido inscritos en el

Registro de la Propiedad los terrenos resultantes, incluidos los de cesión al
Ayuntamiento, tales como viales y solares, si procediere- no se podrá admitir a
trámite la documentación subsiguiente.
En el caso de que no proceda la reparcelación, el Ayuntamiento adoptará

acuerdo declarándola innecesaria, a tenor de lo dispuesto en el art. 188 del R.G.
ARTICULO 23.- Proyectos de Urbanización.
La finalidad del proyecto de urbanización se regula en el Art. 92 LS/92,

siendo la de materializar las determinaciones del plan, mediante la construcción de
los elementos que en él están previstos para desarrollar las actuaciones en las
U.E. o los P.P. Los P.U. podrán ser también promovidos para la adecuación o
mejora del espacio público sin otro requisito que la decisión municipal, siempre
que no se modifiquen las disposiciones de las N.S.M. para el suelo urbano
(alineaciones, rasantes, usos). En ningún caso un P.U. podrá contener deter-
minaciones que afecten al régimen del Suelo o de la edificación.
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La tramitación de P.U. se regula en el Art. 117 LS/92.
Los proyectos de urbanización desarrollan unidades de ejecución o planes

parciales completos, cuando se trate de este tipo de actuaciones pero podrán
establecer fases, asegurando que se efectúan a favor del Ayuntamiento las
cesiones previstas, sin cuyo requisito no podrá obtener licencia municipal. Las
fases de los proyectos de urbanización deberán asegurar la funcionalidad de las
áreas en las que se fragmente, quedando expresamente prohibida la ejecución de
semicalles o viales no conectados con los existentes por sus dos terminales.
El proyecto de urbanización no es un instrumento de planeamiento, sino un

documento apto para la ejecución de obras; en consecuencia se estará en todo a
lo dispuesto para este tipo de proyectos en el R.P., teniendo muy en cuenta que el
proyecto de urbanización deberá detallar y programar las obras con la precisión
necesaria para que pueda ser ejecutado por técnico distinto de autor del proyecto.
El proyecto de urbanización podrá, en cualquier caso, efectuar las

adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo si, de
los estudios geotécnicos que eventualmente pudieran hacerse, se desprendiera la
necesidad de proceder a las mencionadas adaptaciones. En el caso en que las
modificaciones afectaren en alguna medida a las previsiones del planeamiento
(alineaciones, ordenación régimen de suelo, imposibilidad de construir las
previsiones del planeamiento por medios normales, etc.), se tramitará simultá-
neamente con el proyecto de urbanización la correspondiente modificación del
planeamiento.
El proyecto de urbanización contendrá las determinaciones precisas para

las redes y servicios que se enumeran a continuación en la medida en que, para
cada tipo de proyecto, se exija la totalidad de las redes y servicios o solo parte de
ellas:
- Movimiento de tierras.
- Pavimentación de calzadas, itinerarios peatonales y cualesquiera espa-
cios que el planeamiento fije en su documentación gráfica que hayan de ser
utilizados por el público.
- Red de distribución de agua potable y de riego.
- Red de alcantarillado para evacuación de aguas pluviales y residuales.
- Red de distribución de energía eléctrica.
- Red de alumbrado público.
20
- Jardinería de los espacios públicos.

- Elementos de mobiliario urbano que se consideren necesarios (bancos,
fuentes, papeleras).
- Señalización vial.
- Cualesquiera otros elementos o redes que se juzguen imprescindibles.
La documentación mínima será la señalada en el Art. 69 del R.P., con el

detalle y complementos que requiera la completa definición ejecutiva de las obras
comprendidas. En todo caso contendrán, además, la siguiente documentación:
- Copia de los documentos de planeamiento que sean precisos para

justificar la exacta adecuación del P.U. al mismo.
- Memoria descriptiva con justificación detallada de los cálculos de las

redes de servicios, del cumplimiento de la normativa aplicable al proyecto
que figura en este documento, y descripción exacta de los materiales a
emplear.
- Cuantos planos sean necesarios para la total definición de las distintas

unidades a construir, agrupados en dos bloques: a) de información y b) de
proyecto.
- Presupuestos, con sus correspondientes mediciones.
- Pliego de condiciones técnicas y económica – administrativas que regirán

en la ejecución de obras e instalaciones.
- Cronograma de tiempos y costos, especificando plazos para la ejecución

de los servicios mínimos (art. 59 RG) para que puedan iniciarse las obras
de edificación, y plazo de garantía de las obras de urbanización.
ARTICULO 24.- Ejecución de las obras de urbanización.
La aprobación de un proyecto de urbanización no implica autorización para

la construcción de la edificación a la que sirve. En el caso de que el proyecto
presentado sea conjunto para urbanización y edificación, éste expresará clara-
mente desglosado en su presupuesto la parte que corresponde a cada bloque de
obras y el Ayuntamiento tramitará por separado el proyecto de urbanización y el
de edificación, cada uno de ellos tramitado según el procedimiento que le es
21
propio. En este caso, el proyecto conjunto deberá redactarse especificándolo

según lo dispuesto para un proyecto de urbanización simple.
Una vez concluidas las obras de urbanización, los servicios técnicos munici-
pales emitirán dictamen que será elevado a la Corporación la cual acordará, si
procede, la recepción provisional de las obras.
De dicha recepción se levantará Acta, cuya fecha marcará el inicio del plazo
de garantía de las obras, que en ningún caso podrá ser inferior a seis meses. Al
concluir el plazo de garantía se seguirá el mismo procedimiento descrito para la
recepción provisional, y de resultas del mismo se concluirá levantando Acta de
Recepción definitiva, así como la incorporación al conjunto urbano de los Servicios
de la urbanización. En dicho momento se reintegrará a la entidad promotora de la
urbanización la garantía que, como consecuencia de los requisitos exigidos para la
concesión de una licencia de urbanización, se hubiere acordado con motivo de la
concesión de la mencionada licencia.
22
TÍTULO III.- TRAMITACIÓN Y PROCEDIMIENTO.
CAPÍTULO 1.- GENERALIDADES.
ARTICULO 25.- Actos y sujetos sometidos a concesión de licencia.
Quedan sometidos a la concesión de licencia previa todos los actos

comprendidos en el art. 242 LS/92 de acuerdo con la tramitación que se expresa
en los artículos subsiguientes.
La ejecución de actos regulados a través de la concesión de licencia no

podrá emprenderse hasta que esta haya sido concedida, siendo perseguible cual-
quier actuación contraria a este principio al amparo de lo dispuesto en el RD.
El otorgamiento de licencia para edificar en Suelo No Urbanizable o Suelo

Urbanizable deberá seguir el trámite establecido en el apartado 4 del art. siguien-
te.
ARTICULO 26.- Tramitación de licencias, inspección y publicidad.
Se establecen cuatro modalidades de tramitación, acordes con el grado de

complejidad de control que haya de ejercer la autoridad local sobre la ejecución
del acto sometido a concesión de licencia.
1.- Licencias T1 (Tramitación abreviada).
Se trata de licencias que afectan a obras de pequeña entidad, que no preci-

san de responsable facultativo para la ejecución de los trabajos que amparan.
Serán solicitadas en modelo impreso facultado por el Ayuntamiento, acompañadas
de informe de los servicios técnicos municipales, y concedidas por decreto de la
Alcaldía (art. 9. R.S.C.L).
2.- Licencias T2 (Tramitación normal).
Se trata de licencias que afectan a obras de suficiente entidad como para

precisar de responsables facultativos de cualificación, especificada para cada caso
en el capítulo siguiente.
Serán solicitadas en modelo impreso facilitado por el Ayuntamiento,
23
acompañadas de informe de los servicios técnicos municipales, y concedidas por

acuerdo de la Corporación.
3.- Licencias T3 (Tramitación especial).
Se trata de licencias que, por amparar actos que requieren la mayor

garantía de publicidad, requieren tramitación complementaria, consistente en la
exposición al público, durante quince días, de la documentación aportada, previa
al pronunciamiento de la Corporación sobre su eventual concesión. La decisión de
la Corporación se producirá una vez conocidos tanto el informe de los servicios
técnicos municipales, como las alegaciones que puedan producirse en el período
de exposición al público de la documentación aportada. El período de quince días
hábiles empezará a contarse a partir del día siguiente del acuerdo de la
Corporación, en el que será expuesto dicho acuerdo en el tablón de anuncios
municipal.
Cuando las características de la licencia solicitada hagan suponer la

eventual existencia de perjuicios o impactos sustanciales sobre determinados
sujetos, se hará citación personal a los interesados y/o presuntos perjudicados del
acto para cuya ejecución se solicita licencia. Las alegaciones que puedan
presentar dichos presuntos lesionados serán tenidas en cuenta asimismo por la
Corporación, y relacionadas en el Acta en la que conste el acuerdo adoptado.
4.- Licencias T4 (Tramitación previa ante la J.E.).
Se trata de licencias que, en virtud de la ubicación del acto que amparan,

hayan de tramitarse después del procedimiento previo establecido en los art.
16.3.2º LS/92 y 44.2 RG.
5.- Exacciones.
Los Ayuntamientos procederán a la fijación de las exacciones que se

estimen oportunas en concepto de derechos de licencia. Los Ayuntamientos
podrán graduar la cuantía de las exacciones en función de la mayor complejidad
en la tramitación de las licencias.
6.- Inspección.
Para todos aquellos actos que impliquen licencias de tramitación normal o
24
superiores, se estará a lo dispuesto en los párrafos siguientes.
Una vez concedida la licencia y efectuado el replanteo, se comunicará al

Ayuntamiento con ocho días de antelación el inicio de las obras. El replanteo
deberá hacerse de manera que los servicios técnicos municipales puedan apreciar
con exactitud todas aquellas circunstancias que puedan afectar al edificio, pero no
se comenzarán movimientos de tierra, talas o cortas de árboles, demoliciones ni
ningún otro trabajo preparatorio.
Una vez efectuada la inspección del replanteo por parte de los servicios
técnicos municipales, éstos emitirán un certificado dentro de los quince días
siguientes a la comunicación del propietario al Ayuntamiento. Dicho certificado
tendrá la forma de Acta de Replanteo Previo. Tanto la propiedad como los cons-
tructores y técnicos directivos de las obras serán responsables del estricto mante-
nimiento de las alineaciones acordadas en este acto, dentro del marco reglamen-
tario del RD.
A partir del momento de la firma del documento expresado en el art. anterior

pueden dar comienzo las obras. En la oficina de obras o en sitio próximo y
accesible, existirá un ejemplar de proyecto visado por el Ayuntamiento, y modelo
municipal acreditativo de la licencia obtenida.
Las modificaciones que deban introducirse en el proyecto se ajustarán a la

tramitación prevista para su formación, en todo lo que las afectare.
7.- Publicidad.
Será obligatoria la exhibición, en lugar bien visible de las obras, del modelo
municipal acreditativo de haber obtenido licencia apta para los trabajos que se
estén realizando. Estos no podrán dar comienzo hasta tanto se encuentre empla-
zado dicho modelo, que habrá de poder ser contemplado sin estorbo desde la vía
pública.
El modelo acreditativo de la concesión de la licencia expresará inequívoca-

mente la fecha de su concesión. Cualquier particular podrá ejercer la acción
pública ante el Ayuntamiento solicitando la paralización de las obras que estén en
curso sin disponer del modelo descrito, o cuya licencia esté caducada.
25
8.- Caducidad y renovación de la licencia.
Las licencias poseen un período de vigencia de seis meses. La renovación

de una licencia se ajustará al mismo procedimiento que su primera concesión,
salvo por lo que respecta a la documentación técnica (proyectos de ejecución)
siempre que no se modifiquen sus características.
La licencia entra en vigor en la fecha posterior a la firma del Acta de

Replanteo Previo a la que se refiere el apartado 6, a efectos del cómputo de su
vigencia.
Las licencias que amparen obras cuya ejecución no hubiere comenzado

dentro de los seis meses siguientes a la fecha de su otorgamiento, caducarán por
el transcurso de dicho plazo, pudiéndose solicitar, por causa justificada y en su
caso, la prórroga de aquellas, por una sola vez, por causa justificada y por otros
tres meses.
Igualmente quedarán caducadas las licencias de obras si, habiendo

comenzado las mismas, fueren interrumpidas durante un período superior a tres
meses, pudiéndose solicitar su prórroga, por una sola vez, por causa justificada y
por otros tres meses.
ARTICULO 27.- Procedimiento.
Con independencia de las modalidades de tramitación de las licencias, se

establecen situaciones en cuanto a la naturaleza de las mismas, según la defini-
ción que para cada zona se determina en la documentación gráfica y de acuerdo
con los apartados siguientes.
1.- Zona de aplicación directa en suelo urbano.
En las zonas clasificadas como Suelo Urbano no incluidas en U.E., basta

aplicar las especificaciones de la normativa urbanística para obtener la licencia de
obras correspondiente, siempre de acuerdo con la modalidad de tramitación y
categoría de licencia que le sea de aplicación.
2.- Unidades de Ejecución.
En las zonas de Suelo Urbano incluidas en U.E., será necesario redactar
26
E.D. y P.U., ciñéndose a las determinaciones que se incluyen en las especificacio-

nes gráficas del planeamiento para dicha zona y a las especificaciones reflejadas
en la ficha de la U.E.
3.- Zonas de suelo urbanizable.
En las zonas grafiadas en planos bajo esta situación, será necesario

redactar previamente un P.P. y un P.U.
Previa a la obtención de licencia en S. Urbanizable, será necesaria la redac-

ción y ejecución del planeamiento parcial hasta que el terreno alcance la condición
de solar, permitiéndose no obstante la edificación y urbanización simultáneas con
arreglo a lo dispuesto en el art. 42 del RG.
En tanto no se haya ejecutado el planeamiento parcial, el S. Urbanizable se

regulará por las condiciones del Art. 65 de estas Normas.
Quedan por tanto prohibidas las licencias que amparen operaciones de volumen a
cuenta.
4. Zonas de Suelo no Urbanizable
En las zonas clasificadas como Suelo No Urbanizable, basta aplicar las

especificaciones de la normativa urbanística para obtener la licencia de obras co-
rrespondiente, siempre de acuerdo con la modalidad de tramitación y categoría de
licencia que le sea de aplicación y con la tramitación que sigue:
Será del tipo T2 (normal) cuando se refiera a construcciones destinadas a

explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza y destino de la
finca y que se ajusten en su caso a los planes o Normas de la Junta de Extrema-
dura, así como las construcciones o instalaciones vinculadas a la ejecución,
entretenimiento y servicio de las obras públicas.
Será del tipo T4 (tramitación previa ante la J.E.) cuando se trate de

edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de
emplazarse en el medio rural, edificios aislados destinados a vivienda familiar en
lugares en los que no existe posibilidad de formación de un núcleo de población y
cualquier clase de construcción agropecuaria.
27
CAPÍTULO 2.- CLASES DE LICENCIAS.
ARTICULO 28.- Parcelaciones y segregaciones.
1.- Requisitos.
Será necesario que la parcelación no de cómo resultado parcelas inferiores

a la mínima de la zona en la que esté enclavada.
Las segregaciones de terrenos en suelo no urbanizable no podrán realizar-

se por debajo de la unidades mínimas de cultivo, que en el caso de Garganta son
las siguientes:
Monte y pastos: 8,00 Ha.
Cultivo: 0,75 Ha.
2.- Documentación.
- Fotocopia de la zona del Plano Catastral en la que se ubique la parcela

cuya división se pretende.
- Plano en el que se exprese la división o reordenación Catastral propuesta.
- Memoria en la que se justifique la superficie y dimensiones de las parcelas

iniciales y de las resultantes.
3.- Tramitación. Se otorgará licencia tipo T2.
4.- Vigencia. La licencia de parcelación o segregación será de doce meses.
ARTICULO 29.- Derribos.
1.- Requisitos.
Será necesario, para poder conceder una licencia de derribo, que venga
acompañado del proyecto básico de la edificación que lo sustituya, salvo en caso
de ruina inminente.
Si se pretende derribar un edificio afectado por medidas de protección de

cualquier categoría será necesario que se haya obtenido la declaración de ruina
28
del edificio de acuerdo con el procedimiento especificado en estas Normas.
Una vez obtenida la declaración de ruina, si se encuentra en zona sometida

a protección, será requisito para obtener la licencia de derribo asegurar suficien-
temente ante el Ayuntamiento, mediante el levantamiento de un Acta, el
compromiso de reposición de los elementos ornamentales recuperables, los
cuales serán relacionados en el Acta. En estos casos, el proyecto de obra nueva
deberá justificar claramente la reutilización de los susodichos elementos, que
habrán de quedar almacenados en lugar seguro e inspeccionable por el Ayunta-
miento.
2.- Documentación.
- Proyecto de derribo, visado por el Colegio Oficial que corresponda.
- Proyecto básico de obra nueva, visado por el Colegio Oficial que co-
rresponda.
- Acta de acopio de los elementos ornamentales recuperables, en el caso

de que los hubiere.
- Fotodocumentación del edificio a derribar.
3.- Tramitación.
Se otorgará licencia de obra tipo T2 (Tramitación normal) para el derribo, y

tipo T3 (tramitación especial) para la obra nueva si se tratare de un derribo de un
edificio catalogado. Si el edificio no estuviera catalogado, se otorgará licencia tipo
T2 para la obra nueva, siempre y cuando se hubiera presentado un proyecto de
ejecución; si la tramitación se hizo con proyecto básico, se concederá únicamente
licencia de derribo, quedando condicionada la de obra nueva a la presentación del
proyecto de ejecución de aquella.
4.- Vigencia. La vigencia de una licencia de derribo será de seis meses hasta el
inicio del mismo.
ARTICULO 30.- Vaciados y movimientos de tierras.
29
1.- Requisitos.
Para la concesión de una licencia de este tipo es preciso que la parcela

