Arrendamiento de predios urbanos:

1)

Marco general: La Ley N 18.101 (la Ley) sobre arrendamiento de predios urbanos

est incluida dentro de lo que se conoce como el orden pblico de proteccin, que puede
definirse como el conjunto de normas que, an siendo de derecho privado, no son
disponibles por las partes, pues el legislador subentiende que una de ellas tiene un poder
negociador o una informacin significativamente menor que la otra. As ocurre, por
ejemplo, con los trabajadores (Cdigo del Trabajo), los consumidores (Ley N19.496) y los
arrendatarios de predios urbanos.
2)

mbito de aplicacin: La Ley se aplica al arrendamiento de bienes races urbanos,

que son aquellos que estn situados dentro del radio urbano, cuestin que se define por
normas de orden municipal (Plan Regulador Comunal).
Asimismo, tambin se aplica al arrendamiento de viviendas ubicadas fuera del radio
urbano y que su superficie no exceda de una hectrea.
Por su parte, la Ley no se aplica a:
a) Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o
forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
b) Inmuebles fiscales;
c) Viviendas que se arriendan por temporadas inferiores a tres meses, por perodos
continuos o discontinuos, siempre que sean amobladas y tengan como fin el
descanso o el turismo;
d) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del
hospedaje;
e) Estacionamientos de automviles y vehculos; y,
f) Viviendas regidas por la ley N19.281, sobre arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa.
No obstante, los juicios que se originen en relacin a los contratos vinculados a bienes
enunciados en la letra c) y e), se someten a las reglas procedimentales de la Ley.
Subsidiariamente a la Ley, se aplica el Cdigo Civil.

El antecedente de la Ley es el Decreto Ley N 964 de 1975, el que todava rige respecto
de los contratos anteriores al 29 de enero de 1982.
3)

Desahucio y restitucin: Los artculos 3 y siguientes de la Ley establecen

disposiciones relativas al desahucio y restitucin segn el tipo de contrato.

El desahucio es el acto por el cual una de las partes notifica a la otra la terminacin
anticipada de un contrato de arrendamiento. Esta forma de terminacin de un contrato
de arrendamiento, segn el artculo 1951 del Cdigo Civil en relacin con el 3 de la Ley,
slo se aplica a los contratos de duracin indefinida y a los pactados mes a mes, sin
perjuicio de lo que acuerden las partes.
Este acto debe distinguirse claramente de aqul en el cual se notifica el nimo de no
perseverar en el contrato, usual en los arrendamientos a plazos. El efecto de este acto no
es la terminacin del contrato, sino que evitar una prrroga del plazo. As, en estos casos
el contrato terminar por plazo y no por desahucio, por lo que corresponde pedir al juez
sera simplemente la restitucin del inmueble.
La restitucin es el acto por el cual el arrendatario pone a disposicin del arrendador el
inmueble arrendado en razn de haber terminado el contrato de arrendamiento. Este es,
por lo general, un acto posterior a la terminacin del contrato. As, una vez que termine el
contrato, sea por la causa que sea, lo que debe pedirse al juez es simplemente la
restitucin del inmueble, y no que ste declare terminado el contrato.
Las referidas disposiciones son:
a) Respecto de los contratos pactados mes a mes y en los de duracin indefinida, el
desahucio slo puede ser judicial o mediante notificacin personal hecha por un notario.
El plazo de desahucio, o sea, el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble
es de 2 meses desde la notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo
que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6. Estos plazos
constituyen una excepcin a la regla general del artculo 1976 del Cdigo Civil
(anticipacin de un perodo entero de los designados por el contrato o la ley para los
pagos).

El arrendatario desahuciado puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo de

desahucio, y slo est obligado a pagar la renta hasta el da de la restitucin. Esta ltima
facultad constituye una excepcin a las reglas generales del artculo 1955 del Cdigo
Civil, que obliga a pagar la renta hasta que cese el contrato, aunque se restituya antes; y,
del artculo 1945, que obliga al arrendatario culpable del trmino a pagar la renta hasta
el da en que hubiere terminado el arrendamiento, a menos que proponga una persona
idnea que le substituya, prestando seguridad al efecto.
b) En los contratos a plazo fijo que no excedan un ao, el arrendador slo puede solicitar
judicialmente la restitucin del inmueble, y el arrendatario tendr derecho a un plazo de
dos meses para ello desde la notificacin de la demanda. En estos casos, al igual que en
el anterior, el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo de restitucin,
estando obligado a pagar la renta nicamente hasta el da de la restitucin, lo que, como
vimos, constituye una regla excepcional en nuestro sistema.
Respecto al primer tema, cabe precisar que, en rigor, cada vez que el arrendatario no se
allane a hacerlo voluntariamente, la restitucin del inmueble debe pedirse por la va
judicial.
c) En los contratos de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un
ao, se entiende implcita la facultad de subarrendar, salvo estipulacin en contrario,
caso en el cual el arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato sin la
obligacin de pagar la renta por el perodo que falte, sino slo

