CAPÍTULO III

TASACIÓN DEL TERRENO

Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno

18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor

arancelario del terreno urbano, a fin de aplicar los
procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del
presente Reglamento, según correspondan.

18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor

Arancelario de Terreno Urbano, el perito adopta los valores que,
en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la misma
zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana,
nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares
próximos al terreno materia de tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al
producto del área del terreno por el valor comercial unitario
obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.

18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad

del Estado destinados a proyectos inmobiliarios con fines de
vivienda social se debe considerar, además de las limitaciones
establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de
vivienda social, debidamente sustentado por el perito.
 TERRENO CON UN SOLO FRENTE
ARTÍCULO 19:
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un
solo frente a vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con
el área del terreno.

2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente

del terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de
Terreno Urbano.

3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del

terreno, se multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el
Valor Arancelario de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del
área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
 EJEMPLO: VALOR US$ 500.00/m2

400.00m2 – 192.00m 2= 208.00m2 192,00m2

 TERRENO CON MAS DE UN FRENTE
Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno
urbano con más de un frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente
a la vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a

cada uno de sus frentes y se procede con cada porción de área
en la forma que se indica en el artículo precedente, sumándose
luego los resultados parciales.

2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de

los frentes que tiene el terreno y se les aplica el procedimiento
señalado en el artículo precedente.

3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la

comparación de los casos antes descritos.
 1er. EJEMPLO
TERRENO:
a = 80.00
A C
V A
E área = 80.00 x 45.00 = 3,600m2 L
N b = 45.00 b = 45.00 L
I E
D
A a = 80.00
3
2
PASAJE 1

VALOR PASAJE 1 = US$ 150.00

VALOR AVENIDA 2 = US$ 650.00
VALOR CALLE 3 = US$ 450.00
 A a) CALCULO PROPORCION TERRENO
V C
d= 80.00 A
E
N L
I c = 45.00 b = 45.00 L
A= 3,600m2
D E
A a = 80.00
2 PASAJE 1 3

Psje. 1: 80.00 m = 80.00m = 0,47 = 1,692,00 m2

45m +80.00m +45.00m 170m
Av . 2: 45.00 m = 45.00 m = 0,265 = 954,00 m2
45m +80.00m +45.00m 170m
Calle 3: 45.00 m = 45 m2 = 0,265 = 954,00m2
45m +80.00m +45.00m 170m
TOTAL = 1.00 = 3,600.00m2
 VALOR POR CADA PROPORCION

a) VALOR TOTAL =
US$ 253,000,00 + US$ 620,100,00 + US$ 429,300,00 = US$ 1´302,400.00
 b) VALOR POR CADA FRENTE

PASAJE 1: 3,600.00m2 X US$ 150.00 = US$ 540,000,00

AV. 2 : 3,600.00m2 X US$ 650.00 = US$ 2´340,000,00

CALLE 3 : 3,600.00m2 X US$ 450.00 = US$ 1´620,000.00

COMPARACIÓN
a) VALOR TOTAL =
US$ 253,000,00 + US$ 620,100,00 + US$ 429,300,00 = US$ 1´302,300.00

MAYOR VALOR POR COMPARACIÓN = US$ 2´340,000.00

 2do. EJEMPLO
TERRENO:
a = 240.00
A C
V A
E área = 15.00 x 240.00 = 3,600m2 L
N b = 15.00 L
I E
D PASAJE 1
A 3
2

VALOR PASAJE 1 = US$ 150.00

VALOR AVENIDA 2 = US$ 650.00
VALOR CALLE 3 = US$ 450.00
 A a) CALCULO PROPORCION TERRENO
V d= 240.00 C
E A
N c = 15.00 A= 3,600m2 b = 15.00 L

I L
D a = 240.00 E
A PASAJE 1
2 3

Psje. 1: 240.00 m = 240.00m = 0,89 = 3,204,00 m2

15m +240.00m +15.00m 270m
Av . 2: 15.00 m = 15.00 m = 0,055 = 198,00 m2
15m +240.00m +15.00m 270m
Calle 3: 15.00 m = 15 m = 0,055 = 198,00m2
15m +240.00m +15.00m 270m
TOTAL = 1.00 = 3,600.00m2
 VALOR POR CADA PROPORCION

a) VALOR TOTAL =
US$ 480,600,00 + US$ 128,700,00 + US$ 89,100,00 = US$ 698,400,00
 b) VALOR POR CADA FRENTE

PASAJE 1: 3,600.00m2 X US$ 150.00 =

AV. 2 :

CALLE 3 :

COMPARACIÓN
a) VALOR TOTAL =

MAYOR VALOR POR COMPARACIÓN = US$ 1´389,375.00

 TERRENO CON FRENTE A PASADIZO COMÚN O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN
CONDOMINIO

Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un

pasadizo común o vía de dominio privado en condominio

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo

común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor
del área del dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo
común, conforme al siguiente procedimiento:

1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

procedimiento del artículo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario
Urbano, el que se determina de la manera siguiente:

SVAU = VATU x _a _ (1.00 - 0.01 d)

3.00
En la que:
= Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU
SVAU
resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5
VATU.

= Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a

VATU
la vía de dominio privado.

= Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al

a
centésimo, medida en el lindero de ésta con la vía pública.

Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asume una unidad (1.0) como valor
de la misma.

= Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
d
tasación, expresado en metros con aproximación al centésimo, medida sobre
las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se
valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el
artículo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto, al frente
del lote materia de tasación.

3. En el caso que el acceso a la vía de dominio

privado o pasadizo común sea desde dos o más vías
públicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento señalado en el numeral precedente,
seleccionando el valor que resulte mayor
EJEMPLO:
26.50m

4-D

X= 7,00m 4-C
30,00m
A.C= 31.50m2 A= 175,00m2

X= 21,00m Y= 25,00m
4-B

d = 14,00m
4-A

a = 1.50m
CALLE VT = US$ 650.00
SVAU = US$ 650,00 x _1,50 _ (1.00 - 0.01x 14.00)
3.00

RELACION : 1.50 / 3.00 = 0,5 < 1.00; se toma 0.5

SVAU = US$ 650,00 x 0,5 (1,00-0,14)

SVAU = US$ 325 (0,86)

SVAU = US$ 279,00

SVAU = US$ 650,00 X 0.5 = US$ 325,00

US$ 279,00 < US$ 325,00

SE TOMA COMO SVAU = US$ 325,00

Cálculo del Valor de Terreno Exclusivo
VATU= A X SVU
 Cálculo del Valor de Terreno Area Común

7,00 m x 25,00m .
(26,50m x 30.00m) –( 1,50m x 21.00) =
175,00m2 = 175.00m2 = 0,229
795,00m 2 – 31.50m2 763.50m2

VALOR FINAL TERRENO USO EXCLUSIVO

Artículo 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que
no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en
condominio
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga
acceso por vía pública ni por vía privada en condominio
sino a través de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectúa de
acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral
1 del artículo 21 del presente Reglamento,
multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano
por el coeficiente 0,8. El resultado final no puede ser
menor de 0,4 VATU.
 VALORES COMERCIALES DE MERCADO
Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de
mercado
Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en
la que se ubica el predio a tasar, identificando por lo menos tres
muestras con características similares y/u homologadas,
considerando:

1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas

a ubicación, zonificación, extensión, entorno y otros aspectos
que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el
valor del terreno descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras
comparables, que el perito estime necesarios.
 Artículo 25.- Restricción de uso por servidumbre

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio,

derivado de la existencia de una servidumbre de paso a favor de
terceros u otra carga, castiga el valor del terreno del predio sirviente
con un coeficiente determinado a criterio del perito y debidamente
sustentado, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

Artículo 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en

tierra firme y parte en mar, lago o río
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y
parte en mar, lago o río, se valoriza únicamente la parte no inundable
del área total, identificándose como límite entre ésta y la línea
marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente
ordinaria.
 Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y
áreas de un terreno urbano
En los casos que exista discrepancias entre las medidas
perimétricas y el área de un terreno urbano consignadas en la
documentación presentada para efectuar la tasación, con la
realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
ejecuta la tasación considerando la información que figura
inscrita en la Partida del Registro de Predios u otros
documentos de carácter público, dejando constancia de las
discrepancias encontradas.
 CAPÍTULO IV
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 28.- Valor de la Edificación

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de
acuerdo a las características predominantes de cada una.
Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada,
el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.

VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC) + ∑ (metr.if x VUIF)

Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.
Artículo 30.- Depreciación de la edificación
30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de
conservación, según el material constructivo predominante, empleando la expresión
siguiente:
D = (P / 100) x VSN
Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del
presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.

30.2 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en las Tablas
señaladas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los porcentajes de
depreciación empleados para la tasación de la edificación.

30.3 La calificación del estado de conservación de la edificación, se realiza de acuerdo a lo

establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente Reglamento. En caso que el
estado de conservación de la edificación sea calificado como Muy Malo, el perito tasador
establece a su criterio el porcentaje de depreciación aplicable, debiendo sustentar el
criterio respectivo.

30.4 Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de depreciación

señalados en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento, sin
embargo el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente
sustentado.
Artículo 31.- Tasación reglamentaria de los componentes de la
edificación

31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación, debiendo
aplicarse, según el caso, los factores de depreciación por antigüedad y estado de
conservación que están determinados en el presente Reglamento.

31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en
los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida
correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o
instalaciones.

