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    Valuaciones de Terreno PDF

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    El documento presenta una valuación de terreno ubicado en Nuevo Pinar, Huaraz. Se determina que el valor del terreno es de US$ 216,000 aplicando el método de tasación directa y considerando factores como el área, ubicación, infraestructura y valores de mercado de terrenos similares. El perito concluye que este valor refleja adecuadamente el precio comercial actual del inmueble.

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    VALUACIONES DE

    TERRENO
    Nuevo Pinar

    PROPIETARIO: EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.

    TELEFONOS: RPM: 975191212 RPC: 941441072


    SOLICITANTE: Trinidad Leandro Jimmy Michelle
    UBICACION: Nuevo pinar Distrito de Huaraz-Ancash
    FECHA DE VALUACIN: 08 de Octubre de 2015
    VALOR RESIDENCIAL: 450000 nuevos soles
    PERITO:
    ARQ. Patroclo Fernndez Baca Daz
    VALUACION DE INMUEBLE:
    I.- MEMORIA DESCRIPTIVA:
    01. PROPIETARIO:
    EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.
    02. SOLICITANTE:
    Trinidad Leandro Jimmy Michelle
    03. OBJETO DE LA VALUACIN:
    Determinar el valor residencial del Inmueble, para efectos de venta por parte del solicitante.
    04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN
    08 de Octubre de 2015
    05. REGLAMENTACIN EMPLEADA
    Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del
    Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectundose por el

    mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de


    los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y
    toma de muestras fotogrficas.
    06. UBICACION
    Nuevo pinar Huaraz- Ancash
    07. AREA DEL TERRENO:
    160 M2
    08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
    Paralela al condominio el pinar
    09. PERIMETRO
    10m x 16m
    10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
    Se trata de un terreno de forma irregular Ubicado a la altura del condominio el pinar.
    11. TITULACION E INSCRIPCION
    El inmueble se encuentra inscrito a favor del de la empresa constructora KERN BAU
    INVERSIONES.
    12. GRAVAMENES Y CARGAS
    No tiene.
    13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
    El predio se encuentra ubicado en zona Residencial de mediana densidad, colindante al
    condominio el pinar.
    14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
    Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas,
    veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage , electricidad y telfono.

    II. VALUACIN
    a) VALOR DEL TERRENO: VT
    Para la determinacin del valor unitario residencial del terreno, se ha tenido en cuenta
    el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
    Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado

    en el nuevo pinar. 350000 y 400000 nuevos soles .Por lo tanto en aplicacin del artculo
    II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:
    rea del Terreno (S):
    S = 10.00m x 16.00m
    S = 160.00m
    Valores Unitarios
    Av. Santa Catalina: Va = US $ 600.00/m
    Calle Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/m
    Av. Santa Catalina(A)
    (Va)
    S
    a
    Calle Saco
    Oliveros(B)
    (Va)
    30.00
    12.00
    b
    PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional
    S = 360.00 m
    Av. A : 360.00m x 12.00 = 102.86 m (S')
    30 + 12
    Calle B : 360.00m x 30.00 = 257.14 m (S")
    30 + 12
    SEGUNDO PASO:
    Valorizacin de reas prorrateadas del terreno
    Av. A: Frente = 12.00m S' < 3a
    VT-S = 102.86m x US $ 600.00/m
    VT-S = US $ 61, 716.00
    Calle B: Frente = 30.00m S" < 3b
    VT-S = 257.14m x US $ 400.00/m
    VT-S = US $ 102,856.00
    --------------------------------------------------VT = US $164,572.00
    TERCER PASO:
    Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a"
    Av. A : S < 3a
    V'T = 360.00M X US $ 600.00/M
    V'T = US $ 216,000.00
    CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando
    como frente el lado "b"
    Calle B : S < 3b
    V"T = 360.00M X US $ 400.00/M
    V"T = US $ 144,000.00
    QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados
    Entonces el valor definitivo ser:
    V T = US $ 216,000.00
    b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
    El valor total del predio (VTP), ser igual al
    Valor del Terreno (VT) ; o sea:

