Ahum ASSENTAMENTOS HUMANOS -47 RESUMO PALAVRAS-CHAVE

Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE SILOS HORIZONTAIS PELO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO José Anthero Catanio Pelloso¹ E-mail: [email protected] José Roberto Rasi² E-mail: [email protected] Valetim Cesar Bigeschi³ E-mail: [email protected] RESUMO Com o grande crescimento da capacidade de armazenamento de grãos no país, devido ao grande crescimento da safra de grãos, existe a necessidade de avaliações deste po de edificação para aceitação desses bens em garan a, à alienação do imóvel e efe vação de negócios ligados a locação. Para avaliação de silos graneleiros horizontais, existem poucos parâmetros para a determinação dos custos, e o nível de rigor na apuração dos valores é expedido, ou seja, as avaliações são feitas de forma subje va. Este trabalho apresenta uma proposta de determinação do valor da edificação do imóvel de dois pos de silos graneleiros horizontais através do método da quan ficação do custo, prevista na norma ABNT NBR 14.6533 – 2. PALAVRAS-CHAVE Silo horizontal, Avaliações, Métodos da quan ficação do custo. 1 - Eng. Eletricista e Civil, Avaliações de Bens e Perícias. 2 - Eng. Op. Mecânico e Civil, Avaliações de Bens e Perícias. 3 - Arquiteto, Avaliações de Bens e Perícias, Coordenador do curso de arquitetura da FACCAT. ASSENTAMENTOS HUMANOS - 47 Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 ABSTRACT the lease related businesses. Para a avaliação de silos graneleiros horizontais, onde existem poucos parâmetros para a d e te r m i n a çã o d o s c u sto s , e q u e h a j a obje vidade na avaliação, e que a es ma va não seja feita com base apenas na experiência do avaliador, este trabalho apresenta uma proposta de determinação do valor da edificação do imóvel de silo graneleiro horizontal através do método da quan ficação do custo, prevista na norma NBR 14.653-2 2011. Os silos horizontais, conhecidos no Brasil como For evalua on of horizontal silos bulk carriers, armazéns graneleiros, conceituam-se como With the huge growth of grain storage capacity in the country, due to the large growth in grain produc on, there is a need for evalua on of this type of building acceptance for these assets as garantee, the sale of property and execu on of there are few parameters to determine the costs, and the level of rigor in the calcula on of qualquer unidade armazenadora capaz de operar com grãos à granel, cuja altura seja menor que a base. Os silos horizontais podem the values is issued, however, evalua ons are ser classificados quanto ao made subjec vely. . adotado: fundo plano, fundo “semi-V”, fundo - This paper presents a proposal for determining “V” e fundo “duplo V” (Rasi, 2014). De acordo com PAVAN (1972), os silos the value of the property the building of two horizontais de fundo plano são indicados para types of horizontal silos bulk through the method of quan fying the cost, provided the ABNT NBR 14.6533 - 2. po de fundo regiões onde o lençol freá co está próximo a super cie. Esse po de silo apresenta um elevado custo de movimentação de grãos, tornando-o an econômico. (Figura 1). Figura 1 – Corte interno de silo horizontal com fundo plano KEYWORDS Horizontal silos bulk, evalua on, method of quan fying the cost. INTRODUÇÃO De acordo com RODRIGUES (2006), a avaliação imobiliária é hoje, nas ins tuições financeiras e empresas em geral, uma grande Fonte: Rasi, 2014. ferramenta no auxílio, por exemplo, à efe vação De acordo com WEBER (2005), os silos de negócios ligados à locação de bens imóveis horizontais de fundo “semi-V” é uma variante para uso próprio, à aceitação de bens em garan a, à alienação de imóveis não de uso e recebidos em dação em pagamento, dentre outros. ASSENTAMENTOS HUMANOS - 48 dos silos horizontais de fundo “V”, sendo esta opção importante nos casos que se queira evitar maior profundidade no solo devido à altura do lençol freá co próximo a super cie ou ainda a existência de rochas. (Figura 2). Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 Figura 2 – Corte interno de silo horizontal com fundo “semi-V” que se pretende desenvolver. Os métodos disponíveis, previstos pela NBR 14.653:1 – Norma de Avaliação de Bens da ABNT – Parte 1, podem ser empregados para es mar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo ou ainda determinar indicadores de viabilidade, conforme a seguir: a) Métodos para iden ficar o valor de um Fonte: Rasi, 2014. O silo horizontal com fundo, semelhante aos vistos anteriormente, porem possui o fundo inclinado das paredes laterais ao centro, formando um “V”. Têm a vantagem que a sua descarga é feita por gravidade, com baixo custo operacional, pois os ângulos de inclinação do piso são adotados para que o escoamento dos produtos ocorra somente pela ação da força da gravidade (Figura 3). Figura 3 – Corte interno de silo horizontal com fundo “V” bem, de seus frutos e direitos: - Método compara vo direto de dados de mercado - Método involu vo - Método evolu vo - Método da capitalização da renda b) Métodos para iden ficar o custo de um bem: - Método compara vo direto de custo - Método da quan ficação de custo c) Métodos para iden ficar indicadores de viabilidade DANTAS (2005) afirma ainda que os únicos métodos diretos são o compara vo de dados de mercado e o compara vo de custo, sendo os demais indiretos. Um método é considerado direto quando se obtém, pela sua aplicação, o resultado da avaliação, sem depender de qualquer outro, entretanto a avaliação pelos métodos indiretos exige, de alguma forma, resultados dos métodos diretos. Fonte: Rasi, 2014. METODOS DE AVALIAÇÃO Segundo DANTAS (2005), a aplicação da metodologia mais adequada para realização de um trabalho avaliatório depende fundamentalmente das condições mercadológicas com que se defronta o avaliador, pelas informações coletadas neste mercado, bem como pela natureza do serviço Método da quan ficação do custo De acordo com LIMA (2010), pela técnica de quan ficação de custos, o avaliador faz um orçamento completo, como um construtor que vai dar uma cotação ao seu cliente, ou então se valer dos valores unitários já calculados e publicados no Bole m do Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil, ou de outros periódicos especializados. Segundo DANTAS (2005), devem ser jus ficados ASSENTAMENTOS HUMANOS - 49 Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 e quan ficados os efeitos do desgaste sico (depreciação sica), se houver. O resultado da Depreciação subtração entre o custo de reprodução e a Segundo MOREIRA (1997), depreciação é um parcela rela va à depreciação, fornece o custo termo geral e amplo que abarca todas as de reedição da benfeitoria. Para a es mação do custo de construção, influências que atacam os bens materiais ao segundo a NBR 14.653-2, pode-se aplicar a equação a seguir (Equação 1). longo do tempo, ocasionando perda de valor ou diminuição de preço. Para a NBR 14.653-2, a depreciação sica é a perda de valor em função dos desgastes das partes cons tu vas de benfeitorias, resultante da decrepitude, Equação 01 deterioração ou mu lação. O cálculo da depreciação sica pode ser realizado de forma Onde: C = custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção; CUB =custo unitário básico; OE = orçamento de elevadores; O I = o rç a m e n t o d e i n s ta l a ç õ e s especiais; OFe = orçamento de fundações especiais; OFd = orçamento de fundações diretas; S =área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12.721 A = taxa de administração da obra; F = porcentual rela vo aos custos financeiros durante a construção; L = porcentual correspondente ao lucro analí ca – por meio de orçamentos necessários à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficientes de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável (NBR 14.653-2). Nos trabalhos de avaliação imobiliários, o método de Ross-Heidecke, pela sua pra cidade, é o mais u lizado, porem o mais importante é não perder de vista a idade da construção e o tempo de vida ú l restante, de acordo com o po de construção que tem sob análise. Para Moreira (1997), o método de Ross-Heidecke ou remuneração