31.3 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están

incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se
tienen en cuenta los elementos que las conforman y los materiales empleados y
se efectúan los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro
de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a costo directo; y a este resultado, se
le aplica el factor de oficialización aprobado por el dispositivo legal
correspondiente, así como los factores de depreciación, en caso correspondan.
Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la
edificación

32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de
edificación comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y
estudio del mercado inmobiliario de la zona, así como los factores de
depreciación, en caso correspondan

32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan

de acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales empleados,
mediante el análisis de costos unitarios para obtener el costo directo,
incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación, para cada
componente de la edificación, a criterio del perito tasador.
Artículo 33.- Determinación del Valor de la Edificación
33.1 El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar Nuevo, aplicando la
siguiente expresión:
VE = VSN – D
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.

33.2 Se determina el Valor de la Edificación a través de la sumatoria de los productos comprendidos por el área
techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios y los factores de depreciación, según la siguiente expresión:

VE = ∑ (At x VUAt x fd) + ∑ (metr.oc x VUOC x fd) + ∑ (metr.if x VUIF x fd)

Donde:

VE = Valor de la Edificación.
At = Área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del área techada.
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciación es igual a: [1- (P/100)].
Artículo 34.- Tasación de edificaciones con características o usos
especiales

34.1 Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas

constructivos no convencionales se tasan teniendo en cuenta los elementos
que las componen y los materiales empleados, aplicando los porcentajes de
depreciación, señalados en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del
presente Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los porcentajes en
los casos que amerite, debidamente sustentado.

34.2 En el caso de edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el

perito tasa las partes construidas de la edificación con los valores por partidas
o, cuando el avance de la obra es uniforme, aplica un precio unitario por el
área total.

34.3 Para la tasación de edificaciones cuyo estado de conservación sea

calificado como Muy Malo, se considera el valor de los materiales
recuperables, en los casos que corresponda.
Artículo 35.- Edificaciones en desuso u obsolescentes

35.1 Se consideran como edificaciones en desuso u obsolescentes, aquellas

que son destinadas a fines distintos para los cuales fueron diseñadas.

35.2 En el caso de estas edificaciones, la tasación se realiza en función de su

aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándola sin valor
cuando no pueda ser aprovechada de alguna manera.
 CAPÍTULO IV
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 28.- Valor de la Edificación

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de
acuerdo a las características predominantes de cada una.

Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada,
el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.
VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC) + ∑ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.
CAPÍTULO V
VALOR TOTAL DEL PREDIO

Artículo 36.- Determinación del Valor Total del Predio

36.1 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE

Donde:

VTP = Valor total del predio

VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
36.2 En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el
valor total del predio un factor de incremento o pérdida del valor por las
características especiales que éste pudiera tener. En este caso, el perito
justifica las razones del incremento o pérdida del valor.

Artículo 37.- Anexos al Informe de Tasación

El Informe de Tasación se acompaña de anexos tales como planos, fotografías
y demás documentos empleados por el perito para efectuar la tasación.
 CAPÍTULO VI
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
Artículo 38.- Régimen Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Para efectos del presente Reglamento, el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es un régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones o unidades
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios sobre
un terreno matriz con bienes y servicios de dominio común.

Artículo 39.- Criterios para la tasación de la unidad inmobiliaria

Para la tasación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, se efectúa de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien común, se considera en forma
proporcional, incluyéndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el régimen se encuentre registrado, a cada unidad inmobiliaria
se asigna el valor proporcional del terreno matriz que corresponda al porcentaje
de participación según los títulos de propiedad y el reglamento interno.
3. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participación de cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total del
terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de
uso exclusivo de cada uno.

Artículo 40.- Valor de edificación de las unidades inmobiliarias

40.1 El valor de la edificación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y de propiedad común, se obtiene según lo establecido en el
Capítulo IV del Título II del presente Reglamento.

40.2 Para el cálculo del valor de la edificación se consideran las áreas de uso
exclusivo, así como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o
áreas techadas de uso común, de acuerdo con el porcentaje establecido en los
títulos correspondientes.

40.3 En los casos que no exista información sobre el porcentaje de las áreas
comunes que corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasación, el valor
de las mismas se calcula en base al 15% del valor de la edificación de la unidad
inmobiliaria de uso exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
Artículo 41.- Valor Total de Unidad Inmobiliaria

El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad

exclusiva y propiedad común es igual a la sumatoria de los valores obtenidos
para la alícuota del terreno matriz, de la edificación de uso exclusivo y de las
áreas y bienes de uso común que correspondan a la misma, de acuerdo con la
expresión siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificación de Uso Exclusivo
VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor
que refleje los valores del mercado, de conformidad con lo señalado en el
numeral 4.3 del artículo 4 del presente Reglamento, el cual debe ser
debidamente sustentado.