hasta

el

da

de

la

restitucin.
d) Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del plazo estipulado, por la
extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario
continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios
comunes que sean de su cargo, hasta que restituya el inmueble.
e) Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr
solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificacin del abandono por un ministro de fe. En estos casos, el ministro de fe
levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al
arrendador y remitir copia de ella al tribunal.

4)

Disposiciones generales de la Ley: En el Ttulo IV de la Ley, que se denomina

disposiciones generales, se incluyen normas de diversa ndole.

As, en l se establece:
a) Que los derechos que la Ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables;
b) Que en los casos en que el arrendamiento no conste por escrito se presumir (en
forma simplemente legal) que la renta es la que declare el arrendatario;
c) Que en caso de mora las devoluciones y pagos deben hacerse reajustados de acuerdo
a la variacin de la UF;
d) Que las disposiciones de la Ley se aplican tambin a las relaciones entre
subarrendador y subarrendatario;
e) Que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta, el arrendatario que no desee
recurrir al procedimiento de pago por consignacin, podr depositarla en el Servicio de
Tesoreras que corresponda al inmueble indicando los datos del arrendador. Dicho servicio
notificar del depsito al arrendador quien tiene un plazo de 3 aos para retirar el dinero,
so pena de que ste pase a los fines generales de la nacin. El retiro del dinero no
importa renovacin tcita del contrato en los trminos del artculo 1956 del Cdigo Civil;
y,
f) Que el arrendador tiene derecho a pedir el auxilio de un funcionario de polica si el
arrendatario quisiera burlar el derecho de retencin que tiene aqul respecto del
mobiliario y los frutos de ste para asegurar el pago de las rentas e indemnizaciones.
ste auxilio slo puede prestarse por 2 das, salvo que vencido ese plazo se exhiba la
resolucin judicial ordenando la retencin.
g) Que se sancionarn con multas al arrendatario que mintiere en la declaracin acerca
de sus subarrendatarios; al que recibe las rentas de sus subarrendatarios y no paga las
suyas; y, al arrendador que injustificadamente negare al arrendatario la autorizacin para
abandonar el inmueble y retirar los muebles, u otorgar el recibo de pago.
5)

Reparaciones locativas: Esta materia, si bien no est regulada en la Ley, se incluye

en este apunte por su especial importancia en materia de arrendamiento de predios

urbanos.

Estas reparaciones, segn el artculo 1970 de la Ley, son aqullas a las que est obligado
el arrendatario para mantener el bien raz en el estado que lo recibi.
Dichas reparaciones en todo caso no comprenden los deterioros que provengan del
tiempo y uso legtimo o de fuerza mayor o caso fortuito, de la mala calidad de la cosa,
por su vejez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construccin.
El arrendatario es expresamente obligado a:
a) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el contrato se quiebren o
desencajen.
b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
c) Mantener en estado de servir las puertas, ventanas y cerraduras.
d)

Mantener

las

paredes,

pavimentos

dems

partes

interiores

del

edificio

medianamente aseadas; mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar

las chimeneas. Si el arrendatario incumple gravemente esta obligacin, el arrendador
tiene derecho a demandar indemnizacin de perjuicios e incluso para hacer cesar
inmediatamente el arrendamiento en casos graves.
El inmueble, segn el inciso final del artculo 1971 del Cdigo Civil, se presume entregado
en buen estado, a menos de prueba en contrario.
6)

Otras normas aplicables al arrendamiento de predios urbanos (artculos 1973 a

1977 del Cdigo Civil):

a) Facultad del arrendador para expeler (desahuciar) al arrendatario que emplee el

inmueble para un objeto ilcito o si subarrienda a personas de notoria mala conducta, a
quienes tambin puede expeler (artculo 1973).
b) Si se arrienda un inmueble amoblado, se entender que el arriendo de los muebles es
por el mismo tiempo que el del inmueble, a menos que medie estipulacin en contrario
(artculo 1974).

c) El que arrienda un almacn o tienda no es responsable de la prdida de mercaderas, a

menos que se le pruebe culpa. Ser, en todo caso, responsable del mal estado del
inmueble, salvo que sea manifiesto o conocido del arrendatario (artculo 1975).
d) La mora en un perodo entero en el pago de la renta, dar derecho al arrendador,
despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien al menos

cuatro

das,

para

hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se

verificar el pago en un plazo razonable, que no bajar de 30 das (artculo 1977).
7)