da construtora. DANTAS (2005) afirma que a parcela combina os métodos Ross e o método de inicial da Equação 1: Heidecke. Os fatores de depreciação sica das construções são determinados através de uma tabela de dupla entrada, onde, em função da idade da construção (em % da sua vida ú l) e do é considerada como o custo direto da seu estado de conservação, definimos um índice construção, e a parcela final da Equação 1: “k”. Conhecido tal índice, calculamos o Fator de Depreciação, de acordo com a equação 2: deve ser considerada como (1+ BDI), ou seja, o fator de remunera o Bene cios e Despesas Indiretas - BDI. ASSENTAMENTOS HUMANOS - 50 F. Deprec. = [(100 – K) / 100] Equação (2) Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 METODOLOGIA Para o desenvolvimento do presente trabalho e atendimento do obje vo proposto foram seguidas as a vidades abaixo descritas: Análises de projetos e orçamentos detalhados de três armazéns graneleiro horizontal, com as · · · · · Comprimento: 138,00 m Largura: 44,90 m Altura das paredes: 3,00 Profundidade do piso semi-V: 3,00m Capacidade de armazenamento: 50.000 t / soja mesmas dimensões (largura; comprimento e pé- Armazém graneleiro horizontal de fundo V De acordo com o projeto mostrado na Figura 03, direito), com fundos diferentes (fundo plano, temos as seguintes caracterís cas sicas: fundo semi-V e fundo V), executados por 2, item 8.3.1.1.3, o custo de construção de cada · · · · · armazém graneleiro horizontal, u lizando a t / soja empresa tradicional na construção de agroindústrias. Foram es mados, de acordo com a NBR 14.653- Equação 1. RESULTADOS Análise dos orçamentos Comprimento: 138,00 m Largura: 44,90 m Altura das paredes: 3,00 Profundidade do V: 13,40m Capacidade de armazenamento: 64.000 O quadro 1 apresenta o resumo dos orçamentos detalhados para construção dos armazéns graneleiros horizontais (fundo plano, fundo semi-V e fundo V), sem BDI – bonificação de Os orçamentos de três armazéns graneleiro despesas indiretas. horizontal, com as mesmas dimensões (largura; Quadro 1- Resumo dos orçamentos de construção dos armazéns comprimento e pé-direito), com fundos diferentes (fundo plano, fundo semi-V e fundo V), executados por empresa tradicional na construção de agroindústrias, são analisados a seguir. Armazém graneleiro horizontal de fundo plano De acordo com o projeto mostrado na Figura 1, temos as seguintes caracterís cas sicas: · · · · Comprimento: 138,00 m Largura: 44,90 m Altura das paredes: 3,00 Capacidade de armazenamento: 36.000 t / soja Armazém graneleiro horizontal de fundo semi-V De acordo com o projeto mostrado na Figura 2, temos as seguintes caracterís cas sicas: Adequação dos orçamentos com o disposto do CUB 2006 Os valores dos Custos Unitários Básicos (CUB / m²), calculados de acordo com a Lei Federal nº 4.591 / 64 e com a Norma Técnica NBR 12.721 / 2006, não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso par cular: Fundações; Sub-muramentos; paredes – ASSENTAMENTOS HUMANOS - 51 Ahum diafragmas; REVISTA V21 N2 NOV 2019 rantes; rebaixamento de lenço freá co; elevador (es); equipamentos e Comparação entre os custos dos orçamentos e instalações; impostos, taxas e emolumentos CUB GO 09/2012 cartoriais; projetos; remuneração do construtor, Os valores dos orçamentos dos armazéns e remuneração do incorporador. Foram re rados dos orçamentos apresentados graneleiros horizontais adequados de acordo os seguintes itens: serviços de terraplanagem para fundo semi-V e fundo V, fundações, túnel, poço, canaletas de águas pluviais, complementos do graneleiro e adequação dos itens de estrutura metálica e cobertura metálica para galpão industrial (GI) normal, com coberturas de altura muito menores que apresentado em armazéns graneleiros com a sistemá ca de cálculo do CUB, apresentaram custos unitários, tanto para o armazém horizontal de fundo semi-V e para o armazém horizontal de fundo V, muito próximo ao CUB – setembro 2012, referente ao galpão industrial, GI, conforme mostra o Quadro 3. Quadro 3 – Comparação entre custos unitários orçados adequados e CUB