Intervencion Urbana Lima

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Renovación urbana y Centro Histórico de Lima: Reﬂexiones sobre aspectos

técnicos en la reconﬁguración morfológica de las manzanas 6007 y 6016 de
Barrios Altos
Article in Devenir - Revista de estudios sobre patrimonio edificado · May 2016

DOI: 10.21754/devenir.v3i5.288
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Fredy Mendoza Nuñez

Universidad Privada del Norte (Perú)
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devenir Vol. 3, N°5, enero - junio 2016, pp. 67-89 - Estudios ISSN 2312-7570
Universidad Nacional de Ingeniería, Lima
RENOVACIÓN URBANA Y CENTRO HISTÓRICO DE LIMA:

REFLEXIONES SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS EN LA RECONFIGURACIÓN
MORFOLÓGICA DE LAS MANZANAS 6007 Y 6016 DE BARRIOS ALTOS(*)
URBAN RENEWAL AND THE HISTORIC CENTER OF LIMA: THOUGHTS ABOUT TECHNICAL
ASPECTS OF THE MORPHOLOGIC RECONFIGURATION OF THE 6007 AND 6016
BLOCKS OF BARRIOS ALTOS
ANTONIO MIGUEL ÁLVAREZ REÁTEGUI(**) Y FREDY JHON MENDOZA NÚÑEZ(***)
Fecha de recepción: 04 de abril de 2016
Fecha de aprobación: 24 de mayo de 2016
RESUMEN
El Centro Histórico de Lima es el área fundacional y central del actual tejido urbano de Lima Metropolita-
na; cuenta con una extensión de 239.69 ha., de las cuales Barrios Altos representa 63 ha. (26%). A pesar de
que alberga inmuebles de carácter patrimonial y de mucha importancia en la historia urbana de la ciudad,
en la actualidad presenta un alto grado de deterioro social, tugurización y áreas sensibles con riesgos de
colapso que afectarían a aproximadamente 4,500 familias.
Esta investigación se centra en dos manzanas representativas de Barrios Altos (de códigos catastrales
6007 y 6016). Partimos del reconocimiento de su historia, su situación crítica expresada en datos cuanti-
tativos, la revisión de normativas para la renovación urbana y la casuística de casos exitosos en ciudades
latinoamericanas. Luego, reflexionamos sobre los Lineamientos Básicos Orientadores (L.B.O.) propuestos
por la Municipalidad Metropolitana de Lima para la reconfiguración morfológica de ambas manzanas; es-
tos forman parte del proceso de renovación urbana en Barrios Altos en pos de un espacio vivo, dinámico
y con mejores condiciones de vida.
PALABRAS CLAVE
Barrios Altos del Centro Histórico de Lima, renovación urbana, Lineamientos Básicos Orientadores
ABSTRACT
The Historic Center of Lima is the foundational and current central area of Lima’s urban social fabric; it
covers an area of 239.69 ha. of which Barrios Altos represents 63 Ha. (26%). Even though it harbors patri-
monial estate, very important for the city’s urban history, today it presents a high degree of social deterio-
ration, urban blight and sensitive areas, which have a risk of collapse that could affect about 4500 families.
The research focuses on two representative blocks of Barrios Altos (Cadastral codes 6007 and 6016). We
start from their historical recognition, their critical situation expressed in quantitative data, the review of
regulations for urban renewal and the casuistry of successful cases in Latin American cities. It allows us to
reflect on the Basic Guidelines (BG) proposed by the Metropolitan Municipality of Lima for the morpho-
logical reconfiguration of both blocks; this forms part of urban renewal in Barrios Altos in search of a living,
dynamic space and better living conditions.
KEYWORDS
Barrios Altos of the Historic Center of Lima, urban renewal, Basic Guidelines
(*) El presente artículo retroalimenta y reflexiona sobre una investigación que realizaron los autores por encargo de la direc-
ción del equipo técnico de la Subgerencia de Renovación Urbana de la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad
Metropolitana de Lima durante el año 2014. Esta formó parte de los estudios técnicos del Proyecto de Inversión Pública con
Endeudamiento Externo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en el sector de Barrios Altos del Centro Histórico de Lima.
(**) Arquitecto por la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes de la Universidad Nacional de Ingeniería, con estudios de
especialización en Gestión de Planes Urbanos por el Colegio de Arquitectos del Perú y en Enseñanza en Educación Superior
por Laureate Universities. Se ha desempeñado como docente universitario, jefe de la División Técnica en la Subgerencia de
Renovación Urbana, jefe de la División de Edificaciones en la Municipalidad Metropolitana de Lima y subgerente de Obras
Privadas en la Municipalidad de Breña. Actualmente cursa una maestría de Docencia Universitaria y es consultor de proyectos
arquitectónicos. Contacto: [email protected]
(***) Arquitecto por la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes de la Universidad Privada Antenor Orrego de Trujillo. Con
estudios concluidos de Maestría en Renovación Urbana en la Universidad Nacional de Ingeniería. Experto universitario en De-
sarrollo Local y Turismo por la Universidad de Alicante de España, y la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque.
Consultor de proyectos arquitectónicos y urbanos. Docente e investigador universitario. Contacto: [email protected]
Antecedentes históricos de las manzanas 6007 y 6016 en Barrios Altos

Barrios Altos lleva este nombre por su ubicación en la cota más alta de Lima Virreinal;
territorialmente se encuentra emplazado sobre el valle producido por la cuenca hidro-
gráfica del río Rímac, al lado este del Centro Histórico de Lima y del Distrito de Cercado.
Se encuentra delimitado al Norte por el río Rímac, al Oeste por la Av. Abancay, al Sur
por la Av. Grau y al Este por Jirón José de Rivera y Dávalos. Esto le da actualmente una
localización estratégica, situación heredada desde su fundación, con una eficiente co-
nectividad dentro del actual y extenso tejido metropolitano de Lima. Esto se debe a
su cercanía al núcleo fundacional y a los sistemas modales de transporte público, así
como a la línea del tren eléctrico, el metropolitano y futuros corredores viales.
Barrios Altos es un espacio de importante valor patrimonial, producto de la interacción

de diversos factores que se dieron en su entorno inmediato; esto hace necesario com-
prenderlo no solo desde su dimensión física-espacial sino también “….dentro de un
proceso histórico que es esencial estudiar para comprender lo que ha sido, es y puede
llegar a ser la ciudad” (Chueca, 1968, p. 24). Además, posee una particular estructura
urbana y escala de barrio; estas están determinadas en parte por su escala y entorno
monumental pero principalmente por el vínculo interior-exterior de las manzanas que
aún mantiene el poblador original, así como por otros factores exógenos.
Por ello, “no podemos decir que esa realidad… corresponde solo a uno de estos or-
denes, al físico o al moral, sino a algo que los resume y acoge conjuntamente. Puesto
que los contenidos de esta organización física y moral de la ciudad se están … mode-
lando y modificando uno a otro por su mutua interacción, este fenómeno tiene que
Figura 1. Barrios Altos y su localiza-

ción a escala metropolitana, distrital
y barrial
Fuente: Elaboración Antonio Álvarez y
Fredy Mendoza sobre la base de carto-
grafía de la MML, 2016.
68
Renovación urbana y Centro Histórico de Lima:
Reflexiones sobre aspectos técnicos en la reconfiguración morfológica de las manzanas 6007 y 6016 de Barrios Altos
Antonio Álvarez Reátegui y Fredy Mendoza Núñez
producirse dentro de un ámbito que no puede ser otro que el de la vida de la propia
ciudad….” (Chueca, 1968, pp. 30-31). Estas premisas teóricas permiten comprender
y determinar que Barrios Altos presenta, a lo largo de su existencia, cuatro periodos
marcados y diferenciados en función a su temporalidad, espacialidad y conectividad:
Periodo de preexistencia. En este periodo se consideran dos momentos: el prime-

ro, en que los elementos estructurantes eran canales y caminos prehispánicos que se
conectaban con otros asentamientos menores y delimitaban algunas plazas irregu-
lares, lo cual conformaba un sistema urbano prehispánico (Gunther, 1983); y un se-
gundo momento que plantea el trazo paulatino, en 55 años, de tres modelos urbanos
(Mattos-Cárdenas, 2004). Entre estos modelos, se trazó primero el pragmático, deter-
minado por trazos rectilíneos y ortogonales, realizado por F. Pizarro en 1535; cuenta
con calles rectas, manzanas cuadradas y la plaza central, que se mantiene hasta la fe-
cha. En segundo lugar, se dio el modelo bíblico, iniciado en 1571 a partir de dos ejes
transversales orientados hacia los cuatro ejes cardinales; estos configuran una trama
urbana en forma de cruz donde la plaza central se genera a partir de recortes en dia-
gonal de sus cuatro manzanas centrales, lo que la convierte en zona de uso exclusivo
(llamada ‘Cercado de Indios’) para la mano de obra indígena. Por último, se trazó el
modelo jerarquizado en 1590 a partir de un eje principal orientado de norte a sur, el
cual tiene como remate visual la iglesia de San Lázaro. Esta etapa es determinante, ya
que entonces se establecieron los ejes y principales conexiones que determinarían la
estructura urbana y la morfología de lo que hoy conocemos como Barrios Altos.
Periodo intersticial y de conurbación. El primer momento de este periodo está ca-

