PROYECTO NÍSPEROS

DATOS DE PROYECTO Y FACTIBILIDAD FINANCIERA

PRESUPUESTO VIVIENDA SEGMENTO MEDIO / MEDIO ALTO 220227
DATOS GENERALES
A TERRENO 4,206 M2 240 $/M2 1,009,440
B COSTO CONSTRUCCIÓN A. BRUTA A. POND. COSTO/M2 3,264,005
Viviendas 3,714 3714 500 1,857,180
Patios y terrazas 491 491 250 122,825
Area comunales 2,926 2926 350 1,023,999
Estacionam y circ vehicular 710 710 200 142,054
Exteriores - areas verdes 2,359 2359 50 117,948
Locales Comerciales 0 500 0
10,201 10201
C ÍNDICES 1
Costo m2 constr. Bruta 320
Costo m2 útil vivienda 879
D COSTOS INDIRECTOS 1,728,155
Estudios 251,328 7.70%
Infraestructura 147,210 6.71%
Administración 313,479 9.60%
Ger. Proyecto 62,696 1.92%
Fiscalización 45,280 1.39%
Fiducia 45,280 1.39%
Mantenimiento, seguro 62,696 1.92%
Compra edificabilidad 0 0.00%
Subtotal 927,970 28.4%
Promoción 116,846 1.2% vtas.
Ventas 438,172 4.5% vtas. 0.0450
Subtotal 555,017
Inflación (18m) 73,311 3.34%
Financiamiento (18m) 171,857 7.72%
245,168
E TOTAL COSTO PROYECTO 6,001,600
F RECUPERACIÓN 9,737,146
CasTipo A Patio posterior, 61,57 m2 36 u 151,802 5,464,879
balcón, terraza, s/estacionamiento
Casa Tip B Patio lateral, 63,25 m2 24 u 157,700 3,784,800
balcón, terraza, s/estacionamiento
Estacionamiento descubierto 36 5,200 187,200

Incremento de precios 1% 125,208

G UTILIDAD 3,735,546
H INDICES 2
MARGEN (18m) Utilidad / Ventas 38.36%
RENTABILIDAD (18m) Utilidad / Inversión total (sin ventas) 67.14%
ROE (18m) Utilidad / Inversión PROMOTOR 266.68%
ROE anual 213.34%
RELACIÓN UTILIDAD / TERRENO 370.06%
RELACIÓN TERRENO / VENTAS 10.37%
RELACIÓN TERRENO/ COSTOS 16.82%
I FINANCIAMIENTO
F1 Monto de inversión s/apalancamiento Invers. s/vtas,finan 5,318,261 67% 3,563,235
F2 Aportes
Terreno 1,009,440
Estudios 251,328
Socios 140,000 1,400,768
F3 Crédito requerido 2,162,467
B COSTOS INDIRECTOS
Capítulo porcentaje 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Estudios 100%
2 INFRAESTRUCTURA 25% 25%
3 Administración 2.1% 2.1% 5.6% 4.0% 7.0% 6.4% 7.9% 6.0% 7.6% 6.2% 9.6% 4.7%
4 Ger. Proyecto 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6%
5 Fiscalización 2.1% 2.1% 5.6% 4.0% 7.0% 6.4% 7.9% 6.0% 7.6% 6.2% 9.6% 4.7%
6 Fiducia 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6%
7 Mantenimiento, seguro 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6%
8 Compra edificabilidad 100%
9 Promoción 20% 20% 10% 10% 10% 10% 10%
SUMAN 100%

Capítulo Valor 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Estudios 251,328 251,328
2 INFRAESTRUCTURA 147,210 36,803 36,803
3 Administración 313,479 6,708 6,708 17,442 12,411 21,802 20,125 24,821 18,784 23,882 19,287 30,121 14,658
4 Ger. Proyecto 62,696 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483
5 Fiscalización 45,280 969 969 2,519 1,793 3,149 2,907 3,585 2,713 3,450 2,786 4,351 2,117
6 Fiducia 45,280 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516 2,516
7 Mantenimiento, seguro 62,696 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483 3,483
8 Compra edificabilidad 0 0
9 Promoción 116,846 23,369 23,369 11,685 11,685 11,685 11,685 11,685
COSTO INDIRECTO TOTAL 1,044,816 274,698 17,159 40,528 29,443 35,370 34,433 44,199 37,888 42,663 36,814 80,042 80,756 37,942
26% 2% 4% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 8% 8% 4%
CRONOGRAMA DE VENTAS

