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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -4267 -2022-SUNARP-TR

Arequipa, 24 de octubre de 2022

APELANTE : JÉSSICA DE PILAR PEÑA LOBATO

TÍTULO : Nº 1789565 del 20.06.2022
RECURSO : Nº 0045095 del 31.08.2022
REGISTRO : REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA
ACTO (s) : LEVANTAMIENTO DE CARGA TÉCNICA
SUMILLA :

LEVANTAMIENTO DE CARGA TÉCNICA

En el levantamiento de las cargas técnicas inscritas al amparo de la Ley N° 27157, el
verificador responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de
la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no corresponde a las
instancias registrales formular observaciones a los aspectos técnicos del informe técnico de
verificación que da mérito al levantamiento de las cargas.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita el

levantamiento de la carga técnica inscrita en el asiento 00002 1 de la
partida N° P01334119 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

● Formato de Solicitud de Inscripción de Título que contiene la

rogatoria.
● Informe técnico de verificación suscrito por el Arquitecto Himeron
Annibal Ramírez Saldaña con firma certificada por la notaria de Lima
Mercedes Cabrera Zaldívar el 10.06.2022.

1 Toda referencia al asiento 0004 que se hace en el Informe Técnico presentado y/o en el escrito de
apelación, debe entenderse referida al asiento 00002 de la partida N°P01334119 del Registro de
Predios de Lima directamente vinculada, dado que se trata de una carga trasladada del asiento
00004 de su antecedente registral.
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● Con el reingreso del 08.08.2022 se presentó escrito de subsanación

del 02.08.2022 suscrito por Jéssica de Pilar Peña Lobato y por
Himeron Annibal Ramírez Saldaña.
● Escrito que contiene el recurso de Apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima José Enrique

Huarniz Castillo denegó la inscripción solicitada, formulando observación
en los términos siguientes:

“(…) Reingresado el presente título se advierte lo siguiente:

Ha presentado escrito al reingreso de fecha 08/08/2022, sin embargo no cumple
con la formalidad establecida por la norma artículo 820 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, por lo tanto las aclaraciones se deberá
realizar mediante un nuevo Informe Técnico con firma certificada por notario, a
fin de proceder a su calificación. Por tanto se reitera la observación en lo
siguiente:
"Visto el informe técnico de levantamiento de carga se advierte que lo acredita
primero declarando que no existe carga dado que cumple con los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentarios a la fecha de ejecución de la obra, lo
que corresponde al precedente de observancia obligatoria aprobado en el XXVII
y XXVIII Pleno del Tribunal Registral y Resolución que lo sustenta Nº492-2007-
SUNARP-TR-L del 20/07/2007, por otro lado, que se levanta la carga en mérito
al art. 82 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, así mismo, hace
referencia a nuevos documentos rectificatorios. En ese sentido aclare en merito
a qué se levanta la carga que corre inscrita en la partida Nº P01334119.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente argumenta su apelación, entre otros, con los siguientes

fundamentos:

- Considero que no es necesaria la presentación de un nuevo informe

técnico a fin de sustentar la viabilidad del levantamiento de las
cargas técnicas señaladas en el asiento 00004 de la partida
N°P01334119, dado que según el criterio del Tribunal Registral en
su Resolución N°320-2020-SUNARP-TR-L del 29/1/2020, no
procede cuestionar en sede registral el nuevo informe técnico de
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verificación que acredita el levantamiento de las observaciones