racterizado por el emplazamiento libre de los primeros monasterios y claustros, el au-
mento de población y el sobreuso de la vivienda influenciado por la aparición de equi-
pamiento nuevo, así como por la necesidad de mayor mano de obra y servidumbre
cercanas al núcleo fundacional. Es decir, Barrios Altos apoya su nacimiento sobre una
base física preexistente y ocupa los espacios residuales, o intersticios, entre el trazado
de canales –caminos prehispánicos, los nuevos núcleos urbanos y los primeros monas-
terios respectivamente–. Es en este momento que también se origina la base física y
social de los actuales tugurios, ya que “….en el interior de las primeras manzanas que
abandonan la subdivisión de 4 solares a un mayor número fomentando el subarriendo
y posteriormente la tugurizarían…” (García Bryce, 1980, p. 33). El segundo momento
está relacionado directamente con la construcción de la muralla en 1687, con su creci-
miento y consolidación intramuros. Además, está vinculado con la pérdida de su uni-
dad espacial urbana y separación física con el Cercado de Indios; hasta ese entonces
esta se mantenía transformando radicalmente la estructura urbana.
Periodo de densificación y hacinamiento. Se caracteriza por la demolición de la mu-

ralla en 1872 y por las obras de conectividad del Centro de Lima con el borde urbano
a través de avenidas, puentes y alamedas; esto ocasionó que la población obrera en
Barrios Altos –junto a negros, esclavos, indígenas de la sierra traídos para servicios
doméstico y los coolies, quienes culminaban sus periodos laborales¬– tengan trabajos
eventuales. Por ello, las casas patios en el área fundacional de Lima, especialmente en
el Cuartel Tercero –corazón de Barrios Altos– se transformaron en casas de arriendo;
llegaron en 1906 a más de 130,000 habitantes a 671 callejones y 755 casas de vecin-
dad, las cuales albergaban el 44.7% de la población limeña total (Ramón, 1999). Ade-
más, aparecieron importantes casonas solariegas como la quinta Heeren, las cuales
modificaron parcialmente la imagen del barrio.
Periodo de deterioro físico y social. Los principales eventos que promovieron cam-
bios a nivel de su imagen urbana en este periodo fueron el evento sísmico de 1940, la
falta de mantenimiento de las edificaciones, y la salida de la clase media y alta, desde
1900, hacia Miraflores, San Isidro y Barranco, en busca de modernidad (De los Ríos,
2007). Además, también se dieron, por un lado, la posterior desintegración del área
69
Figura 2. Evolución urbana de Ba- fundacional, debido a la construcción de la Av. Abancay en 1952 y, por otro lado, la
rrios Altos llegada de nuevos pobladores en busca de espacios económicos, como parte del pro-
Fuente: Elaboración Antonio Álvarez y ceso migratorio del interior del país hacia Lima que se dio desde 1940 (ver Figura 2).
Fredy Mendoza basada en cartografía,
2016. Internamente la configuración urbana de Barrios Altos tiene como principales ele-
mentos estructurantes en la orientación oeste-este los caminos prehispánicos que
salían del área fundacional rumbo a la Molina y Huarochirí. Hoy los conocemos como
el Jr. Junín y el Jr. Ancash, el cual tiene un trazo paralelo al río Rímac; ambos cami-
nos-jirones se constituyen como los ejes de conexión y continuación espacial con el
Cercado de Indios. Asimismo, en la orientación norte-sur el canal Huatica es deter-
minante para el trazo de las principales manzanas desde el Jr. Amazonas y el Jr. Jauja
hasta el Jr. Huanta, y llega incluso a delimitar la lotización interna de la actual man-
zana 6015 (entre los jirones Ancash, Paruro, Huanta y Junín). Es así que se configura
nuestra área de estudio, las Manzanas 6007 y 6016, también llamadas la Manzana del
Obispo y del Molino, respectivamente. La primera debe su nombre a un personaje
notable, el Dr. Andrés García de Zurita, Obispo de Trujillo, quien residió en Lima a me-
diados del siglo XVII ejerciendo el cargo de deán de la Catedral y vicerrector del Cole-
gio Real. La Manzana del Molino se llama así porque en ella funcionaba en un primer
momento un antiguo molino que extraía agua del canal Huatica; era propiedad del
Hospital de Santa Ana, el cual lo usaba para preparar pan para sus enfermos, y luego
fue adquirida por unos migrantes italianos, la familia Rainusso, quienes iniciaron una
empresa que mejoró y amplió las antiguas instalaciones del molino (Orrego, 2009).
Situación de las manzanas 6007 y 6016 en el contexto del sector con fi-
nanciamiento B.I.D. en Barrios Altos
El Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la Municipalidad Metropolitana de
Lima fue creado por Ordenanza 1643-MML (2012); sus objetivos fueron “mejorar las
condiciones habitacionales de los sectores populares […] en el marco de una estrate-
gia de Renovación Urbana” y “promover una densificación habitacional adecuada en
zonas urbano-populares….” (p. 481775). El programa Mejoramiento de las Condicio-
nes de Habitabilidad del Centro Histórico de Lima, en un sector de Barrios Altos, Distri-
to de Lima, Provincia de Lima / Proyecto de Recuperación del Centro Histórico de Lima
– PE-LL7-BID (2013) presentó como objetivo el mejoramiento integral de servicios y
espacios públicos de una parte de Barrios Altos. En él, se delimitó un sector compren-
70
Figura 3. Las Manzanas 6007 y 6016

en Barrios Altos
Fuente: Imagen Extraída de Google Ear-
th, 2016.
Figura 4. El canal Huatica en 1920

Fuente: Archivo fotográfico de Juan
Luis Orrego Penagos, 2016.
dido entre la Av. Abancay, y los jirones Amazonas, Maynas, Junín, Huanta y Huallaga, el
cual destaca por su importante grado de homogeneidad, la ubicación de monumen-
tos de arquitectura civil, doméstica y religiosa, y los inmuebles de valor monumental,
así como por su carácter predominante de uso residencial. Este fue delimitado para ser
intervenido bajo la gestión de la Municipalidad Metropolitana de Lima con financia-
miento del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) (ver Figura 6).
Dentro de este sector están emplazadas las manzanas con código catastral 6007 y
6016, las cuales forman parte del Ambiente Urbano Monumental y del Corredor Turís-
tico Monumental - Jr. Ancash; este fue declarado por el Plan Maestro Centro de Lima,
aprobado por Ordenanza 201-MML Articulo 37 (1999), y se caracteriza por agrupar la
mayor parte de los monumentos y espacios públicos monumentales (ver Figura 7).
Allí, se considera que los objetivos del Plan Maestro Centro de Lima son
….descongestionar y regenerar el tejido urbano de las zonas tugurizadas, propiciando la me-
jora de condiciones de vida para los pobladores residentes mediante procesos de renovación
urbana, […] regular el uso del suelo a fin de viabilizar las acciones de renovación urbana, alen-
tando la inversión pública y privada en la edificación de viviendas económicas [y] elevar la
densidad urbana, intensificando la ocupación y uso del suelo subutilizado…. (1999, p. 172035)
A partir de ello, la presente investigación pretende contribuir con un Centro His-

tórico que sea vivo y habitable; que permita un mayor reconocimiento efectivo de
desarrollo, e incremente la densidad poblacional; que cuente con espacios y áreas
libres que otorguen calidad de vida a sus habitantes a través de normativa técnica
(Lineamientos y Parámetros Urbanísticos); que regule y sustente el proceso de reno-
vación urbana considerando la situación actual de las manzanas en estudio.
Mediante un análisis de las variables que afectan directamente al proceso de degra-

dación de ambas manzanas, como la monumentalidad, el uso de suelo, la densidad, el
área libre, el área verde y la gestión de riesgos, se ha obtenido una serie de estadísticas
que reflejan la problemática existente en las dos manzanas seleccionadas.
La manzana 6007 se encuentra en el área declarada como Patrimonio Cultural de Figura 5. Antiguo molino de Santa
la Humanidad y como zona de amortiguamiento; presenta tres inmuebles con ca- Ana
tegoría de monumento, siete de valor monumental y 44 de entorno. La manzana Fuente: Archivo fotográfico de Juan
6016 se ubica en su totalidad en el área declarada como Patrimonio Cultural de la Luis Orrego Penagos, 2016.
71
Figura 6. Zona con financiamiento

