Centro Moderno de Valuación Y Servicios Inmobiliarios S.A. de C.V

CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
AVALÚO INMOBILIARIO
Folio No. 42733078
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
SOLICITANTE DEL AVALÚO:

BLANCA CAMELIA MARTINEZ GUERRERO
PROPIETARIO:
BLANCA CAMELIA MARTINEZ GUERRERO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

AVENIDA REVOLUCION No. 439 No.Int. DEPTO 106 CONDOMINIO. RESIDENCIAL LOS MADEROS II, COLONIA, SAN PEDRO DE LOS
PINOS, C.P. 03800, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO
VALOR COMERCIAL EN NÚMEROS REDONDOS $3,612,000.00
TRES MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL PESOS 00/100 M.N.
Esta cantidad representa el valor comercial al día: 27 de abril de 2021
Vigencia al día: 27 de octubre de 2021
AV. ACALOTENCO No. 154 B, Col. SANTO TOMAS, C.P. 02020 Deleg. AZCAPOTZALCO, CIUDAD DE MEXICO Tels. 5352-7245, 5352-9272, 5353-8838, 01800 5903603
email: [email protected] www.centromodval.org
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
21040004173 "Esta es la representación impresa de un Avalúo Digital" Página 1 de 31
http://sma.shf.gob.mx/SMA/validaAvaluo.aspx
SÍNTESIS
1. Clave del Avalúo: 09012210910910691
2. Fecha del Avalúo: 27-04-2021
3. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable):
4. Clave del Controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por SHF: 0408039
5. Clave del Valuador Profesional. Número asignado por SHF: 1843685
6. Clave de la entidad que otorga el crédito: 040021
7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva: N/A
8. Propósito: ORIGINACION DE CREDITO
9. Tipo de Inmueble a valuar: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
10. Calle y número ó equivalencia: AVENIDA REVOLUCION No. 439 No.Int. DEPTO 106 CONDOMINIO. RESIDENCIAL LOS MADEROS II NIVEL 1
11. Nombre del conjunto incluyendo Infonavit:
12. Tipo de asentamiento: COLONIA, SAN PEDRO DE LOS PINOS
13. Código Postal: 03800
14. Clave de la Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI: 014
15. Clave de la Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI: 09
16. Número de cuenta predial: 038405060062
17. Referencia de proximidad urbana: CENTRICA
18. Nivel de Infraestructura urbana disponible en la zona: 4
19. Clase del Inmueble: MEDIO
20. Vida Útil Remanente en meses: 720
21. Año de terminación o remodelación de la obra en formato (AAAA) 2011
22. Unidades rentables generales: 45
23. Unidades rentables: 1
24. Superficie del terreno en m²: 16.1500
25. Superficie construida en m²: 81.7100
26. Superficie accesoria en m²:
27. Superficie vendible en m²: 81.7100
28. Valor comparativo de mercado: $3,612,000.00
29. Valor físico del terreno $1,056,210.00
30. Valor físico de la construcción $1,213,393.50
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
31. Valor físico de instalaciones y elementos comunes: $410,185.09
32. Importe del valor concluido: $3,612,000.00
33. Número de Recámaras: 3
34. Número de baños: 2
35. Número de medios baños: 0
36. Número de niveles: 1
37. Número de estacionamientos: 2
38. Acometida al inmueble del suministro telefónico: 1
39. Nivel de equipamiento urbano: 4
40. Elevador: 1
41. Longitud: -99.1859979 W
42. Latitud: 19.3929914 N
43. Altitud: 2270 (m.s.n.m.)
Valuador Profesional Controlador
Valuador: CARLOS GARCIA MENDEZ Controlador: SILVIA GONZALEZ AVILA

Clave S.H.F.: 1843685 Clave S.H.F.: 0408039
Especialidad: VALUACIÓN INMOBILIARIA Especialidad: ESPECIALIDAD EN VALUACION INMOBILIARIA
No serie certificado: 72656163680006FE No serie certificado: 72656163680009C6
Cadena de validación (Base 64): Cadena de validación (Base 64):
neAMbakxi+mfZjyXI4BZOeNQX3dbuKYzIN7DjEyCiEQBnMAHWldScHIkc oO8MK40PTmPOqGeaNrQ+GC0myM+lfYmNdNIYWNPldsn7PlHYlqMLubPol
b5fMuIDNCKY5igEYdabChiP2Skho7NEohNOSJb6P45zWyX9vgSZMIoOjIy yP2/TF8R4WYaWYTBPtI4nbsi8VIIOAXI5BwOvB2u1JXX7hnWajLcdIBV+1
pDDN3kS8urjgUOWJPgj5wGSzGP59Wd5lH5WpD95g0RzOR1tTLz8iDtSxi B9UWuJSZEDHK6Cd5oFvwEWybArZDLYyrfn3o0Q7rNLNeNoVLEeYgPHarqQ
7COoXAesRJlGguqjRBrPTmUAjcm97lMge7TK7w8uu1IoJhIGPytxsHuL/C TODAsI7VYwch+b1KHTKH93Z2LKvg4tVpw30kkVoyY9R7TrNzPhcKHLCMFh
/DIrEJ0q3j4QCeX8YYSDgArvEnmvH912oSv6k1syJja1CVCVXXv7jre7aU0 T1gCLMyur6c5jQ1tMARswaxTs/1/mKG7gORkW/VOSe42miooH7QmLsBM
4d4kLm6ZrYV8qXgu/S+Ws38bynDSkHc/tHB1rKC7PwhoAc910GgKg== 45F2kBugDakfeTVeZ5AjM7wRAH4Br4IumMfHWJroAFNPX5utogINJXw==
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
I. ASPECTOS GENERALES
1. ANTECEDENTES
Nombre y clave de la CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V. Fecha del avalúo: 27/04/2021
Unidad de Valuación: CLAVE ANTE SHF: 09012 Folio Tesorería de la Ciudad de México: 21-0639
Clave de la Entidad Otorgante 040021 No. de Avalúo: 42733078
del Crédito (SHF):
Nombre del Constructor: N/A Clave del Avaluo: 09012210910910691
Clave Unica de Vivienda: No Aplica No. de Registro del Conjunto Infonavit: No aplica
Nombre del Solicitante: BLANCA CAMELIA MARTINEZ GUERRERO No. Registro Infonavit: No aplica
Dirección del solicitante: AV REVOLUCION No. 359, COLONIA: SAN PEDRO DE LOS PINOS, C.P. 03800, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO
Nombre y Clave del Controlador:SILVIA GONZALEZ AVILA Clave SHF: 0408039, REG. de la Ciudad de México:
Nombre y Clave del Valuador: CARLOS GARCIA MENDEZ Clave SHF: 1843685, REG. de la Ciudad de México:
Propósito del avalúo: ORIGINACION DE CREDITO
2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Tipo de Inmueble a Valuar: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

Ubicación del Inmueble a Valuar: AVENIDA REVOLUCION No. 439 No.Int. DEPTO 106 CONDOMINIO. RESIDENCIAL LOS MADEROS II, COLONIA, SAN PEDRO DE LOS PINOS, C.P.
03800, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO
Propietario del inmueble: BLANCA CAMELIA MARTINEZ GUERRERO
Dirección del Propietario: AVENIDA REVOLUCION No. 405 INT. DEPTO 502, Colonia. 8 DE AGOSTO, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, C.P. 03820
Régimen de Propiedad: CONDOMINAL Longitud: -99,185998 W
Número de Cuenta Predial: 038405060062 Latitud: 19,392991 N
Número de Cuenta de Agua: 18-39-019-746-01-006-0 Altitud (m.s.n.m): 2270
3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
CON EL PROPOSITO DE DAR CUMPLIMIENTO A LO ESTABLECIDO EN LA REGLA QUINTA DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECE LA METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA, LA INFORMACION Y DOCUMENTACION
PROPORCIONADA CORRESPONDIENTE AL INMUEBLE MATERIA DEL PRESENTE AVALUO FUE REVISADA Y VERIFICADA CONTRA LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE SUJETO.
* EL CODIGO POSTAL DE LA COLONIA SE TOMO DE LA PAGINA WEB DE CORREOS DE MEXICO.