Normas procesales: Los artculos 7 y siguientes de la Ley establecen las normas

procesales aplicables a los juicios de arrendamiento de predios urbanos y dems en los

que sea aplicable.
En lneas generales, estas disposiciones establecen un procedimiento extremadamente
concentrado. A la demanda se provee citando una audiencia para el 5 da hbil, en la
cual

debe

contestarse

la

demanda,

resolverse

cualquier

incidente,

llamarse

conciliacin, recibirse la causa a prueba, rendirse la prueba y citarse a or sentencia.

Adems, en estos juicios slo puede apelarse la resolucin que le pone trmino, y este
recurso slo se concede en el efecto devolutivo y tiene preferencia para su vista y fallo.
Adems, en ellos no procede la orden de no innovar.
Asimismo, en estas disposiciones se establece:
a) Un derecho de retencin en favor del arrendatario para asegurar el pago de las
indemnizaciones que reclame.
b) Que, para los efectos del artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las
reconvenciones de pago debe hacerse en la audiencia (la primera se entiende que se
hace al momento de notificarse la demanda).
c) Que para que a los subarrendatarios les sea oponible lo obrado y la sentencia recada
en juicios de desahucio, restitucin o terminacin por no pago de rentas, se les deber
notificar la demanda sino se apersonan al juicio. Con tal fin, puede requerirse al
arrendatario el juramento de la existencia y, en su caso, de los nombres de los

subarrendatarios, al momento de la notificacin o, si all no se hiciere, de la audiencia,

caso en el cual sta se suspender para proceder a la notificacin de ellos.
d) Los subarrendatarios tienen derecho a enervar la accin pagando las rentas
adeudadas antes de la sentencia de primera instancia, teniendo en este caso derecho al
reembolso y al pago de intereses corrientes por parte del subarrendador, sin perjuicio de
las indemnizaciones que procedan. Respecto al arrendatario, se mantiene la discusin
acerca del momento en que puede oponer la excepcin de pago enervando la accin (o
sea, evitando la terminacin del contrato o la restitucin del inmueble). Al respecto caben
bsicamente tres respuestas: (i) que puede hacerlo antes de la citacin a or sentencia
en primera instancia o de la vista de la causa en segunda, por aplicacin general del
artculo 310 del Cdigo de Procedimiento Civil; (ii) que puede hacerlo, al igual que los
subarrendatarios, hasta antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia; y, (iii)
que no puede hacerlo en ningn momento si lo que se le pide es la terminacin del
contrato, sino slo cuando se le demanda de cobro de rentas.
Esta es la solucin que ms se ajusta a nuestro sistema jurdico, en cuanto asegura un
ejercicio eficaz y til de los derechos consagrados a los contratantes diligentes. En efecto,
ste puede a su arbitrio o exigir el cumplimiento de una obligacin o la resolucin del
contrato (terminacin en los contratos de tracto sucesivo como el arrendamiento: artculo
1489 del

Cdigo Civil), por lo que es absurdo aceptar que, si elige la segunda

alternativa, sta se vea enervada si el deudor satisface la primera.

La opinin contraria puede llevar a decisiones sumamente injustas e ineficientes.
Pinsese, por ejemplo, en un juicio de 2 aos donde se pide la terminacin
contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en que

de

un

el deudor paga das antes

de la vista de la causa en segunda instancia. Es razonable en estos casos rechazar la

demanda y dejar expuesto al arrendador a que nuevamente le incumplan, obligndolo a
recurrir a un nuevo juicio de 2 aos? Creemos que no.
Por otro lado, si el arrendador quiere persistir en el arrendamiento, puede optar
simplemente por cobrar por la va judicial las rentas insolutas y, en
excepcin de pago s que enervar la accin.

esos

casos,

la

e) El lanzamiento puede suspenderse en casos graves y calificados por un plazo no

superior a 30 das.
f) En los juicios de arrendamiento puede notificarse a las empresas que suministran
servicios bsicos (agua, gas, energa elctrica), y en tal caso slo ser responsable a
ellas el arrendatario.
g) En estos juicios, el juez tiene un grado mayor de proactividad, pudiendo, de oficio o a
peticin de parte, decretar los medios de prueba que estime pertinentes.
h) Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no puede volver a
demandar sino transcurridos 6 meses desde que quede ejecutoriada la sentencia, a
menos que se funde en hechos nuevos.