Sube V 01

GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE i
LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADA A PROYECTOS DE INVERSIÓN

PÚBLICA MEDIANTE FINANCIACIÓN SOSTENIBLE: APROVECHAMIENTO DE
UN ESPACIO PÚBLICO EN LA AVENIDA DIAGONAL SANTANDER DE LA
CIUDAD DE CÚCUTA
ANGÉLICA MARÍA PACHECO QUINTERO.
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA

FACULTAD DE ARQUITECTURA
MAESTRÍA EN GESTIÓN URBANA
BOGOTÁ, D.C.
2016
GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE ii
LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADA A PROYECTOS DE INVERSIÓN

PÚBLICA MEDIANTE FINANCIACIÓN SOSTENIBLE: APROVECHAMIENTO DE
UN ESPACIO PÚBLICO EN LA AVENIDA DIAGONAL SANTANDER DE LA
CIUDAD DE CÚCUTA
ANGÉLICA MARÍA PACHECO QUINTERO.
Trabajo de grado para optar al título de Magister en Gestión Urbana
Director: ANDRÉS VALVERDE FARRÉ
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA

FACULTAD DE CIENCIAS AMBIENTALES
MAESTRÍA EN GESTIÓN URBANA
BOGOTÁ, D.C.
2016
GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE iii
Nota de aceptación
___________________________
Firma decano de la Facultad
___________________________
Firma primer jurado
___________________________
Firma segundo jurado
Bogotá, D.C., Octubre 26 de 2016

GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE iv
Agradecimientos
La autora expresa sus agradecimientos a:
Andrés Valverde, director del proyecto por sus valiosos aportes
A la Universidad Piloto de Colombia
A todas aquellas personas que de una u otra forma han colaborado en la elaboración de
este proyecto.
GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE 5
Tabla de Contenido
Pág.
Resumen ............................................................................................................................... 10
2. Justificación ...................................................................................................................... 13
3. Formulación del problema ............................................................................................... 14
4. Objetivos ......................................................................................................................... 15
4.1. Objetivo general ........................................................................................................ 15
4.2. Objetivos específicos ................................................................................................. 15
5. Marco Referencial ............................................................................................................ 16
5.1 Estado del arte ................................................................................................................ 16
5.2 Marco conceptual .......................................................................................................... 25
5.2.1. Principios Fundamentales del Ordenamiento del Territorio................................. 25
5.2.1.1 El principio de la función social y ecológica de la propiedad. .......................... 25
5.2.1.2 La prevalencia del interés general sobre el particular ..................................... 25
5.2.2 Instrumentos del Ordenamiento Territorial ........................................................... 27
5.2.2.1. Instrumentos de planificación. ....................................................................... 27

5.2.2.3 Instrumentos de gestión de la tierra urbana................................................... 29
5.2.3. Instrumentos de Gestión del Suelo. ................................................................... 31
5.23.1. La Adquisición de Inmuebles por Enajenación Voluntaria o Forzosa.............. 31
5.2.4. Instrumentos de Financiación. ........................................................................... 34
5.2.4.1. La plusvalía. ..................................................................................................... 34
6. Marco metodológico ....................................................................................................... 45
6.1. Tipo de investigación ................................................................................................. 45
6.2.Tipo de metodología................................................................................................... 45
6.3. Zona de estudio ......................................................................................................... 46
6.4. Variables .................................................................................................................... 47
6.5. Técnicas e instrumentos de recolección de datos .................................................... 47
6.5.1. Análisis documental ........................................................................................... 47
6.5.2 Entrevistas .......................................................................................................... 47
6.6 Observación ............................................................................................................... 49
6.7 Técnicas e instrumentos de procesamiento y análisis de datos ............................... 49
7. Antecedentes .................................................................................................................... 50
8. Diagnóstico de la zona- Avenida Diagonal Santander ..................................................... 54
8.1. Ubicación ................................................................................................................... 55
8.2. Características Urbanas ............................................................................................ 55

8.2.1.Área de Actividad. ............................................................................................... 57
8.2.2. Usos Principales. ................................................................................................. 57
8.2.3. Usos Complementarios. ..................................................................................... 57
8.3. Problemáticas Urbanas.............................................................................................. 57
9. Propuesta ......................................................................................................................... 59
10. Instrumento de financiación a utilizar ....................................................................... 69
10.1. Instrumento de financiación- Contribución local por valorización. ................. 69
10.2. Análisis DOFA respecto a la utilización del instrumento de financiación,
contribución por valorización. .......................................................................................... 69
10.3. Lineamientos .......................................................................................................... 70
11. Conclusiones ................................................................................................................... 71
12. Referencias ..................................................................................................................... 73
Anexos .................................................................................................................................. 76
Lista de figuras
Pág.
Figura 1. Avenida Diagonal Santander. ........................................................................... 46
Figura 2. Diagonal Santander Puente Elías M. Soto. ........................................................ 46
Figura 3. Avenida Diagonal Santander. ............................................................................. 47
Figura 4. Mapa satelital de Cúcuta Avenida Diagonal Santander. ...................................... 55
Figura 5. Problemáticas urbanas. ....................................................................................... 58
Figura 6. ¿Qué hacemos bien y mal?. ................................ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 7. Glorieta. ........................................................... ¡Error! Marcador no definido.
Figura 8. Miniglorietas. ....................................................... ¡Error! Marcador no definido.
Figura 9. Glorieta doble. ...................................................... ¡Error! Marcador no definido.
Figura 10. Glorieta de dos puentes. .................................... ¡Error! Marcador no definido.
Figura 11. Glorieta tipo pesa. ............................................ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 12. Intersección anular. ............................................ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 13. Glorieta con semáforos. ................................... ¡Error! Marcador no definido.
Figura 14. intersección a intervenir. Calle 11 con avenida 3. . ........................................... 64
Figura 15. Glorieta peatonal. ............................................................................................... 67
Figura 16. Glorieta propuesta. .......................................................................................... 67
Figura 17. Glorieta vista de cerca. .................................................................................... 68
Figura 18. Glorieta vista desde el aire. .............................................................................. 68

Lista de Anexos
Pág.
Anexo A. Entrevistas ............................................................................................................ 76
Anexo B. Encuesta ............................................................................................................ 105

Resumen
Las autoridades municipales de la ciudad de Cúcuta han planteado el desarrollo de un
Sistema Integrado de Transporte Masivo (SITM) en la ciudad de Cúcuta y su zona
metropolitana desde el año 2010, el cual cambiará notablemente el desarrollo urbano de la
ciudad en su sistema de movilidad, atendiendo las necesidades de movilización en transporte
público de los municipios.
Sin embargo, no se han generado mecanismos de articulación con el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), que faciliten la gestión para generar obras que mejoren la
calidad urbana de la ciudad con un sistema de seguimiento, sostenimiento y evaluación, que
facilite el ejercicio de dar cumplimiento a todos los instrumentos de gestión, claramente
establecidos en el POT.
Por consiguiente esta investigación formula una propuesta piloto que utilice instrumentos
de gestión urbana que capten parte de una contribución económica directa generadas con el fin
de mejorar una zona de impacto del SITM, la Avenida Diagonal Santander, de manera
alineada con el (POT).
De esta manera se quiere que esta propuesta genere una economía sostenible, con un
alcance a mediano y largo plazo, en donde las autoridades municipales no generen recursos
que perjudiquen de una manera agresiva la economía de la ciudad, dando como resultado al
abandono de lo realizado, reduciendo los importes de inversión pero sobre todo los
presupuestos de mantenimientos a lo largo de la vida útil de las obras ejecutadas por la
administración pública.
La gestión del suelo urbano ha sido el mecanismo y la iniciativa para la normalización de la
ocupación del suelo urbano, es por ello que la inversión pública, se considera como una opción de
desarrollo de ciudades mediante fuerzas políticas e iniciativas de la sociedad local y que tiene como
finalidad la generación de procesos de planificación urbanística donde se preserva el interés público
frente al privado. (Morell, 2013)
En Cúcuta y otras ciudades, se ha venido desarrollando un enfoque puramente técnico del
transporte y la movilidad, sin una visión de gestión urbana como mejoramiento integrado de la
calidad urbana. Ni el Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad de Cúcuta contempla
instrumentos de gestión urbana asociados a proyectos de inversión pública estipulados en la
ley 388 de 1997 (recuperación de plusvalía, impuesto predial, bonos y pagaré, mayor
edificabilidad, entre otros) ni tampoco mecanismos de economía sostenible que podrían
generar mayores impactos en términos sociales, económicos y ambientales y fuentes de
ingreso en las zonas de impacto del proyecto del SITM (Plan de Ordenamiento Territorial,
2011).
En la presente investigación, hará énfasis en el análisis de los instrumentos de gestión
urbana existentes en Colombia, conocidos como de planeación, gestión y financiación urbana
y como a través de ellos se puede mejorar la calidad urbana de la ciudad con ayuda de las
autoridades municipales. Se generará una propuesta piloto de instrumentos de gestión urbana
que mejoren la calidad del sector de la avenida Diagonal Santander en la ciudad de Cúcuta,
que genere mecanismos propios de sostenibilidad para el proyecto en sí y la ciudadanía, para
lo cual se explorarán las necesidades de la población mediante entrevistas a actores claves. Se
analizará de qué manera el proyecto piloto incluirá a la población beneficiaria mediante una
economía solidaria y sostenible.

Bajo este concepto se abordará el problema relacionado con la integración de los
instrumentos de gestión de gestión urbana y el POT, en virtud del aprovechamiento del SITM.
Por esta razón se hace necesario pensar en la ciudad, investigando los diferentes mecanismos
de gestión existentes en la normatividad, que se apliquen al ordenamiento del municipio a
través de la creación de acciones que satisfagan las necesidades de la población.
El propósito es generar la articulación de estos instrumentos en la normatividad de la
ciudad para que sea aplicada debidamente y que dé como resultado una operación que
contribuya en pro de los habitantes.
Para cumplir los objetivos propuestos y desarrollar la propuesta planteada, se desarrollará
el marco metodológico, que permitirá relacionar las falencias del POT, en el caso específico,
descubrir la necesidad de la población en la zona escogida y como por último que se
implementen los mecanismos de gestión urbana a través del plan piloto que se quiere
establecer en la zona escogida, la cual será la avenida Diagonal Santander en la ciudad de
Cúcuta.
Por ello, de manera posterior se presenta una caracterización de la zona, realizando un
acercamiento a través de entrevistas con la población perteneciente a esta, que permitió
profundizar en las condiciones físicas del territorio.
Palabras claves: Ordenamiento territorial, Instrumentos de Gestión Urbana, Financiación

Pública, Economía Sostenible
2. Justificación
La ciudad de Cúcuta, presenta un proyecto de SITM que busca facilitar la integración del
área urbana con los contextos metropolitano y regional, el cual se debe aprovechar para el
mejoramiento de la calidad urbana. El Plan de Ordenamiento de la ciudad no cuenta con la
aplicación de instrumentos de gestión urbana que permitan aprovechar este proyecto por
medio de obras públicas que sean económicamente sostenibles y los altos ingresos generados
para obtener mayores beneficios que se reflejen en el territorio. Solo cuenta con el enunciado
de incorporar los instrumentos de gestión del suelo, mas no, como debería ser su desarrollo y
que instrumentos se deberían aplicar para cada caso en la ciudad. Se necesita que mediante
ellos se realicen obras y/o proyectos que sean beneficiosos para los habitantes donde se
elabore una buena gestión que provean una mejor imagen del territorio con ayuda de los entes
territoriales. La zona escogida en este proyecto llamada Avenida Diagonal Santander de la
ciudad de Cúcuta, necesita un mejoramiento en su entorno, ya que presenta necesidades
urbanas insatisfechas que afectan la población que la habita diariamente.
Por conocimientos previos se detecta una deficiencia en la parte de los administradores
locales, por lo que existe un interés en proponer iniciativas que apoyen el progreso de la
ciudad a través del SITM, proyectos de inversión pública que generen capacidad de ingresos a
la misma población beneficiada.
La justificación pareciera que no tuviera relación con el tema propuesto en el título sobre
aplicación de instrumentos para gestionar suelo para el aprovechamiento del espacio público
en la Avenida Santander y creo que falta contextualizar para entender cómo se relaciona con la
implementación del SITM.

3. Formulación del problema

¿Cómo mejorar la gestión y calidad urbana de una zona de la avenida Diagonal Santander,
mediante instrumentos de gestión del suelo, aprovechando la inversión pública en el SITM con
una financiación pública sostenible?

4. Objetivos
4.1. Objetivo general
Formular una propuesta piloto que integre un instrumento de gestión urbana para mejorar
la calidad urbana en una zona de la Avenida Diagonal Santander de la ciudad de Cúcuta, como
aprovechamiento de la creación del proyecto del Sistema Integrado de Transporte Masivo en
la ciudad (SITM), por medio de financiación pública para que los ingresos públicos obtenidos
sean reinvertidos en parte en la misma zona.
4.2. Objetivos específicos
1- Diagnosticar un sector de la Avenida Diagonal Santander de la ciudad de Cúcuta, zona

priorizada de manera alineada con el POT, identificando necesidades urbanas.
2- Formular una propuesta piloto de instrumentos de financiación pública para mejorar la
calidad urbana de una zona de la avenida Diagonal Santander, mediante captación de
ingresos directos, que sea autosostenible financieramente a mediano y largo plazo
3- Determinar las falencias y beneficios respecto de la obra a realizar, a partir de una
encuesta.
4- Formular lineamientos que faciliten la implementación de financiación pública.
5. Marco Referencial
5.1 Estado del arte
Se encuentran experiencias de diferentes países que demostraron que por medio de
instrumentos de planeación urbana y financiación como la contribución de valorización y la
plusvalía, se han podido crear proyectos de inversión pública exitosos.
Estos instrumentos se han sido utilizados desde hace varios siglos atrás. Inglaterra utilizó
la valorización alrededor del año 1650, para construir canales a lo largo de los ríos Lea y
Támesis. Posteriormente en 1801, la Cámara de los Lords autorizó una contribución de
mejoras para mejorar el desarrollo urbano. Al igual que Francia, comenzaron a utilizar la
valorización, para la construcción de parques, carreteras y puentes. En Japón, utilizaron los
instrumentos de reajuste de tierras para promover la urbanización, herramienta que también
fue utilizada en Corea del Sur y Finlandia. (Smolka, 2014)
En la actualidad, en España, los municipios capturan parte del incremento del valor del
suelo en las áreas de expansión urbana solicitando a los propietarios la cesión de entre 5 por
ciento y 15 por ciento de los lotes urbanizados para la municipalidad. (Smolka, 2014).
Las ganancias asociadas a derechos asignados en planes parciales o generales, han sido
utilizadas para financiar nuevas áreas de urbanización en muchos países europeos tales como
Inglaterra, donde se ha aplicado un impuesto al incremento del valor producto de la
rezonificación de la tierra, o Francia, donde el PlafondLégal de Densité, ha permitido realizar
cargos a los derechos de construcción cuando se rebasan ciertos límites. (Smolka, 2014).
A continuación se analizan algunos instrumentos implementados en América Latina.
“Los cepacs en Sao Paulo (Certificados de potencial adicional de construcción), Fueron
creados en marzo de 1995 en el municipio de Sao Paulo” (Sandroni, 2012, pág. 9). Es un
método que se realizó para básicamente separar la contrapartida económica debida por el
emprendedor inmobiliario de la realización de su proyecto, es decir, el propietario tiene
derecho a una edificabilidad base por encima de la cual puede construir.
El límite máximo del coeficiente de aprovechamiento en el municipio de São Paulo y en
las Operaciones Urbanas fue establecido como 4. De esta forma si un lote tenía un coeficiente
2 y el emprendedor quisiera aumentar hacia 4 tendría que adquirir los cepacs correspondientes
a la diferencia entre 2 y 4” (Sandroni, 2012, pág. 9).
Los ingresos obtenidos por su venta están vinculados a un uso determinado, a la
financiación de una o más intervenciones especificadas en un menú de obras previstas y
necesarias en el interior del perímetro de una Operación Urbana. “Se destinaron inicialmente
para financiar la ampliación de la Avenida Faría Luna” (Sandroni, 2015. p. 9)
Estos certificados fueron emitidos por la Administración Municipal y sus resultados
financieros vinculados a las obras necesarias (infraestructura y viviendas sociales) en el
interior del perímetro de las respectivas Operaciones Urbanas.
La adquisición de los cepacs por los interesados estaba destinada para tener el derecho de
construir un área superior a la cual el lote tenía derechos de construir hasta el límite de cuatro
veces el área del lote que es el máximo de construcción en las partes intervenidas por el
municipio, en este caso Faria Lima; para un cambio de uso; y para cambios en las tasas de
ocupación. Aunque fue un medio de transformar plusvalías urbanas en recursos financieros, no

fueron utilizados inmediatamente para financiar las intervenciones urbanas, no prosperaron,
puesto su venta en bolsa, aumentaría la deuda pública del municipio. Sin embargo, después de
la aprobación del estatuto en la ciudad se autorizó la emisión de los cepacs como forma de
recibir contrapartidas económicas por los gobiernos municipales. Luego de esta aprobación,
por el Consejo Municipal de Sao Paulo, se fueron dando negociaciones por medio de subasta
electrónica en la Bolsa de Valores de Sao Paulo, fueron vendidos 100.000 cepacs. Se
presentaron nuevos fracasos en las ventas de los cepacs, por motivo del desinterés por parte
del sector privado (constructores) en el área más dinámica de la ciudad. (Sandroni, 2012, págs.
9,10,11).
Es una experiencia positiva, ya que los cepacs permiten mejorar el entorno de la ciudad
gracias a lo que se recauda producto de un proyecto de construcción. Las ganancias obtenidas
podían ser invertidas en operaciones urbanas que sean provechosas tanto para los habitantes
como para el mejoramiento urbano de la ciudad.
En la ciudad de Curitiba, Brasil, desde inicio de los años 90, no se utilizaban los cepacs
con tanta intensidad, pero tuvieron relativo éxito. En 1991, se utilizó la otorga onerosa del
derecho de construir (OODC), derechos adicionales de construcción, el cual consiste en el
cobro por derechos de edificación por la diferencia entre el facultado por el coeficiente de
aprovechamiento básico y el coeficiente máximo definido en el Plan Director, también usado
en la conversión de uso rural a urbano. Pero sus ingresos anuales no fueron los esperados.
(Sandroni, 2012, pág. 27)