* LA DIRECCION DEL INMUEBLE SE OBTIENE DE ESCRITURA 77,493, LIBRO 1570, EN MEXICO DISTRITO FEDERAL, CON FECHA DEL 10 DE FEBRERO DE 2011, ANTE EL LICENCIADO JAVIER CEBALLOS LUJAMBIO, LA CUAL MENCIONA: DEPARTAMENTO CIENTO SEIS Y DERECHO DE USO
DE UN LUGAR DE ESTACIONAMIENTO, DEL EDIFICIO SUJETO A REGIMEN DE PROPIEDAD DE CONDOMINIO DENOMINADO "RESIDENCIAL LOS MADEROS II", MARCADO CON EL NUMERO CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE DE LA AVENIDA REVOLUCION, COLONIA SAN PEDRO DE LOS
PINOS, DELEGACION BENITO JUAREZ, DISTRITO FEDERAL.
* SE IDENTIFICA EL INMUEBLE POR MEDIO DE NOMENCLATURA DE ACCESO AL EDIFICIO Y NOMENCLATURA DE DEPARTAMENTO, MISMAS QUE COINCIDEN CON LO MENCIONADO EN ESCRITURA.
* LA EDAD DEL INMUEBLE SE TOMO DE LOS ANTECEDENTES DE LA ESCRITURA. SE CONSIDERA EN 10 AÑOS, CON VIDA UTIL REMANENTE DE 60 AÑOS, TOMANDO EN CUENTA REFERENCIAS DE IMAGENES SATELITALES DE GOOGLE EARTH
* LAS SUPERFICIE DE LAS CONSTRUCCIONES SE TOMARON DE LA ESCRITURA PROPORCIONADA LA CUAL MENCIONA 81.706 M2
* LA SUPERFICIE DE TERRENO SE TOMA CON BASE AL INDIVISO MENCIONADO EN ESCRITURA.
EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA NINGUN PROPOSITO DISTINTO AL ESPECIFICADO EN EL MISMO, ASI MISMO SI CARECE DE LOS SELLOS Y FIRMAS DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR LA INSTITUCION. EL PRESENTE AVALUO TENDRA UNA VIGENCIA DE SEIS
MESES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE FIRMA DEL MISMO, SIEMPRE QUE NO CAMBIEN LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES GENERALES DEL MERCADO INMOBILIARIO.
4. ENTORNO
Clasificación de la Zona: HABITACIONAL DE SEGUNDO ORDEN

Referencia de Proximidad Urbana SHF: CENTRICA
Tipo de Construcción Dominante: EDIFICIOS DE HASTA CINCO NIVELES DE MEDIANA CALIDAD
Índice de Saturación en la Zona: 98.00%
Densidad de Población: MEDIA (Entre 101 y 250)
Vías de Acceso: VIA PRINCIPALES AL ORIENTE Y AL SUR EL VIADUCTO RIO BECERRA Y AL PONIENTE EL BOULEVARD ADOLFO LOPEZ MATEOS; AL ORIENTE LA
AVENIDA REVOLUCION CON ACCESO DIRECTO AL INMUEBLE.
Infraestructura Disponible en la Zona: RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA POTABLE: CON SUMINISTRO AL INMUEBLE, RED DE RECOLECCIÓN DE AGUAS RESIDUALES: CON CONEXION
AL INMUEBLE, OTRO TIPO DE DESALOJO DE AGUAS: MEDIANTE PENDIENTES NATURALES, RED DE DRENAJE PLUVIAL EN LA CALLE: NO
EXISTE, RED DE DRENAJE PLUVIAL EN LA ZONA: NO EXISTE, SUMINISTRO ELÉCTRICO: RED AEREA, ACOMETIDA AL INMUEBLE: EXISTE,
ALUMBRADO PÚBLICO: AEREO, VIALIDADES, BANQUETAS Y GUARNICIONES: VIALIDADES DE CONCRETO, BANQUETAS DE CONCRETO,
GUARNICIONES DE CONCRETO
Nivel de Infraestructura: 4
Otros Servicios: SEÑALIZACIÓN Y NOMENCLATURA DE CALLES: EXISTE, RECOLECCIÓN DE DESECHOS: EXISTE, GAS NATURAL: CON ACOMETIDA AL INMUEBLE, VIGILANCIA: AUTONOMA,
TRANSPORTE: EXISTE,
Teléfonos: SUMINISTRO TELEFÓNICO: RED AEREA, ACOMETIDA AL INMUEBLE: EXISTE,
Equipamiento Urbano: Iglesia a una distancia de: 239m, Mercados a una distancia de: 286m, Supermercados a una distancia de: 986m, Plazas Públicas a una distancia de:
741m, Parques a una distancia de: 567m, Jardines a una distancia de: 567m, Canchas Deportivas a una distancia de: 793m, Centro Deportivo a una
distancia de: 924m, Escuela Primaria a una distancia de: 178m, Escuela Secundaria a una distancia de: 355m, Escuela Preparatoria a una distancia de:
725m, Escuela Universidad a una distancia de: 808m, Servicios de Salud Primer Nivel a una distancia de: 94m, Servicios de Salud Segundo Nivel a una
distancia de: 392m, Servicios de Salud Tercer Nivel a una distancia de: 854m, Bancos a una distancia de: 633m, Estación de Transporte Urbano a una
distancia de: 10m, Estación de Transporte Suburbano a una distancia de: 177m, Centro Comunitario a una distancia de: 1130m, Hospitales a una
distancia de: 819m, Locales Comerciales a una distancia de: 100m,
Nivel de Equipamiento Urbano: 4
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
1. TERRENO
Croquis de Localización
Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:

CONJUNTO HABITACIONAL IDENTIFICADO CON EL NO. 439, CON FRENTE DE ACCESO ORIENTADO AL ORIENTE SOBRE TRAMO DE AVENIDA REVOLUCION, AL SUR LA CALLE 2, AL
PONIENTE LA AVENIDA PRIMERO DE MAYO Y AL NORTE LA CALLE BAYONETA.
Configuración y Topografía: PLANO REGULAR

Características Panorámicas: ZONA URBANA CON CONSTRUCCIONES PROPIAS DEL LUGAR
Uso de Suelo: H/8/20
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS):
Densidad Habitacional Permitida: 80 Viv/Ha
Servidumbres o Restricciones: LAS QUE MARCA EL PLAN DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACION BENITO JUAREZ, H/4/20, USO HABITACIONAL, HASTA 4 NIVELES DE CONSTRUCCION Y 20.00% DE AREA LIBRE.
Colindancias:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS - VER ANEXO
Superficie Terreno según: ESCRITURA Superficie: 16.15m²
2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
Uso actual:
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO, SE TRATA DE UN TERRENO DE FORMA REGULAR MEDIANERO DONDE SE DESPLANTA UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS EL CUAL CUENTA CON
NIVEL SOTANO PARA ESTACIONAMIENTO, NIVEL PLANTA BAJA PARA ESTACIONAMIENTO Y AREAS DE SERVICIO Y SIETE NIVELES SUPERIORES.
EL SUJETO DEL PRESENTE DICTAMEN ES EL DEPARTAMENTO 106 UBICADO EN EL PRIMER NIVEL CON UN SOLO TIPO DE COSNTRUCCION Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCION
ARQUITECTONICA: SALA-COMEDOR, COCINA, 3 RECAMARAS LA PRINCIPAL CON BAÑO COMPLETO, BAÑO DE USO COMUN Y AREA DE LAVADO.
*** A ESTE DEPARTAMENTO LE CORRESPONDE EL DERECHO DE USO EXCLUSIVO DE 1 CAJON DE ESTACIONAMIENTO CON INSTALACION DE ELEVA-AUTO
Número de Recámaras: 3 Número de Baños: 2 Número de Medios Baños: 0 Elevador: EXISTE Número de Estacionamientos: 2
Clase General de los Inmuebles de la Zona: MEDIO Edad aproximada de la construcción en meses: 120 meses
Clasificación Construcciones: H820 Vida Útil Remanente en meses: 720 meses
Año de Terminación o Remodelación de la Obra: 2011 Tipo de Inmueble: USADO
Tipo de Construcción: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

