RET em Loteamento de Casas

Solução para RET em loteamento de casas
Art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de

desmembramento ou loteamento, quando vinculada à
construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por
uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da
Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza
incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por
esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.
§ 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo

poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes
integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e
não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do
condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele
abrangidas sob domínio público.
§ 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a

metragem de cada lote e da área de construção de cada casa,
dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas
e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei.
§ 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem

em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão
também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam
o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de
2004, e os demais atos correspondentes à incorporação.
§ 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão

da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os
registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao
empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº
6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos) .
Arts. 2º, 4º, 5º e 6º da IN RFB 2.179/2024:
Art. 2º O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações

imobiliárias - RET-Incorporação, instituído pelo art. 1º da Lei nº
10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto
perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador
perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
...
§ 3º Presume-se a vinculação entre a alienação das frações
do terreno e o negócio de construção se, ao ser contratada a
venda ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno,
já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de
aprovação de autoridade administrativa, o respectivo
projeto de construção, hipótese em que o alienante responderá
como incorporador.
Art. 4º Para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28

de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento
caracteriza a incorporação imobiliária, desde que (Solução de
Consulta Cosit nº 24, de 20 de janeiro de 2023):
I - sejam atendidos os demais requisitos desta Instrução

Normativa; e
II - a atividade de alienação de lotes integrantes de
desmembramento ou loteamento esteja vinculada à
construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por
uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de
dezembro de 1979.
Parágrafo único. Não se enquadram na hipótese prevista no caput
os parcelamentos anteriores a 28 de junho de 2022, mesmo que
contratualmente vinculados à opção de construção de unidades
habitacionais, segundo projetos previamente aprovados pelo
órgão competente. (Solução de Consulta Cosit nº 24, de 20 de
janeiro de 2023)
Art. 5º A opção pelo RET-Incorporação de que trata este Capítulo,

observadas as demais disposições previstas em lei, fica
condicionada:
I - à afetação do terreno e das acessões objeto da
incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31 -
E da Lei nº 4.591, de 1964;
II - à adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico - DTE;
III - à regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos
tributos administrados pela Secretaria Especial da Receita Federal
do Brasil - RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa
da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional - PGFN;
IV - à regularidade quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço - FGTS;
V - à inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades
federais, nos termos do inciso II do caput do art. 6º da Lei nº
10.522, de 19 de julho de 2002;
VI - à inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de
ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio
majoritário ou administrador com base na Lei nº 8.429, de 2 de
junho de 1992;
VII - à inexistência de sanções penais e administrativas derivadas
de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas
contra sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº
9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e
VIII - à apresentação do Requerimento de Opção ao Regime
Especial.
Art. 6º A opção pelo regime de que trata este Capítulo será

requerida pela Internet, por meio de serviço digital disponibilizado
no site da RFB.
§ 1º No ato do requerimento, a pessoa jurídica, por intermédio do
seu representante legal, prestará as informações que lhe forem
solicitadas e declarará, sob as penas da lei, que não há contra si,
ou contra seus sócios majoritários ou administradores,
impedimentos legais à obtenção de benefícios fiscais.
§ 2º Deverá ser anexada ao requerimento cópia
digitalizada da certidão de ônus fornecida pelo cartório de
registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária,
da qual deve constar a cadeia dominial do imóvel, o
registro da incorporação e a averbação do termo de
afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E, 32 e 33 da Lei nº
4.591, de 1964.
Solução de direito material:
Alterar o projeto para que:
(a) parte dos lotes inclua projeto de construção de casa – podemos pensar
em solução contratual pela qual o adquirente possa alterar o projeto, ou a
casa projetada pode ser uma típica casa de apoio, com banheiro e cozinha;
(b) parte dos lotes inclua projeto de construção de imóveis comerciais (e.g.
lojas, ou componentes de um clube de lazer)
Procedimento:
1) aprovação do projeto junto às autoridades municipais;
2) registro do loteamento no RI;
3) registro da incorporação (pode ser conjunto com o registro de

loteamento, conforme entendimento do RI local);
4) registro do patrimônio de afetação no RGI (pode ser conjunto com
registro de incorporação, conforme entendimento do RI local);
5) requerimento de adesão ao RET.

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Art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022:

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de

§ 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo

§ 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a

§ 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem

§ 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão

Arts. 2º, 4º, 5º e 6º da IN RFB 2.179/2024:

Art. 2º O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações

Art. 4º Para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28

I - sejam atendidos os demais requisitos desta Instrução

Art. 5º A opção pelo RET-Incorporação de que trata este Capítulo,

Art. 6º A opção pelo regime de que trata este Capítulo será

Solução de direito material:

Alterar o projeto para que:

1) aprovação do projeto junto às autoridades municipais;

2) registro do loteamento no RI;

3) registro da incorporação (pode ser conjunto com o registro de

5) requerimento de adesão ao RET.

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