TASADORES ESTACIÓN CENTRAL

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU INFORME DE TASACION PC ****, MZ D, CONDOMINIO ******** COMUNA DE ********* MANDANTE ******************************* ************************* Parcela D-19, Foresta de Zapallar, Chile / Teléfono: *****************, CONTACTO: ************************* INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende los antecedentes de tasación para los tramites de obtención de crédito hipotecario mediante entidad bancaria o financiera afín. Considerándose las tablas trimestrales de valorización fiscal y los criterios de ajuste estimados por el profesional actuante. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Mandante Rut Dirección específica Rol de Avalúo Comuna Región Tipo de Bien Tasador : : : : : : : : Fecha : I. *********************** ************************* ******* ****** ***** ****** V REGION BIEN RAIZ JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU Julio 2017 DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización El Condominio Tipo B FORESTA DE ZAPALLAR es una parcelación residencial, ubicado en la localidad de Catapilco, comuna de Zapallar, V Región (Km 139 ruta 5 Norte), a pocos minutos de las playas del litoral norte de la V Región (Maitencillo, Laguna, Cachagua, Zapallar, Papudo). B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 3% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 1500 metros cuenta con comercio minorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación básicos. La cota promedio de 90 m sobre NMM le hacen parte del clima propio de la cuenca del rio Ligua C. Infraestructura y Urbanización El lote D-19 de la copropiedad se encuentra urbanizado y al presente cuenta con dotación particular de servicios sanitarios y red privada de Agua Potable -Servicio La Foresta de Zapallar- ejecutados ambos según proyecto aprobado en MINSAL. La pavimentación es de carpeta de suelo armado en recorrido vehicular, vereda y empalme con el estacionamiento del lote, que a su vez cuentan con una carpeta interior de hormigón recubierto en baldosas según estándar para rodados. II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Generalidades La parcela es de 1 hectárea, urbanizada. Además cuenta con áreas exteriores de uso común con piscinas, canchas de futbol, club house, zona de asados y picnic, juegos infantiles, áreas verdes y portería controlada las 24 horas. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 2 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU B. Emplazamiento general Los caminos interiores son estabilizados de tierra para mantener las características de irrigación del entorno. El área del conjunto esta circundada por 900 hectáreas de plantaciones de eucaliptos, este cuenta con 700 parcelas de una hectárea (10.000 m2) urbanizadas en tendido eléctrico subterráneo, agua potable particular con pozos autorizados y prestador de servicios sanitarios interno. C. Terreno: Deslindes y Superficies 1. Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el plano de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de La Ligua bajo el titulo Condominio La Foresta de Zapallar. • • • • • Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente Superficie : : : : : 131,25 116,91 62,93 75,80 10.000,00 m m m m m2 2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra. 3. Programa, y estado de conservación III.  Programa Vivienda Unifamiliar  Estado general de conservación Obra Nueva RESUMEN DE ANTECEDENTES PREVIOS • Usos permitidos Zona ZH-10 Plan Regulador Comunal de Zapallar. Vivienda, Áreas Verdes y Equipamiento compatible con la vivienda • Usos prohibidos Industria, Estadios, SPA, Hospedaje, Comercio, Esparcimiento, Servicios de Seguridad, Medialunas. • Normas de Edificación Superficie predial mínima % Ocupación de suelo : : Índice de Constructibilidad : Sistema de agrupamiento Antejardín mínimo Rasante Distanciamientos mínimos Altura máxima edificación Densidad habitacional : : : : : : INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1.000 m2 Residencial: Otros: Residencial: Otros: Aislada 3m OGUC OGUC 7,0 m / 2 Pisos 50 Hab/Há. 15 % 40 % 30% 40% 3 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU IV. VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial del terreno se asignara en referencia directa al monto de transacción por metro cuadrado, vigente a la fecha, de inmobiliaria Foresta de Zapallar. b) El valor físico de las construcciones corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, considerando un ajuste dada la data reciente de ejecución del conjunto y el carácter rural del emplazamiento. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y el factor de ajuste signado por el profesional actuante c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. El siguiente cuadro muestra el factor total de ajuste -SII- según naturaleza topográfica, constatando invariabilidad dada la regularidad del lote y su cohesión material en suelos consolidada. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor promedio de ajuste 1 1 1 1 1 El valor promedio de pesos por m2 de terreno según emplazamiento en conjunto La Foresta de Zapallar se detalla en el siguiente cuadro. Sector Costo unitario m2 MZ D 4000 A su vez se presenta la categoría y costo material del trimestre. A: 1 318.205 477.308 Clasificación Categoría Costo nominal Costo efectivo Construcciones con estructura soportante de acero Superior Pesos /m2 $/m2 El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 45000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones. Proyectos según C.A. Rango A. Trabajos preparatorios B. Proyecto C. Estructura D. Inspección % PROMEDIO 650-6500 UF 0.90% 3.40% 0.90% 2.80% 8.00% Y por último se estima perentorio considerar - 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra - Tabla de costos adicional, por concepto de adquisición e instalación de obras complementarias de seguridad, accesibilidad y habitabilidad. - Factor de ajuste: 150% sobre el costo unitario mínimo trimestral MINVU. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 4 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU A. CUADRO DE VALORIZACION Item 1. Terreno Lote D-19 Subtotal Terreno 2. Construcciones Item Vivienda Unifamiliar Mano de obra Proyectos Sup. m² 10.000,0 10.000,0 Sup. m² Subtotal Construcciones $/m² 268,23 268,23 268,23 804,69 3. Obras Complementarias Item Nivelacion de Terreno Pavimentacion Exteriores Pileta Decorativa Porton Electrico Cerco Perimetral Paisajismo Quincho Juegos Infantiles Piscina Intercomunicadores Digitales Fono/WIFI Sensores de Seguridad Internet Satelital Particular Aire Acondicionado Celosia Polivinilica Doble -ventanasVentanas Termopanel Jacuzzi Sistema de Alcantarillado Particular Sistema de Agua Potable Particular Iluminacion Dicroica LED Mobiliario en obra (Dormitorios) Griferia Alto Standard GROHE Estanque de Gas 1000 lt Calefactor Dimplex m.l. / m² 268,23 420,00 5,00 10,00 400,00 10.000,0 6,30 12,00 32,00 4,00 24,00 1,00 268,23 20,00 24,00 1,00 1,00 1,00 36,00 4,00 15,00 1,00 1,00 Mano de Obra Subtotal OO. CC. UF/m² Total UF 4.000 4.000 0,15 0,15 40.000.000 40.000.000 1.500 1.500 $/m² 477.308 238.654 45.000 253.654 UF/m² 17,89 8,95 1,69 9,51 Total $ 128.028.325 64.014.162 12.070.350 204.112.837 Total UF 4.800 2.400 453 7.652 $/U UF/m² 0,94 1,41 5,62 4,69 0,47 0,17 5,95 2,81 11,25 9,37 6,94 28,12 0,45 4,50 14,43 63,73 281,18 131,22 2,06 25,68 3,66 101,23 56,24 Total $ 6.705.750 15.750.000 750.000 1.250.000 5.000.000 45.000.000 999.999 900.000 9.600.000 1.000.000 4.440.000 750.000 3.218.760 2.400.000 9.240.000 1.700.000 7.500.000 3.500.000 1.980.000 2.740.000 1.462.500 2.700.000 1.500.000 65.043.505 195.130.514 Total UF 25.000 37.500 150.000 125.000 12.500 4.500 158.730 75.000 300.000 250.000 185.000 750.000 12.000 120.000 385.000 1.700.000 7.500.000 3.500.000 55.000 685.000 97.500 2.700.000 1.500.000 4. TOTAL VALORIZACION FISICA B. VALORES DE TASACION Item VALOR TASACION VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. VALOR LIQUIDACION Valor UF Agosto 2017 Total $ 100% 75% 251 590 28 47 187 1.687 37 34 360 37 166 28 121 90 346 64 281 131 74 103 55 101 56 2.439 6.577 439.243.351 16.468 Total $ 439.243.351 399.243.351 329.432.513 Total UF 16.468 14.968 12.351 26.673,09 INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 5 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 0.15 UF/m². 2. Siendo la superficie total del inmueble 268,23 m2 el valor comercial de obra gruesa seria 7.652 UF 3. Considerando el costo de obras complementarias, la obra alcanza en estado definitivo 16.468 UF 4. Con un valor de la UF al presente ($26.673,09) el monto de tasación es $439.243 5. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando recibida la urbanización, ejecutada y habitada la etapa de viviendas correspondiente al entorno inmediato al lote y no existiendo labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con la unidad y sus áreas comunes: se considera una incorporación efectiva al mercado, donde el valor promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja, al no existir parámetros significativos que la justifiquen. JUAN-LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador : Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867 Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 6 JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Planos esquemáticos de la propiedad y sus obras esc. 1/125 2.- Certificado de avalúo 3.- Certificado de deuda tributaria 4.- Certificado exención de expropiación 5.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017 6.- Tabla de Honorarios CA 7.- Plano de áreas homogéneas 2017 8.- Extracto P.R.C. atingente al sector. 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