Diferencia Entre Peritaje y Avaluo

ESPECIALIDAD EN AVALOS, PERITAJE,
CONCILIACIN Y ARBITRAJE
Primera versin
Mdulo : EAB 013 Peritaje
Docente: M.Sc. Arq. Mirtha Mancilla Anaya
DIFERENCIA ENTRE PERITAJE Y AVALUO
PERITAJE:
Por Peritaje debe entenderse toda aquella actividad de estudio realizada por una
persona o equipo de personas hbiles y prcticos en el tema objeto de peritaje y
que poseen acreditacin certificada de sus habilidades y conocimientos
encaminada a obtener criterios certeros e indubitados tiles para los fines de la
actividad procesal.
El peritaje juega un papel fundamental en el proceso penal, pues con su ayuda, el
instructor, el fiscal y el tribunal estudian los materiales en una causa, con el objetivo
de obtener aquellos elementos que del estudio de las pruebas materiales y otros
objetos brinde el perito, al establecer nuevas circunstancias cuyo resultado final se
obtiene mediante la investigacin pericial en forma de conclusiones periciales.
Las conclusiones del perito como fuente de conocimiento sobre los factores o
hechos establecidos en una cauda penal, aparecen como resultado de la realizacin
de la accin procesal denominada peritaje.
El peritaje consiste en la investigacin de las pruebas materiales y otros objetos que
se obtienen durante la investigacin de una causa penal y se lleva a cabo en la
forma procesal que viene establecida en la ley, a instancia del instructor, el fiscal, el
Juez o tribunal segn el caso y que es ejecutado por aquellas personas que posean
conocimientos especiales en una rama de la ciencia, el arte, la tcnica especfica,
la arquitectura , la ingeniera civil y como resultado final brinda conclusiones
fundamentales a las preguntas que le son formuladas, surgidas durante la fase de
instruccin o preparatoria o durante la fase del juicio oral.
En el peritaje podemos distinguir:
a) el sujeto que realiza la investigacin; (PERITO)
b) el objeto que es investigado; (CASO DE ESTUDIO)
c) la investigacin como proceso donde se utilizan los conocimientos cientficotcnicos, artsticos o empricos con el objetivo de obtener pruebas para la causa
penal; (Diagnstico)
d) la forma procesal que debe ser respetada durante la realizacin de la
investigacin.

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Pasemos a continuacin a analizar cada una de ellas:

El sujeto de la investigacin pericial, es un especialista competente que acta a
instancias del instructor fiscal o Tribunal competente y se denomina perito.
El objeto del peritaje son las huellas, objetos o eventos, patologas detectadas y/o
obtenidos en otras acciones procesales (registro, inspeccin del lugar del suceso,
etc.), cuya investigacin se realiza sobre la base de los conocimientos especiales
del perito que exigen de l, el esclarecimiento de las circunstancias que constituyen
el objeto del peritaje o la fundamentacin de su imposibilidad cuando ello tuviera
lugar. (CASO DE ESTUDIO)
Los objetos de la investigacin pericial pueden estar contenidos en determinadas
fuentes de pruebas, tales como: las pruebas materiales, deterioros , patologas,
documentos, conclusiones de otros peritos, declaraciones de acusados y
sospechosos, declaraciones de testigos y vctimas, etc.
Ellos pueden estar reflejados tambin en materiales, objetos y documentos cuyo
valor o significado para la causa ser determinado por el resultado del peritaje.
En ocasiones el objeto de la investigacin pericial sufre cambios o variaciones, es
decir, es inestable, pudiendo ser esos cambios o variaciones tan grandes, que en
un tiempo relativamente pequeo o largo pueden haberse destruido y se hace
necesario emitir un dictamen por los testimonios de los testigos, por documentos,
etc.
Esto por supuesto depende del objeto concreto que se trate, pues no siempre se
puede dictaminar sobre algo en base a declaraciones de testigos o documentos, ya
que los sujetos del peritaje segn el caso, sern las propias pruebas materiales,
relevamientos fotogrficos y anlisis no destructivos de laboratorio y no
simplemente su descripcin.
En ocasiones el conocimiento de los factores que influyeron o caracterizaron la
formacin del objeto de la investigacin pericial tcnica, (Arquitectnica o de
ingeniera civil) , como por ejemplo la posicin asumida o el estado actual del
inmueble (sujeto), que puede quedar reflejado en ste en el relevamiento
fotogrfico, las condiciones del intemperismo y meteorolgicas reflejadas en la
formacin del desgaste de los elementos constructivos, que muestran las huellas o
se colocan los testigos tcnicos en obra, etc, as como las condiciones en que fueron
conservadas las pruebas materiales hasta su recepcin por el perito, pueden ayudar
a ste a resolver correctamente las preguntas a l formuladas y realizar sus