inscritas como cargas técnicas.
- La cancelación de las cargas técnicas se encuentra regulada en el
artículo 34 del reglamento de la Ley N°27157, la que en su artículo
34.1 se señala que el propietario que subsane las observaciones
inscritas como cargas, presentará para su cancelación un nuevo
informe técnico de verificación que acredite la subsanación, con
firmas certificadas por notario.
- La normativa citada consagra con amplitud las facultades y
competencias del verificador responsable en el ámbito de la
regularización de edificaciones, las que han sido ratificadas
mediante el artículo 2.1 de la Ley N°27333.
- De otro lado, el artículo 82 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios indica que las cargas técnicas serán canceladas
en virtud de un nuevo informe técnico de verificación emitido por el
verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser
necesario de los planos replanteados, por lo que no corresponde al
registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe.
- Debe considerarse en la calificación del presente título lo señalado
por el Tribunal Registral en su Resolución N°320-2020-SUNARP-
TR-L del 29/1/2020, por lo que cualquier tipo de tratamiento distinto
atentaría contra el principio de imparcialidad.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la Partida Nº P01334119 del Registro de Predios de Lima corre

inscrita la unidad inmobiliaria N°2 Zona 7 del Asentamiento Humano
Urbanización Perú Jirón Pacasmayo número 3665-3681, del distrito de
San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima.

• En el asiento 00001 de la partida, consta inscrita la independización

del presente inmueble, siendo su antecedente registral la partida
P01158624.
• En el asiento 00002, consta inscrita la carga técnica, referida al área
libre, retiro mínimo y de estacionamiento, trasladada del asiento
00004 de la partida matriz P01158624 .
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• En el asiento 00004 de esta partida, consta inscrita la titularidad a

nombre de la sociedad conyugal conformada por Luis Felipe Medina
Gonzales y Mariana Alejandra Talavera Zorrilla.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el vocal Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:

⮚ Si procede cuestionar en sede registral el nuevo informe técnico de

verificación que acredita el levantamiento de las transgresiones a las
normas urbanísticas y edificatorias, inscritas como carga técnica.

VI. ANÁLISIS

1. En el presente título se solicita el levantamiento de la carga técnica

inscrita en el asiento 00002 de la partida N° P01334119 del Registro de
Predios de Lima, para lo cual se ha presentado el Informe Técnico de
Verificación, Procedimiento de Regularización Ley N°27157 suscrito por
el verificador común arquitecto Himeron Annibal Ramírez Saldaña con
firma certificada por la notaria de Lima, Mercedes Cabrera Zaldívar el
10.06.2022.

El registrador formula observación indicando que de acuerdo al informe

técnico de verificación de levantamiento presentado, se señala primero
que, no existe carga técnica dado que cumple los parámetros
urbanísticos y edificatorios a la fecha de ejecución de la obra, lo que se
encuadra para su levantamiento, dentro de lo establecido en el
precedente de observancia obligatoria aprobado en los XXVII y XXVIII
Plenos del Tribunal Registral; en segundo lugar se señala que, dicho
levantamiento se sustenta en mérito al artículo 82 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, y finalmente se hace referencia a
nuevos documentos rectificatorios; por lo que solicita la aclaración en el
sentido en que se indique en mérito a qué se levanta la carga técnica
cuyo levante es objeto de rogatoria.
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Por lo que corresponde a esta instancia determinar los alcances de la

calificación en el caso del levantamiento de la carga técnica inscrita a
consecuencia de la declaratoria de fábrica en vía de regularización.

2. La declaratoria de edificación puede realizarse en virtud a 2

normativas, según corresponda. La primera es la Ley Nº 290902, Ley de
regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones y la segunda es
la ley N°27157 3 Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

En el primer caso se trata de un procedimiento administrativo que se

sigue ante la municipalidad provincial, distrital o metropolitana en el
ámbito del cercado, según corresponda. El segundo caso, que es el dio
mérito a la carga técnica que se solicita levantar, se trata de un
procedimiento en virtud a formularios registrales aprobados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

3. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

Título I de la Ley Nº 27157 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC 4
posteriormente recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA5, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA6.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear
su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley.
Este procedimiento de regularización de edificaciones es un
procedimiento simplificado que no requiere de aprobación municipal ni
de ninguna otra autoridad.