esté libre de edificaciones excepto de aquellas que se vayan a mantener y no
contravengan el resto de la normativa de las normas.
2.- Documentación.
- Planos sobre cartografía de las N.S.M y del Plano Catastral.
- Proyecto de Ejecución visado por el Colegio Oficial correspondiente a

técnicos autorizados legalmente para dirigir esta clase de obras.
3.- Tramitación. Procede la tramitación de licencia tipo T2, o T4 en S.N.U.
4.- Vigencia. La licencia tendrá una vigencia de seis meses hasta el inicio de las
obras.
ARTICULO 31.- Obra nueva.
1.- Requisitos.
Será necesario para optar a la licencia de obra nueva que el terreno tenga
la condición de solar.
Si se tratare de una licencia en una U.E. o en un P.P., deberán haber

formalizado la totalidad de las cesiones, libres de cargas y gravámenes, fijadas en
el Plan o Estudio correspondiente.
Todas las licencias de obra nueva incluidas en el conjunto histórico deberán

obtener el informe favorable de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
2.- Documentación mínima.
Proyecto de ejecución, redactado por técnico legalmente autorizado y

visado por el Colegio Oficial correspondiente.
Volante de dirección facultativa, visado por el Colegio Oficial que corres-
30
ponda.
Si se trata de un inmueble destinado específicamente a un uso determi-

nado, autorización de apertura si fuera procedente, de acuerdo con lo establecido
en el art. 22 del R.S.C.L.
En cualquier caso, y para aquellos usos distintos del residencial, explicación

clara de su índole, de manera que el Ayuntamiento pueda calibrar su incidencia en
terceras personas.
En todos los casos se adjuntará a la documentación un calendario de ejecu-

ción de las obras.
3.- Tramitación.
Procede la tramitación de licencia tipo T2 o tipo T4 (en los casos con-

templados en el Art. 18.2). La tramitación será T3 (especial) si, al juicio del
Ayuntamiento, las actividades declaradas pudieran irrogar perjuicios a terceros,
con independencia de los plazos fijados reglamentariamente para la decisión
municipal, y del régimen de subrogaciones vigentes.
Si se presentan los proyectos a trámite simultáneamente con el proyecto de

urbanización, la validez de la licencia queda condicionada al cumplimiento previo
de las condiciones establecidas en la licencia de urbanización.
Cuando se produjeran hallazgos de interés arqueológico, las licencias

otorgadas se suspenderán cautelarmente, debiendo interrumpirse las obras en el
mismo momento en que aparezcan indicios. En tal caso, la suspensión se man-
tendrá en tanto se resuelve el expediente, el cual puede conducir a un levanta-
miento de la suspensión o a una renovación de la licencia (art. 16 R.S.C.L)
4.- Vigencia. La vigencia de una licencia de obra de nueva planta será de seis
meses hasta el inicio de las obras.
ARTICULO 32.- Urbanización.
31
1.- Requisitos.
La licencia para obras incluidas en un proyecto de urbanización se entiende

otorgada y podrán comenzarse tan pronto el mencionado proyecto reciba
aprobación definitiva.
El Ayuntamiento podrá exigir determinadas condiciones al Proyecto de

Urbanización para asegurar la necesaria coherencia entre la urbanización
circundante y la del ámbito en cuestión.
2.- Documentación mínima.
Proyecto de urbanización, suscrito por técnico legalmente facultado para

este tipo de proyecto y visado por el colegio Oficial correspondiente.
Volante de Dirección Facultativa, visado por el colegio Oficial que proceda.
Fianza por valor del 30 por cien de las obras a realizar, constituida en cual-
quiera de las formas admitidas por la legislación local.
Compromiso escrito, por parte del promotor, de realizar a su cargo las prue-
bas o ensayos técnicos que se estimen convenientes
3.- Tramitación.
Los proyectos de urbanización se aprobarán por los Ayuntamientos,

debiendo estarse a lo dispuesto por el art. 117 LS/92.
4.- Vigencia. La vigencia de una licencia de urbanización será de seis meses

hasta el inicio de las obras.
ARTICULO 33.- Reformas en edificios.
1.- Requisitos.
Las reformas en edificios no catalogados serán autorizadas sin requisitos

previos, siempre que no supongan una alteración del volumen edificado o un
cambio de uso para el cual sea necesario obtener autorización de apertura.
32
Todas las reformas en edificaciones incluidas en el conjunto histórico

deberán obtener el informe favorable de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
2.- Documentación.
Si la reforma no afecta a elementos estructurales y/o fachadas, el expe-

diente aportará planos con el grafismo necesario para distinguir claramente entre
los elementos que se añaden y los que se suprimen. Memoria justificativa del
cumplimiento de las normas aplicables, en su caso y presupuesto de las obras.
Si la reforma afecta a elementos estructurales, y/o a las fachadas, se

presentará proyecto suscrito por técnico legalmente autorizado y visado por el
Colegio Oficial correspondiente, en el que se recoja la información expuesta en el
párrafo anterior. Asimismo, se exigirá volante de Dirección Facultativa, Visado por
el Colegio Oficial que proceda.
Si la obra altera el aprovechamiento urbanístico del edificio, respetando en

cualquier caso lo establecido por el planeamiento, se aportará proyecto de
ejecución en las condiciones previstas de obra nueva.
Si la obra altera el uso, dentro de los admitidos para su zona, y si procedie-

ra, se presentará solicitud de apertura de acuerdo con lo establecido en el art. 22
del R.S.C.L. En cualquier caso, la alteración de uso vendrá claramente expuesta
en la documentación, de manera que el Ayuntamiento pueda calibrar su incidencia
en terceras personas.
En las reformas en edificios catalogadas será necesaria en todo caso la

elaboración de un proyecto por un arquitecto, y visado en el C.O.A.EX. Además,
se exigirá la presentación de fotodocumentación en color en la que pueda obser-
varse con total claridad la situación y estado actual de los elementos que se
pretende reformar. Previa concesión de licencia será necesario un informe
favorable de la Consejería de Cultura y Patrimonio de la Junta de Extremadura.
3.- Tramitación.
Procede tramitación T1 si no afecta a elementos estructurales y T2 si no

hay alteración de uso o éste no supusiera incidencia en terceras personas. En
caso contrario, la tramitación será del tipo T3, con citación personal a los even-
33
tuales perjudicados. En edificios catalogados procede tramitación T3
4.- Vigencia. La vigencia de una obra de reforma será de seis meses hasta el
inicio de las obras.
ARTICULO 34.- Reforma en edificios fuera de ordenación.
1.- Requisitos.
De acuerdo con el artículo 137 LS/92, los edificios e instalaciones erigidos

con anterioridad a la aprobación de estas N.S.M. que resulten disconformes con
las mismas, serán calificados como fuera de ordenación.
No se considerarán fuera de ordenación los edificios que tengan menos

altura que la señalada como máxima, en condiciones normales, en la ordenanza
de la zona respectiva, o que no alcancen los fondos edificables normales, o cuya
parcela no alcance la superficie o frente mínimo exigido.
En los edificios e instalaciones calificados como fuera de ordenación no

podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o
incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que
exigieran la higiene, ornato y conservación del inmueble.
1. Se consideran obras de consolidación aquellas que afecten a elementos

estructurales en proporción superior al 20 por ciento de la totalidad. Consti-
tuyen elementos estructurales los cimientos, muros resistentes, pilares,
jácenas, forjados, armaduras de cubierta, y cualquier otro de análogas
funciones.
2. Se considerarán obras de aumento de volumen, aquellas que supongan

incremento del mismo o de la superficie construida en proporción superior a
un 10 por ciento del existente en el momento de la aprobación del Plan.
3. Se considerarán obras de modernización aquellas cuyo importe, de

acuerdo con los precios mínimos admitidos por el C.O.A.EX, superen el 100
por cien del valor actual del inmueble.
4. No impedirá, por si solo, el incremento del valor de expropiación, la reali-

zación de obras en edificios o instalaciones fuera de ordenación, a no ser
34
que esté prevista su expropiación en un plazo inferior a 15 años contados

desde la fecha que se prevea realizar las obras, o que la calificación como
fuera de ordenación del edificio esté motivada en razón de que su alinea-
ción exterior sobrepase la oficial establecida en estas N.S.M.
Toda obra de reforma en edificios considerados fuera de ordenación,

deberá servir para armonizar con estas N.S.M. las partes, servicios e instalaciones
afectadas, y por consiguiente no se autorizarán aquellas que conserven las
antiguas características disconformes, sin adaptarlas en proporción a la magnitud
de las obras.
2.- Documentación.
Además de lo exigible para los expedientes de obra nueva, se aportará

compromiso notarial suscrito por el propietario, en el que se exprese la renuncia
del mismo a reclamar el valor de la expropiación con arreglo a las mejoras intro-
ducidas, si por cualquier motivo ésta hubiera de producirse en el futuro. Dicho
compromiso habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, y será obligatorio
aportar certificado de inscripción en el mismo de dicho documento para optar a la
concesión de licencia.
3.- Tramitación.
La tramitación será igual a la que proceda, para su categoría, para las licen-
cias de reformas que se regulan en los artículos precedentes.
4.- Vigencia.
La vigencia será igual a la que proceda, para su categoría, para las licen-
cias de reformas que se regulan en los artículos anteriores.
ARTICULO 35. Apertura y uso.
1.- Requisitos.
Se requerirá licencia de apertura para el ejercicio de cualquier actividad en

el término municipal, aún cuando estuvieran exentas de satisfacer los derechos
correspondientes.
Los titulares de las actividades están obligados a solicitar licencia, tanto
35
para las de nueva instalación, como para los traslados, ampliaciones o modifi-
caciones que afecten a las tarifas o clases de contribuciones, a los locales ocupa-
dos, a los procesos de fabricación o a las condiciones de seguridad o medidas
correctoras aplicadas, de tal manera que la actividad, en general, debe coincidir en
todos sus términos con la licencia que posea. En los casos de cambio de nombre
o titularidad, deberá comunicarse por escrito al Ayuntamiento, sin lo cual quedarán
sujetos los titulares a todas las responsabilidades que se derivasen de esta
misión.
Se consideran fuera de ordenación todos los usos disconformes con lo

señalado en las N.S.M. a estos efectos, a excepción de los usos existentes en el
momento de la aprobación del planeamiento que no sean manifiestamente
incompatibles, en cuyo caso podrá la Corporación resolver su extinción mediante
expropiación, indemnizando, si procede, con arreglo a derecho.
En los inmuebles considerados fuera de ordenación se permitirá el cambio

de uso o usos compatibles con los de la Ordenanza de la zona, si bien las obras
de reforma quedarán siempre limitadas a las expuestas para edificios e instalacio-
nes fuera de ordenación.
2.- Documentación.
Además de la documentación que por otros motivos sea exigible, de

acuerdo con las ordenanzas municipales en vigor, se presentará una memoria
escrita en la que se detalle la actividad, sus características, proceso de fabri-
cación, materiales que han de almacenarse, tratarse, etc. y garantías de seguri-
dad, si fuese necesario, que el peticionario ha previsto. Asimismo, presentará
presupuesto de la instalación, con valoración de la maquinaria y/o utensilios a
instalar.
Cuando sea previsible que la actividad pueda irrogar molestias a terceros,

el Ayuntamiento recabará información de los vecinos circundantes situados en un
área que será delimitada por los servicios técnicos municipales en razón a la
naturaleza del uso previsto.
La misma documentación será exigible cuando se modifique el uso o

proceso de fabricación amparado por la primera licencia.
3.- Tramitación. Será del tipo T3 (especial).
36
4.- Vigencia.
La vigencia de una licencia de apertura y uso es indefinida. No obstante, las

licencias que a los tres meses de su concesión no hayan sido utilizadas, y las de
aquellos locales que permanezcan cerrados al menos seis meses, caducan
automáticamente. El Ayuntamiento podrá conceder prórroga por un período igual
al descrito para cada caso, si así lo solicita por escrito el interesado aduciendo
justificación suficiente para el no funcionamiento de la actividad.
ARTICULO 36.- Actividades extractivas y prospectivas.
1.- Requisitos.
Las actividades extractivas y prospectivas de cualquier tipo están sujetas a

previa autorización municipal, sin perjuicio de la necesidad de recabar autorización
de otras entidades y organismos. La obtención de autorización por parte de otras
autoridades u organismos no prejuzgará la obtención de la licencia municipal.
2.- Documentación.
Memoria explicativa de las actividades que se pretendan desarrollar, con

mención específica de los desmontes, prospecciones o nivelaciones previstas y de
la duración propuesta de la explotación o prospección.
Exposición de las precauciones a adoptar para no alterar el medio ambiente

y el paisaje. Testimonio fehaciente del título de propiedad del terreno en el que se
pretende realizar la actividad o en su defecto, autorización notarial del propietario
de los terrenos.
Descripción de las operaciones, con plano topográfico a escala 1:1000,

grafiando los perfiles de los trabajos a realizar. Con igual detalle debe expresarse
el estado en el que quedará el terreno una vez finalizados los trabajos, y las
operaciones que el solicitante se compromete a realizar para integrar las áreas
afectadas con el paisaje circundante.
Cuantificación numérica del volumen de los trabajos a realizar.

Garantías de carácter patrimonial que el solicitante ofrece para afianzar el
cumplimiento de los compromisos derivados de la concesión de la licencia.
37
3.- Tramitación.
Procederá la tramitación T3 o T4, si es en Suelo No Urbanizable. El Ayun-

tamiento podrá denegar la licencia si, durante la tramitación de la misma, se
produjeran quejas de parte de los particulares derivadas de previsibles molestias o
deterioro del medio ambiente.
4.- Vigencia.
Será la establecida por el Ayuntamiento en base a la justificación razonada

del solicitante referente a la duración que se solicite.
38
TITULO IV. ORDENACIÓN DE SISTEMAS
Artículo 37.- Ejecución de los sistemas generales.
La ejecución de los sistemas generales se realizará mediante el correspon-

diente plan especial, y proyecto de urbanización o de ejecución de viales, según
proceda. Dichos proyectos, en lo que les atañe, dispondrán de las mismas
especificaciones consignadas en estas normas, cumpliendo asimismo con lo
dispuesto en la reglamentación específica que les afecta (Reglamento de Carre-
teras, normalización de vías promovidas por Diputación, etc.).
La redacción de los planes especiales y proyectos de urbanización de los

sistemas generales será efectuada por entidades de derecho público, bien directa-
mente o bien por contrato según las modalidades previstas en la Ley. El costo de
su realización será asimismo sufragado con cargo a los fondos públicos.
Para la repercusión de estos costos, si hubiera lugar, el Ayuntamiento podrá

arbitrar los mecanismos contributivos que estime imprescindible, teniendo en
cuenta para la elección del sistema el carácter de los sistemas generales (al
servicio de toda la población).
ARTICULO. 38.- Sistema viario.
A efectos de las N.S.M., el sistema viario comprenderá el conjunto de la red

de vías de dominio y uso público. En lo no regulado en este artículo se entenderá
de aplicación la Ley 7/95 de Carreteras de Extremadura, Ley 25/88 de Carreteras
y el Reglamento General de Carreteras, R.D. 1812/94.
1.- Clasificación de carreteras y caminos:
* Vías Tipo I: Correspondientes a la red de carreteras de titularidad de la

Junta de Extremadura y Diputación Provincial.
* Vías Tipo II: Correspondientes a la red de carreteras y caminos públicos

de titularidad municipal.
2.- Áreas de influencia de la carreteras (Vías tipo I)
a) Zona de dominio público: El terreno ocupado por la carretera y sus
39
elementos funcionales y una franja de terreno de 3 m. de ancho, en las

carreteras clasificadas como básicas, intercomarcales y locales, medidos
en horizontal desde la arista exterior de la explanación y perpendicular-
mente a la misma.
b) Zona de servidumbre: constituida por dos franjas de terreno a ambos

lados de la carretera, delimitados interiormente por la zona de dominio
público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de
la explanación a una distancia de 8 m. de ancho, en las carreteras clasifi-
cadas como básicas, intercomarcales y locales, medidos en horizontal
desde las citadas aristas.
c) Zona de afección: de la carretera consiste en dos franjas de terreno a

ambos lados de la misma, delimitada interiormente por la zona de servi-
dumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de
la explanación a una distancia de 35 m. en las carreteras clasificadas como
básicas, intercomarcales y locales, medidos en horizontal desde la citada
arista.
d) Definiciones:
Arista exterior de la explanación es la intersección del talud de

desmonte, de terraplén o, en su caso, de los muros de sostenimiento colindantes
con el terreno natural.
Arista exterior de calzada es el borde exterior de la parte de la

carretera destinada a la circulación de vehículos en general.
3.- Cierres y línea de edificación
Vías Tipo I:.
La línea límite de edificación se sitúa a 25 m., medidos horizontalmente a

partir de la arista exterior de la calzada más próxima.
Entre la carretera y la línea límite de la edificación queda prohibido

cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, a
excepción de las que resultaran imprescindibles para la conservación y
mantenimiento de las construcciones existentes.
40
Vías Tipo II: En suelo no urbanizable, las distancias de cierres serán de 5

m. al eje de la vía, excepto si el uso del predio es el agrícola-ganadero y se
trata de un cierre desmontable (tipo estacas y alambrada), que podrán
realizarse a 3 m. del eje de la vía. En todo caso, deberá dejarse una
distancia de 2 m. al borde exterior de la cuneta, si está construida y resul-
tara mayor que las anteriores.
La línea límite de edificación se sitúa, en suelo no urbanizable, a 18 m.

