UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO

CENTRO DE CIÊNCIAS MATEMÁTICAS E DA TERRA

INSTITUTO DE GEOCIÊNCIAS
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM GEOGRAFIA

Redefinição da área central de Nova Iguaçu e suas implicações

socioespaciais

Discente: Gabrielle de Souza Frade

Orientador: Profº Drº William Ribeiro da Silva

Rio de Janeiro, 2017

 Redefinição da área central de Nova Iguaçu e suas implicações
socioespaciais

Dissertação de Mestrado apresentada ao

Programa de Pós-Graduação em Geografia,
Instituto de Geociências, como parte integrante
das atividades para obtenção do título de Mestre
em Geografia pela Universidade Federal do Rio
de Janeiro. Área de concentração: Organização
e Gestão de Território.

Banca Examinadora:

__________________________________________________
Prof. Dr. William Ribeiro da Silva – orientador
Universidade Federal do Rio de Janeiro

__________________________________________________
Prof. Dr. André Santos da Rocha
Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro

__________________________________________________
Prof. Dr. Frédéric Monié
Universidade Federal do Rio de Janeiro
 Agradecimentos

Uma retrospectiva passa em minha cabeça, acompanhada de uma

mistura de sentimentos, nesse momento de demonstrar gratidão a todos que
foram importantes nessa caminhada que, com certeza, está apenas
começando...
Um agradecimento especial ao professor William, que me orienta desde
os tempos de graduação. Muito obrigada por todo incentivo, pela paciência, por
suas valiosas orientações e pela generosidade em compartilhar seu
conhecimento.
Aos professores André Rocha e Frédéric Monié pelas dicas
importantíssimas no exame de qualificação e por aceitarem meu convite para
constituírem a banca de avaliação de defesa da dissertação.
Agradeço à minha mãe, minha maior incentivadora, que sempre foi meu
refúgio nos momentos de estresse, pelos muitos abraços e “calma, minha filha,
vai dar tudo certo”. Certamente se tem dado certo até aqui, muito devo a ela.
Muito obrigada, mãe, te amo.
Quem tem amigos tem tudo! Euridson, Nathalia, Nathan e Vivian, vocês
fazem parte da minha vida de uma forma muito especial! Obrigada pela
amizade de tantos anos, por tudo que pudemos compartilhar, pelas
experiências trocadas, pela força, pelo incentivo, pela torcida, pelas
gargalhadas quando tudo que eu precisava era aliviar a tensão, por me
ouvirem falar tanto da minha pesquisa, por toda contribuição e pela certeza de
sempre poder contar com vocês! Amo minha panela!
Giselle, Janaina, Michele e Priscila, minhas seletivas amadas, obrigada
pelas longas conversas regadas a “textões”, por torcerem e acreditarem em
mim, pelas palavras de conforto quando o desânimo tomava conta, por terem
aturado toda minha intolerância (risos) e por estarem sempre ao meu lado,
ainda que a quilômetros de distância! Obrigada por serem mais que família.
Seremos sempre todas por uma!
Ao Fernando, agradeço a compreensão nos tantos momentos de
ausência, pela motivação e por dosar paciência na conclusão da minha
dissertação e da sua. Feliz por termos chegado até aqui juntos!
 Aos amigos do GRUCE/PET obrigada por toda troca, por todas as
conversas descontraídas que amenizavam o ritmo, às vezes frenético, de
trabalho, por terem sido parceiros em trabalhos de campo, por dividirem os
desesperos de prazos e pelos bons momentos que pudemos compartilhar
durante esses anos.
“A menos que modifiquemos nossa maneira
de pensar, não seremos capazes de resolver
os problemas causados pela forma como
nos acostumamos a ver o mundo”.
Albert Einstein
 Resumo

Nas últimas décadas a Região Metropolitana do Rio de Janeiro tem passado

por profundas mudanças, não apenas em seu núcleo, como também os demais
municípios que a compõe. A área central de Nova Iguaçu tem vivenciado a
chegada de novos empreendimentos imobiliários de alto padrão, construídos
no formato de “Condomínio-Clube”, voltados para uma camada social mais
abastada. A crescente valorização do centro de Nova Iguaçu com a chegada
de tais empreendimentos, aliada aos investimentos públicos e, principalmente,
os privados, que trazem inúmeras melhorias em sua área de entorno, vêm
alterando o perfil das pessoas residentes e frequentadores. A grande
quantidade de residências voltadas para as camadas de poder aquisitivo médio
e alto elevou o status do bairro e provocou um aumento do custo de vida no
centro de Nova Iguaçu, que tem dificultado a permanência de moradores
antigos. A presente pesquisa busca compreender a influência desses
empreendimentos num possível processo de segregação residencial e
reprodução das desigualdades socioeconômicas e da pobreza, além de
suscitar a discussão sobre a suposta conivência por parte do Estado nesse
processo.
 Abstract

In the last decades the Metropolitan Region of Rio de Janeiro has undergone
profound changes, not only in its nucleus, but also the other municipalities that
compose it. The central area of Nova Iguaçu has experienced the arrival of new
high-quality real estate developments, built in the "Condominium-Club" format,
aimed at a more affluent social stratum. The growing appreciation of the center
of Nova Iguaçu with the arrival of such enterprises, coupled with public
investments, and especially the private ones, which bring numerous
improvements in their area of surroundings, have been changing the profile of
residents and regulars. The large number of residences focused on the medium
and high levels of purchasing power increased the status of the neighborhood
and led to an increase in the cost of living in the center of Nova Iguaçu, which
has made it difficult for older residents to stay. The present research seeks to
understand the influence of these enterprises in a possible process of
residential segregation and reproduction of socioeconomic inequalities and
poverty, in addition to raising the discussion about the supposed collusion by
the State in this process.
Lista de Mapas

Mapa 1: Localização da área de estudo............................................................16

Mapa 2: Municípios emancipados.....................................................................30

Mapa 3: Divisão por setores da área central do município de Nova Iguaçu.....67

Mapa 4: Bairros em processo de expansão imobiliária.....................................96

Mapa 5: Localização dos empreendimentos Minha Casa Minha Vida em Nova

Iguaçu..............................................................................................................104

Lista de Tabelas

Tabela 1: Produção de caixas de laranja em Nova Iguaçu Período (1941 a

1945)..................................................................................................................24

Tabela 2: Número de loteamentos e de lotes por localização e por década

Período (1940-1976)..........................................................................................26

Tabela: 3: População ocupada e migrantes pendulares nos municípios da

Região Metropolitana do Rio de Janeiro Período (2000-2010).........................35

Tabela 4: Migrantes pendulares por destino de deslocamento na Região

Metropolitana do Rio de Janeiro Período (1980 – 2010)...................................36

Tabela 5: Produção por setor econômico em Nova Iguaçu Período (2010)......40

Tabela 6: Recorte dos novos empreendimentos residenciais tipo “Condomínio-

clube” na área central de Nova Iguaçu (2017)...................................................73

Lista de Fotografias

Fotografia 1: Imóvel degradado (já vendido) e empreendimento Springs ao

fundo..................................................................................................................58

Fotografia 2: Imóvel a venda e empreendimento Springs ao fundo..................58

Fotografia 3: Fachada do Residencial Acqua...................................................70

Fotografia 4: Fachada do Residencial Prime.....................................................71

Fotografia 5: Empreendimentos em fase de construção. The Park Design

Residences em primeiro plano à esquerda, Palazzo Ducale em segundo plano
no centro e Golden Gate em terceiro plano à direita.........................................83

Fotografia 6: Publicidade do empreendimento Golden Gate Condominium

valorizando o luxo e a exclusividade dos apartamentos....................................93

Fotografia 7: Publicidade do empreendimento Jardins......................................94

Fotografia 8: Casa padrão do Reserva da Paz (foto de 2015)........................105

Fotografia 9: Logradouro recentemente aberto entre o Reserva da paz e o

Alvorá Parque Novo (foto de 2015).................................................................105

Lista de Gráficos

Gráfico 1: Origem dos moradores residentes dos novos empreendimentos 2016

– 2017................................................................................................................59

Gráfico 2: PEA de Nova Iguaçu por faixa de rendimentos Período (2010).......62

Gráfico 3: Variação de preço do m² da terra em Nova Iguaçu (bairros

selecionados) Período (2010 – 2015)................................................................65

Gráfico 4: Motivo de mudança para os condomínios fechados 2016 – 2017....89

Gráfico 5: perfil de ocupação dos moradores dos novos empreendimentos 2016

– 2017................................................................................................................91

Gráfico 6: perfil de faixa etária dos moradores dos novos empreendimentos

2016 – 2017.......................................................................................................92

Gráfico 7: perfil moradores dos novos empreendimentos por faixa de

rendimento 2016 – 2017....................................................................................92
Lista de Siglas e Abreviaturas

RMRJ Região Metropolitana do Rio de Janeiro

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
URG Unidade Regional de Governo
CBD Central Business District
PIB Produto Interno Bruto
CIDE Centro de Informações e Dados do Rio de Janeiro
TCE Tribunal de Contas do Estado
QMA Qualificação da Mão de Obra
DIN Dinamismo da economia local
ABRASCE Associação Brasileira de Shopping Center
SFH Sistema Financeiro de Habitação
PEA População Economicamente Ativa
IDH Índice de Desenvolvimento Humano
IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
PMCMV Programa Minha Casa, Minha Vida
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
FAR Fundo de Arrendamento Residencial
OGU Orçamento Geral da União
FDS Fundo de Desenvolvimento Social
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
Sumário

1. Introdução...................................................................................................12
1.1 Objetivos.....................................................................................................16
1.2 Justificativa.................................................................................................17

2. Reestruturação socioeconômica de Nova Iguaçu..................................19

2.1 Dos laranjais aos serviços especializados.................................................23
2.2 Nova Iguaçu: de cidade dormitório à subcentro.........................................31
2.3 A chegada dos shopping centers e a consolidação da centralidade.........43

3. Heterogeneidade socioespacial na Região Metropolitana do Rio de

Janeiro............................................................................................................55

3.1 Mudanças socioespaciais na periferia: o caso de Nova Iguaçu................56

3.2 Expansão dos serviços e incremento das classes médias e altas:

características, potencialidades e limitações...................................................66

4. Agentes de produção da cidade e as estratégias capitalistas em curso

no município de Nova Iguaçu.......................................................................76

4.1 O Estado e os incorporadores imobiliários................................................77

4.2 O papel dos condomínios fechados no processo de segregação

residencial........................................................................................................85

4.3 Políticas de habitação social e segregação induzida................................97

5. Considerações finais...............................................................................108

6. Referências Bibliográficas......................................................................112

7. Anexos......................................................................................................119
 1. INTRODUÇÃO

As cidades atualmente têm propiciado uma série de processos econômicos

e políticos, nas mais diversas escalas, com fortes impactos sociais. No modelo
econômico capitalista, dominante atualmente no mundo, programas de
revitalização de áreas degradadas, remoções e investimentos imobiliários
voltados para diferentes classes sociais têm acentuado o processo da
segregação socioespacial gerada por novas lógicas de produção do espaço
urbano, o que inclui seu consumo e apropriação.
Pensando essa realidade, Abreu (2011, p. 11) afirma que o Estado não
se apresenta enquanto agente neutro nesse processo, pelo contrário, junta-se
“as diferentes unidades do capital, expressando os seus interesses e
legitimando suas ações precursoras”. Entende-se dessa maneira que o modelo
segregador em curso acontece direta ou indiretamente legitimado pelas ações
do Estado.
O espaço urbano, entendido enquanto condição, meio e produto das
ações realizadas pela sociedade ao longo do tempo, apresenta-se em
constante reestruturação. A Região Metropolitana do Rio de Janeiro tem
passado por mudanças que atingem, não somente seu núcleo, mas também os
demais municípios que a compõe. Nova Iguaçu, município situado na periferia
metropolitana, tem sido alvo destas transformações num processo de
reestruturação econômica, social e territorial.
O processo de reestruturação urbana traduz as grandes transformações
pelas quais as cidades vêm passando nos últimos anos, não apenas em
termos de estrutura como também nas relações sociais desenvolvidas em tais
espaços. De acordo com Soja, o conceito de reestruturação está atrelado a
ideia de ruptura, de mudança em relação a uma determinada ordem e
configuração da vida social, econômica e política de um lugar. “Uma
combinação sequencial de desmoronamento e reconstruções, de
desconstrução e tentativas de reconstituição, provenientes de algumas
tendências ou perturbações nos sistemas de ação e de pensamento aceitos”
Soja (1993, p. 193).
A área central de Nova Iguaçu tem vivenciado a chegada de novos
empreendimentos imobiliários de alto padrão - construídos no formato de

12
“Condomínios-Clube”, voltados para uma camada social mais abastada, em
área que até algumas décadas atrás exercia a função de “subúrbio dormitório”
e era marcada essencialmente pela presença da classe operária (Soares,
1962).
A atual estrutura econômica, social e espacial da Região Metropolitana
do Rio de Janeiro é bastante complexa e se caracteriza pela extrema
desigualdade entre os municípios e no interior destes. Há áreas extremamente
dinâmicas - com complexos industriais, centros de comércio variados e
serviços sofisticados, áreas residenciais de luxo etc., ao lado de bairros com
infraestrutura precária, com reduzida oferta de comércios ou serviços e ruas
sem pavimentação, majoritariamente habitados por camada de poder aquisitivo
reduzido.
A segmentação centro-periferia organizou o espaço das grandes cidades
brasileiras até a década de 1980. A noção de periferia já dá a conotação de
lugar distante do centro de poder e, consequentemente, de dependência em
relação ao mesmo. As distâncias separando os diferentes grupos sociais nesse
período eram grandes e marcadas em termos de qualidade e legalidade de
construções e oferta de infraestrutura. A Baixada Fluminense, considerada
periferia metropolitana, historicamente foi uma área social e economicamente
desvalorizada em relação ao núcleo da região metropolitana, apresentando
baixa oferta de empregos, precária infraestrutura de saneamento, transporte,
serviços de saúde e educação, dentre outros. Era comum que famílias menos
abastadas, sem condições de residir em áreas próximas ao centro da
metrópole, adquirissem pequenos lotes para autoconstrução de moradia a
preços relativamente baixos e sem necessidade de atender determinadas
exigências por parte de autoridades locais.
É notório que o que se convencionou chamar de zona periférica já não
representa a mesma conotação histórica, ainda que persista o predomínio de
população pobre e que as desigualdades sociais, em certos casos, estejam se
tornando ainda maiores, a periferia não pode – e nunca pôde - ser considerada
homogênea quanto a sua composição socioeconômica.
Desde a década de 1980 a ampliação de espaços residenciais das
camadas de médio poder aquisitivo foi alterando a ocupação da periferia
metropolitana do Rio de Janeiro. Mais recentemente a construção de

13
condomínios residenciais de luxo, aliada a chegada de melhoria na
infraestrutura de serviços, tem indicado uma nova interpretação dessas
periferias. A crescente valorização do centro de Nova Iguaçu diante de tais
empreendimentos, juntamente aos investimentos públicos, e, principalmente
privados, que trazem inúmeras melhorias em sua área de entorno, vêm
atraindo pessoas de níveis sociais abastados, assim como empresários de
ramos sofisticados, estes, interessados em abrir negócios no local, buscam
atender à necessidade dessa nova demanda solvável recém-chegada em área
majoritariamente ocupada por uma população de poucos recursos, por conta
dos módicos preços de aluguel/compra de imóvel e tida, até então, como
“cidade dormitório” em função dos deslocamentos diários dos trabalhadores
para vários pontos do núcleo da Metrópole do Rio de Janeiro.
A reestruturação urbana se apresenta associada a um conjunto amplo
de modificações na esfera do consumo e da estrutura urbana e como base da
reestruturação econômica e produtiva. No sistema de acumulação flexível as
várias etapas do ciclo de reprodução do capital, incluindo produção, circulação,
distribuição e consumo de bens, interfere diretamente na estruturação urbana e
nas relações sociais, tanto das metrópoles quanto das cidades médias e
pequenas.
O alto custo de vida na capital, aliado a interesses dos promotores
imobiliários em expandir seu poder de atuação, tem provocado uma mudança
do uso do solo nas áreas periféricas da metrópole do Rio de Janeiro. Essa
reestruturação possivelmente ocorre pela ascensão social de uma classe
média já residente da periferia e pela saída de moradores dos bairros mais
valorizados do município do Rio de Janeiro, que por razão de ordem financeira,
já não conseguem se manter em bairros mais valorizados, mas desejam
manter determinadas condições de conforto. A valorização imobiliária em
decorrência do desequilíbrio entre a oferta e a demanda, tem sido o principal
motivo de migração da população entre cidades da região metropolitana,
redefinindo os critérios de localização e as estratégias de atuação dos capitais
imobiliários que veem na periferia da metrópole boas oportunidades de
investimentos voltados para essa demanda solvável.
A grande quantidade de residências voltadas para as camadas de poder
aquisitivo médio e alto elevou o status do bairro e provocou um aumento do

14
custo de vida no centro de Nova Iguaçu, que tem dificultado a permanência de
moradores antigos, tendo sido induzidos a buscarem moradia fora dessa área
por não conseguirem arcar com custos de aluguel de imóveis, impostos e
aquisição de produtos do consumo cotidiano, sendo obrigados a se deslocar
para bairros mais afastados, na maioria das vezes sem infraestrutura
adequada, provocando o processo de segregação residencial.
O processo de segregação socioespacial não é um fenômeno recente, é
notório, porém, perceber que tais transformações têm se acentuado nas
últimas décadas, quando se intensifica a ideia de cidade como lugar de
progresso e modernidade e se prolifera a produção diferenciada de moradia na
urbe. Dentre os agentes desse processo estão os proprietários fundiários, as
incorporadoras, instituições financeiras, o Estado e os próprios moradores,
onde baseados na atuação de cada um destes no mercado imobiliário, vão
definir os padrões de uso do solo.
O espaço urbano na condição de mercadoria apresenta diversas formas
de uso, que acompanha a evolução técnica, econômica e social do lugar. A
verticalização é um dos processos responsáveis pela reprodução do espaço
nas grandes cidades, principalmente nos países subdesenvolvidos. A
possibilidade de um maior aproveitamento do solo, garantido pelo
adensamento populacional é justificado pelo modelo econômico de
organização das cidades capitalistas. Dessa forma, podemos compreender o
processo de verticalização como instrumento de super utilização do solo, que
funciona também com objetivo de redirecionar a aglomeração populacional de
acordo com o interesse dos agentes envolvidos.

15
 Mapa 1: Localização da área de estudo

Fonte: Elaboração própria, 2013.

1.1 Objetivos

São várias as mudanças provocadas pelo aumento das construções de

edifícios verticalizados em diferentes áreas da metrópole do Rio de Janeiro que
acarretam mudanças no espaço urbano e provocam alterações nas formas de
moradia bem como uma segmentação social. Na área central de Nova Iguaçu,
observa-se que esse processo tem incitado uma nova ideologia, uma nova
forma de morar, onde a parcela da população que tem o privilégio de escolha,
opta por morar coletivamente em condomínios fechados equipados com
infraestrutura, opções de lazer, segurança e boa localização. Por sua vez, a
demanda populacional não solvável tem sido cada vez mais induzida a migrar
para bairros periféricos, ou até mesmo municípios vizinhos, que apresentam
menor oferta – ou total ausência - de tais amenidades. Diante dessas
transformações, o objetivo da pesquisa é entender o as implicações espaciais
da produção dos condomínios clube verticalizados e os possíveis efeitos da

16
segmentação e da segregação residencial no processo de reprodução das
desigualdades socioeconômicas e da pobreza.

Os objetivos específicos são os seguintes:

 Identificar o perfil dos principais consumidores dos imóveis de alto

padrão: munícipes, migrantes vindos das áreas centrais da metrópole ou
uma emergente classe média anteriormente residente em municípios
menos dinâmicos na própria periferia?
 Analisar os interesses das camadas sociais mais abastadas em se
localizar no centro de Nova Iguaçu e suas relações ou conflitos com a
população que residia anteriormente na área.
 Refletir sobre as implicações socioespaciais desse fenômeno na área
central, que sofre a valorização, e nas áreas de entorno que recebem a
parcela da população que não consegue manter os custos de moradia
no local de residência.

1.2 Justificativa

As profundas mudanças socioeconômicas observadas ao longo dos

últimos anos em Nova Iguaçu tornam impositivo o exercício de repensar a
reorganização espacial da periferia da metrópole fluminense. Tem sido cada
vez mais necessário superar a noção tradicional do conceito de periferia, tendo
em vista as referências negativas de um espaço historicamente marcado por
ausências. Os espaços periféricos metropolitanos foram tratados, ao longo das
décadas de 1970 e 1980, como regiões habitadas por população operária,
inserida muito precariamente na estrutura de renda e ocupações, que
autoconstruía suas casas em terrenos ocupados ou localizados em
loteamentos irregulares e tinha acesso muito difícil à equipamentos e serviços
urbanos, como afirmam Torres (2004).
Nos últimos anos, porém, percebe-se que a periferia tem sido alvo de
investimentos públicos e privados em grandes empreendimentos que reativam
a economia de tais municípios, que absorvem grande parte de atividades antes
localizadas nas áreas centrais. Parece razoável considerar que o que está em
17
curso é o surgimento de novos centros de consumo e de serviços em alguns
municípios metropolitanos periféricos, que seguem as mesmas tendências de
centralização do Rio de Janeiro, em relação ao trabalho, a educação e ao
lazer, se diferenciando, em seu interior, social, econômica e espacialmente
Jardim e Ervatti (2007).
Em Nova Iguaçu a formação dessa centralidade vem sendo
acompanhada por um outro setor econômico que ganha destaque: o mercado
imobiliário residencial voltado à classe média e média alta, cuja evidência
principal é o grande número de condomínios exclusivos recentemente
construídos.
O crescimento imobiliário de tais residências, além da mudança de perfil
do morador, tem causado transtornos pelo inchaço populacional propiciado
pelo modelo vertical de moradia. Problemas como falta d’água, reflexos no
trânsito e alagamentos por deficiência na rede de drenagem e de esgoto são
recorrentes. Pelo discurso do desenvolvimento econômico, o poder público
tende a atribuir o protagonismo das ações da produção do espaço às
construtoras, que vem se tornando cada vez mais responsáveis pela produção
da cidade, fato que agrava o problema da segregação socioespacial, a partir do
momento que a mercantilização dos territórios previamente populares interfere
fortemente nas estratégias de realocação dos segmentos sociais
desfavorecidos. Há intenção de questionar esta lógica, investigando em que
medida a segregação residencial pode ser atribuída ao mercado imobiliário. A
relevância desse projeto está na tentativa de levantar uma discussão sobre os
processos atualmente em curso nesse espaço, problematizando alguns pontos
que nos parecem cruciais quando a preocupação é refletir sobre as
possibilidades de mudança do quadro atual de desigualdades e de
fragmentação sócio territorial que caracteriza as grandes metrópoles do país.

18
 2. REESTRUTURAÇÃO SOCIOECONÔMICA DE NOVA IGUAÇU

O conceito de periferias urbanas, associado ao modelo teórico centro-

periferia, foi fundamental para a conformação do campo de conhecimento
sobre as cidades e o urbano no Brasil. Tal modelo resultou da combinação do
paradigma marxista de interpretação das cidades, o qual se desenvolveu, nos
anos 1960, a partir dos trabalhos desenvolvidos por Castells (1983) e Lojkine
(1981) na Europa.
Desenvolvido nos anos 1970, período de crescimento das cidades
brasileiras, o modelo centro-periferia explicava os mecanismos pelos quais as
camadas mais pobres da população se concentravam nas áreas mais baratas
e afastadas do centro da metrópole. Nesse modelo, o solo urbano é disputado
por inúmeros usos segundo as regras do jogo capitalista fundamentado na
propriedade privada do solo. A formação do preço da terra, por sua vez, seria
condicionada pela redistribuição do valor (mais-valia) produzido em outro lugar,
principalmente através dos investimentos públicos em serviços e melhorias
urbanas e pelos efeitos do zoneamento de uso do solo. Desse modo, o acesso
a serviços urbanos tenderia a privilegiar, cada vez mais, determinadas
localizações e sua apropriação por camadas de renda mais elevada, com
capacidade de pagar um preço alto pelo direito de morar em condições
urbanas adequadas. A população mais pobre, nessa dinâmica, ficaria relegada
às zonas mal servidas e, consequentemente, mais baratas de acordo com
Singer (1979).
A progressiva melhora das condições físicas e sociais nas periferias,
resultado de investimentos públicos e privados ao longo das décadas que
seguiram a sua ocupação, foi analisada por Mautner (1999). A autora, também
centrada na dinâmica do capital econômico, vê os loteamentos periféricos
como a “base de um processo de produção de espaço urbano”. Sob esse
aspecto as periferias seriam

(...) um lugar mutante, sempre reproduzido em novas extensões

de terra, enquanto velhas periferias são gradualmente
incorporadas à cidade, ocupadas por novos moradores e
reorganizadas pelo capital. (MAUTNER, 1999, p. 253-254)

19
 A noção de periferia, construída nos anos 1970 nos marcos da
sociologia urbana marxista e incorporada em seguida ao senso comum,
qualifica um determinado território na metrópole pelo conjunto de carências que
nele são encontradas: carência de serviços públicos básicos, de urbanização
das áreas públicas, de titularidade da propriedade, de proximidade do mercado
de trabalho, entre outras (Kowarick, 1983; Ribeiro e Lago, 1992).
De acordo com Guerra (2013), a interpretação do modelo centro-
periferia descreve um arranjo espacial que se delineou a partir da década de
1940, pautado nas seguintes características: dispersão territorial da população
em relação à cidade mais concentrada de décadas anteriores; distância social
entre classes sociais onde as classes médias e altas ocupavam bairros centrais
legalizados e bem equipados enquanto os pobres residiam na periferia precária
com loteamentos irregulares; casas autoconstruídas para os pobres e imóveis
adquiridos através do mercado formal para as classes média e alta; meios de
transporte coletivo para as classes de baixa renda e automóveis particulares
para as classes elevadas.
Segundo Pereira (2005), a origem da expressão centro-periferia está
atrelada a teoria do subdesenvolvimento, onde o centro seria uma analogia às
economias onde as técnicas capitalistas de produção chegaram primeiro e
levando consigo progresso e desenvolvimento, enquanto as periferias seriam
as economias que estariam atrasadas do ponto de vista tecnológico e
organizativo.
As cidades brasileiras tiveram suas estruturas urbanas orientadas por
relações do tipo centro-periferia, no âmbito das quais as áreas centrais eram
caracterizadas como as melhor equipadas e as periféricas pelo uso residencial
dos segmentos de menor poder aquisitivo, marcadas pela precariedade de
condições de vida individual e coletiva.
O tamanho da cidade determina a distância da periferia ao centro e, ao
mesmo tempo, seu maior ou menor grau de homogeneidade e extensão.
Assim, diferentes fatores concorrem para a formação da periferia, desde
aqueles próprios do meio físico, passando pelas vias de circulação e pelas
irregularidades da produção do solo urbano (Laborde, 1994). Para esse autor,
o crescimento urbano se faz no sentido da periferia fazendo com que o front
urbano se desloque cada vez mais, sem que isso ocorra de forma contínua.

