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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 0525-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

LIMA, 06 de febrero de 2024

APELANTE : BALBINA QUISPE MAMANI

TÍTULO : N° 2873726 del 2/10/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 000309 del 4/12024.
REGISTRO : Predios de Arequipa.
ACTO : Subdivisión en vía de regularización al amparo de la
Ley N° 27157 y reglamento interno bajo el régimen
de independización y copropiedad, regularización de
fábrica de sublotes resultantes.

SUMILLA :

SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO POR REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

AL AMPARO DE LA LEY N° 27157
Únicamente resultará procedente la subdivisión de predio urbano por regularización de
edificaciones al amparo de la Ley N° 27157 cuando la edificación a regularizar sobre
dicho predio haya conllevado a su fraccionamiento.

ACTO PREVIO
Para la inscripción del reglamento interno, se requiere como acto previo necesario la
inscripción de la respectiva declaratoria de fábrica, de conformidad con el artículo 83 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

APLICACIÓN DE LAS REGLAS DEL REDONDEO EN LAS CIFRAS

Es válido que en la sumatoria de las cuotas ideales representadas por números con
decimales se proceda al redondeo de las cifras, eliminando decimales poco
significativos a un número decimal.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación, al amparo de la Ley N°

27157, se solicita la inscripción de la subdivisión del inmueble inscrito en
la partida N° P06085446 del Registro de Predios de Arequipa, así como
bajo el régimen de independización y copropiedad que regirá a los lotes
resultantes. Asimismo, como consecuencia de dicha subdivisión, se
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solicita la inscripción de la regularización de la fábrica de cada uno de los

citados sublotes, al amparo de la norma antes citada.

Para dicho efecto, se adjuntó la siguiente documentación:

- Solicitud de subdivisión de terreno tipo quinta, suscrito por Balbina

Rosaura Quispe Mamani, cuya firma fue certificada el 2/10/2023 por
notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Reglamento interno bajo el régimen de independización y copropiedad,
suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani, cuya firma fue certificada el
18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de ubicación y localización del lote 2, proyecto subdivisión (lámina
U), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya
firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Plano de distribución del lote 2, proyecto subdivisión (lámina S), suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157, correspondiente al sublote 2A,
suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani y por verificador arquitecto
Miguel Ángel Rojas Tejada, cuyas firmas fueron certificadas el 18/9/2023
por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Informe técnico de verificación, correspondiente al sublote 2A, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Declaración jurada suscrita por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas
Tejada, referida a la edificación a regularizar sobre el sublote 2A, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de ubicación y localización del sublote 2A, proyecto de declaratoria
de fábrica (lámina U), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel
Rojas Tejada, cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de
Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2A, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157, correspondiente al sublote 2B,
suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani y por verificador arquitecto
Miguel Ángel Rojas Tejada, cuyas firmas fueron certificadas el 18/9/2023
por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Informe técnico de verificación, correspondiente al sublote 2B, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Declaración jurada suscrita por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas
Tejada, referida a la edificación a regularizar sobre el sublote 2B, suscrito
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por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de ubicación y localización del sublote 2B, proyecto de declaratoria
de fábrica (lámina U), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel
Rojas Tejada, cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de
Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2B, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157, correspondiente al sublote
2C, suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani y por verificador
arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuyas firmas fueron certificadas el
18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Informe técnico de verificación, correspondiente al sublote 2C, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Declaración jurada suscrita por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas
Tejada, referida a la edificación a regularizar sobre el sublote 2C, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de ubicación y localización del sublote 2C, proyecto de
declaratoria de fábrica (lámina U), suscrito por verificador arquitecto
Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por
notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2C, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
cuya firma fue certificada el 18/9/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.

En el reingreso por subsanación del 8/11/2023 se presentó la siguiente

documentación:

- Reglamento interno bajo el régimen de independización y copropiedad,

suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani, cuya firma fue certificada el
7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Informe técnico de verificación, correspondiente al sublote 2C, suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2A, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
cuya firma fue certificada el 7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2B, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
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cuya firma fue certificada el 7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J.