2 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 25/09/2007

3 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 20/07/1999.
4 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/02/2000.
5 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 08/11/2006.
6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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En este procedimiento interviene un verificador responsable que es

el profesional (arquitecto o ingeniero civil colegiado) inscrito en el Índice
de Verificadores a cargo de la Sunarp, quien bajo su responsabilidad
organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia
y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y
parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se
adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la
edificación, de conformidad con el artículo 9 del T.U.O. del Reglamento
de la Ley N° 271577.

Es función del verificador, entonces, dar fe de que efectivamente a la

fecha señalada en el FOR se ha efectuado la edificación, modificación,
ampliación o demolición, así como la indicación si se han cumplido los
parámetros urbanísticos y edificatorios a la fecha de la edificación.

En tal sentido, el verificador responsable es el principal actor de la

regularización, porque no se requiere la intervención de la autoridad
municipal competente. Por ende, es el profesional responsable que
verifica las edificaciones, modificaciones, ampliaciones, remodelaciones
o demoliciones existentes al 31/12/2016; caso contrario, supondría el
incumplimiento de su función consistente en certificar la concordancia de
la realidad física y la información contenida en el título presentado.

4. Como se advierte, existe un régimen de responsabilidades en

cabeza del verificador, que es coherente con la función que este ejerce,
y que se centra en la evaluación técnica de la edificación la cual

7 Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable

9.1 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se
acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara
que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia
de las observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador
Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe
Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada
requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la
que se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del
cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico
de verificación.
9.3 A efectos de la actualización registral, el Verificador Responsable verifica que el predio cumpla
con las condiciones y los requisitos establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, suscribiendo el Formulario correspondiente.
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efectuará en forma personal y directa, apreciando sensorialmente las

características físicas y demás circunstancias de la misma.

Por el contrario, las instancias registrales realizan una evaluación

meramente documental y no presencial de la edificación y sus
particularidades. El examen registral de la Sunarp no es personal, directo
e inmediato, sino impersonal (a través de lo declarado por el verificador),
indirecto (a través de documentos técnicos y no sensorialmente) y
mediato (a través de la realidad documental, y no de la realidad física).

Por ello, el verificador que sí hace labor de campo tiene una idea cabal
de la edificación, de sus circunstancias y de la implicancia de la
normativa urbanística y edificatoria sobre la misma. En una perspectiva
lógica, ese conocimiento, completo y directo, no puede ser cuestionado
a través de la idea meramente referencial y documental que de la
edificación se forman las instancias registrales.

5. Los artículos 24 y 25 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157

establecen los documentos que dan mérito a la inscripción de la
regularización dentro de los cuales se encuentra el Informe Técnico de
Verificación en el cual debe indicarse el cumplimiento de los parámetros
urbanísticos y edificatorios aplicables al predio 8 o en todo caso la
circunstancia de no cumplirse los mismos.

En caso de que este documento elaborado por el verificador (Informe

Técnico de Verificación) contenga observaciones respecto a
transgresiones a la normativa urbanística o de edificación – entre otras

8 Artículo 12.- Contenido del Informe Técnico de Verificación

El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación, según el formato que se
aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de:
- La ubicación del terreno.
- El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
- El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio.
- Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
- De ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.
El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad Hoc adjuntan a sus Informes Técnicos de
Verificación respectivos, una declaración jurada con firma certificada por notario, en la que consigna
expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los
supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley
Nº 30830. El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la responsabilidad exclusiva
por la veracidad del contenido de dicha declaración jurada; los Registradores Públicos no pueden
exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para acreditar dicha circunstancia. (Énfasis añadido).
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– estas serán inscritas como una carga del inmueble en la partida

registral del predio9.

Como puede verse, es el verificador el responsable de determinar la

infracción de los parámetros urbanísticos y edificatorios en el
procedimiento de regularización de edificaciones y, de ser el caso, su
consignación como observaciones en el informe técnico de verificación.

