Agosto 2019

Reglamento Nacional de Tasaciones

TASACION DE PREDIOS URBANOS

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 REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES

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 Artículo 1.- Objeto
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer criterios, métodos y
procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e
intangibles.

Artículo 2.- Ámbito de aplicación

La presente norma técnica es de aplicación facultativa en el territorio nacional, para
efectuar tasaciones de bienes por el sector privado (persona natural o jurídica).”

Artículo 3.- Definiciones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se tiene en cuenta las
definiciones siguientes:

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 1. Informe Técnico de Tasación.-Es el documento elaborado y suscrito por el perito
tasador que contiene la tasación de un bien mueble, inmueble e intangible, e indica
con precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en la misma; en
caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe de dicha
situación. Comprende la memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido
es desarrollado en el presente Reglamento.

2. Perito tasador.- Es el profesional colegiado hábil inscrito en el Registro de Peritos

Adscritos al Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, con un mínimo de
cinco (5) años en el ejercicio de su profesión, con capacitaciones acreditadas y
experiencia en tasaciones compatible a su carrera profesional, que se encuentra apto
para efectuar la tasación de un bien. La condición de colegiado no es exigible en
aquellos casos en que la ley no establezca su obligatoriedad para el ejercicio de la
profesión.

3. Tasación.- Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona,

estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha
para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento. En
caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha solicitada.

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 4.Tasación reglamentaria.- Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes
a los Valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de Edificación,
aprobados de acuerdo con la normativa vigente.

5. Tasación comercial.- Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado

aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.

3.2.2 Área Libre: Superficie de terreno en la que no existen proyecciones de áreas

techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las
poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del
terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta los límites de la propiedad.

3.2.3 Área ocupada: Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de
propiedad exclusiva o común de un inmueble y/o unidad inmobiliaria, delimitada por
los linderos de una poligonal trazada en la cara exterior de los muros del perímetro o
sobre el eje del muro divisorio en caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. No
incluye los ductos verticales.

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 3.2.4 Área techada: Superficie y/o área que se calcula sumando la proyección de los
límites de la poligonal del techo que encierra cada piso. En los espacios a doble o
mayor altura se calcula en el piso que se proyecta. No forman parte del área techada:
los ductos, las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas, los espacios
para la instalación de equipos donde no ingresen personas, los aleros, desde la cara
externa de los muros exteriores cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia,
las cornisas, y los elementos descubiertos como los balcones y las jardineras; las
cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o translúcido con un espesor
menor a 10 mm cuando cubran patios interiores o terrazas.

3.2.16 Factores de homologación: Son aquellos que sirven para homogenizar los precios
de inmuebles comparables, analizando sus características en relación al bien a tasar…
Es mayor a uno (1), cuando las características de los bienes comparables son inferiores
al bien a tasar, caso contrario, es menor a uno (1).

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 3.2.17 Instalaciones fijas y permanentes: Son todas aquellas instalaciones que forman
parte del predio, que no pueden ser separadas de éste sin alterar, deteriorar o destruir
el predio.

3.2.18 Isla rústica: Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación
urbana que
mantiene su condición legal como predio rústico.

3.2.21 Obras complementarias: Obras de carácter permanente edificadas fuera de los

límites del área techada que forman parte del funcionamiento de la edificación
principal y se ejecutan para cumplir funciones de seguridad, almacenamiento,
pavimentación y colocación de equipos.

3.2.20-A. Muestras de mercado inmobiliario: Información que se utiliza para determinar

el valor comercial del bien, la misma que se obtiene de las transacciones de compra-
venta, avisos publicitarios y otros, debidamente acreditados; los cuales deben ser
analizados, comparados y/u homologados con las características del bien a tasar.

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 3.2.25 Predio urbano: Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está
conformado por el terreno, las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que no
pueden ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.

3.2.31 Terreno urbano.- Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área

urbana que cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos
urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.

3.2.33 Valor Comercial: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes
de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.

3.2.34 Valor de Realización: Es el valor estimado de venta de un bien, tomando como

base el valor comercial del mismo y aplicando un factor que considere todos los costos y
gastos deducibles que implica la necesidad de vender el bien en el menor tiempo
posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

3.2.35 Valor de Reposición: Es el valor similar nuevo del bien afectado por la depreciación.

3.2.37 Valor Similar Nuevo: Es el valor de reposición del bien sin depreciar.

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3.2.41 Zona de expansión urbana: Para efectos del
presente Reglamento, la zona de expansión urbana
es el área constituida por terrenos rústicos
comprendidos en los planes de desarrollo urbano
de la municipalidad, para su crecimiento futuro, de
acuerdo a la zonificación y plan vial oficial,
ubicados generalmente en la periferia del área
urbana.