Caballero Laura.
- Plano de distribución del sublote 2C, proyecto de declaratoria de fábrica
(lámina F), suscrito por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada,
cuya firma fue certificada el 7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Memoria descriptiva de las unidades inmobiliarias con secciones de
propiedad exclusiva y área de propiedad común – régimen de
independización y copropiedad, suscrita por Balbina Rosaura Quispe
Mamani y por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuyas
firmas fueron certificadas el 7/11/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Constatación de fábrica (1 foja), correspondiente al sublote 2A, suscrito
por Balbina Rosaura Quispe Mamani y por verificador arquitecto Miguel
Ángel Rojas Tejada, cuyas firmas fueron certificadas el 7/11/2023 por
notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.

En el reingreso por subsanación del 11/12/2023 se adjuntó la siguiente

documentación:

- Reglamento interno bajo el régimen de independización y copropiedad,

suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani, cuya firma fue certificada el
11/12/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.
- Memoria descriptiva de las unidades inmobiliarias con secciones de
propiedad exclusiva y área de propiedad común – régimen de
independización y copropiedad, suscrita por Balbina Rosaura Quispe
Mamani y por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuyas
firmas fueron certificadas el 11/12/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura.
- Plano de distribución del lote 2, proyecto subdivisión (lámina S), suscrito
por verificador arquitecto Miguel Ángel Rojas Tejada, cuya firma fue
certificada el 11/12/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero Laura.

Forma parte del presente título:

- Informe técnico N° 011518-2023-Z.R.N°XII-Sede-Arequipa/UREG/CAT

del 10/10/2023 expedido por Arq. Claudia Ivette Tuesta Esquivel en su
condición de especialista en Catastro de la Zona Registral N° XII – Sede
Arequipa.
- Informe técnico N° 015133-2023-Z.R.N°XII-Sede-Arequipa/UREG/CAT
del 28/12/2023 expedido por Arq. Claudia Ivette Tuesta Esquivel en su
condición de especialista en Catastro de la Zona Registral N° XII – Sede
Arequipa.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

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El registrador público del Registro de Predios de Arequipa Nico Federico

Pérez Riveros observó el título en los siguientes términos:

1. DE LA ROGATORIA:

Se solicita la inscripción de subdivisión vía regularización, declaratoria de fábrica

(3), carga técnica (3), reglamento interno, junta de propietarios, respecto del
predio inscrito en la partida N° P06085446 del Registro de Predios.

2. ANÁLISIS:

2.1. De acuerdo al artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios “para la inscripción del reglamento interno deberá inscribirse
previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en
contrario”.

Sin embargo, en la documentación presentada no consta los datos de la fábrica

respecto del predio matriz (área ocupada, área techada, área libre y ambientes
por cada nivel). Por tanto, siendo la declaratoria de fábrica, acto previo necesario
para la inscripción del reglamento interno, sírvase presentar plano de distribución
y memoria descriptiva conteniendo los datos de la fábrica del predio matriz, a
efectos de proceder con la inscripción previa correspondiente.

2.2. Del reglamento interno presentado vía subsanación, se observa que los
porcentajes de participación no dan como resultado el 100%, sino el 99.99%.
Sírvase recalcular el porcentaje que corresponda, a fin de que la suma total cubra
el íntegro (100%) de participaciones.

3. BASE LEGAL:

Se procede de conformidad con los artículos 32° y 33° del Reglamento General
de los Registros Públicos, art. 2011 del Código Civil.

4. DECISIÓN

El título ha sido OBSERVADO por los fundamentos expuestos.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- Se expreso que, al acogerse a la ley N° 27157, recién se presenta la

declaratoria de fábrica por cada una de las secciones a independizar.

- Respecto al porcentaje de copropiedad sobre las áreas comunes, una

tercera parte se encuentra representado por 33.333% de cada una de las
partes, siendo la sumatoria de las tres partes 99.999% del total de
acciones, siendo la diferencia 0.001% que los índices de tolerancia hacen
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aceptable, ya que representa fielmente a las tres terceras partes de la

independización.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N° P06085446 del Registro de Predios de Arequipa se

encuentra inscrito el lote 2 de la manzana B del asentamiento humano
San José de Tiabaya, Zona A, distrito de Tiabaya, provincia y
departamento de Arequipa.

