La importancia de los
principios generales del derecho ante las reformas inconstitucionales y
regresivas: El comodín jurídico
otorgado al locador
Por Leonel Javier Ciliberto(*)
Sumario. 1. Introducción y síntesis 2. La
incorporación del comodín jurídico para el locador 3. Los incumplimientos del
locatario que habilitan la resolución contractual por parte del locador 4. La
razón por la cual el inciso “d” del art. 1219 CCCN es un verdadero comodín
jurídico 5. La interpretación coherente de las leyes y la prohibición del abuso
del derecho 6. Conclusión
1. Introducción,
síntesis y finalidad de este artículo
En este breve artículo estudiaré la facultad
resolutoria incorporada al contrato de locación en el art. 1219 CCCN por el DNU
70/2023 y explicaré por qué la considero un verdadero comodín jurídico para el locador.
También analizaré la vital importancia de los
principios generales del derecho ante la aparición de reformas
inconstitucionales y regresivas, como la del DNU 70/2023.
Por otra parte, y más allá de que me dedicaré a
este asunto de manera específica, no puedo hacerlo sin antes recordar y
ratificar la necesidad de no perder de vista el carácter formalmente inconstitucional del DNU 70/2023, sobre lo cual ya me
expresé con anterioridad[1].
Finalmente, también lo escribo para enarbolar
aquello que Mariano Sigman denomina la fuerza
de la conversación[2],
debido a que el disparador para este artículo fue un extenso y enriquecedor
debate en un curso de Contratos Civiles y Comerciales de nuestra amada Facultad
de Derecho de la Universidad de Buenos Aires.
2. La
incorporación del comodín jurídico
para el locador
El art. 260 del DNU 70/2023 incorpora un inciso
“d” al art. 1219 CCCN que resulta un verdadero comodín jurídico para el locador.
Veamos. Dice el art. 1219 CCCN:
“ARTÍCULO 1219.-
Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de
destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de
conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
c) por falta de
pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
d) por cualquier causa fijada en el contrato”
Lo primero que es necesario analizar es que el
artículo en cuestión regula supuestos de resolución contractual imputables al
locatario. En otras palabras, eficientes causas jurídicas por las
cuales el locador podría justificadamente resolver el contrato de locación,
imputando dicha resolución al locatario.
Por mi parte, interpreto que las reglas generales del art. 1078 del CCCN en
materia de revocación, rescisión y resolución no se aplican al contrato de
locación, en tanto el mismo artículo establece que se aplicarán dichas
disposiciones generales para la extinción por declaración de una de las partes excepto disposición legal en contrario.
En el caso del contrato de locación, las
disposiciones propias del contrato limitan la facultad de resolverlo por causales
inherentes a la voluntad unilateral de las partes en los arts. 1219 y
1220 CCCN, siendo la resolución imputable al locatario y al locador,
respectivamente.
Claro está que ello no obsta la resolución por
causales sobrevinientes ajenas
a las partes, como la frustración de la finalidad del contrato (art. 1090
CCCN), la imprevisión (art. 1091 CCCN) o la imposibilidad de cumplimiento (art.
1732 CCCN) o por voluntad de ambas partes, por rescisión bilateral (art. 1076 CCCN).
Al respecto, Diego Zentner considera que, además
de las causales previstas en los arts. 1219 y 1220 CCCN, serían aplicables las
normas relativas al incumplimiento esencial de los arts. 1083 y siguientes del
CCCN, ampliándose de esta manera el espectro de causales que habilitan la
resolución del contrato de locación[3],
mientras que siguiendo a Celia Weingarten, las obligaciones cuyo incumplimiento
faculta al locador a resolver el contrato son solamente las comprendidas en los
arts. 1219 y 1220 CCCN[4].
Lo relevante a los fines de este artículo y sin
perjuicio esta mínima discrepancia de criterios entre los dos queridos autores
y amigos referenciados -que para el tema aquí estudiado es inocua-, es que
adoptando cualquiera de ambas posturas, siempre estaremos ante la presencia de
un incumplimiento
de tipo esencial del otro contratante para que el locador o el
locatario se encuentren habilitados para resolver
el contrato.
En definitiva, es intención del legislador la de
permitir que solamente en caso de
ocurrir alguno de estos presupuestos legales pueda resolverse el contrato
siendo imputable la resolución a la otra parte contratante y no en cualquier
tipo de situación. O por lo menos este era el estado de situación hasta la
reforma del DNU 70/2023 que motiva esta crítica, la cual con el agregado del
inciso “d” al art. 1219 CCCN, permite al locador resolver el contrato “por cualquier causa fijada en el contrato”.
Este es el comodín jurídico otorgado
al locador.
