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UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA
FACULTAD DE INGENIERÍA ECONÓMICA, ESTADÍSTICA Y CIENCIAS SOCIALES
VARIABLES EXTERNAS QUE INFLUYEN EN EL PRECIO

DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LA
CIUDAD DE AYACUCHO PERIODO 2012
TESIS
PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE MAESTRO EN

CIENCIAS CON MENCIÓN EN PROYECTOS DE INVERSIÓN
ELABORADO POR:
ROSS MERY LLANCO SULCA
ASESOR:
Mag. VICTOR ALEJANDRO AMAYA NEIRA
LIMA PERU
2014
I
DEDICATORIA
A mis padre Fidel y Victoria por su apoyo

incondicional a mi esposo Florencio, a mis
hijas luz de mi vida Rocío del Pilar y Sofía
Leticia.
II
AGRADECIMIENTO
A nuestros Profesores de la
Maestría en Proyectos de Inversión de la
Universidad Nacional de Ingeniería, por
sus conocimientos transmitidos.
A mi asesor Mag. Víctor Amaya por

su constante apoyo, enseñanza,
profesionalismo y don de gente por
impulsarme a superar los problemas
vivenciados durante el desarrollo de la
presente tesis.
III
CONTENIDO
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
CONTENIDO
INDICE DE CUADROS, GRAFICOS Y PLANOS
RESUMEN
ABSTRACT
CAPITULO I
INTRODUCCION .......…………………………………….…………………………………….13
1.1.- Planteamiento del problema y preguntas frecuentes de la investigación. ..........….15
1.1.1.- Descripción de la realidad y problemática. .......………………..…………….15
1.2.- Formulación del Problema General y Específicos. .......…………..……..…………….20
1.3.- Objetivos Generales y Específicos de la Investigación.......…………..……..……….24
1.4.- Justificación
1.4.1.- Justificación Práctica. .......……………………………..……………………….25
1.4.2.- Justificación Metodológica. .......……………………………..…………….….26
CAPITULO II: MARCO TEORICO
2.1. Condiciones Generales.
2.1.1- Ámbito Geográfico de Estudio. .......……………………………………...…….30
a.- Localización. .......…………………………………………………......…….30
b.- Características físicas. .......……………………………………………..….31
2.1.2- Estructura Productiva. .......…………………………………………………..….32
2.1.3- Sector Agropecuario. .......…………..………………………………………..….32
2.1.4- Sector Minero. .......…………..……………………………...………………..….34
IV
2.1.5- Sector Manufactura. .......…………..………………………….……………..….34
2.1.6- Turismo. .......…………..………………………………………………….…..….34
2.1.7- Servicios Financieros. .......…………..………………………………………….35
2.1.8- Aspecto Demográfico. .......…………..………………………………………….36
2.1.9- Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho.. .......…………..……………….37
a.- Zona Monumental. .......………………………………..…..……………….38
b.- Zona Monumental Distrito de Carmen Alto. .......………………………...39
c.- Zona Monumental Distrito San Juan Bautista. .......……………………...39
d.- Delimitación del Área de Estudio. .......…………………………………....40
e.- Sectorización del Centro Histórico. .......…………………………………..41
f.- Condición del Inmueble en el Centro Histórico. .......………………….....41
2.1.10- Usos de Suelo en el Centro Histórico. .......……………………………….....42
a.- Usos de la Vivienda en el Centro Histórico. .......………………………...43
2.2. Conceptos Fundamentales. .....................................................………………………...45
2.3. Bases Teóricas.
2.3.1.- Teoría que se ocupa del tema. ......................................................………...50
2.3.2- Experiencia Internacional. ..............................................................………...55
2.4.- Evaluación Metodológica. ............................................................................………...61
2.4.1.- Método Hedónico. ............................................................................….…...61
2.4.3.- Hipótesis de la Investigación. ......................................................................64
a.- Hipótesis General de la Investigación. ..................................................64
b.- Relación Primer Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ..................66
c.- Relación Segundo Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. .............67
d.- Relación Tercer Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ................69
e.- Relación Cuarto Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ................70
2.4.4.- Matriz de Consistencia. ...............................................................................71
2.5.-Glosario de Términos. ................................................................................................74
CAPITULO III: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
V
3.1.- Calidad de la Investigación. .......................................................................................78
3.2.- Tipo de Investigación. ..............................................................................................79
3.3.- Cobertura del Estudio. ...............................................................................................80
a.- Población................................................................................................80
b.- Muestra ..................................................................................................81
3.4.- Sistema de Variables e Indicadores. ........................................................................83
a- Sistema de Variables Independientes....................................................87
3.5.- Hipótesis de la Investigación.
3.5.1.- Hipótesis General o Principal. ....................................................................94
3.5.2.- Hipótesis Específicas. ................................................................................95
3.6.- Fuentes de Información.
3.6.1.- Fuentes Primarias. .....................................................................................97
3.7.- Descripción de la Zona Afectada. .............................................................................98
3.9.- Análisis e Interpretación de Datos ..........................................................................121
3.10. - Modelo de Estudio. ...............................................................................................122
3.11.- Estimación del Modelo...........................................................................................123
3.12.- Estimación de los Índices de Correlación de las Variables……............................124
CAPITULO IV: RESULTADO DE LA INVESTIGACION……………………………129
4.1.- Demostración de las Hipótesis de la Investigación. …………………..……………129
a.- Primera Hipótesis de la Investigación. …………………..……………...………129
b.- Segunda Hipótesis de la Investigación. …………………..……………...……..130
c.- Tercera Hipótesis de la Investigación. …………………..……………...……....131
d.- Cuarta Hipótesis de la Investigación. …………………..……………...…….....132
e.- Hipótesis General de la Investigación. …………………..……………...……..134
VI
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………………….…136
Conclusiones. …………………………………………………………………….….…136
Recomendaciones. ……………………………………………………………...….…138
BIBLIOGRAFÍA.
PLANOS
ANEXOS
VII
INDICE DE CUADROS
Cuadro N° 01 Delimitación del Departamento de Ayacucho.
Cuadro N° 02 Esquema de Investigación.
Cuadro N° 03 Precipitaciones Mensual.
Cuadro N° 04 Variabilidad de Temperatura de la Provincia de Huamanga.
Cuadro N° 05 Valor Agregado Bruto Ayacucho 2011.
Cuadro N° 06 Indicadores del Sector Financiero.
Cuadro N° 07 Población Estimada al 2013.
Cuadro N° 08 Mercados Registrados por número de puestos 2003-2006.
Cuadro N° 09 Uso de Vivienda en el Centro Histórico.
Cuadro N° 10 Población Estimada 2013.
Cuadro N° 11 Anova de un Factor.
Cuadro N° 12 Prueba de Tukey.
Cuadro N° 13 Prueba de Duncan.
Cuadro N° 14 Esquema de variables e indicadores.
Cuadro N° 15 Vías con mayor concentración de contaminación visual.
Cuadro N° 16 Análisis e Interpretación de datos.
Cuadro N° 17 Resumen del Modelo.
Cuadro N° 18 Estimación del Modelo.
Cuadro N° 19 Anova.
Cuadro N° 20 Cuadro de Correlación.
Cuadro N° 21 Cuadro Anova.
VIII
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Grafico N° 01 Flujo del Marco Lógico.
Grafico N° 02 Condición de Uso de Predio.
Grafico N° 03 Estimación de la Función.
INDICE DE PLANOS
Plano Nº 01 Delimitación del Centro Histórico.
Plano Nº 02 Sectorización del Centro Histórico.
Plano Nº 03 Ubicación de los Monumentos Declarados.
Plano Nº 04 Relación de Usos de Suelo.
Plano Nº 05 Vías con mayor concentración de Cables Aéreos.
ANEXOS
ANEXO N° 01 Relación de Áreas Urbano Monumentales y Bienes Culturales Inmuebles

declarados Patrimonio Cultural. Distrito Ayacucho.
ANEXO N° 02 Muestre Sistemático
ANEXO N° 03 Levantamiento de Datos.
ANEXO N° 04 Diccionario de la base de datos
ANEXO N° 5 Codificación para no considerar los valores atípicos.
ANEXO N° 6 Resultado del Modelo.
ANEXO N°7 Estimación de la Función de los Precios Hedónicos.
ANEXO N°8 Resolución Directoral Nacional N°707-INC
ANEXO N°9 Certificado de Parámetros Urbanísticos
ANEXO N°10 Modelo de Encuestas
IX
RESUMEN
Las condiciones y características de los predios es un tema

importante para la determinación de la calidad de vida de los agentes
económicos. Por tal motivo es necesario determinar qué
características externas, estructurales y del entorno son importantes
en el momento de la toma de decisión al momento del adquirir el
predio. Para los agentes económicos dependiendo de su nivel de
ingreso pueden variar las características y las percepciones de su
búsqueda debido a la implementación de las políticas urbanas por
parte del gobierno local.
El estudio se realiza con el fin de determinar cómo las variables

externas, influyen en la determinación de los precios de un inmueble
ubicado en el Centro Histórico, como repercute el efecto negativo de
la contaminación visual provocado por el cableado aéreo, el área de
los predios, la ubicación de estos con referencia a la Plaza Mayor
como punto central y la condición de ser monumento declarado
sobre el precio del inmueble.
El estudio se desarrolló en el periodo 2012 en el Centro Histórico de

la ciudad de Ayacucho, conformado por el área central de mayor
representatividad social y cultural con un gran contenido de
manifestación y de un Patrimonio Histórico Monumental (arquitectura
civil y religiosa) que merece un tratamiento específico para su
mantenimiento y conservación. La jurisdicción del Centro Histórico
está dentro de la Zona Monumental 1 aprobada por Resolución
Suprema N° 2900-72-ED.
1 Aprobación de la Zona Monumental R.S Nº 2900-72-ED. Instituto Nacional de Cultura

Ayacucho.
X
ABSTRACT
The conditions and characteristics of the land urban is

important for determining the quality of life of economics agents.
Therefore, it is necessary to determine which characteristics external
, structural and environmental are important at the time of making
decision, at the time of acquiring the land urban. For economic agents
depending on their income level can vary the characteristics and
perceptions of their search due to the implementation of urban
policies by the local government.
The study was developed to determine how external variables

influence in price of a land urban located in the historic downtown,
how it affects, the negative effect, visual pollution caused by
overhead wiring, the area of land urban, the location with reference to
the Plaza Mayor as a central point and the condition of being
declared a monument on the price of the property.
The study was developed in the period 2012 in the historic

downtown of the city of Ayacucho, formed of the central area of major
social and cultural representation with a high content of expression a
Monumental Heritage (civil and religious architecture) that deserves
special treatment for maintenance and conservation The jurisdiction
of the historic downtown is within the Monumental Area1 approved by
Supreme Resolution No. 2900-72-ED.
1 Approval of the Monumental Area RS No. 2900-72-ED. National Institute of Culture Ayacucho.
XI
TESIS: “VARIABLES EXTERNAS QUE INFLUYEN EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO
DE LA CIUDAD DE AYACUCHO PERIODO 2012”
CAPITULO I
INTRODUCCION
El trabajo de investigación se desarrolló en el departamento de
Ayacucho, en el Centro Histórico área donde se funda la ciudad y
en la que se han superpuesto diversas etapas de su historia,
dejando como testimonio inmuebles de valor histórico – artístico, que
conforman espacios urbanos que aún conservan su carácter, traza,
volumetría y expresión formal primigenia, aunado a un alto contenido
de expresión del valor patrimonial de carácter inmaterial.1
De acuerdo al INEI los indicadores de pobreza para el distrito de
Ayacucho muestra una población pobre de 40.90%, pobres extremos
26.80%; mientras el ingreso promedio per capital es de S/.328.20
nuevo soles 2.
El Centro Histórico zona de alta concentración, comercial, cultural y
social. Los predios han experimentado desde mediados de la
década de los ochenta y en la última década un crecimiento
espectacular, la clave de este crecimiento se sitúan en una mayor
renta disponible, créditos más accesibles, escases de suelo libre y
una legislación favorable entre otros. Esto ha provocado que los
consumidores destinen una parte muy significativa del presupuesto
familiar a la adquisición del predio. Por otro parte el sector vivienda
se presenta muy atractiva y rentable siendo responsable de la
generación de un importante número de empleos directos e
indirectos.
El estudio se realiza con el fin de determinar cómo las variables

externas influyen en la determinación de los precios de un inmueble
ubicado en el Centro Histórico, como repercute los efectos negativos
1Reglamento para la Gestión y Administración del Centro Histórico de Ayacucho Aprobado con Ordenanza
Municipal N°037-2007-MPH-A. Articulo N° 5-6 Pág. 06.
2 Plan de Desarrollo Institucional 2011-2014 Municipalidad Provincial de Huamanga Pág. 10.
Pág.12
de la contaminación visual provocado por el cableado aéreo y los

postes de concreto, el área de los predios, la ubicación de estos
con referencia a la Plaza Mayor como punto central y la condición
de ser monumento declarado sobre el precio del inmueble.
La tesis aplica las técnicas de la estadística, la matemática y la

computación para el tratamiento de las variables que influyen en los
precio de los inmuebles en el Centro Histórico, estas variables son
cuantitativas, para luego ser procesadas a través de la Ecuaciones
de Regresión que relacionan las variables dependientes, con la
variable independiente y con dichas ecuaciones de regresión hacer
la prueba o contrastación de las hipótesis.
Pág.13
CUADRO N°013
DEPARTAMENTO DE AYACUCHO
Fuente: Municipalidad Provincial de Huamanga
3 Figura N° 02 Departamento de Ayacucho – Municipalidad Provincial de Huamanga.

Pág.14
1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y PREGUNTAS DE

INVESTIGACION
1.1.1.- Descripción de la realidad y problemática.
El Centro Histórico cuenta con 10 Áreas Urbano Monumentales y 287

monumentos declarados, predominando la arquitectura del período
republicano, aunque se mantiene la traza urbana colonial. La arquitectura
que se observa en la ciudad es relativamente uniforme, el estilo colonial
aunque con adecuaciones poco significativas, manteniendo la integridad
del estilo. La Huamanga colonial ha conservado uno de los conjuntos
urbanos más homogéneos de la época virreinal y más aún de sus etapas
más tempranas, siendo el centro histórico de Ayacucho un repositorio único
de portadas renacentistas en el Perú, procedentes de los siglos XVI y XVII.
Entre ellas podemos mencionar las de los templos de San Cristóbal, el más
antiguo de la ciudad y donde reposan los restos de muchos de los caídos
en la batalla de Chupas (1540); La Merced (1550); San Francisco, de 1552
y el de Santa Clara de 1568, mandado edificar por el rico minero y obrajero
don Antonio de Oré para albergar a sus hijas.
La Característica de la arquitectura religiosa ayacuchana o huamanguina

es su extrema sobriedad exterior, propia de los estilos en que sus
inmuebles fueron construidos el gótico isabelino, el mudéjar y el alto
renacimiento vigentes todavía a fines del siglo XVI y principios del siglo
XVII, lo que contrasta notablemente con su interior, muy decorado, con
remodelaciones barrocas. El material principal de sus templos fue la piedra
local, tanto para los cimientos como para los muros, bóvedas de medio
cañón y torres, combinada con el adobe. Se utilizó también el ladrillo para
elaboración de arcos.
De su arquitectura pública son extraordinarios ejemplos el Cabildo de la

ciudad en la Plaza Mayor y la casona del Obispo Castilla y Zamora (actual
Universidad San Cristóbal de Huamanga). Sus grandes casas coloniales: la
casa Velarde Álvarez o del marqués de Mozobamba, la Casa Chacón,
Pág.15
Casa Boza Solís o de la Prefectura; Cabrera, de marqués de Feria, la casa

Olano, la del Marqués de Totora, se fusionan el arte indígena andino y el
español. En la actualidad el casco antiguo de la ciudad conforma una zona
monumental. Se suman a ella los antiguos barrios indígenas ubicados en la
periferia de la urbe: Santa Ana, Carmen Alto, San Juan Bautista,
Soquiacoto, Belén, Andén y Calvario. Se suma a su riqueza urbana y
arquitectónica la conservación de ricas tradiciones culturales expresada en
fiestas, bailes, música y una extraordinaria artesanía local“.
En el caso del Centro histórico de Ayacucho, la centralidad está constituida

por varios factores: existe una centralidad derivada de aspectos
urbanísticos y otra, que deviene de los temas intangibles de carácter social,
cultural y político. Es el núcleo urbano originario de la ciudad, y con el paso
del tiempo, la ciudad se ha expandido hacia los cuatro puntos cardinales.
Desde el punto de vista geográfico, está localizado en el “centro” del
conjunto de la ciudad de la cual forman parte los distritos de Ayacucho,
Carmen Alto, San Juan Bautista y Jesús Nazareno.
La centralidad no solo es histórico sino también es político, religioso,
económico, financiero no solo de la ciudad sino también de la región, como
ya se ha mencionado. En el Centro Histórico se hallan las sedes
institucionales del Gobierno Regional, la Municipalidad Provincial, el Poder
Judicial, el Arzobispado, entre otras instituciones de poder y que tienen
presencia regional. También están concentrados en este lugar las agencias
financieras, bancos, cooperativas y cajas de crédito. En lo comercial
combina la diversidad de productos que se ofrece desde el menudeo hasta
la venta al por mayor. Adicionalmente, es importante también reconocer la
existencia de múltiples espacios con centralidades menores al interior del
propio Centro Histórico en el ámbito de los vecindarios y barrios. Es en esa
escala, la del barrio, donde se genera un alto sentido de pertenencia y de
identidad. El conjunto de estas características hace que el Centro Histórico
se constituya en el epicentro de la ciudad y la región.
Durante la década del 80 del siglo pasado, debido al incremento de la
torrente de migrantes de las provincias, por causa de la violencia política
Pág.16
que ha convertido al espacio rural en el principal escenario del conflicto

armado, obligando a miles de campesinos y su familia a trasladarse a la
ciudad en salvaguarda de sus vidas, quienes para sobrevivir tuvieron que
adaptarse a las reglas de vida urbana, adaptando al mismo tiempo la
ciudad a sus prácticas culturales4. La ciudad se convierte en espacio de
refugio, sobrevivencia, crece en población, extensión y necesidades
entrando en una transformación incongruente. 5 Durante esta década se
crean nuevos asentamientos cada vez más alejados del centro.
Hacia la década del noventa la situación comenzó a cambiar, el factor
violencia se logró controlar y atenuar. La ciudad comenzó a dinamizarse, la
vida urbana se complejiza cada vez. La modernización llegó con mayor
fuerza por la vía terrestre, aérea y satelital. Con el crecimiento urbano, la
antigua ciudad quedó al centro geográficamente su condición adquirió
mayor dimensión simbólica por concentrar la historia y el poder en sus
diferentes facetas, las que tienen un alcance regional. Lo que ocasiona un
crecimiento desordenado urbanísticamente, la población requería nuevos y
mejores servicios, las cuales fueron dadas depredando su estructura y
perfil urbano .
De acuerdo a la evaluación de las variables externas más influyentes se
ha considerado las siguientes:
El área de la contaminación visual producido por el cableado aéreo y los
postes de concreto, el área superficie del inmueble, la ubicación del
inmueble con referencia a la Plaza Mayor y siendo la Ciudad de Ayacucho
un centro urbano con características históricas se tomará la condiciones de
que esté bien sea monumento declarado o no.
Estas condiciones nos permiten determinar ¿Cuáles son los efectos de la
contaminación visual, el área, la ubicación y su condición de ser
4 En la ciudad se reproducen actividades del campo como la celebración de fiestas patronales, trabajos
colectivos y entre otras prácticas. Lo desterritorializado de lo rural se reterritorializa en la ciudad.
5 La transformación es incongruente porque el ritmo de crecimiento es muy superior a las posibilidades de
previsión de las autoridades a su capacidad de reacción.
Pág.17
monumento declarado sobre el precio del inmueble en el Centro Histórico

de la ciudad de Ayacucho6 periodo 2012?
Foto N° 01: Equipo de Trabajo - Jr. 28 de Julio Cuadra N° 02
6El ámbito territorial denominado Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho, es parte de la Zona Monumental
determinada mediante Decreto Supremo Nº 2900-72-ED, asimismo se enmarca dentro de las competencias
y atribuciones establecidas en la Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación y la Ley Nº
27580, Ley que dispone medidas de protección que debe aplicar el Instituto Nacional de Cultura hoy
Dirección Regional de Cultura Ayacucho y la Municipalidad Provincial de Huamanga a través de la
Subgerencia del Centro Histórico.
Pág.18
CUADRO N° 02
ESQUEMA DE INVESTIGACION
Fuente: Esquema elaborado por el autor.
Pág.19
1.2- FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
La vivienda como mercancía es un bien económico peculiar con una

serie de características especiales que la diferencian de otros
bienes intercambiados que dan lugar a que existan determinantes de
demanda y condiciones de oferta especificas en este mercado. Entre
los factores que provocan y agudizan estas diferencias destacan la
heterogeneidad, inmovilidad, indivisibilidad o durabilidad. El presente
estudio es la estimación del precio de mercado de dicho bien, así
como la identificación de aquellas variables externas de la vivienda
que más inciden en la determinación de su precio en el mercado.
En los últimos años hemos constatado con indignación, como se

depredan estas estructuras y se alteran su perfil urbano por la
existencia de una serie de telaraña de cableado aéreo y postes (
suministro eléctrico, telefonía fija, Cables, etc. ) modificando
gravemente su tipología y morfología por un proceso de
urbanización y de usos no planificados, debido a los cambios en las
formas de vida de la población en consecuencia de una intensa
actividad terciaria, principalmente comercial generada alrededor del
Centro Histórico.
PROBLEMA GENERAL
De las preguntas pertinentes del problema general y los problemas
específicos de la tesis se derivan las siguientes variables.
- Contaminación Visual
- Área o superficie del inmueble.
- La Ubicación con referencia a la Plaza Mayor.
- Condición de ser monumento declarado.
Pág.20
Descripción del PROBLEMA GENERAL de la investigación.
¿Cómo influye la contaminación visual, el área ó superficie, la

ubicación con referencia a la Plaza Mayor y su condición de
ser monumento declarado sobre el precio del inmueble en el
Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho – periodo 2012 ?
Foto N° 2: Equipo de Trabajo - Jr. 28 de Julio Cuadra 1.
Pág.21
Del PROBLEMA GENERAL de la investigación se puede expresar a

través de la siguiente vinculación de las variables que intervienen, en
tal sentido quedaría expresado de la forma siguiente.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Área contaminada, Superficie, Ubicación,
Condición del Inmueble).
PROBLEMAS ESPECIFICOS
Primer Problema Específico:
¿Cómo influye la contaminación visual sobre el precio del
inmueble en el Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho
– periodo 2012 ?
Esquemáticamente se puede graficar las variables externas que

intervienen en el primer problema específico.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Área contaminada)
Segundo Problema Específico:
¿Cómo influye el área ó superficie del inmueble sobre

el precio en el Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho
– periodo 2012 ?

intervienen en el segundo problema específico.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Superficie)
Pág.22
Tercer Problema Específico:
¿Cómo influye la ubicación del inmueble con referencia

a la Plaza Mayor sobre el precio del inmueble en el
Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho Periodo
2012?

intervienen en el tercer problema específico.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Ubicación)
Cuarto Problema Específico:
¿Cómo influye en un inmueble ser declarado

monumento sobre su precio él en Centro Histórico de la
ciudad de Ayacucho periodo 2012?
Esquemáticamente se puede graficar las variables que intervienen

en el cuarto problema específico.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Condición del Inmueble).
Pág.23
1.3.- OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION

1.3.1.- OBJETIVO GENERAL.
Determinar los efectos de la contaminación visual, el área

ó superficie, la ubicación con referencia a la Plaza Mayor y
su condición de ser monumento declarado sobre el
precio del inmueble en el Centro Histórico de la ciudad de
Ayacucho Periodo 2012.
1.3.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Objetivos Específicos N° 1
Determinar el efecto de la contaminación visual sobre el

precio del inmueble en el Centro Histórico de la ciudad de
Ayacucho Periodo 2012.
Determinar el efecto del área o superficie del inmueble

dentro del Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho.
Sobre el precio de los inmuebles periodo 2012.
Determinar el efecto de la ubicación del inmueble con

referencia a la Plaza Mayor del Centro Histórico de la
ciudad de Ayacucho sobre el precio de los inmuebles
periodo 2012.
Determinar el efecto de un inmueble de ser declarado
monumento sobre su precio él en Centro Histórico de la
ciudad de Ayacucho periodo 2012.
Pág.24
1.4.- JUSTIFICACION:
1.4.1.- JUSTIFICACIÓN PRÁCTICA
La Ciudad de Ayacucho es una ciudad de importante presencia
histórica cuyos monumentos, calles y plazas forman parte de un
patrimonio de valor incalculable como es el Centro Histórico de la
Ciudad de Ayacucho7.
En el gran marco de su patrimonio se desarrolla una comunidad
cuyas costumbres y tradiciones son un gran atractivo turístico.
Estas manifestaciones culturales como fiestas tradiciones y
artesanías son también parte de su valor cultural. El Centro Histórico
cuenta con inmuebles declarados Patrimonio Cultural tanto de
arquitectura civil y religiosa que merece su atención y protección8.
Sin embargo, en la actualidad su imagen se ve alterada de forma
negativa por la concentración de cables aéreos que desvirtúan la
esencia de su imagen urbana.
La alta concentración de la actividad comercial, instituciones
públicas y privadas en el centro desvirtúa las condiciones de uso,
generando un desplazamiento del uso residencial a las zonas
periféricas actualmente la Municipalidad Provincial de Huamanga
cuenta con el Reglamento de Gestión y Administración del Centro
Histórico, el cual tiene como objetivo ordenar el crecimiento y
localización de actividades dentro de un marco planificado, normado
y orientando al proceso de conservación del Patrimonio Cultural del
Centro Histórico de Ayacucho9..
El presente estudio se realizó con el fin de determinar cómo las

variables externas influyen en la determinación de los precios de un
predio ubicado en el Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho.
7 La Municipalidad Provincial de Huamanga, Aprueba con Ordenanza Municipal N°061-2004-MPH la

Delimitación del Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho y la Zona Monumental fue aprobado con R.S.
2900-ED-72.
8 Relación de Patrimonio Cultual Inmueble Colonial y Republicano – Ayacucho aprobado con R.S. 2900-ED-
72.
9 Ordenanza Municipal N° 037-2007-MPH y sus modificatorias O.M. 32-2010-MPH. De fecha 14 de setiembre
del 2010.
Pág.25
Como los efectos negativos de la contaminación visual provocado

por el cableado aéreo los postes de concreto, el área de los
inmuebles sobre el valor de los mismos, la ubicación de estos con
referencia a la Plaza Mayor y la condición de ser este monumento
declarado influyen sobre el precio del inmueble.
1.4.2.- JUSTIFICACIÓN METODOLÓGICA

Los precios de las viviendas en nuestro país han experimentado
desde mediados de los ochenta y especialmente en la última década
un crecimiento espectacular, la clave de este crecimiento se sitúa en
una mayor renta disponible, créditos más accesibles, escases de
suelo libre y una legislación favorable entre otros.
Esto ha provocado que los consumidores destinen una parte muy
significativa del presupuesto familiar a la adquisición de los
inmuebles. Por otro parte el sector vivienda se presenta muy
atractiva y rentable siendo responsable de la generación de un
importante número de empleos directos e indirectos.
Aunque los orígenes del estudio del mercado inmobiliario a nivel
internacional se remontan a los setenta, cuando comienza a
analizarse el precio del inmueble en los núcleos urbanos aportando
un marco metodológico completo y un análisis sistemático de las
fuerzas que interviene en la determinación del precio de mercado
siguiendo la tradición hedónica.
¿ Qué valor otorga el mercado (es decir, en el equilibrio entre
oferentes y demandantes) al conjunto de distintas características y/o
atributos externos?.
La idea subyacente a la técnica de los precios hedónico, si un bien
esta en realidad constituido por un conjunto de atributos, entonces
su precio de mercado deberá ser un agregado de los precios
individuales de todos ellos. Mediante técnicas estadísticas de
regresión se puede llegar a una cuantificación monetaria de aquellos
aspectos que conforman el activo analizando y estimar su
contribución al valor global de mercado.
Pág.26
Con el objetivo de explicar la heterogeneidad inherente al bien

vivienda, ubicación, área, calidad, localización etc. Numerosos
análisis referentes a este mercado han considerado a la vivienda en
términos hedónicos10. De tal manera que la unidad de vivienda es
conceptualizada como bien homogéneo e indivisible, sino como una
cesta de atributos individuales cada uno de los cuáles contribuyen a
la provisión de uno o más servicios de vivienda11.
La investigación se enfoca a determinar cómo las variables externas
influyen en la determinación del precio del inmueble.
Para ello se realizara el levantamiento de datos, el inventario del
cableado aéreo, las coordinaciones con el Área de Catastro de la
Municipalidad Provincial de Huamanga, realizar encuestas, diálogos
entre los involucrados, entre otras acciones que nos ayuden a
obtener la información.
La tesis aplica la técnica de la Estadística, la matemáticas y la
computación para el tratamiento de las variables que influyen en los
precio de los inmuebles en el Centro Histórico de la ciudad de
Ayacucho, estas variables son cuantitativas, para luego ser
procesadas a través de la Ecuaciones de Regresión que relacionan
las variables dependientes, con la variable independiente y con
dichas ecuaciones de regresión hacer la prueba o contrastación de
las hipótesis.
Consideramos que el uso de los métodos cuantitativos para probar

las hipótesis de la presente investigación enriquece la mejor toma de
decisión. Las hipótesis planteadas en la tesis se probaran mediante
el uso de las técnicas estadísticas y matemática con la ayuda del
programa de computación denominado SPSS.
10 La MPH se caracteriza ante todo por tomar una perspectiva de análisis fundamental en el carácter
heterogéneo de la vivienda de forma opuesta a un planteamiento más clásico que lo considera como un bien
homogéneo.
11 http://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=3119297 - Aproximación a la valoración inmobiliaria del
precio hedónico (MPH) Autores Julio Núñez, Nuria Villamendes, Genovesa Millán Pág. 2688-2689.
Pág.27
CAPITULO II
MARCO TEORICO
El Marco Teórico tiene el propósito de dar a la investigación un

sistema coordinado y coherente de conceptos y proposiciones que
permitan abordar el problema. “Se trata de integrar al problema
dentro de un ámbito donde este cobre sentido, incorporando los
conocimientos previos relativos al mismo y ordenándolos de modo
tal que resulten útil a la tarea”. Esto involucra los componentes y
variables que sustentan y fundamenten la investigación a realizar
tales como datos del departamento de Ayacucho (Centro Histórico),
los conceptos fundamentales, la teoría que aborda el tema, la
evaluación metodológica (la interrelación de las variables
dependientes e independiente) y el glosario de términos según se
puede observar en el grafico siguiente.
Pág.28
GRAFICO N°01
FLUJOGRAMA DEL MARCO LÓGICO
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
2.1.- ÁMBITO 2.2.- CONCEPTOS 2.3.- AUTORES QUE 2.4.-EVALUACIONES 2.5.-GLOSARIO

GEOGRÁFICO DE ESTUDIO FUNDAMENTALES ABORDA EL TEMA METODOLÓGICAS
2.1.1- Localización y 2.3.1-Teoria que se ocupa 2.4.1- Metodología

Características Físicas del tema. Hedónico.
2.1.2- Estructura 2.3.2- Experiencia 2.4.2.-Estimación de la

Productiva Internacional. Función hedónica.
2.1.3- Sector 2.3.4-Evaluacion 2.4.3-Hipotesis de la

Manufacturero. Metodológica. Investigación.
2.1.4- Sector Minero 2.4.4- Matriz de

Consistencia.
2.1.5- Sector
Manufacturero
2.1.6- Sector Turismo.
2.1.7- Servicios
Financieros
2.1.8- Aspecto
Demográfico.
2.1.9- Ámbito Geográfico

de Estudio.
2.1.10- Los Usos de Suelo

en el Centro Histórico.
Fuente: Esquema elaborado por el autor.
Pág.29
2.1. ÁMBITO GEOGRÁFICO DE ESTUDIO
a.- Localización.
La ciudad de Ayacucho se encuentra en el centro occidental del

departamento de Ayacucho y al sur de la sierra central del país, en
el área meridional de los Andes, a 2.761 m.s.n.m. Sus coordenadas
geográficas son12:
Norte : 8541,500 m – 8548,500 m

Este : 582,500 m – 587,500 m.
Sur : 13º 09’26” Long. Oeste: 74º 15’22”
Altitud: 2,625 m.s.n.m. a 2,945 m.s.n.m.
CUADRO N°0213
MAPA DE LOCALIZACION DEL DEPARTAMENTO DE

AYACUCHO
Fuente: Google Map.
12 Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho 2008-2018. Municipalidad Provincial de Huamanga.

13 Figura N° 10 Departamento de Ayacucho – Google masp.
Pág.30
b.-Características físicas
La ciudad se desarrolla inicialmente sobre zona de baja pendiente y
en algunas áreas de pendiente regular. Como resultado de proceso
de crecimiento de los últimos años llega a ocupar zonas de
pendientes altas hasta de 30% aproximadamente. El suelo en su
configuración superficial se caracteriza por presentar pequeñas
planicies, sin embargo la mayor extensión de tierras es irregular, con
fuertes pendientes y quebradas. El clima de Ayacucho es frío,
moderadamente lluvioso y con amplitud térmica ligera. En los valles
interandinos el clima es frío boreal seco, mientras que en la zona
selvática es tropical; en la capital del departamento la temperatura
promedio es de 17,5 ºC. Los principales ríos del departamento son
Apurímac, Pampamarca, Sondondo, Lucanas y Pampas.
CUADRO Nº 03
PRECIPITACIÓN MENSUAL. PROVINCIA DE HUAMANGA (MM.)

Altitud Latitud Longitud
msnm (S) (W) Ene. Feb. Mar. Abr. May Jun. Jul. Ago Set. Oct. Nov Dic Prom
Precipitación.
13° 74°
2 772 08'51'' 13'06'' 134 141 90 26 15 8.9 26 19 74 19 50 10 51.1
Humedad Relativa
13° 74°
2 772 08'51'' 13'06'' 67 70 71 66 53 51 53 51 51 55 49 57 57.8
FUENTE: Proyecto Especial "Río Cachi" - Unidad de Hidrología.
CUADRO Nº 04
VARIABILIDAD DE TEMPERATURA. PROVINCIA DE HUAMANGA
Temperaturas mensuales Prom.