Por su desarrollo urbanístico, por sus grandes plazas e inmensas zonas verdes en pleno
centro de la ciudad, con bulevares y calles floridas, Curitiba es considerada la ciudad de mayor
calidad de vida de Brasil y unas de las ciudades más limpias de Sudamérica.
Recientemente, a partir de 2009, en Sao Paulo y Curitiba se han aprobado Operaciones
Urbanas en las cuales se han utilizado cepacs (Sandroni, 2012, pág. 27).
Rio de Janeiro, capturaba plusvalía utilizando mecanismos como los cepacs y los
derechos de construcción, a escala pequeña y tenía poca representación de ingresos para
el poder municipal. En la ciudad la captura de plusvalías ganó mayor escala con la
creación del proyecto de la región del Puerto de Rio de Janeiro, Puerto Maravilla. Esta
operación fue aprobada para recuperar el área portuaria y central de la ciudad. Se
conoce el Programa Básico de Ocupación del Área, que tiene por objetivo obtener
cambios urbanísticos estructurales, mejoras sociales y valorización ambiental en el
perímetro de la Operación Urbana consorciada. (Sandroni, 2012, pág. 28).
La financiación del proyecto Puerto Maravilla en Rio de Janeiro, se dio por medio de los
cepacs, aunque se presentó una diferencia en el momento de venderlos en Bolsa de Valores, ya
que no se realizaron subastas directamente a los desarrolladores sino la venta de todos los
cepacs emitidos para un solo comprador, a la Caixa Económica Federal, un banco estatal
federal quien se encargaría de revender a los desarrolladores en subastas o directamente en
Bolsa de Valores, los cepacs comprados del municipio. Desde el punto cuantitativo no tuvo
éxito, solo un desarrollador decidió pagar un sobre precio de un 100%, sobreprecio elevado
para obtener derechos de construcción y lanzar un proyecto. (Sandroni, 2012, pág. 30)
Por otro lado las autoridades de la ciudad del Rosario en Argentina abordaron en los
últimos años lo relacionado a los instrumentos de gestión del suelo, encargando un valioso
trabajo al centro de estudios Urbanos y Regionales (CEUR), que tuvieron como propósito
contribuir a una estrategia científica nacional apoyada en el soporte a la investigación la
formación de recursos humanos, la difusión y transferencia de conocimientos, y la interacción
con otras instituciones locales, nacionales e internacionales de cultura científica y de
promoción socio técnica, para el avance de la ciencia así como para el progreso económico,
social y cultural del país. Dio lugar a una serie de exploraciones posteriores sobre estas
cuestiones por parte de sus funcionarios y técnicos.
Tiene como objetivo específico Investigar en temas prioritarios vinculados al desarrollo
urbano y regional argentino y latinoamericano, en su relación con el contexto mundial y en su
interfase con otras dimensiones de abordaje analítico (innovación tecnológica, género, energía,
salud, medio ambiente) (Policy, 2011).
En Ecuador se estableció el COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial
Autonomía y Descentralización), donde se estableció un impuesto del 10% por transferir una
propiedad, una deducción de plusvalías a las expropiaciones para vivienda de interés social y
proyectos de regularización, y un reconocimiento explícito del enriquecimiento sin justa causa
(Smolka, 2014).
Es de gran importancia destacar las diferentes experiencias de mejoramiento de las
ciudades gracias la creación de obras públicas mediante instrumentos de financiación que se
han dado en Colombia.

El Puente del Común en Bogotá, fue construido utilizando una forma de contribución de
mejoras, en 1809 (Smolka, 2014).
En Colombia se utiliza la Contribución de valorización desde 1921, explicado este
anteriormente, permitiendo recuperar parte o la totalidad de los incrementos en el precio del
suelo derivados de la implantación de obras públicas. La recuperación de las plusvalías
creadas puede no ser total una vez que el cobro tiene límite que es establecido por el costo de
la obra. Este instrumento legal ha llegado a representar un porcentaje significativo de las
inversiones públicas en el medio urbano en ciudades como Bogotá y Medellín. En el caso de
Bogotá para determinar el valor de la contribución de cada inmueble se toman en cuenta una
serie de factores como, el estrato, la densidad o número de pisos, el grado de beneficio y el
área (Policy, 2011).
Bogotá recoge cerca de mil millones de dólares para invertir en obras públicas utilizando
este gravamen, y otras ocho ciudades importantes están cobrando, en conjunto, otros mil
millones de dólares. Es de destacar analizando cobros recientes en la contribución sobre
1.500.000 predios en Bogotá, que su cobro ha sido generalmente aceptado por los
contribuyentes, con tasas de no pago relativamente bajas (baja cartera morosa) de hecho, más
bajas que para el impuesto a la propiedad inmobiliaria. Si bien su legitimidad no está puesta en
duda, incluso entre la comunidad empresarial, ha habido controversia sobre la aplicación
metodológica de la carga y hay discusión en otras ciudades colombianas sobre el modelo a
utilizar (Policy, 2011).
En Bogotá para poder efectuar el cobro de valorización por beneficio local, el IDU debe
identificar el área de influencia, es decir, hasta donde podría generar beneficios y definir la
valorización de los inmuebles. El criterio para establecer las zonas de influencia y los grados
de beneficio es que los predios que se incluyen son aquellos que por su cercanía y
accesibilidad al proyecto registran una mayor frecuencia de uso y que así mismo pueden
beneficiarse directamente por la construcción de la infraestructura según el impacto en los
avalúos y condiciones económicas de los inmuebles (Policy, 2011).
A finales de los años 1960, la contribución de valorización, alcanzó a representar el 16%
del total de los ingresos de Bogotá y el 45% de los ingresos del municipio de Medellín. A
principios de la década de 1980 permitió recaudar el 30% de los ingresos de Cali y en 1993 el
recaudo alcanzó el 24% de los ingresos de Bogotá. Durante la década del 2000 este
instrumento ha sido muy utilizado en Bogotá, Medellín, Cali, Manizales, Bucaramanga,
Barranquilla y en general en casi todas las ciudades con más de 300.000 habitantes en
Colombia (Policy, 2011).
Bajo este instrumento se han ejecutado varias obras en la ciudad de Bogotá desde
mediados del siglo pasado tales como; la carrera 10, AV. Paseo de los Libertadores, Avenida
28, la Avenida Caracas, la carrera 30, la calle 26, la calle 19, Avenida 1 de Mayo y la Avenida
Suba entre otras. También se han ejecutado las obras de los canales en la ciudad como; el
canal del Albina, Canal del Río Seco, canal del Salitre, canal del Río Negro, canal del Río
Arzobispo y algunas plazoletas, parques y puentes (Policy, 2011).
Se conocen algunas obras financiadas con la contribución de valorización en el año 2005:
Avenida Laureano Gómez desde Av. S. Juan Bosso hasta Av. Cedritos; Av. Germán
Arciniegas desde calle 106 hasta Av. Laureano Gomes; Av. San José desde Av. Cota hasta
ciudad de Cali; Av. El Rincón, desde Av. Boyacá hasta carrera 91; A. mariscal Sucre desde
Av. Ciudad de Lima hasta calle 62 (Policy, 2011).
La ciudad de Manizales ha sido objeto de estudio por su utilización actual del instrumento
de contribución de valorización, durante 20 años lo han mantenido vigente para financiar sus
vías y desarrollo urbano. Manizales posee una topografía montañosa por la cual sus obras de
ingeniería tienen un alto costo, usa los mecanismos de la contribución de valorización. En los
últimos años realizó proyectos por medio de este instrumento; la renovación de la Plaza
Alfonso López; la pavimentación de la calle Alférez Real; la renovación del Paseo de los
Estudiantes; y desarrollo de la malla vial del Área Oriental de la ciudad. Estos cuatro
proyectos se financiaron con un cobro único de la CV que cubrió el 80% de la ciudad y
recaudó US$ 24,6 millones (Policy, 2011).
En Cali y Barranquilla hacen un cobro para obras civiles utilizando esta metodología y
asesoría del modelo de Bogotá, el cual consiste en aplicar para el beneficio local el método de
factores para repartir el costo de la obra, teniendo en cuenta la capacidad de pago del
contribuyente y diferentes grados de beneficio. Estos factores incluyen consideraciones tales
como mejoramiento de condiciones de movilidad y otros aspectos de bienestar, pero sin
cuantificar el beneficio por la plusvalía de los inmuebles generada por la obra (Policy, 2011).
Estas experiencias demuestran que es posible que en la ciudad de Cúcuta se haga buen
uso de los incrementos en el precio del suelo mediante proyectos de inversión pública como
también se establezcan diferentes métodos que den beneficios a la ciudad para la construcción
de obras que sean provechosas tanto para la ciudad como para los habitantes mejorando la
calidad urbana, mediante un desarrollo sostenible, que permita que no haya desgaste de
dineros públicos.
En la actualidad ciudades del mundo han implementado las construcciones sostenibles
con el fin de disminuir el uso de los recursos naturales y energéticos. El desarrollo económico
mal utilizado consume recursos sin medida ya afecta al medio ambiente.
Todas las experiencias nombradas anteriormente, permiten conocer los métodos de
financiación que se han utilizado en diferentes partes del mundo. Los instrumentos claves de
recuperación de plusvalías; la adquisición de la tierra a precios fijados antes del anuncio del
proyecto; un plan parcial para reajustar la tierra de aquellos propietarios que aceptan disponer
su tierra para el proyecto en vez de ser expropiados y el uso de la Participación en Plusvalías
como instrumento para compartir los incrementos del valor de la tierra que resulten de los
cambios en los usos del suelo, y la contribución de valorización. Estos dos instrumentos los
más destacados para contribuir con el mejoramiento de la calidad urbana desde su creación,
proceso de utilización y actualidad, los cuales serán el tema principal de mi proyecto de
investigación.
5.2 Marco conceptual
Dado que esta investigación tiene como fin mejorar la gestión urbana en la ciudad de
Cúcuta asociada a proyectos de inversión pública, se apoyará la investigación definiendo unos
ejes conceptuales que sirven para el desarrollo de este trabajo.
5.2.1. Principios Fundamentales del Ordenamiento del Territorio
5.2.1.1 El principio de la función social y ecológica de la propiedad.
Permite que la sociedad reciba un beneficio por parte de los propietarios, siendo
productora de comodidades para los habitantes, dependiendo de la función de cada propiedad.
La función social y ecológica de la propiedad, implica obligaciones para los titulares quienes
están llamados a la solidaridad con la comunidad en general y el Estado. Esta función está
comprendida por dos significados como lo son, moderar y restringir el alcance del derecho de
propiedad por un lado, y una mayor afirmación de ciertas clases de propiedad, por otro lado.
El principio antes mencionado, permite comprender las limitaciones de la propiedad y sus
deberes ante la sociedad como también, permite ceder al interés público, donde se pueden
decretar expropiaciones por motivos de utilidad pública o interés social. La función ecológica
de la propiedad es reconocida en la doctrina como, la protección del entorno con la intención
de proteger los derechos ambientales, esta función es de vital importancia ya que lo ambiental
prevalece en todos los aspectos urbanos, teniendo en cuenta que la vida natural tiene una
función importante en el hábitat y tiene directa relación con la propiedad.
5.2.1.2 La prevalencia del interés general sobre el particular
En segunda instancia y siguiendo con el orden de la Ley 388 de 1997, se relaciona el
principio que consiste en que prevalezca el interés general sobre el particular. Es de carácter
vital en el ordenamiento territorial, siendo el territorio, la base de toda actividad urbanística
que se quiera realizar en la ciudad. El interés general prima sobre el particular, ya que la
necesidad de la comunidad está primero que los beneficios del particular. Sin embargo, hay
que tener en cuenta, que prevalecerá el interés general, solamente si esa necesidad cumple con
los requisitos establecidos por la norma y si se demuestra realmente, que se beneficiarán a los
habitantes de un sector. Todo proyecto que se realice en una determinada zona, de una u otra
manera afectará positiva o negativamente el sector, por lo que existe este principio, que lo
regulará, en una posición neutra, llevando a cabalidad las necesidades de la comunidad y el
particular, posesionando en primer puesto, si es el caso, el interés general.
5.2.1.3 La distribución equitativa de las cargas y beneficios
Finalmente, se encuentra el principio de la distribución equitativa de cargas y beneficios,
entre el constructor y dueño de la propiedad, sean particulares o Estado. La correcta
distribución entre los propietarios del suelo de los beneficios y las cargas que se derivan del
desarrollo urbanístico es el problema principal con el que se enfrentan los gestores que deben
llevar adelante cualquier plan de ordenación urbanística. Este principio aumenta de
complejidad con el grado de fraccionamiento de la propiedad del suelo. No se presentaría
problema en la distribución si todos los terrenos fuesen del mismo propietario (Noguera,
1991). Existe un modelo operativo para el reparto de cargas y beneficios, el cual consiste en
adoptar un procedimiento integrado por; estimación de cargas objeto de reparto, estimación
de beneficios objeto de reparto, asignación de costos y cargas de la operación urbana, balance
general de la operación urbana, adopción del mecanismo de garantía para la equidad en
reparto de cargas y beneficios y la compensación de la equidistribución de cargas y beneficios
entre unidades de actuación.

Estos principios son la base para mantener la naturaleza del urbanismo, respetando las
normas al crear proyectos que mejoren la calidad urbana en la sociedad.
Es de vital importancia mencionar los instrumentos de gestión urbana existentes en
Colombia, los cuales se dividen en instrumentos de planificación territorial, gestión urbana,
gestión del suelo y de financiación.
5.2.2 Instrumentos del Ordenamiento Territorial
5.2.2.1. Instrumentos de planificación.
El principal instrumento de planificación territorial es el POT, entendido como “el
instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal.
Definido como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas,
actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y
la utilización del suelo. (Barrera, 1997, pág. 9).
En la mayoría de los POT, se utiliza un instrumento llamado planes parciales mediante los
cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento para
áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana,
además, de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones
emitidas de las normas urbanísticas generales en los términos previstos en la presente Ley.
Los planes parciales se clasifican en, planes parciales de renovación urbana y planes parciales de
desarrollo. Los de renovación urbana es aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la
ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes para aprovechar al
máximo su potencial de desarrollo y los planes parciales de desarrollo son los instrumentos que
articulan de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo
concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico - financieras y de diseño urbanístico que
permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de
los espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de habitabilidad y de protección
de la Estructura Ecológica Principal, de conformidad con las previsiones y políticas del Plan de
Ordenamiento Territorial. (Secretaría Distrital de Planeación, 2011).
Es de resaltar que todo plan que se desarrolle en un territorio tiene que estar regido por
estrategias que conllevan a que cada programa que se desarrolle en pro de la ciudadanía, se
realice de manera conjunta con las necesidades de cada población.
Otro instrumento de planificación territorial son los macroproyectos urbanos, que ayudan
con el desarrollo de la ciudad, a mejorar su imagen y la calidad de vida que brindan los
macroproyectos bien desarrollados al igual que los planes parciales, como instrumentos
mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento territorial, para los suelos de expansión urbana y suelo urbano, basados en los
decretos reglamentarios que rigen este instrumento. Los macroproyectos de Interés Social
Nacional, también hacen parte de la planificación de las ciudades, siendo estos, intervenciones
promovidas por el Gobierno Nacional que vinculan instrumentos de planeación, financiación y
gestión del suelo para ejecutar una operación de gran escala que contribuya al desarrollo
territorial, de determinados municipios, distritos o regiones del país. El objetivo de estos
macroproyectos es el de aumentar la oferta de suelos urbanizados para el desarrollo de
programas de vivienda de interés social y prioritario (VIS – VIP), especialmente en los
municipios y distritos del país que concentran un importante déficit habitacional y donde se
han encontrado dificultades para disponer de suelo para el desarrollo de los programas VIS -
VIP. Estos han sido una guía para mejorar la calidad de vida de personas que no poseen los
recursos necesarios para adquirir una vivienda propia y adecuada (vivienda, 2014).
5.2.2.3 Instrumentos de gestión de la tierra urbana.
La gestión de la tierra urbana es una herramienta fundamental para el desarrollo socio-
económico de las ciudades en dirección a un proceso sustentable. Los diferentes instrumentos
de gestión son indispensables en la gestión de la tierra urbana de la manera que inciden
directamente en la construcción y configuración del territorio. Se opera en la relación Estado y
sociedad civil, donde poseen una importante interacción con los procesos de apropiación de
los espacio y el destino de estos en cuanto a sus finalidades socio-económicas (Reese, 2011).
Los instrumentos de gestión urbana son aquellos que desarrollan las políticas generales de
desarrollo territorial de cada ciudad. Se clasifican en Unidades de Actuación Urbanística,
Compensaciones, Transferencia de Derechos, Reajuste de Tierras, Integración Inmobiliaria y
Cooperación entre Partícipes que se describirán a continuación.
Como unidad de actuación urbanística, se entiende el área conformada por uno o varios
inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento
que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de
promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y
facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los
servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de
las cargas y beneficios. La distribución equitativa de las cargas y beneficios se podrá realizar
mediante compensaciones en dinero, intensidades de uso en proporción a las cesiones y
participación en las demás cargas o transferencias de derechos de desarrollo y construcción,
según lo determine el plan parcial correspondiente. Los propietarios de los predios que
conforman la unidad de actuación urbanística deberán constituir una entidad gestora que
garantice el desarrollo conjunto de la unidad. En todo caso los predios que la conforman
estarán afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos de urbanización en los
términos establecidos en la presente Ley (Barrera, 1997).
El instrumento Unidad de Actuación Urbanística -UAU- es el elemento de menor escala
de intervención en la planificación del territorio, pertenece al ámbito inmediatamente inferior
al plan parcial y depende de éste en términos de delimitación y definición de planificación, y
su principal papel consiste en servir como unidad de reparto al interior del plan parcial, tal
como se ha implementado en Medellín, sin embargo esta situación no se encuentra
completamente resuelta en la Ley ni en las reglamentaciones posteriores. (Medellín, 2006)
Las compensaciones como lo explica la norma, consiste en que los propietarios de
terrenos e inmuebles determinados en los planes de ordenamiento territorial o en los
instrumentos que los desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental,
deberán ser compensados por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de
compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y desarrollo,
beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten.
Los mecanismos de intervención de la estructura predial, juegan un papel importante ya
que mediante ellos, se dan diferentes figuras como; la integración inmobiliaria, reajuste de
tierras, aquel que permite englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en
formas adecuadas y luego dotarlos en obras de infraestructura urbana básicas como, vías,
parques, redes de acueducto, energía y teléfonos, en suelo de expansión. Esta figura puede ser
una de las tantas opciones para que la administración municipal en asocio con otras entidades
o particulares, incrementen el desarrollo para crear algún proyecto beneficiario para la