Número de Niveles: 1 Estado de Conservación: BUENO
Calidad del Proyecto: FUNCIONAL Grado de Terminación: 100.00 %
Grado y Avance de Áreas Comunes: 100.00 Unidades Rentables Generales: 45
Unidades Rentables: 1
LAS QUE MARCA EL PLAN DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACION BENITO JUAREZ, H/4/20, USO HABITACIONAL, HASTA 4 NIVELES DE CONSTRUCCION Y
20.00% DE AREA LIBRE.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
3. SUPERFICIES
INDIVISO: 2.5397 % (Para el caso Superficie de Terreno en Condominio)

Superficie de Terreno por Indiviso: 16.15 m² Superficie Total del Conjunto: 636 m²
Sup. de Terreno Privativa m²: Sup. Construida: Sup. Accesoria: Sup. Inscrita: Sup. Vendible:
16.1500 m² 81.7100 m² m² 16.1500 m² 81.7100 m²
4. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Estructura: A BASE DE COLUMNAS TRABES CASTILLOS CADENAS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO
Cimentación: SE SUPONE PILOTES DE CONCRETO Y LOSA DE CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO
Muros, Trabes y Columnas: A BASE DE BLOCK GRIS HUECO APLANADO CON MORTERO FINO
Entrepisos: SE SUPONE DE TABIQUE ROJO ASENTADO CON MORTERO
Escaleras: INTERIORES: NO APLICA EXTERIORES: RAMPA DE CONCRETO CON ESCALONES CUBIERTOS DE LOSETA CERAMICA
Techos: SE SUPONE DE TABIQUE ROJO ASENTADO CON MORTERO
Espacio Acabados
Arquitectónico Pisos Muros Plafón
Baños LOSETA CERAMICA DE MEDIANA CALIDAD LAMBRIN CERAMICO EN Z.HUMEDA EL RESTO YESO FINO YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA
Cocina LOSETA CERAMICA DE MEDIANA CALIDAD LAMBRIN CERAMICO EN Z.TRABAJO EL RESTO YESO FINO YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA
Escaleras NO APLICA NO APLICA NO APLICA
Estacionamiento NO APLICA NO APLICA NO APLICA
Estancia / Comedor LOSETA CERAMICA DE MEDIANA CALIDAD YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA
Fachada NO APLICA MORTERO FINO CON INCRUSTACIONES DE PIEDRA NO APLICA
Patio de servicio LOSETA CERAMICA DE MEDIANA CALIDAD YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA
Recámaras LOSETA CERAMICA DE MEDIANA CALIDAD YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA YESO FINO ACABADO CON PINTURA VINILICA
Instalaciones:
Hidráulica Sanitaria:
Instalaciones Hidráulicas: RED DE ALIMENTACION OCULTA CON TUBERIA Y ACCESORIOS DE PVC HIDRAULICO
Instalaciones Sanitarias: RED OCULTA CON TUBERIA Y ACCESORIOS DE PVC
Muebles de baño: CERAMICOS BLANCOS DE MEDIANA CALIDAD
Muebles de cocina: COCINA INTEGRAL, TARJA DE ACERO INOXIDABLE
Eléctricas: RED OCULTA CON POLIDUCTO, CABLEADO CON CABLE DE COBRE. LOS CONTACTOS, CON APAGADORES Y PLACAS
Canceleria: NACIONAL DE MEDIANA CALIDAD
Carpinteria:
Pisos de madera: NO PRESENTA
Puertas: TAMBOR DE PINO CON CUBIERTAS DE TRIPLAY EN AMBAS CARAS
Guardarropas y otros: BASTIDOR DE PINO Y CUBIERTA DE TRIPLAY AL ESMALTE
Herrería:
Puertas: NO PRESENTA
Ventanas: ALUMINIO ANODIZADO CON ACABADO EN COLOR
Rejas de Acceso PORTON DE ACCESO VEHICULAR A BASE DE PERFILES TUBULARES DE ACERO AL ESMALTE
Protecciones en Ventanas:NO APLICA
ELEMENTOS ADICIONALES
Instalaciones Especiales, IE14 INTERFON, IE19 INSTALACIONES ESPECIALES, EA12 CLOSET, IE19 ELEVA AUTOS
Elementos Accesorios:
Obras
Complementarias: OC09 COCINA INTEGRAL, OC17 OBRAS COMPLEMENTARIAS , OC17 ESTACIONAMIENTO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
ANEXO DE COLINDANCIAS
Colindancias:
Fuente de información: ESCRITURA Fecha de la escritura: 10/02/2011 Número de la escritura: 77493
Volumen: L 1570 Nombre del notario: JAVIER CEBALLOS LUJAMBIO Número notaría: 110
Distrito judicial: MEXICO, DISTRITO FEDERAL Ciudad: MEXICO, DISTRITO FEDERAL
DEPARTAMENTO AL NORTE 11.80 mts CON PLANTA BAJA DEL DEPARTAMENTO NO. 107
DEPARTAMENTO AL NORTE 1.05 mts CON PASILLO DE COMUNICACION (CIRCULACIONES HORIZONTALES AREA COMUN)
DEPARTAMENTO AL NORTE 3.38 mts CON VACIO A CUBO DE ILUMINACION
DEPARTAMENTO AL SUR 16.23 mts CON JUNTA CONSTRUCTIVA EN EL LIMITE DEL CONDOMINIO (PROPIEDAD PRIVADA)
DEPARTAMENTO AL ORIENTE 2.45 mts CON VACIO A CUBO DE ILUMINACION Y EN 3.15 MTS CON DEPARTAMENTO NO. 104
DEPARTAMENTO AL PONIENTE 0.07 mts CON PLANTA ALTA DEL DEPARTAMENTO NO. 107
DEPARTAMENTO AL PONIENTE 5.53 mts CON JUNTA CONSTRUCTIVA EN EL LIMITE DEL CONDOMINIO (PROPIEDAD PRIVADA)
DEPARTAMENTO ARRIBA 81.706 mts CON DEPARTAMENTO NO. 206
DEPARTAMENTO ABAJO 81.706 mts CON ZONA DE ESTACIONAMIENTO Y CIRCULACION VEHICULAR Y PEATONAL EN NIVEL PLANTA BAJA
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
III. ENFOQUE DE MERCADO
DATOS DEL INMUEBLE VALUADO

AVENIDA REVOLUCION No. 439 No.Int. DEPTO 106 CONDOMINIO. RESIDENCIAL LOS MADEROS II, COLONIA, SAN PEDRO
UBICACIÓN
DE LOS PINOS, C.P. 03800, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO
SUP. DE TERRENO DEL CONJUNTO 636.00 m² SUP. DE TERRENO DEL INM. SUJETO 16.1500 m²
CARACTERÍSTICAS DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO SUP. VENDIBLE 81.7100 m² EDAD 120 meses
Clave Calle No. Colonia Sup. Terreno Sup. Construcción Edad Teléfono Informante
SAN PEDRO DE LOS SAN PEDRO DE LOS
1 NP 78.00 78.00 9 (55) 35761876 INMUEBLES ANGY
PINOS PINOS
Municipio: BENITO JUAREZ Características: H/05/3 Clasificación: H / 3 / 30
CLAS. MEDIO INMUEB. HABITACIONAL REC. 3 BAÑOS 2 ESTAC. 2 NIVS. 1 ELEV. EXISTE
SAN PEDRO DE LOS
2 AV. PATRIOTISMO 352 92.00 92.00 15 (77) 11366396 MIRIAM BRACAMONTE
PINOS
SAN PEDRO DE LOS
3 CALLE 2 SN 86.00 86.00 14 (55) 30479730 GABRIELA GOMEZ
PINOS
CLAS. MEDIO INMUEB. HABITACIONAL REC. 3 BAÑOS 2 ESTAC. 1 NIVS. 4 ELEV. NO EXISTE
4 ENRIQUE REBSAMEN 342 NARVARTE PONIENTE 93.00 93.00 12 (55) 43478332 MOKA LEDEZMA