Por esta razón, lo declarado en el FOR y la documentación técnica que

lo acompaña (dentro de la cual se encuentra el informe técnico de
verificación) es de exclusiva y excluyente responsabilidad del verificador,
tal como lo ratifica el numeral 2.1 de la Ley Nº 27333:

“(…).
Asimismo, en los casos que la Ley 27157 exige la intervención de un verificador,
éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que
verifica, así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas
correspondientes”.

6. Asimismo, el artículo 24 del Reglamento del Índice de Verificadores

del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución Nº 188-2004-
SUNARP-SN 10 y modificado por Resolución Nº 220-2004-SUNARP-
SN11, establece que es función y obligación del verificador, certificar,
entre otros: “Que los predios cumplan con las normas de zonificación y demás
normas técnicas sobre edificaciones” (literal c).

Conforme a lo expuesto, es el verificador quien determina si la

edificación cumple o no con la normativa urbanística y edificatoria,
asumiendo así la responsabilidad por el incumplimiento de tal
disposición, aspectos que –como ya se indicó -, no pueden ser
cuestionados por las instancias registrales. Esta perspectiva con relación
a la función del verificador debe aplicarse entonces a toda su función,

9 Artículo 32.- Inscripción cuando el Informe Técnico de Verificación contiene observaciones.

En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, de conformidad
con lo dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción
de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador
como una carga del inmueble en la partida registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de
ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación. (Énfasis añadido).
10 Publicado en el diario oficial El Peruano el 13/5/2004.
11 Publicado en el diario oficial El Peruano el 2/6/2004
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es decir a aquellos casos en que se registren cargas técnicas, como

también a aquellos en los que se solicite su levantamiento.

7. En concordancia con las normas citadas, en el LXIX Pleno del

Tribunal Registral llevado a cabo el 17/12/2010, esta instancia aprobó el
siguiente acuerdo:

ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL

RIRP
En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador
responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de
la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede
ser objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna
transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva
responsabilidad del verificador.

Si bien el acuerdo interpretó el artículo 50L del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios derogado, el fundamento radica en
la interpretación de la Ley Nº 27157 y su Reglamento, considerándose
que estas normas han reconocido que la evaluación de los documentos
técnicos en el procedimiento de regularización corresponde única y
exclusivamente al verificador, respondiendo por la veracidad del informe
que emite y por la correspondencia entre los planos y la realidad física
del predio, y asumiendo responsabilidad respecto a la veracidad de la
información técnica que verifica así como su conformidad con las
normas técnicas y urbanas correspondientes12 .

Por consiguiente, las instancias registrales no pueden formular

observaciones respecto a la labor realizada por dicho profesional dentro
del procedimiento de regularización de fábrica, quien asume plena
responsabilidad por el contenido de sus declaraciones.

De esta manera, el Tribunal Registral reconoce que la evaluación de la

normativa urbanística y edificatoria para los fines de la declaratoria de
fábrica en el procedimiento de regularización corresponde única y
exclusivamente al verificador responsable, pues es él quien responde
por la autenticidad del informe que emite y por la correspondencia entre

12 Artículo 2 de la Ley 27333.

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los planos y la realidad física del predio, asimismo asume

responsabilidad respecto de la veracidad de la información técnica que
verifica, así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas
correspondientes, siendo que este procedimiento –como se indicó líneas
arriba-, no sólo involucra la inscripción de la fábrica, sino también la de
sus cargas y su posterior levantamiento.

Entonces, si en el procedimiento de regularización, el verificador subroga

el trámite de la licencia de edificación verificando la adecuación de la
construcción a la normativa urbanística, su declaración merece fe
cuando aprueba o autoriza la declaratoria de fábrica, en el sentido que
cumple con los parámetros o incumple algunos de ellos, igual
razonamiento es aplicable al caso que señale posteriormente que sí
cumple con los parámetros, como detallaremos más adelante. En todo
caso, las responsabilidades civiles, penales o administrativas que
deriven de esta declaración son de su exclusivo cargo, quedando así
relevadas las instancias registrales de emitir pronunciamiento al
respecto, pues como ya se afirmó el régimen de la Ley N.° 27157 es
especial y se encuentra a cargo del verificador responsable. Téngase en
consideración que la inscripción registral no conlleva pronunciamiento
por parte de las instancias registrales, sobre si efectivamente la
edificación cumple o no con todos los parámetros urbanísticos y
edificatorios, pues el Registro no es competente para ello,
correspondiéndole a la municipalidad el control posterior.