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determinaciones con ayuda de la declaracin de los testigos tcnicos , de los

documentos que se posean y de otros antecedentes de que se pueda disponer.
Abstrayndose de las particularidades del peritaje de uno u otro tipo, podemos
afirmar que el perito prestar especial atencin a los hechos que estn contenidos
en la valoracin del objeto de la investigacin.
Si los hechos que son objeto de la investigacin, estn fijados solamente en los
detalles constructivos o testigos colocados en obra y no dejaron tras de s huellas
materiales, en la conclusin del perito pueden ser presentadas las pruebas
patolgicas sobre el inmueble, en forma de pruebas periciales.
El perito podr emitir su conclusin, sobre la base de la investigacin directa del
objeto de estudio respaldado por la documentacin proporcionada por la autoridad
solicitante que le fueron remitidos, valorando a su vez los hechos establecidos fuera
del peritaje, cuando esto ocurre, estas conclusiones periciales se fundamentan en
un conjunto de datos, todos los cuales no fueron obtenidos a la luz de las
investigaciones directas sobre el objeto del peritaje, debiendo el perito especificar
cules fueron los hechos establecidos fuera del peritaje que el consider y por qu.
Debemos aclarar, que el derecho a realizar valoraciones de las fuentes de prueba
que constituye el objeto de la investigacin o alguno de sus aspectos, es slo
competencia del Tribunal y no est dentro de la competencia del perito.
Antes de la designacin del peritaje, el instructor debe tomar las medidas necesarias
para evitar que existan contradicciones entre los materiales relacionados con el
proceso penal que sern enviados al perito; no obstante, si a pesar de ello no se
logran eliminar algunas contradicciones entre las fuentes de prueba, el instructor
est en la obligacin de dar cuentas al perito en la parte escrita de la solicitud de
peritaje, de las deducciones a las que l arrib como resultado de la valoracin de
las pruebas y prevenir al perito de la contradiccin por el encontrada.
Las conclusiones del perito sobre materiales del proceso penal en el que existan
contradicciones, pueden contener alternativas
. El perito, no realizando valoracin de las pruebas, propone el investigador algunas
soluciones a las preguntas formuladas por l, en dependencia de cuales de las
pruebas contradictorias son situadas como base de la conclusin. Por cuanto la
veracidad de las deducciones del perito depende del material investigado, l tiene
derecho a hacer la correspondiente aclaracin.

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En ocasiones durante el proceso de la investigacin pericial se presenta la

necesidad, dada la pequeez de la muestra o sus caractersticas particulares de
destruir o alterar el objeto del peritaje, para lo cual debe obtener previamente la
autorizacin del fiscal o el tribunal, segn sea el caso.
El fiscal o el tribunal antes de autorizar la destruccin total o parcial de las pruebas
materiales enviadas a peritaje, deben cerciorarse de que las mismas no son
necesarias para la realizacin de un peritaje reiterado, por ello, siempre que sea
posible, se usarn por el perito mtodos no destructivos o que requieran cantidades
pequeas de muestras con el objetivo de conservar parte de la misma.
En aquellos casos en que despus de efectuar el peritaje, el objeto de la
investigacin no ha perdido la calidad que le confiere un valor probatorio, el perito
est en la obligacin de devolverlo junto con las conclusiones, al rgano que solicit
el peritaje. Es interesante sealar que nuestra legislacin a diferencia de otras
legislaciones, no establece un tiempo prudencial durante el cual deben conservarse
las pruebas materiales relacionadas con una causa, y quin debe conservarlas y
cmo, dejando esto al criterio de los participantes del proceso. Si bien la prctica ha
establecido que las pruebas materiales se deben guardar durante un tiempo
prudencial, la estimacin de este tiempo resuelta arbitraria y se han presentado
casos en que, por dilatacin de la causa, bien por demoras en el proceso, sino ms
tarde, cuando han sido necesarias las pruebas materiales (testigos con yeso, minicilindros extractados, estar el respaldo fotogrfico con fechas, no pudindose
utilizar este importante elemento. Es por ello que consideramos
se debe establecer por la ley, el tiempo mnimo que deben conservarse las pruebas
materiales, quien debe hacerlo en cada caso y como de acuerdo a la naturaleza de
las mismas, siempre que ello sea posible.
La investigacin pericial, desde el punto de vista de su contenido y como ya
habamos sealado, es la utilizacin de los conocimientos especiales del perito, de
los medios y mtodos de que dispone para el establecimiento y explicacin de los
sntomas presentes en el objeto enviado a peritaje y que tienen importancia en el
proceso penal. En este sentido, investigacin es la denominacin genrica que
comprende tanto el anlisis fsico-qumico, o pruebas mecnicas desarrolladas en
laboratorio de control de calidad de materiales de construccin, y otros.
La investigacin pericial como proceso, transita por dos etapas, en la primera el
perito establece en los objetos recibidos para el peritaje (entendemos por objeto
todo cuanto recibe el perito para su investigacin, adems de la documentacin
etc.), los sntomas o rasgos generales y particulares de los mismos, sus