5 XOCHICALCO 880 SANTA CRUZ ATOYAC 65.00 65.00 13 (55) 77927405 CENTURY 21 DIAZ Y ASOCIADOS

6 RAMOS MILLAN SN NIÑOS HEROES 89.00 88.00 12 (55) 86171710 RUTH H

CÁLCULO DEL CUS
S.T. (m²) S.V. (m²) Valor de la Oferta V.U.M. ($/m²) CUS $/m² T.H. S.T.N. según CUS I:V: SUP. E.O. Faltante Valor T.E. Valor Homologado V.U. ($/m²) CUS HOMO.
SUJETO 16.150
81.71
/CALIF. 0
CLAVE
1 78.00 78.00 43,589.74 54,500.00 1.00 54,500.00 15.42 62.58 3,410,610.00 -10,610.00 -136.03 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
2 92.00 92.00 47,826.09 54,500.00 1.00 54,500.00 18.18 73.82 4,023,190.00 376,810.00 4,095.76 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
3 86.00 86.00 40,116.28 54,500.00 1.00 54,500.00 17.00 69.00 3,760,500.00 -310,500.00 -3,610.47 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
4 93.00 93.00 46,774.19 54,500.00 1.00 54,500.00 18.38 74.62 4,066,790.00 283,210.00 3,045.27 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
5 65.00 65.00 46,153.85 54,500.00 1.00 54,500.00 12.85 52.15 2,842,175.00 157,825.00 2,428.08 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
6 89.00 88.00 43,750.00 54,500.00 0.99 54,500.00 17.39 71.61 3,902,745.00 -52,745.00 -599.38 1.00
FACTORES Fr.: 1.00
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
S.T. S.V. Valor de la FACTORES Y CALIFICACIONES VALOR

V.U.M. ($/m²) % PONDERACIÓN
(m²) (m²) Oferta Fic Superficie Zona Ubicación Edad Conserv. Resultante ($/m²)
SUJETO
16.15 81.71 85.00 95.00 100.00
/CALIF.
CLAVE
1 78.00 78.00 3,400,000.00 43,589.74 95 100 40,974.36 25 %
FACTORES 1.00 0.98 1.00 1.00 0.99 1.00 0.94 0.97
2 92.00 92.00 4,400,000.00 47,826.09 90 92 50,695.66 10 %
FACTORES 1.00 1.04 1.00 1.00 1.05 1.00 1.06 0.97
3 86.00 86.00 3,450,000.00 40,116.28 90 92 42,523.26 20 %
FACTORES 1.00 1.02 1.00 1.00 1.04 1.03 1.06 0.97
4 93.00 93.00 4,350,000.00 46,774.19 90 92 48,177.42 10 %
FACTORES 1.00 1.04 1.00 1.00 1.02 1.00 1.03 0.97
5 65.00 65.00 3,000,000.00 46,153.85 90 100 44,307.70 15 %
FACTORES 1.00 0.93 1.00 1.00 1.03 1.03 0.96 0.97
6 89.00 88.00 3,850,000.00 43,750.00 90 92 44,625.00 20 %
FACTORES 1.00 1.03 1.00 1.00 1.02 1.00 1.02 0.97
100 %
VALOR UNITARIO HOMOLOGADO: $ 44,206.71
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO: 1.00
VALOR UNITARIO DE MERCADO: $ 44,206.71
TIPO SUP. VENDIBLE VALOR UNITARIO DE MERCADO ($/m²) VALOR DE MERCADO

ÚNICO 81.71 $44,206.71 $3,612,000.00
VALOR DE MERCADO REDONDEADO: $3,612,000.00
Nomenclatura Descripción de los Factores de Homologación
SC SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
ST SUPERFICIE DE TERRENO
VUM VALOR UNITARIO DEL MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica si es venta u oferta del comparable.
UDC UBICACIÓN DENTRO DE LA COLONIA Califica la ubicación dentro de la colonia o de una zona.
ED EDAD DEL SUJETO Y COMPARABLE Relaciona la edad entre el sujeto y el comparable.
EC ESTADO DE CONSERVACIÓN Esta variable indica el nivel del estado de conservación.
OTRO Califica alguna característica especial.
C.U.S. COEFICIENTE DE SUELO
FR FACTOR RESULTANTE Corresponde al resultado de todos los factores considerados.
Notas: Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable.
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto.
CONCEPTOS DEL C.U.S.

$/m T.H.: Valor unitario de terreno obtenido del mercado, afectándolo por los factores de eficiencia correspondientes a nuestro inmueble valuado.
S.T.N. según CUS I.V.: Superficie de Terreno Necesaria, según CUS del inmueble valuado. (Se obtiene dividiendo la superficie de construcción de nuestra referencia entre el CUS del inmueble valuado)
Sup. E. o Faltante: Superficie de Terreno excedente o faltante. Es la diferencia entre la Superficie de Terreno Necesaria y la superficie de terreno de la Ref. investigada.
Valor T.E.: Valor del terreno excedente. Es la multiplicación de la superficie excedente o faltante por el valor de terreno considerando los factores de eficiencia que le corresponden a cada terreno de las diferencias.
VALOR HOMOLOGADO: Se obtiene de la suma o resta entre el valor de la oferta y el valor de terreno excedente.
V.U. ($/m) : Valor unitario de la referencia. Es el valor homologado entre la superficie de construcción de la referencia.
- Se considera Factor de UDC por ubicación dentro de la colonia entre el inmueble valuado respecto de los comparables.
* SE APLICA UN FACTOR DE COMERCIALIZACION DEL -3.00% PARA EFECTOS DEL PRESENTE AVALUO.
* SE CONSIDERA FACTOR EDAD +/- 1% ANUAL ENTRE EL SUJETO Y TODOS LOS COMPARABLES
* SE CONSIDERA EL FACTOR (OTRO) POR NUMERO DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO DEL 3.00%, ENTRE EL INMUEBLE VALUADO Y EL COMPARABLE 3 Y 5.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
REPORTE FOTOGRÁFICO DEL MERCADO
Clave 1, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN Clave 2, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN Clave 3, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN
CONDOMINIO, Calle SAN PEDRO DE LOS PINOS, No. CONDOMINIO, Calle AV. PATRIOTISMO, No. 352, CONDOMINIO, Calle CALLE 2, No. SN, Colonia SAN
NP, Colonia SAN PEDRO DE LOS PINOS Colonia SAN PEDRO DE LOS PINOS PEDRO DE LOS PINOS
Clave 4, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN Clave 5, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN Clave 6, Tipo Inmueble: DEPARTAMENTO EN
CONDOMINIO, Calle ENRIQUE REBSAMEN, No. 342, CONDOMINIO, Calle XOCHICALCO, No. 880, Colonia CONDOMINIO, Calle RAMOS MILLAN, No. SN, Colonia
Colonia NARVARTE PONIENTE SANTA CRUZ ATOYAC NIÑOS HEROES
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
IV. ENFOQUES ADICIONALES EMPLEADOS
1. ANÁLISIS FÍSICO
Análisis Mercado de Terrenos

UBICACIÓN
SUP. DE TERRENO DEL CONJUNTO 636 m² SUP. DE TERRENO DEL INM. SUJETO 16.15 m²
Clave Calle No. Colonia Teléfono Informante
1 AV. REVOLUCION 474 SAN PEDRO DE LOS PINOS (55) 55631630 COLDWELL BANKER VIVE
Características: Clasificación: H / 3 / 20
2 RETORNO 1 DE CORREGIO NP SAN JUAN (55) 59486312 ZONA R&G EXPERTOS EN BIENES RAICES
3 TEXAS 121 NAPOLES (55) 29018286 BROKERS NETWORK
4 PENSYLVANIA NP NAPOLES (55) 71556429 NUEVA CASA
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (CONSTRUCCIÓN)

Clave OFERTA Factor Comer. Valor Ajustado Clasificación V.N.R.N. ($/m²) Edad Conservación Sup (m²) V.U.N.R. ($/m²) TOTAL
1 $ 32,977,065.25 1.00 $ 32,977,065.25 1.00 504.00 $65,430.69
2 $ 15,898,043.60 1.00 $ 15,898,043.60 1.00 305.00 $52,124.73
3 $ 9,500,000.00 1.00 $ 9,500,000.00 1.00 170.00 $55,882.35
4 $ 26,243,755.90 1.00 $ 26,243,755.90 1.00 470.00 $55,837.78
VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO (V.U.R.N.)