De la lectura de la normativa aplicable al
contrato de locación, que hoy se circunscribe exclusivamente a los arts. 1187 a
1226 CCCN, advertimos que en todas aquellas normas en las cuales se regulan
incumplimientos esenciales por parte del locatario, estos se replican o se
interpretan como alguna de las causales previstas en el art. 1219 CCCN,
mientras que los incumplimientos esenciales imputables al locador se encuentran
regulados en el 1220 CCCN: la obligación de conservar la cosa con aptitud para
el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o
indirectamente por el locatario, y la garantía de evicción o la de vicios
redhibitorios.
3. Los
incumplimientos del locatario que habilitan la resolución contractual por parte
del locador
Dentro de las obligaciones del locatario, el
art. 1205 CCCN establece:
“Prohibición de
variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a
derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo,
aunque ello no cause perjuicio al locador”
La violación de esta norma también puede tener
origen en la cesión de la posición contractual que no se ajuste a los términos
del art. 1636 CCCN o que, como ocurre en práctica en la mayoría de los casos,
se encuentre prohibida (art. 1213 CCCN). Lo mismo ocurre cuando se lleva a cabo
una sublocación no autorizada por el locador (art. 1214 CCCN).
Los presupuestos citados tienen conexión directa
con el art. 1219 inc. “a” CCCN, que los recepta como causal resolutoria
imputable al locatario.
El art. 1206 del CCCN dice:
“Conservar la
cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la
abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por
cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero
no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la
destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito”
La violación de esta obligación también ocurre
cuando el locatario realiza mejoras prohibidas en los términos del art. 1211
CCCN, como indica el art. 1212 CCCN.
Lo antedicho se encuentra receptado por el art.
1219 inc. “b” CCCN, que los contempla como causal resolutoria imputable al
locatario.
El art. 1208 CCCN regula la obligación de pagar
el canon convenido, cuyo incumplimiento -cuando se adeuden dos períodos
consecutivos- también forma parte del elenco de causales resolutorias
imputables al locatario y aparece en el art. 1219 inc. “c” CCCN.
De la lectura y análisis de las normas
aplicables al contrato de locación, puedo permitirme inferir que las causales
de resolución contractual imputables al locador y al locatario son las taxativamente reguladas por el
legislador.
Expresado de otra forma, el incumplimiento esencial regulado para los contratos en general en el art. 1084 CCCN, se
circunscribe en el caso de la locación a los presupuestos previstos en los
arts. 1219 y 1220 del CCCN, por imperio del antes mencionado art. 1708 del
CCCN.
De hecho, el legislador se ha encargado de
incorporar causales de resolución
excepcionales y no imputables a las partes a título de incumplimiento, como
la frustración del uso o goce de la cosa[5]
(art. 1203 CCCN) y la resolución anticipada (art. 1221 CCCN)[6]
Hasta aquí he analizado el art. 1219 del CCCN
tal como se encontraba regulado hasta la irrupción del DNU 70/2023.
4. La razón por
la cual el inciso “d” del art. 1219 CCCN resulta un verdadero comodín jurídico
Adentrándome en el análisis preciso del inciso
“d” incorporado al art. 1219 CCCN por el art. 260 del DNU 70/2023, es que
considero desatinada la incoherente y extremadamente flexible facultad otorgada
al locador para poder resolver “por cualquier causa fijada el contrato”. Por eso me permito denominarlo un comodín jurídico.
En primer lugar, el inciso agregado es incoherente
con su ubicación y con los restantes presupuestos comprendidos en el art. 1219
CCCN, ya que no se trata de una situación contemplativa de un incumplimiento
-como sí lo son los restantes tres incisos- sino de una irrestricta facultad otorgada al locador para que, de haber
expresado cualquier causa en el
contrato, pueda resolverlo sin más y sin la necesidad de que el locatario haya
incurrido en incumplimiento alguno.
Al interpretar el inciso agregado no debemos
perder de vista que el contrato de locación, sobre todo cuando tiene por objeto
a un inmueble y su destino es habitacional, en la enorme mayoría de los casos y
salvo contadísimas excepciones, es un contrato celebrado por adhesión a
cláusulas generales predispuestas por el locador o el corredor inmobiliario
(art. 984 CCCN), motivo por el cual este agregado no hace más que otorgarle un comodín al locador para que, siendo el
predisponente del contrato, pueda incluir cualquier
causa, que en cualquier momento de la vida del
contrato le permitirá resolverlo.
Esto también denota la insuficiencia técnica del
agregado inciso, dado que siendo cualquier
causa la que puede ser incluida, y no necesariamente un incumplimiento del locatario, nos
encontraríamos con el contrasentido de imputarle
al locatario un supuesto que podría no ser un incumplimiento.