BID
Fuente: Propuesta de lineamientos bá-
sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para
áreas de tratamiento con fines de Reno-
vación Urbana, 2014.
Humanidad y presenta tres inmuebles con categoría de monumento, cinco de valor

monumental y tres de entorno. Entre ambas manzanas, existe un total de 65 inmue-
bles que tienen la zonificación de Zona de Tratamiento Especial 2 (ZTE-2); esta fue
establecida mediante la Ordenanza 893-MML (2005) bajo el siguiente sustento:
….el reajuste integral de Zonificación del Cercado de Lima, en la Zona del Centro Histórico
de Lima establece solo tres (3) grandes zonas especiales de usos del suelo, en las cuales se
reconocen perfiles urbanos y viales formados a través del tiempo, así como vocaciones de
uso diferenciadas según su potencialidad funcional, espacial y compromiso monumental y, en
donde, las actuaciones deben orientarse fundamentalmente a la plena recuperación de sus
condiciones urbanas, constructivas y operativas. (p. 307298) (ver Figura 8)
En esta configuración de 65 inmuebles, el 75% tiene uso de vivienda y el 25% tiene usos
incompatibles –mixtos entre comercio, depósito y vivienda–, lo que concentra la mayor
cantidad de densidad poblacional en los inmuebles más deteriorados con viviendas
del tipo quinta. En el caso de la manzana 6007, el 26% de inmuebles presentan alta
densidad y el 74% baja densidad, lo que resulta en una densidad neta de 300 a 1000
hab./ha; por otro lado, en la manzana 6016, el 27% presenta alta densidad y el 73% baja
densidad, con una densidad neta de 0 a 300 hab./ha (ver Figura 9).
La Ordenanza 893-MML (2005) establece un área libre mínima de 30% para edificacio-
nes nuevas, a excepción del uso comercial. En este sentido, orientado al uso de vivien-
da, la manzana 6007 presenta un área libre de 33.67%; sin embargo, al analizar el área
libre de acuerdo a su uso de suelo encontramos que 9% es de usos incompatibles y solo
25% es adecuado para uso de vivienda, lo que presenta un déficit de 5%. Por otro lado,
la manzana 6016 tiene un área libre total de 28.93%; solo 16% es de uso de vivienda y
12.93% es de usos incompatibles, lo que representa un déficit de 14% (ver Figura 10).
Ninguna de las dos manzanas presenta áreas verdes en su interior; sin embargo, su
entorno inmediato, alrededor de 10 manzanas a la redonda que conforma un área de
415,825.98 m2, presenta 6.48% de áreas verdes, secciones de parques, plazuelas o jar-
dines interiores. Cabe mencionar que esta tipología de espacios interiores y morfolo-
72
Figura 7. Accesibilidad vial

Fuente: Ordenanza 341-MML y Propuesta del Plan Concertado del Cercado de Lima – GDU-MML, 2014.
Figura 8. Mapeo de análisis de Monumentalidad

Fuente: Propuesta de lineamientos básicos orientadores (L.B.O.) técnicos para áreas de tratamiento con fines de Renovación Urbana, 2014.
73
gía es descrita como “….la existencia de una especie de ciudad interior constituida de
un sistema en red de espacios (públicos y semipúblicos) en el interior de las manzanas
o casas de patio de cierta magnitud […] rasgo que se registra en Lima solo en aquellos
espacios históricos…” (Ludeña, 2010, p. 38)
La vulnerabilidad estructural de los inmuebles existentes arrojó para la manzana 6007

que 92.74% de inmuebles tiene un alto grado de vulnerabilidad y 7.26% tiene un media-
no grado de vulnerabilidad. La manzana 6016 tiene 81.66% de inmuebles con alto grado
de vulnerabilidad y 18.34% con mediano grado de vulnerabilidad. Estas estimaciones de
vulnerabilidad reflejan el mismo riesgo ante un escenario de sismo (ver Figura 11).
Esta situación crítica se refleja en el estado de conservación de los predios que confor-
man ambas manzanas, si se considera que 20% está declarado en estado de tuguriza-
ción, y 11% ha sido declarado en estado de inhabitable y/o ruinoso durante los últimos
16 años; además de ello, 5% se encuentra en proceso de ser declarado estado de tugu-
rización bajo la normativa vigente, Ley 29415 (2009). Si se considera que alrededor de
74% del total de predios cuentan con baja densidad, la mayor cantidad de población
se concentra en estos inmuebles en constante degradación.
Normativa vigente y sus limitaciones para el proceso de Renovación Ur-

bana en el Centro Histórico de Lima
Desde que se dieron las primeras intervenciones de renovación urbana entendidas
como grandes demoliciones dirigidas, así como la idea de potenciadores de la eco-
nomía urbana o de un gran proyecto catalizador, se ha llegado hasta la actual visión
como proceso transformador de acciones, y proyectos donde el interés social y colec-
tivo es lo prioritario. El Estado peruano propone la Normativa de Renovación Urbana;
el Reglamento de la Ley de Promoción a la inversión privada en acciones de renova-
ción urbana, en el artículo 2, define lo siguiente: “La Renovación Urbana es un proceso
permanente y coordinado de acciones preventivas y correctivas del deterioro físico
y socioeconómico de las áreas urbanas. Tales acciones se inscriben dentro del marco
general de los Planes de Desarrollo Urbano.” (1995)
Este proceso multidisciplinario e integral debería considerar una estructura de desa-

rrollo que sustente su permanencia en el tiempo y, a la vez, sea retroalimentada para
su reajuste cuando cada etapa concluya. Lamentablemente, los gobiernos locales no
tuvieron, durante la aplicación de este proceso, una mirada de recuperación urbanísti-
ca, económica y social a mediano y largo plazo; esto hizo que con esta política aumen-
te la constante degradación y deterioro del Centro Histórico de Lima, donde el sector
de Barrios Altos es uno de los más afectados.
A continuación se lista el marco normativo técnico-legal promulgado por el gobierno

central y provincial (local), para acciones de renovación urbana:
05.11.1991 Decreto Legislativo 696, Ley de promoción a la inversión privada en

acciones de Renovación Urbana.
24.07.1995 Decreto Supremo 011-MTC, Reglamento de la Ley de Promoción a la

inversión privada en acciones de Renovación Urbana.
El gobierno central aborda el problema de recuperación de zonas urbanas deterioradas,

al establecer un proceso de renovación urbana sujeto a áreas de intervención a nivel de
Figura 9. Mapeo de análisis de usos
predios, un conjunto de predios (microzona de tratamiento) o un área integral espacial-
y densidad
mente continua (zona de tratamiento), delimitados por algunas características comu-
sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para nes y grado de deterioro. Dispone la formulación de programas de renovación urbana,
áreas de tratamiento con fines de Reno- a cargo de las municipalidades provinciales, a través de instrumentos que técnicamen-
vación Urbana, 2014. te establezcan áreas de tratamiento de intervención (microzona o zona) y Lineamientos
74
Básicos Orientadores (L.B.O.) técnicamente viables. En la práctica aún no se delimitan

áreas de tratamiento para renovación urbana ni L.B.O. que establezcan parámetros ur-
banísticos y edificatorios técnicos para la recuperación del Centro Histórico de Lima. El
Programa Municipal para la Recuperación del Centro Histórico de Lima (PROLIMA) y la
Subgerencia de Renovación Urbana (SRU) de la Gerencia de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad Metropolitana de Lima son los encargados de establecer acciones para
concretar estas herramientas técnicas; estas tienen el propósito de incentivar a inversio-
nes privadas o mixtas (público-privadas) a desarrollar proyectos de renovación urbana,
especialmente en las zonas más degradadas del Centro Histórico de Lima.
02.10.2009 Ley 29415, Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados

con fines de renovación urbana.
30.10.2010 Decreto Supremo 011-2010-VIVIENDA “Reglamento de la Ley de sa-

neamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana”
Establece un procedimiento progresivo, a través de cinco etapas con objetivos defini-
dos, para cumplir con el saneamiento físico legal de predios en condiciones precarias
e inhabitables, lo que genera una intervención de renovación urbana solo a nivel de
microzona de tratamiento, sin considerar áreas integrales (zona de tratamiento) para
intervención. En la práctica factores políticos, legales, sociales, económicos y técnicos
opacaron el cumplimiento de las etapas para que algunos predios –de manera aisla-
da– puedan beneficiarse de un proceso con fines de renovación urbana. A la fecha, en Figura 10. Mapeo de análisis de área
Lima y a nivel nacional, no existe una aproximación técnica (lineamientos de gestión, libre
y parámetros urbanísticos y edificatorios) que ayude a concretar procesos de renova- Fuente: Propuesta de lineamientos bá-
ción urbana de gran impacto en centros históricos, y que mejoren la configuración sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para
urbana, dentro de un contexto monumental, y la calidad de vida de su población. áreas de tratamiento con fines de Reno-
22.12.2012 Ordenanza 1643-MML, Programa metropolitano de vivienda popular
de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
Este programa, a cargo de Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima (EMILIMA), tiene
como objetivo mejorar las condiciones habitacionales; promueve una adecuada den-
sificación poblacional a través de la generación de oferta de viviendas para sectores
populares. En la práctica no tuvo mayor integración con los procesos de renovación
urbana en el Centro Histórico de Lima.
Normativa del Centro Histórico de Lima