Clave $/m² Fuente Fecha
1 16,500.00 INSTITUTO MEXICANO DE INGENIERIA DE COSTOS 01/01/2021
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
ANÁLISIS DE MERCADO INMOBILIARIO (SUELO)
Valor de Suelo Factores de Homologación

Clave Sup. m² V.U.S. ($/m²) % F.Re. Valor Unitario Resultante ($/m²)
$ Zona Ubicación Frente Forma Superficie
1 32977065.25 504 65,430.69 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.83 54,307.47
2 15898043.6 305 52,124.73 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 52,124.73
3 9500000 170 55,882.35 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 55,882.35
4 26243755.9 470 55,837.78 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 55,837.78
Promedio 57,318.89
Fzo Factor de Zona Valor Homologado 54,538.08
Fub Factor de Ubicación
Ffr Factor de Frente LOTE TIPO: 300 En N.R. 54,538.08
Ffo Factor de Forma
Fsu Factor de Superficie
Fre Factor de Resultante
- Se considera el factor de eficiencia de suelo (Fub) ya que cuentan con frente a dos vías de comunicación.
- Se considera el factor de eficiencia de suelo (Fsu) respecto de la relación con el lote moda; es decir: RLm = SLo/SLm.
- El valor residual es igual al producto del promedio V.U.S por la superficie del terreno de la vivienda.
* PARA LA HOMOLOGACION DE LOS TERRENOS SE UTILIZARON LOS FACTORES QUE SEÑALA EL "MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS DE VALUACION INMOBILIARIA, ASI COMO DE AUTORIZACION Y REGISTRO DE PERSONAS
PARA PRACTICAR AVALUOS".
* SE CONSIDERA EL FACTOR DE EFICIENCIA DE SUELO (FSU) RESPECTO DE LA RELACION CON EL LOTE MODA; ES DECIR: RLM= SLO/SLM.
* SE CONSIDERA EL FACTOR DE EFICIENCIA DE SUELO (FZO) YA QUE CUENTAN CON FRENTE A CALLE SUPERIOR A LA CALLE MODA.
*SE CONSIDERA UN 5.00% DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES PARA LAS AREAS COMUNES Y 10.00 % DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES COMUNES, LAS CUALES SE REFIEREN A : CIRCULACIONES PEATONALES Y VEHICULARES, CISTERNA,
EQUIPO DE BOMBEO, RED DE GAS, AREAS VERDES.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
1.1 Terreno
ÁREA DE VALOR: C-03-G VALOR DE TESORERÍA: 11001.24
LOTE TIPO PREDOMINANTE: 300.00 VALOR DE CALLE O ZONA: 54500
Superficie m² Valor Unitario ($/m²) F.R. Concepto Valor ($)

636.00 54,500.00 1.20 Fre 1,056,210.00
Fre = Fzo 1.20 x Fub 1.00 x Ffr 1.00 x Ffo 1.00 x Fsu 1.00 x Fotro 1.00 = 1.20
INDIVISO 2.54 %
VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENO 65,400.00 $/m²
VALOR DE TERRENO 1,056,210.00
1.2 Construcciones Clasificación = Genérico + Rango + Niveles + Clase

Superficie Precio Avance de Edad V.U.T Factores Homologados VUR
Tipo Clasif. Indiviso P.U. $/m² V.R.N. ($) Valor ($)
(m²) Unitario Obra(%) (años) (años) Fco Fed F.V.R. (años)
T-1 H104 81.71 100 16500 100 16,500.00 1,348,215.00 10 70 1.0000 0.90 0.90 60 1,213,393.50
SUMA SUP.: 81.71 SUMA V.R.N.: 1,393,715.03
Fed = 0.100 VP + 0.900 ( VP - E ) TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES 1,213,393.50

VP
1.3 Adicionales
Descripción Cantidad Unidad Indiviso (%) P.U. ($/m²) V.R.N. ($) Edad (años) VUT (años) Fed V.N.R. ($)
COCINA INTEGRAL 1 LOTE 100 % 45,000.00 45,000.00 10 40 0.77 $34,650.00
INTERFON 1 PZA 100 % 6,500.00 6,500.00 10 40 0.75 $4,875.00
INSTALACIONES ESPECIALES 1 LOTE 5% 1,213,334.10 60,666.71 10 40 0.75 $45,500.03
OBRAS COMPLEMENTARIAS 1 LOTE 10 % 1,213,334.10 121,333.41 10 70 0.87 $105,560.07
CLOSET 2 LOTE 100 % 7,800.00 15,600.00 10 40 0.75 $11,700.00
ESTACIONAMIENTO 1 LOTE 100 % 170,000.00 170,000.00 10 70 0.87 $147,900.00
ELEVA AUTOS 1 LOTE 100 % 80,000.00 80,000.00 10 40 0.75 $60,000.00
SUMA V.R.N.: 499,100.12
TOTAL DE INSTALACIONES, ACCESORIOS Y OBRA COMPLEMENTARIA 410,185.09
SUMA ASEGURABLE 1,570,217.85
RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( a + b+ c ) 2,679,788.59

* PARA LA HOMOLOGACION DE LOS TERRENOS SE UTILIZARON LOS FACTORES QUE SEÑALA EL "MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS DE VALUACION INMOBILIARIA, ASI COMO DE
AUTORIZACION Y REGISTRO DE PERSONAS PARA PRACTICAR AVALUOS".
* SE CONSIDERA EL FACTOR DE EFICIENCIA DE SUELO (FSU) RESPECTO DE LA RELACION CON EL LOTE MODA; ES DECIR: RLM= SLO/SLM.
* SE CONSIDERA EL FACTOR DE EFICIENCIA DE SUELO (FZO) YA QUE CUENTAN CON FRENTE A CALLE SUPERIOR A LA CALLE MODA.
*SE CONSIDERA UN 5.00% DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES PARA LAS AREAS COMUNES Y 10.00 % DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES COMUNES, LAS CUALES SE REFIEREN A : CIRCULACIONES
PEATONALES Y VEHICULARES, CISTERNA, EQUIPO DE BOMBEO, RED DE GAS, AREAS VERDES.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Análisis Mercado de Edificaciones en Renta

UBICACIÓN
SUP. DE TERRENO DEL CONJUNTO 636.00 m² SUP. DE TERRENO DEL INM. SUJETO 16.15 m²
Clave Calle No. Colonia Sup. Terr. Sup. Cons. Edad Teléfono Informante
PORTALES
1 MALINTZIN NP 55.00 55.00 14 (55) 24575780 CENTUR Y21 INTELICASA
NORTE
INSURGENTES
2 EMPRESA NP 90.00 90.00 9 (55) 24575780 CENTURY 21 INTELICASA
MIXCOAC
INSURGENTES
3 SANTANDER 32 69.00 69.00 10 (55) 27281276 ALTIMAX INMOBILIARIA
MIXCOAC
SAN PEDRO DE
4 AV REVOLUCION SN 70.00 70.00 10 (55) 66076474 COLDWELL BANKER VIVE
LOS PINOS
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
S.T. S.R. Valor de la FACTORES Y CALIFICACIONES VALOR

V.U.M. ($/m²) PONDERACIÓN
(m²) (m²) Oferta FSu FZo FEd FCo FCa FOt FRe ($/m²)
SUJETO 16.150
81.71
/CALIF. 0
CLAVE
1 55.00 55.00 9,900.00 180.00 165.60 25 %
FACTORES 0.88 1.00 1.04 1.00 1.00 1.00 0.92
2 90.00 90.00 16,800.00 186.67 190.40 25 %
FACTORES 1.03 1.00 0.99 1.00 1.00 1.00 1.02
3 69.00 69.00 13,500.00 195.65 185.87 25 %
FACTORES 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
4 70.00 70.00 13,000.00 185.71 176.42 25 %
FACTORES 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
100 %
VALOR UNITARIO HOMOLOGADO: $ 179.57
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO: 1.00
VALOR UNITARIO DE RENTAS: $ 179.57
TIPO SUP. RENTABLE VALOR UNITARIO DE RENTAS ($/m²) VALOR DE RENTAS