8. En el mismo sentido, el artículo 80 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios (RIRP) 13 recientemente modificado señala que:

Artículo 80.- Inscripción de carga técnica

Con la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirán
simultáneamente, en el rubro de cargas y gravámenes, las cargas constituidas por
transgresiones a los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio y
otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo instrumento
que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica.
La determinación del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios de la edificación compete exclusivamente al verificador, por lo que
no corresponde a las instancias registrales formular observaciones a los aspectos

13 Aprobado por Resolución Nº 097-2013-SUNARP/SN publicada el en el diario oficial El Peruano el

4/5/2013.
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técnicos del informe, o por discrepancias de éste con el formulario registral y

planos, prevaleciendo la información señalada en el informe técnico.14
Sólo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico
de Verificación.
Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad hoc remitido al
Registro de conformidad con el artículo 10 del Reglamento de la Ley Nº 27157,
aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se inscribirán de oficio”.
(El resaltado es nuestro).

Con la citada modificación se incorporó al RIRP el criterio ya contenido

en el Reglamento de la Ley N° 27157, en la Ley N° 27333, y en el
acuerdo del Tribunal Registral antes mencionado, en el sentido que es
el verificador el responsable de los aspectos técnicos del expediente de
regularización de edificaciones, lo cual incluye también al expediente
para el levantamiento de las cargas técnicas.

Por todo lo expuesto, si el verificador declara en su informe técnico (sea

el presentado conjuntamente con la edificación o uno posterior
presentado para el levantamiento de las cargas) que la edificación no
tiene observaciones, no se le puede cuestionar dicha declaración.

9. Habiendo explicado la limitación a la calificación de los aspectos

técnicos del expediente de regularización de edificaciones, sus cargas
técnicas y su levantamiento, veamos ahora lo referido a la cancelación
de dichas cargas, la cual se encuentra regulada en el artículo 34 del
Reglamento de la Ley N° 27157, el cual señala lo siguiente:

“Artículo 34.- Cancelación de las cargas

34.1 El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas,
presentará, para la cancelación de éstas, un nuevo Informe Técnico de
Verificación que acredite la subsanación, con firmas legalizadas por notario. A
este informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera necesario.
34.2 Cuando la cancelación de la carga determine la modificación del contenido
del asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador procederá
a extender el asiento modificatorio respectivo.
34.3 Las cargas referentes a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.
(Resaltado es nuestro).

14 Párrafo incorporado por el artículo 1 de la Resolución N° 068-2021-SUNARP-SN publicada en el

diario oficial El Peruano el 24/6/2021.
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Lo establecido se complementa con lo dicho en el artículo 82 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que señala:

Artículo 82.- Levantamiento de carga técnica

Las cargas técnicas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico
emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado, de ser necesario,
de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.
(Énfasis añadido).

De los citados artículos se concluye que el levantamiento de las cargas

se realiza porque la edificación ha sufrido alguna variación que justifica
el levantamiento de aquella. Si bien dicho supuesto no es el del presente
caso, como desarrollaremos más adelante, lo que resulta trascendente
es que se contempla que en el caso del levantamiento de la carga
técnica, no le corresponde al registrador formular observaciones a los
aspectos técnicos del nuevo informe.

10. Ahora, es posible que en la declaración del verificador referida a las

cargas técnicas señaladas en su informe técnico de verificación al
momento de inscribir la declaratoria de fábrica exista algún error.