GO 09/2012 horizontais. O quadro 2 apresenta o resumo dos o rça m ento s d o s a rm a zén s gra n eleiro s horizontais com a re rada os itens acima O valor médio apurado de apenas 0,77% mostra descritos, adequando ao CUB 2006. que os orçamentos apresentados e adequados Quadro 2- Resumo dos orçamentos adequados ao CUB 2006. com a sistemá ca de cálculo do CUB para galpão industrial (GI), para o mês de setembro de 2012. Custo de construção dos armazéns graneleiros. Para a determinação o custo direto de construção, o termo: Custo Unitário Básico de Construção – setembro 2012 De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás – SINDUSCON – é calculado pela diferença entre o valor orçado GO, o valor do CUB em setembro de 2012 para (Quadro1) e o valor adequado ao CUB 2006 projetos padrão galpão industrial (GI) é R$ (Quadro 2), para cada 504,78 por metro quadrado (Figura 4). graneleiro, e os resultados são demonstrados no Figura 4 – CUB GO setembro 2012 po de armazém Quadro 4. Quadro 4 – Valores do termo: Armazém graneleiro horizontal fundo plano Aplicando a parte inicial da Equação 1 para es mar o custo direto de construção (sem BDI), Fonte: Sinduscon GO, 2012 ASSENTAMENTOS HUMANOS - 52 Onde: Ahum REVISTA V21 N2 NOV 2019 Concluímos, com base nos orçamentos de construção, que para determinação do Custo de Construção de Armazém graneleiro horizontal de fundo plano é suficiente mul plicar o CUB pelo fator apurado no subitem 4.3.1, ou seja Armazém graneleiro horizontal fundo semi- 1 , 8 2 ; p a ra d ete r m i n a çã o d o C u sto d e VAplicando a parte inicial da Equação 1 para Construção de Armazém graneleiro horizontal es mar o custo direto de construção (sem BDI), de fundo semi-V é suficiente mul plicar o CUB pelo fator apurado no subitem 4.3.2, ou seja 2,09 e para determinação do Custo de Construção de Armazém graneleiro horizontal CUB = R$ 504,78 / m² e S = 6.210,00 m² (área do de fundo V é suficiente mul plicar o CUB pelo graneleiro, em planta) [OE + OI + (OFe – Ofd)] = R$ 3.407.142,46 (Valor fator apurado no subitem 4.3.3, ou seja 2,57. A determinação desses fatores de extraído do quadro 4) mul plicação do CUB, que poderemos chamar Fator de Construção Especial (FCE), simplifica a obtenção de custo de construção de armazéns horizontais, diminuindo significa vamente a margem de erros nesse setor. Para determinação do Custo Unitário Final, o Custo de Construção deverá ser mul plicado Armazém graneleiro horizontal fundo V Aplicando a parte inicial da Equação 1 para pelo BDI, apurado pela equação: es mar o custo direto de construção (sem BDI), O Custo de Reedição do imóvel será ob do subtraindo do Custo Unitário Final, a parcela rela va à depreciação. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICA. NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação i m o b i l i á r i a e o u t ra s d i s p o s i çõ e s p a ra condomínios e edi cios. Rio de Janeiro, 2006 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS CONSIDERAÇÕES FINAIS ASSENTAMENTOS HUMANOS - 53 Ahum TÉCNICA. NBR 14.653 – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2004 REVISTA V21 N2 NOV 2019 urbanos – uma análise crí ca da aplicação da norma NBR 14.653 por profissionais de ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS engenharia. Monografia, UFMG, Belo Horizonte TÉCNICA. NBR 14.653 – Parte 2: Imóveis – MG, 2006. urbanos. Rio de Janeiro, 2011 DANTAS, R. A. – Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia cien fica. Editora Pini – São Paulo – SP, 2005. D E V I L L A , I . A . – P ro j eto d e u n i d a d e s a r m a z e n a d o r a s , Te x t o A c a d ê m i c o . Universidade Federal de Goiás, Anápolis – GO, 2004. GOMES, F. C. – Estudo teórico e experimental das ações em silos horizontais, Tese, EESC/USP, São Carlos – SP, 2000. MOREIRA, A. L. – Princípios de engenharia de Avaliações. Editora Pini – São Paulo – SP, 1997. NEVES, I. P. – Armazenamento de Grãos, Dossiê Técnico, Rede de Tecnologia da Bahia – RETEC/BA, Salvador – BA, 2007. NEGRISOLI, A. 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