ciudadanía. Como también la participación entre partícipes y las unidades de actuación
urbanística (Londoño, 2014).
Por último, la cooperación entre partícipes se da cuando, para el desarrollo de una unidad
de actuación urbanística no se requiera una nueva configuración predial de su superficie y las
cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre sus
propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas de cooperación entre los
partícipes, siempre y cuando se garantice la cesión de los terrenos y el costeo de las obras de
urbanización correspondientes, de conformidad con lo definido en el plan parcial, todo lo cual
requerirá la previa aprobación de las autoridades de planeación (Barrera, 1997).
5.2.3. Instrumentos de Gestión del Suelo.
Los Instrumentos de gestión del suelo como los procesos administrativos de enajenación
voluntaria o forzosa, la expropiación por vía administrativa o judicial, la declaratoria de
desarrollo prioritario, derecho de preferencia y banco inmobiliario, son mecanismos para la
adquisición de inmuebles y predios, que se utilizan en el momento en que el municipio
necesita intervenir para realizar un proyecto en beneficio de la ciudadanía, en el desarrollo de
la ciudad y su mejoramiento urbano.
5.23.1. La Adquisición de Inmuebles por Enajenación Voluntaria o Forzosa.
Se dan por motivos de utilidad pública, para destinarlos a fines como:
Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la salud,
educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana; Desarrollo de proyectos de vivienda
de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales
diferentes a las contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y
la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; Ejecución de programas

y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos; Ejecución de proyectos de
producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios;
Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo;
Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes; Funcionamiento de las sedes administrativas de
las entidades públicas, con excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las
sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración de utilidad pública
estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los
desarrollen; Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional local, incluidos
el paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico; Constitución de zonas de reserva para la
expansión futura de las ciudades; Constitución de zonas de reserva para la protección del medio
ambiente y los recursos hídricos; Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios
en los términos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente
Ley; Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la
modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración
inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta Ley y el traslado de poblaciones por
riesgos físicos inminentes. (Barrera, 1997).
5.2.32. La Expropiación Administrativa o la Expropiación Judicial.
Se dan por utilidad pública o interés social para expropiar por vía administrativa el
derecho de propiedad y los demás derechos reales sobre terrenos e inmuebles, siempre y
cuando se presenten condiciones de urgencia, como también, cuando se presente el
incumplimiento de la función social de la propiedad por parte del adquiriente en pública
subasta.
El incumplimiento de la función social de la propiedad sobre los terrenos localizados en
suelo de expansión, de propiedad pública o privada, declarados como de desarrollo prioritario,

que no se urbanicen dentro de los tres (3) años siguientes a su declaratoria, los
terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pública o
privada, declarados como de desarrollo prioritario, que no se urbanicen dentro de los dos (2)
años siguientes a su declaratoria, los terrenos o inmuebles urbanizados sin construir,
localizados en suelo urbano, de propiedad pública o privada, declarados como de construcción
prioritaria, que no se construyan dentro del año siguiente a su declaratoria; tendrán lugar a la
iniciación del proceso de enajenación forzosa que corresponderá al alcalde municipal,
mediante resolución motivada, ordenar la enajenación forzosa de los inmuebles.
5.2.3.3. Las Declaratorias de Desarrollo.
Son un instrumento de gestión del suelo establecido en la ley 388 de 1997, cuyo objetivo es
garantizar el desarrollo de los predios urbanizables no urbanizados y de los predios urbanizados no
construidos respectivamente, dentro de un plazo máximo de dos años desde el momento en que queda
en firme la resolución que identifica el predio. Se busca mediante este instrumento evitar la retención
de terrenos, la especulación, la urbanización ilegal y la segregación socio espacial. (Habitat, 2015).
5.2.3.4. Los Bancos Inmobiliarios o Bancos de Tierra.
Podrán constituirse como establecimientos públicos y tienen como principio intervenir en
el precio del suelo y anticiparse a la captura de plusvalías provenientes de las acciones y
actuaciones urbanísticas del Estado. Además pueden ser habilitados para canalizar y
concentrar el pago de cargas urbanísticas producto de otros procesos (Títulos valores y el pago
de Plusvalía), de manera que puedan convertir los pagos de cargas, en tierras urbanizables a
nombre del municipio y colocar estas a precios más adecuados a las necesidades del colectivo
y obviamente desarrollar proyectos.

Ahora bien, para tener un completo conocimiento del objeto de estudio del proyecto es
necesario definir, los instrumentos de financiación como la plusvalía y la valorización.
5.2.4. Instrumentos de Financiación.
5.2.4.1. La plusvalía.
Es el aumento del valor del suelo que resulta del aprovechamiento del suelo y del espacio
aéreo urbano, sin que sea resultado de la inversión o esfuerzo del propietario, generando
beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en ella (Barrera, 1997, pág.
57).
La participación en plusvalía urbana, tributo derivado en Colombia del derecho colectivo
Constitucional a la participación, hasta un 50%, en los mayores valores del suelo derivados de
las acciones y actuaciones del Estado. Su liquidación es obligatoria por parte de las
administraciones municipales cuando se constituyen los hechos generadores y su pago
exigible cuando se dan las condiciones que determinan la materialización cuando se dan las
condiciones que determinan la materialización de los incrementos de valor (transferencia de
dominio y licencias)
También se conoce como la recuperación de costos de inversión e instrumento de
redistribución de beneficios, ayudan a obtener mayores capacidades de fortalecimiento para
los municipios, considerados como piezas fundamentales en la estructura del Estado,
actuando como mecanismo de fortalecimiento financiero, constituyendo una recuperación
parcial del costo de la inversión pública, para atender las necesidades colectivas prioritarias,
resulta este siendo un instrumento de redistribución de beneficios , ya que los particulares que
se beneficien con la inversión pública , a través del gravamen de la plusvalía, retornen

ingresos públicos a la colectividad, para atender las informalidades urbanas. La participación
en plusvalías más que un instrumento, se dice que concreta principios básicos de la reforma
urbana: La redistribución social de las rentas del suelo, por su destinación específica;
Instrumento de política de suelo en tanto que opera como mecanismo de regulación de los
precios de suelo; Estrategia de gestión de suelo en tanto que puede ser utilizado como valor
público creado para su intercambio por bienes públicos (Acosta, 2009).
Este enfoque ayudará en cierta forma a que los ciudadanos tengan un mayor beneficio y
se aplique el principio del interés general prevalezca sobre el interés particular.
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones
urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las
plusvalías resultantes de dichas acciones (Medrano, 2010).
Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así
como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio
municipal o distrital. Los concejos municipales y distritales establecerán mediante Acuerdos de
carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos
territorios.” (Barrera, 1997, pág. 58 Y 59).
“La recuperación de plusvalías se refiere el recobro, por el Estado, de los incrementos en
el valor del suelo, (ganancias inmerecidas o plusvalías), generadas por acciones diferentes a la
inversión directa del propietario” (Smolka, 2014, pág. 8).
Si bien es cierto, existe en la normativa urbanista, un control fundamental en todos los
procesos y estos se encuentran plasmados en los planes de ordenamiento territorial. Ellos son
el objeto esencial del territorio, mediante ellos se legaliza toda norma urbanista, que se lleve a
cabo en un municipio. En algunos casos los Planes de Ordenamiento, no tiene un proceso
ordenando e incluso se presentan incompletos, donde afectan gravemente el desarrollo de la
ciudad, puesto que cada administrador del municipio tiene el derecho a modificarlo. En
algunas experiencias como se presenta en el Municipio de Cúcuta, la recuperación de
plusvalías no se explica de manera clara y muchos ciudadanos no están al tanto del proceso
que se debe cumplir y como se aplica dicho instrumento en las posibilidades futuras de las
plusvalías.
Como instrumentos para captar la plusvalía, la transferencia de derechos de construcción
y desarrollo, como se explica anteriormente, permite que se obtenga un mayor beneficio de
edificabilidad, para que la participación municipal sea más efectiva en la plusvalía generada y
se tenga oportunidad de hacer grandes proyectos que beneficien a la ciudadanía. Dentro de las
facultades extraordinarias conferidas al Presidente de la República se determina
La aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble, limita los derechos
de construcción y desarrollo. Para compensar esta limitación, se crean los derechos transferibles de
construcción y desarrollo, equivalentes a la magnitud en que se ha limitado el desarrollo en una zona,
predio o edificación en particular, en comparación con la magnitud de desarrollo que sin esta
limitación podría obtenerse dentro de lo definido para la zona o subzona geo-económica homogénea
por el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen. (Medellín, 2006).
5.2.4.1. La contribución en valorización.
Definida en el Artículo 1 del Acuerdo 7 de 1987 como un gravamen real sobre las
propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado a la construcción de una obra, plan o
conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de aquello
bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras. También como otro
instrumento de financiación para recuperar Plusvalía, se emplea para recuperar el costo de
construcción de obras públicas y se impone a los predios beneficiados por la infraestructura de
interés local, este instrumento como los mencionados anteriormente permiten que la
administración local, mejore la calidad urbana, incluyéndolos en los planes de ordenamiento
de manera que exista una norma que regule todos estos procesos. Dado que la mira de esta
investigación exploratoria está encaminada a los instrumentos de financiación, seguimos
relacionándolos y mencionándolos, para después de un análisis previsto se elegirá uno de
ellos. De acuerdo a Sandroni (2012), existen dos clases de valorización, la valorización por
beneficio local, que es un tributo que recae sobre los bienes raíces que se benefician con la
ejecución de una obra pública, que se ejecute exclusivamente en determinada zona y la
valorización por beneficio general, entendida como un tributo que recae sobre todos los bienes
raíces del distrito con la ejecución de una obra pública que se realiza exclusivamente en él. La
ley colombiana estipula tres parámetros para calcular la CV: (i) el costo de la obra de
construcción, (ii) la valorización o plusvalía generada y (iii) la capacidad de pago del
contribuyente. El Decreto Ley 1604 de 1966 exige que si el mayor valor generado por la obra
no alcanza al costo, solo se puede cobrar hasta el costo de la obra. Asimismo debe tenerse en
cuenta para fijar el monto distribuible la capacidad de pago del contribuyente, límite que
deberá observarse aunque la valorización o el costo de la obra sean mayores.
Los bonos de pagaré y reforma urbana, están destinados a la financiación de proyectos de
remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y
rehabilitación de viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y
mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura urbana, planteles
educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos,

instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de basuras y saneamiento ambiental”.
Artículo 104 Ley 9 de 1989 De esta fuente de financiación ya ha hecho uso el Distrito Capital,
con anterioridad a la Ley 388 de 1997. Los Bonos constituyen una alternativa interesante si se
quiere promover la utilización de instrumentos alternativos a la emisión de Títulos Valores
para llevar a cabo compensaciones en los términos del decreto 151/98 y el pago de plusvalía.
Partiendo del fin de este proyecto, es importante relacionar el los anteriores instrumentos
de gestión del suelo, con la materia en si. Por lo tanto, se relaciona la glorieta como diseño de
este proyecto.
La glorieta también llamada rotonda en México, ovalo en el Perú, redoma en Venezuela y
redondel en Ecuador, es una construcción vial diseñada para facilitar los cruces y reducir el
peligro de accidentes. Técnicamente es una intersección de varias vías donde el movimiento
vehicular es rotario alrededor de una isleta central. La primera glorieta fue construida por
Letchworth (Inglaterra), en 1909 y Blackmore Frank creó la mini glorieta por cuestiones de
seguridad (Costumercar, 2011, mayo 7).
Existen diferentes tipos de glorietas tales como;
Circulares
Son las que se ven en todas las ciudades del país. Tienen un islote central y la calzada
anular tiene un ancho constante, lo que facilita la entrada y salida de vehículos y su circulación
(El Tiempo, 2011).
Fraccionales
Ideales para vías con intensidades de tráfico diferentes, se asemejan más a una
intervención convencional que a una rotonda (El Tiempo, 2011).
Dobles
Son muy comunes en vías en las que hay un obstáculo en la mitad de ellas (un río o una
línea de ferrocarril, por ejemplo), o que los carriles de las avenidas adyacentes están
demasiado separados (El Tiempo, 2011).
Las glorietas tienen dos reglas especiales de cómo circular en ellas, primera, el sentido de
girar por la glorieta es hacia la izquierda, es decir, va al contrario de las manecillas del reloj.
Segunda, los vehículos que ya están circulando dentro de la rotonda o glorieta tienen prioridad
(Costumercar, 2011, mayo 7).
Normal
Tiene una isleta central, dotada de bordillos de 4 metros o mas de diámetro, entradas
abocinadas que permiten la entrada múltiple de vehículos (Construmática, 2011).
Figura 1. Glorieta. Fuente: construmática
Miniglorieta
Una miniglorieta tiene una isleta circular-a nivel o ligeramente abombada- de menos de 4 m de
diámetro, y entradas abocinadas o sin abocinar. Las miniglorietas pueden ser muy efectivas para
mejorar intersecciones urbanas existentes con problemas de capacidad y seguridad. Sólo deben usarse
si todos los accesos tienen su velocidad limitada a 50 km/h. (Construmática, 2011)
Figura 2. Miniglorietas. Fuente: construmática
Glorieta doble
“Una glorieta doble es una intersección compuesta por dos glorietas normales o
miniglorietas, contiguas o conectadas por un tramo de unión o por una isleta alargada
materializada por un bordillo” (Construmática, 2011).
Figura 3. Glorieta doble. Fuente: construmática
Las glorietas dobles pueden ser especialmente útiles:

Para unir dos carreteras paralelas separadas por un obstáculo lineal tal como un río, un
ferrocarril o una autopista. Para acondicionar intersecciones existentes separando giros a la
izquierda opuestos con una ordenación “indonesia”. En intersecciones asimétricas o de planta
muy desviada, en las que una intersección convencional requeriría un amplio desvío de los
accesos, y una glorieta normal una excesiva ocupación.
En glorietas normales congestionadas, porque se incrementa su capacidad al reducir la
intensidad más allá de las entradas. En intersecciones con más de 4 tramos, una glorieta doble
consigue una mayor capacidad con una seguridad aceptable y un uso más eficiente del
espacio, mientras que las glorietas normales son grandes y producen elevadas velocidades, con
la consiguiente pérdida de capacidad y seguridad. (Construmática, 2011).
Glorieta a distinto nivel
Es una glorieta en la que al menos un tramo conecta con una carretera que la cruza a otro
nivel. Las más habituales son las de dos puentes y las de tipo “pesa”.
Glorieta de dos puentes
Se reducen la capacidad y la seguridad, y se incrementan los problemas de percepción. Si
se adopta este tipo de glorieta, se debe conseguir un diseño compacto (Construmática, 2011).
Figura 4. Glorieta de dos puentes. Fuente: construmática
Glorieta tipo “pesa”

Este tipo de glorieta constituye una solución intermedia entre el enlace en diamante y la
glorieta de dos puentes. Tiene la ventaja de su forma compacta y bajo coste (Construmática,
2011).
Figura 5. Glorieta tipo pesa. Fuente: construmática
Intersección anular
Es una glorieta en la que la circulación habitual en sentido único alrededor de la isleta
central ha sido reemplazada por una circulación en doble sentido, con miniglorietas de tres
ramales o semáforos en cada acceso a la calzada anular. Se requiere que los conductores que
estén en ésta cedan el paso a los que entran, contrariamente a lo habitual en una glorieta
(Construmática, 2011).
Figura 6. Intersección anular. Fuente: construmática

Glorieta con semáforos
Los semáforos en las glorietas se utilizan cuando la misma no funciona bien o un reparto
desequilibrado entre sus entradas (Construmática, 2011).
Figura 7. Glorieta con semáforos. Fuente: construmática
Figura 8. ¿Qué hacemos bien y mal?. Fuente: motor.es
Los franceses fueron los primeros creadores de las glorietas, siendo la L`Etoile, una de las
más famosas del mundo, donde se encuentra el llamado arco del triunfo en París.
Las glorietas tienen un uso adecuado, si la vía por la que se accede a la intersección de la
glorieta es de dos o más carriles, se debe escoger la dirección el cual se va a tomar, para hacer
un excelente manejo. Si se desea hacer un giro a la izquierda o un cambio de sentido, se debe
situar en el carril de la izquierda de la vía de acceso a la glorieta y circular por el carril interior
de la misma, poco antes de la salida que se va a tomar (Costumercar, 2011, mayo 7).
Es de gran importancia conocer como circular por una rotonda, pues en uno de los puntos
que se gestionará cuando el proyecto se haga visible. Miles de personas circulan por las
rotondas del país pero no saben su adecuado uso, ocasionan accidentes por su mal uso dentro
de ellas, ya que su finalidad es reducir el riesgo tanto para peatones como para automóviles.
La clave según las normas de tránsito es ubicar el automóvil en el carril que más favorezca en
función de la salida que vayamos a tomar. (Motor.es, 2014).
En algunas ciudades la utilización de glorietas se ha implementado para mejorar la
circulación de automóviles y peatones, en este caso queremos utilizar la glorietas o también
llamadas rotondas, para que el peatón tenga una mejor circulación respetando su derecho de
moverse en la ciudad sin que sea atropellado su libertad en las vías de la ciudad, de esta
manera se le da prioridad al peatón y no a el automóvil como comúnmente se da en las
ciudades (Costumercar, 2011, mayo 7).
Vale mencionar, la relación que debe existir en este texto, con una economía sostenible,
que debe hacer parte del proceso de la gestión del suelo. La economía sostenible es aquella
“Capaz de reproducir y garantizar a largo tiempo, las condiciones de su crecimiento,

manteniendo una relación equilibrada entre producción y recursos naturales y producción y
consumo” (CEPAL, 2003, pág. 6)
Esta economía permite que los procesos que se realicen tengan un punto de equilibrio, y
que cada vez que termine su ciclo, vuelva al original, sin generar gastos extras.
6. Marco metodológico
6.1. Tipo de investigación
Investigación Exploratoria
6.2.Tipo de metodología
Metodología Cualitativa basada en:
 Análisis documental
 Estudio de caso
 Trabajo de campo
6.3. Zona de estudio
Figura 9. Avenida Diagonal Santander. Fuente: Google
Figura 10. Diagonal Santander Puente Elías M. Soto. Fuente: Google

Figura 11. Avenida Diagonal Santander. Fuente: construcción propia
6.4. Variables
Las siguientes variables son el enfoque en el cual se destaca la investigación:
 Alineación con el POT

 Implementación de instrumentos estipulados en la Ley 388 de 1997
 Financiación pública
 Calidad urbana
6.5. Técnicas e instrumentos de recolección de datos
6.5.1. Análisis documental
 Técnica: revisión de documentación

 Instrumento: fichas bibliográficas (ver anexo A)
 Fuentes: documentos normativos (Constitución de 1991 (art 182), Ley 388 de 1997,
Ley 27293 Ley del Sistema Nacional de Inversión Pública, CONPES SITM, POT
Cúcuta, Plan Metropolitano de movilidad), documentos académicos, periódicos,
revistas, páginas web.
6.5.2 Entrevistas
Técnica: Entrevistas semi-estructuradas (ver anexo No. 1).