Año
Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Set. Oct. Nov. Dic. Anual
26
Máx. 26.1 23.1 24.4 24.8 24.9 23.9 22.9 24.9 25.1 26.1 24 24.7
1
Norm 23.6 23.5 23 23.8 23.9 23.2 22.7 23.6 23.8 24.9 25.5 24.6 23.8
Anomalía 2.5 -0.4 1.4 1 1 0.7 0.2 1.3 1.3 1.2 -1.5 1.5 0.9
FUENTE: Proyecto Especial "Río Cachi" - Unidad de Hidrología.
Pág.31
2.1.2.- ESTRUCTURA PRODUCTIVA

En el 2011, el departamento de Ayacucho registró un crecimiento de
2,6 por ciento de su Valor Agregado Bruto (VAB), y aportó con 1,0
por ciento al VALOR AGREGADO BRUTO nacional. La dinámica de
la economía está influenciada básicamente por el comportamiento
de las actividades, agropecuaria, construcción, servicios
gubernamentales, comercio y otros servicios, que en conjunto
contribuyeron con el 73,7 por ciento al VALOR AGREGADO BRUTO
departamental del 2011.
Cabe indicar que, en el 2011 el empleo en las empresas privadas
formales de 10 y más trabajadores registró un crecimiento de 8,3 por
ciento en la ciudad de Ayacucho, por la mayor captación laboral del
sector servicios14..
CUADRO Nº 05
AYACUCHO VALOR AGREGADO BRUTO 2011
FUENTE: INEI SIRTOD
2.1.3.- SECTOR AGROPECUARIO

En el 2011, el sector disminuyó en 3,6 por ciento, por la menor
producción agrícola (-16,1 por ciento) aunque contrarrestado
parcialmente por la parte pecuaria que aumentó 5,9 por ciento.
Asimismo, según el Valor Agregado Bruto del 2011 fue el sector
14 Boletín Informativo Banco Central de Reserva del Perú- Características Región Ayacucho
http://www.bcrp.gob.pe/docs/Sucursales/Huancayo/Ayacucho.
Pág.32
más importante con una participación de 16,7 por ciento en el Valor

Agregado Bruto departamental. En el subsector agrícola destacó la
producción de papa, maíz amiláceo, trigo, cebada grano, ajo y arveja
verde en la zona de la sierra, mientras que en la zona de la selva fue
importante la producción de cacao, café, yuca y plátano. Estos
productos se orientaron principalmente al autoconsumo y consumo
local, y en algunos casos para abastecer mercados regionales como
Ica y Lima, mientras que el café y el cacao se destinaron
principalmente para la exportación.
Por el lado del subsector pecuario, fue relevante la producción de

carnes de vacuno, ovino y porcino, así como de leche de vacuno, en
este último caso favorecida por el desarrollo del Proyecto de
Irrigación Río Cachi15..
Papa
Fue el principal cultivo de la agricultura en la zona sierra, con más de
18,8 mil hectáreas sembradas en la campaña 2010-2011, y se
constituye en uno de los principales productos destinado al mercado
de Lima entre enero y julio. Este cultivo es de singular importancia
por ser el principal alimento de la población en la zona andina,
llegando a sustentar el 26,7 por ciento del Valor Bruto de Producción
agrícola del 2011, cuya producción se concentra en las provincias de
Huamanga, Cangallo, La Mar, Huanta y Vilcashuamán
Cacao
Es el principal producto en la zona selva del departamento, con una
aportación de 6,8 por ciento al Valor Agregado Bruto agrícola de
2011, destacando en su producción las provincias de La Mar y
Huanta. La producción anual fluctúa alrededor de las 6 100
toneladas, la cual se destina tanto a la industria nacional como a la
exportación, siendo los principales mercados atendidos los países
Pág.33
de Bélgica, Italia y Colombia. Al respecto, las exportaciones

ascendieron a US$ 19,6 millones en el 2011.
Café
Al igual que el cacao, este cultivo de la selva es uno de los más
representativos con una participación de 6,7 por ciento en el Valor
Agregado Bruto agrícola, y el tercero en importancia después del
cacao, con una producción promedio anual cercana a 4 400
toneladas. La producción se orienta principalmente para la
exportación que en el 2011 alcanzó US$ 5,3 millones, teniendo
como principales destinos a Alemania, Suecia y Bélgica.
2.1.4.- SECTOR MINERO

La producción minera creció 2,6 por ciento en el 2011, destacando la
producción de minerales polimetálicos como oro, plata, zinc, plomo y
cobre, constituyéndose el oro y la plata como los de mayor
contribución al Valor Agregado Bruto sectorial con 49 y 33 por
ciento respectivamente.
2.1.5.- SECTOR MANUFACTURA

Esta actividad está dominada por pequeñas empresas familiares que
orientan su producción al mercado interno. Al respecto, destacan las
que producen derivados lácteos, bebidas, productos de carpintería,
metal – mecánica y confecciones, así como de artesanía.
2.1.6.- TURISMO
Según el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, el 2011 se
registró 238 mil visitas a los establecimientos de hospedaje,
correspondiendo el 97 por ciento a turistas nacionales y el 3 por
ciento a extranjeros. La principal festividad religiosa es en Semana
Santa, aunque gran parte de los arribos nacionales se realiza con
fines de trabajo.
Pág.34
2.1.7.- SERVICIOS FINANCIEROS

El sector financiero ha acompañado el crecimiento del departamento
en los últimos años hasta el punto de que el grado de profundización
financiera, medido por el ratio colocaciones/Valor Agregado Bruto
departamental aumentó de 3,7 por ciento en el 2005 a 12,4 por
ciento en el 2011.
El notable incremento en los créditos está asociado al ingreso de
nuevas entidades financieras así como a la expansión de las
existentes, a través de la apertura de nuevas oficinas, las mismas se
triplicaron en número entre el 2005 y 2011. Asimismo, el ratio de
intermediación financiera (colocaciones/depósitos) pasó de 0,7 a 1,3
puntos en el mismo lapso16..
CUADRO Nº 06
INDICADORES DEL SECTOR FINANCIERO EN AYACUCHO
FUENTE: Departamento de Estudios Económicos del BCRO Sucursal Huancayo.
Pág.35
2.1.8.- ASPECTO DEMOGRÁFICO.

La población aproximada del Distrito de Ayacucho asciende a
110,282 habitantes17.
De acuerdo al informe de la Subgerencia de Planeamiento y
Catastro de la Municipalidad Provincial de Huamanga, en el Centro
Histórico se registra 489218. Viviendas, con una población aprox. de
29,476 habitantes en el Centro Histórico el cual representa el
26.72% del total de habitantes del distrito de Ayacucho.
CUADRO Nº 07
POBLACION ESTIMADA AL 2013

DEPARTAMENTO, 2012 2013

UBIGEO
PROVINCIA Y DISTRITO Total Hombre Mujer Total Hombre Mujer
050000 AYACUCHO 666,029 338,989 327,040 673,609 343,265 330,344
050100 HUAMANGA 261,382 130,481 130,901 266,390 133,045 133,345
050101 AYACUCHO 108,700 54,152 54,548 110,282 54,951 55,331

Fuente: INEI
17 www.inei.gob.pe/biblioineipub/bancopub/Est/Lib0842/index.htm
18 Informe Municipalidad Provincial de Huamanga – Subgerencia de Planeamiento y Catastro.
Pág.36
2.1.9.- CENTRO HISTÓRICO DE AYACUCHO.
La ciudad de Ayacucho antes Guamanga es una ciudad netamente

española, que inicialmente fue fundada en el hoy pueblo de
Huamanguilla, el 29 de enero de 1539 con el nombre de “Villa San
Juan de la Frontera de Guamanga” por el propio Francisco Pizarro 19,
considerando que habían “problemas en cuanto a la seguridad por el
ataque de los indios” y por “el destemplado y demasiado frío”. Para
tal se designó una comisión para buscar un sitio apropiado que
propuso el lugar denominado Pucaray, elegida por su buen clima,
ocupado en ese entonces por indios Guanyacóndores, lugar donde
actualmente está asentado, allí se hizo la segunda fundación el 25
de abril de 1540 a cargo del capitán Vasco de Guevara con el mismo
nombre de la primera fundación, dejando en claro que el nombre de
Guamanga fue traído de la primera. Años después, a raíz del triunfo
realista en la batalla de Chupas en 1542, fue cambiada de nombre
por “San Juan de la Victoria” y nominada con el título de “muy noble
y muy leal ciudad”.
El trazo y el diseño de la villa de Guamanga en forma de parrilla o

damero, se hizo en réplica de los campamentos romanos, y sobre
esa base se ha iniciado la construcción de la ciudad, que
inicialmente respondía a dos razones, la defensa de las tropas
rebeldes de Manco Inca y la necesidad de una ciudad intermedia en
la larga ruta entre Lima y Cuzco. Ambas motivaciones guardaban
relación con un solo tema: el control y la seguridad de territorio
recientemente conquistado.
Mediante Resolución Suprema N° 2900-72-ED de fecha 28 de

diciembre de 1972 el Gobierno Peruano declara Monumento los
inmuebles de las épocas Colonial y Republicana en varios
departamentos del Perú, esto es por su arquitectura, valor artístico o
19 Medardo Purizaga. Las fundaciones españolas de Huamanga. Edic. UNSCH. 2005:21.
Pág.37
vinculación con hechos históricos. Asimismo, declara como

Ambientes Urbanos Monumentales varios espacios urbanos; y como
Zonas Monumentales diversas áreas a nivel nacional, entre ellas la
Zona Monumental que ocupa parte de los ámbitos jurisdiccionales
de los distritos de Ayacucho, Carmen Alto y San Juan Bautista20.
a.- ZONA MONUMENTAL:

diciembre de 1972 el gobierno peruano declara Monumentos los
inmuebles de las épocas Colonial y Republicana en varios
departamentos del Perú, esto es por su arquitectura, valor artístico o
vinculación con hechos históricos deben ser conservados y
restaurados. Asimismo, declara como Ambientes Urbanos
Monumentales varios espacios urbanos; y como Zonas
Monumentales diversas áreas a nivel nacional, entre ellas la Zona
Monumental que ocupa parte de los ámbitos jurisdiccionales de los
distritos de Ayacucho, Carmen Alto y San Juan Bautista.
“El área comprendida dentro del perímetro formado, al sur este, por
los límites con los distritos del Carmen Alto y San Juan Bautista, la
quebrada de Arequipa, una línea que corre paralela a 200 m. al sur-
este del río Totorilla hasta encontrar la prolongación del alineamiento
de la Avenida Centenario, la quebrada Tinaccones, la prolongación
del Jirón Manco Capac, el Jirón Manco Capac, la quebrada
Yanacaca, la carretera a Pisco, una línea que corre paralela a 500
m. al oeste del Jirón Libertad, hasta encontrar la línea que corre 200
m. al sur oeste de la Calle Santa Elena, en Santa Ana, hasta la
intersección de la misma con el río Totorilla.”
20 Municipalidad Provincial de Huamanga Plan de Maestro de Rehabilitación Integral del Centro Histórico de
Ayacucho 2011-2021. Pág. 10- 11.
Pág.38
b.-ZONA MONUMENTAL - DISTRITO DE CARMEN ALTO

“El área comprendida dentro del perímetro formado por los límites
con los distritos de Ayacucho y Carmen Alto y el Cerro Acuchimay.”
c.-ZONA MONUMENTAL- DISTRITO DE SAN JUAN

BAUTISTA:
“El área comprendida dentro del perímetro formado por: los límites
con los distritos de Carmen Alto y Ayacucho, y el Cerro Acuchimay.”
Centro Histórico.21
El Reglamento de Gestión y Administración del Centro Histórico22
marcó un hito en la gestión municipal, siendo un instrumento
normativo importante para la gestión y administración del Centro
Histórico.
Posteriormente, con la creación de la subgerencia del Centro
Histórico, se inician acciones de control urbano, fiscalización,
otorgamiento de licencias, aplicándose el Reglamento de Gestión y
Administración del Centro Histórico aprobado. Asimismo, se cuenta
con el Estudio realizado el año 2003 sobre el Plan de Ordenamiento
del Tránsito y Transporte Público en el Centro Histórico de la Ciudad
de Huamanga”23.
21 La delimitación del Centro Histórico queda establecida mediante Ordenanza Municipal

Nº 061-2004-MPH/A de fecha 27-10-2004.
22 Reglamento de Gestión y Administración del Centro Histórico de Ayacucho- aprobado

con Ordenanza Municipal N° 037-2007-MPHLa delimitación del Centro Histórico queda
establecida mediante Ordenanza Municipal Nº 061-2004-MPH/A de fecha 27-10-2004.
23 Arq. Virginia Marzal Sánchez, MSc UDP, UCL. Agosto 2003.

Pág.39
d.- DELIMITACION DEL AREA DE ESTUDIO
El Centro Histórico está conformado por el área central de mayor

representatividad social y cultural, con un gran contenido de
manifestación y de un patrimonio construido que merece un
tratamiento específico para su mantenimiento y conservación. La
jurisdicción del Centro Histórico está dentro de la Zona
Monumental24 aprobada por Resolución Suprema N° 2900-72-ED.
El Centro Histórico tienen un área de protección y tratamiento

especial de 176 hectáreas y 150 manzanas urbanas y se encuentra
delimitado conforme a la Ordenanza Municipal N° 061-2004-MPH/A,
de fecha 27-10-2004, la misma que cuenta con la aprobación del
Instituto Nacional de Cultura hoy Dirección Desconcentrada de
Cultura Ayacucho, dependiente del Ministerio de Cultura 25.
El Centro Histórico limita por el norte hasta la última cuadra

del Jr. Garcilaso de la Vega, por el Sur hasta la Alameda Bolognesi –
Colegio San Ramón y parte del Barrio de Santa Ana, por el Este con
el Barrio de San Sebastián, incluyendo además la entrada a la Vía
de Evitamiento – Quebrada Tarahuaycco, y por el Oeste con los
jirones que van en forma lineal del Jr. Sucre, Jr. Ucayali y Jr.
Argentina26.Ver Plano N° 01 Delimitación del Centro Histórico27
24 Aprobación de la Zona Monumental R.S Nº 2900-72-ED. Instituto Nacional de Cultura

Ayacucho.
25Ley Nº 29565, Creación del Ministerio de Cultura.
26 A lo señalado, se tiene que mediante la Ordenanza Municipal Nº 037-2007-MPH/A de
fecha 18 de agosto del 2007 se aprueba el “Reglamento para la Gestión y Administración
del Centro Histórico de Ayacucho”, siendo modificada en algunos de sus artículos por la
Ordenanza Municipal Nº 011-2008-MPH/A de fecha 05 de marzo del 2008, las cuales en la
actualidad se encuentran vigentes.
27 Municipalidad Provincial de Huamanga – Subgerencia del Centro Histórico –Agencia
Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo AECID – Ayacucho.
Pág.40
e.- SECTORIZACION DEL CENTRO HISTORICO
La delimitación del Centro Histórico de Ayacucho queda establecida

mediante Ordenanza Municipal N° 061-2004-MPH-A de fecha 27 de
octubre del 2004. La Municipalidad Provincial de Huamanga la
Subgerencia del Centro Histórico, con fines de gestión
administración y la aplicación del Reglamento del Centro Histórico,
Sectoriza en ocho sectores.
El cual se ha establecido siguiendo un criterio de homogeneidad en

cuanto a sus características urbanísticas, estado y calidad de su
estructura física, tendencias predominantes en su desarrollo, usos,
densidad, calidad y jerarquización de los ambientes e inmuebles de
carácter histórico. Ver plano Nº 02 Sectorización del Centro Histórico de Ayacucho28
f.- CONDICION DE INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO

Uno de los aspectos más importantes en el Centro Histórico tiene
relación con el tema de la conservación de los Casonas Declaradas,
Patrimonio Cultural de la Nación en el distrito de Ayacucho entre la
Arquitectura Civil y Religiosa.
La arquitectura en la ciudad es relativamente uniforme, se observa el
estilo colonial aunque con adecuaciones poco significativas,
manteniendo la integridad del estilo. El Centro cuenta con 10 Áreas
Urbano Monumentales y 287 monumentos declarados,
predominando la arquitectura del período republicano, aunque se
mantiene la traza urbana colonial. Anexo N° 01 Relación de Áreas Urbano
Monumentales y Bienes Culturales Inmuebles declarados Patrimonio Cultural. Distrito

Ayacucho.Ver plano Nº 03 Ubicación de Monumentos en el Centro Histórico de
Ayacucho29.
28 Municipalidad Provincial de Huamanga – Subgerencia del Centro Histórico –Agencia

Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo AECID – Ayacucho.
29 Ex Instituto Nacional de Cultura hoy Dirección Regional de Cultura Ayacucho Ministerio de Cultura.
Pág.41
Artículo 22° Protección de Bienes Inmuebles 30:

22.1.- Toda Obra Pública o Privada de edificaciones nuevas,
remodelación, restauración, ampliación, refacción,
acondicionamiento, demolición, puesta en valor o cualquier otra que
involucre un bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la
Nación requiere para su ejecución de la autorización previo del
Instituto Nacional de Cultura Hoy Dirección Desconcentrada de
Cultura Ayacucho31.
2.1.10- USOS DEL SUELO EN EL CENTRO HISTORICO.
El uso residencial predomina en los sectores 4,5,6,7 y 8,

observándose el crecimiento de las actividades comerciales,
institucionales en el Sector 1, 2 y 3 ver Plano N° 03 32. Asimismo, se
cuenta con la presencia de mercados y comercio ambulatorio, que
generan un flujo importante de personas, vehículos y una excesiva
concentración de actividades comerciales que se produce en
algunas calles. En el Centro Histórico se ubican cinco mercados los
cuales general una dinámica y flujo permanente.
Actividad Comercial: Mercados 33

En el Centro Histórico se localizan 5 mercados:
• Mercado Carlos F. Vivanco
• Mercado Playa Grau
• Mercado Santa Clara
• Mercado Magdalena
• Mercado 12 de Abril
El Mercado Carlos F. Vivanco es el más grande de la ciudad, con
más de 500 puestos de venta de abarrotes, carne, verduras, frutas y
30 Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación y su Reglamento Ley N° 28296 Articulo N° 22.
Protección de Bienes Inmuebles.
31 Ley N° 29565 Creación del Ministerio de Cultura – Dirección Regional de Cultura Ayacucho.
32 Plan Maestro de Rehabilitación Integral del Centro Histórico de Ayacucho 2011-2021 Pág. 58-59.
33 Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho 2008-2018. Municipalidad Provincial de Huamanga.
Pág.42
artesanías. A continuación se presentan una relación de los

principales mercados y el número de puestos, lo que explica la alta
concentración.
Cuadro N° 08
MERCADOS REGISTRADOS POR NÚMERO
DE PUESTOS 2003-2006
N° DE PUESTOS
N° NOMBRE
AÑO 2003 AÑO 2004 AÑO 2005 I SEM. 2006
1 MERCADO C.F.VIVANCO 502 534 534 589
2 MERCADO PLAYA GRAU 322 322 323 374
3 MERCADO SANTA CLARA 136 155 145 201
4 MERCADO MAGDALENA 140 146 204 136
5 MERCADO MARISCAL CÁCERES 177 153 182 159
6 MERCADO NERY GARCÍA 700 700 700 603
TOTAL 1977 2010 2088 2062
FUENTE: Plan de Desarrollo Urbano de Ayacucho 2008-2018.
a.- USOS DE LA VIVIENDA EN EL CENTRO HISTÓRICO
De acuerdo a la encuesta realizada señala que el 30%, se utiliza

como vivienda y de uso exclusivo del propietario, mientras que un
57% es de uso comercial, actividad productiva y/o se alquilan lo que
indica que los predios han sido convertidos en generadores de
fuentes de ingreso económico esta tendencia es mayor en el distrito
de Ayacucho.
Pág.43
Cuadro Nº 09
USO DE LA VIVIENDA EN EL CENTRO HISTORICO
CONDICION DE USO CANTIDAD
Residencial 140
Comercio 261
No se Detalla 59
Total 460
FUENTE: Elaborado por el autor.

Grafico N° 02
CONDICION DE USO DEL PREDIO

No se Detalla
13%
Residencial
30%
Comercio
57%
La Oficina de Catastro de la Municipalidad Provincial de Huamanga

ha registrado 2,203 establecimientos 34 comerciales ubicados en el
Centro Histórico, en la que predomina la venta de productos
alimenticios de necesidades básicas y prestación de servicios. Las
calles Nazareno, Carlos F. Vivanco, Grau y últimas cuadras de Jr. La
Libertad está abarrotada de tiendas comerciales mayoristas. Se
observa además la presencia de comercio ambulatorio.
34Subgerencia de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad Provincial de Huamanga.

Pág.44
2.2.- CONCEPTOS FUNDAMENTALES
a.- CENTRO HISTÓRICO: Se denomina centro histórico al núcleo

urbano original de planeamiento y construcción de un área urbana,
generalmente el de mayor atracción social, económica, política y
cultural, que se caracteriza por contener los bienes vinculados con la
historia de una determinada ciudad y partir de la cultura que le dio
origen y de conformidad en los términos de la declaratoria respectiva
o por determinación de la ley35.
La definición oficial de un Centro histórico se dictaminó en la ciudad

ecuatoriana de Quito en 1978 por la UNESCO, con el objetivo
central de conservar las viejas estructuras urbanas de las ciudades
latinoamericanas cuyo deterioro se ha dado a causa de los
fenómenos naturales como terremotos e inundaciones, indiferencia
de las autoridades locales, así también por la ignorancia de la
población civil en su afán de modernizar las ciudades. Sin embargo,
en ciudades españolas no es común llamar centro histórico a sus
viejos barrios urbanos; la palabra de mayor uso en España es el de
Casco Antiguo36.
En el caso de Ayacucho, es el área donde se funda la ciudad y en la

que se han superpuesto diversas etapas de su historia, dejando
como testimonio inmuebles de valor histórico – artístico, que
integrados conforman espacios urbanos que aún conservan su
carácter, trazo, volumetría y expresión formal primigenia, aunado a
un alto contenido de expresiones de valor patrimonial de carácter
inmaterial. Ver plano Nº 01 Delimitación del Centro Histórico de Ayacucho
35Reglamento Para la Gestión y Administración del Centro Histórico de Ayacucho, Aprobado con Ordenanza
Municipal N° 037-2007-MPH-A Pág. 06. Marco Conceptual - definiciones.
36http://www.programapd.pe/rch/ch_huamanga/.http://es.wikipedia.org/wiki/Centro_hist%C3%B3rico
Pág.45
b.- MONUMENTO.- Son los Bienes Culturales Inmuebles, tales

como construcciones o elementos urbanos de cualquier época que
por su valor arquitectónico y/o histórico-artístico deben conservarse.
Pueden estar expresamente declarados como tales o existir la
presunción legal de serlo.
c.- CONTAMINACION VISUAL: Es la alteración visual de la imagen y

fisonomía del entorno urbano causada por acumulación de materia
prima, productos, desechos, abandono de edificaciones y bienes
materiales, así como, violación en las densidades y características
físicas de publicidad
Generalmente los entes de control urbano definen a la

contaminación visual como toda forma de interferencia que pueda
generar un mensaje visual o su estructura portante que impida ver,
distorsione o desdibuje la visión de otros mensajes o de cualquier
componente del entorno.
Ante todo resulta evidente que nuestra ciudad constituye el hábitat

cotidiano donde nacemos nos movemos y vivimos. En tal sentido,
todo elemento, actitud o circunstancia que altere determinados
parámetros de nuestro entorno y ello origine un cambio negativo en
nuestra conducta o persona, bien puede definirse como
"contaminante". El tendido aéreo de los cables de electricidad,
teléfono y televisión constituye un corte molesto en la panorámica.
Ante esto, es evidente que usted puede estar habitando un medio
contaminado visualmente, recibiendo cada uno de los efectos pero
desconociendo las causas. Además, y en términos de paisaje
urbano una configuración visual en desequilibrio, puede provocar
deterioro de la calidad de vida urbana que ofrece una ciudad37.
d.- IMAGEN URBANA: es la conjugación de elementos naturales y

construidos que forman parte del marco visual de los habitantes de
37 http://www.proyectopv.org/2-verdad/contaminvis.htm 30 de mayo del 2012

Pág.46
una ciudad, (los materiales predominantes, el sistema constructivo,

tamaño de lotes, densidad, cobertura, los servicios urbanos básicos
y el estado general de la vivienda) relacionadas siempre con las
costumbres de los habitantes y las actividades económicas que
desarrollan en la ciudad. El desarrollo armonioso de las mismas hará
que sus habitantes se identifiquen con su ciudad.
e.- BIEN INTEGRANTE DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA

NACIÓN.- Es toda manifestación del quehacer humano material o
inmaterial que por su importancia, valor y significativo
paleontológico, arqueológico, arquitectónico, histórico, artístico,
militar, social, antropológico, tradicional, religioso, etnológico,
científico, tecnológico o intelectual, sea expresamente declarado
como tal o sobre el que exista la presunción legal de serlo. Dichos
bienes tienen la condición de propiedad pública o privada con las
limitaciones que establezca la Ley. 38
f.- AMBIENTE MONUMENTAL.-Es el espacio (urbano o rural),

conformado por inmuebles homogéneos con valor monumental.
También se le denomina así al espacio que comprende aun
inmueble monumental y su respectiva área de apoyo monumental39.
g.- AMBIENTE URBANO MONUMENTAL.-Son aquellos espacios

públicos cuya fisonomía y elementos, por poseer valor urbanístico
en conjunto, tales como escala altura, volumetría, deben
conservarse total o parcialmente.
h.- BIEN CULTURAL INMUEBLE.- Comprende de manera no

limitativa los edificios, obras de infraestructura, ambientes y
conjuntos monumentales, centros históricos y demás
construcciones, o evidencias materiales de la vida y actividad
38 Artículo II.- Definición.- Título Preliminar de la Ley General de Patrimonio Cultural de la Nación – Ley Nº
28296.
39Reglamento Para la Gestión y Administración del Centro Histórico Aprobado con Ordenanza Municipal N°
037-2007-MPH-A.
Pág.47
humana urbanos y/o rurales, aunque estén construidos por vienes

de diversa antigüedad o destino y tengan valor arqueológico,
arquitectónico, histórico, religioso, etnológico, artístico,
antropológico, paleontológico, científico o tecnológico, su entorno
paisajístico y los sumergidos en espacios acuáticos del territorio
nacional.
La protección de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio

Cultural de la Nación, comprende el suelo y el subsuelo o asientan,
los aires y el marco circundante, en la extensión técnicamente
necesaria para cada caso.
i.- CONJUNTO MONUMENTAL.-Son aquellos grupos de

construcciones, aisladas o reunidas, que por razones de su
arquitectura, unidad e integración al paisaje, tengan un valor
histórico, científico y artístico.
j.- MONUMENTO HISTÓRICO.-La noción de monumento histórico

abarca la creación arquitectónica aislada, así como el sitio urbano o
rural que expresa el testimonio de una civilización determinada, de
una evolución significativa o de un acontecimiento histórico. Tal
noción comprende no solamente las grandes creaciones sino
también las obras modestas, que con el tiempo, han adquirido un
significado cultural.
k.- SUBDIVISIÓN: Partición de terrenos habilitados en fracciones

destinadas al mismo uso del lote matriz.
l.- URBANIZACIÓN: Conjunto de terrenos urbanos habilitados para

uso de vivienda.40
m.- CIUDAD: Una ciudad es un asentamiento urbano con un

determinado número de población, donde se desarrollan diversas
40 REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES. – Recopilación Libre.-Editorial “GRUPO

UNIVERSITARIO”.- Lima Perú 2006.- Pág. 21 al 30.
Pág.48
actividades económicas. Para que una ciudad sea considerada

como tal, debe tener una alta densidad y sus integrantes deben
realizar actividades industriales, comerciales y de servicios. No todas
las ciudades poseen las mismas funciones, unas se ocupan de la
actividad industrial, otras tienen puertos o desarrollan el turismo con
gran intensidad. También podemos encontrar ciudades que sirven
de centros políticos administrativos, o ciudades que se dedican a la
explotación de recursos naturales (minería). Tratando de abarcar
todos los aspectos, es un ente autónomo que contiene los servicios,
entidades administrativas, ofrece seguridad, respaldado y orden de
sus habitantes y que permite el desarrollo de estos y de la
multiplicidad de actos es su diario vivir como trabajo, espiritualidad,
esparcimiento, entretenimiento, y expresión (artística cultural)41.
n.- BIENES INMUEBLES INTEGRANTES DEL PATRIMONIO

CULTURAL DE LA NACIÓN.-Según lo establecido en la Ley Nº
28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación, Artículo 1
del Título I: Comprende de manera no limitativa, los edificios, obras
de infraestructura, ambientes y conjuntos monumentales, centros
históricos y demás construcciones, o evidencias materiales
resultantes de la vida y actividad humana urbanos y/o rurales,
aunque estén constituidos por bienes de diversa antigüedad o
destino y tengan valor arqueológico, arquitectónico, histórico,
religioso, etnológico, artístico, antropológico, paleontológico,
tradicional, científico o tecnológico, su entorno paisajístico y los
sumergidos en espacios acuáticos del territorio nacional. La
protección de los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nación, comprende el suelo y subsuelo en el que se
encuentran o asientan, los aires y el marco circundante, en la
extensión técnicamente necesaria para cada caso.
41 http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad
Pág.49
2.3.-BASES TEÓRICAS.
2.3.1.- TEORÍA QUE SE OCUPA DEL TEMA:
a.- RIDKER Y HENNING 1967: la primera aplicación de esta

metodología al mercado de la vivienda la hallamos en los trabajos de
RIDKER Y HENNING 1967, que abordaron evidencias empíricas de
que la polución afectaba el precio de las viviendas42. Por lo tanto las
características de una vivienda pueden agruparse al menos en dos
categorías bien diferenciadas, por un lado las características
estructurales de la vivienda y por tanto las características relacionadas
a la ubicación y el entorno.
b.- ROSEN (1974) Y EPPLE (1987)
Tratan el tema del cálculo de precios hedónicos, formalizando un

modelo de diferenciación de productos basado en la hipótesis de que
los bienes son valorados por sus atributos o características. Son éstas,
y no el bien en sí, las que otorgan utilidad al usuario. Se definen los
precios hedónicos, por lo tanto, como los precios implícitos de los
atributos contenidos en los bienes, revelados a partir de los precios
observados de los distintos bienes con características propias, z. En
términos econométricos, esos precios implícitos se obtienen a partir de
la regresión de mínimos cuadrados del precio observado en función de
las características del bien. Por lo tanto, dichos precios hedónicos son
aquellos que en equilibrio igualan oferta con demanda por atributos.
Teniendo en cuenta los eventuales problemas de identificación de la

curvas de oferta y de demanda por separado, podemos encontrar una
curva de precios hedónicos como el lugar geométrico de los puntos de
tangencia entre la curva de máxima disposición a pagar y mínima
disposición a aceptar. De este modo, la curva de precios hedónicos
es, esencialmente, una relación en el equilibrio entre oferta y
demanda.
42Aguilo Segura 2002

Pág.50
c.- JULIA NUÑEZ TABALES – NURIA CEULAR VILLAMANTOS

2006 - CORDOVA
Elaboraron el estudio Aproximación a la Valorización Inmobiliaria

mediante la metodología de precios hedónicos en la ciudad de
Córdova. Donde concluyen que mediante la Metodología de Precios
Hedónicos aplicable al mercado inmobiliario puede llegar a determinar
el precio de un bien heterogéneo como es la vivienda en función a las
características que esta posee. La ecuación hedónica propuesta
recoge aquellos atributos del inmueble más relevante para la
determinación de su precio en la ciudad de Córdoba para el primer
semestre del 2006. Dichos atributos son los metros cuadrados de
superficie construida, los años de antigüedad, su ubicación la
presencia de otros elementos, es destacable la importancia
cuantitativa del precio implícito correspondiente a la ubicación de la
vivienda43.
d.- CONSULTORA INMOBILIARIA - TINSA – ESPAÑA 44
Valor de mercado de un inmueble (VM). Es el precio al que podría

venderse el Inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor
voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en
el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el
mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal,
habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”
 Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble

que se encuentre en explotación económica es función de las
43 Valorización Inmobiliaria mediante la metodología de precios hedónicos 2006

44 A continuación se indica la metodología, utilizada en España por la empresa TINSA para conocer el
VALOR DE MERCADO (Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras).
Pág.51
expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el

futuro.
 Principio de finalidad según el cual la finalidad de valoración
condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los
criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes
con la finalidad de la valoración.
 Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el
que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al económicamente más aconsejable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita
obtener su mayor valor.
 Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o
posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que
se estimen más probables.
 Principio de proporcionalidad, según él los informes de tasación
se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoración, así como su
singularidad en el mercado.
 Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o
posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el
que dé como resultado un menor valor de tasación.
 (Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de
tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en
el artículo 2.a) b) y d) de esta Orden).
 Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble
es equivalente al de otros activos de similares características
sustitutivos de aquél.
 Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble
es variable a lo largo del tiempo.
Pág.52
 Principio de transparencia, según el cual el informe de

valoración de inmueble deberá Contener la información
necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las
hipótesis y documentación utilizadas.
 Principio de valor residual, según el cual el valor atribuible a
cada uno de los factores de producción de un inmueble será la
diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de factores45.
e.- Dr. AGUILO SEGURA PAULA M. FACULTAD DE CIENCIAS

ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES. AÑO 2002:
La valoración que conceden los residentes a los distintos atributos

medioambientales de su entorno, con el fin de contribuir y dar un paso
más hacia la utilización de las metodologías de valoración en la toma
de decisiones referentes a la gestión y protección el patrimonio natural.
Los residentes responden tanto física, como emocional, como
estéticamente ante la belleza de los parajes naturales. Siendo así, se
utiliza la metodología de valoración de los precios hedónicos para
valorar los beneficios de uso recreativo que obtienen los residentes de
situar su vivencia en zonas con buena visibilidad, con edificios bajos,
baja densidad de edificaciones y de población y próximas a la costa.
A partir de una muestra de 335 viviendas del municipio de Calviá

(Mallorca), procedentes de una sociedad de tasación, y de la
información obtenida del montaje de un sistema de información
geográfica se han estimado los precios marginales implícitos medios
de las distintas características de la vivienda, entre los que se
encuentran el precio marginal de disponer de una buena vista (4.833
euros), de disminuir marginalmente: la altura de los edificios (1.297
45 TESIS DOCTORAL Integración del factor de homologación del método de mercado empleado en la
valuación de la vivienda unifamiliar en Mazatlán, Sinaloa, México. Nombre del doctorando José Luís María
Méndez Álvarez.
Pág.53
euros), el porcentaje de edificaciones alrededor de la vivienda (323

euros), la densidad de población (16 euros), y la distancia a la costa
(20 euros). Así mismo, se ha estimado un límite superior del beneficio
de aproximar la localización de la vivienda a la costa desde un 10
hasta un 50%. De esta manera, tras la inferencia de los resultados de
la muestra a la población objeto de estudio, los residentes de Calvià
están dispuestos a pagar 9.165, 19.471, 31.234, 44.915 y 61.242 miles
de euros respectivamente, por aproximarse un 10, 20, 30, 40 y un 50%
a la costa, respectivamente.
Los resultados ponen de manifiesto el valor que tiene contemplar y

disfrutar el mar Mediterráneo y disponer de un entorno menos
congestionado para los residentes de la isla. El valor de uso de estos
atributos no sólo justifica el mantenimiento de determinadas áreas
naturales sino que, además, sirve de argumento para evitar futuras
reducciones de las mismas. Aunque, el estudio de las decisiones
expos no revela prácticamente nada acerca de las verdaderas
intenciones ex-ante de los gobiernos en materia ambiental, los
resultados del trabajo pueden ser de gran utilidad para guiar futuras
decisiones respecto a la gestión y protección del medio ambiente46.
46 El método de valoración de los precios hedónicos. una aplicación al sector residencial de las islas
Baleares Aguilo Segura 2002
Pág.54
2.3.2.- EXPERIENCIA INTERNACIONAL.
a.- EXPERIENCIA ESPAÑOLA:
PRECIO HEDÓNICOS DE LA VIVIENDA SIN CARACTERÍSTICAS -

