Tc.

Carlos Efran Tovar Ramos

INFORME TECNICO DE AVALO

INMUEBLE
LOCAL COMERCIAL

Solicitado por:
Sres. Sucesin Joao Silverio Azeredo Cmara

Octubre 2009

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Maracay, 22 de Octubre de 2009
SEORES.
SUCESIN JOAO SILVERIO AZEREDO CAMARA
PRESENTE
De acuerdo a su solicitud proced a elaborar un informe Tcnico de Avalo, de
un inmueble constituido por un local comercial Propiedad del Ciudadano Joao
Silverio Azeredo Cmara, titular de la Cdula de Identidad N V- 11.989.349, segn
documento Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito
delos Municipios Girardot y Mario Briceo Iragorry del Estado Aragua; ubicado en la
Avenida Santos Michelena, Residencias Eduardo I, Planta Baja N LC-1, Maracay
Jurisdiccin del Municipio Girardot del Estado Aragua para emitir la opinin sobre el
valor del mercado actual. El informe consta de una carta resumiendo el resultado
de la investigacin, un certificado, cuerpo del informe donde se describen los bienes
avaluados, criterios empleados, clculos, conclusiones y anexos, donde se incluye:
Documento de Propiedad y Credencial de La Sociedad Venezolana de Ingenieros
Agrnomos y Afines, Superintendencia de Banco y otras Instituciones Financieras
(SUDEBAN). Este avalo parte del supuesto, que la propiedad incluye todos los
derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de
los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigacin, as como de las
Premisas establecidas, es de mi opinin que el da 22 de Octubre de 2009, el Valor
del Mercado Actual de los bienes antes sealados y, presentado se expresa de
manera razonable en la siguiente cifra:CIENTO TREINTA Y DOS MIL

OCHOCIENTOS VEINTIN BOLIVARES FUERTES CON TREINTIN

CENTIMOS FUERTES EXACTOS (Bs.F. 132.821,31)

Tc. Carlos E. Tovar R.

Perito Avaluador
SVIAA P -481
SUDEBAN P-2635

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

CERTIFICACION
El Avaluador abajo firmante certifica:
a) El avalo realizado es producto de mtodos esencialmente objetivos,
cientficos y universalmente admitidos como justos sin que haya
influido en el avalo; ningn factor, intencin o sentimiento personal
que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de
trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados
mtodos.
b) No existe ningn inters directo ni indirecto con la propiedad ni con el
contratante, en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos familiares
ni de ninguna otra ndole.
c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la
buena fe del Avaluador y no ha exagerado ni omitido conscientemente
ningn factor importante que puedan influir en el resultado de este
avalo.
d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.
e) El Avaluador declara bajo fe de juramento no ser para la fecha de la
realizacin de este informe: FUNCIONARIO PUBLICO de ninguna
Institucin del Estado.

Tc. Carlos E. Tovar R.

Perito Avaluador
SVIAA P -481
SUDEBAN P-2635

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

CONTENIDO
1.
2.
3.
4.
5.

OBJETIVO DEL AVALUO

FECHA DEL AVALUO
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
PROCEDIMIENTO PARA EL AVALUO
DESCRIPCION DE LA ZONA
5.1- CARACTERISTICAS DEL SECTOR
5.2- SERVICIOS PUBLICOS
5.3- ACCESIBILIDAD VEHICULAR Y PEATONAL

6.- ASPECTOS LEGALES

7.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE
7.1- INSPECCION OCULAR
8.- VALORACIN DEL INMUEBLE
8.1- MTODO A DESARROLLAR
8.2- ANALISIS ESTADISTICO
8.3- OPERACIONES DE REGISTRO
8.3.1- CUADRO RESUMEN DE REFERENCIALES
8.48.4.18.4.28.4.38.4.4-

CORRECIN POR FECHA Y REA

CORRECIN POR FECHA
CUADRO DE REFERENCIALES CORREGIDOS POR FECHA
CORRECCIN POR REA
CUADRO DE REFERENCIALES CORREGIDOS POR REA