PERÍODO DE VENTAS 18
0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 TOTAL
1 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
2 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
3 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
4 1 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
5 2 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
6 3 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
7 4 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
8 5 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
9 6 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
10 7 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
11 8 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
12 9 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
13 10 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
14 11 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
15 12 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
16 13 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
17 14 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
18 15 54,095 18,032 18,032 18,032 432,762 540,953
19 16 0 0 0 0 0
20 17 0 0 0 0 0
21 18 0 0 0 0 0
22 19 0 0 0 0
23 20 0 0 0
24 21 0 0
25 22 0
26 23 0
54,095 72,127 90,159 108,191 108,191 108,191 108,191 108,191 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 486,858 468,826 450,794 432,762 865,524 865,524 9,737,146

COSTOS DE VENTAS
0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 TOTAL
1 7303 9737 7,303 24,343
2 7303 9737 7,303 24,343
3 7303 9737 7,303 24,343
4 1 7303 9737 7,303 24,343
5 2 7303 9737 7,303 24,343
6 3 7303 9737 7,303 24,343
7 4 7303 9737 7,303 24,343
8 5 7303 9737 7,303 24,343
9 6 7303 9737 7,303 24,343
10 7 7303 9737 7,303 24,343
11 8 7303 9737 7,303 24,343
12 9 7303 9737 7,303 24,343
13 10 7303 9737 7,303 24,343
14 11 7303 9737 7,303 24,343
15 12 7303 9737 7,303 24,343
16 13 7303 9737 7,303 24,343
17 14 7303 9737 7,303 24,343
18 15 7303 9737 7,303 24,343
19 16 0 0 0
20 17 0 0 0
21 18 0 0
22 19 0 0
23 20 0 0
24 21 0 0
25 22 0
26 23
7,303 7,303 7,303 7,303 17,040 17,040 17,040 17,040 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 17,040 17,040 17,040 17,040 14,606 14,606 438,174
FLUJO PROYECTO PURO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
CONCEPTO VALOR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
INGRESOS
INGRESOS MENSUALES 9,737,154 54,095 72,127 90,159 108,191 108,191 108,191 108,191 108,191 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953 540,953
0
0
EGRESOS MENSUALES 6,347,553 7,303 7,303 1,291,441 104,349 137,455 238,129 191,669 288,522 288,128 330,712 272,622 319,858 315,239 428,761 224,943 305,945 414,539
TERRENO 1,009,440 1,009,440 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
INFRAESTRUCTURA 147,210 0 0 0 0 0 0 0 0 0 36,803 36,803 0 0 0
CONSTRUCCIÓN 3,688,065 69,850 69,850 181,609 129,222 227,012 209,549 258,444 195,579 248,665 200,818 313,625 152,622 245,172 332,485
COSTO DE VENTAS 438,174 7,303 7,303 7,303 7,303 17,040 17,040 17,040 17,040 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343 24,343
ADMINIS, GDP.,FISCALIZAC.,FIDUCIA 513,346 13,676 13,676 25,960 20,202 30,950 29,031 34,405 27,496 33,330 28,071 40,470 22,774 32,947 42,543
ESTUDIOS, C.EDIFICABILIDAD 251,328 251,328
OTROS INDIRECTOS 179,542 23,369 3,483 26,852 3,483 15,168 3,483 15,168 3,483 15,168 3,483 15,168 3,483 15,168 3,483 15,168
IMPREVISTOS / INFLACIÓN 120,449 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037 10,037

SALDO DE CAJA BASE MENSUAL -1,089,666 3,842 -29,264 -129,938 -83,478 -180,331 252,825 210,241 268,331 221,095 225,714 112,192 316,010 235,008 126,414
TASA DE DESCUENTO 15.00%
TASA DE DCTO. MENSUAL 1.17%
VAN 2,610,662 >0
TIR mensual 9.30% >TASA DCTO. MENSUAL

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
CUADRO DE ACUMULADOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
INGRESOS ACUMULADOS 54,095 126,222 216,381 324,572 432,763 540,954 649,145 757,336 1,298,289 1,839,242 2,380,195 2,921,148 3,462,101 4,003,054 4,544,007 5,084,960 5,625,913
EGRESOS ACUMULADOS 7303 14,606 1,306,047 1,410,396 1,547,851 1,785,980 1,977,649 2,266,171 2,554,299 2,885,011 3,157,633 3,477,491 3,792,730 4,221,491 4,446,434 4,752,379 5,166,918
SALDOS MENSUALES 46,792 111,616 -1,089,666 -1,085,824 -1,115,088 -1,245,026 -1,328,504 -1,508,835 -1,256,010 -1,045,769 -777,438 -556,343 -330,629 -218,437 97,573 332,581 458,995