Instrumento: Formato de entrevista
Las perspectivas de estas entrevistas radican en conocer más a fondo sobre la aplicación
de los instrumentos de gestión urbana a través del aprovechamiento de proyectos de inversión
pública de la ciudad de Cúcuta y como ha sido su articulación con el POT de la ciudad por
parte del municipio.
Se conocieron los diferentes puntos de vista de actores públicos, privados y expertos en el
tema, que conocen cuales han sido los motivos de la no implementación de estos instrumentos
en la ciudad y cómo ha sido la aplicación de estos en otras ciudades del país y el mundo, como
también a habitantes que miran la problemática desde un punto de vista más social que
determina un problema de mayor interés. Respecto a lo anterior se conocerá cual será la
propuesta de mejoramiento urbano que se implementará en la zona escogida
Se hicieron entrevistas a los siguientes actores:
Funcionarios públicos
a) Secretario de Control Fiscal de la Alcaldía.
b) Sub Secretario de Planeación del municipio.
c) Curadora No 1 de la ciudad de Cúcuta (funciones públicas).
Usuarios
a) Habitantes del sector donde se hará el plan piloto (2)

b) Población flotante (2)
Expertos
a) Expertos en gestión y financiación urbana (2)
6.6 Observación
Instrumento: Diario de campo, fotografías

Área: Avenida Diagonal Santander
6.7 Técnicas e instrumentos de procesamiento y análisis de datos
Procesamiento: Recopilar las entrevistas.

Análisis: Síntesis de entrevistas.
7. Antecedentes
En este capítulo se presentan los antecedentes de las problemáticas que ha tenido la
ciudad respecto a la implementación de instrumentos de gestión urbana y cuáles instrumentos
se han usado a pesar de su dificultad. Se pretende conocer la historia de la ciudad y cómo se ha
ido transformando con los instrumentos de gestión urbana.
El Plan de Ordenamiento de la ciudad de Cúcuta tenía una restricción que le impedía
construir edificios de más de ocho pisos debido al terremoto de Cúcuta, que destruyó la urbe
junto con su área metropolitana el 18 de mayo de 1875. La Administración Municipal junto
con el Consejo Municipal cambió el POT de la ciudad para permitir la construcción de
edificios más altos y así densificar más la ciudad, esta modificación fue aprobada por el
órgano legislativo. La ciudad en el 2007 contó con un crecimiento inmobiliario del 112 %,
lideró a nivel nacional la proporción de edificaciones construidas y transacciones
inmobiliarias, duplicándose así las ventas inmobiliarias. ¿Fuentes de estos datos?
En Colombia el marco regulador sobre instrumentos de gestión del suelo está dispuesto en
la Ley 388 de 1997, la cual ha sido sujeto de reglamentaciones posteriores para permitir la
implementación efectiva de los diversos instrumentos allí contemplados como los planes de
ordenamiento territorial, los planes parciales como las principales cartas de navegación en el
horizonte del corto, mediano y largo plazo con los que cuentan los municipios para emprender
proyectos, planes de renovación urbana, declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria,
bancos inmobiliarios, expediente urbano y programas de vivienda de interés social.
El Acuerdo 089 de 2011 en su artículo 152 que modificó el Artículo 237 del Acuerdo 083
de 17 de enero de 2001, cita los instrumentos de gestión del suelo como también los
instrumentos de financiación (Plan de Ordenamiento Territorial, 2011).

El municipio de San José de Cúcuta, ha utilizado el instrumento de contribución de
valorización e instrumentos jurídicos tales como la Declaratoria de Utilidad Pública, como las
fórmulas de negociación ya sea voluntaria o forzosa, que han permitido lograr que se destinen
zonas de uso público, en este caso las que hacen parte del sistema de movilidad de la ciudad, a
fin de mejorar la movilidad en ciertos sectores de la ciudad. La contribución de valorización
ha permitido obtener recursos económicos para la implementación de las actuaciones
urbanísticas previstas en el POT y su programa de ejecución o en los demás instrumentos de
planificación y se establecen en ejercicio del poder impositivo del Municipio en las
condiciones establecidas en la constitución política y la ley o con desarrollo de mecanismos en
los cuales opera la voluntad y el principio de contraprestación
El puente Elías M Soto de la ciudad, que conecta con la Venida Diagonal Santander, zona
de estudio, es un ejemplo de la utilización de la contribución por valorización.
A través del tratamiento de renovación urbana se recuperaron áreas ubicadas en la zona
céntrica, en los terrenos donde funcionó la antigua fábrica de la empresa Bavaria (Avenidas 1
y 2 entre Calles 8 y 9 del centro de Cúcuta) proyecto que generó actualización de uso y
políticas de recuperación integral, que facilitaron por sus características espaciales, la
implementación efectiva de este tipo de proyectos a través de la renovación urbana, conllevó a
la recuperación del espacio público, a través de la inversión que cambió la cara de la zona
céntrica de Cúcuta, dando continuidad al proyecto desarrollado en administraciones anteriores
como lo fue el centro comercial a cielo abierto. Este proyecto contempló amoblamiento
urbano, área de encuentro para la comunidad (parque) y un parqueadero.
Se incorporaron tierras al perímetro urbano para desarrollar los programas de vivienda
gratis que realizó el Gobierno Nacional, en el 2013 se aprobó un plan parcial de 40 hectáreas
en el sector la Gazapa donde se desarrollará el centro comercial Jardín Plaza, se tramitó un
plan parcial con la constructora Amarilo para desarrollar un proyecto de 5.000 apartamentos.
Se desarrollaron proyectos de inversión en la ciudad de Cúcuta, la continuación en los
programas de vivienda, reforzamiento de la seguridad ciudadana, construcción del centro de
convenciones en la zona franca de Cúcuta, en terrenos donados por el Ministerio de Industria y
Comercio, de igual manera se destacan entre otros: el mejoramiento de la infraestructura, agua
potable y saneamiento básico de Cúcuta, mejoramiento del tránsito, transporte y movilidad de
Cúcuta, fortalecimiento de la productividad, mejoramiento de la vivienda en el municipio de
San José de Cúcuta, renovación urbana y la recuperación del espacio público, fortalecimiento
de la educación municipal, fortalecimiento de la equidad de la mujer en el municipio de San
José de Cúcuta, mejoramiento de la estructura ecológica del municipio, fortalecimiento de la
gestión del riesgo, mejoramiento del equipamiento municipal entre otros.
Sobre el Sistema Integrado de Transporte Masivo SITM, el art. 81 del Acuerdo 089 de
2011 señaló:
Artículo 81.- Modificase el Artículo 125 del Acuerdo 0083 de 2001, el cual quedará de la
siguiente manera:
Artículo 125. Régimen de Usos y Criterios para el Manejo del Sistema
Estructurante Vial. La propuesta de intervención en materia de infraestructura vial tiene un
carácter integral que incorpora aspectos como la extensión, conexión, mejoramiento de la
geometría vial, ejecución o terminación de obras de arte, construcción de infraestructura
complementaria, mejoramiento, recuperación y mantenimiento de las capas de rodadura,
ampliación de la capacidad vial, incorporación de carriles para sistemas de transporte

alternativo (ejes peatonales, ciclorutas y adecuación de infraestructura vial existente,
implementación de sistemas estructurados de transporte masivo), generación de nuevos ejes
viales que permitan mejorar la conectividad, así como la intervención integral en los senderos
peatonales existentes en sus diferentes manifestaciones (andenes, vías peatonales). El sistema
vial es parte integral de los componentes artificiales o construidos del sistema de espacio
público. El Sistema de comunicación se constituye en soporte estructural y eje articulador
para la movilidad y conectividad del Municipio de Cúcuta dentro de su contexto urbano,
metropolitano, regional y binacional.
Cuando sea requerida la apertura de nuevas vías en sectores desarrollados, el Municipio
deberá adelantar negociaciones con los propietarios de los predios afectados, como acto
previo a la ejecución de obras en el sitio, pudiendo canjear el área de terreno necesaria por
compensaciones con cupos de estacionamientos si el predio afectado se desarrollará para usos
distintos al residencial, dichos cupos le servirán para el desarrollo de proyectos en el terreno
afectado.
También se podrá negociar el área, agotando la vía de declaratoria de utilidad pública e
interés social previsto en la ley, por enajenación voluntaria o forzosa, según corresponda,
pudiendo canjearse por impuestos municipales el área afectada (Plan de Ordenamiento
Territorial, 2011).
En la ciudad se han considerado los proyectos como Intervenciones Estratégicas,
establecidas en el artículo 151 del Acuerdo 089 de 2011, donde se han requerido acciones de
renovación urbana, conservación, intervención, mejoramiento y desarrollo de nuevas áreas
para la implementación de proyectos a gran escala ya que dichas intervenciones definen

acción integral sobre la ciudad y transformaciones estructurales (Plan de Ordenamiento
Territorial, 2011).
8. Diagnóstico de la zona- Avenida Diagonal Santander
Este capítulo presenta las características técnicas de la zona escogida para este proyecto,
donde pretende reconocer la importancia que tiene la zona en la ciudad y la falencia que
presenta la cual impide el mejoramiento de la calidad urbana.

La franja amarilla es la zona de estudio: Avenida Diagonal Santander
Figura 12. Mapa satelital de Cúcuta Avenida Diagonal Santander.
8.1. Ubicación
Avenida Diagonal Santander de la ciudad de Cúcuta
8.2. Características Urbanas
Avenida con gran flujo vehicular, pues es una de las dos entradas a Cúcuta para las
personas provenientes de Venezuela, conecta con el centro de la ciudad y otras zonas de

importancia. Alto flujo de peatones por ser zona comercial y residencial. Sus calles son
amplias, de cuatro carriles. Su principal función es agilizar el tráfico en la ciudad.
Esta vía limita la zona centro por el costado norte, con una longitud de 2.7 Km, se
extiende desde la Glorieta del Terminal, donde se conecta con la Autopista Atalaya, hasta la
Redoma de San Mateo, convirtiéndose así en una de las principales vías de la ciudad, tanto
para el tráfico de vehículos particulares, como para el transporte público colectivo. A lo largo
de todo su recorrido presenta doble calzada, y dadas las variaciones en el ancho de dichas
calzadas, se puede dividir en tres grandes tramos, el primero desde la Glorieta del Terminal
hasta la Calle 10, en el cual las calzadas presentan dos carriles de circulación, con un ancho
promedio de 6.50 metros, con un separador central de 2.80 metros de ancho cuyo estado
general es bueno. (Universidad Nacional, 2007)
El segundo tramo, está entre la Calle 10 y la Avenida 6 Este, en el cual, los anchos de
calzada varían entre 9.00 y 20.00 metros, presentando cinco carriles en la calzada norte y tres
carriles en la calzada sur, en este tramo el separador central tiene un ancho promedio de 4.50
metros, y se encuentra en buen estado.
El tercer tramo va desde la Avenida 6 Este hasta la Redoma de San Mateo, este tramo
presenta una reducción considerable en su sección, con un ancho medio de calzadas de 10.00
metros, con tres carriles de circulación cada una, y un separador central de 0.20 metros el cual
se encuentra en buen estado. En cuanto a los andenes, los tramos uno y dos presentan anchos
que varían entre 1.40 y 6.00 metros, los cuales en general se encuentran en buen estado. El
tramo tres tiene andenes cuyos anchos no alcanzan los 1.50 metros y su estado está entre
regular y bueno. (Universidad Nacional, 2007).

Las zonas de protección ambiental en general presentan un buen estado, y sus anchos
varían entre 1.20 y 2.30 metros, aunque los tramos dos y tres carecen de esta zona en el
costado sur. (Universidad Nacional, 2007).
Esta vía se encuentra construida en su totalidad en pavimento flexible, cuyo estado
general es bueno. (Universidad Nacional, 2007).
8.2.1.Área de Actividad.
Corredor Arterial
8.2.2. Usos Principales.
a) COMERCIO: almacenes de grandes superficies, escala metropolitana, comercio
general, escala zonal.
b) SERVICIOS: parqueadero (escala zonal), servicios generales (escala zonal),
intermediación financiera (escala local y zona), especializados, profesionales y
técnicos (oficinas) (escala local) (CAMACOL, 2012).
8.2.3. Usos Complementarios.
a) VIVIENDA: unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar.
b) COMERCIO: comercio y servicio a los vehículos (escala zonal y metropolitana)
c) SERVICIOS: Mantenimiento y reparación de vehículos, partes, piezas y maquinaria
(escala local, zonal y metropolitana) (CAMACOL, 2012).
8.3. Problemáticas Urbanas
Los habitantes del sector reclaman por la falta de iluminación, que conlleva a la
inseguridad en horas de la noche, ya que hay lotes sin urbanizar que se vuelven focos de
inseguridad, falta de peatonalización en el sector, por ser una avenida principal los carros
pasan a alta velocidad y no existe nada que lo impida, ni reglamentación que ordene el sector.
Presenta ausencia de un sistema que brinde control de la zona en aspectos como, el
mejoramiento del paso vehicular y peatonal, embellecimiento de la zona, creación de un
sistema auto sostenible, en cuanto a un largo ciclo de vida.
Figura 13. Problemáticas urbanas. Fuente: Diario La Opinión
En el tramo de la Diagonal Santander que separa almacenes Éxito y Ventura Plaza, los
peatones deben arriesgar su vida ante la ausencia de un puente peatonal para cruzar la vía de
manera segura.
La falta de puentes peatonales en esta avenida ha hecho que los ciudadanos pidan a la
Alcaldía Municipal la implementación de estos, pero no han obtenido respuestas ni resultados.
“Hay peatones que deben sortear la vida al cruzar las avenidas, todo porque no cuentan con
puentes peatonales ni con andenes apropiados” (Diario La Opinión, 2015, nov. 28)
9. Propuesta
Teniendo como prioridad la calidad de vida de los habitantes de la ciudad de Cúcuta, sus
derechos de transitar por una ciudad organizada conforme a la norma, se propone el presente
proyecto, con el fin de mejorar el ordenamiento de la ciudad, hacer prevalecer el interés
general sobre el particular y aprovechar una máxima utilización de la fuentes de financiación
existentes mediante obras que embellezcan la ciudad y provean a la población en general de
beneficios económicos y sociales.
La finalidad de construir una glorieta peatonal es que tanto los peatones como los
vehículos estén el mismo nivel y que cada uno respete las normas del otro, sin que alguno de
los actores tenga que hacer un mayor esfuerzo y se presente una evolución en este aspecto.
La arborización en la glorieta es un aspecto importante para la ciudad ya que las ventajas
que conlleva plantar un árbol cumplen un papel vital. A parte de la belleza que produce la
arborización para la ciudad, también tienen como finalidad brindar frescura para el ambiente.
La ciudad de Cúcuta, llamada ciudad de los árboles, como su nombre lo indica, se caracteriza
por ser una ciudad altamente arborizada, posee altas temperaturas, la arborización ayuda a que
el clima sea un poco más agradable a los ciudadanos por la sombra que brindan, por esta razón
la glorieta tendrá árboles en su centro, que le den un aspecto de naturaleza y ambiente de
frescura a la zona, como también zonas de descanso para los peatones que estén circulando por
la glorieta.
Con el fin de precisar las ventajas y desventajas de la ubicación del proyecto en una zona
específica de la ciudad, se determinarán los cuatro ejes temáticos principales que el urbanismo
define en relación con la biodiversidad, implantación, redes y sistemas y el entorno social.
(Secretaría Distrital de Ambiente, 2012)
En cuanto a la biodiversidad del lugar, el sector donde se ubica el proyecto, se caracteriza
por aves de especie silvestre, como el pájaro Toche “pájaro de la familia de los Ictéridos, de
unos 23 centímetros de longitud, con lomo, vientre y parte superior de la cabeza de color
amarillo dorado, y cola, alas y cara de color negro”. Un buen número de especies nativas
conforman la arborización de la ciudad. El cují (Prosopisjuliflora) es un símbolo de la ciudad,
fortalece al estructura ecológica de la ciudad aparte de otras especies existentes (Prieto, 2012).
Esta especie arbórea, será parte esencial de la glorieta. Además de otras especies de flora que
se ubicarán en la construcción. La ubicación del proyecto no presenta cuerpos de agua
cercanos que puedan ser afectados con la construcción del proyecto. Se espera mantener con la
biodiversidad del sector, con el fin de preservar el ambiente natural y la diversidad biológica
del territorio.
En referencia a la implantación, como otro de los ejes temáticos del urbanismo, se asegura
una buena calidad de aire, el cual se garantiza mediante la implantación de flora que ayuda a
disminuir la contaminación ambiental, iluminación natural con paneles solares que
acumularan la energía del día para ser utilizada de noche. Esta intervención mejorará la
calidad ambiental y visual del sector (Secretaría Distrital de Ambiente, 2012).
Su infraestructura será segura de tal manera que evitará inundaciones, implementando
correctamente los niveles de alcantarillado para evitar alguna inconformidad que afecte a la
zona, generará una adecuada interacción del espacio público en cuanto al vehículo y el peatón,
generando seguridad a este último. Garantizará un manejo adecuado de las redes para
abastecimiento de agua, alcantarillado y energía. Promoverá la seguridad de los usuarios, con
relación a crímenes (Secretaría Distrital de Ambiente, 2012).
Como eje social se integrará a la comunidad, al hacer uso del espacio público mediante
cesiones de espacio dentro del proyecto que le permitan a la comunidad usufructuar el espacio
incentivando la actividad económica, como también, contribuir a la apropiación y sentido de
pertenencia con el entorno (Secretaría Distrital de Ambiente, 2012).