PROMOCIÓN DE VIVIENDAS NUEVAS.
Como es bien sabido, España es uno de los países europeos que

registra uno de los porcentajes más elevados de vivienda en
propiedad (85 %, aproximadamente). Ello se debe, probablemente, a
las distintas políticas de vivienda adoptadas desde los años sesenta,
cuando las autoridades tuvieron que hacer frente al gran número de
inmigrantes que se trasladó de la España rural a la urbana (antes de
1960 menos de la mitad de la población poseía vivienda propia). A lo
largo de esa década, los sucesivos gobiernos decidieron subvencionar
la vivienda mediante subsidios a los tipos de interés de los préstamos
para compra de vivienda, en lugar de subvencionar los alquileres, y
esta política se ha mantenido sin cambios fundamentales hasta la
actualidad. Hoy en día, no existe una alternativa real a la compra de
vivienda, si se está buscando un alojamiento a medio o a largo plazo.
La experiencia y el objetivo de la investigación es construir un índice
de precios para la vivienda nueva en España ajustado por calidad. Se
utilizaron un conjunto de datos micro con información sobre nuevas
viviendas disponibles en el mercado para varias ciudades. Los datos
se han escogido dos veces al año en el período comprendido entre
1993 y 1997. La base de datos contiene un número importante de
características sobre las viviendas, además del precio, lo que nos
permite presentar unas ecuaciones hedónicas.
Se presenta el modelo econométrico estimado para corregir por
cambios en la calidad de la vivienda: en primer lugar, un modelo
hedónico estándar basado en las características observadas y, luego,
Pág.55
los modelos hedónicos con efectos de promoción, que proponemos

para controlar por las características no observadas de la vivienda47.
b.- EXPERIENCIA CHILENA:
A pesar del esfuerzo de sucesivos gobiernos por restringir la

expansión de Santiago desde hace varios años, la ciudad se ha
expandido igual, con un resultado que ha sido catalogado como
socialmente ineficiente, por el surgimiento de ‘tumores’ urbanos
durante la segunda mitad del siglo XX. Santiago ha crecido 189% en
superficie (alrededor de 40.000 hás.) en los últimos cuarenta años, el
cual no es, sin embargo, un ritmo de crecimiento muy distinto al de la
mayoría de las ciudades del mundo. Durante todo este período ha
estado en vigencia un límite urbano que, como parte de un conjunto de
instrumentos de planificación urbana, se supone contenía ese
crecimiento, pero en la práctica ha sido extensivamente transgredido y
modificado.
Se discute hoy por hoy en Chile (Petermann, 2006; Morandé y García,
2004) si es efectivo que la responsable del crecimiento desordenado
de la ciudad, con el consiguiente costo de desplazamiento y de
instalación de infraestructura de servicios en barrios no consolidados,
es la política habitacional del Estado a través del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo (MINVU). Se cuestiona incluso si el Estado ha
considerado en los proyectos de construcción de viviendas sociales
Los atributos de distancia a servicios o al lugar de trabajo, o por el
contrario, se ha buscado minimizar el costo de provisión de casas
47Precio Hedónicos de la Viviendas sin características en el caso de la promoción de

viviendas nuevas. Olympia Bover y Pilar Velilla. Edición Banco de España Servicio de
Estudios Económicos N° 73-2001 Pág. 07-33.
Pág.56
sujeto a una cantidad dada de beneficiarios, descuidando entre las

restricciones la satisfacción de ciertos atributos. Este trabajo busca
analizar, mediante un modelo de precios hedónicos, si los atributos de
las casas –fundamentalmente de distancia– son socialmente
valorables o no, y por ende, si es que debieran entrar en la función de
Decisión de la autoridad. Aunque en el pasado se han realizado otros
trabajos de valoración hedónica para atributos de viviendas en
Santiago de Chile, el presente documento es el primero que utiliza
precios hedónicos para valorar los atributos de distancia a servicios,
además de enfocarse exclusivamente en el segmento de viviendas
adquiridas a través de programas habitacionales a cargo del Estado.
Una pregunta pertinente de hacerse en este problema, y a la cual se
buscará dar respuesta en el presente documento, es qué valor otorga
el mercado (es decir, en el equilibrio entre oferentes y demandantes) al
conjunto de distintas características de las casas, incluyendo su
localización relativa a bienes y servicios, públicos y privados. En
particular, la intención básica es calcular precios hedónicos para
dichas características, estimando una función de bid-price de estas
casas en función de varias variables (incluyendo la localización de
viviendas sociales –relativa a los lugares donde la familia requiera
desplazarse– por parte de los beneficiarios directos), de forma que sea
posible cuantificar la valoración efectiva del proyecto para los
beneficiarios de la política. Si los precios implícitos asociados a
ubicaciones más lejanas resultan significativamente mayores de cero,
entonces aquellos proyectos desarrollados en zonas consolidadas o
cercanas al centro debieran de ser relativamente preferidos a
desarrollos urbanos sin consolidar o más lejanos al centro.
Resulta fundamental decidir cómo estimar una razonable valoración
para los atributos que los beneficiarios de programas sociales
desearían a la hora de escoger las características de sus viviendas.
Varios autores, entre ellos Rosen (1974) y Epple (1987) tratan el tema
del cálculo de precios hedónicos, formalizando un modelo de
Pág.57
diferenciación de productos basado en la hipótesis de que los bienes

son valorados por sus atributos o características. Son éstas, y no el
bien en sí, las que otorgan utilidad al usuario. Se definen los precios
hedónicos, por lo tanto, como los precios implícitos de los atributos
contenidos en los bienes, revelados a partir de los precios observados
de los distintos bienes con características propias, z. En términos
econométricos, esos precios implícitos se obtienen a partir de la
regresión de mínimos cuadrados del precio observado en función de
las características del bien. Por lo tanto, dichos precios hedónicos son
aquellos que en equilibrio igualan oferta con demanda por atributos.
Teniendo en cuenta los eventuales problemas de identificación de la
curvas de oferta y de demanda por separado, podemos encontrar una
curva de precios hedónicos como el lugar geométrico de los puntos de
tangencia entre la curva de máxima disposición a pagar y mínima
disposición a aceptar (denotadas por θ(z) y p(z) respectivamente en la
figura 1), sabiendo que lo que se estime será el precio implícito de
cada atributo en el margen. De este modo, la curva de precios
hedónicos es, esencialmente, una relación en el equilibrio entre oferta
y demanda. A modo de ejemplo, nótese que los parámetros en las
tradicionales curvas de bid-price utilizadas en el contexto de la
economía urbana —donde se describe el precio de un terreno (B)
como función, por ejemplo, de la distancia al centro (D), del tamaño del
terreno (T) y de la provisión de bienes públicos (PG)—, pueden ser
interpretados como los precios implícitos para dichos atributos de
interés, tal como se puede ver en el gráfico 48.
Precio Hedónicos para valoración de atributos de viviendassociales en la región

metropolitana de Santiago. Bernardo Quiroga Santiago de Chile Diciembre 2005 Pág. 02-
23.Elabora el estudio precios hedónicos para valoración de atributos deViviendas sociales
en la región metropolitana de Santiago de Chile, el presente documento es el primero que
utiliza precios hedónicos para valorar los atributos de distancia a servicios, además de
enfocarse exclusivamente
en el segmento de viviendas adquiridas a través de programas habitacionales a cargo del
Estado.
Pág.58
c.- EXPERIENCIA ESPAÑA -ANDALUCIA

En febrero del 1998 España, en la Localidad de Andalucía, el Defensor
del Pueblo intervino a las entidades correspondientes realizando un
extenso informa denominado “LA CONTAMINACIÓN VISUAL DEL
PATRIMONIO VISUAL ANDALUZ”, del cual extraigo algunos
párrafos:
“Cuando hablamos de calidad ambiental en los espacios urbanos, no

estamos pensando únicamente en inmuebles y sus entornos
formalmente declarados, sino en los cascos antiguos, centros
urbanos, perspectivas históricas; en definitiva, en un hábitat urbano
cuya calidad ambiental hay que proteger frente a los elementos que
provocan su contaminación visual.
Después de realizar esta amplia encuesta, y a la vista de la interesante

información que se ha logrado obtener, debemos constatar el
continuo atentado que sufre el patrimonio monumental en sus
entornos por estas instalaciones de cables, antenas, mobiliario
urbano, señales, carteleras y conducciones de todo tipo.
El problema se centra en instalaciones ya existentes, que han sido

colocadas en los alrededores o en los mismos monumentos, pero
también se plantea con la confirmación de que siguen
produciéndose nuevos emplazamientos de este tipo de artilugios
que rompen la armonía y dañan edificios, plazas, calles y, en
general, espacios que son representativos de la arquitectura
tradicional o histórica de los pueblos y ciudades. Incluso,
descubrimos que en ocasiones estas actuaciones son promovidas
directamente por las mismas administraciones.” (Chamizo de la
Rubia, 1998).Monumento y entorno son elementos inseparables de
Pág.59
un mismo valor patrimonial. Y así, valga una imagen para explicar el

motivo central de este trabajo: una magnífica joya de la arquitectura
mudéjar es digna de aprecio en sí misma, pero, sobre todo, si su
contemplación y admiración no dependen de sortear un sistema de
marquesinas repletas de publicidad, las más variadas especies de
mobiliario urbano de último diseño, las correspondientes señales de
tráfico, una telaraña de cables telefónicos, las conducciones de
alumbrado y toda suerte de carteleras, antenas, alambres y demás
artilugios” 49
El Consejo de Gobierno de Andalucía, ha aprobado recientemente el

proyecto de la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía, que sustituirá
a la normativa vigente desde 1991. Como principales novedades, el
texto unifica las regulaciones estatal y autonómica sobre la materia,
simplifica las actuales figuras de protección, establece medidas de
defensa frente a la llamada contaminación visual de los monumentos y
adecua sus disposiciones a la legislación urbanística y medioambiental
aprobada en los últimos años, especialmente la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía.
El proyecto integra en un único catálogo general tanto las dos figuras

de protección estatales (Bienes de Interés Cultural y Bienes Muebles
del Patrimonio Histórico Español) como las dos autonómicas (Bienes
de Catalogación Genérica y Bienes de Catalogación Específica). Estas
últimas se unifican en una sola categoría, denominada de
Catalogación General.
Como complemento a este catálogo general, el texto incorpora

también la creación del Inventario General de Bienes Reconocidos del
Patrimonio Histórico Andaluz, donde se incluirán aquellos de menor
entidad para su protección. Los bienes inmuebles de este inventario
deberán quedar recogidos también por los ayuntamientos en sus
49 Chamizo de la Rubia, 1998

Pág.60
catálogos urbanísticos.
Para las intervenciones u obras que afecten a los bienes declarados
de interés cultural se exigirá autorización administrativa, mientras que
las de las restantes figuras tan sólo requerirán de comunicación previa,
sin perjuicio de que la Consejería de Cultura pueda proponer medidas
correctoras.
2.4.- EVALUACIÓN METODOLÓGICA
2.4.1.- MÉTODO HEDÓNICO
La medición de los beneficios debido a mejoras ambientales es muy

difícil de realizar pues no existen mercados para la calidad
ambiental, sin embargo uno puede observar el comportamiento de
mercados que están relacionados con la calidad ambiental, siendo
posible mediar en algunas veces la disponibilidad a pagar de las
personas, por los bienes ambientales usando datos de estos
mercados.
El método hedónico es una de las tantas metodologías

desarrolladas para tratar de realizar estas estimaciones. Este
método se basa principalmente en el hecho de que algunos bienes o
factores de producción no son homogéneos y que pueden
diferenciarse debido a sus numerosas características. Una de ellas
es que pueden diferenciarse es en la calidad ambiental. El método
planteado es la valoración de intangibles, usado en mercados
laborales y finca de raíz con énfasis en el medio ambiente. Una
función Hedónica es una relación entre el precio de bien
heterogéneo y las características diferenciadas en él contenidas50.
50 Manual de Valoración Económica de Bines no Mercadeables Aplicación de las técnicas de valoración no

mercadeables y el análisis de costo beneficio y medio ambiente de Juan Carlos Mendieta Julio 2001 Pág.
137-138.
Pág.61
El modelo está basado en el hecho de que algunos bienes o factores

no son homogéneos y pueden diferir en numerosas características
del inmueble como son las internas o externas.
El Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho cuenta con ocho

sectores se ha procedido a realizar el diagnóstico y/o trabajo de
campo el cual se centra básicamente en aspectos externos al
inmueble, las variables externas más influyentes en la toma de
decisión son el área de la contaminación visual producto del
cableado aéreo (número de cables, postes),el área o superficie del
inmueble, la distancia y/o ubicación del predio con referencia a la
Plaza Mayor y la condición de inmueble de ser Monumento
Declarado o no. Estas variables externas nos ayudan a determinar
los efectos sobre el precio del bien inmueble. Las personas
adquieren bienes en un libre mercado, porque estos tiene una serie
de atributos que les permite ser útiles ya que estos satisfacen alguna
necesidades, para ello estos atributos tienen un Valor de Uso.
Muchos bienes no tienen un único valor de uso, no satisfacen una
única necesidad humana, sino que son bienes Multi atributos ya que
estos satisfacen varias necesidades al mismo tiempo.
Ej. Cuando se adquiere un predio no solo se está comprando una

serie de metros cuadrados de una determinada calidad y
característica constructiva, sino también se está escogiendo su
entorno próximo o la relación urbano arquitectónico o por la
ubicación estratégica.
Pág.62
Resumiendo:
Yh=fh(X1, X2, X3, X4)
Donde:
Yh= Es el precio de la vivienda
X1= Es el vector de la superficie o área del inmueble.
X2=Es el vector de ubicación del predio con referencia a la Plaza Mayor.
X3=Es el vector de características ambientales del entorno, el área de la

contaminación visual.
X4=Es el vector de la condición del inmueble si es un bien declarado

patrimonio cultural o no.
De acuerdo a la función del conjunto de características su derivada

Parcial con respecto a una cualquiera de las características ( PYh /
X(1,2,3,4)
Pág.63
2.4.3.- HIPOTESIS DE LA INVESTIGACION
a.- HIPOTESIS PRINCIPAL DE LA INVESTIGACION
El precio de los inmuebles en el Centro Histórico está influenciado

por la contaminación visual, el área del predio, la ubicación con
referencia a la Plaza Mayor y su condición de ser monumento
declarado en el periodo 2012.
RELACION GENERAL OBJETIVO- PROBLEMA - HIPOTESIS
OBJETIVO GENERAL
Determinar los efectos de la

contaminación visual, el área ó
superficie, la ubicación con referencia
a la Plaza Mayor y su condición de ser
monumento declarado sobre el precio
del inmueble en el Centro Histórico de
la ciudad de Ayacucho Periodo 2012.
PROBLEMA GENERAL HIPOTESIS GENERAL
¿Cómo influye la contaminación visual, el El precio de los inmuebles en el

área ó superficie, la ubicación con Centro Histórico está influenciado
referencia a la Plaza Mayor y su por la contaminación visual, el área
condición de ser monumento declarado del predio, la ubicación con
sobre el precio del inmueble en el Centro referencia a la Plaza Mayor y su
Histórico de la ciudad de Ayacucho – condición de ser monumento
periodo 2012 ? declarado en el periodo 2012.
Pág.64
La Hipótesis General o Principal se transforma en una Hipótesis

Estadística con sus dos componentes Hipótesis Nula (H0) y la Hipótesis
Alternativa (H1).
H0: EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO NO ESTÁN

INFLUENCIADOS POR LA CONTAMINACIÓN VISUAL, EL ÁREA DEL PREDIO, LA
UBICACIÓN CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR Y SU CONDICIÓN DE SER
MONUMENTO DECLARADO EN EL PERIODO 2012.
H1: EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO SI ESTÁN

Las variables contenidas en la Hipótesis General o Principal son

las siguientes:
VARIABLE DEPENDIENTE DE LA INVESTIGACION
Precio de los bienes ubicados en el Centro Histórico de

Ayacucho.
PIMBi = Es el precio del inmueble “i”
VARIABLES INDEPENDIENTES DE LA INVESTIGACION
• Área de la contaminación visual M2.

• Superficie o Área ocupada por la predio. M2
• Ubicación con referencia a la Plaza Mayor. ML
• Condición del inmueble como monumento histórico. SI o No.
Pág.65
b.- RELACION PRIMER OBJETIVO- PROBLEMA – HIPOTESIS

ESPECIFICA
Primera Objetivo Específico
Determinar el efecto de la
contaminación visual sobre el precio
del inmueble en el Centro Histórico de
la ciudad de Ayacucho Periodo 2012.
Primera Problema Específico Primera Hipótesis Específico
¿Cómo influye la contaminación visual El área de la contaminación visual en

sobre el precio del inmueble en el un inmueble en el Centro Histórico
Centro Histórico de la ciudad de influye en su precio en el periodo 2012
Ayacucho – periodo 2012 ?
La Primera Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).
H0: EL AREA DE LA CONTAMINACION VISUAL EN EL INMUEBLE EN EL CENTRO

HISTÓRICO NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.

HISTÓRICO SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
Pág.66
Las variables contenidas en la Primera Hipótesis Especifica

son:

Ayacucho.
• Área de la contaminación visual M2. Es el resultado de la

cuantificación del cableado aéreo y la ubicación de los postes a lo largo
de la vía pública.
c.- RELACION SEGUNDO OBJETIVO- PROBLEMA – HIPOTESIS

ESPECIFICA
Segunda Objetivo Específico
Determinar el efecto del área o superficie

del inmueble sobre el precio en el Centro
Histórico de la ciudad de Ayacucho –
periodo 2012 ?
Segunda Problema Específico Segunda Hipótesis Específico
¿Cómo influye el área ó superficie del El área ó superficie del inmueble en

inmueble sobre el precio en el Centro el Centro Histórico de la ciudad de
Histórico de la ciudad de Ayacucho – periodo Ayacucho influye en el precio -
2012 ? periodo 2012
Pág.67
La Segunda Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).
H0: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO NO

INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
H1: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO SI

Las variables contenidas en la Segunda Hipótesis Especifica

son:

Ayacucho.
• El Área o superficie de los inmuebles ubicados dentro de los

Límites del Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho.
Pág.68
d.- RELACION TERCER OBJETIVO- PROBLEMA – HIPOTESIS

ESPECÍFICA
Tercer Objetivo Específico

Determinar el efecto de la ubicación del
inmueble con referencia a la Plaza Mayor
sobre el precio del inmueble en el Centro
Histórico de la ciudad de Ayacucho
Periodo 2012.
Tercer Problema Específico Tercer Hipótesis Específico
¿Cómo influye la ubicación del inmueble

La ubicación del inmueble con
con referencia a la Plaza Mayor sobre el
referencia a la Plaza Mayor del Centro
precio del inmueble en el Centro Histórico
Histórico de la ciudad de Ayacucho
de la ciudad de Ayacucho Periodo 2012?
influye en su precio periodo 2012.
La Tercera Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).
H0: LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR EN

EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO NO INFLUYE EN SU
PRECIO PERIODO 2012.

EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO SI INFLUYE EN SU
Pág.69
Las variables contenidas en la Tercera Hipótesis Especifica

son:

Ayacucho.
• Es la ubicación del inmueble con referencia a la Plaza Mayor el

cual estará representado en ml.
e.- RELACION CUARTO OBJETIVO- PROBLEMA – HIPOTESIS

ESPECÍFICA
Cuarto Objetivo Específico
Determinar el efecto de un inmueble de

ser declarado monumento sobre su
precio él en Centro Histórico de la ciudad
de Ayacucho periodo 2012.
Cuarto Problema Específico Cuarto Hipótesis Específico
¿Cómo influye en un inmueble ser La condición del inmueble de ser

declarado monumento sobre su precio él declarado monumento influye en el
en Centro Histórico de la ciudad de precio del inmueble en el periodo
Ayacucho periodo 2012.? 2012.
Pág.70
La Cuarta Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).
H0: LA CONDICION DEL INMUEBLE DE SER DECLARADO MONUMENTO EN EL

CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.

CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
Las variables contenidas en la Cuarta Hipótesis Específica son:


Ayacucho.
La condición del inmueble de ser declarado monumento influye en

el precio de los inmuebles. El Centro Histórico cuenta con 10 Áreas
Urbano Monumentales y 287 inmuebles declarados predominando la
arquitectura del período republicano.
2.4.4.- MATRIZ DE CONSISTENCIA

La matriz de consistencia nos permite consolidar los elementos claves de todo el
proceso de investigación y presentar la relación congruente y conexión lógica
entre los problemas, objetivos, hipótesis y las variables.
Pág.71
MATRIZ DE CONSISTENCIAS
PROBLEMA OBJETIVOS HIPOTESIS VARIABLES

PROBLEMA GENERAL. OBJETIVO GENERAL. HIPOTESIS GENERAL. Variable Dependiente
¿Cómo influye la Determinar los efectos de la H0: EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO 𝒚𝒚 = 𝜷𝜷𝟎𝟎 + 𝜷𝜷𝟏𝟏 𝒙𝒙𝟏𝟏 + 𝜷𝜷𝟐𝟐𝒙𝒙𝟐𝟐 + 𝜷𝜷𝟑𝟑 𝒙𝒙𝟑𝟑 + 𝜷𝜷𝟒𝟒 𝒙𝒙𝟒𝟒
+ 𝒆𝒆
HISTÓRICO NO ESTÁN INFLUENCIADOS POR LA
contaminación visual, el área ó contaminación visual, el área ó
CONTAMINACIÓN VISUAL, EL ÁREA DEL PREDIO, LA
superficie, la ubicación con superficie, la ubicación con Datos
UBICACIÓN CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR Y SU 𝑦𝑦: 𝑃𝑃𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
referencia a la Plaza Mayor y referencia a la Plaza Mayor y CONDICIÓN DE SER MONUMENTO DECLARADO EN EL 𝑥𝑥1 : Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
𝑥𝑥2 : 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
su condición de ser su condición de ser monumento PERIODO 2012.
𝑥𝑥3 : Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟ó𝑛𝑛
monumento declarado sobre el declarado sobre el precio del 𝑥𝑥4 : 𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀
H1: EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO
precio del inmueble en el inmueble en el Centro Histórico
HISTÓRICO SI ESTÁN INFLUENCIADOS POR LA
Centro Histórico de la ciudad de de la ciudad de Ayacucho CONTAMINACIÓN VISUAL, EL ÁREA DEL PREDIO, LA
Ayacucho – periodo 2012 ? Periodo 2012. UBICACIÓN CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR Y SU
CONDICIÓN DE SER MONUMENTO DECLARADO EN EL
PERIODO 2012.
Primer Problema Específico: Objetivos Específicos N° 1 Hipótesis Específicos N° 1 Variable Independiente:

¿Cómo influye la Determinar el efecto de la H0: EL AREA DE LA CONTAMINACION VISUAL EN EL
EL AREA DE LA CONTAMINACION
INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN SU VISUAL EN EL INMUEBLES EN EL
contaminación visual sobre el contaminación visual sobre el CENTRO HISTÓRICO, PRODUCIDO
precio del inmueble en el precio del inmueble en el Centro POR EL CABLEADO AEREO Y
H1: EL AREA DE LA CONTAMINACION VISUAL EN EL POSTES (M2)
Centro Histórico de la ciudad de Histórico de la ciudad de INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN SU
Ayacucho – periodo 2012 ? Ayacucho Periodo 2012. PRECIO PERIODO 2012.
Segundo Problema Específico: Objetivos Específicos N° 2 Hipótesis Específicos N° 2 Variable Independiente:
¿Cómo influye el área ó Determinar el efecto del área o H0: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL
EL AREA O SUPERFICIE DE LOS
CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN SU PRECIO INMUEBLES EN EL CENTRO
superficie del inmueble sobre el superficie del inmueble sobre HISTÓRICO (M2).
PERIODO 2012.
precio en el Centro Histórico de el precio en el Centro Histórico H1: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL
la ciudad de Ayacucho – de la ciudad de Ayacucho – CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN SU PRECIO
periodo 2012 ? periodo 2012 ? PERIODO 2012.
Tercer Problema Específico: Objetivos Específicos N° 3 Hipótesis Específicos N° 3 Variable Independiente:

¿Cómo influye la ubicación del Determinar el efecto de la H0: LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON REFERENCIA A LA
LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON
PLAZA MAYOR EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD
inmueble con referencia a la ubicación del inmueble con REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR EN
DE AYACUCHO NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO EL CENTRO HISTÓRICO. (ML)
Plaza Mayor sobre el precio del referencia a la Plaza Mayor
2012.
inmueble en el Centro Histórico sobre el precio del inmueble en H1: LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON REFERENCIA A LA
de la ciudad de Ayacucho el Centro Histórico de la ciudad PLAZA MAYOR EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD
DE AYACUCHO SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
Periodo 2012? de Ayacucho Periodo 2012.
Cuarto Problema Específico: Objetivos Específicos N° 4 Hipótesis Específicos N° 4 Variable Independiente:

LA CONDICION DEL INMUEBLE DE
¿Cómo influye en un inmueble Determinar el efecto de un H0: LA CONDICION DEL INMUEBLE DE SER DECLARADO
SER DECLARADO MONUMENTO EN
MONUMENTO EN EL CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN EL CENTRO HISTÓRICO.
ser declarado monumento inmueble de ser declarado
SU PRECIO PERIODO 2012.
sobre su precio él en Centro monumento sobre su precio él H1: LA CONDICION DEL INMUEBLE DE SER DECLARADO
Histórico de la ciudad de en Centro Histórico de la ciudad MONUMENTO EN EL CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN
Ayacucho periodo 2012.? de Ayacucho periodo 2012. SU PRECIO PERIODO 2012.
2.5.- GLOSARIO DE TERMINOS:

Los términos que se utilizaran con mayor frecuencia en el desarrollo de la
tesis son las siguientes:
a.- ECUACION DE REGRESION: Es la ecuación que presenta la

influencia de una o variables independientes sobre una variable
dependiente. Esta Ecuación puede ser lineal y sus coeficientes se
estiman por métodos econométricos51.
b.- HABILITACIÓN URBANA:Es el proceso de convertir un terreno

rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones52.
c.- INDEPENDIZACIÓN: Proceso de división de una parcela o una

edificación en varias unidades inmobiliarias independientes.
d.- INSCRIPCIÓN REGISTRAL: Proceso de inscribir un predio en el

registro de la propiedad inmueble de la localidad donde se
encuentra.
e.-INDICE DE CORRELACION (r): Es la medida del grado de

influencia que tiene la variable independiente (Xi) sobre la variable
dependiente (Yi). Este índice fluctúa entre -1 y +1.
-1 < r < +1.

Se acepta que, si “r” tiene un valor comprendido entre 0.5 y 1, existe
relación de causa – efecto entre la variable independiente y la
variable dependiente.
51García Gonzales, Víctor Félix, Econometría para la Planificación Tomo I Herrera Editores Lima, Perú 1991.
52 Ley N° 29090 Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones.

Pág.74
Si el signo + de “r” indica que la influencia de la variable (Xi) sobre la

variable “Yi” es directamente proporcional (de mas a mas o de
menos a menos). El signo – de “r” indica que la influencia de la
variable “Xi” sobre la variable “Yi” es inversamente proporcional de
más a menos o de menos a más.
f.- INDICE DE DETERMINACION (R2): Es la medida del grado de

influencia conjunta de varias variables independientes (x1,x2,x3……)
sobre una variable dependiente (y). Este índice fluctúa entre cero y
uno.
0<R2< 1.
Si R2es superior a 0.5, se acepta que las variables independientes

en conjunto influyen sobre la variable dependiente.
l.- INMUEBLES DE VALOR MONUMENTAL.-Son aquellos

inmuebles que sin haber sido declarados monumentos revisten
valor arquitectónico o histórico.
m.- INMUEBLES DE VALOR DE ENTORNO.-Son aquellos que

carecen de valor monumental y obra nueva.53
g.- MANZANA: Lote o conjunto de lotes limitados por vías

vehiculares, vías peatonales o áreas de uso público, en todos sus
frentes.
h.- NIVEL DE CONFIANZA ESTADÍSTICA (NCE): es la

características de una muestra estadística que asegura la obtención
de resultados(estimadores como la media, la varianza, etc) que al
aplicarse una prueba o test correspondiente, son verdaderos con
95% o más de probabilidad y la obtención de resultados errores con
5% o menos probabilidad.
53 Resolución Directoral Nacional Nº 1405/INC – Reglamento General de Aplicación de Sanciones

Administrativas por Infracciones en Contra del Patrimonio Cultural de la Nación.
Pág.75
i.- OBRA MENOR: Obra que no altera los elementos estructurales

de una edificación existente, en la medida que cumpla con los
parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no exceda, en
total, de 30 mt2 de intervención o en el caso de las no mensurables,
cuyo valor de obra no se mayor de seis (6) UIT. No podrán
considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o
volúmenes de inmuebles ubicados en zonas monumentales y/o
Bienes Culturales Inmuebles, previamente declarados.
j.- OBRA ARQUITECTÓNICA: diseño o creación que sirve para la

ejecución de una edificación. Se expresa gráficamente en planos.
k.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS:

Disposiciones técnicas que establecen el uso del suelo, el
coeficiente de edificación, la densidad neta, la altura, el número de
estacionamientos y en general cualquier condición que debe ser
respetada por las personas que deseen efectuar algún trabajo de
edificación sobre un lote determinado.
n.- PREDIO: Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes,

terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas,
tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria plenamente
identificable.
l.- PLANO DE ZONIFICACIÓN: Es el conjunto de normas técnicas

urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que
se regula el uso del suelo en función de las demandas físicas,
económicas y sociales de la ciudad, para localizar las diferentes
actividades humanas.
Pág.76
m.- SUBDIVISIÓN.-Todo proceso de partición o división de tierras o

inmuebles. 54 Partición de terrenos habilitados en fracciones
destinadas al mismo uso del lote matriz.
n.- LOTE: Superficie de terreno urbano encerrado en una poligonal,

resultante del proceso de subdivisión del suelo como consecuencia
de una habilitación urbana, factible de ser inscrito en el registro de la
propiedad.
o.- LOTIZACIÓN: Subdivisión del suelo en lotes.
k.- ZONA URBANO MONUMENTAL.-Son aquellos sectores o

barrios de una ciudad cuya fisonomía debe conservarse por
cualquiera de las razones siguientes:
Por que poseen valor urbanístico de conjunto.
Porque poseen valor documental histórico y/o artístico.
Porque en ellas se encuentra un número apreciable de monumentos

o ambientes urbano monumentales.
El Centro Histórico es la zona monumental más importante desde

la cual se originó y desarrollo una ciudad.
Las edificaciones en centros históricos y zonas monumentales

pueden poseer valor monumental o de entorno.55
54 Ordenanza Municipal Nº 037-2007-MPH/A, con la que se aprueba el “Reglamento para la Gestión y

Administración del Centro Histórico de Ayacucho”.- TÍTULO II – MARCO CONCEPTUAL, CAPÍTULO I –
DEFINICIONES.
55 Resolución Directoral Nacional Nº 061/INC – Directiva Nº 001-2005-INC/DREPH-DG “Criterios Generales
de Intervención en Bienes Inmuebles Virreinales y Republicanos Integrantes del Patrimonio Cultural de la
Nación” - Capítulo II: Definiciones.
Pág.77
CAPITULO III
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
3.1.- CALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN
La calidad en la investigación está relacionado a los métodos

empleados por la investigadora para obtener sus resultados.
Promover la calidad en la investigación es tratar de mejorar de
forma continua las prácticas de investigación de forma que
permita:
• Garantizar los resultados y productos de la investigación.
• Asegurar la trazabilidad de los procesos y actividades de
investigación estas son cuantitativas/cualitativas.
a.- La Investigación Cuantitativa: es aquella en la que se

recogen y analizan datos cuantitativos sobre variables.
b.- La investigación cualitativa: evita la cuantificación. Los

investigadores cualitativos hacen registros narrativos de los
fenómenos que son estudiados mediante técnicas como la
observación participante y las entrevistas no estructuradas.
La diferencia fundamental entre ambas metodologías es que la

cuantitativa estudia la asociación o relación entre variables
cuantificadas y la cualitativa lo hace en contextos estructurales y
situacionales. La investigación cualitativa trata de identificar la
naturaleza profunda de las realidades, su sistema de relaciones,
su estructura dinámica. La investigación cuantitativa trata de
determinar la fuerza de asociación o correlación entre variables,
la generalización y objetivación de los resultados a través de una
Pág.78
muestra para hacer inferencia a una población de la cual toda

muestra procede56.
3.2.- TIPO DE INVESTIGACIÓN
La presente investigación reúne las condiciones para ser

considerada:
EXPLORATORIA, DESCRIPTIVA, EXPLICATIVA Y
DE CORTE TRANSVERSAL.
a.- Exploratoria.- Tipo de investigación que se realiza con el

propósito de destacar los aspectos fundamentales de la
problemática determinada y encontrar los procedimientos adecuados
para elaborar una investigación posterior. Es exploratoria porque no
existen investigaciones referidas a las variables que influyen en los
precios de los inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de
Ayacucho.
b.- Descriptiva.- Tipo de investigación que utiliza el método de

análisis, para ordenar, agrupar o sistematizar los objetivos
involucrados en el trabajo indagatorio, sirve de base para
investigaciones que requieran un mayor nivel de profundidad. Es
descriptiva porque la investigación tiene por finalidad describir
analíticamente los factores que influyen en la toma de decisión sobre
el precio del inmueble.
c.- Explicativa.- porque detalla o explica la relación positiva o

negativa de las variables que participan.
d.- Corte transversal.- el estudio se realiza en el departamento de