8.5- VALOR DEL LOCAL

8.6- VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE
9.- ANALISIS DE LOS RESULTADOS
10.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
ANEXOS:

INFORME FOTOGRFICO
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
UBICACIN
CREDENCIALES

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

1.-OBJETIVO DEL AVALO
El objeto del presente informe es determinar el valor actual de un
Inmueble, conformado por un local comercial, el cual se describir
posteriormente. El inmueble est ubicado, en la Avenida Santos Michelena,
Residencias, Eduardo I, planta baja N LC-1, Maracay Estado Aragua. El cual
servir de base en la toma de decisiones.
2.-FECHA DEL AVALO
El Informe est fechado para el 22 de Octubre de 2009
3.-DOCUMENTO DE PROPIEDAD
El documento presentado se encuentra Registrado en la Oficina
Subalterna de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y
Mario Briceo Iragorry del Estado Aragua, bajo el N 17, Tomo 12, Protocolo
Primero del Cuarto Trimestre del ao 1999.
4.- PROCEDIMIENTOS PARA EL AVALO
Durante la elaboracin de este avalo se ha recabado, toda la
informacin necesaria efectundose visitas de inspeccin tanto al inmueble
objeto del estudio, como a la zona y sus alrededores. La inspeccin fue
llevada a cabo por el Perito Avaluador Tc. Carlos Efran Tovar Ramos y la
misma comprendieron en cinco (5) aspectos.
a) Inspeccin Ocular
b) Visita de la zona y sus alrededores
c) Verificacin de los datos contenidos en el Documento de
propiedad
d) Verificacin del Estado Actual de la construccin
e) Fotos

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

5.- DESCRIPCIN DE LA ZONA

5.1- Caractersticas del Sector:
El sector donde se localiza el inmuebleest desarrollado por unidades
habitacionales del tipo unifamiliar y multifamiliar, mezclados con uso
comercial, las mismas tienden a mantenerse en estas condiciones.
5.2.-ServiciosPblicos del Sector:
La zona y su rea de influencia cuenta con todos los servicios pblicos
necesarios para el funcionamiento de este tipo de comunidades, entre los
que podemos mencionar: energa elctrica, alumbrado pblico, telfonos,
agua suministrada por Hidrocentro, cloacas, aseo urbano vialidad asfaltada y
sistema de transporte pblico.
5.3- Accesibilidad Vehicular y Peatonal:
Su principal acceso se realiza a travs de las Avenidas Santos
Michelena, Pichincha y Carabobo teniendo a escasos metros la Avenida
Bolvar, su contexto est conformado por calles pavimentadas.
6.- ASPECTOS LEGALES
Segn la documentacin presentada y las investigaciones realizadas,
se infiere que sobre el Inmueble no existe ningn gravamen ni pesa medida
de prohibicin de enajenar, gravar o de embargo decretadas por las
Autoridades Judiciales de la Repblica Bolivariana de Venezuela.

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

7.-DESCRIPCIN DEL INMUEBLE
El inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida
Santos Michelena, Residencias Eduardo I, N LC-1, Maracay jurisdiccin del
Municipio Girardot del Estado Aragua, la construccin se encuentra dentro de
las ordenanzas municipales de zonificacin teniendo para este sector AR7,comercio comunal, con un rea aproximadamente de Sesenta metros
cuadrados con Setenta centmetros cuadrados (60,70m 2).
Los linderos segn la documentacin presentada anteriormente, son
los siguientes:
NORTE:

Con la Avenida Santos Michelena que es su frente.

SUR:

En parte con piscina y en parte con estacionamiento del

edificio

ESTE:

Con lindero este del edificio.

OESTE:

Con pasillo de acceso al edificio.

7.1.-Inspeccin ocular:
Construcciones
En la inspeccin realizada a la construccin del inmueble
constituido por (local comercial) se determina que la misma presenta
las siguientes caractersticas:
Estructuras:

Fundiciones en columnas, vigas de carga y

riostra, vaciadas en concreto armado.

