Avaliação de Imóveis Rurais

CURRÍCULO
• Superior – Engenharia Agronômica, Iniciado UEG (2006), Palmeiras de Goiás / Finalizado
Centro Universitário Uni-Anhanguera (2010), Goiânia/GO.

• Pós-Graduação – MBA – Perícia Auditoria e Gestão Ambiental, (2016), Instituto de Pós

Graduação – IPOG, Goiânia/GO.
• Pós-Graduação – Perícia, Avaliações de Imóveis, Engenharia Diagnóstica e Patologia das
Construções – (2022), BSSP, Goiânia/GO.
• Pós-Graduação – Engenharia legal, Bens agrários, ênfase em avaliações e Perícias rurais e
ambientais (2024), Arnaldo, BH/MG.

• SEAD / GEOBEN / AGROPERICIAL / IST / GOINFRA / TRT 18 / TJGO / TRF 1º REG.

• COTECNA / SEIVA / AGROPLAN / BTAAB
• CURSOS EXTRACURRICULARES
MINHA APRESENTAÇÃO
• XXII-COBREAP/SP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias; (24h); Setembro/2023.
• XXII-COBREAP Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias; (8h) – Estudo de caso de avaliação de imóveis por inferência estatística – Ana Maria de
Biazzi de Oliveira / Lutemberg Florêncio – São Paulo-SP – (Setembro/2023).
• XXII-COBREAP Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias; (8h) – Avaliação de terrenos para o mercado imobiliário com base no método
Involutivo – Arival Cidade / Eduardo Rottmann – São Paulo-SP – (Setembro/2023).
• Perícia Judicial Rural – AEBAN - Eng.º Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo – Professor; (12h) – Goiânia – (Maio/2023).
• II Seminário do Centro-Oeste de Avaliações e Perícias de Engenharia – CREA-GO / IBAPE-GO – Palestrante – (16h) – Goiânia – (Novembro/2022).
• Desapropriações e Servidões Adm. – MPU / PGR – Eng.º Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo – Professor; (16h) – Brasília – (Agosto/2022).
• Básico em Avaliações de Imóveis Rurais – IBAPE/GO – Eng.º Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo – Professor; (24h) – Goiânia – (Agosto/2022).
• Básico em Avaliações de Imóveis Rurais / Intermediário em Avaliações de Imóveis Rurais / Desapropriações e Servidões Adm. – STATE GRID HOLDING – Eng.º
Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo – Professor; (32h) – Luziânia – (Agosto/2022).
• Seminário Nacional de Avaliações e Perícias: Bens Rurais e Ambientais – IBAPE-MG – (12h) – Belo Horizonte – (Abril/2022).
• XXI-COBREAP/GO – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias; (24h); Novembro/2021.
• Curso prático de Inferência Estatística aplicada na Avaliações de Imóveis Rurais – IBAPE-BA e IBAPE-PR – Eng.º Agrônomo Breno Lothhammer Wrasse e Luciano
Ribeiro – (16h) – Salvador – (Outubro/2021).
• Básico em Avaliações de Imóveis Rurais / Presencial – Prisma Educacional – Eng.º Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo - Professor; (16h) – Palmas –
(Setembro/2021).
• Desapropriações e Servidões Adm. – IEA Engenharia e Agropericial – Eng.º Agrônomo Gabriel B. V. Figueiredo - Professor; (12h) – Goiânia – (Agosto/2021).
• Avançado de Avaliação de Propriedades Rurais – IBAPE-PR – Eng.º Agrônomo Marcelo Rossi de Camargo Lima; (6h) – Curitiba – (Julho/2021).
ROTEIRO DO CURSO
1-Introdução
Aspectos gerais das avaliações rurais

2-Metodologias / Finalidades
Tipos de avaliações

3-Metodos / Avaliações
A técnica da inferência estatística
ATRIBUIÇÃO
• Lei Federal nº 5.194/1966, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e
engenheiro agrônomo.

• Lei Federal n.º 6.496/77, que institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica” (ART) na prestação de serviços de
Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criação pelo CONFEA de uma Mútua Assistência Profissional e dá
outras providências.

• Decreto Federal nº 23.196/1933, de 12 de outubro de 1933, que regula o exercício da profissão agronômica.

• Decreto Federal nº 23.569/1933, de 11 de dezembro de 1933, que regula o exercício das profissões de engenheiro,
arquiteto e agrimensor.

• Decisão Normativa do CONFEA 34/90, que dispõe quanto ao exercício por profissional de Nível Superior das atividades de
Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.

• Decisão Normativa do CONFEA 69/01, que dispõe sobre aplicação de penalidades aos profissionais por imperícia,
imprudência e negligência e dá outras providências.
RESOLUÇÃO
• Resolução n.º 342/90 do CONFEA, que dispõe sobre a responsabilidade
técnica do engenheiro Agrônomo.

Sessão Plenária Ordinária N.º 1.539

Decisão N.º PL-1.306/2020

Comissão de Ética e Exercício Profissional: Firma o entendimento de que o ENGENHEIRO

AGRÔNOMO, devidamente registrado no Sistema CONFEA/CREA e com as atribuições do Decreto
n.º 23.196, de 1933 e/ou art. 5º da Resolução n.º 218, de 1973, e o ENGENHEIRO FLORESTAL,
devidamente registrado no Sistema CONFEA/CREA e com as atribuições do art. 10º da Resolução n.º
218, de 1973, figuram como sendo os profissionais com a habilitação legal para a caracterização de
aptidão agrícola, e/ou uso do solo com vistas à VALORAÇÃO DA TERRA NUA e à AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS RURAIS, e da outras providências.
LEIS
• Lei N.º 8.078, de 11 de setembro de 1990 – CDC (Dispõe sobre a proteção do
consumidor e dá outras providências)