medidos desde el eje de la calzada.
ARTICULO 39.- Sistema de equipamientos y dotaciones.
Comprende las superficies destinadas a usos públicos o colectivos al

servicio directo de la población, realizados por instituciones públicas, recono-
ciéndose como tales todos los actualmente existentes en el municipio.
Se clasifican, de acuerdo con los siguientes tipos:
1.- Equipamientos docentes. Centros docentes para cualquier nivel de

enseñanza.
2.- Equipamientos socio-asistenciales. Integrado por el resto de usos de

equipamientos: administrativo, social, cultural, mercados, sanitarios, recreativo,
deportivo, religioso, cementerios, etc.
Los equipamientos de suelo urbano se regulan por las Claves 21 y 31.
Fuera del suelo urbano y en equipamientos de naturaleza pública, se podrá

incrementar la edificabilidad establecida en la ordenanza de aplicación, justifican-
dolo adecuadamente, no pudiendo sobrepasar los 9,50 m. de altura máxima y una
edificabilidad de 0,1 m2/m2.
El suelo destinado a equipamientos, ya sea deportivo, docente ó social-

asistencial, no podrá destinarse a otro fin, aunque si podrán intercambiarse entre
sí los tipos de equipamientos. El cambio a un destino distinto del de equipamiento
requerirá la modificación de las N.S.M., debiendo establecerse otro suelo destina-
do al equipamiento que se pretenda modificar.
41
ARTICULO 40.- Sistema de zonas verdes y espacios libres
Comprende los espacios destinados a zonas verdes (parques o jardines) o

zonas libres en suelo urbano, configurado por los espacios existentes de carácter
ciudadano. Serán de uso público y no edificable destinado a jardines o zonas
libres de recreo de la población.
Se encuentran regulados en la Clave 41.
ARTICULO. 41.- Sistema de infraestructura, servicios básicos y viario local.
El sistema de infraestructuras y servicios lo componen el conjunto de

elementos que hacen posible la prestación de los servicios urbanísticos de
abastecimiento de agua, saneamiento y depuración de agua, eliminación de
residuos sólidos, red eléctrica y otros servicios básicos.
La protección sobre las redes o elementos puntuales, respetará los

reglamentos y disposiciones que promulgan los organismos e instituciones
competentes.
A.- Sistema viario local.
1.- No podrán abrirse nuevos caminos, vías o carreteras si no están

expresamente previstos en Planes Especiales que en Suelo No Urbanizable
puedan desarrollarse en aplicación de Planes o Programas de la Administración
competente.
El ancho mínimo en nuevas vías en zonas urbanas será de 6,00 m.

equivalente a un carril de circulación y dos franjas de acera. En caminos de
servicio agrícola será suficiente un ancho mínimo de 6 m.
El pavimento será de tipo, aglomerado, hormigón o riego asfáltico.
En circunstancias normales la pendiente longitudinal máxima será del 12%.
2.- La distribución de la sección de las calzadas, en vías urbanas, se

efectuará bajo los siguientes condicionantes:
42
- Ancho medio de carril ................................... 3,00 m.

- Ancho mínimo de aparcamiento en línea ..... 2,20 m.
- Ancho de aparcamiento en batería ............... Variable según su ángulo.
- Ancho mínimo de aceras .............................. 1,50 m.
B.- Red de abastecimiento de agua.
La dotación mínima de agua potable en zonas residenciales habrá de

preverse para un consumo medio de 300 litros por habitante y día.
1.- El consumo máximo para el cálculo de la red se obtendrá multiplicando

el consumo diario medio por 2,5.
2.- En todos los casos deberá existir la presión adecuada para un normal
abastecimiento. La falta de presión en la red deberá ser sustituida con medios
idóneos para que puedan estar debidamente dotadas las viviendas más elevadas,
de igual forma se dispondrán válvulas reductoras en el caso de que se prevean
sobrepresiones en la red.
3.- Las conducciones se situarán a una profundidad mínima de 60 cm. e

irán reforzadas con envolvente de hormigón en los cruces de calzadas. Las
tuberías de agua potable irán siempre a cota superior que las de saneamiento, con
una distancia vertical mínima de 30 cm.
4.- Corresponderá al Ayuntamiento, asegurar el suministro de agua con

garantía sanitaria, debiendo en todo momento contener cloro residual libre o
combinado.
C.- Red de evacuación de aguas residuales.
Las instalaciones de depuración cumplirán como mínimo las condiciones

técnicas establecidas en la Norma Tecnológica de la Edificación NTE/ISD/1974,
"Instalaciones de Salubridad: Depuración y Vertido".
El alcantarillado se proyectará de acuerdo con el caudal de evacuación de

aguas pluviales (con un retorno de diez años) y residuales aportado por la zona
objeto de saneamiento. A estos efectos se adoptará como caudal de aguas negras
el previsto para el abastecimiento.
43
En todos los casos la sección circular mínima será de 30 cm. de diámetro.

En las cabeceras de la red se instalarán cámaras de descarga. Se establecerán
pozos de registro cada 50 m. como máximo.
Cuando las pendientes sean inferiores al 1% o la velocidad descienda de

0,5 m/seg. los sumideros serán sifónicos.
Aquellas actividades cuyas aguas residuales contengan substancias

perjudiciales a los conductos o instalaciones de alcantarillado, deberán efectuar
una depuración previa antes del vertido a la red de saneamiento.
Idénticas consideraciones cuando la incidencia económica o ecológica de

tales aguas en el funcionamiento de la depuración general sea anormal a juicio
municipal.
D.- Red de baja tensión.
Se proyectará de acuerdo con la previsible demanda según el uso del

suelo.
La dotación a considerar a efectos de cálculo es la siguiente:
- Vivienda ........ En función del tamaño según la electrificación regulada

en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.
- Talleres y pequeña industria ............ 25 W/m2.

- Comercios ........................................ 100 W/m2.
E.- Alumbrado público.
El nivel de iluminación será función de la vía. En cualquier caso se estable-

cen como niveles medios:
LUX Uniformidad Uniformidad
44
media extrema
Vías primarias 20 0,65 0,35
Vías secundarias 15 0,50 0,25
Vías terciarias 7 0,35 0,20
La red será propia y se alimentará directamente del transformador.
F.- Líneas de energía eléctrica de alta tensión.
El paso de una línea de energía eléctrica de alta tensión implica servidum-

bre. Sin embargo dejando a salvo dicha servidumbre el dueño del predio sirviente
puede cercarlo, explotarlo y edificarlo.
El Reglamento de Líneas de Alta Tensión de 28 de Noviembre de 1968

define como volumen de protección el de un cilindro que tuviera como eje la línea
de alta tensión y como radio:
- Para edificios y construcciones:

R1 = 3,3 + U/100 m. con un mínimo de 5 m.
- Para bosques y árboles:

R2 = 1,5 + U/100 m. con un mínimo de 2 m.
(Siendo U la tensión compuesta en K.V.).
En este volumen de protección no podrán plantarse árboles ni construirse

edificios o instalaciones industriales. Para señalar estas distancias siempre se
tomarán como referencias las partes en tensión de la línea y los edificios o árboles
en las posiciones más desfavorables.
Igualmente se cumplirán el Decreto del Ministerio de Industria de 20 de

Octubre de 1966 y demás disposiciones vigentes.
45
TÍTULO V.- CONDICIONES REGULADORAS DE LA EDIFI-

CACIÓN.
CAPÍTULO 1.- CONDICIONES GENERALES DE APROVECHAMIENTO.
ARTICULO 42.- Definiciones
A los efectos de una correcta interpretación de estas Normas, cuantas

veces se empleen los términos o conceptos definidos en los artículos siguientes,
se estará al significado taxativo expresado en los mismos, así como en las
condiciones que regulan.
1.- ALINEACIONES
Las alineaciones contenidas en la documentación gráfica de estas N.S.M. o

de aquellos documentos que las desarrollen, tendrán el carácter de alineación
oficial, y diferenciarán los límites entre la propiedad pública y la privada y entre las
superficies edificables y las que no lo son.
En caso de mención, en cualquier apartado de estas Normas, al término

"alineación" se entiende referido a la alineación exterior o de calle.
Alineación exterior o de calle. Fija el límite entre los espacios públicos para
viales o plazas y las parcelas o solares.
Alineación interior. Es la que surge de la aplicación del fondo máximo

edificable, estando fijada por el límite entre la propiedad susceptible de edificación
y el espacio no edificable interior a parcela o manzana.
Alineación de fachada. Establece el límite a partir del cual se levanta la

edificación. Únicamente se permitirá rebasar esta alineación oficial con balcones,
vuelos, miradores y escaparates o vitrinas regulados por el resto de condiciones
de la presente normativa. En ciertos casos, la documentación gráfica fija alinea-
ciones de fachada obligatorias, no existiendo tolerancia para separarse de ellas; o
máximas, en cuyo caso el edificio puede situar su fachada sobre la alineación o
retranqueada de la misma, en parte o en su totalidad.
46
2.- RASANTE Y RETRANQUEOS.
Rasante oficial. Es el perfil longitudinal de vía pública o plaza, que sirve

como nivel oficial a efectos de medición de altura.
Rasante actual. Son los perfiles longitudinales de las vías actuales.
Retranqueo a fachada. Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre

la alineación exterior o de calle y la línea de fachada de la edificación.
Retranqueo a lindero. Es el ancho de la faja de terreno comprendido entre

los linderos de parcela, excepto el fijado por alineación exterior o de calle, y el
resto de las líneas de edificación; fachadas o medianeras.
Chaflán. Es el truncado de la intersección (o esquina) de dos alineaciones

oficiales de fachada. Tendrá carácter de alineación oficial de fachada y se medirá
perpendicularmente a la bisectriz del ángulo de las alineaciones oficiales de
fachada.
3.- FRENTE DE SOLAR.
Definición. Es el lindero que coincidiendo en la alineación exterior o de calle

de cada parcela, proporciona a la parcela el acceso principal.
Frente mínimo. Es la longitud mínima de frente de solar que determina el

carácter de edificable o no edificable de cada parcela. Como excepción a lo
anterior se consideran aquellas parcelas con frente mínimo inferior al consignado
para cada zona, siempre que estando recogidas en el Catastro de Hacienda
vigente en el momento de aprobación definitiva de estas N.S.M. y/o en la docu-
mentación que las acompaña, su frente edificable y su superficie no alcancen las
dimensiones que se establezcan para los mismos en la clave correspondiente a
cada área de ordenanza. No se permitirán nuevas subdivisiones o parcelaciones
de fincas cuyos frentes resulten menores de los consignados en las normas
particulares de cada zona.
Frente máximo. En las zonas que se indiquen podrá fijarse un frente

máximo de parcela por el que las edificaciones deban fraccionar su altura, volu-
men, apariencia y ritmos edificatorios.
47
4.- FONDO DE SOLAR.
Definición. Se entiende como tal la dimensión medida perpendicularmente

en cada punto de la alineación exterior o de calle.
Fondo máximo de parcela. En las zonas que se indiquen podrá fijarse un

fondo máximo de parcela por el que los predios susceptibles de urbanizarse deban
fraccionarse con el fin de controlar la trama y escena urbana resultante final.
5.- FONDO EDIFICABLE.
Definición. Es la dimensión edificable medida perpendicularmente en cada

punto a la alineación exterior o de calle y que define la alineación oficial interior
tanto en toda la altura de edificación, como a partir de determinada planta.
Fondo máximo edificable. Es la máxima dimensión edificable para la edifica-

ción principal de cada parcela establecida bien en las Claves de cada zona, bien
en la documentación gráfica que desarrollen las presentes N.S.M.
Las cotas indicadas en los planos o las consignadas en la normativa de

cada zona se entenderán iguales para toda la manzana, excepto cuando
excepcionalmente se indicase lo contrario o acotase expresamente, en cuyo caso
prevalecerá la cota en metros sobre el dibujo.
6.- PARTE DE PARCELA EDIFICABLE.
Definición. Es la parte de solar comprendida dentro de las alineaciones

exteriores o de calle, alineaciones interiores y el resto de los linderos de la parcela
no sujetos a alguna alineación o retranqueo, siempre si se cumplen las otras
condiciones fijadas en estas Ordenanzas.
7.- SUPERFICIE OCUPADA.
Definición. Es la definida por la proyección vertical sobre un plano horizontal

de las líneas exteriores de la edificación incluidos vuelos, si estos existieran.
A efectos de computo de la superficie ocupada no contabilizarán aquellas

construcciones bajo rasante destinadas a aparcamiento. Las superficies desti-
nadas a este uso podrán ocupar, bajo rasante, el cien por cien de su parcela.
48
Se expresará en términos porcentuales respecto al total de la superficie de

la parcela edificable.
8.- SUPERFICIE MÁXIMA CONSTRUIBLE (SUPERFICIE TOTAL EDIFICADA).
Definición. Es la suma de la superficie correspondiente a todas las plantas

construibles en una determinada parcela exceptuando las superficies bajo rasante
destinadas a aparcamiento o almacén vinculado a los usos de las plantas
superiores, en las claves en que esto se permita.
Dicha superficie máxima construible se determinará bien en función del

Coeficiente de Edificabilidad fijado expresamente para cada zona o, cuando éste
no se fije, por la aplicación de los máximos permitidos por la aplicación directa del
resto de condiciones de la presente normativa (Altura reguladora, fondo edificable,
superficie ocupada, etc.). Los cuerpos volados, en las claves en que se permitan,
computan al 100% cuando están cerrados por tres de sus lados y al 50% con el
resto de los casos.
Coeficiente de edificabilidad. Es el cociente de la superficie máxima

construible sobre rasante y la superficie de parcela. El Coeficiente de Edificabi-
lidad podrá ser neto o bruto según se tome la superficie de parcela definida por los
linderos laterales y la alineación exterior o de calle de la misma, o la superficie
total (polígono) de la actuación, incluyendo sistemas generales e interiores (en el
caso de suelo urbanizable) o cualquier tipo de calle y área de cesión en los demás
casos.
9.- SUPERFICIE LIBRE.
Definición. Es la parte de parcela excluida de la superficie ocupada.
Patio de parcela. Es el espacio libre situado dentro de la parcela edificable.
Patio de manzana. Es el espacio libre interior de las manzanas, definido y

limitado por las alineaciones interiores. Los patios de manzana podrán destinarse
a plazas y jardines interiores de propiedad y uso público o privado en comunidad
de propietarios.
Patio inglés. Es el patio de parcela por debajo de la Rasante Oficial Actual
de la acera o terreno.
49
Plazas y jardines de las unidades de ejecución. Son aquellas áreas

clasificadas como tales en las presentes N.S.M., o en los documentos que las
desarrollen, cuyo destino es el uso y disfrute permanente por parte de la población
con fines de esparcimiento y uso de juegos infantiles o de adultos, celebraciones
esporádicas, conciertos, etc. No se permite restringir el libre acceso a dichos
espacios.
Solo se permitirán construcciones bajo rasante con destino a garaje, o apar-

camiento, privado o público, con cubierta que permita una capa de tierra vegetal
para ajardinamiento de 0,60 metros de espesor, así como aquellas construc-
ciones, monumentos, etc., que sirvan para acrecentar el ornato y singularidad de
dichos espacios en los lugares indicados por el Ayuntamiento.
10.- ALTURA LIBRE DE PLANTAS.
Definición. Es la distancia de la cara superior del pavimento a la inferior del

techo de la planta correspondiente.
Altura mínima libre de plantas. Es la mínima altura libre que se permite para
una planta baja. Para la planta baja se fija en 3,20 metros cuando el uso de ésta
sea distinto del de residencial y/o aparcamiento, salvo que la altura mínima del uso
específico a que se dedique, tenga fijada una mayor medida en la legislación
vigente, en cuyo caso habrá de ajustarse a ésta. Si el uso de la planta baja es
residencial o aparcamiento la altura mínima será de 2,50 metros. Para el resto de
las plantas la altura mínima será también de 2,50 metros.
En espacios abuhardillados habitables deben cumplirse las condiciones de

habitabilidad que puedan ser aplicables en función del uso.
Altura máxima libre de plantas. Será libre, siempre que la suma de las
alturas de todas las plantas y de todos los forjados no exceda la máxima altura de
la edificabilidad autorizada en cada clave.
Forjados. Cuando, por motivo del cómputo de alturas y/o edificabilidades,

sea necesario incrementar las correspondientes plantas con las de los forjados
interpuestos, se tomará un espesor mínimo para los mismos de 30 cm. En caso de
cubiertas ligeras, su espesor mínimo de cómputo será de 15 cm., no admitiéndose
dicho espesor para cómputos efectuados en edificios residenciales.
50
11.- PLANTAS DE LA EDIFICACIÓN.
Planta ático o bajo cubierta. Es aquella planta de la edificación cuyo techo

es el propio plano interior de la cubierta y cuyo suelo se encuentra a la altura o
como máximo a 0,90 metros por debajo de la línea de coronación de la edificación.
Se autoriza en todas las zonas siempre que cumpla las condiciones de la
definición, en caso de superar esos parámetros computará en el número de
plantas.
Planta baja. Es la planta inferior del edificio cuyo suelo se encuentra a la

altura, o como máximo a 0,90 m. por encima o debajo de la rasante de la acera o
terreno en contacto con la edificación.
Planta semisótano. Es aquella planta que tiene parte de su altura por

debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación, siempre
y cuando su techo se encuentre a menos de 1,0 m. por encima de al rasante.
Se autoriza, sin computar edificabilidad pero si ocupación, siempre que

quede englobada dentro de la altura máxima permitida .
Se computará en el número de plantas cuando se superen los parámetros

especificados.
Planta sótano. Es aquella planta que tiene el techo, en todo su perímetro,

por debajo de dicha rasante. Se autoriza en cualquier zona sin computar edifica-
bilidad pero si ocupación.
12.- ALTURA MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN.
Definición. La altura máxima de la edificación es la que media entre la

rasante oficial y la arista de coronación del edificio. Por encima de la arista de
coronación solo se podrán elevar áticos, torreones de ascensor, pérgolas, cajas de
escalera y elementos complementarios, con la condición de que todos sus puntos
queden por debajo de sendos planos inclinados de 30 grados que se apoyan en la
arista de coronación de las fachadas frontal y posterior.
Arista de coronación. Es la intersección del plano exterior de la fachada (o
de la alineación oficial de la fachada) con el plano exterior de cubierta. Cuando la
cubierta sea horizontal, se tomará como arista de coronación la definida por la
51
cara superior del elemento constructivo cerrado u opaco más alto que exista en el
plano de fachada del edificio.
Procedimiento de medición. La altura máxima admitida para las edificacio-

nes se medirá en la vertical del frente del solar en su punto medio, desde la
rasante de la acera hasta la arista de coronación.
No podrá haber variaciones, en los extremos de fachada o fachadas a calle,

superiores a 1,50 m. sobre la altura máxima permitida. En caso de superarse el
límite anterior habrá de escalonarse la edificación de forma que se cumpla en
cada uno de los tramos.
En edificación exenta o cuya ordenanza permita configuraciones de

edificación en hilera o que no llegue a cerrar manzana, la altura máxima se medirá
desde el terreno en contacto con la edificación en todo su perímetro, en las
condiciones anteriores.
Solares con más de un frente.
1. Cuando un solar tenga frente a dos calles en esquina con alturas máxi-
mas diferentes para ambas calles, se permitirá mantener para la calle de menor
altura máxima la mayor de las alturas máximas con una profundidad máxima de
siete metros, resolviendo dentro de dicha parcela la transición de la diferencia de
alturas máximas de ambos frentes de calle, y retranqueando el cambio de altura
del linde catastral lateral a una distancia mínima de 2 metros.
2. Cuando un solar linde por dos frentes opuestos con calles, la altura
máxima a cada calle será la fijada para su frente de manzana, hasta su respectivo
fondo máximo edificable. En caso de que los fondos máximos edificables se
superpongan, se tomará como plano de escalonamiento el situado a mitad de la
distancia entre los frentes opuestos.
Selección de la altura máxima en clave 01 (Residencial en cascos sin huerto).