Ayacucho, en el Centro Histórico de la Ciudad. La toma de datos, el
56http://www.fisterra.com/mbe/investiga/cuanti_cuali/cuanti_cuali.asp.
Pág.79
trabajo de campo, levantamiento de información se realizó en el

periodo 2012.
e.- Enfoque Correlacionar.- porque se establece en qué medida la

evaluación de las variables como la Contaminación Visual, Área o
superficie del inmueble, La Ubicación del inmueble con referencia a
la Plaza Mayor y la Condición de ser monumento declarado influyen
en el precio del inmueble.
3.3.- COBERTURA DEL ESTUDIO

a.- Población: La población del Distrito de Ayacucho asciende a
110,282 habitantes57. De acuerdo al informe de la Subgerencia de
Planeamiento y Catastro de la Municipalidad Provincial de
Huamanga el Centro Histórico se registra 489258 inmuebles con una
población aprox. de 29,476 habitantes en el Centro Histórico el cual
representa el 26.72% del total de habitantes del distrito de
Ayacucho.
57 www.inei.gob.pe/biblioineipub/bancopub/Est/Lib0842/index.htm
58 Informe Municipalidad Provincial de Huamanga – Subgerencia de Planeamiento y Catastro.
Pág.80
CUADRO Nº 10
POBLACION ESTIMADA AL 2013

DEPARTAMENTO, 2012 2013
UBIGEO
PROVINCIA Y DISTRITO Total Hombre Mujer Total Hombre Mujer
050000 AYACUCHO 666,029 338,989 327,040 673,609 343,265 330,344
050100 HUAMANGA 261,382 130,481 130,901 266,390 133,045 133,345
050101 AYACUCHO 108,700 54,152 54,548 110,282 54,951 55,331

Fuente: INEI
b.- Muestra:
Para determinar el tamaño de la muestra se ha considerado que el
valor de “N” está conformada por todos las inmuebles que se
encuentran dentro de área considerado como Centro Histórico de la
ciudad de Ayacucho N=4892 inmuebles, siendo esta una población
finita.
2
𝑍𝑍1−𝛼𝛼�
∗ 𝑝𝑝 ∗ 𝑞𝑞
2
𝑛𝑛 =
𝑒𝑒 2
Donde
p = 0.5
q = 1-p=0.5
𝑍𝑍1−𝛼𝛼� = 1,96 ~ 2
2
𝑒𝑒 = 0,05 (error de 5 %)
Tenemos que:
4 ∗ 0.5 ∗ 0.5
𝑛𝑛 = = 400
0.052
Pág.81
Teniendo la posibilidad de mejorar esta muestra, se ha

trabajado con 460 inmuebles dentro del Centro Histórico. Para la
selección de la muestra se ha tenido en consideración el Muestreo
aleatorio sistemático. Se seleccionó un primer elemento al azar
(arranque aleatorio) entre 1 y p, siendo p=N/n, y, si este elemento es
el k-ésimo, los demás se obtuvieron sumándole p al inmediato
anterior: k, k+p, k+2p, .......
Este método nos garantiza tener elementos de todas las

clases, la muestra resulta más representativa que el aleatorio
simple.
N=4892 Población del Centro Histórico conformada por todos los

inmuebles dentro de los limites.
n= 460 Tamaño de la muestra.
K= N/n 4892/460
K=10.63 se redondeo siendo el intervalo K=11.
Para el inicio de la selección de la muestra se ha tomado como

partida inicial un numero aleatorio entre 1 - K, (1 al 11) resultando el
primer número aleatorio el numero 9, a partir de este se dará inicio
al muestreo sistemático 9, 20,31……… (Ver anexo 2).
Pág.82
3.4.- SISTEMA DE VARIABLES E INDICADORES
Es importante tener en cuenta las condiciones de la ciudad y sus

tendencias, la fuente de ingreso, la actividad económica y cultural de
una ciudad, muestran generalmente la estabilidad o inestabilidad de
ésta. En síntesis una ciudad o una determinada parte de ella, por
innumerables causas es objeto de progreso, estabilidad o deterioro.
El mercado de los bienes inmuebles urbanos, expresa la energía de
este dinamismo con precios al alza, sin variación o a la baja del bien.
Los principales factores externos del sector, con influencia en el
valor del inmueble urbano son:
Área del Predio

Ubicación del predio.
Con referencia a la Plaza Principal
Que cuenta con los servicios básicos y equipamiento urbano.
Red de agua potable
Red de energía eléctrica
Alumbrado público
Recolección de basura
Calle asfaltada
Veredas
Red de desagüe
Serenazgo o comisaría
La contaminación visual por el cableado aéreo.
Ruidos Molestos
La accesibilidad vehicular y peatonal
Mercados
Colegios , Inicial , Primaria, Secundaria
Instituciones Públicas y Privadas
Condición del Inmueble
Monumento Declarado Patrimonio Histórico
Parámetros Urbanísticos en el Centro Histórico
Densidad constructiva
Lote Normativo
Altura de la Educación
Coeficiente Máximo de Edificación
Porcentaje Mínimo de Área Libre
Pág.83
Para determinar el número de variables a considerar en el estudio se

ha realizado una encuesta piloto a 50 personas de las cuales se
tiene los siguientes resultados.
Para determinar cuál de estas variables externas son significativas,

se aplicó el análisis de varianzas de un solo factor, posterior a ello se
aplicó la prueba de Duncan, dando como resultado la determinación
de los grupos más influyentes, los cuáles han sido tomados en
consideración para la elaboración del estudio.
CUADRO Nº 11
ANOVA DE UN FACTOR
Datos
Suma de gl Media F Sig.
cuadrados cuadrática
Inter-grupos 21,218 11 1,929 10,626 ,000

Intra-grupos 106,740 588 ,182
Total 127,958 599
El cuadro anova nos muestra que algunas de las variables tienen

comportamiento diferente para un nivel de significancia de 0,05. Ya
que la significancia es 0.000
Lo que falta definir es cuales de estas variables son las que tiene un
comportamiento diferente, para ello aplicaremos las siguientes
pruebas.
Pág.84
CUADRO Nº 12
PRUEBA DE TUKEY
Factor N Subconjunto para alfa = 0.05

1 2 3 4
HSD de Porcentaje área libre 50 .42
Tukeya Altura de edificación 50 .48
Instituciones 50 .56
Lote normativo 50 .56
Densidad 50 .60
Seguridad 50 .62
Coeficiente 50 .62
Contaminación Sonora 50 .68 .68
Contaminación cableado 50 .90 .90
Área 50 .92 .92
Condición de monumento 50 .94 .94
Distancia 50 1.00
Sig. .097 .097 .991
Según la prueba de Tukey se define tres subgrupos, de los cuales

los grupos de interés más representativo es el SUBGRUPO Nª 03, la
respuesta a cada una de las características se trabaja de manera
dicotómica siendo las respuestas 1=si y 0=no. Esto quiere decir que
si existen mayor respuesta afirmativa a las características del
inmueble el promedio de dichas respuestas se aproxima más a 1. En
el presente cuadro los valores se aproximan a 1 en el subgrupo N° 3,
definiendo así las variables externas más determinantes.
Pág.85
CUADRO Nº 13
PRUEBA DE DUNCAN
Subconjunto para alfa = 0.05

Factor N 1 2 3 4
Duncana Porcentaje área libre 50 .42
Altura de edificacion 50 .48 .48
Instituciones 50 .56 .56 .56
Lote normativo 50 .56 .56 .56
Densidad 50 .60 .60 .60
Seguridad 50 .62 .62
Coeficiente 50 .62 .62
Contaminacion Sonora 50 .68
Contaminacion cableado 50 .90
Área 50 .92
Condicion de monumento 50 .94
Distancia 50 1.00
Sig. .059 .155 .226 .291
Según la prueba de Duncan se define cuatro subgrupos, de los

cuales el grupo de interés y el más representativo es el SUBGRUPO
Nª 04, la respuesta a cada una de las características se trabaja de
manera dicotómica siendo las respuestas 1=si y 0=no.
La prueba de Duncan reafirma las variables externas más

representativas señaladas por la prueba de Tukey, definiendo de
esta manera las variables externas más influyentes en la toma de
decisión al momento de adquirir un inmueble en el Centro Histórico
de la Ciudad de Ayacucho.
De acuerdo al análisis estadístico aplicado al conjunto de variables
se encuentra que las principales son:
La contaminación visual (cableado aéreo y postes)

El área de los inmuebles.
La distancia con referencia a la plaza principal.
La condición del inmueble de ser este monumento
declarado patrimonio cultural.
Pág.86
VARIABLES INDEPENDIENTES:
a.- ÁREA DE LA CONTAMINACIÓN VISUAL (EXPRESADA EN

M2).
Provocado por las obra civiles, la presencia del cableado aéreo
que altera su perfil urbano por la existencia de una serie de
telaraña de cableado aéreo y postes (suministro eléctrico,
telefonía fija, Cables etc.) modificando gravemente su tipología y
morfología urbana, en el proceso de urbanización y de usos no
planificados.
Toma de Datos: trabajo de campo para ello se ha procedido a

realizar el inventario del número de cables aéreos que desdibujan
o alteran el perfil urbano, cuantificación del número de postes,
este trabajo se realizó en ambos frentes de la vía. Una vez
realizado este inventario se procede a cuantificar el área de la
contaminación visual59.
59Para realizar dicho trabajo se ha utilizado en programas de dibujo Autocad Versión 13.
Pág.87
b.- Área de los Inmuebles (expresada en m2).

Actualmente la Municipalidad Provincial de Huamanga, cuenta
con la base gráfica del distrito de Ayacucho, se ha realizado
trabajos de verificación en el sector de estudio60(Centro Histórico
del Departamento de Ayacucho).
c.- Distancia del inmueble a la Plaza Mayor (expresada en

metros lineales).
Actualmente la Municipalidad Provincial de Huamanga, cuenta
con la base gráfica del distrito de Ayacucho y con el apoyo de
los programas de dibujo se ha procedido al levantamiento de la
información.
En el presente caso se ha determinado la distancia61 del predio
con referencia a la Plaza de Armas del Centro Histórico de la
Ciudad de Ayacucho.
60Para realizar dicho trabajo se ha utilizado en programas de dibujo Autocad Versión 13. – con la
finalidad de poder determinar Área, perímetro y coordenadas UTM.
61Para realizar dicho trabajo se ha utilizado el programa de dibujo Autocad Versión 13. – con la
finalidad de poder determinar la distancia del predio con referencia a la Plaza de Armas – Punto
Central.
Pág.88
d.- Variable dicotómica patrimonio cultural (según atributo 0

ó 1).
diciembre de 1972, Resolución Directoral Nacional N° 707-INC
del 27 de julio del 2001.
El gobierno peruano declara Monumentos a los inmuebles de la
época Colonial y Republicana en varios departamentos del
Perú 62.
El Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho cuenta con 10
áreas urbano Monumentales y 287 Monumentos Declarados.
Esto es por su gran patrimonio cultural que está representado
62 La Municipalidad Provincial de Huamanga, Aprueba con Ordenanza Municipal N°061-2004-MPH la

Delimitación del Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho y la Zona Monumental fue aprobado con R.S.
2900-ED-72.
Pág.89
por la arquitectura civil y religiosa. De gran valor patrimonial que

debe ser conservado y protegido63.
Foto Intersección Jr. 28 de Julio de Jr. San Martin.
63 Relación de Patrimonio Cultual Inmueble Colonial y Republicano – Ayacucho aprobado con R.S. 2900-
ED-72.
Pág.90
3.4.1.- ESQUEMA DEL SISTEMA DE VARIABLES E

INDICADORES.
A continuación se presentan las variables que interviene en el

Problema General de investigación, así como los indicadores y
factores que se usan para la medición de dichas variables.
CUADRO Nº 14
Del esquema se detalla lo siguiente, la unidad de vivienda es

conceptualizada como una cesta de atributos individuales cada uno
de los cuáles contribuyen a la provisión de uno o más servicios del
inmueble 64.
En el trabajo de investigación nos centraremos a los siguientes

atributos externos que influyen en la determinación del precio como
son el área de la contaminación visual, producto por el excesivo
cableado aéreo que desdibuja el panorama urbano, el área del
inmueble, la ubicación de este con referencia a punto central de la
64 http://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=3119297 - Aproximación a la valoración inmobiliaria del

precio hedónico (MPH) Autores Julio Núñez, Nuria Villamendes, Genovesa Millán Pág. 2688-2689.
Pág.91
Plaza Mayor y la condición del inmueble de ser patrimonio cultural

de la nación.
La investigación se desarrolla en un lugar muy particular como es el
departamento de Ayacucho, en un espacio urbano influenciado por
su arquitectura civil y religiosa, donde guarda una imagen urbana
cuya fisonomía y elementos de valor histórico es predominante.
periodo de investigación 2012.
La ecuación de regresión que relaciona las variables dependientes
con las variables independientes es la siguiente.
PRECIO DEL
INMUEBLE P Y= Función (Área contaminada, Superficie, Ubicación,
Condición del Inmueble).
A continuación se presenta un esquema de las variables que

intervienen en el primer problema de la investigación haciendo
presente la variable del área contaminada.
VARIABLE DEPENDIENTE VARIABLE INDEPENDIENTE
PRECIO DEL
INM UEBLE ÁREA CONTAM INADA
La ecuación de regresión que relaciona las variables del primer

problema específico es la siguiente: función (área contaminada)

intervienen en el segundo problema de la investigación haciendo
presente la variable superficie o área del inmueble.
Pág.92

PRECIO DEL
INMUEBLE P X= Función (Área del predio)
La ecuación de regresión que relaciona las variables del segundo

problema específico es la siguiente: función (área del predio)

intervienen en el tercer problema de la investigación haciendo
presente la variable Ubicación.

PRECIO DEL
INMUEBLE P X Función (Ubicación)
La ecuación de regresión que relaciona las variables del tercer

problema específico es la siguiente: función (ubicación del predio)
intervienen en el cuarto problema de la investigación haciendo
presente la variable condición del inmueble.
PRECIO DEL
INMUEBLE P X Función (Condición del Inmueble).
Pág.93
La ecuación de regresión que relaciona las variables del cuarto

problema específico es la siguiente: función (condición del inmueble
del predio)
3.5.- HIPOTESIS DE LA INVESTIGACION

Las hipótesis son las respuestas preliminares o tentativas a la
solución de los problemas de investigación.
3.5.1.- HIPÓTESIS GENERAL O PRINCIPAL:
.
EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO ESTÁ
INFLUENCIADO POR LA CONTAMINACIÓN VISUAL, EL ÁREA DEL
PREDIO, LA UBICACIÓN CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR Y SU
CONDICIÓN DE SER MONUMENTO DECLARADO EN EL PERIODO 2012.
La Hipótesis General o Principal se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).


Pág.94
3.5.2.- HIPÓTESIS ESPECÍFICAS:
a.- Primera Hipótesis Específico:
El área de la contaminación visual en un

inmueble en el Centro Histórico influye en su
precio del inmueble en el periodo 2012
La Primera Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).


b.- Segunda Hipótesis Específico:
El área ó superficie del inmueble en el Centro

Histórico de la ciudad de Ayacucho influye en el
precio - periodo 2012
La Segunda Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).
Pág.95
H0: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO NO

H1: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO SI

c.- Tercera Hipótesis Específico
La ubicación del inmueble con referencia a la Plaza Mayor

del Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho influye en
su precio periodo 2012.
La Tercera Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).

EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO NO INFLUYE EN SU

EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO SI INFLUYE EN SU
d.- Cuarta Hipótesis Específico
La condición del inmueble de ser declarado monumento

influye en el precio del inmueble en el periodo 2012.
Pág.96
La Cuarta Hipótesis Específica se transforma en una Hipótesis

Alternativa (H1).

CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.

CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
3.6.- FUENTES DE INFORMACION
La información proporcionada por la Municipalidad Provincial de

Huamanga (Subgerencia de Planeamiento y Catastro, Servicio de
Administración Tributaria, entre otras) se ha desarrollado el proceso
de toma de información a través del trabajo de campo
(levantamiento de datos) encuestas, inspecciones y/o entrevistas a
los involucrados.
3.6.1.- FUENTES PRIMARIAS: Han sido recogidas a partir de la

información proporcionada por los siguientes involucrados:
• Encuesta a propietarios de 460 inmuebles en el Centro

Histórico de la Ciudad de Ayacucho.
• Encuesta piloto para determinar las variables influyentes en
nuestro modelo.
• Levantamiento de Campo (determinación del Área de
Contaminación Visual a lo largo de todo el perfil urbano de las
fachadas que conforman el área de investigación, distancia
del inmueble con referencia a la Plaza Mayor.
• Verificación de los Bienes Cultural e Inmuebles declarados
Patrimonio Cultural.
Pág.97
Para la obtención los datos cuantitativos, se ha realizado el trabajo

de campo, consistente en el levantamiento de información que
involucra a cada una de las variables planteadas y las encuestas
realizadas en el área de influencia, de la muestra tomada para
obtener el área de la contaminación visual, la cantidad de postes,
número de cables aéreos que desdibujan la imagen urbana, la
distancia de los predios con referencia a la Plaza Mayor. Estos datos
obtenidos en campo nos ayudan a determinar los insumos
necesarios para determinar los resultados del modelo econométrico.
Adicionalmente, se identificó el dato cualitativo asociada a cada
inmueble sobre su condición de ser un inmueble declarado
patrimonio cultural, dicha información fue proporcionada por la
Dirección Regional de Cultura Ayacucho – hoy Dirección
Desconcentrada de Cultura de Ayacucho Ministerio de Cultura, con
el objetivo de identificar si es o no un inmueble declarado.
3.7.- DESCRIPCIÓN DE LA ZONA AFECTADA
La población del Centro Histórico aprox. Es de 29,476 habitantes,

que ocupan 4,892 inmuebles. De las muestras de 460 inmuebles
representa cerca del 9.4% del total del universo de inmuebles del
Centro Histórico. El área de intervención está constituida por la zona
comercial, donde además se ubican instituciones estatales y
privadas, se localizan servicios de restaurantes, alojamiento y se
conserva la mayor parte de los ambientes urbano monumentales y
monumentos de la arquitectura civil y religiosa más calificados de la
ciudad.
Pág.98
Jr. 28 de Julio cuadras 1 y 6 , vía peatonal la sección de la vía varia

de 8.67 a 7.50 ml. Zona comercial en un 95%, la distancia más
lejana desde la cuadra seis a la Plaza Mayor es de 750.50 ml.
A lo largo de estas seis cuadras se cuenta con la instalación de 30
cables aéreos, se tiene una área contaminada de 885.08 m2, no se
ubica postes de concreto.
Fotos: Jr. 28 de Julio
Pág.99
Jr. Raymondi - Jr. Libertad cuadras del 1 al 9
Vía vehicular de un solo sentido, la sección de la vía varia de 8.67 a

4.50 ml. Zona comercial en un 87%, la distancia más lejana hacia el
norte a la Plaza Mayor es de 607.34 ml.
A lo largo de estas cuadras se cuenta con la instalación de 8 cables

aéreos, se tiene una área contaminada de 809.28 m2, a lo largo de
estas nueve cuadras se cuenta con 20 postes de concreto.
Fotos: Jr. Libertad intersección Jr. Lima
Pág.100
Jr. Grau cuadras 1 al 7 , vía vehicular de un solo sentido, la sección

de la vía varia de 9.70 a 6.70 ml. Zona comercial en un 93%, la
distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 502.52 ml.
A lo largo de estas siete cuadras se cuenta con la instalación de 27
cables aéreos, se tiene una área contaminada de 833.82 m2, a lo
largo de estas siete cuadras se cuenta con 15 postes de concreto.
Fotos: Jr. Grau Cuadra 2.
Pág.101
Jr. Garcilaso de la Vega cuadras 1 al 6 , vía vehicular de un solo

sentido, la sección de la vía varia de 9.80 al 6.67 ml. Zona comercial
en un 93%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 588.59
ml.
A lo largo de estas seis cuadras se cuenta con la instalación de 35
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 1,425.65 m2, a lo
largo de estas seis cuadras se cuenta con 17 postes de concreto.
Fotos: Jr. Garcilaso de la Vega.
Pág.102
Jr. 9 de Diciembre cuadras 1 y 2 , vía vehicular de un solo sentido,

la sección de la vía varia de 8.71- a 7.54 ml. Zona comercial en un
95%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 257.50 ml.
A lo largo de estas tres cuadras se cuenta con la instalación de 35
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 928.96 m2, a lo largo
de estas dos cuadras no hay postes de concreto.
Fotos: Jr. 9 de Diciembre primera - cuadra.
Pág.103
Jr. Dos de Mayo cuadras 1 y 7 , vía vehicular de un solo sentido,

la sección de la vía varia de 9.71- a 6.99 ml. Zona comercial en un
95%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 651.46 ml.
A lo largo de estas siete cuadras se cuenta con la instalación de 30
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 1.261.08 m2, se
ubican 10 postes de concreto.
Fotos: Jr. 2 de Mayo primera – segunda cuadra.
Pág.104
Jr. Asamblea cuadras 1 y 4 , vía peatonal, la sección de la vía

varia de 9.71- a 6.99 ml. Zona comercial en un 100%, la distancia
más lejana a la Plaza Mayor es de 451.46 ml.
A lo largo de estas cuatro cuadras se cuenta con la instalación de 30
cables aéreos, 10 postes de concreto. Se tiene un área contaminada
de 1.261.08 m2, a lo largo de estas cuatro cuadras.
Fotos: Jr. Asamblea primera – segunda cuadra.
Pág.105
Jr. Tres Mascaras Cuadras 1 al 4 , vía vehicular de un solo

sentido de alto tránsito, la sección de la vía varia de 3.69 a 7.31 ml.
Zona comercial en un 80%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor
es de 386.27 ml.
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 1.309.02 m2, a lo
largo de estas dos cuadras hay 24 postes de concreto.
Fotos: Jr. Tres Mascaras primera cuadra.
Pág.106
Jr. Sol Cuadras 1 - 6 y Jr. Los Andes Cuadra 1-2 , vía vehicular
de un solo sentido, con una pendiente importante que supera los 40º
en su último tramo, su sección irregular varia de 7.26 a 10.15 ml.
De acuerdo al cuadro de uso, se centra la actividad de residencia, la
distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 797.80 ml. A lo largo de
estas ocho cuadras se cuenta con la instalación de 30 cables aéreos
y 22 postes de concreto y se tiene un área contaminada de 919.10
m2.
Fotos: Jr. Sol
Pág.107
Jr. Mario Ramos y Jr. Pizarro Cuadra 1-3 , vía vehicular de un

solo sentido, con una pendiente importante que supera los 40º, su
sección irregular varia de 11.47 a 13.50 ml. De acuerdo al cuadro de
uso, se centra la actividad de residencial, la distancia más lejana a
la Plaza Mayor es de 602.04 ml.
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 322.87 m2 y 08
postes de concreto.
Fotos: Jr. Pizarro
Pág.108
Calle Nazareno Primera Cuadra: vía vehicular de un solo sentido

de alto tránsito, la sección de la vía varia de 8.42 a 11.40 ml. Zona
comercial en un 98%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor es de
514.80 ml. A lo largo de esta cuadra se cuenta con la instalación de
36 cables aéreos, se tiene un área contaminada de 364.50 m2, a lo
largo de estas dos cuadras hay 04 postes de concreto.
Fotos: Calle Nazareno
Pág.109
Jr. Carlos F. Vivanco Cuadra 1 - 4: vía vehicular de un solo

sentido de alto tránsito, la sección de la vía varia de 6.50 a 11.40 ml.
Zona comercial en un 98%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor
es de 560.0 ml. A lo largo de estas cuadra se cuenta con la
instalación de 36 cables aéreos, se tiene un área contaminada de
1.452.24 m2, y hay 18 postes de concreto.
Fotos: Jr. Carlos F. Vivanco.
Pág.110
Jr. San Martin Cuadra 1 - 8: vía vehicular de un solo sentido, la

sección de la vía varia de 8.70 a 10.50 ml. Zona comercial en un
98%, la distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 720.0 ml. A lo
largo de estas cuadra se cuenta con la instalación de 36 cables
aéreos, se tiene un área contaminada de 1.443.81 m2, y hay 18
postes de concreto.
Fotos: Jr. San Martin
Pág.111
Jr. Lima Cuadra 1 - 3: vía vehicular de un solo sentido, la sección

de la vía varia de 7.26 a 6.50 ml. Zona comercial en un 98%, la
distancia más lejana a la Plaza Mayor es de 352.50 ml. A lo largo de
estas cuadra se cuenta con la instalación de 35 cables aéreos, se
tiene un área contaminada de 692.88 m2, y hay 04 postes de
concreto.
Fotos: Jr. Lima intersección Jr.

Libertad.
Pág.112
Jr. Arequipa Cuadra 1 al 3: vía vehicular de un solo sentido, la

sección de la vía varia de 8.30 a 11.30 ml. Zona comercial en un
largo de estas cuadra se cuenta con la instalación de 30 cables
aéreos, se tiene un área contaminada de 1433.26 m2, y no hay
postes de concreto.
Fotos: Jr. Arequipa
Pág.113
Jr. Callao Cuadra 1 - 3: vía vehicular de un solo sentido, la

sección de la vía varia de 5.14 – 9.30 ml. Zona comercial en un
largo de estas cuadras se cuenta con la instalación de 35 cables
aéreos, se tiene un área contaminada de 890.90 m2, hay 09 postes
de concreto.
Fotos: Jr. Callao cuadra uno.
Pág.114
Jr. Cusco Cuadra 1 al 3: vía vehicular de un solo sentido, la

sección de la vía varía de 9.20 – 7.50 ml. Zona comercial en un
aéreos, se tiene un área contaminada de 802.12 m2, hay 13 postes
de concreto.
Fotos: Jr. Cusco cuadra uno.
Pág.115
Jr. Bellido Cuadra 1 - 6: vía vehicular de un solo sentido, la

sección de la vía varia de 10.50 – 7.80 ml. Zona comercial en un
aéreos, se tiene un área contaminada de 1.600.79 m2, hay 03 postes
de concreto.
Fotos: Jr. Bellido.
Pág.116
Av. Mariscal Cáceres Cuadra 6 - 13: vía vehicular de doble

sentido, vía de alto flujo vehicular y peatonal, la sección de la vía
varía de 11.50 - 14.00 ml. Zona comercial en un 95%, la distancia
más lejana a la Plaza Mayor es de 712.50 ml. A lo largo de estas
ocho cuadras se cuenta con la instalación de 50 cables aéreos, se
tiene un área contaminada de 1.425.75 m2, hay 33 postes de
concreto.
Fotos: Av. Mariscal Cáceres.
Pág.117
Av. San Lorenzo: vía vehicular de doble sentido, de mucha

importancia que delimita dos distritos Ayacucho y San Juan Bautista,
la sección de la vía varía de 15.0 - 18.00 ml. Zona comercial en un
largo de estas cinco cuadras se cuenta con la instalación de 36
cables aéreos, se tiene un área contaminada de 586.56 m2, hay 18
postes de concreto.
De la toma de datos, trabajo de campo y procesamiento se puede

señalar que las vías Jr. Carlos F. Vivanco, Jr. San Martin, Av.
Mariscal Cáceres, Jr. Tres Mascaras, Jr. Garcilaso de la Vega;
representan las zonas de mayor concentración de área
contaminada por efecto de cableado aéreo el cual supera los
1400.00 m2. Ver plano N° 5 Vías con mayor concentración de
cableado aéreo.
Pág.118
CUADRO N° 14
VÍAS CON MAYOR CONCENTRACIÓN DE CONTAMINACIÓN
VISUAL
Area Numero de Numero de
Nombre de Calles, Jr. y/o Avenidas
Contaminada Postes Cables
Jr. 28 de Julio Cuadra 1 -6 y Jr. 9 de
Diciembre Cuadra 1-4 885.08 0 30
Jr. Raymondi -Jr. Libertad Cuadras 1-9 809.28 20 8
Jr. Grau Cuadras 1-7 833.82 15 27
Jr. Garcilaso de la Vega Cuadra 1-6 1,425.65 17 35
Jr. 9 de Diciembre Cuadra 1-4 928.96 0 35
Portal Constitucion 234.76 0 28
Jr. Dos de Mayo Cuadra 1-7 1,261.08 10 30
Jr. Asamblea Cuadra 1-4 1,057.23 2 30
Jr. Tres Mascaras Cuadra 1-5 1,309.02 24 35
Jr. Sol Cuadras 1 - 6 y Jr. Los Andes
Cuadra 1-2 919.10 22 30
Jr. Mario Ramos y Jr. Pizarro Cuadra 1-3 322.87 8 15
Calle el Nazareno Cuadra 1 364.47 4 36
Jr. Carlos F. Vivanco Cuadra 1-4 1,452.24 18 36
Jr. San Martin Cuadra 1-8 1,443.81 19 35
Jr. Lima Cuadra 1-3 692.88 4 35
J. Arequipa Cuadra 1-4 1,433.26 0 30
Jr. Callao Cuadra 1-3 890.90 9 35
Jr. Cusco Cuadra 1-3 802.19 3 12
Jr. Bellido Cuadra 1-6 1,400.79 13 25
Av. Mariscal Cáceres Cuadra 6- 13 1,425.53 33 50
Jr. Manco Capac Cuadras 1-5 587.56 25 25
Av. San Lorenzo cuadras 1-4 785.90 28 18
Av. Carmen Alto 586.52 36 15
FUENTE: Elaboración Propia.
Pág.119
CUADRO N° 15
VÍAS CON MAYOR CONTAMINACIÓN VISUAL.
VÍAS CON MAYOR PRESENCIA DE POSTES.
Av. Mariscal Cáceres

Jr. Bellido
Jr. Cusco
Jr. Callao
J. Arequipa
Jr. Lima Cuadra
Jr. San Martin
Jr. Carlos F. Vivanco
Calle el Nazareno
Jr. Pizarro Cuadra
Jr. Sol Cuadra
Jr. Tres Mascaras
Jr. Asamblea
Jr. Dos de Mayo
Portal Constitución
Jr. 9 de Diciembre
Jr. Garcilaso de la Vega
Jr. Grau
Jr. Libertad
Jr. 28 de Julio
0 5 10 15 20 25 30 35
Pág.120
Las vías que albergan la mayor cantidad de postes de concreto

están ubicadas en la Av. Mariscal Cáceres con 33 postes, Jr. Tres
Mascaras, Jr. Sol, Jr. Libertad. Los cuales desvirtuar la imagen
urbana del Centro Histórico.
3.9.- ANÁLISIS E INTERPRETACIONES DE DATOS.
Las herramientas informáticas que se utiliza para verificar e

interpretar los datos estadísticos descriptivos son el programa Excel
y SPSS.
CUADRO N° 16
VARIABLES DESVIACIÓN
INDEPENDIENTES MEDIA TÍPICA N
Precio del Inmueble S/. 609352,2002 498844,47245 460
Área m2 389,6248 200,50372 460
Distancia de la Plaza Mayor 499,6123 238,64106 460

ml.
Área de Contaminación m² 28,8698 22,35906 460
Monumento Declarado ,29 ,455 460
a.- EXPLICACION:
 Del análisis de la muestra de 460 inmuebles en el Centro Histórico

tenemos que el costo Promedio del inmueble en el centro histórico en
metros cuadrados es de S/. 1563,96 nuevos soles por metro cuadrado.
 Los inmuebles tienen un área promedio de 389.62 m2.
 Con referencia a la variable de la distancia (punto central) Plaza Mayor
podemos concluir que el promedio de los inmuebles se ubican a 499,6123
ml.
 En el Centro Histórico las inmuebles tienen un área contaminada en
promedio de 28,86 m2.
 Finalmente el 29,1% de los inmuebles es declarado monumento.
Pág.121
3.10.- MODELO EN ESTUDIO
El modelo en estudio está determinado por la dependencia lineal del precio

del inmueble y las cuatro variables independientes.
DONDE
𝑦𝑦: 𝑃𝑃𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
𝑥𝑥1 : Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
𝑥𝑥2: 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
𝑥𝑥3: Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟ó𝑛𝑛
𝑥𝑥4: 𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀
Modelo:
𝒚𝒚 = 𝜷𝜷𝟎𝟎 + 𝜷𝜷𝟏𝟏 𝒙𝒙𝟏𝟏 + 𝜷𝜷𝟐𝟐 𝒙𝒙𝟐𝟐 + 𝜷𝜷𝟑𝟑 𝒙𝒙𝟑𝟑 + 𝜷𝜷𝟒𝟒 𝒙𝒙𝟒𝟒 + 𝒆𝒆

Mediante el método de los mínimos cuadrados y la utilización del software SPSS
estimamos el modelo
CUADRO N° 17
RESUMEN DEL MODELO
R cuadrado Error típ. de la Durbin-

Modelo R R cuadrado corregida estimación Watson
1 ,943a ,890 ,889 166094,51984 1,796
Variables predictoras: (Constante), Monumento Declarado, Área m², Área de

Contaminación m², Distancia de la Plaza Mayor ml.
Variable dependiente: Precio del Inmueble S/.
a.- EXPLICACION:
R=0.943 Coeficiente de correlación Múltiple nos indica que existe una alta
correlación entre las variables independientes y la variable dependiente (precio
del inmueble).
R²= .890 Las variables (área, distancia, área contaminada y declaración de

monumento) explican un 89% a la variable dependiente (precio del inmueble).
Pág.122
3.11.- ESTIMACION DEL MODELO
CUADRO N° 18
Coeficientes no estandarizados
Modelo B Error típ. t Sig.
(Constante) 548940,156 27692,394 19,823 ,000
Área m2 1681,468 40,575 41,441 ,000
Distancia de la Plaza -1171,292 37,995 -30,827 ,000

Mayor ml.
Área de Contaminación m2 -447,373 394,609 -1,134 ,258
Monumento Declarado 11595,715 21170,929 ,548 ,584
a.- EXPLICACION:
El modelo nos indica claramente que la influencia de las dos últimas variables
como son el área de contaminación visual y la condición del monumento, no es
muy influyente en el modelo.
Lo que nos lleva a preguntarnos sobre la valides del modelo. Para aclarar esta
interrogante utilizamos la prueba ANOVA para modelos lineales obteniendo el
siguiente resultado.
CUADRO N° 19
ANOVA
Modelo Suma de cuadrados gl Media cuadrática F Sig.