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caractersticas y particularidades y en la segunda etapa elabora sus deducciones

para dar respuesta a las preguntas a l formuladas.
En el proceso penal, el peritaje como regla, constituye la aplicacin de los medios
cientfico-tcnicos en el esclarecimiento de aquellas cuestiones que se precisa
conocer y por lo cual se necesitan conocimientos especiales. Con relacin a esto,
algunos autores niegan la posibilidad de que el perito fundamente su conclusin
basada en reglas prcticas de su ciencia, arte, tcnica o experiencia.
La negacin categrica del valor de la utilizacin de estas reglas prcticas por parte
del perito como fundamento de las conclusiones periciales, es considerada
incorrecta.
Aunque en la prctica judicial actual, raramente se ve la necesidad de realizar un
peritaje sobre cuestiones de arte u oficio, hace algn tiempo era habitual que el
tribunal invitara a un maestro de escuela para hacer un peritaje de escritura, a un
cerrajero, para la identificacin de instrumentos de fractura etc. En estos momentos,
aunque los rganos judiciales cuentan con la posibilidad de utilizar cuadros
profesionales especializados que laboran en los laboratorios especiales al rubro y
que desempean las funciones periciales con carcter oficial, ello no significa que
el peritaje realizado por un especialista sobre la base de sus hbitos profesionales
o experiencia en determinado oficio, no pueda ser utilizado en la prctica procesal.
De lo sealado en el prrafo anterior, se deduce que el perito podr dictaminar
fundamentndose en sus hbitos profesionales o su experiencia en determinado
arte u oficio.
Lo anterior significa que, aunque el perito fundamente sus conclusiones en reglas
prcticas de su ciencia, arte, tcnica u oficio, su dictamen siempre constituir una
labor de investigacin, que se realiza en el marco de la investigacin penal y
subordinada a sus objetivos.
Cuando durante la investigacin penal, es necesaria la aplicacin de conocimientos
especiales para esclarecer aquellas cuestiones que lo requieran, la misma no se
detiene, si no que se contina en la investigacin tecnolgica hasta arribar al
conocimiento de la verdad.
Esto significa que la investigacin pericial, forma parte indisoluble de la investigacin
penal. Esto nos permite afirmar que las conclusiones periciales, una vez realizadas,
constituyen una fuente valiosa de pruebas en el proceso penal.

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Cuando las circunstancias prcticas a las que llega el perito en su conclusin, no

son categricas, ests no constituyen un medio de prueba como tal, sino slo como
probable.
El peritaje probable ha sido objeto de anlisis por numerosos autores. Ms adelante
profundizaremos en el estudio de este tipo de peritaje, aqu solo nos limitaremos a
sealar que el peritaje que slo puede establecer una probabilidad determinada, por
ejemplo, del 90% de que una sustancia tenga un origen comn con otra enviada
para su comparacin, en realidad se trata de una determinacin de pertenencia de
grupo y no de una identificacin propiamente dicha. Para que un peritaje tenga
fuerza probatoria, es decir, para que las conclusiones del perito constituyan medios
de prueba en el proceso penal, la conclusin tiene que ser categrica y estar basada
en la determinacin de un conjunto de sntomas identificativos que establezcan que
ese y slo ese es el resultado posible. Con el problema de la identificacin y el
establecimiento de la pertenencia de grupo, estn relacionadas las determinaciones
categricas y probables. Como vemos la identificacin est relacionada con el
peritaje categrico y el establecimiento de la pertenencia de grupo con el peritaje
probable. Si es posible determinar la suficiente cantidad de sntomas identificativos,
lograremos establecer un grupo que slo tiene un elemento, que es el objetivo de la
identificacin.
Analicemos brevemente la competencia procesal del perito, que no debe
confundirse con su competencia cientfico o tcnica, pues mientras la segunda
brinda al perito una libertad mayor para la seleccin de los medios y mtodos
cientficamente establecidos que a su parecer sean ms tiles para alcanzar los
objetivos a l solicitados, la competencia procesal le limita a ceirse a aquellas
cuestiones sobre los que la autoridad investigadora requiera de l, no siendo
competencia suya determinar lo que puede constituir una prueba en el proceso
penal.
El perito trabajar con las pruebas que le sean entregadas y circunscribir su
conclusin a las cuestiones que se le pidan, , si el perito entiende que se pueden
determinar otras cuestiones que sean de inters para la causa, se pone en contacto
con la autoridad solicitante y previo consenso de la misma proceder a hacer sus
determinaciones.
El conjunto de las obligaciones procesales y de los derechos del perito, constituyen
su competencia procesal.
La unin de la actividad cientfica del perito, con la actividad procesal del Tribunal y
el instructor o el fiscal, se lleva a cabo en forma de relacin legal, pudindose