La Regulación del Centro Histórico de Lima se caracteriza por la aprobación de pro-
puestas técnicas que recorren de una visión general a un detalle específico -conside-
rando el impacto del Plan Maestro Centro de Lima- y un devenir al origen. Así, se con-
vierte al Centro Histórico de Lima en un laboratorio de ensayo que no responde a un
trabajo multidisciplinario, que prioriza aspectos técnico-legales y socioeconómicos con
una mirada integral a largo plazo; por el contrario, se responde a intereses políticos, que
truncan o desechan estudios multidisciplinarios o propuestas técnicas con una mirada
integral de ciudad, que podrían contribuir a una progresiva recuperación del Centro
Histórico de Lima, que continúa en constante deterioro físico, social y económico.
A continuación se lista el marco normativo técnico-legal promulgado por la Municipa-

lidad Metropolitana de Lima (MML), en tanto organismo regulador:
18.08.1994 Ordenanza 062-MML, Reglamento de Administración del Centro His-

tórico de Lima.
Se ocupa de orientar las intervenciones urbanas en el Centro Histórico de Lima, deli-
mitando tres zonas que a su vez se dividen en 12 microzonas; sigue criterios de jerar-
quización, densidad, carácter monumental, homogeneidad de entorno y capacidad
de recuperación.
75
Regula mediante parámetros administrativos y técnicos la diferenciación de los gra-

dos de intangibilidad de cada microzona; esto propicia el realce de sus características
monumentales, y mantiene y recupera su volumetría y entorno inmediato al suprimir
todo aquello que atente contra la armonía del contexto. Busca incorporar las nuevas
edificaciones en armonía con el carácter del entorno, y recupera así los valores monu-
mentales y culturales de cada zona. Se precisa que varios de los parámetros técnicos
(urbanísticos y edificatorios) siguen vigentes, los cuales son considerados además en
la Ordenanza 893-MML (ver Figura 12).
12.04.1999 Ordenanza 201-MML, Plan Maestro Centro de Lima.

El capítulo III se ocupa del Centro Histórico de Lima como un área de tratamiento de
carácter integral y complementa las disposiciones de la Ordenanza 062-MML. Identi-
fica 22 zonas de tratamiento, para intervención de acuerdo a su naturaleza y caracte-
rísticas, así como los Corredores Turísticos Monumentales, que tienen por objetivo la
recuperación de monumentos, calles y espacios públicos con declaración de Ambien-
te Urbano Monumental (AUM) para su uso turístico y cultural. Esto tiene la finalidad de
repotenciar su sistema vial y afianzar al Centro Histórico de Lima como destino cultural
del área metropolitana (ver Figura 13).
El capítulo IV se ocupa de la renovación urbana, y establece el rol activo de la Munici-

palidad Metropolitana de Lima mediante objetivos y acciones que den cumplimiento
a lo dispuesto por el Decreto Legislativo 696 y su reglamento. A fin de concretar un
proceso de renovación urbana que considere a cada área o zona de tratamiento pre-
viamente identificada, se debían desarrollar acciones de destugurización de viviendas
y prevención de desastres, puesta en valor del patrimonio inmobiliario y del espacio
público, consolidación del uso y del rol metropolitano, reconversión del uso del suelo
y tratamiento eco-paisajístico.
Con este fin, para el sector de Barrios Altos, se identificaron siete zonas de tratamiento
con L.B.O. bastante generales, desarrollados mediante el estudio Renovación urbana en
Barrios Altos MML-IMP. Se planteó la elaboración del Reglamento Especial de Renova-
ción Urbana de Barrios Altos a cargo del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP);
sin embargo, a la fecha esta importante iniciativa no se ha ejecutado. El artículo 64, por
ejemplo, nos muestra una concepción integral de recuperación monumental y espacial:
Los proyectos de renovación urbana con fines de destugurización de viviendas, en los barrios
altos se ejecutaran preferentemente abarcando una o más manzanas, con la apertura de fren-
tes internos mediante calles, pasajes, parques y estacionamientos, alrededor de los cuales se
construirán viviendas en altura, conservando en las fachadas externas de las manzanas el per-
fil urbano del área monumental. (1999)
Esta ordenanza consolidó una importante propuesta técnica, y desarrolló un trabajo

más detallado, orientado a recuperar el carácter monumental de Barrios Altos, que
debió ser retomado en la normativa precedente.
27.12.2005 Ordenanza 893-MML, Reajuste Integral de la Zonificación de los Usos

de Suelo del Cercado de Lima.
Establece la zonificación de los usos de suelo y el índice de usos para la ubicación de
Figura 11. Mapeo de análisis de actividades urbanas en el Centro Histórico de Lima. Esta zonificación dispuso tres zonas
vulnerabilidad estructural de tratamiento, en las cuales se reconocen sus vocaciones de uso según su potenciali-
Fuente: Consultoría de elaboración dad funcional y compromiso monumental. Definió parámetros urbanísticos y edificato-
de análisis, diagnóstico y propuesta
legal, técnica y financiera con fines de
rios para cada zona de tratamiento, con una visión muy conservadora y general sobre
renovación urbana de una zona de las características que mantiene cada microzona, sin un mecanismo técnico que incen-
Barrios Altos, 2014. tive procesos de renovación urbana con inversión privada o mixta (pública-privada).
76
Además, declara de interés “el centro Histórico de Lima como área preferencial para la Figura 12. Plano aprobado por
inversión pública y privada en materia de vivienda”, y dispone la conformación de una Ordenanza 062-MML
Comisión de Alturas de Edificaciones del Centro Histórico de Lima para que elabore Fuente: Anexo de Ordenanza 062-
MML, 1994.
un instrumento de gestión técnico de vital importancia como lo es el plano de alturas,
aún sin concretarse.
Figura 13. Plano aprobado por
11.04.2006 Ordenanza 931-MML, Que amplía plazo establecido en la Ordenanza 893- Ordenanza 201-MML
MML. Fuente: Anexo de Ordenanza 201-
MML, 1999.
Casuística latinoamericana para afrontar procesos de renovación urbana
en centros históricos
La selección de los centros históricos como objetos de estudio parte de dos criterios: en
primer lugar, que cuenten con la categoría de Patrimonio Cultural de la Humanidad; en
segundo lugar, que sean experiencias exitosas latinoamericanas en renovación urbana,
según criterios de semejanza y similitud basados en aspectos históricos, escala urbana y
de problemática social, validados con especialistas para mayor confiabilidad.
Los casos de intervención seleccionados fueron los siguientes: Centro Histórico de Quito
(1978)1, de Cuba (1982), de México (1987) y de Cartagena de Indias (1984); ser selecciona-
dos implicó la realización de un mapeo por usos de suelos, tipo de monumentos y nivel
de intervención. De esta forma, se pudo construir una matriz de análisis, y obtener conclu-
siones genéricas y por variable de análisis de la intervención (ver Figuras 14, 15, 16 y 17).
Finalmente, el tercer filtro de análisis sirvió para elegir las variables de análisis basadas
en criterios de diseño arquitectónico establecidos en el Reglamento Nacional de Edi-
ficaciones (RNE), y Parámetros Urbanos y Edificatorios (PUE); la finalidad era buscar la
reconfiguración morfológica de las manzanas 6007 y 6016, mejorar las condiciones de
habitabilidad del poblador y recuperar sus valores patrimoniales.
Los resultados finales pueden observarse en la Tabla 1.
Las estrategias de intervención factibles según la realidad urbana de Barrios Altos son las si-
guientes: integración al contexto urbano-monumental, heterogeneidad de usos de suelo,
conservación morfológica de la manzana, priorización del transporte público, gestión de
riesgos y, finalmente, fortalecimiento de las viviendas, esto último como acción prioritaria.
1. Año que fue designado Patrimonio Cultural de la Humanidad.
77
Figura 14. Mapeo por usos de suelos, monumentos y tipo de intervención de Quito
Fuente: Plan Especial del Centro Histórico de la ciudad de Quito, 2013.
Figura 15. Mapeo por usos de suelos, monumentos y tipo de intervención de La Habana
Fuente: Plan Especial de desarrollo integral (2010-2015) La Habana-Cuba, 2014.
78
Figura 16. Mapeo por usos de suelos, monumentos y tipo de intervención de México
Fuente: Plan Integral de manejo del Centro Histórico de la ciudad de México (2011-2016), 2014.
Figura 17. Mapeo por usos de suelos, monumentos y tipo de intervención de Cartagena de Indias
Fuente: Plan Especial de manejo y protección del Centro Histórico de Cartagena de Indias, 2014.
79
Es importante mencionar que, además, se halló en los centros históricos seleccionados