SEÇÃO IV - Das Práticas Abusivas - Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou

serviços, dentre outras práticas abusivas:
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas
específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra
entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial (Conmetro);
(http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm)
ÉTICA E CONDUTA PROFISSIONAL
• PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA

Capacitação Profissional
Sigilo
Propriedade Intelectual
Conflito de Interesses
Independência na Atuação Profissional
Competição por Preço (aviltamento)
Difusão do Conhecimento Técnico
PERFIL PROFISSONAL
• SÃO TOMÉ

• POLICIAL CIVIL

• SHERLOCK HOMES

• SMÉAGOL

• MANDALORIANO
INTRODUÇÃO
• FINALIDADE: Desapropriação, Servidão, Garantia, Aquisição,
Arrendamento, Alienação, Dação em pagamento, Permuta, Fins contábeis,
Seguro, Arrematação, Adjudicação e outros;

• PRAZO LIMITE previsto para apresentação do laudo pelo contratante ou

prestador.
• EXPECTATIVA em relação ao grau de fundamentação.*
• FORMA DE APRESENTAÇÃO: Digital, impresso, etc.
• CONDIÇÕES a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito
(recomendado*).
• OBJETIVO:

VALOR DE MERCADO; em uso; de empresa em marcha; para seguro ou em

risco; de resgate ou de sucata; de liquidação ou de venda forçada; especial;
hipotecário ou para garantia real; sinergético; p/ Compra; p/ Venda; p/
Locação e Arrendamento; p/ Aumento de Capital; p/ Desconstituição de
excesso de Penhora; p/ Estudo de Viabilidade Imobiliária; p/ Garantias
Reais; p/ Dissoluções Societárias; p/ Seguros; p/ Fins Contábeis (atualização
de ativo imobiliário); p/ Atualização Patrimonial; p/ Adjudicações; p/ Leilões;
p/ Indenizações; p/ Demarcatórias; p/ Percas; p/ Danos; p/ Locações; p/
Usucapião; p/ Vistorias; p/ Reintegração e Manutenção de Posse; p/ Interdito
Proibitório; p/ DCIR (Declaração de Cadastro de Imóvel Rural); p/
Constatação de Perde ou Frustração de Safra; p/ Contestação de Imposto
(ex.: ITR - conforme I.N. 1.877, de 14/03/2019 da Receita Federal); p/
Contestação de dados perante a SRF (Secretaria da Receita Federal); p/
Declaração de Danos por Catástrofe; p/ Constatação de Implantação e
Renovação de cultura; e outras...;
GENERALIDADES
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

@avaliadoresrurais - INSTAGRAM
IMOVEL RURAL
Prédio rústico, de área contínua, QUALQUER que seja sua localização,
que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer por meio de planos públicos de valorização quer
pela iniciativa privad

Estatuto da Terra
Artigo 4 da Lei nº 4.504 de 30 de Novembro de 1964
Perícia de seguros
APP
ÁREA BRUTA
ÁREA BRUTA PARA INDUSTRIA
ÁREA BRUTA PARA IRRIGAÇÃO
ÁREA BRUTA DESAPROPRIADA
ÁREA DESAPROPRIADA
SERVIDÃO ADM
PASSIVOS AMBIENTAIS
DESVALORIZAÇÃO DE REMANESCENTE
DESVALORIZAÇÃO DE REMANESCENTE?
DESMATAMENTO
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
AVALIAÇÃO PARA “INVOLUTIVIZAÇÃO”
INVOLUTIVIZAÇÃO?
INVOLUTIVIZAÇÃO?
DESAPROPRIAÇÃO PARA OUTROS FINS
ELEFANTES BRANCOS
GIGANTES
AVALIAÇÃO CÉNICA
AVALIAÇÃO DE ECOTURISMO
AVALIAÇÃO DE TURISMO RURAL
AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES DE LAZER
BAIXO PADRÃO
SIMPLES DELEITE RURAL
MÉDIO PADRÃO
ALTO PADRÃO
ÁREAS DE DELEITE ESPECÍFICO
ÁREA DE LAZER MUNICIPAL
AVALIAÇÃO DE POTENCIAL MINERÁRIO
AVALIAÇÃO DE SILVICULTURA
ARROZ
PIVÔ
PRODUÇÃO DE PROTEINA ANIMAL E BOI VIVO
PASTAGENS
BENFEITORIAS RURAIS
VALORAÇÃO HÍDRICA
VEREDAS
CANAS INGREMES
CANAS SEMI INGREMES
CANAS PLANA
USINAS DE CANA
ALGODÃO
MILHO
SOJA
COMPLEXOS INDUSTRIAIS RURAIS
Eng.º de Avaliação deve ter conhecimentos
• Economia. • Fertilidade do solo.
• Mercado de commodities. • Matemática financeira.
• Sistema de produção agrícolas e • Análise de investimentos.
pecuários. • Psicologia.
• Conservação de solo e água. • Excel avançado.
• Recursos hídricos. • Noções de direito.
• Meio Ambiente.
Avaliação de imóveis rurais
O valor da propriedade está baseada nas suas características
intrínsecas e influenciado por fatores externos.

• INTERNOS: localização, fertilidade do solo, topografia, % de áreas

abertas, impedimento à mecanização, hidrografia, clima, precipitação.

• EXTERNOS: preços commodities, transposição, outorgas, energia

elétrica (mono, tri), licenças.
Topografia
 TOPOGRAFIA E DECLIVIDADE

Moderadamente Fortemente
Plano Suave ondulado Ondulado
Ondulado Ondulado

0a3% 3a8% 8 a 13 % 13 a 20 % 20 a 45 %
O QUE A TOPOGRAFIA INTERFERE?
• EROSÕES

• FERTILIDADE?