20
 Analisando também as formas de extensão territorial urbana e se
referindo especificamente às cidades subdesenvolvidas, Santos (1981)
afirmava que o livre jogo da especulação é responsável pelo deslocamento
popular para a periferia, fazendo com que dentro da cidade, a acessibilidade
aos diferentes serviços, mais concentrados na área central, varie em função
das rendas de cada grupo social, gerando "cidades justapostas", mal
vinculadas entre si, dentro da própria cidade.
Destacando esses traços, Santos já definia a periferia não apenas do
ponto de vista morfológico, mas mostrava também seu menor grau de coesão
ou participação na estruturação urbana e lhe atribuía um conteúdo social muito
particular quando tratava das cidades localizadas em países subdesenvolvidos.
Não raramente, nessas cidades, a ocupação da periferia foi sendo feita
irregularmente, no século XX. Muitas vezes, a iniciativa privada se incumbiu de
implantar loteamentos sem atender as exigências da legislação urbana tais
como tamanho mínimo dos lotes, largura mínima das vias, reserva de áreas
verdes, etc. e, portanto, sem aprovar seus projetos, inviabilizando a legalização
da aquisição de seus lotes.
Atualmente, porém, observa-se que, tanto por meio de modelos teóricos
estruturais de transformações das periferias em espaço urbano (Mautner,
1999) quanto pela análise de dados estatísticos socioeconômicos e
demográficos, que as periferias podem ser consideradas como territórios onde
a precariedade urbanística originária não se faz necessariamente presente,
onde as taxas de crescimento populacional são moderadas e os investimentos
imobiliários somam-se aos equipamentos públicos existentes.
As referências à periferia da Região Metropolitana do Rio de Janeiro
(RMRJ), mais especificamente em relação à Baixada Fluminense, são
historicamente marcadas por espaços de ausências. A noção de “cidade-
dormitório” surgiu como síntese dessas carências e das enormes distâncias a
serem percorridas diariamente entre o lugar da moradia e o do trabalho.
Nos últimos anos, no entanto, a reativação das economias dos
municípios do entorno metropolitano aponta para necessidade de superar o
tradicional conceito de periferia, a descentralização espacial das atividades
produtivas, aumento do número de empregos nas áreas periféricas e da renda

21
da população residente tornam impositivo repensar essa nova e complexa
configuração econômica e social do espaço periférico metropolitano.
Um conjunto de transformações nas formas de produção do espaço
urbano, cada vez mais associadas à realização dos interesses fundiários e
imobiliários, têm gerado a redefinição dos conteúdos econômicos, sociais e
culturais do "centro" e da "periferia" dessas cidades, seja em função de novos
equipamentos comerciais e de consumo, seja pela reorientação dos interesses
industriais ou, com maior peso, pela implantação de novos habitats urbanos.
Correa (1986) aponta que

“A periferia urbana tem sido objeto de práticas territoriais das

classes dominantes. Práticas que se traduzem em práticas
complementares em relação as outras partes do território nacional.
Estas práticas na periferia urbana estão inseridas, de um lado, no
processo de acumulação de capital, seja através da incorporação
e produção imobiliária, seja através da extração de uma renda
fundiária, seja através da utilização de terrenos baratos para
implantação industrial e de serviços diversos. De outro insere-se
no processo de controle social através da reprodução segregada
das diferentes classes sociais e suas frações. Ambos os aspectos,
acumulação e reprodução, são interdependentes. ” (CORREA, 1986
p. 73)

Antes de iniciar a análise do processo de reestruturação em curso na

área central de Nova Iguaçu, acredita-se que seja pertinente um breve resgate
do histórico da ocupação do município, remontando à sua história econômica,
visando melhor compreender as origens do seu progresso e as raízes de sua
atual condição de centralidade frente aos municípios vizinhos.
Adianta-se que o ciclo do ouro e as culturas de exportação
desempenharam papel crucial na história do município, desde o século XVII,
então chamado Vila do Iguaçu. Três grandes culturas são destaque: a cana de
açúcar, o café e a laranja.
Por opção, o recorte temporal da presente pesquisa compreenderá de
forma mais ampla apenas o período dos laranjais, pois foi a cultura de projeção
do município ao mercado externo e a que mais movimentou a economia do
mesmo.

22
 2.1 Dos laranjais aos serviços especializados

Até a segunda metade do século XX, a Baixada Fluminense baseava

sua economia na agricultura. Ainda no século XVII a primeira atividade com
destaque econômico nas terras da Vila do Iguaçu, como se chamava o
município à época, foi o plantio de cana-de-açúcar, seguido em menor escala
do cultivo e feijão, arroz, milho e mandioca, para abastecimento de fazendas
locais e do mercado consumidor do Rio de Janeiro, segundo Pereira (1977).
Durante o século XIX, rebatizada Vila de Maxambomba, o café chega à
Baixada Fluminense e na primeira metade do século XX a laranja ganha
destaque na produção local conforme Soares (1960)
As terras eram propícias ao plantio de laranja, devido ao clima quente e
o relevo caracterizado por colinas e morros. Nos anos de 1930 o fruto passou a
se destacar como principal produto agrícola em Nova Iguaçu, nome mudado
oficialmente através da Lei nº 1.331, de 9 de novembro de 1916, dando início a
um ciclo de prosperidade econômica ao município. Fatores como clima, solo,
logística favorável (proximidade da estrada de ferro que facilitava o
escoamento da produção) e incentivos governamentais, fizeram de Nova
Iguaçu um lugar atraente para os grandes fazendeiros interessados em investir.
Dessa forma, fatores de ordem geográfica, infra estrutural, natural, e política
fizeram de Nova Iguaçu local atrativo para o desenvolvimento da citricultura
como aponta Rodrigues (2006).

A laranja revolucionou a estrutura social de Nova Iguaçu, sem

mudar suas características rurais. O fenômeno social nascido dos
laranjais conservou, por muito tempo, sua autonomia, sua
independência política marcada pela influência econômica dos
laranjeiros que constituíam uma classe sucedânea à dos barões
da cana e do café (PEREIRA, 1977, p. 118).

Os pomares de Nova Iguaçu se estendiam por toda a Estrada de

Madureira, Cabuçu e Marapicu, a princípio nas zonas dos morros, nos
contrafortes e mesmo nas encostas, posteriormente com a valorização do
produto, o plantio alastrou-se pelas baixas colinas e planícies que já se
encontravam drenadas. A cidade era chamada de “Cidade Perfume”, porque
as laranjeiras, em floração, perfumavam todo o roteiro das ferrovias. A

23
citricultura gerava empregos diretos e indiretos, além de angariar uma
infraestrutura própria para beneficiamento da produção. Em função do
crescimento da comercialização da laranja, para abastecer o mercado interno e
de exportação, a administração local realizava serviços de melhoria e
ampliação das estradas e criação de novas, complementando a infraestrutura
de transportes, que até então contava basicamente com linhas férreas, em
função da citricultura com intuito de facilitar o escoamento da mercadoria, o
que conferia cada vez mais desenvolvimento econômico ao município.
A produção da laranja em escala comercial exigia uma infraestrutura
própria que gerava diversos empregos especializados na região. Souza (1993)
afirma que no ápice da produção agrícola, Nova Iguaçu produzia
aproximadamente 1,5 milhões de caixas de laranjas, a princípio tendo o
mercado interno como principal consumidor e posteriormente exportando
expressiva parcela da produção para países como Inglaterra, Argentina,
Holanda, França, Bélgica, Alemanha, Suíça, Chile, Noruega, Finlândia e
Suécia.
A tabela abaixo mostra a produção citrícola de Nova Iguaçu, entre os
anos de 1941 a 1945:

Tabela 1: Produção de caixas de laranja em Nova Iguaçu

Período (1941 a 1945)

Ano Mercado Interno Mercado Externo Total

1941 888.844 665.800 1.554.644
1942 553.173 690.000 1.243.142
1943 546.173 580.000 1.126.175
1944 550.161 610.000 1.160.161
1945 554.147 780.000 1.334.147
Fonte: Pereira, 1977. Adaptado pela autora

Mesmo com os investimentos e altos lucros das exportações, Soares

destaca que:
Até o fim do ciclo da laranja, Nova Iguaçu nada mais foi que duas
longas ruas, uma de cada lado da estrada de ferro, e nelas se
alinhavam residências e estabelecimentos comerciais (SOARES,
1960, p. 74).

24
 Alguns motivos contribuíram para o fim do ciclo da laranja, mas o mais
importante deles foi o advento da Segunda Guerra Mundial, quando as
exportações foram interrompidas pelo perigo de ataques às embarcações.
Dessa maneira, os navios que levavam a laranja para a Europa não aportavam
no Rio de Janeiro e a produção não pôde mais ser escoada. Outros fatores
como a falta de armazéns frigoríficos que pudessem armazenar o produto e a
deficiência do transporte rodoviário, em virtude da crise do combustível, fez
com que muitos produtores cessassem a colheita, o que provocou o
apodrecimento de parte dos frutos e culminou na proliferação de pragas,
piorando a situação dos laranjais.
Soares (1960) ressalta que ao fim do conflito mundial, a citricultura se
encontrava em situação calamitosa, com drástica redução qualitativa e
quantitativa da produção e que a crise afetou todos os setores da economia
iguaçuana, visto que vários deles de alguma forma funcionavam em função
deste comércio, desde os pequenos comerciantes até a indústria de
beneficiamento do produto.
Nesse período a Baixada Fluminense passava por mudanças
decorrentes da crescente ocupação de suas terras para fins de moradia
urbana, uma verdadeira “febre loteadora” (Abreu, 2011), da qual o município de
Nova Iguaçu tinha sido relativamente poupado enquanto permaneciam os
lucros provenientes da citricultura.
A partir desse momento o município passou a buscar outros meios de se
reerguer economicamente, assumindo novas funções e buscando valorizar
elementos que fizessem com que a urbe se desenvolvesse. Dessa maneira, o
ciclo citricultor encontrou seu fim e deu início a uma transição para atividades
urbanas a partir do loteamento das fazendas para a venda de lotes residenciais
para construção, venda ou aluguel de casas, que era mais vantajoso para os
proprietários em prejuízo.
No período pós-guerra, a quantidade de migrantes vindos de várias
partes do país que chegavam ao Rio de Janeiro, então capital federal, era
grande. As estradas de ferro conduziam famílias que não tinham condições de
se instalarem próximas ao centro da cidade, pelos altos custos de moradia, até
a Baixada Fluminense que multiplicava seus loteamentos, bem como a oferta
de mão de obra barata.

25
 Tabela 2: Número de loteamentos e de lotes por localização e por década
Período (1940-1976)

19040 - 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1976

Municípios
Nº de Nº de Nº de Nº de lotes Nº de Nº de Nº de Nº de
loteamentos lotes loteamentos loteamentos lotes loteamentos lotes

Niterói 14 4.419 26 4.995 9 1.622 17 3.092

São Gonçalo 130 38.617 295 82.614 82 19.510 76 15.724

Duque De 65 36.959 205 86.299 126 44.386 92 15.095

Caxias
Nova Iguaçu 367 25.592 917 166.816 460 72.293 204 45.572
São João de 14 10.386 45 19.623 29 3.479 6 1.244
Meriti
Nilópolis 1 88 1 461 - - - -
Fonte: Abreu, 2011.

O contexto político da época era de incentivo à indústria nacional e a

oferta de terrenos baratos, aliados a aglomeração de pessoas pouco
qualificadas, favorecia a expansão do setor secundário para a periferia da
metrópole seguindo o curso, sobretudo, da Avenida Brasil e da Rodovia
Presidente Dutra. Soma-se a isso o processo de reestruturação do parque
industrial da cidade do Rio de Janeiro, que expulsou daquela localidade grande
parte dos pobres ali residentes e as políticas de isenções fiscais adotada pela
prefeitura iguaçuana. A crescente demanda incentivou o desenvolvimento do
comércio e da prestação de serviços no local e essas novas atividades
retomaram a economia de Nova Iguaçu dando início a uma nova fase
econômica do município.
De acordo com Soares (1962), Nova Iguaçu se diferenciou das outras
cidades da Baixada Fluminense pela crise da citricultura que de certa maneira
foi positiva, já que levou a uma enorme oferta de lotes de terra que concediam
facilidades de compra que não era encontrada em outros lugares, contribuindo
para atração demográfica e para o desenvolvimento local. A desvalorização da
moeda, aliada à necessidade de moradia, levou a população da metrópole a
aplicar suas economias na compra de lotes na área, valorizando esse tipo de
empreendimento.

26
 O acelerado crescimento populacional da Baixada Fluminense a partir
da década de 1930, segundo Abreu (2011), está ligado a quatro fatores
determinantes, seriam eles: as obras de saneamento realizadas na década de
30; a eletrificação da linha Central do Brasil, a partir de 1935; a instituição da
tarifa ferroviária única em todo Grande Rio; e a abertura da Avenida Brasil, em
1946.
A inauguração da rodovia Presidente Dutra, em 1951 1, também
colaborou para a expansão urbana, que passou a estar em localização
privilegiada num eixo de escoamento de produtos para os dois maiores
mercados consumidores do país, Rio de Janeiro e São Paulo, atraindo cada
vez mais indústrias e iniciando um processo de formação de um subcentro
metropolitano, relativamente bem estruturado, dotado de serviços necessários
à população que fixava residência em Nova Iguaçu.
Assim, Soares (1962), destaca que pelo fato de já possuir um centro
com oferta de serviços, Nova Iguaçu, apesar de mais distante, foi o lugar de
maior atração de uma população que buscava certa assistência e conforto.
Para Soares (1962), isso fez com que Nova Iguaçu se constituísse um dos
subúrbios periféricos de terrenos mais valorizados, ressaltando que nem
sempre a valorização está diretamente atrelada à proximidade com o núcleo da
metrópole, mas também é condicionada por fatores internos à periferia.

Aberta ao tráfego em 1951, a rodovia Presidente Dutra foi

responsável pela incorporação de diversas áreas à malha urbana
carioca. Nas suas margens instalaram-se várias indústrias, para aí
atraídas pelos incentivos fiscais (impostos mais baratos)
oferecidos pelo antigo estado do Rio de Janeiro, que pretendia
com isso reverter a queda da receita tributária que se seguiu a
crise da agricultura. Embora afugentados das margens da rodovia
pela valorização excessiva do solo, os loteamentos residenciais
multiplicaram-se nos locais mais afastados do eixo rodoviário,
especialmente no distrito sede de Nova Iguaçu que, não mais
contando com a laranja, integrou-se definitivamente à onda
urbanizadora que varria a baixada (ABREU, 2011, p. 121).

A fragmentação da terra dando origem a lotes de dimensões mínimas,

que acontecia graças a uma permissiva legislação para construções na

1 A Rodovia Presidente Dutra faz a ligação entre as cidades do Rio de Janeiro e São Paulo,
sendo considerada a rodovia mais importante do Brasil não somente por ligar as duas
metrópoles nacionais, mas também por atravessar uma das regiões mais ricas do país – o Vale
do Paraíba, e ainda por ser a principal ligação entre o Nordeste e o Sul do Brasil.

27
Baixada Fluminense, marca a entrada das grandes empresas imobiliárias na
cidade, que cresce cada vez mais adensada e desordenada. Os investimentos
em infraestrutura continuam altos e a distância do município com relação ao
núcleo metropolitano ajuda a consolidar a centralidade comercial e industrial
que Nova Iguaçu assume frente a outros municípios vizinhos, conferindo aos
poucos relativa autonomia em relação ao núcleo da metrópole do Rio de
Janeiro.
Entre os anos 60 e 70, o município prosseguiu em sua trajetória de
crescimento demográfico tendo saltado de um número de 356.545 habitantes
em 1960, para 415.690 em 1970, segundo dados do censo demográfico
divulgados pelo IBGE. Nesse mesmo período, Nova Iguaçu apresentou a mais
alta taxa de crescimento da população urbana dentre os municípios da Região
Metropolitana do Rio de Janeiro.
Embora o fim da citricultura tenha promovido crescimento industrial além
da relativa centralidade pela estrutura supracitada, grande parte da população
residente no município trabalhava e realizava outras tarefas na cidade do Rio
de Janeiro, atribuindo à Nova Iguaçu a função de “cidade dormitório”. 2

A pequena aglomeração, que se alongava à margem da estrada

de ferro, no sopé da Serra de Madureira, expandiu-se pela planície
vizinha, escalou os declives mais suaves da montanha próxima, e
se transformou num fervilhante subúrbio, do qual partem
diariamente milhares de pessoas, utilizando-se de trens, ônibus e
lotações, para exercerem sua profissão em diversos locais de
trabalho na metrópole. À tardinha, regressam todos e, é, então,
que um extraordinário movimento anima as ruas, os cafés e o
comércio. Intermináveis filas de passageiros se alongam nas duas
estações rodoviárias, para onde convergem lotações e pequenos
ônibus, que os transportarão para diferentes pontos de Nova
Iguaçu ou para outras localidades, dentro de sua área de
influência (SOARES 1960, p. 37).

De acordo com dados dos censos industriais do IBGE, na década de

1970, a indústria alcançou seu ápice, com um crescimento de 50% de
estabelecimentos em relação à década anterior e de 87% quanto a geração de

2 O conceito de “cidade-dormitório” aqui utilizado refere-se aos municípios que,

proporcionalmente ao seu PIB, desenvolvem menos atividades econômicas, apresentando
elevada proporção de pessoas que realizam suas atividades cotidianas (trabalho, estudo ou
lazer) em outra cidade, geralmente na sede metropolitana, originando os fluxos de
deslocamento pendular.

28
empregos. A instalação de grandes empresas do setor químico, como a Bayer
do Brasil Indústrias Químicas, que hoje está localizada no município de Belford
Roxo, desmembrado politicamente em 1990, mas que à época, fazia parte de
Nova Iguaçu, setor alimentício, como a Indústrias Granfino S.A., Cia. de
Canetas Compactor, indústrias de cosméticos com empresas como Casa
Granado, Embelleze, entre outras, atraiu empresas menores, prestadoras de
serviços e fabricantes de matérias-primas segundo Furlanetto et al (1987). A
maior parte da mão de obra era de assalariados locais, porém, havia
trabalhadores especializados que vinham de outras cidades, inclusive do
núcleo da metrópole. Dessa maneira, aos poucos, a partir da diversificação de
atividades urbanas, uma burguesia comercial e industrial local vai se
consolidando, adquirindo imóveis e realizando investimentos no município,
dando início a uma ampliação da heterogeneização socioespacial de Nova
Iguaçu.
A expansão industrial de Nova Iguaçu, e também da Baixada
Fluminense, foi crescente até os anos 1980, tendo a partir de então, sido
reduzida pela própria dinâmica econômica fluminense. Esta expansão garantiu
a industrialização de inúmeros distritos iguaçuanos. No entanto, a prefeitura
mantinha uma política de investimentos seletivos que provocava certa
estagnação econômica nos tais distritos que não contavam com oferta de
serviços públicos suficientes para atendimento de sua população, fato que
impulsionou os processos emancipatórios.
A primeira emancipação foi em 31 de dezembro de 1943, através do
Decreto nº 1055, quando a Câmara dos Vereadores concedeu a emancipação
de Duque de Caxias, que agrupou os municípios de São João de Meriti e
Nilópolis. Em 1947, ambos se emanciparam de Duque de Caxias. Mesmo com
as separações dos anos 1940, Nova Iguaçu se tornou ao longo dos anos uma
das principais cidades do Estado, tanto em população quanto em geração de
renda. Em 1989, segundo o IBGE, o município chegou a ter cerca de um
milhão e setecentos mil habitantes, sendo o sexto mais populoso do Brasil na
época.
Em 1990, houve a emancipação de Belford Roxo, que embora seja o
segundo menor distrito da Baixada é um dos mais populosos, seguido por
Queimados, onde era localizado o Polo Industrial de Nova Iguaçu, que passou

29
a ser administrado pelo novo município. No ano seguinte, Japeri efetivou sua
independência e em 1999 foi a vez de Mesquita.

Mapa 2: Municípios emancipados

Fonte: Elaboração própria, 2017.

No período das últimas emancipações, o município de Nova Iguaçu em

1997, passou a denominar-se Cidade de Nova Iguaçu e a partir daí está dividia
em nove Unidades Regionais de Governo – URGs que englobam sessenta e
nove bairros distribuídos da seguinte forma: URG I – Centro, URG II – Posse,
URG III – Comendador Soares, URG IV – Cabuçu, URG V – Km-32, URG VI –
Austin, URG VII – Vila de Cava, URG VIII – Miguel Couto e URG IX – Tinguá.
Essas emancipações produziram impactos sobre as receitas municipais,
o contingente populacional, o parque industrial etc., todavia, a inflexão
econômica por que passou o estado do Rio de Janeiro a partir de meados dos
anos 1990 contribuiu favoravelmente para a recuperação do município
fragmentado. No decorrer dos anos 1990 e 2000, Nova Iguaçu atravessou um
processo de acelerado crescimento econômico, que ratificou a emergência do
município enquanto uma “economia de serviços”, em detrimento das atividades

30
industriais. Essas atividades não deixaram de ser expressivas, mas tiveram
perda de participação na formação do produto municipal.

2.2 Nova Iguaçu: de “cidade dormitório” a subcentro

Sob a perspectiva geográfica, a análise da cidade não pode restringir-se

às suas características físicas, considerando apenas suas formas. O espaço
físico da cidade deve ser entendido, simultaneamente, como suporte e
resultado da ação humana, ou seja, o elemento que permite estabelecer a
inter-relação com a população que o ocupa, que o criou, utiliza e transforma.
O crescimento acelerado das cidades conduz à transformação do seu
núcleo tradicional e à formação em torno deste de novas faixas construídas,
ampliando-se progressivamente a áreas mais periféricas. Segundo Sposito
(1991) o centro não está necessariamente no centro geográfico, e nem sempre
ocupa o sítio histórico onde a cidade se originou, ele é antes de tudo o ponto
de convergência/divergência, é o nó do sistema de circulação, é o lugar para
onde todos se deslocam para a interação destas atividades localizadas com as
outras que se realizam no interior da cidade ou fora dela.
De acordo com Salgueiro (1992), destacando-se do resto da cidade, a
área central de qualquer povoação se individualiza das restantes pela
concentração de atividades terciárias, pela grande intensidade de usos do solo
e a redução do número de alojamentos, pela atração que exerce sobre
visitantes ocasionais para fazer compras, tratar de negócios, da saúde, ou por
simples lazer e, ainda, pelo importante volume de emprego que fornece. O
centro é o local onde a cidade se mira e se apresenta, por isso é caracterizado
por um grande dinamismo, o solo é muito disputado, os edifícios crescem em
altura e as ruas mostram grande movimento, quer de peões, quer de viaturas.
Procurando compreender a estruturação urbana e os padrões de uso do
solo, a partir de meados da década de 1910, no seio da chamada Escola de
Chicago de Sociologia Urbana, verificou-se interesse pela explicação da
complexidade do fenômeno urbano e pela procura de padrões de regularidade.
A partir dos estudos elaborados pelos diversos investigadores, numa
perspectiva dita ecológica, foram elaboradas teorias explicativas das formas
urbanas, com referência ao centro da cidade.