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diferenciar tres grupos de relaciones legales en el proceso de ejecucin del peritaje

segn Petrujin siendo ellas:
1) La relacin entre el perito y el Tribunal, fiscal o instructor.
2) La relacin entre el perito y las partes surgida y desarrollada bajo el control del
Tribunal, fiscal o instructor.
3) La relacin entre el perito y el objeto de la investigacin.
En todo caso la autonoma del perito es relativa, pues su designacin depende en
ltima instancia del Tribunal, fiscal o instructor y la misma ha de realizarse con
carcter obligatorio, una vez designado como lo establece nuestra Ley Procesal
Penal, salvo aquellos casos en que est legtimamente impedido.
El Tribunal, fiscal o instructor, pueden indicarle al perito los mtodos cientficos a
utilizar en la investigacin pericial si ellos lo estiman pertinente. Generalmente esto
sucede cuando se repite el peritaje por no haberse fundamentado adecuadamente
las primeras conclusiones, por no haberse realizado un uso correcto de los mtodos
cientficos aplicables u otras causas. Sin embargo, como regla general, y como lo
indica la experiencia de nuestra prctica pericial, es competencia del perito,
determinar los mtodos cientficos tcnicos aplicables para cada caso.
Con el objetivo de que los mtodos utilizados para la realizacin de los diferentes
peritajes en nuestro pas, respondan a las exigencias del desarrollo cientfico
tcnico, de la ley y de la prctica judicial, el Laboratorio Central de Criminalstica
como rgano rector de esta actividad, investiga y elabora nuevos mtodos que una
vez comprobados fehacientemente, enva a los diferentes laboratorios provinciales
donde se aplican obligatoriamente.
Esto hace que exista uniformidad en los mtodos utilizados y que las
determinaciones no dependan del criterio personal que pueda tener un perito,
garantizando as, la objetividad de que debe gozar toda determinacin pericial.
El perito se encarga de poner un determinado valor a un dao en concreto, o bien
de establecer su dictamen a una cuestin que se le plantee.
Y esto es as, para que no se produzcan abusos ni errores cuando sufrimos un
siniestro, y cobremos lo que nos corresponde. As, en el momento de sufrir un
siniestro es normal que se nos presente un perito que valorar y cuantificar lo que
nos corresponde por ese dao en concreto, he aqu la figura del perito de la
compaa de seguros. Otra figura, sera la del perito judicial, a cargo del rgano

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competente (o tambin peritos privados a cargo de las partes) encargado de llevar

los peritajes encargados por ese juzgado.
AVALUO:
Un avalo es la estimacin del valor comercial de un inmueble o artculo reflejado
en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial, a travs de sus
caractersticas fsicas, de uso, de investigacin y el anlisis de mercado, tomando
en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del inmueble.
Es una estimacin de valor, donde valor significa la vala monetaria o utilidad de un
objeto para alguien para algn propsito. Valor de mercado puede definirse
simplemente como el precio de venta ms probable de una propiedad.
Por qu necesito un avalo?
Los avalos ofrecen asesora al pblico sobre las preguntas diarias de valor,
tambin proveen estimaciones de valor imparciales y desinteresadas.
Qu tipo de avalos existen?
Avalos bancarios u otras financieras
Son aquellos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se les
ha otorgado un crdito hipotecario de las diferentes instituciones como son:
Cooperativas
Bancos Locales
Otras Financieras
Avalos comerciales
Son aquellos que se realizan principalmente en operaciones de mercado como son:
Compra y venta.
Financiamiento.
Arrendamiento
Administracin.
Seguros.