• NECESSIDADE DE OBRAS

• RESTRIÇÃO PRODUTIVA

• ADEQUAÇÃO DE CULTURAS
Fertilidade
Solos no Estado de Goiás
1. Argissolo Vermelho 12. Neossolo Quartzarênico
2. Argissolo Vermelho-Amarelo 13. Nitossolo Vermelho – parece Latossolo
vermelho
3. Cambissolo Háplico
4. Chernossolo Argilúvico 14. Organossolo Háplico – terra preta

5. Gleissolo Háplico 15. Planossolo Nátrico

6. Gleissolo Melânico
EXCESSO DE ÁGUA TEMPORÁRIA
7. Latossolo Amarelo
1. Plintossolo Argilúvico
8. Latossolo Vermelho
2. Plintossolo Háplico – cama de rocha partida
9. Latossolo Vermelho-Amarelo rasa
10. Neossolo Flúvico – áreia + concentrada 3. Plintossolo Pétrico – camada de rocha sólida
11. Neossolo Litólico – áreia vermelha rasa
Solo
Campinápolis-MT
Classificação dos componentes dos imóveis rurais
• GURPO A – Terras passíveis de utilização com culturas anuais, perenes, pastagens ou
reflorestamento.
• GRUPO B – Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e
reflorestamento ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais
protetoras do solo.
• BRUPO C – Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento,
porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre ou armazenamento de água.

Temos os grupos:
A –I, II, III, IV
B –V, VI, VII
C –VIII
CARACTERIZAÇÕES DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO – LEPSCH (1983).
CERTO!
ERRADO !!!
O que é um bom solo?
e>w(a)>s>c
Pode-se, por meio de chaves de solos, montar para cada região a equivalência
entre a denominação usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir:
 UMIDADE DO SOLO – EROSÃO “e”
I
1-DECLIVIDADE ACENTUADA 2-DECLIVE LONGO
3-MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA 4-EROSÃO LAMINAR
A II 5-EROSÃO EM SULCOS 6-EROSÃO EM VOÇOROCAS
7-EROSÃO EÓLICA 8-DEPOSITO DE EROSÃO
9-PERMEABILIDADE BAIXA 10-HORIZONTE ARENOSO
III SOLO “s”
1-POUCA FERTILIDADE 2-TEXTURA ARENOSA EM TODO O PERFIL
IV 3-PEDREGOSIDADE 4-ARGILAS EXPANSIVAS
5-BAIXA SATURAÇÃO DE BASES 6-TOXIDADE DE ALUMÍNIO
B 7-BAIXA CAPACIDADE DE TROCA 8-ÁCIDOS SULFATOS E SULFETOS
9-ALTA SATURAÇÃO COM SÓADIO 10-AXCESSO DE SAIS SLÚVEIS
V 11-EXCETSSOS DE CARNONATOS

ÁGUA “a ou W”
VI
1-LENÇOL FREÁTICO ELEVADO 2-RISCO DE INUNDAÇÃO
3-SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS 4-DEFICIÊNCIA OXIGÊNIO NO SOLO

C VII CLIMA “c”

1-SECA PROLONGADA
2-GEADA
VIII 3-VENTOS FRIOS
4-GRANIZO
5-NEVE
 CLASSE DE SUBCLASSES DE
VALORES RELATIVOS VALORES RELATIVOS
CAPACIDADE CAPACIDADE
I 100 - 100
II 80 S 88
- - E 80
- - E,S 74
III 61 S 68
- - W 64
- - E 60
- - E,S 56
IV 47 S 50
- - E 47
- - E,S 44
V 39 W 39
VI 29 E 32
VII 20 S 26 França 1983

- - E 23
- - E,S 17
VIII 13 - 13
• GRUPO A

CLASSE I

• São terras que têm nenhuma ou pequena limitações permanentes ou risco de depauperamento.
São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre
médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente, são
solos profundos, de fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de
média a alta. São áreas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundação e sem
grandes restrições climáticas. Não há afloramento de rocha, nem o lençol de água é
permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquina
agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas
que facilitem a erosão, como algodão, milho ou mandioca, plantas em linhas retas, sem perigo
apreciável de erosão acelerada.
• As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de
culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terra de classe I.
• Esta classe não admite subclasse.
CLASSE II

• Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a
moderado risco de erosão (classe de declividade entre 2 e 5%);
• Subclasse IIs: terres produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitação pela
capacidade de retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca
capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca);
• Subclasse IIa: térreas produtivas, praticamente planas, com ligeiras restrições de drenagem ou
excesso de água, sem risco de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de drenas, é de fácil
manutenção e a probabilidade da salinização é pequena
• Subclasse IIc: térreas produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras
limitações climáticas (secas prolongadas até 3 meses).
CLASSE III

• Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declividade entre 5 e 10%), relevo
suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio rápido, com risco severos à erosão sob cultivos
intensivos, podendo apresentar erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos
frequentes, também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muitos erodíveis,
como aqueles com mudança textural abrupta;
• Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa
(caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média ou drenagem interna
moderada a pobre; ou risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo devido
à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico);
• Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água, mas
sem risco frequente de inundações: a drenagem é possível, mas sua manutenção complexa;
• Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitações
climáticas, como a escassez de água em regiões semiáridas.
CLASSE IV

• Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos,
geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 a 15%), com deflúvio muito
rápido, podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos rasos
frequentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso de terrenos com declives da
classe entre 5 a 10%, mas com solos muito suscetíveis à erosão, tais como Podzólicos com
mudança textural abrupta;
• Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade rasa, ou apresenta pedregosidade (30-50%), com
problemas de motomecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a
problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
• Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil frenagem, dificultando trabalhos de motomecanização e
ainda com outra limitação adicional, tal como risco de inundação ocasional, que impede cultivo
contínuo;
• Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas, ocasionando períodos
prolongados de seca, não sendo possível colheitas em anos muito secos, ou então com risco
ocasional de geada.
• GRUPO B

CLASSE V

• Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, podendo
apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de
água, drenagem interna muito rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e
problemas advindos de pequena profundidade afetiva;

• Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, severamente
limitadas por excesso de água, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundação
frequente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas épocas do ano;

• Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos períodos de seca e/ou
risco frequente de geada, neve ou ventos frios.
CLASSE VI

• Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes
protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), são medianamente
suscetíveis à erosão, com relevo ondulado e declividades acentuadas ( classe de declividade entre
10 a 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodíveis), propiciando deflúvios moderado a severo;
dificuldades severas de motomecanização, pelas condições topográficas, com risco de erosão que
pode chegar a muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito frequentes ou sulcos
profundos frequentes;
• Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda com pedregosidade (30-50%) e/ou
rochas expostas na superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena
produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos;
• Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial,
acarretando problemas à motomecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou
recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas;
• Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionar seca edafológica muito
prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas.
CLASSE VII

• Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas, com risco
de erosão severo, apresentando declividades muitos acentuadas (mais de 40% de declividade)
propiciando deflúvios muitos rápidos ou impedindo a motomecanização; presença de erosão em
sulcos muito profundos, muito frequentes;

• Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas,
solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constituídas por solos de baixa
capacidade de retenção de água;

• Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo das terras situadas em
região semi-áridas, em locais onde a irrigação seria imprescindível, mas é impraticável.
• GRUPO C

CLASSE VIII

• Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflúvios
muito rápidos, a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas
costeiras; presença de processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;
• Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramento
de rochas, que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais;
• Subclasse VIIIa: áreas plantas permanentemente encharcadas, como banhados ou pântanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade, se drenados, como
no caso dos solos Tiomórficos;
• Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as das áreas, que não se
prestam mesmo ao pastoreio ocasional.
Hidrografia
N° TIPO RH: QUALIFICAÇÕES ESCALA DE VALOR (EV)

Recursos naturais: margem de rios secundários, ou de grande rio, com várias

nascentes perenes e intermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc. Entre 1,30 e 1,50, quando relacionados “a
1 Muito Bom qualidade, quantidade e distribuição dos recursos
Recursos artificiais: serviços de fornecimento público, cisternas, poços artesianos, hídricos".
açudes, represas, caixas d’água, bebedouros, etc.

Recursos naturais: margem de rio secundário, ou nascentes perenes e

intermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc. Entre 1,15 e 1,29, quando relacionados à
2 Bom quantidade, qualidade e distribuição dos recursos
Recursos artificiais: cisternas, poços artesianos, açudes, represas, caixas d’água, hídricos.
bebedouros, etc.

Recursos naturais: margem de rio secundário, nascentes perenes e intermitentes,

córregos ou veredas, lagoas, etc. Entre 1,01 e 1,14, quando relacionados à
3 Normal quantidade, qualidade e distribuição dos recursos
Recursos artificiais: cisternas, poços artesianos, açudes, represas, caixas d’água, hídricos.
bebedouros, etc.

Recursos naturais: nascentes perenes e intermitentes, córregos ou veredas,

lagoas, etc. Fixo em 1,00, quando a quantidade, qualidade e
4 Regular distribuição dos recursos hídricos não contribuem
Recursos artificiais: cisternas, poços artesianos, açudes, represas, caixas d’água, para melhorar as condições do imóvel rural.
bebedouros, etc.

Entre 0,80 e 0,99, quando relacionados à

Recursos naturais ou artificiais que não possibilitem a total utilização do imóvel,
5 Ruim quantidade, qualidade e distribuição dos recursos
dentro de sua vocação regional e natural.
hídricos.
Fonte: Deslandes, Cristiano Augusto
– Avaliação de Imóveis Rurais (2002)

Inexistência de recursos naturais ou artificiais, o que impossibilita a utilização do Entre 0,50 e 0,79, dependendo da vocação
6 Muito Ruim
imóvel, dentro de sua vocação regional e natural. regional e natural do imóvel.
Situação
• Situação, ou localização, é outra variável além das terras que também exerce
influência significativa no valor da terra nua.

• O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se,

principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, não se
mede em metros ou poucos quilômetros. Muitas vezes, distâncias entre duas
propriedades superiores a 50 km não correspondem a qualquer diferença de
valor.
Pelo custo do frete
• y = 1,4216x-0,08 onde y é o coeficiente e x a distância em quilômetros.
• a) distância entre o imóvel e as agroindústrias afins (DI)
• b) distância entre o imóvel e a sede do município (DsM)
• c) distância entre o imóvel e a rodovia asfaltada mais próxima, que demanda as indústrias e a
sede do município (Dasf).
• Para o acesso (ac) Carvalho recomendou a mesma tabela de Mendes Sobrinho e Kozma (valores
em decimais: 1,00 a 0,70).

• FL = -0,001 (DI + DsM + Dasf) + ac÷10, onde FL é o fator de localização e os demais constam logo
acima.
ABNT NBR 14.653: Avaliação de bens
• Parte 1: Procedimentos gerais –2019
• Parte 2: Imóveis urbanos -2011
• Parte 3: Imóveis rurais –2019
• Parte 4: Empreendimentos -2003
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral –2006
• Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais -2008
• Parte 7: Patrimônios Históricos -2009
ABNT NBR 14.653-3
• REVISADA !
Conceitos
• Imóvel Rural: imóvel rustico de área contínua, qualquer que seja sua localização,
que se destine à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal,
agroindustrial ou aqueles destinados à proteção e preservação ambiental.

• Avaliação de bens, de seus frutos e direitos: Análise técnica para identificar

valores, custos ou indicadores da viabilidade econômica, para um determinado
objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e
condições limitantes.
• Bem: coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de
direito, que integra um patrimônio.

• Benfeitoria: resultado de obra ou serviço realizado no imóvel rural.

• Custo de reprodução: custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a

consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual
depreciação.

• Custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem,

tendo em vista o estado em que se encontra.

