Informe Legal n03 - Servifruit

ESTUDIO JURÍDICO NEGRO “ASOCIADOS”
Dirección Arequipa N° 1173 – Piura

Teléfonos: Cel. 968401616 – #942445022
Casilla Electrónica N° 43992 – Casilla Judicial N° 411
INFORME LEGAL N° 03-2019-JCENB
A : SERVIFRUIT PERU S.A.C

JORGE TOLOZA
DE : DR. JUAN CARLOS E. NEGRO BALAREZO

Doctor en Derecho – Abogado Colegiado.
ASUNTO : Situación Jurídica de los bienes inmuebles

TIOPAIRA– PUEBLO NUEVO COLAN.
FECHA : 21 de noviembre del 2019
De mi especial consideración y teniendo en cuenta mi condición de Abogado Colegiado con

Registro del Ilustre Colegio de Abogados de Piura – Perú, ICAP N°841 y en mi calidad de Asesor
Legal de la Empresa SERVIFRUIT S.A.C., se emitieron los INFORMES LEGALES N° 01-2019-JCENB
y 02-2019-JCENB, en los cuales se describió el estado en que se encuentran los lotes que
se van adquirir por su parte, asimismo en el segundo informe se identifican los nueve (09)
lotes que poseen las Partidas Registrales y de los cuales se hace el respectivo reporte; sin
embargo, en el último cuadro recibido se aprecian 04 Lotes con Escrituras Públicas a favor
de Agrícola del Chira S.A., de los que se describirán a continuación:
1. Del Cuadro Resumen de lotes a adquirir en el Sector TIOPAIRA – PUEBLO NUEVO DE
COLAN, de fecha 21 de setiembre del 2019; se aprecian que los Lotes signados como 51,
52, 54, 55 y 56 existe Escritura Pública a favor de Agrícola del Chira S.A, suscritas ante
Notario Público el señor Juan Manuel Quiroga León; dichas Escrituras Públicas NO SON DE
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD SINO DE TRANSFERENCIA DE POSESIÓN, lo cual implica
que dichos lotes de terrenos no son susceptibles de inscripción en los Registros Públicos
correspondientes, por ende, no gozan del PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA.
2. Debe quedar claramente establecido que dichos lotes de terreno han sido adquiridos por
la empresa AGRÍCOLA DEL CHIRA S.A. de sus anteriores posesionarios, pero en calidad de
“TRANSFERENCIAS DE POSESIÓN DE LOTES DE TERRENO”, conforme se aprecia de
manera indubitable en la SEGUNDA CLÁUSULA de las Minutas insertas en las
correspondientes Escrituras Públicas; dichos Lotes de Terreno podrían ser adquiridos por
vuestra empresa, SOLAMENTE A NIVEL DE POSESIÓN Y NO DE PROPIEDAD, lo cual implica
que posteriormente se deberá realizar o bien un Procedimiento Judicial de Prescripción
Adquisitiva de Dominio, con las formalidades y cumpliendo todos los requisitos
establecidos en el Código Civil, Código Procesal Civil y como en la Ley de Asuntos no
Contenciosos Notariales – LEY N° 26662.
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3. En la Escritura Pública de Compraventa N°103 de Folio 214, de fecha 04 de febrero del