la existencia de diferentes niveles de gestión: nacional e internacional. Esto convirtió en
una arista de vital importancia la gestión para canalizar fondos de cooperación y finan-
ciar las intervenciones urbanas. La importancia de la cooperación y asistencia técnica
internacional en la parte inicial de los proyectos de intervención indica que antes de la
firma de los convenios ya existía la presencia de un equipo preocupado por este aporte;
en estos casos, estaban liderados por la gestión edil o el Estado.
Una reflexión sobre los lineamientos básicos orientadores (L.B.O.), y pa-

rámetros urbanísticos y edificatorios propuestos para la reconfiguración
morfológica de las manzanas 6007 y 6017
Una zona tan neurálgica y sensible como es Barrios Altos se destaca por el acelerado
debilitamiento del carácter residencial, consecuencia del abandono de sus habitan-
tes; por el continuo estado de precariedad de sus viviendas; por la descontrolada
expansión del comercio informal con usos incompatibles (deposito-vivienda-comer-
cio); y por la falta de planificación y fiscalización por parte de las autoridades. Estos
fenómenos han ocasionado que se pierdan las características y costumbres propias
de este barrio histórico de extenso valor monumental, y han dado paso a la proli-
feración de empresarios y trabajadores –población flotante– que, ante la falta de
conciencia por la recuperación de nuestro patrimonio arquitectónico, poco ayudan
a evitar el proceso de degradación constante.
Esta problemática es ampliamente conocida por las autoridades y la sociedad civil; sin
embargo, somos testigos –desde dentro o fuera– del actuar de las autoridades, que
se destacan por la falta de iniciativa o de respuesta inmediata ante un problema que
tendrá consecuencias a futuro, así como del poco trabajo concertado como equipo.
Motivados por contribuir a modificar esta situación generalizada en el Centro Histórico

de Lima, la cual afecta drásticamente a la zona de Barrios Altos e incluye al sector donde
se emplazan las dos manzanas que son materia del análisis, el Proyecto de Recuperación
del Centro Histórico de Lima – PE-LL7-BID (2013), así como EMILIMA y su Programa de
Vivienda Popular, convocan a la cohesión de los diversos actores –dependientes direc-
tos y Oficinas Públicas Desconcentradas (OPD)– de la Municipalidad Metropolitana de
Lima para el desarrollo de un plan integral de renovación urbana de las manzanas con
códigos catastrales 6007 y 6016. Mediante la participación de PROLIMA, la Subgerencia
de Renovación Urbana (SRU) de la Gerencia de Desarrollo Urbano, la Gerencia de Parti-
cipación Vecinal y la Gerencia de Defensa Civil (que careció de constancia en su partici-
pación), se propuso una visión y objetivos concertados para la renovación urbana, los
cuales conciliaron la normativa citada arriba de las décadas de 1990 y 2000 con los do-
cumentos de trabajo que se desarrollaron durante el año 2014. Entre ellos se encuentra
el Plan Concertado del Cercado de Lima 2014-2025, hecho por la Gerencia de Desarrollo
Urbano, y el Plan Maestro del Centro Histórico de Lima al 2025, desarrollado por PROLIMA.
El equipo interdisciplinario trabajó coordinadamente en las diversas áreas, y encargó

a la División Técnica de la Subgerencia de Renovación Urbana (SRU) de la Gerencia
de Desarrollo Urbano la elaboración de los Lineamientos Básicos Orientadores (L.B.O.)
técnicos, en coordinación con PROLIMA.
El objetivo, a mediano y largo plazo, para el Centro Histórico de Lima –y en especial para
la zona de Barrios Altos– planteaba lograr un “….centro vivo, habitable, seguro, sosteni-
ble e inclusivo, que mediante un proceso multidisciplinario recupere su valor histórico y
patrimonial excepcional, manteniendo su identidad y tradiciones inserto en la dinámica
de la metrópoli como lugar de encuentro de culturas.“ (SRU-GDU/PROLIMA, 2014, p. 4)
Fue interesante proyectar una visión concertada que enfoque un proceso multidisci-
plinario; sin embargo, en la práctica fue difícil intentar que todos los actores coordi-
80
nen, cooperen y trabajen al mismo ritmo, dejando de lado sus intereses y carga laboral
para conformar un solo equipo de trabajo concertado. La definición de ‘equipo inter-
disciplinario’ señala que “….la integración armónica de un conjunto de individuos que
interactúan en forma duradera, para el logro de uno o varios objetivos comunes, por
medio de una autoridad técnica y administrativa que, aunque centralizada, considera
la delegación de funciones.” (Menenghello, 1972, p. 82).
Se comprobó ciertamente que las políticas laborales de diversas dependencias fluctúan

entre el recelo por compartir información y una orientación a lograr objetivos aislados
que contribuyan a su propio bienestar, a pesar de su condición de servidores públicos.
Con la formulación de los Lineamientos Básicos Orientadores (L.B.O.) de carácter técni-

co-socioeconómico, se afinaron asperezas en el equipo. Se buscó que su contenido esté
respaldado considerando el artículo 14 del D.S. 011-MTC, que señala
….la información socio-económica y técnico-normativa del área de tratamiento. Igualmen-

te, los objetivos generales para la intervención; el tipo de acciones a aplicarse con relación
con otras áreas, sectores o distritos y el conjunto urbano total, los usos de suelo; las densi-
dades poblacionales y otras referencias para orientar la formulación de proyectos de reno-
vación urbana. (1995)
Si bien se cumplió con el análisis y procesamiento de gran cantidad de información

socioeconómica y técnica, parte importante de este proceso integral, no se pudo de-
sarrollar, ni siquiera considerar, el tipo de acciones pertinentes para la aplicación de
los lineamientos, y parámetros urbanísticos y edificatorios planteados. Es decir, no se
logró obtener un instrumento de gestión que coordine la participación de los diversos
actores, y oriente el proceder para la correcta participación e intervención activa sec-
tor público y privado (ver Figura 18).
Si se consideran las lecciones aprendidas al evaluar la normativa preexistente, destacan

los lineamientos técnicos para las zonas o áreas de tratamiento establecidas. La presente
propuesta tuvo la virtud de afinar los lineamientos técnicos, y materializarlos a nivel de
parámetros urbanísticos y edificatorios que otorgan seguridad jurídica, e incentivan la in-
versión privada o mixta en una zona de alta degradación como Barrios Altos. Se optó por
analizar y reflexionar sobre casuística internacional, que marca una referencia tangible
de casos exitosos ejecutados en realidades similares a la nuestra, y por considerar los pla-
nes en desarrollo para el Centro Histórico de Lima en el año 2014, lo que representó una
iniciativa por conciliar la mayor cantidad de información técnica de calidad disponible, y
dejó de lado los intereses políticos e individuales, así como la burocracia administrativa.
El plantear parámetros, urbanísticos y edificatorios, para las dos manzanas con códigos
catastrales 6016 y 6007, considerándolas como una sola unidad espacial y funcional a
nivel de microzona de tratamiento, conllevó a poder resolver situaciones desfavora-
bles. Por ejemplo, se logró cumplir con el número total de estacionamientos requeri-
dos concentrándolos en la manzana 6007, de mayor extensión.
Si se analiza el caso de los estacionamientos, se consideró disminuir la alta presencia de

espacios destinados a este fin en los primeros niveles de los inmuebles, que perjudican
las dinámicas urbanas y la consolidación del correcto estado de conservación del Centro
Histórico. De esta forma, se procura cubrir el déficit de espacios de estacionamientos
para el área comercial del entorno inmediato mediante la modalidad de renta de 414
espacios de estacionamiento, lo que hace autosostenible la inversión inmobiliaria.
El ratio propuesto fue de un estacionamiento por cada diez viviendas con fines de
renovación urbana (25% del total de viviendas), un estacionamiento cada seis para los
programas fondo MIVIVIENDA S.A. u otros (75% del total de viviendas), y un estaciona-
miento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas.
81
Tabla 1. Matriz de análisis por Centro Histórico según variables de intervención
México Ecuador Colombia Cuba Conclusiones
- La altura de la edificación nueva no debe - Respeta el inmueble -Se respeta las alturas predominantes y los inmuebles
Las alturas son: superar en dos pisos las alturas máximas de entorno, mediante entorno, solo se permite el crecimiento de alturas si: La tendencia en los centros
-6 NIVELES (PB más 5 permitidas en los lotes frontal y colindantes. el estudio de las calles y - Toda nueva edificación que colinde con un inmueble históricos es crecer entre
niveles) en la zona Ciudad - En proyectos de rehabilitación, la altura visuales. de grado de protección I (monumento), no excederá la 4 y 6 niveles, siempre en
Central máxima será establecida en cada zona de En obras nuevas las alturas altura de éste. cuando se respete el
Altura -Para proyectos localizados tratamiento. son de 14 mts. +/-3, - En proyectos de hoteles, oficinas para la renta, instala- contexto y se encuentre
dentro del Primer Contorno - Se puede realizar el incremento de alturas, El inmueble con una ciones extra hoteleras, etc. cada nivel añadido sobre la condicionado a implemen-
2 se podrá optar por alturas condicionando a que el nuevo proyecto debe altura +3 metros, tienen altura mínima estará sujeto a convenio para adquirir el tar edificaciones en buenas
de hasta 5 NIVELES (PB más tener: reutilización de aguas servidas, energía que tener un ancho de vía derecho de crecimiento, hasta cubrir la altura máxima, condiciones.
4 niveles alternativa y tecnologías amigables. mínima de 17 metros. incluidos los retranqueos.
El volumen posterior se Todo edificio con grado de protección III y IV (valor Se concluye que tres de los
Se permitirá el volumen encontrará a 3 m. (por piso monumental) podrá crecer: centros históricos analizados
Volumen posterior a 5m desde la línea No se permiten volúmenes posteriores, toda a construir) desde la línea 1 piso completo, si tiene un solo nivel construido. permiten el volumen
de la fachada, cuando se construcción nueva debe estar alineada a
posterior encuentre frente a plazas o nivel de fachada de la fachada; pudiéndose 2 pisos completos, si tiene dos o más niveles. posterior, el cual debe estar
sobrepasar un plano de 45º El volumen posterior será de 2.75 (similar medida a la al- retirado 2.75m-5.00 m desde
parques. a partir de la última planta tura por piso; altura de piso de volumen posterior: 2.75) la línea de la fachada.
- Ejes vocacionales, para que el espacio