• Depreciação: perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado

ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou
obsoletismo.
Componentes dos imóveis rurais
• Quanto ao estágio de exploração atual

Terra Bruta

Terra Nua

Terra Cultivada
Classificação de imóveis rurais
• 5.1.1 Dimensão
Pequeno: até 4 módulos fiscais.
Médio: de 4 até 15 módulos fiscais.
Grande: acima de 15 módulos fiscais.

• Módulo fiscal corresponde à área mínima necessária a uma propriedade rural

para que sua exploração seja economicamente viável. A depender do município,
um módulo fiscal varia de 5 a 110 hectares.
Classificação de imóveis rurais
• Exploração:
Não explorado.
Lazer e turismo.
Agricultura.
Extrativismo.
Interesse ambiental.
Pecuária.
Silvicultura.
Agroindustrial.
Misto.
Classificação dos componentes dos imóveis rurais
• Benfeitorias • Veículos
Culturas, • Semoventes
Construções, • Recursos naturais
obras e trabalhos de melhoria • Frutos
das terras. • Direitos

• Máquinas e equipamentos
Fixos e Removíveis
Finalidade e objetivo da avaliação
• Identificar a FINALIDADE do laudo:
Desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento,
permuta, garantia, doação, comodato, locação, fins contábeis, seguro, arrematação,
adjudicação, tributação e outros;

• Identificar o OBJETIVO do laudo:

Valor de mercado de compra e venda, de arrendamento, ou de locação, valor em
risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, custo de
desmonte, indicadores de viabilidade e outros;
Generalidades
• Prazo limite
Apresentação do laudo.

• Esclarecimentos
Método avaliação e grau de fundamentação e precisão.
Atividades básicas
a) Requisição e conhecimento dos documentos
b) Vistoria
c) Coleta dados
d) Diagnóstico de mercado
e) Tratamento dados
f) Identificação do valor do bem
Requisição e conhecimento de documentação
• Solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao bem.

• Documentação disponível
Matrícula do imóvel atualizada.
Levantamento topográfico.
Uso e ocupação do imóvel.
Inventário das benfeitorias.
Processo Judicial.
Requisição e conhecimento de documentação
• Documentação disponível
Dados do proprietário (endereço, identidade, ocupação)
ITR –Imposto Territorial Rural
CCIR –Certificado de Cadastro de imóvel rural
CAR –Cadastro Ambiental Rural*

• Documentação não disponível

Julga a possibilidade de elaborar a avaliação.
Se positivo, expressar as ressalvas relativas a insuficiência ou incoerência da
informação – Pressupostos.
Vistoria
• Vistoria é essencial
• Feita pelo ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES.
• É RECOMENDADO que seja feita pelo Responsável técnico da avaliação.
• Data marcada e combinada com interessados.
• Local previamente definido.
• Pessoa que conheça o imóvel.
Material e equipamentos
• Celular ou Máquina retrato (carregador ou portátil ou bateria reserva).
• GPS (bateria ou pilha reserva).
• Prancheta.
• Instrumentos de medição.
• Lápis*, caneta, borracha, régua.
• Planilha de coleta de dados do imóvel.
• Protetor solar.
• Chapéu/Boné.
• Água.
• Perneiras.
Vistoria
• Caracterização da região
• Caracterização do imóvel
Caracterização da REGIÃO
• Relevo
• Classe de capacidade de uso dos solos e Classe de aptidão agrícola
predominantes
• Utilização existente e Tendências de modificação a curto e médio prazo
• Clima
• Recurso hídricos
• outros;
Infra estrutura pública:
• Canais irrigação
• Energia elétrica*
• Telefonia – Internet rural
• Sistema viários (ano todo)
• Transporte coletivo
• Escola
• Facilidade comercialização produtos
• Cooperativas, agroindústrias
• Assistência técnica, comercialização insumos, máquina agrícolas e produtos
• Vocação econômica
• Disponibilidade mão de obra
• Estrutura fundiária.

• Desenvolvimento local
• Ações legais uso ocupação do solo*
• Restrições físicas e ambientais.
Caracterização do IMÓVEL
• Denominação.
• Dimensões - (levantada e registrada)*
• Limites e confrontações.
• Situação - (uso, abandonado, invadido).
• Destinação - (pecuária, agricultura anual, perene).
• Recursos naturais - (rio, mata).
• Sistema viário interno.
• Telefonia.
• Rede elétrica interna.
• Utilização econômica atual.
• Condicionantes legais.
• Ancianidadedas posses.
Caracterização das terras
• Aspectos físicos (topografia e limitações).
• Identificação pedológica.
• Classificação das terras (capacidade de uso).
• Condicionantes legais.
Caracterização das construções e instalações
• Dimensões.
• Aspectos construtivos (qualitativo, quantitativo e tecnológico).
• Estado conservação, idade aparente, vida útil (depreciação – HossHeidecke*).
• Aspectos funcionais.
• Condicionantes legais.
Qual a funcionalidade deste curral?
Caracterização das produções vegetais
• Estado Vegetativo.
• Estádio atual desenvolvimento, estado fitossanitário, nível tecnológico.
• Produtividades esperadas e risco de comercialização.
• Cultura adaptada a região –intempéries.
• Condicionantes legais.
• Os plantio florestais podem ser caracterizado por inventários florestais.
Caracterização das obras e trabalhos de melhorias das
terras
• Trabalhos de melhoria não enquadrados na capacidade de uso das terras:
Dimensões e quantidade
Aspectos qualitativos e quantitativos
Estado de conservação, idade estimada e vida útil
Aspectos funcionais
Condicionantes legais
Caracterização das máquinas e equipamentos
• Fabricante e tipo (marca, modelo, ano de fabricação, número de série).

• Caraterísticas técnicas (potência, capacidade operacional).

• Estado de conservação e funcionalidade.