2008, se extiende en el REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA la TRANSFERENCIA DE
POSESIÓN entre el Señor Agustín Boulangger Zapata con Documento de Identidad N°
03840324, y su señora esposa Eduvina Mercedes Carrasco de Boulangger con Documento
de Identidad N° 03839959, quienes son los TRANSFIRIENTES y de la otra parte la Agrícola
del Chira S.A. identificada con RUC N° 20525413447, quien es el ADQUIRIENTE
4. Es así, que del lote de Terreno Nº14, con Partida Electrónica Nº04123907 de la Oficina
Registral de Piura, se tiene en cuenta que dicho bien fue adquirido a través del Contrato
de Compraventa celebrado por Pablo Boulanger León e Inés Peña Chira por la suma de S/
27, 837.58 soles, registrado en el Asiento N°C00003.
5. Asimismo, del Lote N° 15, inscrito en Registros Públicos con Partida Electrónica
N°04123908, adquirido mediante Contrato de Compr
6. aventa otorgado por sus anteriores propietarios los señores Juan de la Cruz Pasache
Canales y Juana Velásquez Calle, por la suma de S/. 6,048.00 soles, registrado en el Asiento
N°C00003.
7. Del lote de Terreno Nº16, con Partida Electrónica Nº04123488 de la Oficina Registral de
Piura, se tiene en cuenta que dicho bien fue adquirido a través del Contrato de
Compraventa celebrado mediante contrato de compra venta por la suma de S/. 2,940.00
soles, registrado en el Asiento N°C00001.
8. Así también, del lote de Terreno Nº17, con Partida Electrónica Nº04122434 de la Oficina
Registral de Piura, se desprende que dicho bien fue adquirido a través del Contrato de
Compraventa celebrado con Zapata Valladares Cesar, por la suma de S/.672.00 soles;
registrado en el Asiento N°C00002.
9. Respecto, del lote de Terreno Nº18, con Partida Electrónica Nº04122601 de la Oficina
Registral de Piura, se debe de tener en cuenta, que dicho bien fue adquirido a través del
Contrato de Compraventa celebrado con Zapata Valladares Cesar, por la suma de S/.
2,352.00 soles; registrado en el Asiento N°C00002.
10. De igual monto, el lote de Terreno Nº22, con Partida Electrónica Nº04122850 de la Oficina
Registral de Piura, se tiene en cuenta que dicho bien fue adquirido a través del Contrato
de Compraventa celebrado con Santos Zacarias Canales Castro, por la suma de S/.
19,152,00 soles, registrado en el Asiento N°C00003.
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11. Además, del lote de Terreno Nº23, con Partida Electrónica Nº04122432 de la Oficina
Registral de Piura, se desprende que dicho bien fue adquirido a través del Contrato de
Compraventa celebrado con José Félix Rojas Olivos, por la suma de S/.2,3951,00 soles;
registrado en el Asiento N°C00003.
12. Que, del lote de Terreno Nº24, con Partida Electrónica Nº04122741 de la Oficina Registral
de Piura, se describe que dicho bien fue adquirido a través del Contrato de Compraventa
celebrado con José Félix Rojas Olivos, por la suma de S/. 4,158.00 soles; registrado en el
Asiento N°C00003.
13. Del lote de Terreno Nº25, con Partida Electrónica Nº04122847 de la Oficina Registral de
Piura, se expone, que dicho bien fue adquirido a través del Contrato de Compraventa
celebrado con José Félix Rojas Olivos, por la suma de S/. 5,065.20 soles; registrado en el
Asiento N°C00003.
14. Se advierte que los Lotes de Terreno descritos en el presente informe, contaban con
FIDEICOMISO EN GARANTÍA a favor de la Fiduciaria S.A. hasta por la suma de
$70´000,000.00, el cual consta en la Escritura Pública N° 11, 777, de fecha 08 de abril del
año 2010; lo cual se considera inusual, al tratarse de lotes de terreno con fines agrícolas,
cuyo valor en el mercado es menor a la suma del Fideicomiso. Sin embargo, del Registro
de Propiedad Inmueble en el rubro de Títulos de Dominio, los Lotes N°14, 15,16, 17, 18,
22, 23, 24 y 25 con Asiento Registral N°C0004, C00004, C00002, C00003, C00003, C00004,
C00004, C00004 Y C00004, respectivamente, se evidencia la “RESTITUCIÓN DE DOMINIO”,
concluyendo de esta manera que los lotes NO CUENTAN CON CARGA Y GRAVAMEN
ALGUNO.
15. En sentido, en atención a lo expuesto en el presente informe, esta Asesoría RECOMIENDA

que podrán adquirir con total y absoluta tranquila y seguridad jurídica los Lotes de
TERRENO que se encuentran Inscritos en Registros Públicos que se detallaron en el
INFORME JURÍDICO N° 02 emitido por el suscrito, procediéndose a concretizar dicha
transferencia ante la Notaria Pública que estimen pertinente, para lo cual podrán contar
con el asesoramiento permanente del suscrito, quien tendrá la obligación de cautelar los
intereses patrimoniales de usted en esta adquisición e Lotes de Terreno.
16. Respecto a los Lotes de Terreno que se encuentran transferidos a favor de AGRICOLA DEL
CHIRA S.A. en condición de POSESIÓN, el suscrito sugiere que dichos lotes de terreno
podrán ser adquiridos por vuestra empresa, sólo como “TRANSFERENCIA DE POSESIÓN”,
MAS NO PROPIEDAD; SIN OPCIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL INMEDIATA, para lo cual
se deberá utilizar la figura jurídica de LA USUCAPIÓN o también conocido como PROCESO
JUDICIAL O NOTARIAL DE “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO” de conformidad
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con el Artículo …….. del c.c. o la ley del notarial; contando con la asesoría permanente del
suscrito, de considerarlo pertinente ustedes a efectos de lograr que dichos Lotes de
Terreno adquiridos en posesión, se inscriban definitivamente en registros Públicos
correspondientes en condición de PROPIEDAD de vuestra empresa, previo proceso de
PRESCRIPCION ADQUISITIVA antes indicado.
Sin otro particular, me despido de ustedes.
Atentamente,
__________________________________
Dr. JUAN CARLOS E. NEGRO BALAREZO
Abogado Colegiado – Reg. ICAP N° 841.

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De mi especial consideración y teniendo en cuenta mi condición de Abogado Colegiado con

3. En la Escritura Pública de Compraventa N°103 de Folio 214, de fecha 04 de febrero del

15. En sentido, en atención a lo expuesto en el presente informe, esta Asesoría RECOMIENDA

Sin otro particular, me despido de ustedes.

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