público cumpla un rol articulador de las
potencialidades paisajísticas y turísticas. -Se prioriza la mixtura de usos, siendo el uso residen-
- Priorizar el uso de mixto, Comercio de alta calidad, comercio comunal, Se Permite la ocupación cial el principal uso. La tendencia del uso de
para reactivar la zona. bazares y boutiques, hotelero, culturales, total de la planta baja para - Inserción de nuevos servicios comunitarios, espacios suelo en los centros históri-
Usos - Reutilización de inmuebles artesanal y comercio popular. uso no residencial, para de recreación, comercial y cultural. cos estudiados es incentivar
históricos, dando prioridad a - Incentivo de equipamientos. los demás niveles el uso Las principales consideraciones que destacan son: el uso mixto: residencia y
la vivienda. - Para las edificaciones históricas se propone permitido es residencial. - El primer nivel debe ser destinado a usos comercial otros usos.
una mixtura de usos, donde el porcentaje y gastronómico.
de vivienda no debe ser menor al 60 % de la
construcción total.
-EDIFICACIONES CON ALTURA MÁXIMA DE Se establece las áreas libres mediante los Coeficientes
TRES PISOS: El área libre debe tener una de de Ocupación de Suelo (COS) en donde se considera La tendencia de área libre
El porcentaje mínimo de área superficie mínima de 12.00 m2, cuyas dimen- lo siguiente: de los centros históricos
La obra nueva deberán
Área libre / libre a cumplir deberá ser: siones laterales no debe ser de 3,00 m. - El COS mínimo es 0,75, donde deberá poseer el 25% estudiados es de 20% a
cumplir con las dimensio-
-20% hasta 60 viviendas. -EDIFICACIONES CON MAYOR ALTURA : El de área descubierta como mínimo 25%, asimismo se impulsa
Área verde -25% para más de 60 lado menor deberá ser por lo menos igual a nes mínimas de 9 m2, con - Si el COS es de 0,85 (edificaciones de 12 m de altura), a respetar la tipología de vi-
un lado no menor de 3m
viviendas la tercera parte de la altura total. Consideran- su área descubierta es 15% como mínimo vienda-patio de los centros
do hasta 6,00 m. la dimensión mínima para - Si el COS es de 0,8 (edificaciones de mayor altura), su históricos.
el lado menor. área descubierta es 20% como mínimo
Se propone uniformizar las densidades de las zonas

(200 hab/ha) estableciendo diversidad de tipologías de
vivienda (20% de 1 dormitorio; 50% de 2 dormitorios;
Densidad Con una densidad actual promedio de 65.19 30% de 3 dormitorios)
El área máxima construida La tendencia del área
Poblacional / hab/ha en el centro histórico, se propone 1. Para edificaciones existentes se permite subdividir
por vivienda (sin incluir No se indica el área míni- aproximada de vivienda es
una densidad promedio a llegar de 168 hab/ en viviendas con área mínima de 25 m2 (1 dormitorio)
Área de estacionamiento) no deberá ha, donde las áreas de vivienda aproximada ma de vivienda. 2. Para obra nueva y/o rehabilitación se establecen como mínimo de 38 m2 y
vivienda rebasar los 65 m como máximo de 120 m2
oscilan entre los 38 m2 a 120 m2 áreas mínimas de vivienda:
- Vivienda de 1 dormitorio: 45 - 60 m2
- Vivienda de 2 dormitorios: 60 - 75 m2
- Vivienda de 3 dormitorios: 75 - 120 m2
Se propone un sistema peatonal en el centro

histórico, por lo cuál se plantean estaciona-
mientos en los bordes para poder favorecer La tendencia es priorizar el
El porcentaje de cajones de un transporte intermodal. Se establece la modalidad “park and ride” (intermodal) uso del transporte público
estacionamiento deberá Para edificaciones de carácter residencial se - Los estacionamientos estableciendo redes de transporte público, privado y y movilidad alternativa,
Estaciona- ser mínimo de 30 % para determinará lo siguiente: es de acuerdo al uso del edificios de estacionamiento. restringir los estaciona-
vivienda de interés social, en
mientos régimen condominio. En el -Viviendas con un área igual a menor de 38 m2 inmueble y el área de la Además se establece la aplicación de limitaciones en mientos de acuerdo al área
deberá tener 1 por cada 6 viviendas. vivienda. tiempos de parqueo y el fomento de utilización de de vivienda e inclusive a
caso de la vivienda de interés -Viviendas de áreas de más 38 m2 hasta 120 bicicletas. la cantidad de viviendas
popular, será del 60 % m2, deberá tener 1 por cada 3 viviendas proyectadas
-Viviendas con áreas de más 120 m2, deberá
tener 1 por 2 viviendas.
Se asignan instalaciones que sirvan de refugio en caso de

sismo o inundaciones debido a la cercanía con el mar.
Las construcciones nuevas Se declaran finca ruinosa aquellas edificaciones cuyo cos-
deberán cumplir las
- Se implemento el programa to de reparación es superior al 75% al valor de edificación
medidas que en orden a la
de mantenimiento de red Mitigar los riesgos en los inmuebles a través considerado como nuevo. La Gestión de riesgos en los
protección contra incen-
sanitaria y pluvial. del reforzamiento de las edificaciones En edificaciones nuevas que contemplen edificaciones de centros históricos tiene los
dios, establecen la Norma
- Renovación de la infraes- Se implementa el programa de revisión y grado de protección de carácter ruinoso se considerará: siguientes ejes: riesgo con-
Gestión de Básica de la Edificación.
tructura eléctrica. Las redes reparación de las instalaciones al interior de Grado de Protección I y II (monumentos), se considerará tra desastres, protección del
Las construcciones exis-
riesgos de infraestructura fueron los inmuebles. tentes deberán adecuarse su demolición si presenta una amenaza de derrumbe, su riesgo del inmueble- estado
colocados en el subterráneo. Supresión progresiva del cableado aéreo costo de recuperación es desproporcionado pero si su de conservación, riesgo en
a la reglamentación de
-Implementación de un y la revisión exhaustiva de instalaciones fachada es valiosa se debe reconstruir y adecuar a la obra el manejo de los servicios
protección contra incen-
programa de interno de interiores de los inmuebles. nueva. Todo argumento para demoler debe ser expresado básicos
dios, en la medida máxima
protección civil. fotográficamente.
que permita su tipología y Grado de Protección III y IV (valor monumental y entorno),
funcionamiento se demolerá si presenta amenaza de derrumbe y costo
desproporcionado.
En el centro histórico de Mé- El centro histórico de Car-

xico se impulsa el uso mixto, El centro histórico de Ecuador, tiene tres ejes tagena de Indias, propone El centro histórico de la Habana impulsa la densidad
implementado la vivienda vocacionales, en los cuales se incentiva el incrementar la altura de habitacional mediante el incremento de viviendas y el
como uso principal, asimis- uso mixto y el incremento de la densidad po- la edificación siempre incremento de altura.
mo se plantea el incremento blacional. Las alturas están restringidas a no y cuando el volumen El volumen posterior se encontrará 2.75 m desde la
Conclusiones de alturas restringiéndola sobre pasar dos niveles, asimismo incentiva posterior se encuentre línea de la fachada , priorizando los monumentos.
de acuerdo al contexto. Los a mantener la tipología vivienda-patio. Los 3mts( por piso a construir). El área mínima de vivienda es de 45 m2. El área libre
estacionamientos y el área estacionamientos están restringidos al área Se plantea mantener la ti- esta condicionada al COS.
libre están condicionados de cada vivienda. pología de los patios cuyo Se prioriza el transporte público.
a la cantidad de viviendas área mínima es 9m2
proyectadas.
82
Se modificó de esta manera el ratio establecido por la Ordenanza 893-MML (2005), que
señala un estacionamiento por cada cuatro viviendas para todo el Centro Histórico de
Lima. En este punto es necesario reflexionar acerca de la casuística internacional, don-
de los estacionamientos corresponden directamente al área de vivienda y donde la
tendencia es descongestionar de vehículos el interior de los centros históricos; esto fo-
menta el uso del sistema de transporte público y de la bicicleta. Al respecto, citamos el
artículo 12.3 del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, para el fondo
MIVIVIENDA S.A., aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
(2013), que señala lo siguiente:
En el caso de proyectos de densificación urbana que transformen parcial o totalmente las