Dicho lote cuenta con un área de 248.28 m2, encerrados dentro de los
siguientes linderos y medidas perimétricas:

Por el frente : Con la avenida Víctor Andrés Belaunde, con

16.28 ml.
Por la derecha : Con el lote 1, con 17.87 ml.
Por la izquierda : Con el lote 3, con 18.40 ml.
Por el fondo : Con el pasaje 5, con 11.37 ml.

Conforme a los asientos 00004 y 00005 de la partida antes citada, el

dominio del inmueble se encuentra registrado a favor de Balbina Rosaura
Quispe Mamani.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (s) Jorge Luis Alvítez Temoche. Se deja
constancia que se citó a la apelante para que brinde informe oral vía zoom
para el 6/2/2024, sin embargo, no asistió.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Cuándo procede la subdivisión de predio urbano por regularización de

edificaciones al amparo de la Ley N° 27157?
- Si para la inscripción del reglamento interno, se requiere como acto
previo necesario la inscripción de la respectiva declaratoria de fábrica.
- ¿Es válido que a la sumatoria de las cuotas ideales representadas por
números con decimales se aplique las reglas del redondeo?

VI. ANÁLISIS

1. La Ley Nº 271571 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo

Nº 008-2000-MTC, cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo Nº 035-
2006-VIVIENDA, regulan lo referente a los procedimientos para el

1 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.

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saneamiento de titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten

bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como
departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y
galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva,
así como el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.

Conforme al artículo 125 del mencionado reglamento, las unidades

inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes, deben someterse al régimen legal de
propiedad exclusiva y propiedad común. Se agrega que su aplicación es
obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o
más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.

2. De conformidad con los artículos 37 y 38 de esta Ley y el artículo 127

del citado reglamento, los propietarios de los edificios de departamentos,
quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales y otras unidades inmobiliarias, que cuentan en su edificación con
bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos pueden, al
momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, elegir entre los
siguientes regímenes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

La Ley establece así la posibilidad de optar por la constitución de

cualquiera de estos regímenes, obedeciendo por consiguiente su
instalación a la autonomía de la voluntad de los propietarios y a la
naturaleza de la edificación, requisitos que son concurrentes.

3. El artículo 129 del Reglamento de la Ley Nº 27157 define al régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que
supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común, cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios; se
caracterizan porque el terreno es un bien común; siendo un régimen
característico de edificaciones en propiedad horizontal.

En cuanto al régimen de independización y copropiedad, supone según lo

dispone el artículo 128 del Reglamento de la Ley Nº 27157 la existencia
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de
copropiedad regulado en el Código Civil.
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Agrega este artículo que las unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una y
que sólo pueden optar por dicho régimen las unidades inmobiliarias
conformadas por quintas, casas en copropiedad, centros y galerías o
campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes,
siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de
contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos
superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la sección del primer piso.

4. Ahora bien, el artículo 2 del reglamento de la Ley Nº 27157 define a las

quintas como unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido
sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de
acceso desde la vía pública en calidad de bien común.

Por su parte, las casas en copropiedad son definidas como unidades de

propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares
que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra
índole, y servicios comunes.

Asimismo, los centros y galerías comerciales son definidos como

unidades de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o
más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o
servicios comunes.

5. Conforme a lo expuesto, se puede advertir que el elemento común de

las unidades inmobiliarias que pueden ser sometidas al régimen de
independización y copropiedad es que se trata de unidades inmobiliarias
edificadas, es decir, predios que cuentan con estructuras arquitectónicas
que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar
personas en el desempeño de cualquiera de sus actividades.

Dentro de ese contexto es que el artículo 83 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios señala lo siguiente:

“Artículo 83.- Inscripción de acto previo al reglamento interno

Para la inscripción del Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la
respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario”.

De acuerdo con el artículo citado, concordado con lo dispuesto en el

Reglamento de la Ley Nº 27157, la inscripción del reglamento interno,
cualquiera sea el régimen que en este se adopte, sólo será posible si
previa o simultáneamente se solicita la inscripción de la declaratoria de
fábrica del predio, salvo que exista norma que expresamente habilite su
ingreso a Registro sin dicho requisito.
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6. En cuanto a las excepciones a que se refiere la parte final del citado

artículo 83, se puede señalar lo dispuesto en el artículo 46 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios:

“Artículo 46.- Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes

Para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso
de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepción
de obras de la habilitación urbana o la aprobación del proyecto en los
supuestos del artículo 34, y el reglamento interno.
Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la
declaratoria de fábrica”. (El subrayado es nuestro).