31
 As análises e os modelos elaborados na Escola de Chicago refletiam
uma estrutura centro-periferia. Com base nas diferenças das áreas urbanas, de
acordo com a localização das atividades industriais e comerciais e a renda dos
grupos sociais, pesquisadores desenvolveram modelos que buscavam explicar,
as formas de organização interna da cidade.
As principais teorias urbanas a respeito da organização e evolução das
cidades, procuraram analisar questões relativas à acessibilidade, à mobilidade
urbana, aos trajetos, e à organização socioespacial em cidades norte
americanas e europeias. Dentre esses modelos, destacamos a Teoria nos
Núcleos Múltiplos que se baseava na ideia de uma estrutura policêntrica, como
o próprio nome denota, demonstrando que, desde o final da primeira metade
do século XX, já se constatava que a estruturação urbana era complexa e não
poderia ser compreendida, apenas, pelas relações entre dois subconjuntos – o
centro e a periferia.
Ainda que tais modelos não representem com fidelidade a realidade das
cidades ao redor do mundo, três teorias merecem destaque, são eles:

i) O primeiro modelo de organização interna da cidade a ser apresentado

foi o das “Áreas Concêntricas” formulado por Burgess, sociólogo da
Escola de Chicago, em 1923. Nesse modelo a cidade aparecia formada
por um conjunto de círculos concêntricos, onde o CBD (central business
district) se encontrava disposto ao centro, circundado pela área de
residência da classe trabalhadora e posteriormente de uma área
ocupada por população de estratos de renda mais elevados.
ii) O segundo modelo, denominado “Teoria Setorial”, desenvolvido por Hoyt
em 1939, baseia-se na teoria de Burgess, ressaltando a importância ao
CBD mantido em centralidade, porém, destacando a existência de
setores, que se apresentam como recortes triangulares, a partir do
centro, diferenciados por atividades e classe social da população
residente.
iii) O terceiro modelo apresentado é o de Harris e Ullman, conhecido como
“Teoria dos Núcleos Múltiplos” onde a existência dos subcentros de
comércio e serviços passa a ser destacada. Essa teoria é considerada a
mais completa por apresentar elementos das duas anteriores (áreas

32
 concêntricas e teoria setorial) revelando uma dinâmica de ordenamento
das cidades mais complexa e menos dependente da CBD.

É importante observar que todos os modelos supracitados são passíveis

de crítica por se apresentarem de forma simplificada e limitada. A
generalização de características, nos impede de analisar especificidades da
forma de organização de cidades fora dos Estados Unidos e Europa,
ressaltando que nem mesmo nesses países tais teorias são aplicadas na
íntegra, porém, seria injusto não considerar que cada um deles possui uma
veracidade em suas pretensões.
De acordo com Villaça (1998), a estrutura urbana básica das cidades
brasileiras tende a se aproximar do modelo de setores de círculo de Hoyt. Em
tal modelo, verifica-se que os bairros das camadas de alta renda deslocam-se
segundo uma mesma direção. Como, em nosso país, a classe alta possui
pequenas dimensões devido à grande desigualdade entre as nossas classes
sociais, chega-se à conclusão de que a nossa estruturação intraurbana ocorre
segundo setores e não anéis concêntricos.
As cidades transformadas pela emergência de uma nova ordem
econômica, onde o tradicional centro industrial e de serviços tende a se
transformar em centro econômico, torna-se progressivamente multicêntrica, o
que ocorre mais cedo nas grandes urbes europeias, e posteriormente nos
países ditos de “industrialização tardia”, como é o caso do Brasil. O centro
tradicional passa a competir com outros centros emergentes, de menor
dimensão, que atraem a população da sua área de influência, configurando um
processo de fragmentação e de hierarquização de partes da cidade. Neste
novo processo, os centros secundários afirmam-se como espaços
predominantemente terciarizados e de acesso fácil, provendo a população de
bens e serviços e reduzindo as deslocações ao centro principal como afirma
Barreto (2010).
Na RMRJ, a dificuldade do centro comercial em atender a todas as
demandas junto ao crescimento demográfico e a valorização do núcleo da
metrópole, propiciou que a população de menor poder aquisitivo, transferisse
residência para locais afastados do centro, movimento viabilizado pela
expansão das linhas férreas. O adensamento das áreas afastadas permitiu o

33
surgimento em diferentes lugares, de uma rede de comércios e serviços em
vários pontos, dando origem aos núcleos secundários, também chamados de
subcentros, como resultado de um processo de descentralização.
Dentre muitos fatores que levam a ocorrência desse fenômeno,
podemos citar a repulsa à área central que certas atividades e
estabelecimentos passam a ter. As chamadas deseconomias de aglomeração
se caracterizam pelos seguintes fatores de afastamento que levam à
descentralização e a formação dos núcleos secundários: aumento constante do
preço da terra, impostos e aluguéis, afetando certas atividades que perdem a
capacidade de se manterem localizadas na área central; congestionamento e
alto custo do sistema de transporte e comunicações; dificuldades de obtenção
de espaço para expansão; restrições legais implicando a ausência de controle
do espaço, limitando, portanto, a ação das firmas; ausência ou perda de
amenidades.
Ao se pensar em formação de novos subcentros no contexto
metropolitanos é importante considerar os deslocamentos cotidianos, sendo o
movimento pendular revelador das transformações pelas quais as cidades vêm
passando. A tabela abaixo traz dados sobre a população ocupada e as
migrações pendulares na RMRJ em 2000 e 2010.

34
 Tabela 3: População ocupada e migrantes pendulares nos municípios da Região
Metropolitana do Rio de Janeiro - Período (2000-2010)

Migrantes Pendulares
Municípios da RMRJ População Ocupada 2000 2010
2000 2010 Absoluto % Absoluto %
Belford Roxo 144.748 191.862 83.252 57,5 101.000 52,6
Duque de Caxias 269.437 358.494 99.285 36,8 112.835 31,5
Guapimirim 13.813 22.014 4.621 33,5 6.403 29,1
Itaboraí 68.235 95.352 28.127 41,2 36.978 38,8
Itaguaí 28.916 45.738 7.129 24,7 9.649 21,1
Japeri 25.949 34.548 15.711 60,5 19.375 56,1
Magé 69.682 91.206 25.310 36,3 31.377 34,4
Maricá 29.675 56.687 7.582 25,6 16.778 29,6
Mesquita* 0 71.360 0 0,0 42.861 60,1
Nilópolis 57.211 66.047 32.344 56,5 34.412 52,1
Niterói 195.790 235.376 61.537 31,4 69.016 29,3
Nova Iguaçu 322.304 325.225 138.695 43,0 126.854 39,0
Paracambi 13.411 17.636 3.217 24,0 4.048 23,0
Queimados 40.039 54.400 19.973 49,9 28.432 52,3
Rio de Janeiro 2.348.173 2.922.822 42.174 1,8 71.959 2,5
São Gonçalo 342.131 447.446 149.275 43,6 171.597 38,4
São João de Meriti 163.538 198.798 93.867 57,4 97.259 48,9
Seropédica 22.995 33.032 7.040 30,6 10.354 31,3
Tanguá 9.127 12.320 3.659 40,1 4.888 39,7
RMRJ Total 4.165.174 5.280.363 822.798 19,8 996.075 18,9
RMRJ (exceto Rio de Janeiro) 1.817.001 2.357.541 780.624 43,0 924.116 39,2
* O município foi emancipado em 1999. Fonte: Censos Demográficos IBGE, 2000 e 2010 .

Nas décadas de 1980 e 1990 a cidade do Rio de Janeiro ainda se

mantinha como destino principal dos deslocamentos pendulares
intrametropolitanos conforme apontado por Jardim & Ervatti (2007). O núcleo
da metrópole, no entanto, seguiu perdendo participação relativa entre 2000 e
2010. O resultado dos últimos censos mostra que a tendência configurada nas
décadas anteriores se alterou, tendo sido registrados apenas 39,2% de
migrantes pendulares entre a população ocupada residente nos municípios da
periferia da RMRJ, ou seja, mais de 60% da população estava ocupada, em
2010 no próprio município de residência.

35
 Tabela 4: Migrantes pendulares por destino de deslocamento na Região
Metropolitana do Rio de Janeiro - Período (1980 – 2010)

Deslocamentos
Deslocamento pendulares
s pendulares com outros
Migrantes %
Censos % com destino ao % destinos na
pendulares
Demográficos Município do RMRJ (exceto
intrametropolitanos
Rio de Janeiro Município do
Rio de Janeiro)

1980 662.180 100 522.911 79,0 139.269 21,0

2000 749.565 100 500.342 66,8 249.223 33,2
2010 929.494 100 603.231 64,9 326.263 35,1
Fonte: Jardim & Ervatti, 2007

O aumento da pendularidade destinada a municípios da periferia

metropolitana poderia ser um indicativo da saturação econômica do município
do Rio de Janeiro, mas uma vez que o volume de migrantes pendulares
destinados ao município do Rio de Janeiro cresceu em termos absolutos no
mesmo período, parece mais razoável considerar que o que está em curso é o
surgimento de novos centros de consumo e de serviços e de estabelecimentos
industriais de alguns municípios metropolitanos periféricos, “que seguem as
mesmas tendências de centralização do Rio de Janeiro, em relação ao
trabalho, a educação e ao lazer, se diferenciando, em seu interior, social,
econômica e espacialmente” Jardim & Ervatti (2007). Em resumo, os dados das
tabelas mostradas acima apontam para a tendência de novas dinâmicas
urbanas e para a consolidação de centralidades na periferia da RMRJ.
Nova Iguaçu, por sua vez, é o principal destino dos migrantes
pendulares residentes em Queimados, Mesquita, Japeri, Nilópolis e Paracambi.
O município de Nova Iguaçu tem considerável influência ainda sobre Belford
Roxo, São João de Meriti e Seropédica, além de ser o terceiro principal destino
dos deslocamentos pendulares originados no núcleo de metrópole.
Não restam dúvidas quanto à reorganização produtiva e econômica da
RMRJ: o núcleo da metrópole se consolida, cada vez mais, como CBD,
enquanto a periferia, além de receber investimentos públicos e privados em
grandes empreendimentos que reativam a economia regional, absorve grande
parte das atividades secundárias antes localizadas nas áreas centrais. O

36
crescimento da oferta de empregos na periferia atrai migrantes, que já não
mais se destinam para as áreas centrais na mesma proporção, e retém parte
da força de trabalho local. Além disso, núcleos dinâmicos na periferia apontam
para a consolidação de novas centralidades, dentre as quais se destacam os
municípios de Niterói, Duque de Caxias e Nova Iguaçu. Niterói, por suas
características demográficas e econômicas é considerado parte do núcleo
metropolitano e Duque de Caxias, pelas características de sua economia, já
exerce grande centralidade na periferia metropolitana. Nova Iguaçu nos últimos
anos também passou a merecer atenção especial pelo crescimento de sua
centralidade.
Como consequência da descentralização, o espaço urbano se torna
mais dinâmico, já que em vez de um centro principal, concentrando as
atividades secundárias e terciárias, viagens intraurbanas e circulação de
pessoas, surge uma variedade de outros núcleos, que podem se apresentar de
forma hierarquizada como subcentros regionais ou de bairros ou como núcleos
especializados como os shopping centers, distritos médicos, ou distrito de
diversões, conforme Corrêa (1995).
Santos (1979) afirma que o processo de descentralização é
extremamente complexo, estando diretamente ligado à ação dos agentes
sociais que produzem o espaço. Sua ocorrência está atrelada ao processo de
acumulação e reprodução do capital dentro do espaço urbano. Num período
onde o capitalismo assume forma monopolista, esse processo espacial torna-
se um meio para se aumentar a taxa de lucro, cuja localização na área central
não é mais tão capaz de fornecer para todas as demandas. Nessa fase
capitalista, o setor terciário se intensifica, com destaque para as cadeias de
lojas de supermercados, eletrodomésticos, confecções, drogarias, variedades e
outros serviços, que se espalham pelo espaço urbano em busca de novos
mercados, passando a expressar novas centralidades fora do núcleo central.
Para o setor secundário o processo de descentralização envolve uma
série de fatores, tais como diminuição nos custos de produção, passando pela
diminuição das taxas de impostos, já que há uma menor valorização em
relação aos terrenos na área central, até o emprego de mão de obra mais
barata. Sobre essa questão Corrêa explica:

37
 Para o capital industrial, além das vantagens da nova localização,
as operações de descentralização são acompanhadas da venda
do terreno do antigo estabelecimento, onde se erguem edifícios
comerciais ou residenciais. Isto permite grandes lucros, pois se
trata de uma troca que envolve terrenos com grandes diferenças
de preços. Lucro que será ainda maior se os custos da
infraestrutura da nova localização industrial forem socializadas
através do Estado (CORRÊA,1995, p. 48).

Os proprietários fundiários e promotores imobiliários veem na

descentralização uma ótima oportunidade de alavancar seus negócios. Os
proprietários se interessam pela formação dos subcentros em função da
valorização de suas terras e os promotores veem a ocorrência desse processo
espacial como uma oportunidade de obter grandes lucros através da
incorporação imobiliária, o financiamento para compra, a construção e
comercialização dos imóveis. A abertura de novos mercados como, por
exemplo, os shopping centers, contribui para o aumento do poder e a
lucratividade desses agentes sociais. Abreu (2011) explica que os shopping
centers, a princípio associados a uma imagem de sofisticação, tendem a se
adaptar à medida que se multiplicam no tecido urbano e às condições
socioeconômicas dos contextos nos quais se inserem, voltando seu
atendimento para uma classe média suburbana ou até periférica.
Nova Iguaçu exerce uma centralidade pois possui um centro de
negócios diversificado e capaz de atender tanto seus moradores, como os
residentes de municípios vizinhos que não encontram esses bens e serviços
em suas localidades, localidades essas materialmente conectadas entre si e ao
centro da metrópole através de uma infraestrutura de estradas e avenidas por
onde circulam inúmeras linhas de ônibus.
Em relação à centralidade do município de Nova Iguaçu frente aos seus
vizinhos imediatos, Furlanetto et al. dizem:

Nova Iguaçu, (...) se distingue dos demais subúrbios periféricos do

Rio de Janeiro, como Duque de Caxias, Nilópolis e São João de
Meriti. Este é um município que, além de ter características
marcantes, é o único entre todos os da periferia que apresenta
maior tendência de autonomia de funções em relação ao
município do Rio de Janeiro (FURLANETTO et. al., 1987, p.34).

38
 As relações sociais, econômicas, culturais e políticas são travadas entre
as cidades centrais, das quais Nova Iguaçu é um exemplo dentro da RMRJ, e
os entornos destas. Tais relações são manifestas através de fluxos de
pessoas, mercadorias e informações, e podem ser contabilizadas através de
viagens nos transportes coletivos, ligações telefônicas, votação de
determinados candidatos nas eleições, entre outros.
O crescimento econômico e demográfico da cidade de Nova Iguaçu,
bem como a sua distância até o núcleo central da metrópole, estimulou o
desenvolvimento de um centro comercial abastado e promissor. Atualmente,
este subcentro oferece amplo poder de atração por sua acessibilidade e
diversidade comercial que atende diversos estratos de renda. A atividade
imobiliária também tem se sentido bastante atraída à área, já que encontra
possibilidades de investimentos lucrativos, principalmente destinados à
população de maior poder aquisitivo, com espaços a serem incorporados e
uma demanda consumidora crescente.
O setor que mais se destacou em participação no PIB e geração de
empregos nos últimos anos foi o de comércio e serviços. O crescimento desse
setor confirma o que Rodrigues (2006) já ressaltava sobre a passagem do
município, de uma economia industrial para uma economia de serviços. O ramo
da construção civil é uma atividade de expressividade no município, que
responde por 8,9% do produto municipal segundo dados do Centro de
Informações e Dados do Rio de Janeiro (CIDE). Tal fato, deve-se em grande
medida ao vigor da renovação urbana da área central de Nova Iguaçu e à
atuação de várias empresas construtoras e incorporadoras voltadas a atender
a demanda das classes mais abastadas, por novas habitações.3

3 Os dados secundários utilizados nessa pesquisa foram catalogados principalmente a partir do

banco de dados no site do IBGE, especificamente nas bases SIDRA, CIDADES, ESTADIC e
MUNIC. Também foram utilizados dados do TCE, PNAD, IPEA, Tabela FIPE, Fundação CIDE e
Atlas do Desenvolvimento Humano. Tais dados foram organizados em forma de tabelas,
gráficos e mapas que contribuirão para análise e apreensão das transformações ocorridas na
área central de Nova Iguaçu e seu entorno.

39
 Tabela 5: Produção por setor econômico em Nova Iguaçu - Período (2010)

Setor econômico Valor PIB em 2010 (R$ mil)

Alugueis 1.165.341
Administração pública 1.062.342
Outros serviços 637.357
Indústria de transformação 547.945
Construção civil 467.966
Serviços industriais de utilidade pública 366.818
Transportes 301.477
Comércio varejista 217.491
Comunicação 201.444
Comércio atacadista 183.219
Instituições financeiras 89.425
Agropecuária 12.921
Extração de outros minerais 4.304
Total 5.258.052
Fonte: TCE, 2010

Nova Iguaçu, nos últimos anos, tem se tornado cada vez mais atrativa
tanto para residência de pessoas com maiores níveis de rendimentos, quanto
para negócios, o que pode ser percebido pela sua evolução no Índice de
Qualidade dos Municípios que avalia o potencial de desenvolvimento dos
municípios do Rio de Janeiro, saltando da 24ª posição em 1998, para 16ª
posição em 2005.
O Índice de Qualidade dos Municípios citado acima, publicado pela
equipe da Fundação CIDE veio a atender uma demanda de empresários e
investidores, dando-lhes subsídios para planejarem seus investimentos, de
acordo com as características de cada município. Suas informações, porém,
são importantes não apenas para empresários e investidores, como também
para planejadores de políticas públicas, instituições e para toda a sociedade
civil, permitindo à população fluminense conhecer melhor sua realidade social e
econômica. Para registrar o desempenho dos municípios foram utilizados
banco de dados de fontes diversas, como secretarias de estado, IBGE, Banco
Central e concessionárias de serviços públicos. Os dados encontrados foram
classificados de acordo com indicadores, considerados como condições
básicas para o desenvolvimento do município: dinamismo, centralidade e

40
vantagem locacional, riqueza e potencial de consumo, qualificação de mão de
obra, facilidades para negócios, infraestrutura para grandes empreendimentos
e cidadania (TCE, 2006).
No que tange à evolução nos grupos de indicadores de Nova Iguaçu, o
relatório TCE (2006) traz as seguintes considerações: No quesito centralidade
e vantagem locacional, que representa a capacidade que o município possui de
estabelecer vínculos com os mercados vizinhos, seja pela sua importância
regional, seja pela sua localização geograficamente privilegiada, sua colocação
no ranking em 2005 era a 3ª, numa variação de 2 posições acima da apurada
em 1998. A qualificação da mão de obra (QMA) representa o padrão de
formação educacional da população, do ponto de vista da especialização e
profissionalização. Consideram-se o atual estágio e as condições apresentadas
para sua evolução. Nova Iguaçu estava em 5º lugar em 2005, melhora
considerável com relação à posição de 1998 que era 27º lugar. Dinamismo da
economia local (DIN), é representado pela existência de alguns serviços
especializados e pelo nível de suas atividades. Sua posição em 2005 ficou em
52º lugar, 17 posições acima da apurada em 1998. Cidadania (CID), representa
as condições de atendimento às necessidades básicas da população do
município, tais como saúde, educação, segurança, justiça e lazer. Nesse
aspecto, Nova Iguaçu subiu 14 posições com relação ao apurado em 1998,
estando em 2005 em 53º lugar.
É possível perceber que Nova Iguaçu passou por melhorias significativas
entre os anos de 1998 e 2005, com destaque para o reconhecimento da
centralidade e vantagem locacional, 3º lugar num total de 92 municípios e para
o índice de qualificação de mão de obra, que apresentou a maior alteração no
período, além do indicador de dinamismo e cidadania. Em conjunto percebe-se
que essas melhorias favoreceram a chegada e expansão de várias empresas
de serviços, conforme evidenciado pelo expressivo aumento no número desses
estabelecimentos.
Em campo foi possível perceber o interesse das empresas construtoras
em investirem no município, principalmente no ramo da construção de prédios
comerciais e de serviços, que são cada vez mais numerosos e sofisticados no
centro da cidade, muitos deles voltados à serviços especializados. É possível
considerar que, além das políticas urbanas de valorização da área, esse

41
aumento está atrelado aos resultados divulgados pelo Índice de Qualidade dos
Municípios, onde foi possível perceber um aumento da demanda local para
esse tipo de empreendimento.
O aumento populacional percebido na cidade de Nova Iguaçu nas
últimas décadas, inclusive com o incremento de uma classe média e média
alta, estimulou a abertura de um comércio mais refinado, que contasse com
lojas que refletissem seu crescimento, não só demográfico, mas também,
econômico, voltado a atender essa nova demanda de consumidores com mais
alto poder de consumo. Em 1996, a cidade ganhou seu primeiro shopping
center, foi inaugurado o Iguaçu Top Shopping, localizado no centro de Nova
Iguaçu, construído com o intuito de atender a população iguaçuana e dos
municípios vizinhos. Essa forma de comércio foi um dos símbolos do processo
de descentralização das atividades terciárias, já que contribuiu para o fim da
necessidade constante do consumidor de se dirigir ao núcleo central para ter
acesso ao comércio varejista, restaurantes e rede bancária, além de gerar
empregos.
O Iguaçu Top Shopping, que apesar de atualmente ser um shopping de
perfil mais popular, iniciou suas atividades destinado a atender a fatia mais
abastada da população local, continua sendo um importante espaço de
consumo e lazer da população do município, já que reúne em seu espaço uma
diversidade de serviços, como parque de diversões, cinema, praça de
alimentação e praça de eventos, que periodicamente recebe exposições de
artes, de dança, musicais, peças teatrais entre outros, mas não é o único.
Recentemente foi inaugurado o Shopping Nova Iguaçu, do grupo Ancar
Ivanhoe, que se apresenta como pioneiro em replicar o modelo norte
americano de shopping centers no Brasil, e um dos líderes do mercado, com
mais de 40 anos de atuação no Brasil e exterior. A associação hoje é dona de
21 shoppings em operação, dentre eles o Botafogo Praia Shopping, Rio Design
Leblon, Rio Design Barra e Shopping Downtown, além de 2 novos projetos em
andamento.
Em decorrência do desenvolvimento da cidade nos últimos anos,
edifícios comerciais refinados têm sido lançados como o Le Monde Office Life,
Mont Blanc Apart Hotel, Mercure Office, Metropolis e Lumina Corporate, com
salas que variam de 20m² a 940m², todos localizados na área central, com

42
arquitetura moderna e boa infraestrutura. Tem havido uma procura cada vez
maior de empresas diversas, tais como escritórios, clínicas especializadas,
academias, imobiliárias, concessionárias, centros de estética etc. por esses
imóveis comerciais, que demonstra que o incremento do comércio de rua na
cidade tem acontecido em quantidade, qualidade e variedade de oferta de
serviços, revelando um status que reflete as características socioeconômicas
da população que reside em seu entorno.
Desta forma, o subcentro de Nova Iguaçu é hoje um dos maiores da
região metropolitana, reunindo diversos serviços e equipamentos urbanos. A
rodoviária, por exemplo, serve a toda a região, reunindo as possibilidades de
deslocamento para outras áreas da cidade e municípios vizinhos. Da mesma
maneira, o Iguaçu Top Shopping e o Shopping Nova Iguaçu contribuíram para
a chegada de diversos empreendimentos (comerciais e residenciais) e de
melhorias na infraestrutura local.
Após a exposição dos dados acima, percebe-se que, o município já não
pode mais ser considerado como “cidade dormitório”, habitada exclusivamente
por uma população homogeneamente pobre. Nova Iguaçu, como já indicava
Soares (1960) vem aumentando sua autonomia frente à cidade do Rio de
Janeiro, com boas condições de comércio e serviços locais, além de uma
incipiente classe média.

2.3 A chegada dos shopping centers e a consolidação da centralidade

Segundo Montessoro (2006), a centralidade pode ser entendida pelos

fluxos estabelecidos nas diversas áreas que compõem o tecido urbano, pois é
uma justaposição de movimentos que assinalam as constantes mudanças no
tempo e no espaço em função da localização de atividades comerciais e de
serviços por toda a cidade, umas com maior densidade que outras, sendo
comum a cada nova localização das formas espaciais a constituição de nós de
circulação e articulação entre as pessoas, mercadorias e informações que
fazem parte do todo social.

A centralidade liga-se hoje, portanto, a uma nova capacidade de

concentração. No quadro produzido, o espaço fragmenta-se, é raro
em torno dos centros onde é literalmente pulverizado, vendido em

43
 lotes, podendo mesmo assumir as funções de reserva de valor, meio
de segregação, elemento e dispersão da sociedade nas periferias e
subúrbios. Isto porque a cidade explodiu e concretizou-se a partir de
novas formas, estruturas, funções, onde áreas imensas ganham novo
valor de uso e, consequentemente, valor de troca, pois o espaço,
mercantilizado, insere-se no mundo da mercadoria (CARLOS, 2001,
p.178).