Caracterização das atividade pecuárias
• Espécie, raça, categoria.

• Índices zootécnicos e aspectos sanitários.

• Manejo, alimentação e outros.

Caracterização de outras atividades
• Agroindústria
• Turismo rural
• Hotelaria
• Mineração
• Outras
Caracterização de ativos e passivos ambientais
• Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do
objeto da avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios da
ABNT NBR 14653-6, no que couber, e apresentados em separado do valor do
bem.

• O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a existência

de ativos e passivos ambientais.
Recomenda-se que a caracterização seja complementada
• Cartografia, topografia
• Desenhos
• Fotografia
• Imagens satélites
• Outros documentos
• Citação das fontes ou autoria
Escolha da Metodologia
• Deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, objetivo e finalidade da
avaliação e dos dados de mercado disponíveis.

• Para identificação do valor de mercado, preferir o método comparativo de dados

de mercado.

• Em situações atípicas, onde for comprovado o uso das metodologias previstas, é

facultado ao avaliador o uso de outro procedimento, desde que justificado.
Metodologia aplicável
• MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

• Método da capitalização da renda

• Método involutivo
• Método Evolutivo

• Método comparativo direto de custo

• Método da quantificação de custo
 MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado
• Bases para utilização do método
Imóvel avaliando comparável
Existe mercado para o imóvel avaliando
Banco de dados - *

• Vantagens/opções:
Já pode se determinar o valor total da propriedade direto da equação
O mais fácil de aprender e trabalhar
Amostragem
• Base do processo:
Amostragem – devem ser semelhantes ao imóvel avaliando*
Quantidade – atentar-se a micronumerosidade
Qualidade – regressão linear representativa e segura !

A QUALIDADE QUE ENTRA É A QUALIDADE QUE SAI !

NBR14653-1:

• Coleta de dados
Convém que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do
bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores,
plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.

• Aspectos quantitativos
Convém buscar a MAIOR quantidade possível de dados de mercado, com atributos
comparáveis aos do bem avaliando.
NA FASE DE COLETA DE DADOS CONVÉM:

• Buscar dados de mercado com atributos mais* semelhantes possíveis aos do bem
avaliando;

• Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser

cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados
de mercado;

• Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;

• Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da

avaliação.
Planejamento da pesquisa
• Na pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa
de dados de bens com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando, usando-se toda a evidência disponível.

• Esta etapa deve iniciar- se pela caracterização e delimitação do mercado em

análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de
experiências adquiridas pelo profissional da engenharia de avaliações sobre a
formação do valor.
NBR 14653-3:
• Planejamento da pesquisa
A pesquisa pode abranger dados localizados em diversos municípios situados dentro da
região geoeconômica do bem avaliando, definida e justificada no laudo.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para
explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável
dependente.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem

utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de
informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a
elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros
de entrevistas, etc.).
• AMOSTRAGEM – LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO.
Amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o
imóvel avaliando está inserido.

• IMÓVEL AVALIANDO DITA/DETERMINA:

tipo de imóvel a ser amostrado
VARIÁVEIS
Rossi
AMOSTRAGEM
• Amostra: Conjunto de dados de imóveis pesquisados.

• Dado: cada imóvel pesquisado com suas características (variáveis).

• Fichas de pesquisa de dados

Identificação do imóvel,
Fonte e telefone,
Todas as características elencadas como importantes (a princípio).

• Planilha contendo a síntese dos dados e com as variáveis codificadas.

• É a base do processo de avaliação: Investigar o mercado, coletar dados e informações
confiáveis de negócios e ofertas, contemporâneas a data de referência da avaliação, com
principais caraterísticas econômicas, físicas e de localização.

• Fontes diversificadas, identificadas.*

• Ofertas em geral são superestimadas: se possível confrontar com dados de transação

efetivadas.

• Nos dados com informações subjetivas:

-Visitar o dado para verificar as informações,
-Atentar aos aspectos qualitativos e quantitativos,
-Confrontar as informações das partes envolvidas.
• Dados com características descritas pelo Engenheiro de Avaliações e sua
localização informada com o detalhamento para comparar com o avaliando.

• Recomenda-se que os dados pesquisados tenham características verificadas pelo

Engenheiro de Avaliações.

• São aceitos os seguintes dados:

a) transações;
b) ofertas;
c) em caráter excepcional, opiniões ou estimativas de valor de profissionais da
engenharia de avaliações, de funcionários de órgãos oficiais da área de avaliações
rurais ou de agentes do setor imobiliário rural, na carência de dados de transações
ou ofertas.*
• Imobiliárias • Jornal da cidade ou região
• Corretores • Contador
• Negociantes (pequenos centros) • Cooperativas
• EMATER • Prefeituras
• Sindicato Rural • Secretaria Municipal Agricultura
• Sindicatos Trabalhadores Rurais • Placas
• Proprietários • Site
• Vendedores
•*
A amostragem DEVE ser passível de auditoria!
• Endereço preciso do imóvel (Georreferenciamento).*

• Nome do informante.

• Telefone.

• Imóveis de sites – conferir -> (tempo de exposição e validade da oferta)

• Entrevista
Variáveis
DEPENDENTE INDEPENDENTE
• Que se quer explicar: • Que explicam a dependente:

Valor do ha (R$/ha) ou Solo, Topografia, Hidrografia,

Valor total da propriedade (R$). Situação, Transposição, ...
Identificação das variáveis do modelo
• Variável dependente

-Preço total ou unitário

-Moeda de referência
-Formas de pagamento
-Unidades de medida (R$/ha ; R$/alq.; R$/m²)
Marcelo Rossi de Camargo Lima
Variáveis
• PRECISAM SER CODIFICADAS OU QUANTIFICADAS

• TIPOS:
Quantitativas
Características que podem SER MEDIDAS.
E.: área do imóvel; % de área plana ou aberta, distância da cidade sede ou polo
atrativo; frente de mar, área de soja, etc..