COSTOS DEL PROYECTO 6,347,553

INGRESOS POR VENTAS 9,737,154
UTILIDAD 3,389,601
MARGEN 34.81%
RENTABILIDAD 53.40%

12,000,000
12,000,000 1,000,000
7,000,000 1,400,000
900,000
10,000,000
10,000,000 6,000,000 1,200,000
800,000

700,000 8,000,000
5,000,000 1,000,000
8,000,000
600,000
4,000,000 800,000 6,000,000
6,000,000 500,000
3,000,000 600,000 4,000,000
400,000
4,000,000
300,000 2,000,000 400,000
2,000,000
200,000
2,000,000 1,000,000 200,000
100,000 0
1 2 3 4 5
 PROYECTO NÍSPEROS
TABLA DE AMORTIZACIÓN
DATOS DEL CRÉDITO
6 VP 1,400,000.00$
n 4 1,5 AÑOS 5 trimestres
r 2.72% 11.33% 3 trimestres
R -$374,115.13

PRIMER TRIMESTRE AÑO 1, CON 1 TRIMESTRE PERIODO DE GRACIA

PERÍODO SALDO INICIAL PAGO DE INTERES PAGO POR PERIODO CAPITAL PAGADO
9 1 1,400,000.00$ 38,073.51$ 38,073.51$ 0.00$
12 2 1,400,000.00$ 38,073.51$ 374,115.13$ 336,041.61$
15 3 1,063,958.39$ 28,934.74$ 374,115.13$ 345,180.39$
18 4 718,777.99$ 19,547.43$ 374,115.13$ 354,567.70$
21 5 364,210.30$ 9,904.83$ 374,115.13$ 364,210.30$
24 0.00$ 0.00$ 0.00$ 0.00$
27 0.00$ 0.00$ 0.00$
0.00$ 0.00$ 0.00$
134,534.03$ 1,534,534.03$ 1,400,000.00$
 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
CUADRO DE ACUMULADOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
INGRESOS 54,095 126,222 216,381 324,572 432,763 1,940,954 2,049,145 2,157,336 2,698,289 3,239,242 3,780,195 4,321,148 4,862,101 5,403,054 5,944,007 6,484,960 7,025,913 7,566,866 8,053,724
EGRESOS 7303 14,606 1,306,047 1,410,396 1,547,851 1,785,980 1,977,649 2,266,171 2,592,372 2,923,084 3,195,706 3,889,680 4,204,919 4,633,680 5,232,738 5,538,683 5,953,222 6,665,068 7,041,237
SALDOS 46,792 111,616 -1,089,666 -1,085,824 -1,115,088 154,974 71,496 -108,835 105,917 316,158 584,489 431,468 657,182 769,374 711,269 946,277 1,072,691 901,798 1,012,487

COSTO PONDERADO DEL CAPITAL

COSTO TOTAL DE LA INVERSIÓN 7,882,087 12,000,000
CAPITAL EXIGIBLE 1,400,000
CAPITAL PROPIO 6,482,087
10,000,000
COSTO DEL CAPITAL EXIGIBLE 0.1133
COSTO CAPITAL PROPIO 0.15
8,000,000

K= 0.15 6,482,087 + 0.1133 1,400,000

7,882,087 7,882,087 6,000,000
K = 0.123357310724 + 0.020124111
K = 0.143481422024 4,000,000

2,000,000

COSTOS DEL PROYECTO 7,882,087

0
INGRESOS 11,137,154 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
UTILIDAD 3,255,067
-2,000,000
MARGEN 29.23%
RENTABILIDAD 41.30% INGRESOS EGRESOS SALDOS
 PROYECTO NÍSPEROS

FACTIBILIDAD PROY. FACTIBILIDAD. P.

RESUMEN DE RESULTADOS PRESUPUESTO PURO APALANCADO

1 COSTO DE TERRENO 1,009,440

2 COSTO DE CONSTRUCCIÓN 3,264,005
3 COSTO INDIRECTOS 1,728,155
4 TOTAL EGRESOS 6,001,600 6,347,553 7,882,087
5 TOTAL INGRESOS 9,737,146 9,737,154 11,137,154
6 UTILIDAD 3,735,546 3,389,601 3,255,067
7 PLAZO TOTAL DE EJECUCIÓN 18 MESES
8 MARGEN 38.36% 34.81% 29.23%
9 RENTABILIDAD 67.14% 53.40% 41.30%
10 APORTES 1,400,768
11 ROE ANUAL 213.34%
12 VAN 2,610,662 2,647,377
13 TIR MENSUAL 9.30% 16%