Desde meados do século XX, o crescente deslocamento das grandes

unidades de produção e, concomitantemente, das áreas residenciais provocou
a descentralização e a produção de um espaço periférico, com a localização
difusa de atividades ao longo das vias de acesso. Tal fenômeno, como afirma
Fishman (in Reis, 2006), é o início da “separação da periferia urbana em
relação à cidade central”. Uma nova dinâmica urbana se estabelece a partir
das vias de transporte e, mais especificamente, pelo automóvel, que
possibilitou o acesso aos novos espaços formados nessa malha fragmentada.
A centralidade urbana pode ser abordada em duas escalas. Na escala
intraurbana, formada pelo território da cidade, a partir de seu centro, ou da
aglomeração urbana, a partir dos centros das cidades que a compõe, e na
escala da rede, onde uma aglomeração urbana principal polariza um conjunto
de cidades, podendo esta, por sua vez, “ser vista em diferentes escalas e
formas de articulação e configuração” (SPOSITO, 1998, p. 27).
Segundo Dematteis (1998), há três processos distintos de dispersão: a
contraurbanização, que seria a evasão da população das grandes cidades em
direção às cidades menores como resultado de uma recusa de parte dos
habitantes da grande cidade que sofriam as desvantagens e deseconomias em
termos de maiores custos, congestionamento do tráfego, poluição, menor
segurança etc; a periurbanização ou suburbanização, em síntese, a expansão
no sentido das periferias urbanas; e a difusão reticular, podendo ser entendida
como a formação de novas centralidades independentes da polarização dos
grandes centros.
Na mesma perspectiva de Sposito (1998), Reis (2006) acentua que a
centralidade urbana pode ser estudada no âmbito de duas escalas. A primeira
diz respeito às áreas metropolitanas e a segunda ao tecido urbano. Quanto à
segunda, mudanças ocorrem em sua organização do tecido urbano, sendo
decorrentes muitas vezes do surgimento de empreendimentos de grande porte,
como os shopping centers.
44
 Para além dos subcentros caracterizados essencialmente pelo
crescimento horizontal do tecido urbano com adensamento populacional em
áreas distantes do centro, as novas centralidades se expressam normalmente
materializadas a partir da consolidação de novas vias ou áreas comerciais e de
determinados serviços especializados, que agregam outras atividades no seu
entorno, como os shopping centers. Esses apresentam-se enquanto novas
expressões de centralidade que não se instituem pelo crescimento do tecido
urbano, mas ao contrário, para direcionar esse crescimento e a valorização da
terra urbana.
A importância dos shopping centers na presente temática decorre,
dentre outras questões, do fato de estes equipamentos possuírem uma
consistente multiplicidade funcional, serem um símbolo de distinção social
quanto à capacidade de consumo de seus frequentadores, introduzirem
impactos na vida cotidiana na cidade, além de expressarem a articulação de
capitais de diferentes escalas e de interesses de grupos capitalistas distintos. A
proliferação da instalação desses empreendimentos em cidades médias e não
mais apenas nas metrópoles e grandes cidades, aponta para a importância
dessa nova forma de comércio na reorganização urbana.
A formação dessas novas centralidades, associadas às novas formas de
assentamento, determina a convergência de uma série de serviços privados
em áreas dispersas. Assim, grandes equipamentos como shopping centers,
hipermercados, condomínios residenciais e de escritórios, indústrias de grande
porte etc. deslocam-se para tais áreas e, concomitantemente, atraem e
promovem a dispersão dos bairros residenciais. A ocupação de áreas
periféricas por grandes empreendimentos residenciais impulsiona o
crescimento das atividades comerciais, capazes de atender aos novos padrões
de consumo. Formam-se novos polos de centralidade, as centralidades
periféricas, que nada mais são que subcentros desdobrados em função da
ocupação residencial.
Essa nova dinâmica de estruturação privilegia interesses específicos, de
valorização fundiária e imobiliária, que ocorrem a partir de diferentes
estratégias, capazes de reconfigurar o meio urbano alterando
progressivamente a paisagem das cidades. Pode-se dizer que a formação de
novas centralidades nas Regiões Metropolitanas caracteriza-se por dois

45
motivos: como decorrência da urbanização, em resposta a uma demanda
preexistente e como reforço do crescimento em sua direção ou promovida pelo
Estado, induzindo o crescimento numa determinada direção, através do
provimento de infraestrutura. Segundo Villaça (1998), ambas surgem num
contexto de dominação do espaço urbano pela elite. Silva (2017) afirma que os
shopping centers estão entre os principais elementos transformadores da
cidade, pois além da morfologia, alteram profundamente os padrões de
convivência social urbana.
A RMRJ é, entre todas as regiões metropolitanas brasileiras, a que
apresenta os maiores índices de concentração de população e PIB em relação
ao estado em que se situa. Ainda assim, a partir da década de 1990 esses
índices começaram e entrar em queda. Em 1991, a RMRJ concentrava 76,6%
da população fluminense, sendo 42,7% só na cidade do Rio de Janeiro. Em
2000, esses índices baixaram para 75,6% e 40,7%, respectivamente. Em 2010
72,7% da população do estado residia na RMRJ enquanto 38,8% estavam na
capital. Quanto ao PIB, a diminuição é mais acentuada: a RMRJ concentrava
em 1990, 82,3% do PIB estadual, sendo que 60,2% eram referentes à cidade
do Rio de Janeiro; em 2000, os índices eram de 70,7% e 54,9%, e em 2010
63,4% e 46,9% respectivamente, segundo dados censitários do IBGE.
Isso se explica pelo fato de haver, no estado do Rio de Janeiro, uma
conformação de territorialidades geradas pelo desenvolvimento de importantes
segmentos industriais no interior do estado. A primeira destas territorialidades
trata-se da progressiva diminuição da centralidade do núcleo metropolitano, a
cidade do Rio de Janeiro, que vem sofrendo um intenso esvaziamento
industrial e reafirmando, cada vez mais, sua condição de centro de serviços e
turismo. Nesse mesmo processo, segue um deslocamento de importantes
segmentos e setores industriais para outros municípios localizados na
metrópole fluminense, tornando-os base territorial industrial mais dinâmicas na
metrópole.
Atualmente, as atividades econômicas ligadas ao comércio constituem
elemento impulsionador de desenvolvimento urbano. No processo de
centralização, paralelamente à renovação dos espaços residenciais, e dos
movimentos migratórios populacionais, destacam-se aquelas resultantes da
presença de expressões do setor terciário tais como o comércio informal de

46
rua, os prédios destinados a serviços especializados e os shopping centers,
este último, afirma Pintaudi (1992), enquanto importante objeto pertencente ao
conjunto de elementos relacionados ao processo de reorganização
contemporânea do capital que, por sua vez, tem transformado intensamente as
cidades.
No bojo da ciência geográfica considera-se importante analisar as
transformações ocorridas na urbe com a inserção dos shopping centers. De
acordo com Silva (1997) o espaço urbano ganha uma significativa dinâmica
com os shoppings centers que se apresentam como novos espaços de
consumo e lazer. Esses empreendimentos têm um papel inovador no espaço
urbano tanto no que se refere à questão simbólica, como a questão de
estruturação urbana.
O shopping center é entendido como um fenômeno da sociedade
capitalista, que tem tido repercussões na forma de viver da sociedade urbana.
Esse novo formato de incorporação imobiliária que inova e moderniza as
cidades, ao mesmo tempo acentua a segregação social. Sua localização tem
impactos diretos sobre a valorização das áreas em que se instalam e gera
alterações nos fluxos e nas tendências de localização das atividades
comerciais e de serviços no seu entorno.
Segundo Cohen (1972), o surgimento dos shopping centers ocorre a
princípio articulado à dinâmica de estruturação intraurbana das cidades nos
Estados Unidos, nas quais notava-se, na primeira metade do século XX, o
surgimento e expansão dos subúrbios compostos de população de camadas de
média e alta renda. Aliado a esse movimento de uso do território, há também a
popularização tanto do automóvel4 como meio de transporte de pessoas em
ascensão quanto da geladeira e do freezer, eletrodomésticos que
possibilitaram a realização de compras em maior quantidade por propiciarem
formas mais adequadas de conservação.
Pioneiro nos estudos sobre shopping centers nos Estados Unidos, Hoyt
(1959) apud Silva (2017) afirma que o surgimento destes empreendimentos
contribui para consolidação dos chamados Central Business Districts (CBDs),

4Cohen reconhece que, em algumas cidades norte-americanas, as estradas de ferro também

contribuíram para com o fenômeno da suburbanização. Porém, sua extensão, viabilizada pelo
automóvel, indica a importância do mesmo na determinação do referido fenômeno.

47
que passaram a concentrar cada vez mais setores de gestão e comando da
economia urbana, repelindo, ao menos parcialmente, o comércio varejista.
Berry (1981) também apontou para uma redução do número de
estabelecimentos comerciais nos centros tradicionais das cidades americanas,
indicando a proliferação dos shopping centers como causa desse processo.
O surgimento e a consequente expansão dos subúrbios, adicionado ao
crescimento da população num contexto de aumento da renda per capita,
acabaram por demandar bens e serviços especializados, obrigando o comércio
varejista a se ajustar a uma nova realidade sócio locacional. O advento dos
supermercados e lojas de departamento que procuravam aliar atividades
comerciais com alguns serviços, resultaram desse novo padrão locacional de
determinadas camadas sociais, assim como também a própria necessidade de
grandes espaços para a instalação desses equipamentos, com amplos
estacionamentos e facilidade de deslocamentos das vias de acesso que, salvo
exceções, impossibilitavam a construção dos mesmos nos centros principais
das cidades, conforme aponta Padilha (2006).
A definição de shopping center, segundo a Associação Brasileira de
Shopping Centers (ABRASCE) é um centro comercial planejado, sob
administração única e centralizado, composto de lojas para locação com
estacionamento próprio suficiente para atender as necessidades do
empreendimento. Os shopping centers apresentam algumas características
específicas: projeto arquitetônico, localização num único terreno de fácil
acesso, área de estacionamento, áreas de acesso de entrega de mercadorias,
ter um grupo de inquilinos que proporcione variedades de mercadorias, um
ambiente com conforto e segurança (ABRASCE, 2016).
No Brasil, o surgimento e a expansão dos shopping centers se deu no
bojo das importantes transformações ocorridas na economia brasileira, a partir
da implementação do que Gaeta (1992) denominou de “‘racionalidade’
burguesa” nas décadas de 1950 e 1960, ou seja, quando uma dinâmica de
acumulação capitalista teve condições de se estabelecer no país. Tal dinâmica
foi caracterizada pelo significativo aumento de investimentos que contribuíram
para a modernização do capitalismo brasileiro. Nesse contexto, os
investimentos dessa nova dinâmica de acumulação passam a determinar uma
nova dinâmica do mercado consumidor, acarretando o desenvolvimento não só

48
de novos produtos e tecnologias, como também de novas formas espaciais no
espaço urbano.
Áreas suburbanas estão, essencialmente, relacionadas ao processo de
descentralização das atividades e à intensificação do uso do automóvel, visto
que as distâncias se relativizam e o fator tempo passa a compor o ritmo de vida
das pessoas. A descentralização das atividades do setor terciário está ligada
às estratégias da acumulação capitalista e às transformações do setor
comercial, uma vez que na década de 1980 temos as iniciativas do capital
comercial em detrimento do próprio capital industrial. Assim, há
empreendimentos, como os shopping centers, que também podemos
considerar como expressão de uma nova centralidade.
A concentração de atividades comerciais e de serviços no centro das
cidades e seu consequente inchaço causaram o que muitos acreditam ser a
“crise dos centros”, embora autores como Villaça (1998) considerem que os
shopping centers nas regiões metropolitanas não foram responsáveis pelo
esvaziamento da área central. É importante destacar, porém, que a expansão
dos subcentros foi um processo expressivo que desencadeou a formação de
novas centralidades em função da própria dimensão dessas áreas e sua zona
de influência, como também de atração.
Podemos destacar que as novas estratégias do mercado e as
estratégias de localização dos grandes equipamentos comerciais e de serviços
estão vinculadas à territorialização do próprio capital. Tais estratégias implicam
em mudanças no interior das cidades, redefinindo o paradigma da centralidade
urbana, visto que os interesses imobiliários são considerados como
determinantes na escolha de novas áreas e novos usos do solo urbano, fatores
que também contribuem para a redefinição dos processos de reestruturação
urbana. Sobre esses apontamentos podemos avaliar que as novas
centralidades e os novos espaços de consumo estão atrelados ao

[...] processo de concentração econômica dos grandes grupos, que

atuam no setor comercial e de serviços e daqueles que atuam no
setor da produção imobiliária, implica novas escolhas em termos de
estratégias econômicas e locacionais, que se expressam na estrutura
urbana, mudando as relações entre o centro, as áreas pericentrais e
a periferia (SPOSITO, 1998, p. 29).

49
 É possível afirmar que os shopping centers são equipamentos urbanos
muito importantes para o entendimento da centralidade urbana, já que
concentram uma grande quantidade de lojas que se diferenciam por padrão
socioeconômico, expressando centralidades variadas.
No Brasil a realidade da periferia5 em muito se difere da realidade norte
americana que concentra uma camada da sociedade potencialmente
consumidora, onde o surgimento do shopping center implicou o processo
espacial de descentralização. Nas cidades brasileiras, a introdução dos
primeiros shopping centers ocorreu em bairros valorizados e centrais. Apenas
nas últimas duas décadas, ocorreu de forma expressiva, a descentralização
desse tipo de empreendimento, movimento influenciado pela ascensão da
chamada “nova classe média” no contexto da expansão econômica.
De acordo com a ABRASCE (2016), a origem dos shoppings a nível
nacional deu-se em São Paulo, quando em 1966 foi inaugurado o Shopping
Iguatemi no bairro Jardim Paulistano. “Os shopping centers aparecem no
momento em que a economia brasileira se desenvolve com a formação de
monopólios, e eles representam esta tendência das atividades comerciais
varejistas” (PINTAUDI, 1992, p.26).
No caso brasileiro, a expansão dos equipamentos dessa natureza só
ocorre com certa expressividade a partir da década de 1980. A partir desse
momento os shopping centers passam por um processo de desconcentração
territorial, na medida em que começam a se instalar em elevado número em
cidades no interior do país. De acordo com a ABRASCE (2016), em 1983
apenas 15% dos shopping centers se encontravam localizados em cidades do
interior, número que subiu para 45,4% em 2007.
Ainda de acordo com a associação, a vitalidade da indústria de shopping
centers no país aponta para a relevante contribuição da mesma no que tange
ao acréscimo da qualidade de vida da população, exaltando a expressividade
desses equipamentos para além da concretização da aquisição de
mercadorias, mas também como polos de entretenimento e pontos de

5 O conceito de periferia incorpora múltiplos significados, nesta pesquisa nos apropriamos da

perspectiva de Corrêa (1986), que define a periferia pela localização do entorno do espaço
urbano, sendo um espaço social e economicamente desvalorizado, carente de infraestrutura,
ocupado por contingentes populacionais de baixa renda que normalmente o usam como função
de dormitório.

50
encontro. Tal fato expressa também, segundo a ABRASCE, a praticidade e
segurança encontrada por determinada parcela da população em usufruir da
ampla gama de serviços hoje dispostas nos shopping centers.
A evidente expansão do número de equipamentos dessa natureza no
Brasil e o fato dos shopping centers agregarem cada vez mais atividades não
apenas direcionadas ao comércio de mercadorias — mas diversos serviços (a
exemplo de bancos, casas lotéricas, correios, postos de gasolina, etc.), além
de entretenimento e lazer (jogos eletrônicos, praça de alimentação,
apresentações musicais, exposições, etc.) —, se tornam questões cada vez
mais relevantes para analisar o espaço não apenas do ponto de vista da
localização destas atividades econômicas, mas das suas implicações no
cotidiano social, na reprodução da vida e dos seus sentidos, seus significados,
e a produção e apropriação dos mesmos pelas formas contemporâneas de
reprodução do capital.
Conforme explica Sá (2005), o crescimento das cidades atrelado as
desigualdades sociais, faz emergir sérios problemas, dentre eles destaca-se a
falta de segurança que gera sensação de medo na população. Nesse contexto
de medo e insegurança, há uma crescente demanda por segurança privada
que se traduz a partir da inserção constante de novas cristalizações espaciais
no espaço urbano a exemplificar os shopping centers, condomínios fechados
com monitoramento e vigilância, verdadeiros “refúgios seguros”.

O sistema de segurança, sem qualquer alarde, tem por tarefa barrar a

entrada de mendigos, pedintes, menores de rua etc. Sua ação não se
resume aos marginalizados sociais: tem também ordem de retirar da
circulação interna aqueles que se desviam do padrão de um
frequentador habitual. (FRÚGOLI JÚNIOR, 1992, p.80).

Nesse contexto, os shopping centers apresentam-se como uma tentativa

de mascarar a cidade “real”, incentivando os “iguais” a consumir com
tranquilidade e segurança, além da imagem do consumo sofisticado produzida
pela publicidade e propaganda.
Nova Iguaçu atualmente conta com dois shopping centers em sua área
central. O Iguaçu Top Shopping, inaugurado em 1996 foi o primeiro
empreendimento comercial de grande porte, contando com 18.630 metros
quadrados de área bruta locável e 44.134 metros quadrados de área

51
construída, o shopping conta com três pisos de lojas e mais três pisos de
estacionamento, além de praça de alimentação, eventos e salas de cinema.
Em 2016, foi lançado o segundo shopping center da região com 97.488 metros
quadrados de área total e 45.000 metros quadrados de área construída,
possuindo as mesmas amenidades que seu concorrente. O novo
empreendimento é projeto arquitetônico de Paulo Baruki, que possui vasta
experiência em projetos de shoppings e é autor de diversos empreendimentos
de grande porte no Brasil.
Tais empreendimentos apresentam características distintas, de acordo
com o público a que se destinam. O Shopping Nova Iguaçu se apresenta de
forma mais heterogênea, com lojas âncoras de apelo popular e outras de maior
requinte e luxo, produtos ditos de melhor padrão, que atendem principalmente
as classes mais abastadas, tanto local, quanto moradores de cidades vizinhas,
enquanto o Iguaçu Top Shopping apresenta uma arquitetura menos sofisticada
que, por sua vez, atende a população menos abastada, consumidores das
marcas menos consagradas. Diante disso, a cidade possui shoppings para
tipos variados de consumidor, e mesmo dentro desses espaços há diferentes
tipos de lojas.
O consumo nesses equipamentos é engendrado em sua grande maioria
pelos grupos sociais de renda média e alta que tentam de todas as maneiras
se distanciarem das áreas populares, como também se resguardarem da
insegurança. Com os crescentes índices de violência na Baixada Fluminense,
as estratégias do capital em criar condições satisfatórias para que
consumidores (em potencial) tenham um ambiente favorável aos seus anseios
de consumo e convivência são cada vez mais eficientes. Assim pode-se
observar que em Nova Iguaçu o consumo e lazer passam por mudanças
significativas.
Estes equipamentos comerciais encontraram na cidade um lócus de
desenvolvimento, incentivando a formação da chamada sociedade de
consumo. Em Nova Iguaçu, a instalação dos shopping centers promove o que
Caldeira (1997) define como sendo um novo modelo de isolamento e
organização das diferenças sociais na cidade. É a privatização dos espaços
alcançando o domínio das novas centralidades emergentes, possuindo o
próprio shopping o status de centro, com todo o seu poder aglutinador de

52
pessoas e de sedução mercadológica, além da influência no preço da terra que
tende a valorizar no seu entorno, atraindo investidores imobiliários interessados
em investir para as camadas de rendimentos superiores.
Desse modo, a modificação do espaço urbano em Nova Iguaçu revela-
se também por meio dos interesses do capital num contexto dialético entre
valorização do espaço privado em detrimento do público, fato reforçado pela
omissão do poder público em planejar e gerir tais espaços.
Dessa forma, os shopping centers, enquanto estratégia econômica, são
potenciais formadores de centralidades, Silva (2017) afirma que

Os shopping centers tornaram-se elementos centrais dos

processos espaciais urbanos, na medida em que passaram a
expressar destacadas centralidades através da cidade policêntrica
(SILVA, 2017, p. 201)

Ainda segundo o autor, a influência dos shopping centers na produção e

estruturação das cidades, está relacionada aspectos como: ampliação do preço
da terra, agindo na atração de investidores imobiliários consolidando
economias de aglomeração; competição com centros tradicionais pela
concentração de atividades comerciais e de serviços, fortalecendo o processo
de descentralização espacial; reorganização dos fluxos urbanos, alterando
investimentos em equipamentos de mobilidade (meios de transporte individuais
e coletivos) e influência no planejamento e execução de políticas públicas,
sendo participantes assíduos em fóruns oficiais de planejamento urbano.
A influência dos shopping centers também reforça processos de
fragmentação, promovendo a diferenciação socioeconômica, práticas que
conduzem à segregação e ao confinamento dos grupos sociais de renda média
e alta que visam distanciar-se das áreas populares, bem como se resguardar
da insegurança emergente na metrópole. Com os crescentes índices de
violência, as estratégias desses espaços privados do capital buscam condições
satisfatórias para que consumidores em potencial tenham um ambiente
favorável aos seus anseios de consumo e convivência.6

6
Segundo os dados da ABRASCE, os custos com segurança nos shopping centers são, em
média, da ordem de 30% do valor total do custo do condomínio. Fato que reforça o
investimento em “estrutura de manutenção da ordem”, palavras da própria associação.

53
 Dessa forma, é possível afirmar que a consolidação de novas
centralidades é um dos principais impactos que que os shopping centers
promovem na estruturação urbana, processo que, no Brasil, diferente do que
ocorreu nos Estados Unidos, se dá de forma mais intensa nas últimas décadas,
quando a população com maior poder de consumo, principal público alvo
desses empreendimentos, passa a ocupar as periferias.

54
 3. HETEROGENEIDADE SOCIOESPACIAL NA REGIÃO METROPOLITANA
DO RIO DE JANEIRO

É comum encontrar na bibliografia clássica análises da estrutura urbana

da metrópole fluminense que ressaltem um padrão núcleo rico/periferia pobre,
com destaque para as enormes desigualdades na distribuição de infraestrutura
técnica e social que se concentra no núcleo metropolitano. Santos e Bronstein
são exemplos:

O modelo do Rio tende a ser o de uma metrópole de núcleo

hipertrofiado; concentrador da maioria da renda e dos recursos
urbanísticos disponíveis; cercado por estratos urbanos periféricos,
cada vez mais carentes de serviços e de infraestrutura à medida
em que se afastam do núcleo; e servindo de moradia e de local de
exercício de algumas outras atividades às grandes massas de
população de baixa renda (SANTOS e BRONSTEIN, 1978, p.8)

A tendência atual, porém, aponta para uma crescente complexificação

territorial, onde se notam cada vez mais numerosos casos de reestruturação
social e econômica, o que torna cada vez mais difícil afirmar padrões e
modelos gerais, pois é nítido o processo de mudança da estrutura espacial da
metrópole fluminense e de sua periferia. Ainda que tais modificações não
sinalizem para verdadeira ruptura com do padrão núcleo-periferia que
historicamente tem caracterizado a estrutura da metrópole, sem dúvida torna-o
mais complexo.
Segundo Ribeiro (2002), apesar de ainda hierarquizada pelo tradicional
modelo núcleo-periferia, duas situações na metrópole fluminense vêm romper
com essa lógica: a presença de classes médias e superiores na Zona Oeste do
Rio de Janeiro e em alguns munícipios da Baixada Fluminense.
Um olhar mais atento sobre os municípios da Baixada permite constatar
a complexidade das configurações sociais, espaciais e políticas deste território,
eliminando qualquer tentativa de criar rótulos simplistas acerca das
características da região. A diversidade de paisagens e as desigualdades
socioespaciais são características marcantes entre os municípios que a
compõe e principalmente no interior destes.

55
 Não é intenção delimitar de forma precisa o início do processo de
heterogeneização socioespacial em curso em no município de Nova Iguaçu,
pois compreende-se que esse é um processo que avança histórica e
espacialmente de acordo com as condições e objetivos de cada momento. O
presente capítulo visa apontar as mudanças em curso, as potencialidades e
limitações do município.