La altura máxima aplicable a un solar situado en un área ordenada con clave 01,
se determinará calculando la altura media ponderada del tramo de calle al que
dicho solar de frente, mediante la siguiente fórmula:
Hm = Hs x Ls/ Lt, siendo : Hm: altura media en metros.
Hs y Ls: altura y longitud de cada solar en
metros, respectivamente.
52
Lt: longitud total del tramo de calle en me-

tros.
Para el cálculo, se excluyen:
Los solares vacantes

Las cuadras y edificaciones auxiliares.
Las edificaciones posteriores a 1956 y las construidas en base a
licencia anterior a la aprobación definitiva de estas Normas.
Para aquellos tramos inedificados, el cálculo se hará con el frente de calle que
le corresponda al otro lado de la acera. Para aquellas calles donde la media
resultante sea de una planta y fracción, el ancho de la misma sea mayor de 5 m.
de media, y su pendiente sea menor del 10%, se podrá permitir una altura máxima
de dos plantas.
Altura máxima expresada en número de plantas. Cuando, la altura permitida

para la edificación venga expresada, en una determinada clave o plano, en
número de plantas, en dicho número se entenderán comprendidas todas las
construidas sobre rasante incluida la planta baja y las entreplantas, si estas
existieran. No se incluirán semisótanos que puedan aparecer en la fachada
posterior si no se supera la altura máxima en más de 2,50 m, en caso contrario se
incluirán en el número de plantas.
13.- EDIFICACIÓN DE PARCELA
Definición. Comprende toda construcción fija o desmontable, provisional o

definitiva, sujeta a licencia municipal, que se ejecute en la parcela. Se divide en
dos tipos: edificación principal y edificación secundaria, pudiendo estas a su vez
estar situadas sobre o bajo rasante.
Edificación principal. Es la edificación que dentro de cada parcela se haye

comprendida entre las alineaciones exteriores o de calle, alineaciones interiores y
el resto de los linderos de parcela no sujetos a alguna alineación o retranqueo.
Edificación secundaria. Es la edificación que dentro de cada parcela y sin

sobrepasar la altura de planta baja ocupa parcialmente el patio de parcela.
Altura máxima de la Edificación Secundaria. Es la distancia máxima desde la
53
cara superior de pavimento o suelo del frente de parcela al elemento constructivo

(peto, barandilla, etc.) superior de dicha edificación secundaria. En cualquier caso,
nunca será superior a 3,60 metros de altura.
Edificación sobre rasante. Es la definida por las plantas de la edificación cuya

cota de techo se sitúa a una altura superior a 1 m. sobre la rasante oficial, en
todos sus puntos.
Edificación bajo rasante. Es la definida por las plantas de edificación cuya cota
de techo se sitúa a una altura máxima de 1 m. sobre la rasante oficial en todos sus
puntos.
14.- BALCONES, MIRADORES Y CUERPOS CERRADOS VOLADOS.
Balcones. Están formados por los vuelos, no cerrados por ninguno de sus
lados, a ambas fachadas, de los forjados a partir de la planta primera.
Miradores. Están formados por los vuelos, acristalados en toda su altura y

perímetro, a partir de la primera planta. La longitud máxima de los miradores será
de 2 m., estando separados entre sí al menos 2 m.
Cuerpos cerrados volados. Son los cuerpos de edificación proyectados (total o

parcialmente) fuera de la alineación del edificio, con obra de fábrica por dos o más
lados. La suma de los cuerpos volados cerrados no excerá del 75% de la longitud
total de la fachada.
Condiciones generales. No se autorizarán elementos volados en calles de

ancho menor a cinco metros. El vuelo máximo de cualquier cuerpo volado será
del 10% del ancho de la calle sin superar los 0,70 m.
Altura mínima sobre la acera. En ningún punto los balcones, miradores y/o
cuerpos cerrados volados podrán situarse a una altura sobre la acera, medida en
cualquier punto, inferior a los 3,20 m.
15.- MARQUESINAS Y CORNISAS.
Definición. Son los elementos constructivos que sobresaliendo de la alineación
54
de fachada y escaparates sirven tanto para proteger de los elementos naturales

como para realizar y significar accesos, huecos o impostas de dichas fachadas.
Marquesinas. En cualquier punto la altura mínima libre sobre la rasante oficial

de la acera, o terreno si no existiera acera, será de 2,50 metros, y su saliente
máximo será inferior en 0,40 metros el ancho de la acera. Cuando no exista acera
el ancho máx. de la marquesina sea de 0,50 m.
En todos los casos, la altura de cualquier elemento de la marquesina no

rebasará los 4 metros, debiendo recoger y canalizar las aguas de lluvia para su
vertido posterior dentro de la parcela, no pudiendo tener ningún pilar o elemento
de sustentación sobre el espacio de uso público.
Cornisas. El saliente máximo de una cornisa respecto de la alineación oficial

de fachadas será de 0,70 m. medidos perpendicularmente a cualquier punto de
aquella.
55
CAPÍTULO 2.- CONDICIONES GENERALES DE USO E HIGIENE EN LA

EDIFICACIÓN.
ARTICULO 43.- Usos de la edificación.
A efectos de las presentes ordenanzas se clasifican los usos del siguiente

modo:
- Aparcamiento y servicios del automóvil

- Residencial.
- Industrial.
- Comercial
- Oficinas.
- Equipamiento: Cultural, espectáculos, salas de reunión, sanitario, religioso,
deportivo.
- Agropecuario.
ARTICULO 44.- Disposiciones generales.
1.- Cuando una actividad comprenda varios de los usos señalados en el artículo
anterior, y siempre que sean compatibles entre sí, cada uno de los mismos deberá
cumplir las condiciones que se determinan en el apartado específico de cada uso.
2.- Las normas que se fijan en los artículos siguientes son de aplicación a las
obras de nueva planta, de ampliación, de reforma y de cambio de uso.
3.- La obligatoriedad en el cumplimiento de estas normas se entiende sin perjuicio

de cuantas otras dimanen de otros organismos y les fuesen de aplicación.
En concreto se exigirá el cumplimiento de:
NBE-CPI-96, sobre condiciones de protección contra incendios en los

edificios.
NBE-CA-88, sobre condiciones de aislamiento acústico.
NBE-CT-79, sobre condiciones de acondicionamiento térmico.
Decreto 2414/61. Reglamento de actividades Molestas, Insalubres,
Nocivas y peligrosas.
Reglamento de policía de espectáculos públicos y locales de reunión.
Condiciones de seguridad y salud en lugares de trabajo.
56
Ley 8/97 y Decreto 153/97, de promoción de la Accesibilidad en Extre-

madura.
Decreto 19/1997 de la J.E. de Reglamentación de Ruidos y
Vibraciones.
y cualquier otra de legislación sectorial que sea de aplicación según el uso

concreto.
4.- Sólo se permiten obras de reforma y ampliación en fincas o locales, cuando

estén dedicados o se destinen a usos permitidos por la calificación urbanística que
le otorgan las N.S.M.
5.- Con objeto de regular la convivencia ciudadana y evitar molestias recíprocas

entre el vecindario, y con independencia de lo ya expuesto en los diversos aparta-
dos anteriores, quedan sometidos al acto de solicitud de licencia todas aquellas
actividades sobre las que se presume una eventual repercusión sobre terceros. Se
incluye en esta obligación la instalación de climatizadores de aire, chimeneas de
ventilación, actividades que produzcan ruido, olores y vibraciones, y elementos
que modifiquen la escena urbana. A este efecto, se verificará el cumplimiento de la
normativa de aplicación mencionada en el apartado 3.
ARTICULO 45.- Uso de aparcamiento y servicios del automóvil.
1.- Definición. Se definen como uso de aparcamiento a todo lugar destinado a la

estancia de vehículos de cualquier clase, y los dedicados a su servicio como venta
de suministros y repuestos.
Se consideran incluidos dentro de esta definición los servicios públicos de

transporte, así como los depósitos y locales para la venta o reparación de auto-
móviles.
2.- Clasificación. A efectos de las presentes Ordenanzas se establecen:
Grupo I.- Aparcamiento en bajos, sótanos o anexo a edificios con otro uso.
Grupo II.- Talleres del automóvil.
Grupo III.- Estaciones de servicio.
3.- Condiciones de los locales. A los efectos de cumplimiento de la capacidad de

cada local, que se estime máximo, el proyecto del local destinado a Aparca-
57
miento–Garaje grafiará las plazas. Una vez construido el edificio, se localizarán las
plazas en el pavimento, quedando prohibida tanto la venta de plazas suplementa-
rias como la ocupación del espacio por más vehículos que los autorizados.
- Altura libre mínima: Será superior a 2,20 metros, medidos en cualquier punto
del local, admitiéndose descuelgues de elementos estructurales o instalacio-
nes que dejen libre una altura de 2,00 metros.
- Plaza de aparcamiento. Tendrá unas dimensiones mínimas de 2,25 x 4,50

metros.
- Accesos: El ancho mínimo del acceso será de 3 m. Cuando la superficie del

local destinado a garaje exceda de los 500 metros cuadrados, la anchura de
acceso será de 5 metros para calles de menos de 12 metros y de 4 metros
para calles de más de 12 metros, disponiendo de acceso independiente para
personas.
El espacio de acceso mínimo dentro del edificio tendrá 3 metros de anchura y

4,50 metros de fondo con piso de pendiente no superior a 2 por ciento, no
pudiendo desarrollarse en él ninguna actividad.
- Rampas: Las siguientes condiciones se aplicarán a garajes colectivos.

Las pendientes máximas serán de 16 por ciento en tramos rectos y del 12 por
ciento en tramos curvos, medidos en la línea media. El radio de giro mínimo
será de 5 metros y una anchura mínima en toda su longitud de 3 metros en los
tramos rectos y 4 en los curvos.
Las vías de reparto: El ancho mínimo cuando existan plazas de aparcamiento

en batería a 90 grados serán de 4,5 metros, pudiéndose reducir a 4 metros si
se encuentran a menos de 60 grados. Si el aparcamiento es en línea las vías
de reparto tendrán una anchura mínima de 3 metros.
- Ventilación: La ventilación natural o forzada estará proyectada con suficiente

amplitud para impedir la acumulación de vapores o gases nocivos, en propor-
ción superior a las cifras que señala el Reglamento de Actividades Molestas.
La ventilación forzada deberá realizarse de manera que el número de renova-
ciones/hora de aire y gases del ambiente del garaje sea el necesario para
cumplir las normas que señala el Reglamento de Industrias y Actividades.
58
- Evacuación de aguas residuales: Será obligatoria la instalación de sumideros

sifónicos en los locales destinados a garaje. Los grupos II y III dispondrán de
un sistema eficaz de depuración de grasas.
Iluminación: Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente. El modelo de

aparatos y mecanismos eléctricos será tal que quede garantizada su idonei-
dad frente a la humedad y el fuego.
- Aseos: Los garajes – aparcamientos de más de 500 metros cuadrados y los

talleres dispondrán de un retrete con lavabo.
4. Condiciones particulares de los Talleres de automóvil.
Además de las condiciones generales y disposiciones legales vigentes de

aplicación cumplirán las siguientes:
- Dispondrán, dentro del local, de una plaza aparcamiento perfectamente

acotada, por cada 25 m2 de taller, con un mínimo de dos plazas.
- En los locales situados en planta baja de edificios de viviendas la potencia

instalada no excederá de 25 CV, para potencias mayores deberán ubicarse en
edificios con uso exclusivo.
ARTICULO 46.- Uso residencial.
1.- Definición. Se define el uso residencial como aquel destinado a la vivienda

temporal o permanente de personas.
2.- Clasificación. Se establecen en función de los grados de intensidad y modos de

ocupación del suelo. Estos son:
Grupo I: Vivienda colectiva. Se entiende por tal la situada en un edificio

con acceso común, para varias residencias, en régimen de pro-
piedad horizontal.
Grupo II: Vivienda familiar. Se entiende por tal la situada en parcela inde-
pendiente, en edificio aislado o adosado.
Grupo III: Residencial - hotelero. es el correspondiente a aquellos edificios
para residencia de personas de carácter público o privado, y
59
agrupados en la rama de hostelería y otros usos residenciales

de carácter docente ( internados, residencias de estudiantes,
etc) o asistencial (residencia de ancianos o niños). Se incluye en
este grupo el uso de residencial móvil tipo camping.
3.- Condiciones y programa mínimo en viviendas. Para todo lo que no esté explíci-
tamente reglamentado en estas Ordenanzas, y en tanto que las mismas no sean
contradictorias con el documento que se menciona a continuación, el diseño de las
viviendas se someterá a lo dispuesto en las Normas Técnicas de Diseño y Calidad
de las Viviendas de Protección Oficial.
La vivienda mínima que se autorice estará compuesta de cocina-estar-

comedor, baño completo y un dormitorio, siempre que se respeten las condiciones
higiénico–sanitarias definidas para cada pieza en los manuales de diseño de
viviendas V.P.O.
En ningún caso se permitirán viviendas en sótanos o semisótanos.
Todas las viviendas serán exteriores, esto es, tendrán al menos un espacio
habitable (dormitorio, sala) con huecos a calle o plaza, en el que se garantice que
el ancho del espacio libre frente a fachada, medido perpendicularmente a nivel del
piso de vivienda, sea al menos la mitad de la altura comprendida entre el nivel del
piso de la vivienda y la altura de la arista de coronación permitida por las
presentes Ordenanzas en el muro opuesto. En caso de dar luces exclusivamente
a patio de manzana o patio de parcela, este habrá de poder contener una circun-
ferencia de diámetro igual a la altura total permitida por la Ordenanza de la
edificación.
4.- Condiciones en otros tipos residenciales. Se cumplirán los mínimos expuestos

para el caso de viviendas además de la legislación sectorial que les sea de aplica-
ción.
5.- Patios y ventilación. A estos efectos, se entiende por luz recta, la longitud de la
perpendicular al paramento exterior, medida en el eje del hueco hasta el muro o
lindero más próximo.
a) Patios cerrados.
En las dimensiones de los patios cerrados se exigirá que las luces rectas de
los locales habitables sean, como mínimo, un cuarto de la altura del muro frontero,
60
contada desde el nivel del suelo de estos locales hasta su coronación o hasta el
límite de la altura máxima autorizable, si dicho muro frontero no alcanzase esta
altura permitida. El patio mantendrá esta dimensión mínima en toda su altura.
Cuando un patio tenga en una de sus dimensiones mayor longitud que la

mínima establecida, podrá reducirse la distancia entre los lados opuestos, en la
otra dimensión 0,30 metros o cada metro completo que la primera exceda de dicho
mínimo, con un límite de 1/15 de la altura de la edificación.
Los huecos de las escaleras, tendrán luces rectas con un mínimo de 3 metros.
La forma de la planta del patio será tal que permita trazar en su interior una
circunferencia de 3 metros de diámetro, como mínimo.
b) Patios abiertos.
Los patios abiertos a fachadas, a patios de manzana o a otros espacios
libres, tendrán un ancho mínimo de 6 metros y su fondo no será superior a vez y
media de ancho. Cuando el fondo no sea superior a su ancho se admiten patios
abiertos a fachada con un ancho mínimo de 3 metros.
c) Patios mancomunados.
Se consiente la mancomunidad de patios ajustándose a las siguientes
normas:
- La mancomunidad que sirva para completar la dimensión del patio habrá
de establecerse constituyendo, mediante escritura pública, un derecho real de
servidumbre sobre los solares e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la
condición de no poderse cancelar sin autorización del Ayuntamiento. No podrá, en
ningún caso, cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguna de las casas
cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones
mínimas.
- Se permite la separación de estos patios mancomunados con muros de 3

metros de altura máxima a contar a partir de la rasante del patio más bajo.
- En el caso de que la diferencia de rasante, entre los distintos patios, exceda
de 3 metros el muro de separación sólo podrá exceder en 2 metros de la rasante
del patio más alto.
d) Cubiertas en patios de parcela. No se consentirá cubrir los patios de parcela

cuando, debajo de la cubierta que se establezca, exista algún hueco de luz o
61
ventilación correspondiente a pieza habitable.
6.- Tendederos. La solución arquitectónica que se elija para los tendederos,

deberá procurar el asoleamiento de la ropa tendida, garantizando siempre la
ocultación de la misma a su observación desde la vía pública.
7.- Escaleras. Se cumplirán las condiciones fijadas en la NBE-CPI-96
La distancia mínima entre paramentos enfrentados de la escalera será de