Conforme a lo señalado, en el caso de las habilitaciones para uso de

vivienda con bienes comunes, el citado artículo 46 contiene una
disposición expresa en contrario, en el sentido que para la inscripción del
reglamento interno no constituye como acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica. Tenemos, entonces, que es procedente la
inscripción de reglamento interno sin necesidad de inscribir la declaratoria
de fábrica, en los supuestos de habilitaciones para uso de vivienda con
bienes comunes.

Del mismo modo, el antepenúltimo párrafo del artículo 60 del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios, al regular la independización de
predios urbanos, señala entre otros:

“(…)
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que
la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de
independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno
no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
(…)”. (El subrayado es nuestro).

Conforme a lo expuesto, cuando se solicite la inscripción de la resolución

municipal de subdivisión de predios configurados como quinta, para poder
independizar las unidades inmobiliarias que la conforman se requerirá la
inscripción del correspondiente reglamento interno, no siendo necesaria
la inscripción previa o simultánea de la declaratoria de fábrica.

En los casos antes señalados, de manera excepcional, se podrán

independizar unidades inmobiliarias sin edificación, como es el caso de
los estacionamientos que por su naturaleza son unidades que no cuentan
con edificación.
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Asimismo, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha

previsto la preindependización de unidades inmobiliarias, cuando se
cuenta con licencia de edificación, el cual tiene la calidad de anotación
preventiva.

7. En el presente caso, de la revisión de la documentación presentada, se

advierte que la rogatoria comprende la subdivisión del inmueble inscrito
en la partida N° P06085446 del Registro de Predios de Arequipa, al
amparo de la Ley N° 27157, así como el reglamento interno bajo el
régimen de independización y copropiedad que regirá a los sublotes
resultantes.

Posteriormente, como consecuencia de la mencionada subdivisión, sobre

cada uno de los lotes resultantes se procede a regularizar sus respectivas
fábricas, al amparo de la norma antes citada.

Ahora bien, a fin de resolver el presente recurso, resulta indispensable

previamente determinar cuándo procede la subdivisión de un predio
urbano al amparo de la Ley N° 27157.

8. Al respecto, el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios (RIRP) define la independización como el acto registral que
consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común
o régimen de independización y copropiedad.

El artículo 60 del precitado reglamento contempla los requisitos para la

inscripción de la independización de un predio urbano, indicando que
consistirá en el formulario único de habilitación urbana (FUHU), el anexo
F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y
visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas
de cada uno de los predios resultantes; adicionalmente, deberá
presentarse los planos y códigos de referencia catastral de los predios
resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso; así como el documento
privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

9. El Reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles

a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157, los cuales son los predios
urbanos con edificaciones.
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Así, el artículo 7 de la Ley Nº 27333, Ley complementaria a la Ley

Nº 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para
la regularización de edificaciones, establece que:

“7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de

la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa
autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del
terreno.
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la
desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la
regularización.”

Asimismo, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 establece que:

“La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante

el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también
formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el Artículo 2010
del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.”

En consecuencia, se trata de la regularización de edificaciones y

subdivisiones, éstas producidas por dichas edificaciones.

10. Las citadas normas han sido desarrolladas registralmente por el

artículo 61 del RIRP, el cual establece que tratándose de subdivisiones
efectuadas dentro del procedimiento de regularización de
edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para
efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto
en el artículo 602.

En estos casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pública

acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización
en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del área remanente; b) Declaración Jurada
del Verificador Responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25
del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 271573.

De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de

regularización de edificaciones, como excepción procederá la subdivisión
o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización

2
Nótese que dicho artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
versa sobre la independización de predio urbano en la que medie intervención municipal.
3
Literal modificado por el artículo 1 de la Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos Nº 068-2021-SUNARP/SN del 23/6/2021, publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 24/6/2021.
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municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha

efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción
de edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia de
propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación que
el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los
procedimientos de regularización a que se refiere la Ley Nº 27157 y su
Reglamento.

11. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la

esfera extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad
respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado
previamente, “de facto” mediante la construcción de edificaciones
independientes en un mismo predio matriz, edificaciones
susceptibles de incorporarse al Registro mediante la declaratoria de
fábrica en vía de regularización. También, ante la existencia de
edificaciones independientes con declaratoria de fábrica autorizada por
los órganos competentes, o cuando no existiendo ésta, se procede
conforme a alguno de los procedimientos de saneamiento de titulación a
que se refiere la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

Por su parte, la independización es un acto eminentemente registral, que

consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria,
resultante de la desmembración de un terreno. Procede en caso de predio
urbano, mediante la respectiva autorización municipal o, cuando se
configure el supuesto de regularización de edificaciones o de saneamiento
de titulación.

En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano (apertura

de partida registral) se presenta conjuntamente con la regularización de
la edificación levantada sobre el mismo no existirá obstáculo para su
admisión en el Registro sin requerir la respectiva autorización municipal
de subdivisión, en la medida que no quedará duda de que la misma se
realiza dentro del procedimiento de regularización de edificaciones.

Del mismo modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud de

independización con posterioridad a la inscripción de la regularización de
una edificación siempre que existan elementos que permitan establecer
que la edificación declarada en vía de regularización conllevó al
fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.

12. Dicho lo anterior, únicamente resultará procedente la subdivisión de

predio urbano por regularización de edificaciones al amparo de la Ley N°
27157 cuando la edificación a regularizar sobre dicho predio haya
conllevado a su fraccionamiento.
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Sin embargo, en el presente caso, se plantea una subdivisión de predio

urbano por regularización de edificaciones al amparo de la Ley N° 27157
sin que se haya presentado el plano referido a la edificación a regularizar
sobre dicho predio matriz, a fin de verificar que dicha edificación haya
conllevado al fraccionamiento del predio matriz.

Es más, de la revisión de toda la documentación presentada, se verifica

que no se trataría de un fraccionamiento del predio matriz como
consecuencia de su edificación, sino que en realidad se plantea una
edificación sobre el predio matriz que estará sujeta al régimen de
independización y copropiedad al amparo de la Ley N° 27157, en virtud al
reglamento interno suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani, cuya
firma fue certificada el 11/12/2023 por notario de Arequipa Hugo J.
Caballero Laura, en la que coexisten secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes.

Siendo ello así, se requiere que se declare la fábrica del predio matriz,
como acto previo a la inscripción del reglamento interno, conforme a lo
establecido en el artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.

Es preciso mencionar que resulta indispensable la presentación del plano

de distribución de la fábrica del predio matriz, no bastando los planos de
distribución de cada uno de los sublotes resultantes, toda vez que en la
edificación del predio matriz que se encontrará sujeta al reglamento
interno deben constar graficados tanto las secciones de propiedad
exclusiva como los bienes comunes, siendo que estos últimos no se
visualizan en los planos de distribución presentados, toda vez que se
circunscriben únicamente a los ambientes de cada uno de los sublotes
resultantes.

Aunado a lo anterior, debe considerarse que el presente caso no se

enmarca en los supuestos de excepción recogidos en los artículos 46 y
60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que
resulta exigible lo establecido en el artículo 83 del mencionado
reglamento.

Por lo expuesto, corresponde confirmar el numeral 2.1 de la observación

formulada por el registrador.

13. En cuanto a los porcentajes de participación en las áreas, bienes y

gastos comunes, en el reglamento interno bajo el régimen de
independización y copropiedad, suscrito por Balbina Rosaura Quispe
Mamani, cuya firma fue certificada el 11/12/2023 por notario de Arequipa
Hugo J. Caballero Laura, se estableció lo siguiente:
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Como puede verse, los mencionados artículos establecen porcentajes de

participación para cada sección de propiedad exclusiva en función del
“área ocupada” por cada unidad inmobiliaria; sin embargo, efectuada la
sumatoria de los porcentajes asignados para cada sección (33.333%) en
el reglamento interno no arroja como resultado 100% sino 99.999%,
circunstancia que para el registrador público debe corregirse
necesariamente mediante documento subsanatorio otorgado con las
mismas formalidades del reglamento interno.

Sobre el particular, es criterio de este colegiado que la labor de calificación

encomendada a las instancias registrales – registradores y Tribunal
Registral, respectivamente – debe realizarse bajo parámetros de
razonabilidad o proporcionalidad.