Con base en el diseño de la glorieta se usarán técnicas que minimicen los impactos
ambientales negativos de acuerdo a su fabricación y uso de los materiales necesarios, como el
uso de material de caucho reutilizable.
Se usarán de manera baja los recursos de energía y agua, para evitar su mal gasto, ya que
urbanizar una zona o cualquier otra construcción altera de manera notable los ciclos de energía
y agua, para esto la utilización de los paneles solares es indispensable y para el uso del agua, la
necesidad de utilizarla será poca casi nula. Se crearán cuerpos de agua que atraigan las aves
típicas de la ciudad, dando un ambiente de naturaleza.
Según la ley 373 de 1997, establece el programa del uso adecuado y eficiente del agua:
Todo plan ambiental regional y municipal debe incorporar obligatoriamente un
programa para el uso eficiente y ahorro del agua. Se entiende por programa para el uso
eficiente y ahorro de agua el conjunto de proyectos y acciones que deben elaborar y
adoptar las entidades encargadas de la prestación de los servicios de acueducto,
alcantarillado, riego y drenaje, producción hidroeléctrica y demás usuarios del recurso
hídrico.
A través de este modelo se busca una financiación sostenible, ya que en diferentes obras
de la ciudad no se incluye el análisis de un ciclo de vida, lo que puede llegar a costar para la
administración un mayor gasto en el mantenimiento del mobiliario, iluminación y la
sostenibilidad de mismo en general.
Se busca minimizar el desembolso del dinero público para mantener el espacio público de
la ciudad y como aprovechamiento de esto hacer coparticipes a la misma ciudadanía del
sector. Al realizar esta integración se permite que no se degeneren esos espacios. Al generar
sentido de pertenencia, se revitaliza el espacio en mención y se ayuda con la eliminación de
focos de inseguridad.
La glorieta se ubicará en la intersección de la calle 11 con la avenida 3 Este, atraviesa la
diagonal Santander. Es una zona comercial que presenta circulación de transporte público y
privado y peatones que provienen de sus sitios laborales y se dirigen a ellos, como también
peatones que se dirigen a sus residencias. La glorieta mejorará el transito e incentivará al
mejoramiento del respeto de las normas de tránsito en el sector. Al mejorar la movilidad se
invertirá menos tiempo de viaje, menos consumo de combustible y mejora el medio ambiente
de la ciudad. Será de uso mixto con prioridad al peatón.
Después de realizar las encuestas a personas expertas en el tema como funcionarios
públicos que han trabajado por años en la administración del municipio, opinan que respecto a
la propuesta, es una solución factible para el sector, para la población y para el
embellecimiento de la ciudad, ya que es altamente transitado por vehículos automotores y
existen pocas alternativas para la movilidad del peatón, en especial a las personas con
limitaciones en su movilidad, población infantil y tercera edad o los que simplemente
requieren desplazarme de un sector a otro utilizando la avenida.
Mencionan además que la propuesta tendrá una visión social ya que quiere incorporar
dentro de su esquema la implementación de pequeños puestos de venta de manera organizada,
sosteniendo que esta alternativa es viable siempre y cuando el diseño garantice la eliminación
de barreras arquitectónicas, sin interferir con el normal flujo vehicular de la zona.
Vale aclarar que la glorieta, es un proyecto piloto a modo de ejemplo para demostrar la
eficiencia de una propuesta enmarcada dentro del POT, con las características que he
propuesto en la investigación.
La presente imagen muestra la intersección a intervenir. Calle 11 con avenida 3
Figura 14. Intersección a intervenir. Calle 11 con avenida 3. Fuente: Google Maps.
Este proyecto será sostenible desde el punto de vista social, ambiental y económico. En el
aspecto social se involucrará a la población, para que haga parte del beneficio que traerá la
glorieta para los habitantes, no solo con el paso del peatón sino también hagan uso de ella
como fuente de economía. En lo económico, se tendrá como fin reducir el costo de
construcción, su financiación será auto sostenible, como por ejemplo con energía renovable,
paneles solares y que sea autosuficiente para su mantenimiento, sin necesidad de aumentar
gastos no necesarios que serían provechosos para otras situaciones de la ciudad.
En el aspecto ambiental, tratando de que la huella ecológica llegue a su mínima expresión
mediante el uso de material reutilizable, como el caucho para elaborar el asfalto para las vías y
senderos peatonales, de acuerdo a la Resolución 6981 de 2011, “por el cual se dictan
lineamientos para el aprovechamiento de llantas y neumáticos usados, y llantas no conforme
en el Distrito capital” (Secretaría Distrital de Movilidad, 2011). Las mezclas templadas con
betún, es una nueva generación de mezclas asfálticas. Eiffage Infraestructuras, ganadora del
premio mundial AIPCR 2007 del desarrollo sostenible, han desarrollado estas clases de
mezclas templadas. Son fabricadas a menos de 100ºC y aplicada hasta 75ºC que posee una
serie de cualidades especiales diferentes a las otras, que ayudan a reducir energía dos veces
inferior a una mezcla común, reduce al 50 % las emisiones de gas y por ultimo su confort de
aplicación La iluminación mediante paneles solares, césped artificial para evitar el uso del
riego automático, ya que genera un alto costo y aumenta el gasto del agua. Sensores
automáticos que utilicen energía renovable y ahorren energía cuando se necesite (Revista
Técnica de la Asociación Española de la Carretera, 2005). Como se observa existen varias
formas de construir sin afectar al medio ambiente, con el fin de proyectar sosteniblemente.
En la glorieta o rotonda se implementarán sensores de movimiento y luz que al pasar el
automóvil o el peatón se encenderán las luces de la glorieta. Esto ayuda al ahorro de energía,
mientras no haya movimiento, que probablemente será en altas horas de la noche, no habrá
energía. El ahorro de energía, en esta época, es un tema de gran importancia, su estado de
escases ha hecho que diferentes países creen su propio ahorro de energía, por esto es necesario
colaborar con la disminución del gasto de energía para un mejor futuro. La Ley 697 de 2001
establece en su artículo 1°. “Declárase el Uso Racional y Eficiente de la Energía (URE) como
un asunto de interés social, público y de conveniencia nacional, fundamental para asegurar el
abastecimiento energético pleno y oportuno, la competitividad de la economía colombiana, la
protección al consumidor y la promoción del uso de energías no convencionales de manera
sostenible con el medio ambiente y los recursos naturales”. Estos sensores estarán ubicados en
los postes de la glorieta, percibirán el movimiento a 400 metros a la redonda y encenderá sus
luces. El automóvil o el peatón que se esté acercando a la glorieta tendrán iluminación antes
de que arribe al centro de esta. Esto para evitar accidentes por la falta de visualización del
punto. La buena iluminación cumple una gran función sin decir que es la más importante, ya
que en la conducción al atardecer es similar a conducir con una visión nocturna. Se presentan
situaciones como alteración al apreciar las distancias, percepción baja de los obstáculos
laterales. (Urraca, 2005) nos dice:
Los faros de los vehículos con luz de cruce, proporcionan una distancia de visibilidad de unos 50-
60 metros, con un nivel de 0,2 0,3 cd/m2, que resulta insuficiente para garantizar la seguridad. Cuando
los vehículos deban utilizar la luz de cruce durante un tiempo elevado, se recomienda dotar al tramo de
carretera de alumbrado viario, al igual que las glorietas, enlaces, calzadas elevadas y tramos
superpuestos, cuya iluminación se expone en este artículo.
Construir de una manera sostenible, como se quiere en el presente proyecto, ayuda a
mitigar, reducir y prevenir los impactos ambientales y deterioro de la habitabilidad del
territorio e impulsar que se sigan implementando estos tipos de construcciones hasta que la
construcción de actividades antrópicas quede abolida por completo y tengamos disminución
del impacto ambiental que se genera al no usar los elementos necesarios para evitar el
deterioro ambiental y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Su objetivo principal es no
agotar los recursos naturales renovables para que las generaciones futuras puedan utilizarlos
(Secretaría Distrital de Ambiente, 2012).

Glorieta peatonal y ecológica.
Propuesta y diseño propio y ejecución del arquitecto
Figura 15. Glorieta peatonal. Fuente: Arq. Juan Sebastián Morales
Figura 16. Glorieta propuesta. Fuente: Arq. Juan Sebastián Morales

Figura 17. Glorieta vista de cerca. Fuente: Arq. Juan Sebastián Morales
Figura 18. Glorieta vista desde el aire. Fuente: Arq. Juan Sebastián Morales
10. Instrumento de financiación a utilizar
10.1. Instrumento de financiación- Contribución local por valorización.
10.1.1. Objetivos.
Se implementará como instrumento de financiación la contribución de valorización, la
cual consiste en un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado
a la construcción de una obra de interés público que se impone a los propietarios de aquello
bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras para la construcción de la
glorieta peatonal, que surgirá a través de la implementación del Sistema Integrado de
Transporte Masivo (SITM). El municipio de Cúcuta tomará ese dinero recaudado por medio
del instrumento de financiación para la construcción del proyecto y probablemente necesitará
la asociación del sector privado. Se canalizarán estos recursos obtenidos de la Alcaldía en el
propio barrio, el cual incentivará al civismo y el sentido de pertenencia del sector.
10.2. Análisis DOFA respecto a la utilización del instrumento de financiación,
contribución por valorización.
Tabla 1. Dofa
DEBILIDADES OPORTUNIDADES FORTALEZAS AMENAZAS

Desviación de los Buen uso de los Continuidad en el uso
recursos obtenidos recursos obtenidos de este instrumento
para la realización del para diferentes
proyecto. proyectos en la ciudad.
No se consideran
El municipio no Mejoramiento de la Se cumple con el amenazas para el uso de
considere viable la calidad urbana de la objetivo real de la este instrumento.
utilización de este zona por medio de la contribución por
instrumento contribución por valorización.
valorización.
No utilización de la Oportuno pago de la Mejoramiento de las
totalidad de recursos contribución por parte administraciones con
obtenidos mediante la de los habitantes del el uso de instrumentos.
utilización del sector, ya que existe
instrumento. un incentivo que
beneficia a la ciudad y
a su población.
Fuente: construcción propia
10.3. Lineamientos
a) El proceso de la implementación de manera correcta del instrumento de financiación
que incluya a la ciudadanía y la creación de la glorieta estará a cargo de la Secretaría
de Planeación, Oficina de Hacienda y Movilidad de la Alcaldía Municipal de la ciudad
de Cúcuta.
b) La administración del municipio cuenta con la capacidad institucional para desarrollar
las actividades que este proyecto requiere. Sin embargo, en el proceso de desarrollo, se
podrían ofrecer capacitaciones para las personas que vayan a hacer parte del objetivo
de este proyecto el cual consiste en construir la glorieta mediante recursos obtenidos
por la contribución por valorización.
c) Participación del gremio de arquitectos, ingenieros y expertos en el tema de
instrumentos de financiación, para la respectiva revisión del proyecto. Determinar su
viabilidad, durabilidad y éxito.

11. Conclusiones
Los resultados de esta investigación coinciden al objetivo principal se ha formulado una
propuesta piloto, para integrar un instrumento de gestión urbana, con un modelo de
contribución por valorización, de tal manera que mejore la calidad urbana en la zona
estudiada, aprovechando la creación del proyecto del Sistema Integrado de Transporte Masivo
en la ciudad (SITM), mediante una financiación pública sostenible. El presente proyectó se
realizó con la ayuda de un diagnóstico realizado en la zona escogida de la Avenida Diagonal
Santander
A partir de lo anterior se formuló y se incluyó en la propuesta la utilización de la
contribución por valorización, con el fin de que se haga un buen uso de este instrumento de
financiación y se reinvertido de manera equitativa en la zona.
Respecto a las encuestas que se han realizado a lo largo de este proyecto, donde se
investigó si para los servidores públicos como para la población, era importante este modelo
piloto, se determinó que realizarlo, sería de vital importancia para la ciudad. Brinda
embellecimiento a la ciudad, permite la integración de la población en el proyecto,
permitiendo que hagan uso de este, integrándose en él, y como aspecto importante se vincule
el instrumento de financiación con el ordenamiento del territorio. Este modelo de
aprovechamiento del espacio público por medio de la contribución de valorización, permite
demostrar que este instrumento de financiación el cual debe hacer la población cercana, será
invertido en una obra donde se beneficiará no solo al sector sino a la ciudad en general.
Teniendo en cuenta que este instrumento está reflejado en el POT de la ciudad, la finalidad del
presente proyecto, es que haya una articulación con el desarrollo del territorio, que se haga
un buen uso de él, teniendo en cuenta que la ciudad debe ser mejorada por medio de obras
públicas que intervengan de manera positiva en la imagen de la ciudad, la movilidad y la
seguridad del sector.
Con la presente investigación realizada se observó que la gestión del suelo urbano tiene
cambios positivos mediante el aprovechamiento de proyectos de inversión a través de
financiación pública y una economía sostenible que permite el mantenimiento y cuidado de los
proyectos a mediano y largo plazo, permitiendo que los ingresos que genere esta financiación
reviertan en la misma zona como plan de estímulo. A la vez que mejora el saneamiento de las
cuentas públicas actuando directamente sobre la reducción de los costos de los presupuestos
del ente público.
De acuerdo a esto, se espera que quede estipulado en el POT de la ciudad, estimular la
creación de proyectos con participación ciudadana, que a partir de la financiación que se
requiera, manejen un concepto de economía sostenible.
Se espera buena aceptación por medio de la administración municipal, que implementen
este modelo en proyectos futuros, permitiendo que la ciudadanía intervenga.

12. Referencias
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Anexos
Anexo A. Entrevistas
Funcionarios Públicos
Sub Secretario de Control Fiscal de la Alcaldía Municipal de Cúcuta
¿En el Plan de Ordenamiento se estipula el manejo de los instrumentos de financiación en la

gestión urbana?
Efectivamente, el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta
establece entre otros aspectos los instrumentos financieros, que permiten obtener recursos
económicos para la implementación de las actuaciones urbanísticas. Dentro de los
instrumentos de financiación se encuentran:
Distribución de cargas y beneficios.
Participación en la plusvalía.
Contribución por valorización.
Infraestructura para servicios públicos.
Compensaciones por tratamiento de conservación y obra pública.
Edificabilidad adicional.
Transferencia y compensación de obligaciones (incluye la convertibilidad de índices de
edificabilidad en títulos valor.
Compensaciones por causa de afectaciones.
Financiación de títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo.
Pagarés de reforma.
Bonos de reforma urbana.
Bancos inmobiliarios.
Multas y sanciones.
¿Se tiene contemplado usar instrumentos de gestión del suelo para proyectos en la ciudad?
El municipio de San José de Cúcuta, viene utilizando los instrumentos de gestión
contemplados en el POT, dentro de los cuales figuran los instrumentos jurídicos tales como la
Declaratoria de Utilidad Pública, que han permitido lograr que se destinen zonas de uso
público, en este caso las que hacen parte del sistema de movilidad de la ciudad, a fin de
mejorar la movilidad en ciertos sectores de la ciudad.
Sumado a lo anterior, las zonas de riesgo no mitigable que se determinen en estudios técnicos,
deberán ser sujeto de intervención para lograr su recuperación como piezas de alto valor
escénico y ambiental para la ciudad, actuación que deberá seguirse una vez se realice la
reubicación de la población allí asentada, la demolición de las viviendas e infraestructura, la
adecuación paisajística y la declaratoria de utilidad pública de las mismas.
Otro instrumento de gestión utilizado por el Municipio de San José de Cúcuta, dentro de los
que se encuentran los instrumentos financieros, que permiten obtener recursos económicos
para la implementación de las actuaciones urbanísticas previstas en el POT y su programa de
ejecución o en los demás instrumentos de planificación y se establecen en ejercicio del poder
impositivo del Municipio en las condiciones establecidas en la constitución política y la ley o
con desarrollo de mecanismos en los cuales opera la voluntad y el principio de
contraprestación, es la contribución por valorización.
¿Se ha propuesto utilizar los instrumentos de gestión del suelo por el proyecto del Sistema
Integrado de Transporte Masivo SITM?
Teniendo en cuenta que el proyecto del Sistema de Movilidad - Sistema de Transporte

Masivo, está concebido como hecho metropolitano y de relevancia nacional y además
propende por la política de actuación urbana integral de recuperación de ejes viales
determinantes para el desarrollo de la ciudad, es probable que se tengan previstos utilizar los
instrumentos de gestión del suelo aparte de la gestión que le corresponde al Municipio para la
vinculación activa del gobierno nacional para el desarrollo de este sistema.
¿Qué instrumentos utilizarían para la captación de ingresos que beneficien a la población?

A fin de captar ingresos en beneficio de población cucuteña, se utilizarían los instrumentos
financieros descritos en el numeral 1, que hacen parte de los instrumentos de Gestión
establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta

(Acuerdo 083 de 2001, modificado excepcionalmente a través del acuerdo 089 de 2011).
1. Distribución de cargas y beneficios.

2. Participación en la plusvalía.
3. Contribución por valorización.
4. Infraestructura para servicios públicos.
5. Compensaciones por tratamiento de conservación y obra pública.
6. Edificabilidad adicional.
7. Transferencia y compensación de obligaciones (incluye La convertibilidad de índices de
8. Compensaciones por causa de afectaciones.
9. Financiación de renovación urbana.
10. Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo.
11. Pagarés de reforma.
12. Bonos de reforma urbana.
13. Bancos inmobiliarios.
14. Multas y sanciones.
¿Qué proyectos se han realizado gracias a la creación de un proyecto de inversión utilizando

los instrumentos de gestión del suelo en la ciudad?
A través de las el tratamiento de renovación urbana se recuperó áreas ubicadas en la zona

céntrica en los terrenos donde funcionó la antigua fábrica de la empresa Bavaria (Avenidas 1 y
2 entre Calles 8 y 9 del centro de Cúcuta) proyecto que generó actualización de uso y políticas
de recuperación integral, que facilitaron por sus características espaciales, la implementación
efectiva de este tipo de proyectos a través de la renovación urbana, conllevó a la recuperación
del espacio público, a través de la inversión que cambió la cara de la zona céntrica de Cúcuta,
dando continuidad al proyecto desarrollado en administraciones anteriores como lo fue el
centro comercial a cielo abierto. Este proyecto contempló amoblamiento urbano, área de
encuentro para la comunidad (parque) y un parqueadero.
¿Qué parte de la gestión de implementar los instrumentos ha sido más complicado?

Una de las mayores dificultades en la implementación de los instrumentos de gestión en el
municipio de San José de Cúcuta, es precisamente que no se cuenta con un sistema de
seguimiento y evaluación, que facilite el ejercicio de dar cumplimiento a todos los
instrumentos de gestión, claramente establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial;
sumado a lo anterior, existe también dificultad en la implementación de los instrumentos de
gestión, por cuanto es muy poca la información en materia de expediente municipal con la que
cuenta el municipio de San José de Cúcuta, que permita generar indicadores exactos de los
principales problemas a nivel urbano que se presentan en la ciudad, esta situación conlleva a
que en muchas oportunidades sea muy complicado no solo poder implementar sino poder
aplicar tales instrumentos.
Finalmente uno de los aspectos que complican la gestión de implementar los instrumentos, es
precisamente la falta de interés y voluntad política que en algunas oportunidades hace que el
municipio pierda la oportunidad buscar recursos para beneficio de la comunidad con la
implementación de los instrumentos de gestión, situación que conlleva a que no se permita el
desarrollo efectivo de los objetivos y metas propuestos en el Plan de Ordenamiento territorial.
¿Qué planes de proyectos de inversión existen actualmente para la ciudad?