2,20 m., excepto en escaleras interiores de una vivienda.
Será obligatoria la instalación de, al menos, un aparato elevador, cuando la

altura del pavimento del acceso al último piso de viviendas sobre la rasante de la
acera en el portal del edificio sea superior a 8 metros.
8.- Agua y electricidad.
Dotación de agua potable. Las condiciones del abastecimiento y las

características de la instalación asegurarán, en cocinas y cuartos de aseo, un
caudal por grifo de agua fría de 0,15 l/s, y 0,10 l/s a 50 grados centígrados por
grifo de agua caliente.
La evacuación de aguas sucias quedará garantizada por un desagüe en

cada aparato con cierre hidráulico individual o colectivo.
La red eléctrica se ajustará al Reglamento Electrotécnico para Baja

Tensión.
9.- Basuras y evacuación. Todas las viviendas se someterán a los dispuesto en las
Normas Técnicas de Diseño y Calidad de las Viviendas de Protección Oficial.
10.- Climatización. Para viviendas en planta baja, queda prohibida la instalación de

sistemas de acondicionamiento de aire a una altura menor de 3 metros sobre la
acera o cota del terreno si ésta no existiera, y que disipe calor con molestias para
los peatones. En estas viviendas, será necesario conectar a un desagüe interior a
las mismas, la salida de agua de condensación del evaporador.
ARTICULO 47.- Uso industrial.
62
1.- Definición y clasificación. Es el correspondiente a los establecimientos destina-

dos al conjunto de operaciones que se ejecuten para la obtención y transformación
de materias primas o derivados de éstas, su posterior transformación, su
almacenaje, envasado, reparación, transporte y distribución de dichos productos.
Dentro del uso industrial, se establecen los siguientes grupos:
1º) Artesanas.
2º) Pequeña o taller.
3º) Ligera.
4º) Pesada.
5º) Almacenaje.
6º) Actividades extractivas.
2.- Localización de las actividades.
A efectos de incompatibilidad de uso industrial se establecen de acuerdo

con el emplazamiento relativo de la vivienda y la industria las siguientes situa-
ciones:
A.- En edificio de vivienda en planta de piso.

B.- En edificio de vivienda, en planta baja o anexo a vivienda unifamiliar.
C.- En edificios industriales exentos en zonas de uso preferentemente
residencial.
En el cuadro adjunto se fijan las condiciones de compatibilidad y los límites

máximos de potencia y superficie para cada categoría y situación consideradas:
TIPO DE INDUSTRIA
ARTESA- PEQ. TA- LIGER PESA- ALMA-

SITUACIÓN NA LLER A DA CÉN
Edificio vivien- 5 CV
das planta piso 50 m2 No aut. No aut. No aut. No aut.
Edificio vivien- 10 CV 15 CV 10 CV
das en planta 200 m2 200 m2 No aut. No aut. 200 m2
63
baja o anexo vi-

vienda unifa-
miliar
Edificio indus-
trial exclusivo e
independiente 50 CV 50 CV
en zona resi- 500 m2 500 m2 50 CV
dencial No aut. No aut. 500 m2
Sin perjuicio de lo señalado anteriormente las necesidades clasificadas en

el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas o Peligrosas no podrán instalarse
a menos de la distancia que señala dicho Reglamento del núcleo de población
más próximo, o de zonas calificadas como residenciales o de equipamiento.
3.- Condiciones generales.
- Corresponde al Ayuntamiento la facultad de concesión de licencias para la

instalación, apertura y funcionamiento de cualquier clase de industria así como la
comprobación y vigilancia del cumplimiento de la normativa vigente.
- Todas las instalaciones industriales deberán cumplir las disposiciones

generales sobre la materia, el Reglamento de actividades Molestas, Insalubres,
Nocivas y Peligrosas, la Ley 31/95 de Prevención de Riesgos Laborales y las
condiciones que se establecen en la presente normativa. Dichas instalaciones
deberán siempre realizarse bajo la dirección de un técnico legalmente competente.
- En ningún caso se autoriza el almacenaje al por mayor de productos

inflamables o explosivos, en locales que formen parte o sean contiguos a edificios
destinados a vivienda.
- La superficie que ocupa una industria viene fijada por la suma de superfi-
cies de todos los locales y espacios destinados a esta actividad. Se computará la
superficie de las oficinas y zonas de exposición y venta que deberán tener acceso
independiente de los locales destinados a uso industrial.
- Se dispondrán aseos para los trabajadores, con un inodoro, un urinario, un

lavabo y una ducha: un aseo completo hasta 200 m2., incrementándose una
64
unidad de aseo por cada 500 m2 construidos o fracción.
4.- Condiciones de accesos y construcción.
- Las escaleras y pasillos de circulación general tendrán un ancho mínimo

de un metro.
- Todos los paramentos interiores, así como los pavimentos serán imper-
meables y lisos. Los materiales que constituyan la edificación deberán ser incom-
bustibles y las estructuras resistentes al fuego y de características tales que no
permitan llegar al exterior ruidos ni vibraciones.
- La potencia electromecánica está determinada por la suma de las poten-

cias de los motores que accionen las maquinarias y aparatos y se expresará en
caballos de vapor (CV). No computará la de iluminación, instalaciones de aire
acondicionado, ni ventilación.
- Si las aguas residuales no reunieran, a juicio de los Técnicos Municipales

correspondientes, las debidas condiciones para un vertido al saneamiento general,
habrán de ser sometidas a un proceso de depuración adecuado, que cumpla las
condiciones que señala el Reglamento de Industrias y Actividades Molestas,
Insalubres, Nocivas y Peligrosas.
- Si los residuos que produzca cualquier industria, por sus características,

no pueden ser recogidos por el Servicio de Limpieza Municipal, deberán ser
trasladados directamente a un vertedero autorizado, por cuenta del titular de la
actividad.
5.- Regulación de las actividades extractivas. Grupo 6º.
Se considerarán áreas extractivas aquellas en las que temporalmente se

realicen actividades de extracción de áridos, tierras, explotación de canterías y
similares. Estas actividades tendrán siempre carácter temporal y provisional. Cual-
quier actividad extractiva requiere un Estudio de Impacto Ambiental sobre el
entorno.
ARTICULO 48.- Uso comercial.
65
1.- Definición. Se define como uso comercial el desarrollado en locales de servicio

público, destinados a la compraventa al por menor de mercancías y servicios com-
prendidos en las agrupaciones 64 (comercio al por menor) y 97 (servicios persona-
les) y en los grupos 671 y 679 (reparaciones de artículos eléctricos para el hogar y
otros bienes de consumo) de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas
(C.N.A.E.) de 1975, así como las sucursales bancarias.
Asimismo, se considera uso comercial el desarrollo de actividades

industriales y de almacenamiento siempre que, perteneciendo a la categoría
primera de dicho uso (ver art. anterior) la superficie de local destinada a la venta al
público supere el 25 por cien de la total cubierta afecta a la actividad.
También se considera uso comercial el de prestación de servicios relaciona-

dos con la hostelería, venta directa al público de bebidas y comidas, con o sin
espectáculos.
2.- Clasificación. Se establecen tres grupos dentro del uso comercial:
Grupo I: Comercio diario de alimentación, bebidas y tabaco (Grupo

641 de la C.N.A.E.), en local menor de 150 m2. Comercio
ocasional, constituido por el resto del comercio al por menor
(Grupos 642 a 647, y los 671 y 679), los servicios personales
(Agrupación 97), sucursales bancarias, así como el comercio
mixto al por menor en locales menores de 250 m2.
Grupo II: Comercio mixto al por menor en grandes superficies (Grupo

648) con locales mayores de 250 m2 en pasajes, galerías o
mercados
Grupo III: Establecimientos hosteleros:

a) Establecimientos de bebidas, cafés y restaurantes con es-
pectáculos (652).
b) Establecimientos de bebidas, cafés y restaurantes sin
espectáculos. (Rúbrica 651 y 653).
3.- Condiciones de los locales. Los locales de uso comercial, además de la legisla-
ción vigente en cuanto le fuera de aplicación, cumplirán las siguientes condiciones:
- La zona destinada al público en el local tendrá una superficie mínima de 8
66
m2 y no podrá tener, con las excepciones marcadas en las presentes ordenanzas,

comunicación directa con ninguna vivienda.
- En el caso de que en el edificio exista uso de viviendas, éstas deberán

disponer de acceso y escaleras independientes de los locales comerciales de la
planta baja, o de plantas superiores si se autorizarse el uso comercial en ellas.
- Los locales comerciales y sus almacenes no podrán comunicarse con las

viviendas, cajas de escalera ni portal si no es a través de un espacio intermedio,
con puerta de salida inalterable al fuego.
- En caso de construirse sótano, la altura libre mínima será de 2,60 m.,

debiendo estar necesariamente ligado a la actividad de la planta baja del edificio,
no computando su volumen a efectos del cálculo de la edificabilidad.
- El ancho mínimo de las escaleras interiores de los locales comerciales

será de 1,00 m.
- Los locales comerciales dispondrán de los siguientes servicios mínimos:
Por cada 200 m2 o fracción, un inodoro y un lavabo, con ventilación. A partir

de 200 m2 y/o 10 empleados, se instalarán con absoluta independencia
para hombres y mujeres, disponiendo de una zona de aislamiento que los
separe del espacio propiamente comercial. Se exceptúa el grupo III, en el
que se dispondrán 2 aseos (hombres y mujeres) para locales de más de 50
m 2.
Por cada 50 m2 de local, se proveerá una chimenea de ventilación estática,

lo que habrá de tenerse en cuenta en el diseño del edificio cuyos bajos se
destinen a locales comerciales.
4.- Locales con uso fuera de la ordenación. Los usos existentes en edificios
disconformes con las presentes N.S.M, por cualquier motivo, (uso, volumen,
calificación del suelo, etc.) se mantendrán con carácter transitorio en tanto no
sufran cambio de titularidad.
Los usos existentes a la entrada en vigor de las N.S.M. que fueran

disconformes con el mismo en virtud de la aplicación de las condiciones de los
locales, no quedarán sujetos a la condición de Fuera de Ordenación en tanto no
67
cambie la titularidad y/o actividad del local.
ARTICULO 49.- Uso de oficinas.
1.- Definición. Se incluyen en este uso las actividades privadas o públicas de

carácter administrativo, financiero, profesionales y despachos privados. Según la
C.N.A.E, este uso comprende las actividades incluidas en la Agrupación 63 (inter-
mediarios del comercio), los Grupos 755 y 756 (Agencias de viajes e intermedia-
rios del transporte), las Agrupaciones 81 (Bancos e instituciones financieras), 82
(Seguros), 83 (auxiliares financieros, de seguros y actividades inmobiliarias), 84
(servicios prestados a empresas), 85 (alquiler de bienes muebles) y 86 (alquiler de
bienes inmuebles), y los grupos 962 y 964 (distribución de películas cinemato-
gráficas, radiodifusión y televisión). Incluye asimismo centros para el tratamiento y
la transmisión de datos.
2.- Clasificación. Se distingue un único grupo a efectos de las presentes N.S.M.

que engloba todos los mencionados en el apartado anterior. Se exceptúan los
despachos profesionales unidos a la vivienda del titular, que se entenderán como
parte integrante del uso vivienda siempre que no superen una superficie de 50 m2.
3.- Condiciones de los locales. Los locales de uso de oficinas, además de la

legislación vigente, en cuanto le fuere de aplicación, cumplirán las siguientes
condiciones:
- Cuando se prevea un acceso de público superior a las 50 personas/día, la

zona destinada al público en el local tendrá una superficie mínima de 8 m2 y no
podrá tener, con las excepciones marcadas en las presentes ordenanzas,
comunicación directa con ninguna vivienda.
- En el caso de que en el edificio exista uso de vivienda, éstas deberán

disponer de accesos y escaleras independientes de los locales de oficina de
planta baja.
- Los locales de oficinas y sus almacenes con accesos independientes al

espacio público, no podrán comunicarse con las viviendas, caja de escaleras ni
portal si no es a través de un espacio intermedio, con puerta de salida inalterable
al fuego.
- En el caso de construirse sótano, la altura libre mínima será de 2,60
68
metros, debiendo estar necesariamente ligado a la actividad de la planta baja del

edificio y solo para uso de almacén y aseos, no computando su volumen a efectos
del cálculo de la edificabilidad.
- El ancho mínimo de las escaleras interiores de los locales de oficinas será

de 1 metro.
- Los locales de oficinas cumplirán los siguientes servicios mínimos:
Para cada 100 m2., (o fracción), 1 W.C. y 1 lavabo.

A partir de 100 m2. se instalarán con absoluta independencia para señoras
y caballeros, disponiendo de una zona de aislamiento que los separe del
espacio propiamente comercial.
4.- Locales con uso fuera de ordenación.
Los usos existentes en edificios disconformes con las presentes N.S.M., por
cualquier motivo, (uso, calificación del suelo, etc.) se mantendrán con carácter
transitorio en tanto no sufran cambio de titularidad. No se permitirán ampliaciones
de los usos actuales que excedan de la superficie máxima establecida.
Los usos existentes a la entrada en vigor de las N.S.M. que fueran
disconformes con el mismo en virtud de la aplicación de las condiciones de los
locales, no quedarán sujetos a la condición de Fuera de Ordenación en tanto no
cambie la titularidad y/o actividad del local.
ARTICULO 50.- Equipamientos: cultural, espectáculos, salas de reunión,

sanitario, religioso, deportivo.
1.- Definición. Es el uso que corresponde a aquellos edificios de servicio al público

destinados tanto al desarrollo de la vida de relación como al desarrollo de activida-
des culturales y de recreo; enseñanza o investigación en todos sus grados; trata-
miento y alojamiento de enfermos; culto, etc.
2.- Condiciones de los locales. En todos los casos se cumplirán las condiciones
fijadas por la normativa vigente en cada reglamentación específica.
Los establecimientos cumplirán simultáneamente las condiciones esta-
blecidas para el Uso de Comercio, y sus instalaciones las establecidas para el Uso
Industrial, cuando les fuera de aplicación.
69
Así mismo, se observará con especial atención la legislación de protección

contra incendios, actividades molestas y actividades recreativas.
ARTICULO 51.- Uso agropecuario.
1.- Definición. Se consideran agropecuarios los usos relacionados con la explota-

ción de los recursos vegetales y de la cría y reproducción de especies animales.
2.- Clasificación. A los efectos de las presentes Ordenanzas se establece:
Grupo I: Almacenado y/o secado de productos agrícolas.
Grupo II: Cultivos agrícolas intensivos o extensivos para autoconsumo

o mercado.
Grupo III: Viveros e invernaderos con espacios o construcciones de-

dicados al cultivo de plantas y árboles en condiciones espe-
ciales de cuidados.
Grupo IV: Ganadería doméstica en pequeña explotación para consumo

propio (avícola y conejera hasta 15 aves y 25 conejos).
Grupo V: Ganadería extensiva vinculada a la utilización directa de los

recursos del suelo.
Grupo VI: Ganadería extensiva con estabulación de ganado: vacuno,

ovino, caprino, caballar, mular, asnal, porcino, avícola (más
de 15 aves) y cunicultura (más de 25 conejos).
Grupo VII: Apicultura y piscicultura.
Grupo VIII: Forestal.
3.- Condiciones. Las construcciones destinadas a este uso estarán a lo dispuesto

a la legislación agraria sobre el particular, quedando, en todo caso, prohibido el
secado y curado de productos agrícolas por medios artificiales en locales sitos en
plantas bajas de edificaciones destinadas a otro uso.
Las edificaciones respetarán el entorno natural, y no serán realizadas con
70
materiales friables o provisionales.
71
CAPÍTULO 3.- CONDICIONES ESTÉTICAS Y MEDIOAMBIENTALES.
ARTICULO 52.- Condiciones generales.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 3.2.k LS/92, la administración

urbanística competente en materia de planeamiento tiene facultades para orientar
la composición arquitectónica de las edificaciones y regular, en los casos que
fuera necesario, sus características estéticas.
Por tanto, el fomento y defensa del conjunto estético del municipio

corresponde al Ayuntamiento que, a través de las Ordenanzas de las presentes
N.S.M., y en virtud de lo dispuesto en los artículos 138 L.S/92 y 98 del RP, regula
las características estéticas de las edificaciones, y ello en base a que la conserva-
ción de un medio ambiente urbano de calidad no ha de ser privilegio de determina-
das áreas con valores preexistentes histórico – artísticos, sino que más bien han
de ser una legítima aspiración de cualquier espacio o edificio en que se desarrolle
una actividad humana.
Consiguientemente, los Ayuntamientos podrán denegar o condicionar las