14. Así, el artículo 139.5 de nuestra Constitución Política y el numeral 1.2

del artículo V del Título Preliminar del TUO de la Ley Nº 27444 consagran
el derecho a tener una decisión motivada y fundada, esto es una decisión
razonada en normas legales vigentes y aplicables al caso, aplicadas bajo
parámetros de razonabilidad y proporcionalidad a cada caso concreto.

La razonabilidad y proporcionalidad se imponen como criterios rectores

de la administración pública para la adopción de sus decisiones, al punto
que han sido elevados a la condición de principios del procedimiento
administrativo. Así el numeral 1.4 del artículo IV del Título Preliminar del
TUO de la Ley Nº 27444, establece que las decisiones de la autoridad
administrativa deben adoptarse dentro de los márgenes de
proporcionalidad entre los medios a emplear y los fines públicos a tutelar.
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15. Por otro lado, es pertinente recordar que la calificación registral se

realiza verificando la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo
ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros
Públicos, pero en ningún caso corresponde a las instancias registrales,
detectar cualquier mínimo error intrascendente o sin importancia.

El Registro no debe entretenerse en el control de cuestiones meramente

formales, de redacción u ortografía que no pongan en riesgo la seguridad
jurídica.

En ese sentido, no todo error o defecto amerita observación del título

correspondiendo a las instancias registrales bajo parámetros de
razonabilidad y proporcionalidad dilucidar qué defectos obstaculizan la
inscripción en el marco del artículo 2011 del Código Civil, teniendo
presente siempre que el registrador y el Tribunal Registral facilitarán y
propiciarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro, en el
marco de la calificación registral, de conformidad con la parte final del
artículo 31 del RGRP.

16. Tomando en consideración lo antes referido, de la lectura de los

artículos 6 y 7 del reglamento interno bajo el régimen de independización
y copropiedad, suscrito por Balbina Rosaura Quispe Mamani, cuya firma
fue certificada el 11/12/2023 por notario de Arequipa Hugo J. Caballero
Laura, se concluye que la propietaria del predio submateria aplicó las
reglas del redondeo (reglas que nuestro ordenamiento recoge, por
ejemplo, para las obligaciones tributarias).

En efecto, redondear un número quiere decir reducir el número de cifras

manteniendo un valor parecido. Dicho en otras palabras, redondear es el
proceso mediante la cual se eliminarán decimales poco significativos a un
número decimal.

17. Como es sabido, las reglas del redondeo se aplican al decimal situado
en la siguiente posición al número de decimales que se quiere
transformar. Si el dígito es menor que cinco el anterior no se modifica. Si
el siguiente decimal es mayor o igual que cinco, al anterior se incrementa
en una unidad.

Entonces, si bien lo usual tratándose de solicitudes de inscripción de

reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común es que la
suma de los porcentajes de participación atribuidos a las secciones de
dominio exclusivo ascienda exactamente a 100.00%, no por ello debe
rechazarse el redondeo siempre que sea de escasa significación.
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En este caso, si al 99.999% se le aplican las reglas de redondeo, esto es,

como el último dígito 9 es mayor a 5, se le incrementa en una unidad, por
lo que es equivalente en números enteros a 100%, dato que coincide con
la sumatoria señalada en los artículos 6 y 7 del reglamento interno; en
consecuencia, resulta innecesaria la presentación de documento
aclaratorio y/o subsanatorio adicional como exige el registrador.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en las resoluciones

N° 1076-2020-SUNARP-TR-L del 3/7/2020, N° 2805-2017-SUNARP-TR-
L del 13/12/2017, entre otros.

Por estos fundamentos, corresponde revocar el numeral 2.2 de la

observación formulada por el registrador.

Con la intervención del vocal (s) Jorge Luis Alvítez Temoche, autorizado
por Resolución N° 026-2024-SUNARP/PT del 18/1/2024.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 2.1 y REVOCAR el numeral 2.2 de la

observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Arequipa al título señalado en el encabezamiento, de conformidad con
los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente (e) de la Primera Sala del Tribunal Registral.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral.
JORGE LUIS ALVÍTEZ TEMOCHE
Vocal (s) del Tribunal Registral.