1 Regresión 101667963500155,000 4 25416990875038,800 921,326 ,000
Residual 12552262232352,200 455 27587389521,653
Total 114220225732508,000 459
a. Variable dependiente: Precio del Inmueble S/.

b. Variables predictoras: (Constante), Monumento Declarado, Área m2, Área de Contaminación m2,
Distancia de la Plaza Mayor ml.
Pág.123
b.- EXPLICACION:
El valor de la significancia para el estadístico F nos indica que el modelo

está bien definido, pero como en todo modelo lineal necesita ser mejorado
para esto hacemos un análisis de la correlaciones.
3.12.- ESTIMACION DE LOS INDICES DE CORRELACION DE LAS

VARIABLES.
La herramienta informática que se utiliza para verificar los índices de

correlación es el SPSS, mediante este aplicativo se establece que las
variables independientes (área del predio, distancia a la plaza mayor, área de
contaminación visual y la condición de ser monumento) influyen en la variable
dependiente precio del inmueble en el Centro Histórico de la Ciudad de
Ayacucho en el año 2012.
R cuadrado Error típ. de la Durbin-

Modelo R R cuadrado corregida estimación Watson
1 ,943 ,890 ,889 166094,51984 1,796
R=0.943 Coeficiente de correlación Múltiple nos indica que existe una alta
correlación entre las variables independientes y la variable dependiente (precio
del inmueble).
CUADRO N° 20
CUADRO DE CORRELACIONES POR CADA VARIABLE
Correlación de Precio del Distancia de la Área de

Pearson Inmueble Plaza Mayor Contaminación Monumento
S/. Área m2 ml. m2 Declarado
Precio del 1,000 ,759 -,670 ,124 ,390
Inmueble S/.
Área m2 ,759 1,000 -,154 ,250 ,198
Distancia de la -,670 -,154 1,000 ,052 -,451
Plaza Mayor ml.
Área de ,124 ,250 ,052 1,000 ,360

Contaminación
m2
Monumento ,390 ,198 -,451 ,360 1,000
Declarado
Pág.124
a.- Relación de la variable dependiente (Precio del inmueble en

relación al área del inmueble).
2500000
Precio del Inmueble S/. 2000000 y = 1888.5x - 126468

R² = 0.5762
1500000
1000000
500000
0
0 200 400 600 800 1000
Área m2
CONSIDERACION:
 Se puede observar una tendencia de crecimiento frente al

precio del inmueble en función al área, cuanto más área tiene
el inmueble el precio se incrementa proporcionalmente.
b.- Relación de la variable dependiente (Precio del inmueble en

relación a la distancia con referencia a la Plaza Mayor).
2500000
2000000
Precio del Inmueble S/.
y = -1400.7x + 1E+06
R² = 0.449
1500000
1000000
500000
0
0 200 400 600 800 1000
Distancia de la Plaza Mayor ml.
Pág.125
EXPLICACION:
 Existe una tendencia decreciente del precio en función a la

distancia. Proporcionalmente inversa a su ubicación, cuanto
más distanciado se ubica el inmueble, el precio disminuye.
c.- Relación de la variable dependiente (Precio del inmueble en

relación al área de la contaminación visual variable independiente).
2500000
2000000
1500000
1000000
500000 y = 2764.6x + 529540

R² = 0.0154
0
0 50 100 150 200 250
Área de Contaminación m2
EXPLICACION:
 No observamos tendencias visibles pero podemos identificar

que en un gran número de inmuebles se concentran en áreas
de contaminación menores que los 50 m2.
Pág.126
d.- Relación de la variable dependiente (Precio del inmueble en

relación a la Condición de ser Monumento Declarado variable
independiente).
2500000
2000000
1500000 y = 427285x + 484882

R² = 0.1518
1000000
500000
0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Monumento Declarado
EXPLICACION:
 No observamos tendencias visibles pero podemos señalar

que el precio de los inmuebles declarados monumentos es
superior a los costos, de los inmuebles no declarados.
CONCLUSIÓN PARCIAL.
 De la evolución y análisis de cada variable independiente

podemos señalar que las variables (contaminación visual y
monumento declarado) no son significativas al modelo ya que
se tiene el valor de R²:0.01 y 0.15 respectivamente. Siendo
estos indicadores una muestra clara de la desinformación de
la población sobre su Centro Histórico y la normatividad que
esta tiene. La zona de tratamiento especial como lo señala los
Parámetro Urbanísticos del Centro Histórico señala como
coeficiente de edificación de 3.2 y altura máxima de
edificación de tres pisos. Al no contar con la información
Pág.127
precisa los propietarios contravienen la ejecución de sus

proyectos, dando como resultado la pérdida gradual de la
imagen urbana, desmereciendo su calidad arquitectónica y el
contexto del Centro Histórico.
Pág.128
CAPITULO IV
RESULTADO DE LA INVESTIGACION
4.1.-DEMOSTRACIÓN DE LAS HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN.
Para la demostración de la hipótesis de la investigación utilizaremos el modelo

planteado que involucra las cuatro variables:
Sea:
𝑦𝑦: 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝
𝑥𝑥2: 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
𝑥𝑥3: Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟ó𝑛𝑛
𝑥𝑥4: 𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀
Modelo:𝒚𝒚 = 𝜷𝜷𝟎𝟎 + 𝜷𝜷𝟏𝟏 𝒙𝒙𝟏𝟏 + 𝜷𝜷𝟐𝟐 𝒙𝒙𝟐𝟐 + 𝜷𝜷𝟑𝟑 𝒙𝒙𝟑𝟑 + 𝜷𝜷𝟒𝟒 𝒙𝒙𝟒𝟒 + 𝒆𝒆
a.- HIPÓTESIS 1
H0: EL AREA DE LA CONTAMINACION VISUAL EN EL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO

NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
H1: EL AREA DE LA CONTAMINACION VISUAL EN EL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO

SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
De la estimación anterior del modelo encontramos que:
T = -1,134 Sig. = 0,258
Pág.129
Representación Gráfica:
RRHo RRHo
RAHo
0.025 0.025
0.95
T=-1.96 T=1.96
T= -1.134
CONCLUSIÓN:
Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba t: -1.134, se

acepta la hipótesis nula. El área de la contaminación visual en los
inmuebles en el Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho no influye en el
precio del inmueble en el periodo 2012.
b.- HIPÓTESIS 2
H0: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO NO INFLUYE EN

H1: EL AREA O SUPERFICIE DEL INMUEBLE EN EL CENTRO HISTÓRICO SI INFLUYE EN

T = 41.441 Sig. = 0,000
Pág.130
RRHo RRHo
RAHo
0.025 0.025
0.95
T=-1.96 T=1.96
T= 41.441
CONCLUSIÓN:
Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba t: 41.441, se

rechaza la hipótesis nula. El área ó superficie de los inmuebles en el Centro
Histórico si influye en el precio de los inmuebles en el periodo 2012.
c.- HIPÓTESIS 3
H0: LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR EN EL CENTRO

HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO NO INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
H1: LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE CON REFERENCIA A LA PLAZA MAYOR EN EL CENTRO

HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO SI INFLUYE EN SU PRECIO PERIODO 2012.
T = - 30.827 Sig. = 0,000
Pág.131
RRHo RRHo
RAHo
0.025 0.025
0.95
T=-1.96 T=1.96
T= -30,827
CONCLUSIÓN:
Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba t: - 30,827, se

rechaza la hipótesis nula. La ubicación del inmueble con referencia a la
plaza mayor en el centro histórico de la ciudad de Ayacucho, si influye en
el precio del inmueble en el periodo 2012.
d.- HIPÓTESIS 4
H0: LA CONDICION DEL INMUEBLE DE SER DECLARADO MONUMENTO EN EL CENTRO

H1: LA CONDICION DEL INMUEBLE DE SER DECLARADO MONUMENTO EN EL CENTRO

T = 0,548 Sig. = 0,584
Pág.132
RRHo RRHo
RAHo
0.025 0.025
0.95
T=-1.96 T=1.96
T= 0,548
CONCLUSIÓN:
Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba t: 0,548, se

acepta la hipótesis nula. La condición del inmueble de ser considerado
monumento en los inmuebles en el Centro Histórico de la ciudad de
Ayacucho no influye en el precio del inmueble en el periodo 2012.
Pág.133
HIPÓTESIS GENERAL


Para la evaluación de la hipótesis principal utilizamos la prueba ANOVA para

modelos lineales obteniendo el siguiente resultado.
CUADRO N° 21
ANOVAa
Modelo Suma de cuadrados gl Media cuadrática F Sig.

1 Regresión 101667963500155,000 4 25416990875038,800 921,326 ,000b
Residual 12552262232352,200 455 27587389521,653
Total 114220225732508,000 459
a. Variable dependiente: Precio del Inmueble S/.

b. Variables predictoras: (Constante), Monumento Declarado, Área m2, Área de Contaminación m2, Distancia de la Plaza
Mayor ml.
De la prueba ANOVA del modelo encontramos que:
F = 921,326 Sig. = 0,000
Pág.134
CONCLUSIÓN:
Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba F: 921,326 se

rechaza la hipótesis nula. El precio de los inmuebles en el centro histórico
de la ciudad de Ayacucho, si están influenciados por la contaminación
visual, el área del predio, la ubicación con referencia a la plaza mayor y su
condición de ser monumento declarado en el periodo 2012.
Pág.135
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
CONCLUSIONES:
 Con un nivel de Confianza al 95% y un estadístico de prueba

F: 921,326 se rechaza la Hipótesis General o Principal. El
precio de los inmuebles en el centro histórico de la ciudad de
Ayacucho, si están influenciados por la contaminación visual,
el área del predio, la ubicación con referencia a la plaza
mayor y su condición de ser monumento declarado en el
periodo 2012.

T: -1.134, se acepta la primera hipótesis. El área de la
contaminación visual en los inmuebles en el Centro Histórico
de la ciudad de Ayacucho no influye en el precio del inmueble
en el periodo 2012.

T: 41.441, se rechaza la segunda hipótesis. El área ó
superficie de los inmuebles en el Centro Histórico si influye
en el precio de los inmuebles en el periodo 2012.

T: - 30,827, se acepta la tercera hipótesis. La ubicación del
inmueble con referencia a la plaza mayor en el centro
histórico de la ciudad de Ayacucho, si influye en el precio del
inmueble en el periodo 2012.

T: 0,548, se acepta la cuarta hipótesis. La condición del
inmueble de ser considerado monumento en los inmuebles
en el Centro Histórico de la ciudad de Ayacucho no influye en
el precio del inmueble en el periodo 2012.
Pág.136
 De los resultados obtenidos y la metodología aplicada

podemos señalar que el precio de los inmuebles en el Centro
Histórico de la ciudad de Ayacucho es más bajo cuanto más
distante se encuentra de la Plaza Mayor, evidenciándose una
relación inversa entre los precios y la ubicación de los
inmuebles con referencia a la Plaza Mayor. De acuerdo a la
variable de la superficie ó área del inmueble, el precio del
inmueble es una relación directamente proporcional a mayor
área del inmueble se incrementa su precio.
 De la evolución y análisis de cada variable independiente

podemos señalar que las variables (contaminación visual y
monumento declarado) no son significativas al modelo ya que
se tiene el valor de R²:0.01 y 0.15 respectivamente. Siendo
estos indicadores una muestra clara de la desinformación de
la población sobre su Centro Histórico y la normatividad que
esta tiene. La zona de tratamiento especial como lo señala los
Parámetro Urbanísticos del Centro Histórico señala como
coeficiente de edificación de 3.2 y altura máxima de
edificación de dos a tres pisos. Al no contar con la información
precisa los propietarios contravienen la ejecución de sus
proyectos, dando como resultado la pérdida gradual de la
imagen urbana, desmereciendo su calidad arquitectónica y
alterando el contexto del Centro Histórico.
Pág.137
RECOMENDACIONES
 El estudio de investigación se amplié a todo el departamento de

la Ciudad de Ayacucho, con el objetivo de contar con un
documento de sustento a efecto de tomarlo como referente
para futuras transacciones. Haciendo hincapié que los
sectores a incorporar presentan una mayor heterogeneidad en
su estructura urbana, compatibilidad de uso y parámetros
urbanísticos.
 La ciudad de Ayacucho cuenta con Áreas Urbano

Monumentales y Bienes Culturales inmuebles declarados
patrimonios culturales de la Nación, próximo a la ciudad de
Ayacucho se tiene la zona arqueológica del Wari y la Pampa
de Quinua. Este circuito turístico arquitectónico, arqueológico e
histórico, debe ser implementado con proyectos de inversión
pública o privada a corto, mediano y largo plazo con la
finalidad de generar mejores ingresos y rentas, de esta manera
contribuiremos a disminuir los indicadores de pobreza para el
distrito de Ayacucho.
 Al gobierno local controlar y fiscalizar las actividades

comerciales que se desarrollan dentro de los inmuebles
declarados patrimonio cultural de la Nación, ya que muchos de
estas actividades comerciales son muy agresivas a la
estructura física del inmueble contribuyendo a su degradación
y perdida sistemática.
 Al gobierno local normar y regular a las empresas prestadoras

de servicio (suministro eléctrico, telefonía fija, televisión por
cable entre otros) con la finalidad de minimizar la
contaminación visual que alteran el paisaje urbano.
Pág.138
 Al Gobierno Local, Dirección Desconcentrada de Cultura

Ayacucho - Ministerio de Cultura entre otras, realizar trabajos
de sensibilización permanente e informar a la población en
general, la importancia de contar con uno de los Centros
Históricos más representativos de nuestro país y por ende
obedece a una reglamentación y normatividad que debemos
cumplir con el objetivo de conservar y preservar la Zona
Monumental y el Centro Histórico el cual está conformado por
el área central de mayor representatividad social y cultural.
Pág.139
BIBLIOGRAFIA.
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IMPACTO AMBIENTAL” EDICIONES: Mc GRAW
HILL,EE.UU 1998.
2. CHAMIZO de la Rubia (DEFENSOR DEL PUEBLO

ANDALUZ). “INFORME DE LA CONTAMINACIÓN VISUAL
DEL PATRIMONIO HISTÓRICO ANDALUZ”, Información de
Internet, España 1998.
3. CANTER W. Larry “MANUAL DE EVALUACIÓN DE

IMPACTO AMBIENTAL” EDICIONES: Mc GRAW
HILL,EE.UU 1998.
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UNESCO, MONROY ISABEL (2006)
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MÉXICO OXFORD UNIVERSITY 2001
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MÉXICO ED. TRILLAS MAYOR FEDERICO.
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METROPOLITANA DE SANTIAGO Sr. Bernardo Quiroga -
Santiago de Chile, Diciembre de 2005.
11. REVISTA DE TURISMO CULTURAL: “BIEN VENIDA” Nº 28 –

1999. PRODUCIDA, EDITADA Y PUBLICADA POR:
Bienvenida Editores S.A.C.
12. REVISTA DE TURISMO CULTURAL: “BIEN VENIDA”
Nº 31 – 2000. PRODUCIDA, EDITADA Y PUBLICADA POR:

Bienvenida Editores S.A.C.
13. SEOÁNEZ CALVO, Mariano “INGENIERÍA DEL MEDIO

AMBIENTE” EDICIONES: MUNDI-PRENSA, Madrid 1996.
VALORACION ECONOMICA DE LA CALIDAD AMBIETNAL
POR. DIEGO AZQUETA OYARZ
Pág.141
A S L ED
PLAZA BOLIVAR
E
CENTRO POBLADO ASOC. G. POMA DE AYALA
JUNIN
OC EN
SECTOR UNSCH
.
A.H.
WARI ACCOPAMPA
ASOC.
LOS LICENCIADOS A.H.
AGRICULTURA
INTI RAYMI
ASOC.
LUIS CARRANZA
A.H. CUSCO
ASOC. NUEVA ESPERANZA
ASOC. U.N.S.C.H. A.H.
QUIJANO MENDIVIL ILLA CRUZ
GRIFO
ASOC. I.N.C.
SECTOR PÚBLICO
ASOC. HUANCAVELICA
SECTOR A.H.
EDUCACIÓN VILLA SAN CRISTOBAL
URB.
MARISCAL CÁCERES
A.H.
ANDRÉS A.
CÁCERES A.H. LOS MECANICOS
CÁCERES L
ISCA
SR. DE LOS
A.H. MILAGROS
CE. MAR
NERY GARCIA
A.H. ZÁRATE
SR. DE LA PICOTA
A.H.
A.H. PAMPA DEL ARCO
A.H.
AL
TUPAC AMARU
FRIGORIFICO FERMIN AZPARRENT III ETAPA
HOSPIT
TAYPE
A.H. APURIMAC
A.H. A.H.
PAMPA DEL ARCO PAMPA DEL ARCO VISTA HERMOSA
A.H. ASOC. ESTADIO II ETAPA I ETAPA
LOS PINOS BASILIO CIUDAD DE
CUMANA
AUQUI ESTADIO
LEONCIO A.H.
PRADO
A.H. LOS ROSALES
URB.
MARIA PARADO DE CIUDAD DE A.H. ASOC.
BELLIDO URB. CUMANA ASOC. PAMPA DEL ARCO CORPAC
BANCO DE LA JAIME I ETAPA
LUSINCHI
NACION ELECTRO
CENTRO
ICA
PISCO TAMBO ASOC.
LUIS ALBERTO LAS NAZARENAS
PAGPA ASOC. SÁNCHEZ
ASOC. SAN MARTIN
16 DE ABRIL DE PORRES
PARQUE
RESIDENCIA DE ESTUDIANTES
BARRIO URB.
EL CALVARIO CERCADO
PARQUE
AREQUIPA
URB.
MAGISTERIAL
PUEBLO JOVEN SANTA BERTHA
RUINAS DE DEPARTAMENTO AYACUCHO
LA LIBERTAD CONCHOPATA
L
UIE
ZEQ
NE
SA
PUEBLO JOVEN
BARRIOS ALTOS
CENTRO POBLADO
HUANTA
A.H.
BARRIO DE LA MAGDALENA LOS ARTESANOS
HUANCAVELICA LA MAR
PUEBLO JOVEN URBANIZACIÓN

CONCHOPATA LADERAS PIO MAX MEDINA
PUEBLO JOVEN
YURACC YURACC CENTRO HISTORICO
AYACUCHO
URBANIZACIÓN
JARDIN
RIO ALAMED
A
CENTRO POBLADO
BARRIO CUCHIPAMPA PUEBLO JOVEN BARRIO
BARRIO CONCHOPATA
BELEN SAN SEBASTIAN
BARRIO LONDRES
CANGALLO
SAN JUAN BAUTISTA URBANIZACIÓN
SECTOR I PUEBLO JOVEN PROGRESO
CENTRO POBLADO HUASCAHURA A.H.
ASENTAMIENTO HUMANO CENTRO POBLADO
LEON PAMPA BARRIO PROGRESO
SEÑOR DE QUINUAPATA BARRIO DE PUCA CRUZ VILCAS
HUAMAN
PUEBLO JOVEN
CAPILLAPATA SEÑOR DE
AREQUIPA
O FAJARDO
AD O
BL C H
PO CU
RO ILA SAN JUAN BAUTISTA
NT P
CE RRIO SECTOR II
BA
CENTRO POBLADO ASOC. DE PROPIETARIOS
PROVINCIA HUAMANGA
BARRIO DE SANTA ANA
BELLAVISTA
ASOC. VIVIENDA
CIUDAD LIBERTAD DE
LAS AMERICAS 2
PUEBLO JOVEN
ZONA ARQUEOLÓGICA ACUCHIMAY
PILACUCHO
ÁREA = 26 973.42 m2
PERÍMETRO = 727.85 m
ASOC. DE VIVIENDA
C. U. I. SANTA ROSA
11 DE ABRIL ASOC.
LA VICTORIA
LEYENDA
ASOCIACION DE VIVIENDA SÍMBOLO DELIMITACIÓN REFERENCIA
9 DICIEMBRE
COMUNIDAD CAMPESINA A.H. C. U. I. ZONA MONUMENTAL Resolución Suprema N° 2900- ED
CARMEN ALTO GARCILAZO
DE SANTA ANA A.H. CARMEN ALTO
CENTRO POBLADO SECTOR II DE LA VEGA
Ficha: 1762-020903 SECTOR I
BARRIO DE ANDAMARCA
CENTRO HISTÓRICO DE LA Ordenanza Municipal
ASOC. VIVIENDA N°061-2004-MPH/A. Establece límites
CIUDAD LIBERTAD DE LA CIUDAD DE AYACUCHO
LAS AMERICAS 1
del Centro Histórico
ASOC. VIVIENDA LOS OLIVOS
SAN LUIS
DE TINAJERAS
AMBIENTE URBANO
Resolución Suprema N° 2900- ED
MONUMENTAL
AREA DE
RETIRO RIBEREÑO
AREA DE RETIRO
RIBEREÑO
ZONA ARQUEOLÓGICA
ASOC.
AREA DE
RETIRO RIBEREÑO
WAYCHAOPAMPA LOS POKRAS AREA
DE
RETIRO
RIBEREÑO
ÁREA = 66 857.82 m2
ASOC. VIVIENDA
PERÍMETRO = 1403.96 m FRANCISCO MELENDEZ
AREA
DE
RETIRO
ASOC. VIVIENDA
RIBEREÑO
0.00 100 200 300 400 500 1000 metros SANTA LEONOR
ASOC. PRO. VICIENDA
A.H. CIUDAD MAGISTERIAL
CARMEN ALTO
SECTOR III
QDA.
CHAQUIHUAYCCO
AA. HH.
KEIKO SOFIA
AA. HH. AA. HH. PLANO Nº

VILLA LOS ASENTAMIENTO HUMANO
POKRAS PROYECTO INTEGRAL
WARPAS ÑAHUINPUQUIO
01
AA. HH.
SANTA ROSA
ÑAHUINPUQUIO
ESCALA : FECHA :
WARI SUR GRÁFICA JUNIO 2014
ASOCIACION SEÑOR DE
LOS MILAGROS
N
3
5
1
2
4
7
SECTORES EN EL CENTRO HISTORICO

1
ORDENANZA MUNICIPAL Nº 061-2004-MPH/A Artículo 6º.- Con fines de y del Centro y la
* Incluye lotes con frente a la línea delimitadora

2
3 determina la
del reglamento de la Municipalidad Provincial de Huamanga, se
del Centro en ocho sectores: 1, 2, 3, 4,
SECTORIZACION EN EL
5, 6, 7, y 8, que se han establecido siguiendo un criterio de homogeneidad
4 en cuanto a sus estado y calidad de su CENTRO HISTORICO 02
CENTRO HISTORICO 5 estructura tendencias predominantes en su desarrollo, usos,
ESCALA :
DE LA CIUDAD DE AYACUCHO
densidad, calidad y de los ambientes e inmuebles de FECHA :
PERIMETRO AREA INTERNA 6 JUNIO 2014
7 Para los lotes ubicados frente a una linea delimitadora de Sector,
7,928.67 m. 1´760,000.00 m2
8
LEYENDA
1 SECTOR CENTRAL
SECTOR SUR: SANTA TERESA,

2
SAN JUAN DE DIOS, ALAMEDA.
SECTOR NOR ESTE:
3 EL CALVARIO, PLAZA BELLIDO
SECTOR NOR OESTE: PLAZA EL
4 LA MAGDALENA CALVARIO
PLAZA
SECTOR SUR ESTE: BELEN
5 SANTA ANA
SECTOR OESTE:
6
SAN SEBASTIÁN 3
SECTOR SUR OESTE:
7 PLAZA
CARMEN ALTO
SANTA ANA
SECTOR SUR OESTE:
8
SAN JUAN BAUTISTA 5
PLAZA LUIS
PLAZA PLAZA
SANTA TERESA 1 CARRANZA
BELLIDO
PLAZA
EDA
ALAM NESI
2 MAYOR
O G
BOL
8 4
PLAZA DISTRITO
CARMEN CARMEN ALTO DISTRITO
ALTO
7 SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
MAGDALENA
PLAZA
SAN SEBASTIAN
0.00 100 200 300 400 500 1000 metros
LEYENDA
HUAMANGA AYACUCHO
MONUMENTOS DECLARADOS PATRIMONIO CULTURAL
MUNICIPALIDAD EMBAJADA aecid OFICINA TÉCNICA
PROVINCIAL DE DE ESPAÑA OFICINA TÉCNICA DEL CENTRO
HUAMANGA EN PERÚ DE COOPERACIÓN HISTÓRICO
ARQUITECTURA CIVIL LÍMITE DE SECTORES
LAMINA Nº
ARQUITECTURA RELIGIOSA
MONUMENTOS DECLARADOS
CENTRO HISTÓRICO
PATRIMONIO CULTURAL
ESCALA : FECHA :
03
GRÁFICA MAYO 2011
LEYENDA
1 SECTOR CENTRAL

2
SECTOR NOR ESTE: PLAZA EL
3 EL CALVARIO, PLAZA BELLIDO CALVARIO
PLAZA
SECTOR NOR OESTE:
SCAT
069 025
BELEN
ESP
4
BAZ
VPAL
PEE VPAL
PAT TABA
PAT
LA MAGDALENA 056
AD
049 IGM
IMT 010 PAT
070
SECTOR SUR ESTE: 058 038
33
098 HEP HOST
026 FBO
5
TERRENO VPAL
TABA TABA
SIN
VPAL
CONSTRUIR AOM
VALO
SANTA ANA
TABA VALO
VALO
CJR
INTE TAUR REST
VSA
112 SRIN
SRIN
PEDIT TEP
VIDI
AD
085 ALBE
VALO
CAB
ALBE
CAB
ESP PELU
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116 093 HOST
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VALO
MMDR REST VPAL
CMP
VSA HOTE
SMO
INTE
VIDI
CEV
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REST VPAL
LAOF
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TRA TRA
TRA IMM
CMP TRA
126 103 CMP FERR VALO TBTA TABA PLM ALBE MUH CEV
TAFA INTE
SECTOR OESTE:
VPAL VPAL CPA OAH DUL DUL DUL TABA TRA
TESP INTE ETJ PELU
PAT VPAL
HOST
ATH ALBE
132 VPAL
111
VPAL
6
RMBC
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MUH
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VPAL
104 TABA
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CDS
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GAS
CMP CMP HOTE
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117 VTJI AHD
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132 TABA OPN MUH

CMP
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113
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VPAL
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VPAL
SECTOR SUR OESTE:

SRIN
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RMBC
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SAS 004
127 VPAL
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CEV PELU
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7 114 PBTA RMBC
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5
045 099
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SECTOR 20 094 071

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CMP
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VPAL ETJ
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VPAL
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VPAL
EPS
EPS
VPAL
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119 VPAL
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SECTOR SUR OESTE:

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VPAL BAZ ALBE
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TAFA CMP VSA ATF ETJ ATF CMP ETJ ADP
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8
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124
SAN JUAN BAUTISTA
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134 CTU
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130 AD POLL ETJ VSA SRIN EPP
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CMP
ADP OIU
001
SANTA TERESA
VSA CMP CEV
CEV
REST VSA B
OAT
FBO ABC ATE HOST
INTE VSA REST
ETF EPS
PRM AFP
ATV ALBE CRR ETF
HOST
VSA ETF
EPS FBO BAZ VSA
ABC
106 EUN
VSA VSA
FBO
MMDR
LAOF
029 ETJ
IMPR ALBE ALBE
FBO ATE
FSA
FBO OAT INTE DUL ADF

INTE
VSA
MMDR
003
107 AVC FSA
FBO VSA
CRE
FERR
REST
ETF CAB
TAFA
ENE MUT BAZ

ORC ATC
INTE FBO CMP TBG CST CST OPT
CMP SCAT EPS
ATC HEP
BAZ
RETU SMO VSA
INTE M BAZ ETJ
P
VSA BAZ
SAS EPRO
DIF AD
HEP M PAT
EIP
TBG HOST
007 ALBE
PLAZA
PBTA REST SEGU
TELF
HEP SMO CHI
PZ
ABC
CEV
088 073 CAH
096 POLL
SMO
CST ATC
135 030 013 FBO
E-2
101 CTP CHI VPAL
E-1
ALBE SMO FBO RCAL
052
MAYOR 042 INCO
EPRO
ETJ IMM
061 EPS
EIP
INTE REST ETJ

CAH ORC VPAL
EDA
PMCI AD CMP INTE
EUN ALBE
ETJ FBO AD
LAOF ATV
PAT EPS TEP
ALAM NESI
FPV K
VPAL
TABA MMDR
VPAL TELF
OBI
PEE HOST
108 AD
APD
FOPE
EIP
SAS
VSA
IMPR
TABA
VSA
ORI
FIE
PZ
EPA
CRE
ALBE
LAOF
K 008 FOPE
G
BCJ INTE FOPE
VPAL TABA FIE SMO CEV
FIE FIE FOPE
BOLO
REST CHI
ATH ATH GRANJA ORI
MUT POLL CMP LAOF
MINI
MAD FIE ETF CMP
FIE HOST MINI EPA REST TUE PAT PAT
RETU FIE MMDR SMO
FIE ETJ MMDR FOPE FOPE
FBO PELU INTE CMP FOPE
POLL FSA LAOF MMDR REST
REST VRAS
VPAL
VPAL
BAZ
VPAL MMDR
131 MAD
VPAL
VPAL 074 FOPE
ETJ
FAC CTU HOST
CST
INTE
FLOR
FBO
OAT ETJ
APD
CRE
CRE FERR POLL VPAL
TEP
ATV
ZPT
FERR
CLE
LAOF
E-6
EPA SMO INTE ERT
DIF CRE SMO HOTE VRAS
EPS SMO
VSA PAT AD
BAZ CLE ADP SMO AOM
EPRO HOST
TEP D
INTE PELU LOCU
E-5
CRE ASC
PIBS APE ATE CMP EPO
109 PRM
ATF
HELD INCO ALBE
009
E-4
E-1
EPS FPV PDRR
EIP
014 HOST JORE
E-3
HEP
PLM ETJ APE CMP
E-2
MAD
089 HEP
VSA
VPAL
062 COC
TABA
VSA
TABA
075 REST EIP FIE
HEP
APD
AD
TABA
053 ASC 031 VPAL
INTE
SMO
043 EPO CMP
PAT
AQI
097 VPAL PELU COC

ETJ
FOPE
ESP
ADP
REST EPA
102 TPP
TABA ETJ
ETJ
ATV REST
REST
JBB
LAOF CLI
SMO TT
SMO
TRO
ETJ
PELU VIDI REST
MAD
SAS IMPR HOST
SMO
IMPR
CMP
FIE
INTE
AD FLOR
HEP SMO
PELU
REST TT
015
FERR BCJ ATV
TABA
4
INTE EPS FIE TESP
PM
090 VPAL
EUP
ETJ
APD
REST
EIP
PARR
ETJ AD
IMPR
HOST APD
TABA FERR CMP
092 ALBE
TABA
CST
HOJ IMPR IMPR
VIDI INTE
VIDI DUL
INCO PELU FERR SMO IMPR REST ALBE
IMPR REST LAOF ETJ HOST MMDR
VIDI CHL MUH IMPR LAOF VPAL
ASC MENS VPAL
MAD ZPT MAD
OSB
VSA
FERR
ATP S
EIP
REST MUH
TABA
POLL
TEP
CTU
ATV
016
VSA SMO HOST
8
VPAL PELU
TABA MAR
FERR
PLAZA
CLE
DISTRITO
VSA
ASC
PAT
VMIH
PAT
063
INTE
CMP
HOST
020
VSA
VSA
076 EPS
HOTE
MENS
CST
SJUR HOST
032
FERR
AD PAT
SMO
054 TABA
LAOF
CARMEN
REST AHD
DISTRITO
TRA
CARMEN ALTO ETF

RAD
REST
REST
ADA
VPAL PAT
EIP
044
IMM
7
ALT
VPAL
021
ALTO
BPB HOST
FERR EUG
SAN JUAN BAUTISTA

FERR
INTE
FERR
EFN
AD
VPAL
ALBE 017
VSA HEP FERR
TABA
BOL
POLL
033 HOST VPAL
VIDI PROSTIBULO MMRD FBO

ALBE VPAL
PAT CST
EIP CST IMPR SJUR

CTE FPV
CMP FERR
VPAL RAEL ESP APD REST
SMO VIDI
FPV
INTE
TABA PAT
AVC VPAL
VPAL HOTE TCAR
TAUR VPAL
TABA SRTA ATH
PELU
TAUR
CPA
077 HEP
FERR
TAAH
TRA
SMO
FERR
TRO
FERR OAH
FUN SMO
VPAL
EUP VETR PAT
VPAL CDS
VPAL
TABA
018
E-2
E-1
FERR
CLI
SEGU
VPAL
HOST
034
E-4
FERR
064
E-3
022
E-3
OPA TCAR RMBC FERR
HOST
FBO FERR
037
PLAZA
E-1
OST TELF
SRIN SMO
E-2
PMPI SEGU
BRE
FERR VPAL
OPA TCAR FERR
055 HOT
045 TABA
DUL
VIDI
FERR TABA MMRD
EUG
CJR CRE APD POLL
SAN JUAN BAUTISTA

SCAT
OPA 083 VPAL

VPAL TRA
FERR PMPI
CRE FERR
HOST
JTIA
FERR INTE TRA
INTE
FERR
ESE
VPAL
023
FETP
036 035 MAD
POLL
VPAL
FETP FETP
EFP
TMZ
HEP REST
CYC
FETP CJR IMPR
INTE
VPAL
BRE
078
PLAZA
FERR VPAL MOT
CPM
VPAL
FERR
084 FERR
024 TRA 019

BRE
067 S
065 REST
MUH
MAGDALENA
ALBE
VSA BAZ
CLL
REST
EPP
056 REST
TABA PLM
ETCO
TRA
FETP
VPAL 046 CALP
6
FETP EIP
047 AAM
DECO
HOST
079
OFP
066
FPM
VUL PELU
FETP
REST
057 048
INCO
FERR
080 VPAL CMP
REST
VPAL
PAT
FTI
TSA
068
081
TPU
TRA
082 PLAZA
CYC SAN SEBASTIAN
0.00 100 200 300 400 500 1000 metros
NOTA: LOS CÍRCULOS INDICAN EL USO MIXTO DEL SUELO AL INTERIOR DEL LOTE
LEYENDA
VIVIENDA SALUD
LÁMINA Nº
COMERCIO INSTITUCIONAL LÍMITE DE SECTORES

USOS DEL SUELO
ESCALA :
04
INDUSTRIA OTROS CENTRO HISTÓRICO FECHA :
GRÁFICA JUNIO 2014
EDUCACION FUENTE: OFICINA DE PLANEAMIENTO Y CATASTRO-MUNICIPALIDAD

PROVINCIAL DE HUAMANGA
LEYENDA
1 SECTOR CENTRAL

2
SECTOR NOR ESTE: PLAZA EL
3 EL CALVARIO, PLAZA BELLIDO CALVARIO
PLAZA
SECTOR NOR OESTE: BELEN
4
LA MAGDALENA
SECTOR SUR ESTE:
5 SANTA ANA 3
SECTOR OESTE:
6 PLAZA
SAN SEBASTIÁN
SANTA ANA
SECTOR SUR OESTE:
7
CARMEN ALTO
SECTOR SUR OESTE:
5
8
SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA LUIS PLAZA

PLAZA 1 CARRANZA BELLIDO
SANTA TERESA
PLAZA
MED
A
ALA GNESI
2 MAYOR
O
BOL
ESI
LOGN
EDA BO
ALAM
8 4
PLAZA DISTRITO
ALTO
7 SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
MAGDALENA
PLAZA
LÍMITE DE SECTORES 0.00 100 200 300 400 500 1000 metros
CENTRO HISTÓRICO
LEYENDA
PLANO Nº
VALOR M2 DE S/. 92 A MÁS VALOR M2 DE S/. 60 A S/. 76 LÍMITE DE SECTORES