Qualitativas
NÃO PODEM SER MEDIDAS. Associa uma qualidade do imóvel a valores numéricos.
E.: presença de estrutura de produção, energia elétrica, evento, etc..
PRECISAM SER CODIFICADAS OU QUANTIFICADAS

• TIPOS:
Quantitativas
Tudo que se pode medir:
-Área do imóvel, das culturas, florestas, da área plana, corrigida, adubada, etc..;
-Área das construções/instalações;
-% de ocupação com matas (APP, RL), culturas, área plana, amorradas, etc..;
-Distâncias de polos atrativos, estradas pavimentadas e não pavimentadas, centros
urbanos, etc.;
Variáveis qualitativas
• Dicotômicas, binárias ou dammy.
Diferenciar os imóveis em 2 situações codificando com 2 valores numéricos.
Recomenda-se que o menor valor seja da condição menos valorizada.

• Variável roda pivô:

0-não roda
1-roda

• Variável Evento*:
0-transação
1-oferta
Variáveis qualitativas
• Códigos alocados
Diferenciar os imóveis em suas diversas situações . Recomenda-se que o menor
valor seja da condição menos valorizada e o maior, para a melhor condição.

E: Variável: benfeitoria.
1-sem
2-muitoa abaixo da média
3-abaixo da média
4-na média
5-acima da média
6-muito acima da média

*É a situação menos recomendável pela norma!

Variáveis qualitativas
• Proxy
• É uma variável qualitativa, utilizada para substituir outra de difícil mensuração e
que se presume guardar com ela relação de pertinência.

E: Variáveis: Classe de capacidade de uso, Posse, Hidrografia, IDH, PIB, Padrão.

CCU:
IIe,s – 74
IIIe,s – 56
IVe,s – 44
Variáveis
• Identificação das variáveis do modelo

VARIÁVEIS INDEPENDENTES
-Quando usar variáveis qualitativas, seguir a prioridade:
1. Dicotômicas
2. Proxy
3. Código ajustado
4. Código Alocado
Solo x Acesso – bem conhecida
Antiga!
Para uma região especifica
Será que as relação são essas?
Algumas variáveis sugeridas
• Área total – ha (sempre*)
• Coberturas vegetais: % ou ha das culturas / % ou ha de matas.
• Qualidade da cobertura vegetal (produtividade, qualidade, etc..).
• Tecnologia utilizada (dicotômica, código alocado).
• Localização / tipo de pavimentação.
• Culturas (Cana, Grandes culturas, Pastagens, fruticultura, flores, etc).
• Recursos naturais / APP / Nascentes / Cursos d’água.
• Construções / Estradas / Sede / Curral / Cercas / Demais
• Rebanhos
• Maquinas
Solos
• % dos solos em cada classe ou grupamento de classes.

• E: grupo I (solos de I a IV), grupo II (V a VII) e grupo III (VIII).

• % de área plana ou % de área mecanizável.

• % de solos com alguma restrição. [pedregosidade (pedregulho ou pedrisco),

inundação (humidicula), profundidade efetiva (solos de arroz), etc..]

• Classe de textura. (% ou predominância ou nota agronômica*)

Situação (Acesso/estradas):
• Distâncias: • Qualidade:
-Ao asfalto -Dicotômica: com ou sem restrições
-Percorrida em estrada de chão e asfalto -Cód.. Alocado: ruim, regular, boa ou +
-Às cidades: sede, pólo, proximidade classes
-Agroindústrias: usinas, laticínios,
frigoríficos, silos, etc..
-Localização georreferenciada (regressão
espacial)
Estrutura produtiva
• Dicotômica: (2-tem 1-não tem) ou dicotomia em grupo (1-2; 2-1; 2-2)(1-1;1-2 ou
2-1; 2-2)

• Suficiência: 1-insuficiente; 2-suficiente

• Conservação: 1-ruim; 2-boa

• Coeficiente de depreciação – representar a média da propriedade

• Quantidade construída: m² de construção na propriedade

Outras
• Evento • Impacto ambiental
• Prazo de pagamento • Servidão adm.
• Documentação • Uso agrícola
• Pluviometria • Turismo
• Período seco • Posse
• Energia elétrica • Pivô
• Recursos hídricos • Etc.
• Nível de manejo
• Aptidão agrícola
Quantidade de dados
(Anexo A da ABNT NBR 14653-3) - MICRONUMEROSIDADE:

Número de dados efetivamente utilizados >= 3 (k+1) K= variáveis independentes.

• EX: VALOR DO HA = e^(

+12.07647486
-0.2237620995 * ln (ÁREA)
-21.05912229 / SOLOS
-4.114227648 / BENFEITORIAS
+0.2811192962 * USO

4 variáveis independentes seriam necessários = 15 dados.

• ni≥ 3 para variáveis dicotômicas, e
• ni≥ 3 nos dois extremos da escala adotada para variáveis qualitativas expressas por
códigos alocados ou códigos ajustados.

• Onde = ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de

variáveis dicotômicas e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos
ajustados.

• Recomenda-se que as características específicas do imóvel avaliando estejam

contempladas na amostra utilizada em número representativo de dados;
• Atentar para o equilíbrio da amostra, com dados bem distribuídos para cada variável no
intervalo amostral;

Oferta: 1-transação / 2-oferta(no mínimo 3 de cada)

Rio: 1-não tem; 2-riacho; 3-córrego; 4-rio; 5-médio rio; (no mínimo 3 em cada extremo)
Análise exploratória:
Variáveis com probabilidade de melhor Tendências x Correlações
resposta. Colinearidade*
Novas hipóteses Micronumerosidade
Fronteiras amostrais
Equilíbrio da amostra
Distribuição dos dados • Preparo e base para o inicio da
Dados discrepantes modelagem estatística.
Inferência
• Correlação negativa
• Pontos discrepantes
• Intensidade da tendência
• Equilíbrio amostral
• Relação entre
Variáveis
independentes

• Não ideal
alta colinearidade
• Relação entre
Variáveis
independentes
• Pontos discrepantes
Regressão linear
Tratamento dos Dados
• Tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados.*

• Tratamento científico – tratamento de evidências empíricas* pelo uso de

metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado.

