Estudio Vivienda Bajo Costo

Elaborar un estudio sobre como financiar masivamente la vivienda de bajo costo
en el Ecuador.
Uno de los principales problemas de tipo social que tiene el Ecuador es la falta de
vivienda, en el marco de este problema el Estado ha mantenido programas de vivienda
populares a través del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y del Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), estas instituciones tienen diversos tipos de
soluciones habitacionales para las clases económicas de menores recursos.
Es así como el MIDUVI divide sus programas de vivienda en 6 categorías, cada una de
las cuales tiene acceso a un bono (subsidio) para construcción, compra o mejoramiento,
estas categorías son:
- Vivienda Rural y Urbano Marginal
- Vivienda Urbana
- Vivienda Maestros Escuelas Unidocentes
- Vivienda para el Magisterio
- Fideicomisos
- Vivienda para atender emergencias
Vivienda Rural y Urbano Marginal.- Según el MIDUVI, es el tipo de vivienda que se

localiza en el sector rural, es decir, fuera del perímetro urbano, pudiendo encontrarse
dispersas o formando centros poblados.
Para el Estado, la gestión en este sector es especial debido a que la población atendida
está en los rangos de pobreza y extrema pobreza y presenta reducidas oportunidades de
mejoramiento de calidad de vida.
En este tipo de viviendas se utilizan materiales y tecnologías propios de la zona de

influencia con el asesoramiento del MIDUVI o de constructores privados.
Vivienda Urbana.- En este sistema se entrega un Bono, como ayuda económica que el
Estado dona a las familias de menores recursos económicos que demuestren un cierto
nivel de ahorro, para comprar, construir o mejorar su vivienda.
El sistema funciona mediante tres componentes: el ahorro de la familia, el bono del

Estado y el crédito de una institución financiera de cualquier tipo.
Vivienda para Maestros Unidocentes.- Este plan está contemplado dentro de un

programa de mejoramiento de la educación básica en los sectores rurales del país
mediante la dotación viviendas para los maestros de las escuelas Unidocentes (con un
solo maestro). El programa consiste en dotar de viviendas en las zonas más apartadas
del país, para mejorar el problema social y familiar del profesor.
Este proyecto se lleva a cabo con la coordinación del Ministerio de Educación, el

MIDUVI, los Consejos Provinciales y los Municipios de las localidades o comunidades
en las que se construyen las viviendas.
Vivienda para el magisterio.- Este proyecto se ejecuta en los sectores urbanos y está
dirigido a los integrantes del sistema educativo fiscal. El Fondo de Cesantía del
Magisterio Ecuatoriano actúa como entidad auxiliar, captando el ahorro y dando el
crédito a los beneficiarios; la construcción de los proyectos de vivienda se realiza con la
participación de los constructores privados, registrados en el MIDUVI.
El MIDUVI califica a los beneficiarios y realiza el seguimiento de la ejecución de los

proyectos de vivienda a través de las Direcciones Provinciales.
Fideicomisos.- Este es un programa de vivienda especial que funciona mediante la

asignación de un Bono para las familias que adquieren una vivienda que se construye
mediante el sistema de fideicomisos al que se adhiere el BEV.
Emergencias.- Este programa se ejecuta cuando existen eventos fortuitos como las
pérdidas generadas por el invierno. Luego de una evaluación en cada una de las
provincias afectadas, se define las viviendas a construir y rehabilitar, se destinan los
fondos del presupuesto para las familias damnificadas, los mismos que se asignan a
través de la Subsecretaría de Vivienda, para posteriormente ejecutar las obras.
Bono de vivienda para el migrante.- Este programa busca fomentar el ahorro y la

inversión de los migrantes y tiene como objetivos facilitar el acceso a la vivienda a la
persona migrante y su familia, generar la participación de la empresa privada en la
construcción de Proyectos de vivienda, para la persona migrante y su familia; y, buscar
la participación de las Instituciones Financieras propiciando el ahorro de las remesas,
destinado a la adquisición de vivienda propia.
Las instituciones encargadas del proyecto son: la Secretaria Nacional del Migrante, el
MIDUVI, las empresas o personas constructoras; y, las Instituciones Financieras
nacionales e internacionales.
El actual Gobierno aprobó que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS)

tenga autorización para otorgar préstamos hipotecarios para sus afiliados, para lo cual el
presidente del Consejo Directivo ha mantenido conversaciones con representantes del
sector inmobiliario, para dar a conocer las diferentes alternativas de financiamiento de
los préstamos hipotecarios, destinados a la compra de vivienda terminada.
Inicialmente se concedía el 80% del valor de la vivienda, a 15 años plazo y con una tasa
de interés igual a la de los bancos, además se requería que el afiliado tenga 5 años de
aportes; actualmente la línea de crédito tiene un techo de 70 mil dólares para financiar el
100% del valor de la vivienda; y, en créditos superiores a 70 mil dólares se cubre
únicamente el 80% del valor del inmueble.
El 80% de los afiliados calificados acceden al préstamo entre 20 mil dólares y 45 mil
dólares, por ello se ha preferido pedir a los constructores, que realicen programas de
vivienda enfocados a esos sectores.
Además, para reducir los costos de endeudamiento de las personas, el IESS está
comprando la cartera hipotecaria de los bancos mediante una sustitución de hipoteca,
que consiste en que el IESS le presta dinero al afiliado para que pague su deuda
hipotecaria al sistema financiero.
Finalmente se ha conformado un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario, que permitirá al