ÚNICO 81.71 $179.57 $14,700.00
VALOR DE RENTAS REDONDEADO: $2,238,558.41
Nomenclatura Descripción de los Factores de Homologación
SC SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
SR SUPERFICIE RENTABLE
VUR VALOR UNITARIO DE RENTAS DE LA OFERTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica si es venta u oferta del comparable.
UDC UBICACIÓN DENTRO DE LA COLONIA Califica la ubicación dentro de la colonia o de una zona.
EC ESTADO DE CONSERVACIÓN Esta variable indica el nivel del estado de conservación.
OTRO Califica alguna característica especial.
C.U.S. COEFICIENTE DE SUELO Coeficiente de uso de suelo.
FR Factor Resultante.
Notas: Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable.
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
Tipo Clasificación Superficie $/m² Renta Mensual

T-1 H/10/4 81.71 179.57 14,672.66
Suma de Superficies: 81.71 Suma: 14,700.00
Renta Total Mensual, Estimada y Redondeada $14,700.00

Importe de Deducciones 10.28 % $14,700.00
Renta Neta Mensual $13,188.84
Renta Neta Anual $158,266.08
Capitalizando de la Renta Neta Anual a una tasa del 7.07
aplicable al caso, resulta un valor de Capitalización de: $2,238,558.41
Resultado del Enfoque de Ingresos

$2,238,558.41
Valor de Capitalización
Tasa Cap. Enfoque Mercado
Tasa Cap. Enfoque Mercado = R.N.A. = 4,38 %

V.C.M.
R.N.A. = Renta Neta Anual; V.C.M. = Valor Comparativo de Mercado
Tasa Cap. Enfoque Financiero
TLIQ = ( TR * TV ) / 12 = 2.24 % + TREC = 1 * 100 = 1.43 + TR = 3.4 % = 7,07 %

1 - GV V.U.T.
TLIQ = Tasa de Liquidez; TREC = Tasa de Recuperación; TR = Tasa Real; TV = Tiempo de Venta; V.U.T. = Vida Útil Total
Años Meses DEDUCCIONES

1 2 a) Vacíos: 441.00 3.00 %
b) Impuesto Predial (Según Boleta Predial): 29.40 0.20 %
c) Servicio de Agua (En su caso): 0.00 %
d) Conservación y Mantenimiento: 0.00 %
e) Administración: 0.00 %
f) Energía Eléctrica en su caso: 0.00 %
g) Seguros: 0.00 %
h) Otros IMPREVISTOS: 0.00 %
i) Depreciación Fiscal: 6,764.91 46.02 %
j) Deducciones Fiscales ( b + c + d + e + f + g + i ): 29.40 0.20 %
k) Impuesto Sobre la Renta: 1,040.76 7.08 %
SUMA ( a + b + d + e + g + k) 1,511.16 10.28 %
EN NÚMEROS REDONDOS 10.28 %
V. CONCLUSIONES
1. RESUMEN DE VALORES
1.1 Valor Comparativo de Mercado $3,612,000.00
1.2 Valor Físico $2,679,788.59
1.3 Valor Residual No aplica
1.4 Valor de Capitalización de Rentas $2,238,558.41
JUSTIFICACIÓN: ANALIZANDO LOS INDICES DE VALOR OBTENIDOS, PARA ESTE CASO, SE CONCLUYE CON EL VALOR DE MERCADO ES REPRESENTATIVO, EN CONSECUENCIA, ESTE EQUIVALE AL
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE. CONSIDERACIONES: EL PRESENTE AVALUO NO PODRA SER UTILIZADO PARA NINGUN OTRO FIN QUE AL INDICADO EN EL PROPOSITO DEL AVALUO. EL
PRESENTE AVALUO SE DETERMINA EN BASE A COPIA SIMPLE DE DOCUMENTACION OFICIAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
2. CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL EN NÚMEROS REDONDOS: $3,612,000.00
TRES MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA 27 de abril de 2021 CON FOLIO No.:21040004173
VI. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)
NO APLICA
VALUADOR CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN Y
SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.A. DE C.V.
CARLOS GARCIA MENDEZ REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD Y CONTROLADOR

