Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, udzielanym wyłącznie w instytucjach kredytowych, a jego cechą charakterystyczną jest zabezpieczenie. Kredyt ten zabezpieczany jest za pomocą hipoteki ustanawianej na kupowanej nieruchomości. Zwykle kredyt hipoteczny zaciągany jest na dłuższy czas, w wysokiej kwocie. Pieniądze pozyskane w ten sposób od banku kredytobiorca może wykorzystać wyłącznie w określonym we wniosku kredytowym oraz w umowie celu.
Definicję ustawową kredytu hipotecznego znajdziemy w art. 3 ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Wspomniano w nim, że przez umowę o kredyt hipoteczny należy rozumieć taką, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:
Bardzo ważną cechą kredytu hipotecznego jest sama hipoteka, stanowiąca solidne zabezpieczenie dla banku udzielającego takiego zobowiązania.
Ważne!
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Polega na obciążeniu nieruchomości dla zabezpieczenia określonej wierzytelności, na przykład kredytu hipotecznego. Art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że po obciążeniu hipoteką nieruchomości wierzyciel może dochodzić na jej mocy zaspokojenia swoich praw z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przedmiotem hipoteki mogą być:
Przy wyborze kredytu hipotecznego trzeba wziąć pod uwagę bez wątpienia jego koszty, ale nie tylko. Dla wielu kredytobiorców istotne będzie to, jak duży wkład własny należy wnieść na kredyt – obecnie według Komisji Nadzoru Finansowego powinno to być co najmniej 20 proc., ale wiele banków jest w stanie udzielić kredytu z niższym wkładem własnym, jeśli pozostałe 10 punktów procentowych wkładu własnego zostanie zabezpieczone w odpowiedni dla banku sposób.
Jednym z najważniejszych parametrów kredytów hipotecznych decydujących o ich atrakcyjności jest wysokość RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania, uwzględniająca oprocentowanie kredytu, prowizję za jego udzielenie oraz inne opłaty, jakie są z nim związane.
Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych biorą pod uwagę wiele zmiennych i skrupulatnie oceniają zdolność kredytową klienta. Warunkiem zaciągnięcia takiego kredytu jest bez wątpienia możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Ponadto klient musi:
Obecnie nie ma już możliwości, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny, czyli oszczędności klienta przy zaciąganiu takiego zobowiązania, muszą wynosić 20 proc. wartości kupowanej czy budowanej nieruchomości. Można jedynie zabezpieczyć część wkładu własnego, np. wykupując ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, i zaciągnąć kredyt hipoteczny.
Warunkiem uzyskania kredytu jest posiadanie wysokiej zdolności kredytowej, którą bank oblicza na podstawie złożonych wraz z wnioskiem kredytowym dokumentów dochodowych:
To tylko jedne z wielu dokumentów, jakie mogą być brane pod uwagę przy wyliczaniu przez bank zdolności kredytowej klienta.
Banki obowiązkowo sprawdzają przed wydaniem decyzji kredytowej historię kredytowania klienta w BIK-u. Złe wpisy w bazach BIK-u, świadczące o nierzetelnej spłacie wcześniej zaciągniętych kredytów i pożyczek, uniemożliwiają zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Problematyczne dla banku może być jednak i to, gdy klient ubiegający się o kredyt hipoteczny nie będzie miał żadnych wpisów w BIK-u. Kredytodawca nie będzie właściwie w stanie powiedzieć, czego spodziewać się po takim kredytobiorcy. Czy rzeczywiście będzie on rzetelnym klientem, który spłaci raty kapitałowo-odsetkowe, czy też będzie spłacał je z opóźnieniem.
Nie bez znaczenia dla banku jest to, jakie jest źródło dochodów klienta – praca zawodowa, najlepiej na pełnym etacie – czy też wiek kredytobiorcy. Na koniec okresu kredytowania taka osoba nie może mieć więcej niż np. 75-80 lat.
Kredyt udzielany jest w formie bezgotówkowej, najczęściej z wypłatą pieniędzy bezpośrednio na konto osoby lub firmy, od której kredytobiorca kupuje nieruchomość. W przypadku kredytów hipotecznych na budowę domu kredyt może być wypłacany w transzach na rzecz kredytobiorcy, po udokumentowaniu zakończenia kolejnych etapów budowy.
Symulacja kredytu hipotecznego dokonana w kalkulatorze kredytowym pozwala odpowiedzieć na wiele pytań związanych z prawdopodobnymi kosztami kredytowania. Przy wyborze kredytu hipotecznego kalkulator będzie użytecznym narzędziem. Obliczona zostanie w nim rata kredytu hipotecznego według systemu rat malejących lub równych w okresie kredytowania.
Użytkownik musi wpisać w kalkulator kredytu hipotecznego następujące dane:
Kalkulator szybko wskaże, jaka będzie wysokość raty równej lub malejącej wybranego kredytu hipotecznego, o założonych z góry przez użytkownika parametrach. Łatwiej wtedy o porównanie kredytów hipotecznych po zgromadzeniu kilku ofert z różnych banków.
Porównanie kredytów hipotecznych i kredytów mieszkaniowych pozwala zrozumieć, jakie tkwią w tych dwóch pojęciach podobieństwa i różnice. Kredyt mieszkaniowy może być jednocześnie kredytem hipotecznym, ale nie musi. Celem kredytu mieszkaniowego musi być inwestycja polegająca np. na zakupie mieszkania, domu jednorodzinnego czy wykupie mieszkania komunalnego. Natomiast kredyt hipoteczny z powodzeniem można spożytkować np. na:
Kredyt mieszkaniowy musi być przeznaczony stricte na cele mieszkaniowe. Może mieć zabezpieczenie hipoteczne, ale zależne jest to od oferty bankowej.
Wybór kredytów hipotecznych na rynku finansowym w Polsce jest bardzo duży i trzeba wiedzieć, jakie kryteria brać pod uwagę, aby wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Warunki kredytowania muszą być jak najkorzystniejsze dla kredytobiorcy. Pod uwagę na pewno trzeba wziąć oprocentowanie kredytu hipotecznego, ale i wysokość rocznej rzeczywistej stopy oprocentowania. Ważne są również rata kredytu hipotecznego do spłaty i całkowity koszt kredytowania oraz prowizja za przystąpienie do kredytu.
PKO BP oferował kredyt hipoteczny na najkorzystniejszych warunkach, z najniższym RRSO Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w wybranym banku powinna być gruntownie przemyślana i poprzedzona analizą co najmniej kilku ofert kredytowych. Pamiętać należy, że to poważne zobowiązanie, które może zaważyć na sytuacji finansowej klienta na długie lata.