3.1 Mudanças socioespaciais na periferia – o caso de Nova Iguaçu

Os agentes sociais estão em constante processo de reorganização

espacial, numa tentativa de renovação e valorização do solo urbano. A área
central de Nova Iguaçu há alguns anos tem sido marcada por forte
heterogeneidade social, processo que está relacionado ao crescimento de
atividades industriais, comerciais e de serviços que geram empregos e
investimentos em diferentes níveis de remuneração e, consequentemente,
promovem áreas residenciais distintas para populações com diferentes estratos
de renda. Na base desse fenômeno estão os agentes proprietários de maiores
rendimentos, que por motivos citados anteriormente passam a fixar moradia na
cidade e principalmente os agentes imobiliários.
O centro de Nova Iguaçu se forma a partir de setores nitidamente
distintos e articulados entre si, caracterizando subespaços bastante
diferenciados do ponto de vista da paisagem e dos segmentos sociais que
frequentam e consomem esses espaços. Essa compartimentação é
fundamental para entender a segmentação do mercado imobiliário da cidade,
sua área central e as estratégias diferenciadas adotadas por diversos agentes
e classes sociais.
O setor que mais se diferencia no centro da cidade está localizado entre
a estação ferroviária e a encosta da Serra de Madureira. Nesse local
estabeleceu-se uma área residencial ocupada, desde o início do período
laranjeiro, pelos setores mais abastados da cidade. Nesta estreita faixa
moravam os antigos exportadores, comerciantes e profissionais liberais que
possuíam uma renda bem acima da maioria da população e ocupavam casas
amplas próximas à estação e às encostas do maciço. A presença desse grupo

56
social, associado a seu crescente poder político, deu origem a uma política de
investimentos seletivos nesta área por parte do poder público, fato que
incentivou agentes imobiliários locais a elevar os preços dos terrenos e imóveis
no “lado abastado” da cidade, restringindo progressivamente o poder de
compra de imóveis neste local.
A presença de classes média e média alta em Nova Iguaçu ocorre desde
pelo menos a década de 1960, quando emergia uma nova elite, os herdeiros
das famílias citricultoras que, em geral, mantinham suas rendas com base no
patrimônio fundiário. As novas formas de moradia, verticalizadas, construídas
por grandes construtoras, projetadas por engenheiros e arquitetos, porém, só
chegariam ao município alguns anos depois, vislumbrando um mercado em
expansão e atraindo cada vez mais população de classes sociais abastadas.
Nesse período a origem de boa parte da elite econômica estava ligada à
prosperidade de pequenos negócios familiares, tais como as fábricas Ingá e
Granfino, as pedreiras Vinhedo e Santo Antônio, dentre outras, que foram
crescendo com a dinamização das atividades urbanas no município,
contribuindo para a ampliação de uma classe média e média alta.7
Essa camada de rendimentos médio e elevado foi sendo cada vez mais
atraída à Nova Iguaçu com a chegada de construtoras que já atuavam em
áreas valorizadas da metrópole e iniciaram os investimentos em edifícios
residenciais voltados para essa parcela da população na área central da
cidade, substituindo as residências autoconstruídas, que têm se afastado cada
vez mais do centro, dando espaço a apartamentos padronizados, com bom
acabamento, revelando a influência do sistema de incorporação por empreitada
na consolidação do processo de heterogeneização socioespacial desse
município.

7 Nessa pesquisa a definição de classe média se restringe meramente às faixas de rendimento

familiar mensal. Não tivemos a pretensão de discutir, sociologicamente falando, o conceito de
classe média em função da falta de consenso sobre tal conceituação. Dessa forma, a fim de
atender os objetivos da pesquisa, optou-se por considerar classe média baixa famílias com
rendimentos mensais entre 3 e 5 salários mínimos, de classe média entre 5 e 10 salários
mínimos, e classe média alta entre 10 e 20 salários mínimos. As classes baixas consideram
famílias com renda inferior a 3 salários mínimos e classes altas fazem referências às famílias
com renda superior a 20 salários mínimos, de acordo com a classificação do IBGE.

57
Fotografia 1: Imóvel degradado (já vendido) e empreendimento Springs ao fundo. Fonte: Pesquisa de
campo, 2014.

Fotografia 2: Imóvel à venda e empreendimento Springs ao fundo. Fonte: Pesquisa de campo, 2017.

Trata-se, portanto, de uma expansão com base na renovação do espaço

construído, ao mesmo tempo, física e social. Os empreendimentos horizontais
e verticais substituem as antigas residências autoproduzidas em períodos

58
anteriores, destinados às camadas de poder aquisitivo superior à dos antigos
moradores. De acordo com pesquisa de campo8, há compradores procedentes
do município do Rio de Janeiro, mas em menor número, a parcela de
moradores dos desses novos empreendimentos são em sua maioria moradores
do próprio município, seguido de moradores de municípios vizinhos da Baixada
Fluminense.

Gráfico 1: Origem dos moradores residentes dos novos empreendimentos –

2016 ̸ 2017

29 Nova Iguaçu (outros bairros)

42 Nova Iguaçu (Centro)

Mesquita
1
2
Nilópolis
9
Belford Roxo

Duque de Caxias
10
São João de Meriti

13 Rio de Janeiro
35

Fonte: Pesquisa de campo realizada pela autora entre junho de 2016 e fevereiro de 2017.

8
Diante dos objetivos levantados percebeu-se que a melhor forma de os elucidar seria através
de entrevistas com moradores dos empreendimentos selecionados e promotores imobiliários.
Foram realizadas entrevistas fechadas e algumas conversas informais igualmente importantes
para compor uma visão geral do cenário dentro do qual a pesquisa foi desenvolvida. Entre
junho de 2016 e fevereiro de 2017 foram entrevistadas 141 famílias dos empreendimentos
Acqua, Springs Condomínio Resorts e Prime Residence, pois dentre os selecionados são os
únicos prontos e somam um total de 804 apartamentos, dessa forma tivemos uma amostragem
de cerca de 17,5% do total de moradores desconsiderando os imóveis vazios. Em qualquer
técnica estatística haverá certas discrepâncias, em maior ou menor grau, no processo de
amostragem, acredita-se, porém, ter alcançado um número satisfatório. Segundo Costa (1977)
em pesquisas não quantitativas o ideal seria atingir o mínimo de 10% de amostragem a fim de
que nenhuma subpopulação não estivesse representada. A presente pesquisa não tem
pretensão de ser quantitativa, portanto, a fim de evitar análises distorcidas da realidade, os
resultados estão expressos em números absolutos.

59
 Na década de 1980, com o agravamento da crise econômica que
afetava o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), surgiram em várias partes
da periferia, inclusive em Nova Iguaçu, alguns lançamentos por sistema de
incorporação por empreitada com preços reajustados, numa estratégia, que
partia de pequenos construtores, menos capitalizados, de não falirem.
Furlanetto et. al. (1987) identificaram que por conta da dificuldade de adquirir
imóveis na cidade do Rio de Janeiro, uma classe média empobrecida passou a
migrar para as cidades da periferia metropolitana numa tentativa de manter um
certo padrão de residência. Nesse contexto, Nova Iguaçu teve destaque por
possuir infraestrutura de negócios e por sua relativa centralidade.
Ainda que reconhecendo a importância do deslocamento da classe
média carioca para bairros e municípios periféricos, de acordo com as
entrevistas realizadas em campo, o fator de maior relevância para a atual
heterogeneização socioespacial da periferia, especificamente de Nova Iguaçu,
é o crescimento das classes média e alta cuja origem dos rendimentos se faz
da expansão do comércio e dos serviços na própria periferia, já que este é o
segmento que se constituiu como principal agente responsável pela
dinamização da reestruturação econômica e da paisagem construída. Dessa
forma ampliou-se uma burguesia local de comerciantes ou prestadores de
serviços, que permanecem residentes na periferia metropolitana por opção ou
necessidade de se manter próxima de seus negócios, constituindo-se assim, a
nova demanda solvável às novas formas de residências seja em prédios de
condomínios fechados ou mansões horizontais.
Dados dos últimos Censos revelam o forte incremento dessa população
mais abastada no município: enquanto em 1991 a População Economicamente
Ativa (PEA) com rendimentos acima de 10 salários mínimos 9 era de 5.127
pessoas, correspondente a 1,4% do total da PEA, o Censo 2000 indica 15.802
pessoas, equivalente a 3,83% da PEA na mesma faixa de rendimentos. Já
Censo Demográfico de 2010 mostra uma redução dessa população com
11.496 pessoas com rendimentos acima dos 10 salários mínimos, um

9 Importante ponderar a política de valorização do salário mínimo, que em valores corrigidos

pela inflação, passou de R$ 287,06 nos anos 2000, para R$ 547,86 em 2010, R$ 880,00 em
2016 e 937,00 em 2017.

60
percentual de 2,83% da PEA, entretanto revela o surgimento de uma nova faixa
de renda inexistente nos censos anteriores, as de pessoas com rendimentos
acima dos 30 salários mínimos, que representa 487 pessoas, 0,1% da PEA. O
Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) do município também evoluiu, em
1991 era 0,502, em 2000 passou para 0,597 e para 0,713 em 2010, o que situa
esse município na faixa de Desenvolvimento Humano Alto (IDH entre 0,700 e
0,799). A dimensão que mais contribui para o IDH do município é longevidade,
com índice de 0,818, seguida de renda, com índice de 0,691, e de educação,
com índice de 0,641.
Vale ressaltar que a população total de Nova Iguaçu era de 920.599
habitantes e reduziu nesse período para 796.257 residentes, influenciada pela
emancipação do município de Mesquita que ocorreu em setembro de 1999,
porém, não foi tabulada a tempo do resultado do Censo 2000.
Faz-se necessário destacar que nesse mesmo período aumentou a
pobreza de parte da população iguaçuana. Vivendo o resquício do que foi
chamada de “a década perdida”, a situação econômica do Estado do Rio de
Janeiro era ruim no início da década de 1990 e Nova Iguaçu sofreu reflexo
dessa crise. Rodrigues (2006) destaca que o aumento da terceirização e da
informalidade provocou uma redução da renda das pessoas ocupadas. Com
base no censo demográfico de 1991, o autor identifica um aumento no número
de pessoas que declaravam trabalhar por conta própria. Em 1981 o percentual
era de 19,4% da população; em 1990 era de 22,4%. A média de renda familiar
do munícipio por sua vez diminuiu, era de 1,3 salário mínimo em 1980, caindo
para um salário em 1990, ou seja, apesar de ter havido um aumento da
população com maiores níveis de rendimentos, a renda média diminuiu,
reforçando a desigualdade social do lugar.
Segundo o Atlas do Desenvolvimento Humano, Nova Iguaçu apresentou
entre os três últimos censos, um crescimento em sua renda per capita, que
passou de R$ 170,39 em 1991, para R$ 237,50 em 2000 e 591,00 em 2010.
Além disso, a pobreza medida pelo número de pessoas com renda domiciliar
per capita inferior a meio salário mínimo, diminuiu no mesmo período,
passando de 32,7% em 1991, para 25,0% em 2000 e 15,20% em 2010.
Neste mesmo período, porém, o perfil da distribuição da renda
populacional demonstra a enorme desigualdade social do município. Em 2010

61
o percentual da renda apropriada pelos 20% mais pobres era de 2,64%, em
contrapartida, o percentual da renda apropriada pelos 20% mais ricos era de
56,19%. A ampla desigualdade social e a crescente concentração da renda nos
anos 2000 também foi demonstrada pelo Índice de Gini calculado pelo IPEA,
este passou de 0,51 em 2000 para 0,53 em 2010. Nesse contexto ainda é
possível verificar que 12,7% da população vivia dos rendimentos provenientes
de auxílios governamentais, 25,03% da população possuía uma renda
domiciliar per capita abaixo de R$75,50 e 22% do total da PEA de Nova Iguaçu
encontrava-se não ocupada.

Gráfico 2: PEA de Nova Iguaçu por faixa de rendimentos - 2010

0,88% 0,88% Sem rendimentos

2,07%2% 0,12%
Até 1/4 s.m.

1/4 a 1/2 s.m.

10,95% 19,56%
1/2 a 3/4 s.m.

0,32% 3/4 a 1 s.m.

1,30% 1 a 1 /2 s.m.
14,71% 2,01%
1 1/2 a 2 s.m.

2 a 3 s.m.
8,98%
3 a 5 s.m.

5 a 10 s.m.
14,50% 9,13% 10 a 15 s.m

14,59% 15 a 20 s.m.

20 a 30 s.m.

Mais de 30 s.m

Fonte: IBGE, Censo 2010

Hoje é possível perceber que a estrutura espacial e social da cidade é

desordenada, coexistindo famílias de poder aquisitivo baixo, que adquiriram
lotes a preços acessíveis, em tempos de desvalorização da terra no local,
quando a infraestrutura era precária, e as residências eram construídas sem
critérios pré-definidos pela prefeitura, num processo de autoconstrução, e

62
famílias de classe média, que chegam posteriormente, já que ao longo do
tempo houve progressos e valorização da área.
Nota-se, também, a presença dos dois circuitos da economia urbana, um
circuito superior, com atividades que apresentam investimento de capital
intensivo, especialização de mão de obra e alto custo final, visando uma
clientela específica, convivendo com o circuito inferior, por vezes informal, que
comercializa produtos de qualidade inferior, com preços mais baixos e um
caráter mais popular.
A valorização do município de Nova Iguaçu também sofre influência do
Estado, que age na implementação de serviços públicos, tais como calçamento
de ruas, regularização do sistema de coleta de lixo, obras de saneamento
básico, iluminação, construção de praças, entre outros. Os promotores
imobiliários têm progressivamente investido na produção de imóveis para
atender a demanda solvável, excluindo as classes menos abastadas, que têm
encontrado cada vez mais dificuldade de se manter no local, devido ao alto
custo de vida, ficando praticamente obrigada a procurar outras áreas para fixar
residência
As atividades econômicas também estão sofrendo alterações, as
tradicionais indústrias que se localizavam em Nova Iguaçu que geravam a
maior parte dos empregos, têm cedido cada vez mais espaço ao setor de
serviços que significava 27,2% do PIB do município no Censo 2000 e já
alcança a marca dos 52,9% em 2010. Dentre esses, destacam-se os setores
de aluguéis de imóveis, comércio varejista e comunicações. O incremento do
setor terciário incentivou a classe dos pequenos, médios e grandes
empresários a investirem no local, o que alavancou a geração de empregos.
Muitos desses empresários preferem residir próximos ao lugar onde mantém
seus negócios, alimentando o consumo de imóveis de alto padrão.
Como já citado anteriormente o melhor desempenho do município se
deve ao ramo da construção civil (3ª maior posição do estado), revelando o
crescimento populacional com base nas políticas de expansão de crédito, mas
principalmente pelo vigor da renovação urbana da área central de Nova Iguaçu.
Destacam-se também os setores de aluguéis, comércio varejista e
comunicações (todos em 4ª posição no estado), e em 5ª posição as instituições

63
financeiras, os transportes e os serviços industriais de utilidade pública,
segundo dados do TCE (2010).
É possível perceber, após a exposição de dados acima, que Nova
Iguaçu apresenta uma dinâmica econômica própria e que vem aumentando sua
autonomia com relação ao núcleo da metrópole, já não podendo ser
classificada como “cidade dormitório” ou habitada homogeneamente por
população pobre. Atualmente, o município conta com um setor de comércio e
serviços consolidado, além de uma classe média e alta que têm ocupado áreas
cada vez mais valorizadas da cidade.
A prosperidade econômica de Nova Iguaçu, embora tenha tido reflexo
em quase todo munícipio, revela uma substancial valorização do seu centro em
detrimento de outros bairros no entorno. No centro, conforme já havia
identificado Furlanetto et al., (1987) reside uma classe média e média alta,
composta por moradores que melhoraram seus rendimentos ou por famílias
vindas de outras partes do estado. Se distanciando desse centro, o que se
pode constatar é o predomínio de camadas de poder aquisitivo mais baixo, que
residem em habitações inacabadas em bairros com precária infraestrutura
básica.
Para uma melhor visualização dessa concentração de renda, segue
abaixo uma comparação entre o valor do metro quadrado da terra no bairro
centro, que abriga os novos empreendimentos comerciais e residenciais e nos
bairros Jardim Iguaçu, Prata e Califórnia, que por integrarem a Unidade
Regional de Governo (URG) - Centro ainda se beneficiam de algumas
benesses da área central, mas apresentam preços mais acessíveis, e não
possuem condomínios exclusivos, atraindo uma camada com menores níveis
de rendimentos, que conseguem adquirir imóveis mais baratos.

64
Gráfico 3: Variação de preço do m² da terra em Nova Iguaçu (bairros selecionados)
Período (2010 – 2015)
R$/m²
7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0
jan/10

jul/10

jan/13

jul/13

jan/14

jul/14
jan/11

jul/11

jan/12

jul/12

jan/15
abr/10

abr/13

abr/14
abr/11

abr/12

abr/15
out/13
out/10

out/11

out/12

out/14
Centro Prata Jd. Iguaçu Califórnia

Fonte: Tabela Fipe. Acesso em 01/2016. Adaptado pela autora.

A distribuição populacional de acordo com os estratos de renda varia de

lugar para lugar, no Rio de Janeiro a população de maior poder aquisitivo se
concentra na zona sul da metrópole e próximo ao núcleo central da mesma,
restando à população mais pobre a zona periférica e bairros de subúrbio. A
facilidade de crédito e o regime de financiamento por incorporação, porém,
favoreceu o espraiamento dessa camada para lugares mais valorizados da
região metropolitana. A renovação do estoque imobiliário do centro de Nova
Iguaçu que tem sido incrementado nos últimos anos tem promovido o retorno
e/ou atração de uma população que se sente atraída pelos edifícios
residenciais e comerciais de arquitetura requintada, com acesso fácil a bens e
serviços sofisticados, conferindo lucros ainda maiores a uma classe em
expansão de empresários locais, atraindo também investidores de fora do
município, mantendo um alto potencial de consumo. Dessa maneira, é possível
perceber que a heterogeneização socioespacial em Nova Iguaçu é cada vez
maior e ocorre às custas de uma homogeneização socioespacial no bairro

65
Centro, que tem se tornado cada vez mais auto segregado em seus
condomínios exclusivos.
A consolidação e ampliação das classes médias e altas em Nova Iguaçu
atraem empreendedores imobiliários que intensificam investimentos e lucros na
área, estimulando e atraindo outros segmentos comerciais. Políticas municipais
de valorização e requalificação urbana dos centros também visam estimular a
permanência da população de extratos de renda mais abastados nas áreas
mais qualificadas dos municípios da periferia metropolitana.
Sendo assim, a área central de Nova Iguaçu se apresenta como “núcleo
periférico” bem estruturado em termos econômicos, sociais e de serviços, ainda
que não possa ser considerado uma extensão do núcleo da metrópole, já que
se trata de uma área cujos rendimentos provêm de atividades econômicas
desenvolvidas na periferia para o mercado consumidor da periferia, onde os
lucros se viabilizam por meio da exploração da força de trabalho e do mercado
consumidor periféricos, reforçados pela segregação historicamente imposta
pela dinâmica econômica e territorial do centro da metrópole.

3.2 Expansão dos serviços e incremento das classes médias e altas:

características, potencialidades e limitações

O que tem se observado nos últimos anos na área central de Nova

Iguaçu é um processo dialético de mudança e permanência. Se de um lado
temos a reafirmação de determinados usos em alguns subespaços, do outro
temos a substituição dos usos tradicionais por outros diametralmente opostos a
estes, tanto no que tange à moradia quanto ao comércio e serviços.
Neste subcapítulo faremos uma setorização do centro do município a fim
de elucidar sobre o processo de segmentação comercial e imobiliário que
caracteriza subespaços diferenciados no bairro.

66
 Mapa 3: Divisão por setores da área central do município de Nova Iguaçu

Fonte: Elaboração própria, 2015.

Do ponto de vista comercial e imobiliário há uma compartimentação da

área central de Nova Iguaçu em três setores distintos, que tem o maciço do
Mendanha – que nesse trecho é conhecido como Serra de Madureira, a
Estrada de Ferro Central do Brasil e a Rodovia Presidente Dutra como
divisores e limites, grosseiramente falando, o que acabou por criar uma
segmentação do espaço no centro do município.
O primeiro setor pode ser localizado entre a ferrovia e a Via Light,
conforme mapa acima. Foi nesse trecho que o centro comercial e de negócios
da cidade começou a se estruturar concentrando a maior parte do comércio e
dos serviços oferecidos na cidade. Apresenta-se com um alto grau de
consolidação, tanto de usos como de formas, que tem inibido a instalação de
processos de mudanças mais profundos. Seu caráter é nitidamente popular,
com lojas de eletrodomésticos, supermercados, móveis, vestuário, calçados,
bares, lanchonetes e restaurantes além da presença do camelódromo. Neste

67
setor também ficam a maior parte das agências bancárias, escritórios de
contabilidade, advocacia, imobiliárias, consultórios médicos, dentistas, etc.
Através das saídas a campo foi possível perceber que não há, nesse
momento, lançamentos imobiliários ou edifícios em processo de construção
nesse setor. As mudanças que estão ocorrendo são sutis e ocorrem mais no
campo dos usos e dos componentes sociais. Atualmente percebe-se uma
renovação parcial com a derrubada de imóveis antigos para dar lugar a
estacionamentos, numa possível estratégia de valorização destas propriedades
através da reserva de valor.
Do ponto de vista do conteúdo social, verificamos a saída de moradores
mais pobres devido à valorização dos imóveis e a substituição de usos.
Algumas residências foram demolidas para abrigar estacionamentos, lojas e
em alguns poucos casos servir de moradia para famílias de pequenos
proprietários locais que buscam estar próximos de seus negócios.
A partir dessas observações é possível considerar que a área do
calçadão reafirma seu uso de comércio popular e secundariamente sua função
de negócios sem sofrer perda de função já que, além de consolidado, não
abriga o mesmo tipo de comércio sofisticado que surge a medida que novos
edifícios comerciais estão sendo construídos fora dessa área.
A construção do Iguaçu Top Shopping contribuiu para a criação de um
segundo setor de negócios, que está sendo implementado ao seu redor. No
caminho entre a Via Light e o shopping se instalaram várias lojas que não
possuem uma rentabilidade que permita pagar os altos custos do shopping, ao
mesmo tempo em que complementam as atividades deste. As transformações
nesta área estão em curso, o shopping passou por uma expansão em 2015
abrindo 140 novas lojas, há poucos anos foi inaugurado um mini shopping
voltado para produtos de informática que conta com uma revendedora
autorizada da marca Apple, além de bares, restaurantes e agências de
automóveis. Nessa área também se percebe a estratégia de criação de
reservas de valor com vários imóveis desocupados no entorno do Top
Shopping.
Neste setor observa-se uma progressiva substituição do uso residencial
pelo de negócios, a construção de centro empresariais, hospitais e apart hotéis
exemplificam essa mudança. O novo padrão de torres de salas comerciais com

68
lojas no térreo e arquitetura sofisticada parece se instalar como alternativa aos
pequenos e populares prédios do calçadão.
Essas iniciativas têm como objetivo expandir o centro da cidade e criar
uma nova área de negócios e lazer, desafogando o saturado calçadão e
criando oportunidades de negócios imobiliários numa área com terrenos ainda
disponíveis e relativamente baratos, se comparados aos terrenos do terceiro
setor. Por outro lado, há um questionamento se a cidade possui uma demanda
real para todos esses lançamentos e se haverá uma efetiva contínua ocupação
dos mesmos. Em campo já foi possível perceber uma subutilização desses
equipamentos comerciais, havendo muitas lojas fechadas.
O terceiro e último setor é o que mais se diferencia do restante da
cidade, fica entre a ferrovia e a encosta da Serra de Madureira. A área tem
sofrido um intenso processo de afirmação do seu uso residencial de médio e
alto status social e de intensa transformação no seu uso comercial. Nos últimos
anos houve um grande número de lançamentos imobiliários de caráter
residencial e comercial que estão modificando radicalmente a paisagem do
lugar. Nesse trecho ainda resistem estabelecimentos de consumo popular na
rua Bernardino de Melo, colada à via férrea, contudo, mesmo nesta rua se
iniciou um processo de substituição por usos mais “nobres”, com o lançamento
de dois edifícios comerciais voltados para serviços sofisticado, o Lumina e o
Vitally. Bem próximo desse local se situa o Le Monde Office que ao lado do
Centro Empresarial Vianense e do Plaza Business Center formam um conjunto
de edifícios de negócios dessa região.
Essa renovação das atividades comerciais incentivou o processo de
verticalização com a construção de prédios de alto luxo, o que encareceu ainda
mais o local, atraindo uma população de alto poder aquisitivo. Esta
concentração de renda gerou um processo de migração de atividades
comerciais de bens e serviços mais sofisticados. As antigas residências
unifamiliares estão sendo destruídas para dar lugar a edifícios residenciais e de
negócios voltados para a crescente demanda dos segmentos de alta e média
renda que passaram a ocupar este setor.
Tal eixo tem sofrido um intenso processo de afirmação do seu uso
residencial de médio e alto status social além da transformação no seu uso
comercial. Nos últimos anos houve um grande número de lançamentos

69
imobiliários de caráter residencial e comercial que estão modificando a
paisagem dessa área. As antigas residências unifamiliares estão sendo
destruídas para dar lugar a edifícios ou estão tendo a implantação de negócios
voltados para a crescente demanda dos segmentos de alta e média renda.
Conforme evidenciado no subcapítulo anterior, as habitações de baixo
padrão construtivo têm sido progressivamente removidas para os bairros mais
afastados do centro que tem sido ocupado por novas residências, em geral
verticalizadas, bem-acabadas e de maior custo, voltadas em geral para uma
classe média consolidada. É possível afirmar que a classe média e média alta
iguaçuana não se restringem apenas aos limites do centro, também ocupam
bairros contíguos, como Caonze e Bairro da Luz.
Conforme mostra o mapa 3 a “zona nobre” da cidade é composta por
quarteirões entre a estação ferroviária e a Serra de Madureira, compreendendo
parte do Bairro da Luz e Caonze, mas principalmente o Centro. Nessa região
localizam-se casas luxuosas, com jardins, piscina e outras amenidades,
enquanto mais próximo à estação as casas antigas deram lugar aos
empreendimentos verticais com arquitetura semelhante aos de bairros nobres
da capital metropolitana como a Barra da Tijuca.