Pareciera no haber sido suficiente con la
eliminación del plazo mínimo para las locaciones (art. 1198 CCCN) para fortalecer aún más la posición del
contratante más fuerte, yendo a contramano de la realidad del mercado
inmobiliario, sino que además hubo que otorgarle una facultad irrestricta para
resolver el contrato a gusto y piacere.
5. La interpretación
coherente de las leyes y la prohibición del abuso del derecho
Afortunadamente, nuestro ordenamiento civil y
comercial está construido sobre principios y valores jurídicos que
conllevan un efecto neutralizador frente a los efectos causados por las
reformas impulsivas y regresivas como la que aquí analizamos.
Dice el art. 2 CCCN que:
“La ley debe ser
interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes
análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los
principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento”
Por su parte, el art. 10 CCCN nos señala que:
“El ejercicio
regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede
constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara
el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los
fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la
buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe
ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la
situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al
estado de hecho anterior y fijar una indemnización”
Definitivamente, los principios emanados de los
arts. 2 y 10 CCCN, sin perder de vista -por supuesto- que los derechos deben
ser ejercidos de buena fe (art. 9
CCCN) me permiten realizar algunos señalamientos sobre los efectos prácticos de
la inclusión del comodín jurídico del
inciso “d” del art. 1219 CCCN.
Como el DNU 70/2023 parece haberle otorgado al
locador la facultad de resolver el contrato “por
cualquier causa fijada en el contrato”, siendo el locador quien en el
contrato de locación inmobiliaria habitacional reviste el carácter
predisponente en la enorme mayoría de los casos, se advierte ya la
proliferación de todo tipo de cláusulas abusivas y, sin dudas, muchas más
estarán por nacer.
Y es que esta suerte de carta blanca otorgada al locador crea el caldo de cultivo perfecto
para la inclusión de una cláusula contractual que sirva de vehículo para que cualquier causa se torne un
salvoconducto para resolver el contrato de locación.
Ahora bien, ¿debemos interpretar este nuevo
inciso de manera aislada y como una facultad irrestricta para el locador? El
CCCN, ya desde su pórtico, nos guía inexorablemente hacia una respuesta
negativa.
Contemplando que el legislador promueve la
interpretación de la ley de modo coherente con todo el ordenamiento
jurídico, el ejercicio de los derechos de buena fe y que prohíbe el ejercicio abusivo de
los derechos, no cualquier cláusula que se incluya en un contrato de
locación como habilitadora de la resolución imputable al locatario será válida.
Como los tres primeros incisos del art. 1219 del
CCCN prevén supuestos de incumplimientos esenciales en el marco del contrato de
locación por parte del locatario, claro está que resultaría a todas luces
incoherente que un cuarto inciso permitiese al locador imputar la resolución
contractual al locatario por cualquier
causa, incluso aunque esta fuera antojadiza o no tuviera como presupuesto un
incumplimiento por parte de este.
Para que la causa incluida en el contrato como
habilitadora de la resolución contractual imputable al locatario sea válida,
debe ser coherente con el deber de
obrar de buena fe y no podrá
significar un ejercicio abusivo del
derecho por parte del locador.
Y es que como el nuevo inciso “d” del art. 1219
CCCN se refiere a “cualquier causa fijada
en el contrato”, pareciera que no necesariamente esta causa debiera tener
la entidad suficiente para configurar un incumplimiento esencial, ya que de lo
contrario se hubiera optado por una alocución diferente a “cualquier causa”.
Pero también es cierto que, pese a que el
creador del DNU 70/2023 haya tenido como finalidad evidente otorgarle una
facultad irrestricta a la parte locadora para incluir un salvoconducto antojadizo hacia la resolución del contrato en cualquier
tiempo y lugar, no sería respetuoso de nuestro ordenamiento jurídico civil
y comercial admitir cualquier causa
como eficaz, cuando dicha causa importe la vulneración de alguno de los
principios antes reseñados.
Esto quiere decir que, si el locador incluyera
como causas habilitadoras de la resolución del contrato aquellas que fuesen
antojadizas, totalmente ajenas al objeto del contrato, que no reposen sobre un
incumplimiento esencial del locatario, o sean genéricas o imprecisas, se estará
ejerciendo
el derecho de manera irregular, abusiva, y por lo tanto, prohibida
por el ordenamiento (art. 10 CCCN).
Como antes mencioné, la aparición de cláusulas
de estas características no demoró y seguramente serán motivo de numerosos
conflictos entre locadores y locatarios en un futuro no muy lejano.
Pensemos que al admitirse cualquier causa como habilitadora de la resolución por parte del
locador, uno podría pensar en cláusulas como:
“El locador podrá resolver el contrato de
locación si necesitara contar con la disponibilidad inmediata del inmueble”
“El locador podrá resolver el contrato de
locación si el precio fijado en el contrato no le representara una ganancia
satisfactoria o contraprestación adecuada en cualquier momento del contrato”
“El locador podrá resolver el contrato de
locación si optara por darlo en locación temporal a turistas a través de
Airbnb”
“El locador podrá resolver el contrato de
locación si durante un mes lloviera más de cinco veces”
Pido disculpas al lector por lo ridículo del
último ejemplo, pero permite demostrar lo ridícula que es a su vez la redacción
del agregado inciso “d” del artículo 1219 CCCN.