viviendas unifamiliares existentes en bifamiliares o multifamiliares: … c) No será exigible la
provisión de estacionamientos, salvo que un estudio de demanda lo solicite, pudiéndose [sic]
construir edificios o bolsas de estacionamientos.
Para el presente caso, entendemos la intervención como un conjunto residencial y no

como un edificio multifamiliar, en el sentido estricto de la definición.
Tenemos la convicción de que debe ser prioritario evitar congestionar el convulsio-

nado Centro Histórico de Lima con más vehículos; esto nuclea los accesos y salidas
vehiculares de los estacionamientos, y concentra el número de espacios de estaciona-
mientos para renta y para residentes (ver Figura 19).
Con respecto a la altura y volumen posterior, se propuso un retranque (con 7 a 10 m

de profundidad) a partir del segundo nivel, con lo que se llegaría a una altura de tres
o cuatro niveles (máximo 11.3 metros) que respeten el perfil del contexto inmediato.
Solo en el Jr. Amazonas se incrementa la altura a seis pisos alineados al perfil, con lo
que se respeta el fondo de crujía de los lotes (ver Figuras 20 y 21).
Definir la altura suscitó una constante discusión entre los diversos equipos técnicos parti-
cipantes. La evaluación de la casuística internacional arrojó un promedio de entre cuatro
y seis niveles; las posiciones más conservadoras optaron por no elevar las edificaciones a
más de cuatro niveles. No obstante, estamos convencidos de que solo se dará cumplimien-
to a los Lineamientos Básicos Orientadores (L.B.O.) propuestos si se incrementa la altura.
La altura tiene relación directa con el área libre y la densidad: a mayor altura sobre un
mismo suelo (terreno), mayor densificación habitacional. La manera de controlar esta
densidad es incrementar el área libre. Entonces, si queremos recuperar el carácter de
barrio y procurar mejorar la calidad de vida de sus habitantes, se requiere densificar
las edificaciones con mayores alturas, de cinco y seis niveles en la manzana 6007, y de
cuatro y cinco niveles en la manzana 6016. Esto se podría lograr a través del uso de re-
tranques sucesivos con frente a las vías, que respeten la monumentalidad del contexto
y refuercen el perfil preexistente. Se ha considerado respetar la densidad neta máxima
de 2250 hab./ha, establecida en el Decreto Supremo 013-2013-VIVIENDA; aclaramos
que la Ordenanza 893-MML (2005) vigente no limita la densidad, lo que ocasiona la tu-
gurización de edificaciones nuevas. De esta manera se podría incrementar el área libre
entre 35% y 40%, lo que favorecería las dinámicas activas y pasivas para el área social en
el interior del conjunto residencial, y evocaría la tipología de vivienda-patio tradicional.
La propuesta consideró una densidad promedio de 1900 hab./ha, una población total de
10,313 habitantes, lo que incluye 2580 hab. para renovación urbana (25%) y 30% de área
libre. El área verde se estableció en 1 m2 por persona; se utilizarían los retranques pro-
puestos de los volúmenes posteriores como techos verdes y soluciones alternativas para
la configuración del área verde en el nivel de acceso. Esto ocuparía 51.27% del área libre.
Se opta por incentivar la recuperación de las áreas verdes para disfrute de los pobladores
de Barrios Altos, que solo se ubican en el interior de conventos o patios de iglesias.
83
Figura 18. Visión y LBO Es necesario elaborar mecanismos de gestión para lograr la autosostenibilidad de las
Fuente: Propuesta de lineamientos áreas verdes en proyectos de renovación urbana dirigidos a pobladores de diversos
básicos orientadores (L.B.O.) técnicos niveles socioeconómicos (ver Figuras 22 y 23), así como contrarrestar la diversidad
para áreas de tratamiento con fines de
Renovación Urbana, 2014.
de usos de carácter incompatible y no autorizados, tales como depósitos y otras in-
dustrias, que degradan los predios y los ambientes urbanos monumentales.
La propuesta da sostenibilidad a las intervenciones mediante el uso mixto (vivien-

da-comercio) en el primer nivel de las edificaciones, lo que además crea la dinámica
requerida por el carácter residencial y proporciona un carácter de integralidad fun-
cional a la propuesta.
Concordamos en la definición de tres ejes potenciales de uso mixto que consolidan la

ubicación privilegiada de las manzanas 6007 y 6016.
Eje 1 - Comercio local. Recupera el Jr. Huanta, el Jr. Jauja y el Jr. Huánuco con activida-
des comerciales destinadas al uso de los residentes, como bazares, bodegas, locales de
comida rápida, cafeterías y minimarkets.
Eje 2 - Comercio y recreación cultural. Recupera el ambiente urbano monumental del Jr.
Ancash mediante la inserción del valor turístico cultural con equipamiento: hospedajes
en las casonas, galerías de arte, cafés, venta de artesanías y restaurantes turísticos.
Eje 3 - Comercio especializado. Recupera el Jr. Amazonas con el refuerzo del carácter
cultural especializado, como el caso de las librerías–café y librerías especializadas, así
como con la inserción de comercios de mayor envergadura, como hospedajes.
Finalmente, en las intervenciones de inserción de vivienda se propone un mayor equi-

librio y diversificación de estas, como la vivienda alquiler; la vivienda para artistas (es-
tudio), para los jóvenes profesionales y comerciantes (población flotante); y la vivienda
multifamiliar para renovación urbana. Se espera que estas contribuyan a consolidar
un Centro Histórico vivo que albergue múltiples culturas, identificadas como una sola
comunidad (ver Figuras 24 y 25).
84
Conclusiones
A nivel general y reflexivo
1. El análisis histórico sobre los cambios físicos externos e internos, que considera di-
versos esquemas de crecimiento según su temporalidad, espacialidad y conectividad,
ha permitido definir cualitativamente la intensidad del cambio morfológico durante
cada periodo. Barrios Altos, como unidad espacial, ha sufrido una serie de transforma-
ciones morfológicas vinculadas a sus periodos históricos. Entre ellas, se encuentra ser
un espacio de transición o de desplazamiento, el cambio de superficie rural a urbano,
el aumento de densidad en el interior de la manzana y los usos de suelos heterogé-
neos donde la vivienda siempre es el aspecto más importante. Esto ayuda a compren-
der las consideraciones previas más importantes de origen y consolidación que han
sufrido las manzanas aquí estudiadas.
2. Es de gran importancia comprender que la renovación urbana desde la gestión muni-

cipal no es un plan de destugurización bajo una normatividad específica ni un paquete
de intervenciones físicas aisladas en el espacio público. Tampoco se puede priorizar úni-
camente el rescate de los valores monumentales y mucho menos generar interacciones
socioculturales, por más bien intencionadas que estas sean. La renovación urbana debe
ser asumida como un proceso de ideas y acciones a mediano y largo plazo –de voluntad
política sostenida–, con una mirada integradora donde todas las dimensiones sean ma-
nejadas disciplinariamente a través de nuevos enfoques y estrategias que tengan como
objetivo principal la mejora de la calidad de vida del poblador original de Barrios Altos.
3. En función a la experiencia y las propuestas de ensayo-error dadas a nivel latinoa- Figura 19. Propuesta de estaciona-
mericano, se conoce que los procesos de renovación urbana en Centros Históricos, por mientos
su multidimensionalidad, son procesos lentos, largos y llenos de variables sorpresa; Fuente: Propuesta de lineamientos
tan solo con participaciones parciales o asumidas desde la gestión municipal no es básicos orientadores (L.B.O.) técnicos
suficiente y ni siquiera alentador. Por ello, una alternativa es plantear tres modelos de para áreas de tratamiento con fines de
gestión en renovación urbana y destugurización: primero, el modelo de i) renovación Renovación Urbana, 2014.
urbana desde una visión tradicional del Estado; luego, ii) renovación urbana focaliza-
da en el mercado inmobiliario, en paralelo con un modelo de renovación urbana con
una intervención institucionalista; y, finalmente, iii) renovación urbana de necesidad
pública, preferentemente de interés social –estos deberán diseñarse y planificarse es-
pecíficamente teniendo en cuenta la realidad del Cercado de Lima–.
4. La reconfiguración morfológica de estas manzanas y de Barrios Altos en su conjunto
debe convertirse en objetivo de emergencia y no solo un debate dentro de la acade-
mia. Esta es una perfecta oportunidad, a manera de punto de inicio, para la construc-
ción urbana del barrio con mejores condiciones de vida, el fortalecimiento de sus eco-
nomías locales, la regulación de sus dinámicas internas, y la conservación de su escala
barrial dentro de la normatividad vigente nacional y metropolitana.
5. Existen limitaciones de origen en cuanto a las funciones y el rol que debe desem-
peñar la Subgerencia de Renovación Urbana (SRU) de la MML, ya que esta se centra
principalmente en viabilizar y salvar los aspectos operativos de una ley especifica que
busca principalmente minimizar el número de tugurios en Barrios Altos.
6. En cuanto a la autoridad edil, si bien el objetivo fue proyectar una visión concertada
con un enfoque multidisciplinario, en la práctica se verificó que las políticas laborales
de diversas dependencias fluctúan entre el recelo por compartir información y un sen-
tido de lograr objetivos aislados que contribuyan a su propio bienestar, a pesar de su
condición de servidores públicos.
A nivel específico y propositivo