Clave SHF: 1843685 SILVIA GONZALEZ AVILA
Clave SHF: 0408039
No serie del certificado: 72656163680006FE No serie del certificado: 72656163680009C6
Cadena de validación (Base 64): Cadena de validación (Base 64):
neAMbakxi+mfZjyXI4BZOeNQX3dbuKYzIN7DjEyCiEQBnMAHWldSc oO8MK40PTmPOqGeaNrQ+GC0myM+lfYmNdNIYWNPldsn7PlHYlqM
HIkcb5fMuIDNCKY5igEYdabChiP2Skho7NEohNOSJb6P45zWyX9vgSZ LubPolyP2/TF8R4WYaWYTBPtI4nbsi8VIIOAXI5BwOvB2u1JXX7hnWa
MIoOjIypDDN3kS8urjgUOWJPgj5wGSzGP59Wd5lH5WpD95g0RzOR1t jLcdIBV+1B9UWuJSZEDHK6Cd5oFvwEWybArZDLYyrfn3o0Q7rNLNe
TLz8iDtSxi7COoXAesRJlGguqjRBrPTmUAjcm97lMge7TK7w8uu1IoJhI NoVLEeYgPHarqQTODAsI7VYwch+b1KHTKH93Z2LKvg4tVpw30kkVo
GPytxsHuL/C/DIrEJ0q3j4QCeX8YYSDgArvEnmvH912oSv6k1syJja1CV yY9R7TrNzPhcKHLCMFhT1gCLMyur6c5jQ1tMARswaxTs/1/mKG7gO
CVXXv7jre7aU04d4kLm6ZrYV8qXgu/S+Ws38bynDSkHc/tHB1rKC7Pwh RkW/VOSe42miooH7QmLsBM45F2kBugDakfeTVeZ5AjM7wRAH4Br4Iu
oAc910GgKg== mMfHWJroAFNPX5utogINJXw==
El presente dictamen no tendrá validez para ningún fin distinto al especificado en la carátula del mismo, así mismo si
carece de los sellos y firmas de los funcionarios autorizados por la Institución.
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
REPORTE FOTOGRÁFICO
ACCESO AL INMUEBLE PASILLO ACCESO AL INMUEBLE
NOMENCLATURA DEL INMUEBLE ESTANCIA OTRO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
AVENIDA REVOLUCION No. 439 No.Int. DEPTO 106 CONDOMINIO. RESIDENCIAL LOS MADEROS II, COLONIA, SAN PEDRO DE LOS PINOS, C.P. 03800, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
COCINA CALENTADOR AREA DE LAVADO
OTRO OTRO INTERFON
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
ESTANCIA RECAMARA RECAMARA
RECAMARA SECUNDARIA OTRO RECAMARA SECUNDARIA
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
RECAMARA SECUNDARIA BAÑO BAÑO
EXTRACTOR BAÑO REGADERA
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
BAÑO SECUNDARIO OTRO OTRO
OTRO OTRO RECAMARA TRES
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
RECAMARA TRES ESCALERAS ELEVADOR
ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO NOEMCLATURA DE ESTACIONAMIENTO
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
OTRO FACHADA POSTERIOR OTRO
ROOF GARDEN OTRO OTRO
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
OTRO OTRO CASETA DE VIGILANCIA
OTRO ACCESO EXTERIOR ACCESO EXTERIOR
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
NOMENCLATURA EXTERIOR OTRO ENTORNO
ENTORNO OTRO OTRO
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
REPORTE FOTOGRÁFICO - MAPA COMPARABLES DEL ENFOQUE DE MERCADO
Comparables de mercado
N° UBICACIÓN DE COMPARABLES DISTANCIA LONGITUD LATITUD
1 SAN PEDRO DE LOS PINOS # NP, SAN PEDRO DE LOS PINOS, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03800 0.12 Km. -99.1859103 19.3911516
2 AV. PATRIOTISMO # 352, SAN PEDRO DE LOS PINOS, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03800 0.31 Km. -99.1816910 19.3951340
3 CALLE 2 # SN, SAN PEDRO DE LOS PINOS, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03800 0.10 Km. -99.1874972 19.3924312
4 ENRIQUE REBSAMEN # 342, NARVARTE PONIENTE, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03020 1.79 Km. -99.1587204 19.3970500
5 XOCHICALCO # 880, SANTA CRUZ ATOYAC, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03310 2.08 Km. -99.1541415 19.3904566
6 RAMOS MILLAN # SN, NIÑOS HEROES, BENITO JUAREZ, CIUDAD DE MEXICO, 03440 2.75 Km. -99.1448724 19.3839376
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
ANEXO COLINDANCIAS
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
PLANO DEL INMUEBLE
MEXICO
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
CONSTRUCCIONES PRIVADAS - DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
Habitacional
Descripción de Superficie de Tipo de estructura Muros Entrepisos Cubiertas Acabados en muros Acabados en pisos Acabados en Ventanería Acabados Muebles de baño
espacios construcción y plafones fachadas Recubrimientos en calidad
baños y cocina
Un cuarto para De 1 hasta 50 m². Muros de carga sin Lámina y/o madera Sin entrepisos. Lámina de cartón No hay o muy Piso de tierra y/o Sin acabados. De pedacería de Sin recubrimientos. W.C. de barro y/o
preparar refuerzo y/o tabicón. asfáltico, asbesto o escasos. firme de mezcla. madera de pino de letrina sin conexión
alimentos, comer y horizontales y/o fibra de vidrio. segunda y/o fierro de agua corriente.
dormir con baño. verticales para de segunda.
vivienda de 1 y
hasta 50 m² de
construcción.
Sala-comedor, Mayor de 50 hasta Muros de carga Tabicón y/o block Con o sin losa de Losa de concreto Tabique y/o block Firme de concreto Material aparente Perfil de aluminio Mosaicos de 20 x Muebles tipo "A".
cocina, 85 m². para vivienda y/o tabique y/o concreto y/o losa y/o losa aligerada, aparente. Plafón: simple pulido y/o común. natual de 1" y/o 20 cm. y/o azulejo Económica.
recámara(s) y un mayor de 50 y sillar de adobe, aligerada y/o de para vivienda Aparente común. loseta vinílica y/o perfil de fierro de 11 x 11 cm. y/o
baño (s). hasta 85 m² de para vivienda madera, para mayor de 50 y linoleum y/o estructural y/o loseta céramica de
construcción. mayor de 50 y vivienda mayor de hasta 85 m² de alfombra. tabular de pared hasta 20 x 20 cm.
hasta 85 m² de 50 y hasta 85 m² construcción. delgada. y/o esmalte.
construcción. de construcción.
Sala y comedor, Mayor de 85 hasta Muros de carga Block y/o tabique Con o sin losa de Losa de concreto Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Aplanado de Perfil de aluminio Anterior (es) y/o Muebles tipo "B".
cocina, 150 m². para vivienda y/o sillar de adobe, concreto y/o losa y/o losa aligerada, aplanado de yeso mosaico de pasta mezcla y/o pasta natual de hasta 2" loseta cerámica de Mediana calidad.
recámara(s), mayor de 85 y para vivienda aligerada y/o de para vivienda con pintura y/o y/o mosaico con pintura. y/o perfil de fierro hasta 30 x 30 cm.
baño(s) y lugares hasta 150 m² de mayor de 85 y madera, para mayor de 85 y aplanado de terrazo y/o estructural y/o y/o de mármol de
de construcción. hasta 150 m² de vivienda mayor de hasta 150 m² de mezcla con alfombra y/o loseta tabular de pared 10 x 30 cm.
estacionamiento. construcción. 85 y hasta 150 m² construcción. pintura. Plafón: cerámica de 20 x gruesa.
de construcción. Aplanado de 20 cm. y/o duela
mezcla, cartón de de madera
yeso y/o pasta y/o laminada y/o
tirol con pintura. mármol de 10 x 30
cm.
Sala y comedor, Mayor de 150 Muros de carga y/o Block y/o tabique Con o sin losa de Losa de concreto Anteriores y/o Anterior (es) y/o Tabique, block, Perfil de aluminio Anterior (es) y/o Muebles tipo "C".
cocina, hasta 250 m². columnas de y/o sillar de adobe, concreto y/o losa y/o losa aligerada pasta texturizada mosaico terrazo en madera y/o anodizado o loseta cerámica Buena calidad.
recámara(s), concreto y/o de para vivienda aligerada y/o losa y/o losa reticular y/o papel tapiz. placas o colado en concreto, acabado esmaltado hasta de mayor de 30 x 30
baño(s), cuarto de acero y/o mixtas mayor de 150 y reticular y/o de y/o de madera Plafón corrido y/o sitio y/o alfombra aparente artesanal, 3" con canceles de cm. y/o de mármol
servicio o lavado y para vivienda hasta 250 m² de madera, para para vivienda plafón suspendido y/o loseta cerámica pasta con piso a techo y de 30 x 30 cm.
planchado, estudio mayor de 150 y construcción. vivienda mayor de mayor de 150 y y/o modular de de hasta 30 x 30 aplicaciones de cristal hasta de 6 Placa cerámica 3D
y lugares de hasta 250 m² de 150 y hasta 250 hasta 250 m² de tabla roca y/o PVC. cm. y/o duela o cantera y/o mm. de 60 x 60 cm.
estacionamiento. construcción. m² de construcción. parquet de madera mármol y/o
construcción. y/o mármol de cerámica y/o lozas
hasta 30 x 30 cm. inclinadas.
Concreto
estampado.
Sala y comedor, Mayor de 250 Muros de carga y/o Block y/o tabique Con o sin losa de Losa de concreto Anteriores y/o Anterior (es) y/o Aplando de mezcla Perfil de aluminio Anterior (es) y/o Muebles tipo "D".
cocina, hasta 450 m². columnas de y/o sillar de adobe concreto y/o losa y/o losa aligerada pasta texturizada alfombra y/o loseta y/o pasta y/o placa anodizado o loseta cerámica Lujo.
desayunador, concreto y/o de y/o tablaroca, para aligerada y/o losa y/o losa reticular con color integral cerámica mayor de cantera y/o esmaltado hasta de mayor de 30 x 30
recámara(s), acero y/o mixtas vivienda mayor de reticular y/o de y/o de madera y/o papel tapiz 30 x 30 cm. y/o mármoles y/o lozas 4" con canceles de cm. y/o de mármol
baño(s), cuarto de para vivienda 250 y hasta 450 madera, para para vivienda plastificado. mármol de 30 x 30 inclinadas y/o piso a techo y en placas mayores
servicio con baño, mayor de 250 y m² de vivienda mayor de mayor de 250 y Plafón: Anterior cm. y/o cantera piedrín y/o cristal hasta de 9 a 30 x 30 cm.
estudio, cuarto de hasta 450 m² de construcción. 250 y hasta 450 hasta 450 m² de (es) y/o laminada. Duela de precolados de mm.
lavado y lugares de construcción. m² de construcción. marquesinas y/o ingeniería. concreto, balcones
estacionamientos construcción. nubes de tabla y/o terrazas
cubiertos. roca y/o madera descubiertas.
y/o fibra de vidrio.
Sala y comedor, Mayor de 450 Muros de carga y/o Block y/o tabique Con o sin losa de Losa de concreto Anteriores y/o Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Muebles tipo "E".
cocina, hasta 650 m². columnas de y/o sillar de adobe concreto y/o losa y/o losa aligerada tapiz de tela y/o alfombra y/o loseta láminas de cristal templado loseta cerámica Super lujo.
desayunador, concreto y/o de y/o tablaroca, para aligerada y/o losa y/o losa reticular cenefas de cerámica igual o aluminio esmaltado filtrasol y/o mayor de 30 x 30
estudio, sala de acero y/o mixtas vivienda mayor de reticular y/o de y/o de madera madera. Plafones mayor de 30 x 30 y/o fachada polarizado y/o cm. y/o de mármol
televisión, para vivienda 450 y hasta 650 madera, para para vivienda con sistemas cm. y/o duela o integral de cristal cancelería de PVC en placas mayores
recámara(s), mayor de 450 y m² de vivienda mayor de mayor de 450 y personalizados y/o parquet de y/o balcones y/o de doble cristal de 30 x 30 cm. y/o
baño(s), cuarto de hasta 650 m² de construcción. 450 y hasta 650 hasta 650 m² de iluminación maderas finas y/o terrazas cubiertas. térmico y acústico. de granito en
servicio con baño, construcción. m² de construcción. integrada en tabla mármol igual o placas mayores a
cuarto de lavado, construcción. roca, cartón de mayor de 40 x 40 30 x 30 cm.
lugares de yeso y/o fibra de cm. y/o cantera
estacionamiento vidrio. laminada.
cubiertos y
espacios
adicionales tales
como gimnasio y
salón de juegos.
Antesala(s), sala(s) Mayor de 650 m². Muros de carga y/o Block y/o tabique Con o sin losa de Losa de concreto Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Materiales de Anterior (es) y/o Anterior (es) y/o Muebles tipo "F".
comedor, cocina, columnas de y/o sillar de adobe concreto y/o losa y/o losa aligerada pastas químicas alfombra y/o loseta nueva generación inteligente loseta cerámica Gran lujo.
desayunador, concreto y/o de y/o tablaroca, para aligerada y/o losa y/o losa reticular con mezclas cerámica igual o (muros verdes, laminado igual o mayor de
estudio(s), sala de acero y/o mixtas vivienda de más de reticular y/o de y/o de madera especiales y/o mayor de 40 x 40 paneles de acero, inastillable y/o 40 x 40 cm. y/o de
televisión, para vivienda 650 m² de madera, para para vivienda tapiz de tela cm. y/o mármol de aluminio). cancelería de PVC mármol en placas
recámara(s), mayor de 650 m² construcción. vivienda mayor de mayor de 650 m² importado y/o 40 x 40 cm. y/o de doble cristal mayores de 90 x
baño(s), alguno de construcción. 650 m² de de construcción. estucos o frescos cantera laminada térmico y acústico 90 cm. y/o de
con instalaciones construcción. decorativos. y/o loseta de y/o terrazas granito en placas
para vapor y/o Plafón: Anterior porcelanato de 50 techadas y/o un mayores a 90 x 90
sauna, cuarto(s) (es) y/o elementos x 50 cm. o solarium o más de cm.
de servicio con geométricos curvos mayores y/o duela perfil de aluminio
baño(s), cuarto de en materiales o parquet de con cristales o
lavado y como metal y/o maderas sólidas de policarbonato.
planchado, lugares maderas finas. espesor mayor de
de estacionamiento 10 mm.
cubiertos y
espacios
adicionales tales
como gimnasio,
salón de juegos,
salas de
proyección, bar y
salón de fiestas.
Descripción de Superficie de Tipo de Muros Entrepisos Cubiertas Acabados en Acabados en Acabados en Ventanería Acabados Muebles de baño
espacios construcción estructura muros y plafones pisos fachadas Recubrimientos calidad
en baños y cocina
1 1 7 8 1 4 0 0 0 1 0 5
1 1 8 11 4 5 4 2 3 2 2 8
1 1 8 18 5 6 5 4 4 4 3 12
2 2 8 19 7 9 6 5 5 5 9 25
3 3 9 20 8 13 8 6 7 10 12 34
3 3 9 21 9 14 9 7 13 13 16 46
4 4 11 22 10 16 12 10 23 16 20 56
Total de puntos: 93
Clase: 4
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210
CÁLCULO - VIDA REMANENTE
Construccion de Uso Habitacional Clase: 4