VALOR ARANCELARIO
VALOR M2 DE S/. 77 A S/. 91 VALOR M2 MENOS DE S/. 30 A S/. 60 CENTRO HISTÓRICO ESCALA : FECHA :
05
GRÁFICA JUNIO 2014
FUENTE: SAT - HUAMANGA

PLAZA EL
CALVARIO
PLAZA
BELEN
PLAZA
SANTA ANA
PLAZA LUIS
PLAZA CARRANZA PLAZA
SANTA TERESA BELLIDO
PLAZA
MAYOR
EDA
ALAM NESI
G
BOLO
PLAZA DISTRITO
ALTO SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
SAN JUAN BAUTISTA
PLAZA
MAGDALENA
PLAZA
SAN SEBASTIAN
0.00 100 200 300 400 500 1000 metros
LEYENDA LEYENDA
PLANO Nº
VÍAS QUE CONCENTRAN APROX. 20 - 35 SECTOR CENTRAL AREA DE MAYOR

CABLES AÉREOS CONTAMINACIÓN VISUAL.
06
VÍAS QUE CONCENTRAN APROX. 15 - 20 ESCALA : FECHA :
GRÁFICA JUNIO 2014
DE 30 CABLES AÉREOS
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA
FACULTAD DE INGENIERÍA ECONÓMICA, ESTADÍSTICA Y CIENCIAS SOCIALES
"VARIABLES EXTERNAS QUE INFLUYEN EN EL PRECIO DE LOS

INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE
AYACUCHO PERIODO 2012"
TESIS
PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE MAESTRO EN
CIENCIAS CON MENCIÓN EN PROYECTOS DE INVERSIÓN
ELABORADO POR:
ROSS MERY LLANCO SULCA
ASESOR
Mag. VÍCTOR ALEJANDRO AMAYA NEIRA
LIMA-PERU
2014
ANEXOS
ANEXO N º 01 Relación de Áreas Urbano Monumentales y Bienes Culturales Inmuebles
declarados Patrimonio Cultural. Distrito Ayacucho
DISTRITO AYACUCHO
ÁREAS URBANO MONUMENTALES
N° NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA

1 PARQUE DEL CALVARIO R S No 2900 -72-ED 28/12/1972
2 PLAZA DE BELLIDO RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
3 PLAZA DE SAN TA ANA RS No 2900-72-ED 28/12/1972
4 PAMPA DE LA QUINUA RS.No 709- 73-ED 23102/1973
5 Jirón 2 de Mayo cuadras 5, 6 y 7 RO No. 707-INC 06/08/2001
6 Calle Londres 1 y 2 RO. No. 707-INC 06/08(2001
7 Jirón Tenería R O No 707-INC 06/08/2001
8 ALAMEDA M, DE VALDEL/RIOS RO No. 517-INC 14/06/2001
BIENES CULTURALES INMUEBLES
ELEMENTOS URBANOS
1 ARCO DE LA ALAMEDA RS No 2900 -72-ED 28/12/1972
2 ARCO DE SAN FRANCISCO RS.No 2900-72-ED 28112/1972
3 FUENTE PZLA DE STA TERESA RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
4 PUENTE DE SAN BLAS Jr. Grau sobre río Seco RO No. 707-INC 06/08(2001
5 ARCO DE PUGA CRUZ Jr. Uberla d esq. Jr. Túpac /IJnaru y Jr. Raimondi RD. No. 707-INC 06/08/2001
6 PUENTE SANT A TERESA Jr 28 de Julio sobre río Seco RO. No. 707-INC 06/08/2001
7 ARQUERIA ALAM DE VALDEURIOS RMNo 517 14/06/2001
8 ACUEDUCTO DE SOTOQCHAKA Jr Versal/es RO No. 707-INC 06/08/2001
9 PUENTE SAN SEBASTIAN RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
ARQUITECTURA RELIGIOSA
1 CATEDRAL RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
Ratíficadón RS-2900-72-ED An�guo Cto ele los
2 IGLESIA Y CVTO DE LA Cia DE JESUS LNo 9460 16/12/1941
Jesuitas
3 IGLESIA DE SN F. DE PAULA LNo 9460 16/12/1941
4 IGLESIA DE SANTO DOMINGO LNo 9460 16/12/1941
5 IGLESIA LA AMARGURA RS.No 2900-72-ED 28/1211972
6 IGLESIA DE BELEN RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
7 IGLESIA LA BUENA MUERTE R.S.No 2900-72-EO 28/12/1972
8 IGLESIA DEL BUEN PASTOR Anexa a Sto Domingo RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
9 IGLESIA DEL CAL VARIO RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
10 IGLESIA DE CHIQUINQUIRA RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
11 IGLESIA LA MAGDALENA RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
12 IGLESIA LA MERCED RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
13 IGLESIA DE NTRA SRA DE ZARAGOZA RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
14 IGLESIA SAN AGUS TIN RS.No 2900 -72-ED 28/12/1972
15 IGLESIA DE SAN CRISTOBAL RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
16 IGLESIA Y C TO DE SN F. DE ASIS RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
17 IGLESIA DE SAN JUAN DE DIOS RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
18 IGLESIA SAN SEBAS TIAN RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
19 IGLESIA DE SANTA ANA RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
20 IGLESIA DE SANTA CLARA RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
21 IGLESIA DE SANT A TERESA RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
22 IGLESIA SEÑOR DE LOS AMANCAES RS.No 2900 -72-ED 28/12/1972
SIGUE ...
Nº NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
23 IGLESIA DE SOQU/ACATO R S.No 2900-72-ED 28/12/1972
CAPILLA VIRGEN ROSARIO DE
24 Jr. 9de Dldembre 418-420 R D. No. 707-INC 06/0812001
CH/QUINQUIRA
25 CAPILLA DEL PANTEON R.S No 2900-72-ED 28/12/1972
26 CAPILLA DE NTRA SRA DE LORETO Anexa a La Compañía R.S.No 2900-72-ED 28/12/1972
27 SANTUARIO DE QU/NUAPATA R S.No 2900-72-ED 28/12/1972
28 CONVENTO DE SN F. DE PAULA .Jr Gardlaso de la Vega 154 R.O. No. 707-INC 06/0812001
29 EXCONVENTO DE SANTO DOMINGO Jr. 9de Didembre 212-218 R O No. 707-INC 06/08/2001
Jr 28 de Julio 630 esq Plazoleta de Santa
30 MONASTERIO DE SANTA TERESA Teresa
R D. No. 707-INC 06/0812001
ARQUITECTURA CIVIL
N° NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA

1 UN/V S. C DE HUAMANGA Antiguo local en la Plaza de Annas R. S. N 2900-72-ED
º
28/12/1972
2 Galle Coroovado 156 R D. N 707-INC

º
06/0812001
3 Jr. 2deMayo 120-126-132-136-140-148 R D. No 707-INC 06/0812001
4 QU/NTA PARODI Jr. 2deMayo 137-141-145 R.O. No. 707-/NC 06/0812001

.Jr. 2deMayo 160a 172 (Ratificado por RD 707-
5 INC - 156-158-160-164-168-172} R M No 0928-80-ED 23/07/1980
6 Jr. 2deMayo 175-179-183 esq. Jr. San Martin R.O. No 707-/NC 06/0812001
7 ZOOLOGICO Jr. 2deMayo 176 - 194 R M No 1251-85-ED 27/11/1985
8 CASA JAUREGU/ Jr. 2deMayo 204 R.S.No 2900-72-ED 28/12/1972
9 Jr. 2deMayo 226-230-236 R.O. No. 707-INC 06/0812001
Jr. 2deMayo 236esq. C.F. Vivaneo (Debe

10 dedr Jr. Dos de Mayo 296 esq. C.F. Vivanoo/
R S.No 505-74-EO 15110/1974
11 Jr. 2deMayo 240-242-244 R.O. No 707-INC 06/08/2001
12 Jr. 2deMayo 252-256-260-264 R.O. No. 707-INC 06/0812001
14 Jr. 2deMayo 268a 272 R.M.No 0928-80-ED 23/07/1980
15 Jr. 2deMayo 287-289 R.O. No. 707-INC 06/0812001

Jr. 2deMayo 301-305-309-313-317esq. Jr.
16 Londres 120-124
R.O. No. 707-INC 06/0812001
Jr. 2deMayo 603-607-611-615 esq. Calle de la
17 Tenería sin cuadra 1
R.O. No. 707-INC 06/08/2001
19 Jr. 2de Mayo 629A-629-631 R.O. No. 707-/NC 06/0812001
20 Jr. 2deMayo 630-635 R.O. No. 707-INC 06/0812001
21 Jr. 2deMayo 665 R.O. No. 707-INC 06/0812001
22 Jr. 2deMayo 744-748-752 R.O. No. 707-/NC 06/0812001

Jr. 2deMayo sin cuadra 2esq. Jr. Carbs F.
23 Vi vaneo 309 R.O. No. 707-INC 06/0812001
24 Jr. 28de Julio 100-106esq. Jr. Lima R.O. No. 707-INC 06/0812001
25 CASA DE OLANO Jr. 28de Julio 127 R.S.No 2900-72-ED 28/12/1972
26 Jr. 28 de Julio 133-136-139-143-147-151 R.O. No. 707-/NC 06/0812001
27 Jr. 28 de Julio 202-206esq. Jr. San Martín 382 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
SIGUE ...
N" NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
28 Jr. 28 de Julio 210-214-220-228 RO No. 707-INC 06/08/2001
29 CRIALES Jr. 28 de Julio 246.250.254.258,262.266 R M No 775-87-ED 09/11/1987
30 Jr. 28 de Julio 247-251-255-259 RO. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. 28 de Julio 263-267-271-275-279-283-
31 RO No. 707-INC 06/08/2001
291esq. Jr. Carlos F. Vivanco 209
Jr. 28 de Julio 270-274-278-284-290 esq Jr.
32 R D. No. 707-INC 06/08/2001
Cark>s F. ½vane o
Jr. 28 de Ju/lo 401-413-425 esq. Calle
33 Corcovado R D. No. 707-INC 06/08/2001
34 CASA DE VIVANCO Jr. 28 de Julio 504 R S.No 2900-72-ED 28/12/1972

--
35 Jr. 28 de Ju/lo 517 R J.No 009-89-INC/J 12/01/1989
36 Jr. 28 de Ju/l o 524-528-532 RO No. 707-INC 06/08/2001
37 Jr. 28 de Julio 538-540-548 R D No. 707-INC 06/08/2001
38 Jr. 28 de Julio 541 R.O. No. 707-INC 06/0812001
39 Jr. 28 de Julio 549-549A-553-557 RO No. 707-INC 06/08/2001
40 Jr. 28 de Julio 551 RO No. 707-INC 06/0812001
41 Jr. 28 de Juli o 558-564-570 RO No. 707-INC 06/0812001
42 Jr. 28 de Julio 561-565 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
43 Jr. 28 de Julio 572-576 RO No. 707-INC 06/0812001
44 Jr. 28 de Julio 580-584 RO No. 707-JNC 06/0812001
45 Jr. 28 de Jul io 600-602-604-608-612 RO No. 707-INC 06/08/2001
46 Jr. 28 de Julio 603 RO No. 707-JNC 06/08/2001
47 QUINTA DE LOS CABALLITOS Jr. 28 de Julio 632 R. S. No 505- 74-ED 15/10/1974
Jr. 28 de Julio 694 esq. Plazoleta de S anta
48 Te resa
R.O. No. 707-INC 06/08/2001
49 Jr. 28 de Julio 706 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
50 HOSTAL VALDELIRIOS Jr. 28 de Julio 724 RO No. 707-JNC 06/0812001
Jr. 28 de Julio edra 3 esq. Jr. F. Vivane o edra 1.

51 MERCADO DE ABASTOS esq. Jr. Grau odra 3, esq. Calle Sta Cla ra
RO No. 707-INC 06/08/2001
Jr. 28 de Julio cuadra 3 sin esqu i n a calle

52 CASA EJERCICIOS DE STA CATALINA Co rcovado
R.O. No. 707-INC 06/0812001
Jr. 9de Didembre 112-118-160-189 esq Porlal
53 HOTEL DE TURISTAS Unión 29-25 y esq. Jr. Bel/Ido 410
R.O. No. 707-INC 06/08/2001
54 Jr. 9de Didembre 193-195-197 RO No. 707-INC 06/0812001
55 Jr. 9de Didembre 201-203 esq. Jr. Bellido 393 RO No. 707-JNC 06/08/2001
Jr. 9de Didembre 205 esq. Pfa zoleta de Sto .
56 RO. No. 707-INC 06/0812001
Domingo
Jr. 9de Didembre 211esqulna Plazoleta de Sto .
57 Domingo
R.O. No. 707-JNC 06/0812001
58 Jr. 9de Dldembre 229-235-247 RO. No. 707-JNC 06/0812001
59 Jr. 9 de Didembre 257-265-273 R.O. No. 707-INC 06/08/2001

Jr. 9de Didembre 277-283-293 esq. Ma riscal
60 RO. No. 707-INC 06/0812001
Cáceres 1131
Jr. 9de Didembre 313-317-323 esq. Ma riscal
61 RO. No. 707-/NC 06/0812001
Cáceres 1104
62 Jr. 9de Didembre 329-333 RO. No. 707-JNC 06/08/2001
SIGUE ...
NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
63 Jr. 9de Oidembre 339-345-345A R.O. No. 707-INC 06/08/2001
64 Jr. 9 de Didembre 361 R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
65 Jr. 9 de Dldembre 362 RMNo 0928-8 0 -ED 23/07/1980
66 Jr. 9de Didembre 369-373-377-381 RO No. 707-INC 06/08/2001
67 Jr 9de Didembre 385 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
Jr 9 de Didembre 391-395 esq. Manco Cápac
68 276-294 RO No. 707-INC 06/08/2001
69 Jr. 9 de Didembre 412-416 RO No. 707-INC 06/08/2001

Jr. 9de Didembre sin cuadra 3. (manzana 30
70 ble 23) RO No. 707-INC 06/08/2001
71 Jr. kequipa 102 esq Dos de Mayo RS.No 2900-72-EO 28/12/1972

72 (Arzobispado) Jr. kequipa 118 a 131 RMNo 0928-80-ED 23/07/1980
73 Jr. Arequipa 180 a 198 RMNo 0928-80-EO 23/07/1980
75 Jr. Arequipa 219-225-231 RO. No. 707-INC 06/08/2001
77 Jr. Arequipa 250-256-260 RO No. 707-INC 06/08/2001
78 Jr. Arequlpa 267-213-279 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
79 Jr. Arequipa 296-298 esquina Jr. Sol RD. No. 707-INC 06/08/2001
80 Jr. Arequipa 325 RO. No. 707-INC 06/08/2001
81 Jr . Arequipa 354-358-362 RO. No. 707-INC 06/08/2001
82 COLEGIO SALESIANO (BOSCO ) Jr. Asamblea 108 RS .No 2900-72-EO 28/12/1972
83 CASA DE LUMBRERAS (MICTI) Jr. AsambleB 110,112,114 RS.No 505-74-EO 15/10/1974
84 Jr. Asamblea 178-184 R.O. No. 707-INC 06/08/2001

Jr. Asamblea 183-187-191-195-197 esq. Jr.
85 Maria Parado de Bellido 492
R.O. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Asamblea 192-194-196 esq. Jr. Maria
86 Parado de Belfdo
R.O No. 707-INC 06/08/2001
87 Jr. Asamblea 215-219 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
88 Jr. Asamblea 274-280-284 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
89 CASA DE MOYA Jr. Callao 102 esq. 9 de Oidembre RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
90 Jr . Callao 155-/5/¡-163-167 RO No. 707-INC 06/08/2001
91 Jr. Callao 179-182 RO No. 707-INC 06/08/2001

Jr. Callao 189-191 esq. Plazoleta San Francisco
92 RO No. 707-INC 06/08/2001
de Paula
ANTIGUO BANCO HIPOTECARIO (Casa Jr. Callao 203 esq Gard/aso de fa Vega R.S . N o 2900-72-EO 28/12/1972
93
Jvazeta)
94 Jr. Callao 239-247 RD. No. 707-INC 06/08/2001
95 Jr. Callao 250 R.O No. 707-/NC 06/08/2001
96 Jr. Callao 253-257-257A-263 R.O No. 707-INC 06/08/2001
97 Jr. CBrbajBI 105 esq. Jr. José Gálvez RD. No. 707-INC 06/08/2001
98 Jr. Ca/baja/ 425 R. O No. 707-INC 06/08/2001
99 Jr. Carlos F. \livanco 24/¡-255 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
SIGUE ...
NOMBRE DIRECCION RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
100 Jr. Carlos F \.1vanco 400-406-412 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
101 Jr. Carlos F. ½vaneo 420 RO. No. 707-!NC 06/08/2001
102 Jr. Carlos F. ½vaneo 474 RO. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Cusro 101 esq. Jr. Asamblea, Plazoleta de
103 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
San Agustín
104 COLEGIO SAN JUAN BOSCO Jr. Ct1sro 153-145 esq. Jr. Tres Máscaras RD No. 707-INC 06/08/2001
105 Jr. Cusro 203-201-209-215 RO. No. 707-INC 06/08/2001
106 Jr. Cusco 219-221-231-235 R.O. No 707-INC 06/08/2001
107 Jr. Cusro 264-268-2 72 RO. No. 707-INC 06/08/2001
- ·---
- ----
108 Jr. Cusco 281-285 R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
109 Jr Cusco 316-326-328-330-334 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
110 ..Ir. Cusro 319-327 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
111 Jr. Cusro 359 RO. No. 707-INC 06/08/2001
112 Jr. Cusro 370-376 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
113 Jr. Cusco 373 R D. No. 707-/NC 06/08/2001
114 Jr. Cusro 380 esq Jr. Pizarra RO. No. 707-INC 06/08/2001
115 Jr. Cuseo 409 esq. Jr. Pizarro R.O. No. 707-INC 06/08/2001
116 Jr. Cusco 441 RO. No. 707-INC 06/08/2001
117 Jr. Cusro 471 RO. No. 707-INC 06/0812001
118 Jr. Cusro fin wadra 2 RO. No. 707-INC 06/0812001
119 Jr. Gardfaso de fa Vega 151-161 RO. No. 707-INC 06/0812001
Jr. Gardlaso de fa Vega 203-209 esquina Jr.
120 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
Callao 206-215-229
121 Jr. Gardlaso de la Vega 22 5 a 241 RM. No 0928-80-ED 23/07/1980

122 Jr. Gardlaso de fa Vega 24 7 a 265 RM. No 0928-80-ED 23/07/1980
123 Jr. Gardlaso de fa Vega 248-252 RO. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Gard/aso de la Vega 250 esquina Jr. Callao
124 194-196-198
R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
125 Jr. Gardlaso de la Vega 258-266-272 R.O. No. 707-INC 06/08/2001

126 Jr. Gardlaso de la Vega 271 a 295 RM. No 0928-80-ED 23/07/1980
127 Jr. Gard/aso de fa Vega 276 RO. No. 707-INC 06/08/2001

128 CASA DEM. PARADO DE BELLIDO Jr. Gardlaso de la Vega 303 RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
129 Jr. Gardfaso de fa Vega 351-357 RO. No. 707-INC 06/08/2001
130 Jr. Gardlaso de fa Vega 449 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
131 Jr. Gardlaso de la Vega 455-461 RO. No. 707-INC 06/08/2001
132 Jr. Gardlaso de la Vega 46 7 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
133 Jr. Glorieta 293 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
134 Jr. Grau 112 - 123 R.M.No 0928-80-ED 23/07/1980
135 Jr. Grau 119-125-137-139-143 R.D. No. 707-/NC 06/08/2001
136 Jr. Grau 130-136 RO. No. 707-INC 06/08/2001
137 Jr. Grau 149-155-161-167-173-179-185-191 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
SIGUE ...
NOMBRE DIRECC/ON RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
138 Jr. Grnu 1 50-158-162-166 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Grau 1 T0-114-178-180-184-190-196 esquina
139 R.D No 707-INC 06/08/2001
Jr. San Marlín
14-0 Jr. Grau 200 - 218 R.MNo 0928-80-ED 23/07/1980
Jr. Grau 285-289-293 esquina Jr. Carlos F.
141 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
\/!vaneo 101-109-119-123
142 Jr. Grau 613-62 T R.O. No. 707-INC 06/08/2001

143 Jr. Grau 631-641 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
144 Jr. Grau 661-671 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
145 Jr. Grau 6 72-676-680-684-686 RD . No. 707-INC 06/08/2001
146 Jr. Grau 695 R.O. No 707-INC 06/08/2001
147 Jr. Grau 701-705-709-713-717 RD. No. 707-INC 06/08/2001
148 EX-CUARTEL BOLIVAR Jr. Grau 725 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
149 Jr Grau 732 R D. No. 707-INC 06/08/2001
150 Jr. Grau 7 50 R.D No 707-INC 06/0812001
151 Jr. Grau 803-81 T R.O. No. 707-INC 06/08/2001
152 Jr. Uberlad 100 esquina Jr. Chorro RD. No. 707-INC 06/08/2001
153 Jr. Uberlad 279-281 RD. No. 707-INC 06/D8f2001
154 Jr. Uberlad 291 R.O. No. 707-JNC 06/08/2001
155 Jr. Uberlad 403-413-417-425-433 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
156 Jr. Uberlad 405 R.MNo 0928-80-ED 23/07/1980
157 Jr. Uberlad 543-549-555-561-567 R.O. No. 707-INC 06!D8/2001
-
158 Jr. Uberlad 577-583 R.O. No. 707-INC 06/0812001
Jr. Uberlad 591-595 esq uina Jr. Callao 321-
159 321A
R.O. No. 707-INC 06/08/2001
160 CASA DE ROSA A YALA Jr . Uberlad 5ta. Cdra R.MNo 0928-80-ED 23/07/1980
161 Jr. Uberlad 631 R.O. No. 707-JNC 06/08/2001
162 Jr. Uberlad 680 R.O. No. 707-INC 06/08!2001
163 Jr. Uma 103-107-111 RD. No. 707-JNC 06/D8f2001
164 HOSTAL SANTA ROSA Jr. Uma 126 RSNo 2900-72-ED 28/12/1972
165 Jr. María Parado de Bellido 118-124 R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
166 Jr. María Parado de Bellido 158-152 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. María Parado de Bellido 203 esq. Jr. Liberlas
168 RD. No. 707-JNC 06/08/2001
710
169 Jr. María Parado de Bellido 207-211 R.O. No. 707-JNC 06/08/2001
171 Jr. María Parado de Bellido 267-273 RD. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. María Parado de Bellido 333-339-345-3498-
172 R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
353
173 Jr. María Parado de Bellido 361-367 R.O. No. 707-/NC 06/08/2001
174 Jr. María Parado de Bellido 541 RD. No. 707-INC 06/08/2001
SIGUE,,.
Nº NOMBRE DIRECCJON RESOLUCION FECHA
SIGUE ..
175 Jr. Maria Parado de Bellido 548 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
176 Jr. Mariategu/ 14ü-146-154--158 RO. No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Mariategui 164-170 esquina pasaje Madre de
177 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
Dios
178 Jr. Mariscal Cáceres 985-991 RO. No. 707-INC 06/08/2001

179 Jr. Moore 146 esquina Jr. Carbajal RO. No. 707-INC 06/08/2001
180 Jr. Plzarro 212 RD No. 707-INC 06/08/2001
181 Jr. Plzarro 218 RO. No. 707-INC 06108/2001
182 Jr. Plzarro 270 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
--- --
183 Jr. Pfzarro 35 7 RD No. 707-INC 06/08/2001
184 Jr. Raimondi 143 RMNo 0928-80-EO 23/07/1980
185 CASONA CA RRILLO Jr . San Martín 273 RO.No. 707-INC 06/08/2001
186 Jr. San Manín 330 RD No 707-INC 06/08/2001
187 P EOAGOG C
/ O JESUS NAZARENO Jr. San Martín 350 RO.No. 707-INC 06/08/2001
188 Jr. San Martín 42ü-424-428-432 R.O. No. 707-INC 06/08/2001
189 Jr. San Manín 421-425-429 RO. No. 707-INC 06/08/2001
190 Jr. San Ma,tín 436-442-446-452 RD No. 707-INC 06108/2001
191 Jr. San Martín 552-558-564-570 RO No. 707-INC 06/08/2001
192 Jr. San Manín 5 7 7 5
- 83-587 RO. No. 707-INC 06/08/2001
193 OBISPADO Jr. San Manín esq. Jr. 28de Julio 203 RS.No 2900-72-EO 28/12/1972
194 Jr. Santa Ciara 100 esq. Jr. Grau 4V9-419 RO. No. 707-INC 06/08/2001
195 Jr. Sol 360-365 RO. No. 707-INC 06108/2001
196 Jr. Sol 618 esq. Jr. San Manín 694 RO. No. 707-INC 06108/2001
197 Jr. Sol 650 RO. No. 707-INC 06/08/2001

198 Jr. Tres Máscaras 152 RD No. 707-INC 06/08/2001
199 Jr. Tres Máscaras 172 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
200 Jr. Tres Máscaras 194 esq. Jr. San Manín RD No. 707-INC 06/08/2001
Jr. Tres Máscaras 20ü-204-208 esq Jr. San
201 Marlín 645
RO. No. 707-/NC 06/08/2001
202 Jr. Tres Máscaras 21g.225-231 RO. No. 707-INC 06/08/2001
205 Jr. Tres Máscaras 2 77-283 RD No. 707-INC 06/08/2001

Jr. Tres Máscaras 2 96 esq. Jr. Arequipa sin
206 RD No. 707-INC 06/08/2001
Plazoleta de la Buena Muene
207 Jr. Tres Máscaras 4 40-448 RO. No. 707-INC 06/08/2001
208 Jr. Tres Máscaras 4 75 RO. No. 707-INC 06/08/2001

Jr. Tres Máscaras 491 esq. Jr. Maria Parado de
209 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
Be/ido
210 Pasaje Madre de Dios 104 RO. No. 707-INC 06/08/2001
211 Portal Constitución 1 esq. Jr. Lima 106-110 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
SIGUE ...
NOMBRE DIRECC/ON RESOLUCION FECHA
SIGUE ...
212 Porta/Constitución 11-12-13 RD. No. 707-INC 06/08/2001
213 PREFECTURA Portal ConsUtudón 14-15-16-17 RO No. 707-INC 06/08/2001
214 CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA Portal ConsUtudón 19-19-20.21-22-23 RO. No. 707-INC 06/08/2001
215 Portal Constitución 2-3-4-5-6 RO. No. 707-/NC 06/08/2001
216 Portal Constitución 7-8-9-10 RO No. 707-INC 06/08/2001

Portal Independencia 52-53-54-55-56-57-58-59-
217 RTDO UN/V S. CBAL DE HUAMANGA 60-61-62 RO No. 707-INC 06/08/2001
218 Portal Independencia 63-64-65-66-67-68-69-70 RO No. 707-INC 06/08/2001

Portal Independencia 72 esq Jr. 28 de Julio
219 UN/V NAC DE SN CBAL DE HUAMANGA 103-105-109. RO No. 707-INC 06/08/2001
220 CASA DE CHACON Portal Unión 28 (Plaza de Annas/ RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
221 CASA DE ARESTEGU/ Portal Unión 30,31,32,33,34 (Plaza de Annas) RS. No 505-7 4-ED 15/10/1974
222 CASA DE VELARDE ALVAREZ Portal Unión 37 (Plaza de Almas/ RS.No 2900-72-ED 28/12/1972
223 CASA DE EJERCICIO EPISCOPAL RSNo 2900-72-ED 28/12/1972
224 HOSPICIO DE MUJERES POBRES RS.No 2900-72-ED 28112/1972
225 HOSPITAL DE SAN JUAN DE DIOS RMNo 1251-85-ED 27/11/1985
226 ORATORIO DE ORCAS/TAS R MNo 5 777-54-ED 15/06/1954
227 MUNICIPALIDAD (PLAZA DE ARMAS) R S.No 2900-72-ED 28/12/1972