Fotografia 3: Fachada do Residencial Acqua. Fonte: Pesquisa de campo, 2017.

70
 Fotografia 4 : Fachada do Residencial Prime. Fonte: Pesquisa de campo, 2017.

Acompanhando o processo de oferta de crédito imobiliário e

aproveitando as melhorias introduzidas nessa área, promotores imobiliários
locais têm reproduzido uma prática comum no ramo, trata-se de um tipo de
empreendimento aprovado como vila, mas que se utiliza da lei 4591/6410, que
diz que cada participante é proprietário exclusivo de unidades autônomas com
suas frações ideais e áreas identificadas, para viabilizar a venda dos imóveis
como fazendo parte de condomínios. Os empreendimentos são constituídos de
frações de um grande terreno, onde são construídas casas cada vez mais
sofisticadas, seguindo o padrão de consumo da população que busca imóveis
na região.
Compreende-se dessa forma que a heterogeneização socioespacial do
município se apresenta às custas de uma maior homogeneização socioespacial
dessa área específica da cidade, que se torna cada vez mais segregada,

10 Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações,

de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às
limitações desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para
efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas
comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

71
inclusive de forma intencional, com agentes imobiliários e Estado limitando a
dimensão do processo em curso.
Esse setor tem sido supervalorizado nos recentes lançamentos
imobiliários, onde o marketing se encarrega de vender qualidade de vida,
vizinhança e grupo social homogêneo, em oposição ao restante da cidade. A
chegada de incorporadoras como Visione Engenharia, Jerônimo da Veiga,
Gafisa, Klabin Segall e PDG, transformou o mercado local de edifícios
residenciais e comerciais. O padrão que vigorava nesse setor era o de torres
únicas com apartamentos amplos e poucos serviços condominiais, onde o
principal atrativo era localização privilegiada.
Os novos empreendimentos apostam no conceito de conjunto de torres
com ampla oferta de serviços, como parques aquáticos, quadras de esportes,
áreas de lazer, etc. em detrimento do tamanho dos apartamentos, o que levou
alguns compradores a adquirirem dois imóveis contíguos, tornando-os apenas
um de tamanho confortável, segundo constatado em entrevistas de campo.
Conforme já explicitado anteriormente, o recorte espacial desta pesquisa
está centrado no município de Nova Iguaçu, mais especificamente em sua área
central. O município foi escolhido por apresentar expressiva classe média e um
centro mais sofisticado se comparado a outros municípios da Baixada
Fluminense. Os empreendimentos selecionados para o desenvolvimento desta
pesquisa, foram os Residenciais Golden Gate Club Condominum, Golden
Village, The Park Desing Residences, Residências da Floresta, Palazzo
Ducale, Jardins, Acqua, Springs Condomínio Resorts e Prime Residence.
Os condomínios citados se justificam como recorte espacial escolhido
por apresentarem imóveis de alto padrão, utilizarem grande apelo comercial
que exalta a sofisticação, modernidade e segurança dos empreendimentos
construídos para um público “diferenciado”. Levou-se em consideração, ainda,
o apelo do padrão “condomínio-clube”, que se apresenta como grande atrativo,
os diferenciando de outros empreendimentos lançados na área e que não
oferecem estruturas de lazer e área comum.

72
 Tabela 6: Recorte dos novos empreendimentos residenciais tipo “Condomínio -clube” na área central de Nova Iguaçu - 2017

Empreendimento Incorporadora Sede Área Média Valor Médio Inauguração

(apt)

Acqua Gafisa Av. das Américas, 12900 - Recreio dos 82m² a 100m² A partir de 350 mil. 2011
Bandeirantes, Rio de Janeiro

Prime Residence PDG Av. das Américas, 500 - 104 - Barra da Tijuca, 89m² a 122m² A partir de 620 mil. 2011
Rio de Janeiro.

Springs Condomínio Resorts PDG Av. das Américas, 500 - 104 - Barra da Tijuca, 73m² à 125 m² A partir de 550 mil. 2013
Rio de Janeiro.

Residenciais da Floresta Visione Estr. da Gávea, 696 - São Conrado, Rio de 69m² a 164m² A partir de 500 mil 2016
Janeiro.

Golden Gate Visione Estr. da Gávea, 696 - São Conrado, Rio de 90m² a 252m² A partir de 730 mil. 2017
Janeiro.

Palazzo Ducale Jerônimo da R. Jerônimo da Veiga, 164 - Jardim Europa, 85m² a 120m² A partir de 600 mil. 2017
Veiga São Paulo.

The Park Design Residences Visione Estr. da Gávea, 696 - São Conrado, Rio de 42m² a 138m² A partir de 450 mil. 2017
Janeiro.

Jardins Jerônimo da R. Jerônimo da Veiga, 164 - Jardim Europa, 100m² a A partir de 640 mil. 2017
Veiga São Paulo. 200m²

Golden Village Visione Estr. da Gávea, 696 - São Conrado, Rio de 66m² a 174m² A partir de 530 mil. 2017
Janeiro.
Fonte: Pesquisa de Campo, 2017

73
 A fluidez na expansão destas novas formas residenciais ocasiona
mudanças de hábitos, assim como o surgimento de novos padrões de consumo
na sociedade urbana. A expansão desses equipamentos em Nova Iguaçu é
motivada pelo fato de agregarem atividades não apenas direcionadas ao
comércio de mercadorias em si, mas diversos serviços – bancos de uso
exclusivo, escolas, faculdades, clínicas médicas especializadas, dentre outros.
Como mencionado, é possível observar mudanças significativas na
infraestrutura urbana do centro, bem como de bairros vizinhos, evidenciando a
atuação espacial ampliada de uma classe média e alta no município. Aliado a
esse processo, entretanto, observa-se também a expulsão dos mais pobres
para bairros ainda mais distantes, onde estão sendo construídos vários
condomínios populares com subsídios governamentais, principalmente pelo
Programa Minha Casa Minha Vida, o qual constitui um programa de crédito que
tem como finalidade proporcionar o acesso à casa própria para cidadãos
brasileiros a partir da facilitação de financiamento habitacional.
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), que foi lançado em
2009 em contexto marcado por um conjunto de medidas de política econômica
que tinham a intenção de minimizar os efeitos da crise internacional de 2008,
relega aos municípios o papel de aprovar, em suas instâncias administrativas,
os projetos dos empreendimentos, modificar as respectivas legislações
urbanísticas frente às demandas geradas pelo programa além de selecionar os
beneficiários no caso dos empreendimentos destinados à Faixa 111.
A lei 11.977 de 7 de julho de 2009, que institui o Programa Minha Casa
Minha Vida atribui aos estados e municípios o papel de desonerador tributário
prevendo a possibilidade de doação de terrenos em áreas consolidas, além de
permitir o uso dos instrumentos do Estatuto da Cidade:

§ 1o Em áreas urbanas, os critérios de prioridade para

atendimento devem contemplar também:

I – a doação pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos

Municípios de terrenos localizados em área urbana consolidada
para implantação de empreendimentos vinculados ao programa;

11 O financiamento dos imóveis é dividido em três faixas de renda: a Faixa 1 corresponde a

renda de 0 a 3 salários mínimos, a Faixa 2 atua sobre famílias com renda mensal de 3 a 6
salários mínimos e a Faixa 3 composta por beneficiários com renda de 6 a 10 salários mínimos.

74
 II – a implementação pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos
Municípios de medidas de desoneração tributária, para as
construções destinadas à habitação de interesse social;

III – a implementação pelos Municípios dos instrumentos da Lei no

10.257, de 10 de julho de 2001, voltados ao controle da retenção
das áreas urbanas em ociosidade. (LEI 11.977 de 7 de julho de
2009).

Dessa forma, os governos municipais são responsáveis pela definição

de áreas passíveis de receberem tais empreendimentos por meio da
modificação de diretrizes urbanísticas referentes às exigências mínimas do
programa. Esta situação corrobora com a hipótese de que os agentes que
operacionalizam a política interferem na mesma.

75
 4. AGENTES DE PRODUÇÃO DA CIDADE E AS ESTRATÉGIAS
CAPITALISTAS EM CURSO NO MUNICÍPIO DE NOVA IGUAÇU

A produção do espaço é o resultado da ação de agentes sociais

concretos, históricos, dotados de interesses, estratégias e práticas espaciais
próprias, portadores de contradições e geradores de conflitos. Segundo Sposito
(1986), as relações que promovem as transformações na cidade incitam a
pesquisar e entender a cidade de hoje, pois a investigação é estimulada
quando percebemos a cidade como um espaço inconstante, que articula e se
modifica, conforme a atuação dos diferentes agentes sociais que a compõe. “O
espaço é história e nesta perspectiva, a cidade de hoje, é o cumulativo de
todas as outras cidades de antes, transformadas, destruídas, reconstruídas,
enfim produzidas pelas transformações sociais ocorridas através dos tempos”
(SPOSITO, 1986, p.11).
Para Lefebvre (2001) a cidade se transforma quando muda a sociedade
de forma global. Em sua trajetória histórica, a cidade passou por várias
transformações que se inscreveram no tempo e no espaço através de atos e
agentes sociais. A cidade também depende das relações imediatas, das
relações entre as pessoas e entre os grupos da sociedade.
No processo de estruturação do espaço urbano, alguns agentes atuam
na organização interna das cidades, orientando o uso da terra e influenciando a
forma de ocupação espacial urbana, inclusive socioeconomicamente. Corrêa
(1995) destaca: os proprietários dos meios de produção que especulam e
regulam o acesso à terra, os proprietários fundiários que atuam a fim de
obterem a maior renda fundiária possível de suas propriedades, os promotores
imobiliários que realizam, parcial ou totalmente ações como incorporação;
financiamento; estudo técnico; construção do imóvel e comercialização do
capital-mercadoria em capital-dinheiro, agora acrescido de lucro, o Estado, que
atua também na organização espacial da cidade e os grupos sociais excluídos
que por não possuírem renda suficiente para aquisição ou aluguel de moradia
atuam com resistência aos processos de segregação social modelando o
espaço urbano com a autoconstrução nos lugares que lhes restam.
Nessa articulação de interesses econômicos, o mercado imobiliário se
posiciona em um papel central na transformação do espaço urbano capitalista,

76
representando um dos principais agentes que, ao consumir e produzir espaço,
utiliza-se de práticas que conduzem a um constante processo de
(re)organização espacial. Essa reorganização espacial se dá via incorporação
de novas áreas ao espaço urbano, densificação do uso do solo, relocação
diferenciada da infraestrutura e mudanças do conteúdo social e econômico de
determinadas áreas da cidade.
Dentre os agentes de produção da cidade dois terão destaque nessa
pesquisa os promotores imobiliários e o Estado. Os promotores imobiliários por
serem os principais responsáveis e interessados na produção de moradias
mais caras, voltadas para classes mais abastadas, que por vezes substituem
habitações antigas de menor valor agregado, enquanto conta com ajuda do
Estado que realiza, entre outras funções, investimentos na produção do espaço
através de obras e implantação de infraestrutura em áreas de interesse,
claramente baseados no poder aquisitivo da população que reside em
determinadas áreas, delimitando áreas de valorização, e
inovação/diferenciação das habitações.

4.1 O Estado e os incorporadores imobiliários

Enquanto conjunto de instituições públicas que organizam e administram

um dado território, o Estado é um importante agente na produção das cidades
pois exerce sobre ele a sua soberania consolidada a partir de uma relação de
poder, é um importante agente na produção das cidades, já que é responsável
pela produção, distribuição e gestão dos equipamentos de consumo coletivos
que viabilizam a vida na cidade. Abertura de estradas, asfaltamento,
calçamento, saneamento, coleta de lixo, cobrança de impostos, elaboração de
leis de uso do solo e políticas públicas de habitação são alguns exemplos de
como o Estado produz e interfere no espaço.
De acordo com Ribeiro (1982) a atuação do Estado insere-se no
contexto econômico, político e social de cada momento da dinâmica
socioespacial da região em que se situa. O leque de possibilidades de ação do
Estado inclui, entre outras, as seguintes: estabelecer o marco jurídico (leis,
regras, normas, posturas) de produção e uso do espaço; taxar a propriedade
fundiária, edificações, uso da terra e atividades produtivas - diferenciais

77
espaciais dessa taxação refletem e condicionam a diferenciação socioespacial
no espaço urbano; produzir as condições de produção para outros agentes
sociais, como vias de tráfego, sistemas de energia, água e esgotamento
sanitário, assim como o próprio espaço físico da cidade, por meio de obras de
drenagem, desmonte e aterramento.
Constitucionalmente falando, tais ações por parte do Estado
decorreriam única e exclusivamente da necessidade de coordenar decisões
individuais de uma forma que fosse socialmente bem distribuída, tanto do ponto
de vista da eficiência como da equidade social. Desta forma, o Estado
exerceria o papel de grande produtor do espaço urbano e mediador de conflitos
existentes e sua função principal seria promover as mesmas condições nos
diferentes lugares de tal forma que toda a sociedade pudesse usufruir dos
mesmos benefícios.
O que percebemos, porém, é como o poder público atua fortemente na
elaboração e provimento de condições necessárias para a estruturação dos
bairros de forma diferenciada, e não há dúvida que na cidade capitalista tal
ação reforça seu interesse particularizado, relacionado a uma camada
econômica influente. Daí é de se esperar que a ação pública venha contribuir
efetivamente para a construção de espaços diferenciados quanto à
infraestrutura, fornecendo às áreas de interesse do capital e das classes
dominantes benefícios que são negligenciados às demais camadas da
sociedade.
A implantação de infraestrutura básica, sob responsabilidade do Estado,
faz com que a atuação deste agente, muitas vezes, gere uma valorização
diferenciada no interior das cidades e na determinação da sua expansão. De
acordo com Singer (1979):

“Sempre que o poder público dota uma zona qualquer da cidade

de um serviço público; água encanada, escola pública ou linha de
ônibus, por exemplo, ele desvia para esta zona demandas de
empresas e moradores que, anteriormente, devido à falta do
serviço em questão, davam preferência a outras localizações.
Estas novas demandas, deve-se supor, estão preparadas a pagar
pelo uso do solo, em termos de compra ou aluguel, um preço
maior do que as demandas que se dirigiam à mesma zona quando
esta ainda não dispunha do serviço. Daí a valorização do solo
nesta zona, em relação às demais” (SINGER, 1979, p. 34).

78
 Em nível municipal, o poder público atua fortemente no provimento de
condições necessárias para a estruturação dos bairros de moradia da classe
dominante, enquanto bairros mais periféricos, carentes economicamente, ficam
à mercê da própria sorte, reivindicando investimentos e melhorias básicas.
Dessa forma o Estado acaba sendo um produtor imobiliário que usa
principalmente os impostos para delimitar o uso do espaço urbano.
Percebemos então, como o Estado age ligado a interesses bem
particularizados, acarretando uma segregação socioespacial gradativa e
impedindo a população de mais baixa renda ao acesso de mínimas condições
de subsistência social. Sobre segregação Marcuse (2004) aponta que

(...) o Estado pode, ele mesmo, atender aos desejos dos

detentores de poder político e econômico, desejos que se refletem
de modo semelhante nos padrões de mercado paralelo que, desse
modo passam a beneficiar aqueles que não estão diretamente
ligados ao aparelho do Estado. (...) está, pois, claramente, no
âmbito dos poderes mais abrangentes do Estado a permissão ou a
proibição da segregação. MARCUSE, op. cit., p.30. Assim, se em
qualquer sociedade houver segregação ela ocorrerá com a sanção
tácita, quando não explicita, por parte do Estado (MARCUSE
2004, p. 28)

Mas, ao mesmo tempo em que o Estado pode ser gerador de

segregação, pode criar políticas públicas para tentar minimizar esse problema,
como aponta Marcuse “algumas medidas em nível local podem ter impacto real
como (...) a provisão de moradia social em áreas urbanas, planejadas como
parte da política habitacional, a fim de promover o desenvolvimento econômico
local e a criação e expansão de empregos, entre outros” (MARCUSE, 2004, p.
30).
Em relação às políticas públicas de habitação, a principal delas no Brasil
é o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), criado em 2009 com o
objetivo de tornar a moradia acessível às famílias organizadas por meio de
cooperativas habitacionais que envolvem Municípios, Estados e União. Apesar
disso estamos longe de conseguir que todo cidadão tenha direito à moradia,
não só o direito a ela, mas também, o direito à infraestrutura necessária para
que viva com dignidade, como escolas próximas das áreas dos loteamentos
populares, transporte urbano adequado, vias de acesso, informação, e geração
de oportunidade de emprego digno.

79
 Na maioria dos casos, é da elite local que saem os representantes do
povo e os administradores municipais. Em Nova Iguaçu é nítido como esse
grupo influencia o crescimento urbano excludente e segregador, por um lado,
promovendo uma urbanização corporativa segundo Santos (1983), que atende
prioritariamente as necessidades e interesses dos grandes capitais em termos
de infraestrutura e oferta de serviços públicos urbanos, por outro lado, sendo
ausente em áreas fora do eixo de atuação dos grandes incorporadores,
permitindo, com isso, que a cidade esteja sendo cada vez mais organizada
segundo os interesses da especulação imobiliária que encarece artificialmente
o preço da terra como explica Ribeiro e Lago (1994).
Segundo Harvey (1980), um único agente pode assumir diferentes
papeis na produção do espaço urbano: os promotores imobiliários que também
podem ser proprietários fundiários, agentes imobiliários, industriais da
construção civil, instituições financeiras e instituições governamentais, sendo
que cada um deles está determinado por regras de valorização de cada capital.
No mesmo viés Corrêa (1995) afirma que os promotores imobiliários são
um conjunto de agentes que realizam parcial ou totalmente a incorporação, o
financiamento, o estudo técnico, a construção do capital-mercado em capital-
dinheiro. Sendo assim, podemos considerar promotores imobiliários desde o
proprietário fundiário que se tornou construtor e incorporador, passando pelo
comerciante que diversifica suas atividades, até as grandes instituições
financeiras, inclusive o Estado.
A escolha de destaque a esse agente se justifica pela sua importância
no processo de ocupação do solo urbano e pelo seu grande poder político,
capaz de influenciar as decisões públicas, principalmente a nível municipal. Os
proprietários fundiários procuram extrair a maior renda possível de seus
terrenos por especulação, os produtores obter o maior lucro possível de suas
construções, a burguesia extrai a maior quantia de juros possível enquanto o
Estado tenta organizar o mercado para reduzir os conflitos sociais entre as
diversas classes presentes no espaço urbano.
Dentre os promotores imobiliários, os agentes incorporadores são
aqueles que produzem as ações mais impactantes, pois através de estratégias
pré-estabelecidas fazem do solo urbano moeda corrente transformando a
cidade capitalista num grande negócio, já que possuem serviços de consultoria

80
para estudo de áreas com maior visibilidade para a incorporação e definição do
produto imobiliário a ser lançado, em que momento e em qual localização da
cidade, levando em consideração seus diferentes potenciais. Sobre a
viabilização da maior lucratividade, Corrêa (1995) destaca que a atuação
desses promotores se faz de modo desigual, criando e reforçando a
segregação residencial.
Segundo Ribeiro (1982), as funções exercidas pelo incorporador são:
escolha e compra do terreno; análise de mercado; concepção e
desenvolvimento do projeto, compreendendo aspectos técnicos, legais, fiscais,
financeiros e operacionais; mobilização do capital necessário à operação,
compreendendo financiamento para a construção e para o consumidor final,
podendo ainda, oferecer assistência jurídica com serviços de despachantes
para tratar da documentação referente à compra ̸ venda do imóvel.
Entretanto, como esse agente assume duplo papel quando adquire um
terreno após a compra do lote, o de proprietário fundiário, o autor supracitado
pensa que seria melhor analisar este agente a partir da concepção de
capitalista comercial, quando investe em atividades promocionais, e
proprietário fundiário quando exerce o controle, o acesso e a transformação do
uso do solo.
Incorporação imobiliária é a operação-chave da promoção imobiliária, o
incorporador realiza a gestão do capital-dinheiro na fase de sua transformação
em mercadorias (imóveis). A localização, o tamanho das unidades e a
qualidade da construção são definidos na incorporação, assim como a decisão
de quem vai construí-lo, a propaganda, o financiamento (a partir de recursos
monetários provenientes de pessoas físicas ou jurídicas) e o investimento
visando à compra do terreno e a construção do imóvel (CORRÊA, 1995).
A periferia metropolitana tradicionalmente não era área preferencial de
atuação dos incorporadores imobiliários, por oferecer menores margens de
lucro em relação a bairros mais valorizados, já que a população residente
dessas áreas costuma apresentar baixo status socioeconômico. Até a década
de 1980 havia a tendência de considerar as loteadoras como as únicas
representantes da promoção imobiliária na periferia da RMRJ.
Desde o início dos anos 2000, no entanto, com a diversificação dos
diferentes estratos de renda da população no município de Nova Iguaçu,

81
incorporadores externos destinaram a atenção para cidade, investindo em
empreendimentos de grande porte para o perfil de consumo da classe média.
O incentivo ao aquecimento do setor de construção civil, junto à relativa
facilidade de crédito, que ganha força a partir de 2005, com medidas como
aplicação de recursos em crédito imobiliário, aumento do limite de
financiamento para compra de imóveis e o consequente crescimento
percentual do número de unidades habitacionais financiadas, além da
diminuição da burocracia garantiram o investimento na cidade.
Em entrevistas com agentes imobiliários de Nova Iguaçu, todos foram
categóricos ao afirmar que essas medidas foram importantes para expansão do
mercado imobiliário no município, promovendo principalmente maior oferta de
crédito para a classe média, contribuindo para o sucesso dos últimos
lançamentos, bem como para atração de incorporadores de grande porte.
No processo de produção do espaço urbano, os promotores imobiliários
apresentam estratégias flexíveis, abertos às inovações, visando sempre seus
interesses econômicos. Uma das primeiras grandes incorporadoras a introduzir
no município o modelo de incorporação por empreitada em obras de grande
porte foi a Gafisa, lançando em 2011, o condomínio vertical Residencial Acqua,
com 504 unidades distribuídas em 4 blocos com 18 pavimentos (mais 4
pavimentos de garagem) e uma extensa área de lazer e infraestrutura. Foi o
início da mudança no mercado imobiliário local, tanto pelo padrão do
empreendimento quanto pelo tamanho dos apartamentos, consideravelmente
menores que o praticado padrão de classe média. Apesar das objeções quanto
à área útil das unidades, no primeiro final de semana do lançamento foram
vendidas 50% das unidades, tendo sido vendidas todas as unidades de 3
quartos.
A Gafisa inaugurou uma nova era no marcado imobiliário iguaçuano,
contribuindo para atração de outras construtoras de grande porte. No mesmo
ano foi lançado o Prime Residences pela PDG com 112 unidades num padrão
superior ao Acqua e maior conforto em termos de tamanho dos imóveis. Dois
anos depois, em 2013, foi lançado o Residencial Springs Condomínio Resort
também de incorporação da PDG com 240 unidades e as mesmas
características em termos de tamanho dos imóveis oferecendo, “tranquilidade,

82
segurança, lazer e sofisticação em um só lugar” conforme anúncio do
empreendimento.
Para 2017 estão previstos quatro novos empreendimentos, somente a
incorporadora Visione está para lançar três: o Golden Gate Club Condominium,
que se intitula “condomínio de altíssimo padrão” prometendo “luxo e
exclusividade” para seus moradores já estágio avançado de construção e
completamente vendido, o The Park Design Residences, que tem como
principal atrativo a possibilidade de escolher, dentre várias opções, a planta do
apartamento e o Golden Village Residences que, além do alto padrão, promete
a exclusividade de um empreendimento de apenas um bloco. Além desses a
Jerônimo da Veiga lança o Palazzo Ducale Residences.

The Park Design Residences

Palazzo Ducale
Golden Gate Condominium

Fotografia 5: Empreendimentos em fase de construção. The Park Design Residences em primeiro plano à
esquerda, Palazzo Ducale em segundo plano no centro e Golden Gate em terceiro plano à direita.
Fonte: Pesquisa de campo, 2017.