• Regressão Linear / Regressão não linear / Regressão Espacial / Redes Neurais /

Envoltória sob Dupla Ótica
FATORES
Valor de mercado
• A quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente (ABNT, 2001 – item 3.44 da Norma Brasileira para avaliação de
bens – procedimentos gerais – NBR 14653-1)

• O valor de mercado DEVE considerar o aproveitamento eficiente do imóvel

(item 7.8 da ABNT NBR 14653-3)*

• Aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o

local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na
circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente
• Preço é uma expressão monetária que define uma transação de um
bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação.

• E Valor ?
Regressão linear
• MCDDM

• A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma

variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade
observada nos preços.
Pressupostos básicos
• Evitar a micronumerosidade.

Número de dados efetivamente utilizados >= 3 (k+1)

K= variáveis independentes.
ni≥ 3 para variáveis dicotômicas, e
ni≥ 3 nos dois extremos da escala adotada para variáveis qualitativas expressas por
códigos alocados ou códigos ajustados.
• Linearidade:
analisar o comportamento gráfico da variável dependente em relação a
cada variável independente, em escala original.
(Gráficos R$/m² x variáveis)

Dar preferência pelas transformações mais simples -> x, 1/x, lnx*

• Normalidade: verificação das seguintes formas:

Histograma dos resíduos amostrais padronizados – FORMA SEMELHANTE CURVA

NORMAL.

Análise do gráfico de resíduos padronizados x valores ajustados – PONTOS

DISPOSTOS ALEATORIAMENTE

Comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos

intervalos [-1;+1], [-1,64;+1,64] e [-1,96;+1,96]*
DISTRIBUIÇÃO NORMAL (68%, 90% e 95%)

• Exame gráfico dos resíduos ordenados padronizados x quantis da distribuição

normal padronizada – BISSETRIZ NO PRIMEIRO QUADRANTE.

• Testes de aderência não paramétricos – Kolmogorov-Smirnov.

• Homocedasticidade
Análise gráfica dos resíduos x valores ajustados – PONTOS ALEATORIAMENTE SEM
NENHUM PADRÃO DEFINIDO.

Testes de Park e White

• Verificação da autocorrelação
Análise do gráfico dos resíduos cotejados x valores ajustados - APRESENTAR
PONTOS DISPERSOS ALEATORIAMENTE
• Colinearidade ou multicolinearidade

Forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes degenera o

modelo e limita o seu uso.

Analisar a matriz das correlações: < 80% - TABELA DE CORRELAÇÕES PARCIAIS

Para tratar dados na presença de multicolinearidade deve-se* ampliar a amostra.

Modelo pode ser usado com uso restrição – Coerência com o avaliando.
• Pontos influenciantes ou outliers

• Pontos atípicos pode ser verificado pelo gráficos resíduos versus cada
variável independente ou em relação aos valores ajustados.

• Estatística de Cook
Testes de significância
• O nível de significância máximo para:

Teste de hipótese nula do modelo é 5%

Regressores é 30% - CONFIGURAÇÃO DA PESQUIDA DO MODELO

Demais testes estatísticos < 10% -CONFIGURAÇÃO PESQ. MODELO

Interferem na fundamentação da avaliação

REGRESSÃO LINEAR
• Poder de explicação
A explicação do modelo pode ser aferida pelo Coeficiente de Determinação Ajustado –
CORRELAÇÃO DO MODELO R² AJUSTADO

• Variável dicotômicas
Toda variável que pode assumir apena dois valores deve ser tratada como variável dicotômica.
(Presença de água S/N; Benfeitorias S/N; Localização Perto/Longe)
É vedada a extrapolação ou interpolação*

• Código Alocado
Escala lógica para possibilitar a medição de diferenças qualitativa entre dados da amostra
(localização regular/boa/ótima; Padrão acabamento baixo/normal/alto)
Critérios adotados devem ser explicitados com descrição suficiente
É vedada a extrapolação
• Código ajustados
Os códigos podem ser extraídos da amostra por meio de regressão com uso de
variáveis dicotômicas.
É vedada a extrapolação ou interpolação

• Diferentes agrupamentos
Ao usar no mesmo modelo de regressão diferentes grupamentos (tipologia,
localização, usos) recomenda-se verificar a independência entre os agrupamentos,
entre as variáveis e possíveis interações entre elas.

• Apresentação do modelo
A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada na forma não
transformada – MODELO PARA VARIÁVEL DEPENDENTE
Laudo de avaliação
• Apresentação do laudo de avaliação
1. Identificação do solicitante do trabalho;
2. Objetivo da avaliação;
3. Finalidade da avaliação;
4. Identificação e caracterização do bem avaliando;
5. Documentação utilizada para a avaliação;
6. Pressupostos e condições limitantes da avaliação;
7. Dados e informações efetivamente utilizados;
8. Memória de cálculo;
9. Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
10. Especificação da avaliação;
11. Resultado da avaliação e sua data de referência;
12. Qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela
avaliação;
13. Local e data da elaboração do laudo;
14. Outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma. NBR 14653-3:
• O laudo de avaliação deve conter, além do estabelecido pela ABNT NBR 14.653-1,
no mínimo as informações abaixo relacionadas:

a) roteiro de acesso ao imóvel avaliando:

planta esquemática de localização;

b) descrição da região, conforme 7.3.1;

c) classificação dos bens avaliandos, conforme a Seção 5;

SISDEA
• BORA REGREDIR ?