licencias de obras, instalaciones o actividades que resulten inconvenientes o anti-
estéticas, pudiéndose referir las condiciones que se impongan tanto al uso y
dimensión del edificio y sistema de conjunto, como a la composición y materiales a
emplear y a los detalles de todos los elementos, en forma calidad y color.
Las edificaciones del municipio quedan clasificadas en 4 grupos a efectos

de las condiciones estéticas que han de cumplir según el grado de presencia,
unidad, representatividad e individualidad que posea el entorno sobre el que se
asienta la misma edificación, éstos son:
1. Edificaciones catalogadas.
2. Interior del conjunto histórico-artístico.
3. Yacimientos arqueológicos.
4. Resto del municipio.
ARTICULO 53.- Condiciones particulares.
Grupo 1. Edificaciones catalogadas.
Se seguirán las condiciones contenidas en el Catálogo de las presentes
72
Normas. Como trámite previo a la concesión de licencia se exigirá informe previo

de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
En el entorno de los elementos catálogados que se encuentran fuera de la

delimitación del conjunto histórico-artístico, se crea un área de protección con el
grado de protección ambiental, siendo necesario en ella, para cualquier tipo de
licencia, informe previo de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
Los criterios empleados para la delimitación de las áreas de protección

varían en función de la calificación del suelo, grafiándose igualmente en los planos
de ordenación:
CLASIFICACIÓN ELEMENTO PROTEGIDO ÁREA DE PROTECCIÓN
Entorno del elemento, tal

y como se define en los
SUELO URBANO Elemento catalogado planos de ordenación
Arquitectura religiosa, civil o

militar 100 m.*
Elementos etnográficos (cruces,

SUELO NO URBANIZABLE fuentes, molinos, etc) 50 m.*
* La distancia indicada se medirá desde el perímetro más exterior del bien que se protege.
Grupo 2. Interior del conjunto histórico-artístico ( Ámbito del PEPRI)
Se refiere al recinto mencionado que aparece grafiado en los planos de

ordenación. Como trámite previo a la concesión de licencia se exigirá informe
previo de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
Toda edificación, calle, terreno o elemento del paisaje urbano que se

encuentre en el interior del perímetro del Conjunto Histórico-Artístico presenta
algún grado de protección. Así, por un lado, nos encontramos con aquellos
elementos que aparecen recogidos en el Catálogo de Bienes Protegidos, con su
correspondiente ficha, mientras que el resto del recinto histórico presenta un grado
de protección ambiental.
73
La edificación cumplirá las siguientes condiciones:
1.Parámentos verticales de la edificación. Se ejecutarán con materiales apropia-

dos para obtener una superficie continua.
Materiales: Se permite acusar con materiales distintos los elementos

constructivos, tales como cantos de forjado, estructura, etc. En las plantas bajas
se admiten zócalos de materiales tradicionales (tales como revoco rugoso,
cantería, etc.). Se prohíben los zócalos de plaqueta cerámica y similares.
Disposición: Se establecerá la continuidad de los paramentos verticales de

las plantas superiores con la planta baja, de manera que los locales de esta planta
quedarán delimitados por elementos arquitectónicos propios del edificio. Sobre
estas partes queda prohibida la instalación de elementos que distorsionen el
carácter de la edificación.
Hastiales: Aquellas parcelas con hastiales laterales exentos deberán tratar

este paramento con los mismos criterios que se utilicen para la fachada principal.
Podrán estudiarse soluciones de encuentro entre el material de cubierta y el de
fachada, existiendo la posibilidad de extender aquel sobre la totalidad o parte del
hastial.
Color: El color predominante será el blanco, autorizándose también los si-

guientes: gris, ocre claro y gamas intermedias. No existe limitación de color para
zócalos, recercado de huecos y pequeños detalles arquitectónicos, así como para
reproducción de diseños originales de las fachadas según la tradición verata.
Vuelos: Se exceptúa la prohibición de construir cuerpos cerrados volados y

balcones corridos, debiendo adaptarse a las características arquitectónicas del
entorno protegido.
2. Pavimentos.
Materiales: Se utilizará un material idéntico, equivalente o armonizante con el que

se fije el proyecto de urbanización para los itinerarios peatonales, en aquellos
espacios libres de las parcelas que, necesitando estar pavimentados, tengan
visión desde el espacio público y solución de continuidad con él. Deberá solicitarse
del Ayuntamiento el modelo de pavimento a utilizar.
74
3.Huecos de fachada.
Huecos en planta baja: No tendrán, en ningún caso, una anchura superior a

3 metros. Entre hueco y hueco, se respetarán aquellos elementos arquitectónicos
que establezcan la continuidad con las plantas superiores. Esta condición regirá
también para aquellos locales que tengan fachada superior a los 3 metros, que
habrá de fraccionarse.
Fenestración de las plantas superiores: Se prohíben la soluciones arqui-

tectónicas que subrayen la continuidad vertical u horizontal entre los diferentes
huecos de fachada mediante superpuestos, y/o impostas de distinto material,
textura o color. Esta continuidad, si se desea, se obtendrá mediante las propor-
ciones de los huecos y su disposición relativa.
En ningún caso los huecos tendrán una anchura superior a los 2,50 metros.
La separación horizontal entre huecos será igual o superior a un tercio de su
anchura.
La superficie ocupada por los huecos de fachada, incluidos los de la planta

baja, no podrán exceder del 50 por cien de la superficie total de dicha fachada.
Materiales: Queda prohibida la utilización de carpintería de aluminio en su

color, anodizado en colores metálicos o en colores estridentes, y de acero inoxi-
dable.
4. Cubiertas.
Las cubiertas serán inclinadas y con una pendiente máxima de 20 grados.

Quedan prohibidas las cubiertas planas.
El material de cubrición será teja cerámica curva.
5. Cerramientos de parcelas.
Los cerramientos de los espacios libres se ejecutarán con el mismo material

y color que se emplee para la construcción de los paramentos verticales. Por lo
demás, regirán las mismas condiciones que para los paramentos verticales.
75
6. Construcciones por encima de la altura. Estas construcciones se destinarán a

satisfacer necesidades técnicas del edificio, y no serán susceptibles de conversión
en piezas habitables. Deberán aparecer perfectamente grafiadas en los planos y el
proyectista deberá resolver su integración con el resto de los elementos
arquitectónicos del edificio.
Elementos técnicos y mecánicos: Todos estos elementos, tales como

chimeneas de ventilación, antenas de televisión, extractores, torres y aparatos de
refrigeración, depósitos, etc., aparecerán grafiados en planos y estarán sometidos
a las limitaciones que para cada uno de ellos marque la reglamentación vigente y
los diferentes títulos de estas Normas.
7. Edificios singulares. Todos los edificios singulares estarán a lo dispuesto en

este Artículo en todo aquello que no venga imposibilitado por las características
propias de su programa de necesidades. También será precisa, en los casos en
los que no se respete la totalidad de la ordenanza estética, tramitación de licencia
tipo T3, aunque se trate de promociones oficiales, ya que éstas están igualmente
sometidas al acto administrativo de concesión de licencia.
8. Pavimentación de los espacios públicos. Se pavimentarán los itinerarios viales

con continuidad en los materiales. Se podrán utilizar combinaciones de materiales
para enfatizar un determinado espacio urbano. El tipo de pavimento elegido
permitirá la entrega del espacio pavimentado público (existente o previsto) al
privado, sin solución de continuidad.
9. Mobiliario urbano y elementos de servicio.
Elementos de alumbrado: Se dispondrá de tal manera que se garantice

tanto la uniformidad de la iluminación de los espacios viales para tráfico, como la
densidad de los espacios itinerarios para el peatón, utilizando el alumbrado público
para significar aquellos que puedan resultar de mayor interés, respetando los
modelos municipales cuando éstos vengan determinados para una determinada
zona.
Bancos y papeleras: Serán de material duradero o incombustible.
10. Otras condiciones. Para el resto de determinaciones no establecidas en el

presente epígrafe, se estará, sin contravenir éstas, a lo establecido en las Condi-
ciones Generales Estéticas.
76
Grupo 3. Yacimientos arqueológicos.
Cualquier operación de desarrollo, urbanización o edificación en una zona

en la que existan o se presuman yacimientos arqueológicos, deberá ir precedida
de la investigación pertinente, supervisada por lal Dirección General de Patrimonio
Cultural, estableciéndose entonces las medidas para su documentación,
conservación y puesta en valor, con la delimitación de un área de protección
desde el vestigio más exterior del bien, en un radio de 200 m.
Grupo 4. Resto del municipio.
La edificación cumplirá las siguientes condiciones:
- Materiales. Se utilizarán preferentemente materiales tradicionales en la zona.

Queda prohibida la utilización, como materiales vistos, de aquellos materiales
propios para ir revestidos como fábricas de ladrillo visto o de bloque.
Se emplearán, en las fachadas laterales, posteriores y medianerías vistas,

materiales de tipo y calidad similares a los utilizados en la fachada principal.
- Cubiertas. Las cubiertas tendrán una pendiente máxima de 30 grados, siendo

preferentemente de teja.
ARTICULO 54.- Normas de protección del medio ambiente.
En este apartado se establecen las disposiciones de carácter general para

la protección del medio ambiente en el municipio. Estas normas generales se
someterán, en todo caso, a las específicas de las zonas que se señalan como de
protección especial.
1.- Agua superficial
Con motivo de las acciones diseñadas en el proyecto se podrán producir

pérdidas en la calidad del agua debido a que actualmente no existe depuración de
los vertidos, haciéndose directamente a la Garganta Mayor, con lo que se prevé
que aumenten y se agudice el problema.
Con carácter general es preciso mantener las condiciones de potabilidad
77
exigidas para el abastecimiento de agua a la población. Por tal motivo no se

autorizarán las actividades nocivas o insalubres, capaces de contaminar con sus
vertidos las aguas destinadas al abastecimiento público o privado, salvo que
cumplan las condiciones señaladas en el Reglamento del Dominio Público Hi-
draúlico. Iguales requisitos serán exigibles a las instalaciones que puedan conta-
minar aguas destinadas a balnearios, zonas de baños públicos o similares,
existentes o que pudieran instalarse en el futuro.
Los vertidos de aguas residuales, deberán asimismo contar con la autori-

zación de la Confederación Hidrográfica del Tajo, y para el caso concreto de
industrias que originen o puedan originar vertidos, las autorizaciones de los
mismos tendrán el carácter de previas para la implantación y entrada en funciona-
miento de las mismas, según establece el art. 259.2 del reglamento del Dominio
Público Hidraúlico.
Como criterio general a considerar es el de mantener los cauces que se

pudieran afectar de la manera más natural posible, manteniéndolos a cielo abierto
y evitando cualquier tipo de canalización o regularización del trazado que intente
convertir el río en un canal, y contemplándose la evacuación de avenidas extraor-
dinarias.
Toda actuación que se realice en la zona de policía de cualquier cauce

público, definida por 100 m. de anchura medidos horizontalmente a partir del
cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación Hidro-
gráfica del Tajo, según establece la vigente legislación de aguas, y en particular
las actividades mencionadas en el art. 9 del Reglamento del Dominio Público
Hidraúlico aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.
Particularmente para el caso de nuevas urbanizaciones, previamente a su

autorización, es necesario analizar la incidencia de las máximas crecidas ordina-
rias, así como de las extraordinarias previsibles para el período de retorno de
hasta 500 años que se puedan producir en los cauces, al objeto de determinar si
la zona de urbanización es o no inundable por las mismas. En tal sentido se
deberá aportar previamente en la Confederación Hidrográfica del Tajo el estudio
hidrológico y los cálculos hidraúlicos correspondientes para analizar los aspectos
mencionados.
Los alcantarillados de las nuevas urbanizaciones han de tender a ser de

carácter separativo para aguas pluviales y residuales.
78
Los colectores que se prevean en las áreas de influencia de los cauces,

deberán situarse en la zona de policía del cauce correspondiente, es decir,
cruzarán los cauces solamente en puntos concretos y precisos.
En todo caso, deberán respetarse las servidumbres de 5 m. de anchura de

los cauces públicos, según se establece en el art. 6 de la mencionada Ley de
Aguas y en el Art. 7 de su Reglamento.
La actuación principal es la depuración de los vertidos, poniendo en

funcionamiento la planta de tratamiento de aguas de servicio. En el supuesto de
pretenderse construir una nueva Estación Depuradora de Aguas Residuales
deberá realizarse fuera del dominio público hidraúlico. De igual manera als
instalaciones deben preverse fuera de la zona inundable de los cauces.
Las captaciones de agua necesarias para el abastecimiento deberán

disponer de las correspondientes concesiones administrativas, cuyo otorgamiento
corresponde a la Confederación Hidrográfica del Tajo.
2.- Agua subterránea
La propia contaminación de las aguas superficiales, los lixiviados por agua

de lluvia y residuos, así como el uso de fertilizantes y el vertido incontrolado,
provocan la pérdida de calidad del agua subterránea. La explotación de los
acuíferos es otro factor de incidencia en las Normas en estudio, debido a los
incrementos en la explotación que pueden surgir a consecuencia del desarrollo de
dicha planificación.
Recomendamos en este apartado la posibilidad de la aplicación de la

agricultura ecológica, la cual independientemente la las ayudas que puede
percibir, se delimitan en gran medida los fertilizantes y desinfectantes sintéticos,
reduciendo los niveles de contaminación hídrica.
Cualquier actividad que genere lixiviados o vertidos a zonas de agua,

quedarán terminantemente prohibidas si no se realiza en zonas acondicionadas
para tal efecto, perfectamente impermeabilizadas.
3.- Suelo
79
El planeamiento comporta pérdidas de suelo por las construcciones e

infraestructuras en general, así como la pérdida de su estructura y características
por el asfaltado, compactación por el tránsito de vehículos, maquinaria y variación
de la calidad edáfica por vertidos accidentales, vertidos incontrolados, escombre-
ras, etc.
Antes de cualquier tipo de extracción o movimiento de tierras se debe retirar

el sustrato edáfico (Tierra vegetal), para posteriores utilidades, como pueden ser el
recubrimiento de taludes, el sellado del vertedero, el sellado de la escombrera de
residuos inertes, etc.
Se deberán ubicar las zonas de escombreras, para destino de residuos

inertes, siempre alejados de cualquier zona permanente o estacional de pasos de
agua.
Las pistas y caminos que se utilicen para el movimiento de maquinaria

deberán ser preferentemente las ya existentes, en su defecto podrían aprove-
charse las vías de saca, cortafuegos, y otras servidumbres.
4.- Vegetación
La vegetación puede verse afectada por la degradación de las comunida-

des vegetales, por su desaparición, por el cambio de comunidades de rural a
ornamental (vegetación planificada ) así como por la emisiones de polvo y gases.
En las zonas catalogadas como protección del paisaje se permitirá el uso

tradicional del bosque, para evitar potenciabilidad en caso de incendio, en la
medida de lo posible las zonas degradadas, cercanas a zonas de interés paisajís-
tico y protección de cauces, deberán ir integrándose en esta catalogación.
Cualquier actividad bien sea agrícola, bien sea de mejoras ambientales,

deberá tener en cuenta la presencia de Especies Protegidas, independientemente
de si anidan o no en la zona, ya que la ubicación de este término municipal se
encuentra entre laderas, gargantas y vegetación potencialmente viable para la
presencia de estas especies.
Dentro del casco urbano la presencia de zonas y jardines la consideramos

beneficiosa para la calidad de vida de los ciudadanos pero ambientalmente, no es
muy relevante la presencia o utilización de especies cultivables y de viveros.
80
5.- Fauna
El planeamiento puede provocar un efecto directo sobre la fauna ligada al

suelo y a la vegetación por desaparición de estos. A lo anterior se une la destruc-
ción de hábitats, las pérdidas de lugares sensibles y el alejamiento de las pobla-
ciones consecuencia del efecto barrera de las vías de comunicación e infraes-
tructuras
6.- Embalses.
Sin perjuicio de todas las normas expuestas para los cauces fluviales, serán
de aplicación del Decreto de 10 de Septiembre de 1966 y la Orden del Ministerio
de Obras Públicas de 11 de Julio de 1967.
7.- Vertidos.
En todo lo referente a las condiciones técnicas mínimas exigibles a los

proyectos de instalaciones depuradoras de agua residuales o fosas sépticas, así
como las condiciones de vertido de sus afluentes, se respetará lo indicado en la
Norma Tecnológica de la Edificación NTE/ISD/1974 "Instalaciones de Salubridad:
Depuración y Vertidos", aprobada por Orden del Ministerio de la Vivienda de 9 de
Enero de 1974.
Todo proyecto de este tipo habrá de justificar la adopción de las medidas

necesarias para evitar un grado de contaminación inadmisible, tanto en las aguas
fluviales, como en las subterráneas.
8.- Contaminación atmosférica.
A los efectos de la posible contaminación atmosférica, el artículo 3º del