Se encuentran dentro de los proyectos de inversión en la ciudad de Cúcuta, la continuación en
los programas de vivienda, reforzamiento de la seguridad ciudadana, construcción del centro
de convenciones en la zona franca de Cúcuta, en terrenos donados por el Ministerio de
Industria y Comercio, de igual manera se destacan entre otros: el mejoramiento de la
infraestructura, agua potable y saneamiento básico de Cúcuta, mejoramiento del tránsito,
transporte y movilidad de Cúcuta, fortalecimiento de la productividad, mejoramiento de la
vivienda en el municipio de San José de Cúcuta, renovación urbana y la recuperación del
espacio público, fortalecimiento de la educación municipal, fortalecimiento de la equidad de la
mujer en el municipio de San José de Cúcuta, mejoramiento de la estructura ecológica del
municipio, fortalecimiento de la gestión del riesgo, mejoramiento del equipamiento municipal
entre otros.
¿Qué proyectos además del Sistema Integrado de Transporte beneficiarían la ciudad?

Además del SIT (Sistema Integrado de Transporte), se tienen previstos varios proyectos que se
enmarcan dentro de las intervenciones estratégicas para la ciudad de Cúcuta, que requieren
acciones integrales de: renovación urbana, conservación, intervención, mejoramiento y
desarrollo de nuevas áreas para la implementación de proyectos a gran escala, considerando
que dichas intervenciones definen acción integral sobre la ciudad y transformaciones
estructurales. Para ello se utilizarán los mecanismos de planificación y gestión establecidos
por la Ley 388 de 1997 y las demás normas que lo modifiquen, sustituyan y reglamenten; con
el propósito de inducir transformaciones urbanísticas significativas, estas son:
OPERACIÓN OBJETIVOS PROYECTOS Y PROGRAMAS

ESTRATÉGICA PRIORITARIOS
Establecer un ámbito propicio para el Desarrollo de estudios técnicos
desarrollo de actividades relacionadas preliminares.
con la investigación y la innovación Ordenamiento total del ámbito de la
tecnológica, aprovechando las Operación.
condiciones de localización y Conformación de la estructura urbana
proximidad al Aeropuerto y al Anillo y de los polígonos destinados al
vial. desarrollo de actividades de
Nuevo Distrito de Propiciar el asentamiento y investigación e innovación.
Innovación y complementariedad de empresas que Definición de norma específica y de
Tecnología desarrollen procesos de innovación instrumentos de gestión.
tecnológica.
Conformar un ámbito de altas
cualidades urbanísticas y ambientales,
propicio para el desarrollo de
actividades relacionadas con la
investigación y la innovación
tecnológica.
Aeropuerto Camilo Conformar un entorno adecuado para Definición de afectaciones generadas
Daza el funcionamiento y articulación del por operaciones aeroportuarias.
Aeropuerto, en relación con la Conformación de bordes urbanos del
estructura urbana y la ocupación de la aeropuerto.
ciudad. Generación de espacio público
Integrar adecuadamente el aeropuerto articulado al sistema general.

a la dinámica urbana.
Conformar una centralidad de escala Ajuste de la movilidad y de los
metropolitana de altas calidades perfiles viales.
Zona de servicios urbanísticas. Generación de espacio público lineal.
especiales e Generar espacio público. Y Localización de nuevas
institucionales equipamientos de escala infraestructuras y actividades
metropolitana.
Propiciar la localización de
actividades centrales.
Integrar urbanísticamente el sector. Realización de estudios técnicos de

Conformar un ámbito paisajístico y detalles que determinen zonas de
ambiental de altas calidades. riesgo mitigable y de riesgo no
Generar espacio publico mitigable.
Implementar la gestión integral del Recuperación geomorfológica.
riesgo. Diseño y conformación paisajística.
Reconformación de perfiles viales y
de perfil urbano.
Zonas de colinas y Procesos de reubicación de familias
laderas – Recuperación ambiental
Intervención Mejoramiento integral en zonas de
estratégica en zonas riesgo mitigable con implementación
de riesgo de medidas estructurales y no
estructurales.
Zonas de servicios Generar ámbitos propicios para la Realización de estudios técnicos.

integrales con localización de infraestructuras y Realización de Plan Parcial en la zona
carácter binacional actividades que fortalezcan las de expansión.
relaciones e intercambios Definición de contenidos específicos.
Incluye además binacionales. Fortalecimiento de sistemas generales:
zonas del Municipio Fomentar espacios para la promoción servicios públicos, accesibilidad,
con potencial para de bienes y servicios de carácter movilidad, espacio público y
desarrollar binacional e internacional. equipamientos.

actividades urbano – Definición de instrumentos de gestión.
rurales de Conformación de la estructura urbana.
intercambio Promoción de servicios y
binacional e equipamientos con escala
internacional, que metropolitana y binacional
estén plenamente Mejoramiento de la infraestructura
justificadas. vial de integración binacional
Recuperación geomorfológica bordes

de taludes del cauce
Implementación de obras de
protección contra de procesos de
Recuperar para el beneficio regional y socavación lateral y de fondo
binacional los Ríos Pamplonita y Recuperación y manejo paisajístico
Táchira Construcción de equipamientos
Parque longitudinal Propiciar espacios de integración recreativos
Rio Pamplonita y Rio binacional Generación de espacios públicos
Táchira Adecuación de plazas, plazoletas,
senderos peatonales, zonas
recreativas, zonas lúdicas y
contemplativas.
Construcción de kioscos de servicios
comerciales sin actividades de venta
directa de licor
Instalación de mobiliario urbano
Conformación de equipamiento Construcción villa olímpica
Villa Olímpica comunal colectivo de recreación y Generación de espacios públicos
encuentro deportivos
Generación de equipamientos Diseño y construcción de Centro de
esenciales de impacto regional y convenciones y exposiciones para la
Centro de
binacional gestión de encuentros y convenciones
Convenciones y
empresariales a nivel nacional e
Exposiciones y usos
internacional con el fin de atraer
complementarios
inversionistas que desarrollen
proyectos empresariales en el
territorio de San José de Cúcuta.
Intervención estratégica de sectores Construcción de obras de ingeniería

críticos o deteriorados Ejecución de proyectos de reposición
Continuación de la prolongación del de especies y siembra en tramos de
Canal hasta su empalme con los interés
Canal Bogotá
Anillos viales Recuperación sector Antigua Cárcel
Desarrollo de un eje articulador del Modelo
espacio público Prolongación hasta encuentro anillos
viales
Contribuir en la solución de la Implementación del programa de
problemática del déficit cuantitativo y Mejoramiento Integral de Vivienda y
cualitativo de vivienda a nivel urbano entorno en el Municipio, para permitir
- rural en el Municipio. el mejoramiento de viviendas en
Generación de proyectos de interés estado crítico.
público para beneficios de familias de Formulación y adopción de Planes
estratos 1 y 2. Parciales, PIDUS o Macroproyectos
Celebración de acuerdos con de Interés Social Nacional, para la
propietarios de tierras para permitir la generación de proyectos de desarrollo
Zonas de Expansión formulación de proyectos VIS y VIP, urbanístico público y en asocio con el
– Con énfasis en que permitan la incorporación al sector privado, a fin de ofertar
Programas de desarrollo de suelos potencialmente viviendas de interés social y viviendas
Viviendas de Interés aprovechables para este tipo de de interés prioritario, con adecuados
Social y Viviendas proyectos. estándares urbanísticos; a la
de Interés Prioritario Política de mejoramiento de viviendas población damnificada por el
y entorno. invierno, población localizada en
Generar incentivos para permitir la zonas de alto riesgo no mitigable,
habilitación de suelos para usos población desplazada por la violencia
residenciales y usos conexos y población vulnerable de estratos 1
Construcción de redes de servicios y2
públicos e infraestructura
complementaria que sea requerida en
suelos urbanos y de expansión urbana
a cargo de las empresas responsables.
Aparte de lo anterior, el POT contempla proyectos de inversión y ejecución prioritaria

conforme a la estrategia de ordenamiento territorial, los cuales buscan cumplir con la
estrategia de ordenamiento Territorial, dichos proyectos deberán liderarse por parte de la
Administración Municipal en asocio con las entidades que puedan aportar al logro de los
objetivos trazados, pudiendo para ello apoyarse en otras formas, estos son de conformidad a
los siguientes cuadros:
Impulso al desarrollo de Proyectos de Renovación Urbana por el sector público y privado,

incentivando la inversión en zonas deterioradas, impulsando la generación de proyectos de vivienda
de interés social
Apoyo para la implementación de Planes parciales de desarrollo que permitan la generación de suelo
urbano para los usos previstos, brindando impulso a proyectos de vivienda, con énfasis en vivienda
de interés social
Estudios de caracterización de zonas que permitan determinar el grado de vulnerabilidad y la
amenaza a que se encuentran expuestos, conforme necesidades que se prioricen
Elaboración del manual de edificaciones especiales.
Adquisición bienes requeridos para la implementación de programas y proyectos determinantes para
la puesta en marcha del POT y Plan de Desarrollo Municipal, agotando los mecanismos previstos en
SUELO URBANO la Ley (Declaratoria de utilidad pública, enajenación voluntaria, enajenación forzosa-expropiación).
Declaratoria de desarrollo o construcción prioritaria para vivienda de interés social o de interés

prioritario (Art. 52 Ley 388 de 1997) de predios que forman parte de las zonas de expansión urbana
denominadas Áreas de Expansión Urbana Integral: Simón Bolívar, Quebrada Seca, Progreso 1,
Progreso 2, El Rodeo-Minuto de Dios, Carmen de Tonchalá 1-Puente Cúcuta, Carmen de Tonchalá 2.
Ver Plano No.4. Clasificación del Suelo – Clases de Suelo Urbano y de Expansión.
Implementación de Programas de enajenación onerosa de bienes fiscales que no sean necesarios para
prestación de servicios por parte del Municipio, o que no hagan parte de programas de titulación
gratuita, generando incentivos económicos para su legalización.
Saneamiento de la propiedad pública inmobiliaria
Extensión, reposición y mantenimiento de redes de servicios públicos domiciliarios en zonas urbanas,
así como la construcción de redes en suelos de expansión urbana y en zonas rurales en que exista la
factibilidad técnica y necesidad del servicio, a cargo de las empresas prestadoras del servicio público.
Análisis de condiciones de prestación de servicios en zonas residenciales y comerciales (revisión) y

análisis de la extensión de nuevas zonas de urbanización.
SERVICIOS Apoyo al Proyecto Multipropósito CINERA

PÚBLICOS Fortalecimiento de la calidad y cobertura de servicios públicos domiciliarios
Seguimiento y control Plan Maestro de Acueducto y Alcantarillado de la ciudad
Implementación del Plan Integral de Residuos Sólidos
Impulso y gestión que permitan la construcción y puesta en marcha de plantas de tratamiento de
aguas residuales para la ciudad,
Análisis factibilidad de instalación de equipamiento de servicios de reciclaje en la ciudad, bajo
parámetros de calidad ambiental
Estudio, diseño y proyección de la construcción de sistema de alcantarillado de aguas lluvias para la

ciudad, con ejecución por etapas
Legalización y titulación gratuita de predios invadidos antes de 30 de noviembre de 2001,

localizados en zonas que no presentan condiciones de riesgo no mitigable, que no se encuentren
localizados en suelos de protección o zonas insalubres y que se encuentren destinados para vivienda
de interés social.
Definición de zonas destinadas para proyectos de vivienda de interés social y vivienda de interés
prioritario
VIVIENDA
Impulso a los planes de vivienda de interés social para disminuir déficit, incluyendo proyectos de
autoconstrucción
Alianzas estratégicas con empresas, Sena, universidades que permitan la puesta en marcha e
implementación del proyectos de vivienda de interés social
Diseño de Proyectos de mejoramiento de condiciones sanitarias y de infraestructura de viviendas en

sectores vulnerables y ejecución de obras que permitan solucionar problemas en esta materia
Impulso y gestión de programas y proyectos de construcción de vivienda de interés social y vivienda
prioritaria
Formulación de programas y proyectos de reubicación de familias asentadas en zonas de riesgo no

mitigable
Elaboración y puesta en marcha del Programa de Mejoramiento de vivienda de interés social tanto en
área urbana como rural
Impulso para la terminación del anillo Vial Occidental.
Rehabilitación malla vial según prioridades, actuación sobre rutas de transporte público y corredores
sobre equipamientos de interés comunitario, que permitan mantener en condiciones transitables los
ejes de las vías, conforme inventario vial
Proyectos de repavimentación y demarcación de ejes viales
Proyectos de ampliación y mejoramiento de corredores viales, vías urbanas y rurales, pasos
INFRAESTRUCTURA peatonales que demanden intervención y construcción de obras de arte para evitar deterioro de
VIAL infraestructuras, conforme estudios de necesidades.
Apoyo y gestión para la implementación del sistema de transporte masivo
Proyectos de construcción de ejes viales determinantes para el desarrollo de la ciudad.

Apoyo y gestión nacional e internacional para la terminación o construcción de vías y pasos elevados
que mejoren la conectividad de Cúcuta con el resto del País
Elaboración de proyecto de mejoramiento e instalación de red sistematizada de semáforos, sistema

de paradero de buses, definición de sitios con requerimientos de señalización vial, zonas azules
Estudios y diseños de centros de servicios comunales y corregéntales y gestión que permita la
implementación, permitiendo elevar el control y vigilancia cívica.
Proyectos de construcción, adecuación, ampliación, modificación, reforzamiento estructural,
mantenimiento de plantas físicas, intervención en general de establecimientos o centros educativos
que permitan su modernización e inclusión de aulas de sistemas, conforme estudios de necesidades.
Continuación proyectos de Construcción de Megacolegios e impulso y gestión para la generación de

nuevos proyectos
Proyectos de construcción, adecuación, ampliación, modificación, reforzamiento estructural,
mantenimiento de plantas físicas, fortalecimiento o intervención de equipamientos en salud,
renovación e intervención sobre de centros de salud y puestos de salud con énfasis en zonas
vulnerables, conforme estudios de necesidades.
Fortalecimiento de la infraestructura prestadora de servicios administrativos que presta el Municipio

Proyectos de señalización urbana, vial y turística, amoblamiento urbano, conforme estudios de

necesidades
EQUIPAMIENTO Alianzas estratégicas con Universidades, Sena, gremios locales y nacionales, empresas privadas,
ONG´s, entre otros, que permitan generar o fortalecer espacios para capacitación comunitaria o
satisfacción de necesidades urbanas, gestionando recursos de inversión para consolidación,
construcción o fortalecimiento de infraestructuras
Diseño de Proyectos de comedores escolares, según necesidades
Proyectos de adecuación y actualización de bibliotecas y escenarios culturales
Impulso a la generación de Centros Educativos Tecnológicos
Proyectos de fortalecimiento equipamientos en salud y educación

Estudio y diseño para la implementación de proyectos de centros comerciales para ubicación de
vendedores ambulantes
Diseño y gestión para la instalación de la Comercializadora Internacional en la ciudad
Potenciación sitios de interés de la ciudad

PATRIMONIO- Diseño de estrategias de protección de bienes culturales (Monumentos Nacionales), gestión de
CULTURA- recursos para su recuperación y exaltación
TURISMO
Proyectos de diseño, construcción, dotación, rehabilitación, ornato, mejoramiento, protección,

conservación, embellecimiento y rescate de bienes de uso público, según corresponda,
especialmente actuando sobre vías de uso público incluidas las peatonales, escenarios
deportivos, zonas verdes activas y pasivas, bahías de parqueo, vías peatonales, andenes,
ciclorutas, protección y conservación de cuencas de ríos, rondas de ríos, , parques lineales de
ríos, separadores, áreas de cesión, bosques, zonas de reserva, bienes de valor patrimonial, áreas
RECURSOS articuladoras del espacio público, mobiliario urbano y señalización vial, conforme estudios de
NATURALES, necesidades por comunas y corregimientos.
MEDIO AMBIENTE
Y MOVILIDAD Diseño, gestión recursos e impulso para la consolidación de escenarios deportivos, conforme
necesidades
Gestión para el mantenimiento de escenarios deportivos existentes en el Municipio, con
patrocinios de empresas, entidades, comunidades, celebración de convenios
Formulación e implementación de proyecto de protección de la ciudad contra la contaminación
visual y auditiva, con protección de zonas exclusivas residenciales
Implementación de proyectos que permitan la disminución de impactos ambientales negativos
por explotación insostenible de recursos naturales renovables y no renovables
Diseño de proyectos que permitan cofinanciación de entidades públicas o privadas para el
mejoramiento, recuperación o protección del espacio público, suscripción de convenios de
administración de parques y zonas verdes
Iimplementación de programas de reciclaje, educación ambiental, que partan desde la
separación domiciliaria de los residuos sólidos, incentivando la participación de ONG´s,
empresas organizadas en el desarrollo de los proyectos que se formulen, así como en las
campañas de educación ambiental, con el fin de orientar a los habitantes sobre el manejo de los
residuos sólidos y desechos, proporcionando alternativas de solución a los problemas de
disposición final actuales.
Elaboración y consolidación manual del espacio público.
¿Considera usted que hay más formas de aprovechar proyectos de inversión pública que no sea
con la utilización de instrumentos del suelo?
Si, por ejemplo con dar apoyo a la innovación y el desarrollo tecnológico, mejorar la
capacidad de planificación y gestión de los asuntos de interés municipal, mejorando la
posición en el comercio internacional de la Ciudad, fortaleciendo la capacidad de su
infraestructura y su logística en conectividad tanto física como virtual.
De igual manera, consolidando a la ciudad de Cúcuta como centro de productividad y de la
innovación, logrando con ello su posicionamiento estratégico de manera progresiva, buscando
liderar los intercambios tanto en la comunidad andina como de centro América y el Caribe; así
mismo, es importante promover las inversiones urbanas necesarias para aumentar la
productividad y la competitividad.
10.1.2Sub Secretario de Planeación del Municipio.