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Remodelacin y desarrollo.
Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso.
Ejercicio de opciones de compra y arrendamiento.
Avalos fiscales
Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales como son:
Expropiacin.
Impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales.
Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donacin.
Impuesto sobre la renta (perdida por siniestro, depreciacin y reporto de
ganancia de capital).
Acciones legales personales y corporativas.
Disoluciones maritales y de sociedades.
Demandas de inquilinos con caseros y daos a la propiedad.
Embargos hipotecarios.
Liquidaciones de compaas fusiones y bancarrotas.
Garanta por depsito en fianza.
Juicios de intestado, testamentarios, etc.
Juicios civiles y mercantiles.
Avalos catastrales
Son aquellos que solicita la tesorera para el pago de impuesto catastral, as como
tambin les sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones
repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.
Cul es el valor sobre el cual se escritura un inmueble (trmite de compraventa)?
La escritura de compraventa se hace con base en el valor del avalo de la
propiedad.
Qu es el valor del avalo del inmueble?
El valor del avalo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un perito
calificado que cuenta con solvencia moral y profesional para determinar el justo
valor de los bienes.
Cul es la diferencia entre avalo catastral y avalo bancario?

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El contenido de ambos es el mismo ya que el primero se realiza en papelera del

gobierno municipal y el segundo en papel bancario membretado. El catastral sirve
para pagar el impuesto relativo al valor del traslado de dominio y el bancario tiene
mltiples usos siendo el ms comn definir el monto de crdito o el valor de la
propiedad.
Los valores del avalo catastral son obtenidos de las tablas que cada gobierno
municipal emite y el Bancario se obtiene del valor de mercado.
Cmo se obtiene un avalo bancario?
Un avalo bancario se obtiene por 3 mtodos o enfoques:
Comparacin de mercado que se basa en la obtencin de ofertas homologadas
al sujeto.
Costos: consistente en evaluar cunto cuesta construir la propiedad.
Capitalizacin de rentas (Alquileres) que consiste en traer a valor presente las
rentas futuras.
De estos 3 se concluye en el valor comercial Cul es el avalo por capitalizacin
de rentas?
Consiste en traer a valor presente las rentas futuras considerando costos de
mantenimiento, impuestos y probabilidad de meses que pueda no estar rentado.
El resultado se capitaliza a una tasa de capitalizacin dada. Esta tasa se compone
de inflacin, riesgo y utilidad.
Cul es el avalo por posicionamiento?
Es un avalo limitado en el que el cliente no permite el acceso a la propiedad por lo
que el avalo se realiza desde el exterior de la propiedad.
Qu aspectos se toman en cuenta en los criterios de evaluacin?
Ubicacin del inmueble. - Es la plusvala que tenga la zona donde se localice el
inmueble, puede ser una zona popular, de inters medio, semiresidencial, o
residencial segn sea el caso. As como tambin si se encuentra en una zona
comercial o de oficinas importante.
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Primera versin
Edad del inmueble. - Edad del inmueble desde la terminacin de obra a la fecha a
la cual se realiza el avalo.
Estado de conservacin. - Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble
en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones ptimas de
habitabilidad y comodidad para el propsito por el cual fue construido.
Acabados del inmueble. - Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de
construccin como son (losetas cermicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas,
etc.) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de
buena calidad de mediana calidad o de calidad econmica, que influyen de una
manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.
Beneficios de realizar un avalo:
* Es una estimacin precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes

muebles e inmuebles.
* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del
propietario.
* Es un proceso tcnico y prctico para estimar un valor determinado.
* Son realizados por personas profesionales en el ramo.
* Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
Recuerda que: Si vas a vender o comprar un inmueble, es requisito indispensable
realizar un avalo.
CONTENIDOS MINIMOS:
Seminario Tasaciones, Peritajes y Valuaciones (4159)
Objetivos de aprendizaje:
-
Adquirir conocimientos tcnicos para realizar Pericias.

Adquirir conocimientos tcnicos para realizar Tasaciones y Valuaciones.
Reconocer alternativas metodolgicas y modalidades de aplicacin en
mbito judicial o extrajudicial.
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Actividades desarrolladas:
Peritajes y tasaciones.
Semejanzas y diferencias
El arquitecto como mediador, rbitro, consultor tcnico o perito.
Distintas tipologas periciales.
Marco legal de las pericias
Los peritos en el proceso judicial, extrajudicial, mediacin y arbitraje.
La Pericia Judicial: fundamentos, anlisis de las etapas periciales y su
estructura procesal.
El documento pericial: aclaraciones, explicaciones e impugnacin
Estudio de casos.
tica y responsabilidad profesional.
Tasaciones y valuaciones.
Objeto, distintos mtodos, seleccin antecedentes y anlisis de los
coeficientes a utilizar.
Referencias urbansticas.
Marco legal del arquitecto tasador.
Normas de tasaciones actuales publicadas.
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