    VTP = VT
    VTP = US $ 216, 000.00

    c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP


    De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia
    de valuacin; y teniendo en cuenta la situacin actual del mercado, el perito considera
    que el valor de tasacin calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha
    que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:
    VCP = VTP
    VCP = US $ 216, 000.00
    SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MILY 00/100
    DOLARES AMERICANOS
    III. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA
    - Se cont con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N 274515
    del registro de la Propiedad Inmueble del nuevo pinar.
    - La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con datos de nuestra
    base de datos.
    --------------------------------------------------------ARQ. Patroclo Fernndez Baca Daz
    CAP 2132-Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros REPEV N 004-97
    HABILITACION VIGENTE
    a) El valor del rea del dominio
    exclusivo, se obtiene aplicando el
    procedimiento del articulo II. C.22.
    pero con un Supuesto valor
    urbano (SVU), el mismo que se
    determina como sigue:
    SVU= VT x a ( 1.00 - 0.01 d )
    3.00
    2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
    PRIVADO EN CONDOMINIO
    La valuacin de un lote de terreno urbano
    que tenga frente a un pasadizo comn o
    va de dominio privado en condominio, se
    obtiene sumando al valor del rea del
    dominio exclusivo, el valor que le
    corresponde del pasadizo comn;
    conforme al siguiente procedimiento:
    En la que:
    SVU= Supuesto valor urbano de la va
    de dominio privado.
    VT = Valor del terreno de la va pblica
    desde la que se accede a la va de
    dominio privado.
    a = Ancho de la va de dominio privado
    expresado en metros y centmetros,
    medida en el lindero de sta con la

    va pblica.
    Si la relacin a/3.00 resulta mayor
    de 1.0 se asumir una unidad (1.0)
    como valor de la misma.
    d = Distancia de la va pblica hasta el
    vrtice ms cercano del terreno
    materia de valuacin, expresado en
    metros y submltiplos, medida
    sobre las lneas de propiedad
    colindantes con la va de dominio
    privado.
    Si el supuesto valor urbano (SVU)
    resultar menor de 0.5 VT se
    desechar ste, considerndose
    como mnimo 0.5 VT
    b) La va de dominio privado o pasadizo
    comn, se valoriza de acuerdo al
    procedimiento sealado en el articulo
    II. C.22 y el resultado obtenido se
    reparte proporcionalmente al rea o en
    su defecto al frente del lote materia de
    valuacin.
    Si a la va de dominio privado es posible
    acceder desde dos o ms vas pblicas,
    para cada una de ellas se seguir el
    procedimiento sealado anteriormente,
    escogindose el valor que resulte mayor.
    ARTICULO II. C.24)
    CASO PRACTICO
    CONSIDERACIONES PREVIAS:
    SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d)
    3.00
    SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la
    va de dominio privado.
    VT =Valor arancelario o comercial de la va
    pblica desde la que se accede a la va
    de dominio privado.
    a = Ancho de la va de dominio privado
    Si a > 1 se asume a = 1
    3.00 3.00
    d = Distancia de la va pblica hasta el
    vrtice ms cercano del terreno materia
    de tasacin.
    Si S V U < 0.5 V A U se considera como mnimo 0.5 VAU
    32.00
    f S 8.00
    d
    a 16.00
    S1
    Calle Pascual Saco

    Oliveros
    (cuadra 3)
    VCU
    DATOS
    Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m
    a = 4.00m
    d = 16.00m
    SOLUCIN
    PRIMER PASO: CLCULO DEL SUPUESTO VALOR
    URBANO (SVU)
    SVU = VCU x a (1 - 0.01 d)
    3
    Como a > 1, entonces asumimos como mximo la unidad
    3
    SVU = US $ 400.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
    SVU = US $ 400.00/m x 0.84
    SVU = US $ 336.00
    SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR
    (v t)
    S = 8.00m x 16.00m
    S = 128.00m S < 3f
    Vt = 128.00m x US $ 336.00/m
    Vt = US $ 43, 008.00
    TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
    S1 = 128.00m Frente = a = 4.00m S1 > 3a
    v't = 48.00 m2x US $ 400.00/m + 80.00 m2 x
    US $ 400.00/m2 x 0.5
    v't = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
    v't = US $ 35, 200.00
    Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al
    terreno interior (Pr)
    Pr = v ' t
    8
    Pr = US $ 4, 400.00
    CUARTO PASO: CLCULO DEL VALOR DEL
    TERRENO (VT)
    VT = vt + v't/8
    VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
    VT = US $ 47, 408.00
    MUCHAS GRACIAS!
    ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
    TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
    E-mail: [email protected]

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