IESS asociarse con el sector privado de la construcción; para impulsar la generación de
vivienda, por ejemplo, el IESS puede aportar con los terrenos que tiene en todo el país
para que se desarrollen proyectos inmobiliarios.
Según datos del INEC, en el Ecuador existe un déficit de casi 700 mil viviendas
equivalente al 31% del total registrado en el último censo, la siguiente tabla muestra la
cantidad de viviendas por tipo de ocupación:
Viviendas por tipo de ocupación

Categorías Casos %
Propia 1.936.909 67,26%
Arrendada 672.690 23,36%
En anticresis 11.897 0,41%
Gratuita 161.700 5,61%
Por servicios 75.433 2,62%
Otra 21.306 0,74%
Total 2.879.935 100,00%
Estas cifras indican que en el país existe una gran cantidad de hogares que no tienen
vivienda propia, por lo que es necesario plantear alternativas que permitan a las familias
el acceso a una techo, lastimosamente las opciones son muy limitadas y se circunscriben
a las mencionadas en los párrafos anteriores y al crédito hipotecario del sistema
financiero privado.
Ninguna de las soluciones citadas representa una verdadera alternativa, pues la mayoría
de las familias no tienen capacidad de ahorro, por lo que el acceso a una vivienda se
vuelve un sueño difícil de alcanzar.
En el caso de los programas estatales, se requiere un cierto nivel de ahorro, el mismo

que como ya se dijo no está al alcance de las personas, por lo que el alcance de éstos
planes es muy limitado, aunque tienen como ventaja el bajo costo del crédito, al menos
en comparación con el de los bancos privados.
En el caso de estas instituciones, el principal problema, además del nivel de ahorro

requerido, está el alto nivel de las tasas de interés y el plazo relativamente corto para
cancelar el crédito.
En tal virtud, creo que en el país se deben implementar otros instrumentos que se
vuelvan una solución al problema de la vivienda; en primer lugar se deben aprovechar
las ventajas que ofrecen las economías de escala, para lo cual una alternativa válida es el
fomento a la creación de fideicomisos comunitarios, es decir que se logre la unión de los
habitantes de las comunidades, los cuales colocarían sus ahorros en un fondo común que
permita disminuir los costos que implican las transacciones financieras, de esta forma se
lograría no solo la ejecución de grandes proyectos comunitarios, sino que se podrían
negociar tasas de interés bajas.
El Estado puede colaborar a través de inversiones, asistencia técnica y trabajo analítico

para respaldar, en términos generales, el desarrollo de los mercados y permitir que los
mercados respondan mejor a las necesidades de los consumidores, productores e
instituciones financieras en el campo de la vivienda, los gobiernos locales y el gobierno
central.
Se debería respaldar el desarrollo general del mercado a través del establecimiento de

los derechos de propiedad, financiamiento de la vivienda, focalización de los subsidios
orientados a estimular la demanda, entrega de infraestructura, reforma normativa y
organización de la industria de la construcción. Todo esto debe ir de la mano con
reformas paralelas en el sector financiero.
Los proyectos de vivienda tendrían que incluir el desarrollo de los asentamientos

ilegales procurando la construcción de soluciones habitacionales de bajo costo que
incluyan servicios básicos y créditos para el mejoramiento de las condiciones
habitacionales; programas de financiamiento de vivienda para personas de bajo ingreso
y orientados a regularizar los mecanismos de recuperación de costos, racionalizar los
subsidios y estimular la participación no gubernamental en la construcción de las
viviendas; y, un nuevo modelo de desarrollo del sector vivienda que disminuya los
costos normativos y aumente el financiamiento para el mercado inmobiliario primario y
secundario.
Otras reformas que se deberían hacer son:

- Convertir la necesidad de vivienda en una demanda efectiva.
- Aliviar las actuales restricciones en la oferta generadas por el entorno normativo
y las fallas de mercado.
- Adoptar un marco institucional claro y apropiado.
- Vincular la demanda informal con los programas de financiamiento de la
vivienda.
- Mejorar la disponibilidad de viviendas trabajando con ONGs, el sector industrial
y los bancos.
- Mejorar los sistemas de ordenación de tierras y mejorar la oferta de sitios y
perfeccionar la infraestructura y los servicios públicos en los asentamientos
ilegales.
Finalmente puedo añadir que es necesario que el Estado formule una política
sostenible y equitativa para las viviendas populares de bajo costo, para orientar a los
gobiernos seccionales y destinar los recursos que la respalden.
BIBLIOGRAFÍA
- habitat.aq.upm.es/bpn/bp202.html
- www.miduvi.gov.ec/Default.aspx?tabid=101
- www.iess.gov.ec/site.php
- www.ecuadorencifras.com/cifras-inec/main.html

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