1. A pesar de desarrollar el análisis y procesamiento de la información socioeconómica
y técnica, una parte importante de este proceso integral no se pudo desarrollar: las ac-
85
Figuras 20 y 21. Propuesta de alturas

sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para
ciones pertinentes para la aplicación de los lineamientos, y parámetros urbanísticos y

edificatorios planteados. Es decir, no se pudo elaborar un instrumento de gestión que
coordine la participación de los diversos actores y oriente el proceder, para la correcta
participación e intervención activa entre el sector público y el privado.
2. Otro factor importante que no permite monitorear el estado de base en Barrios Altos
es la falta de una base de datos y catastro depurados o actualizados; solo se cuenta con
diagnósticos aislados de análisis interdisciplinarios, donde cada análisis busca abordar
diferentes interpretaciones, y luego se obtiene una sumatoria de datos e información.
Incluso existe duplicidad de información, objetivos e inversión pública.
3. La presente propuesta tuvo la virtud de afinar los lineamientos técnicos y materiali-
zarlos a nivel de parámetros urbanísticos y edificatorios, los cuales otorgan seguridad
jurídica e incentivan la inversión privada o mixta (público-privada) en una zona de alta
degradación como Barrios Altos. Se optó por analizar y reflexionar sobre la casuística
internacional, que marca una referencia tangible de casos exitosos ejecutados en rea-
lidades similares a la nuestra, y por considerar los planes en desarrollo para el Centro
Histórico de Lima en el año 2014, lo que representó una iniciativa por conciliar la ma-
yor cantidad de información técnica de calidad disponible.
4. Si bien es necesario considerar un ratio de estacionamiento mínimo para las vivien-
das y el comercio, debe ser prioritario evitar congestionar el convulsionado Centro
86
Figura 22. Propuesta densidad

Figura 23. Propuesta área libre

87
Figura 24. Propuesta Usos Histórico de Lima con más vehículos; para el presente caso se nuclean los accesos y
Fuente: Propuesta de lineamientos bá- salidas vehiculares de los estacionamientos. Se incluyó la modalidad de renta de 414
sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para espacios de estacionamiento para el área comercial del entorno inmediato; de esta
manera se haría autosostenible la inversión inmobiliaria.
5. Para recuperar el carácter de barrio, se requiere densificar las edificaciones con alturas
de cinco y seis niveles en la manzana 6007, y de cuatro y cinco niveles en la manzana
6016; el mecanismo sería el uso de retranques sucesivos con frente a las vías, que respe-
ten la monumentalidad del contexto y refuercen el perfil preexistente. Se respetaría la
densidad neta máxima de 2.50 hab./ha. De esta manera, se podría incrementar el área
libre entre 35% y 40%, lo que favorecería las dinámicas activas y pasivas para el área social
en el interior del conjunto residencial, y evocaría la tipología de vivienda-patio tradicional.
6. Es importante incorporar la propuesta de 1 m2 de área verde por persona, y utilizar

Figura 25. Vista volumétrica de la
propuesta también los retranques propuestos para los volúmenes posteriores (techos verdes) y
Fuente: Propuesta de lineamientos bá- soluciones alternativas para la configuración de áreas verdes en 50% del área libre. Se
sicos orientadores (L.B.O.) técnicos para incentivaría la recuperación de estas áreas para disfrute de los pobladores de Barrios
áreas de tratamiento con fines de Reno- Altos, que actualmente solo se ubican en el interior de conventos o patios de iglesias.
7. Se requiere dar sostenibilidad a las intervenciones mediante el uso mixto (vivien-
da-comercio) en el primer nivel de las edificaciones, lo que crea además la dinámica re-
querida por el carácter residencial. Concordamos en la definición de tres ejes potencia-
les de uso mixto que consolidan la ubicación privilegiada de las manzanas 6007 y 6016.
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teramericano de Desarrollo.
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Renovación urbana y Centro Histórico de Lima: Reﬂexiones sobre aspectos

Article in Devenir - Revista de estudios sobre patrimonio edificado · May 2016

Fredy Mendoza Nuñez

Investigaciones personales relacionadas a consultorias realizadas View project

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RENOVACIÓN URBANA Y CENTRO HISTÓRICO DE LIMA:

Antecedentes históricos de las manzanas 6007 y 6016 en Barrios Altos

Barrios Altos es un espacio de importante valor patrimonial, producto de la interacción

Figura 1. Barrios Altos y su localiza-

Periodo de preexistencia. En este periodo se consideran dos momentos: el prime-

Periodo intersticial y de conurbación. El primer momento de este periodo está ca-

Periodo de densificación y hacinamiento. Se caracteriza por la demolición de la mu-

Figura 3. Las Manzanas 6007 y 6016

Figura 4. El canal Huatica en 1920

A partir de ello, la presente investigación pretende contribuir con un Centro His-

Mediante un análisis de las variables que afectan directamente al proceso de degra-

Figura 6. Zona con financiamiento

Humanidad y presenta tres inmuebles con categoría de monumento, cinco de valor

Figura 7. Accesibilidad vial

Figura 8. Mapeo de análisis de Monumentalidad

La vulnerabilidad estructural de los inmuebles existentes arrojó para la manzana 6007

Normativa vigente y sus limitaciones para el proceso de Renovación Ur-

Este proceso multidisciplinario e integral debería considerar una estructura de desa-

A continuación se lista el marco normativo técnico-legal promulgado por el gobierno

05.11.1991 Decreto Legislativo 696, Ley de promoción a la inversión privada en

24.07.1995 Decreto Supremo 011-MTC, Reglamento de la Ley de Promoción a la

El gobierno central aborda el problema de recuperación de zonas urbanas deterioradas,

Básicos Orientadores (L.B.O.) técnicamente viables. En la práctica aún no se delimitan

02.10.2009 Ley 29415, Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados

30.10.2010 Decreto Supremo 011-2010-VIVIENDA “Reglamento de la Ley de sa-

Normativa del Centro Histórico de Lima

A continuación se lista el marco normativo técnico-legal promulgado por la Municipa-

18.08.1994 Ordenanza 062-MML, Reglamento de Administración del Centro His-

Regula mediante parámetros administrativos y técnicos la diferenciación de los gra-

12.04.1999 Ordenanza 201-MML, Plan Maestro Centro de Lima.

El capítulo IV se ocupa de la renovación urbana, y establece el rol activo de la Munici-

Esta ordenanza consolidó una importante propuesta técnica, y desarrolló un trabajo

27.12.2005 Ordenanza 893-MML, Reajuste Integral de la Zonificación de los Usos

1. Año que fue designado Patrimonio Cultural de la Humanidad.

Es importante mencionar que, además, se halló en los centros históricos seleccionados

Una reflexión sobre los lineamientos básicos orientadores (L.B.O.), y pa-

Motivados por contribuir a modificar esta situación generalizada en el Centro Histórico

El equipo interdisciplinario trabajó coordinadamente en las diversas áreas, y encargó

Se comprobó ciertamente que las políticas laborales de diversas dependencias fluctúan

Con la formulación de los Lineamientos Básicos Orientadores (L.B.O.) de carácter técni-

….la información socio-económica y técnico-normativa del área de tratamiento. Igualmen-

Si bien se cumplió con el análisis y procesamiento de gran cantidad de información

Si se consideran las lecciones aprendidas al evaluar la normativa preexistente, destacan

Si se analiza el caso de los estacionamientos, se consideró disminuir la alta presencia de

Tabla 1. Matriz de análisis por Centro Histórico según variables de intervención

México Ecuador Colombia Cuba Conclusiones

- Ejes vocacionales, para que el espacio

Se propone uniformizar las densidades de las zonas

Se propone un sistema peatonal en el centro

Se asignan instalaciones que sirvan de refugio en caso de

En el centro histórico de Mé- El centro histórico de Car-

En el caso de proyectos de densificación urbana que transformen parcial o totalmente las