Reglamento de Industrias Molestas, Insalubres, Nocivas o Peligrosas (Decreto de
30 de Noviembre de 1961, nº 2414/61) indica que las industrias contempladas en
esta normativa sólo podrán emplazarse a una distancia superior a 2000 metros a
contar del núcleo de población más próximo.
9.- Polución.
En las licencias que se concedan para proyectos de instalaciones indus-
81
triales que produzcan vertidos de polvos, humos, gases y vapores a la atmósfera,

se exigirá la justificación del cumplimiento del Decreto 833/1975 de 6 de Febrero
que desarrolla la Ley de Protección del Ambiente Atmosférico (Ley 38/1972 de 22
de Diciembre) así como la Orden del Ministerio de Industria 18-10-1976 de
Prevención y Corrección de la contaminación industrial en la atmósfera.
En este sentido los proyectos de instalaciones industriales deberán justificar

adecuadamente que todos los agentes contaminantes (chimeneas, vehículos,
procesos industriales, etc.) disponen de los elementos correctores necesarios para
evitar molestias a los ciudadanos.
10.- Ruidos y vibraciones.
En los comercios, edificios y locales públicos en general no podrán insta-

larse en lo sucesivo motores fijos de potencia superior a 10 CV., sin previa
autorización municipal.
Asimismo el Ayuntamiento podrá exigir un montaje antivibratorio en cual-

quier motor fijo que produzca ruidos o vibraciones que claramente supongan una
molestia para el vecindario.
Estas normas se aplicarán igualmente a los grupos electrógenos de reserva

instalados en centros sanitarios, teatros, cines y locales públicos y a las
instalaciones de acondicionamiento de aire.
11.- Riesgo de incendios y explosiones.
Las actividades industriales que exijan la manipulación de sustancias

inflamables o explosivas, serán prohibidas en locales situados en edificios de
viviendas.
Los centros de gases envasados de cualquier tipo se ajustarán en su

situación y características a la Orden Ministerial de 23 de Mayo de 1961 y Orden
Ministerial del 1 de Diciembre de 1964 del Ministerio de Industria.
Todo proyecto que se solicite para los mismos habrá de justificar adecuada-
mente el cumplimiento de dicha legislación.
La instalación, funcionamiento y reparaciones en Centrales productoras de
82
Energía Eléctrica, Redes y Centros de Distribución eléctricos se regirán, sin

perjuicio de otras normativas, concordantes por: El Reglamento Electrotécnico
para Baja Tensión (Decreto 2413/73 de 20 de Septiembre) e Instrucciones
Complementarias (B.O.E. 242 de 9-1973), el Reglamento Electrotécnico para alta
tensión (Decreto 315/68), el Reglamento Electrotécnico para Centrales Genera-
doras de Energía Eléctrica y el Reglamento Electrotécnico para Estaciones de
Transformación. Los trabajos se ajustarán a lo dispuesto en la Ley 31/95 de
Prevención Riesgos Laborales en todo lo concerniente a las actividades a realizar
con o sin tensión eléctrica.
12.- Protección del paisaje.
Entre los objetivos principales de esta Norma figura el de permitir un creci-

miento moderado de la explotación de recursos naturales del municipio, en línea
con las perspectivas actuales sin que ello sea a costa de destruir el equilibrio
ecológico o el paisaje.
En consecuencia la Corporación Municipal no concederá licencia a ningún

proyecto de cualquier tipo, que implique la destrucción, deterioro o desfiguración
del paisaje o la alteración del equilibrio ecológico.
13.- Explotaciones mineras.
Dada la grave incidencia que estas explotaciones y en especial las que son
a cielo abierto, tienen en el paisaje y la ecología, para la concesión de licencias a
las mismas, además de los trámites que exija la legislación vigente, será
preceptivo un estudio de las consecuencias de su implantación que deberá ser
aprobado en primera instancia por el Ayuntamiento y en segunda por la Conseje-
ría correspondiente.
Independientemente de su aprobación, estas explotaciones quedan

siempre obligadas a:
- No utilizar en ningún caso materiales del fondo de los ríos.

- No utilizar como vertedero ninguna zona situada en las área de protec-
ción.
- Reponer la capa vegetal y la flora al cesar sus actividades.
14.- Basureros y vertederos.
83
Como regla general se prohíbe el vertido de cualquier residuo en todo el

término municipal.
Para cualquier tipo de vertidos deberán hacerse estudios previos que

demuestren que no se alteran las escorrentías de los terrenos, ni afecten grave-
mente al equilibrio ecológico. En todo se estará a lo dispuesto en la Ley 42/75 de
19 de Noviembre, y Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y
Peligrosas.
15.- Anuncios y carteles.
La colocación de anuncios en la zona de servidumbre de las carreteras

deberá cumplir los requisitos señalados en la Ley y Reglamento de Carreteras y
demás legislación vigente.
Se prohíben los anuncios pintados directamente sobre elementos naturales

del paisaje.
16.- Edificaciones auxiliares.
Las edificaciones que se ejecuten con carácter permanente o semiperma-

nente, como elementos auxiliares de las obras públicas, deberán respetar al
paisaje, sin que sea excusa su carácter "standard" para implantaciones que
supongan un atentado a las características de la zona.
17.- Cementerios de coches o depósitos de chatarras.
Para la concesión de licencias de este tipo de industria se tendrá en cuenta

la relación con el paisaje, no admitiéndose aquellas ubicaciones que supongan un
atentado contra él. Se exigirán unas condiciones higiénicas mínimas y se cerrarán
a la vista con pantallas de arbolado.
18.- Tendido de líneas eléctricas, telegráficas, telefónicas, etc.
Deberán respetar en todo caso las distancias de protección exigidas por la

normativa vigente y en los proyectos de las mismas se contemplará específica-
mente su trazado, con el fin de evitar en lo posible alteraciones graves en el
paisaje.
84
CAPÍTULO 4.- CONDICIONES PARTICULARES y ORDENANZAS DEL

SUELO URBANO.
Artículo 55.- Definiciones.
Cada una de las distintas clasificaciones del suelo urbano tiene asignada
una ordenanza que indica los parámetros a que deben atenerse las edificaciones
en cada una de ellas, así como los usos permitidos. La aplicación concreta de
cada ordenanza se hará con arreglo a lo señalado para cada área en el plano de
la clasificación del suelo.
Artículo 56.- Clave 01. Residencial en casco, sin huerto.
Definición. Regula la edificación en aquellas manzanas del casco urbano en

las que la edificación es compacta, careciendo de espacios libres significativos en
el interior de la manzana, excepto pequeños patios de ventilación.
Alineaciones y rasantes. Serán las definidas en el plano correspondiente.

Las alineaciones exteriores son obligatorias.
Retranqueos. Quedan prohibidos los retranqueos de la edificación con

respecto a las alineaciones fijadas.
Parcela mínima. La catastral existente y 100 m2 para las nuevas parce-

laciones.
Frente Mínimo. El catastral existente y 5 metros para las nuevas parcela-

ciones.
Frente Máximo: Se fija un frente máximo de 21 metros, a partir del cual la

edificación habrá de fraccionar su apariencia y ritmos edificatorios siempre que no
exista una ordenación específica propuesta por organismos oficiales competentes
en materia de Patrimonio Histórico.
Fondo máximo edificable. No se fija fondo máximo edificable, debiendo la

edificación cumplir con las condiciones higiénicas que en estas Ordenanzas se
fijan para los distintos usos.
Superficie de ocupación máxima. Podrá ser de 100 por cien de la parcela
85
neta, con independencia de los patios que sea necesario prever para garantizar
las condiciones higiénicas de la edificación.
Alturas. La altura de edificación principal en esta clave se fijará según la

fórmula expuesta en el artículo 42.11 de estas Normas y sin sobrepasar las tres
plantas.
Usos permitidos de la edificación.
a) Aparcamiento y servicio del automóvil. Grupo I.
b) Residencial. Grupos I y II. Grupo III en edificio exclusivo.
c) Industria. Grupo 1º y 2º, en localizaciones A y B. Si es en planta sótano, solo se

permite almacén y aseos y su acceso será a través del interior del local industrial
situado en planta baja.
d) Comercio. Grupos I y III.a, solo en planta baja y sótano cuando a éste se

acceda a través del interior del local comercial situado en planta baja y solo para
almacén y aseos. Grupo III.b, se permite también en planta primera vinculada al
local principal de planta baja y con acceso a través de este.
e) Oficinas. Permitido en planta baja, primera y sótano para almacén o aseos

cuando a éste se acceda a través del interior del local de oficinas situado en planta
baja.
f) Equipamientos. Permitidos en edificio exclusivo en todos los casos. Permitido en

planta baja, así como en plantas primera y sótano (estas vinculadas al local
principal de planta baja y con acceso desde este) siempre que tengan un aforo
inferior a 300 personas.
g) Agropecuario. Grupo II, dentro de las limitaciones que otras ordenanzas

municipales pudieran imponer.
ARTICULO 57.- Clave 04. Residencial en zonas de ensanche.
Definición. Regula la edificación adosada en parcela de tamaño medio con

espacio libre posterior y sujetos a un trazado generalmente regular.
86

Las alineaciones exteriores son obligatorias.
Retranqueos. Se prohíben los retranqueos respecto de las alineaciones fijas

que aparezcan en planos, excepto en promociones conjuntas, donde tras la
redacción y aprobación de un Estudio de Detalle, se podrán establecer retran-
queos. Se exige un retranqueo mínimo de 3 m. al linde posterior.
Parcela mínima. La catastral existente o 150 m2 para las nuevas parcela-

ciones.
Para promociones conjuntas de viviendas adosadas se permite, previo

estudio de detalle, una parcela de 100 m2 por vivienda, debiendo tener la superfi-
cie total de la parcela 150 m2 x nº de viviendas, quedando el resto como espacio
libre común al grupo de viviendas.
Frente mínimo. El catastral existente o 10 m. para las nuevas parcelacio-

nes.
Frente máximo. No se fija.
Fondo máximo edificable. Será de 12 metros para todas las plantas de la

edificación principal.
Superficie de ocupación máxima. Se fija en un 100 por cien para la franja

comprendida entre la alineación oficial de fachada y la línea de fondo máximo
edificable. El resto del solar será para uso de las viviendas, debiendo ser accesible
desde los espacios comunes o desde cada una de aquellas, y autorizándose una
ocupación máxima del 40 por cien solo para edificaciones secundarias anejas al
uso de este espacio libre (vestuarios, cenadores, etc.), y sin que ningún elemento
constructivo rebase la altura de 3,60 metros. Su uso vendrá regulado por lo que
disponga la Comunidad de Propietarios de la finca.
Alturas. Clave 04 .Se fija una altura máxima de 9,40 metros. En cual-
quier caso no sobrepasarán las tres plantas.
Clave 04a. La máxima altura será de 6,50 m. y dos plantas.
87
a) Aparcamiento. Grupo I y II. Se exige la habilitación de una plaza de aparca-

miento por cada vivienda y por cada 100 m2 de otros usos. Estas plazas podrán
ser en planta baja o sótano de la edificación, o bien en el interior del patio de
parcela.
b) Residencial. Grupos I, II y III.
c) Industria. Grupo 1º, 2º,º y 5º en localización A y B. Si es en planta sótano, solo

se permite almacén y aseos y su acceso será a través del interior del local indus-
trial situado en planta baja.
d) Comercio. Grupos I, II y III, en planta baja; sótano cuando éste se acceda a

través del interior del local comercial situado en planta baja y solo para almacén y
aseos; se permite también en planta primera vinculada al local de principal de
planta baja y con acceso a través de este.
e) Oficinas. Permitido. En sótano sólo para almacén, aseos o archivos y con

acceso desde la planta baja.
f) Equipamientos. Permitidos en edificio exclusivo en todos los casos. Permitido en

planta baja, primera y sótano.
g) Agropecuario. Grupo II y III.
ARTICULO 58.- Clave 06. Familiar Intensiva.
Definición. Edificación de viviendas familiares, exentas o adosadas por los

linderos con otras parcelas.
Composición y acabados de la edificación. Se exige expresamente que las

fachadas laterales y posterior de la edificación se realicen con los mismos
criterios estéticos, compositivos y de acabado que la fachada principal.

Aunque se admiten retranqueos a la alineación máximos de 5 m.
Retranqueos. Serán de 4 m. al fondo de parcela, y de tres metros a los

linderos laterales. Este retranqueo lateral podrá suprimirse, para adosar edifica-
ciones entre sí, si media acuerdo expreso entre propiedades, que habrá de
88
protocolizarse ante Notario, y adjuntarse con la solicitud de licencia.
Parcela mínima. Será de 200 m2.

Para promociones conjuntas de viviendas adosadas se permite, previo
estudio de detalle, una parcela de 150 m2 por vivienda, debiendo tener la superfi-
cie total de la parcela 200 m2 x nº de viviendas, quedando el resto como espacio
libre común al grupo de viviendas.
Frente Mínimo. Será de 10 metros.
Frente Máximo. No se fija.
Fondo máximo edificable. Será de 12 m.
Superficie de ocupación máxima. Se fija en un 100% de la superficie

resultante de aplicar los retranqueos y el fondo máximo edificable.
Alturas. La máxima altura será de 6,50 m. y dos plantas.
Edificabilidad. Será de 1 m2/m2 medidos sobre parcela neta.
Usos permitidos de la edificación: Igual a Clave 01.
ARTICULO 59.- Clave 11. Industria Compatible.
Definición. Regula la construcción de naves industriales adosadas con

ocupación intensiva del solar.
Alineaciones y rasantes. Serán obligatorias las que se grafían en los planos

correspondientes.
Retranqueos. No se fijan.
Parcela mínima. Será de 300 m2.
Frente mínimo. Será de 10 metros.
Fondo máximo edificable. La totalidad de la parcela.
89
Superficie de ocupación máxima. Será del 90 por cien de la parcela neta.
Altura. La máxima altura cubierta será de 8 metros hasta la arista de

coronación, medidos en cualquier punto del perímetro de su rasante.
Por encima de dicha altura sólo se permitirá la instalación de elementos

técnicos inherentes al proceso productivo, no visitables.
Edificabilidad. No se fija.
a) Aparcamiento. Grupos I, II y III.
b) Residencial. Grupo II. Una vivienda por parcela vinculada a la actividad indus-
trial con accesos independiente de esta.
c) Industria. Grupos 1º,2º,3º y 5º. Grupo 4º si la edificación se retranquea a todos

los lindes al menos 4 m.
d) Comercio. Grupos II y III.a.
e) Oficinas. Prohibido, salvo los servicios administrativos propios de la empresa.
f) Equipamientos. Prohibidos.
g) Agropecuario. Grupo I y III.
ARTICULO 60.- Clave 21. Institucional y equipamientos públicos.
Definición. Edificios destinados a instituciones varias en edificio exclusivo.
Alineaciones y rasantes. Serán libres dentro de los retranqueos.
Retranqueos. No se contemplan para edificios existentes. Para nuevas

edificaciones serán de 5 metros a alineación de calle y 5 m. al resto de linderos si
se encuentra en una zona de edificación aislada. No se exigen retranqueos
laterales en caso de parcela situada en zona que permita adosamiento de edifica-
ciones.
90
Parcela mínima. No se fija. Respetarán los mínimos legales que corres-

pondan en función de su destino.
Frente mínimo. No se fija.
Fondo máximo edificable. No se fija.
Superficie de ocupación máxima. Será la consolidada en caso de edifica-

ciones existentes. En nuevas edificaciones será la resultante de los retranqueos
en función de la ubicación de la parcela.
Alturas. La máxima altura cubierta será de 10 metros hasta la arista de

coronación. Por encima de dicha altura sólo se permitirá la construcción de
cuerpos singulares de la edificación en una superficie que no excederá el 20 por
cien de la superficie de ocupación máxima, computando dicha superficie a efectos
del establecimiento de la edificabilidad.
La altura máxima indicada puede quedar limitada en el caso de situarse

dentro del perímetro del Casco Histórico, siendo de aplicación las Normas de
protección Estética.
Edificabilidad. Será de 1,75 m2/m2 sobre solar neto.
a) Aparcamiento. Grupo I. Será necesario prever una plaza de estacionamiento

por cada 100 m2 de sup. construida cubierta.
b) Residencial. Grupo II. Una vivienda por parcela para vigilante.
c) Industria. Prohibido
d) Comercio. Grupo IIIb.
e) Oficinas. Prohibido, salvo los servicios administrativos propios de la institución.
f) Equipamientos. Permitido en todos los casos.
91
g) Agropecuario. Prohibido excepto cuando la actividad agropecuaria se ejerza en

régimen de investigación no destinada a explotación comercial.
ARTICULO 61. Clave 31. Deportivo.
Definición. Parcelas o locales destinados a la práctica de especialidades

deportivas.
Alineaciones y rasantes. Serán libres dentro de las alineaciones y salvando

los retranqueos.
Retranqueos. Serán de 5 metros a la alineación y a cualquier lindero del

solar. Se exceptúan las edificaciones consolidadas con este uso y las parcelas
situadas entre otras con edificaciones medianeras.
Parcela mínima. Será de 1.000 m2.
Frente mínimo. Será de 20 metros.
Fondo máximo edificable. No se fija.
Superficie de ocupación máxima de la edificación. Será del 50% de la

superficie neta del solar.
Alturas. La máxima altura cubierta será de 10 metros hasta la arista de

coronación, salvo excepciones justificadas en la necesidad de la especialidad
deportiva.
a) Aparcamiento. Grupo I. Será necesario prever una plaza de estacionamiento

por cada 40 m2 de sup. construida cubierta.
b) Residencial. Grupo II. Una vivienda por parcela para vigilante.
92
d) Comercio. Grupo IIIb, siempre que su ocupación sea menor del 25% del uso
deportivo.
e) Oficinas. Prohibido, salvo los servicios administrativos propios de la institución.
f) Equipamientos. Permitido el uso deportivo de cualquier tipo, así como el de

enseñanza de especialidades deportivas. Se permite el sanitario propio de las
instalaciones. Se prohíben los restantes.
g) Agropecuario. Prohibido.
ARTICULO 62.- Clave 41. Parques y jardines.
Definición. Se considera jardín toda aquella superficie de uso público

permanente destinada al ocio ciudadano, en la que predomina el espacio libre
sobre el construido, y cuya superficie es igual o superior a los 1.000 m2, en la que
pueda inscribirse una circunferencia de 30 m. de diámetro mínimo. Se considera
área de juego a toda superficie de iguales características que los jardines, con una
superficie menor a la de los jardines, pero nunca inferior a los 200 m2 en la que
pueda inscribirse una circunferencia de 12 m. de diámetro mínimo.
Alineaciones y rasantes. No se fijan.
Retranqueos. Las posibles edificaciones deberán separarse un mínimo de