Techo:

Losa de concreto armado vaciado en sitio con

cubierta de cielo raso.

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Paredes:

En bloque con revestimiento liso, pintura de

caucho,

paredes

cermica

de

blanca

bao

revestidas

decorada,

vidrio

en
en

mostrador.
Pisos:

En losa de concreto armado vaciados en sitio

revestido en granito.

Puertas:

Metlica tipo santa mara, puerta de local y

bao Entamboradas en madera.

Artefactos Sanitarios:

En cermica.

Instalaciones Sanitarias: En tubera tipo PVC para agua blancas y

HN paraaguas negras.
Instalaciones Elctricas: Embutida.
Ambiente:

Local Comercial con bao.

Tipo de Construccin:

Tradicional

Edad de la Construccin: Veintisis (26) aos aproximadamente

Calidad de la Construccin: De primera en sus materiales
Estado de Conservacin: En buen estado
Superficie:

60,70m2

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

8.-VALORACIN DEL INMUEBLE

Para la valoracin del inmueble constituido por un local comercial se
utiliz el Mtodo de Mercado, el cual se basa en el principio econmico de la
sustitucin y, consiste

en realizar una investigacin a nivel del Registro

Inmobiliario correspondiente de operaciones de compra-venta de locales

similares al avaluado. Posteriormente, se actualizan y homogenizan los
referenciales obtenidos a la fecha del avalo aplicando los factores de
correccin correspondiente para disminuir los diferenciales que puedan tener
con el inmueble estudiado. Luego, se aplica un proceso matemtico
estadstico para determinar el valor ms representativo de la muestra de
referenciales.
8.1.- Mtodo a Desarrollar:
Para la obtencin del valor delocales comerciales por el mtodo de
mercado se procedi de la siguiente forma:
Obtencin de referenciales de compra-venta de locales comerciales
similares al bien estudiado.
Anlisis de los referenciales y comparacin de los mismos con el bien
objeto de este estudio.
Proceso y anlisis estadstico general.
Determinacin del precio unitario, mediante correccin por fecha y
rea.
Determinacin del valor global de la propiedad.

8.2.- Anlisis Estadstico:

Para el anlisis de los datos se utiliz la estadstica general,
calculndose medidas de tendencia central: Media, Mediana y Moda.

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

8.3.- Operaciones de Registro:

A continuacin se muestra los referenciales de transacciones de
compra-venta de locales comerciales del macroentorno del bien estudiado
obtenidos en el Registro Inmobiliario de la respectiva jurisdiccin.

REFERENCIALES

Operacin:

N 01

Comprador:

Mil Plan, S.A.

Ubicacin:

Centro Comercial Maracay Plaza, P.B. N

116-J

Monto de La Operacin:

Bs.F. 50.000,00

rea:

48,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.041,66

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Operacin:

N 02

Comprador:

Jorge Leghmaji

Ubicacin:

Calle Libertad Centro Comercial Miramar

N D

Monto de La Operacin:

Bs.F. 70.000,00

rea:

54,00m2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.296,29

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Operacin:

N 03

Comprador:

Loris Mago

Ubicacin:

Av. Santos Michelena Cetro Comercial La

Capilla P.B. Locales Nos. 14,15

Monto de La Operacin:

Bs.F. 58.000,00

rea:

28,00m2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 2.071,43

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Operacin:

N 04

Comprador:

Inversiones Ideada

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galeras Plaza

P.B. N 48

Monto de La Operacin:

Bs.F. 60.000,00

rea:

35,00m2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.714,28

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Operacin:

N 05

Comprador:

Jos Fonseca

Ubicacin:

Centro Comercial Maracay Plaza P/1 N

55-D

Monto de La Operacin:

Bs.F. 60.000,00

rea:

55,00m2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.090,91

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Operacin:

N 06

Comprador:

Jos Montejo

Ubicacin:

Av. Santos Michelena, Centro Comercial La

Capilla P.B. N 17

Monto de La Operacin:
rea:

Bs.F. 80.000,00
58,42m2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.369,39

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Operacin:

N 07

Comprador:

Tarek Ahmed

Ubicacin:

Av. Pez Centro Comercial Maracay II,

Etapa II, Local N 4

Monto de La Operacin:

Bs.F. 237.000,00

rea:

200,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.185,00

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Operacin:

N 08

Comprador:

Enzo Zambito

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galeras Plaza

P.B. N 84

Monto de La Operacin:

Bs.F. 50.000,00

rea:

31,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.612,90

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Operacin:

N 09

Comprador:

Ana Fioretti

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galeras Plaza

P.B. N 58

Monto de La Operacin:

Bs.F. 30.000,00

rea:

20,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.500,00

Fecha:

Primero Trimestre del 2005

Operacin:

N 10

Comprador:

Corte Gmez

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galera Plaza

P.B. N 73

Monto de La Operacin:

Bs.F. 30.800,00

rea:

14,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 2.200,00

Fecha:

Primero Trimestre del 2005

Operacin:

N 11

Comprador:

Edilia Figueredo

Ubicacin:

Av. Pez Oeste Centro Comercial Colonial

P.B. N 54

Monto de La Operacin:

Bs.F. 40.000,00

rea:

15,75m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 2.539,68

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Operacin:

N 12

Comprador:

Rafael Leal

Ubicacin:

Av. Pez Centro Comercial Maracay, Local

N ML-4

Monto de La Operacin:

Bs.F. 10.186,80

rea:

10,61m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 960,11

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Operacin:

N 13

Comprador:

Doble G, C.A.

Ubicacin:

Av. Pez Centro Comercial Maracay P.B.

Local N ML-5

Monto de La Operacin:

Bs.F. 14.372,53

rea:

14,97m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 960,08

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Operacin:

N 14

Comprador:

Sabina Rivas

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galeras Plaza

local N 46

Monto de La Operacin:

Bs.F. 20.900,00

rea:

13,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.607,69

Fecha:

Primer Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Operacin:

N 15

Comprador:

Mariblan Cedeo

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial La Hormiga

Center Local N 27

Monto de La Operacin:

Bs.F. 17.760,00

rea:

11,79m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.506,36

Fecha:

Segundo Trimestre del 2005

Operacin:

N 16

Comprador:

Elizabeth Frey

Ubicacin:

Av. Bolvar Centro Comercial Galeras

Plaza N 66

Monto de La Operacin:

Bs.F. 18.000,00

rea:

11,00m 2

Precio Unitario (Bs.F./m 2): 1.636,36

Fecha:

Primero Trimestre del 2005

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

8.3.1.- Cuadro Resumen de Referenciales:
N
Referencial
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16

Monto Bs.F.

rea M2

50.000,00
70.000,00
58.000,00
60.000,00
60.000,00
80.000,00
237.000,00
50.000,00
30.000,00
30.800,00
40.000,00
10.186,80
14.372,53
20.900,00
17.760,00
18.000,00

48,00
54,00
28,00
35,00
55,00
58,42
200,00
31,00
20,00
14,00
15,75
10,61
14,97
13,00
11,79
11,00

P.Unitario
Bs.F./m2
1.041,66
1.296,29
2.071,43
1.714,28
1.090,91
1.369,39
1.185,00
1.612,90
1.500,00
2.200,00
2.539,68
960,11
960,08
1.607,69
1.506,36
1.636,36

Fecha
1er Trimestre 05
1er Trimestre 05
1er Trimestre 05
1er Trimestre 05
1er Trimestre 05
2do Trimestre 05
2doTrimestre 05
2do Trimestre 05
1er Trimestre 05
1er Trimestre 05
2do Trimestre 05
2do Trimestre 05
2do Trimestre 05
1er Trimestre 05
2do Trimestre 05
1er Trimestre 05

8.4.- Correcciones por Fecha y rea:

Con la finalidad de racionalizar el valor del local comercial ya que los
referenciales obtenidos son del ao 2005 y de diferentes superficies se
procedi a realizar una correccin por fecha y rea a los mencionados
referenciales de la manera siguiente.