AnexoNº 2 MUESTREO SISTEMAT/CO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1 9 262 515 768 1021 1274 1527 1780 2033 2286 2539 2792 3045 3298 3551 3804 4057 4310 4563 4816
2 20 273 526 779 1032 1285 1538 1791 2044 2297 2550 2803 3056 3309 3562 3815 4068 4321 4574 4827
3 31 284 537 790 1043 1296 1549 1802 2055 2308 2561 2814 3067 3320 3573 3826 4079 4332 4585 4838
4 42 295 548 801 1054 1307 1560 1813 2066 2319 2572 2825 3078 3331 3584 3837 4090 4343 4596 4849
5 53 306 559 812 1065 1318 1571 1824 2077 2330 2583 2836 3089 3342 3595 3848 4101 4354 4607 4860
6 64 317 570 823 1076 1329 1582 1835 2088 2341 2594 2847 3100 3353 3606 3859 4112 4365 4618 4871
7 75 328 581 834 1087 1340 1593 1846 2099 2352 2605 2858 3111 3364 3617 3870 4123 4376 4629 4882
8 86 339 592 845 1098 1351 1604 1857 2110 2363 2616 2869 3122 3375 3628 3881 4134 4387 4640 1
9 97 350 603 856 1109 1362 1615 1868 2121 2374 2627 2880 3133 3386 3639 3892 4145 4398 4651 12
10 108 361 614 867 1120 1373 1626 1879 2132 2385 2638 2891 3144 3397 3650 3903 4156 4409 4662 23
11 119 372 625 878 1131 1384 1637 1890 2143 2396 2649 2902 3155 3408 3661 3914 4167 4420 4673 34
12 130 383 636 889 1142 1395 1648 1901 2154 2407 2660 2913 3166 3419 3672 3925 4178 4431 4684 45
13 141 394 647 900 1153 1406 1659 1912 2165 2418 2671 2924 3177 3430 3683 3936 4189 4442 4695 56
14 152 405 658 911 1164 1417 1670 1923 2176 2429 2682 2935 3188 3441 3694 3947 4200 4453 4706 67
15 163 416 669 922 1175 1428 1681 1934 2187 2440 2693 2946 3199 3452 3705 3958 4211 4464 4717 78
16 174 427 680 933 1186 1439 1692 1945 2198 2451 2704 2957 3210 3463 3716 3969 4222 4475 4728 89
17 185 438 691 944 1197 1450 1703 1956 2209 2462 2715 2968 3221 3474 3727 3980 4233 4486 4739 100
18 196 449 702 955 1208 1461 1714 1967 2220 2473 2726 2979 3232 3485 3738 3991 4244 4497 4750 111
19 207 460 713 966 1219 1472 1725 1978 2231 2484 2737 2990 3243 3496 3749 4002 4255 4508 4761 122
20 218 471 724 977 1230 1483 1736 1989 2242 2495 2748 3001 3254 3507 3760 4013 4266 4519 4772 133
21 229 482 735 988 1241 1494 1747 2000 2253 2506 2759 3012 3265 3518 3771 4024 4277 4530 4783 144
22 240 493 746 999 1252 1505 1758 2011 2264 2517 2770 3023 3276 3529 3782 4035 4288 4541 4794 155
23 251 504 757 1010 1263 1516 1769 2022 2275 2528 2781 3034 3287 3540 3793 4046 4299 4552 4805 166
ANEXO N° 03
LEVANTAMIENTO DE DATOS
Área de
Número de Numero de Precio del Distancia de la Monumento
Área m2 Contaminación
Muestra Predio K=11 Inmueble S/. Plaza Mayor ml. Declarado
m2
1 9 409.77 560,000 511.6 45.2 0
2 20 192.70 260,000 491.04 33.56 0
3 31 158.00 220,000 487.62 33.31 0
4 42 401.35 550,000 496.02 11.6 0
5 53 225.60 320,000 544.1 4.66 0
6 64 215.25 300,000 522.1 15.7 0
7 75 125.50 180,000 514.35 19 0
8 86 110.60 150,000 505.91 7.3 0
9 97 229.75 320,000 494.67 10.9 0
10 108 184.40 260,000 517.66 21 0
11 119 195.15 260,000 501.11 37.6 0
12 130 344.78 470,000 521.15 11.5 0
13 141 138.54 190,000 556.59 12.15 0
14 152 734.14 350,000 563.48 57.66 1
15 163 255.85 200,000 578.63 18.22 0
16 174 150.00 480,000 570.21 4 0
17 185 344.78 350,000 572.5 22.77 0
18 196 250.89 220,000 545.15 37.26 0
19 207 158.50 290,000 585.85 9.5 0
20 218 213.60 260,000 491.77 29.36 0
21 229 89.74 410,000 510.24 12.85 0
22 240 98.58 200,000 539.35 11.4 0
23 251 150.00 340,000 550.63 10.4 0
24 262 250.89 150,000 589.63 37.26 0
25 273 114.66 650,000 503.62 16.5 0
26 284 468.63 350,000 520.63 12.68 0
27 295 253.96 320,000 519.5 8 0
28 306 153.00 190,000 520.15 12.3 0
29 317 225.60 280,000 552.12 10.5 0
30 328 462.78 580,000 510.2 28.7 0
31 339 305.00 380,000 526.5 15.3 0
32 350 513.78 640,000 570.85 22.55 1
33 361 401.53 500,000 462.15 75.37 1
34 372 145.65 182,000 430.5 35.46 0
35 383 487.94 609,000 515 21.16 0
36 394 791.74 99,000 530.5 35 0
37 405 723.87 900,000 540 37.97 0
38 416 420.65 520,000 541 28.4 0
39 427 256.00 320,000 544.16 31.04 0
40 438 369.50 460,000 560 22.93 0
41 449 128.00 160,000 536.6 21 0
42 460 260.00 325,000 586 10.97 0
43 471 350.00 430,000 496.3 30 0
44 482 300.00 370,000 535 16.02 0
45 493 108.50 135,000 515 13 0
46 504 489.88 610,000 565.25 29.5 0
47 515 265.00 330,000 585.15 15.4 0
48 526 655.50 810,000 572.52 34.96 0
49 537 547.00 680,000 572.35 115.6 1
50 548 521.00 650,000 562.15 78.22 1
51 559 360.00 450,000 530.15 64.08 1
52 570 110.00 135,000 520 64.08 1
53 581 640.50 800,000 563 63.64 1
54 592 251.75 314,000 573 25.08 1
55 603 536.49 670,000 586.5 69 1
56 614 409.99 512,000 586.52 102.06 1
57 625 303.31 380,000 575 25.6 1
58 636 746.77 930,000 526.52 71 1
59 647 220.15 280,000 517.62 15 0
60 658 198.00 240,000 560.12 5 0
61 669 250.00 310,000 528.97 18 1
62 680 320.00 400,000 535.6 16 0
63 691 560.00 700,000 555 8.5 0
64 702 160.00 200,000 578 14.5 0
65 713 250.00 310,000 583 80 0
66 724 850.00 1,480,000 461.21 65.94 1
67 735 356.00 620,000 420.1 51.65 1
68 746 200.00 350,000 398.52 39.74 0
69 757 189.00 330,000 448.5 111.01 1
70 768 711.91 1,240,000 441.2 51.2 1
71 779 235.60 410,000 452.1 11.4 1
72 790 724.95 1,250,000 451.23 40.75 1
73 801 204.60 350,000 432.5 18 0
74 812 260.80 450,000 425.12 18 0
75 823 419.60 750,000 415.3 31.88 1
76 834 650.00 1,120,000 487.5 22.34 1
77 845 152.32 260,000 496.3 58.3 1
78 856 240.00 420,000 456.23 17.88 0
79 867 530.00 927,000 486.23 12.1 1
80 878 436.00 760,000 421.5 52.3 1
81 889 383.30 670,000 426.23 25.5 1
82 900 456.50 780,000 436.15 46.85 1
83 911 365.82 640,000 485.16 60.1 1
84 922 545.00 950,000 486.12 51.7 0
85 933 365.78 640,000 460.52 91.2 1
86 944 708.40 1,210,000 452.15 25 1
87 955 650.00 1,130,000 468.36 35.5 1
88 966 677.00 1,184,000 489.52 9.98 1
89 977 876.64 1,500,000 463.58 36.64 1
90 988 849.31 1,410,000 479.56 40 1
91 999 871.80 1,500,000 496.25 19.5 1
92 1010 650.50 1,130,000 463.51 122.3 1
93 1021 369.65 640,000 445.26 5 0
94 1032 865.40 1,510,000 465.32 41.5 1
95 1043 325.00 560,000 489.26 63.09 1
96 1054 450.20 780,000 487.56 36 1
97 1065 562.00 980,000 498.26 12.4 0
98 1076 690.00 1,200,000 463.12 23.5 0
99 1087 658.63 1,150,000 444.15 49.5 0
100 1098 768.54 1,300,000 445.3 29 1
101 1109 365.90 640,000 463.12 44 1
102 1120 101.00 210,000 310 65.06 1
103 1131 301.00 630,000 320.5 19.5 1
104 1142 850.50 1,800,000 329.2 124 1
105 1153 414.63 881,000 341.2 69.5 1
106 1164 613.00 1,300,000 356.25 56.13 1
107 1175 713.09 1,500,000 330.15 36 1
108 1186 105.18 220,000 334.15 64.8 1
109 1197 848.49 1,800,000 360.5 195 1
110 1208 738.81 1,500,000 372.5 28.5 0
111 1219 719.00 1,500,000 324 91.9 1
112 1230 226.00 480,000.00 364.5 42.53 0
113 1241 293.76 624,000.00 306.5 21.29 0
114 1252 168.21 340,000.00 309 37.6 0
115 1263 725.60 1,540,000.00 310.12 53.45 0
116 1274 869.00 1,840,000.00 355.12 65 1
117 1285 634.00 1,350,000.00 310.2 26.5 0
118 1296 565.00 1,200,000.00 290.52 36 1
119 1307 220.00 450,000 310.2 11.61 1
120 1318 850.00 1,810,000 315.25 27.8 1
121 1329 350.00 750,000 305 47.5 1
122 1340 870.50 1,800,000 345.45 58.9 1
123 1351 930.60 1,910,000 356.5 61.7 1
124 1362 114.60 230,000 325.12 63.1 1
125 1373 268.50 570,000 312 14.3 0
126 1384 750.00 1,510,000 350.2 31.5 1
127 1395 640.00 1,360,000 351.25 52 1
128 1406 166.40 330,000 344.55 29.8 1
129 1417 360.00 765,000 357.13 33 0
130 1428 801.50 1,700,000 370.76 29.5 0
131 1439 505.10 1,073,000 356.5 15.1 0
132 1450 336.82 710,000 318 48.6 1
133 1461 250.50 530,000 336.1 27.11 0
134 1472 360.50 760,000 342.98 28.9 0
135 1483 364.10 770,000 318 23.1 0
136 1494 662.00 1,400,000 355.7 43.4 0
137 1505 264.20 560,000 308 12.6 0
138 1516 131.37 280,000 386 64 0
139 1527 345.70 740,000 369.5 16 0
140 1538 650.40 1,310,000 343.6 47.8 0
141 1549 642.50 1,340,000 316 47.9 0
142 1560 318.80 670,000 389.7 14.9 0
143 1571 769.00 1,610,000 360 8 0
144 1582 650.00 1,310,000 340.25 3.82 0
145 1593 320.00 760,000 285 7.9 0
146 1604 650.50 1,500,000 199.5 7.9 0
147 1615 788.00 1,870,000 210.4 24.1 0
148 1626 650.50 1,500,000 234.6 7.5 0
149 1637 640.00 1,500,000 255.85 29.9 0
150 1648 350.60 830,000 210.54 32 0
151 1659 660.00 1,530,000 229.5 33 1
152 1670 365.10 867,000 218.7 11.05 0
153 1681 768.10 1,820,000 218.7 11.05 0
154 1692 750.40 1,710,000 242.31 14.37 0
155 1703 365.00 866,000 228.1 8.5 0
156 1714 415.20 986,100 205.24 11.52 0
157 1725 750.10 1,781,000 290 2 0
158 1736 565.00 1,300,000 269 56.7 0
159 1747 369.10 870,000 242.6 36.4 1
160 1758 650.00 1,500,000 230.5 22.6 0
161 1769 150.00 350,000 211.45 24.7 0
162 1780 380.70 904,000 230.5 7.23 0
163 1791 750.40 1,700,000 265.7 43.5 0
164 1802 650.00 1,500,000 285 18.7 0
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169 1857 199.50 480,000 235.8 13.7 0
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359 3947 256.50 192,000.00 756.5 52.08 0
360 3958 260.70 285,000.00 772.1 5.68 0
361 3969 380.10 290,000.00 791.77 5.45 0
362 3980 220.50 165,000.00 720.9 31.4 0
363 3991 348.60 261,000.00 748.6 12.66 0
364 4002 258.30 193,100.00 754 74.16 1
365 4013 235.60 176,100.00 723.5 16.8 0
366 4024 156.25 117,400.00 702 30.6 0
367 4035 250.00 187,500.00 776.5 48.96 1
368 4046 150.63 112,500.00 754.5 45.63 0
369 4057 279.80 210,500.00 733.5 46.7 0
370 4068 365.80 274,522.00 704.6 56.16 1
371 4079 258.00 193,000.00 735.6 29.64 1
372 4090 345.50 260,000.00 731.5 42.46 0
373 4101 180.70 135,000.00 770 25.6 0
374 4112 120.70 90,000.00 789.8 9 0
375 4123 220.40 165,000.00 710 17.7 0
376 4134 208.10 156,000.00 693.85 27.04 0
377 4145 458.70 344,100 758.07 28.89 0
378 4156 535.10 401,100 751.1 20.07 0
379 4167 450.10 337,100 737.1 33.51 0
380 4178 752.50 564,100 791.3 99.1 0
381 4189 450.10 340,000 767.45 24.54 0
382 4200 362.10 270,000 752.5 24.53 0
383 4211 240.50 180,000 743.1 11.9 0
384 4222 140.00 105,000 732.42 10.3 0
385 4233 748.10 561,000 704.7 94.24 0
386 4244 248.50 186,000 784.5 24.85 0
387 4255 364.50 273,000 766.4 35.86 0
388 4266 365.80 274,000 720.5 55.7 0
389 4277 450.10 337,000 769.1 15.48 0
390 4288 220.40 165,100 785 16.95 0
391 4299 375.60 282 708 29.75 0
392 4310 280.70 210,100 730.5 17 0
393 4321 450.00 337,500 780.1 28.9 0
394 4332 340.50 255,100 790.5 16.16 0
395 4343 250.50 187,200 709.1 37 0
396 4354 220.00 165,100 730.2 11.64 0
397 4365 542.10 406,210 752.4 22.26 0
398 4376 210.70 158,100 770.52 47.9 0
399 4387 356.50 270,200 692.15 18 0
400 4398 564.50 420,500 776.5 39.15 0
401 4409 340.50 255,100 730.14 22.5 0
402 4420 420.00 315,000 767.5 14.15 0
403 4431 220.50 165,100 747.3 23.83 0
404 4442 240.70 180,525 723.5 11.4 0
405 4453 350.70 263,100 710.4 10.5 0
406 4464 262.50 196,450 785.9 20 0
407 4475 310.00 232,800 762.5 19 0
408 4486 180.60 135,450 740.65 22.9 0
409 4497 231.50 173,560 734.1 24.38 0
410 4508 220.50 165,800 760.4 37.4 0
411 4519 120.50 90,345 770.3 8 0
412 4530 240.10 180,100 754 26.4 0
413 4541 331.10 248,521 742.5 32.58 0
414 4552 180.10 135,100 754.5 23.15 0
415 4563 450.60 225,000 825.1 26.46 0
416 4574 875.10 437,500 805.05 50.44 0
417 4585 248.10 125,000 810.7 12.8 0
418 4596 480.10 240,000 855.25 19 0
419 4607 375.20 187,000 880.17 27.3 0
420 4618 650.00 325,000 817.5 21 0
421 4629 364.10 190,000 807 10.65 0
422 4640 462.50 231,000 460.4 30.3 0
423 4651 348.60 175,000 840.1 25.21 0
424 4662 220.70 110,200 860.4 15.6 0
425 4673 450.60 225,300 800.1 19.7 0
426 4684 768.50 380,000 840.6 34.18 0
427 4695 860.40 430,100 867.96 12.74 0
428 4706 364.50 180,000 890.1 30.3 0
429 4717 472.40 240,000 810.7 27.6 0
430 4728 648.00 325,000 838.4 18 0
431 4739 650.10 340,000 868.58 4 0
432 4750 468.70 240,000 884.8 45.56 0
433 4761 180.50 90,250 867.96 23.56 0
434 4772 458.10 229,050 891 34.71 0
435 4783 300.00 150,000 812.7 21.9 0
436 4794 281.70 140,000 870.34 31.7 0
437 4805 462.10 231,582 793.63 38 0
438 4816 450.60 225,100 825.1 26.46 0
439 4827 248.10 124,100 810.7 12.8 0
440 4838 480.10 240,050 855 19 0
441 4849 375.20 180,500 880.17 27.3 0
442 4860 650.00 325,500 817.5 21 0
443 4871 460.50 230,000 807.26 80 0
444 4882 220.50 110,025 881.72 22.8 0
445 1 350.10 175,000 813.5 14.8 0
446 12 120.50 60,250 804.52 9.73 0
447 23 220.40 110,200 820.5 21.03 0
448 34 240.86 120,100 792.04 12.89 0
449 45 750.40 375,100 780 68.7 0
450 56 240.60 120,300 864.1 41.5 0
451 67 415.70 207,850 841.15 26.5 0
452 78 350.00 175,000 800.1 29.5 0
453 89 450.00 225,000 881.56 40.97 0
454 100 220.00 110,000 856 14.5 0
455 111 220.40 110,100 840.78 13.36 0
456 122 450.50 225,000 867.8 45.5 0
457 133 220.60 110,300 867.96 19 0
458 144 140.50 70,250 815 23.02 0
459 155 480.60 240,300 860.7 47.91 0
460 166 450.60 225,300 894.56 51.5 0
ANEXO N° 4
DICCIONARIO DE LA BASE DE DATOS
Tesis: VARIABLES EXTERNAS QUE INFLUYEN EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES EN EL

CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO PERIODO 2012.
Ubicación:
Departamento Ayacucho.
Provincia: Huamanga.
Distrito: Ayacucho.
Lugar: Centro Histórico.
- BD Base de datos de la encuesta y donde se encuentra el costo del predio, área,

distancia contaminación y declaración de monumento.
-
NOMBRE DE LA TAMAÑO DECIMALES FORMATO ETIQUETA

VARIABLE
ID 4 0 Numérico Numero de Predio
AREA 8 2 Numérico Área m²
DISTANCIA 8 2 Numérico Distancia de la plaza mayor ml
CONTAMINACION 8 2 Numérico Área de contaminación m²
MONUMENTO 2 0 Cadena Monumento declarado
- 1 Si
- 0 No
PRECIO 8 2 Numérico Precio del Inmueble
ANEXO N° 5
CODIFICACIÓN PARA NO CONSIDERAR LOS VALORES ATÍPICOS
El Análisis Exploratorio de Datos (AED), surge de los trabajos realizados por

Tukey (1977), desde entonces su uso se ha venido incrementando, ya que se ha
comprobado que el examen previo de los datos es un paso necesario. Resultando
una parte esencial del presente análisis estadístico. El uso de la base de datos sin
evaluar su estructura, consistencia, presencia de valores atípicos y relaciones
entre variables, constituye una posición de caja negra el cual incrementaría el
grado de incertidumbre sobre los resultados obtenidos.
Identificación de valores atípicos (outliers)

Los valores atípicos son observaciones con características diferentes de las
demás. Este tipo de valores no pueden ser caracterizados categóricamente como
benéficos o problemáticos sino que deben ser contemplados en el contexto del
análisis y debe evaluarse el tipo de información que pueden proporcionar.
Su principal problema radica en que son elementos que pueden no ser
representativos de la población pudiendo distorsionar seriamente el
comportamiento de los contrastes estadísticos.
Detección de puntos influyentes y datos atípicos: Dist. De Mahalanobis, Cook, valor de
influencia
RESIDUALES
Minimum Maximum Mean Std. Deviation N
Predicted Value -195123,8906 1761173,1250 609352,2002 470636,62326 460

Std. Predicted Value -1,709 2,447 ,000 1,000 460
Standard Error of Predicted 9209,877 60595,395 16568,752 5039,305 460
Adjusted Predicted Value -197677,8438 1755643,0000 609279,1231 470238,71118 460

Residual -1144076,6250 505530,53125 ,00000 165369,21280 460
Std. Residual -6,888 3,044 ,000 ,996 460
Stud. Residual -6,935 3,054 ,000 1,003 460

Deleted Residual -1159636,8750 509057,68750 73,07715 167922,41505 460
Stud. Deleted Residual -7,325 3,083 -,001 1,013 460
Distancia Mahal. ,413 60,094 3,991 3,898 460
Distancia Cook's ,000 ,133 ,003 ,011 460
Valores de Influencia ,001 ,131 ,009 ,008 460
a. Dependent Variable: Precio del Inmueble S/.
La distancia de Cook la cual mide el cambio que se produce en las estimaciones

de los coeficientes de regresión, para el presente estudio son todos menores a 1,
siendo en general una distancia mayor a 1 objeto de revisión la cual no se aplica
en la presente investigación
Valores de influencia los cuales representan una medida de la influencia potencial

de cada caso, respecto a las variables independientes, utilizando como regla
general para orientar nuestra decisión, los valores obtenidos son menores que 0,2
los cuales se consideran poco problemáticos de existir valores superiores a 0.5
estos debieran ser revisados.
OBSERVACIONES INFLUYENTES Y DATOS ATÍPICOS
Como se puede apreciar existe linealidad en dos variables predictores no
existiendo posibles desviaciones de los datos desde el modelo lineal que se está
ajustando.
ANEXO N° 6
RESULTADOS DEL MODELO
Antes de pasar a la presentación y comentario del modelo de regresión, se

muestra el cuadro N° 17, los estadísticos que relacionan cada una de las
variables independientes con la variable dependiente de forma multivariada. De
esta forma pueden ser completados los comentarios realizados posteriormente
tras el análisis de regresión
ESTIMACION DEL MODELO
CUADRO N° 17
Unstandardized Standardized
Coefficients Coefficients
Model B Std. Error Beta t Sig.
(Constant) 548940.156 27692.394 19.823 .000
Área m2 1681.468 40.575 .676 41.441 .000
Distancia de la -1171.292 37.995 -.560 -30.827 .000
Plaza Mayor
ml.
Área de -447.373 394.609 -.020 -1.134 .258
Contaminación
m2
Monumento 11595.715 21170.929 .011 .548 .584
Declarado
Se muestra el modelo de regresión planteado en la misma podemos distinguir 06

columnas; la primera presenta el conjunto de variables independientes que forman
el modelo; la segunda, presenta los coeficientes B, que son los coeficientes que
dan origen a la ecuación de regresión; la tercera, presenta los mismos
coeficientes B estandarizados en los cuales nos permitirán interpretar de forma
más directa la variación experimentada por la variable dependiente, en función de
los cambios producidos en las distintas variables independientes.
De aquí se deduce que la ecuación de regresión es:
𝑦𝑦: 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝
𝑥𝑥2: 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚
𝑥𝑥3: Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐ó𝑛𝑛
𝑥𝑥4: 𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
Modelo: 𝒚𝒚 = 𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓. 𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏 + 𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏. 𝟒𝟒𝟒𝟒𝟒𝟒𝒙𝒙𝟏𝟏 − 𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏. 𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐𝒙𝒙𝟐𝟐 −𝟒𝟒𝟒𝟒𝟒𝟒. 𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑𝟑 + 𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏𝟏.𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕𝟒𝟒
Tal como está expresada la ecuación anterior parecería que el área de

contaminación tiene efecto negativo.
No obstante, la ecuación de regresión en estandarizadas nos mostrará todas las
variables en la misma dimensión. Así:
𝒛𝒛 = 𝟎𝟎. 𝟔𝟔𝟔𝟔𝟔𝟔𝒛𝒛𝟏𝟏 −. 𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝟓𝒛𝒛𝟐𝟐 −𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝒛𝒛𝟑𝟑 + 𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝒛𝒛𝟒𝟒
Centrándonos en los signos y la intensidad de los coeficientes de regresión, se

puede afirmar que las variables externas que influyen positivamente en el precio
de los inmuebles son, por orden de intensidad: la declaración de monumento
histórico y el área (superficie ocupada por el predio),
De este modo, e interpretando el signo negativo de los coeficientes, nos
encontramos que la localización del predio (distancia de la plaza mayor) y el área
de contaminación introducidos en el modelo disminuye su probabilidad de obtener
altos precios en ese orden.
Este modelo nos informa de las principales variables que influyen directa e
inversamente en la probabilidad obtener los precios de los inmuebles en el centro
histórico de la ciudad de Ayacucho.
ANEXO N° 07
ESTIMACIÓN DE LA FUNCIÓN DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS:
El primer problema con el que tropezamos es en efecto el de especificar y estimar

la función, llevando a cabo una regresión entre el precio observado de las
viviendas y las propiedades mencionadas, utilizando para ello la forma funcional
que produzca un mejor ajuste.
En el gráfico N° 01, se puede apreciar en la parte superior cómo evoluciona el

precio (P) de un bien privado (la vivienda) en función de la cantidad de un bien
ambiental en este caso la contaminación visual (X).
En la parte inferior de la figura se mide el precio implícito del bien ambiental (Px=
P / X) tal y como se desprende de la información contenida en el cuadrante
superior: es la derivada de la función allí especificada.
Como se aprecia en el panel (a) de acuerdo a la relación funcional especificada

entre P y X, el precio de la contaminación visual (caída del precio de la vivienda
que supone una unidad adicional) se va haciendo cada vez menor, al aumentar el
nivel del mismo. El perjuicio que se va causando al aumentar el nivel de la
contaminación visual (refleja en la disminución del precio de las viviendas) es cada
vez menor: La persona estaría dispuesta a pagar cada vez más por una reducción
adicional del nivel de contaminación visual).
GRAFICO Nº 01
En el panel (b) la contaminación visual parece ir haciéndose cada

vez más insoportable. El precio de las viviendas cae más que
proporcionalmente al aumentó en el nivel de contaminación visual, lo
que origina un precio creciente del mismo, reflejado en el cuadrante
inferior de la figura.
Una vez analizado la ecuación correspondiente, la estimación de sus

parámetros a partir de los datos puede hacerse de dos formas:
• A través de un ANALISIS DIAGONAL o cross section, en el que se

analiza un conjunto determinado de viviendas, en un instante del
tiempo, y se recogen tanto sus precios como sus diferentes
características.
• Mediante un análisis temporal, en el que se estudia cómo cambia el
precio de una determinada vivienda o conjunto de viviendas, al ir
variando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la zona.
Debemos precisar que las personas no son iguales, no todas tienen

la misma demanda con relación a los bienes ambientales, y se
pueden cometer algunos errores si no se matiza la información.
Para ello analizaremos lo siguiente que el precio de una vivienda de

determinadas características P, es una función positiva de la
dotación de mejores zonas de recreación o aéreas con menor
contaminación visual (X). La curva DD ( P/ X) de la parte inferior
de la figura muestra precisamente el precio implícito de la zonas o
aéreas con menos contaminación, tal y como lo determina el
mercado. El diferencial de precio que hay que pagar por un espacio
con estas características, al aumentar los metros cuadrados de
zonas con menor contaminación visual.
En la situación inicial la caracterizada por una dotación Xo, se

apertura nuevas zonas con mejores condiciones y nos trasladamos
X1, ¿Entonces sería correcto afirmar que el beneficio de la medida,
y, por lo tanto, el valor implícito del bien ambiental, podría
aproximarse analizando la curva DD (la función de demanda de
mejores espacio de acuerdo al precio hedónico de la vivienda)
comparando el valor del excedente del consumidor agregado en la
situación original y en la final?
GRAFICO Nº 02
No todas las personas son iguales, ni tienen la misma renta. En la

situación inicial, las personas que ocupaban el espacio (familia i) se
encontraban en equilibrio. Pagaban por las zonas con menor
contaminación ambiental (valor de su disposición a pagar por ellas
(Dpi), de ahí que se encuentren en equilibrio en un punto como A, en
el que pagan por las mejores zonas, en el margen, exactamente lo
que estaba dispuesto a pagar. A la izquierda de A, el precio de los
aéreas con menor contaminación es inferior a esta disposición,
mientras que a la derecha la supera: A es pues un punto de
equilibrio. Por ello, si se les propusiera ampliar esta oferta hasta X1,
la respuesta es que estarían dispuestos a pagar por ello, en el
margen, una cantidad X1C, ni un céntimo más: eso es lo que dice su
curva de demanda implícita. En el mercado, sin embargo, por un piso
de esas características con X1, zonas de menor contaminación se
paga más (X1B) ¿Por que? Hay familias cuya demanda de aéreas
con menor contaminación es mayor (DPj), ellos también están en
equilibrio, en el mercado pagando por las aéreas o zonas en mejores
condiciones ambientales entonces su disposición a pagar por ellos
(DPj), en el punto B. al fin y acabó la curva de demanda de zonas
con menor contaminación estimada con ayuda de los precios
hedónicos de las viviendas no es sino el lugar geométrico de los
puntos de equilibrio de las distintas curvas de demanda individual,
pero no indica cual es la demanda de cada grupo, familia o persona.
Esto depende de sus gustos, características socioeconómicas, de su
renta etc. 1
1 Valoración Económica de la calidad Ambiental Diego Azqueta Oyarzun Pág. 137-139

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Lima, 2 7 JU l, 2001
Visto los Acuerdos Nº 01/20.07.2001 y 02/26.07.2001
-��
-:4
�ti '1\ J )_,";,<:> la Comisión Nacional Técnica Calificadora de Proyectos Arquitectónicos y demás
JJfl
-�...� umentación
. sustentatoria,
. y;
CONSIDERANDO:
Que, el artículo 21° de la Constitución Política del Perú señala

que es función del Estado la protección del Patrimonio Cultural de la Nación;
Que, el artículo 6º de la Ley Nº 24047, "Ley General de

Amparo al Patrimonio Cultural de la Nación", faculta al Instituto Nacional de Cultura a
proteger y declarar el Patrimonio Cultural arqueológico, histórico y artístico, así como
también las manifestaciones culturales orales y tradicionales del pafs;
Que, el fnstituto l'facional de Cultura, en cumplimiento de la

función que le asigna la ley, viene realizando una permanente identificación y registro de
inmuebles, espacios y áreas urbanas que por su valor histórico deben ser declarados
, � integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación;
J
Que, la Comisión Nacional Técnica Calificadora de Proyectos

�.
1
'-\::J�. "· quitectónicos mediante Acuerdo Nº 01 del 20 de julio de 2001 y 02 del 26 de julio de
"fo1 "��-4
... 001 propuso se declare monumento integrante del Patrimonio Monumental y Cultural a
\.
diferentes inmuebles y Ambiente Urbano Monumental del departamento de Ayacucho
cuya construcción se fue consolidando en fases sucesivas entre el siglo XVI al siglo XX,
constituyen testimonio histórico de la evolución arquitectónica desarrollada en la ciudad de
Ayacucho;
Estando a lo visado por la Dirección General de Patrimonio

Monumental e Histórico, la Dirección de Registro Nacional del Patrimonio Cultural
Inmueble, la Gerencia Legal y la Dirección Ejecutiva;
De conformidad con lo dispuesto en la Ley Nº 24047,

"Ley General de Amparo al Patrimonio Cultural de la Nación"; Decreto Supremo
Nº 027-2001-ED que aprueba el Reglamento de Organización y Funciones del ínstituto
Nacional de Cultura; Decretos Suprémós 039-70-VI y Nº 63-70-VI que aprueban el
Reglamento Nacional de Construcciones; Decreto _Ley Nº 25762, "Ley Orgánica del
Ministerio de Educación", y su modificatoria Ley Nº 26510;
.,, OJ - \·.,
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I:======::!::=====��--===��,..�=��=:::-::�=� ----....--· ---- _:.. _____,'"' -. 7 _ /

SERESUELVE:
ARTÍCULO 1 °,- DEC LARAR MONUM ENTO integrante

PATRIMONIO CULTURA L DE LA NACIÓN a los siguientes inmuebles y
biente Urbano Monwnental:
DEPARTAMENTODEAYACUCHO
Provincia de Huamanga
Distrito de Ayacucbo
l. Jr. Arequipa 219-225-231
2. Jr. Arequipa 250-256-260
3. Jr. Arequipa 267-273-279
4. Jr. Arequipa 296-298 esquina Jr. Sol
5. Jr. Arequipa 325
6. Jr. Arequipa 354-358-362
7.- Jr. Asamblea 178-184
Jr. Asamblea 183-187-191-195-197 esquina Jr.María Parado de Bellido 492
Jr. Asamblea 192-194-196 esquina �r. Maria Parado de Bellido
Jr. Asamblea 215-219
Jr. Asamblea 274-280-284
Jr. María Parado de Bellido : 18-124
Jr. María Parado de Bellido 158-152
Jr. María Parado de Bellido 16.1-167
Jr. María Parado de Bellido 203 esquina Jirón Libertad 710
Jr. María Parado de Bellido 333-339-345-349-353
Jr. María Parado de Bellido 541
Jr. María Parado de Bellido 548
Jr. Callao 155-159-163-167
Jr. Callao 179-182
Jr. Callao 189-191 esquina Plazoleta San Francisco de Paula
Jr. Callao 239.�247
Jr. Callao 250
Jr. Callao 253-257-257A-263
Jr. Carbajal 105 esquina Jr. José Galvez
Jr. Carbajal 425
Portal Constitución 1 esquina Jr. Lima 106-110
Portal Constitución 2-3-4-5-6
Portal Constitución 7-8-9-10
Portal Constitución 11-12-13
Portal Constitución 14-15-16-17 (Prefectura)
Portal Constitución 18-19-20-21-22-23 (Corte Superior de Justicia)
Jr. Cusco 101 esquina Jirón Asamblea, Plazoleta de San Agustín
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Jr. 9 de Diciembre 369-373-377-381
Jr. 9 de Diciembre 385
Jr. 9 de Diciembre 391-395 esquina Manco Capac 276-294
- Jr. 9 de Diciembre sin cuadra 3, (Manzana 30 lote 23)
- Jr. 9 de Diciembre 412-416
Je 9 d� t)igi�m�� 4 l 8-4iQ (C(l.PiUi\ Virg�n <i�l R9��º q� CW4\\imrni@)
- Jr. Pizarro 212
- Jr. Piz.arro 218
'/
Jr. Pizarro 270
Jr, Pi�Q )?7
Jr. San Martín 273 (Casona Carrillo)
Jr. San Martín 330
Jr. San Martín 350 (Pedagógico Jesús Na7.areno)
Jr. S(\n Mªrtin 4iQ-4i4-4J�-4n
Jr. San Martín 421-425-429
Jr. San Martín 436-442-446-452
Jr. San Martín 552-558-564-570
Jr, s�n M.�nt�-577-�lP-��1
Jr. Santa Clara 100 esquina Jr. Grau 409-419
Jr. Sol 360-365
Jr. Sol 618 esquina Jr. San Martín 694
- Jr, SQl <??Q
Jr. Tres Máscaras 152
Jr. Tres Máscaras 194 esquina Jr. San Martín
Jr. Tr�:i M��- iQQ-iQ4-iQ& ��qyinª Jf.. S.� M�ín <?4?
Jr. Tres Máscaras 219-225-231
Jr. Tres Máscaras 277-283
ú: T��; M�¿�ra,; 296-'e�quina Jr. Arequipa sin Plazoleta de la Buena Muerte
Jr. Tres Máscaras 440-448
Jr, Tr�� M.��B� 491 <;�<11,1ü�� Jr.. M�!i.� PªX�9<? 4� !?�l.!.!.9<?
Jr. 28 de Julio 100-106 esquina Jirón lima
Jr. 28 de Julio 133-136-139-143-147-151
Jr. 28 de julio 202-206 esquina Jirón San Martín 382
Jr, i� d� JvHQ itQ-214-nQ-il�
Jr. 28 de julio 247-251-255-259
Jr. 28 de Julio 263-267-271-275-279-283-291 esquina Jirón Carlos F. Vivanco 209
Jr. 28 de Julio 270-274-278-284-290 esquina Jirón Carlos F. Vivanco
Jr,
Catalina
iª Q(? J'-1-H'?. <;1*,W:� J �n ��9l!in�. G�H� G<?.{�Vª9:� (G�.é dt: w�r�i<;i<?.� Q,� Sªn�
173.- Jr. 28 de Julio cuadra 3, esquina Jirón Carlos F. Vivanco cuadra 1, esquina Jr. Grau
cuadra 3, esquina Calle Santa Clara (Mercado de Abastos)
Jr. 28 de julio 401-413-425 esquina Calle Corcovado
Jr. 28 de Julio 524-528-532
Jr. 28 de Julio 541
Jr. 28 de Julio 538-540-548
28 de Julio 541
28 de Julio 549-549A-553-557
Jr. 28 de Julio 558-564-570 ·
Jr. 2� 4� JiJU<>. ?Ql-?Q?
Jr. 28 de Julio 572-576
Jr. 28 de Julio 580-584
Jr. 28 de Julio sobre Río Sec.o (Puente Santa Teresa)
Jr. 2� 4� J\l.H<>. (:?QQ-(SQ2-QQ4 -6Q�-(j l2
Jr. 28 de Julio 603
Jr. 28 de Julio 630 esquina Plazoleta de Santa Teresa (Monasterio de Santa Teresa)
Jr. 28 de Julio 694 esquina Plazoleta de Santa Teresa
Jr\ -
- de
. - 28 . --�. . .. 706
-, - Julio . - -
Jr.28 de julio 724 (Hostal Valdelirios)
Jr. Versalle (Acueducto de Sotoqchaka)
Jr. Carlos F. Vivanco 249-255
Jr, Cª{lQs F, Vivªnc;Q 4QQ-4QQ-412
Jr. Carlos F. Vivanco 420
Jr. Carlos F. Vivanco 474
Calle Corcovado 156
Ambiente Urbano Monumental
Jirón 2 de Mayo cuadras 5,6 y 7

cªn� wnw.-�� 1 Y2
Jirón Tenería
DISTRITO DE SAN JUAN BAUTISTA

Jr. La Mar 256
J r. La Mar 306-308 esquina Jirón Arica
Jirón Moore 185
Jr, M@�v� lQQ
Jr. Munive 102-104
Jr.. M9mv� l 09- l 08
Jr. Munive 11O
Jr. M1J.rnv� ll'.f-ª
Jr. Munive 112-114-116
Jr. Munive 115-117-119
Jr. Munive 121
Jr, Mvntv� l ZJ
Plazoleta San Juan Baustista 100-104-106-11O
Plazoleta San Juan Baustista 163 (Gobernación de San Juan Bautista)
Jr. Wari 104-106
Jr, Wan ti�-lJ<?
Jr. Wari 148-154-166
Jr. Wari 194-196
Jr. Wari 209-215
�_ .. _ /J_ .. ,. _,� _ �.,,,_,,.,. .1__ .- /J l1'JA.- __, _ . - A 'IA·O, 707
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REGÍSTRESE, COMUNÍQUESE Y PUBLÍQUESE
i::: !:::- L
DIRECTOR NACIONAL
Instituto 1-:aciooal de Cultutt
.:¿g8 ............. ./
-JHC� 707
ºoNr
hduto Nmal de Culbla
COMISION NACIONAL TECNICA CALIFICADORA
DE PROYECTOS ARQUITECTONICos·
SESION 20 de julo del 2001
ACUERDO 01
RECURRENTE DIRECCION NACIONAL
ASUNTO Propue� de declaración de Morumento a inmuebles lbícados en el

distrito de Ayarucho, provincia de tumanga, departamento de
Ayacucho.
VISTOS Dorumentación preseritada

Informe Nº 49-2001-INC/DRNPCI-AMB
CONSIDERANDO
Que, los nm..iebles e�auados, ruya construcción se fue consoidando en fases sucesivas entre el S.
XVI y el S. XX, ron�yen testimonio his1órico de la evoución arquitectónica desarrolada en la
ci.Jdad de Avacucho.
SE ACORDO
1. ftoponer se dedare Mommento lnteg-ante del Patrimonio Cultual de la Na<;ión a los siguientes
inmuebles ubicados en el distrito de Ayacucho, provincia de Huamanga, departamento de
Ayacucho.
1-- Jr.--·7Ar u· a 2 9 225
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·g·_·:·..��Hi t��r��;i'�!�&�tL._--üna i�. aeldo
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JQ.__ Jr. Asamt,_�..i_..l 1!5,219 ·-- ._.. ._..__ .._.._.. _4--_.___ ACD
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13 Jr. BeNído 361,367 ACD
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1a Jr. Callao 189,191 e�una Plazoleta . s. F.de ACD
Paula · . -
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1 26 Portal Constitución 7 8.9,10
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º�Nr
-- tlstluto � de Cuttn - ·--··-A- _D_--
27 Portal Constitucon 11,1 2).-,-- 3 --------,--- ---- C
28 ��-Constitución � _1.l!_�_J_(?_'1_?__
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º__Jr .. ___ 1ÚJzco 203,207¡209,2
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31 l-.__ 1T ÚJZCO 219,221�;2._3_1�,2_3_5______________--',.AC....C..c_D--4
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íl�·-{é7·��-�:H;�,32�CJJ0 ,334 -· . . . ··-------·-:-�g. -
137 x. 1 Cuzco 359 ACD
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49 __ .k.___ -t2de Mayo 240,.24�244_··· ·· ·--------,f------------· ACD
50 _ _Jr. ___ 2 de Mayo 25�256�60..L264 __. ________.___________ ACD
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51 l-. 12 de Mayo 255,-,267,273
Jr. ···11 -·
2 de 287, 289 ACD
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53 .x. AC D
Mayo
1 2 de Mayos/ n wadra 2 esquina Carlos
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54·--J.-.-- · -t-2deMayo301 ·-05·····3· 09
, ,31 3 ,317esquna
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ACD
55 Jr. 2de Mayo 603,607,611,615 esq..1inaral!! C