¿En el Plan de Ordenamiento se estipula el manejo de los instrumentos de financiación en la
gestión urbana?
Sí. El artículo 152 del acuerdo 089 de 2011 define no solo los instrumentos financieros, sino
también los jurídicos y urbanísticos
¿Se tiene contemplado usar instrumentos de gestión del suelo para proyectos en la ciudad?
Sí. Las disposiciones lo permiten. En este caso es necesario analizar el tipo de proyecto que se
quiere realizar, si es privado o público, para utilizar las herramientas que permite el POT.
Se ha propuesto utilizar los instrumentos de gestión del suelo por el proyecto del Sistema
Este tipo de proyecto público requiere utilizar todos los instrumentos que permite aplicar el
POT para que se pueda desarrollar. Dado los costos que involucra se requiere un componente
de cofinanciación nacional alto para llevarlo a buen término considerando las finanzas de la
ciudad. Tenemos que ser creativos aplicando la normatividad y convenciendo a los ciudadanos
de las ventajas del proyecto para lograr asociaciones efectivas.
¿Qué instrumentos utilizarían para la captación de ingresos que beneficien a la población?

El que hemos utilizado hasta ahora es la contribución de valorización, un instrumento
financiero que consideramos utilizar en el futuro. En los planes parciales hemos utilizado la
distribución de cargas y beneficios. Es necesario ampliar el uso de instrumentos financieros
como la participación en plusvalía y otros que permitirían el desarrollo de la ciudad.
¿Qué proyectos se han realizado gracias a la creación de un proyecto de inversión utilizando

Bueno recientemente se incorporaron tierras al perímetro urbano para desarrollar los
programas de vivienda gratis que realiza el Gobierno Nacional, en el 2013 se aprobó un plan
parcial de 40 hectáreas en el sector la Gazapa donde se desarrollara el centro comercial Jardín
Plaza, se tramite un plan parcial con la constructora Amarilo para desarrollar un proyecto de
5.000 apartamentos.
¿Qué parte de la gestión de implementar los instrumentos ha sido más complicado?

Bueno este tema nunca es fácil. Existen muchos intereses económicos de por medio que a
veces dificultan la toma de decisiones técnicas. Pero no debemos olvidar que las ciudades las
construyen los ciudadanos, los empresarios, los constructores y demás y que el gobierno debe
ser un articulador de voluntades, debe buscar consensos y dirimir los conflictos para lograr el
progreso. El hecho de que se presente dificultades, y en todo proyecto las hay, implica que el
gobierno debe tener una posición transparente, clara de sus objetivos y metas para lograr sus
propósitos. Pero siempre se debe concertar.
¿Qué planes de proyectos de inversión existen actualmente para la ciudad?

Existen varios: La construcción de centro comercial Tennis Park Plaza, donde quedaba las
canchas de golf del Club Tennis, los proyectos mencionados de Amarilo en la prolongación de
la avenida cero, el centro comercial Jardín Plaza; Unicentro y almacenes Éxito han planteado
una ampliación. Pero También existen muchos proyectos de constructoras como Vivienda y
Valores y otras que jalonan el progreso de Cúcuta.
¿Qué proyectos además del Sistema Integrado de Transporte beneficiarían la ciudad?

Todo proyecto que cumpla con la normatividad vigente beneficia a la ciudad.Implica
generación de empleo y que la economía se mueva y esto es bueno.
Los proyectos mencionados contribuirán a la economía de la ciudad y mejoraran su paisaje de

forma positiva. Tenemos discusión con ambientalistas sobre aspectos del desarrollo y lo que
según ellos debemos hacer, pero como dije siempre se debe llegar a un consenso. El desarrollo
y el bienestar implican actuar sobre la naturaleza y esto debe hacerse de forma responsable
considerando todo el bienestar humano.
Curadora urbana No. 1 del municipio de Cúcuta

1. ¿En el Plan de Ordenamiento se estipula el manejo de los instrumentos de financiación en la
gestión urbana?
Si. En el Acuerdo 083 de 2001 modificado excepcionalmente por el Acuerdo 089 de 2011 se
encuentran contemplados.
2. ¿Se tiene contemplado usar instrumentos de gestión del suelo para proyectos en la ciudad?
Si. El Acuerdo 089 de 2011 en el artículo 152 que modificó el Artículo 237 del Acuerdo 083
de 17 de enero de 2001, los contempló citándolos simplemente. A la fecha no se han
desarrollado gran parte de estos.
Artículo 237. Instrumentos de gestión:

Instrumentos urbanísticos
El reajuste de tierras
La integración inmobiliaria
La cooperación entre participes.
Las Unidades de Actuación Urbanística.
Los Bancos de Tierras.
Instrumentos jurídicos
La enajenación forzosa
La enajenación voluntaria
La expropiación por vía judicial
La expropiación por vía administrativa
La declaratoria de utilidad pública
La declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria
Los derechos de preferencia
Instrumentos financieros. Son aquellos que permiten obtener recursos económicos para la
implementación de las actuaciones urbanísticas previstas en el presente Plan, su programa de
ejecución o en los demás instrumentos de planificación y se establecen en ejercicio del poder
impositivo del Municipio en las condiciones establecidas en la constitución política y la ley o
con desarrollo de mecanismos en los cuales opera la voluntad y el principio de
contraprestación. De igual manera, se pueden traducir en figuras que desde el presupuesto y
gasto público faciliten el direccionamiento de recursos a las finalidades establecidas en el
presente Plan. Son instrumentos de financiación:
1. Distribución de cargas y beneficios.

2. Participación en la plusvalía.
3. Contribución por valorización.
4. Infraestructura para servicios públicos.
5. Compensaciones por tratamiento de conservación y obra pública.
6. Edificabilidad adicional.
7. Transferencia y compensación de obligaciones (incluye La convertibilidad de índices de
8. Compensaciones por causa de afectaciones.
9. Financiación de renovación urbana.
10. Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo.
11. Pagarés de reforma.
12. Bonos de reforma urbana.
13. Bancos inmobiliarios.

14. Multas y sanciones.
3. ¿Se ha propuesto utilizar los instrumentos de gestión del suelo por el proyecto del Sistema
Sobre el Sistema Integrado de Transporte Masivo SITM, el art. 81 del Acuerdo 089 de 2011
señaló:
Artículo 81.- Modificase el Artículo 125 del Acuerdo 0083 de 2001, el cual quedará de la
siguiente manera:
Artículo 125. Régimen de Usos y Criterios para el Manejo del Sistema Estructurante Vial.
La propuesta de intervención en materia de infraestructura vial tiene un carácter integral que
incorpora aspectos como la extensión, conexión, mejoramiento de la geometría vial, ejecución
o terminación de obras de arte, construcción de infraestructura complementaria,
mejoramiento, recuperación y mantenimiento de las capas de rodadura, ampliación de la
capacidad vial, incorporación de carriles para sistemas de transporte alternativo (ejes
peatonales, ciclorutas y adecuación de infraestructura vial existente, implementación de
sistemas estructurados de transporte masivo), generación de nuevos ejes viales que permitan
mejorar la conectividad, así como la intervención integral en los senderos peatonales
existentes en sus diferentes manifestaciones (andenes, vías peatonales). El sistema vial es
parte integral de los componentes artificiales o construidos del sistema de espacio público.El
Sistema de comunicaciónse constituye en soporte estructural y eje articulador para la
movilidad y conectividad del Municipio de Cúcuta dentro de su contexto urbano,
metropolitano, regional y binacional.
Cuando sea requerida la apertura de nuevas vías en sectores desarrollados, el Municipio

deberá adelantar negociaciones con los propietarios de los predios afectados, como acto
previo a la ejecución de obras en el sitio, pudiendo canjear el área de terreno necesaria por
compensaciones con cupos de estacionamientos si el predio afectado se desarrollará para
usos distintos al residencial, dichos cupos le servirán para el desarrollo de proyectos en el

terreno afectado.
También se podrá negociar el área, agotando la vía de declaratoria de utilidad pública e

interés social previsto en la ley, por enajenación voluntaria o forzosa, según corresponda,
pudiendo canjearse por impuestos municipales el área afectada.
En este sentido, se tiene prevista la declaratoria de utilidad pública de los terrenos que se
requieran, así como las fórmulas de negociación ya sea voluntaria o forzosa (instrumentos
jurídicos de gestión del suelo).
De otra parte, se tiene que el proyecto se ha previsto como una INTERVENCIÓN

ESTRATÉGICA, tal como lo establece el artículo 151 del Acuerdo 089 de 2011:
Artículo 151.- Modifíquese el Artículo 236 del Acuerdo 083 de 17 de enero de 2001, el cual
quedará así:
Artículo 236. Las Intervenciones estratégicas y los instrumentos de la Ley 388 De 1997.
Concepto. Para el desarrollo de las intervenciones estratégicas, se requieren acciones
integrales de: renovación urbana, conservación, intervención, mejoramiento y desarrollo de
nuevas áreas para la implementación de proyectos a gran escala, considerando que dichas
intervenciones definen acción integral sobre la ciudad y transformaciones estructurales.
Para el desarrollo de las Intervenciones estratégicas, se utilizarán los mecanismos de

planificación y gestión establecidos por la Ley 388 de 1997 y las demás normas que lo
modifiquen, sustituyan y reglamenten; con el propósito de inducir transformaciones
urbanísticas significativas.
Los instrumentos de Planificación y gestión son los siguientes: A nivel de planificación y

ordenamiento del territorio, en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial se cuenta con
las figuras de los Planes parciales, los Planes locales, las unidades de actuación urbanística y
los macroproyectos urbanos. Adicionalmente, como desarrollos posteriores, se cuenta con

decretos reglamentarios del Alcalde, los permisos y licencias mediante los cuales se autorice
la ejecución de las Actuaciones urbanísticas. Para su ejecución se cuenta además con los
Instrumentos de Gestión.
Forman parte de las intervenciones estratégicas, las OPERACIONES

ESTRATÉGICASconcebidas en la revisión excepcional del POT que se definen a
continuación:
Operaciones Estratégicas. Definición. Las Operaciones Estratégicas son conjuntos de

actuaciones relacionadas directamente con áreas que requieren procesos de transformación,
en función de la Estrategia de Ordenamiento.
En cada operación convergen intervenciones sobre diferentes sistemas estructurantes y se
definen áreas para el desarrollo de proyectos, que buscan redefinir o reforzar el papel de
cada ámbito de actuación a escala zonal, municipal y/o metropolitana.
En las Operaciones Estratégicas confluyen instrumentos de planeamiento y de gestión, así

como mecanismos para propiciar la actuación conjunta entre los sectores público y privado.
Objetivos de ordenamiento comunes a las Operaciones Estratégicas.
Son objetivos comunes a las Operaciones Estratégicas, los siguientes:
1. Generar complementariedad de las acciones públicas.

2. Definir instrumentos de gestión, de acuerdo a las condiciones existentes y al marco
normativo vigente.
3. Optimizar los procesos de formulación y adopción de proyectos.
4. Definir mecanismos de coordinación y responsabilidad al interior de la Administración
Municipal.
5. Establecer mecanismos de coordinación para las instituciones municipales.
Contenido de las Operaciones Estratégicas.

La formulación de las Operaciones Estratégicas debe desarrollar como mínimo, los siguientes
contenidos:
1. Objetivos.
2. Políticas y estrategias.
3. Estructura de coordinación institucional.
4. Instrumentos para la ejecución de la Operación.
5. Componente urbano, que consta de los siguientes temas:
a. Estructura Ecológica Principal.
b. Sistema de movilidad.
c. Sistema de espacio público.
d. Sistema de equipamientos.
e. Proyectos, programas, acciones y entidades responsables.
f. Fijación de presupuestos
g. Metas a corto, mediano y largo plazo.
Parágrafo El componente urbanístico de las Operaciones Estratégicas se formula mediante

normas particulares que serán adoptadas mediante decretos reglamentarios donde se
precisarán las normas aplicables.
Identificación de las Operaciones Estratégicas. Con el objeto de dar prioridad a los
proyectos y demás actuaciones necesarias para concretar el Modelo de Ordenamiento, se
definen Operaciones Estratégicas concebidas en función de su localización, sus condiciones
urbanísticas, su relación con el Sistema de Transporte Masivo y el rol estratégico que
cumplen en los contextos municipal y metropolitano. Estas operaciones deberán ejecutarse a
partir de la sanción del presente acuerdo y concebirse de manera obligatoria dentro de los
Planes de Desarrollo de las Administraciones Municipales hasta tanto no se logre el objetivo
esperado.
4. ¿Qué instrumentos utilizarían para la captación de ingresos que beneficien a la población?
De los instrumentos financieros, se pueden utilizar varios previa adopción por parte del
Concejo Municipal como la Participación en Plusvalía, instrumento que no ha sido posible
implementar por falta de reglamentación.
Así mismo, la ejecución de obras públicas por el sistema de contribución por valorización
podría generar beneficios a la comunidad, en razón a que se podrían materializar inversiones
en sectores que así lo demandan, con la participación activa de los beneficiarios.
También se podrían usar los recursos provenientes de Multas y sanciones, las cuales no son
efectivas en el Municipio, existiendo ilegalidad constante en obras en la ciudad, sin que se
apliquen sancionen a los infractores, dejando de percibir recursos que bien podrían contribuir
en la ejecución de obras públicas en beneficio comunitario.
En general, sería posible captar ingresos por varios mecanismos, pero para ello se requiere la
elaboración de los estudios que soporten la presentación de proyectos de acuerdo y la
aprobación del Concejo Municipal de los mismos, de tal forma que su implementación sea
efectiva.
5. ¿Qué proyectos se han realizado gracias a la creación de un proyecto de inversión utilizando

Los proyectos por valorización que se ejecutaron en el periodo de la administración municipal

correspondiente al 2004-2007.
6. ¿Qué parte de la gestión de implementar los instrumentos ha sido más complicado?

La toma de decisiones por parte de los representantes legales de las entidades públicas; inciden
factores políticos y sociales.
La relación Alcalde-Concejo Municipal.

La resistencia comunitaria de contribuir con pagos en la ejecución de proyectos.
7. ¿Qué planes de proyectos de inversión existen actualmente para la ciudad?
Listados muchos, en desarrollo o programación de inversión muy pocos, quizás el tema del
sistema integrado de transporte masivo es el que más desarrollo ha tenido gracias al aporte del
gobierno nacional.
8. ¿Qué proyectos además del Sistema Integrado de Transporte beneficiarían la ciudad?

A San José de Cúcuta, le beneficiaria la ejecución de actuaciones urbanas integrales, algunas
de las cuales serían:
En el sector central deteriorado en particular en el sector que comprende los barrios El

Contento - El Llano – La Sexta – Callejón – Carora, procurando generar proyectos de
renovación urbana de vivienda de interés social, favoreciendo el aprovechamiento de servicios
de los que dispone el sector.
Construcción del paso elevado a la altura del actual Terminal de Transporte para comunicar
con la Ciudadela de Atalaya, renovando el sector, lo cual conllevaría el cierre definitivo de la
Terminal de Transporte y el cambio de uso del terreno en que ésta se ubica.
Construcción de la Avenida del Rio Margen derecha del rio Pamplonita en el sector
comprendido entre la Avenida Demetrio Mendoza hasta su encuentro con el Anillo Vial
Oriental.
Construcción de obras de protección márgenes rio Pamplonita.
Estudio de microzonificación sísmica.
Ejecución de obras de mitigación en sectores con zonas de amenaza media o alta con
presencia de asentamientos humanos.
Estudio de conveniencia para la reubicación del Aeropuerto Camilo Daza para la zona rural y
el cambio de uso de los terrenos, incentivando la generación de un macroproyecto de vivienda
social con usos complementarios en los mismos, con apoyo de empresas constructoras.
Generación de nuevos corredores viales en sectores en proceso de desarrollo en la ciudad.
Construcción de escenarios deportivos sobre zonas verdes abandonadas.
Puesta en operación de la Nueva Terminal de Transporte para el área metropolitana de Cúcuta.

Proyectos de mejoramiento integral de barrios con auspicio internacional, ejecutando obras de
equipamientos sociales y educativos que beneficien tanto a la niñez como la población adulta.
Implementación efectiva del Centro de Investigación de la Arcilla y el Centro Cerámico

Artesanal, lo cual generaría empleo en poblaciones de estratos 1 y 2.
Rescate del Distrito de Riego Zulia, promocionando la vinculación de mano de obra local.
9. ¿Considera usted que hay más formas de aprovechar proyectos de inversión pública que no
sea con la utilización de instrumentos del suelo?
No. Considero que si hay formas, una de ellas es vinculando a los urbanizadores y
constructores en el desarrollo de los proyectos que requiera la ciudad, dado que estos podrían
ejecutar obras públicas, recibiendo beneficios tributarios.
Otros mecanismos son la cofinanciación, para ello es necesario contar con recurso humano
profesional capacitado para formular proyectos de inversión que sean elegibles tanto en
instancias nacionales como extranjeras.
Usuarios del Sector

No 1: Empleado del concesionario Hyundai.
¿Considera viable que el municipio vea provechoso la creación de proyectos para invertir esa
ganancia en mejoramiento urbano?
Claro que sí.
¿Sabe o ha escuchado de algún proyecto en la ciudad que se haya creado con las inversiones
por contribución de valorización?
No.
¿Si usted fuera el propietario de este local, este se valorizará, que le gustaría que se
construyera en este sector?
Que hubiera más iluminación y puentes peatonales.
¿Estaría dispuesto a pagar más valorización a razón de un proyecto de transporte masivo para
que el municipio invierta en la calidad urbana?
Si ese dinero se va a invertir bien, sí.
¿Estaría dispuesto a colaborar si es necesario, con la venta de su propiedad para construir un

proyecto de inversión pública como un medio de transporte masivo que ayude a la movilidad
de la ciudad?
Si se paga bien, sí.
No. 2: Empleado de concesionario Nissan
¿Considera viable que el municipio vea provechoso la creación de proyectos para invertir esa
ganancia en mejoramiento urbano?
Es viable. Si no se recauda plata, no habrá proyecto. Si la ciudad no piensa en ampliar vías,
estará peor que Bogotá. Habrá más inversión, la ciudad estará preparada para otro
movimiento.
¿Sabe o ha escuchado de algún proyecto en la ciudad que se haya creado con las inversiones
por contribución de valorización?
El puente de San Mateo, ubicado en la avenida Diagonal Santander.
¿Si usted fuera el propietario de este local, este se valorizará, que le gustaría que se
construyera en este sector?
Puente peatonales, no hay peatonalización.
¿Estaría dispuesto a pagar más valorización a razón de un proyecto de transporte masivo para
que el municipio invierta en la calidad urbana?
Siempre y cuando se dé verdadera solución de transporte, no como en Bogotá, donde la única
solución es el metro.
¿Estaría dispuesto a colaborar si es necesario, con la venta de su propiedad para construir un

proyecto de inversión pública como un medio de transporte masivo que ayude a la movilidad
de la ciudad?
Siempre y cuando paguen el precio que es.
Expertos
Ingeniero de Planeación de la Alcaldía Municipal de San José de Cúcuta
¿Qué literatura recomienda para un estudio o ejemplo de uso de los instrumentos de

financiación?
¿Un ejemplo exitoso de uso de instrumentos de financiación?
¿Una breve explicación de cómo se manejan en Colombia los Instrumentos de gestión del
suelo?
¿Qué considera que sea lo más apropiado de mejoramiento urbano para una zona como
aprovechamiento de la implementación de un Sistema Integrado de Transporte que se quiere
implementar en la ciudad?
¿Qué ciudades de Colombia han tenido mayor impacto los instrumentos de financiación para
la gestión urbana?
¿Cuáles han sido los inconvenientes en el desarrollo de estos instrumentos en Colombia?
Documentos * Min Hda CP Apoyo Fiscal Municipios