10 metros de cualquier edificación de otras claves.
Superficie de ocupación máxima. La totalidad de los edificios que pueden

construirse no rebasarán una ocupación del 5 % de la superficie del parque o del
10 % de la del jardín.
Alturas. La altura de los edificios será menor de 6,5 m.
Edificabilidad. Será de 0,2 m3/m2 para la totalidad de los edificios cons-

truidos sobre rasante en un parque o jardín. A los efectos de la aplicación de la
edificabilidad, y cuando se trate de varias unidades discontinuas de parques o
jardines, el Ayuntamiento podrá optar por acumular esta edificabilidad en una de
las unidades, mediante la delimitación del conjunto de áreas ajardinadas que se
computan con este fin.
93
Usos de la edificación.
a) Aparcamiento. Prohibido.
b) Residencial. Prohibido.
d) Comercio. Grupo I y III.b , en locales tipo kiosco sometidos a las condiciones

que determine la concesión municipal.
e) Oficinas. Prohibido.
f) Equipamientos. Permitido el uso deportivo de instalaciones descubiertas, cultural

y de espectáculos, bibliotecas, recintos de juegos infantiles, centros de recreo y
similares. Se prohíben los restantes.
g) Agropecuario. Grupo III para usos municipales. Prohibidos los restantes.
ARTICULO 63.- Unidades de Ejecución.
1.- Generalidades. Son aquellas zonas de Suelo Urbano donde es necesa-

rio la reparcelación previa de los terrenos del ámbito, así como la ejecución y
urbanización de los viales previstos.
2.- Los propietarios de los ámbitos delimitados estarán en las condiciones

establecidas en el Art. 14.2. L.S/98.
3.- El desarrollo de las U.E. se realizará mediante la formulación de Estu-

dios de Detalle y Proyectos de Urbanización, según lo regulado en los presentes
Normas.
4.- Condiciones de las Unidades de Ejecución. En el presente artículo se

establecen las condiciones urbanísticas y de gestión para su desarrollo, indicando
las ordenanzas de aplicación, los terrenos de cesión destinados a dotaciones y
viales públicos.
5.- Sistema de gestión. Se establece el de compensación, aunque se podrá

realizar mediante acuerdo entre los propietarios y el Ayuntamiento.
94
6.- Aprovechamiento . De acuerdo con el Art. 14.2.c L.S/98 y la disposición

Adicional del Decreto 76/1998 de la JE, el aprovechamiento urbanístico
susceptible de apropiación por el titular del terreno será 90% del aprovechamiento
tipo del área de reparto correspondiente.
El aprovechamiento tipo correspondiente a las distintas Areas de Reparto,

se fija a continuación:
AREA DE Edificabilidad Aprovechamiento Coeficiente Aprovechamiento

REPARTO Superficie m2/m2 lucrativo ponderación lucrativo ponderado
1 14.356 0,75 10.767 1 10.767
2 9.549 0,90 8.594 1 8.594
3 10.154 0,95 9.646 1 9.646
4 13.156 0,95 12.498 1 12.498
5 13.042 0,50 6.521 1 6.521
Aprovechamiento lucrativo: superficie x edificabilidad

Coeficiente de ponderación: a=1
Aprovechamiento lucrativo ponderado: Aprovechamiento lucrativo x a
Calculo del Aprovechamiento Tipo (AT)
Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento lucrativo ponderado/superficie total
Area de Reparto 1: 10.767/14.356 = 0,75 UA/m2

A continuación se incluyen las características de las Unidades de Ejecución

propuestas:
95
AREA DE REPARTO 1. UNIDAD DE EJECUCION Nº1 ( UE-1)
SUPERFICIE BRUTA TOTAL APROXIMADA 14.356 m2.
CESIONES:
JARDINES 2.821 m2
INSTITUCIONAL - EQUIPAMIENTOS -
SUP. APROX. VIALES 4.608 m2.
TOTAL SUP. CESION 7.429 m2.
% CESION = SUP. CESION / SUP. TOTAL. 51,74 %
SUP. SUELO PRIVADO RESULTANTE 6.927 m2.
CLAVES DE APLICACION:
RESIDEN. ENSANCHE (04) 2.709 m2.
FAMILIAR INTENSIVA (06) 4.118 m2.
CESIONES:
JARDINES -
INSTITUCIONAL - EQUIPAMIENTOS 397
96
CESIONES:
JARDINES 174 m2
CESIONES:
JARDINES 10 m2.
INSTITUCIONAL - EQUIPAMIENTOS 1.225 m2.
RESIDEN. ENSANCHE (04A) 766 m2.
97
CESIONES:
JARDINES 1.829 m2
ARTICULO 64.- Plan Especial de Protección y Reforma Interior del

Conjunto Histórico Artístico.
El área delimitada en planos como Conjunto Histórico Artístico queda

pendiente de la redacción de un Plan Especial de Protección y Reforma Interior,
en cumplimiento del artículo 40 de la Ley 2/1999, de 29 de marzo, de Patrimonio
Histórico y Cultural de Extremadura.
En tanto no se apruebe dicho P.E. el ámbito queda regulado urbanísti-

camente por la ordenanza de aplicación, las ordenanzas de estética y la normativa
del Catálogo de las presentes Normas, debiendo cualquier licencia que se solicite,
obtener informe favorable de la Consejería de Cultura y Patrimonio.
98
CAPITULO 5.- CONDICIONES PARTICULARES Y ORDENANZAS DEL

SUELO URBANIZABLE.
ARTICULO 65.- Suelo Urbanizable. (S.UB)
El suelo calificado como Urbanizable podrá incorporarse al desarrollo

urbanístico, en orden a su transformación en suelo Urbano, mediante la formula-
ción de Planes Parciales.
1. Condiciones para la transformación urbanística.
Además de las contempladas en el Art. 17., regirán las siguientes:
a) La delimitación de un sector objeto de P.P. debe ser un polígono conti-

nuo físicamente, que se corresponda en sus límites con parcelas catastrales
completas.
b) La superficie mínima del sector será de 3 Ha.
c) No podrán dejarse fuera de la delimitación de sector parcelas o terrenos

aislados o imposibilitados para su incorporación a futuras delimitaciones.
d) La tipología edificatoria propuesta tendrá que ajustarse a la clave 11 de

las ordenanzas de suelo urbano de las presentes Normas.
e) El aprovechamiento tipo se fija en 0,75 m2/m2 sobre la superficie bruta

del ámbito.
f) En tanto no se produzca su desarrollo urbanístico a través de la delimi-

tación de los polígonos y la aprobación de los P.P. correspondientes, los propieta-
rios del suelo urbanizable tendrán los derechos establecidos en el Art. 17.1 de las
presentes Normas, con la prohibición expresa de cualquier tipo de construcción.
99
CAPITULO 6.- CONDICIONES PARTICULARES Y ORDENANZAS DEL

SUELO NO URBANIZABLE.
ARTÍCULO 67.- Suelo No Urbanizable. (S.N.U)
Constituye el suelo no Urbanizable los terrenos no incorporables al proceso

de transformación urbanística por concurrir en ellos valores de tipo agrícola,
forestal, ganadero, paisajístico, ambiental, histórico, arqueológico, cultural,
ambiental, así como aquellos otros que se consideran inadecuados para un
desarrollo urbano o se encuentran afectados por algún tipo de limitación o servi-
dumbre para la protección del dominio público.
En función de los motivos expuestos se subdivide el suelo no urbanizable

en las ordenanzas siguientes:
Clave 72. Suelo No Urbanizable de Protección de ecológica y ambien-

tal. (S.N.U.E-A)
72.1 Suelo No Urbanizable de Protección de cauces.
72.2 Suelo No Urbanizable de Protección paisajística.
Clave 73. Suelo No Urbanizable de Protección agropecuaria y forestal.

(S.N.U.A-F)
La concesión de licencias en S.N.U. seguirá el trámite previsto en el Art.

26.4 de estas Normas.
Los tipos de edificación habrán de ser adecuados a su condición de aislada,

conforme a las normas que se establecen.
Se prohíben , en todo caso, segregaciones, parcelaciones y/o divisiones en

parcelas menores que las unidades mínimas de cultivo establecidas en el Decreto
46/97 de la JE:
Monte y pastos: 10, 00 hectáreas.
Areas de cultivo: 0,75 hectáreas.
ARTICULO 68.- Clave 72. Suelo No Urbanizable de protección ecológica -

ambiental. (S.N.U.E-A)
Definición. Comprende los suelos no urbanizables que por su especial valor
100
actual o pontencialidades futuras relativas a consideraciones ecológicas,

amientales o paisajísticas, se preservan, en general de todo proceso edificatorio,
con el objeto de conservar, proteger y mejorar sus condiciones naturales.
Clasificación. Se contemplan dos tipos de suelos.
72.1 Suelo No Urbanizable de Protección de cauces. Comprende

los suelos situados en los márgenes de los ríos, que se protegen al
objeto de salvaguardar y conservar el medio ambiente natural.
72.2 Suelo No Urbanizable de Protección paisajística. Compren-

de aquellos suelos que ocupan posiciones topográficas relevantes,
en general carentes de edificación y con importantes valores ecológi-
cos, a los que corresponde una protección total frente a cualquier
intervención que pueda alterar su equilibrio.
Se prohíbe todo tipo de explotación de grava o arena, así como las altera-
ciones del nivel de terreno, excavaciones o rellenos, que alteren las características
natural del suelo.
Los únicos usos permitidos serán los vinculados al medio natural como las
explotaciones con fundamento hidráulico y las actividades agrícolas y ganaderas.
En explotaciones agropecuarias se admite una pequeña construcción para

guarda de aperos de 25 m2 de superficie máxima construida y 3,5 m. de altura
máxima.
1. Condiciones particulares de Clave 72.1. S.N.U. de protección de cauces.
Los distintos arroyos o ríos grafiados en los planos a escalas 1:10.000

estarán sometidos a la Legislación de Aguas (Ley 29/85, Reglamento del Dominio
Público Hidraúlico 849/86).
De acuerdo con el Art. 6 de la Ley y el 9 del Reglamento, el ámbito de

aplicación está constituido por la zona de servidumbre y la zona de policía.
La zona de servidumbre está constituida por una franja de 5 m. de anchura

para uso público, medida desde el linde con el cauce de la corriente.
101
El ámbito de aplicación de esta Ordenanza abarca la zona de servidumbre y

parte (20 o 50 m.) de la franja de policía, dependiendo de la entidad del cauce.
Se prohíben en todo el ámbito de la ordenanza cualquier edificación, a

excepción de aquellas vinculadas a explotaciones de base fluvial y no contami-
nantes, como molinos y piscifactorías, que cuenten con la preceptiva autorización
del Organismo de cuenca.
Toda actuación que se realice en la zona de policía de cualquier cauce

público, definida por 100 m. de anchura medidos horizontalmente a partir del
cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación Hidro-
gráfica del Tajo, según establece la vigente legislación de aguas, y en particular
las actividades mencionadas en el art. 9 del Reglamento del Dominio Público
Hidraúlico aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.
ARTICULO 69.- Clave 73. Suelo no urbanizable protegido agropecuario y

forestal. (S.N.U.A-F)
Definición. Comprende aquellos suelos no urbanizables, formados por

áreas forestales, áreas vinculadas a la cría de ganado y áreas de cultivo en
terrazas o formando mosaico de parcelas de pequeña extensión, cuyos valores
exigen que sean estos sus usos principales.
En todo caso se deberá garantizar un correcto tratamiento y depuración de

las aguas residuales, sin verter nunca a cauces.
Parcela mínima:
- Monte y pastos: 10, 00 hectáreas.
- Areas de cultivo: 0,75 hectáreas.
Retranqueos. Se establece una distancia mínima entre cuerpos de edifica-

ción de 50 metros y un retranqueo mínimo a lindes de parcela de 15 metros, para
la construcción de nueva planta.
Superficie de ocupación máxima de las edificaciones. Será del 5% de la

parcela, con un máximo de 1000 m2.
Alturas. La máxima altura permitida será de dos plantas y 6 metros en arista

de coronación, en edificación aislada. Podrá rebasarse esta altura únicamente con
102
aquellos elementos técnicos al servicio de la explotación (silos, maquinaria, etc.)

siempre que se autorice y no sea incompatible con los valores sujetos a
protección.
Edificabilidad máxima 0,05 m2/m2.
a) Aparcamiento. Permitido el Grupo I, vinculado al uso principal, y el grupo III.
b) Residencial. Se permiten los grupos II y III, con las siguientes condiciones:.
Para el Grupo III. se limita la superficie construida a 500 m2 y altura máxima

3,5 m., excepto para rehabilitación de edificios tradicionales que se permiten
ampliar un 50% en su ocupación.
c) Industria. Permitidas en situación aislada y vinculadas al medio rural.
d) Comercio. Prohibido.
f) Oficinas. Prohibido, salvo las propias al servicio de otro uso.
g) Equipamientos. Permitidos los equipamientos docentes que tengan relación

directa con la actividad agrícola, forestal o ganadera (granjas - escuela y simi-
lares). Permitido el equipamiento deportivo al aire libre, con una superficie cons-
truida menor de 100 m2.
h) Agropecuario. Permitido en todos sus grupos.
Se admite, aún en parcelas inferiores a la mínima, una pequeña construc-

ción para guarda de aperos de 25 m2 de superficie máxima construida y 3,5 m. de
altura máxima.

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NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE GARGANTA LA OLLA (CÁCERES)

TITULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO, JURÍDICO Y DESARROLLO DEL

CAPITULO 1. El suelo urbano.

CAPITULO 2. El suelo urbanizable.

CAPITULO 3. El suelo no urbanizable.

CAPITULO 4. Planeamiento de desarrollo.

CAPITULO 5. Otros instrumentos de desarrollo.

TITULO III. TRAMITACIÓN Y PROCEDIMIENTO.

CAPITULO 2. Clases de licencias.

TITULO IV. ORDENACIÓN DE SISTEMAS.

Art. 37.- Ejecución de los sistemas generales.

TITULO V. CONDICIONES REGULADORAS DE LA EDIFICACIÓN.

CAPITULO 1. Condiciones generales de aprovechamiento.

CAPITULO 2. Condiciones generales de uso e higiene en la edificación.

Art. 45.- Uso de aparcamiento y servicios del automóvil.

CAPITULO 3. Condiciones estéticas y medioambientales.

CAPITULO 4. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo urbano.

CAPITULO 5. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo urbanizable.

CAPITULO 6. Condiciones particulares y ordenanzas del suelo no

TÍTULO I.- GENERALIDADES.

ARTICULO 1.- Marco físico.

Estas Normas Urbanísticas serán de aplicación en todo el ámbito ocupado por el

ARTICULO 2.- Abreviaturas.

Las abreviaturas empleadas a lo largo de estas Normas Urbanísticas tienen los

L.S/98: Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998 de 13 de

ARTICULO 3.- Régimen y desarrollo de las normas.

Las N.S.M. están integradas por los siguientes documentos:

Si las circunstancias lo exigen, se podrá modifica cualquier elemento de las

ARTICULO 4.- Publicidad del planeamiento.

ARTICULO 5.- Información de los particulares.

La persona que se propusiera realizar actos sujetos a licencia y, en particular, los

ARTICULO 6.- Interpretación de documentos.

Las determaciones de las N.S.M. y concretamente, estas Normas Urbanísticas,

La información escrita prevalecerá sobre la gráfica. En caso de dudas, preva-

Cuando existan contradicciones gráficas entre planos de diferente escala,

En todo caso, y como criterio general, prevalecerá siempre el más restrictivo, en

ARTICULO 7.- Desarrollo de las Normas.

Con objeto de completar las determinaciones de estas Normas, se elaborarán

Cuando no sea necesaria o no esté prevista la previa aprobación de los docu-

TÍTULO II.- RÉGIMEN URBANÍSTICO, JURÍDICO Y DESARROLLO

ARTICULO 8.- Clasificación del suelo.

Las menciones a la clasificación del Suelo que se hacen en estas Normas

CAPÍTULO 1.- EL SUELO URBANO.

ARTICULO 9.- Disposiciones generales.

Constituye suelo urbano el comprendido dentro de la delimitación reflejada en la

a) Los que reúnen la condición de solar por disponer de acceso rodado,

b) Terrenos con ordenación consolidada por al ocupar la edificación existen-

c) Terrenos que en ejecución del planeamiento lleguen a sean desarrollados

2. Clases de suelo Urbano

Se distinguen dos subclases de suelo urbano:

1. Zonas de aplicación directa: Se definen como las áreas de suelo urbano

2. Zonas englobadas en Unidades de Ejecución: Son aquellas áreas de

ARTICULO 10.- Desarrollo y gestión de las U.E.

El desarrollo de las Unidades de Ejecución se realizará mediante estudios

Conforme al procedimiento establecido en el Art. 91 L.S/92 y art. 38 R.G.

Las U.E., no podrán subdividirse ni subpoligonarse a efectos de la

Será necesaria la redacción de un proyecto de urbanización (P.U.) para

El Ayuntamiento deberá exigir la ampliación del proyecto de urbanización