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. 2 de M avo 744.748 .752 ACD
161 Jr. Garcilam de la Veoa 157,161 ACD
'I62 .K. 1 Garcila1.o d" ra·veqa 203,209 esquina Jf ACD
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_ 68 Jr. Garcilazo de la Vea a 449
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1 Vivc:1nco 101 · · 109 119 123
_78 .Jr-. _Jf"Jfa\1 �627
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¡_85 ___!�. 1 Grau 732 ACD
ACD
1 86 Jr 1 ,,,.�., I �o ·-t---- ----·--·-· ----
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ACD
88 Jr. 1 Grau r.:obre rlo Seto P\Jente de San Bias ACP
J ACD
89 Portal! Independencia S2,53,S4,55,56, Rectorado de la ACD
157,58,�6.0 61 62 UNSCH
ACD
1 1 Portal Indeµendencía 72 esquina J-. 28 de Julio UNSCH ACD
_90·--·· Portafmndepehdencia. 6J.,.64,_6 �6�67 _&8 69 70
11------·-· - 103 105 109 ·--------+------·---�=---¡
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94_. Jr._. J.retad 291 __ ·-·-·--·····-·----···--· ·---·-- ·--·------------

95 Jr. Libertad 403 .. 413 �17 ,.25 433
--- -·····--··-···· .. ··-- .. --····-·····-'··L!..·· ·-·'·······�·-'::!.L!-.--.-----+--- ACD
ACD
96 Jr. Liberrnd. 680...::_ ·----- ___ ACD
97 -•· libertad �Jina .) . Tuoac Amaru y .x. de F\Jca Cruz
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1 10 3 Jr . ... · · +Moo� 146 e ina .l'. Carba. 1 ACD
¡ to4 :W. . 1 9 de Diciembre 112,118,160.189 flS4Ji"e Hotel de Tll"istas
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1 Porta! Unión 79,25 v esquina .Jr. Beftido

! .. ...... r i•HU . . . .. -· .. . i . ·-·--· ········-- ......... ·····---··-·---·-
105_.J.-.... - 9de.Dicienibre 1931 5,197. ----··- -- __ ACD
106 "Jr. +1 <) de l>toembre . .
1
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Jr. Berdo . · ACD
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107 Jr. 9 de Okiembre 2.05 esquna Plazoleta de

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108 .x. 9 de Diciembre 211 esquila plazoleta de

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1 109 Jr. 9 de Di,.;iembre 212, 218 Ex Convento de Sw. ARE
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l-1-'-1-C-1 _,--'---'-4-9.;._de Dcierrbre 257,265,273 ACD
112 .l-. 9 de Dciembre 277,283,29 --:::---::-3-----,-----t----
esq..,na -----�=--1
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MariSl.al c.á�1es 1104
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116 .l'. 9 ck Dbembre 361 - . ACD
_!J7 ---�·-- 9 df. 1 >ic�re 369,373,377 381 .ACD
_!±_�--�. 1 9 � Dciembre 385 · ACD
119 Jr. 9 de 6�1embre 391,395 esquina Manco ACD
----- - --- CaJM(-_.?Z�.:?J.4 -------- --- - --- ---------- --- --------
129 Jr. 9 de Dic.ierrt>re s f n ruada_]___ _________Manzana 30 lote 23 ACD
121 .x. 9 de l>ciembre 412,416 ACD
122 .l-. 1 9 de Dciernbre 418,420,- Capilla Virgen del ARE
Rosario de· ..
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129 _}.,:_.___ San Marth -, 421,4?5 429 ACO
130_ Jr .. ___ �>an f'.1artn 4 36,442,+46_,4�_2._ _ .. _ ____________ . ___________ __ __ ACD
11!__:!_:___ �an Marth 55��-ª_264 ¿70 ·-----;------- ACD
132 Jr. 1 San lvlarth 5 /7 583 58l I ACD
133 Jr. --r�,at:;� -c°tara_fo_ct�,aj-:&-�-:;�--, ACD
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JJi. .-!_, _ ____ -�l 36_0-'-365.-I · . __ ____ __ __ _ _ _____ �-----· ____AC_ __ O ..,
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n ª .l' S an M rtin 94
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13
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i --- ·-·T1t:·� Máscar as 15 2_:,·· -- ···--··-··-------------+---·------------, ACD
138 Jr. Tres Máscaras -- 172 ----·---·---------.. ----� -------------�- ACD --!
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13 9 J,. 1 1 res Máscaras_ 194 �ina ..) . San Marm _________ ________ AC'-'- _D-----;
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-_ _ P let.a de L1 Buena Muerte
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I Tres Máscaras 44.º-'_j_448______________ --+-------------'-:--::-::::---,
M8 '1'.
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Trf-s Máscaras 491 �quina Jr. Belido
-------------'--':=g=-g-1
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� 151 __)r. 1.8_df' _l.tlio _:._541 _________________ ..............---4--------� =__ _
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1-···152.. Jr . f128.. ú_ it! .lJlio.. 549 549ª,553 557 .

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1
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O
ºoNr
lnslluto Nack>nal de-- Cultura
154 Jr. 28 de .lJlio 580,584 ACD
155 Jr. 28 de .l.iio sobre Río Seco f\Jente Santa Teresa ACP
-----.l-.
156 ·-·�·- 28 de· .l.ak> 600,602,604,608p02 ACD
157 .Jr. 28 de l.lio 603 ACD
158 .Jr. 2B de .l.ilio 630 esquna Plazoleta de Mon�ri> de Sa:lta ARE
Santa Teresa Teresa
159 Jr. 28 de .l.ilio 694 esquna fltazoleta de ACD
-··--·--·-·--. Santa Teresa
·------------- ---
160 Jr. 28 de- .lJ io 7 06 ACD
161 .X. - 28 de .lJ lío 7 24
--·--- · -- Hostal Valdelrios ACD
162 .Jr. Versalle AaleciactD de ACP
1 ·-·· Sotoachaka
J§1_ Jr�_ Vivanco C. f_.249'A} _____ - ACD
164 Jr. Vivanco C.F. 400 406,- 412 ACD
165 .Jr. ..-·-··t---
------- Vivanco C.f. 420 - ACD
166 Jr.-
.... .. --··. - -·--- .... J.. •.•..•. --·--·-- ··--··-------- .�-
� Vivanco C. F. 4 74 ACD
2. Solicitar a la DRNPCI realice los trámites necesarios para su dedcl-ación.
--------------------..--.. ·------ ................ __

.,
_,_.., ----- �:::� // --
··------- º.-PEDR
Arqº BERTHA E�tELA BENAVIDES LQaIROz LA TORRE
Di-ectora General del Patrinonio Di'ec de Registro Nacional de
Monumental e Histórico def INC Patrimonio Cultl.l'al InrnJeble del INC
R-esidenta de la Comisión Seaet.ario de la Comisión
Dra. AMALIA CASTELU ZAlfZ

Representante del 0M
!
· No estuvo presenlt!
hqº ALDO LERTOP Arq º LUIS T AGLE PIZARRO
Representante del I Representantl!! del CAP
PQ/IC
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·- .· ·_·_ .·_· _·-:.��--
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..JNC
u
Nr �z:"">� :z
nti>twJooa! deCulura
COMISION NACIONAL TECNICA CALIFICADORA
DE PROYECTOS ARQUITECTONICOS
SESION 26 de julio del 200 1
ACUERDO 02
RECURRENTE DlRECCION NACIONAL

ASUNTO Propuesta de declaración de Monumento y Ambiente Urbano
Monumental en el distrito de Ayacucho 'J San Juan Bautista de la
provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho
VISTOS l.>ocunentación presentada

Ficha de InfOímación Básica
Informe Nº 051-2001-INC/DRNPCI-AMB
CONSIDE:RANDO
Que, los nrn.aeb� evalJados, cuya construcción se fue consolidando en fases 9.Jcesivas entre el S.
XVI y el S. XX, ccnstih.Jy en tl!stimonio histórico de la evo lución wquit.ectónic.a desarrollada en la
cu dad de Ay ac..ud ,o.
SE ACORDO
l
1. Proponer se dPdare Monumento lntegrantl> del Patrmonio Cultural de la Nación a los siguientes
nnuebles ubicados en el dstnto de Ayarudio, provincia de Huamanga, departamento de
Ayacucho.
--. -- ] Be ·--- -- ·-· - - .. -- -· -··· -· ..... - -·· - . '···----·-- --- ·--··--
1_-T 1 Jr . lido �.:E-- de 118 121 ACD
f_,____ )r-· -·· t-··. ···-. ---··- --- . -··· .L ----- ------- ·······--· - --
1 Ht>lido M . ._, df. t 58 152 -· - ACD
3 l- - .. ¡ &�!(Jo tvt__r.'. �J6.J.i 1f?l_ _ -----_. ·--- ---- ACD
4 .-Jr. 1 BPlido M. P. d� 201 es qu ina .l. ACD
··----- 1 Libertad / 1 O ·---------·
1.�_- : __ j, [�,igo .M· P.-� .?.Q?,?.!J. ...... ···- . --- - ------------- ACD
16 · ---IJr --- .. H,,.llido M,_p_ de 233,239 .... _______ ACD
1 - �l DcUiúo _M_. P.de 267J.273 ______________ ·-·-- ACD
Ll- Jr�
¡
tf- �e'ale Corcovado l 56 --------- ACD
Cuzco lOJ esquina .-. Asambtea ARE
Plazoleta de San Aaustí-1
1t 1 0 lr. Ü 17C'(l 151.145 e�uina .x. Tres Colegio San .l.lar, Bosco ACP
¡ú- - ¡
···- Mascaras . - ..- .. -----..... ______
Convento de San franclsa, ARE
, _,
G�rcilam· de L, V�ga 154

i 1 ! !d e l·'auia
¡1 2 1 Jr lL:_
. ___ ibertad 543 ,5 49 ,5 55 561
, , 567 ACD
¡_n_ --1-
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Jr. _ �-l,.�-�ta.�-�?7I'-5,Jl}_t- _ ··--·· ,, _____ .. ------- ---- ACD
-
1 Libe.-tad 591,595 e uina .x. Calao ACD
11 4 I.Jr .
-- --- 1 Pl,321 ª- ··- -- _____.,,______
sq
lis-·-t-
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J,. 1 Ul>ertad -,631,-,- ----· ··- ----------·. -- --- - � ACD
· • 1 Sun Márt
í:;· 330
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ACD
.Jr �n Martn . v;o
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. 1 _J.-- -- -- - ---·-··· Pedaoóaico Je�s Nazare� ACO
J ,Ji:_•.. - 128de .Llo,10 106�na__l. L.ire .. ------ ------------ ACO
·ir. ., ACD
1t' 1 1 � fl de lriot'.B,136,139, 143,147, ' ·-
1 1 1 l :> 1 . -·- ---·--·-·------- -··· , ..
�B�_-·_·_·__·_·. _· ·_·:. .·.··.

........-_,. ..,_ .,
� NC�
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--- nlü> Nacimal deCulura
20 .Jr. 28 de l.Jli> 202,206 esquina l'. San ACD
Martí, 382
-----�---------·
21 l-. 28 �.lJio 210,214,220,� ·· ACD
22 .X. ·- 28 de lJio 247,251,255,259
23 l-. 128 de .lJio 263,267,271,275,279,
ACD
ACD
[�� r=ria::7:·;2:;;:290,
--· - ---·---
1fil"ª .)-. Carlos F. Vivanco

·-···
ACD
25 28 de .lJlio cuadra 3 s,ih esquina Casa de Ejercicios de Santa ARE
·-
r j calle Corcovado Catatna
.x.
1 1 l-.
126 128 de .lJlio cuaci-a 3, esquina .x. Mercado de Abastos
Carlos F. De Vivanco ruacta 1,
ACP
¡ esquila.). Grau ruadra 3, eSQuina
calle Santa Clara ·
1 27 Jr. 28del.JIK>401,413,42Sesquina
.. ······· . .. . . . .. .1.Lalle Corrovado
- --·---·-·· ··--·----·
ACD
Jr. 1 28 de .lJ&o -,541
28
30 .X.
29 Jr. !.
28 de .Al lio 5 5�564 27 O ___
¡ 28 de .lJio 561,-,565
-
ACD
ACD
ACD
Declarar Ambiente Urbano Monumental a las siguientes catles del distrlo de Ayacucho, provi1cia
.
2.
de Huamanga. departamento de Ayacucho.
1 Oedarar Monumento a bs siguientes nmuebles ubicados en el distrito de San .lJan Bautista,
- ··¡G;·M·ar 256. ... . . ......... ···---·· ········- -·-·-----··

provincia de Huaman9c1, depa-tanento de Ayacucho
1 ACD
·¡-_·-·---
.Jr. i La l-. Arica ACO
3 Jr. _¡Moore 185 -··--· ACD
2 Mar 306
····7 ... - . .. . . , 308 esuina .
. . ..... ··-- ·-···------¡.;.."--::--:'---!
4 Jr. 1 Muntve 100 ACD
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1�1':.1niv.e 112,114,11�. ·- ....... ·····--··
,�a1ive .11 Jh,. -
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17 Ji.···--·· ··--{Warj148.J54..t 166 . _ ------··..····-·-··------- ACD
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/INC
Jr. Cusco 153-145 esquina Jirón Tres Máscaras (Colegio San Juán Sosco)
Jr. Cusco 203-207-209-215
Jr. Cusco 2Í9-221-23 l-235
Jr. Cusco 264-268-272
Jr. Cusco 281-285
Jr. Cusco sin cuadra 2
Jr. Cusco 316-326-328-330-334
Jr. Cusco 319-327
Jr. Cusco 359
Jr. Cusco 370-376
Jr. Cusco 373
Jr. Cusco 380 esquina Jr. Pizarro
Jr. Cusco 409 esquina Jr. Pizarro
51.- Jr. Cusco 441
52.- Jr. Cusco 471
53.- Jr. 2 de Mayo 120-126-132-136-140-148
54.- Jr. 2 de Mayo 137-141-145 (Quinta Parodi)
55.- Jr. 2 de Mayo 156-158-160-164-168-172
56.- Jr. 2 de Mayo 175-179-183, esquina Jr. San Martín
57.- Jr. 2 de Mayo 226-230-236
58.- Jr. 2 de Mayo 240-242-244
59.- Jr. 2 de Mayo 252-256-260-264
60.- Jr. 2 de Mayo 255-267-273
61.- Jr. 2 de Mayo 287-289
62.- Jr. 2 de Mayo sin cuadra 2 esquina Carlos F. Vivanco 309
63.- Jr. 2 de Mayo 301-305-309-313-317 esquina Jr. Londres 120-124
64.- Jr. 2 de Mayo 603-607-611-615 esquina Calle de la Tenería sin cuadra 1
65.- Jr. 2 de Mayo 614-618-622
66.- Jr. 2 de Mayo 629A-629-631
67.- Jr. 2 de Mayo 630-635
68.- Jr. 2 de Mayo 665
69.- Jr. 2 de Mayo 744-748-752
70.- Jr. Garcilazo de la Vega 154 (Convento de San Francisco de Paula)
71.- Jr. Garcilazo de la Vega 157-161
72.- Jr. Garcilazo de la Vega 203-209 esquina Jr. Callao 206-215-229
73.- Jr. Garcílazo de la Vega 248-252
74.- Jr. Garcilazo de la Vega 250 esquina Jr. Callao 194-196-198
75.- Jr. Garcilazo de la Vega 258-266-272
76.-.- Jr. Garcilazo de la Vega 276
78.- Jr. Garcilazo de la Vega 449
,.-'
80.- Jr. Garcilazo de la Vega 467
81.- Jr. Glorieta 293
82.- Jr. Grau l 19-125-137-139-143
Jr. Grau 130-136
Jr. Grau 149-155-161-167-l 73-179-185-l 91
Jr. Grau 150-158-162-166
Jr. Grau 170-174-178-180-l 84-190-l 96 esquinaJr. San Martín
Jr. Grau 285-289-293 esquinaJr. Carlos F. Vivanco 101-109-119-123
Jr. Grau 613-627
Jr. Grau 637-641
90.- Jr. Grau 667-671
91.- Jr. Grau 672-676-680-684-686
92.- Jr. Grau 695
93.- Jr. Grau 701-705-709-713-717
94.- Jr. Grau 725 (Ex Cuartel Bolivar)
95.- Jr. Grau 732
96.- Jr. Grau 750
97.- Jr. Grau 803-817
98.- Jr. Grau sobre Rfo Seco (Puente de San Bias)
99. Portal Tndependencia52-53-54-55-56-57-58-59-60-61-62 (Rectorado de la
Universidad Nacional San Cristobal de Huamanga).
100.- Portal Independencia 63-64-65-66-67-68-69-70
101.- Portal Independencia 72 esquinaJr. 28 deJulio 103-105-109 (Universidad Nacional
San Cristobal de Huamanga)
102.- Jr. Libertad 100 esquinaJr. Chorro
103.- Jr. Libertad 279-281
104- Jr. Libertad 291
. ,�
�-� --
,,"-c1011,1 ..
105.-
106.-
q,.�
Jr. Libertad 403-413-417-425-433
Jr. Libertad 543-549-555-561-567
\�!""\�- ,\.·:..- :__....:: i�·\·�: ��i 7.-

,., ':-:i, ...., '.
·_:t:
-,�, , o · · ... ..,, "' 08.-
Jr. Libertad 577-583
Jr. Libertad 591-595 esquina Jirón Callao 321-321A
'¾.'�fCJl\��-
,.,./. _:,o· /, 109 .- Jr. Libertad 631
·-.--- 110.- Jr. Libertad 680
111.- Jr. Libertad esquina Tupac Ar:naru yJr. Raimondi (Arco de Puca Cruz)
112.- Jr. Lima 103-107-111
113.- Pasa.je Madre de Dios 104
114.- Jr. Mariátegui 140-146-154-158
115.- Jr. Mariátegui 164-170 esquina Pasaje Madre de Dios
116.- Jr. Mariscal Cáceres 985-991
117.- Jr. Moore 146 esquinaJr. Carbajal
118.- Jr. 9 de Diciembre 112-118-160-189 esquina Portal Unión 29-25 y esquinaJr. Maria.
Parado de Be11ido 41O (Hotel de Turistas)
119.- Jr. 9 de Diciembre 193-195-197
120.- Jr. 9 de Diciembre 201-203 esquinaJr. Maria Parado de Bellido 393
121.- Jr. 9 de Diciembre 205 esquina Plazoleta de Santo Domingo
122.- Jr- 9 de Diciembre 211 esquina Plazoleta de Santo Domingo .,
123.- Jr. 9 de Diciembre 212-218 (Ex Convento de Santo Domingo)
Jr. 9 de Diciembre 229-235-247
Jr. 9 de Diciembre 257-265-273
Jr- 9 de Diciembre 277-283-293 esquina Mariscal Cáceres 1131
Jr. 9 de Diciembre 313-317-323 esquina Mariscal Cáceres 1104
Jr. 9 de Diciembre 329-333
Jr. 9 de Diciembre 339-345-345A
Jr. 9 de Diciembre 361
� NC�
\")JNr
lnü Nadooal de Culura
4. Declarar Amb�h! Urbano Mom.ment.al en el distrito de San l.Ja-i Bautista, provnciit de
t\Jarnanga departamento de Ayawcho a:
[1···- ilióo
···- . . -·--·¡
.. �io·
_J�..--··--·
. .. . . .. .... . . . . .. . ···- .. ... !AUM
---------
--
____ - ----·-----· --- --- -· - ... ··-- -- - -- ··------ ...... ·- -- ... ·-.
._
Arqº BERTHA ESTELA BENAVIDES 1v e;. PEO OZ LA TORRE

Di"ectora General del Patrmonio Di-ec or de Regwo Naci:mal de
Monumental f' Htstónoo del lNC Patrimonto Cultural InmJeb le del INC
�esidenta cJe la Comt.ión Sea-et.o de la Comison
·······-----------------------------------
Arqº GABRIElA SILVA CAPELLI z
L>irectora de Centros Htst.órico� del lNC
. · 1/J11i,,--
--··----------- ------- --------------- ../ ----
Arqº ALDO l.ERTORA CAR ERA Arqº LUIS T AGL PIZARRO
Representante dei ICOMOS R, resentante del CAP
INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA·
DIRECCION GENERAL DEL PATRIMONIO MONUMENTAL E
HISTÓRICO
DIRECCIÓN DE REGISTRO NACIONAL DEL PATRIMONIO CULTURAL
INMUEBLE
INFORME Nº l °t 2. 2001-INC-DCNRPI
A : Arqta. Bertha Estela Benavides

Directora General (e) del Patrimonio Monumental
e Histórico
DE : Argto. Pedro Quiroz La Torre

Director (e) de Registro Nacional del Patrimonio
Cultural Inmueble.
ASUNTO : Resolución mediante la cual se declara

integrante del Patrimonio Cultural Y Arnbient:e.J.�!IREl,r.�-;r------J
Monumental a diferentes inmuebles del departamento de
Ayacucho
REF. : Acuerdo Nº O1 del 20 de julio del 2001 y 02 del 26 de

de julio de 2001
FECHA : Lima, 27 de julio de 2001
Tengo el agrado de dirigirme a usted en relación a lo indicado en el

asunto, remitirle el documento pertinente para su trámite respectivo.
Atentamente,
PQLT/cfm
INSTITUTO NACIONAL. DE CULTURA
DIRECCION GENERAL DE PATRIMONIO MONUMENT AL E HISTÓRICO
DIRECCION DE REGISTRO NACIONAL DEL PATRIMONIO C ULTU RAL INMUEBLE
Infonne Nº 51-2001-INC/DRNPCI-AMB
A Arq. Pedro Quiroz La Torre

Director del Registro Nacional del Patrimo11io Cultural Inmueble
De Arq. Aldo Mantovani Busato

Arq. de la DRNPCI
Asunto Fichas Técnicas de Inmuebles y Ambientes Urbano Monumentales en la

Provincia de Huamanga, distritos de Ayacucho y San Juan Bautista
Fecha Lima, 23 de Julio de 2001
Me diroo a Ud. para transmitirle las fichas técn icas de 33 inmuebles, y 3 propuestas de
Ambiente Urbano Monum ental para e! distrito de Ayacucho y 19 inmuebles y 1 propuesta
de Ambiente Urbano Monumentaf para el distrito de San Juan Bautista. Distritos de la
provincia de Huamanga en el departamento de Ayacucho.
Los Inmuebles y los Ambientes Urbano M onumentales fueron registrados del 28 de Junio al 6 de
Julio del 2001, y son característicos de la edilicia ayacuchana tradicional en piedra, adobe y madera
del Centro Histórico de Huamanga.
El Centro histótico de \iuamanga tiene delimitada \a Zona Monumental cof\ R. S. Nº 2.900-72.-ED. y

sus lim ites están representados en el plano N º 95-0426/INC fechado Junio 1995, pero esta no es
respetada y se demuelen inmuebles característicos substituyéndose con edificios que no respetan la
altura, los sistemas constructivos y la arquitectura ayacuchana en general.
Este proceso constante y continuo que está destruyendo un Patrimonio Cultural ciebe ser
interrumpido y por lo tanto deben ser tutelados urgentemente todos los edificios que aún
permanecen.
los 52. inmuebles presentados con este informe, mas \os 172 presentados el día 2.0 de Julio, suman
224 inmuebles en peligro.
La cantidad de Inmuebles, la urgencia del caso, así corno los escasos medios que tenernos a
disposición en nuestra Dirección no han permitido la realización de fichas mas detalladas, pero
estas deberán ser completadas con delimitaciones de área intangible apropiadas sucesivamente a
su declaración como Monumento.
Atentamente
,,, ..... _,:¿-J- 8

LISTADO DE INMUEBLES INVENTARIADOS EN AYACUCHO, HUAMANGA
del 28 de Junio al 6 de Julio del 2001
1 Jr. Bellido M. P. de 118,124 ACD
2 Jr. ; Bellido M. P. de 158,152 ACD
-
1
4 Jr. Bellido M. P. de 203 esquina Jr. ACD
Libertad 710
1
6 J r. Bellido M. P. de 233,239 ACD
8 Calle ¡ Corcovado 156 'ACD
9 Jr. 1
Cuzco 101 esquina Jr. Asamblea ARE
Plazoleta de San Agustín
10 Jr. Cuzco 153,145 esquina Jr. Tres Colegio San Juan Bosco ACP
Mascaras
11 .Jr. Garcilazo de la Vega 154 Convento de San Francisco , ARE
b-l--
: 12 Jr.
--- Libertad
- - ·-- --·-
543,549,555,561,567
de Paula ----- -
ACD
!13 Jr. Libertad 577,583,- ACD
14 Jr. Libertad 591,595 esquina Jr. ACD
Callao 321,321ª
15 Jr. Libertad -,631,.,.,- - ACD
16 Jr. San Martín 330 ACD 1
17 Jr. San Martín 350,- Pedagógico Jesús ACD
--- -·- Nazareno
- - -- - - . .. . .l
188 Jr. 28 de Julio 100,106 esquina Jr. ACD ' 1
'
i
1
1
! 1 Lima !
!19 Jr. 28 de Julio133,136,139, 143,147, ACD
151
20 Jr. 28 de Julio 202, 206 esquina Jr. ACD
San Martín 382
21 Jr. 28 de Julio 210,214,220,228 ACD 1
!
11
22 Jr. 28 de Julio 247,251,255,259 - ACD
1
23 Jr. 28 de Julio 263,267,271,275, 279, ACD 1
283, 291 esquina Jr. Carlos F.

' '
Vivanco -,209
I
24 Jr. 28 de Julio 270,274,278,284,290, \ ACD 1
1
esquina Jr. Carlos F. Vivanco ¡
25 Jr. 28 de Julio cuadra 3 s/n esquina Casa de Ejercicios de Santa ¡ ARE l
calle Corcovado Catalina
ACP 1
1
26 Jr. 28 de Julio cuadra 3; esquina Jr. Metcado de Abastos
Carlos F. De Vivanco cuadra 1,
1 ¡
1esquina Jr. Grau cuadra 3,
esquina calle Santa Oara !
LISTADO DE INMUEBLES INVENTARJAIX)S EN AY ACUO-IO, HU AMANGA
del 28 de Junio al 6 de Julio del 2001
27 Jr. 28 de Julio 401,413,425 esquina ACD
calle Corcovado 1
28 Jr. 28 de Julio -,541 ACb
29 Jr. 28 de Julio 558,564,570 ···
ACD
--·�
130 Jr. 128 de Julio 561,-,565 ACD
;¿�
• ,
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
DEHUAMANGA
•
GERENCIA DE DESARROLLO URBANO

Y RURAL
CERTIFICADO Nº: ...3'
:·.:·0.........
EXPEDIENTE Nº 008970-2014
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL: SR. MOISES ERASMO VALDIVIA SOTO
La Subgerencia del Centro Histórico, de acuerdo a la Opinión Técnica Nº 0100 - 2014-

MPH-GT-SGCH/33.38/mav. CERTIFICA: Que, el inmueble ubicado en el CENTRO
POBLADO DEL BARRIO DE LA MAGDALENA- MZ. "S" - LOTE 3 de esta ciudad. Tiene los
siguientes Parámetros Urbanísticos y Edificatorios:
ITEM NORMAS TÉCNICAS REGLAMENTO

1 ÁREA TERRITORIAL DISTRITO DE AYACUCHO
2 ÁREA DE ESTRUCTURACIÓN URBANA ---
3 ZONIFICACIÓN ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL (ZRE)
CENTRO HISTÓRICO
4 RESIDENCIAL Y LOS CONSIDERADOS EN EL
USOS PERMISIBLES Y COMPATIBLES
CUADRO DE USOS PERMITIDOS*
UNIFAMILIAR MULTIFAMILIAR
5 DENSIDAD NETA 1300 Hab/Ha 1300 Hab/Ha
2 2
6 ÁREA DE LOTE NORMATIVO 120.00m 450.00m
COEFICIENTE MAXIMO DE
7 3.20 3.20
EDIFICACIÓN
8 PORCENTAJE MINIMO DE ÁREA LIBRE 20% 20%
9 ALTURA MÁXIMA PERMISIBLE 3 pisos** 3 pisos**
10 RETIRO 0.00 0.00
A plomo con límite de A plomo con límite de
11 ALINEAMIENTO DE FACHADA
propiedad*** propiedad***
INDICE DE ESPACIOS DE Lo establecido en el Lo establecido en el
12 R.N.E.
ESTACIONAMIENTO R.N.E.
75% de techo inclinado 75% de techo inclinado
13 OTROS PARTICULARES con tejas de arcilla
con tejas de arcilla
14 CALIFICACIÓN DE BIEN CULTURAL No es bien inmueble declarado .
--��j 5 FECHA Y TÉRMINO DE VIGENCIA Expedido: - 06 -05- 2014 vence 06-05-2017
* Anexo VI del Reglamento del Centro Histórico de Ayacucho-2008.
** La altura máxima permisible (en metros) de la construcción, deberá adoptar las mismas alturas o el promedio
de las construcciones existentes y circundantes a la propiedad, sin considerar las construcciones que
distorsionan el perfil dominante de la calle.
*** Se prohíben los retiros y voladizos, excepto si se trata de conservar la balconería tradicional y aleros
existentes (Reglamento del Centro Histórico, Ordenanza N º 037-2007-MPH/A. Art. 14º , inc. A).
Por lo tanto, se extiende el presente certificado para los fines de Edificación, Ley 27157,
D.S. Nº 008-2000-MTC y su reglamento D.S. Nº 035/2006NIVIENDA.
Ayacucho, 06 de Mayo de 2014

Universidad Nacional de Ingeniería
Facultad de Ingeniería Económica y Ciencias Sociales
MODELO DE ENCUESTA
Determinación de las variables externas a considerar en el estudio.
1.- desearía adquirir un predio en el Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho
Si D No D
Porque?..................................................................................................................................
2.- Cuales con /os factores que tomaría en consideración al momento de adquirir un predio en el Centro
1 1 1
Hjst§)rico. (Puede marcar más de una)
1.-Área del Predio
No
s;
2.- Ub icación del predio.
Con referencia a fa Plaza Principal IS/ 1

No
1
'3.- Que cuenta con los servicios básicos y equipamiento urbano.
Si
No
Red de agua potable
Red de energía eléctrica
Alumbrado público
Recolección de basura
Calle asfaltada
Veredas
Red de desagüe
Serenazgo o comisaría
La contaminación visual por el cableado aéreo.
Ruidos Molestos
La accesibilidad vehicular y peatonal
Mercados
Colegios, Inicial , Primaría, Secundaría
Instituciones Públicas y Privadas
4.- Condición del Inmueble

Monumento Declarado Patrimonio Histórico
5.- Parámetros Urbanísticos en el Centro Histórico Si

No
Densidad constructiva
Lote Normativo
Altura de fa Educación
Coeficiente Máximo de Edificación
Porcentaje Mínimo de Área Libre

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE INGENIERÍA ECONÓMICA, ESTADÍSTICA Y CIENCIAS SOCIALES

VARIABLES EXTERNAS QUE INFLUYEN EN EL PRECIO

PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE MAESTRO EN

ROSS MERY LLANCO SULCA

Mag. VICTOR ALEJANDRO AMAYA NEIRA

A mis padre Fidel y Victoria por su apoyo

A mi asesor Mag. Víctor Amaya por

1.1.- Planteamiento del problema y preguntas frecuentes de la investigación. ..........….15

1.1.1.- Descripción de la realidad y problemática. .......………………..…………….15

1.2.- Formulación del Problema General y Específicos. .......…………..……..…………….20

1.3.- Objetivos Generales y Específicos de la Investigación.......…………..……..……….24

1.4.1.- Justificación Práctica. .......……………………………..……………………….25

1.4.2.- Justificación Metodológica. .......……………………………..…………….….26

CAPITULO II: MARCO TEORICO

2.1. Condiciones Generales.

2.1.1- Ámbito Geográfico de Estudio. .......……………………………………...…….30

a.- Localización. .......…………………………………………………......…….30

b.- Características físicas. .......……………………………………………..….31

2.1.2- Estructura Productiva. .......…………………………………………………..….32

2.1.3- Sector Agropecuario. .......…………..………………………………………..….32

2.1.4- Sector Minero. .......…………..……………………………...………………..….34

2.1.6- Turismo. .......…………..………………………………………………….…..….34

2.1.7- Servicios Financieros. .......…………..………………………………………….35

2.1.8- Aspecto Demográfico. .......…………..………………………………………….36

2.1.9- Centro Histórico de la Ciudad de Ayacucho.. .......…………..……………….37

a.- Zona Monumental. .......………………………………..…..……………….38

b.- Zona Monumental Distrito de Carmen Alto. .......………………………...39

c.- Zona Monumental Distrito San Juan Bautista. .......……………………...39

d.- Delimitación del Área de Estudio. .......…………………………………....40

e.- Sectorización del Centro Histórico. .......…………………………………..41

f.- Condición del Inmueble en el Centro Histórico. .......………………….....41

2.1.10- Usos de Suelo en el Centro Histórico. .......……………………………….....42

a.- Usos de la Vivienda en el Centro Histórico. .......………………………...43

2.2. Conceptos Fundamentales. .....................................................………………………...45

2.3. Bases Teóricas.

2.3.1.- Teoría que se ocupa del tema. ......................................................………...50

2.3.2- Experiencia Internacional. ..............................................................………...55

2.4.- Evaluación Metodológica. ............................................................................………...61

2.4.1.- Método Hedónico. ............................................................................….…...61

2.4.3.- Hipótesis de la Investigación. ......................................................................64

a.- Hipótesis General de la Investigación. ..................................................64

b.- Relación Primer Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ..................66

c.- Relación Segundo Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. .............67

d.- Relación Tercer Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ................69

e.- Relación Cuarto Objetivo-Problema - Hipótesis Especifica. ................70

2.4.4.- Matriz de Consistencia. ...............................................................................71

2.5.-Glosario de Términos. ................................................................................................74

CAPITULO III: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

3.2.- Tipo de Investigación. ..............................................................................................79

3.3.- Cobertura del Estudio. ...............................................................................................80

b.- Muestra ..................................................................................................81

3.4.- Sistema de Variables e Indicadores. ........................................................................83

a- Sistema de Variables Independientes....................................................87

3.5.- Hipótesis de la Investigación.

3.5.1.- Hipótesis General o Principal. ....................................................................94

3.5.2.- Hipótesis Específicas. ................................................................................95

3.6.- Fuentes de Información.

3.6.1.- Fuentes Primarias. .....................................................................................97