8.4.1.- Correccin por fecha:

Se aplico tasa pasiva de colocacin a los 90 das por el Banco
Central de Venezuela 12,12% y la siguiente frmula

M = (1+i)n
Donde:
M= Monto de Capital Interno

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

i= Tasa
n= Tiempo
M= 1,4516 Para el primer y segundo trimestre del ao 2005
8.4.2- Cuadro de Referenciales Corregidos por Fecha:
N
Referencial
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16

Precio Unitario
Bs.F.
1.041,66
1.296,29
2.071,43
1.714,28
1.090,91
1.369,39
1.185,00
1.612,90
1.500,00
2.200,00
2.539,68
960,11
960,08
1.607,69
1.506,36
1.636,36

Factor de
Ajuste
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516
1,4516

8.4.3.- Correccin por rea:

Se aplico la siguiente frmula:
FCA= (1-%) Ln(A.est/A.ref)/Ln2
Donde:
FCA

= Factor de correccin por rea

P.Unit.Ajustad
o Bs.F./m2
1.512,07
1.881,69
3.006,89
2.488,45
1.583,56
1.987,81
1.720,15
2.341,28
2.177,40
3.193,52
3.686,60
1.393,69
1.393,65
2.333,72
2.186,63
2.375,34

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

%
= Porcentaje de correccin 10%
A. est. = rea estudiada
A. ref. = rea de los referenciales
8.4.4.- Cuadro de Referenciales Corregidos por rea:
N
Referencial
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16

Precio Unitario
Bs.F.
1.512,07
1.881,69
3.006,89
2.488,45
1.583,56
1.987,81
1.720,15
2.341,28
2.177,40
3.193,52
3.686,60
1.393,69
1.393,65
2.333,72
2.186,63
2.375,34

Factor
Correccin
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142
0,7142

P.Unit.Ajustado
Bs.F./m2
1.501,27
1.868,25
2.985,41
2.470,68
1.572,25
1.973,61
1.707,86
2.324,59
2.161,85
3.170,71
3.660,27
1.383,73
1.383,69
2.317,05
2.171,01
2.358,37

El valor de Mercado segn correccin por fecha y por rea es de

2.188,16 Bs.F./m2 (promedio geomtrico).

8.5.- Valor del Local:

2.188,16 Bs.F./m2 * 60,70m2 = 132.821,31
Media = 1.501,27
Moda = 960,11
Desviacin Tpica = 1.053,90
Coeficiente de Variacin = 45,00 %

8.6.- Valor Total del Bien Inmueble:

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

El Valor Total arrojado de las construcciones descritas anteriormente
es:
AVALO:
Valor del Local Comercial Bs.F.132.821,31
Valor Total del Inmueble. Bs.F. 132.821,31

9.- ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Para la obtencin del valor del inmueble ubicado en la Avenida Santos
Michelena,

Residencias,

Eduardo

I,

planta

baja,

LC-1,

Maracay

jurisdiccin del Municipio Girardot del Estado Aragua, se utiliz el Mtodo de

Mercado, para realizar los clculos del valor del local comercial se procedi a
realizar unacorreccin por fecha y rea. Este mtodo es ampliamente
aceptado en la valuacin de bienes inmuebles.

10.-CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En la apreciacin del valor del inmueble anteriormente descrito
incidieron notablemente los siguientes elementos de juicio:
Costos actuales de la construccin.
La zona de ubicacin.
Accesos directos.

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto se estima que el
valor del inmueble, a la presente fecha es de: CIENTO TREINTA Y DOS
MIL OCHOCIENTOS VEINTIN BOLIVARES FUERTES CON TREINTIN
CENTIMOS FUERTES EXACTOS (Bs.F. 132.821,31)

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Perito Avaluador
PA-SVIAA 481
SUDEBAN P-2635

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

ANEXOS
Plano
Documento de Propiedad
Informe Fotogrfico
Credenciales

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

Informe Fotogrfico

Tc. Carlos Efran Tovar Ramos

CREDENCIALES