* DPN Desarrollo Territorial
Mirar los Entes Territoriales que han llevado una Administración SANA (Medellín)
Ranking de Competitividad DNP Capital Financiero
Casos – Plusvalía – Antioquia SANOS
Los Sistemas de Transporte Masivo: han presentado problemas

Cúcuta: Problema No. 1 Dolores de cabeza es la proliferación de motocicletas
Revisar casos exitosos – Lonjas – Arquitectos Urbanísticos.
Colombia requiere de unas políticas sanas, mirar las APP, no todo lo concesionado es bueno.
¿El estado Donde queda?
Ingeniero- contratista del municipio
¿Qué literatura recomienda para un estudio o ejemplo de uso de los instrumentos de

financiación?
Furtado, F. (1997) Instrumentos para la Recuperación de Plusvalías en América Latina.
Debilidad en la Implementación, Ambigüedad en la Interpretación, In Lincoln Institute Of
Land Policy working paper.
Furtado, F. (2000) Colombia, In Land Value Taxation Around the World, Vol. 59 No. 5
Supplement (Ed, Andelson, R. V.) American Journal of Economics and Sociology -
Blackwell,
Babson Park. MA.
Hernández , J. (2007) La Contribución de Valorización: desarrollo urbano en todas las escalas.
La experiencia de Bogotá, Colombia 1987- 2004, In Movilización de la Valorización de la
Tierra: Casos Latinoamericanos (Ed, Vejarano, M. C.) Lincoln Institute of LandPolicy,
Cambridge MA.
Jaramillo, S. (2001) La experiencia Colombiana en la Recuperación estatal de los incrementos
de precio del suelo: La Contribución de Valorización y La Participación en Plusvalías, In
Recuperación de Plusvalías en América Latina (Ed, Smolka, M. a. F., Fernanda) eurelibros,
Santiago de Chile.
Kaplan, R. S. N., David (2000) The Strategy Focused Organization, HBS Press, Boston.
Maldonado Copello, M. M. (2004) Elementos básicos para la aplicación de la participación

Hay consenso, tanto entre los académicos como entre los políticos y ciudadanos,
a pesar de sus diversas perspectivas, en que la experiencia con la CV ha traído consigo aportes
al desarrollo urbano e institucional. No solamente porque ha sido un instrumento útil para
superar las debilidades de los sistemas tributarios, generando importantes flujos de recursos
para atender demandas funcionales sentidas; sino porque sus impactos tangibles le han
atribuido buenos niveles de aceptación y en consecuencia de viabilidad política (Furtado:
2000, Hernández: 2007). Como instrumento de gestión, en contextos con bajos niveles de
confianza ciudadana en el buen uso de los recursos públicos, estas cualidades han sido
reconocidas como factores esenciales que han permitido su uso reiterado desde los 60’s. Sin
embargo, poco se ha dicho sobre otros factores de corte técnico y gerencial, que se evidencian
en el análisis de la operación de la CV en Bogotá, los cuales se han venido consolidando
progresivamente en la entidad que lo opera (Instituto de Desarrollo Urbano- IDU),
estructurando un contexto institucional que ha soportado su evolución, mejorado su
desempeño y mediado su sostenibilidad. (Instituto de Estudios Urbanos , 2008)
Por: PATRICIA ACOSTA RESTREPO (1)

Gestión del suelo
Se anexa ensayos
¿Que considera lo más apropiado?

El concepto de sistema integrado de transporte nos remite a reflexionar a la ciudad como un
sistema dinámico donde existe un equilibrio entre lo natural y lo antrópico en este sentido no
se puede pensar en una zona específica cualquier intervención que se implemente en la ciudad
afecta todo los subsistemas el socio cultural, el espacio público…. En este caso específico el
de movilidad, por el cual permitirá contribuir a la consolidación de la ciudad como un sistema
sostenible.
5. Ciudades con experiencias exitosas

Estas experiencias de la contribución por valorización (CV), se han aplicado en ciudades
capitales (Bogotá, Medellín, Bucaramanga, Cúcuta) para desarrollar proyectos de gran
envergadura para lo cual el beneficio se distribuye en un segmento de la población o en su
totalidad según sea el impacto. UN ejemplo especifico el Puente Elías M Soto en Cúcuta.
¿Inconvenientes?
Que no existe un reconocimiento por parte de la ciudadanía de mejoramiento de sus
propiedades al mejorar su valor por obras ejecutadas.
Desconocimiento al confundir contribución con impuestos.
Fallas en los procedimientos de socialización de las obras en las cuales se aplicara este
instrumento
Curadora No. 1 de Cúcuta
¿Qué literatura recomienda para un estudio o ejemplo de usos de los instrumentos de

financiación?
Toda la literatura que se encuentra disponible en el INSTITUTO LINCOLN DE POLITICA
DE TIERRAS – PROGRAMA PARA AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE, que
constantemente desarrollar cursos de actualización de casos relevantes de políticas del suelo
con participantes de toda Latinoamérica, espacio en que Colombia tiene asiento importante.
En estos espacios se han examinado cuestiones críticas que han enfrentado los municipios
durante los procesos de gestión e implementación de casos referidos a tributación inmobiliaria,
movilización de plusvalías y gestión de suelo.
María Mercedes Maldonado Copello también ha desarrollado mucha literatura en torno al

asunto.

La ejecución de obras por el sistema de valorización en el Municipio de San José de Cúcuta.
¿Una breve explicación de cómo se manejan en Colombia los instrumentos de gestión del
suelo?
En Colombia el marco regulador sobre instrumentos de gestión del suelo está dispuesto en la
Ley 388 de 1997, la cual ha sido sujeto de reglamentaciones posteriores para permitir la
implementación efectiva de los diversos instrumentos allí contemplados como los planes de
ordenamiento territorial, los planes parciales como las principales cartas de navegación en el
horizonte del corto, mediano y largo plazo con los que cuentan los municipios para emprender
proyectos, planes de renovación urbana, declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria,
bancos inmobiliarios, expediente urbano y programas de vivienda de interés social.
¿Qué considera que sea lo más apropiado de mejoramiento urbano para una zona como
aprovechamiento de la implementación de un Sistema Integrado de Transporte que se quiere
implementar en la ciudad?
No respondió
¿Qué ciudades de Colombia han tenido mayor impacto los instrumentos de financiación para
la gestión urbana?
Bogotá es la ciudad que más ha impactado a nivel nacional con la implementación de
instrumentos de financiación, a través del IDU.
¿Cuáles han sido los inconvenientes en el desarrollo de estos instrumentos en Colombia?

El desarrollo informal de las ciudades ha traído como consecuencia la conformación de
núcleos urbanos que no cuentan con servicios ni infraestructura adecuados, ocupando zonas
que se requieren para la ejecución de obras públicas, situaciones que conllevan a
negociaciones con ocupantes, poseedores que entraban procesos.
Las decisiones adoptadas por los Municipios en los Planes de ordenamiento territorial, las
cuales indicen en la viabilidad o no de la formulación de proyectos, situaciones que demandan
en muchos casos ajustes que son dificultosos o demorados para los municipios, debido a los
procedimientos de concertación y consulta que impone la Ley 388 de 1997 y normas
reglamentarias.
Anexo B. Encuesta
La intersección de la calle 11 con avenida 4 Este, de la ciudad de Cúcuta, se caracteriza por ser
parte de una de las avenidas principales de la ciudad, La Avenida Diagonal Santander. Esta
intersección es altamente transitada y presenta diferentes locales comerciales donde labora
gran flujo de personas, además de tener zona residencial en el sector. Con el fin de mejorar la
calidad de vida de la población y embellecer la ciudad, se desea proyectar la creación una
glorieta, con un sendero peatonal ecológico (árboles nativos), la cual controlará el paso de
vehículos y se le dará prioridad al peatón. La glorieta será construida de manera sostenible.
Por ejemplo, se usará caucho reutilizable para el asfalto, zonas verdes artificiales, para el
ahorro de agua. En cuanto al ahorro de luz, se utilizarían paneles solares, entre otros
elementos. Tendrá una visión social, se hará parte a la población para que hagan uso de este
espacio, si es posible, con la implementación de pequeños puestos de ventas, de manera
organizada.
¿De acuerdo a lo anterior, considera usted que es provechoso para la población la creación de
dicha glorieta en esta zona?
Si, por qué? No, por qué?
Respuesta del Dr Enrique Joya, Funcionario de Planeación del municipio:
Si, la glorieta nos permitirá organizar mejor el tráfico vehicular y peatonal. Así mismo
embellecería un sector que cuenta con gran afluencia de público considerando que es cercano
a uno de los mejores centros comerciales, como es el Ventura Plaza. Aledaños también
encontramos el Hotel 5 estrellas Holidayinn, el gimnasio bodytech y un Mac Donald’s. El
proyecto será de utilidad e importancia para éste importante sector de la ciudad.
Respuesta del Dr. Jorge Granados, funcionario de la Secretaría de Planeación del municipio:
Según la cartografía oficina que hace parte integral del Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de San José de Cúcuta (Acuerdo 083 de 2001, modificado excepcionalmente
mediante Acuerdo089 de 2011), Plano No 08 Sistema de Movilidad – Subsistema vial urbano,

la Calle 11, se encuentra clasificada como malla vial zonal, la misma se clasifica así:
a. Malla vial Zonal. Es la red constituida por una serie vías de escala intermedia, que tiene
como propósito garantizar la interconexión entre los diferentes sectores que constituyen el
suelo urbano. A través de la malla vial zonal se prevé el acceso a dichos sectores desde la
malla vial arterial.
b. Respecto a la propuesta con el fin de mejorar la calidad de vida de la población y

embellecer la ciudad, la proyección de una glorieta con un sendero peatonal, utilizando
para ello materiales reutilizables como asfalto, zonas verdes artificiales a fin de ahorrar
agua, utilización de paneles solares para el ahorro de energía ente otros factores, se
considera factible, si se tiene en cuenta que este sector en altamente transitado por
vehículos automotores, y existen pocas alternativas para la movilidad del peatón, en
especial a las personas con limitación de movilidad, generando acciones tendientes a
suprimir las barreras arquitectónicas que impiden el libre tránsito y la movilidad, en
especial de las personas con discapacidad, población infantil y la tercera edad, o las cuales
sencillamente requieren desplazarse de un sector a otro, atravesando la Diagonal
Santander.
Complementariamente a lo anterior, la propuesta señala que esta tendrá una visión social al
incorporar dentro de su esquema la implementación de pequeños puestos de ventas de manera
organizada, esta alternativa en viable siempre y cuando el diseño garantice la eliminación de
barreras arquitectónicas y mejore considerablemente la movilidad peatonal, sin interferir con
el normal flujo vehicular de la zona, máxime si se tiene en cuenta que este en un punto de alto
tráfico vehicular, generado por la Diagonal Santander. (Google Earth,
Fuente: Vista fuente Google Earth. Conflicto vehicular del sector Calle 11 Avenida 4E –
Diagonal Santander.
De igual manera la propuesta se enmarca dentro del programa del POT (Programa de
Constitución de un Sistema Urbano – Ambiental), el cual se orienta a crear un sistema
estructurante del espacio urbano, ordenador de las actividades en el territorio y propiciador del
incremento de la habitabilidad y sostenibilidad de la ciudad. Así mismo la propuesta busca la
creación de recorridos amables para el peatón, que permitan el embellecimiento de este sector
de la ciudad, contribuyendo a la construcción de una ciudad atractiva, amable y agradable que
satisfaga los requerimientos funcionales, cambiando los paradigmas tradicionales de diseño
con los que se ha construido el paisaje físico de la ciudad, buscando soluciones que aporten a
la estética urbana.
Respuesta de población flotante.
1.) Primer habitante
Porque la construcción de la glorieta generará diferentes factores:
 Impacto económico: La instalación de puestos de ventas permitirá el desarrollo de la
actividad económica por medio de la comercialización de bienes y servicios; de esta
forma se generará un ingreso que apoyaría la manutención de familias cucuteñas.
 Espacio Público: Vendedores ambulantes, que congestionan distintas áreas de la
ciudad, pueden ser reubicados en esta glorieta mediante la asignación de un punto de
venta formal para seguir ejerciendo la actividad que actualmente desempeñan.
 Movilidad: La construcción de la glorieta aparte de darle prioridad al peatón, mejorará
el tráfico en el sector y permitirá hacer uso de cualquier dirección al bordear la
totalidad de la glorieta.
 Medio ambiente y sostenibilidad: En un mundo cada vez más afectado por el accionar
del hombre, la implementación y uso de energías limpias como los paneles solares
reducirán las emisiones de gases que afectan el medio ambiente. Adicionalmente la
reutilización de productos difíciles de reciclar como el caucho permitirán a disminuir
la contaminación derivada de este material de difícil degradación.
Al considerar la variedad de beneficios que consigo traería la construcción de la glorieta

considero que además de provechosa es necesaria para el mejoramiento de la calidad de vida
de los habitantes del sector y de la ciudad.
2.) Habitante sector

Como residente del sector, estoy convencida que se hace necesario buscar una solución para
las personas que frecuentamos el lugar, puesto que no hay un paso seguro para atravesar la
diagonal Santander en este sector. Además, la semaforización que existe actualmente, sólo
controla el paso de los carros, que siempre son priorizados, y al peatón le toca arriesgar su
vida y pasar la avenida, esquivando los carros porque no existe un tiempo establecido para el
tránsito de los peatones. La glorieta que ustedes proponen, con el sendero peatonal ecológico,
en donde los peatones tengan una vía exclusiva para transitar, evadiendo el peligro de los
carros, sería una alternativa viable para darle prioridad a la seguridad de los peatones, que día
a día arriesgan sus vidas al atravesar la avenida, en donde más notorio se ve el peligro, en las
horas pico.
Autores: Idelfonso Cerda. Urbanismo.

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GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADO A PROYECTOS DE INVERSIÓN PÚBLICA CON FINANCIACIÓN SOSTENIBLE i

LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADA A PROYECTOS DE INVERSIÓN

ANGÉLICA MARÍA PACHECO QUINTERO.

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA

LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO ASOCIADA A PROYECTOS DE INVERSIÓN

ANGÉLICA MARÍA PACHECO QUINTERO.

Trabajo de grado para optar al título de Magister en Gestión Urbana

Director: ANDRÉS VALVERDE FARRÉ

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA

Bogotá, D.C., Octubre 26 de 2016

La autora expresa sus agradecimientos a:

Andrés Valverde, director del proyecto por sus valiosos aportes

A la Universidad Piloto de Colombia

3. Formulación del problema ............................................................................................... 14

4.1. Objetivo general ........................................................................................................ 15

4.2. Objetivos específicos ................................................................................................. 15

5. Marco Referencial ............................................................................................................ 16

5.1 Estado del arte ................................................................................................................ 16

5.2 Marco conceptual .......................................................................................................... 25

5.2.1. Principios Fundamentales del Ordenamiento del Territorio................................. 25

5.2.1.1 El principio de la función social y ecológica de la propiedad. .......................... 25

5.2.1.2 La prevalencia del interés general sobre el particular ..................................... 25

5.2.2 Instrumentos del Ordenamiento Territorial ........................................................... 27

5.2.2.1. Instrumentos de planificación. ....................................................................... 27

5.2.2.3 Instrumentos de gestión de la tierra urbana................................................... 29

5.2.3. Instrumentos de Gestión del Suelo. ................................................................... 31

5.23.1. La Adquisición de Inmuebles por Enajenación Voluntaria o Forzosa.............. 31

5.2.4. Instrumentos de Financiación. ........................................................................... 34

5.2.4.1. La plusvalía. ..................................................................................................... 34

6. Marco metodológico ....................................................................................................... 45

6.1. Tipo de investigación ................................................................................................. 45

6.3. Zona de estudio ......................................................................................................... 46

6.4. Variables .................................................................................................................... 47

6.5. Técnicas e instrumentos de recolección de datos .................................................... 47

6.5.1. Análisis documental ........................................................................................... 47

6.5.2 Entrevistas .......................................................................................................... 47

6.6 Observación ............................................................................................................... 49

6.7 Técnicas e instrumentos de procesamiento y análisis de datos ............................... 49

8. Diagnóstico de la zona- Avenida Diagonal Santander ..................................................... 54

8.1. Ubicación ................................................................................................................... 55

8.2. Características Urbanas ............................................................................................ 55

8.2.1.Área de Actividad. ............................................................................................... 57

8.2.2. Usos Principales. ................................................................................................. 57

8.2.3. Usos Complementarios. ..................................................................................... 57

8.3. Problemáticas Urbanas.............................................................................................. 57

10. Instrumento de financiación a utilizar ....................................................................... 69

10.1. Instrumento de financiación- Contribución local por valorización. ................. 69

10.2. Análisis DOFA respecto a la utilización del instrumento de financiación,

contribución por valorización. .......................................................................................... 69

10.3. Lineamientos .......................................................................................................... 70

11. Conclusiones ................................................................................................................... 71

12. Referencias ..................................................................................................................... 73

Figura 1. Avenida Diagonal Santander. ........................................................................... 46

Figura 2. Diagonal Santander Puente Elías M. Soto. ........................................................ 46

Figura 3. Avenida Diagonal Santander. ............................................................................. 47

Figura 4. Mapa satelital de Cúcuta Avenida Diagonal Santander. ...................................... 55

Figura 5. Problemáticas urbanas. ....................................................................................... 58

Figura 6. ¿Qué hacemos bien y mal?. ................................ ¡Error! Marcador no definido.

Figura 7. Glorieta. ........................................................... ¡Error! Marcador no definido.