El levantamiento de este supuesto de carga técnica - la declarada por

error- ha sido establecido en los Plenos XXVII-XXVIII del Tribunal
Registral, en los que se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria15:

CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE

RECTIFICACIÓN
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el
Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como
referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la
fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser
canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se

15 Publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008.

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señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se

adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
(Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP-TR-L del
25/7/2007).

Este supuesto de levantamiento, si bien no está contemplado en el

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tiene su sustento
en el artículo 84 literal b) 16 del Reglamento General de los Registros
Públicos que señala que las rectificaciones de errores de concepto
pueden rectificarse en virtud de título modificatorio otorgado por los
interesados, cuando el error se produjo por la redacción inexacta del
título primigenio. Conforme a ello, si el informe técnico de verificación
que dio mérito a la inscripción de la carga tiene algún dato inexacto,
como por ejemplo la declaración de transgresiones a la normativa
urbanística o edificatoria que en realidad no lo eran, puede rectificarse
dicha declaración mediante un nuevo informe técnico.

11. Ahora bien, de la revisión del informe técnico presentado con el título
alzado, en los rubros 3.3. y 3.4 respectivamente, del formulario Informe
Técnico de Verificación Procedimiento de Regularización Ley N° 27157
presentado, se indica que, “Se constata que cumple con las normas del certificado
de parámetro urbanísticos edificatorios”, y que, “Se trata de un inmueble de uso
vivienda de tres pisos, el mismo que cumple con las normas técnicas de iluminación
ventilación y habitabilidad y con las normas del reglamento”. (El subrayado es
nuestro).

Asimismo, en el rubro 5 (observaciones) del referido formulario, en lo

relevante al caso que nos atañe, consta lo siguiente:

“5. Observaciones
Ninguna
(…)

16 Artículo 84.- Rectificación de error de concepto

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo
extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo
párrafo del Artículo 76 del presente Reglamento;
b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título
modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el
error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.
(Énfasis añadido).
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De conformidad con el art. III del Título Preliminar del Reglamento de los
Registros Públicos y el Art. 32 y 33 del Reglamento General de los Registros
Públicos y de conformidad con el Art. 2011 del Código Civil, Ley 27157, y su
Reglamento aprobado por D.S. 035-2006- VIVIENDA; la Ley N°30830 y el D.S.
008-2019-VIVIENDA.
MEDIANTE EL PRESENTE SE SOLICITA EL LEVANTAMIENTO DE LA CARGA
TÉCNICA REFERENTE A: RETIRO MUNICIPAL, ÁREA LIBRE, ÍNDICE DE
ESTACIONAMIENTO DE LA PARTIDA ELECTRÓNICA N°P01334119,
ASIENTO 00004.
EL VERIFICADOR RESPONSABLE QUIEN TIENE CONOCIMIENTO Y
SUSCRIBE EL MISMO, BAJO LA MODALIDAD DEL PRESENTE
DOCUMENTO COMO DECLARACIÓN JURADA: SEÑALA LO
SIGUIENTE:
Que, a la fecha de terminación de la construcción del inmueble, esta se adecuaba
a las normas y diseño vigente a la fecha antes referida, señaladas en el Reglamento
Nacional de Edificaciones y el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y
Edificación, entre ellas, por lo tanto, las formulaciones de cargas técnicas a las
normas técnicas arriba descritas carecen de sustento por los siguientes
fundamentos técnico – legales:
(…).
Razón por la cual, en mi condición de verificador responsable, procedo a hacer la
presente Declaración Jurada:

DECLARACIÓN JURADA
El que suscribe, HIMERON ANNIBAL RAMÍREZ SALDAÑA, en mi condición de
verificador responsable, identificado (…).
DECLARO BAJO JURAMENTO Y BAJO MI RESPONSABILIDAD LO
SIGUIENTE:
Que, respecto al predio sujeto a regularización inscrito en la partida
N°P01334119 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, este no se encuentra
dentro de los supuestos de improcedencia de regularización establecidos en la
primera disposición complementarias finales de la Ley N°30830.
Asimismo, en concordancia con lo establecido por el D.S. 008-2019-VIVIENDA,
que modifica entre otros, el artículo 25 literal b) del Reglamento de la Ley
N°27157, señalo que bajo responsabilidad que la edificación materia de
regularización cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, tales como (…), por
tanto, me RATIFICO en señalar que el predio NO TIENE CARGAS técnicas, en
mérito a la normatividad que procedo a señalar:
(…).;
(…); por lo cual NO corresponde constituir carga técnica sobre la edificación en
lo referente a: RETIRO MUNICIPAL, ÁREA LIBRE E ÍNDICE DE
ESTACIONAMIENTO.
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RESOLUCIÓN No. -4267 -2022-SUNARP-TR

Que siendo así, de conformidad con el artículo 82 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios, en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por el
verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones
que dieron mérito a su anotación, (…).
Por lo expuesto, se aprecia entonces que los nuevos documentos
RECTIFICATORIOS otorgados por el verificador responsable, en ejercicio de sus
atribuciones, constituye título suficiente para cancelar en vía de rectificación, la
carga técnica anotada en LA PARTIDA ELECTRÓNICA N°P01334119, ASIENTO
00004; concluyendo que el inmueble materia del presente no tiene cargas que
formular”.

De lo señalado en los rubros 3.2 y 3.4 del formulario de informe técnico

de verificación presentado, y de lo recientemente transcrito, se aprecia
que el verificador no solamente fundamenta en tres razones el
levantamiento de la referida carga inscrita en el asiento 00002 del
inmueble cuya partida registral es la N°P01334119, sino que concluye
en forma definitiva que el referido predio está libre de carga técnica; por
lo que debería procederse al respectivo levantamiento.

12. Conforme a ello se tiene entonces, que el verificador está también

rectificando la declaración contenida en el informe técnico de verificación
que dio mérito a la inscripción de la carga que se solicita levantar en el
presente título.

No obstante, como ya se señaló, se debe tener en cuenta que las

declaraciones, realizadas bajo responsabilidad del verificador, se
sustentan en cuestiones técnicas que no son objeto de calificación por
el Registro, por lo que no corresponde a las instancias registrales
determinar la existencia de transgresiones a la normativa urbanística o
de edificación, pues ello corresponde determinarlo a los verificadores
responsables como parte de su función, como se ha detallado en los
numerales que preceden.

Del mismo modo, tampoco corresponde al Registro analizar la

pertinencia de las normas legales y/o reglamentarias utilizadas por
el verificador responsable o la motivación que tuvo para declarar que
el predio submateria cumplía con los parámetros urbanísticos y
edificatorios existentes a la fecha de construcción de la edificación, -
entre otra razones sobre las que basa su declaración para indicar que
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en la actualidad no tiene cargas que formular -, como realiza el

registrador, cuando señala que debe indicarse en mérito a qué se va a
levantar la carga técnica, pues de la lectura en conjunto de la declaración
formulada por aquél, se desprende que todo lo indicado se complementa
y orienta a un mismo propósito, el de indicarse que el predio ya no
adolece de defectos técnicos que haga perdurar la carga inscrita.

Con el mismo criterio, se ha pronunciado esta instancia en las

Resoluciones N°1251-2022-SUNARP-TR del 04.04.2022, N° 804-2022-
SUNARP-TR del 04.03.2022, N° 2757-2021-SUNARP-TR del
26.11.2021, N° 320-2020-SUNARP-TR-L del 29.01.2020, entre otras.

Por lo que corresponde revocar la observación formulada por la

primera instancia.

Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)

Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N° 200-2021-
SUNARP/SN de fecha 22.12.2021.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N°264-2022-SUNARP-TR-PT de fecha 17.10.2022 expedida
por el Presidente del Tribunal Registral.

VII RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador público del Registro de

Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y DISPONER su
inscripción, previa verificación de pago de los derechos registrales y
conforme a lo desarrollado en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Vocal (s) del Tribunal Registral