Es posible señalar entonces, que toda cláusula que habilite al locador a
resolver el contrato con imputación al locatario deberá adecuarse a los cánones
del ejercicio regular y de buena fe de los derechos.
De no ser así, podrá decretarse el carácter
abusivo de esa cláusula y por lo tanto ser tenida por no escrita (art. 988,
inc. “b” CCCN). También podría resultar una cláusula sorpresiva por su contenido (art. 988, inc. “c” CCCN) y, según en
el momento en que se pretenda disparar
la cláusula, una conducta violatoria del principio de protección de la confianza
del art. 1067 CCCN[7].
En la práctica, esto implicará que el locador se
vea privado de resolver discrecionalmente
el contrato, lo cual es justo, atinado y acorde a un contrato que circunda un
derecho humano como lo es el de la vivienda digna (art. 14 bis CN)[8]
El yerro del redactor del DNU 70/2023 se
advierte enseguida, debido a que se le ha otorgado al locador una facultad obscena cuyo empleo, en la enorme
mayoría de los casos, arrojará como resultado la configuración de una cláusula
abusiva, tornando a la inclusión de cláusulas leoninas como estas en un arma de
doble filo.
En otras palabras, si me encontrara asesorando a
un locador, le explicaría sobre la posibilidad de incluir cláusulas de este
tipo por habilitación legal, pero a su vez acerca de la enorme dificultad de
que esta inclusión sea a futuro efectiva, realizable y útil.
6. Conclusión
¿Imagina a un juez admitiendo el desalojo de un locatario
porque el locador decidió resolver el contrato por una causal antojadiza?
Mi más elemental sentido jurídico me impide
representarme esta situación.
Por lo hasta aquí reseñado, será fundamental el
análisis del caso concreto en cada conflicto que tenga como origen el
ejercicio, por parte del locador, de la facultad otorgada por el art. 1219,
inc. “d” CCCN, para determinar de esa manera si la resolución intentada es válida, o si la cláusula debe reputarse
como ineficaz por implicar un
ejercicio abusivo del derecho.
Citar: elDial DC34C8 - Publicado el 12/9/2024
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S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina
(*) Abogado
(UBA). Especialista en Derecho de Daños (UBA). Profesor adjunto en Contratos
Civiles y Comerciales (UBA). Docente en Derechos del Consumidor (UBA) y en
Responsabilidad de las Redes Sociales y Plataformas Digitales (UBA). Docente en
cursos de Posgrado Accidentes de Tránsito y Transporte (UBA) y Nuevas
Tecnologías y su Impacto en los Contratos y el Derecho de daños (UBA).
[1] CILIBERTO, Leonel Javier. Un intento por regresar a la ley
de la selva. DNU 70/2023: Modificaciones en materia contractual. Publicado el
26/12/2023. (elDial.com - DC336A)
[2] SIGMAN, Mariano. El Poder de las Palabras. Sexta edición.
Debate. CABA. 2022. Pág. 47.
[3] ZENTNER, Diego Hernán. Manual de Derecho Contractual.
Primera Edición. Albrematica. CABA.
2020. Pág. 470.
[4] GHERSI, Carlos A. y WEINGARTEN, Celia. Manual de Contratos
Civiles, Comerciales y de Consumo. Cuarta edición. La Ley. CABA. 2017. Pág.
319.
[5] Existe incertidumbre acerca de la vigencia del art. 1203
CCCN. El CCCN lo incluyó originalmente, pero luego fue sustituido por la ley 27.551, que posteriormente fue abrogada por
el DNU 70/2023. Si analizamos la cuestión desde una pureza técnica, la abrogación de la ley 27.551 a manos del DNU
70/2023 arroja como resultado la eliminación del art. 1203 CCCN, ya que la ley
27.551 había sustituido al art. 1203 CCCN originario.
[6] La llamada resolución
anticipada es en realidad una rescisión
unilateral incausada.
[7] WEINGARTEN, Celia. El Principio de Confianza en el Código
Civil y Comercial de la Nación. Primera edición. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe.
2020. Pág. 31.
[8] Juzgado Federal Nº 2 de Mendoza. “H S A c/ Banco de la
Nación Argentina s/ Ley de Defensa del Consumidor” 22/2/2023. Con cita del
fallo “Rinaldi” (CSJN. Fallos 330:855. 15/3/2007). Disponible en https://tinyurl.com/282pjcvs