Os interesses relacionados com essa modalidade residencial aparecem

não só por parte dos empreendedores, que privilegiam a construção de

83
condomínios fechados, em detrimento dos loteamentos, em função do maior
lucro que podem obter, por parte dos moradores, há uma busca por esse tipo
de empreendimento que embora deixe a desejar no quesito tamanho – driblado
por alguns adquirentes que compram unidades contíguas para posteriormente
juntá-las – oferece uma variedade de serviços, tais como salão de festas,
academia, sauna, parque aquático, dentre outros, que são extremamente
atraentes para os compradores, além da convivência social a um grupo mais
restrito e seleto de pessoas.
Os novos empreendimentos ressaltam no município a ideia de desfrute
de lazer privativo, com o conforto da oferta de serviços dentro dos
condomínios, num processo que se assemelha ao padrão de construções da
Barra da Tijuca, remetendo a um incipiente caso de autossegregação, limitando
a convivência social a um grupo restrito, de equivalente poder aquisitivo.
Enquanto historicamente a população pobre da cidade do Rio de Janeiro
sem condições de sobreviver em bairros do núcleo da metrópole, tanto pelos
altos índices de aumento dos aluguéis como da prestação da casa própria,
aliado à compressão salarial, foi empurrada para as áreas periféricas, com
menor provimento de infraestrutura e serviços, caracterizando uma situação de
segregação induzida, atualmente percebe-se a formação de um híbrido na
periferia metropolitana, onde a heterogeneização socioespacial no município de
Nova Iguaçu viabiliza a atuação de agentes imobiliários interessados na
constituição de espaços autossegregados.
De acordo com Corrêa (1995), a classe dominante ou uma de suas
frações segrega outros grupos sociais na medida em que controla o mercado
de terras, a incorporação imobiliária e a construção, direcionando
seletivamente a localização dos demais grupos sociais no espaço urbano.
Assim, após a constituição de um conjunto arquitetônico para uma
classe social mais abastada, o capital incorporador vem tornar possível,
também na periferia e para uma demanda da própria periferia,
empreendimentos em estilo autossegregado de forma a constituir um
diferencial de vendas que confere status e propicia o desfrute privativo de
espaços de lazer.

84
 4.2 O papel dos Condomínios Fechados no processo de segregação
residencial

O espaço urbano é socialmente produzido e para entendermos como se

dá a construção e transformação da cidade, há que se levar em conta inúmeros
fatores e interesses que se sobrepõem, no plano econômico, político e também
social. A inserção do Brasil no processo de globalização, a partir de meados
dos anos 1980, exacerbou os males decorrentes do padrão de produção, de
acumulação e de distribuição de renda no país, que se somam às formas de
governabilidade tradicionais ainda predominantes e à ação especulativa dos
mercados imobiliários (Ribeiro, 2000).
Um processo importante no entendimento do espaço urbano é a
segregação espacial. A cidade sempre foi produto da desigualdade social, pois,
conforme afirma Singer (1979), o pressuposto para existência da cidade é a
diferenciação da sociedade dividida em classes. Uma das evidências da
fragmentação social pode ser encontrada na opção crescente dos ricos e de
parcelas das camadas médias pela residência em bairros cada vez mais
elitizados e autossuficientes, promovendo um isolamento em relação ao resto
da população. Quando a camada de mais alta renda consome e valoriza de
forma diferenciada o espaço urbano, produz a segregação socioespacial.
Na sociedade capitalista o acesso às diversas áreas da cidade é
controlado pelo mercado imobiliário, onde as classes sociais de maior poder
econômico têm acesso e se apropriam das áreas mais valorizadas, comumente
mais bem servidas de infraestruturas e amenidades. Harvey (1985) aponta que
a segregação significa acesso diferenciado aos recursos sociais, o que leva a
diferentes oportunidades e a tendência de os espaços segregados serem
também espaços de reprodução de classes sociais.
Segundo Bourdieu (1989), o processo de segregação socioespacial não
é um fenômeno contemporâneo no espaço urbano, uma vez que está
associado, historicamente, à existência de classes e grupos sociais que se
diferenciam, se opõem e apresentam interesses distintos. O aumento da
divisão social do trabalho é a origem da diferenciação social, pois cria
distinções de recursos, atributos, de poder e de status. Essas diferenças

85
constituem a base “material” para a formação de categorias sociais,
engendrando, ao mesmo tempo, uma divisão social do território.
A relação entre diferentes classes e grupos sociais, já se apresentava no
surgimento das primeiras cidades, onde os mais privilegiados, abastados
financeiramente e com maior status, sempre se estabeleceram nos melhores
espaços disponíveis no momento e ocuparam os melhores territórios, que se
tornavam valorizados e sofriam melhorias frente aos já estabelecidos.
Sposito (1991) aponta que o tipo de reprodução do solo urbano na
cidade capitalista através da verticalização gera um processo crescente de
segregação residencial e aumenta os contrastes e desigualdades de acesso
aos bens e serviços urbanos pelos diversos segmentos sociais, uma vez que a
terra-mercadoria passa a ser objeto crescente de interesse da promoção
imobiliária. Ao debater esse assunto, Souza (1993) afirma que no momento
que os agentes produtores do espaço urbano selecionam áreas para a sua
ação, estas passam a ter um acréscimo de investimentos públicos e privados,
ressaltando a característica segregadora que vem moldar a espacialidade
iguaçuana.
A segregação residencial pode ser pensada também como uma
consequência social advinda de uma idealização imposta pelo mercado. Na
produção desse tipo de empreendimento o marketing e a propaganda são
elementos centrais, que buscam destacar a possibilidade da realização de um
ideal de moradia com estilo de vida privilegiada e a presença de amenidades
de lazer e serviços, ressaltando a ideia de viver bem, com conforto e
segurança, valendo-se do discurso de estar em harmonia com a natureza,
enfatizando o valor do que é privado e restrito em detrimento do que é público,
evidenciando o simbolismo e a diferenciação de status que essa forma de
moradia reflete.
A segregação socioespacial é comumente analisada como a exclusão
de grupos desfavorecidos, no âmbito de um conjunto social, do seu direito à
cidade, principalmente por questões econômicas. A população pobre dos
grandes centros urbanos tende a ser empurrada, em razão da sua situação de
destituição, para as regiões periféricas, desprovidas de infraestrutura e
serviços, caracterizando uma situação de segregação induzida, conforme
Souza (1996). Há algumas décadas, porém, é possível observar um movimento

86
de auto segregação: quando pessoas de classes sociais de alto poder
aquisitivo, por vontade própria, agrupam-se em condomínios fechados.
A segregação residencial é um dos mais expressivos processos
espaciais que geram a fragmentação do espaço urbano, conforme argumenta
Corrêa (1979). Os condomínios fechados podem ser considerados símbolos do
processo de segregação residencial a partir do momento que promovem uma
segmentação social e espacial entre as parcelas da população que têm poder
aquisitivo para consumir esse tipo de moradia, provocando um isolamento
desse grupo em relação aos demais.
Caldeira (2000) aponta que, diferente do padrão de segregação que se
estendeu de 1940 a 1980 no país, baseado no aumento das distâncias físicas
e sociais entre as classes, com maior dispersão entre si, com o qual os mais
pobres eram cada vez mais “expulsos” para a periferia subequipada,
caracterizando a relação centro-periferia, a segregação após a década de 1980
seria caracterizada pela maior proximidade espacial entre as classes sociais,
através de uma maior dispersão da classe alta pela periferia e da difusão da
classe pobre pelas áreas mais nobres da cidade, principalmente com a criação
de favelas, porém, sem que isso signifique uma proximidade social entre
ambas. É neste contexto que se acentua a autossegregação da classe de
renda mais alta nos condomínios fechados.
Os condomínios fechados, de acordo com Caldeira (1997), constituem-
se em uma versão residencial de uma categoria mais ampla de novos
empreendimentos urbanos, que a autora chama de “enclaves fortificados”.
Esses espaços privatizados, fechados e monitorados não se restringem apenas
para uso residencial, mas se ampliam para funções de consumo, lazer ou
trabalho, abrangendo várias modalidades, como os conjuntos de escritórios,
consultórios médicos, shopping centers, e outros espaços como escolas,
hospitais, centros de lazer e parques temáticos.
Os condomínios fechados que, em geral, ocupam grandes extensões de
área nas periferias das aglomerações, urbanizadas privadamente e isoladas do
seu entorno, segundo Caldeira (1997) possuem as seguintes características
básicas: são propriedades privadas com áreas e equipamentos de uso coletivo,
dirigem-se, preferencialmente, para as classes mais abastadas; enfatizam o
valor do que é privado e restrito ao mesmo tempo em que desvalorizam o que

87
é público e aberto na cidade; estão fisicamente demarcados por muros, grades
e detalhes arquitetônicos; voltam-se para o interior e não em direção à rua;
possuem infraestrutura básica, serviços, portaria, áreas verdes e sistemas de
vigilância e segurança, impondo regras internas de inclusão e exclusão; e
apresentam grande flexibilidade no que diz respeito à localização, podendo se
situar praticamente em qualquer lugar, tendo em vista sua autonomia e
independência em relação ao entorno.
As implicações desse tipo de enclave no quadro de segregação e
fragmentação urbana cada vez mais caracterizam e dão forma às metrópoles
brasileiras. O contexto de redução do papel do Estados e de difusão das
políticas neoliberais, está na base da deterioração dos espaços públicos como
ruas, praças e parques, calçadas e transportes coletivos, que passam a ser
evitados, enfraquecendo a relação do cidadão com a cidade. Nos condomínios
fechados os espaços públicos são eliminados e os privados são expandidos e
passam a desempenhar funções públicas de maneira segregada.
O medo da violência foi uma das principais justificativas dadas pelos
moradores entrevistados12 que escolheram os condomínios fechados em Nova
Iguaçu. O gráfico abaixo traz o resultado da pesquisa de campo sobre o
principal motivo de escolha do condomínio fechado como forma de moradia.

12 Entre junho de 2016 e fevereiro de 2017 foram entrevistadas 141 famílias dos
empreendimentos Acqua, Springs Condomínio Resorts e Prime Residence, pois dentre os
selecionados são os únicos prontos e somam um total de 804 apartamentos, dessa forma
tivemos uma amostragem de cerca de 17,5% do total de moradores desconsiderando os
imóveis vazios.

88
 Gráfico 4: Motivo de mudança para os condomínios fechados – 2016 ̸ 2017

9
Segurança
15

48 Amenidades do condomínio

Localização do imóvel

41 Imóvel adequado

Valor do imóvel
28

Fonte: Pesquisa de campo realizada pela autora entre junho de 2016 e fevereiro de 2017 .

Abaixo algumas das respostas dadas ao questionamento do principal

motivo da escolha por essa forma de moradia:

“Pela segurança, principalmente dos meus filhos, (...) eu não tenho medo de
deixar meu filho brincar nas dependências do condomínio, eu cresci brincando
na rua, mas com a violência de hoje não dá mais” A. L., 39 anos.

“A minha escolha (pelo condomínio fechado) foi pela segurança, eu me sinto

segura por ter porteiro, vigilante, câmeras” M. E. T., 32 anos.

“Aqui eu sei que tenho um mínimo de segurança” C.E.C., 44 anos.

A ideia de uma cidade perigosa, que é na maioria das vezes exacerbada

por grupos de interesse, vale lembrar que a mercantilização do medo é muito
vantajosa para alguns setores específicos da economia, em especial
relacionados com os serviços de segurança, vem levando os segmentos
sociais de maior renda a produzir espaços exclusivos e teoricamente seguros
para o trabalho, residência, lazer e consumo, gerando consequentemente
novas formas de exclusão a quem não tem poder aquisitivo para subsidiar essa
“segurança”. Alguns dos motivos pela procura desse tipo de moradia são:

89
aumento da sensação de insegurança, causado pela violência urbana,
incapacidade do Estado em garantir serviços básicos à população, além da
questão do status social.
A variedade de mecanismos de segurança de que os condomínios
podem dispor, dependendo do status econômico do grupo de moradores, é
ampla e diversificada, os condomínios podem estar equipados com segurança
privada 24 horas por dia, portaria com sistema de comunicação interna com os
moradores, e um sistema de vigilância constante, estando inclusive à
disposição de empresas ou outros locais de serviços que se caracterizam como
modernos. Dessa forma, a oferta desse produto vem acompanhada de fortes
atrativos capazes de “assegurar” a tranquilidade em relação aos problemas da
vida social externa.
Neste formato de residência também se destaca a possibilidade de
realização de um ideal de moradia e de convivência e vizinhança, a alternativa
de uma situação de vida privilegiada frente aos que estão fora dos “muros
fortificados”, a presença de amenidades de lazer e serviços e a promessa de
proteção contra a violência das grandes cidades.

O princípio essencial que influencia a distribuição das residências

no espaço é o prestigio social, cuja expressão positiva é a
preferência social (preferência por vizinhos semelhantes) e a
expressão negativa, é a distância social (rejeição de vizinhos
diferentes) (CASTELLS, 1983, p. 212).

As falas dos entrevistados, moradores de condomínios fechados em

Nova Iguaçu reforçam tal hipótese:

“Eu sei quem mora aqui, sei quem são os meus vizinhos e isso me tranquiliza,
(...) não é qualquer um que compra apartamento aqui” S. M., 47 anos.

“É bom ter sauna, academia (...) exclusivos, porque eu divido apenas com os
meus vizinhos, que são pessoas como eu” R. X., 37 anos.

Uma parcela desses moradores dos novos empreendimentos

imobiliários no município, conforme mostra o gráfico abaixo, compreende

90
empresários que ao abrirem negócios em Nova Iguaçu passaram a residir ali
em boas residências, mas a fatia mais expressiva é a de pessoas que
ascenderam socialmente através da qualificação profissional. Tais moradores
são majoritariamente originários do próprio município, mas também de cidades
vizinhas como Belford Roxo, Nilópolis e Mesquita.

Gráfico 5: perfil de ocupação dos moradores dos novos empreendimentos –

2016 ̸ 2017

4
9

Profissionais liberais (nível superior)

Empresários (empregadores)
46
82 Ocupações a nível médio

Trabalhadores terciários

Fonte: Pesquisa de campo realizada pela autora entre junho de 2016 e fevereiro de 2017 .

Sobre o perfil dos moradores dos condomínios fechados, a maioria é

composta por adultos jovens de classe média e classe média alta, com ensino
superior completo e média de 2,6 pessoas por família. A maioria, 89,6% reside
em imóvel próprio. Segurança, proximidade do trabalho e acesso a uma
infraestrutura de lazer privativa se apresentam como as principais motivações
para escolha desse tipo de moradia.

91
Gráfico 6: Perfil de faixa etária dos moradores dos novos empreendimentos –
2016 ̸ 2017

6 3

15 a 24 anos

30
25 a 39 anos

102
40 a 59 anos

60 anos ou mais

Fonte: Pesquisa de campo realizada pela autora entre junho de 2016 e fevereiro de 2017 .

Gráfico 7: Perfil moradores dos novos empreendimentos por faixa de rendimento –

2016 ̸ 2017

14

5 a 10 s.m.

10 a 20 s.m.
50 77

Acima de20 s.m.

Fonte: Pesquisa de campo realizada pela autora entre junho de 2016 e fevereiro de 2017 .

92
 Os condomínios fechados representam uma nova alternativa para a vida
urbana dessas classes médias e altas, por conferirem alto status. A construção
de símbolos de status é um processo que elabora distâncias sociais e cria
meios para a afirmação de diferenças e desigualdades sociais. Uma maneira
de verificar isso é analisar anúncios imobiliários. A publicidade de imóveis ao
expressar/criar os estilos de vida das classes média e alta revela os elementos
que constituem os padrões de diferenciação social em vigência na sociedade.
Os anúncios não só revelam um novo código de distinção social, mas também
tratam explicitamente a separação, o isolamento e a segurança como questões
de status. Em outras palavras, eles repetidamente expressam a segregação
social como um valor.

Fotografia 6: Publicidade do empreendimento Golden Gate Condominium valorizando o luxo e a

exclusividade dos apartamentos. Fonte: Site Oficial.

93
 Fotografia 7: Publicidade do empreendimento Jardins. Fonte: Pesquisa de campo, 2017.

Em geral, tais anúncios reforçam o ideal de um “novo conceito de

moradia, a partir da promessa de segurança, isolamento, homogeneidade,
instalações e serviços. A imagem que confere maior status e, portanto, a mais
atrativa é a de uma comunidade fechada e isolada, um ambiente seguro no
qual se pode usufruir dos mais diversos equipamentos e serviços e, sobretudo,
viver apenas entre iguais.
Partindo de confinamentos em espaços de consumo e lazer, é possível
um pensamento análogo à própria origem das cidades, como revela Bauman
(2007) ao lembrar que a tendência urbana na Antiguidade e na Idade Média era
a construção de cidades com amplas muralhas e cercas, visando a proteção da
forma urbis: o caos encontrava-se do outro lado dos muros, sendo as cidades
locais de relativa segurança. Todavia, na cidade contemporânea, esta
apresenta-se como lócus da insegurança, promovendo a busca da sociedade
por ambientes que visem o distanciamento do caos urbano sem, no entanto,
afastar-se da comodidade dos serviços à disposição na metrópole.
A terra na sociedade capitalista é uma mercadoria valiosa, devendo ser
comprada ou alugada, onde seu preço varia conforme infraestrutura e oferta de
serviços diversos. Assim, de um lado, verificamos a existência de uma cidade
formal ou legal, utilizando os termos adotados por Maricato (1996), na maior

94
parte das vezes bem planejada, com bairros ricos, ruas arborizadas, avenidas
largas, privilegiada por equipamentos e serviços. Do outro lado, temos a cidade
informal ou ilegal, composta pela periferia pobre, pelas favelas, pelos cortiços,
enfim, áreas sem infraestrutura adequada, habitadas pela população de baixa
renda. Esse afastamento espacial e a precariedade das condições de vida
urbana, imposta aos mais pobres reforçam a ideia de segregação induzida.
Torres (2004) revela um outro aspecto dentro do estudo de segregação
residencial, evidenciando como esse processo contribui de fato para o aumento
e perpetuação da pobreza, apresentando alguns elementos para a
comprovação dessa contribuição. O primeiro está relacionado a má qualidade
de moradia, o que implica em riscos ambientais e principalmente para a saúde
das famílias de baixa renda, que por muitas vezes têm de buscar em áreas
impróprias e pouco dotadas de infraestrutura na solução para a falta de lugar
para viver. Um outro aspecto é a desproporcionalidade dos custos de moradia
entre as camadas ricas e pobres da sociedade, sendo que os mais pobres
gastam, cerca de 25% dos rendimentos com habitação, enquanto cerca de
17% da renda das famílias com poder aquisitivo maior é designado à moradia.
Esse gasto relativo maior das famílias menos abastadas gera um aumento na
desigualdade entre esses dois extremos da sociedade.
Distância entre a moradia e o emprego, escassez de serviços e situação
irregular de moradia são outros elementos da segregação residencial que
contribuem para a manutenção da situação de pobreza, no sentido que impõe
barreiras e dificuldades para o desenvolvimento dos moradores de áreas
pobres, gerando um aumento da desigualdade.
Ao mesmo tempo em que localmente Nova Iguaçu representa uma
centralidade, também se insere de forma periférica na metrópole. Os
problemas urbanos e sociais que o crescimento acelerado produziu, não estão
sendo acompanhados por planejamento, o que vem culminando em problemas,
principalmente nos bairros da periferia. Falta infraestrutura para receber parte
da população segregada que se vê obrigada a migrar para bairros afastados do
centro pelos altos custos. Violência, ofertas de emprego de baixa qualificação e
remuneração, precariedade nos serviços de saneamento básico, coleta de lixo,
abastecimento hídrico, são problemas enfrentados por uma população
majoritariamente pobre e com baixa mobilidade social.

95
 O mapa abaixo destaca cinco bairros, Cabuçu, Cerâmica, Ipiranga,
Marapicu e Valverde, que segundo corretores de imobiliárias locais são os de
maior procura da população que sai do centro de Nova Iguaçu afim de reduzir
custos. Nesses bairros também se concentram a maioria dos empreendimentos
do Programa Minha Casa Minha Vida do município de Nova Iguaçu. É
importante destacar, dentre os bairros citados, a emergência do bairro de
Valverde como centro comercial, além de possuir terrenos vazios junto à serra,
que possibilitam a construção de novos loteamentos.

Mapa 4: Bairros em processo de expansão imobiliária

Fonte: Elaboração própria, 2016.

Há atualmente quinze empreendimentos que fazem parte das políticas

de habitação do PMCMV nos bairros que compõem a URG Cabuçu, voltados
para as camadas de menor poder aquisitivo (0-3 salários mínimos), são eles os
Residenciais: Álano, Aguilares, Bolívar, Miramar, Goya, León, Rosário,
Valparaíso, Vila Toscana, Vila Provance, Canne, Chamonix, Mônaco, Nice e
Fazendinha.

96
 Os bairros Ipiranga, Valverde e Marapicu (URG Cabuçu) apresentam em
maior ou menor proporção déficits de infraestrutura, ruas sem asfaltamento,
linhas de ônibus precárias e insuficientes, abastecimento de água irregular e
falta de saneamento básico. Essas medidas evidenciam a proporção da
influência do Estado junto aos grandes incorporadores para o aumento da
segregação residencial que vem ocorrendo no município com a nova demanda
dos condomínios exclusivos, que não se preocupam em promover uma maior
integração da população e sim uma diferenciação entre áreas para ricos e
áreas para pobres.

4.3 Políticas de habitação social e a segregação induzida

A habitação é um direito básico de cidadania. Essa perspectiva é

respaldada no debate internacional, desde a Declaração Universal de Direitos
Humanos, de 1948, até a Declaração de Istambul sobre Assentamentos
Humanos, de 1996, que reafirmou o compromisso dos governos nacionais com
a completa e progressiva realização do direito à moradia adequada e
estabeleceu como um objetivo universal que se assegure abrigo adequado
para todos e que se façam os assentamentos humanos mais seguros, mais
saudáveis e mais agradáveis, equitativos, sustentáveis e produtivos. No Brasil,
o direito à moradia foi reconhecido mediante a Emenda Constitucional 26/2000,
que altera o art. 6º da Constituição Federal, fazendo constar a moradia entre os
direitos sociais.
O solo urbano, por sua vez, deve ser compreendido como um bem de
caráter social, e, tal como a habitação, uma condição básica e indispensável
para a sobrevivência. A sobrevivência na cidade depende fundamentalmente
do acesso à moradia, mas não somente, acesso à saúde, à renda e à
educação, são também elementos básicos que constituem um “mínimo social”,
que habilita os indivíduos e os grupos sociais a fazerem outras escolhas ou a
desenvolver suas capacidades. Essa afirmação ganha maior relevância quando
se verifica que o acesso à terra implica o acesso a um conjunto de
equipamentos e serviços que lhe são próximos, física e socialmente. Entende-
se a moradia, portanto, de uma forma ampliada, como a habitação em si e

97
também como o solo e o conjunto de equipamentos, serviços e amenidades,
cuja acessibilidade ela possibilita.
Por outro lado, a habitação é, direta ou indiretamente, fruto de um
processo de produção capitalista. Este processo de produção, diferentemente
de outros setores econômicos, tem como base de sua lucratividade a
apropriação dos benefícios gerados pela extrema diferenciação do espaço
urbano em termos de equipamentos, serviços e amenidades, diferenças que
são reproduzidas e aprofundadas pelo processo de produção. Tendo em vista
o histórico déficit na oferta de serviços públicos urbanos que marca as cidades
brasileiras, os processos privados de produção habitacional tendem a adotar
um comportamento especulativo, retendo a terra na espera da valorização e
apostando sempre na elevação dos preços relativos. O resultado deste
processo é que a produção privada atinge apenas um pequeno grupo social,
formado pelas camadas de renda alta ou média alta que se apropriam dos
terrenos que apresentam melhores condições de acessibilidade às áreas
centrais, melhores ofertas de infraestrutura e maior nível de amenidades.
Os processos de formação das cidades e expansão do tecido urbano
promovem a diferenciação espacial e consequente segregação socioespacial,
sobre o assunto Santos (1983) afirma que:

“Cada homem vale pelo lugar onde está: o seu valor como
produtor, consumidor, cidadão, depende de sua localização no
território. Seu valor vai mudando incessantemente, para melhor ou
para pior em função das diferenças de acessibilidade (tempo,
frequência, preço) independentes de sua própria condição.
Pessoas com as mesmas virtualidades, a mesma formação e até o
mesmo salário têm valor diferente segundo o lugar onde vivem. As
oportunidades não são as mesmas. Por isso a possibilidade de ser
mais ou menos cidadão depende, em larga proporção, do ponto
do território onde se está. (SANTOS, 1983, p.81). ”

Um dos agentes mais importantes que atuam na produção do espaço

urbano é o Estado. Souza (2011) aponta que:

“O Estado, tradicional promotor de segregação residencial (junto

com o capital imobiliário, ou tendo este por trás) ao investir
diferencialmente nas áreas residenciais da cidade e estabelecer
estímulos, zoneamento e outras normas de ocupação do espaço
que consolidou a segregação, atua, também como agente
repressor. Via de regra, na tentativa de colocar os pobres “no seu
devido lugar”: antes uma guarda das elites que uma polícia cidadã,

98
 igualmente respeitadora de homens, negros, de moradores
privilegiados e pobres. (SOUZA, 2011, p. 84)”.