Partidas Participació Estado de Conservación Observado Puntos por Índice de Puntos
n - Mantenimiento Requerido partida concervació Ajustados
porcentual n
1 - CIMENTACIÓN 13.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 13,25 0.90 11,93
2 - ESTRUCTURA 18 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 18 0.90 16,2
3 - ALBAÑILERIA 7.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 7,75 0.90 6,98
4 - INSTALACIÓN HIDRÁULICA 2.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 2,75 0.90 2,48
5 - INSTALACIÓN SANITARIA 1.5 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 1,5 0.90 1,35
6 - INSTALACIÓN ELÉCTRICA 1.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 1,75 0.90 1,58
7 - INSTALACIÓN DE GAS 0.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 0,25 0.90 0,23
8 - ACABADOS INTERIORES 17.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 17,25 0.90 15,53
9 - ACABADOS EXTERIORES 11.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 11,25 0.90 10,13
10 - PUERTAS DE MADERA 2.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 2,75 0.90 2,48
11 - HERRERÍA Y CANCELARÍA 2.5 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 2,5 0.90 2,25
12 - MUBLES DE BAÑO Y 9.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 9,75 0.90 8,78
COCINA
13 - EQUIPOS 0.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 0,25 0.90 0,23
14 - CLOSETS Y ALACENAS 3.75 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 3,75 0.90 3,38
15 - ACCESORIAS 7.25 EFICIENTE O FUNCIONAL - BAJO 7,25 0.90 6,53
TOTAL DE PUNTOS AJUSTADOS 90,06
ESTADO GENERAL DE CONSERVACIÓN EFICIENTE O
FUNCIONAL -
BAJO
VIDA MINIMA REMANENTE (años) 50
ÍNDICE DE COSTO REMANENTE 0,9
Folio Unico (SMA): 0901209014091069210

Centro Moderno de Valuación Y Servicios Inmobiliarios S.A. de C.V

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Centro Moderno de Valuación Y Servicios Inmobiliarios S.A. de C.V

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Centro Moderno de Valuación Y Servicios Inmobiliarios S.A. de C.V

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN

Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.

SOLICITANTE DEL AVALÚO:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

VALOR COMERCIAL EN NÚMEROS REDONDOS $3,612,000.00

TRES MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL PESOS 00/100 M.N.

Esta cantidad representa el valor comercial al día: 27 de abril de 2021

Vigencia al día: 27 de octubre de 2021

1. Clave del Avalúo: 09012210910910691

2. Fecha del Avalúo: 27-04-2021

3. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable):

5. Clave del Valuador Profesional. Número asignado por SHF: 1843685

6. Clave de la entidad que otorga el crédito: 040021

7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva: N/A

8. Propósito: ORIGINACION DE CREDITO

9. Tipo de Inmueble a valuar: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

11. Nombre del conjunto incluyendo Infonavit:

12. Tipo de asentamiento: COLONIA, SAN PEDRO DE LOS PINOS

13. Código Postal: 03800

14. Clave de la Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI: 014

15. Clave de la Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI: 09

16. Número de cuenta predial: 038405060062

17. Referencia de proximidad urbana: CENTRICA

18. Nivel de Infraestructura urbana disponible en la zona: 4

19. Clase del Inmueble: MEDIO

20. Vida Útil Remanente en meses: 720

21. Año de terminación o remodelación de la obra en formato (AAAA) 2011

22. Unidades rentables generales: 45

23. Unidades rentables: 1

24. Superficie del terreno en m²: 16.1500

25. Superficie construida en m²: 81.7100

26. Superficie accesoria en m²:

27. Superficie vendible en m²: 81.7100

28. Valor comparativo de mercado: $3,612,000.00

29. Valor físico del terreno $1,056,210.00

30. Valor físico de la construcción $1,213,393.50

31. Valor físico de instalaciones y elementos comunes: $410,185.09

32. Importe del valor concluido: $3,612,000.00

33. Número de Recámaras: 3

34. Número de baños: 2

35. Número de medios baños: 0

36. Número de niveles: 1

37. Número de estacionamientos: 2

38. Acometida al inmueble del suministro telefónico: 1

39. Nivel de equipamiento urbano: 4

41. Longitud: -99.1859979 W

42. Latitud: 19.3929914 N

43. Altitud: 2270 (m.s.n.m.)

Valuador Profesional Controlador

Valuador: CARLOS GARCIA MENDEZ Controlador: SILVIA GONZALEZ AVILA

2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Tipo de Inmueble a Valuar: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

* EL CODIGO POSTAL DE LA COLONIA SE TOMO DE LA PAGINA WEB DE CORREOS DE MEXICO.

Clasificación de la Zona: HABITACIONAL DE SEGUNDO ORDEN

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES

Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:

Configuración y Topografía: PLANO REGULAR

MEDIDAS Y COLINDANCIAS - VER ANEXO