3.2.42 Zona rural: Área no habilitada como urbana

en la cual se desarrollan actividades agrícolas,
ganaderas, forestales y actividades análogas,
ubicadas fuera del área urbana y de expansión
urbana.

3.2.43 Zona urbana: Está constituída por áreas

ocupadas con actividades urbanas, con servicios Plano de Zonificación
de agua, alcantarillado, electrificación, vías de
comunicación y transporte.

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 3.2.44 Zonificación: Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que
contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la
ocupación del suelo en el ámbito de actuación y/o intervención de los Planes de
Desarrollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo sostenible, a la capacidad
de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para localizar actividades con fines
sociales y económicos como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así
como, la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

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 Artículo 5.- Informe Técnico de Tasación

En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene

los rubros siguientes:

1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
2.1. Valor del terreno.
2.2. Valor de las edificaciones.
a. Valor del área techada.
b. Valor de las obras complementarias
c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.
2.3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
2.4. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según
corresponda.
b. Registro fotográfico.”

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 TÍTULO II

TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

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 Artículo 4.- Tasación del predio urbano

4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano,
en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.

4.2 En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos urbanos y

valores unitarios oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos legales
pertinentes.

4.3 En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de mercado

con el método utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los mismos que son
detallados y justificados por el perito tasador.

4.4 Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación, establecidos en el presente
Reglamento.

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 TÍTULO II

TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS

CAPÍTULO II

MEMORIA DESCRIPTIVA

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 Artículo 6.- Memoria Descriptiva

La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.
4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área de la edificación y área del terreno.
10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravámenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.

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 TÍTULO II

TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS

CAPÍTULO III

TASACION DEL TERRENO

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 Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno
urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del
presente Reglamento, según correspondan.

18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano,
el perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel socio
económico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.

18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de
la zona.

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 Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a
vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del remanente

terreno y se compara con el área del terreno.

2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del a

cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área
de terreno por el Valor Arancelario de Terreno a
Urbano.
a
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado
del frente del terreno, se multiplica el triple del
cuadrado del frente del terreno por el Valor a
Arancelario de Terreno Urbano, y se suma el producto
del exceso del área de terreno por el 50% del Valor
Arancelario de Terreno Urbano.

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 Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente
a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes
y se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo
precedente, sumándose luego los resultados parciales.

2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo precedente.

3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos
antes descritos.

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 Calle 2 – Frente 9 m – 1,800/m2

Calle 3

Av. A – Frente 10 m – 2,500/m2

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 Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo
común o vía de dominio privado en condominio
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o
vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del
dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al
siguiente procedimiento:

1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artículo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de
la manera siguiente:

SVAU = VATU x a (1,00 – 0,01 d)

3,00

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Donde:

• SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de

dominio privado. Considerándose como mínimo 0,5 VATU.

• VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía

pública
desde la que se accede a la vía de dominio privado. d

• a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en a

metros con aproximación al centésimo, medida en el
lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3,00
resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0)

• d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más

cercano del terreno materia de tasación, expresado en
metros con aproximación al centésimo, medida sobre las
líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio
privado.

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 2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al
procedimiento señalado en el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto, al frente del lote materia de tasación.

Artículo 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública
ni por vía privada en condominio
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por
vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento
establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente Reglamento, multiplicándose el
Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8. El resultado final no puede ser
menor de 0,4 VATU.

Artículo 23.- Tasación comercial de terreno urbano

Para la tasación comercial el perito aplica lo establecido en el artículo 24 a fin de
estimar el valor comercial unitario de terreno urbano y en los casos que corresponda,
por la forma y acceso al terreno, puede considerar los procedimientos establecidos en
los artículos del 19 al 22 del presente Reglamento utilizando valores comerciales; u otros
métodos debidamente sustentados en normas internacionales de valuación.”

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 Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado
Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la comparación de
muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio a tasar,
identificando por lo menos cinco (5) muestras con características similares y/u
homologadas, considerando:

1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,

zonificación, extensión, entorno, topografía, fuentes de información de
compraventa y otros aspectos que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito
estime necesarios, debidamente justificados.”

Artículo 25.- Restricción de uso por servidumbre

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de la
existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente determinado a criterio del
perito y debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

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 Artículo 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar,
lago o río
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago
o río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total, identificándose como
límite entre ésta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria.

Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno urbano
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un
terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
ejecuta la tasación considerando la información que fi gura inscrita en la Partida del
Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de las
discrepancias encontradas.

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