O Estado é agente da organização espacial, sendo ele proprietário

fundiário e promotor imobiliário, além de regulador do uso do solo, atuando na
aprovação de leis e normas de zoneamento urbano, cobrando impostos e
também produzindo habitação de interesse social.
No ano de 2008, o mundo foi surpreendido pela crise gerada no setor
imobiliário norte americano. Assim, buscando medidas de combate à crise, o
governo brasileiro adotou políticas neokeynesianas para sustentação da
trajetória de crescimento econômico que o país estava inserido (Aragão 2010).
Em 2009 veio à luz o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) por
meio da Lei n. 11.977 com a intenção de alavancar a produção e a
comercialização de novas unidades habitacionais gerando um impacto positivo
na criação de emprego e renda. A construção civil é um segmento que gera
demanda expressiva de mão de obra, sendo frequentemente mobilizado como
elemento de políticas econômicas anticíclicas em momentos de recessão. A
política de habitação ganhou contornos de política social ao colocar como
público prioritário as populações de baixa renda que se encontravam fora do
mercado consumidor imobiliário visando a redução da desigualdade social e do
déficit habitacional brasileiro, que em 2009 representava 10,4% do total de
domicílios nacionais, cerca de 6,143 milhões de unidades habitacionais (PNAD,
2009) em conjunção com outras políticas econômicas e sociais visando a
superação da pobreza.
Em sua primeira fase, compreendida entre março de 2009 e meados de
2011, o PMCMV estabeleceu como meta a construção de um milhão de novas
moradias. Em sua segunda fase, iniciada em meados de 2011 e prevista para
se estender até o final de 2014, dobrou-se a meta da primeira fase, prevendo-
se a construção de mais dois milhões de unidades habitacionais. O programa
foi formulado para atender a três faixas de renda distintas, com metas,
mecanismos de contratação e subvenções econômicas diferentes. A Faixa 1
destinada ao atendimento de famílias com renda mensal de 0 a 3 salários
mínimos (s.m), a Faixa 2 atendendo famílias com renda mensal de 3 a 6 s.m e

99
a Faixa 3 a famílias com renda de 6 a 10 s.m, dando-se maior prioridade ao
atendimento das faixas de menor renda.
Nos empreendimentos da Faixa 1, a demanda e o local de construção
são indicadas pelos governos locais. A construtora é remunerada pela
execução do projeto diretamente pelo Fundo de Arrendamento Residencial
(FAR), eliminando o risco de inadimplência dos beneficiários e não exercendo
qualquer atribuição relacionada à comercialização dos imóveis já que cabe ao
poder municipal a manutenção de um cadastro para possíveis beneficiados. Os
valores pagos pelos beneficiários do programa têm um teto de R$ 50,00. Os
imóveis são quase integralmente subsidiados pelo FAR, que recebe aportes do
Orçamento Geral da União (OGU) para arcar com os custos do programa. Para
essa faixa de renda há também a modalidade "Entidades", em que a
construção do empreendimento é contratada junto a organizações
representativas de movimentos sociais por moradia. Nesse caso, as entidades
responsabilizam-se pela construção do empreendimento e pela indicação dos
beneficiários. Nessa modalidade, o financiamento é feito pelo Fundo de
Desenvolvimento Social (FDS).
Para as faixas 2 e 3 as condições são distintas. Nesses casos, a
construtora figura como incorporadora da operação, responsabilizando-se pela
comercialização das unidades. Os beneficiários celebram contratos de compra
e venda diretamente com a construtora, recebendo financiamento para a
compra das unidades. O financiamento é concedido pela Caixa Econômica
Federal com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No
caso da faixa 2, os beneficiários contam com o abatimento de uma parte da
entrada, o que caracteriza uma forma de subsídio direto não aplicável à faixa 3.
A implantação de empreendimentos vinculados ao PMCMV devem
atender os seguintes requisitos de caráter urbanístico: precisa respeitar o plano
diretor, quando existente; prever a adequação ambiental do projeto; criar a
infraestrutura básica que inclua vias de acesso, iluminação pública,
saneamento básico e drenagem de águas pluviais; viabilizar ligações
domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica; implantação ou de
ampliação dos equipamentos e serviços públicos de educação, saúde, lazer e
transporte; instalação de sistema de aquecimento solar nas unidades
habitacionais; acessibilidade a portadores de necessidades especiais.

100
 De acordo com Plano Diretor Participativo do município de Nova Iguaçu,
criado em 2011 e sancionado em 2013:

Art. 8º. Nas políticas para o território do município deverão ser

observadas as seguintes diretrizes:

I. compatibilização entre o desenvolvimento econômico, urbano e

rural e a sustentabilidade ambiental e social e do patrimônio
cultural;

II. universalização do acesso ao saneamento básico e garantia do

direito à habitação digna;
III. inclusão social, evitando que a população de baixa renda
seja excluída dos benefícios gerados pelo desenvolvimento
urbano;

IV. redução das desigualdades territoriais, em todas as

políticas públicas desenvolvidas no município;

V. combate ao uso especulativo da terra e imóveis urbanos, que

resulte na sua subutilização ou não utilização, assegurando o
cumprimento da função social da propriedade;

VI. promoção da distribuição de usos e a intensificação do

aproveitamento do solo de forma equilibrada em relação à
capacidade, presente ou prevista, da infraestrutura, da
mobilidade e do atendimento à rede pública de serviços;

VII. reconhecimento dos assentamentos existentes, desde que sua

urbanização seja compatível com a segurança dos moradores, o
interesse público e social e o respeito às condições ambientais;

VIII. aumento da eficiência do município, ampliando os benefícios

sociais e reduzindo os custos operacionais para os setores público
e privado;

IX. direcionamento da expansão e do adensamento do

município para as áreas com melhores condições de
infraestrutura e de acesso aos equipamentos e serviços
públicos, centros de comércio, serviços e emprego;

X. promoção da eficiência dos investimentos públicos e privados

em termos sociais, econômicos, urbanísticos e ambientais;

XI. priorização do transporte coletivo público em relação ao

individual na utilização do sistema viário principal;

XII. garantia de acessibilidade para as pessoas com deficiência e

locomoção reduzida em todos os espaços de uso público;

XIII. subordinação da realização de parcerias entre os setores

público e privado ao atendimento do interesse público, da função
social da cidade e dos objetivos deste Plano Diretor Participativo;

XIV. fortalecimento de centralidades de bairro, incentivando a

dinamização das atividades econômicas, criação de identidade da
cidade e o acesso da população às redes de comércio e serviços;

101
 XV. proteção ao meio ambiente e ao patrimônio cultural em todas
as suas vertentes;

XVI. estímulo à recuperação da memória do município, como

aspecto indispensável da formação de sua identidade;

XVII. preservação da cultura das comunidades tradicionais do

município;

XVIII. inclusão de políticas afirmativas em todas as políticas

territoriais, visando a redução do preconceito e das desigualdades
raciais, de gênero e de opção sexual;

XIX. orientação e controle do processo de ocupação do solo, por

meio de monitoramento, fiscalização e estruturação de um sistema
de informação. (PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO E O
SISTEMA DE GESTÃO INTEGRADA E PARTICIPATIVA DA
CIDADE DE NOVA IGUAÇU, Art. 8º, grifo meu).

Em Nova Iguaçu há vinte e dois empreendimentos do PMCMV voltados

para Faixa 1, dois para Faixa 2 e mais dois para Faixa 3, não havendo nenhum
na modalidade Entidades. Na presente pesquisa buscaremos nos aprofundar
apenas nos empreendimentos da Faixa 113 por entender que por ser a
população de menor poder aquisitivo e, consequentemente, menor poder de
escolha, também é a que mais sofre com as arbitrariedades na escolha dos
terrenos para construção dos imóveis.
Cabe ao poder público municipal a aprovação dos projetos de acordo
com a legislação local, que pode ser flexibilizada de acordo com os interesses
dos agentes, sobretudo das construtoras e do próprio poder municipal. O
município tem ainda a obrigação na criação e organização da infraestrutura
urbana nas vias públicas do entorno dos empreendimentos, podendo ficar a
cargo das construtoras como forma de compensação. Cabe também ao
município o direcionamento da localização dos empreendimentos, devendo
este criar instrumentos para que hajam áreas destinadas a habitação de
interesse social em áreas com melhores provisões de serviços e infraestrutura,
a fim de inibir a segregação residencial.

13 Cada faixa de rendimento possui um limite de financiamento que recebe valores

diferenciados dependendo da localização da unidade habitacional: se é situada na capital de
Estados, integrante de Região Metropolitana ou demais municípios. Para os beneficiários com
renda até 6 salários mínimos há subsídio governamental que atinge o valor máximo de R$
23.000,00 (vinte e três mil reais) a depender da renda, com subsídio int egral para as faixas de
0-3 sm.

102
 “Pode-se dizer que se está diante de um processo de segregação
residencial de um grupo social por outro quando uma parcela da
população é forçada ou induzida em principio contra a sua
vontade, a viver em um local no qual, se pudesse escolher, não
viveria – ou, pelo menos, não viveria confinada àquele local, ou
ainda melhor, àquele tipo de local (SOUZA, 2008, p.56).”

Conforme é possível perceber no mapa abaixo, os empreendimentos do

PMCMV da Faixa 3 se localizam mais próximos à área central se comparado
aos demais. Os moradores desses conjuntos se beneficiam da infraestrutura da
URG Centro que é muito mais bem-dotada de serviços, sem, contudo,
desembolsar valores praticados nos novos empreendimentos imobiliários da
área central. Há ainda dois empreendimentos destinados a Faixa 2, um
localizado no limite da mancha urbana, próximo à divisa com o município de
Queimados, outro mais afastado, no bairro Marapicu. Os empreendimentos da
Faixa 1, por sua vez, se concentram, em maior parte, na URG Cabuçu, em
bairros cuja formação se pauta sobretudo na autoconstrução, forma mais usual
de provisão habitacional para a população de baixa renda. Fica claro que o
PMCMV destinado a população mais pobre tem uma lógica de localização no
limiar da mancha urbana, espraiando o tecido urbano de Nova Iguaçu com
infraestrutura insuficiente.

103
 Mapa 5: Localização dos empreendimentos Minha Casa Minha Vida em
Nova Iguaçu

Fonte: Extraído de Silva, 2016, p. 61.

A escolha das áreas destinadas à implantação de programas

habitacionais, não é neutra. A despeito da legislação municipal, ocorre a
reprodução sistemática do processo de periferização da população mais pobre,
estimulados pela busca por terras mais baratas, para construção dos
empreendimentos afim de maximizar os lucros. Ao contrário do previsto na
legislação municipal, que privilegia a redução das desigualdades territoriais,
inclusão social e adensamento das áreas melhores providas de infraestrutura,
o PMCMV tem uma lógica de localização no limiar da mancha urbana,
ampliando assim o tecido urbano de Nova Iguaçu, e com infraestrutura
insuficiente. Dessa forma é possível afirmar que o poder público municipal, ao
orientar os setores da cidade passíveis de receber novos empreendimentos,
possui grande capacidade de estimular a periferização da população mais
pobre, como é o caso de Nova Iguaçu, que fica evidente ao analisar a

104
quantidade de empreendimentos do PMCMV destinados a faixa de menor
renda e o local onde estão construídos os imóveis.

Fotografia 8: casa padrão do Reserva da Paz (foto de 2015). Fonte: Silva, 2016, p. 62

Fotografia 9: logradouro recentemente aberto entre o Reserva da paz e o Alvorá Parque Novo (foto de
2015). Fonte: Silva, 2016, p. 64

Na ótica de Santos et al. (2009) o PMCMV não logrou se contrapor ao

processo social e histórico de segregação espacial das classes sociais, haja
visto que desloca porções de população pobre de áreas centrais para setores

105
sem os devidos instrumentos urbanísticos que viabilizem uma residência com
qualidade de vida e acesso a emprego e renda. Para a população pobre, o
acesso ao PMCMV sem garantias de acesso a programas de geração de
emprego e renda, pode implicar em agravamento de sua vulnerabilidade social,
pela dificuldade de manter os custos da moradia (mensalidade, impostos como
IPTU, taxa de condomínio, contas de água, luz e esgoto).
Segundo Villaça (1998), a segregação residencial é reflexo da desigual
disputa em torno das melhores combinações de características físicas do
território e infraestruturas urbanas que condicionam os fluxos de deslocamento
para trabalho, lazer e comércio.
O PMCMV reproduz a periferização da provisão de moradia, quando
grande parte dos conjuntos habitacionais se encontra “desligada” do centro
urbano, seja pela distância ou pela ausência de elementos caracterizadores da
cidade. Se por um lado o programa é bem visto pelo número crescente de
unidades habitacionais produzidas, além da agilidade e facilidade ao crédito,
por outro, temos o crescimento das contradições e problemas enfrentados pelo
grupo social excluído.
Em contato com representantes de grupos sociais, que lutam por obras
de melhorias no entorno dos empreendimentos, muitos problemas enfrentados
pelos moradores foram citados, dentre eles a constante falta de água, ausência
de saneamento básico adequado, iluminação pública insuficiente, precária
oferta de serviço de transporte e de comércio que atenda às necessidades
básicas cotidianas. Para resolvê-los, foram feitos inúmeros pedidos em
ouvidorias e até reuniões com autoridades, muitas delas documentas. No
entanto, com a falta de resposta para as demandas apresentadas, os
moradores decidiram expor os problemas de outras formas. Com o movimento
organizado no fim do ano passado, foi criada uma página na rede social
Facebook que agrega centenas de seguidores e milhares de visualizações.
Vídeos, fotos e textos são compartilhados para mostrar o dia-a-dia na região,
com a esperança de chamar atenção para que mudanças sejam promovidas.
Além das ações na internet, o grupo realiza atividades que visam
amenizar problemas no bairro. Com o ‘Impacto Comunitário’, moradores
realizam a limpeza das ruas, corte do mato alto, além de outras ações
patrocinadas pelo próprio movimento.

106
“Pagamos por esses serviços, mas, como eles não são oferecidos nos vemos
obrigados a fazer alguma coisa”. L. S. S., de 24 anos.

“Aqui, é complicado, à noite fica muito escuro, isso é um risco para os próprios
moradores”. A. 42 anos.

“Ônibus é difícil, só tem para Nova Iguaçu (Centro), para chegar no meu
trabalho eu tenho que pegar dois, e demora” B. M. 44 anos

Fica evidente que os municípios da Baixada Fluminense, embora

abriguem uma classe média cada vez mais expressiva, continuam sendo lugar
de concentração de pobreza e precariedade de infraestrutura, que se expande
com maior intensidade para as bordas dessa periferia, ocupada por população
sem escolaridade que sofre com o desemprego crônico. O poder público, por
sua vez, corrobora para a segregação dessa população e se omite frente às
obrigações básicas para melhoria das condições de habitação das mesmas.

107
 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

As mudanças em curso nos municípios periféricos da metrópole do Rio

de Janeiro apontam para a necessidade de pensar a dinâmica e a vida
metropolitana de forma mais complexa do que a permitida por visões
dicotômicas do tipo “centro-periferia”.
O objetivo desta dissertação foi discorrer sobre as significativas
mudanças em curso no município de Nova Iguaçu, periferia da Região
Metropolitana do Rio de Janeiro, em decorrência da chegada dos
empreendimentos imobiliários residenciais do tipo condomínio fechado
verticalizado, observando que esse conceito de moradia não era comum às
áreas periféricas da RMRJ até pouco tempo atrás, processo que evidencia a
transformação econômica e de heterogeneização social do município em
questão.
Superada a decadência do período citrícola, o efeito multiplicador
desencadeado pelo crescimento industrial refletiu por sua vez, no crescimento
do setor terciário, dos empregos, da rede comercial etc., que com o passar dos
anos e a consolidação de sua estrutura econômica, culminou na emergência de
Nova Iguaçu como um subcentro relativamente autônomo que reproduz,
embora em escalas menores, os arranjos econômicos e espaciais verificados
na cidade do Rio de Janeiro, com poder inclusive de articular outros municípios
menores de seu entorno.
As alterações na configuração socioespacial da metrópole indicam, ao
mesmo tempo, uma descentralização socioeconômica em direção a
determinados municípios periféricos e a reprodução, em menor escala, das
desigualdades nas condições urbanas de vida.
Diferente da situação retratada por Furlaneto et. al. (1987) no texto
Promoção imobiliária e espaço residencial da classe média na periferia
metropolitana do Rio de Janeiro, atualmente não é significativa em Nova
Iguaçu a presença da classe média empobrecida originária de bairros do Rio
de Janeiro. A situação se difere daquela da década de 1980, quando a oferta
de imóveis a preços acessíveis era escassa na periferia carioca. Hoje os

108
moradores dos novos empreendimentos residenciais são, majoritariamente,
provenientes de municípios da Baixada Fluminense.
O processo de heterogeneização socioespacial em Nova Iguaçu, como
dito anteriormente, se pauta numa homogeneização do Centro com seus
condomínios residenciais como opção de moradia diferenciada a uma classe
social abastada. O que surpreende é que essa elite que opta por viver de forma
autossegregada é originalmente periférica, cuja origem se dá, principalmente,
pela ascensão social e enriquecimento de empresários e profissionais liberais
locais, agora seduzidos por uma lógica residencial que lhes confere status e
prestígio. Dessa forma é possível questionar se em Nova Iguaçu tal
modalidade residencial caracteriza a formação dos “enclaves fortificados”
descritos por Caldeira (2000), já que não há intenção total de ruptura, pois na
maioria das vezes os moradores mantêm vínculos de estudo e trabalho com
seu entorno. Para além da diferenciação na forma de moradia e do aparato de
segurança, os condomínios fechados atendem uma demanda intraperiférica
que tem laços afetivos e de dependência econômica com a cidade.
Parte pouco expressiva dos entrevistados revelou ter regressado ao
município recentemente após ter mudado para o núcleo da metrópole. O
motivo do retorno se deu pela dificuldade de adaptação aos novos espaços de
moradia e a possibilidade de associar a proximidade do trabalho com opções
de comércio e serviços superiores – antes escassos ou inexistentes, aliados à
conveniência da segurança e do lazer oferecidos pelos condomínios de mesmo
padrão estético e funcional de bairros como Barra da Tijuca e Recreio, por
exemplo.
Conforme evidenciado no capítulo 4, o medo e a violência, se
apresentam como principais atrativos à essa demanda solvável optar pela
moradia nos condomínios fechados, porém, se por um lado, as pessoas se
sentem mais seguras ao se isolarem em seu espaço de moradia, por outro, é
esse mesmo isolamento que provoca cisões no tecido social, exacerbando as
diferenças e bloqueando as possibilidades de estabelecimento de relações, e
essa fratura social pode ser justamente considerada um dos principais fatores
que contribuem do aumento da violência urbana.
O contexto de redução do papel do Estado e de difusão das políticas
neoliberais, está na base da deterioração dos espaços públicos como ruas,

109
praças, parques, calçadas e transportes coletivos, que passam a ser evitados,
enfraquecendo a relação do cidadão com a cidade. É importante ressaltar que
essa prática altera o sentido do público em diversas dimensões, ao estimular a
criação do solo urbano de maneira privada e ao impedir a livre circulação e o
convívio democrático entre os habitantes das cidades.
Ao mesmo tempo, enquanto no fomento de produção de espaços
públicos voltados a experiências interpessoais o papel do Estado é reduzido,
na indução segregativa da população mais pobre ela se torna cada vez mais
evidente. É possível perceber a crescente dualização socioespacial nesse
espaço que tem cada vez mais afastando antigos moradores com o aumento
consubstancial do custo de vida. Enquanto o Centro se torna cada vez mais
homogêneo em termos de conteúdo social, as áreas afastadas são ocupadas
pelas classes de menor rendimento.
A população de menor rendimento residente na área central de Nova
Iguaçu sofre pressão para venda de seus imóveis bem localizados em áreas de
interesse das incorporadoras. Na área central do município ainda é possível
encontrar casas autoconstruídas em torno de condomínios fechados,
oferecendo uma visão contrastante.
Em Nova Iguaçu prevalece a atuação do poder público associado ao
capital empresarial operando numa lógica de mercado ainda que sob à égide
de política social para a habitação. Essas medidas evidenciam a proporção da
influência do Estado junto aos grandes incorporadores para o aumento da
segregação residencial que vem ocorrendo no município com a nova demanda
dos condomínios exclusivos, que não se preocupam em promover uma maior
integração da população, mas sim, uma diferenciação entre áreas para ricos e
áreas para pobres.
Há, no Programa Minha Casa Minha Vida, avanços importantes em
relação as políticas públicas voltadas à produção de moradia popular. Pela
primeira vez, de forma explícita, há subsídios significativos para a baixa renda
(cerca de R$ 16 bilhões em subsídios entre as faixas de 0 e 3 salários
mínimos). O pacote, todavia, deixa a desejar em relação aos temas da
habitação social. A falta de vinculação com demais estratégias de
desenvolvimento urbano, principalmente no que tange ao provimento de

110
infraestrutura, amplia a segregação social à medida que promove a
periferização da população mais pobre.
Seria então esse processo de exclusão social resultado da falta de
planejamento ou uma estratégia urbanística planejada? Segundo Fernández
(2015), trata-se de um pouco dos dois, já que o modo como as políticas de
habitação são elaboradas e implementadas, consciente ou inconscientemente,
reproduz exclusão social, enquanto geralmente favorecem aqueles que já se
beneficiam do sistema. A pesquisadora aponta que tais traços se tornam mais
evidentes com a aceleração dos projetos urbanos – e das pressões
econômicas associadas a eles.
O arquiteto e especialista em habitação social Héctor Vigliecca concorda
que alguns programas de moradia, como o "Minha Casa, Minha Vida", acabam
gerando ainda mais exclusão. Segundo ele o poder público constrói "depósitos
de prédios", com o objetivo de atingir metas numéricas, mas sem se preocupar
com estruturas que promovam a cidadania, afirma. "Quando damos uma casa
que dificulta o transporte, o acesso aos centros culturais, praticamente
excluímos esses bairros de habitação do valor da cidade" Vigliecca (2015).
Um importante aspecto observado em Nova Iguaçu é o “armazenamento
de terras” para futuros lançamentos, o que pode ser comprovado através de
placas dos proprietários dos terrenos que ficam aguardando o momento mais
propício para venda. Resta saber se com o atual cenário político e econômico
de instabilidade, haverá interesse – e demanda, para construção de novos
empreendimentos.

111
 6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Programa Minha Casa Minha Vida em Nova Iguaçu – RJ. Dissertação de
Mestrado em Geografia. Programa de Pós-Graduação em Geografia, UFRJ.
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 SILVA, William Ribeiro. Shopping centers e a redefinição da centralidade em
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 SOARES, I. O.; CARVALHO, A. W. B.; RIBEIRO FILHO, G. B.; PINTO, N. M.
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de Filosofia, UFRJ, 1960.
 SOJA, Edward. Geografias pós-modernas: a reafirmação do espaço na teoria
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 SOUZA, Marcelo Lopes. Urbanização e desenvolvimento no Brasil Atual. São
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 SOUZA. Marcelo Lopes. O desafio Metropolitano: um estudo sobre a
problemática sócio espacial nas metrópoles brasileiras. Rio de Janeiro:
Bertrand Brasil, 2000.
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Iguaçu. Dissertação de Mestrado em Antropologia. Programa de Pós-
Graduação em Antropologia Social. Museu Nacional, UFRJ, 1993.

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Brasiliense, 1986.
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construindo uma cidade legal. Nova Iguaçu, relatório de atividades, 2004.
 TCE. Estudos Socioeconômicos dos Municípios do Rio de Janeiro. 2010
 TORRES, Haroldo da Gama. Segregação residencial e políticas públicas: São
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 VIGLIECCA, Héctor. O terceiro território: habitação coletiva e território.
Vigliecca, São Paulo, 2015.
 VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel:
FAPESP: Lincoln Institute, 1998.

118
 7. ANEXOS

a. Entrevista a ser aplicada aos moradores dos condomínios

Empreendimento: ____________________________________________
Idade: ________
Escolaridade: ( ) Ens. Fund. Incompleto ( ) Ens. Fund. Completo
( ) Ens. Méd. Incompleto ( ) Ens. Méd. Completo
( ) Ens. Sup. Incompleto ( ) Ens. Sup. Completo
( ) Pós-Graduação
Situação do imóvel: ( ) Próprio ( ) Alugado
Renda familiar: ( ) 1 a 3 salários mínimo ( ) 3 a 5 salários mínimos
( ) 5 a 10 salários mínimo ( ) 10 a 20 salários mínimos
( ) acima de 20 salários mínimos
Tempo de residência no município: ______________________________
Tempo de residência o condomínio: ______________________________
Local de residência anterior: ____________________________________
Motivo da mudança: __________________________________________

O que mais atraiu a compra /aluguel do imóvel neste condomínio¿

( ) Segurança ( ) Imóvel adequado

( ) Opções de lazer ( ) Valor

( ) Localização do imóvel

Onde trabalha /estuda¿ ________________________________________

Está satisfeito (a) com a oferta de serviços no bairro¿
___________________________________________________________
Costuma sair do município para comprar coisas ou realizar atividades¿
Quais¿
___________________________________________________________

119
b. Entrevista a ser aplicada com corretores imobiliários

Quais são as principais construtoras que atuam no município oferecendo

moradias de alto padrão¿ ______________________________________

Por que escolhem Nova Iguaçu¿

___________________________________________________________

De onde vem os principais adquirentes dos imóveis¿

___________________________________________________________

Quais as principais formas de pagamento dos compradores¿

___________________________________________________________

É possível traçar um perfil socioeconômico predominante entre os

adquirentes¿ ________________________________________________

Quais são as principais exigências dos compradores¿

___________________________________________________________

Em que faixa de preço de imóvel é maior o número de compradores

vindos de outras cidades¿ O que esses compradores buscam¿

___________________________________________________________

Quais são as mudanças perceptíveis no atual cenário dos lançamentos de

Nova Iguaçu¿ _______________________________________________

___________________________________________________________

120